加工承揽合同范文10篇

[案情]*年2月，某服装加工厂在当地招工，条件是：劳动地点在工厂车间，劳动者自带生产工具，由厂方分配生产任务，按加工合格的产品计件付给报酬。王某应聘后被工厂录用。双方没有签订劳动合同。在劳动过程中，该厂管理比较松散、没有规定上下班的时间，劳动者只要完成工厂交给的生产任务即可以离厂回家。劳动报酬的领取也是随机的，工厂资金比较充裕的时候，就按劳动者前一阶段加工的产品的数量付给报酬。*年8月，张某在劳动过程中被切伤左手，住院期间共花销医疗费*元，事后经鉴定被评定为6级伤残。王某认为自己是在工作中受伤，应当按照工伤对待。服装加工厂认为其与王某之间没有形成劳动关系而是一种加工承揽关系，王某不是该厂职工，不能享受工伤待遇。双方经多次协商未果，王某向当地劳动争议仲裁委员会提请仲裁，要求确认其与该厂之间形成的是劳动关系，仲裁委员会作出裁决，认定双方之间形成事实劳动关系、某服装加工厂不服该裁决诉至法院。

本案的焦点是如何正确区分劳动关系和加工承揽关系。对此产生两种不同的意见：

一种意见认为；王某与某服装加工厂之间存在加工承揽关系。因为王某与该厂未签订劳动合同，也没有办理其他招工手续。工厂没有固定的上下班时间，也没有其他规章制度约束劳动者。在王某与某服装加工厂之间没有隶属关系，双方的地位是平等的。在一般的劳动关系中，用人单位要为劳动者提供符合国家规定的劳动条件和劳动保护用品。而王某在为该厂劳动的过程中，工厂没有为其提供劳动工具和劳动保护用品，这说明王某是用自己的生产工具、以自己的劳动技能为工厂加工产品。在王某与该广之间存在的是一种口头上的加工承揽合同。虽然王某是在工厂内劳动，但仅仅依据劳动地点来判断当事人之间的关系是片面的。王某与某服装加工厂之间没有劳动关系，所以王某所受的人身伤害不能认定为工伤，不能享受工伤保险待遇。但王某是为某服装加工厂加工产品、完成承揽任务时受伤的、按照《民法通则》和有关司法解释的规定，当事人对造成损害均无过错，但一方是在为对方的利益或者共同利益进行活动过程中受到伤害的，可以责令对方或者受益人给予一定的补偿。某服装加工厂作为受益人应当给予王某一定的补偿。

另一种意见认为，王某与某服装加工厂虽然没有签订正式的劳动合同，但两者之间存在事实上的劳动关系。首先王某是在某服装加工厂在当地招工时被聘用的。王某被聘用后就是该厂的工人，虽然双方没有签订劳动合同，但存在事实上的劳动关系。工厂为王某分配生产任务，王某在工厂里按工厂的要求完成生产任务，符合劳动关系的特征。其次，王某自带生产工具，这是由工厂的生产条件简陋、生产设备和工具不充裕决定的；并不能以此来否认劳动关系的存在；王某没有按固定的时间上下班，是由于工厂自身的管理松散造成的、不是劳动者的过错，更与劳动关系的有无无关；王某按加工合格的产品的数量，不定期地领取劳动报酬，只是说明工厂与劳动者之间实行的是计件工资制，劳动者领取的是计件工资，而不是加工承揽的劳动报酬。王某与某服装加工厂之间存在事实上的劳动关系，王某在工作时间和工作场所内，因工作原因而受到事故伤害，应当认定为工伤，由某服装加工厂承担工伤保险责任。

[评析]正确审理本案的前提是如何区分劳动合同关系与加工承揽关系。《工伤保险条例》在有关工伤认定的条款中使用的是“职工”一词而不是劳动者。职工一词的含义是与用人单位存在劳动关系的劳动者。与企业没有劳动关系的劳动者，如从事加工承揽业务的劳动者，不认为是职工，其在劳动过程中受伤也不能认定为工伤。所谓加工承揽合同是指承揽人按照定作人的要求完成一定的工作并交付工作成果，定作人接受承揽人工作成果并给付报酬的合同。承揽合同与劳动合同的共同点在于：两者都是具有一定的人身性质的合同，都是建立在劳动者提供一定劳动的基础上的。两者的区别是：承揽合同以完成一定的工作为目的，合同的标的是承揽人完成的工作成果，而不是劳动过程本身，而劳动合同的标的则是劳动者和用人单位在劳动合同中的权利和义务；承揽合同中；承揽人以自己的设备、技术和劳力独立完成工作，与定作人之间没有隶属关系，两者的地位是平等的。而在劳动合同中，劳动者与用人单位之间存在隶属关系；用人单位是管理者，劳动者是被管理者。用人单位要为劳动者安排生产任务，指定工作时间、工作地点和工作要求并以各种规章制度来约束劳动者。

本案在某服装加工厂招聘王某的过程中，未与其签订劳动合同，其目的是为了逃避自己应当对劳动者承担的劳动保护和工伤保险责任。同时其管理较为松散、既没有为劳动者提供必要的生产条件也没有规定劳动者的劳动时间和其他劳动要求、但这只是企业在管理上存在的问题，不能以此来否认两者之间存在劳动关系，否则就会为企业侵犯劳动者的权益大开方便之门。某服装加工厂在录用王某的时候、采取的是招工的形式，而不是将自己的生产任务以定做的方式交给王某，自己作为定做人，王某作为加工承揽人。所以当事入双方从一开始就不具备建立加工承揽关系的意思，而是希望建立劳动关系。在劳动过程中，工厂向王某安排生产任务，并明确指定生产任务要在工厂中完成。按照工厂的要求，王某自带生产工具，这是由于工厂的生产条件不完善造成的，不能以此来认定两者的关系是加工承揽关系

一、概述

（一）船舶抵押制度的历史发展

船舶抵押制度，源自古代的冒险借贷，是当时的航海经营人的一种特殊筹款方式，后来随着科学的发展和航海技术的进步，海损事故减少，航海不再是一项冒险事业，冒险借贷也失去了存在的基础，然而在新的社会条件下，航海事业的发展与航海经营人资金不足的矛盾依然存在，甚至更加突出。一方面，航海经营人为了扩大再生产需要大量的资金投入，不仅要对现有的船只进行检测、保养，更需要建造新的船舶投入运营；另一方面，金融机构为了赚取利润也需要寻找投资市场，如何使得金融机构能够放心的把钱借给航海经营者，成为摆在立法者面前的一道难题，于是有人想到了抵押和质押。

依据大陆法系有关抵押和质押的传统理论，抵押指对于债务人或第三人不转移占有而供担保的不动产，抵押权人得就其卖得价金优先受偿的权利，可见能够成立抵押的两个条件是：（1）抵押权人以债务人或第三人提供的不动产为标的物；（2）不转移所有权人对抵押标的物的占有。质押，成立质权，而质权又有权利质权和动产质权之分，动产质权者，指为担保债权，占有由债务人或第三人转移的动产，并得就卖得价金优先受偿的权利，相应的动产质权以动产为标的物，移转标的物的占有为特征。所谓不动产，指土地及其定着物,或指性质上不能移动其位置或非经破坏、变更则不能移动其位置的物；动产则指不动产之外的物。

由此看来，船舶应属于动产一类，其结果是，如果船舶所有人需要融通资金，以其船舶作为债务担保，必然失去对船舶的占有，不能为船舶之用益，鱼与熊掌不可兼得，无法达到融通资金的目的；而金融机构，作为一个非船舶经营者，不仅不能为船舶之用益，反而徒增保管的成本费用，浪费时间和精力，如此，对双方均属不利，对于整个社会的整体利益，亦属有损。有鉴于此，海运先进的国家，纷纷仿照不动产抵押制度，使船舶的抵押权人，借着船舶登记制度，代替对船舶的实际占有；而船舶所有人得以继续利用其船舶，达到融通资金之目的；使得资金借贷人（金融机构）则有船舶担保其债权，同时无须另负保管船舶的责任，应该说是两全其美。由此，船舶抵押制度，成为了海商法上特有的制度，作为民法的特别法予以适用。发展到今天，为了鼓励航运和发展造船业，使得当事人可以获得造船所需的资金的贷款，甚至“建造中的船舶”通过各国的特别立法也能成为船舶抵押权的标地物这也成为当今国际上十分流行的做法。

（二）建造中的船舶作为船舶抵押权标的的合法性

虽然方晓茹从这个开始就一直未与木制品加工厂签订书面劳动合同协议，但整个生产过程是由厂方提供生产所需的材料、机器等，方晓茹利用这些生产资料进行锯板木料的深加工生产方面的工作。2008年10月6日，李明启作为木制厂的法定人为方晓茹保了险，该险名称是“人寿鸿福卡A”，险别是意外险，时间是一年。保单上写明方晓茹是受雇于李明启，两者是被雇佣与雇佣的关系。2009年3月22日下午，正在工作的方晓茹左眼遭遇木块飞过击伤，方晓茹因住院治疗产生的费用是由厂方支付的。

2010年1月，方晓茹向江西省上饶市人力资源和社会保障局提出申请，要求江西省上饶市人力资源和社会保障局对其进行工伤认定。李明君作为厂方代表人对江西省上饶市人力资源和社会保障局作出的《工伤认定申请表》、《工伤认定决定书》予以了签收。2010年3月22日“，饶劳伤认字[2010]68号《”工伤认定决定书》将方晓茹的此次意外伤害认定为工伤。对此认定，该木制品厂并没有向劳动行政部门提出异议。基于此《工伤认定决定书》、还有她收到的木制品厂发给她的鸿福卡和“三八节”礼品——纪念衣服一套，方晓茹向向婺源县劳动争议仲裁委员会申请劳动仲裁，请求确认其与木制品厂是劳动关系。该劳动争议仲裁委员会经过审理后，作出“上饶市劳资仲裁字（2010）7号”裁决，其内容是双方是事实劳动关系。2011年1月4日，木制品厂代表人李明启向当地管辖法院提交了上诉状，诉讼请求是确认方晓茹和木制品厂是承揽合同关系，而非事实劳动关系。一审判决的内容是方晓茹与厂方非承揽合同关系，而是事实劳动关系。原告木制品厂不服一审判决提起上诉。上诉法院经审理查明认定一审判决中的已查明事实，做出方晓茹和厂方是事实劳动关系，驳回上诉人诉讼请求的判决。本案审理过程争议的焦点问题就是已经实际发生存在的法律事实在相应书面合同没有签订的情形下产生的法律关系的性质是什么？本人认为承揽合同关系和劳动合同关系的构成特征有很大不同，审判实践中也有体现。第一种意见在遵循劳动合同法原则和原理的情形下对这两者性质不同的法律关系做了正确区分。劳动关系和承揽关系定义不同，调整的法律关系的性质也截然不同。承揽关系包含的内容是承揽人依靠自身拥有的劳力、设备、技术，在定作人的要求下行为，做出劳动成果并交付给定作人。定作人接受劳动成果后就支付给承揽人约定的报酬。整个过程中定作人和承揽人就形成了一定的法律关系。这个法律关系的内容就是完成工作。标的是劳动成果，不是整个工作过程。劳动关系的含义是用人单位聘用劳动者作为用人单位组成成员。两者通过劳动合同确定之间的权利义务内容。劳动者通过付出劳动来获取用人单位的报酬，也包括用人单位将劳动力的劳动与生产资料相结合的工作内容。我们可以看到劳动力是明显从属于用人单位，这在本质上是一种典型的人身关系。结合本案，方晓茹在工厂的管理下与其工作的木制品的生产资料相结合，在这个过程中，方晓茹获得工厂给予的劳动报酬，工厂获得利润收益。显然，这里面的法律关系不是承揽关系。本案已经查明：方晓茹与厂方均不欠缺建立劳动关系必须具备的相应主体资格。尽管方晓茹与厂方自始不存在书面劳动协议，但是在实际工作中，方晓茹受以李先生为代表人的木制品厂管理。木制品厂给方晓茹安排的工作任务就是完成厂方木制品业务组成相关部分的工作。方晓茹就是通过完成木制品厂安排的这份工作来获得报酬；在此期间，木制品厂主动为其上了意外伤害保险。单据上明确写明受益人与投保人关系是“工作人员”与“雇主”的关系。厂方在三八妇女节时也给方晓茹发了纪念性衣服；方晓茹在工作过程中因左眼受伤所花费的医疗费也是由厂方全额支付；厂方对方晓茹申请由受理机构作出的《工伤认定决定书》也没有提出异议。这些事实都是劳动关系的组成要素，足以证明木制品厂与方晓茹是劳动关系，方晓茹的“劳动力”与厂方木制品业务所需的“生产资料”进行了结合，是“事实劳动关系”。这与承揽关系的利用自身的劳力、材料、技术、设备完成并交付劳动成果而获取报酬的方式有显著区别。此案件中，木制品厂的抗辩理由是其没有与方晓茹订立书面劳动协议，仲裁时方晓茹也未拿出证据证明其与木制品厂建立了劳动关系。法律对涉及这方面的内容是这样规定的：“用人单位自用工之日起即与劳动者建立劳动关系。用人单位应当建立职工名册备查。”

“建立劳动关系，应当订立书面劳动合同。已建立劳动关系，未同时订立书面劳动合同的，应当自用工之日起一个月内订立书面劳动合同。”“用人单位自用工之日起满一年不与劳动者订立书面劳动合同的，视为用人单位与劳动者已订立无固定期限劳动合同。”根据方晓茹的说法，其在4、5年前就到了这个木制品厂工作，厂方的说法是2008年方晓茹陆续在本厂从事承揽加工。按照2008年的时间进行推算，到方晓茹遭遇了工伤，厂方支付医疗费，一年的时间已经过去了。方晓茹与厂方没有签订书面劳动协议，过错不在方晓茹，是木制品厂没有行使该负的管理职责。法律明确规定，从用工开始之日，用人单位就必须与劳动者建立劳动关系；从用工开始一个月内，用人单位就必须与劳动者签订书面劳动合同；从用工开始后满一年的时间，用人单位都没有与劳动者签订书面合同，就视为用人单位与劳动者已经签订了无固定期限劳动协议。所以，劳动关系的实际存在与否不仅仅取决于书面劳动协议的订立与否，一旦劳动关系争议在劳动者和用人单位之间发生，因人为、故意等原因导致劳动合同未有效订立并不能完全抗辩事实劳动关系的实际客观存在。

作者:刘彦博单位:中国建筑股份有限公司

摘要:准确认定合同的性质，是人民法院或仲裁机构依法对合同纠纷案件行使管辖权，正确适用法律，依法审理案件的前提。由于建设工程施工合同本来就是承揽合同的一种特殊类型，且两者之间存在很多共同的法律属性，因此在司法实践中经常把两类合同混淆，并据此作出错误的裁判。学术界对此也无明确的观点。本文从合同的标的物、合同主体、结算方式等方面入手，论述如何区别建设工程施工合同与承揽合同。

关键词:建设工程施工合同/承揽合同/区别

2008年10月，日照仲裁委员会受理了一起合同纠纷案件，案情大致是：申请人某钢厂委托被申请人某起重机制造公司制造一个悬梁起重机，包括起重机的制作和安装。合同约定竣工日期为2007年5月1日，每延误一天，需支付合同价款万分之5的延期违约金；合同履行中发生的一切纠纷，由合同履行地的仲裁委员会解决等。合同签订后，申请人按约支付工程款，被申请人未能按期交工，直到2007年9月14日才将起重机调试合格后交付申请人使用。工程交付后，由于双方当事人对工期延误违约金的计算发生争议，申请人向日照仲裁委员会（起重机的安装地）申请仲裁：要求裁决被申请人支付工程延期违约金40余万元。被申请人则以“双方当事人签订的合同实质内容是被申请人按照申请人的要求完成一个起重机的制作，而起重机的制作是在被申请人所在地进行的，因此该合同是承揽合同，被申请人住所地才是合同履行地”为由，提出管辖权异议，认为该仲裁委员会没有管辖权。

根据最高人民法院现行的法律规定，建设工程施工合同纠纷以施工行为地为合同履行地，而承揽合同纠纷通常以加工行为地为合同履行地。因此，界定该合同的性质，决定了该仲裁委员会对该案是否享有管辖权。对此，该仲裁委员会内部有两种不同的观点，由此引起笔者的注意，特撰此小文。

《合同法》第251条规定：“承揽合同是承揽人按照定作人的要求完成工作，交付工作成果，定作人给付报酬的合同。”第269条规定：“建设工程合同是承包人进行工程建设，发包人支付价款的合同。”建设工程合同，实际上是承揽合同的一种特殊类型。因此，《合同法》第287条规定：“法律对建设工程合同没有特别规定的，适用法律对承揽合同的有关规定。”根据《合同法》的规定，建设工程合同包括工程勘察合同、工程设计合同和工程施工合同。由于工程勘察合同和工程设计合同与承揽合同较易区分，因此本文重点阐述工程施工合同与承揽合同的区别。现实中，建设工程施工合同又可分为土木建筑工程合同、装饰装修工程合同和安装工程合同三类。

建设工程施工合同与承揽合同都具有以下相同的法律属性：

第一章总则

第一条为了促进加工贸易健康发展，规范海关对加工贸易货物管理，根据《中华人民共和国海关法》及其他有关法律、行政法规，制定本办法。

第二条本办法适用于办理加工贸易货物备案、进出口报关、加工、监管、核销手续。

加工贸易货物的备案、进出口报关、核销，应当采用纸质单证和电子数据的形式。

第三条本办法下列用语的含义：

加工贸易，是指经营企业进口全部或者部分原辅材料、零部件、元器件、包装物料（以下简称料件），经加工或者装配后，将制成品复出口的经营活动，包括来料加工和进料加工。

房地产交易不仅已成为我国国民经济中一新的增长点，且其增长势头十分强劲。不论是开发商还是购房人，都从房地产交易中得到了很大的实惠：开发商从中获取了巨大的经济利益之回报，购房人因此圆了多年的购房之梦，可谓“双赢”。但是，房地产之交易，尤其是商品房预售，也伴随着巨大的风险：如开发商之财力，房屋所有权何时取得，房屋建成后之瑕疵问题等等，也衍生了诸多纠纷。为规范房地产市场，国家颁布了许多规定，如《城市房地产管理法》、《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》。为审理房地产交易中产生的纠纷案件，最高人民法院于2003年4月28日作出了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件运用法律若干问题的解释》（以下简称“解释”）。这些法律、司法解释和行政规章的出台，为我们处理房地产交易纠纷案件，提供了较为充分的法律依据；对于保护开发商、购房人的合法权益，规范房地产交易市场有着重要的意义。同时，我们还应看到，尽管有着上述若干法律依据，但在商品房预售交易中对于交易当事人，尤其是购房人的合法权益之保护，仍显不足。问题何在？是否出在房地产交易制度的设计上？若如此，则其制度如何建构？如回答这些问题，或许有必要对商品房预售交易之法律性质进行再探讨，再认识。

商品房预售交易之风险

传统的商品房交易是采取“先建后售”的方式进行的，也就是说开发商先取得土地的使用权，再于其上兴建房屋，房屋建成后再行出售。此种方式虽在交易上，尤其是对购房人来说十分安全，但是由于我国长期实行计划经济，在房屋的需求上“欠帐”太多，加之人们生活水平及购买力的提高，房屋的供求关系的矛盾更加突出。而房屋兴建不仅耗时长，耗费高，开发商往往需要大量的资金才可维持。在这种情况下，传统之“先建后售”方式便无法满足房屋供需双方之需求。于是，“先售后建”或者“边建边售”之交易形式应运而生，即所谓房屋预售。

房屋预售，是指当事人约定，一方以分期付款方式支付价金，他方于一定时期内将房屋建筑完成，并转移所有权于他方之购房形式。另外，从购房人之角度进行观察，预售房的需求者除了用于自住者外，也有基于保值、投资、投机等因素加于其中的购买者。投资型购买者以少许资金向开发商订购预售中之房屋，在房屋兴建完成前便可能因投资获利而转卖。从开发商方面言之，开发商以购房人之资金兴建房屋，甚至其也可以向银行贷款以融资、以他人（即购房人和银行）的资金来赚取利润。至此，房屋预售制度已成为一种类似买空卖空之“期货交易”形式。

正因为房屋预售制度有着诸多益处，所以，这种交易形式目前在我国成为较为盛行之房屋交易方式。但与此同时也衍生了无数的纠纷。据国家“消协”统计，目前在我国因预售房的质量、面积、交付日期以及因变更设计、变更房屋周围环境所引起的投诉，其数量名列前茅，已成为人们关注的热点之一。而预售房交易的纠纷，起因于商品房预售制度本身的居多。归纳起来，大致有以下几点：

1、多重复杂之法律关系。商品房预售交易不仅涉及开发商与购房人间的“买卖”关系，还涉及①开发商与施工人（承包人）间的基建工程承包关系，承包人如转包还涉及承包人与次承包人间的关系；②开发商可能就房屋预售而委托广告商作销售广告；③开发商也可能向银行或其他债权人借贷资金以支付本身营业之费用；④购房人也可能在房屋建造期间转与他人等等。在这诸多之法律关系间，任何一法律关系发生债务不履行或者违约，均可能影响开发商与购房人之间交易合同的履行，而发生不同之法律关系。

房地产交易不仅已成为我国国民经济中一新的增长点，且其增长势头十分强劲。不论是开发商还是购房人，都从房地产交易中得到了很大的实惠：开发商从中获取了巨大的经济利益之回报，购房人因此圆了多年的购房之梦，可谓“双赢”。但是，房地产之交易，尤其是商品房预售，也伴随着巨大的风险：如开发商之财力，房屋所有权何时取得，房屋建成后之瑕疵问题等等，也衍生了诸多纠纷。为规范房地产市场，国家颁布了许多规定，如《城市房地产管理法》、《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》。为审理房地产交易中产生的纠纷案件，最高人民法院于2003年4月28日作出了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件运用法律若干问题的解释》（以下简称“解释”）。这些法律、司法解释和行政规章的出台，为我们处理房地产交易纠纷案件，提供了较为充分的法律依据；对于保护开发商、购房人的合法权益，规范房地产交易市场有着重要的意义。同时，我们还应看到，尽管有着上述若干法律依据，但在商品房预售交易中对于交易当事人，尤其是购房人的合法权益之保护，仍显不足。问题何在？是否出在房地产交易制度的设计上？若如此，则其制度如何建构？如回答这些问题，或许有必要对商品房预售交易之法律性质进行再探讨，再认识。

商品房预售交易之风险

传统的商品房交易是采取“先建后售”的方式进行的，也就是说开发商先取得土地的使用权，再于其上兴建房屋，房屋建成后再行出售。此种方式虽在交易上，尤其是对购房人来说十分安全，但是由于我国长期实行计划经济，在房屋的需求上“欠帐”太多，加之人们生活水平及购买力的提高，房屋的供求关系的矛盾更加突出。而房屋兴建不仅耗时长，耗费高，开发商往往需要大量的资金才可维持。在这种情况下，传统之“先建后售”方式便无法满足房屋供需双方之需求。于是，“先售后建”或者“边建边售”之交易形式应运而生，即所谓房屋预售。

房屋预售，是指当事人约定，一方以分期付款方式支付价金，他方于一定时期内将房屋建筑完成，并转移所有权于他方之购房形式。另外，从购房人之角度进行观察，预售房的需求者除了用于自住者外，也有基于保值、投资、投机等因素加于其中的购买者。投资型购买者以少许资金向开发商订购预售中之房屋，在房屋兴建完成前便可能因投资获利而转卖。从开发商方面言之，开发商以购房人之资金兴建房屋，甚至其也可以向银行贷款以融资、以他人（即购房人和银行）的资金来赚取利润。至此，房屋预售制度已成为一种类似买空卖空之“期货交易”形式。

正因为房屋预售制度有着诸多益处，所以，这种交易形式目前在我国成为较为盛行之房屋交易方式。但与此同时也衍生了无数的纠纷。据国家“消协”统计，目前在我国因预售房的质量、面积、交付日期以及因变更设计、变更房屋周围环境所引起的投诉，其数量名列前茅，已成为人们关注的热点之一。而预售房交易的纠纷，起因于商品房预售制度本身的居多。归纳起来，大致有以下几点：

1、多重复杂之法律关系。商品房预售交易不仅涉及开发商与购房人间的“买卖”关系，还涉及①开发商与施工人（承包人）间的基建工程承包关系，承包人如转包还涉及承包人与次承包人间的关系；②开发商可能就房屋预售而委托广告商作销售广告；③开发商也可能向银行或其他债权人借贷资金以支付本身营业之费用；④购房人也可能在房屋建造期间转与他人等等。在这诸多之法律关系间，任何一法律关系发生债务不履行或者违约，均可能影响开发商与购房人之间交易合同的履行，而发生不同之法律关系。

房地产交易不仅已成为我国国民经济中一新的增长点，且其增长势头十分强劲。不论是开发商还是购房人，都从房地产交易中得到了很大的实惠：开发商从中获取了巨大的经济利益之回报，购房人因此圆了多年的购房之梦，可谓“双赢”。但是，房地产之交易，尤其是商品房预售，也伴随着巨大的风险：如开发商之财力，房屋所有权何时取得，房屋建成后之瑕疵问题等等，也衍生了诸多纠纷。为规范房地产市场，国家颁布了许多规定，如《城市房地产管理法》、《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》。为审理房地产交易中产生的纠纷案件，最高人民法院于2003年4月28日作出了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件运用法律若干问题的解释》（以下简称“解释”）。这些法律、司法解释和行政规章的出台，为我们处理房地产交易纠纷案件，提供了较为充分的法律依据；对于保护开发商、购房人的合法权益，规范房地产交易市场有着重要的意义。同时，我们还应看到，尽管有着上述若干法律依据，但在商品房预售交易中对于交易当事人，尤其是购房人的合法权益之保护，仍显不足。问题何在？是否出在房地产交易制度的设计上？若如此，则其制度如何建构？如回答这些问题，或许有必要对商品房预售交易之法律性质进行再探讨，再认识。

商品房预售交易之风险

传统的商品房交易是采取“先建后售”的方式进行的，也就是说开发商先取得土地的使用权，再于其上兴建房屋，房屋建成后再行出售。此种方式虽在交易上，尤其是对购房人来说十分安全，但是由于我国长期实行计划经济，在房屋的需求上“欠帐”太多，加之人们生活水平及购买力的提高，房屋的供求关系的矛盾更加突出。而房屋兴建不仅耗时长，耗费高，开发商往往需要大量的资金才可维持。在这种情况下，传统之“先建后售”方式便无法满足房屋供需双方之需求。于是，“先售后建”或者“边建边售”之交易形式应运而生，即所谓房屋预售。

房屋预售，是指当事人约定，一方以分期付款方式支付价金，他方于一定时期内将房屋建筑完成，并转移所有权于他方之购房形式。另外，从购房人之角度进行观察，预售房的需求者除了用于自住者外，也有基于保值、投资、投机等因素加于其中的购买者。投资型购买者以少许资金向开发商订购预售中之房屋，在房屋兴建完成前便可能因投资获利而转卖。从开发商方面言之，开发商以购房人之资金兴建房屋，甚至其也可以向银行贷款以融资、以他人（即购房人和银行）的资金来赚取利润。至此，房屋预售制度已成为一种类似买空卖空之“期货交易”形式。

正因为房屋预售制度有着诸多益处，所以，这种交易形式目前在我国成为较为盛行之房屋交易方式。但与此同时也衍生了无数的纠纷。据国家“消协”统计，目前在我国因预售房的质量、面积、交付日期以及因变更设计、变更房屋周围环境所引起的投诉，其数量名列前茅，已成为人们关注的热点之一。而预售房交易的纠纷，起因于商品房预售制度本身的居多。归纳起来，大致有以下几点：

1、多重复杂之法律关系。商品房预售交易不仅涉及开发商与购房人间的“买卖”关系，还涉及①开发商与施工人（承包人）间的基建工程承包关系，承包人如转包还涉及承包人与次承包人间的关系；②开发商可能就房屋预售而委托广告商作销售广告；③开发商也可能向银行或其他债权人借贷资金以支付本身营业之费用；④购房人也可能在房屋建造期间转与他人等等。在这诸多之法律关系间，任何一法律关系发生债务不履行或者违约，均可能影响开发商与购房人之间交易合同的履行，而发生不同之法律关系。

房地产交易不仅已成为我国国民经济中一新的增长点，且其增长势头十分强劲。不论是开发商还是购房人，都从房地产交易中得到了很大的实惠：开发商从中获取了巨大的经济利益之回报，购房人因此圆了多年的购房之梦，可谓“双赢”。但是，房地产之交易，尤其是商品房预售，也伴随着巨大的风险：如开发商之财力，房屋所有权何时取得，房屋建成后之瑕疵问题等等，也衍生了诸多纠纷。为规范房地产市场，国家颁布了许多规定，如《城市房地产管理法》、《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》。为审理房地产交易中产生的纠纷案件，最高人民法院于2003年4月28日作出了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件运用法律若干问题的解释》（以下简称“解释”）。这些法律、司法解释和行政规章的出台，为我们处理房地产交易纠纷案件，提供了较为充分的法律依据；对于保护开发商、购房人的合法权益，规范房地产交易市场有着重要的意义。同时，我们还应看到，尽管有着上述若干法律依据，但在商品房预售交易中对于交易当事人，尤其是购房人的合法权益之保护，仍显不足。问题何在？是否出在房地产交易制度的设计上？若如此，则其制度如何建构？如回答这些问题，或许有必要对商品房预售交易之法律性质进行再探讨，再认识。

商品房预售交易之风险

传统的商品房交易是采取“先建后售”的方式进行的，也就是说开发商先取得土地的使用权，再于其上兴建房屋，房屋建成后再行出售。此种方式虽在交易上，尤其是对购房人来说十分安全，但是由于我国长期实行计划经济，在房屋的需求上“欠帐”太多，加之人们生活水平及购买力的提高，房屋的供求关系的矛盾更加突出。而房屋兴建不仅耗时长，耗费高，开发商往往需要大量的资金才可维持。在这种情况下，传统之“先建后售”方式便无法满足房屋供需双方之需求。于是，“先售后建”或者“边建边售”之交易形式应运而生，即所谓房屋预售。

房屋预售，是指当事人约定，一方以分期付款方式支付价金，他方于一定时期内将房屋建筑完成，并转移所有权于他方之购房形式。另外，从购房人之角度进行观察，预售房的需求者除了用于自住者外，也有基于保值、投资、投机等因素加于其中的购买者。投资型购买者以少许资金向开发商订购预售中之房屋，在房屋兴建完成前便可能因投资获利而转卖。从开发商方面言之，开发商以购房人之资金兴建房屋，甚至其也可以向银行贷款以融资、以他人（即购房人和银行）的资金来赚取利润。至此，房屋预售制度已成为一种类似买空卖空之“期货交易”形式。

正因为房屋预售制度有着诸多益处，所以，这种交易形式目前在我国成为较为盛行之房屋交易方式。但与此同时也衍生了无数的纠纷。据国家“消协”统计，目前在我国因预售房的质量、面积、交付日期以及因变更设计、变更房屋周围环境所引起的投诉，其数量名列前茅，已成为人们关注的热点之一。而预售房交易的纠纷，起因于商品房预售制度本身的居多。归纳起来，大致有以下几点：

1、多重复杂之法律关系。商品房预售交易不仅涉及开发商与购房人间的“买卖”关系，还涉及①开发商与施工人（承包人）间的基建工程承包关系，承包人如转包还涉及承包人与次承包人间的关系；②开发商可能就房屋预售而委托广告商作销售广告；③开发商也可能向银行或其他债权人借贷资金以支付本身营业之费用；④购房人也可能在房屋建造期间转与他人等等。在这诸多之法律关系间，任何一法律关系发生债务不履行或者违约，均可能影响开发商与购房人之间交易合同的履行，而发生不同之法律关系。

第一条为了加强印花税的征收管理，根据*的有关规定制定本法。

第二条纳税人应加强印花税应税凭证的管理，统一设置《印花税应税凭证登记簿》（附件1），保证各类应税凭证及时、完整、准确地进行登记；应税凭证数量多或内部多个部门对外签定应税凭证的单位，要制定符合本单位实际的应税凭证登记管理办法。有条件的纳税人应指定专门部门、专人负责应税凭证的管理。

印花税应税凭证应按照《征管法》及其《实施细则》的规定保存十年。

第三条同一种类应纳税凭证需频繁贴花的，纳税人可以根据实际情况自行决定是否采用按期汇总缴纳印花税的方式，汇总缴纳的期限为一个月。采用按期汇总缴纳方式的纳税人应事先告知主管地方税务机关。缴纳方式一经选定，一年内不得随意改变。纳税人应定期向主管地方税务机关报送汇总缴纳印花税情况报告。

第四条根据《征管法》第三十五条规定和印花税税源特征，纳税人有下列情形的，由县级地方税务机关核定纳税人印花税计税依据：

（一）未按规定建立印花税应税凭证登记簿，或未如实登记和完整保存应税凭证的；