不动产登记范文10篇

一、问题的提出

某基层人民法院受理了这样一起离婚案件。李某男与张某女经人介绍于1999年1月25日结婚，婚后由于双方性格不和，经常发生争吵。张某遂于2000年7月27日向法院提出离婚诉讼。双方均同意离婚，但对其现在居住的房产分割上发生纠纷，不能达成一致意见。该房产原属李某单位所有，在1999年5月按国家政策进行了房改，向单位缴纳了房改购房款25000元，但由于涉及房改户较多，手续繁杂等原因，至离婚诉讼时仍未办理完产权过户手续，尚未取得房屋所有权证书。

原告方张某认为，虽然尚未取得房屋所有权证书，但该房屋的买卖符合国家房改政策，已经经国有资产管理局、市住房制度改革办公室等政府机构批准，并交纳了房改购房款，各种手续齐全合法，仅只等产权产籍管理部门审查后即可取得产权证，应认定该房产为夫妻共有财产进行分割。

被告方李某认为，根据我国法律规定，房屋买卖须经登记后，领取产权证，买卖合同生效，产权方发生转移。现在双方居住房屋尚未完成登记，产权仍未发生转移，仍应属单位所有，对于没有产权的房屋双方自然也就无从谈分割。在诉讼期间，被告又以生活困难为由，撤回了房改申请，并收回了已经交付的购房款。

这个案件中涉及到一个关键的问题就是房屋产权登记的效力，由于房屋产权产籍登记和不动产登记是属种关系，不动产登记包括房地产权属登记。也就是不动产登记的效力问题。具体说是如何理解我国现行相关法律是怎样规定不动产登记的效力，这是理清本案的关键。原被告双方同被告单位达成的房屋买卖合同，在未进行产权产籍转移登记前，是否生效，如果生效，则讼争的房屋自然应该属于共同财产，应该分割。如果不生效，那就不能分割，不能直接受到物权法保护，只能求得债法上的保护，根据《合同法》的规定，可以认为这类合同属于成立未生效的合同，但合同成立和生效的问题历来就有不同的学说，有的认为是不可分的，有的认为是可分的，司法操作亦存在困难和不清楚的地方。笔者认为此类问题应在不动产登记制度中给予规定，但我国尚未制定物权法，不动产登记制度属于物权法范畴，在现行法律中，对不动产登记效力的规定又不尽完备，因此造成司法实践中的混乱，使此类案件的判决不尽相同。在制定物权法时，应改变这种状况，对不动产登记的效力给予明确，并视不同情况对登记效力给予区分。

二、我国不动产登记效力的现行规定

[内容摘要]：

本文主要论述了不动产登记的问题。通过现实案例提出问题，引出相关的规定和在现实中遇到的问题，并进行了思考、提出了自己的一些看法。我国现行相关法律是怎样规定不动产登记的效力，在制定物权法时应对不动产登记的效力给予明确，并视不同情况对登记效力给予区分。然后是我国不动产登记效力的现行规定，不动产登记制度主要规定在《城市房地产管理办法》、《土地管理办法》及相关法规中，关于不动产登记的效力的规定是较为模糊的，存在不同的理解和解释，导致不同的法律效果；不动产抵押登记制度的重要意义：不动产抵押登记关系中的一个非常重要的环节就是向不动产登记机关进行登记。通过以上内容论述了不动产登记的效力，重点论述了不动产登记意义、审查以及现实中的问题和思考。最后借鉴外国的立法例子并进行分析，提出对我国不动产登记效力的立法思考并提出自己的见解。

关键词：不动产、登记、效力

一、问题的提出

某基层人民法院受理了这样一起离婚案件。李某男与张某女经人介绍于1999年1月25日结婚，婚后由于双方性格不和，经常发生争吵。张某遂于2000年7月27日向法院提出离婚诉讼。双方均同意离婚，但对其现在居住的房产分割上发生纠纷，不能达成一致意见。该房产原属李某单位所有，在1999年5月按国家政策进行了房改，向单位缴纳了房改购房款25000元，但由于涉及房改户较多，手续繁杂等原因，至离婚诉讼时仍未办理完产权过户手续，尚未取得房屋所有权证书。

原告方张某认为，虽然尚未取得房屋所有权证书，但该房屋的买卖符合国家房改政策，已经经国有资产管理局、市住房制度改革办公室等政府机构批准，并交纳了房改购房款，各种手续齐全合法，仅只等产权产籍管理部门审查后即可取得产权证，应认定该房产为夫妻共有财产进行分割。

根据《国土资源局关于2015年不动产工作计划的安排》要求，我局及时会同县编办、县城乡规划建设和住房保障局、县农业畜牧和水务局、县环境保护和林业局等相关部门，就不动产登记职责、机构、编制、信息化建设等情况进行调查梳理，现将调研情况报告如下：

一、机构人员现状情况

（一）土地登记。国有土地使用权、农村集体土地确权登记具体事务由县国土资源局地籍地政股承担。地籍股现有工作人员2名，均为事业人员。

（二）房屋登记。下设立房产股为房屋不动产登记机构，目前房产股无人员编制。

（三）林权登记。我县环林局直属事业单位中无机构和编制承担与不动产登记相关工作的机构和编制。县环境保护和林业局内设机构中的林业行政管理股（挂森林防火办公室牌子）职责中有不动产登记的相关职能，无具体工作人员。

（四）草原承包登记。我县草原登记由县农业畜牧和水务局下属事业单位草原站负责，县草原工作站为财政全额拨款的公益性事业单位，机构级别为股站级，设立编制12名（原畜牧兽医局编制中调整2个编制，申请增加10个新编制），股级领导职数3名（1正2副），工勤编制1名。

一、问题的提出

某基层人民法院受理了这样一起离婚案件。李某男与张某女经人介绍于1999年1月25日结婚，婚后由于双方性格不和，经常发生争吵。张某遂于2000年7月27日向法院提出离婚诉讼。双方均同意离婚，但对其现在居住的房产分割上发生纠纷，不能达成一致意见。该房产原属李某单位所有，在1999年5月按国家政策进行了房改，向单位缴纳了房改购房款25000元，但由于涉及房改户较多，手续繁杂等原因，至离婚诉讼时仍未办理完产权过户手续，尚未取得房屋所有权证书。

原告方张某认为，虽然尚未取得房屋所有权证书，但该房屋的买卖符合国家房改政策，已经经国有资产管理局、市住房制度改革办公室等政府机构批准，并交纳了房改购房款，各种手续齐全合法，仅只等产权产籍管理部门审查后即可取得产权证，应认定该房产为夫妻共有财产进行分割。

被告方李某认为，根据我国法律规定，房屋买卖须经登记后，领取产权证，买卖合同生效，产权方发生转移。现在双方居住房屋尚未完成登记，产权仍未发生转移，仍应属单位所有，对于没有产权的房屋双方自然也就无从谈分割。在诉讼期间，被告又以生活困难为由，撤回了房改申请，并收回了已经交付的购房款。

这个案件中涉及到一个关键的问题就是房屋产权登记的效力，由于房屋产权产籍登记和不动产登记是属种关系，不动产登记包括房地产权属登记。也就是不动产登记的效力问题。具体说是如何理解我国现行相关法律是怎样规定不动产登记的效力，这是理清本案的关键。原被告双方同被告单位达成的房屋买卖合同，在未进行产权产籍转移登记前，是否生效，如果生效，则讼争的房屋自然应该属于共同财产，应该分割。如果不生效，那就不能分割，不能直接受到物权法保护，只能求得债法上的保护，根据《合同法》的规定，可以认为这类合同属于成立未生效的合同，但合同成立和生效的问题历来就有不同的学说，有的认为是不可分的，有的认为是可分的，司法操作亦存在困难和不清楚的地方。笔者认为此类问题应在不动产登记制度中给予规定，但我国尚未制定物权法，不动产登记制度属于物权法范畴，在现行法律中，对不动产登记效力的规定又不尽完备，因此造成司法实践中的混乱，使此类案件的判决不尽相同。在制定物权法时，应改变这种状况，对不动产登记的效力给予明确，并视不同情况对登记效力给予区分。

二、我国不动产登记效力的现行规定

【摘要】阐述了不动产登记档案信息化建设的必要性，分析了不动产登记档案信息化建设中存在的问题，并针对这些问题提出了相关解决措施，希望该研究可以推动不动产登记档案管理工作的进一步发展。

【关键词】信息化；不动产登记；档案管理

1引言

积极推进不动产档案管理的信息化建设是落实当前政策的重要举措，也是维护产权人基本权益的重要方式，因此，这项技术的推进至关重要。本文首先阐述了信息化建设的重要性，其次，分析了当前不动产登记档案管理在信息化建设过程中存在的问题，最后，提出了相关改进措施，希望可以为这一技术的推进提供相关的思路与建议。

2不动产登记档案信息化建设的必要性

不动产登记是我国物权法确立的一项基本物权制度，它是指由权利人申请，并由国家专属部门将不动产物权记录在不动产登记簿的事实。目前，不动产登记包括以下几个方面：集体土地所有权；房屋等建筑物、构筑物所有权；森林、林木所有权；耕地、林地、草地等土地承包经营权；建设用地使用权；法律规定需要登记的其他不动产权利。由此可以看出，我国不动产登记是一个系统性而又分散化的过程，其包括的范围也十分广泛，如国土、海洋、农业、林业和住建等。因此，为了更好地对这些不动产登记进行管理，可以利用信息化方式实现，充分发挥信息技术的即时性、整合性特征，对不动产登记档案信息进行整合，有助于全面提升不动产登记档案建设的有效性。

1引言

2007年，我国首次通过《物权法》，在充分借鉴西方物权管理经验的基础上，公布了适合我国国情的不动产登记制度，为不动产登记法案的出台奠定了基础。2015年，《不动产登记暂行条例》的正式实施则标志着我国不动产登记制度建设进入新时期。2016年晋江市颁布了《关于实施不动产统一登记的通告》，自2016年4月18日起，晋江市实施全新不动产登记制度。因此，完善探索不动产登记档案信息管理机制，是时展的新要求，更是做好该项工作的关键。

2不动产登记档案管理工作开展的现状分析

不动产包含的内容比较广泛，其中包括了土地、房产、矿产、农林资源等等，以往不动产登记分别由不同部门负责实施。因此，在实施过程中，登记流程、登记机制、相关材料都各有标准，并不统一，随着新的不动产登记制度实施，当前我们在进行不动产登记制度时，统一由国土部门负责实施。对不动产登记档案管理工作来说，由于以往登记实施的标准和流程都不一致，因此其档案资料管理难度较大，无论是信息录入，还是档案整理，都有较大工作量。所以，需要在规范化标准基础上，对整个不动产登记档案资料进行整理。事实上，不动产登记档案管理工作在整合过程中面临巨大整合压力。首先，原涉及不动产登记的各个部门都有相关机构，而目前只是进行业务整合，并没有对部门机构进行统一整合，这就使得不动产登记工作量加大，但人员并没有增长。其次，业务整合难度大，缺乏可供借鉴的经验。尽管通过了相关业务整合文件，但是从根本上看不动产登记制度尚在实施初期，因此缺乏必要的档案管理经验。最后，原有档案资料信息整合难度大。不动产登记档案管理涉及的内容众多，且历史资料较为复杂，在实施不动产统一登记制度之后，也需要对以往的相关档案资料进行统一汇总、整理，但客观上讲，想要有效整理这一信息，难度极大。晋江市国土资源局在实施新的不动产登记管理制度时，在停止实施旧的登记制度的同时，提出简化不动产登记资料，优化档案信息管理工作开展的效率和质量。而2016年4月18日之前合法合理颁布的各类不动产权属证书仍然有效，这客观上反映了晋江市不动产登记制度实施过程中，对相关档案资料工作的有效调整。

3不动产登记档案信息管理工作的作用价值

实施不动产登记制度的主要原因在与随着我国经济发展不断成熟，当前各种不动产资源交易频繁，这就使得不动产权属更换频繁，因此需要通过实施相应的登记制度，通过档案资料信息，实现对权属人权益的有效保护，而不动产登记档案就是该项工作实施的客观产物，通过有效开展不动产登记档案信息管理工作，能够有效记录不动产的交易情况及相关信息，从而为不动产交易提供最客观、最全面的凭证，这就为不动产正常流转提供了充足保障。此外，不动产登记档案是证明不动产物权所属最具权威的资料。不动产的物权具有排他要求，因此在某一具体不动产上，不能存在互相排斥的多个物权。所以，从法律上明确了不动产登记档案中所记载的内容具有唯一和具有法律证据效力的特点。因此，我们可以将不动产登记档案作为不动产交易过程中，信息查询的权威来源。同时，不动产登记档案中的信息就成为解决不动产交易纠纷和矛盾的最客观数据。最后，有效开展不动产登记档案信息管理工作也是现阶段我们在资源节约型社会建设的客观要求，目前无论是申报土地开发，还是相关资源开发，都要经过统一的不动产申报，通过系统化整理相关资料，能够为整个申报工作提供有效依据，避免低效开发现象的出现。

摘要:随着新时代的到来，党、国家以及人民对不动产登记档案管理工作提出了新要求，这些要求不断推动着不动产登记管理模式进行创新与改革。本文基于不动产登记档案管理特点以及现状，就建立不动产登记档案管理新模式相关问题做了简要分析，以供参考。

关键词:不动产登记;档案管理;新模式

自不动产登记制度确立后，我国不动产业进入了稳定有序发展的轨道，但在经济、政策不断变动的新时期，传统的不动产登记档案管理模式又暴露出诸多弊端，给不动产业的长远发展造成了阻碍。因此，探索、实施不动产登记档案管理新模式，是提升不动产登记管理工作效率与质量的重要举措。下文从三个方面分析探讨了怎样建立不动产登记档案管理新模式。

1不动产登记档案管理特点分析

《物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让与消灭，必须依法登记，产生效力。［1］由此可以分析出，不动产登记档案管理具有以下特点:不动产登记档案管理具有唯一性，不动产登记管理档案是公示、确认不动产所有权的唯一性与根本性文件。同时，不动产登记档案管理也具有法律性，不动产物权的设立、变更等一系列信息都要遵守相关法律法规，依法变更，方能确保不动产产权信息的准确性，因此，不动产登记档案管理具有法制性。［2］此外，不动产登记档案管理具有规范性，其文件格式、登记标准以及相关条款都是由国家相关部门统一制定，将这些内容进行统一的目的是:确保不动产产权的权威性，避免出现纠纷，同时有效提升不动产登记档案管理工作的质量与效率。

2不动产登记档案管理问题分析

不动产统一登记制度的制定与，标志着我国不动产统一登记制度已经起步。就我国当前的体制来讲，不动产登记制度的实施依旧存在着各个方面的阻力，房地产作为不动产中的典型，在不动产登记执行过程中受到的影响最为明显。

一、不动产登记及其与房地产经济的关系

不动产登记指的是不动产登记机构依据当事人的申请与自身职权，将不动产的自然、权利等状况在不动产登记簿中进行记载并公示。不动产包括土地、房屋、草原、林地等，本文中所提到的不动产仅仅指房地产。不动产登记的主要原因是不动产具有不可移动性，而且其权利归属非常的复杂，需要对其产权关系进行明确。对于房地产而言，不动产登记的目的与职能并不是降低房价，两者之间并不存在直接的关系。房价的主要影响因素为房地产供求关系，其他因素所发挥的都是间接影响，通过对供求关系的影响来影响房价。不动产登记并不是单纯地为了征收房产税，两者之间虽然存在内在的逻辑关系，但不动产登记的目的并不是单一的房产税征收。不动产登记仅仅是房产税的技术准备与支撑。不动产登记主要包括以下几个方面的内容：基础——土地登记、核心——权属、目的——物权保护、表达形式——空间信息、法律特征——勘验取证、时态特点——现势性强、作用——多用途性。实现不动产登记，首先能够对房地产权人的权益进行保护。不动产登记能够从根本上解决不动产权属问题，从法律层面给与不动产权利人以保护，同时还能够对交易安全与交易秩序进行维护。其次，能够刺激二手房房源的增加，降低房屋的空置率，实现房屋本身的社会价值。最后，为政府的宏观管理提供基础，促进房地产经济的健康发展。

二、不动产登记对房价的影响

从房价的角度进行分析，人们所关注的并不是不动产登记制度的内容与实施，而是在不动产登记基础上房地产政策的调整状况。房价的决定因素主要包括市场、人口、收入、货币供应等几个方面，在对住房资源进行调节的过程中，保有环节房产税具有非常关键的作用。不动产登记的主要功能并不是对房价进行调控，而是实现制度长远性的设计与改进，促进有序、规范的房地产市场秩序的形成，降低住房交易双方的产权风险，进一步促进房地产市场的平稳运行。从短期市场冲击方面来讲，不动产登记为个人住房房产税的征收奠定了坚实的技术基础，在一定程度上会对购房者的市场预期造成影响。从这个方面来讲，不动产登记条例的颁布确实在一定程度上增加了房价下行的压力。但是，不动产登记与房价下降之间并不存在必然的关系，不动产登记主要的目的是对产权进行明晰登记。不动产登记对于居民不动产的影响包括两个方面：第一，老房子、旧房子的继承问题，在房地产市场化之前存在着很多历史遗留问题；第二，市场供需变化，部分只有多套住宅的人担心房产税推出，从而倾向于抛售房产。但这部分人数量有限，对房地产经济的冲击也是有限的。

三、不动产登记对二手房的影响

摘要

本文对作为物权法重要内容的不动产登记制度进行了粗浅的探讨，主要目的是要解决在社会主义市场经济下，建立我国新的不动产登记制度时的立法体例的选择等问题。论文正文划分为三个部分，第一部分从纵向不动产登记法律关系和横向不动产登记法律关系两个方面，介绍了不动产登记制度的法律关系；第二部分通过对不动产登记经济背景的对比即计划经济和市场经济两种经济体制下不动产登记的不同要求的对比，针对我国现行不动产登记制度的缺陷，归纳出建立我国新的、符合社会主义市场经济客观要求的不动产登记制度，并就新制度建立时应当注意的一些问题发表自己的见解，对如何完善我国不动产登记制度提出若干建议。第三部分在前两部分的基础上，根据不动产物权登记的基本法理，参照孙宪忠教授的观点，以“五个统一”为原则，即建立统一的不动产登记法律依据、设立统一的不动产登记机关、实现统一的不动产登记效力、应用统一的不动产登记程序和制发统一的不动产权属证书发表了自己的意见，对如何完善我国不动产登记制度提出了完善措施。

一、不动产登记的法律关系

不动产是与动产相对称的物的概念。所谓不动产是指依自然性质或法律的规定不可移动的物，包括土地、土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物，因自然或人力添附于土地并且不能分离的其他物(1)。不动产登记则是指登记申请人对不动产物权的设定、转移在专门的登记机关依据法定的程序登记(2)。它是不动产物权变动的法定公示方法，是因法律行为发生物权变动的生效要件，也是不动产物权获得法律承认与保护的基本依据。不动产登记制度作为一项法律制度，从逻辑结构上分为行为制度和效力制度，行为制度以登记行为为规范的对象，规定不动产登记行为类型、程序以及行为主体的权利义务；效力制度以登记的法律效力为规范的客体，规定不动产登记的法律后果。本部分将通过对不动产登记的内在法律关系的探讨，进一步认识不动产登记制度。

不动产登记法律关系，是在不动产登记过程中形成的法律关系总和。从主体上看，不动产登记内在法律关系可以分两类，登记机构与登记申请人之间的纵向法律关系和登记申请人之间的横向法律关系。一般而言，纵向法律关系具有行政管理性质，是登记机构与相对人之间的行政法律关系。横向法律关系具有民事属性，是平等主体的登记申请人之间的民事法律关系。

纵、横向的登记法律关系相互衔接，共同构成不动产登记法律关系的整体。所以，不动产登记法律关系具有行政关系与民事关系交叉的双重性质。

【摘要】《物权法》生效前，我国不动产登记一直未实行统一登记制度，房产、地产、林产等不动产的登记和抵押登记一直按照各自相对应的法律法规办理。《物权法》生效后，由于其规定“国家对不动产实行统一登记制度”，导致原有不动产登记法规面临是否仍具有法律效力的争议，部分不动产登记无法可依。因此，亟需对《物权法》相关条文作出司法解释，并尽快建立统一的不动产登记制度。

【关键词】物权法抵押登记不动产登记制度

一、典型案例及其基本情况

2007年12月10日，河南省某市工商行政管理局为抵押人河南宏兴建材经营有限公司和抵押权人中国银行某市分行办理了180万元的动产抵押登记书，其中抵押物一栏填写为“钢瓦、槽钢、角钢”等建材。事实上，这批钢结构建材在办理抵押登记时，已建成为钢结构厂房。后因该贷款到期无法偿还本息，抵押权人将抵押人诉至该市人民法院，人民法院于2008年6月30日到该市工商行政管理局查阅并复制了该动产抵押登记案卷资料，目前此案仍在审理中。

二、案例引发的关于抵押登记的争论

本案中，关于债权与债务的关系已无异议，争论的焦点在于抵押登记的效力问题，即抵押权人是否有权对作为抵押物的钢结构建材进行处置。