房地产管理工作经验总结范文

导语：如何才能写好一篇房地产管理工作经验总结，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

【关键词】房地产企业；建设工程合同管理；规范化对策

一、目前我国房地产企业建设工程在合同管理过程中存在的问题

合同的管理是贯穿在整个房地产项目的开发过程中，这包含着从项目设立之初的设计到项目竣工的验收，期间所涉及到合作单位比较多，不仅包括项目的勘察设计企业、造价咨询企业还包括项目的施工总承包商、分包商以及材料的供应商等。根据合同管理的相关阶段，可将合同分为形成阶段、签订阶段、履行阶段以及结算阶段。上述的四个阶段中，房地产企业建设工程的合同管理当中都存在中这样那样的一些具有普遍性的问题。以下五点是笔者根据多年的工作经验总结出的问题：

（一）房地产企业的法律意识普遍较为淡薄，相关的合同管理制度相当不健全

随着我国市场经济体制的确立，房地产企业中的合同管理也逐步得到建立并发展起来。我国早在1993年就制定了比较统一的合同法，工程的合同制度就以法规的角度得到确立，从此，双方签订的合同就成为了各企业间契约关系的一种凭证。但是，目前我国的房地产企业的合同法律意识还是相当淡薄的，对于合同的管理往往都是持漠视的态度，更有甚者对合同和合同法律之间的关系还不清楚，依法来订立合同并履行相关条约的意识还是欠缺的，这就埋下了较多的风险隐患。

（二）在合同的形成过程中存在的管理问题

房地产企业跟潜在的一些签约方进行一系列的商务考察以及招标活动的阶段就是合同的形成阶段。这期间由于房地产企业的项目总体开发进度时间比较紧迫，所以部分企业在进行招标之前，缺乏了解、审查对方企业的实力、企业的资质以及项目施工水平等情况，有甚者在没有进行商务考察的情况下就直接委托对方开展施工作业，由于合作对象没有履行合同的能力就多次的更换施工单位有时会出现停工现象，这样就势必会给企业带来许多不必要的法律纠纷。

（三）在合同的签订阶段中存在的管理问题

双方在正式签订合同确定相互的契约关系阶段中主要存在的问题：

1、双方经常签订阴阳合同，而阴合同不是降低了工程的价款、下浮了让利或者增加了付款条件就是延长了付款的期限、缩短了工期或肢解了工程，这都存在着比较大的风险隐患。

2、合同签订主体的资格审查相当不严。根据我国的法律规定合同主体要有民事权利能力以及民事行为能力的当事人。但是，在合同的实际签订中，部分企业对合同签约的主体审查不严格，合同签订的对方人没有授权委托书。这会给企业带来一定的法律风险。

3、在签订时存在合同的文本有漏洞，相关要素不齐全的问题。当前我国大部分的房产企业所签订的施工合同都是自行编制的，不是采用国家建设部和工商管理局所修订完善的范本。这些自行编制的合同文本可能有以下几个问题：由于合同管理人员的知识水平不一，可能存在漏洞的风险；签订时没有按照公开公平的原则进行，在合同中设立了一些霸王条款，使施工单位的相关责任义务增加，对施工单位的相关处罚变相加重；有些条款存在违背我国现行的法律法规。

4、有些企业存在着先开展工程施工，然后再签订合同的问题。因为许多项目工程的工期进度比较紧张，所以存在着施工先行，然后再增补合同的现象，有的甚至是在施工竣工以后再补签合同，进而导致了双方在项目工程的质量、材料的单价、数量以及工期等方面的互相推卸责任的问题。

（四）在合同的履行期间存在的管理问题

在合同签订完成后，双方按照合同的约定开展施工并推进项目的开发的时期就是合同的履行阶段。在这段时间内合同的管理主要存在着三个不重视的问题，即不重视合同的交底工作；不重视合同在签订以后的管理工资；不重视相关资料（证据）的法律效力。

（五）合同的后评估被忽略

合同的后评估任务主要做的就是总结一下合同的实际执行情况，总结推广那些好的经验，及时改正那些过时的而且不符合我国现行法律法规的条款，为以后的工程项目开发工作提供一定的参考作用。就目前我国的房地企业来说，很多都忽略了合同履行之后的相关后评估工作。

二、房地产企业建设工程合同管理的规范化对策

（一）增加房地产企业的法律意识，不断建立和完善相关的合同管理制度

1、房地产企业可以建立一整套能适应企业当前的发展状况的而且比较切实可行的还能比较有效的调动相关责任人的一些合同管理制度，这样才能保障企业的执行力，同时也避免了企业在签订合同、履行合同以及变更合同的时候所产生的经济损失。另外，在一定程度上这也避免了企业人员的变动对于合同管理工作所产生的影响。

2、房地产企业的工作人员要加强学习房地产项目开发以及招投标的相关法律法规知识，使他们都能比较熟悉的使用相关的法律法规。房地产企业可以定期的组织并开展法律知识的专题讲座使管理人员的法律风险意识得到逐步的强化。严格按照我国招投标和合同管理的相关规定，绝不签订阴阳合同和私下合同，若必须签订协议，其中的一些重要条款也需要保持一致。

（二）强化合同的管理工作

房地产企业要重视施工合同范本的编制，对于那些国内外比较成熟的合同管理经验要积极的吸收和采纳，合同范本的编制要严谨，合同的条款表述要做到统一，从而避免了分公司和相关项目部门对条款任意改动所带来的风险。合同的范本要经相关职能部门的的讨论审核，并充分的吸收相关部门的所提的建议。要尽量做到用词的严谨清晰，对于模糊的词汇要慎用。合同的范本至少要包含以下六点内容：统一约定合同价款的支付；工程延误处罚条款；详尽约定工程质量的相关检验标准；双方自身约束的条款；约定材料上涨问题；约定好项目设计的变更以及现场签证所造成的工程量增减问题。

（三）强化房地产企业建设工程合同中的全工程管理工作

合同的管理是贯穿于工程的全部过程中的，由于工程的质量、工程的工期以及工程的造价都是按照合同来执行的，所以合同的管理需全工程、全员，不断的发现问题，积极的总结相关经验，在问题出现的第一时间就要寻求解决办法，使合同得到逐步的补充和完善。房地产要积极做好同项目的招投标公司以及监理公司的相互配合，工程项目的管理要严格按照的合同来执行，充分保证工程的质量标准能符合合同的要求，工程的进度要符合合同中约定的进度，工程款要按时支付。

（四）合同管理需要聘用专业化较强的人才

合同管理制度的建立也就意味着房地产企业需要设立相关的专门人员、专门机构来进行这项工作，不要再把合同的管理视为其他科室的工作。另外，由于合同的管理工作所涉及到的知识面比较广而且比较复杂，也需要企业招聘一些专业化较强的管理人才。采用公开招聘以及内部选拔的方式，把那些专业化较强的人才分配到公司的总部、分公司以及各岗位上轮岗，将有利于其更为系统的掌握管理知识。同时，企业也应该注重专业人才的培训工作，以提高他们的管理水平。

（五）企业可以建立相关的合同分析考核制度

合同的管理是一个动态的过程，合同的履行情况要进行实时的跟踪和总结，以避免可能会出现的一些法律风险和经济风险，从这个角度来讲，企业需要建立相关的合同分析考核制度比如，对项目工程进行定期的分析、实时核查合同的履行情况，并形成检查报告。

结论

合同管理具有长期性，合同的管理内容比较庞杂、合同的管理所涉及的人员比较多、合同的管理展示了国家的干预性以及合同的管理具有较高的风险性等都是房地产企业建设工程合同管理所具有的特殊性。从它的这些特性来说，房地产企业要做好法律知识的学习、合同管理制度的建立以及标准管理程序的制定工作。另外，企业还需要编制较为合理的合同范本并聘用专业化较强的管理人才，完善相关的合同分析考核制度等。

参考文献：

[1]王广驰.房地产企业工程合同管理的问题及对策[J].大众科学.2008（11）

篇2

【关键词】城镇地籍；数据变更；地籍调查前置；实现；效果；意义

引言

城镇地籍调查工作是河北省第二次土地调查工作的一项重要内容，虽然我省开展过全面的城镇初始地籍调查工作，并有6个设区市、40个县（市）在城镇地籍更新调查基础上建立了城镇地籍信息系统，由于种种原因没有及时更新，还不能完全满足第二次土地调查的要求。因此获取现势性强的土地利用数据，满足社会经济和国土资源管理的需要，建设最新的城镇地籍信息系统是当前的一项重要工作内容。

随着调查工作的开展和深入，现在我市的城镇地籍信息系统已经按照新的标准开始建立起来。今后，日常的土地变更工作日趋繁重，作为登记管理部门势必要把变更登记的外业调查工作推向市场，变更登记申请人可以委托有资质的测绘单位来完成这项工作。

地籍调查前置

地籍调查前置就是将土地登记中最复杂，难度最大的步骤外业实地调查单独提出来，交给有资质的专业机构来完成。将地籍调查成果作为土地登记申请收件的必要条件，在保障数据的正确性的同时，也能保证数据更新的及时性，从而使我们的城镇地籍管理信息系统真正做到登记信息和图形一起变更。

调查前置的必要性

原来的土地登记流程中的地籍调查，周期长，技术难度大，并且是保障地籍数据库正确性、实时性的关键步骤，因此对国土资源部门的管理人员要求高，导致以前的城镇地籍管理系统出现登记内容变更，但数据库图形没有及时变更的情况，因此很多信息化搞不起来的原因就在这里。

调查前置的实现

变更登记最主要的步骤之一是外业调查，针对现在绝大部分测绘队使用的测量软件都是基于CAD上的，在CAD 上做二次开发可以省去一些基本的操作功能，我们要求城镇地籍调查软设计单位专门研制出能插入CAD的变更登记外业调查前置工具，增加拓扑检查，shape 文件的导入导出功能可以解决大部分现有测量软件没法实现的功能，同时可以通过shape 文件直接更新数据库。

在调查前置部分需要将外业调查的数据进行编辑保存到外业调查文件中，整个调查前置部分分为4 个阶段：

1.数据导出：从数据库中导出相关地籍信息；

2.外业编辑：由基于CAD的测量软件编辑；

3.外业检查：在插入调查前置工具的CAD测量软件中检查;

4.数据导入：将外业编辑好的外业调查文件进行入库前的检查，保存到工作库中，用于土地变更登记使用。

具体流程如下：

1）外业数据导出

由城镇地籍管理系统导出，导出的文件由shape文件和mdb文件组成，shape文件中包含各专题图层的图形，mdb中包含宗地调查表等属性信息。

2）导入shape文件

该处shape文件特指由地籍系统导出的shape文件，对于其他shape文件可以做其他功能支持。导入shape文件后，必须自动在cad中分层，并按照对应测量软件的要求进行编码及符号化。

3）输出地籍图

输出地籍图功能一般由测量软件提供，主要用于外业调查时作参考使用。

测量及编辑特指通过测量软件来实现的制图功能。

5）拓扑检查及处理

一般通过测量软件生成的图件很难满足建库要求，因此在这里提供拓扑检查功能和处理功能，方便外业调查人员使用，避免导出数据后多次返工。

虽然测量软件一般都提供了宗地属性编辑功能，但外业调查文件中的信息比这些属性信息更多，因此需要提供独立的调查表编辑功能，方便录入外业权属调查信息。

7）一图三表输出

根据变更调查要求，外业调查人员需要输出宗地图，界址点成果表，宗地面积汇总表，宗地登记表。大多数测量软件中一般都提供了这些功能。

8）扫描件录入

按照变更调查要求提交的资料，将这些资料作为扫描件保存到外业调查文件中。

9）导出shape文件

将编辑后的数据导出成shape文件，文件格式符合外业调查文件格式要求。

10）外业数据入库

外业调查人员提交shape文件和mdb文件作为地籍变更数据，保存到工作库中，用于变更登记使用。

通过以上调查前置工作流程，将实现城镇地籍管理系统日常的数据变更外业工作，有效缓解登记人员的工作压力，提高工作效率。

五、调查前置的效果

目前，我市已经在日常城镇地籍变更工作中，采用了外业调查前置的方法，并取得了明显的效果。

1、在申请土地变更登记时，我们会冻结需要变更的宗地，要求变更登记申请人或调查单位限期提供成果，从而改善了办事环境，加快了办事效率，土地管理方式得以根本转变，科技含量明显提高。

2、由于只有需要变更的宗地是冻结的并不影响其他宗地查询，因此大幅度提高地籍资料的查询效率，而且行政效率大幅提高，工作质量也大为改善。

3、采用新的管理系统和调查前置的方法，每项成果都可以通过扫描后导入数据库中，使得依法行政更为严格、规范，政务公开更为广泛、科学，所有行政审批事项行为均由网络系统如实记录，便于查询、公开，避免了人为因素的干扰。

六、调查前置的意义

1、降低国土资源管理部门对土地登记人员的技术水平要求，只要掌握必要的政策性问题，在数据入库时只需检查图形的变更前后范围是否正确等一些简单的逻辑问题和登记材料是否齐全等。

2、将技术难度高，周期长的地籍调查工作交给有资质和调查能力的专业机构，不仅提高了地籍调查的工作效率，而且降低国土资源管理部门的办公成本，还把权属调查等需申请人举证的工作彻底推向市场，从而使土地管理部门摆脱了以前那种大包大揽的工作模式。

3、将政府部分审批行为社会化，也增加了土地登记流程办理的公开化、透明化，并且由于专业机构的参与，也为以后土地登记制度的顺利实施铺平了道路。

4、将地籍调查成果作为土地登记收件的必要条件，加大了对地籍调查成果审核的力度，降低了地籍调查成果的错误率和返工率，有效的保证了数据库成果的准确性，也为以后出现权属争议情况提供了原始的证据。

5、通过采用地籍调查前置，引入地籍调查社会化的竞争机制，使得地籍调查的时间大大缩短，会提高百姓对土地登记业务办理的满意度，大大促进了社会和谐。

6、由于有专业调查机构的参与，实现对权力的有效监督和制衡，从源头上防止腐败的发生，能进一步促进国土管理工作廉政建设。

七、结束语

随着科技发展和社会进步，相关信息源不断增加，地籍管理的手段更加先进，管理的效率越来越高，地籍的应用将越来越广阔，越来越深入。通过专业单位的调查前置工作，会有效地帮助我们的城镇地籍管理信息系统及时准确更新，势必会提供大量精确的征地拆迁、土地监察、房地产、交通等更多具有统计意义的信息，这些信息经过分析加工后，可以提供给多个部门共同使用，发挥更大的社会经济效益。

参考文献：

篇3

作为报告开头，我想先介绍一下工行一些基本情况。中国工商银行是四大国有独资商业银行之一，拥有分支机构2万多个，是中国资产规模最大的商业银行，2010年末资产总额近53000亿元人民币，占中国境内银行业金融机构资产总和的近五分之一。而工行__县支行在2010年__省工行系统县级支行的收益排名中位列第二，其中很大一部分是得益于国际业务，这主要是因为当地对外轻纺贸易较为发达。因此我在完成了会计处的实习任务之后，还到国际部进行了短时间的实习，以期更全面的了解银行的核心业务。

在会计处实习的时间里，我主要学习了综合业务处理系统，熟悉了银行的会计科目，基本掌握了该系统的记账和复核的操作，并能独立处理同城交换、证券清算和外汇核算。通过看、问和动手操作，我对会计处的主要工作有了更加系统的了解，特别是支票汇票等，在实习之前，我只从书上学到过它的基本概念，对真正的票据并没有具体的认识。现在我已经大致明白了审票和解付的过程。而在国际部实习的时间里，我边干边学，发现其实大部分知识已在《国际结算学》中学过，我所要做的就是熟悉各种票据，掌握它们在国际贸易中的作用，同时帮助和指导客户填单和审单。在实习过程中有带教领导、银行员工的协助、自己的努力，自感收益不小。

这次实习把我从学校纯理论学习中拉到了在实践中学习的环境。一进入岗位，我就意识到，该把学生时代的野性收敛了。没有规矩无以成方圆，虽然这个银行内部气氛和谐，没有老套的束缚，但它毕竟是一个跟钱打交道的机构，需要有严谨的纪律和详细的规程，我就应该严于律己，这样不仅可以遵守银行的规矩，对我自己更有好处。以下是我实习一个多月来的体会：

首先，来工行__县支行实习的短短一个月的时间里，使我在思想上有了很大的转变。以前，在学校里学知识的时候总是老师往我的头脑里灌知识，自己根本没有那么强烈的求知欲，大多是逼着去学的。然而到这里实习，确使我的感触很大，自己的知识太贫乏了，银行员工的学习气氛特别浓无形中给我营造了一个自己求知的欲望。

在这里大家都在抓紧时间学习，这种刻苦的精神特别让我敬佩。给我一种特别想融入他们其中的感觉。这将对我以后的人生路上一种很大的推进。只有坚持学习新的知识，才会使自己更加提高，而这里就有这样的气氛。同时这次实习也为我提供了与众不同的学习方法和学习机会，让我从传统的被动授学转变为主动求学；从死记硬背的模式中脱离出来，转变为在实践中学习，增强了领悟、创新和推断的能力。掌握自学的方法，这些方法的提高是终身受益的，我认为这难得的两个月让我真正懂得了工作和学习的基本规律。

其次，在本次实习的一个月里，我深深体会到团队合作的重要性。记得那时我在工行已独立上岗二个星期了，已不像第一次那样紧张了。那一天银行业务特别多，系统太忙，计算机运行得很慢，其中有一笔900元的取款已发生，但发票打印不出，查了流水也成功了，主管确认这笔业务已成功，至于发票只好用手工补。可到了傍晚轧帐时，发现少了900元，再次查流水时，发现那笔900元[！]的取款还在发送途中。但当时主管也确认过了，并确认也成功了，大概是系统不好，电脑自动充值，所以才会这样。所幸该客户的帐号是在我行开户，同事们帮我查到了这个人的联系方式，主管帮我追回了900元，当时我真好感激行里的每位同事，我认识到团队合作真的是很重要。 总之，这次实习为我从各方面融会知识，为我将来的工作和生活铺垫了精彩的一幕，我认为这种改变是质的飞跃。

现在实习结束了，工行__县支行的领导和同事对我的成绩也给予了肯定。我也对自己的表现基本满意，为我走向社会打下了坚实的基础。与银行员工的相处中，我也学到了待人、处事的态度、方式，银行的员工待人诚恳，虽然他们年龄和我一般大，有的还要小几岁，我感觉他们很成熟，有很多值得我学习的地方，这一个多月是我用金钱买不到的机会，无论从工作、学习、做人上，我都有很大的收获。这两个月我没有白来，如果有时间，希望能还有一次这样的实习机会。我衷心的感谢工行__县支行的每一个人，今后我不会辜负你们的期望，把工作做得更好。

实习单位：中国建设银行

实习部门：____信用卡中心

实习时间：____年7月21日____年8月21日

一、实习的总体情况

我所在的实习单位是中国建设银行__*市的总行，我在其中的信用卡中心担任一名销售人员，主要是通过电话营销的方式向客户推销信用卡，而每天成功开卡的数量是体现自己业绩的重要依据，自身对于建行各种信用卡知识的熟悉程度和面对客户提出问题时的反应能力以及对营销技巧的把握无疑是成功营销的关键。

二、实习的具体内容

1、龙卡信用卡基础知识培训

要成功营销信用卡最基本的是掌握好信用卡的相关知识，所以我们进入建行信用卡中心时首要任务是学习龙卡信用卡知识。培训内容和需要掌握的基本知识如下：

略

以上五种卡钟是我本次实习营销的主要卡种，其中最主要向客户推销龙卡汽车卡和香港

旅游卡。我们通过对基础知识学习掌握后再在信用卡中心观察老同事是如何营销信用卡，时间是两天，学习有经验的同事的营销技巧。2、上岗前的考核

① 考核前的准备：熟悉了龙卡信用卡的基本知识和基本的营销话术以及技巧后，我迎来了上岗前的考核，这时我已经来到建行三天了，在这三天里，我除了上建行的培训课，看有经验的同事推销，还自己每天晚上回到家后在网上学习有关的信用卡知识，以及了解其他银行的信用卡，比较后找出建行信用卡优越之处，以便可以成功营销建行的信用卡。此外，因为我是要进行电话营销，所以在考核之前，我找了很多师兄师姐还有同学当我的客户，让他们当我的客户，通过打电话给他们，然后向他们推销我的信用卡，通过这种实践的方式锻炼自己的营销能力，为考核做了充分准备。

②考核：考核的方式是通过电话的形式把信用卡直销团队的经理当成自己的客户，向他推销龙卡汽车卡，要注意自己说话的礼貌，说话的语气，还有对于卡特点解说的清晰度，还有应对客户提出的各种问题的反应能力等等各方面的问题。我第一次考核时比较紧张，基本把要说的内容说完，对客户提出问题基本能答出，但存在语速稍快，语气过于温柔，有点紧张等问题;后来我请教有经验的同事并对着同事练习，经过一天的努力再重新考核，结果基本可以，终于通过。

3、正式上班

① 初试锋芒，历经磨练

历经一周左右的培训考核，终于可以正式上岗，向来自各个地区，多数是在佛山市内工作的有一定经济能力的客户推销建行的信用卡。按捺着激动的心情，拿起电话拨通第一个客户的电话，电话一接通，电话那头传来“喂”的一声，我一激动，忘记我们只能说你好不能说喂，我也跟着喂了一声……猛然意识到错误时心情有点慌，接着有点颤抖地往下说：“你好，我是中国建设银行的客户代表，工号9432，请问您是先生吗?”当回答说是的时候，我就接着推销我的信用卡，当我刚说： “先生，您好!现在中国建设银行诚意邀请你成为建行龙卡汽车卡的用户……”话还没说完，那个人就不耐烦地说：“我什么卡都有，不要再打过来。”说完就挂我电话。我顿时沮丧极了，出师不利。旁边一个老同事立即安慰我说：“社会上什么人都有，不是每一个人都会跟你客气礼貌，更何况你是打电话去打扰别人去推销你的卡，而且别人也不知你是不是真的是建行打过来的，毕竟社会上虚假的诈骗信息太多了。你要别人相信你是建行的，还要通过你的推销对你的卡产生兴趣，自愿把他的个人信息提供完整给你，你才能成功营销一张卡。所以这不是一个简单的过程，要有一个锻炼的过程。如果连这点小小的挫折都过不了就干不好推销这一行。” 通过大姐的一番教导，我顿时茅塞顿开，是的，这才是开始，自己辛苦了一星期多才能有的开始，怎能轻言放弃。于是自己重整心态，开始了第二个客户的营销：您好，我是中国建设银行的客户代表，工号……几天下来，我遇到一说是建行打来就挂我电话的客户，有听完我说完所有卡的优惠的时才说不要挂我电话的客户，有忙音的，有无法接通的，有现在忙再联系的;还遇到一个一说你是建行打来的就说要投诉建行的，当时我是吓到了，好在有经验的同事马上过来帮我解了围，还教会了我处理这种事情的方法：先是要稳定客户的情绪，再问清楚要投诉的原因，再记下客户的联系方式，身份证号，然后上报经理处理。虽然没有面对面接触各种各样的人，但是通过电话的沟通，应对各种客户，慢慢锻炼了自己的心理承受能力，沟通能力，还有应变能力等等。

② 慢慢熟悉，渐入佳境

通过几天的锻炼，通过每天70个电话左右的沟通接触，自己对于龙卡信用卡的知识已经应用自如，慢慢摸索到客户开卡的心理，知道应该怎样说才能让客户更容易接受我推销的卡。例如：以前是说“建行邀请您成为龙卡汽车卡的用户”，现在我会改为“我们建行有个龙卡汽车卡的优惠信息带给您”;然后在说完这张卡的优惠之后，就说：“而且现在您属于我们建行的邀请客户，所以您只需要和我们核对和补充相关资料就可以成功办理者张汽车卡。”如果客户好像想开又好像有点顾虑的话，我马上就会说：“先生/小姐，如果您对我的身份有所顾虑，您可以通过以下几种方式了解到我的身份：1)我的工号是9432，您可以通过拨打我们广东省的客户热线95533查询到我的工号;2)或者您可以通过拨打__查询现在打给你的这个号码是不是佛山市建设银行信用卡中心打给您的;3)又或者您打回这个电话也可以听到我们中国建设银行的彩铃。”通常说完，如果客户真的想要开卡就会把他的资料提供给你，也就营销成功。

③ 从容营销，应对自如

在对龙卡信用卡的营销话术实操几百遍之后，已经能够熟练到驾驭这些话语。而无论面对多么野蛮苛刻的客户也能从容应对。而且已经达到一次能够同时营销两张卡，营销业绩大增。我在成功营销一张龙卡汽车卡后，在结束语中说到“我们会尽快通过邮政专递人员送一份开卡确认书给你核对签名，到时我们也会附送一张香港旅游卡给您使用，这张也是建行的信用卡，并且有年费优惠，只要你刷卡消费三次，不限金额大小，就可以免年费。到时您一起签收就可以。通常这个时候客户已经听到麻木了，就只会说好，好，所以自然又成功并且轻松营销一张卡。有时面对一些客户在某些问题上纠结不清时，例如：你们怎么会有我的电话?即使是你已经说明白是因为他以前在建行办理过业务所以留下他的基本资料，他还是纠结在这个问题时，我就会慢慢引他转入我要说的正题：“先生小姐，我们建行这张卡有多方面的优惠，您其实可以先使用一下。”就不要再跟他纠结在不必要的问题上。还有即使客户很不客气，你也要保持优质的服务态度跟他沟通，如果真的很坚决不要，就直接说不好意思，打扰您了，祝您生活愉快，再见。就直接结束这次对话。

④ 业绩颇优，收获匪浅

在建行信用卡中心实习一个多月，成功营销信用卡五十几张，位于实习生的第二名，业绩颇优，而且与同事相处融洽愉快，经理对我评价颇高，表示希望以后还能回来上班一起工作。我觉得让我以后再回来工作是对我这一个多月的努力的最大肯定，感到这一个月每天几十个电话没有白打，有工资收入是一方面，更重要是一片肯定的声音，这是最大的收获。

三、营销技巧经验总结

① 与客户开始沟通时要让客户觉得你有优惠要带给他并让客户感受到你话语里的诚意。

② 要让客户信任你，要懂得揣摩客户的心理，及时提供让客户了解你身份的证据。

③ 要掌握好语气语速，还有注意说信用卡优点特色时的顺序，要把最优惠的放在最前面说，把不算是优惠的信息说到好像很优惠，让客户产生办卡的欲望。

④ 不要问客户要不要办卡，而是直接说有一张很优惠的卡要送给他，直接问他哪里签收比较方便，等客户接受后再跟客户说明白具体的优惠信息，接着办理相关开卡手续。

⑤ 在客户有点想要而说考虑考察的时候，可以强调卡的优惠，让客户先使用一下，而且不需要的时候也可以随时拨打卡后面的电话取消，相当方便。这是客户就大多会说试试看了。

⑥ 营销最基本最重要是你一定要对自己所要营销的东西非常熟悉，而且要说得非常有自信，对所有有关知识的提问要做到应对自如，面对客户始终如一的友好态度，还要不卑不亢，保持公司形象。这样既让客户信任你，又让上司赏识你。

四、收获知识，收获经验，收

获友谊，满载而归在经过培训，考核，到正式上班，再到实习期满，离开单位，在这短短的一个多月里，学习到许多信用卡的知识，对建行的龙卡汽车卡，香港旅游卡，名城龙卡，标准龙卡，兴华龙卡等相关信用卡知识熟悉掌握并灵活运用，在与客户的交流沟通中不断总结营销经验，提高自身的营销能力，从而成功营销，这是收获其一;收获之二，而且也是我最珍惜的是我在与同事相处中认识了不少朋友，通过互相帮助，互相鼓励，互相交流工作经验，营销技巧，提高整个信用卡直销团队的营销业绩，构建了一个温馨的工作环境。这给了我一个愉快的实习生活。所以脸带笑容的我带着学到的知识带着同事朋友们的祝福踏上归程。

这只是我踏上社会的第一步，比较成功的一步，在以后的道路上还有很多的挑战，很多的考验等着我去磨砺，但我相信只要我踏出了第一步，我就会一直坚定地走下去，总有一天，会到达自己的目的地。

一年一度的假期对于一部分学生而言，是一种远离课业负担的轻松与惬意。但是，我觉得在无所事事的光阴中往往也就带有一丝百无聊赖的失落与遗憾。为了今后在社会中更容易的找到自己的位置，体现出自己的价值，我决定抓住这次能在建行实践学习的机会，在实践中升华自己。于是进了银行做个社会实践，一个月的时间翛然逝去，对我这个第一次进银行实践学习的本科生而言，留在炙热的阳光下的汗珠中包含着厚重的记忆、成熟的印记、宝贵的经验、还有就是百分之百的成就感。

总所周知，中国建设银行是四大国有银行之一，是中国金融体系的重要组成部分。近年，建行在企业管治建设、内部组织机构设置、完善风险管理体制、管理和业务流程再造、产品和服务开发等方面，进行了一系列卓有成效的改革和创新，已经成为当今内地最具综合竞争能力、市场营销能力、风险控制能力、客户服务能力和盈利能力的银行。中国建设银行宁夏石嘴山市分行，一直鼎立支持石嘴山经济的发展，在地方经济建设中发挥着极其重要的作用，以优美的环境、丰富的金融产品，竭诚为各类企事业单位和城镇个人客户提供着安全、快捷的全方位优质金融服务。

有幸在中国建设银行石嘴山分行进行了一个月的实践学习，学到不少实用的财务知识和技能。我从客观上对自己在学校里所学的知识有了感性的认识，使自己更加充分地理解了理论与实际的关系。我这次实践学习所涉及的内容，主要是会计业务，其他一般了解的有储蓄业务、信用卡业务、贷款业务。

会计业务：对公业务的会计部门的核算（主要指票据业务）主要分为三个步骤，记帐、复核与出纳。这里所讲的票据业务主要是指支票，包括转帐支票与现金支票两种。对于办理现金支票业务，首先是要审核，看出票人的印鉴是否与银行预留印鉴相符，方式就是通过电脑验印，或者是手工核对；再看大小写金额是否一致，出票金额、出票日期、收款人要素等有无涂改，支票是否已经超过提示付款期限，支票是否透支，如果有背书，则背书人签章是否相符，值得注意的是大写金额到元为整，到分则不能在记整。对于现金支票，会计记帐员审核无误后记帐，然后传递给会计复核员，会计复核员确认为无误后，就传递给出纳，由出纳人员加盖现金付讫章，收款人就可出纳处领取现金（出纳与收款人口头对帐后）。转帐支票的审核内容同现金支票相同，在处理上是由会计记帐员审核记帐，会计复核员复核。这里需要说明的是一个入帐时间的问题。现金支票以及付款行为本行的转帐支票（如与储蓄所的内部往来，收付双方都是本行开户单位的）都是要直接入帐的。而对于收款人、出票人不在同一家行开户的情况下，如一些委托收款等的转帐支票，经过票据交换后才能入帐，由于县级支行未在当地人民银行开户，在会计账上就反映在“存放系统内款项”科目，而与央行直接接触的省级分行才使用“存放中央银行款项”科目。而我们在学校里学习中比较了解的是后者。还有一些科目如“内部往来”，指会计部与储蓄部的资金划拨，如代企业发工资；“存放系统内款项”，指有隶属关系的下级行存放于上级行的清算备付金、调拨资金、存款准备金等。而我们熟知的是“存放中央银行款项”，则是与中央银行直接往来的省级分行所使用的会计科目。一些数额比较大的款项的支取（一般是大于或等于万元）要登记大额款项登记表，并且该笔款项的支票也要由会计主管签字后，方可支取。

“一天之际在于晨”，会计部门也是如此。负责记帐的会计每天早上的工作就是对昨天的帐务进行核对，如打印工前准备，科目日结单，日总帐表，对昨日发生的所有业务的记帐凭证进行平衡检查等，一一对应。然后才开始一天的日常业务，主要有支票，电汇等。在中午之前，有票据交换提入，根据交换轧差单编制特种转帐借、贷方凭证等，检查是否有退票。下午，将其他工作人员上门收款提入的支票进行审核，加盖“收妥抵用”章，交予复核员录入计算机交换系统。在本日业务结束后，进行日终处理，打印本日发生业务的所有相关凭证，对帐；打印“流水轧差”，检查今日的帐务的借贷方是否平衡。最后，轧帐。这些打印的凭证由专门的工作人员装订起来，再次审查，看科目章是否盖反、有无漏盖经办人员名章等，然后装订凭证交予上级行进行稽核。这样一天的会计工作也就告一段落了。

储蓄业务：储蓄部门目前实行的是柜员负责制，就是每个柜员都可以办理所有的储蓄业务，即开户，存取现金，办理储蓄卡等，凭证不在想对公业务部门那样在会计之间传递，而是每个柜员单独进行帐务处理，记帐。但是每个柜员所制的单据都要交予相关行内负责人先审核，然后再传递到上级行“事后稽核”。

信用卡业务：信用卡按是否具有消费信贷（透支）功能分为信用卡与借计卡。信用卡又按持卡人是否向发卡银行交纳准备金分为贷计卡与准贷计卡。贷计卡是银行授予持卡人一定的信用额度，无需预先交纳准备金就可在这个额度内进行消费，银行每月会打印一张该客户本月消费的清单，客户就可以选择全部付清或支付部分，如果选择后者，则未付清部分作为银行的短期贷款以复利计。而准贷计卡则是交纳一定的准备金，然后银行再授予其一定的消费额度的一种信用卡。借计卡是没有透支功能的，但可以进行转帐结算，存取，消费的一种卡。如建行的储蓄龙卡。信用卡还可以按使用对象分为单位卡与个人卡；按信用等级分为金卡与普通卡。

信贷业务：由于目前的实际情况，中小企业融资难，尽管央行一再出台有关鼓励银行向中小企业贷款的方案，但是，在各个银行内部都有严格的控制。建行也是如此。所以，银行目前也投入了个人贷款领域。需要注意的是，银行的个人贷款业务并不是直接将款贷给个人，而是与商家签订一定的协议，其实是将款贷给商家，然后商家把商品卖给个人，个人再还款给银行。银行在与商家签订协议时，审查商家的证件是否齐全。而个人要向银行提供有关的收入证明，身份证明等。一般都是以购买的标的物作为抵押，最常见的就是动产抵押（如汽车贷款）和不动产抵押（如住房贷款）。信贷部门实行的是审贷分离制，就是进行贷款客户开发与具体发放贷款，审核贷款可能性的工作人员是各司其职的。

“纸上得来终觉浅，绝知此事要躬行。”在短暂的实践过程中，我深深的感觉到自己所学知识的肤浅和在实际运用中的专业知识的匮乏，刚开始的一段时间里，对一些工作感到无从下手，茫然不知所措，这让我感到非常的难过。在学校总以为自己学的不错，一旦接触到实际，才发现自己知道的是多么少，这时才真正领悟到“学无止境”的含义。

通过这次的实践学习，我对自己的

专业有了更为详尽而深刻的了解，也是对这几年大学里所学知识的巩固与运用。从这次实践中，我体会到了实际的工作与书本上的知识是有一定距离的，并且需要进一步的再学习。虽然这次实践的业务多集中于比较简单的前台会计业务，但是，这帮助我更深层次地理解银行会计的流程，核算程序提供了极大的帮助，使我在银行的基础业务方面，不在局限于书本，而是有了一个比较全面的了解。尤其是会计分工，对于商业银行防范会计风险有着重要的意义，其起到了会计之间相互制约，互相监督的作用，也有利于减少错误的发生，避免错帐。俗话说，“千里之行，始于足下”，在这短暂而又充实的实践中，我认为对我走向社会起到了一个桥梁的作用，过渡的作用，是人生的一段重要的经历，也是一个重要步骤，对将来走上工作岗位也有着很大帮助。向他人虚心求教，遵守组织纪律和单位规章制度，与人文明交往等一些做人处世的基本原则都要在实际生活中认真的贯彻，好的习惯也要在实际生活中不断培养。实践学习中有苦有甜，平坦的大道上多个门槛是种挑战也是一种机遇，这个门槛也许是障碍也许是通向另一个世界的门票。

一、本次实习的目的

1、通过在中国农业银行____支行实习，并进一步巩固我在上学期所学的基本理论，依靠理论联系实际，以增强自我解决实际问题的能力。

2、通过在中国农业银行____支行的实习，达到学校的社会实践要求，并在单位指导老师的帮助下，熟悉了金融机构的主要经济业务活动，系统地学习银行个人金融管理工作。

3、通过在中国农业银行____支行的实习，学会如何更好的适应新的环境以及端正自我的学习态度，为更好的走入社会打下基础。

二、实习步骤

此次实习在于通过在中国农业银行____支行的实习，了解银行业务工作所需要的基本技能，熟悉银行日常业务的操作流程以及工作制度等。实习过程主要包括以下几个阶段：

（一）了解实习单位基本情况和机构设置等。

（二）学习银行的个人金融业务流程、客户资料录入与使用中国农业银行信贷管理系统，主要包括以下方面：利用农业银行信贷管理系统进行银行信用卡业务办理，如各种类型信用卡、贷记卡等的客户开户资料审批（包括基本资料录入，客户征信调查等）以及贷记卡资金冻结与终止等；银行的购房贷款业务，如房贷客户档案录入、银行帐户流水查询、财产收入证明、个人房地产贷款申请表审批、客户信用调查、个人购房担保合同制定和签订等。

（三）实际操作，单独进行业务操作。

（四）完成实习，准备实习报告。

具体实习内容这次实习，得益最深的就是能够了解银行的内部运作机构，平时我们作为顾客更多的是接触前台工作人员，而后台的工作却了解得很少，进了银行实习后才发现原来后台也是一个很精彩的舞台。我所在的部门称为"个人金融部"，是对应"公司业务部"而言的，另外还有国际业务部、综合管理部等几个部门。

我所在的部门业务包括了信用卡、个人购房贷款等业务的办理，而在我的实习过程中，主要学习的是信用卡和贷记卡的开户资料录入、审批、复检、客户个人信用记录调查、贷记卡的冻结与终止等业务办理，同时协助准备购房贷款的客户档案、客户接待以及签订《个人购房担保合同》等业务。

在中国农业银行____支行实习，首先先学会的是打印机的使用，这看来只是一件很简单而且与业务无关的事情，但是如何复印/打印出美观、清楚而又节省的资料出来却是工作的基本功，因为在所有的个人购房贷款业务办理过程中，都要打印客户帐户流水和主档、客户的基本个人资料、客户收入证明、抵押证明、个人购房合同以及各种由开发商提供的资料等，因此我实习的第一件事是学会怎样使用打印机这项简单却必须的工具。接下来学习的是如何利用中国人民银行的系统进行贷记卡客户信用审查，虽然系统操作并不复杂，但是却要求查询者认真仔细并且按章办事，客户的资料必须授权才可以使用，同时不得透露客户个人隐私。

在学会查询客户信用查询后，我开始学习利用农业银行的系统进行客户的开卡登记，同时利用信用调查结果并结合客户的收入证明等材料进行客户申请的审批等。办理信用卡业务，需要学会如何利用农业银行信贷管理系统进行卡务的一系列进程，而这个系统对于办理购房信贷方面也是很重要的。

在办理购房贷款的业务中，需要对客户资料进行录入、协助客户准备购房证明、抵押证明、收入证明、财产证明等资料，同时协助客户签订合同以及及时提醒客户还款等。

三、个人实习心得

虽然这只是短短的一个实习，但对我来说，是大学生涯中很重要的一部分积累，这在我以后的学习生活中都会发挥很重要的作用，特别是我的同事们和上司给我的榜样作用。他们勤奋、努力而且乐于助人，给予我很多鼓励与帮助，细心的教导我怎么去将看似一件很简单的像复印信用卡这样一件事情做到更好，告诉我追求卓越的重要性。同时，这份工作也告诉我细心、细致的重要性，以后当我碰到相类似的事情时，我就都会更加的努力而细心地做到更好，有这样一种积累是财富。