承租权范文10篇

一、房屋租赁概述

房屋租赁是指房屋出租人以口头或订立书面合同的形式将房屋交付承租人占有、使用与收益，承租人向出租人支付租金的行为，是日常生活中不动产交易的一种主要形式。按照房屋使用性质，房屋租赁可分为住宅用房租赁与非住宅用房租赁；按照房屋的所有权性质，房屋租赁可分为公房租赁与私房租赁；按照房屋的租期是否确定，房屋租赁可分为不定期租赁和定期租赁；按照当事人的国籍，房屋租赁可分为国内租赁和涉外租赁。

二、房屋承租权之法律保护

现行的法律规定在一定的条件下给予房屋承租权特殊的法律保护，主要体现在两方面：一为房屋承租权优先于所有权得到法律保护；其二为房屋承租权优先于担保物权得到法律保护。

1、房屋承租权优先于所有权得到法律保护。大家知道房屋承租权通常被认是债权即合同之债，是基于依据有效合同所产生的债，也就是我国民法通则所称的“因当事人约定而产生的债”。但是为保证社会经济活动中交易稳定、安全的需要，法律实践中承租权作为一种比较特别的债权形式获得了某些物权的效力，学理上称之为“债权的物权化”这一方面主要体现在“买卖不破租赁的原则”，使承租权具有了物权的效力（对世权）即不仅及于承租双方还及于不特定的第三人。所谓“买卖不破租赁”是指租赁物纵有转移，租赁关系对于租物的受让人仍然有效，例如《合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。《城市房屋租赁管理办法》第十一条规定：“租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定”。另一方面主要体现在确立房屋承租人的优先购买权，《合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”。这些规定说明了在一定条件下房屋承租权限制了房屋所有权人的所有权而优先得到法律保护。

2、房屋承租权优先于抵押权得到法律保护。最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十五条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效”。《担保法》第48条之规定“抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效”。这实际上是从法律上确认了在一定条件下“抵押不破租赁”的原则，也即确定了在一定条件下房屋承租权作为债权优先于抵押权作为的担保物权而得到法律保护的效力。但我们也不要忽略关于抵押权与承租权的另一条重要法律规定，那就是最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”这实际上也确认了在一定条件下“抵押破租赁”或“买卖破租赁”的特殊情况。

第一条为进一步深化住房制度改革，促进房地产市场的发展，改善居民居住条件，规范公有住房承租权的转让行为，根据《江西省城市公有房屋管理办法》和市政府关于《进一步搞活房地产市场的若干意见》等有关规定，结合我市实际，制定本实施细则。

第二条本实施细则适用于本市市区国有土地范围内，执行政府规定租金标准的公有住房承租权有偿转让的行为。

第三条本市城镇居民和具有固定收入来源的外来人员，均可有偿受让本市市区范围内公用住房承租权。

第四条本实施细则所称公有住房承租权的有偿转让，是指公有住房承租人（转让人），经房屋出租人（产权人）同意，将租用的公有住房按规定的程序，转让给他人（受让人）承租，并获得一次性转让收益的行为。

依法合理取得且不属于清房范围的公有住房的承租权方可有偿转让。

第五条公有住房承租权的有偿转让应当遵循自愿、公平、互利的原则。

「提要」近几年来，由于法律规定不明，致使审判实践中对因公房租赁使用权发生纠纷的案件，理解不同、标准掌握不一，造成了审判结果的差异。本文作者结合审判实践经验，对一些亟待解决的问题提出了自己的看法，以期能促进认识的统一。

一、“出租人指定”是否应作为前置程序

公民之间为公房租赁户名的变更、分列租赁户名及公房使用部位等发生纠纷，是否可以直接向人民法院提起诉讼？由于理解不一，现在的做法比较混乱。有的法院直接予以受理，有的法院则认为应由出租人作出书面处理意见后，法院才能受理。现行的《上海市房屋租赁条例》（以下简称《租赁条例》）规定，“……可以继续履行租赁合同者有多人的，应当协商确定承租人。协商一致的，出租人应当变更承租人；协商不一致的，由出租人在可以继续履行租赁合同者中确定承租人。租赁关系变更后，原承租人的生前共同居住人仍享有居住权。”笔者认为，《租赁条例》明确由出租人确定承租人，对于可以继续履行的租赁合同而言，指定变更承租人既是出租人的权利，也是出租人的义务，出租人应当履行该项职责，承租人取得承租权应当得到出租人的认可或指定。出租人逾期不答复或同住人对出租人的指定不服，同住人方可向人民法院提起诉讼。出租人如果不尽指定之责，则该类纠纷大量涌入法院，无疑会增大法院化解社会矛盾的司法成本。在我国目前公房使用权仍含有延续下来的福利性质状态下，在法规亦有明文规定的基础上，出租人进行指定应当是该类诉讼的前置程序，同时笔者认为，即使个别情况下出租人指定有困难，其也应当出具书面证明文件，澄明系争房屋相关租赁情况，以及不能指定的理由。当事人经过此前置程序，方能向法院提起诉讼。另外，笔者建议应明确规定出租人指定承租人的期限，因为该期限直接影响当事人的起诉条件，不明确规定会造成不同法院对何为“逾期”理解不一致的情况，可以考虑以一个月为宜。

二、当事人的诉讼地位如何确定

目前由于规定不明确，有的法院将出租人列为被告，另一方同住人列为第三人，有的法院则将出租人列为第三人，而以同住人为被告。笔者认为，对出租人不指定的或对出租人指定不服的，应区别情况予以处理。

1、出租人怠于指定乃至不愿出具书面意见的。现实中，同住人对承租权的变更没有争议，但出租人基于某种原因不同意变更；或者同住人对租赁户名的变更协商不成，出租人亦不愿意进行指定，且不出具书面意见。出租人出具书面意见的（可对书面意见提出具体细化的要求），可视为出租人履行了管理的权利义务。只有在出租人未完成其指定之义务时，才应列出租人为被告，同住人列为第三人。此时的诉讼请求只能是要求出租人履行义务。有人就此提出不同意见认为，一旦法院作出判决，判令出租人应当在判决生效后三十日内作出指定，而出租人仍不指定怎么办？笔者认为，此时解决的方法也是多样的，既可以向出租人的上级部门提出司法建议，责成下级部门履行法院确定的义务而作为，也可以以拒不履行生效法律文书确定的义务对待，予以罚款或采取其他有效措施

抵押作为债的担保方式的一种，由于能够较好地担保债的履行，在实践中被广泛采用，而房地产又以其现实性、稳定性、保值性、安全性最强等特性成为普遍采用的抵押物。本文拟就我国房地产抵押中的几个法律问题作一探讨，以期推动我国房地产市场的健康发展。

一、房地产抵押权标的物的范围问题

设立抵押的目的是，一旦债务人不履行债务，抵押权人可依法定程序对抵押物变价优先受偿。因此，抵押物应有变价价值，应为可转让之物。

我国实行土地的社会主义公有制，按照宪法的规定，城市市区的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。土地使用权可以依法转让，但禁止土地所有权的买卖和非法转让。因而，在我国，土地所有权不得设定抵押权，土地使用权可以设定抵押，但受到了一定的限制。

（一）以地上无定着物（包括建筑物、构筑物及在建工程）的国有土地使用权设定抵押的问题

我国法律有关国有土地使用权的取得方式规定有两种：一是通过土地使用权出让的方式取得国有土地使用权，二是通过以土地使用权划拨的方式取得国有土地使用权。目前我国禁止单独以划拨方式取得的国有土地使用权设定抵押。

抵押作为债的担保方式的一种，由于能够较好地担保债的履行，在实践中被广泛采用，而房地产又以其现实性、稳定性、保值性、安全性最强等特性成为普遍采用的抵押物。本文拟就我国房地产抵押中的几个法律问题作一探讨，以期推动我国房地产市场的健康发展。

一、房地产抵押权标的物的范围问题

设立抵押的目的是，一旦债务人不履行债务，抵押权人可依法定程序对抵押物变价优先受偿。因此，抵押物应有变价价值，应为可转让之物。

我国实行土地的社会主义公有制，按照宪法的规定，城市市区的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。土地使用权可以依法转让，但禁止土地所有权的买卖和非法转让。因而，在我国，土地所有权不得设定抵押权，土地使用权可以设定抵押，但受到了一定的限制。

（一）以地上无定着物（包括建筑物、构筑物及在建工程）的国有土地使用权设定抵押的问题

我国法律有关国有土地使用权的取得方式规定有两种：一是通过土地使用权出让的方式取得国有土地使用权，二是通过以土地使用权划拨的方式取得国有土地使用权。目前我国禁止单独以划拨方式取得的国有土地使用权设定抵押。

摘要:抵押作为债的担保方式的一种，由于能够较好地担保债的履行，在实践中被广泛采用，而房地产又以其现实性、稳定性、保值性、安全性最强等特性成为普遍采用的抵押物。本文拟就我国房地产抵押中的几个法律问题作一探讨，以期推动我国房地产市场的健康发展。

一、房地产抵押权标的物的范围问题

设立抵押的目的是，一旦债务人不履行债务，抵押权人可依法定程序对抵押物变价优先受偿。因此，抵押物应有变价价值，应为可转让之物。

我国实行土地的社会主义公有制，按照宪法的规定，城市市区的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。土地使用权可以依法转让，但禁止土地所有权的买卖和非法转让。因而，在我国，土地所有权不得设定抵押权，土地使用权可以设定抵押，但受到了一定的限制。

（一）以地上无定着物（包括建筑物、构筑物及在建工程）的国有土地使用权设定抵押的问题

我国法律有关国有土地使用权的取得方式规定有两种：一是通过土地使用权出让的方式取得国有土地使用权，二是通过以土地使用权划拨的方式取得国有土地使用权。目前我国禁止单独以划拨方式取得的国有土地使用权设定抵押。

抵押作为债的担保方式的一种，由于能够较好地担保债的履行，在实践中被广泛采用，而房地产又以其现实性、稳定性、保值性、安全性最强等特性成为普遍采用的抵押物。本文拟就我国房地产抵押中的几个法律问题作一探讨，以期推动我国房地产市场的健康发展。

一、房地产抵押权标的物的范围问题

设立抵押的目的是，一旦债务人不履行债务，抵押权人可依法定程序对抵押物变价优先受偿。因此，抵押物应有变价价值，应为可转让之物。

我国实行土地的社会主义公有制，按照宪法的规定，城市市区的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。土地使用权可以依法转让，但禁止土地所有权的买卖和非法转让。因而，在我国，土地所有权不得设定抵押权，土地使用权可以设定抵押，但受到了一定的限制。

（一）以地上无定着物（包括建筑物、构筑物及在建工程）的国有土地使用权设定抵押的问题

我国法律有关国有土地使用权的取得方式规定有两种：一是通过土地使用权出让的方式取得国有土地使用权，二是通过以土地使用权划拨的方式取得国有土地使用权。目前我国禁止单独以划拨方式取得的国有土地使用权设定抵押。

【内容摘要】民事优先权不是某类民事权利,而是某类民事权利的共同效力。具有优先效力的民事权利可分为两类。第一类:设定权利时即专门决定了权利的顺位,其优先之根据是明确的。第二类:设定权利时未专门决定权利的顺位,其优先之根据不明确。严格地说,民事优先权仅指第二种情况。民事优先权可定义如下:同一债务人之数个到期债权,其中一个债权,因债权人与债务人,就债权之标的、标的之客体,或标的所在物,存在共有关系、用益物权关系、总有关系、或非物权性用益关系;或者,债权人之不动产与标的物存在相邻关系;或者,债权人与债权标的所有人存在同一有限责任公司股东关系,或有限公司股权关系;享有优先受偿资格。民事优先权的宗旨是尽量发挥财产之自然效益和社会效益。

【关键词】优先权优先效力根据

一、民事优先权的分类

民事权利中,部分权利享有优先行使资格,民法学统称此类优先地位为民事优先权。民事优先权被称为“难以开垦的法律领地”,①研究成果较少。

民事优先权不是某类民事权利,而是某类民事权利的共同效力。非民事权利的优先效力不属于民事优先权,如警车优先通行。在一些公共场所,老弱病残孕在排队、通行、就坐等方面受到照顾,可以优先。此类“优先”通常属于道德范畴,无法律效力。专利法和商标法中,都有“优先权”,其含义是:专利申请人或商标申请人,在法定期限内,曾就同一主题在不同国家或同一国家,提出两次以上申请,以第一次申请日为申请日。此类“优先权”不是民事权利的优先效力。有学者将其归入民事优先权,②不能成立。有学者认为,物上请求权人之标的物返还请求权,优先于一般到期债权受偿,属物权之优先效力。③物上请求权之性质各说不一。物上请求权之相对人为物权妨碍人,属特定人。物上请求权规定特定人之间的财产关系,应属债权。物权妨碍应属债之发生根据。但物权妨碍之责任财产为物上请求权之标的物,不属物权妨碍人所有,不是物权妨碍人一般债务之责任财产。责任财产不同之债权,不存在何者优先问题。民事优先权类型甚多,通常分为物权优先权和债权优先权。通说认为,物权优先权包括物权对债权的优先权和物权相互间的优先权。④

所谓物权对债权的优先权,通常表述为:“同一标的物之上既有物权,也有债权的,无论成立的先后如何,物权均有优先于债权的效力。”⑤

使用说明

1、本合同适用范围：

（1）本市个人与个人、个人与单位、单位与单位之间公有住房的相互交换；

（2）本市不可售公有住房与商品住宅或其他产权住房的相互交换；

2、本合同【】中内容为并列的选择项，应根据实际情况选择，不予选择的应划除；

3、本合同空格的内容由当事人协商后填写；

【摘要】案外人执行异议之诉制度确立以来，虽然在一定程度上为“执行难”的司法现象减轻了一些负担。但经过多年的司法实践也凸显出许多问题，如异议事由规定的模糊，各地法院理解与适用不一，造成司法局面的混乱。本文选取了案外人执行异议之诉方面的三个案例，通过对案例中法院裁判观点及裁判结论的对比，整理相关的争议焦点问题。对案外人提起异议之诉的事由、案外人租赁权在法院查封情形下的适用以及租赁权与抵押权冲突问题等方面进行研究，并结合有关学者的观点阐述了自己的观点。

【关键词】案外人执行异议之诉；异议事由；租赁权；查封

一、案例基本情况

（一）某银行和何某、肖某等金融借款合同纠纷执行一案。某银行和肖某、何某、郑某因金融借款合同纠纷诉至法院，福州中院判拍卖、变卖郑某名下房产，共得价款450万，某银行在其所得价款的限额内享有优先受偿权。在执行过程中，位于郑某名下的某公寓店面房产及土地使用权被法院查封。因本案争议房产的实际出资人郑某欠何某借款，双方曾在租赁合同中约定以租金抵债。案外人何某以租赁权受侵害为由向福州中院提出异议，但被中院驳回其异议；何某再向高院复议，但被高院驳回其复议申请；最高法院也维持了福建高院执行裁定，驳回何某申诉请求。法院认为：当被执行人的不动产被执行法院实际移交或者实际移交时采取的强制执行措施有某种现实风险，承租人在满足一定的情况下可以提出异议，阻止法院向受让人移交被执行人在租赁期内合法拥有的不动产，以保障其对租赁物支配、收益等权利。对于不涉及不动产移交风险时案外人是否可以以其拥有的实体权利提出异议阻止法院的强制执行，现行法律并无明文规定。如果查封措施本身并不触及不动产的交付，在之后的交付中，也没有产生风险，不管争议房产上是否有权利负担，都无法阻却法院的强制执行。本案中，福州中院判决某银行对拍卖、变卖争议房产的450万拥有优先受偿权以及查封该房产的措施有理可循。因此，何某以查封之前已存在的租赁合同并对房产拥有占有、使用的权益的主张的成立与否，其以在先租赁权解除法院对争议房产的查封措施的诉讼请求不能予以支持。（二）A公司、B公司、C公司、D公司等执行一案。D公司和C公司于2012年1月13日发起成立A公司，并对某酒店进行经营管理，但在2011年9月13日，该酒店的房地产已经被某中院查封，况且A公司成立以及经营未征得抵押权人和钦州中院的同意。D公司所有的某酒店第1—24层房产及负一层地下室被某中院委托拍卖，并裁定将上述房地产过户给B公司。A公司不服，以其经营权益和承租权受到损害为由提出案外人异议，某中院的裁定不符合“买卖不破租赁”原则，但异议被中院裁定驳回。A公司不服以上裁定，连续向某高院、最高人民法院申请复议与申诉，其诉讼请求最终都被驳回。法院认为：本案中，D公司一直经营管理着某酒店。根据前文所述，本案中酒店的房产是先被执行法院查封之后才租赁给A公司，违反了法律规定。当时因某酒店正在被法院强制拍卖，出于维护酒店的正常经营的迫切需求，希望原经营者能配合法院的执行工作，所以某中院才通知A公司保留对酒店的经营。因此，A公司不能以租赁权对抗申请执行人，其主张不能成立。（三）青岛利群投资有限公司等申请监督一案。W银行与Z公司因借款合同纠纷向法院起诉，某中院最终判令Z公司向A银行偿还本金7000万元及利息。因Z公司未履行法院判决，W银行法院申请强制执行Z公司的房产并对其采取了查封措施，在经过法定评估程序之后，拍卖机构接受执行法院的委托后，对该不动产进行拍卖并了拍卖公告。案外人利群担保公司以该拍卖公告侵害其租赁权为由，诉请法院撤销该公告，但未得到法院的支持。在复议期间，以“买卖不破租赁”的原则为由，向省高院申请撤销中院的裁定，但H公司复议申请最终也被驳回。但最高人民法院支持了H公司的诉讼请求，以上两项裁定被撤销。法院认为：本案中，H公司的租赁权在先，W银行抵押权设立在后，故房屋的买受人应该坚持“买卖不破租”的原则，继续承担合同义务。与此同时，在执行中，应注意在先租赁权与房屋的优先购买权的冲突适用规定，即优先购买权和租赁权只能择一适用。否则会过度地保障了案外人利群担保公司的权益，对申请执行人W银行和被执行人Z公司的权益造成损害。

二、案例所反映的法律问题及争议焦点

（一）先租赁后查封能否排除法院的强制执行。根据《执行异议和复议规定》的规定，在案例一中，当中院执行移交郑某的不动产或者实际移交时采取的强制执行措施有某种现实风险时，承租人何某可以在一定条件下提出案外人执行异议，阻止法院向买受人移交该争议房产，以保护其对租赁物所享有合法权益，但当法院采取的强制措施没有任何风险的情况除外。案例一的焦点问题为本案中争议房产的查封措施是否应当被解除？如前所述，某银行在450万的限额内享有优先受偿权。中院采取查封措施并没有对房产产生实质性的影响，不管争议房产上是否有权利负担，都无法阻却法院的强制执行。（二）先查封后租赁能否排除法院的强制执行。根据《查封扣押冻结规定》的相关条文规定，案例二的争议焦点是A公司的租赁权是否被法院的执行措施所损害？根据前文的案情简介可知，D公司、C公司发起成立A公司之前，该酒店的房产已经被中院查封，况且A公司成立等事项未经任何权利人的同意，所以以上公司的行为违反了法律的强制性规定。本案中A公司并不能以“买卖不破租赁”的原则为主张依据，也不能凭借租赁权为执行异议事由解除法院的查封措施。（三）案外人执行异议之诉中抵押权与租赁权的关系根据《物权法》的规定，如果标的物上的抵押权设立之前已经存在案外人的租赁权，权利人在行使抵押权时，依据“买卖不破租赁”原则，租赁权不被涤除。买受人也应一同受让该财产上的权力负担，与此同时，抵押权人的财产变现的所得权益将会因其权利瑕疵而受损。此外，关于判断两者权利设立先后的标准，应当以承租人对租赁物的现实占有、使用为依据。案例三中H公司开始经营义务的时间应根据以上为判断标准。如果抵押权先于租赁权的设立，抵押权成立的生效条件是必须对不动产办理抵押登记，这样才具有公示作用，当抵押人要处分该不动产时，必须征得抵押权人同意才能行使处分权。在执行阶段，当承租权与抵押权发生对抗时，即该争议房产需要被法院强制执行时，承租人的权益会因抵押权的实现而可能受损，但此时出租人应该承担自己权利瑕疵的责任，对承租人所遭受的损失进行损害赔偿。