经纪人管理办法范文
时间：2023-03-27 08:51:53
导语：如何才能写好一篇经纪人管理办法，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
篇1
尊敬的各位领导、老师：
下午好！首先感谢学校和级部领导提供这次和大家交流学习的机会，和在座的各位班主任相比，我的班主任经历时间尚短，在此仅对这段时间的班级管理工作向大家汇报，如有不当之处，敬请批评指正。
目前二轮复习已经进行了近半的时间，距高考的时间越来越近，学生们的学习压力也是越来越大，如何在这一段时间里为学生保驾护航、帮助学生提升成绩，班主任的班级管理工作尤为重要。
我的工作主要从以下几个方面进行：
第一、班级常规管理紧抓不放：主要是安全和纪律两个方面。
1、安全，虽然学生是来学校学习的，但是安全问题是家长首要关心的问题，也是班级管理中最应该注意的问题，如交通安全、人身安全、消防安全、食品安全等等。虽然高三的学生已经十八九岁，但是本质上还是孩子，他们对于安全问题远没有我们想象中的重视，好奇心强、攀比性强，有的学生攻击性强，容易和其他学生以及在老师管理时和老师发生矛盾冲突。尤其是现在学习压力过大，部分学生的不良情绪得不到舒缓，更容易发生此类问题。所以，在平时，一是要加强安全教育，二是班主任要多留心，班干部要多汇报，及时发现学生的问题，并与家长加强沟通，预防此类事情的发生。
2、纪律，“无规矩不成方圆”，一个班级的正常运转必须要有良好的纪律，这也是学生能够在班级里正常学习和生活的重要保障。其实不管是成绩好还是成绩不好的学生，他们都有一颗想好、想向上的心，他们心里也很清楚，班级纪律好了，对每个人都是有好处的。当然只靠学生的自觉性是不够的，对某些特殊的学生要单独做工作，还要制定严格的班级管理制度和奖惩制度，在执行时对所有的学生一视同仁。从选科分班到现在已经接近两年的时间，我班的纪律一直都不错，这就得益于严格的班级管理制度和学生的普遍认可，在接下来的时间里还是要继续保持这个常态。
第二、对于学生的学习加强管理和干预。
现在是关键的二轮复习阶段，要让学生明确二轮复习的形式和任务到底是什么，这个是通过我的生物课时间以生物复习为例多向学生渗透，因为各科的二轮复习是想通的，让学生能够在整体上对二轮复习有所把握，这样才能够提高学生的学习效率。
学生一天的在校学习包括晨读、课堂、自习、晚读、晚自习和课下几个时间段，这几个时间段的学习应该是相辅相成的，但是有些学生并不明白这个道理，对于每一个时间段的任务以及如何做，相当一部分的学生并不合格。有的学生晨读、晚读在那做题、看书；有的学生课堂上自己学或者刷题、不听老师讲课甚至学别的科目，自成一套；而这部分学生往往还是学习不错的学生，但是通过他们这种方式的学习，成绩不升反降。除此以外，还有个别学生意志力薄弱，上课时容易睡着等问题。所以要向学生明确每个时间段的任务和做法，并且监督执行，对于个别学生单独做工作。在这几个时间段中，晨读前的时间、周末的晨读时间和每天的晚读时间争取都能够准时到班里，当然我们其他班主任也都是这样做的。因为学生即使到了现在这个关头，自觉性还是有限的，还是要有外界的管理和干预才行，这几个时间段，班主任在与不在，学生的学习效果是不同的。
第三、激发学生的学习动力，让更多的学生主动去学习。
对于一个学生的学习来说，虽然外部的力量是不可缺少的，但最关键的还是学生的内驱力也就是学习动力。要想激发学生的学习动力，我主要采用通过以下方式进行，多谈心帮助学生制定合理的目标和多进行鼓励表扬。通过和学生谈心，了解到对于不同程度的学生来说，虽然各自的具体目标不同，有的是985、211，有的是重点，有的是本科，有的是容易就业的专科，但是大方向是相同的，那就是尽自己的努力考一个更好的大学。程度好的那就对自己要求更高，可以在基础上进行拔高；程度不好的那就多抓基础知识和答题方法。总之，所有的学生都有事干，所有的学生都能感觉到被老师关注，这样就能形成一股合力，不管成绩好坏，大家都努力向学。
第四、关注班级的氛围变化和学生的心理健康。
一模考试已经过去接近一个月，在成绩刚出来的时候可以明显感觉到学生的情绪变化和班级的学习氛围变得紧张。
有的学生进步明显，开始要漂，有的学生考的不好甚至几次考试成绩不见进步，有点泄气，这时候要多与这样的学生交流，帮助他们分析问题，调整心态。而学习氛围适度紧张是好事，但是过度紧张压抑不是长久之计，要适当的帮助学生舒缓。
但是这段时间发现，可能是好了伤疤忘了疼，部分学生开始变得浮躁，这时候就要适当的打压，对于过分活跃的学生，一个是自己去挑他们的错误，还有就是与任课老师沟通，了解他们的上课和作业情况，找出他们的毛病以后进行批评教育，及时敲打。
第五、与任课老师加强沟通。
每次考试后都会进行作业组分析，通过各科老师的合作，找出整个班级成绩背后的问题和重点、本科边缘生的问题，对于边缘生的弱势学科包保到人，各科老师着重注意他们的上课和作业情况，每次考试后重点进行分析。
篇2
第二条局级经济责任制由各牵头单位负责考核。
1、计划财务部（20分）负责考核相关单位的业务收入，业务支出、业务发展、通信质量指标。
2、综合办公室（30分）负责考核方针目标、经济责任制执行情况、计划生育、普法教育、经济合同、信息反馈、文明单位建设、党风、行风、企业文化建设及宣传、思想政治工作、安全生产、职工遵章守纪、职工教育和培训、考核物资消耗、环境卫生、公用设施管理、煤、水、电等。
3、经营服务部（40分）负责考核通信生产管理、通信质量、服务质量、用户满意率、设备维护、安全生产。
4、保卫股（10分）负责安全保卫、内部治安、四防安全等。
第三条以年度方针目标和通信质量、服务质量、企业经营管理等为主要考核内容，实行百分制考核。
第四条全年经济责任制实行两级考核，即局级考核，班组支局两种。班组支局考核本部门干部职工。
第五条有下列情况之一的单位扣发责任人6个月奖金，责任人单位扣2个月奖金，主管部门领导1个月奖金。
1、发生死亡重伤及重大事故；
2、发生重特大刑事案件、火灾、爆炸事故；
3、计划生育达不到“三无”；
4、机要出现失密、丢失、积压、延误差错；
5、发生重大质量差错或通信事故；
6、贪污、挪用业务用款。
第六条局级考核扣发的奖金由计划财务部统一扣发，班组、支局扣发的奖金由班组、支局自行保管使用（用做鼓励表彰先进）。
第七条考核标准
一、效益质量指标（20分）由计划财务部考核
1、月生产奖金同局所下达的收入计划挂钩，凡有收入的股、班组、支局，按照局所下达的收入计算，每月必须完成月计划数，方能得到全部月生产奖金，否则，按未完成计划比重进行扣发。同时，还同局下达个人任务挂钩，如没有完成任务，按专业业务发展奖的考核办法进行考核。
2、没有收入的股办，如综合办、保卫股、计财部、邮运班按全局当月收入综合考核，取平均数。
3、如果到年底各支局、班组完成局所下达的全年收入计划，可将未完成月计划被扣发的奖金补发，如果没有完成全年收入任务则不补发。
4、出现数据质量差错每笔扣1分；
5、没完成通信质量指标计划每笔扣10分；
6、发现弄虚作假、瞒报、伪造、迟报通信质量指标每项扣5分；
二、方针目标和企业管理（8分）由综合办公室考核
1、方针目标没分解，出现漏项、断档每处扣1分；
2、月方针目标不按时完成，每项扣5分；
3、无经济责任制考核办法扣5分；
4、经济责任制执行不认真、随意动用奖金扣5分；
5、月、半年、年度工作计划、总结材料每漏报一次扣1分；
三、安全生产、遵章守纪、职工教育和培训（8分）由劳资教育考核
1、作业人员不坚守岗位发现一次扣2分；
2、作业现场无安全措施、防范不严一次扣1分；
3、易燃易爆品存放不当扣1分；
4、生产人员不执行操作规程扣1分；
5、当班脱岗一次扣1分；
6、当班饮酒发现一次扣5分；
7、当班干私活一次扣0.5分；
8、迟到早退一次扣0.5分；
9、安全组织不健全扣1分；
10、没有考勤簿、记录不全扣1分；
11、违章违纪一次扣2分。
四、物资消耗、公用设施、环境卫生、煤水电管理（8分）综合办
1、办公场所门窗不清洁、地面有碎纸、烟头等经检查不合格一次扣1分；
2、公用设施无登记帐、无帐卡、无专人管理扣1.5分；
3、办公室有长明灯一次扣1分；
4、材料用品无帐卡或帐物不符合扣2分；
5、库房材料摆放不整齐，达不到“五无”扣2分；
6、私接电源、私用电器设备一次扣5分，造成后果责任自负；
7、人为造成公用物品设施损坏扣2分，并按价赔偿；
8、发现长流水一次扣2分；
9、分担区不清扫一次扣5分，清扫不彻底扣2分。
五、精神文明建设、党风、行风、企业文化建设、宣传、思想政治工作等（6分）由综合办公室考核
1、询问职工服务规范、职业道德、文明单位创建等有关知识时回答不上的每人次扣1分；
2、服务工作被新闻单位批评曝光的扣5分；
3、上级有关部门对文明单位创建、党风、行风等项工作检查中被提出批评的扣3分。
六、安全保卫（10分）由保卫股负责考核
1、发生政治案件扣10分；
2、发生职工犯罪和违法案件（判刑、教养、拘留）扣5分；
3、发生治安案件（打架、损坏公物）扣5分；
4、科室发生被盗案件扣5分；
5、四防工作不落实（无检查记录、值班脱岗、灭火器材无人管理、报警设备不会用、防范措施不到位）扣3分。
七、基础工作、通信质量、通信服务（35分）由经营服务部考核
㈠基本工作：
1、各类统计报表每月30日前上报，工作总结、经营活动分析下月10日前上报，不按时限上报扣1分；
2、经济责任制不健全、无考核标准扣5分，执行不认真扣3分；
3、不按时召开经济活动分析会、通信质量分析会一次扣2分；
4、各种管理表簿（包括统计资料、个人工作量统计）齐全，不齐全一项扣3分，记录不认真一项扣1分，记录后不处理一项扣2分；
5、二十八个监控岗运行正常，未运行一项扣5分，记录不认真扣2分；
6、执行上级文件、通知、规定、邮政调度通知、综合作业计划，按通知及时修改资料，不执行扣2分，执行不认真扣1分，上级检查发现问题不及时整改扣3分。
㈡通信质量：
1、积压、延误邮件每袋（捆）扣2分，给据邮件每件扣1分，平常邮件每件扣0.5分；
2、丢失、损毁邮件每袋（捆）扣5分，给据邮件每件扣2分，平常邮件每件扣1分；
3、报刊损失一份杂志扣2分，一份报纸扣1分；
4、订销报刊延误一份杂志扣1分，一份报纸扣0.5分；
6、认真执行规章制度，不执行每项扣2分，执行不认真扣1分。
㈣通信生产管理：
1、各工种严格执行本岗位操作标准，不执行扣2分，执行不认真扣1分；
2、各项资费收费准确，漏收一件扣2分，错收一件扣1分；
3、帐目日清月结，帐实相符，不结帐扣3分，帐不平扣2分；
4、事后监督、汇检、档案检查发现的差错，一般差错扣1分，主要差错扣3分；
5、执行票款、空白凭证、空白收据管理规定，不执行规定一项扣2分，执行不认真扣1分；
6、档案理订整齐，按时上缴，管理表簿齐全，查验及时，档案不整齐扣1分，不按时上缴扣2分，查验不及时扣5分；
7、邮票的请领及出入库手续，入库无两人签章扣1分，未入库出售扣2分，借条或白条扣3分，不复核出库扣1分；
8、按规定的路线、时限投递，不执行规定一项扣2分；
9、执行通邮规定，不执行扣2分，未办通邮手续但位置明显、标识醒目，必须投递邮件报刊，不投递每户扣2分；
10、加强资金和票品管理，执行各项资金管理制度，不执行一次扣3分，按规定缴协款，补退款，不符合规定一项扣2分；
㈤文明生产
1、擅自离开岗位或做与工作无关的事，离岗一人次扣2分，做与工作无关的事一人次扣1分；
2、遵守营业时间，按时到岗，一次不遵守扣2分，不按时到岗一人次扣1分，不到岗扣4分；
3、发生用户有理由申告一次扣5分；
4、严重违纪，一人次扣10分；
5、穿标志服，戴工号牌，不着标志服一人次扣1分，不戴工号牌一人次扣1分；
6、不使用服务用语一人次扣1分，有生、冷、硬、顶现象扣5分；
7、时钟、日历准确，业务标识齐全准确，一项不合格扣1分；
8、营业厅及库房不准堆放私人物品，违者扣2分；
9、封闭作业，非工作人员进入工作现场，一人次扣1分；
10、工作时间不认真，发牢骚，讲怪话闹不团结，一人扣2分；
11、生产场地严禁吸烟，发现一人次扣5分；
12、不准酒后上班，发现一人次扣5分；
13、认真对待用户查询，不受理查询扣3分，不认真扣1分。
八、通信管理，生产过程管理（15分）由经营服务部考核
1、设备完好率达不到95%扣2分；
2、操作标准执行率不到95%扣2分；
3、不按时召开质量安全分析会一次扣1分；
4、发生通信案件（事故）一次扣10分；
5、检查记录不健全，不认真扣1分；
6、生产场地发现吸烟一次扣5分；
7、不认真执行综合作业时间一次扣2分；
8、规章制度执行率达不到95%扣2分；
9、职工遵章守记率达不到95%扣2分；
10、各类报表、工作总结不按时限上报扣1分；
11、不认真执行上级文件、规定、通知、邮政调度通知一次扣2分；
12、上级检查发现问题，不及时整改扣3分；
13、积压、延误邮件每袋（捆）扣2分，给据邮件每件扣1分；
14、丢失、损毁邮件每袋（捆）扣5分，给据邮件每件扣2分；
15、不认真执行三项基本制度（机要四项）一次扣1分；
16、无日戳打印簿扣2分，打倒不合格每处扣0。5分；
17、邮政用品用具管理不善扣1分；
18、不执行邮件安全防护制度每次扣1分；
19、违反邮运纪律每次扣1-5分；
20、发现当班饮酒者一次扣5分；
21、发生用户申告一次扣5分；
22、出现事故、差错不及时上报（一小时内）每人扣5分；
23、值班人员不按时到岗，不遵守作息时间每人一次扣2分，脱岗免奖；
24、当班人员不服从指挥调度一人次扣5分；严重者调离本岗位或给予行政处分；
25、违反局规者视情节扣发生产奖或给予行政处分。
26、作业现场、邮件仓库、接班、转趟汽车不准存放易燃、易爆物品，发现一次扣5分；
27、用袋单位每超储邮袋1条扣0。5分，挪用、散失每条扣1条，邮袋统计台帐、月报表、请、退清单填写数字每错一笔扣3分，每漏加盖名单，公章一处扣0。5分。
28、乱接电源、乱用电器设施，每发现一次扣5分，在计算机设备上使用其他用电设施，发现一次扣5分；
29、特快专递邮件、保价邮件，不单独交接，每发现一次扣1分。
篇3
二、本办法所称外汇担保，系指担保人以自有的外汇资金向债权人承诺，当债务人未按合同规定偿付债务时，由担保人履行偿付义务的保证。
三、外汇担保的管理机关为国家外汇管理局及其分局（以下简称“外汇管理部门”）。
四、可以提供外汇担保的机构仅限于：
（一）法定经营外汇担保业务的金融机构；
（二）有外汇收入来源的非金融性质的企业法人。
金融机构提供的外汇担保总额和其对外债务总额累计不超过自有外汇资金的二十倍。
非金融机构提供的外汇担保总额不得超过其自有的外汇资金。
五、外汇担保的范围是：
（一）可为中国境内的按中国法律登记注册的企业提供担保，但不得对企业注册资本提供担保；
（二）未经国家外汇管理部门批准，不得为中国驻外企业提供外汇担保；
（三）除外国机构或外资企业有等值的外汇资产作抵押外，不得为外国机构或外资企业提供外汇担保。
六、担保人提供担保前，应作好以下工作：
（一）对担保项目的可行性分析研究；
（二）掌握债务人的资信情况；
（三）落实必要的反担保措施。
七、担保人提供外汇担保，应分别与债权人、债务人订立书面合同，订明担保人、债权人、债务人各方面的权利和义务。
八、根据需要，债权人有权要求担保人提供其财务报告和外汇收支情况等有关资料。
九、担保人提供担保后，债权人与债务人如需修改所担保的合同，还须取得担保人的同意。如未经担保人同意修改原合同，担保人的担保义务将自行解除。
十、担保人提供担保后，在其所担保的合同有效期内，一旦债务人未按合同规定履行其义务，担保人应履行担保义务。担保人履行担保义务后，有权向债务人进行追偿。
十一、担保人提供担保后，在担保合同的有效期内，如债权人未按合同履行其义务，担保人的担保义务自行解除。担保人有权要求债权人赔偿相应的损失。
十二、担保人出具担保后，有权对债务人的资金和财务情况进行监督。具体监督方式可由担保人和债务人协商订明。
十三、根据担保的实际风险，担保人有权要求债务人提供相应的抵押物并收取一定的担保费。
十四、境内机构出具担保后，必须在十天内将担保合同等有关资料报当地外汇管理部门备案。
十五、对违反本办法的机构和单位，外汇管理部门将视情节轻重，对其进行警告、罚款、取消经营外汇担保业务的处分。
十六、本办法的解释权属于国家外汇管理局。
篇4
第二条 在本经济特区范围内从事农药批发零售经营及行政许可活动，适用本办法。
第三条 农药批发和农药零售经营网点实行总量控制。由省级农业行政主管部门根据农业生产需要，科学规划、合理布局销售网络。农药批发企业名录和销售网点规划应当向社会公布。
第四条 农药批发企业由省级农业行政主管部门根据农业生产及市场供求实际需要采用公开招投标方式确定。拟招投标的农药批发企业数量在招投标前须报省政府批准。
市、县、自治县人民政府农业行政主管部门依照全省农药销售网络布局规划，采用招投标方式确定农药零售经营者。拟招投标的农药零售经营者数量在招投标前须报省级农业行政主管部门批准。
第五条 农药零售经营应当从本经济特区的批发企业购进农药。除运输农药批发企业采购的农药，以及经省级农业行政主管部门批准用于科研与推广示范的农药外，单位和个人不得擅自购买、运输、携带农药进入本经济特区。
购买农药应当到取得经营许可的农药商店购买。
严禁农药零售企业及农药使用者通过网络交易平台从本经济特区以外购买农药。
第六条 农药批发企业应当建立满足就近服务需要的区域配送中心，区域配送中心不具有法人资格，仅从事农药批发企业配送业务，不得从事批发及零售经营。
第七条 申请农药批发经营许可证应当具备以下条件：
（一）具有法人资格，有与经营批发业务相适应的资金。
（二）具有植保、农学、化工等相关专业的技术队伍。
（三）有固定的经营场所、相适应的仓储设施和配送能力。仓库应当配备卫生、消防、环保等设施设备，符合国家和行业相关标准的要求。
（四）营业场所和仓储设施应当设立隔离措施，并与周边和群众日常生活密切相关的区域、饮用水源地、医疗教育机构等保持安全距离。
（五）有严格的质量控制、安全防范、责任追溯等经营管理制度，健全安全事故应急处置预案和机制。
（六）应当建立农药采购招投标信息系统、农药经营电子台账管理系统。
第八条 申请农药零售经营许可证应当具备以下条件：
（一）有固定的经营场所、相适应的仓储设施和配送能力。仓库应当配备卫生、消防、环保等设施设备。
（二）营业场所和仓储设施应当设立隔离措施，并与周边和群众日常生活密切相关的区域、饮用水源地、医疗教育机构等保持安全距离。
第九条 申请农药批发和零售经营许可程序：
（一）申请受理。申请农药批发和零售经营许可应当按规定提交有关证明材料。省级农业行政主管部门和市、县、自治县人民政府农业行政主管部门分别负责农药批发企业和零售企业申请材料的受理。申请材料不符合要求的应当一次性告知。
（二）资格审核。省级农业行政主管部门和市、县、自治县人民政府农业行政主管部门分别对农药批发企业和零售企业的申请材料进行审核。经审核符合申请条件的申请人方可参加农药批发或零售经营许可的招投标。
（三）公开招标。农药批发及零售经营许可招投标分别由省级农业行政主管部门和市、县、自治县人民政府农业行政主管部门按照招投标规定程序组织实施。
（四）公示。农药批发和零售经营许可的招标结果，分别由省级农业行政主管部门和市、县、自治县人民政府农业行政主管部门通过海南省农业信息网、海南日报等相关媒体或网络公示，公示期不少于5天。
（五）核发农药经营许可证。农业行政主管部T对中标企业依据招投标条件查验合格后核发农药经营许可证。
第十条 省级农业行政主管部门会同工商、质量技术监督、环境保护、工业等行政主管部门建立农药市场监管网络系统，并与农药经营企业设立的农药采购招投标信息系统及农药经营电子台账管理系统联网。
第十一条 农药批发、零售经营许可证有效期限3年。有效期满后，按规定重新核发。
农业、工商行政主管部门应当加强对农药批发、零售企业的日常监管，每年进行1次全面检查，不符合经营条件的限期整改，逾期达不到整改要求的，依据《海南经济特区农药管理若干规定》第四十二条规定，由原发证机关吊销其经营许可证。
第十二条 农药经营者应当建立农药购销台账，记载所销售农药的生产单位、进货渠道、产品名称、销售情况等信息。农药购销台账应当保存3年。
第十三条 农药批发企业应当制作本企业经营农药产品的专营标识。专营标识应当符合国家法律法规的规定，具备防水、防潮、防伪、易识别等特点，不得影响农药品种原有包装标识。
专营标识应当报省级农业行政主管部门备案，并向社会公布。
第十四条 各级人民政府应当加强农药监督执法队伍建设，按照实际需要配备专业执法人员，维护农药市场秩序稳定，严格执行违法经营使用农药举报奖励制度，其业务经费纳入本级财政预算。
篇5
一、不断适应新形势，增强做好经纪人管理工作的责任感、使命感
近年来，随着社会主义市场经济体制的逐步建立和完善，我市经纪行业有了较快的发展。但也应当看到，我市经纪人的发展还存在着一些不容忽视的问题。一是经纪规模小，经纪大户少。各种组织形式的经纪人中，个体经纪人占相当大的比例。二是行业分布不均。大部分经纪人集中在消费品市场、生产资料市场，而技术、劳动力、产权交易等生产要素市场的经纪人则比较少，与我市的经济发展状况和速度还不太适应。三是经纪人观念比较陈旧，普遍存在经营不规范现象，行业整体信誉较差。四是经纪从业人员整体素质不高，法律意识、执业技能较差。五是无证照经纪、超范围经纪、合同欺诈、虚假广告、不正当竞争等经纪违法行为仍然存在，一定程度上影响着正常的市场秩序，阻碍了经纪行业的健康发展。
从工商部门自身来看，在经纪人管理方面也存在着一些问题。一是有些单位对经纪人管理工作重视不够，认识不足。在工作中存在“无关紧要”的模糊认识和畏难发愁情绪,有“重收费、轻管理”倾向。二是有的单位内部关系没有理顺，各自为政，不能形成执法合力。三是地区之间发展不平衡，差别较大。有的分局经纪人管理工作研究得比较透，管理面比较宽，比较到位；有的分局则刚刚起步，工作成效不大。四是我市的经纪人管理工作仍处于初级阶段。经纪人管理队伍的素质有待于进一步提高。对经纪人管理的方式、方法等许多问题还有待于进一步探讨和研究。
经纪人是商品流通不可或缺的一支重要力量。通过加强对经纪人的管理，既可以规范经纪人的行为，又可以促进经纪业的发展，搞活商品流通。经纪人管理工作是工商行政管理部门的一项重要职责。国家工商总局的“三定方案”中，把经纪人管理工作列为工商部门十三项主要职责之一。2004年8月，国家工商总局修改颁布了新的《经纪人管理办法》，又下发了《关于进一步贯彻实施〈经纪人管理办法〉的意见》。这说明，国家对经纪人管理工作是非常重视的。我们要依据《办法》和《实施意见》及国家有关法律、法规，进一步加强对经纪人的监督、规范和管理工作。当前，随着形势的发展，经纪人管理面临着许多新情况和新问题，需要解决和研究的问题更多了。因此，我们要切实加强对经纪人的研究和指导，克服畏难发愁情绪和“等”、“靠”的工作思维方式，把贯彻落实新的规章与新的形势及当地的工作实际结合起来，切实提高对经纪人监管重要性的认识，增强做好经纪人管理工作的责任感、使命感，针对存在的问题和不足，积极采取措施，促进监管职能到位。
二、认真贯彻执行《经纪人管理办法》，扎扎实实做好经纪人管理工作
（一）认真学习、宣传《办法》及《实施意见》。《办法》及《实施意见》明确了经纪人的管理范畴、设立条件、经纪活动应当遵守的规则，以及工商部门监管经纪人的职责、形式和内容，是我们监管经纪人的重要依据。我们要认真学习贯彻《办法》及《实施意见》，要学深吃透有关精神，认真抓好落实。要利用各种形式向社会和经纪人广泛宣传《办法》，使广大经纪人了解《办法》，自觉用《办法》规范自己的行为，做到守法经营。
（二）加强经纪人的注册登记管理，严把经纪主体准入关。我们要按照《办法》要求，对辖区内主要从事经纪业务的经纪人和经营范围中含有信息、咨询、、中介、经纪等字样且属于兼营经纪业务的经济组织，要摸清底数，已经登记注册的，要利用企业年检、变更等机会对企业名称、经营范围等项目逐步加以规范。对于新申请设立的经纪人，注册登记时要认真把关，按照《办法》及《实施意见》的要求，核定规范的企业名称、经营范围和经营方式。
做好经纪人注册登记工作，严把经纪主体准入关，是国家赋予工商部门的一项重要职责，必须不折不扣地认真贯彻执行。经纪人监管是一项全局性的工作，需要工商系统内部各职能部门的协调配合，尤其需要经纪人监管部门和登记部门的密切配合。工作中，各分局经纪人管理部门要积极主动地向分管领导及登记部门汇报和沟通情况，登记部门也要积极搞好与经纪人管理部门的协调配合,并严格按照国家总局和省、市局有关文件要求,把好经纪主体市场准入关，以形成监管合力。
（三）加强监督管理，严厉查处违法违规经纪行为。各分局要根据市局的部署，按照《办法》的要求，对所辖范围内的经纪人进行一次全面的清理检查，要把对经纪人的注册登记和备案情况、经纪执业人员明示情况、经纪执业人员在经纪合同中签名情况等作为监督检查的重点。要实行以企业“经济户口”为基础，“局所联动，以所为主，上级督导”的属地监管责任制度，把监管服务的任务和责任落实到基层，促进监管职能到位。具体工作中，可通过专项整治督促落实各项监管制度。对发现的违法违规经纪行为要按照国家有关法律法规和《办法》的规定严厉
查处，并通过一定的形式对违法违规经纪人和经纪执业人员进行公示，促其自觉维护经纪市场秩序。
（四）建立健全经纪人及经纪执业人员档案，加强经纪人及经纪执业人员信用管理，引导经纪人诚信守法经营。加强经纪人及经纪执业人员的信用管理是做好经纪人管理工作的治本之策，对于规范经纪行为，营造良好的经纪市场秩序，建设诚信社会具有重要意义。而要做好这项工作，建立经纪人及经纪执业人员档案无疑是最基础的一项工作，同时又是对经纪人监管和向社会公示的重要依据。我们要按照国家工商总局《关于对企业实行信用分类监管的意见》要求，逐步建立健全经纪人及经纪执业人员档案。要充分发挥我市工商信息网络系统的作用，开发应用好经纪人管理信息系统，提高经纪人管理工作的现代化、规范化水平。各分局要认真学习先进地区、先进单位的经验，积极探索加强经纪人及经纪执业人员信用管理的有效途径和方式、方法。要结合我市企业信用系统的建设，研究制定经纪人及经纪执业人员信用管理制度，逐步做好经纪人及经纪执业人员信用信息的收集、整理、公示等工作。要根据经纪人及经纪执业人员的信用分类情况实施分类监管，逐步建立健全守信激励、失信惩戒、严重失信淘汰机制。
（五）立足职能，培育发展各类经纪人，促进我市经济发展。我们要充分发挥职能作用，采取积极有效措施，不断提高为经纪人服务的能力和水平，促进各类经纪人健康发展。要坚持发展这个执政兴国的第一要务，正确处理严格执法与热情服务、整顿规范与加快发展、依法行政与提高效率、降低门槛与经济安全的关系。
（六）加强对行业协会的督促和指导。按照《办法》规定，工商部门要“指导经纪人自律组织的工作”、“支持或者会同经纪人自律组织开展经纪执业人员的培训工作，并核发培训证书”。根据这一要求，全市的经纪人培训、发证工作主要由经纪人协会组织实施。各分局要协助经纪人协会做好经纪执业人员培训、发证工作，支持协会维护会员的正当权益，协同协会开展好经纪人及经纪执业人员的信用管理和资质评价工作，与协会一起共同维护好经纪市场秩序。
三、齐心协力，开拓进取，努力开创经纪人管理工作的新局面
经纪人管理工作是一项政策性、知识性很强的工作，涉及系统内外上上下下、方方面面。全系统要上下同心，求真务实，积极进取，不断开创经纪人管理工作新局面。在此，提以下几点要求：
（一）不断加强经纪人管理队伍建设。各分局要高度重视经纪人管理工作，切实加强组织领导。主要领导和分管领导要经常过问，帮助协调工作；市场科和综合所要具体抓好落实。目前，大部分分局的市场科和综合所都有专人负责经纪人管理工作，要进一步落实经纪人管理人员，加强经纪人管理队伍建设。
（二）加强沟通协调，创造内和外顺的工作环境。对内，各职能业务部门要密切配合，树立一盘棋的思想，既要按照分工各自开展好工作，又要搞好协作，充分发挥工商部门的整体优势，实施对经纪人的全方位监管；对外，要主动与有关行业主管部门沟通协调，搞好协作配合，做到不缺位、不错位、不越位。
（三）加强学习，提高经纪人监管和行政执法能力。经纪人管理工作的特点要求管理人员不仅要对工商行政管理知识融会贯通，还要掌握经纪行业的法律法规和业务知识。广大经纪人管理人员要加强学习和研究，通过自学、培训和相互学习、交流等形式，不断提高自身素质，提高市场监管和行政执法能力，做到严格执法、依法行政。
篇6
关键词：房地产经纪服务合同；违规操作；纠纷预防
中图分类号：
D9
文献标识码：A
文章编号：1672-3198（2013）20-0165-02
1 房地产经纪服务合同的概念及签订意义
房地产经纪服务合同是房地产经纪机构或房地产经纪人为委托人提供有助于促成其与第三方之间的房地产交易的经纪服务而与委托人协商订立的协议。根据房地产经纪服务类型的不同，房地产经纪服务合同包括出售、出租、承购、承租四种服务合同。
签订房地产经纪服务合同是房地产经纪服务的关键环节，也是房地产经纪机构进行经纪服务和解决双方纠纷的法律依据。因此双方在签订经纪服务合同时，应遵照诚信原则，遵守行业规则，并严格依照《民法通则》、《合同法》、《房地产经纪管理办法》、《房地产经纪执业规则》等相关法律法规的规定。只有这样，才能使交易当事人最大限度地实现其交易利益，保证交易活动安全顺利，避免相互损害对方当事人的利益，同时也有利于房地产实体商品市场交易秩序的稳定。但是在实务操作过程中，由于各种因素的影响，房地产经纪服务合同在签订和履行过程中往往会出现不少问题，导致合同履行困难，双方权益难以保障。
2 房地产经纪服务合同常见问题
2.1 审查环节纰漏
对委托人的资料审查是签订房地产经纪服务合同的必要前置工作，也是规范房地产经纪业务的重要保障，但是在实际操作中，不少房地产经纪机构和经纪人员对委托人的资料缺乏详实的调查核实，导致在日后服务过程中出现诸多问题。对委托人资料的审查主要包括对委托人身份证明的审查和房源信息的审查，资料审查不严往往会导致以下几种问题：
（1）委托人提供虚假的身份证明或故意登记错误的身份证号，与房地产经纪机构签订经纪服务合同。此种情况如果审查不严，往往会导致在房地产经纪机构为委托人提供房源信息后，委托人与业主私下成交，损害经纪人的合法权益。
（2）对委托方提供的房源信息，如房屋的位置、户型、交通、附近环境等信息审查不严，此种情况往往会导致后期交易谈判时难度加大。
（3）房源产权资料审核不严造成合同不能继续履行。房屋交易的实质是房屋产权交易，因此确认房屋产权的真实性以及是否存在瑕疵是资料查验的首要问题。而房屋所有权证明并不一定能清晰、完整地显示现实产权状态，但部分经纪人为了图省事，对房屋是否即将拆迁、是否已经抵押或涉案被查封、产权共有人的意见等影响房屋是否能上市的重要因素不核实，导致合同签订后不能继续履行。
2.2 合同内容违规
房地产经纪服务合同是明确房地产经纪机构和委托人权利义务关系的协议，合同中应当明确双方的权利义务以及双方达成的约定。合同内容违规主要体现在下面几个方面：
（1）合同约定双方权利义务不对等。
房地产经纪人员在与委托人约定订立合同时，利用委托人的不知情，订立有利于自己而不利于委托人的合同，合同内容中存在明显的权利义务关系不对等，对委托人不利或对委托人造成损害。如加大委托人的义务，排除委托人的权利，从而减少自己的义务，降低自身风险。
（2）经纪服务合同的主要条款欠缺。
长期以来，房地产经纪机构在经纪活动中与委托人订立的合同大多都是自拟的，属于企业格式合同文本。合同格式比较粗糙，内容比较简易，其中反映合同要件的主要条款（如服务条款、履行期限条款、违约条款、争议协商解决条款等）欠缺。对于这些涉及双方权利义务主要条款的约定，双方常常用口头的方式表示，往往会导致因时间和情况的变化而不能履约，致使纠纷发生。
另外，由于目前管理部门对房地产经纪收费所指定的标准并无相对应的服务标准，因佣金标准和服务标准没有相应的对比与衡量标准，而造成两者失衡的现象时有发生，而且房地产经纪机构在与委托人签订经纪服务合同时，往往因疏忽甚至故意省缺服务标准条款，损害委托方的合法权益。
2.3 房地产经纪人违规操作
虽然《房地产经纪管理办法》和《房地产经纪执业规则》都对房地产经纪从业人员的执业行为进行约束，而且各地房地产经纪协会对经纪人员提出了明确的职业道德要求，但是房地产经纪人员的违规操作行为时有发生，主要表现在以下几个方面：
（1）房地产经纪人员不当承诺或以个人名义承揽业务。
有些房地产经纪人员在承揽经纪业务的过程中，为了吸引客户承接业务，往往在签约前未充分履行告知责任，或不顾自己的实际能力和信用条件夸大承诺以获得委托人的信任，等到委托人认可并与其签订合同后，又故意对自身义务条款“缩水”。 部分经纪人员因利益驱使，私下与委托人签订经纪服务合同，一旦遇到执行困难，撒手不管，造成纠纷。
（2）房地产经纪人员直接参与并决定委托人与第三人之间的合同关系。
在房地产买卖，特别是在存量房买卖中，一般应采用居间形式，房地产经纪人员承担买卖双方的委托。根据合同法，在居间合同中，房地产经纪人员不得直接参与并决定委托人与第三人的合同关系。但实际操作中，房地产经纪人员常常直接参与并决定委托人与第三人之间的合同关系，一些房地产经纪人员甚至包揽买卖双方的所有交易事务。如既为卖方代收房款，又为买方办理税费结算和产权过户等手续。
（3）房地产经纪人员用房地产交易行为替代经纪服务行为。
房地产经纪人员利用自己的职业便利将房地产买卖合同内容与经纪服务合同内容归纳在一个买卖合同或是概念含糊不清的交易合同内，直接将房地产买进或卖出，把向委托人提供的服务性劳务活动改变为房地产权利的直接处分活动。房地产经纪人员通过买断、收购，或者买卖双方不见面等方式隐匿买卖活动中的收益，获取差价和利润。有的甚至利用委托人的不知情，在获取差价的同时另行收取佣金。
3 房地产经纪业务纠纷预防
3.1 统一并严格使用相关合同文本
为了减少房地产纠纷，我国房地产管理部门和房地产经纪行业组织制定了房地产经纪服务合同示范文本。中国房地产估价师与房地产经纪人学会于2006年了一套《房地产经纪业务合同推荐文本》，为房地产经纪业务提供了参考，但在实际操作中，房地产经纪机构往往使用自制合同文本而导致纠纷不断发生，因此，应该由政府管理部门或上级主管单位统一规定合法有效的合同文本，各房地产经纪机构必须严格遵守。这样，既可以加强行业从业人员的自律性，又可以减少因合同条款缺失造成的不必要的纠纷。
3.2 完善培训体系，加强经纪人员职业素质教育
《房地产经纪管理办法》第八条、第十条、第二十条规定了房地产经纪机构从业房地产经纪人员数量以及签约人资格制度，可以大大减少因签约人法律意识不健全，专业能力及职业道德欠缺造成的纠纷。但是因经纪人员职业素质不高而导致的纠纷时常发生，当事人的权益往往受到房产经纪机构和经纪从业人员的侵犯。职业素质教育包括职业道德教育、专业能力教育和法律知识教育。企业内部应建立完善的培训体系，定期开展业务技能培训、职业道德考核、法律知识宣传等活动，提升房产经纪从业人员的职业素质，促使其更快成长，规范其业务行为。
3.3 完善立法建设，加大惩罚力度
一方面，我国目前对房地产经纪市场进行规制的规范性文件较少，而且法律位阶较低，不利于房地产经纪市场的统一规范管理，立法机关应逐步完善并制定更高层级的法律法规，加强对房地产经纪市场的立法规制。
另一方面，虽然《房地产经纪管理办法》、《房地产经纪执业规则》对房产经纪机构和房地产经纪人员的执业行为进行了规制，规定了相应的民事责任、行政责任、刑事责任，能够在一定程度上对房地产经纪市场起到规范作用，但其惩罚力度较轻，这往往也是导致个别房产经纪机构和房产经纪人员违规操作的重要原因，因此在完善相关房地产经纪法律法规时，应加大对违规行为惩罚力度的规定。
3.4 建立流程化、标准化、可升级版的企业管理机制
明确各职能部门的责任和员工的岗位分工是企业高效运转的前提之一，建立流程化、标准化的企业管理机制，使每个岗位都有规范的操作流程及工作标准，然后再依靠完善的制度体系让企业保持高效、持续、稳定的运行。同时，使业务开展简单、透明，方便检查。这样才既会提高工作效率和资源配置效率，保证企业按照既定路线，实现自己的战略目标，又可以提高员工幸福感，使员工保持积极阳光的心态，从而有利于业务的开展，减少服务过程中纠纷的发生。
同时，随着公司所处的发展阶段的不同，企业的管理机制要适时适应企业经营环境的变化，有效融入公司战略要素，以保证其旺盛的生命力，因此通过建立可升级版的企业管理机制，才能不断提升服务质量。
3.5 加强房地产经纪机构诚信体系建设
房地产经纪机构在房屋交易中扮演着重要的角色，市场大部分的新房和二手房都是经过房地产经纪机构交易的，但一些经纪机构在服务过程中存在不少问题，比如房源广告宣传不真实、经纪人员素质良莠不齐、规章制度不健全，少数机构仍有违规收费现象，有的合同以及补充协议双方责任含糊，而且社会上没有营业执照和登记备案的中介机构仍然存在等。因此，为规范房地产交易市场，避免和减少房地产经纪服务纠纷，政府部门应该建立中介信用档案，严抓房地产经纪机构的诚信体系建设工作，对交易过程中“忽悠”顾客的经纪机构严惩不贷。重点抓好机构运行和房源客源信息的规范性管理、合同规范文本推广使用管理、经纪人员的执（从）业证书使用管理等。不诚信的经纪机构将被拉入“黑名单”，不守规的经纪机构执（从）业人员将及时清理出经纪人队伍。
参考文献
篇7
前两天有一位广州当地排名前三的大型房地产经纪公司的高管来访，在笔者（广州市房地产中介协会会长）办公室谈起一个困惑：我们加入协会的公司要受会员自律公约的约束，不入会的反而不用受约束，我们这不是花钱找麻烦吗？
这样的问题其实不是第一次有会员向笔者提出，不过这次我没有直接回答，而是讲了一个前几天刚刚发生的故事。
广州市房地产中介协会在成立三年之后开始申请4A级社会团体，前几天民间组织管理局组织认证专家到协会实地考察，在听取了协会的汇报之后，认证专家说：“你们协会先后出台了《广州市房地产中介行业执业规范》、《广州市房地产中介行业信用评价管理办法》、《广州市房地产中介行业不良行为管理办法》等多项行业自律管理制度，并结合我市二手房交易市场实际情况，推出了《二手房买卖重点事项告知书》、《看楼协议书》等指引性文件，还通过举办房地产中介行业、房地产按揭服务行业自律签约大会、组织全体会员单位共同开展‘诚信Logo标贴’等活动，在会员中倡导诚信经营、守法自律。这样市民就会信任协会会员，将协会会员与非会员加以区分。”
当时这番话对笔者的触动很大，因为自从广州市房地产中介协会成立以来，一直把为会员提供优质服务作为协会工作的中心，而事实上组织会员加强行业自律也是协会向会员提供的一种服务，自律和服务在这一点上得到了完美的结合。
我把这个故事说给这位经纪公司的高管听，并且借用这个故事来回答他的疑问，虽然看上去他并未能完全被这个故事说服，但他还是表示看到了未来发展的方向。
其实我还经常给房地产中介行业的朋友讲全美房地产经纪人协会的故事：全美有超过300万名持牌房地产经纪人，但并非全部经纪人都是全美房地产经纪人协会的会员。全美房地产经纪人协会（NAR）成立于1908年，距今已有100多年历史，NAR的会员具有一个专门的称呼Realtor，这是一个完全生造出来的英文词，专指NAR会员（NAR的全称即：National Association of Realtors），并且是一个注册商标，所以通常他们会郑重地写作Realtors ，后面加圈的R表示这个名称是经过注册的。如果用刚才那位经纪公司高管的话说，成为NAR的会员也是典型的“花钱找麻烦”——会员当然要交纳会费，同时还要参加继续教育，要遵守NAR的职业道德规范。但作为NAR的会员，却可以在社会上享有很高的声望，公众都知道NAR会员能够提供优质的房地产经纪服务。而且只有NAR会员才能加入各级MLS系统（关于MLS，详见笔者近年来在《中国房地产》杂志发表的若干篇相关文章），加入这个系统就能用最快的速度帮助客户找到买家（卖家）。
篇8
根据国家工商局颁布的《经纪人管理办法》规定，只有符合经纪从业人员的条件、通过经纪从业人员的培训、考核、资格认定后才能取得经纪人的资格。
经纪活动是一种中介服务活动，在经济运行中其作用表现为：
1、加快了市场信息的传播与交流。2、有利于商品的合理流通。3、促进了市场的规范和发展。
经纪业属于第三产业，是由从业人员的具体的居间、行纪、行为所构成，因此经纪业发展的关键取决于从业人员的素质和经纪行为的规范。目前国内经纪人有：汽车经纪人、体育经纪人、证券经纪人、文化经纪人、保险经纪人等一系列经纪人在国家有关法律、法规的指导下和国家相关部门的监督下活动。
汽车经纪人谈纪经人
汽车经纪人作为经纪人中一类，分为新车和旧车经纪人两种，由于国家对从事新车交易的公司管理严格，新车货源可控；新车的从业人员多隶属新车交易公司，所以简称为从业人员，每年只须进行从业人员资格验证即可。而从事旧车交易的人多种多样，以个体经营者居多，旧车交易多在私下进行，缺乏管理，所以国家工商局提出汽车经纪人的管理方法。旧车经纪人浮出水面，由于新车称为从业人员，所以汽车经纪人就多指旧车经纪人了。
今年4月份，我有幸报名参加了北京市工商局组织的汽车经纪人培训班，并顺利通过了汽车经纪人从业资格的考核，成为北京第一批174个汽车经纪人之一。
要让我说说对经纪人的看法，说句实话，我觉得经纪人从工作内容上和个体户、私营经济者的工作内容没有什么分别，但是在根本性质上却是存在着本质的不同。
个体户、私营经济者有些是注册的，有些是没注册的，反正是只要别跑出圈子，怎么干都行，没有什么太多的约束和管理。而经纪人不同，他除要根据国家工商局颁布的《经纪人管理办法》规定，符合经纪从业人员的条件、通过培训、考核、资格认定等多项程序外，还要求隶属于某一经纪公司，领取个体工商户《营业执照》或经济公司《营业执照》，具有固定的业务场所、资金。在经济活动中和委托人签订的由行业主管部门统一制定的经纪合同，并保存在从业行为记录，接受国家各级工商行政管理相关的监督管理。严格遵守国家有关规定在核准的经营范围内进行经纪活动，凡国家禁止流通的商品和服务，经纪人不得进行经纪活动。可以说国家对经纪人的管理是方方面面的，非常严格。经纪人的服务也是有偿的，佣金也是明确、有形的。这就最大程度上保护了当事人各方的合法权益和国家的利益不受侵犯。
在我国由于商品经济的飞速发展，经纪人作为新兴事物越来越多的参与和出现在各行各业中。另一方面，虽然国家对经纪人有着严格的管理和规定，比如年审制度、税收制度、审核制度等，但是，也不能保证所有的经纪人都依法活动，不出现违规行为。我觉得经纪行为的有序很大程度上还是要依靠所有从业人员的整体素质的提高和自觉遵守。只有这样才能保证整个行业的健康有序发展和从业者的每个人的合法权益。
目前在北京惟一一家由汽车经纪人组成的旧机动车交易市场是中联汽车交易市场。市场于今年7月份正式开始营业，同时新老旧车交易方式又同时存在，而老式交易方式由于各种原因有着方方面面的优势，所以初出道的我，说来惭愧，还没有作成一笔正式的经纪合同。但是我觉得凡事看趋势，有一天，当越来越多的当事人的权益受到损害想起汽车经纪公司，要求保护时，则旧有的交易方式将彻底没有生存土地。
报考汽车经纪人的条件：1、具有完全民事行为能力；2、在京有固定住所；3、具有高中（含）以上文化程度；4、连续三年无违法犯罪记录。
保险经纪人初登市场舞台
上周，东大保险经纪公司在上海正式开业，成为全国首批成立的三家保险经纪公司之一，保险经纪人这一新兴职业因此越来越受到人们的关注。那么，什么是保险经纪人，他将从事的工作是什么样的呢？
国际上，现代保险经纪已有百年历史，保险经纪制度为国际特别是欧美发达国家保险市场所普遍采用。保险经纪人因其基于投保人利益从事中介服务其特殊性，区别于保险人、再保险人、人和公估人，在保险市场上占据着不可替代的位置。
在我国，保险中介市场发展比较缓慢，保险体制改革近十几年来，各种股份制、中外合资、区域性公司不断出现，但仅限于保险公司，与此同时，合法的保险经纪人没有出现。中国保监会成立后，着手保险中介市场的培育和规范，在经纪人方面，1999年5月和今年4月，先后进行了两次全国保险经纪人资格考试，1999年12月又首次批准北京江泰、上海东大、广州长城三家全国性保险经纪公司筹建，而从去年开始的大力整顿保险中介市场，对严重违规的公司和外国经纪公司给予了取消执业资格或停业整顿处罚。这些重要举措为我国保险经纪人从一开始就沿着规范化道路发展提供了保证。那么，保险经纪人能给市场带来什么呢？
首先，是风险观念的转变。长期以来，人们对保险的认识传统且简单，就是投保购买保险产品，防灾防损，但保险经纪人带入市场的是风险管理的概念，即保险经纪人是客户的风险管理顾问，除了协助客户安排保险之外，他还提供包括风险识别、风险评估、风险控制、风险转移和金融风险全方位的服务。
其次，是带来专业化的保险服务，由于专为知识的限制和市场信息的不对称，被保险人不可能全面了解市场的各种保险产品，也不可能全面了解各保险公司的经营管理状况、财务状况、服务品质和信誉程度。多年来，“理赔难”，一直是令被保险人最头痛的问题。保险经纪人的介入将扭转这种状况。因为称职的保险经纪人具有广博的保险和法律知识，丰富的所在行业的专业知识，完全可以弥补客户在这方面的局限与不足，为客户提供最专业化的广泛的保险服务。
篇9
关键词：美国房地产；中美房地产比较；租房；买房；美国物业管理；房产中介
一、背景
近年来我国的房价持续增高，一些小区物业管理水平低下，房产中介行业混乱。这些现象反映我国房地产产业链还不够成熟制度仍需完善。为了更深入的分析背后的原因，选取美国房地产产业进行横向比较，思考国内房地产市场改进措施。
二、政策比较
从土地所有制上讲，美国的土地是允许私有化的，并且土地价格合理导致房屋价格低。但是为什么众多美国人依旧选择不买房或者是并持有大量房屋进行投资？这是因为在美国买房价格虽然相对合理，但是每年都需要根据不同州的税率，为持有房屋缴纳房产税和各类保险。粗略一算每年养房成本包括房产税率、火灾保险、物业费、同源维护费等越合将近1万美金折合人民币6万多元。因此持有多余房产成本较高。此外在美国并不是所有房子都有土地私有权，联排别墅和普通公寓是没办法将土地私有化的，美国房屋租赁市场很完善和成熟，人们只在需要置业时置业，此前靠租房居住，因此房屋价格变动并不大。持有房屋并不能带来意外的投资价值，反而要每年付高额的养房成本，所以人们对房屋的买卖更加理性。
在中国土地不能私有化，房地产开发商使用土地的成本也较高，导致房屋价格升高，国内持有房屋后续成本较低，并且租赁市场不成熟，政府没有出台有效的措施导致租住房子的时长不能得到保障，因此人们更倾向于买房。更多人买房导致供需发生改变，价格趋于上涨，这时投资变得有价值，炒房行为是果也是因，进一步推高房价。
三、开发商角色、物业情况比较
美国的房地产流程是专业化的，开发商只负责开发房产，销售转交给专业的销售或者中介完成（根据开发房屋的规模），而物业管理也有专业的物业公司。在房屋达到15%销售量允许居住后两年，地产商参与到业主委员会，这种行为类似于保修期。此后便彻底淡出物业管理舞台。美国的物业公司每年都需要由业主委员会投票检验是否需要更换，是市场化的结果，因此服务也得到保证。
中国的房地产公司是一条龙服务。在开发房地产后，很多房地产公司还需要自行销售。国内的物业公司有超过70%有房产开发商背景。开发商认为自有物业可以更好的贯彻品牌理念。但是由于非市场化，物业效果并不理想。作为开发商本身，物业本身盈利很低或者根本不赚钱，例如金地的自有物业公司，毛利率甚至达到负值。所以冗长的服务产业链，专业性得不到保障，导致开发商吃力不讨好。
四、租房比较
在美国租房方面的法律规定很多，都可以保障租客的权益。例如，美国有专门仅用于租住的公寓，该类型公寓不销售，如果你选择租住可以租住任意时长甚至一辈子，居住权可以得到保障；如果租住的房屋由于业主决定卖掉，该房屋也不能够因此为由强行强迫你搬出，否则要进行大额赔偿；对于不同的租住意愿的人不可以有不同报价否则涉嫌歧视等。另外对于租客的法律要求也很多，比如不及时付租金会上联网的名单，比如不能对房屋进行损毁等，在搬出时还需要付费进行打扫和清理等，这样使业主也较愿意将房屋租出。
而在中国，相关政策和法律欠缺，无法保证可以一直租住在一个地点，渴望居住稳定的人们不得不转向房屋买卖。而与此同时租出的房屋经常受到租户的损毁，一些长租房更是千疮百孔。导致很多业主不愿意将房屋租出或者将损坏计入成本提价租出，使租房市场恶性循环。
五、买卖二手房屋比较
在美国仅有15%左右房屋是新房，而新房在销售达到15%房屋量以后政府才承认买卖关系，允许居住。因此可以得知美国的二手房买卖市场非常繁荣。提到二手房市场就不得不提到房屋中介。首先房地产经纪人执业需要严格考核，美国房地产经纪人采取佣金制，并且更加职业化。在美国如果买房子不找房产经纪人几乎举步维艰，因为美国的房产完整信息在MLS系统上，这个系统只有执业者可以查看，并不提供给消费者。在看房时，经纪人可以使用万能钥匙打开代售房屋门前的公共钥匙盒子安排看房。另外，在美国，连买卖房屋讨价还价都需要落实在纸面上阐述原因，房产经纪人可以帮助处理各种法律文件（美国是契约制，没有中国的房产证，整个买卖流程即使不聘请经纪人还是需要律师），以及房屋检查等一系列非专业人员不能解决的手续。美国一笔二手房交易同时存在买方经纪人和卖方经纪人，各自代表各方利益，难以串通。值得一提的是，美国的房屋买卖采取独家制度，也就是业主委托给A进行销售，即使B最终销售了房子，佣金也是A获取。因此同行之间是竞争合作的关系。当然也存在多家的情况，但是这种情况会影响良性竞争，因此并不允许将完整信息录入MLS系统不方便买方获取信息，加大出售难度，所以人们并不倾向这样做。在信息获取方面，房源信息的提供人是可以获得分成的，这样保证信息收集的积极性。
而中国的房产中介并不如美国专业，中介的角色基本还是提供信息的层面上。买卖价格也并不像美国透明。往往中介既承担买方经纪人和卖方经纪人角色，很难说代表谁的利益。而在信息共享上，中国的房产经纪人的获取信息成本非常之高，获取房源信息成为关键因素。我国没有美国从业者共享的MLS系统，各家各自为战。同一套房源可能出现在不同的房屋中介。最终谁能销售出去谁才能得到最后的佣金，这导致获得信息的成本很高。同行之间是单纯竞争关系，而不像美国是合作竞争关系。另外执业资格和协会管理上我国也并不像美国有严格的规定和管理，因此二手房买卖市场较乱，价格不透明，纠纷不断。
六、政策建议
通过以上四个层面上的横向比较有如下政策建议：1）我国应该完善租房管理办法和长租的政策，使租房者可以安居乐业。2）房地产开发商可以业务精益化不必一条龙服务，以使上下游产业更蓬勃专业的发展，使房地产市场趋于成熟。3）相关部门可以借鉴美国的房地产中介管理办法和MLS信息系统，严格执业制度，促使协会发挥更重要的作用，使中介更加规范、职业，走合作竞争的路线。这样不仅保护消费者权益，另外对房屋经纪人的所得也可以得到保护，竞争更加良性发展，资源的无为消耗降低。（作者单位：北京物资学院）
参考文献：
[1] 《美国物业管理概况及其借鉴启示》，张年，Overseas windows（境外视窗）
[2] 《美国住宅开发的九大步骤》，皮齐宝，住宅产业 2005，01
[3] 《十分钟看懂美国房产投资》，诸悦，小康 财智 2013，10
篇10
摘 要 针对影响体育经纪人实务操作的诸因素做出分析，旨在引起有关管理机构和体育经纪人的重视，为体育经纪人更好的从事实务操作提供一定的参考。
关键词 经纪人 实务操作 影响因素
根据我国《经纪人管理办法》规定，经纪人是指在经济活动中，以收取佣金为目的，为促成他人交易而从事居间、行纪、等业务的公民、法人和其他经济组织。
一、影响体育经纪人实务操作的因素
（一）社会经济环境
目前我国体育经纪人主要集中在北京、上海、广州等经济发展水平高、体育市场广阔的大城市。这是由于这些城市居民的生活水平已接近或进入小康水平，体育逐渐成为消费热点，体育市场需求为体育经纪人的发展提供了机会。由于我国经济发展水平不平衡，决定了体育经纪人在全国的发展状况也不相同。
（二）我国体育市场的发育程度
体育市场为体育经纪人的涌现提供了舞台，体育市场化又促进了高水平体育项目的发展，促进了体育比赛的竞技价值向商业化转化，从而拓展了体育经纪人的服务领域。同时，体育经纪人依靠自己的实力又进一步促进了体育市场的发育，两者相辅相成，相互促进。体育经纪人作为一支重要的力量在活跃体育市场和完善体育市场体系方面起重要的作用。但是，体育市场的发育程度直接影响着体育经纪人的发展，体育市场的认可和需求是推进体育经纪人发展的直接因素，基于传统的观念和对体育经纪人认识的不足，人们对体育经纪人的认可程度相对较低。由于我国推行职业运动和体育服务业的开发时间较短，发育程度较低，加之体育管理体制等方面的原因，虽然对体育经纪人有较大的需求，但需求与市场实际操作有较大差距，是体育经纪人没有更广阔的空间从事职业活动。
（三）体育竞技水平发展是体育经纪业发展的竞技基础
体育竞技水平提高促使体育走上职业化的道路发展，使体育的竞技价值向商业价值转化成为可能。职业化水平越高，体育经纪业发展也越成熟，如美国的拳击业、意大利的足球等，经纪业就开展的比较广泛、成熟。在我国现阶段，我们需要加强体育科研工作、场馆设施建设等工作，促使竞技体育达到世界一流水平，这样体育市场才能更好得到发展，体育经纪业相应得到发展。没有高竞技水平的体育比赛，就没有体育门票、电视转播等市场的发展，体育经纪业的发展也受到一定的局限。
（四）政策的制定与实施
我国体育竞赛市场处在转制时期，尚不成熟，市场体系不健全，球员这个体育中介市场的要素还未能完全进入市场，目前我国优秀运动员几乎都处于国家或省市一级政府职能部门的控制之下，即便是已实施职业化的足球和体育等项目，有关部门也采取了“挂牌制”等措施，对运动员的流动实施控制。现阶段体育赛事资源虽已逐步开放，但有关部门对市场看法程度高、经济效益好的项目仍在实行项目垄断，向经纪人转让承办或推广权过程中设置过高的障碍，市场竞争缺乏公平公正公开的环境，打击了经纪人的积极性。体育经纪人作为一门新兴的职业，其发展速度较快，但也正因为体育经纪业的高速发展，给体育经纪人的生存带来了压力，加之，体育经纪人的“软服务”中介服务特点，使得体育经纪活动和不良现象时有发生。所以说要发展体育经纪人就必须要制定规范的政策，保证顺利的实施。
（五）体育经纪人的素质状况
体育经纪人应该有强烈的公关意识，它是主动争取公众观念的反映。因为现代体育经济活动关系链复杂，人际关系，买卖双方关系，相关的组织关系以及各种业务关系，均需经纪人去组织、协调。体育经纪人必须要以高超的公关艺术去驾驭经纪活动的全过程。体育经纪人还需有敏捷的商业头脑和锐利的市场眼光，去把握广大消费者的心理偏好，有效进行中介服务。其次，体育经纪人必须具有很强的语言表达能力和社交能力，尤其在体育国际化趋势下，体育经纪人要求有很强的外语水平，特别是口头表达方面。
体育经纪人的素质高低直接影响其行纪服务质量的高低。在我国由于体育经纪人的起步较晚，各项法规制度并不健全，缺乏对体育经纪人的有效的监督与管理。在体育市场发育不完善的今天，尽管我国开始对体育经纪人进行了教育培训和任职资格的认定，但从某种程度上讲，他们的素质仍存在着良莠不齐的状况，主要表现在各种法律法规的掌握和运用程度及行纪行为表现等方面。由于我国体育经纪人的整体素质不高，没有造就良好的市场声誉，相对制约了它的发展。许多人并不具备基本条件，仅凭一股职业敏感便仓促上阵。
二、建议
（一）体育院校和经济院校联合办学，培养体育经纪人，建立和健全培养体育经纪人的课程体系，力图达到科学合理、知识结构全面，以提高体育经纪人各方面的素质，包括基本知识、基本能力和专业知识，掌握事物操作的相关技巧，做到事半功倍。
