查封范文10篇

扣押，是指人民法院把被执行人的财产移至另外的场所加以扣留，不准被执行人占有、使用和处分。与查封不同，扣押以容易移动的物品为对象，因而仅适用于动产，并经常适用于价值较高的物品，包括船舶、航空器和其他特殊物品如黄金、文物、珠宝等在内；同时，扣押要易地进行；再有，被扣押的财产只能由人民法院自行保管或委托其他单位或个人保管，被执行人则不能占有和使用。当然，对扣押的财产，保管人也不得使用。至于所需的保管费用，由被执行人负担。

查封，是指人民法院把被执行人的财产贴上封条，禁止被执行人和其他人转移或处理。查封一般是针对不易或不能移动的物品如机器、设备、厂房等采用的，既包括不动产，也包括动产。在地点上多为就地进行，为确保财产安全，在必要时也可易地封存。

×××工商行政管理局经济合同仲裁委员会查封（扣押）执行笔录时间：一九年月日午时分起至一九年月日午

时分止。

地点：公务员之家版权所有

被查封（扣押）单位：

执行人员：书记员：

在场人员：

随着市场机制的不断完善，不动产物权的资产价值越来越被人们重视和利用，为此，不动产物权的登记管理部门——房地产管理部门的管理重点也相应地从单纯的由产权人申请的产权保护登记，进一步发展了由各债权人申请的抵押和查封登记。查封土地登记作为土地登记的一种类型、债权人防止债务损失的锁定媒介，越来越显现出其重要的市场保护作用。

1做好查封土地登记工作的意义

（1）通过不动产登记部门对查封土地进行登记，有利于人民法院执行工作的顺利进行：一方面有助于执行部门及时保全债权人利益，另一方面有助于不同的执行部门对宗地查封情况进行查询，根据查询结果，决定对同一宗地是否轮候查封。

（2）根据《物权法》，不动产物权的变动必须以登记为必要条件。人民法院查封的不动产，只有在不动产登记主管部门登记后才能对抗第三人，也就是查封情况一旦登记，宗地登记档案就在一定期限内不准改变，土地权利人任何恶意转让、抵押等行为的都是违法的，土地登记部门都不予办理变更登记（包括转让登记和抵押登记）。

（3）按照法释［2004］15号第26条“人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人”，《物权法》不动产物权登记发生物权的变动应该公示的规定，建立查封登记信息共享，将查封登记结果公示，避免被执行人的恶意行为而产生权属纠纷或行政登记失误，防止不明情况的第三人善意购买和借贷。

（4）根据《担保法》第37条、《城市房地产抵押管理办法》第8条的规定，被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产不得设定抵押。查封登记结果公示可以为金融部门核定借款人信誉度、决定是否放贷提供依据。

查封、扣押、拍卖、变卖被执行人的财产是针对被执行人的非金钱财产实施的执行措施。

查封，是指人民法院把被执行人的财产贴上封条，禁止被执行人和其他人转移或处理。查封一般是针对不易或不能移动的物品如机器、设备、厂房等采用的，既包括不动产，也包括动产。在地点上多为就地进行，为确保财产安全，在必要时也可易地封存。

扣押，是指人民法院把被执行人的财产移至另外的场所加以扣留，不准被执行人占有、使用和处分。与查封不同，扣押以容易移动的物品为对象，因而仅适用于动产，并经常适用于价值较高的物品，包括船舶、航空器和其他特殊物品如黄金、文物、珠宝等在内；同时，扣押要易地进行；再有，被扣押的财产只能由人民法院自行保管或委托其他单位或个人保管，被执行人则不能占有和使用。当然，对扣押的财产，保管人也不得使用。至于所需的保管费用，由被执行人负担。

人民法院查封、扣押财产时，被执行人是公民的，应当通知被执行人或者他的成年家属到场。同时被执行人所在的单位或基层组织应当派员参加。对被查封、扣押的财产，执行员应当逐一清点，并造具清单，由在场的人签名或盖章，并交被执行人一份，同时人民法院应自留一份附卷备查。

拍卖是指人民法院将被执行人的财产，以公开的方式卖给出价最高的买受人，并将所得的价款给予权利人。

变卖是指人民法院将被执行人的财产强制出卖，并将所得的价款直接给付权利人的执行措施。

人类社会之所以要制定法并使之施行于天下，根据法学家与社会学家们的通说，这是因为，法是一种可以有效地保障人类社会生存与发展的治理结构，是人类社会迄今为止所能找到的最好的治理形式，反过来说，正义、自由、效益、秩序这些与人类社会的存在须臾不可分的东西便成为法的出发点和根本使命，亦即法的基本价值，离开这些价值，法便不成其为法。然而，法律并不能自然地达到其内在价值的和谐统一，在实现法治的过程中，法的基本价值内在的矛盾与冲突，如正义与秩序、自由与效益的对立与碰撞，不断地通过一则则实证立法例或案例展现出来。从这个角度来看，研究我们立法、司法中所遇到的法治难题，解析其中价值冲突，必然有助于我们把握法治的真谛和发展规律。在我们身边，就经常可以发现体现这类法治难题的案例。

一起普通的行政案件：查封与拆封孰是孰非

这是一起事实、情节、影响都很普通的行政案件，案件是这样的：

2002年元月，某市工商局根据群众举报对某盐业公司库存加碘精制盐和加碘腌制盐两个产品进行检查，并取样送到其所在地级市产品质量监督检验所检验，结论为两个品种碘含量不合格。检验结论送达后，盐业公司提出异议，认为当时取样方法不符合国家标准，样品不具有代表性，而且盐产品质量检验按规定应由省质检所检验。据此，工商局在盐业公司配合下重新抽样送省产品质量监督检验所盐产品检验站检验，但是由于工作人员的疏忽，送检时仅送了加碘精制盐一个品种，结论为合格。尔后，工商局了解到盐产品检验站实际上是省盐业集团公司的一个内设机构，故又将第二次抽取样品送当地地级市质监所检验，结论为不合格。据此，工商局查封了该批产品49吨。盐业公司认为，产品已经盐产品专门机构检验为合格产品，根本不应当查封，于是自行拆封销售一空。工商局依照《产品质量法》第六十三条之规定，对盐业公司擅自拆封的行为处以十五万元罚款。盐业公司不服，向市人民政府申请行政复议。

就上述案情，工商局认为，无论查封措施是否适当，在其未被决定机关撤销前，盐业公司应有遵守的义务，擅自拆封的行为本身即构成违法。另一方面，盐业公司也自有道理，按照规定，盐产品检验应由省专门机构检验，在一个产品已检验为合格（另一产品样品仅仅是因为疏忽而未送检）的情况下，工商局理应将另一产品送检，如对检验结论有疑议，可送更权威的机构检验，而不是迳行采取查封措施，在缺乏充分、必要的依据的情况下，工商局采取查封措施本身就是不当的，因而不应予以处罚。双方的分析都各有道理，但在处理问题上又不可能认定双方都正确或各打五十大板。的确，这起案件的处理是比较棘手。但是，如果我们把这起案件的所有事实都抽象掉的话，显现的就是一个古老的法治命题，亦即本文所探讨的命题：在法律保障的社会秩序（本案中表现为查封强制措施的遵守）和社会正义（本案中表现为盐业公司抗辩理由的正当性）二者发生冲突时，人们当作何选择？

一个永恒的法治命题：正义与秩序的冲突与选择

人类社会之所以要制定法并使之施行于天下，根据法学家与社会学家们的通说，这是因为，法是一种可以有效地保障人类社会生存与发展的治理结构，是人类社会迄今为止所能找到的最好的治理形式，反过来说，正义、自由、效益、秩序这些与人类社会的存在须臾不可分的东西便成为法的出发点和根本使命，亦即法的基本价值，离开这些价值，法便不成其为法。然而，法律并不能自然地达到其内在价值的和谐统一，在实现法治的过程中，法的基本价值内在的矛盾与冲突，如正义与秩序、自由与效益的对立与碰撞，不断地通过一则则实证立法例或案例展现出来。从这个角度来看，研究我们立法、司法中所遇到的法治难题，解析其中价值冲突，必然有助于我们把握法治的真谛和发展规律。在我们身边，就经常可以发现体现这类法治难题的案例。

一起普通的行政案件：查封与拆封孰是孰非

这是一起事实、情节、影响都很普通的行政案件，案件是这样的：

2002年元月，某市工商局根据群众举报对某盐业公司库存加碘精制盐和加碘腌制盐两个产品进行检查，并取样送到其所在地级市产品质量监督检验所检验，结论为两个品种碘含量不合格。检验结论送达后，盐业公司提出异议，认为当时取样方法不符合国家标准，样品不具有代表性，而且盐产品质量检验按规定应由省质检所检验。据此，工商局在盐业公司配合下重新抽样送省产品质量监督检验所盐产品检验站检验，但是由于工作人员的疏忽，送检时仅送了加碘精制盐一个品种，结论为合格。尔后，工商局了解到盐产品检验站实际上是省盐业集团公司的一个内设机构，故又将第二次抽取样品送当地地级市质监所检验，结论为不合格。据此，工商局查封了该批产品49吨。盐业公司认为，产品已经盐产品专门机构检验为合格产品，根本不应当查封，于是自行拆封销售一空。工商局依照《产品质量法》第六十三条之规定，对盐业公司擅自拆封的行为处以十五万元罚款。盐业公司不服，向市人民政府申请行政复议。

就上述案情，工商局认为，无论查封措施是否适当，在其未被决定机关撤销前，盐业公司应有遵守的义务，擅自拆封的行为本身即构成违法。另一方面，盐业公司也自有道理，按照规定，盐产品检验应由省专门机构检验，在一个产品已检验为合格（另一产品样品仅仅是因为疏忽而未送检）的情况下，工商局理应将另一产品送检，如对检验结论有疑议，可送更权威的机构检验，而不是迳行采取查封措施，在缺乏充分、必要的依据的情况下，工商局采取查封措施本身就是不当的，因而不应予以处罚。双方的分析都各有道理，但在处理问题上又不可能认定双方都正确或各打五十大板。的确，这起案件的处理是比较棘手。但是，如果我们把这起案件的所有事实都抽象掉的话，显现的就是一个古老的法治命题，亦即本文所探讨的命题：在法律保障的社会秩序（本案中表现为查封强制措施的遵守）和社会正义（本案中表现为盐业公司抗辩理由的正当性）二者发生冲突时，人们当作何选择？

一个永恒的法治命题：正义与秩序的冲突与选择

各省、自治区、直辖市高级人民法院,解放军军事法院，新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院；各省、自治区、直辖市国土资源厅（国土环境资源厅、国土资源和房屋管理局、房屋土地资源管理局、规划和国土资源局），新疆生产建设兵团国土资源局；各省、自治区建设厅，新疆生产建设兵团建设局，各直辖市房地产管理局：

为保证人民法院生效判决、裁定及其他生效法律文书依法及时执行，保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律规定，现就规范人民法院执行和国土资源、房地产管理部门协助执行的有关问题通知如下：

一、人民法院在办理案件时，需要国土资源、房地产管理部门协助执行的，国土资源、房地产管理部门应当按照人民法院的生效法律文书和协助执行通知书办理协助执行事项。

国土资源、房地产管理部门依法协助人民法院执行时，除复制有关材料所必需的工本费外，不得向人民法院收取其他费用。登记过户的费用按照国家有关规定收取。

二、人民法院对土地使用权、房屋实施查封或者进行实体处理前，应当向国土资源、房地产管理部门查询该土地、房屋的权属。

人民法院执行人员到国土资源、房地产管理部门查询土地、房屋权属情况时，应当出示本人工作证和执行公务证，并出具协助查询通知书。

【摘要】案外人执行异议之诉制度确立以来，虽然在一定程度上为“执行难”的司法现象减轻了一些负担。但经过多年的司法实践也凸显出许多问题，如异议事由规定的模糊，各地法院理解与适用不一，造成司法局面的混乱。本文选取了案外人执行异议之诉方面的三个案例，通过对案例中法院裁判观点及裁判结论的对比，整理相关的争议焦点问题。对案外人提起异议之诉的事由、案外人租赁权在法院查封情形下的适用以及租赁权与抵押权冲突问题等方面进行研究，并结合有关学者的观点阐述了自己的观点。

【关键词】案外人执行异议之诉；异议事由；租赁权；查封

一、案例基本情况

（一）某银行和何某、肖某等金融借款合同纠纷执行一案。某银行和肖某、何某、郑某因金融借款合同纠纷诉至法院，福州中院判拍卖、变卖郑某名下房产，共得价款450万，某银行在其所得价款的限额内享有优先受偿权。在执行过程中，位于郑某名下的某公寓店面房产及土地使用权被法院查封。因本案争议房产的实际出资人郑某欠何某借款，双方曾在租赁合同中约定以租金抵债。案外人何某以租赁权受侵害为由向福州中院提出异议，但被中院驳回其异议；何某再向高院复议，但被高院驳回其复议申请；最高法院也维持了福建高院执行裁定，驳回何某申诉请求。法院认为：当被执行人的不动产被执行法院实际移交或者实际移交时采取的强制执行措施有某种现实风险，承租人在满足一定的情况下可以提出异议，阻止法院向受让人移交被执行人在租赁期内合法拥有的不动产，以保障其对租赁物支配、收益等权利。对于不涉及不动产移交风险时案外人是否可以以其拥有的实体权利提出异议阻止法院的强制执行，现行法律并无明文规定。如果查封措施本身并不触及不动产的交付，在之后的交付中，也没有产生风险，不管争议房产上是否有权利负担，都无法阻却法院的强制执行。本案中，福州中院判决某银行对拍卖、变卖争议房产的450万拥有优先受偿权以及查封该房产的措施有理可循。因此，何某以查封之前已存在的租赁合同并对房产拥有占有、使用的权益的主张的成立与否，其以在先租赁权解除法院对争议房产的查封措施的诉讼请求不能予以支持。（二）A公司、B公司、C公司、D公司等执行一案。D公司和C公司于2012年1月13日发起成立A公司，并对某酒店进行经营管理，但在2011年9月13日，该酒店的房地产已经被某中院查封，况且A公司成立以及经营未征得抵押权人和钦州中院的同意。D公司所有的某酒店第1—24层房产及负一层地下室被某中院委托拍卖，并裁定将上述房地产过户给B公司。A公司不服，以其经营权益和承租权受到损害为由提出案外人异议，某中院的裁定不符合“买卖不破租赁”原则，但异议被中院裁定驳回。A公司不服以上裁定，连续向某高院、最高人民法院申请复议与申诉，其诉讼请求最终都被驳回。法院认为：本案中，D公司一直经营管理着某酒店。根据前文所述，本案中酒店的房产是先被执行法院查封之后才租赁给A公司，违反了法律规定。当时因某酒店正在被法院强制拍卖，出于维护酒店的正常经营的迫切需求，希望原经营者能配合法院的执行工作，所以某中院才通知A公司保留对酒店的经营。因此，A公司不能以租赁权对抗申请执行人，其主张不能成立。（三）青岛利群投资有限公司等申请监督一案。W银行与Z公司因借款合同纠纷向法院起诉，某中院最终判令Z公司向A银行偿还本金7000万元及利息。因Z公司未履行法院判决，W银行法院申请强制执行Z公司的房产并对其采取了查封措施，在经过法定评估程序之后，拍卖机构接受执行法院的委托后，对该不动产进行拍卖并了拍卖公告。案外人利群担保公司以该拍卖公告侵害其租赁权为由，诉请法院撤销该公告，但未得到法院的支持。在复议期间，以“买卖不破租赁”的原则为由，向省高院申请撤销中院的裁定，但H公司复议申请最终也被驳回。但最高人民法院支持了H公司的诉讼请求，以上两项裁定被撤销。法院认为：本案中，H公司的租赁权在先，W银行抵押权设立在后，故房屋的买受人应该坚持“买卖不破租”的原则，继续承担合同义务。与此同时，在执行中，应注意在先租赁权与房屋的优先购买权的冲突适用规定，即优先购买权和租赁权只能择一适用。否则会过度地保障了案外人利群担保公司的权益，对申请执行人W银行和被执行人Z公司的权益造成损害。

二、案例所反映的法律问题及争议焦点

（一）先租赁后查封能否排除法院的强制执行。根据《执行异议和复议规定》的规定，在案例一中，当中院执行移交郑某的不动产或者实际移交时采取的强制执行措施有某种现实风险时，承租人何某可以在一定条件下提出案外人执行异议，阻止法院向买受人移交该争议房产，以保护其对租赁物所享有合法权益，但当法院采取的强制措施没有任何风险的情况除外。案例一的焦点问题为本案中争议房产的查封措施是否应当被解除？如前所述，某银行在450万的限额内享有优先受偿权。中院采取查封措施并没有对房产产生实质性的影响，不管争议房产上是否有权利负担，都无法阻却法院的强制执行。（二）先查封后租赁能否排除法院的强制执行。根据《查封扣押冻结规定》的相关条文规定，案例二的争议焦点是A公司的租赁权是否被法院的执行措施所损害？根据前文的案情简介可知，D公司、C公司发起成立A公司之前，该酒店的房产已经被中院查封，况且A公司成立等事项未经任何权利人的同意，所以以上公司的行为违反了法律的强制性规定。本案中A公司并不能以“买卖不破租赁”的原则为主张依据，也不能凭借租赁权为执行异议事由解除法院的查封措施。（三）案外人执行异议之诉中抵押权与租赁权的关系根据《物权法》的规定，如果标的物上的抵押权设立之前已经存在案外人的租赁权，权利人在行使抵押权时，依据“买卖不破租赁”原则，租赁权不被涤除。买受人也应一同受让该财产上的权力负担，与此同时，抵押权人的财产变现的所得权益将会因其权利瑕疵而受损。此外，关于判断两者权利设立先后的标准，应当以承租人对租赁物的现实占有、使用为依据。案例三中H公司开始经营义务的时间应根据以上为判断标准。如果抵押权先于租赁权的设立，抵押权成立的生效条件是必须对不动产办理抵押登记，这样才具有公示作用，当抵押人要处分该不动产时，必须征得抵押权人同意才能行使处分权。在执行阶段，当承租权与抵押权发生对抗时，即该争议房产需要被法院强制执行时，承租人的权益会因抵押权的实现而可能受损，但此时出租人应该承担自己权利瑕疵的责任，对承租人所遭受的损失进行损害赔偿。

为了加强我省法院执行工作制度化建设和土地管理工作，进一步规范执行秩序和土地市场，现就人民法院在执行案件中涉及土地使用权的若干问题，提出如下处理意见：

一、人民法院对土地使用权裁定查封或进行实体处分前，应向土地行政主管部门查清该土地使用权的归属。

二、土地权属的确认以土地所有者、使用者和他项权利者在土地行政主管部门的登记或土地行政主管部门提供的土地权属证明为准。

三、有下列情形之一尚未确定土地权属的，人民法院认为确有必要采取控制性措施的，可以通知土地行政主管部门进行备案查封的登记：

1、涉及违法用地的；

2、土地权属纠纷的；

【导读提示】

两家法院针对同一房产均有司法文书裁判，如何划分执行特定物权与执行普通债权之间的效力等级问题，案外人对法院的查封措施提出异议，理由合法，执行申请人的许可执行之诉如何裁判？

一、案情概要：

2009年4月19日，出卖人通过北京某房地产经纪公司居间，与买受人订立了《北京市存量房屋买卖合同》，约定将其位于新发地房屋（建筑面积48平米）以40万元的价格卖给买受人，双方约定自合同签订之日起60日内（2009年6月份）共同向房屋权属登记部门办理转移登记手续。买受人于2009年5月3日实际入住，首期给付购房款140000元，出让的房屋有30万贷款尚未偿还，双方约定以贷款方式支付余款。约定的期限届满后，买受人通知出让人过户并办理贷款手续，房主却躲起来不见面。买受人向人民法院提起过户之诉，人民法院以（2009）F民字第19233号判决书判令出卖人将新发地的房屋产权过户到买受人名下，此判决于2010年4月7日生效。人民法院依申请人的申请执行，向房地产登记机关送达了协助过户的裁定，房产登记机关告知此房在2010年4月8日被异地人民法院（2010）P执字第1471号裁定查封，申请执行的是原房主借款发生的债务，经法院判决生效后进入执行程序。2010年4月15日买受人向P法院提起解除查封异议。由于涉案房屋在农村商业银行抵押贷款，房主未按期偿还贷款，银行多次到住房所在地催款，买受人虽与银行协议，变更借款用户，一次性提前清偿了房主的全部贷款及滞纳金305937.28元。

2010年9月15日，法院审查后以（2010）执异字第021号裁定书裁定中止对查封房屋的执行。

2010年9月27日，案外人向人民法院提起“许可执行被查封房产”诉讼，买受人答辩的同时提起反诉，要求确认对被查封房产享有物权，案外人持有的法律文书确认的执行标的并非房产，应予驳回其主张。