抵押风险范文10篇

内容摘要：随着我国房地产市场快速发展，住房自有率不断提高，盘活住房实现“以房养老”为社会养老问题提供了创新思路。反向抵押贷款业务是最典型的“以房养老”模式，其资金流向与普通抵押贷款相逆，这种特性决定了金融机构在开办该业务时可能面临资金流动性风险。本文提出在我国发展反向抵押贷款的初期阶段可以引入廉租住房作为反向抵押贷款运行过程中住房变现渠道的构想，以解决业务开展中抵押住房的变现难题，应对其引起的流动性风险。

关键词：反向抵押贷款流动性风险廉租住房

反向抵押贷款是一种针对老年人的住房贷款。老年人把自有产权的房屋抵押给银行等金融机构，金融机构在综合评估借款人年龄、生命期望值、房屋未来价值等因素后，按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息，将房屋的残值分摊到预期寿命年限中去，按月或年支付现金给借款人；当借款人去世后，金融机构将住房进行销售、出租或者拍卖，用来补偿贷款本息。

反向抵押贷款开展过程中，银行为业务开办的主要金融机构之一。借款人把住房抵押给银行后，定期获得银行支付的贷款金额，可以看成是银行分期付款从借款人手中购入住房，其现金流向与普通的抵押贷款相反，故称为“反向”。图1显示了银行放贷过程中二者资金流向对比的全过程。前半阶段借款人申请正向抵押贷款购房，随着借款人逐渐偿还抵押贷款，住房资产从银行过渡至借款人，银行在逐步收回贷款的过程中现金资产不断上升，并在借款人还清贷款时达到最大值。后半阶段借款人通过反向抵押贷款将住房资产转换成现金资产，此时借款人住房资产逐渐过渡到银行手中，而银行的现金资产随着定期发放给借款人而逐步下降，最终贷款发放完毕，银行拥有住房所有权。

反向抵押贷款与银行流动性风险

（一）流动性风险管理是商业银行经营中的重要内容

浅析房地产抵押中存在的风险及控制

房地产开发贷款、个人住房贷款,以及其他贷款,通常将房地产作为抵押物。而房地产抵押价值如果过高,就容易造成信贷风险,如果过低,抵押物的担保作用就得不到充分发挥。《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》明确要求商业银行在发放房地产抵押贷款前,要确定房地产抵押价值,作为核定贷款发放额的依据。因此评估师客观、合理的确定抵押房地产的市场价值,有效的控制和规避房地产抵押评估中存在的风险尤为重要。

一、房地产抵押中存在的风险

1.税收风险。

就目前上海市地方税务局发出《关于加强个人非居住用房出售、租赁行为税收征收管理工作的通知》为例说明。《通知》明确规定:个人出售非居住用房,应全额缴纳营业税、土地增值税、各种附加税和个人所得税;个人出租非居住用房,应全额征收5%的营业税、12%的房产税和个人所得税。据了解,根据1998年上海财税局出台的房产税收政策,上海市民出售房产取得的售房收入所应缴纳的各种税种统一按5%综合征收。而按照此次政策规定,非居住用房投资者负担的税费要远大于5%。举例来讲,银行向**公司发放流动资金贷款人民币2700万元,期限为1年,估价时点抵押物的评估值为5500元,抵押率为49%,符合银行的相关标准条例规定。如果完全以市场接受的价格来测算贷款风险,抵押物是位于市中心的商铺,足额回收贷款的风险比较小。但按照目前税收制度,个人转让非居住用房涉及到的五项税:①是按房价的0.05%缴纳印花税;②是按转让价与购进合同价的差价的5%缴纳营业税;③是按营业税额的11%缴纳城建税、教育费附加等;④是按转让房产所取得增值额征收土地增值税。增值额未超过扣除项目(指购进房价加可以扣除的印花税、营业税、城建税、教育费附加等)金额50%的部分,税率为30%;增值额超过扣除项目金额的50%-100%的部分,税率为40%;增值额超过扣除项目金额的100%-200%的部分,税率为50%;增值额超过扣除项目金额的200%的部分,税率为60%;⑤是个人所得税20%。以“公司的抵押物处置为例,抵押房产原始价格为1200万元,考虑到目前房价波动等因素,假设以拍卖价格为4200万元计(单价约2.1万元),应缴纳税收如下:

(1)印花税:4200×0.05%=2.1万元

房地产开发贷款、个人住房贷款,以及其他贷款,通常将房地产作为抵押物。而房地产抵押价值如果过高,就容易造成信贷风险,如果过低,抵押物的担保作用就得不到充分发挥。《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》明确要求商业银行在发放房地产抵押贷款前,要确定房地产抵押价值,作为核定贷款发放额的依据。因此评估师客观、合理的确定抵押房地产的市场价值,有效的控制和规避房地产抵押评估中存在的风险尤为重要。

一、房地产抵押中存在的风险

1.税收风险。

就目前上海市地方税务局发出《关于加强个人非居住用房出售、租赁行为税收征收管理工作的通知》为例说明。《通知》明确规定:个人出售非居住用房,应全额缴纳营业税、土地增值税、各种附加税和个人所得税;个人出租非居住用房,应全额征收5%的营业税、12%的房产税和个人所得税。据了解,根据1998年上海财税局出台的房产税收政策,上海市民出售房产取得的售房收入所应缴纳的各种税种统一按5%综合征收。而按照此次政策规定,非居住用房投资者负担的税费要远大于5%。举例来讲,银行向**公司发放流动资金贷款人民币2700万元,期限为1年,估价时点抵押物的评估值为5500元,抵押率为49%,符合银行的相关标准条例规定。如果完全以市场接受的价格来测算贷款风险,抵押物是位于市中心的商铺,足额回收贷款的风险比较小。但按照目前税收制度,个人转让非居住用房涉及到的五项税:①是按房价的0.05%缴纳印花税;②是按转让价与购进合同价的差价的5%缴纳营业税;③是按营业税额的11%缴纳城建税、教育费附加等;④是按转让房产所取得增值额征收土地增值税。增值额未超过扣除项目(指购进房价加可以扣除的印花税、营业税、城建税、教育费附加等)金额50%的部分,税率为30%;增值额超过扣除项目金额的50%-100%的部分,税率为40%;增值额超过扣除项目金额的100%-200%的部分,税率为50%;增值额超过扣除项目金额的200%的部分,税率为60%;⑤是个人所得税20%。以“公司的抵押物处置为例,抵押房产原始价格为1200万元,考虑到目前房价波动等因素,假设以拍卖价格为4200万元计(单价约2.1万元),应缴纳税收如下:

(1)印花税:4200×0.05%=2.1万元

(2)营业税:(4200-1200)×5%=150万元

摘要：通过对住宅反向抵押贷款理论的研究，分析了反向抵押贷款的概念、特征；进行了反向抵押贷款的风险识别；最后提出了住宅反向抵押贷款风险管理的一些具体措施。

关键词：住宅反向抵押贷款；风险识别；风险防范

1住宅反向抵押贷款的概述

住宅反向抵押贷款是指抵押人将自有住房的产权抵押给贷款人，将房屋价值转化为现金，抵押人无需支付任何利息

和偿还本金，直到房屋所有权人死亡或者永久搬离，然后将其住房出售，所得收益用于支付贷款，归还贷款后的剩余部分再由其子女继承。

住宅反向抵押贷款的主要特征包括：

摘要：从住房抵押贷款中存在的三角关系出发，对现今住房抵押贷款所面临的各种风险进行系统分析，存在违约风险、流动性风险、经济周期风险和利率风险。根据风险分析的结论提出风险控制的具体措施。

关键词：住房抵押贷款；风险；措施

1住房抵押贷款存在的风险

住房抵押贷款是指借款人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押或质押，或由第三人为其贷款提供保证并承担连带责任的贷款。它是由住房买卖合同、住房按揭协议、住房按揭贷款合同连接起来的三角关系。住房抵押贷款的风险主要有以下几种：

1.1违约风险

违约风险包括被迫违约和理性违约。被迫违约是指借款人的被动行为，支付能力理论认为导致被迫违约是因为支付能力不足。这说明借款人有还款的意愿，但无还款的能力。理性违约是指借款人主动违约，权益理论认为在完善的资本市场上借款人可仅通过比较其住房中特有的权益与抵押贷款债务的大小，作出违约与否的决策。当房地产市场价格上升时，借款人可以转让房屋还清贷款，收回成本并能挣取一定的利润；当房地产市场价格下降时，借款人为了转嫁损失，即使他有偿还能力，他也主动违约拒绝还款。

摘要：通过对住宅反向抵押贷款理论的研究，分析了反向抵押贷款的概念、特征；进行了反向抵押贷款的风险识别；最后提出了住宅反向抵押贷款风险管理的一些具体措施。

关键词：住宅反向抵押贷款；风险识别；风险防范

1住宅反向抵押贷款的概述

住宅反向抵押贷款是指抵押人将自有住房的产权抵押给贷款人，将房屋价值转化为现金，抵押人无需支付任何利息

和偿还本金，直到房屋所有权人死亡或者永久搬离，然后将其住房出售，所得收益用于支付贷款，归还贷款后的剩余部分再由其子女继承。

住宅反向抵押贷款的主要特征包括：

1住房抵押贷款存在的风险

住房抵押贷款是指借款人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押或质押，或由第三人为其贷款提供保证并承担连带责任的贷款。它是由住房买卖合同、住房按揭协议、住房按揭贷款合同连接起来的三角关系。住房抵押贷款的风险主要有以下几种：

1.1违约风险

违约风险包括被迫违约和理性违约。被迫违约是指借款人的被动行为，支付能力理论认为导致被迫违约是因为支付能力不足。这说明借款人有还款的意愿，但无还款的能力。理性违约是指借款人主动违约，权益理论认为在完善的资本市场上借款人可仅通过比较其住房中特有的权益与抵押贷款债务的大小，作出违约与否的决策。当房地产市场价格上升时，借款人可以转让房屋还清贷款，收回成本并能挣取一定的利润；当房地产市场价格下降时，借款人为了转嫁损失，即使他有偿还能力，他也主动违约拒绝还款。

1.2流动性风险

流动性风险是指资金短存长贷难于变现的风险，流动性是银行保证资产质量的一条重要原则。现如今流动性风险体现在两个方面，一是目前我国的住房贷款主要来源于公积金和储蓄存款，银行吸纳的储蓄存款属于短期存款，一般只有三五年，而住房抵押贷款却属于长期贷款。这种短存长贷的行为使银行的流动性非常低，继而带来流动性风险。二是银行持有的资产债权不易变现，极易导致流动性风险。造成银行可能丧失在金融市场更有利的投资机会，增加机会成本带来的损失。

摘要：通过对住宅反向抵押贷款理论的研究，分析了反向抵押贷款的概念、特征；进行了反向抵押贷款的风险识别；最后提出了住宅反向抵押贷款风险管理的一些具体措施。

关键词：住宅反向抵押贷款；风险识别；风险防范

1住宅反向抵押贷款的概述

住宅反向抵押贷款是指抵押人将自有住房的产权抵押给贷款人，将房屋价值转化为现金，抵押人无需支付任何利息

和偿还本金，直到房屋所有权人死亡或者永久搬离，然后将其住房出售，所得收益用于支付贷款，归还贷款后的剩余部分再由其子女继承。

住宅反向抵押贷款的主要特征包括：

[摘要]炼化企业属于高危行业，强化全员安全生产责任十分重要。本文将《担保法》的立法思想与炼化企业安全生产风险责任考核相结合，探讨炼化企业安全生产风险责任抵押考核管理机制，以促进炼化企业管理人员的安全责任落实。

[关键词]炼化企业；安全生产；风险责任；抵押考核

1引言

炼化企业安全管理必须坚持借鉴好办法、改进老办法、探索新办法，“落实责任，强化考核”是抓好安全生产工作的重要手段。目前很多企业没有建立相对统一规范的安全生产管理考核体系，责任落实不到位，绩效考核力度不均衡，管理人员考核相当薄弱，过多注重结果的考核，没有责任过程管控等。实施安全生产风险责任抵押考核，是运用《担保法》[1]立法思想，以炼化企业管理人员可预期的年终绩效奖为抵押，通过抓考核落实责任，以业绩导向和激励约束促进其安全责任落实，是对企业安全管理绩效考核的创新。

2安全生产风险责任抵押考核的理论基础与评价体系构建

2.1安全生产风险责任抵押考核的理论基础。抵押的法律概念是指债务人和债权人以书面形式订立约定，不转移抵押财产的占有，将该财产作为债权的担保；当债务人不履行债务时，债权人有权依法以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。安全生产风险责任抵押是以企业为安全管理绩效的“债权人”，以承担安全管理主体责任的管理人员为安全绩效的“债务人”(即义务人)；“债务人”以年终绩效奖作为履行岗位安全责任(义务)的担保，企业每年底依据制度规定对管理人员进行安全管理绩效和履责情况评价，实行履责奖励、未履责抵押金扣罚的管理方法。2.2安全生产风险责任抵押考核的评价体系构建。2.2.1安全生产风险责任抵押考核目标及范围。为落实安全生产责任制，通过坚持齐抓共管、共同推进，兼顾专业对口、突出重点，杜绝安全、环保、质量事故和不发生有责任的非计划停工。对企业不同层级管理人员实行年度安全、环保、质量、有责任的非计划停工风险责任(以下简称安全生产风险责任)抵押考核，落实对口单位包保责任(法律意义上的抵押担保责任，通常称之为“包保”责任)。2.2.2安全生产风险责任抵押考核职责分工。绩效管理部门负责制定考核办法和兑现考核结果，检查、监督各管理部门及时履行风险抵押(包保)责任，督促专业部门及时按程序组织对事故的调查、定性和考核提报；安全环保管理部门负责确定安全生产风险责任包保对应关系，安全环保事故的认定和责任划分；生产管理部门负责非计划停工事件、质量事故的认定和责任划分；其它管理部门按各自部门职责开展工作。2.2.3确定包保关系规则。根据基层单位安全生产风险责任高低和管理部门与现场安全生产管理密切程度将其分为若干个组，在组内抽签决定管理部门与基层单位安全生产风险责任包保关系，并与基层单位签订《年度HSSE责任书》，将年度HSSE指标分解到各单位。2.2.4落实安全生产风险责任检查。管理部门发挥专业管理优势，定期安排管理人员到对口包保基层单位进行安全督查，重点指导、帮助基层单位安全平稳生产，并认真做好检查记录。记录内容主要包括：参加基层安全会议或活动情况，每月一次的HSSE观察情况，监督安全生产制度落实，检查生产隐患和问题，督促隐患整改和帮助解决问题等。绩效管理部门定期向基层单位发放《包保管理部门履责情况评价表》和抽查职能部门包保检查记录质量，基层单位对管理部门包保履责情况进行测评和反馈，以此促进包保责任的过程管控。2.2.5考核兑现。根据工作性质和岗位级别设定不同安全风险抵押金和安全风险责任系数，如全年未发生相关责任事故，参与安全生产风险责任抵押考核人员兑现金额为抵押金和奖励金的100%；如全年发生相关责任事故，根据“谁主管、谁负责”的原则和安全生产风险责任抵押考核制度，对基层单位、包保管理部门有关人员安全生产风险责任抵押金或奖励金进行扣减。企业机构调整时，基层单位、管理部门的包保对应关系同步调整，分段计算、据实考核。管理部门对本单位安全、环保、质量和非计划停工等风险因素实行自保，发生相关责任事故与被包保基层单位无关。事故同时存在安全、环保、质量和非计划停工等因素叠加时，由企业相关专业委员会负责确定执行考核的关键因素和专业责任。

随着我国房改的深入,特别是取消福利分房后,个人住房抵押贷款业务迅速发展,个人住房贷款以其比较稳定的利益收入,巨大的市场潜力及其产生的衍生效益引起各家银行的重视,成为各商业银行竞相角逐的对象.但是我们应该认识到,个人住房抵押贷款业务在我国处于起步阶段,存在许多问题,亟待探索解决.本文现就个人住房抵押贷款存在的风险进行分析并提出有关的研究对策.

一,个人住房抵押贷款存在的主要风险

个人住房抵押贷款,是个人购房者支付一定比例的首期付款,再用所购买的住房作为抵押,向银行申请长期贷款,然后以分期付款的形式按月偿还本息的一种金融活动.当借款人到期不能偿还贷款本息或违反借款合同的某些规定,贷款人有权依法处理抵押物并有优先受偿权.处分抵押物后的价款不足以偿还贷款本息的,贷款人有权向债务人追偿;其价款超过应偿还部分,贷款人应退还抵押人.

目前,我国的个人住房抵押贷款存在的风险主要有:

(一)抵押物不真实或不合法风险

此问题为个人住房抵押贷款中存在较严重的问题,其中包括以下几种情况:第一,抵押人以同一房地产重复抵押,即抵押人以同一房地产产权证在不同商业银行设立抵押,或以同一房产在不同主管部门取得两个房产证,分别进行抵押.第二,抵押人以他人房地产做抵押,包括借用,冒用或盗用他人房地产权证书进行抵押;用他人委托自己保管的产权证书做抵押;承租人以租用的房地产做抵押等.第三,抵押人以非法房地产做抵押,如《城市房地产管理法》中严禁抵押的房地产,包括依法没收,查封的房地产;用于公共福利事业的房地产和全书有争议的房地产等.