不动产预告登记制度范文10篇

摘要：在不动产交易中，债权契约的做成和不动产的登记之间常因各种原因而存在一定的时间差。在此期间发生的诸如一物二卖、一物设两权等侵害债权人利益的情形，现行法除了违约救济，对于保护债权人实现所期待的权利是无能为力，债权人无法获得债务人的实际履行。鉴于此，在法律利益的选择和衡量的基础上，设立不动产预告登记制度，对债权人以不动产物权变动为标的之债权请求权予以保全，以防范交易目的的落空。本文运用比较分析的方法，对不动产预告登记登记制度加以研究，以期未来法律的完善。

关键字：不动产预告登记债权请求权

一、预告登记的概念和制度起源（一）预告登记的概念预告登记，即为保全一项以将来发生的不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记。它将债权请求权予以登记，使其具有对抗第三人的效力，使妨害其不动产物权登记请求权所为的处分无效，以保障将来本登记的实现。预告登记是与本登记相对应的一项登记制度。本登记是已经完成的不动产物权的登记，是现实物权的登记，实质是终局登记，当事人所期待的物权变动效果得以实现。预告登记是相对于本登记而言，它所登记的不是现实的不动产物权，它是在确定的财产权登记条件还不具备时，为了保全将来财产权变动能够顺利进行而就与此相关的请求权进行的登记。

（二）预告登记的制度起源预告登记制度发端于后期普鲁士法，即1872年5月5日的所有权取得法以及土地登记法。该法在区分债权法和物权法的基础上，规定了两种类型的预告登记。第一种是为保全已经成立的物权的预告登记，即登记薄存在误载的情况下，其记载的内容与真实权利不符时，对于真实权利人有丧失权利的危险所采取的保护手段。它在于打破登记薄的公信原则，以排除第三人的善意取得。第二种是为保全物权变动的债权请求权的预告登记。就普鲁士法而言，在一般情况下，物权因记入登记薄而成立，或取得对于第三人的效力。但进行本登记需要义务人的承诺，如果登记义务人不为承诺时，权利人必须对义务人提出请求为承诺意思表示的诉讼。但诉讼旷日费时，如果登记义务人在此期间对于第三人为权利处分，即使登记权利人此后获得胜诉判决，也没有实际意义。债权请求权保全的预告登记就是针对这一情况设置的保护手段。1德国民法承继了普鲁士法的预告登记制度，在民法典的第二草案中，用异议登记制度替代了以前的保全物权的预告登记制度，同时承认了保全债权请求权的预告登记制度。本文所论述的即保全债权请求权的预告登记制度。预告登记，在中国民法著作中翻译为暂先登记、预登记、预先登记等。我国台湾地区的民法称其为预告登记制度，日本法中的假登记制度中的保全债权请求权的假登记与德国、台湾所指的预告登记为同一制度。

二、预告登记的制度价值和性质

（一）预告登记的制度价值

论文摘要

在现实生活中，由于我国法律制度没有对于将来发生的不动产物权变动是否可以进行物权预告登记做出明文规定，致使大量案件纠纷得不到公平有效的解决。在学理上，预告登记使得债权请求权具备了物权的性质，形成了债权物权化的现象。因此在制度设计上，预告登记是不动产登记中的一项重要制度，对保障当事人的权利、保护交易安全、维护市场信用具有重要作用。

我国在我们制订统一民法典的时候，给予预告登记以一定的地位，有利于更好地协调物权与债权的利益，实现交易安全，减少交易成本，符合现实生活不动产交易频繁的迫切需要，也有利于健全我国不动产登记法律制度。因此，我们应把握制定民法典和物权法的契机，尽快确立我国的不动产预告登记制度，以全面完善的物权登记制度更有效地指导司法实践和律师实务。

由于我国的不动产预告登记制度尚处于初创阶段，本文试从完善立法的角度，借鉴德国、日本、我国台湾地区的相应制度，从适用范围、效力等方面，提出不动产预告登记制度在我国的制度设计。

物权登记是不动产物权变动的法定公示手段，是物权获得法律承认和保护的基本前提。预告登记是不动产登记中的一项重要制度，对保障当事人的权利、保护交易安全、维护市场信用具有重要作用。我国对于将来发生的不动产物权变动是否可以进行物权预告登记未作明文规定，其他相关法律法规、司法解释与规章中也仅对不动产预告登记问题简单涉及，既不系统全面，也未明确其适用范围和法律效力问题，致使现实生活中发生的大量案件纠纷得不到公平有效的解决。预告登记是关于不动产物权变动的重要制度，从我国目前的情况看，关于预告登记的法律体系尚未建立起来，只有在商品房预售问题上有类似的规定。1999年10月，中国社会科学院法学所物权法起草小组完成的《中国物权法草案建议稿》提出了三条关于设立预告登记制度的最初建议。我国应当在借鉴国外和我国台湾地区经验的基础上，选择适应我国国情的预告登记立法体例，并进行科学的制度设计，以建立完善的不动产登记制度。

我国的不动产预告登记制度尚处于初创阶段，为完善立法，结合德国、日本、我国台湾地区的相应制度，本文从其含义、价值入手，分析其性质、适用范围、效力等方面，探讨预告登记制度与我国现有法律体系的完善，从而提出不动产预告登记制度在我国的制度设计。

一、不动产登记制度的概念和立法意义

1.不动产登记制度的概念关于不动产登记制度的概念,不同的学者有不同的观点.

王利明教授的观点是:不动产登记是登记申请人对不动产物权的设定、转移在专门的登记机关依据法定的程序进行登记.

孙宪忠教授的观点是:不动产登记是经权利人申请,国家有关登记部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记簿的事实.梁慧星教授的观点则是:不动产登记是指土地及其定着物之所有权和他项权利的取得、丧失与变更,依法定程序记载于有关专职机关掌管的专门的簿册上.综上所述,所谓不动产登记是指经权利人申请,国家专职部门将有关申请人的不动产物权的取得、丧失与变更,依法定程序记载于不动产登记机关掌管的专门的簿册的事实.不动产登记事实上包括两层含义:一是登记与否的事实状态,二是登记的过程或程序.

2.不动产登记制度的立法意义

第一,不动产登记为不动产物权变动提供法律基础.在依据法律行为发生的物权变动的情况下,为了表现物权的排他性并保障交易安全,物权公示原则要求不动产物权变动以登记为要件;在非依法律行为发生的物权变动以登记为要件;在非依法律行为发生的物权变动的情况下,不动产登记是权力处分权的前提条件.因此,不动产登记在本质上是决定不动产物权变动是否完成的法律工具,旨在给不动产物权变动提供法律基础,而不是为了实行行政管理.

论文摘要

在现实生活中，由于我国法律制度没有对于将来发生的不动产物权变动是否可以进行物权预告登记做出明文规定，致使大量案件纠纷得不到公平有效的解决。在学理上，预告登记使得债权请求权具备了物权的性质，形成了债权物权化的现象。因此在制度设计上，预告登记是不动产登记中的一项重要制度，对保障当事人的权利、保护交易安全、维护市场信用具有重要作用。

我国在我们制订统一民法典的时候，给予预告登记以一定的地位，有利于更好地协调物权与债权的利益，实现交易安全，减少交易成本，符合现实生活不动产交易频繁的迫切需要，也有利于健全我国不动产登记法律制度。因此，我们应把握制定民法典和物权法的契机，尽快确立我国的不动产预告登记制度，以全面完善的物权登记制度更有效地指导司法实践和律师实务。

由于我国的不动产预告登记制度尚处于初创阶段，本文试从完善立法的角度，借鉴德国、日本、我国台湾地区的相应制度，从适用范围、效力等方面，提出不动产预告登记制度在我国的制度设计。

物权登记是不动产物权变动的法定公示手段，是物权获得法律承认和保护的基本前提。预告登记是不动产登记中的一项重要制度，对保障当事人的权利、保护交易安全、维护市场信用具有重要作用。我国对于将来发生的不动产物权变动是否可以进行物权预告登记未作明文规定，其他相关法律法规、司法解释与规章中也仅对不动产预告登记问题简单涉及，既不系统全面，也未明确其适用范围和法律效力问题，致使现实生活中发生的大量案件纠纷得不到公平有效的解决。预告登记是关于不动产物权变动的重要制度，从我国目前的情况看，关于预告登记的法律体系尚未建立起来，只有在商品房预售问题上有类似的规定。1999年10月，中国社会科学院法学所物权法起草小组完成的《中国物权法草案建议稿》提出了三条关于设立预告登记制度的最初建议。我国应当在借鉴国外和我国台湾地区经验的基础上，选择适应我国国情的预告登记立法体例，并进行科学的制度设计，以建立完善的不动产登记制度。

我国的不动产预告登记制度尚处于初创阶段，为完善立法，结合德国、日本、我国台湾地区的相应制度，本文从其含义、价值入手，分析其性质、适用范围、效力等方面，探讨预告登记制度与我国现有法律体系的完善，从而提出不动产预告登记制度在我国的制度设计。

一、不动产登记制度的概念和立法意义

1.不动产登记制度的概念

关于不动产登记制度的概念，不同的学者有不同的观点。王利明教授的观点是：不动产登记是登记申请人对不动产物权的设定、转移在专门的登记机关依据法定的程序进行登记。孙宪忠教授的观点是：不动产登记是经权利人申请，国家有关登记部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记簿的事实。

梁慧星教授的观点则是：不动产登记是指土地及其定着物之所有权和他项权利的取得、丧失与变更，依法定程序记载于有关专职机关掌管的专门的簿册上。综上所述，所谓不动产登记是指经权利人申请，国家专职部门将有关申请人的不动产物权的取得、丧失与变更，依法定程序记载于不动产登记机关掌管的专门的簿册的事实。不动产登记事实上包括两层含义：一是登记与否的事实状态，二是登记的过程或程序。

2.不动产登记制度的立法意义

第一，不动产登记为不动产物权变动提供法律基础。在依据法律行为发生的物权变动的情况下，为了表现物权的排他性并保障交易安全，物权公示原则要求不动产物权变动以登记为要件；在非依法律行为发生的物权变动以登记为要件；在非依法律行为发生的物权变动的情况下，不动产登记是权力处分权的前提条件。因此，不动产登记在本质上是决定不动产物权变动是否完成的法律工具，旨在给不动产物权变动提供法律基础，而不是为了实行行政管理。

一、预告登记在我国强制执行程序中的效力现状

（一）立法不健全。随着我国房地产产业的崛起，预告登记制度成为我国房地产产业中一项举足轻重的新制度。目前，我国对预告登记作出具体规定的主要有《物权法》及其解释和相关条例细则。随着《物权法》的颁布，其中第20条首次以法律的形式确认了预告登记，这一举措不失为我国物权法的一大进步，不仅明确了预告登记制度在物权法中的独特地位，还推动了我国房地产领域法律的发展。但是该条的规定仅仅简单几句话，对预告登记的适用范围和失效条件作出了笼统的规定，没有明确规定预告登记的效力，更不用说预告登记在法院强制执行程序中的效力了，相对于预告登记这一复杂制度而言，这几条简单的法条略显单薄。自《物权法》颁布以来，很多学者争相研究预告登记制度，笔者通过对文献的大量检索发现，他们更多的是研究预告登记的性质问题或者是重点研究《物权法》第20条内容，往往忽视其效力的可研究性。预告登记的效力作为该制度的核心，在立法上甚至是理论界的地位不高，具体到预告登记在强制执行程序的效力问题的相关规定或是学术理论更是少之又少。这样的立法背景下根本解决不了预告登记制度在不动产交易过程中带来的弊端。面对日新月异的案例纠纷，仅依据这一条款是远远不能解决根本问题的，所以在司法实践中经常会暴露出其高度原则性的弊端，无法完美地契合司法实践的需要。比如《协助执行通知》第15条和《查、扣、冻规定》第17条，其条文细化了预告登记在强制执行程序中的效力，但是强制执行是个复杂的司法程序，不仅包括金钱债权执行，还涉及非金钱债权执行，而且这两种执行程序性质不同，面对不同的情况，处理方式也不同，上述规定只是预告登记在强制执行程序中多样类型的一个方面，这对于解决不同性质的纠纷是远远不够的。纵观世界各国对预告登记效力的法律规定，和我国立法相比较，德国民法对其规定算是比较先进且相对完善的。因此，笔者建议，我国在立法方面可以详细研读德国民法的相关规定，并结合现有的制度，从德国民法中吸收适合我国的精华部分予以借鉴。笔者认为，首先应该给预告登记定位，准确的定位可以充分发挥其功能。其次结合自身的条件，对预告登记的效力问题重点研究，尤其是其在强制执行程序中的效力，以期打造我国特有的预告登记制度。（二）司法实务裁判标准不一。以关键词“预告登记”检索，共检索出中国裁判文书网有关预告登记纠纷的民事案件86321件，其中涉及处分的案件有11244件，约占13%，涉及查封的有9355件，约占10%，涉及拍卖的有8966件，约占10%。可以看出预告登记进入强制执行程序的案件所占比例不小。笔者通过对中国裁判文书网检索，发现2010年-2018年，全国法院涉及预告登记的民事案件逐年递增（见图1）。由此可见，预告登记在实践中被广泛运用并引起不少纠纷。通过比较分析高院及最高院的司法案例，笔者发现，针对强制执行程序中预告登记的效力判决，不同的法院所持观点不同，作出的判决结果也不都一致。面对越来越多的预告登记纠纷，我国现行法律对经预告登记的不动产是否可以对抗法院强制执行的效力，一直未能予以明确系统的规定，再加上相关配套法律法规不健全，因此，对于实践中的执行案件，由于法院的裁量标准不一，导致此类纠纷的处理结果并不同一。综合而言，针对预告登记在强制执行程序中的效力问题，立法方面，法律规定简单笼统，相关配套法律法规不全面；实务中，司法实践处理标准不统一，各级各地法院裁判结果不同。随着民事纠纷复杂程度不断提高，仅依靠几条法规和相关解释规定难以解决纠纷中的核心问题。而预告登记在实践中发挥的作用越来越重要，必须先明确其效力，才能对其研究的更透彻。针对这个问题，立法上亟需颁布新规或者新的司法解释以释明预告登记在强制执行程序中的效力，以发挥预告登记在不动产交易中的真正意义。

二、我国强制执行程序中预告登记的效力探析

（一）金钱债权执行。1.预告登记能否对抗拍卖、变卖等处分性的执行措施。有观点认为，为使预告登记制度良性运作，《物权法》第20条中的“处分”一词，就包括了作为民事执行措施的拍卖、变卖等处分性措施，因此预告登记可以排除强制处分。上述提倡的可行性和必要性是有待考究的，一方面，随意扩大法律语词的内涵不利于法律适用的稳定性，毕竟将“处分”仅限定于基于法律行为对于不动产物权所为的处分，在以往的司法实践中形成了比较稳定的行为模式，轻易的改变是不恰当的；从另一个层面上讲，不论是不动产的处分还是法院的强制执行过程中，预告登记权利人的权益也要得到充分的保障，赋予其对抗法院强制执行标的物的权利是必要，但是最终是否要通过扩大“处分”的内涵来达到这一目的却不见得是必要的。基于对《异议复议规定》第30条的理解，在司法实践中，预告登记可以排除拍卖、变卖等处分性的执行措施，对抗强制执行。笔者认为，为了简便执行程序流程，选择直接承认预告登记对抗拍卖、变卖可能更有实操性。因此，司法解释作出这种规定必然是考虑了多方面的原因才下的定论。2.预告登记能否对抗查封、扣押等保全性的执行措施。基于上述对《异议复议规定》第30条的理解，预告登记可以排除拍卖、变卖等处分性的执行措施，但是并不代表预告登记同样可以排除查封、扣押等保全性措施。因为预告登记是为了减弱债权人目的实现不了的风险，其不同于本登记，仅有预告登记并不代表取得不动产所有权。我国以登记生效主义认定物权。未经登记的不动产权转让，第三人符合《物权法》第106条之规定，可以取得不动产的所有权。预告登记权利人不是不动产的物权人，其无权提出执行异议从而排除查封、扣押等执行措施。从另一个层面来说，查封、扣押等保全性的执行措施，其目的是为了更好的执行，不会直接影响本登记这一目的达成。只有当预告登记权利人证明其按照约定已经符合取得预告登记物权的条件，可以确定地取得不动产物权时，法院才应解除查封，在我国理论界，绝大部分学者也认同这一观点，司法实务中也是按照这一观点操作的。（二）非金钱债权执行。上文所述，其前提条件是在金钱债权执行程序中。如果申请执行的债权系以不动产为标的，即在非金钱债权执行中，预告登记能否予以排除强制执行？在程某与郑某案外人执行异议之诉一案中，湖北高院持这样的观点，预告登记不代表对房屋实际享有所有权，房屋预告登记权利人不是房屋物权的所有人，且其不满足《查、扣、冻规定》第17条的排除强制执行的条件，故其对该房屋的物权转让请求权不能对抗法院的强制执行。根据《执行异议和复议规定》第24条和25条的规定，预告登记的债权具有一定的物权效力，而申请执行的债权仍为普通债权，根据物权的优先性原则，物权优先于债权。预告登记的物权效力如果不能排除强制执行的债权，理论上的债权顺位关系就乱了，预告登记的意义也会随之大打折扣。当预告登记在强制执行依据之前已经存在时，基于司法裁判的终局性特征，法院不能够以该不动产上存在预告登记而对其不予执行。此时，预告登记不能对抗法院的强制执行。执行过程中，法院基于对执行申请人权益的保护，并不会因预告登记中止执行程序。法院判决生效后，则该判决具有强制执行效力，权利人申请预告登记后，此时其请求权则可以对抗强制执行的效力。

三、强制执行程序中预告登记当事人及第三人之程序救济

（一）预告登记与执行行为异议。预告登记权利人的权利不应仅限于不动产转让过程中，也应当将其纳入执行这一救济程序中，否则，执行程序就不能称之为保护债权人、物权人的救济程序。人无完人，法官亦是如此。在强制执行程序中，不可能所有的程序都让人满意，难免会出现一些错误。如果是违法的执行程序，必然不能满足实现公平正义的目的。因此，为了使得人民的利益得到最充分的保障，错误的判决或者裁定毫无疑问应当被纠正或者撤销。预告登记权利人及第三人的合法权益在执行程序中亦需要保护，当法院强制执行程序中出现执行瑕疵，其合法权益因此受到损害时，可以根据《民事诉讼法》第225条，提出执行行为异议来中止法院的执行程序，以此维护自身权益。（二）预告登记与执行异议之诉。在金钱债权的强制执行中，此时分两种情形。第一，当被执行人为预告登记义务人时，预告登记权利人享有不动产的债权请求权，此时，可以以该请求权向法院提出执行异议。如果法院驳回，则其可以依据《民事诉讼法》第227条提案外人异议之诉。第二，当被执行人为预告登记权利人时，由于预告登记并未改变不动产物权归属，不动产仍归预告登记义务人所有。若预告登记权利人向法院提出异议，法院驳回，则预告登记义务人可以提案外人异议之诉予以救济。在非金钱债权的强制执行中，如果预告登记先于强制执行依据发生，如上文所述，预告登记不具备阻止法院强制执行的能力。若预告登记权利人提起执行异议，法院以不动产上存在预告登记为由而中止执行，预告登记义务人之债权人可以向法院提起执行异议。异议被驳回后，仍可以提起执行异议之诉来救济。如果预告登记在强制执行依据之后发生，预告登记具备阻止法院强制执行的能力。故同样的情形下，权利人可以以其所享有的债权请求权向法院提起执行异议，如果法院驳回其异议，预告登记权利人可以提案外人异议之诉予以救济。（三）其他救济途径。再审程序的启动，一般意味着生效判决、裁定存在错误，其实质是一种纠错程序。当预告登记先于强制执行依据发生，债权人根据生效的法律文书申请对该不动产进行强制执行，此时，预告登记权利人可以以该不动产上存在预告登记为由申请再审。预告登记权利人作为预告登记义务人前诉中的第三人，也可以提起第三人撤销之诉。当然，两者只能选其一。相反，预告登记发生在强制执行之后，该登记可以对抗法院的强制执行。若权利人完成了本登记，法院裁定终结执行，执行申请人只能寻求其他救济方式来维护自身利益。

【摘要】不动产预告登记是我国《物权法》的重要制度创设，是目前的商品房预售交易制度的重要法律保障。但实践中《物权法》关于不动产预告登记制度的条文过于简单，各级法院对于不动产预告登记的理解和权益保护各有不同，既不利于形成统一的司法权威，更不利于维护市场交易秩序的稳定性和可预见性，文章对司法拍卖实践处置已进行不动产预告登记但尚未过户的房产的程序进行了探讨，提出对相关房产的处置需经得名义物权人、预告权利人的同意，以保护易秩序和权利人的权益。

【关键词】预告登记；预告抵押登记；拍卖；物权变动

一、我国的不动产预告登记立法现状及缺陷

现时我国预售商品房交易十分活跃，产生了大量的不动产预告登记。其中有部分买受人在交易过程中，不动产已经预告登记在买受人名下，但买受人由于自身债务或断供的原因，被第三方起诉成产被执行人，导致预告登记在买受人名下的不动产被查封、拍卖，由此引发了一系列的纠纷。在制定交换的规则之前，应该首先将交换对象即各种物权的含义以及法律性质加以明确。②但从立法层面来看，目前《物权法》仅规定了预告登记制度，对于预告登记的适用条件、具体实施、相关效力、期限届满的法律后果以及程序性规定均没有相应的法律条文，《物权法》中的规定过于概括，没有细化和可操作性，在操作中各机关的理解和适用均不一致。在2015年3月1日起施行的《不动产登记暂行条例》中，也仅仅是在第三条提及到不动产预告登记适用该条例，但该条例中对于不动产预告登记的相关法律程序及法律后果均没有作出明确规定。目前进行预告登记的法律依据主要是《房屋登记办法》（中华人民共和国建设部令第168号）、《不动产登记暂行条例实施细则》（中华人民共和国国土资源部令第63号），两份文件均属于部门规章，法律位阶较低，仅规定了办理预告登记所需材料和办理程序，与司法实践要求不尽一致。对于预告登记后涉及到不动产的拍卖、处置，目前尚未有专门的司法解释，对于司法实践中，各级法院有着不同的理解与操作。

二、人民法院关于查封、拍卖预告登记在被执行人名下的不动产的相关规定

对于查封预告登记在被执行人名下的不动产，最高人民法院、国土资源部、建设部曾于2004年2月10日联合下发了《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发［2004］5号）。根据该通知的第十五条第三项规定，被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋，虽然尚未进行房屋产权的所有权登记，人民法院也可以进行预查封。《通知》中明确规定了预查封的效力等于正式查封。③对于拍卖预告登记在被执行人名下的不动产，《通知》中并没有作出规定，而目前亦未有法律、法规、司法解释明确规定此种登记情况下相应的处置程序。

[摘要]今年十届全国人大常委会第十二次会议对物权法（草案）进行了二次审议。本文以二审审议稿为蓝本，针对其总则编进行评析。在肯定其主要特色的同时指出立法的缺陷，并在分析的基础上提出自己的立法建议。

[关键词]物权物异议登记预告登记一物一权

物权法是民法的重要组成部分，是调整民事主体对物的支配和利用关系的法律规范的总称。物权法确定权利的归属和利用，而物权是市场交易的前提，因此，在市场经济体制下，物权法的地位更加突出。自物权立法提上议事日程，已出现多个物权法草案，但由于物权法的重要性和复杂性使得我国物权法迟迟没有出台。今年十届全国人大常委会第十二次会议对物权法（草案）进行了二次审议。该物权法由总则、所有权、用益物权、担保物权和占有五编共二十二章构成。物权法内容之博大精深，笔者无力一一论及，本文仅谈谈自己对二审审议稿之总则编的一点初浅认识。

一、物权法设立总则编的理论基础

关于物权法总则的设立，大陆法系各国立法各异。《日本民法典》设有物权法总则，我国台湾地区民法典设有通则，《瑞士民法典》形式上无物权法总则，但其在"所有权"一章中已就物权整体性问题作了概括规定，《德国民法典》未设物权法总则，究其原因，是其在法典第一编总则中已有一定的规定。

我国物权法是否需要总则？总则，顾名思义，即是对其统辖的法律制度的一种总体的概括的规定，其根本特点是具有统领整个法律领域的涵盖性。[1]总则性立法使法律制度具有更大的包容性，也为各种制度的成长提供弹性空间，利于维持法的稳定性。我国民法典的制定采分编通过方式，在不存在民法典的情况下，独立的物权法中不能没有总则，总则规定物权的最基本规则和根本制度，是对该法律领域的共性的规定，分则是对具体制度个性的规定，物权法总则的设立使物权法更富有体系性。总则的设立，使物权法的基本结构具有了从一般到具体的逻辑特性。总则是对分则的概括和抽象，总则为分则的立法提供标准，分则是对总则的遵循，是对总则制度的支持，使得整个物权法体系具有逻辑合理性。

一、不动产司法拍卖中引入贷款机制的必要性

司法拍卖中，不论是传统拍卖还是网络拍卖，不动产类型的案件从数量上、标的金额上都占据极大的比例，且呈现上升的趋势，而其成交情况却不容乐观。潜在购买人自有资金不足或出于流动性考虑，在无法确认能够竞拍成功的情况下，不可能提前筹措大笔资金，而当确认竞拍成功后，又必须在短时间内一次性缴交余款，有巨大的支付压力，引入贷款机制，是现阶段解决该问题最为可行的方法。

二、不动产司法拍卖中引入贷款机制的方式

(一)引入第三方提供担保、垫资服务的贷款方式。该种方式的基本流程为:1．对于可适用贷款的拍品，竞买人可在参拍时或参拍前直接或通过第三方向相关银行申请贷款，第三方待贷款银行出具贷款意向书后，根据银行的贷款授信额度为竞买人提供担保，并由竞买人办理委托公证，出具全权委托由第三方或银行办理后续不动产产权登记、抵押手续的公证委托书。2．法院收到拍品的全部价款后，出具相关法律文书，第三方或银行凭此及与买受人签订的《抵押合同》等材料前往房管部门办理不动产产权过户登记、抵押登记。3．银行完成贷款审批流程，正式发放贷款至第三方账户，第三方解除其担保责任，竞买人依约向银行按期偿还贷款。(二)引入房管部门提供不动产产权和抵押权预告登记制度的贷款方式。该种方式的基本流程为:1．对于可适用贷款的拍品，竞买人可在参拍前直接向相关银行申请贷款，银行进行初步审核通过后，与竞买人初步签署发放贷款意向书等法律文书。竞买人竞拍到拍品后，与银行正式签订抵押贷款协议，并办理相关公证委托手续，授权银行办理不动产所有权的登记及抵押手续。2．法院根据买受人的申请并审核相关材料后，向房管部门发函，要求其协助办理相关不动产所有权转移预告登记与抵押权预告登记。3．房管部门办理好相关预告登记后，及时函告法院，法院将相关书面材料交予买受人，买受人将该材料提交银行，银行完成审核贷款流程，正式放款至法院指定账户。4．法院收到全部拍卖款后，出具相关产权过户的法律文书，银行凭此及与买受人签订的贷款抵押合同、公证委托书等材料前往房管部门办理不动产的所有权过户及抵押权登记。不动产所有权正式登记在买受人名下，银行依约享有抵押权，买受人依约向银行偿还贷款本息。该种方式，既有效解决了未办理抵押登记时，银行提前发放贷款的高风险的顾虑，又使买受人无需支出担保费用及垫资成本，切实保障了银行“零风险”，买受人“零负担”。

三、两种贷款机制的对比与选择

纵观两种贷款机制，各有利弊:(一)债权人利益保障方面。前者，引入了第三方提供担保、垫资等各方面服务，无需等银行正式审批放款，拍卖款的到账速度明显较快。而后者，需要多个部门的协调配合，且在房管局未办理预告登记前，银行无法正式启动贷款审批流程，无形中延长了拍卖款的到账时间，不利于保障债权人的权利尽快实现。(二)银行承担的义务及风险方面。前者，第三方的提前介入，有效减少银行事先审查的义务，也无需准备专项资金，减少了银行的机会成本;同时，由于第三方的担保、融资，银行可转移大部分风险。而后者，虽然预告登记具有公信力，但银行仍更倾向于引入第三方，降低风险，减少资金占用。(三)竞买人/买受人方面。无论采用何种方式，竞买人除了保证金外，均需准备足额的首付款。而后者引入预告登记的这种贷款方式，买受人在资金方面的压力相对较小。(四)房管部门方面。现阶段预告登记制度主要适用于新建商品房买卖。2014年3月，温州已有相关司法实践，有效的提高了司法拍卖成交率以及溢价率。可见，在司法拍卖贷款中引入预告登记制度具有可行性和有效性。通过以上比较，笔者认为，第一种贷款方式的可行性和接受度最高，推广速度也最快，而第二种贷款方式虽然更为先进合理，但短时间内无法迅速推广。因此，建议可先行搭建好由银行、第三方中介公司提供服务的贷款平台，同时，创设司法拍卖不动产产权和抵押权预告登记制度。待预告登记制度建立完善后，同时向竞买人提供两种贷款方式，由其根据自身需求进行选择。

我国现行房地产权属登记基本沿用旧的行政管理模式,这种模式已不能满足房地产市场的发展对登记职能的要求,存在诸多缺陷。诸如登记的法律依据不统一;登记机关不统一,内部登记机构分设;房地产登记效力不统一、不规范。针对这些存在的问题,2007年10月1日正式实施的《物权法》对不动产登记制度专门设立了一个章节,对上述问题的解决做了统一规定。因此,《物权法》的实施必将对现行不动产登记制度带来一定的影响,应正确应对《物权法》对房屋权属登记带来的影响和考验。

一、强化了权属登记部门的审查责任

对于不动产登记的审查,《物权法》第十二条规定了登记机构应当履行的职责。虽然没有明确提出必须进行实质审查,但“询问申请人”、“必要时实地查看”等要求赋予了登记机关对有关事项进行调查的权利,表明实质审查应成为登记机关的主要倾向。在受理申请时,查验申请人提供的权属证明和其他必要的材料,并就有关登记事项询问申请人。登记机构认为申请登记事项与提交的申请登记文件不一致、提交的申请登记文件之间缺乏关联或者房地产的有关情况需要进一步证明的,可以要求申请人补充材料。

二、明确界定了房地产的权利人

《物权法》从维护经济秩序和市场交易安全出发,规定谁是该房地产的权利人,首先看该房地产有无办理登记。比方说,房地产权利人甲将房屋卖给了乙,两人只签订了房地产买卖合同,而并未到登记机构办理转移登记。过了一段时间由于房价上涨,甲生了悔意,背着乙又将该房屋卖给了丙,两人在签订了房地产买卖合同后,到登记机构办理了转移登记。这时该房地产的真正权利人是丙而不是乙。乙受到的损失,只能按照签订的房地产买卖合同要求甲给予赔偿。由此可见,登记具有物权效力。物权法也对登记日进行了规定。

三、明确了房屋权属登记的效力