信息流广告工作计划范文

时间:2023-03-19 18:45:02

导语:如何才能写好一篇信息流广告工作计划,这就需要搜集整理更多的资料和文献,欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文,供你借鉴。

信息流广告工作计划

篇1

那么我们如何去寻找、发现、利用规律,来指导建设自己的销售网络?

当大家都在争夺终端的时候,也不要忘记网络建设的其它方面。加强网络建设,优化网络,势在必行。敢于变革,建立一个稳定的、可控的、层次性的销售网络。 一、稳定的销售网络

稳定,就是不易经常变动。它主要表现为客户对公司业务的忠诚、公司对客户业务的支持,双方紧密合作、共同进步。

1、客户对公司的忠诚。

一般来讲,大部分一级客户对厂家是不会轻易移情别恋的。他们寻找一家大的、有实力、正规的公司进行业务合作,希望通过销售产品获得一定的利润,期盼公司能不断地带来新的东西(产品、经营思想等),对其整个业务有所帮助。达到这些要求后,客户会专营、自发性与厂家共同抵御竞争,努力拓展市场、扩大销量,及时向厂家反映市场情况、共商市场方案等。

2、公司对客户的支持

在了解到客户需要什么后,公司就应去满足客户的需要,逐步引导客户进步。

①在与客户的交流过程中,不断地将公司新的发展状况传递给客户。

②在与客户的交往过程中,通过营销人员的言行、工作作风、工作方法等将企业形象展现在他们面前。

③承诺一级商在一定区域市场内为公司产品的总或者为公司某一产品的总。

④通过返利、数量折扣、合作津贴、广告补助、经营补贴等形式保证经销商有一定的利润。

⑤厂家必须给予商家一个合理的销售区域,并承诺严格控制其它客户货物的入侵。

⑥营销人员与客户共同探讨市场的发展、行业的趋势,引导与帮助客户对其业务大展宏图。

⑦在经营的过程中,厂家需不停地向商家提供新的产品,并要详细向客户传达新产品的战略、趋势与发展前景。……

权利与义务是对等的,厂家需对商家提出要求:①专营;②给予厂家一定销量的承诺;③及时反映市场情况,关注竞争对手动态;④配合厂家工作… 二、可控的销售网络

研究竞争时,我们知道厂家所面临的竞争主要来自5个方面,其中网络型客户的讨价还价能力是一个重要方面。厂家只有在自己能力范围内建立可控的销售网络,才能真正驾御网络,利用网络创造财富。

可控,就是厂家制定一套合理、可行的制度,并把它正确传达、解释给客户,要求客户按制度经营。同时要想达到可控?就必须保证客户的利益,并且有一定的激励方法与措施。市场表现主要为:产品市场价格控制、销售区域控制、市场开发进程控制等。

(一)厂家需向客户提出有关这些方面的要求:

①按厂家规定的市场价进行销售,发现低价销售的,给予处罚;

②按厂家规定的市场区域进行销售,发现倒货、窜货的,关于处罚;

③对市场长期无进展,销量无增长的客户,提出公司要求,达不到要求的可以换客户;

④对暗地经营竞争对手产品或者销售假货的客户,一经查实,取消经销资格;

⑤要求一级客户在各县、市设立自己的二级网络,按排进度日程,检查未达要求,厂家将直接在空白地带设立一级商….

(二)通过网络优化,逐步达到网络的可控性。

优化的一些方式:①淘汰换新;②提升二级商为一级商;③新市场直接建一级商;④扩充客户;等等。

这里有一些具体方法:

⑴销售区域划大划小法

重新分析客户的经营能力,关注客户对本公司产品竞争力的看法,预测其经营变化,从而重新界定其销售区域。也可以在区域市场内依据客户销量与开拓市场业绩,给予奖励销售区域或惩罚划定区域。

⑵客户比例调节法

分析区域市场内客户结构与比例,调整客户数量与各客户所占区域总回款的比例,从而直接发展一些客户。如果区域内一个客户的销售额太大,其面对厂家的讨价还价能力较强,合作不快时很难控制,应发展一些新客户;如在一些区域市场内,直接对工业性用户供货…

⑶分产品定客户法

分析客户能力,适当发展多客户以弥补目前客户能力不足,将各种不同的产品或规格分配给不同的客户销售。

⑷一级商竞争法

在区域市场内发展多家一级商(一般2—3家为宜),协调好他们之间的关系,鼓励正当竞争,扩充销售渠道,有利于产品销售。

⑸二级大户提升法

直接将一级商下属的销量较大的二级商(销量占一级商总量的30%以上)发展成为一级商,尤其一些对一级商有较大意见、矛盾的二级商以及一级商控制力比较弱的二级商发展为一级商,这样对市场有利。

(三)所谓一级商控制力较弱是指:

一级商对二级商的供货单一;市场价格较低而供货价高又没有任何回扣,长期无利或利不大,这样经营没积极性;二级商与一级商的一部分产品地位平等,都是直接从厂家提货,这样不情愿从目前一级商手中取货……

(四)网络优化还必须辅助一些激励措施,否则会“振臂一呼,应者寥寥”。

可以设置奖项:“网络型客户奖”、“网络优化先进奖”、“新业务拓展优胜奖”;设置奖品:现金、市场区域、新产品、出国旅游…… 相互交流方面的激励 工作、计划、关系方面的激励 扶助方面的激励1、向经销商提供新产品2、定期私人接触3、定期的信息交流4、经常磋商 1、对经销商的困难表示理解2、经常交换意见3、一起进行工作计划4、承担长期责任5、安排经销商会议 1、提供销售人员以加强销售队伍2、提供广告和促销方面的支持3、培训其推销人员4、提供市场调研信息5、融资支持 三、层次性的销售网络

层次性,也就是一级一级的,脉络分明的网络,它主要通过货物流、价格流、信息流、促销流等表现出来。

⑴货物流。由一级商给二级商及一级市场的分销商送货,由二级商给零售客户配送。在货物流的过程各成员的权利与义务不一样,所以不得进行越权性质的大量货物配送与分销。一级商应主动减少向零售商以及多级市场(大于或等于2)送货与销售,只有这样才能保证各级经销商正常的货物流通,从而获得即定的利润。

⑵价格流。在层次性网络中,产品价格流显得尤为重要,因为价格将真正关系到各级经销商是否能享受什么样的待遇。

营销人员必须帮助一级商对其客户设立价格梯度:

①对一级市场的分销商、二级商、二级市场的分销商、零售商的价格应分别对待。

给二级商的价格一般应比一级市场上的调货价略低,这样二级市场的客户才会到二级商处取货,同时也必须规定一些二级商的出货价,以保证分销商的利益。一级商一般不得直接销售货物给零售商,出货价必须高于二级市场分销商的出货价。

②对自提价、到岸价、大户价、小户价都应分别对待。

可以根据二级商销量的大小设立不同的价格折让标准。如:在A产品目前的市场价格情况下,可以按二级客户实际销量大小由一级商给予不同的折扣。100件/月的返利1元/件;200件/月的返利1.5元/件;500件/月的3元/件……也得将送货价定的高于自提价,以维护二级商的市场价格不被破坏;将促销期间价格定得高于平时价,以维护产品整个市场价格不滑落。…….

⑶促销流

一般来讲,促销对象只针对经销商。有厂家对一级商、二级商以及零售商的促销,也有一级商对二级商、零售商的促销。一级商不得扩大促销范围,绕过二级商直接到零售商。促销必须一级一级地向下进行,促销信息的传达也必须一级一级地到位,一级商不得将厂家对二级商促销政策扣留或者减少支付,厂家营销人员对每次的促销信息一定得传达到促销对象。

篇2

(一)解放思想推进发展观念转变。按照市委部署,紧密结合实际,扎实开展“解放思想、科学发展”主题实践活动,提出在解放思想中推动*旅游科学发展,实现旅游发展观的“五个转变”。一是从传统旅游向现代旅游转变。随着旅游市场的变化,“游山玩水”型的传统旅游产品已远远不能满足现代旅游消费的新需求,旅游发展模式发生了转变,更多倾向于娱乐性、体验性的创意和休闲度假等旅游产品的现代旅游应运而生。*旅游作为国民经济的支柱产业,必须跳出传统旅游,立足现代旅游,大力发展现代旅游产品。二是从重景区建设向重城市目的地建设转变。旅游是城市的功能之一,通过旅游的发展,可以集聚大量的人流、物流、信息流和资金流。*旅游发展要跳出“旅游就是建设景区”的误区,立足旅游目的地建设,确立“城市就是旅游,旅游就是城市”的发展新理念,把城市作为一个大景区来打造,以旅游的发展带动城市功能的提升。三是从单体发展向区域联合转变。旅游已走上联合之路,在区域旅游一体化的实践推进中,必须跳出单体发展,树立全局意识。尽管*周边的黄山、九华山、庐山对*旅游产生屏蔽效应,但可以依托资源、交通和区位优势,把*旅游放在全省乃至全国的大格局中来思考,策划若干条跨区协作的旅游线路,形成“两小时经济圈”的城市聚群。四是从硬件提升向整体环境营造转变。在提高人均消费、延长游客逗留时间等方面不断创新,在完善团队接待的同时,重点构筑为散客服务的旅游配套体系,实现*散客旅游者的真正无障碍。同时加快服务标准的制订、旅游管理体制的创新、旅游人才素质的提高以及旅游信息网络与渠道、应急机制等软件建设。五是从单纯发展旅游经济向追求全面发展转变。摒弃就旅游谈旅游、就历史文化谈旅游的思路,不以接待人数、旅游收入增长作为主要目标,而是追求社会、经济、文化的全面发展。通过发展旅游,提高城市知名度、树立城市形象、优化城市环境、提高城市人文素质、提高居民生活质量,使旅游成为*的城市名片、引擎产业、幸福产业、社会凝聚剂和文化升华剂。

(二)旅游资源整合开发有新进展。旅游资源整合开发是一项系统工程,涉及项目编制、跟踪服务、资金筹措、品牌创建等多个方面。上半年全市旅游系统主要围绕建立项目库、服务重点项目、争取项目资金、招商引资、景区创A等项工作,推进全市旅游资源整合开发。一是建立动态项目库。认真指导各县(市)区旅游局整理旅游建设项目,对项目进行了更新调整,建立了市、县两级项目库,并建立了省“861”行动计划旅游服务业项目库。同时,积极参与旅游重点项目的审批及规划评审工作,引导开发建设重点,突出各地旅游资源特色,打造旅游精品,增强旅游景区的指向性。二是跟踪服务重点项目。对市领导联系的“三山两水”、大龙山景区、独秀园建设月月有统计、有汇报,对红色旅游、天柱山综合开发、花亭湖综合开发、孔雀园及*、*等10个大型重点在建项目季季有跟踪、有总结。对全市性重大项目及时跟进、主动介入,全面推进全市旅游重点工程建设。三是筹措旅游发展资金。精心指导各县(市)区申报*年省旅游发展资金及国家旅游发展基金,同时做好市区旅游项目的编制、指导、衔接工作,与财政部门一起做好项目的前期调研,确保上报项目符合国家、省财政及旅游发展政策,并积极跟踪落实。四是加大招商引资力度。做好全市旅游招商项目更新、统计等基础性工作,积极联络跟摧旅游招商项目,热情服务。组织参加了省委、省政府在黄山举办的*年中国国际徽商大会,**旅游文化产业园项目在会上签约,总投资达3.5亿元。5月28日桐城中控国际休闲度假基地8.8亿项目签约。五是开展争创A级景区工作。为完善旅游景区接待服务功能,提升景区品位、知名度和美誉度,增强景区对游客的吸引力,积极部署争创A级景区工作。今年我市参创景区共9个,目前都在全力推进。其中,天柱山争创5A级旅游区完成初检,等待国家旅游局批准公布。*争创3A,太湖龙缘园及海会寺争创2A工作已全面启动。

(三)旅游产业延伸拓展了新领域。为提升全市旅游产业发展水平,推动吃、住、行、游、购、娱六要素协调互动发展,上半年我市旅游系统在旅游产业链条延伸上进行了有益的探索。一是大力发展乡村旅游。为贯彻国家建设社会主义新农村的战略方针,落实国家局及省局关于推动乡村旅游更好更快发展的工作部署,认真开展“525”创建工作。目前,各地正积极行动,第一批创建单位已上报,桐城市争创全省旅游经济强县,潜山县茶庄村及宜秀区的余湾村争创旅游村,大观区山口乡永青生态园争创星级农家乐。二是扶持骨干旅游商品企业。组织全市10家骨干旅游定点生产企业召开座谈会,就加强旅游商品管理、出台发展旅游商品政策、加大旅游资金扶持力度等问题进行讨论。省局对我市发展旅游商品工作给予充分肯定。为加大对旅游商品生产企业的资金扶持力度,我们积极衔接,超前谋划,组织旅游企业参加了*市第六届银企对接,使多家旅游企业和银行有了贷款协议。并积极帮助旅游定点企业申报省旅游发展资金,扶优扶强,不断促进*旅游商品的发展。三是打造特色旅游产品。加快发展红色旅游。有序推进独秀园工程建设。全面推进岳西县红色旅游项目建设,进一步完善独立二师旧址、王步文故居的基础设施和服务设施。组织岳西、潜山、宿松等7县(市)区政府和相关人员参加红色旅游培训。

(四)旅游市场开发形成新热潮。围绕提升品牌、拓展市场、招惹眼球开展旅游市场开发工作,在周边省市掀起“*热”、在*形成“旅游热”的良好氛围。一是开展活动营造旅游氛围。与市电视台共同举办“家庭总动员”迎奥运家庭户外竞技活动。该活动在我市新开发的*景区举办,通过电视媒体的集中报道,大大提升了该景点的知名度,提升了景点市场开发的进程。5月初,针对天柱山机场航线开通广州直飞航线及开发中转联程产品的契机,开发*航空旅游市场,与天柱山机场联合举办航线推介会,并在*旅游网宣传推广航班信息。二是加强媒体宣传。深化与*电视台的战略合作,精心打造旅游类专题栏目《今天我导游》,共制作播出20期;启动了《*晚报》旅游专刊的出版发行;接待《今日民航》、《新华航空》、台湾中华电视公司《大陆寻奇》等媒体的采风组稿、拍摄工作;协助市政协编制出版《*民俗》系列丛书;在“中安在线”网站、《*宣传》杂志上开辟了*旅游专栏、专版;安排市领导、局领导接受了省内外电视及平面媒体的旅游专题采访。三是利用会展活动推介*旅游。上半年,抓住一切重大活动及会议的契机,推介*旅游资源。在5月中旬举办的中国国际徽商大会上,肖超英市长亲自做旅游专题推介;徐舒媛副局长还利用参加*(南京)商会成立大会的契机推介*旅游资源。此外,我们参加了中日韩旅游部长会议、西安国际旅游采购联谊会、郑州国内旅游交易会、华中旅游博览会、长三角旅游交易会、北方旅游交易会等旅游会展活动,利用会展平台,搭建宣传展位,展示旅游形象。四是开展旅游协作促进互利双赢。积极与周边城市开展旅游协作,实现资源共享、线路共推、客源互动。应合肥市旅游局邀请,我局组织部分旅行社参加了该市举办的“百万皖人游省城”活动,省城众多的历史文化景点,加上新开发的丰乐生态园、三河古镇、老母鸡家园等,为我市旅游者提供了游览新去处。休假制度的调整及我市不断提升的旅游消费水平吸引了周边九江市旅游局的兴趣,上半年该局两次组织旅游企业来我市宣传促销,我局也组织城区旅行社赴该市进行采线考察。此外我们还接待了青岛国旅、江西龙虎山泰康旅行社来宜开展的外联促销事宜。五是创新旅游宣传品制作。针对我市长期没有旅游标识的现状,我们委托上海专业旅游标识设计公司及本地设计专家策划设计*旅游标识,标识经评审通过后,将正式成为*旅游的代表性记号,将有力地提升*旅游形象。为了全面反映*旅游概貌,我局与国美广告公司联合策划了《徜徉*》旅游手册,手册将于下半年发行。与省第四测绘院共同策划的*导游图已经完成印刷出版工作。此外我们还与国联科技公司一道共同发行“宜城”旅游年卡。

篇3

目录

一、项目概况

二、物业管理内容

三、物业管理模式

四、物业公司组织机构和管理制度

五、物业费的成本测算

六、业服务内容、标准及质量保证措施

七、管理总体目标与分项目标

一、项目概况

1.地理位置

该项目位于sh区与jz区的结合部,面临武德路,北挨江津西路,南靠北湖路。

2.项目主要经济指标

项目

计量单位

数值

居住区规划总用地

Hm2

13.23

1.居住区用地

Hm2

9.87

①住宅用地

Hm2

6.89

②公建用地

Hm2

1.31

③道路用地

Hm2

1.24

④公共绿地

Hm2

0.42

2.其它用地

Hm2

3.36

居住户数

1292

居住人数

4134

户均人数

人/户

3.2

总建筑面积

万m2

19.11

1.居住区用地内建筑总面积

万m2

16.23

①住宅建筑面积

万m2

14.87

②公建面积

万m2

1.46

2.大卖场总建筑面积

万m2

2.88

项目

计量单位

数值

①大卖场面积

万m2

1.17

②扩建面积(三层)

万m2

0.96

③公建面积

万m2

0.75

地下车库及人防

万m2

0.28

3.底层架空面积

万m2

1.25

住宅平均层数

7.5

人口毛密度

人/hm2

411.1

住宅建筑配套密度(毛)

套/hm2

128.5

住宅建筑配套密度(净)

套/hm2

184.0

住宅建筑面积毛密度

万m2/hm2

1.496

住宅建筑面积净密度

万m2/hm2

2.144

容积率

万m2/hm2

1.64

停车率

%

50.0

停车位

634

地面停车率

%

8.7

地面停车位

110

住宅建筑净密度

%

28.5

建筑密度

%

25.6

绿地率

%

40.2

二、物业管理内容

物业管理将政策和法规为理论依据,寓管理与服务之中,建立社区服务体系。为住户提供全方位管理,服务项目呈现多元化、全方位态势,总体归纳为“六项管理、三类服务”,即“房屋及设施设备管理、环境卫生管理、治安消防管理、绿化管理、车辆交通管理和其它公共管理”;常规性公共服务(合同服务)委托性特约服务(非合同零星服务)和经营性多种服务(全方位、多层次的综合服务)。

1、房屋及设施设备管理

1.1建筑公共部位得到维修、养护和管理

范围包括:公共屋面、房屋承重及抗震结构部位、外墙面、楼梯间公共通道、门厅、共用排烟道。

房屋建筑的维护管理实行“管养合一”主要落实在以下几个方面:

A、工作的主动性

管理责任人与服务中心相结合,落实巡查制度及年度房屋建筑维护、养护计划,执行房屋修缮标准、有关工程施工技术规范、健全档案记录、保持房屋正常的使用功能及完好。

B、工作的多样性

根据房屋的完损情况、季节变化、住户对象等采取日常修缮服务,季节修缮服务、重点修缮服务和特殊修缮服务等形式,并做到制度化、规范化。

C、工作的针对性

在工作中要因地制宜、因时制宜、因房制宜、因户制宜,根据住户的不同需求和所处的特定条件采取有针对性的服务措施。

1.2共用设施、设备的管理

范围包括:上下水管道、落水管、共用照明、煤气干线、楼内消防设施、电梯、水泵房。

共用设施设备的管理由维修管理和运行管理两大部分组成,进行统一管理,对于不同的设施、设备进行不同的维修管理,执行相应的工作质量标准,建立设施设备管理帐册和重要设备的技术档案,落实定期检查、维修、保养制度各种运行记录齐备。达到设施设备齐全、功能正常、运行良好。

1.3市政共用设施和附属建筑物、构筑物的养护和管理

范围包括:道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠池、地上车库等。

根据共用设施和附属建筑、构筑物的类别不同,指定并落实巡查制度、维修保养制度、大中修工程的验收制度、积累有关技术资料。对于有些专项类别,如:车库、制定专业管理方案并实施。通过有序的工作使其达到功能正常、畅通、达标,基本完好。

1.4智能化设施设备

范围包括:楼宇对讲系统、用户宽带数据网系统、室内红外线报警系统,周界红外线对射报警系统、门禁及车库管理系统、电子巡更系统等。

根据智能系统的构成、分系统设备的组成情况,建立起适合jt智能系统、操作性强的管理制度,从管理前期介入人员培训入手。做好智能系统设备的档案管理、智能系统的运行管理、系统的维护保养管理、设备维护保养工作质量的检查及设备维修管理,并以科技为先导、智能指挥中心统一指挥、全方位服务,充分利用现有资源,提升智能系统功能,通过严格管理保证智能系统运作正常。

2、环境卫生管理

在jt我们遵循“高标准、严要求”的环境卫生管理和“高质量、高频度”的环境卫生维护、实施环境卫生管理和环境卫生保护的职能。做好两项工作,即卫生管理、环境管理。

2.1卫生管理

是对房屋公共部位的清洁、卫生、垃圾的收集、清运达到环卫设施齐全,实行标准化清扫保洁,垃圾日清,按计划消毒、灭鼠、灭虫。通过对小区的清洁卫生,区域管理的过程控制,确保向住户提供高档次的服务水准及高质量的生活场所。

2.2环境管理

jt的环境管理为小区文明洁净、环境质量良好、资源合理利用、生态良性循环基础设施健全、生活舒适便捷,形成环保意识,日常管理与保护有机结合,提高住户的生活质量。

3.绿化管理

绿化的功能是美化环境。通过我们的管理达到绿草荫荫、绿树成荫的效果;我们以专业化的管理养护人员,将片区负责与巡查相结合,科学合理的保养、管理小区的绿化。绿化管理的主要内容是花木、草坪的养护。

4、治安消防管理

治安消防管理工作是jt重点管理工作之一。我们要贯彻“预防为主、防治(消)结合”的方针,对所辖物业区域的治安和消防工作进行全面的管理。

5、车辆交通管理

对小区内各类车辆(汽车、摩托车、自行车等)进出、行驶、停泊实施管理工作,确保车辆安全、交通畅通、组织有序,停放整齐,创造优美的辖区环境。

6、公共管理

6.1住户装修管理

在jt物业辖区里,对业主及住户的装修实行全面的监管。以确保装修设计合理,隐蔽工程符合设计规定及图纸要求。装修材料及施工过程符合消防管理规定的要求,并安全使用。保障住宅的结构安全及小区的整体美观,使业主有一个舒适、安宁的生活环境。

6.2搞好维修基金以及储备金的核收与管理。

6.3协助政府进行社会管理,如在物业辖区范围内从事人口统计、计划生育、预防犯罪等方面的工作。

7、常规性公共服务

即物业处履行物业管理合同,为全体业主及住户提供的经常,是所有业主及辖区内住户都可以享受到的。它贯穿于物业管理之中。如:清洁卫生服务、治安保卫服务、维修居住区环境服务等。我们将以专业、入微、优质的服务提供给业主及住户。

8、委托性特约服务

是为某些住户群体提供的服务,如:为高层住户14小时开启电梯、24小时高层供水、水泵的维修保养等。我们以专业的养护工作为业主及住户提供舒适便利的生活环境。

9、经营性多种服务

即向业主及住户提供便利、高效、经济的便民服务。营造jt温馨、和谐的社区环境,努力使居民生活更方便、更迅捷。真正从居民的日常生活细节考虑,以点点滴滴的积累和平凡的小事,体现物业管理的亲情和为业主服务的整体水平。从而使每一位业主及住户体验生活在jt这个温暖大家庭的幸福。我们将以业主及住户为中心,有步骤地开展各种无偿与有偿服务,并不断倾听业主及住户的意见,开辟新的服务项目。

三、物业管理模式

居住在jt社区中,不仅提高了住户的生活质量,也改变了人们的生活观念和生活方式。物业管理也将用现代化的管理观念、管理机构、管理手段,通过高素质的管理人员达到最佳的管理效果。

我们的管理方式分为管理方法、管理目标、运作程序、实施措施、管理手段等五个部分。

1、管理方法

1.1严格资质管理确保各类人员的专业素质和综合素质。

1.2提供共管式服务。

1.3严格法规、制度和标准制约,规范组织和个人的管理服务行为。

1.4运用现代化管理手段,实现办公管理自动化。

1.5启动CI系统,致力于精神文明建设,实施品牌和形象战略。

2、运作程序

可分为整体管理运作流程与分项管理流程两部分。

3、实施措施

3.1治安管理上运用现代科技手段“三防”结合,确保安全。

3.2装修管理上采用情理手段、经济手段、行政手段并用的方法。

3.3精心养护小区绿化,加强小区环境建设和环保建设。

3.4合理调度、有序停车,人车分流顺畅交通。

3.5发挥规模优势,实施对电梯、保安方面的专业化管理。

3.6在智能化管理上加强各方面工作

3.7超前性、创造性、全方位地实行共管式服务。

3.8开展卓有成效的社区文化活动

4、管理手段

4.1启动思想工作机制,通过思想工作重在激发潜能,充分发挥群众效能和工作积极性,引导员工动机,尊重个人感情,并且针对个性心理做适时的思想工作,工作方式有谈心、座谈等。

4.2执行奖惩制度,在实际工作中坚持优胜劣汰、奖惩分明。

通过奖与惩,做到人人有动力,个个有压力,从而促进工作。

4.3建立激励机制,尊重个体权力,保持团队希望。我们把将培训放在集体和个人发展的重要位置。培养的目标是使员工忠于企业。一专多能、精益求精,在提升方式上不拘一格,能者上、平者让,为人才的脱颖而出创造良性环境。方式有培养提升、培训进修等。

4.4工资奖金重在考核。依据贡献大小进行工资决策,既要考虑群体效能,更重视个人利益。充分肯定努力工作所应得的报酬。

4.5提倡“以人为本”的管理理念,充分发挥每个员工的主观能动性,增强主人公意识和自我实现意识,使其在授权范围内创造性地开展工作。

4.6管理工作的计划性,我们根据各个阶段管理要点的不同,按照轻重有序、科学实效的原则,拟定不同时期阶段的工作计划,并实施。

四、物业公司组织机构和管理制度

1、服务中心组织机构

1.1物业管理公司组织机构图

2、公共管理制度

2.1停车场管理须知

A、区停车场交通、治安均由小区保安人员负责。入场车辆都应自觉服从停车场保安人员的调度和管理。

B、您不要乱停、乱放车辆,不要将车辆停放在阻碍其他车辆进出的位置。除预先告知外,非小区业主车辆禁止在小区停车过夜。

C、请您不要将车辆停放在小区各出入口处,影响小区居民的出入。

D、小区业主应自觉交纳泊位费并办理停车证。

E、出租车(除特殊情况下)不得驶入小区。

F、对于违反本规定的车辆,保安人员将有权进行锁车及扣押;同时相关业主应对由此造成的损失负责赔偿。

2.2卫生管理须知

为了保持小区环境整洁,使业主享受幽雅舒适的生活环境:

A、您将生活垃圾装袋并放置楼洞门口指定地点。

B、您不要将各种杂物投入下水道及便桶中。如因使用不当,造成堵塞或损坏,业主应承担全部修理费用及连带责任。

C、请您爱护小区内公共环境,不要随意乱涂、乱画、乱帖广告、标语。如属儿童所为,应由其家长负责。

D、请您不要将自种花卉放置在楼栋口或楼道内,避免丢失及影响其他业主的出入。

E、请您不要在楼梯间放置车辆或将鞋架、家具、储藏类等家庭物品。一经发现,物业处不经通知,有权进行清理。

2.3宠物管理须知

为美化、净化小区的居住环境,防止病疫传播,保障广大业主合法权益不受侵犯:

A、您定时携带宠物犬在小区内活动,并佩束犬链,由主人牵领、看管,及时清除排出的粪便;

B、为免对他人的滋扰和对设施的损坏,请您不要携宠物进入会馆、公建楼、幼儿园等公共场所;

C、个人豢养宠物不得妨害他人,宠物影响他人正常生活、休息时,宠物主人有义务采取有效措施予以制止;

D、每年须对所养宠物打防疫,防止疾病的传播;

E、对生病、受伤、死亡的宠物应妥善照管、处置,死亡的宠物请不要遗弃或埋在小区内。

2.4绿化管理须知

A、了保持小区环境优美,请您爱护住宅小区内的绿地、花草、树木、雕塑等小品是小区美化点缀设施。

B、您不要攀折花草树木,不要用树木晾晒衣物或扎铁丝、铁钉等,不要损坏花木的保护措施。

C、请您不要穿越绿化带或碰损绿篱栅栏。

D、请您及您的孩子不要在绿化带内打斗玩耍,不要在绿地内进行体育活动。

E、请您不要在小区公共绿地种植蔬菜及农作物,或擅自种植其它作物。

F、请您不要在喷泉、水池内嬉戏,以免触电及发生其他危险。

3、内部管理制度(各岗位职责)

3.1物业处经理岗位职责

A.应主动配合、支持公司正副总经理和管理部、财务部的监督、检查工作;

B.熟悉并执行各项有关政策、法律、法规及公司的各项规章制度;

C.带领各岗位人员进行小区验收,做好小区的各项管理工作及经济核算工作,完成公司下达的经济指标;

D.做好员工管理工作,检查各岗位人员完成任务情况;

E.鼓励员工积极学习专业知识,注意选拔有潜质的员工,对业绩差的人员提出调整或给予处分的意见;

F.关心小区管委员会建设,并接受管委员会监督,共同搞好管辖区的各项工作;

G.配合街道、派出所、物业办等相关部门做好相应工作及其他上级交办的工作;

3.2经理助理岗位职责

A.负责本中心职责范围内工作的策划、指导、监督、把关;

B.负责每月向管理处经理提交本中心工作计划及工作总结;

C.负责对本中心员工各类考核;

D.向管理处经理提交各岗位用人计划;

E.接待来访住户,对住户的投诉及时处理;投诉处理率99%;

F.熟悉楼宇结构、单元数、户数;管线的走向;各种设备操作方法,公共设施养护办法和常见故障、常用维修方法;督促本中心工作人员及时收缴管理费,收缴率达预定目标;

G.熟悉有关物业、市容卫生、绿化、治安、消防等管理规定;

H.每日巡查小区,检查各部门工作,发现潜在问题及时安排处理,并加以改进;

I.负责指导、监督健全档案管理,并抽查工作情况;

3.3环境管理部主管岗位职责

A、依据小区的环境规划,制定小区环境整体养护的年度、季度、月度计划,营造小区良好居住环境,搞好小区绿化和清洁卫生;

B、对绿化工作和保洁工作,按人分区划片包干作业管理,做到员工之间任务划分清楚,责任明确,检查考核标准公开,奖惩兑现;

C、负责定期组织员工培训,提高员工的政治素质,业务技能和工作效率;

D、经常巡视检查员工现场工作情况,随时掌握小区内绿化状况和清洁状况,必要时到现场督导员工操作;

E、对小区内各种环境标识牌及人文景观的布置等提出合理化建设性意见和观点,提高社区环境文化品位。

F、定期开展小区的消杀工作,并严格按照消杀计划检查和监督消杀工作;

G、合理控制本部门各项费用,广开增收渠道;

3.4保安部主管岗位职责

A、负责保安人员的上岗培训和职业道德的思想教育宣传工作,不断提高保安人员的专业素质和责任心;

B、制定业务培训计划,按计划定期组织专业训练,并做好记录;

C、严格执行各种安全管理规章制度,维护管辖区的正常秩序,维护业主生命和财产安全,并接受物业处和辖区派出所的监督指导;

D、负责辖区治安、消防、交通车辆的管理工作;

E、负责辖区消防组织工作、检查、监督消防设备的运行及消防设施、设备、器材的维护保养工作,确保每位保安人员都能做到“二懂、三会、三能”:

二懂:懂防火措施、懂起火后扑救方法;

三会:会报火警、会使用消防器材、会处理险肇事故;

三能:能遵守消防制度、能及时发现火险、能扑救火情。

F、负责保安部日常工作安排,出勤考核,合理调配人员,坚持白天和夜间的定期查岗制度;

G、定期巡视,对发现的各类事故、事件隐患及时制定解决措施并督促落实,遇到突发事件时以身作责,组织处理;

H、负责与派出所的联系工作,做好辖区安全防范工作;

I、负责水体周围的安全防范,杜绝恶性事故的发生。

3.5工程维修部主管职责

A、负责小区公用设施、设备的运行、保养、维修、安全检查工作的安排与落实;

B、组织参与设备的大、中、小修,制定计划,负责员工的专业技术培训;

C、负责制定设备、备件采购计划,报财务采购;

D、做好各项记录,收集整理设备技术资料及维修保养记录,做好设备台帐工作;

E、参与违章纠正工作,及时发现和制止违章建筑和施工;

F、负责用户对本部门工作的投诉处理,不合格服务的处理,纠正和预防措施的实施,跟踪检查;

G、负责员工的考评工作,及时上报本部门考勤;

H、合理控制本部门各项费用,广开增收渠道;

3.6、服务中心主管职责

A、熟悉物业管理有关法规政策;

B、负责建立完善服务中心信息流通网络,包括业主报修服务,投诉受理传递,各部门信息汇总,对业主公布信息等;

C、负责多种经营服务及各种费用收缴的组织管理;

D、制定社区文化活动计划,丰富业主、住户的文化生活;

E、负责服务中心各种工作档案、业主档案等档案、文件、资料存档工作的定期检查;

F、负责开展服务中心宣传工作和公益性活动。

4、人员配置和人员的素质要求

jt物业管理的用人原则为“精干、高效、敬业”,确定“重学历,也重能力;重水平,更重品德”的用人标准。我们要求事务管理具体操作人员必须是一专多能,实行一岗多职,相互协作,体现团队精神。(人员的实际配置以具体管理范围而定)

五、物业费的成本测算

1、管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费。

1.1人员编制和基本工资标准:见表(01)

人员编制和基本工资标准表(01)

序号

项目

人数(人)

工资标准(元/月)

总额(元/月)

备注

管理人员

6

/

6650.00

1

经理

1

2000.00

2000.00

2

经理助理

1

1500.00

1500.00

3

财务员

1

800.00

800.00

4

维修主管

1

1000.00

1000.00

5

保安主管

1

800.00

800.00

6

保洁主管

1

550.00

550.00

普通员工

14

/

9400.00

1

维修员

2

800.00

1600.00

2

保安员

9

600.00

5400.00

3

绿化员

1

500.00

500.00

4

保洁员

2

450.00

900.00

合计

20

/

16050.00

1.2费用测算

管理\服务人员的工资和按规定提取的福利费测算见表(02)

工资福利费测算表(02)

序号

项目

金额(元/月)

依据

测算结果(元/月.M2)

基本工资

16050.00

/

福利费

2407.50

注(1)

暂按15%测算

服装费

667.00

注(2)

合计

19124.50

/

注(1):福利费为工资总额的35.5%,其中福利基金占工资总额的14%;教育基金占工资总额的1.5%;社会保险占工资总额的20%。

注(2):服装按年均400元/人计算,则每月分摊为:

20×400元/人/年÷12月=667(元/月)

2、公共设施、设备日常运行、维修及保养费

2.1采用总体匡算思路进行测算。住宅建造成本按800元/M2计算,公共设施、设备建造成本统一按30%计取,折旧年限按25年计算,维修保养费按月折旧费的40%提取。

注:因小区新建在保修期中,暂不考虑。

2.2公共设施、设备所用电为

A、(晚间19:00分至次日清晨7:00分为开灯时间,共计12小时,如本物业有200盏灯60瓦计算)。则:每日所用电费为:

(60瓦/盏×200盏×12小时×30日/月)×0.60元/千瓦/小时

=4320千瓦/小时×0.60元/千瓦/小时

=2592.00元/月

B、智能化网络运行等综合:1000.00元

C、共计为:3592.00元

2.3电梯运行电费为:每部电梯按每天15元计算则运行电费为:

10部×15元/天×30天

=150元/天×30天

=4500元/月

维修保养费用为;每部每月按50元计算则为:

10部×50元/月

=500元/月

3.4水泵运行费:

10部×5元/天×30天

=50元/天×30天

=1500元/月

3、绿化管理费:

小区绿化面积为30000M2,绿化管理费测算见表(03)

绿化管理测算表(03)

序号

项目

测算依据

金额(元/月)

测算结果(元/月.M2)

备注

1

绿化工具费

1000元/年

84.00

2

劳保用品费

500元/年

42.00

3

绿化用水费

400.00

/

4

农药化肥费

200.00

5

景观再造费

0.10元/M2.年

200.00

6

合计

/

926.00

4、清洁卫生费

清洁卫生费测算表(04)

序号

项目

测算依据

金额(元/月)

测算结果(元/月.M2)

1

工具购置费

300元/人.年

75.00

2

劳保用品费

300元/人.年

75.00

3

化粪池清掏费

(注1)

/

/

4

垃圾外运费

1000.00

5

环境消杀

/

100.00

/

6

合计

/

1250.00

注(1):化粪池清掏费全年共计约为:2000元,由于小区新建第一年将不会产生费用。

5、保安费:

保安费测算表(05)

序号

项目

测算依据

金额(元/月)

测算结果(元/月M2)

1

装备费

300元/人.年

250.00

2

人身保险费

(暂不计)

/

/

3

房租费

(暂不计)

/

/

4

联建、治安费

100元/人.月

1000.00

5

合计

/

1250.00

6、办公费:(全年开支办公费约3万元)

月办公费=30000÷12=2500元/月

7、固定资产折旧费:

固定资产总额为10万元,平均折旧年限为5年,即:

月固定资产折旧费为:100000÷(12×5年)=1667元/月

8、法定税费:

两税一费为前八项之和的5.75%,则

多层税费=(30309.5)×5.57%=1688元/月

小高层税费=(36809.5)×5.57%=2050元/月

9、利润:

利润取10%,则

多层利润=(30309.5)×10%=3031元/月

小高层利润=(36809.5)×10%=3681元/月

10、管理成本汇总表见(06)

管理成本汇总表(06)

序号

项目

金额(元/月)

金额(元/月.平方米)

备注

管理成本

1

工资福利费

19124.50

2

维修及保养费

10092.00

共用照明

3592.00

电梯

5000.00

小高层

水泵

1500.00

小高层

3

绿化管理费

926.00

4

清洁卫生费

1250.00

5

保安费

1250.00

6

办公费

2500.00

7

折旧费

1667.00

8

法定税费

多层住宅

1688.00

小高层住宅

2050.00

9

利润

多层住宅

3031.00

小高层住宅

3681.00

10

合计

多层住宅

35028.5

0.4423

多层:79193万M2

小高层住宅

42540.5

0.9640

小高层:44127万M2

六、业服务内容、标准及质量保证措施

为将jt小区建设成为具有标志性的超一流的文明住宅小区,物业公司将依照《全国优秀示范物业小区》标准实施物业管理。具体服务承诺及质量保证措施如下:

一、基本服务:

1、签订物业服务合同,明确权利义务关系;

2、承接项目对住宅区公共部分、共用设施认真检查,做到验收手续齐全;

3、管理人员和专业操作人员按照国家规定持证上岗;

4、建立完善的物业管理方案,质量管理,财务管理,档案管理等制度;

5、管理服务人员统一着装,佩戴标志,行为规范,服务主动热情;

6、建立客户服务中心,公示24小时服务电话。急修1小时内,其他报修按照约定时间到达现场;

7、根据业主需求,提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务,公示服务项目和收费价目;

8、公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况;

9、每年至少一次征询业主对物业服务的意见,满意率75%以上。

二、公共服务

(一)安全管理

10、小区主入口24小时执勤;

11、监控室实行24小时监控;

12、别墅区设立专职保安员;

13、小区内每小时保安巡查一次;

14、对小区内的车辆进行管理,引导车辆有序通行、停放;

15、对进出小区的装修等劳务人员实行登记管理;

16、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案,事发时及时报告业主委员会和有关部门,并协助采取相应措施。

(二)环境管理

17、按幢设置垃圾桶,生活拉圾每天清运一次;

18、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫一次;电梯厅、楼道每日清扫一次;楼梯扶手每周擦洗一次;公共玻璃每季度清洁一次;路灯、楼道灯每半年清洗1次;

19、区内公共雨、污水管道每年疏通1次;雨、污水井每半年检查1次,并视情况及时清掏;

20、二次供水水箱按规定清洗,水质符合卫生要求;

21、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护;

22、定期清除绿地杂草、杂物;

23、定期预防花草、树木病虫害

(三)房屋管理

24、每周巡查一次小区房屋单元门、楼道通道以及其他公共部位的门窗、玻璃等,定期维护养护;

25、按照住宅装修管理规定和业主公约要求,建立装修管理制度。通知业主装修事项。至少两次巡查装修施工现场,发现违反规定现象,及时劝阻,并通知有关部门;

26各组团、栋、单元门、户有明显标志。

27、小区道路平整,主要通道及停车场交通标志齐全规范;

28、对共用设施设备进行日常管理和维护(依法应由专业部门负责的除外);

(四)设施、设备管理

29、建立共用设施设备档案(设备台帐),设施设备的运行、检修等记录齐全;

30、操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范;设施运行正常;

31、对共用设施设备定期组织巡查、作好巡查记录、属于小修范围的,及时组织修复;

32、载人电梯早6点至晚上12点正常运行;

33、消防设施设备完好,可随时启用,消防通道畅通;

34、路灯、楼道灯完好率不低于80%

35、容易危机人身安全的设施设备有明显警世标志和防范措施;对可能发生的各种突发设备故障有应急方案;

三、便民服务

物业公司提供的无偿服务(共计24项)

类别

编号

项目内容

家政服务

1

代请装修、装饰公司

2

代请家教、介绍保姆

3

代租售房屋、代租汽车

4

气象信息、国内外新闻信息

5

组织各种展销活动

6

无偿配备医药急救箱

7

代订中、西餐

8

代订牛奶

商务活动

9

代购车船、飞机票

10

代订报刊、杂志

11

代办旅游手续

12

电话留言服务

13

代订酒店、客房

礼仪服务

14

代购代送礼品、鲜花

15

代办喜事庆典

文化娱乐

服务

16

提供图书、音像制品交流

17

开设棋、牌活动场所

18

开展各种健康、医疗培训

19

组织健身舞晨练队

20

开展球类、健身培训

21

开展网上游戏攻关竞赛交流会

老年服务

22

建立老年活动组织,开办老年课堂

23

组织老年联谊活动

24

组织健康义诊活动

物业提供的有偿服务(共计62项)

类别

编号

项目内容

价格待定

1

瓷砖改造

2

铺贴普通地砖

3

洗手盆安装

4

坐便器安装

5

安装抽油烟机

6

安装分体式空调

7

安装热水器

8

安装吊灯

9

安装电脑、传真等办公设备

10

家用电器检查、小修

11

换门锁(材料自备)

12

更换、检修开关、插座

13

空调加氟利昂

14

配钥匙、修锁

15

查线、换线

日常维修装饰服务

16

自行车、摩托车小修

17

钟表维修

18

更换灯泡、灯管

19

更换灯角、灯口、镇流器

20

木门窗维修

21

清洗抽油烟机

22

清洗空调过滤网

23

安装音响与家用电器

24

安装灯具、门铃、橱柜(不含材料)

25

修理更换水阀门、各类软管(不含材料)

26

修理洗脸盆、洗菜盆、马桶水箱(不含材料)

27

疏通下水管道

28

修理窗帘、拉窗等(不含材料)

29

修理家具配件

30

内墙修理粉刷

31

配木门窗玻璃

家政服务

32

室内整体保洁

33

木地板打蜡

34

看护病人

35

上门收洗衣服(洗衣费另记)

36

接送小孩上学

37

家庭绿化盆景造型

38

剪裁、宠物喂养指导

39

中、西餐

40

代购、代售二手电脑家私

41

家政培训

42

清洁地毯、沙发

43

小学生中餐

44

学生寒暑假短期学习班

45

提供钟点工(家务、护理、照顾小孩或老人)

46

为老人读报,聊天

礼仪服务

47

特殊安全服务

48

租售鲜花、盆景

49

代接、代送客人

健康服务

50

健康检查

51

建立健康档案

52

家庭病床

53

儿童保健

54

健身培训

商务服务

55

长途电话

56

接发传真

57

打字

58

复印

59

出租商务洽谈室

60

出租会议室

61

租车

62

汽车美容

四、服务承诺标准

序号

指标名称

国家及jz市标准

服务承诺标准

服务质量保证措施

01

房屋完好率

98%

99%

制定维修技术人员专职负责区域巡查,建档记录,确保外观整洁、无破损立面,房屋无改变使用功能,无乱搭建,公用设施及通道无随意占用

02

房屋零修、急修及时率

99%

100%

急修、零修接到维修通知,及时赶到现场。零修现场及时完成;急修不过夜,工作量过大以协商形式解决,并按照《维修回访制度》进行回访记录、质量跟踪

03

维修工程质量合格率

100%

100%

分项监督检查,结合部位,严格把关,按照工序维修到位,杜绝二次返工

04

保洁率

99%

99.5%

由专职保洁员进行保洁,并实行巡查制度,建档记录,由主管监督,确保小区垃圾日产日清,设施完好,区内洁净卫生

05

绿化完好率

95%

99%

制定专职绿化员负责维护,并实行园艺师直接负责的巡查制度,建档记录,确保小区绿地树木无破坏、无黄土、无病虫害现象

06

道路、车场完好率及使用率

95%

99%

制定公用设施管理员进行维护,实行巡查制度,建档记录,由维修主管负责监督。建立健全道路、停车场管理制度,责任落实到人

07

化粪池、雨水井、污水井完好率

95%

99%

由工程维修部清理疏通及维修计划按相应作业规程实施,有检查、记录,达到排放畅通,无堵、无塌陷、井盖完好无损

08

排水管明暗沟完好率

95%

99%

维修工作依计划定期检查,发现问题及时维修,达到排水畅通无积水、无污染、无塌陷、无残缺

09

路灯完好率

95%

98%

维修工每日检查,随坏随修,做到路灯完好无损,夜间正常使用计划维修保养,保持洁净

10

停车场、自行车棚完好率

98%

99%

每日检查,随坏随修,达到车辆行驶停泊有序、车场无损坏、无积水、平坦整洁,设施完好无损

11

公共问题设施以及小品雕塑完好率

95%

99%

每日检查,发现问题及时维修定期按计划实施维修、维护工作,确保使用功能,保持外观造型完好无损

12

小区内治安案件发生率

年1‰以下

年1‰以下

实行24小时保安巡视制度,设立24小时报警中心,充分利用小区智能化设施人防、技防、物防三结合的治安管理,确保小区居民人身财产安全

13

消防、智能化设施完好率

98%

100%

每日巡检与定期保养相结合,确保设施设备完好无损,各项记录齐全

14

火灾发生率

年1‰以下

年1‰以下

加强防火宣传教育和防患措施,配齐消防器具,通过消防检查,发现隐患及时处理,并组织强有力的兼职消防队伍

15

违章发生率

1‰

1‰

建立巡视制度,对区内各类违章通过巡查,发现问题及时处理,对违章现象跟踪管理,建档记录,通过宣传教育活动使区内居民自觉杜绝违章

16

违章处理率

95%

99%

17

住户有效投诉率

2‰

1‰

按政策规定做好各项工作,强化服务意识,了解住户需求,满足住户合理需要,及时为住户排忧解难,投诉处理有记录,有回访

18

住户投诉处理率

95%

100%

按政策规定做好各项工作,强化服务意识,了解住户需求,满足住户合理需要,及时为住户排忧解难,投诉处理有记录,有回访

19

管理人员专业培训合格率

90%

100%

管理人员持证上岗,培训与自学相结合,有培训制度,培训计划、培训考核、培训记录,保证人员较高的专业素质

20

维修服务回访率

95%

99%

建立严格的工作制度、回访制度,做好回访记录、工作记录、上门回访与电话回访结合,业主满意、文明服务

21

居民对物业管理满意率

95%

98%

采取现代科学的管理手段,开展温馨服务、亲情服务,在日常服务过程中及时收集住户需求信息,尽可能满足住户需要,与住户加强沟通,确保住户对物业管理满意程度

22

档案建立与完好率

98%

100%

各种档案资料专人管理、分类存放、检索方便,保证档案资料齐全

23

管理费收缴率

90%

95%

按照规定收取,杜绝擅自提高收费标准和乱收费,合理使用费用,做到取之于民、用之于民

七、管理总体目标与分项目标