出售商品范文10篇

为大力推进旧城区整体改建步伐，优化居民居住环境，切实解决我旗城镇中低收入家庭、农牧民家庭住房困难问题，根据《全民安居工程实施意见》（政发〔〕24号），制定本实施方案。

一、指导思想

以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，建立健全限价商品住房（以下简称限价房）制度，规范限价房出售行为，推进全民安居工程的顺利实施，努力使我旗城镇中低收入家庭及农牧民家庭的住房条件得到明显改善。

二、基本原则

限价房销售管治遵循以下原则：自愿申请、逐级审核、公开透明、公平公正、动态监管。

三、实施办法

一、本合同文本是根据《上海市房地产转让办法》制定的示范文本，印制的合同条款为提示性条款，供未经预售阶段的商品房（现房）出售时当事人双方约定采用。

二、购房是一种民事法律行为，涉及的标的额较大、专业性较强、法律规范较多，为更好地维护双方当事人的权益，双方签订合同时应当慎重，力求签订得具体、全面、严密。

三、商品房在取得新建商品房房地产权证（大产证）后，方可出售。在签订出售合同前，房地产开发企业应向购房人出示新建商品房房地产权证（大产证）。新建商品房房地产权证真实性、合法性可向市、区、县房地产交易中心查询。

四、房地产开发企业出售已抵押的商品房，应事先以书面形式通知抵押权人，同时，将已抵押的事实告知购房人。未通知抵押权人或未告知购房人的，转让行为无效。购房人在签约前可向市、区、县房地产交易中心查询拟购房屋是否已抵押以及是否存在被司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或者其他形式限制房地产权利的情况。

五、商品房出售合同签订后应及时向房地产登记机构办理商品房变更登记手续。购房人领取房地产权证（小产证）。

六、双方履行合同发生争议的，可选择向不动产所在地人民法院起诉，也可选择向仲裁委员会申请仲裁。如选择申请仲裁的，可向本市的仲裁委员会申请，也可向外地的仲裁委员会申请，本市仲裁委员会有上海仲裁委员会和上海对外经济贸易仲裁委员会（涉外仲裁）。

长期以来，人们一直习惯于认为，看电视、听广播不过是听听消息、娱乐娱乐而已，它们是当然的"免费的午餐"。然而，有线电视的开播，使人们明白了，看电视也得交钱。这就是说，电视节目也同冰箱、洗衣机一样，是用钱买来的商品。然而，深层的问题是，在当今市场经济的条件下，电视台真的会无偿地向你提供"免费的午餐"吗？

研究这一问题，可以从两个方面进入，其一为以商品阅听人和阅听人阅听状况调查为焦点进行研究，其二为以阅听人所享受/花费的休闲/工作时间为焦点展开探讨。

当代社会传播媒体的运作，在经济上有两种方式，一种是由国家支持的公共，如英国，它主要采取强制征收公共电视执照费的方式。另一种则主要依赖广告的收入，这种方式已日益成为当代传媒的基本生存方式。

美国理论家斯梅塞从商品经济角度对此进行了深入研究。他认为，在后工业社会的条件下，阅听人实际上已成为一种商品，大众媒介其实就是这种商品的生产者(卖方)，而广告商则是其商品阅听人的买主。他指出，由广告所支撑的大众传播，其商品形式已成为信息/娱乐工业的支配形式。由广告商支持媒介的组织化形式，现在已遍及世界，而媒介也越来越依赖广告商，不仅电视、广播、报纸和杂志，而且电影、戏剧、音乐与表演亦无不如此。斯梅塞在分析这种组织形式时，特别关注媒介的外显功能(传播信息)和媒介的经济结构之间的矛盾。斯梅塞认为问题出在商品上，也就是说，媒介是在向广告商兜售一种商品。这是一种什么商品呢？从传统的观点看，广告商从媒介买下的是空间，他利用此空间(时间)向观众推销产品。至于此举是告知大众还是迫使大众接受消费主义，这要看研究者从何种理论立场出发。从媒介方面来说，贩卖空间是媒介公司的主要收入，电视、广播、报纸和杂志由订户得来的收入/利润微乎其微。那么，按照传统的交换法则，任何电视与报纸的空间都应该在价格上相同才对，但实际上各种不同空间的价格相去天壤。即使是同一天同一张报纸如《纽约时报》，其第二版和第六版也价格迥异。我国中央电视台广告费与一般省市电视台的广告费差距之巨，令人咋舌，而所谓"黄金时段"与其它时段的价格之比，亦不天壤。为什么此一空间比另一空间价格多出如许？明眼人一目了然：不同空间吸引阅听人的程度不同所致。但斯梅塞在这一传统答案的后面发现了媒介背后的文化商品和商品阅听人。

在斯梅塞看来，由广告/广告商支持的媒体把喜剧、音乐、游戏、娱乐、表演，甚至新闻、宣传都看作是媒体的"免费的午餐"，其目的就是尽一切力量把观众钓到电视机前，而电视机前即是观众/生产者为其生产商品/利润的场所。正因为如此，才要调查公司去调查观众收视率，然后媒介公司再把观众打包卖给广告商。这时，一个真正的商品----阅听人的看/听出现了。这才能解释媒体空间的价格差异，广告商和媒介公司之间的关系，以及收视率调查公司存在的原因。斯梅塞从经济基础来定位媒介工业，他干脆认为，从总体看，阅听人不过是广告商和媒介公司的劳工而已。的确，娱乐工业若没有获得实际利益，怎么会为阅听人提供免费的午餐？所以，当阅听人兴高采烈地享用"美味佳肴"时，他实际上是在做苦工，他不仅在消磨时光，也是在以一种相当确定的方式付出自己的精力和时间：他全神贯注地参与节目，实际上做了广告商所支持的媒介公司的社会化背景。他所做的，正如同把时间耗费在无报酬劳动中的工人所为。他在替消费品的生产者执行市场功能，并进行生产与复制劳动力的工作。在当代资本主义社会，所有的时间实际上都已变成工时。阅听人的这种无报酬的劳动为广告和大众传播工业的口袋赚来了千百万银两。斯梅塞论道：

工人下班后的时间，除了睡觉外，都得随垄断资本主义的消费业和服务业所施加的压力。个人的、家庭的与其他社会交往的需要都必须放到产品和行销的脉络中来处理。在不断承受这些几近泛滥的压力下，使得个人与家庭的任务基本上成为一种"拷贝"。当阅听人置身其间，形成了他心理的采购单，并把收入花掉时，广告商就从阅听人工作中获取利益。

长期以来，人们一直习惯于认为，看电视、听广播不过是听听消息、娱乐娱乐而已，它们是当然的"免费的午餐"。然而，有线电视的开播，使人们明白了，看电视也得交钱。这就是说，电视节目也同冰箱、洗衣机一样，是用钱买来的商品。然而，深层的问题是，在当今市场经济的条件下，电视台真的会无偿地向你提供"免费的午餐"吗？

研究这一问题，可以从两个方面进入，其一为以商品阅听人和阅听人阅听状况调查为焦点进行研究，其二为以阅听人所享受/花费的休闲/工作时间为焦点展开探讨。

当代社会传播媒体的运作，在经济上有两种方式，一种是由国家支持的公共，如英国，它主要采取强制征收公共电视执照费的方式。另一种则主要依赖广告的收入，这种方式已日益成为当代传媒的基本生存方式。

美国理论家斯梅塞从商品经济角度对此进行了深入研究。他认为，在后工业社会的条件下，阅听人实际上已成为一种商品，大众媒介其实就是这种商品的生产者(卖方)，而广告商则是其商品阅听人的买主。他指出，由广告所支撑的大众传播，其商品形式已成为信息/娱乐工业的支配形式。由广告商支持媒介的组织化形式，现在已遍及世界，而媒介也越来越依赖广告商，不仅电视、广播、报纸和杂志，而且电影、戏剧、音乐与表演亦无不如此。斯梅塞在分析这种组织形式时，特别关注媒介的外显功能(传播信息)和媒介的经济结构之间的矛盾。斯梅塞认为问题出在商品上，也就是说，媒介是在向广告商兜售一种商品。这是一种什么商品呢？从传统的观点看，广告商从媒介买下的是空间，他利用此空间(时间)向观众推销产品。至于此举是告知大众还是迫使大众接受消费主义，这要看研究者从何种理论立场出发。从媒介方面来说，贩卖空间是媒介公司的主要收入，电视、广播、报纸和杂志由订户得来的收入/利润微乎其微。那么，按照传统的交换法则，任何电视与报纸的空间都应该在价格上相同才对，但实际上各种不同空间的价格相去天壤。即使是同一天同一张报纸如《纽约时报》，其第二版和第六版也价格迥异。我国中央电视台广告费与一般省市电视台的广告费差距之巨，令人咋舌，而所谓"黄金时段"与其它时段的价格之比，亦不天壤。为什么此一空间比另一空间价格多出如许？明眼人一目了然：不同空间吸引阅听人的程度不同所致。但斯梅塞在这一传统答案的后面发现了媒介背后的文化商品和商品阅听人。

在斯梅塞看来，由广告/广告商支持的媒体把喜剧、音乐、游戏、娱乐、表演，甚至新闻、宣传都看作是媒体的"免费的午餐"，其目的就是尽一切力量把观众钓到电视机前，而电视机前即是观众/生产者为其生产商品/利润的场所。正因为如此，才要调查公司去调查观众收视率，然后媒介公司再把观众打包卖给广告商。这时，一个真正的商品----阅听人的看/听出现了。这才能解释媒体空间的价格差异，广告商和媒介公司之间的关系，以及收视率调查公司存在的原因。斯梅塞从经济基础来定位媒介工业，他干脆认为，从总体看，阅听人不过是广告商和媒介公司的劳工而已。的确，娱乐工业若没有获得实际利益，怎么会为阅听人提供免费的午餐？所以，当阅听人兴高采烈地享用"美味佳肴"时，他实际上是在做苦工，他不仅在消磨时光，也是在以一种相当确定的方式付出自己的精力和时间：他全神贯注地参与节目，实际上做了广告商所支持的媒介公司的社会化背景。他所做的，正如同把时间耗费在无报酬劳动中的工人所为。他在替消费品的生产者执行市场功能，并进行生产与复制劳动力的工作。在当代资本主义社会，所有的时间实际上都已变成工时。阅听人的这种无报酬的劳动为广告和大众传播工业的口袋赚来了千百万银两。斯梅塞论道：

工人下班后的时间，除了睡觉外，都得随垄断资本主义的消费业和服务业所施加的压力。个人的、家庭的与其他社会交往的需要都必须放到产品和行销的脉络中来处理。在不断承受这些几近泛滥的压力下，使得个人与家庭的任务基本上成为一种"拷贝"。当阅听人置身其间，形成了他心理的采购单，并把收入花掉时，广告商就从阅听人工作中获取利益。

内容摘要：本文作者长期在深圳从事房产测绘工作,也多次到有关省份参加房产测绘专题的专题调研,对房产测绘有一定的见解和理论,本文所写内容主要是根据深圳案例结合国内情形进行比照,分析了房产测绘成果对目前售房方案的影响，并对此提出了自己的见解。

一、目前市场上商品房交易的几种模式

自从国家取消福利分房，实行分房的货币化后，商品房作为一种特殊商品的概念已经被广大购房者所认同和接受。从开发商手中或房产交易所等中介机构中购买自己称心如意的住房已经成为人们置业的主要方式。然而由于法律、法规的不健全，有法不依、执法不严，开发商或中介机构存在投机取巧的行为；测量部门人员技术不全面、责任心不强，出具的资料不符合规范；政府监督部门没有认真履行职责等原因存在，使少量商品房面积存在粗差，造成面积严重“缩水”或“涨水”，极大地损害了消费者的利益。造成面积纠纷，成为近年来商品房买卖纠纷中的一个主要内容，也是买房消费者投诉的一个重点。面积缩水与涨水，公摊面积不明确，面积测绘结果不公开等，是多年来困扰买房人的几大心病。因此社会上对目前的商品房销售方式提出了质疑，有个别省份和城市出台了不同的商品房销售办法，有的已经开始实施。谁料一石激起千层浪，拥护者有之，反对者有之，各执一词，莫衷一是。各地房产界专业人士就此就此展开了激烈。

一般来说，商品房的建筑面积由两部分组成，即套内建筑面积和与公用分摊建筑面积（以下简称公摊面积），而套内建筑面积由三部分组成，即套内建筑面积等于套内使用面积加套内墙体面积再加阳台建筑面积。对于购房者来说，他们关心的是套内建筑面积的大小，更准确地说，购房者关心的是套内使用面积的大小，即在同等单价的前提下，套内使用面积越大，购房者认为越合算，反之则亏。目前在商品房的销售中以建筑面积作为销售的计量单位，消费者无法知道套内墙体面积、公摊面积，当然也就无法知道自己的套内使用面积到底是多少，无法知道自己的权益是否受到侵害。

根据建设部出台的《商品房销售管理办法》规定，商品房销售可以按套单元出售，也可以按套内使用面积或者建筑面积出售，前不久还出现了按套内建筑面积出售的。依据《商品房销售管理办法》，各省市分别制定了当地的商品房计价和销售办法，据了解，广东省建设厅、物价局曾于去年联合下发了《广东省房屋交易价格计算暂行规定》，明确宣布商品房以套内建筑面积计算房价，公共部分与公用房屋分摊建筑面积的建设费用计入总成本，即套内建筑面积销售单价包含公摊面积的成本，公摊面积不另行单独计算。而深圳现行的房地产买卖合同文本却规定有三种选择：一是按建筑面积计算；二是按套内建筑面积计算；三是按套计算。

目前在商品房交易过程中，一般都是以建筑面积和套内建筑面积作为销售的主要方式，尤其是前者占有主导地位，只有极个别的项目采用按套（一般只有在拍卖房产时采用）和按使用面积出售。到目前为止，笔者很少听说市场上在商品房的交易中以套内使用面积（或称净使用面积）作为销售的计量单位。因此本文主要是对前面两种销售方式与房产测绘的关系进行分析，后面两种只作简单的说明。

第一章总则

第一条为了搞活管好城乡集市贸易，扩大商品流通，促进商品生产，活跃城乡经济，方便群众生活，根据国务院《城乡集市贸易管理办法》和有关法规，结合本市实际情况，制定本规定。

第二条城乡集市贸易（以下简称集市），是我国社会主义统一市场的组成部分。集市应在国家计划指导下，充分发挥市场调节作用。国家通过行政管理，保护合法经营，取缔非法活动，维护集市经济秩序。

国营商业要运用经济手段，开展购销活动，调节商品供求，平抑集市物价，发挥主导作用。

第三条集市行政管理的主管部门是工商行政管理机关。集市的物价、税务、卫生、治安等管理工作，由各主管部门分工负责，协同进行。

区、县应建立集市管理委员会，由分管的区、县长主持，工商行政管理、商业、供销、粮食、农牧水产、物价、计量、税务、卫生、环卫、公安、市政工程等部门参加。乡、镇根据需要，可设立基层集市管理委员会。

第一章总则

第一条为了搞活管好城乡集市贸易，扩大商品流通，促进商品生产，活跃城乡经济，方便群众生活，根据国务院《城乡集市贸易管理办法》和有关法规，结合本市实际情况，制定本规定。

第二条城乡集市贸易(以下简称集市)，是我国社会主义统一市场的组成部分。集市应在国家计划指导下，充分发挥市场调节作用。国家通过行政管理，保护合法经营，取缔非法活动，维护集市经济秩序。

国营商业要运用经济手段，开展购销活动，调节商品供求，平抑集市物价，发挥主导作用。

第三条集市行政管理的主管部门是工商行政管理机关。集市的物价、税务、卫生、治安等管理工作，由各主管部门分工负责，协同进行。

区、县应建立集市管理委员会，由分管的区、县长主持，工商行政管理、商业、供销、粮食、农牧水产、物价、计量、税务、卫生、环卫、公安、市政工程等部门参加。乡、镇根据需要，可设立基层集市管理委员会。

为了进一步搞活管好城乡集市贸易(以下简称集市)，根据《*市城乡集市贸易管理规定》，制定本细则。

第一章集市规划和建设

第一条集市场地必须纳入*市城镇建设总体规划，由区、县人民政府实施。集市场地规划按下列规定：

(一)新建住宅区和卫星城镇，应当按公建中心菜场使用面积的50%另行配建室内集市商场。

(二)旧城区改造，应当根据改建基地的条件，配建面积适当的室内集市商场或者棚顶集市商场。

(三)郊县，可以根据县属镇每2万人建1个集市，乡镇和新建农村集镇每镇建1个集市的原则，进行规划。

第一章总则

第一条城乡集市贸易，是我国社会主义统一市场的组成部分。它有促进农副业生产发展，活跃城乡经济，便利群众生活，补充国营商业不足的积极作用。

第二条城乡集市贸易的管理，应当在国家计划指导下，充分发挥市场调节的辅助作用，坚持“活而不乱、管而不死”的原则，国家通过行政管理和国营经济的主导作用，把城乡集市贸易管好搞活，维护市场经济秩序。

第三条城乡集市贸易行政管理的主管部门是工商行政管理机关。各有关部门与工商行政管理机关应当互相配合，共同搞好城乡集市。

为了协调、组织有关部门管好集市，当地人民政府可根据具体情况，在需要设立基层市场管理委员会的城乡集市，由集市所在地的县(市)、市辖区、乡人民政府有关负责人主持，组织工商行政管理、商业、供销、粮食、公安、税务、物价、卫生、计量、农业、城建等有关部门建立基层市场管理委员会，监督、检查有关政策执行情况，规划市场建设，共同管好市场。

第四条国营商业要采取经济手段，调节商品供求，平抑物价，对集市贸易发挥经济主导作用。

一、商品房包销行为的法律分析

商品房包销作为房地产市场中的一种新的经济行为，从法律理论的角度进行分析研究，对其概念、性质、法律特点、法律关系等进行界定，对于制定相关的法律规定、依法进行调整具有重要意义。

商品房包销作为一种新类型促销方式，在我国大陆司法理论和实践部门中对其的认识不同，表述亦不同。

1.认为：房屋包销，是开发商与包销商之间就特定商品房的销售，约定结算的基价，包销商在一定的期限内享有某些销售权利，并保证在约定的期限届满买入剩余房屋的一种合同。（注：李景华：《房屋包销行为探析》，载于《上海审判实践》1997年第6期。）

2.认为：商品房包销，是指房地产开发商与包销商之间就特定商品房的销售进行协商，由包销商以一定的价格条件和付款条件，在规定的期限内向开发商买入全部商品房的一种商业经营行为。（注：王家德：《试论商品房包销行为的若干法律问题》，载于《上海审判实践》1998年第2期。）

笔者认为：商品房包销是包销商与开发商之间构成的一种特殊的承包销售商品房的行为，是包销商以开发商的名义或同时以自己作为包销商的名义，在约定的包销期限内对外承包销售开发商的一定数量的商品房，并按约定支付包销价款，获取销售差价利益；包销期限届满，由包销商承购未售完的商品房的行为。