抵押贷款范文10篇

内容提要:近年来，我国住房抵押贷款保险有了喜人的变化，并逐步趋于合理化。但由于房贷保险过分强调银行信贷安全，仍存在诸多问题。加之各地做法不一，观念上和实践上均有不少误区，亟待规范。应进一步明晰房贷保险中购房者、银行、保险公司三者之间的法律关系，澄清房贷保险中财产保险、信用人寿保险、保证保险三者的区别。应完善住房抵押贷款保险的相关法规，进行制度重构。如导入国家信用，完善险种安排；设立保险准备基金，规范房贷保险业；完善房贷保险的基本制度；完善相应的社会配套机制与环境。

一、我国住房抵押贷款保险现状

住房抵押贷款保险（以下简称房贷保险）是指在运用住房资金过程中为消除抵押贷款风险，最大限度降低呆坏账的发生，保障抵押权益实现而建立的一种与住房抵押贷款制度相配套的补充制度。其风险转移和损失赔偿机制缓解了住房抵押贷款授信业务中银行与客户之间因信息不对称等导致的风险，有力地推进了房地产金融市场的繁荣。我国住房抵押贷款保险自1992年房地产市场启动以来获得迅速的发展。1997年6月1日施行的《城市房地产抵押管理办法》与1998年5月9日施行的《中国人民银行个人住房贷款管理办法》等法规使其有了初步的法律规定。但是我国至今仍无一部法规对其进行明确的界定、适当的安排。在实践中，作为住房抵押贷款下的强制要求，购房者对住房抵押贷款保险颇多怨言，如保险责任的实际承担期限短于合同规定的保险期限；保险公司不是按年，而是一次性收取全部保费；购房者花钱买房买保险，在贷款保险合同中却不是受益人等。

近几年，房贷保险有了一些喜人的变化，并逐步趋于合理化。从2001年6月开始，杭州各大保险公司先后调整了房贷保险的保险费率和责任范围，保费平均下降了20％。同年8月，太保北京分公司实行新的房贷保险，不仅保险费率有所下调，而且在财产损失险之外增加了还贷保证险。随后武汉的人保、平安和太保三家公司调整房贷保险，投保人既可以按抵押房屋的总房价来投保，也可以按照贷款金额来投保。2001年底，上海推出“个人抵押住房综合保险，”有不少改进之处：其一，拓展了保险公司对购房者（被保险人）的保证责任；其二，保费虽然一次性收取，但在不增加保费的情况下，加大了保险公司的还贷保证保险责任；其三，投保金额由过去按全部房价计算改为按贷款余额计算；其四，改变了以往保费自贷款之日前支付而保险责任从滞后多日的交房之日起承担的不合理做法，保险期限自借款抵押合同生效之日零时起至全部还清贷款24时止；其五，在理赔方式上，改变了以前基于不足额保险的比例赔偿，在借款范围内按实际损失全额赔偿。2002年底，杭州市商业银行与平安杭州分公司推出新的房贷保险，明确保险费以“贷款余额”计算，并在财产损失险之外增加入寿险内容——如果贷款人因意外死亡或伤残，其家庭成员无力还贷，保险公司将承担部分或全部支付剩余房款的责任。总的看来，我国房贷保险各地做法不一，观念上与实践上均有不少误区，亟待规范。

二、住房抵押贷款保险法律关系及其存在的问题

我国的房贷保险是建立在个人信用体系不健全基础上的无奈选择，是以商业银行的贷款安全及其利益为基点的，对购房者与保险公司都有不公之处。实际上，在住房抵押贷款业务中，在对贷款人进行正确的资信评估和还贷能力分析的基础上，以成本与收益权衡的角度合理进行风险管理，是基本上能够规避风险的。以个人住房贷款业务量最大的建设银行为例，截至2001年底，个人住房贷款不良率仅为1.35％，这充分说明了房贷的安全性。再加上住房抵押与登记制度的设立，可见我国房贷保险的实质是：商业银行凭借其自身优势地位不仅要求借款人作所购住房抵押担保，还要求借款人进行保险，从而造成了借款人的双重负担，而商业银行则享受着“XX重保险”，以期充分实现贷款安全。

摘要：从住房抵押贷款中存在的三角关系出发，对现今住房抵押贷款所面临的各种风险进行系统分析，存在违约风险、流动性风险、经济周期风险和利率风险。根据风险分析的结论提出风险控制的具体措施。

关键词：住房抵押贷款；风险；措施

1住房抵押贷款存在的风险

住房抵押贷款是指借款人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押或质押，或由第三人为其贷款提供保证并承担连带责任的贷款。它是由住房买卖合同、住房按揭协议、住房按揭贷款合同连接起来的三角关系。住房抵押贷款的风险主要有以下几种：

1.1违约风险

违约风险包括被迫违约和理性违约。被迫违约是指借款人的被动行为，支付能力理论认为导致被迫违约是因为支付能力不足。这说明借款人有还款的意愿，但无还款的能力。理性违约是指借款人主动违约，权益理论认为在完善的资本市场上借款人可仅通过比较其住房中特有的权益与抵押贷款债务的大小，作出违约与否的决策。当房地产市场价格上升时，借款人可以转让房屋还清贷款，收回成本并能挣取一定的利润；当房地产市场价格下降时，借款人为了转嫁损失，即使他有偿还能力，他也主动违约拒绝还款。

摘要：黑龙江省推广农村两权抵押贷款以来，有效解决了农业农村贷款难、融资难的问题。在发展中还存在一些问题：产权交易制度不完善，基础配套设施供应不足，抵押物处置相对滞后，融资担保体系落后及农户认识不足。文章针对这些问题展开调研与剖析，总结出改进的方法有：根据市场的需要继续践行普惠金融、发展“三农”；重视小微企业，民营企业发展；着力打造金融产品和特色产业开发；积极建设信用平台，补充数据资源，多方联动实现数据资源共享；完善信用体系、政策法规及配套设施建设。

关键词：农村信贷；两权抵押；金融

为决胜新时代经济全面发展的重要战役，立足基层经济发展，稳扎稳打的提高农民生活水平。着眼于农村经济发展，重点关注金融抵押贷款和两权贷款问题的落实情况。继续坚实推进金融扶贫收官工作，支持金融改革的全面发展。关注农村经济金融发展是国民经济发展的基础环节。农村经济活性低，经济补给政策和金融支持政策重要性凸显。两权抵押为信贷模式在农村经济发展提供了途径。在丰富金融品牌和完善金融体系的同时补齐农业农村货币信贷的短板。振兴乡村经济发展。

一、发展的现状

“两权”是指农村承包土地经营权和农民住房财产权。抵押融资机制的引入使得农民的土地资产和住宅资本化成为可能，是化解农民信贷约束问题的一个重要路径。“两权抵押”贷款为切实解决了农业农村资金需求，在发展基础农业，特色农业，农产品深加工提供了资金池。补足了融资贷款，和金融贷款的缺口。依兰县近三年来，辖区发放扶贫贷款2430笔，金额1亿元。累计涉农贷款余额34亿元。小额信贷资金结存0.8亿元。进一步盘活闲置土地和自留地、宅基地。形成资金的有效循环，缓解农村人口迁移问题。在金融领域，为商业银行服务惠农产品，提供了方向。提高市场经济的资金流量。提升金融服务覆盖率。在农村土地产权方面，政策的出台，规范了农村产权抵押问题，有效保护农户的产权，也进一步提升农户对金融法治和自由财产的认识高度。但在发展的同时存在一些不足和需要突破的难点。

二、现阶段存在的问题和不足

摘要：住房贷款证券化是指将银行的住房抵押贷款证券化，这可以使银行迅速收回滞留在长期住房抵押贷款上的资金，使银行有更多的资金周转用于发放住房抵押贷款，银行用较低的成本来调整自己的资产负债结构，消除短存长贷现象，更好地参与住房金融市场和进行业务创新。进行住房抵押贷款证券化，还可以开拓住房金融二级市场，解决一级市场自身无法解决的有关流动性、资金供给等一系列问题，进而形成一个较为完备的住房金融体系。本文以借鉴和运用资产证券化这一金融创新工具为出发点，分析我国住房抵押贷款证券化的实质，论证我国实行住房抵押贷款证券化的必要性，并提出应采取的措施。

关键词：住房抵押贷款住房抵押贷款证券化措施

住房消费曾经是许多发达国家的主导产业，我国已将住房产业作为国民经济新的增长点之一。随着住房体制改革的进一步深入，住房市场对银行住房低押贷款业务的需求日益增强。但是在运作中不断出现一些问题，严重制约着住房产业的快速发展。近两年来，我国个人住房抵押贷款数量逐年增长，随之而来的住房信贷风险也越来越大。住房抵押贷款证券化作为一种新型的融资方式，将使我国的住房融资方式取得突破性进展。因此有必要进行制度创新，积极推进住房抵押贷款证券化。一、住房贷款证券化的实质

住房抵押贷款证券化是以住房抵押贷款为担保，发行可在金融市场上买卖的证券，包括抵押贷款券以及由抵押贷款支付和担保的各种证券。它通过房地产抵押银行将已抵押的房地产债权(这种债权是在房地产抵押一级市场上形成的，是购买房屋的消费者将购买的房屋作为今后还款的保证向银行等金融机构取得贷款，用于购买房屋时与银行等金融机构形成的借贷法律关系)转让给一定的机构,这些机构将这些成千上万的已抵押房地产债权打包市场，从金融市场吸收资金投到房地产抵押银行，这样，房地产抵押一级市场和二级市场相通并形成良性的资金市场。

二、发展住房抵押贷款证券化的必要性

住房抵押贷款证券化是指将流动性低，但能产生预期资金流的住房抵押贷款转化成为可以在资本市场上流通的证券的过程。住房抵押贷款证券化是国际金融领域一项重大的金融创新，在市场经济发达国家现已形成大规模的住房抵押贷款证券化市场，住房抵押贷款证券化已成为西方商业银行信贷资产证券化的主流，并对住宅业的发展、住房自有率的提高以及金融风险的防范与化解产生了重大而深远的影响。我国商业银行面对金融创新的发展趋势，也应实行住房抵押贷款证券化，其客观必要性具体表现在以下六个方面。

自20****年以来，××区农业合作银行第二营业部部针对地处城区，金融竞争环境较为激烈，贷款产品单一的这一现实问题，坚持以“适应客户需求”为中心，在金融竞争的夹缝中抢抓机遇，逐步完善贷款产品开发机制，凭借他们热诚的服务和合理的定位,大力开展商业门市抵押贷款业务，创出了独特的信贷品牌，取得了较大的经济效益和社会效益。在第二营业部信贷员的配合下,我行信贷管理部协助办公室对该部开办该业务所处背景、开办后产生的效果、具体的操作过程进行了深入调查。

一、所处背景

××区农业合作银行第二营业部周边商业银行鳞次栉比、竞争非常激烈，加之农村信用社贷款利率上浮等因素，依靠坐门等客的营销方式,优秀的贷款载体较难寻找。这些因素直接影响了该部信贷资金投放进度和规模扩张，使贷款的安全性、流动性和效益性体现不明显，信贷生息资源越来越少。20****年以前，该部贷款总规模在5000—6000万元，收息在360—380万元间徘徊。但在此期间，总有一些附近居住的经营商户到该部咨询融资问题，当时这些咨询者中，大部分人有一定的资本积累、有固定资产暨商业门市，所经营或拟经营的项目发展前景较好，盈利性也较强，苦于资金不足、向商业银行借贷又因不符和贷款条件，眼看着商机溜走，心有不甘的一部分人就向民间借贷、向典当行融资，但资金融通的成本较大，得不偿失。获取了这些信息后，该部又对这些融资需求对象做了充分的市场调查，结合当时市区两级管理部门提出的打造“社区银行、零售银行”的市场定位目标，结合近些年来我市房产市场稳中有升的趋势，总结出开展商业用房抵押贷款业务风险小、利润高，在些客户将是一批潜在的优良信贷载体，经与上级行沟通、批准后，该部对贷款投放对象作了及时调整，适时开办了门市房抵押贷款，给客户提供正规的融资服务，受到了广大客户的欢迎。

二、产生的效果

自该部20****年3月开办此业务以来，当年对36位客户发放43笔，累计发放额3520万元，当年实现收息收入120.5万元；近一年的时间的运作和实践，充分表明该项业务适应市场需求,潜在的客户资源丰富，符合我们农村信用社的市场定位，经信贷人员与发生过业务往来客户的不断宣传，实行品牌化营销,给此项业务冠名为“创业贷款”，进而使客户群体不断增加，使择优选择优良载体成为可能。20****年，他们对93名客户累计投放94笔金额7687万元的商铺抵押贷款。到20****年末，该类贷款余额就达到了7731万元，占该部全部贷款余额的68，全年实现收息565万元，占全部收息的65，比上年增收255万元，贷款到期回收率达到100，在保障安全的前提下，创造了良好的经济效益。

三、具体操作过程

内容摘要：随着我国房地产市场快速发展，住房自有率不断提高，盘活住房实现“以房养老”为社会养老问题提供了创新思路。反向抵押贷款业务是最典型的“以房养老”模式，其资金流向与普通抵押贷款相逆，这种特性决定了金融机构在开办该业务时可能面临资金流动性风险。本文提出在我国发展反向抵押贷款的初期阶段可以引入廉租住房作为反向抵押贷款运行过程中住房变现渠道的构想，以解决业务开展中抵押住房的变现难题，应对其引起的流动性风险。

关键词：反向抵押贷款流动性风险廉租住房

反向抵押贷款是一种针对老年人的住房贷款。老年人把自有产权的房屋抵押给银行等金融机构，金融机构在综合评估借款人年龄、生命期望值、房屋未来价值等因素后，按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息，将房屋的残值分摊到预期寿命年限中去，按月或年支付现金给借款人；当借款人去世后，金融机构将住房进行销售、出租或者拍卖，用来补偿贷款本息。

反向抵押贷款开展过程中，银行为业务开办的主要金融机构之一。借款人把住房抵押给银行后，定期获得银行支付的贷款金额，可以看成是银行分期付款从借款人手中购入住房，其现金流向与普通的抵押贷款相反，故称为“反向”。图1显示了银行放贷过程中二者资金流向对比的全过程。前半阶段借款人申请正向抵押贷款购房，随着借款人逐渐偿还抵押贷款，住房资产从银行过渡至借款人，银行在逐步收回贷款的过程中现金资产不断上升，并在借款人还清贷款时达到最大值。后半阶段借款人通过反向抵押贷款将住房资产转换成现金资产，此时借款人住房资产逐渐过渡到银行手中，而银行的现金资产随着定期发放给借款人而逐步下降，最终贷款发放完毕，银行拥有住房所有权。

反向抵押贷款与银行流动性风险

（一）流动性风险管理是商业银行经营中的重要内容

1、住房抵押贷款证券化的意义

1、有利于增强商业银行资产的流动性

商业银行资产的流动性是指商业银行在资产不蒙受损失的情况下迅速变现的能力。商业银行在业务经营中,常常由于流动性不足而导致经营风险。住房抵押贷款证券化有利于解决这个问题,它使商业银行在没有损失甚至有赢利的情况下缩短了贷款平均期限,增强了资产的流动性,提高了商业银行应付突发危机的能力。提高流动性是中国银行业开展资产证券化的主要动因,在中国银行业资本充足率普遍不足的情况下,资产的流动性就显得尤为重要。

2、解决了银行资产和负债不匹配的问题

根据银行长期进行资产负债管理得出的经验,短期资产应跟短期负债匹配,长期资产应跟长期负债匹配。但在现阶段,我国商业银行的负债绝大部分是短期负债(活期存款和一年期存款),而住房抵押贷款却是时间可长达30年的长期贷款,这就出现了资产不匹配问题。虽然银行对资金有借短贷长的转移功能,但这仅仅是一定范围内的,若长时间超负荷运转,就会给银行的经营带来不安全的隐患,有可能出现挤兑现象。把长期的住房抵押贷款短期化,能使商业银行的资产和负债不匹配问题迎刃而解。

3、提高了商业银行的资本充足率

一、美国次级按揭贷款市场的现状

美国次级抵押贷款是指发放给信用等级较低、缺乏良好的信用史，因而存在较高违约风险的借款者的抵押贷款。由于风险较高，次级抵押贷款的利率也较高，其贷款利率比一般抵押贷款高出2%至3%。在美国，按揭贷款市场按照客户的信用等级可以分为三类：

第一类是优质贷款市场(PrimeMarket)，优质贷款市场面向信用等级高(信用分数在660分以上)，收入稳定可靠，债务负担合理的优良客户，这些人主要是选用最为传统的30年或15年固定利率按揭贷款，较少采用较为复杂的创新按揭工具。

第二类是“Alt-A”贷款市场(Near-PrimeMarket)，这个市场既包括信用分数在620到660之间的主流阶层，也包括少部分分数高于660的高信用度客户。

第三类是次级贷款市场(Sub-primeMarket)。次级市场是指信用分数低于620分，收入证明缺失，负债较重的人。次级市场总规模大致在8600-13000亿美元左右；其中有近半数的人没有固定收入的凭证，这些人的总贷款额在4500-6500亿美元之间。…

综合比较各种统计，从1990年至今，美国房地产按揭贷款余额大约在10万亿美元，在全部按揭贷款中，大约有40%以上的贷款属于“Alt-A”和次级贷款产品。从2003年算起，“Alt-A”和次级贷款这类高风险按揭贷款总额超过了2万亿美元。目前，次级贷款超过60天的拖欠率已逾15%，正在快速扑向20%的历史最新记录，220万次级人士将失去住宅。而“Alt-A”的拖欠率在3.7%左右，但是其幅度在过去的14个月里翻了一番。从目前的情况来看，这2万亿美元的Alt-A和次级贷款在短期内至少会损失掉10%到15%，也就是大约2000-3000亿美元。

一、美国储蓄信贷协会(S&L)危机

(S&L)储蓄信贷协会是专门从事储蓄业务和住房抵押贷款的非银行金融机构，从1831年诞生于宾夕法尼亚州的第一家储蓄信贷协会，到1970年代末，全美共有4700家储蓄信贷协会，成为资产总额突破6000亿美元重要的金融巨人之一，是美国政府调控房地产业的重要部门，具有浓厚的“国营色彩”；储蓄信贷协会(S&L)的业务单一，仅为购房者提供低息住房抵押贷款，贷款融资渠道大都来自利率更低的政府借款和中息揽存，拥有制度性存贷息差收益，美国政府对其经营方式和范围有很强的管制。

在20世纪70年代开始的通货膨胀之下，资金大量向短期金融资产投资信托基金(MMF)集中，银行和储蓄机构的资金外流难以制止。如果银行和S&L不大幅度提高普通存款利率，就会失去储户，营业面临困难。假如实行利率自由化，提高存款利率，则S&L面临存贷款利差倒挂，在经营上出现赤字。美政府当局决定在1982年实行利率自由化。结果，存款利率上涨，S&L的经营急速恶化，400多家S&L濒临倒闭危机。S&L出现危机的原因在于政府的政策失败。美联邦存款保险公司保护濒临倒闭的S&L的所有存款，需要巨额资金，而联邦存款保险公司没有这么多资金，绝大部分需要政府负担。，政府为了逃避负担，采取放宽限制的措施，为S&L创造了增加利润的机会。银行本身所面临的非系统风险绝大部分是通过贷款多样化和分散化来规避的，允许其参与多行业的高风险商业贷款等业务经营，但是没有经验的S&L参与此类的经营，近乎进行赌博。1988年，储蓄信贷协会出现更大的危机，总亏损额如天文数字，大约在五千亿美元左右。储蓄信贷协会(S&L)危机是先过度管制，后放松管制的结果。

二、2007年的次级抵押贷款危机

1.1990年以前美住房抵押融资机制的改变

S&L危机以后美国政府放松管制，促进金融市场创新，把原来高度集中在银行系统的房地产按揭贷款资产通过金融市场分散给不同的投资者主体，美国的住房按揭抵押贷款金融市场逐渐发展成为二级市场的结构。其一级市场机构经营模式由传统经营模式“贷款并持有”(originate-to-hold)让位于新的“贷款并证券化”(originate-to-distribute)的商业模式，一级市场机构也基本为私人机构。住房抵押贷款融资渠道不再完全依靠吸收存款，而是依靠出售贷款合同，获得直接融资。

福建省森林资源丰富，据统让人工林的蓄积量、森林覆盖率均位居全国第一，其中90％已经完成了林改，大部分林地及林木产权关系明晰，这就使得银行在林权抵押贷款方面应当有较大的发展空间。如果使“沉睡”的森林资源变成了可以抵押变现的“活”的资产，林业生产融资将多一条绿色通道。但是林权抵押贷款在各地多处于探索阶段，业务发展过程中仍然面临一些问题，亟需在理论和实践中认真研究。

一．林权抵押的基本规定

(一)林权的概念

林权这—概念经常出现在一些政策性规定和规范性文件中，但林权不是一个正式的法律术语。担保法及其司法解释的规定：林木可用于抵押，森林资源资产抵押登记办法可用于抵押的森林资源资产为商品林中的森林、林木和林地使用权。因此林权抵押实际上是林木及林地使用权的抵押。

(二)可抵．押林权的范围

依法可以转让的林权方可以进行抵押，根据森林法及森林资源资产抵押登记办法》可抵押的森林资产：1．用材林、经济林、薪炭林；2．用材林、经济林、薪炭林的林地使用权；3．用材林、经济林、薪炭林的采伐迹地、火烧迹地的林地使用权；4．国务院规定的其他森林、林木和林地使用权。森林或林木资产抵押时，其林地使用权须同时抵押，但不得改变林地的屙f生和用途。操作中，福建省可以抵押的林业资源非常丰富，除了常见的经济林以外，还有目前大力推广的茶林、毛竹、桉树(漳州)、油茶林、一些速丰林大径材林等等。