存量房范文10篇

第一条为加强我市房地产市场监督管理，规范存量房（又称二手房）交易行为，保障交易资金安全，维护当事人合法权益，根据建设部、中国人民银行《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》（建住房〔2006〕321号）、建设部《关于进一步加强房地产经纪管理的紧急通知》（建住房〔2007〕274号）等文件精神，结合本市实际，制定本规定。

第二条本市范围内的存量房交易业务，交易当事人可通过合同约定，由双方自行决定交易结算资金的支付方式，具体分以下两种情况：

（一）委托中介服务机构代办相关业务的，交易双方当事人可自行交结交易结算资金或委托监管机构对交易结算资金的全额或部分进行监管，中介服务机构不得强行代管交易结算资金。

（二）没有委托中介服务机构代办相关业务的，交易双方当事人也可委托监管机构对交易结算资金的全额或部分进行监管。

凡委托监管机构监管交易结算资金的，均应遵守本规定。

第三条东莞市房地产中介协会（以下简称协会）作为存量房交易结算资金的监管机构，应当按规定，在相关银行设立专用账户，接受交易双方当事人委托，对交易结算资金实行监管。

卖方：

买方：

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律、法规规定，甲、乙双方本着平等、自愿、协商一致的原则，就下列房屋买卖，订立本合同，共同信守。

第一条甲方所有房屋，座落于武汉市______区________，为______结构，建筑面积____平方米，用地面积____平方米。“房屋所有权证”号为“武房权证____字第____号”，“土地使用权证”号为“____字第____号。房屋附属设施见附件。

第二条经甲、乙双方协商一致，上述房屋买卖成交价格为人民币（大写）____________元。

第三条本合同签订之日，乙方应付人民币（大写）______________给甲方，余款人民币（大写）____________在办理完转移过户手续时付清。具体付款方式由双方另行约定。

摘要：无锡市存量房交易资金监管自实施以来实现了服务可视、监管透明、交易高效、资金安全，能够充分保障交易方的合法权益，但是由于监管资金的体量巨大，进出监管账户频繁，有别于单位日常行政收支，对监管资金进行有效的财务管理已成为监管机构一项新的课题。

关键词：存量房；监管资金；财务管理

自2018年1月1日起，《无锡市存量房交易资金监管办法（试行）》正式施行，无锡市房屋交易管理中心（以下简称监管机构）具体实施无锡市区存量房交易资金监管工作。通过开设监管专用账户（以下简称监管账户）、制订操作流程、确定监管服务银行、构建信息系统等工作，监管机构已为众多无锡市民提供购房资金安全保障。由于存量房交易涉及的资金情况复杂，迫切需要对监管账户中的资金进行全流程全方位财务管理，经过两年的运行，监管机构为此积累了一些经验。

1监管资金财务管理有益经验

1.1制度体系作为财务管理基础。作为一项关系存量房交易方、银行、房产中介等多主体的监管措施，制度体系的建立明确了各利益相关者的权责，与此关联的财务管理涉及的操作基于此也有据可依。首先，《无锡市政府办公室关于印发无锡市存量房交易资金监管办法（试行）的通知》（锡政办发〔2017〕235号）规定了监管账户开设主体、收支与核算限制、资金划转方式；其次，《无锡市住建局关于印发〈无锡市存量房交易资金监管服务操作细则〉的通知》（锡建房市〔2017〕8号）明确了资金存入的前提、资金出入的基本操作流程、监管机构与监管服务银行之间对资金的管理职责权限；再次，《无锡市住建局关于印发〈无锡市住房和城乡建设局资金存放内部管理制度〉的通知》（锡建发〔2018〕54号）强调了监管服务与资金存放银行的选择方式、资金保值增值方法、各类存放措施的审批流程。建立完整的制度体系对监管资金财务管理提出了框架性合规性基础。1.2规范化流程作为财务管理抓手。流程化管理作为当前主要公共管理模式于实务中广泛应用，监管资金财务管理也使用该管理方式，提高入账出账的秩序化标准化，控制因操作人员变动带来的风险，见图1。通过制订存量房监管资金财务管理流程图，监管机构将财务管理各项工作融于监管业务流程的各个环节中，确保各项业务执行的同时有相应财务管理措施与之配套。在监管资金入账体系中，各类存入资金由监管服务银行进行确认，入账金额、资金性质以及相关的交易方信息等由其通过监管信息系统传送至监管机构，监管机构据此进行会计账务处理。在监管资金出账体系中，交易方完成不动产转移登簿后，监管机构向监管服务银行发起支付指令，监管服务银行支付完成后同样将相关信息通过监管信息系统传送至监管机构，监管机构据此进行会计账务处理。在两个体系的各环节各节点，都进行财务查询与统计，并将之与会计账目、银行核心对账单进行核对，及时查找并解决监管运行中出现的问题。1.3信息系统作为财务管理保障。2018年监管账户入账金额达174亿元，2019年入账金额更是达到了200亿元，由此看来，监管涉及的资金量是比较大的；另一方面，存量房交易涉及定金、首付款、商业贷款、住房公积金贷款、经济适用住房货币补贴款等，各类资金所有者将资金存入监管账户有既定的计划或是审批流程，存入时间有所差异，又由于无锡市存量房成交套数居于全国前列，乘数效应导致交易资金出入账频次极为活跃。以上两个因素要求最大限度减少人工干预情况发生。传统的支票、网上银行无法满足监管资金的日常入账确认与拨付要求，因此监管机构建立了监管信息系统保障各类数据和文字信息传输的准确性。通过与各监管服务银行系统、不动产登记系统、存量房备案系统的对接，监管信息系统整合各类数据，为财务管理提供多种类原始财务数据。监管机构还设计开发了基于资金监管的财务信息模块，能直接生成会计凭证，实现业务数据与财务数据的共享使用，方便各项财务数据分析，为有效决策提供科学依据。

2当前存在问题及分析

自上世纪九十年代以来,房地产交易市场抓住了历史赋予的机遇，获得了迅猛发展,作为市场重要组成部分的二手房交易从无到有,逐步发展走向成熟。据初步统计，**年**存量房交易22万多套,面积达到2051万多平方米,交易金额1924.7亿元,当时活跃在房地产经纪行业的中介公司达到2000多家，中介门店5000多家，经纪人18000多人。二手房交易市场的发展对拉动经济增长和提高人民生活水平起着越来越重要的作用，它有力地促进了产业结构调整，缓解了城乡就业压力，经纪行业作为直接关系到民生的服务性行业，在活跃的市场的同时，也为广大群众改善居住条件提供了便利。与此同时，也出现了一些问题：供求信息缺乏透明度，买卖双方交易过程相对盲目；市场上少数中介公司资质不清，证照不齐，从业人员素质不高，违规操作，损害行业整体形象；管理、控制和监管手段不到位，交易安全性难以保障，中介公司吞吃购房款的现象时有所闻；对市场交易状况缺乏准确、实时的掌握，导致管理手段滞后、调控力度无法精确把握；上述问题的存在对市场持续、稳定、健康发展产生影响和制约，因此只有通过深化改革，改变管理方式，夯实交易基础，才能为整个行业进一步发展提供广阔空间。

多年来，如何开展交易模式的变革，很多市场参与主体进行了探讨和尝试。前些年曾经出现过类似大卖场的集中式房屋交易有形市场，也出现过完全以网站为平台的中介交易模式，但从实践效果看，这些交易模式或者销声匿迹，或者经营惨淡，都未产生成功范例，市场上仍然以传统的门店经营、手工合同方式为主。**市房地产交易中心自成立以来,在市场交易和管理模式方面不断探索,早年曾建立过房地产市场信息展示系统、房地产信息网站,也曾组织过会员制的网上房地产平台以及房地产交易服务体系,多年的探索使人们认识到只有打造集“信息流、权利流、资金流”于一体,有形无形市场相结合的网上交易管理服务平台,才能有效解决市场上业已存在的诸多问题，做好市场的管理员和裁判员。因此存量房合同网上备案是实现交易和管理模式变革的有效途径。

**年，根据市政府和市房地局的文件精神，市房地产交易中心实施了新建商品房合同网上备案并受到政府、市场参与相关各方以及社会各界普遍欢迎，一手房合同网上备案的成功实践为二手房交易模式变革提供了基础和方向。

一、存量房合同网上备案工作目标

存量房合同网上备案的开展，改变了以往二手房交易市场传统的运作模式，行业管理也从结果控制为主逐步转向结果控制和过程控制并重。存量房合同备案工作的实施，要达到以下几方面的工作目标：

（一）有助于厘清市场参与主体资质，提升从业人员综合素质。

为深入推进房地产税收一体化管理，规范房地产交易税收征管，根据市政府《关于加强存量房税收征管工作的意见》要求，结合我县实际，制定本实施方案。

一、指导思想

以科学发展观为指导，以“依法治税、信息管税、服务兴税”为指针，从研究应用房地产税评税技术手段入手，在测算房地产基准价格及价格影响因素修正系数的基础上，充分发挥税收各项职能，建立存量房评估交易价格的科学体系，有效堵塞纳税人通过签订“阴阳合同”等方式产生的税收漏洞，促进存量房交易税收的科学化、规范化、专业化管理，最大限度地减少地方税收流失，增加地方实得财力，确保地方财政收入稳步增长，促进全县经济社会转型跨越发展。

二、工作目标

按照“科学规划、分步实施”的思路，充分借助全县社会综合治税信息共享平台，通过政府主导，部门协作，地税主管的手段，摸清全县房地产基础数据，逐步建立房地产税源信息库，实现税源信息的动态管理，按年度存量房交易市场指导价格，规范全县存量房流转行为，提高存量房税收征管水平。

三、工作任务

自上世纪九十年代以来,房地产交易市场抓住了历史赋予的机遇，获得了迅猛发展,作为市场重要组成部分的二手房交易从无到有,逐步发展走向成熟。据初步统计，20**年**存量房交易22万多套,面积达到**万多平方米,交易金额**亿元,当时活跃在房地产经纪行业的中介公司达到**多家，中介门店**多家，经纪人**多人。二手房交易市场的发展对拉动经济增长和提高人民生活水平起着越来越重要的作用，它有力地促进了产业结构调整，缓解了城乡就业压力，经纪行业作为直接关系到民生的服务性行业，在活跃的市场的同时，也为广大群众改善居住条件提供了便利。与此同时，也出现了一些问题：供求信息缺乏透明度，买卖双方交易过程相对盲目；市场上少数中介公司资质不清，证照不齐，从业人员素质不高，违规操作，损害行业整体形象；管理、控制和监管手段不到位，交易安全性难以保障，中介公司吞吃购房款的现象时有所闻；对市场交易状况缺乏准确、实时的掌握，导致管理手段滞后、调控力度无法精确把握；上述问题的存在对市场持续、稳定、健康发展产生影响和制约，因此只有通过深化改革，改变管理方式，夯实交易基础，才能为整个行业进一步发展提供广阔空间。

多年来，如何开展交易模式的变革，很多市场参与主体进行了探讨和尝试。前些年曾经出现过类似大卖场的集中式房屋交易有形市场，也出现过完全以网站为平台的中介交易模式，但从实践效果看，这些交易模式或者销声匿迹，或者经营惨淡，都未产生成功范例，市场上仍然以传统的门店经营、手工合同方式为主。**市房地产交易中心自成立以来,在市场交易和管理模式方面不断探索,早年曾建立过房地产市场信息展示系统、房地产信息网站,也曾组织过会员制的网上房地产平台以及房地产交易服务体系,多年的探索使人们认识到只有打造集“信息流、权利流、资金流”于一体,有形无形市场相结合的网上交易管理服务平台,才能有效解决市场上业已存在的诸多问题，做好市场的管理员和裁判员。因此存量房合同网上备案是实现交易和管理模式变革的有效途径。

20**年，根据市政府和市房地局的文件精神，市房地产交易中心实施了新建商品房合同网上备案并受到政府、市场参与相关各方以及社会各界普遍欢迎，一手房合同网上备案的成功实践为二手房交易模式变革提供了基础和方向。

一、存量房合同网上备案工作目标

存量房合同网上备案的开展，改变了以往二手房交易市场传统的运作模式，行业管理也从结果控制为主逐步转向结果控制和过程控制并重。存量房合同备案工作的实施，要达到以下几方面的工作目标：

（一）有助于厘清市场参与主体资质，提升从业人员综合素质。

为了大力应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作，根据《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号）和财政部、国家税务总局《关于推进应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的通知》（财税〔2010〕105号）精神，结合我县实际，特制定我县存量房评税工作实施方案。

一、指导思想

以科学发展观为指导，依据房地产评估技术及信息化手段，全面规范存量房交易税收管理，充分发挥税收职能作用，促进房地产税收的健康发展。

二、工作原则

推进应用房地产评估技术，加强存量房交易税收征管工作应坚持以下原则：

（一）合法性原则。推进应用房地产评估技术，加强存量房交易税收征管工作应依据法律、法规及相关规定进行，使用的数据和资料必须合法有效，采用的方法必须符合国家规定。

为全面规范我区存量房交易税收征管，防范存量房交易中的税收风险，创造依法纳税、公平税负的良好环境，根据《国家财政部、国家税务总局关于推进应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的通知》、《省财政厅、省地方税务局关于开展房地产模拟评税和核定房地产交易环节计税价格工作的通知》等文件要求，在我区开展应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作，特制定本实施方案：

一、工作原则

（一）税务机关主导原则。建立健全区政府领导下的部门协作机制，加强与财政、住建、国土等有关部门的沟通协调，并选择有资质的房产评估中介机构，对部分评估业务实行服务外包。地税部门从提出业务需求到对评估结果校验，要全程参与，精心组织，坚持主导地位，准确把握工作方向，稳健推进工作实施。

（二）依法办理原则。存量房交易税收征管工作应依据有关法律、法规及相关规定进行，使用的数据和资料必须合法有效，采用的方法必须符合国家规定。

（三）保密性原则。做好存量房交易税收征管工作涉及的纳税人申报信息、评估结果数据、部门提供信息、征管信息等数据信息的保密工作，确保各类信息数据安全。

（四）公平公正原则。存量房交易税收征管工作做到简便快捷、标准一致，评估结果客观公正。

一、指点思维

以科学开展观为指点，以进步税法服从度为目的，法治、公道、文明、效率的准则，从研讨房地产估价技能伎俩动手，树立健全存量房买卖申报价钱评价机制，标准存量房买卖税收征管，防备存量房买卖“阴阳合同”所构成的税收风险，发明依法治税、公道税负的优越情况，探究房地产税制变革新思绪及税收征管新形式。

二、任务义务和目的

（一）树立评价模子。依照房地产估价技能的准则和办法，应用房产、地盘等治理部分信息材料，树立掩盖市区和一切县城城区（包括县级市市区）的存量房买卖价钱申报评价技能规范及模子。

（二）验收评价系统。应用全市一致的评税软件对征税人申报的买卖价钱进行批量评价，在对评价值科学测试、验证的根底上，经过省地税局技能小组组织评定验收，确保评价后果的公道性和精确性。

（三）按时上线运转。包管我市存量房征税评价软件2012年7月1日前正式上线运转。系统运转后，在存量房买卖环节直接调取评税系统的评税价钱，对买卖价钱分明偏低，又无合理来由的，依照评价值核算纳税，完成对存量房买卖环节税收控管。

进一步规范存量房交易税收秩序，区地税局要加大对存量房交易税收征管的执法力度。营造公平的税收环境。对纳税人采取“阴阳合同”方式瞒报交易价格偷逃税款的行为，要依法进行查处；涉嫌犯罪的要移送司法机关依法进行处理。

杜绝“阴阳合同”现象，为加强存量房交易税收征收管理。减少税收流失，根据《中华人民共和国税收征收管理法》国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》国办发〔某〕1号）财政部国家税务总局关于推进应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的通知》财税〔2010〕105号）和《某市地方税务局某市财政局某市物价局关于应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的通知》渝地税发〔某〕139号）等有关文件规定，经区政府同意，现就推进应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管有关工作交流如下：

一、提高认识,统一思想。

深化财税体制改革、完善地方税体系的重要内容，开展应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管是调控房地产市场的重要举措。也是杜绝“阴阳合同”堵塞税收漏洞、增加财政收入的有效手段。各镇街及有关单位要统一思想，提高认识，积极支持开展房地产估价技术的研究与应用，加强存量房交易税收征管工作。

二、形成合力,精心组织。

由区委常委、区政府党组成员宋葵任组长，成立区房地产估价技术研究与应用工作领导小组。区地税局、区发改委、区财政局、区城乡建委、区房管局、区国土分局、区规划分局为成员单位。