地产范文10篇

1投资性房地产的定义及特征

投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。

投资性房地产主要有以下特征；(1)投资性房地产是一种经营性活动，持有目的是为了出租或资本增值后转让；(2)投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产f(3)投资性房地产有两种后续计量模式，企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行持续计量，即有确凿证据表明其所有投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以采用公允价值模式进行后续计量。

2投资性房地产的范围

属于投资性房地产的项目：(1)已出租的土地使用权，应是自租赁期开始日确定为投资性房地产；(2)持有并准备增值后转让的土地使用权，体现了管理者的持有意图。需要注意的问题：①这里不包括闲置土地，②房地产开发企业持有并准备增值后出售的土地使用权不属于投资性房地产，作为存货处理。(3)已出租的建筑物。应是自租赁期开始日确定为投资性房地产。

3投资性房地产的会计处理

委托人（甲方）

人（乙方）

第一条（订立合同的基础和目的）

依据国家有关法律、法规和本市有关规定，甲、乙双方在自愿、平等和协商一致的基础上，就乙方接受甲方委托，甲方订立房地产交易_____（买卖/租赁）合同，并完成其他委托服务事项达成一致，订立本合同。

第二条（委托的事项）

（一）委托交易房地产的基本情况

一、房地产企业迫于资金压力，亟需拓展融资渠道

近两年来政府出台的一系列宏观调控，无一例外，都从相当程度上造成了地产企业资金链吃紧。早在2003年6月5日，央行了“121号文件”，严控房地产开发企业贷款及土地储备贷款的发放，规定房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金应不低于开发项目总投资的30%。土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超出所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。而2004年出台的“71号文件”，即业界通称的“8·31大限”，则彻底终结了延用多年的土地协议出让制度，规定自2004年8月31日起，严格执行土地招拍挂制度。由于拥有土地储备的企业，必须赶在8月31日前交清所有的土地出让金，致使大量企业再度面临资金紧缺的困难。

随后的一系列金融调控政策，如连续两次加息，各金融机构正式提高了存款准备金率0.5个百分点，收缩了可贷资金约1100多亿元，国务院下发通知，将房地产开发固定资产投资项目（不包含经济适用房）资本金比例从20%提高到35%及以上，都使相当部分开发企业面临资金筹备的难题。尤其在2005年，以打击投机，抑制投资、稳定住房价格为主旨的“国八条”和“七八意见”出台之后，更使整个市场弥漫着浓郁的观望氛围。虽然日前略现回暖迹象，但与往日如火如荼景象相距甚远。这令目前主要靠销售回款融资的开发企业叫苦不迭。

商业性房地产在我国十几年的发展中，资金来源十分单一，走的完全是一条“独木桥”路线，而这座桥主要建在银行之上。2005年8月15日，从中国人民银行公布的《中国房地产金融报告》中可以看到，在房地产业与银行的互动中，已经产生了方向上的偏移，居高不下的房地产市场的贷款给银行带来很大风险。社会资金过于集中于银行，使商业银行在房地产市场形成了一种被动的“垄断”局面。作为国民经济中的支柱产业，房地产业如些单一的融资渠道，给房地产开发商甚至银行体系都造成了很大的负担，同时也造成了很大的风险，迫切需要多多元化的金融模式来解决房地产融资中银行“一贷独大”的问题。而金融资产的多元化怎样用非银行性的资金，通过什么形式来用？资金从哪里来又往哪里去？这些问题无疑关乎着房产地企业的生死。

二、房地产企业在融资中常面临的问题

1、贷款方式单一。国内房地产开发贷款主要有三种形式：第一种是房地产开发流动资金贷款；第二种是房地产开发项目贷款，第三种是房地产抵押贷款。这三种贷款方式的期限都很短，无法适应房地产开发周期的需要。因此，目前我国房地产金融市场化的程度有待提高，相应的房地产贷款方式也有待创新和拓展。

1房地产新政与房地产市场表现

2009年，中国房地产市场涨声一片，全国及主要城市的商品房销售面积、销售价格、销售额均创历史新高；总价及单价地王不断涌现，市场热度甚至超过2007年。为遏制部分城市房价上涨过快，2009年年底，中央政府加大了对市场的调控，以2010年1月7日出台的“国十一条”为标志，2010年的房地产业政策出现了由“宽松”转为“调控”的新阶段。“国十一条”出台以后，2010年1-2月份，房价出现了交易量萎缩，房价上涨趋缓的形势。但进入三月份情况发生变化，据国家统计局数据显示，1-3月份全国商品房销售面积为15361万平方米，同比增长35.8%。3月份，全国70个大中城市新建商品住宅价格同比上涨15.9%；二手住宅销售价格同比上涨9.5%；1-3月商品房综合销售均价为5193元，同比上升16.1%；房价再一次创出新高，呈现量价齐涨的局面，并向二、三线城市传导和蔓延。面对这种房地产形势，中央政府又及时出台了新的房地产调控措施。

2010年4月14日国务院常务会议决定实行差别化的信贷、税收和土地政策、坚决遏制住房价格过快上涨。之后4月17日，国办又了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，通知要求对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。

此次房地产政策调控被认为是历次房地产政策中调控力度最大的一次，但调控效果却并不如人意，中国国家统计局的最新数据表明，4月份，全国70个大中城市的新建商品住宅销售价格同比上17.3%，涨幅创下纪录，其中，90平米及以下的新建商品住宅，价格上涨幅度更是达到22.4%。尤其值得注意的是，和“国十条”出台后市场一片看跌背道而驰的是，上述两个数字与3月份比较，不仅未跌，反而分别上涨约1.5%。

2房地产政策调控失效的原因分析

不可否认，此次房地产政策调控调控的力度之大，出台的政策之多，频率之高都是史无前例的，这表明了政府坚决打击楼市再度泡沫化的决心。在如此严厉的调控中，大中城市的房价为何不降反升，房地产政策调控失效的原因是什么，本文归纳了以下几点：

1.房地产的位置对于房地产投资的影响

2010年10月份位于山东省莱芜市中心区域的一级地段，每平方米的平均房价为5500-6000元，而在市郊的，房价每平方则不足2500元。通过莱芜房地产市场进行调查与实践证明：房地产的投资收益与位置优劣成正比例关系。区位、区位、区位，一直是房地产界的黄金定律。在现在的地产投资决策中，地段因素的影响并没有降低，只不过人们对地段的分析不仅仅局限于交通因素，而扩大到了整个社区的环境因素。那么，在购置房产时，投资者应该怎样去判断其地段、环境、位置或地点的优劣呢？一般说来，不同类型和用途的房产对位置的要求是不一样的。通常，住宅用房产的价格因其周围环境状况、交通是否方便以及距离市中心的远近，有很大差别。商务办公楼的用户，大多数都希望办公地点位于繁华地带，交通方便，距其他业务单位、金融机构近，方便业务上的联系。而商店和购物中心则更注重所在地域对商业服务的需求以及这种需求是否还在增长与增长幅度的大小。

城市的发展空间是有限的，土地属于有限的不可再生资源，是不可替代资源，而房子几乎是可以无限更新换代的，二者市场价值是不可以相提并论的。城市发展空间的局限性和土地资源的稀缺性决定了与土地价值相关联的区位价值才是决定房地产价值的根本。因此，选择区位价值潜力高的房地产项目投资或自用才是一个明智的购房者聪明的选择。那么，是不是当前价格高的地区便是区位价值潜力高的地段呢？当然不是，区位价值高并不意味着当前其物业的价格处于高水平。

房地产的位置有自然地理位置与社会经济位置之别。虽然房地产的地理位置是固定不变的，但是其社会经济位置随时可能发生变化。我们说置业投资成功的关键在于位置优劣的选择，这并不意味着只有在已经形成的优良地段购置房产才能获得较高的投资收益和保值增值的利益。因为，地段优良的房产，虽然租金收益较高，增值也快，但价格不菲，相对于投资额来说，回报并不一定就高。相反，如果在那些虽然现在还不算优良、但极具发展潜力的地点购置房产，由于其相对价格较低，极有可能获得高额回报。房地产的社会经济位置会随经济建设、周边环境的改善而变化，随着交通条件的改善、城市规划布局的调整，城市区位价值的格局也在悄然发生改变。不是地价最贵、售价最贵的物业就是未来价值增长最大和最快的物业。例如，社区人口扩增及服务功能的不断完善、政府的政策倾斜、基础配套设施建设等。大凡具备这些条件的区域，或早或迟都会转化为热点。人气集聚，热点形成，就会引起整个地段房产价格上涨，理所当然地带动房产增值，给投资者带来丰厚的回报。“不求最好但求最贵”的开发、销售思路肯定是使市场脱节的。例如，莱芜市政府住宅所在的地盘地段是在2005年以极低的价格通过公开招标竞争购入的。时隔5年（2010年），现土地增值达15倍之巨，物业价值直线上升。

2.房地产的位置对于房地产价值的抗跌能力的影响

房地产位置的好坏不仅仅决定他的价值的高低而且还决定了房地产价值变动的抗跌能力。市区的贵重物业具有很好的投资价值，具备很高的保值能力。在地产时势好的时候，市区盘、郊区盘都会升值；时势不好的时候，郊区盘的跌幅将比市区盘大得多。

1影响房地产周期波动的因素

1.1内生因素主要包括房地产供求和房地产投资。房地产需求与供给。价格、收入、政策以及预期的变动都会使房地产需求总量受到影响继而发生变化与此同时，房地产供给总量也会在技术、劳动、资金管理等条件变化的影响下不断发生扩张或收缩的变化。房地产投资。进行房地产投资决策时，房地产投资利润率是需要被考虑的重要指标。利润率通过引导房地产的投资走向扩张或收缩，对房地产周期的波动产生重要影响。房地产投资波动常被看作是房地产周期的引擎。

1.2外生因素包括有直接影响的政策因素、有间接影响的社会经济与技术因素。有直接影响的政策因素：指与房地产业密切相关、敏感程度较大的财政政策、货币政策、投资政策、产业政策、经济体制改革政策等。这些具有明显周期性质的宏观政策因素，在短期内对房地产经济运行状况的影响是较为显著的。有间接影响的社会经济与技术因素：房地产业发展水平与国民经济增长率高度正相关，宏观经济增长率越高，房地产业发展速度越快；在经济发展的不同阶段，房地产业的发展水平有所区别。此外，技术革命、产业结构变化、体制变迁等都会对房地产业的发展造成冲击，影响房地产周期波动。

1.3随机因素，指地震、洪水等自然灾害，战争、政治风波等社会突发因素，以及不可预测的因素如科学技术的根本变革等。这些因素对房地产波动有突然、直接、猛烈的影响，这些影响一般是短期的，但有时也会持续很长时间。

2企业应对房地产市场周期波动的经营策略

2.1资本动作策略。首先，并购与重组产生的规模经济效应有利于企业产生成本优势。当房地产周期处于衰退或萧条阶段时，并购和重组产生的规模经济效应使企业在房价下跌时降低生产成本，从而保持企业的收益基本稳定，降低房地产周期波动给企业带来的风险。其次，并购与重组实现多元化经营，有利于企业稳定现金流。周期波动期间通过并购与重组实现多元化经营，可以减少企业对现有业务范围的依赖，降低经营的风险成本，通过不同业务组合稳定企业的现金流，而且多元化经营可以保持组织资本和声誉资本以及在财务和税收方面的优势。再次，财务协同效应有利于化解房地产周期波动的风险。

摘要:复合地产是房地产业的一种创新的开发和经营模式,它将房地产业和其他关联产业进行有机整合。品牌战略在复合地产的巧妙运用可以产生巨大的品牌效应。本文以“奥林匹克花园”“国色天乡乐园”等成功的复合地产品牌为例,浅析复合地产品牌产生的效应和品牌战略的关键点。

关键词:复合地产品牌效应品牌战略

一、复合地产品牌的涵义

所谓复合地产就是把房地产与其他关联产业(体育、旅游、教育、商业等)有机整合,并创造出一种全新的人居生活方式。加拿大建筑学教授维尔托德·里博克杰恩斯基在他的《家:一种思想的简单历程》中指出:“家,不仅意味着房子,也包括里面和周围的一切东西和人,以及这些所体现出来的满足和幸福。”这句话十分形象地表达了房地产行业的主旨。

复合地产与一般地产的主要区别在于不仅仅只是解决居住的问题,更重要的是整合出了新的生活方式。从广州“奥林匹克花园”、深圳万科“华侨城”、北京“SOHO现代城”、成都置信“国色天香乐园”等成功的复合地产品牌中不难发现,每一个复合地产项目都是围绕着一个主题,体现着一种新颖现代的生活方式。无论是一座“城”还是一座“园”都孕育着提高生活质量、提升生活品位的人居文化,深深吸引着目标消费者。越来越多的房地产企业都相信,深入挖掘提炼品牌的核心价值和意义,并将品牌价值植入市场,这是在经历了一轮经济危机洗礼下的房地产行业所面临的重大课题。

二、复合地产品牌产生的多重效应

[摘要]由于房地产商品的特殊性，房地产线上营销进程滞后于其他商品，目前房地产领域尚未采用纯线上营销模式，线上线下融合营销仍是当前的主流模式。本文从供需层面分析房地产线上营销产生的背景，分析线上营销模式的现状和问题，指出需从组织设计、流程优化和佣金分成等方面加以完善。

[关键词]房地产；营销模式；线上营销

淘宝、京东等电商购物平台在国内已上线二十多年，房地产作为商品理应成为电商的重要目标。然而房地产具有不可移动、交易复杂等特殊属性，房地产在互联网领域的布局一直滞后于普通商品，但互联网头部企业与房地产巨头一直在积极探索房地产线上交易模式，比如以新浪乐居、搜狐焦点、网易房产等为代表的，以提供房地产行业资讯为主的平台，链家网、中原地产、贝壳找房等房地产经纪服务企业自建的平台，以房多多为代表的经纪人分销平台使房地产经纪人得以发布房源信息，客户得以搜索房源、线上看房，还有以天猫好房、京东房产等为代表的，将传统售楼部搬到网上的线上购房平台。除建立这些专门的线上平台之外，地产企业也在不断拓展其他线上营销方式。微博、微信公众号是地产企业发布行业资讯的重要阵地，抖音等短视频平台、微信朋友圈成为不少房地产经纪人自我营销、发布房源的主要平台，微电影成为地产企业强化品牌认知、增强客户黏性的宣传工具，业主社群是各地产企业开拓市场、拓宽运营渠道、锁定目标客户的重要场所。本文以房地产企业的线上营销为对象，分析房地产企业线上营销产生的背景、目前的运营状况、存在的问题及对策建议。

一、房地产线上营销模式的运作机理

（一）全程线上营销是未来的理想模式

除房地产以外的一般商品，具有价值量小、交易过程简洁、商品信息简单等特点，因此从甄别筛选、购买付款到快递到家，都可以通过网购平台实现线上营销闭环。房地产如果像其他商品一样实现线上闭环营销，其运营机理就是楼盘线上展示、客户线上筛选、双方线上成交，交易双方在线上完成房地产交易的全过程。营销闭环的具体实现方式如下：开发商建立线上售楼部，实现从房源搜索、线上看房、咨询洽谈、下定预购、网上签约、按揭贷款、产权过户以及售后服务全链条的线上交易。其目的是通过全行业协作，建立不动产交易全链路ETC高速通道，提高交易效率。线上售楼部是线上营销的载体。线上售楼部是房地产企业进行房地产项目展示、咨询洽谈、成交签约的线上载体。借助3D技术、云计算、网络直播、线上金融等方面的技术，地产企业能整合技术、客户、数据等资源，实现售楼部线上化。各方参与协作是打通各环节的关键。可构建开发商、购房者和交易服务方共同参与的不动产交易协作机制，逐步构建开发商、购房者、房地产经纪公司、金融机构、按揭公司、产权主管部门等单位之间的纽带，实现房地产全程线上营销。

跨入2002年的房地产市场在热闹的求钱声中又走到了年末，在一片不见刀光剑影，只闻你吆我喝和你上市我结盟的游戏面前，演绎了一出出“几家欢喜几家愁”的找钱故事。房地产业在做大做强的旗号和指引下从未有过像2002年这样热烈联手金融机构和向资本市场迈进。连横也好，合作也罢，上市也好，买壳也罢，这个年轻又“贫乏”的产业确实是在一步步走向成熟和“富有”。

透过喧闹的声音和纷繁的脚步，我们最关心的自然是热闹下面实实在在的房地产融资新渠道的出现，透过对本年度房地产六大投融资的成功以及艰难的经历，让我们真正明白：房地产融资还需要太多的支持和关爱!

房企借壳上市真忙

游荡于证券市场多年的广州恒大终于可以把自己的资产“上市”了。今年8月底，恒大公司成功受让了在深圳上市的“琼能源”，成为“琼能源”的第一大股东，顺利实现了借壳上市。这可以说是房地产企业艰难上市的一个缩影。

可以说，买壳上市，在2002年已开始成为很多新锐房地产公司快速扩张的必由之路，并引发了房地产行业的巨大能量。继阳光股份、光彩建设、珠江控股、金融街被北京的房地产企业成功买壳后，房地产资产忙于“上市”成了资本市场上一道亮丽的风景线。

在北京，一些开发商频繁地出入投资银行或者咨询顾问的写字楼，或者直接聘请投资银行顾问为自己讲课，熟悉如何进入资本市场。作为一位投资银行家，林先生近几个月来已经为4位开发商咨询过有关资本市场的项目。他说：“这些人都是近几年在北京成功做过

立房地产买卖合同人

卖方（甲方）：

买方（乙方）：

根据中华人民共和国有关法律﹑法规和本市有关规定‌，‌甲﹑乙双方遵循自愿﹑公平和诚实信用的原则‌，‌订立本合同‌，‌以资共同遵守‌法。商‌

第一条甲方将自有的房屋及该房屋占用范围内的土地使用权（以下简称房地产）转让给乙方‌法。商‌房地产具体状况如下：

(一)房地产座落在上海市___________[区][县]____________________________________________________(部位：__________)房屋类型________________结构:_______________;