研究调研报告范文
时间：2023-03-24 20:01:35
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篇1
XX区XX乡，属于XX市十五计划确定的三大住宅新区之一。本文通过对XX区XX乡石桥村125.59亩的一国有拍卖地块的开发经营环境的市场调查分析，以及周边主要同类竞争物业的比较后，依据XX区XX乡当地的目前市场状况和对未来的预测，对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并结合项目的特点优势，对项目进行了投资分析、财务评价和风险分析，以期探讨该地块进行住宅开发经营的可能性。依据本文的方案，项目总建筑面积11.72万平方米，项目总投资15594.85万元。经测算项目财务净现值3620.11万元，项目财务内部收益率27.1%，因此项目在经济上具有较强的可行性。
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目 录
第一章 前言
一、报告编制目的
二、报告编制依据
三、项目概况
第二章 项目开发经营环境分析
一、2000年国内经济及房地产市场回眸
二、XX市房地产市场分析
三、有利投资经济形势成因分析
第三章 项目周边物业市场调查分析
一、投资地块的地理环境
二、XX地区区域分析
三、项目周边主要物业分析
四、XX乡消费者调查分析
第四章 项目开发经营优势点与机会点分析
一、房地产投资项目开发经营机会形成模式
二、项目开发经营优势点
三、项目开发经营机会点
第五章 项目定位
一、目标市场定位
二、产品定位
第六章 项目规划、建筑设计建议
一、项目总体规划建议
二、住宅建筑设计建议
三、小区配套设施建议
四、环境艺术设计建议
第七章 项目开发经营策略及投资估算
一、项目开发经营策略
二、项目投资估算
三、项目实施进度安排
四、项目投资与筹资计划
第八章 项目开发经营状况分析
一、项目销售计划
二、项目销售收入估算
三、项目经营成本估算
四、项目利润估算
五、项目现金流量、财务净现值及财务内部收益率
第九章 项目开发经营风险分析
一、项目盈亏平衡分析
二、项目敏感性分析
三、项目开发经营主要风险及对策分析
第十章 结论与建议
第十一章 结束语
第十二章 附录及主要参考文献
第一章 前 言
一、报告编制目的
1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。
2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。
3、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。
4、对项目进行投资分析和风险分析。
5、对项目决策及其实施的优化提出建议。
二、报告编制依据
1、XX市规划局规划方案;
2、亿房网
3、国家建设部及XX市颁布的与房地产相关法律与政策;
4、XX市2000房地产年鉴;
5、现场勘察和实地调研所得资料。
6、XX市新洪泰中介公司提供的资料
三、项目概况
该地块位于XX区XX乡石桥村，总面积约125.59亩，属于XX市十五计划确定的三大住宅新区之一XX乡居住组团，对于新型住宅开发有极其重要意义。根据XX市规划局的要求，该地块已经基本平整通水通电，经市人民政府武政土字[2001]2号文批准同意，且可以免收城市基础配套费。并确定该地块的主要用途是住宅用地，容积率不超过1.4，建筑密度22.5%，绿化率不低于40%。主要建筑形式为多层，建筑限高一般在24米以下，，也允许建高层(40米以下)，但比例不得超过20%。
根据调查分析及以上资料，项目产品定位为中等档次的住宅新区。建筑形式采用组合式：多层60%，小高层40%,并初步确定项目主要技术指标如下：
①总用地面积：8.37公顷，合125.59亩。
②容积率：1.4
③总建筑面积：11.72万M2
其中：多层住宅：6.72万M2
小高层住宅及别墅：4.48万M2
公建面积：0.5万M2
④建筑密度：22.5%
⑤绿化率：40%
(以上数据是依据周边物业的指标参考提出的，该方案仅为初步方案，在很多方面还有待于进一步优化)
第二章 项目开发经营环境分析
一、2017年国内经济及房地产市场回眸
投资机会孕育于经营环境之中，作为基础性、先导性的房地产业更是如此。因此，对宏观经济、社会与政策环境的把握是每一个开发决策者所关注的首要问题。
2017年根据经济发展的要求，我国坚持扩大内需的方针，继续实行积极的财政政策和稳健的货币政策，大力推进经济结构调整，加强农业基础，加大国有企业改革和脱困的力度，实施西部大开发战略，采取多种措施扩大出口，这些重大措施的实施，使得我国国民经济保持了较快的发展势头，呈现出积极变化。投资，消费和出口增长加快，社会需求进一步回升，结构调整稳步推进，基础设施建设得到加强，经济体制改革取得新的进展，企业效益和财政收入大幅增加，经济运行质量进一步提高。(《新华文摘》20015)
同时全国房地产开工，竣工面积增势不减，据国家统计局固定资产投资统计局提供资料显示，2000年国房景气指数值达到104.06点，比上年增加2.6点，保持了快速上升的发展趋势，房地产开发呈现以下特点：房地产开发投资与到位资金持续快速增长;商品房销售面积与销售收入增势强劲;商品房平均销售价格稳中趋升;商品房施工总量不断扩大;新开工项目快速增加(如下表)，各级政府消化空置面积的努力初见成效，商品房空置面积出现大幅度回落，房地产市场呈现出产销两旺的局面。随着国家经济形势的好转和相关政策的出台，投向房地产的资金明显增加，投资结构进一步改善，房地产业呈现强劲的增长势头，(《中国统计》China Statistics 20015)，房地产市场也呈现出以下主要特征：
全国房地产开发及销售情况表
2017年实际 比上年同期+%
住宅投资(亿元) 3318.7 25.8
商品房新开工面积(万平方米) 28295 30.6
商品房竣工面积(万平方米) 23027.9 16.4
商品房销售建筑面积(万平方米) 16984.1 26.9
商品房销售额(亿元) 3571.0 30.1
其中：销售给个人(亿元) 2840.3 51.9
占总销售额的比重(%) 79.5 --
1. 开发投资量持续增长，投资结构趋于合理。2000年全国房地产开发完成投资4901.73亿元，与上年同比增长19.5%，占固定资产投资的20.2%。其中：商品住宅开发完成投资3318.74亿元，与上年同比增长25.8%。
2. 消费主题发生变化，销售总量逐年上升。2000年，个人购买商品住宅1.32亿平方米，占商品住宅销售面积的87.51% ，比上年提高7.9个百分点。
3. 销售价格稳中有升，消费信贷不断扩大。2000年商品房每平方米平均售价2105元，较上年上涨5.98%，商品住宅平均售价1951.6元，上涨8.14%，办公写字用房平均售价4437元，下跌7.95%，商业营业用房平均售价3221.18元，上涨3.47%。个人住房贷款逐年翻番。四家商业银行个人住房贷款余额三年累计增长17.4倍。其中建设银行2000年末个人住房贷款余额达1390亿元，占该行全部贷款余额的10.6%，当年新增个人住房贷款占该行当年全部贷款新增额的40%。
4. 二级市场日趋活跃，租赁市场渐成气候。现已形成新建商品房增量市场、二手房交易市场和房屋租赁市场三分天下的局面，带来了房地产市场的繁荣。
5. 需求状况发生变化，市场供求呈现多样。从各城市反映的情况看，随着个人买房的兴起，面积不大，设计合理，功能齐全的中套型住房(90平方米左右)总体好销，环境，绿化，配套，物业管理的好坏越来越为购房者重视，住宅产品的创新加快，品牌意识得到加强，品牌楼盘受到青睐。(《中国房地产信息》20015 Real Estate Information of China 谢家瑾)
以上资料表明，国家宏观经济形势是良好的，房地产市场也在稳步发展，加之相关政策法规的出台，进行住宅投资是适宜的，是和国家形势相一致的。
二、XX市房地产市场分析
1. 2017年房地产市场
2000年XX市的房地产市场形势是总体上处于稳步攀升，逐渐走高的态势。一是全市房地产开发总投资达101.29亿元，较1999年增长11.07%;全市总开工面积1343万平方米，比1999年增长3.68%;总竣工面积为454.11万平方米，比1999年增长2%;其中住宅竣工面积达377.31万平方米，占全市总竣工面积的83.09%，比1999年增长8.6%;全市商品房销售总面积为303.76万平方米，其中住宅为244万平方米，占总面积的80.33%，销售额达60.2亿元;空置商品房从1999年的150万平方米下降为115万平方米。二是在房地产租赁市场上，全市房屋租赁总户数为19481户，比1999年增长11%，租赁总面积为80.15万平方米，比1999年增长17%，年租金总额为3.36亿元，比1999年增长52%。三是在房地产抵押方面，全市房地产抵押总户数为21647户，比1999年增长122.8%，说明个人购房贷款正迅速地增长。以上情况表明：XX市2000年房地产宏观经济指标开始回暖，房地产市场开始步入了成长期，正朝着新的繁荣上升期转变。
(1)个人购买率进一步增加。商品房个人购买率是反映地区房地产市场购买力水平的重要指标，2000年第四季度商品房销售额为8亿元，其中个人购买为6.91亿元，个人购买率为86.43%。从图中可以看出：2000年XX市商品房个人购买率是持续上升，至第四季度已经达到86.43%的水平，个人购买率的不断上升，也从一个侧面表明房地产市场发育良好，房地产消费已经启动并且持续增长，为房地产市场的持续快速发展提供了条件。
(2)房地产投资进一步加大，投资结构更趋合理。2000年第四季度房地产投资总额为35.79亿元，在上季度的基础上进一步增长， 从左图看出：2000年各季度XX市房地产投资增长非常迅速，增幅很大，表明房地产业新的增长周期已经到来，同时也可以看出房地产需求对投资强有力的拉动作用。
价格 指数
一季度 1941.8 1000
二季度 1963 1010.9
三季度 2003.93 1031.9
四季度 2021.66 1041.03
(3)截止2000年11月份，全市完成住宅投资20.87亿元，占房地产总投资的58.33%，2000年XX市住宅累计总投资75.82亿元，占房地产总投资的85.58%。其中住宅类物业价格指数具体见下表：
各季度XX市住宅加权平均价格水平与价格指数变化如下图所示:
通过下图可以看出，第四季度住宅价格继续上涨，但涨幅小于上季度，原因是二季度的住宅价格基数相对较低，导致三季度住宅价格增幅较大，第四季度在三季度住宅价格基数相对较高的基础上难以继续保持较大的增幅，但总的趋势是住宅价格保持攀升。
2.市场特点分析
2.1宏观市场特点：
1.住房分配制度改革的历史性突破，为房地产市场的发展提供了动力。2017年，XX市正式步入住宅的商品时代。自1998年12月31日延续了近50多年的福利分配住房制度退出历史舞台，货币分房制度取而代之，住宅的商品属性逐渐被还原出来。经过1999年的过度转换，从2017年开始，实物分房已完全停止，居民等、靠、要的福利性住房观念已经开始向商品化转变。2000年6月30日以前，凡购买公房一次性付款的，可享受20%的折扣优惠;2000年岁末，购买现住公房一次性付款享受10%优惠也全部结束，从今年元旦开始则实行零折扣。住宅这个人们生活消费中占用资金量最大的商品在2000年完全纳入了市场经济轨道。
2.空置商品房消化能力加强。2000年XX房地产市场的销售情况趋暖，市场容量扩大，除可吸纳上市的商品房外，还消化一部分往年的空置商品房。1999年XX市空置商品房为150万平方米，2000年新增9万平方米，到2000年底还剩115万平方米，因此在2000年共消化了44万平方米。
3. 经济适用房建设取得较好成效。2000年XX市不断推进和完善经济适用住房建设。全年经济适用房施工面积为195万平方米，竣工面积为65万平方米，占全市住宅总竣工面积的17.23%，全年销(预)售115.14万平方米，其中预售38.96万平方米，销售率超过100%，解决了1万余户居民的住房问题，先后开发了百步亭花园，华锦城花园等几个规模大、环境好的重点经济适用房小区。
4. 房地产二、三级市场联动效应初步显现。2000年XX市房地产市场结构趋于合理，存量房交易明显放大，二手房市场活跃程度较高。根据房地产发达地区的经验，二手房市场的活跃会直接刺激住宅一级市场的发展，存量房买卖的增加并不意味着增量房市场的萎缩，而是带动增量房市场的增长。广州、深圳存量房交易大大超过了增量房的交易，而XX市现在存量房的交易确小于增量房的交易，因此利用二手房交易拉动住宅一级市场的操作空间很大。2000年XX市增量房市场交易30010起，交易的建筑面积达244万平方米，而存量房市场交易达到27130起，建筑面积为478.62万平方米。存量房交易的兴起和已售公房的上市交易，大大推动了XX房地产市场的梯级消费需求。
住房一级市场(增量房) 住房二级市场(存量房) 住宅总量
起数 30010起 27130起 57140起
建筑面积 244平方米 478.62万平方米 722.62万平方米
5. 金融系统成为房地产业的坚实后盾。银行方面：已经把个人住房贷款作为房地产贷款业务的主体，部分银行将个人贷款的上限提至8成30年的期限。2000年全市各银行发放个人住房贷款共计29.17亿元，比投资到建设环节的贷款总额11.79亿元多出一倍多。公积金方面：公积金贷款购房面积占全年总销(预)售面积的1/4强。2000年新增归集住房公积金5.38亿元，比1999年增长33.94%。共批准发放个人住房贷款9019户，共计5.41亿元，同比增长97.8%;支持个人购房建筑面积达91.76万平方米，房屋总价值达12.56亿元。(上图)
6.住房抵押对房地产市场起到举足轻重的作用。2000年房地产抵押总户数为21647起，比1999年增长122.8%，说明抵押的户数增多，个人购房选择银行贷款按揭的增多，公积金小额度贷款的增多。同时银行加快了放款速度和放款条件，为市场资金融通起到非常重要的作用。1999年底成立了XX市住房担保公司，2000年全年办理担保业务300起，发放贷款4000万元，其中50%为购买新建商品房的贷款，50%为住房抵押融资。
7. 房地产中介服务为房地产二、三级市场的启动发挥了积极作用。2017年XX市围绕加快启动住房二级市场开展的各项住房消费服务十分活跃，住房消费的中介服务领域有了很大拓展，为房地产市场的繁荣起到了重要推动作用。截止2017年，共有218家中介企业遍布全市，形成了中介服务的有形网络。与此同时2017年8月底举办了百家房地产中介机构承诺提供放心中介联合宣言活动，年底又开展了打击非法中介的整治工作，不仅规范了XX市中介市场的服务行为，而且带动了整个行业的规范和自律，为活跃XX市二、三级市场起到了十分重要的作用。
8、 房交会为活跃房地产市场提供了重要的舞台。2017年XX市各区联动举办房交会，进一步了活跃住房市场。6月和11月举办了两次全市规模的大型房交会，同时各城区不失时机地举办了区级房交会，既促进了增量房市场的发展，而且也活跃了存量房的交易。据统计，2017年全市的房交会，共销售商品房5662套，成交面积86.31万平方米，成交金额13亿元;二手房成交1681起，成交面积15万平方米，成交金额1.3亿元;办理权证1876起;办理抵押、按揭245起。
2. 2微观市场特点
1.从地理位置来看，城市周边地区由于前几年政府的基础配套设施完善，环境、道路情况都得到了较大的改善，使周边地区的投资和销售量均高于中心地区。从销售情况看最旺的是徐东和洪山光谷，2000年在徐东路上纵横不下10个楼盘发售，十分旺销，形成了扎堆效应。徐东作为武昌的新区，在桥梁经济的影响下已成为武昌最具生气的区域，成为武昌居民购房的首选。同样光谷也是2000年的亮点，不仅汇集了大量楼盘，人文环境一流，而且2000年华工科技的成功上市，光谷地区经济捷报频传，其购买力的强劲推动都是光谷房地产迅速发展的原因。随着我市大力发展光谷的战略决策的落实，这一带的房价还在不断地攀升。
2.从楼盘结构和户型来看，砖混结构的楼盘已逐步退出历史的舞台，目前市场上的结构主要是框架结构。户型设计方面，随着市民生活质量的提高，三室两厅两卫的户型逐步取代了两室两厅户型的市场主力地位，受市场的青睐。而面积大都在90-120平方米之间。
3.从楼盘的层高看，小高层楼盘的销售开始启动，改变了多层楼盘占主导地位的格局。这主要是由于小高层的楼盘带电梯，避免了多层要上楼的麻烦，同时跟高层建筑比较又有通风采光好，户型结构好，有效使用面积多等优势，因此成为2000年销售的一个新变化。
4.从楼层的销售情况看，顶层销售情况好于往年，主要是技术方面的突破带来的结果，不少楼盘的顶楼销售都采取了送阁楼的促销手段，因此顶楼在空间利用上更合理了，价格也略低一些，对客户有一定的吸引力，销售也比较顺利。例如：统建千禧园，从2000年11月开始销售，顶楼已经全部销售完毕。
5.从价格上看，2000元/平方米左右的商品房是最能被市场接受，也是市民购买商品房时认为最为合理的价位，而经济适用房100%的被市场接受，现在我市经济适用房的平均价位在1300-1400元/平方米之间。
6.从楼盘设计上看，2017年开盘销售的楼盘设计风格各异，以满足市场日益张扬的个性化需求，2000年整个市场中有欧式风格，古典风格、中西合璧的风格等多种特点，可谓百花齐放。不仅体现了我市发展商市场意识的进步，而且也说明了建筑设计单位水平的提高。
7.从楼盘环境来看，由于消费者的需求层次提高，有追求环境优美的需求，2017年我市发展商都十分注重楼盘硬环境的美化和完善。发展商在增加小区的绿化面积，在小区内营造环境艺术等方面都做了较大的投入。例如常青花园四号小区，小区内绿化点、线、面结合，人均公共绿地3.19平方米，绿地率40%，通过实物造园造景，利用色彩及空间处理，形成多层次文化品位。带动了四号小区的销售，2000年已销售了18万平方米，占总销售的50%以上。
8.从楼盘配套设施来看， 2000年不少发展商的楼盘都配有远程抄表、三网合一、红外监控、便民店、会所、健身房等设施，注重以业主的需求为中心，提供全方位的配套服务。例如百步亭花园，不仅远程抄表、三网合一、红外监控、便民店、会所、健身房等基本配套一一健全，引进了XX名校育才小学附属一分校，把教育嫁接到小区内部，利用育才雄厚的师资力量，帮助业主解决了子女的就学和受教育问题。
9.从楼盘的卖点来看，2017年房地产销售突出的是智能化概念。其实这个概念进入XX的时间不算短，但一直都未广泛推广。2017年随着丽岛花园、常青花园四号小区、学府佳园打出智能牌，逐渐将这一概念置根于市场中。2017年11月24日举办的智能化楼宇博览会也使智能化概念形成了一种趋势。智能化将成为每个楼盘不可缺少的功能。
10.从楼盘销售宣传上看，市场虽处于买方市场，但消费者还未到达理性化的地步，卖方的有效引导对买方的购买决策会起到很重要的作用。例如蓝湾俊园项目，运用了多种宣传手段，在江城刮起了一阵蓝湾旋风，使得一大批有购房意向的消费者最终都成为了蓝湾的业主。
11、 从品牌上看，城开、统建、富强、康居、百步亭等企业的楼盘以购买安心、质量放心、居住舒心的特点，成为市民购房的首选。
2017年XX房地产市场总体情况是很好的，但是也有一些缺憾。例如在某些区域中存在着住宅商品性价比不合理等一些问题，部分发展商在开发楼盘过程中还存在着较多片面追求高利润的短期行为，如选材不精、建筑质量不合格，乱收物业管理费等。
3.3分类物业特点
据《武房指数》统计，2017年四个季度，XX市房地产价格持续增长，住宅、写字楼价格指数情况如下：
从以上数据可以看出，2000年住宅增长较快，写字楼的增长较为平缓。总的来说，我市商品住宅的开发、销售都取得了较大的发展，销售价格、销售量一年中均有较大增长，写字楼市场也逐渐走出低迷的阴影，步伐虽慢但形势喜人。通过上图进行简单的回归分析可知，在2001年的一季度，住宅、写字楼及综合物业指数的趋势仍将上升。
住宅
住宅类物业一直都是房地产市场的中坚，无论投资开发还是销售，一直都是市场的热点，我市住宅房屋销售面积已占总销售面积的94.5%, 个人购买住宅类房屋的销售占总销售面积的94.7%。2017年四个季度我市住宅价格分别为1945.49元/平方米、1963元/平方米、2003.93元/平方米、2021.66元/平方米，呈现出逐步攀升的态势，(见右图)全年平均价格为1983.52元/平方米。
1.普通商品房销售情况稳中有升，少数项目售价略有下调，但仍然是市场内聚集人气的热点;
2.经济适用房，走势良好，产销两旺，是市场的抢手品种，价格比1999年上涨3.1%;我市经济适用房均价在1300元-1400元/平方米之间;
3.别墅、高档公寓市场有回暖趋势，在都市花园、丽岛花园的带动下都有反弹的迹象，价格较1999年上涨5.6%，成为新的市场亮点。
写字楼
由于宏观经济环境的转好2000年我市写字楼价格较往年都有提高。2000年四个季度写字楼价格分别为4003.95、4048、4058.33、4070.77元/平方米，平均售价为4032元/平方米，租价为25元/平方米，较1999年上涨6%。2000年写字楼市场的特点是写字楼的地域分布对其价格的影响程度加大。2000年由于写字楼的密集区域转向了建设大道金融一条街，因此2000年写字楼最高均价地区是金融一条街。写字楼地段-价格分布图如下：
1.建设大道上自青年路，下至香港路一带是XX市高档写字楼最密集的地方。汇集了招银大厦、建银大厦、新世界国贸大厦、信合大厦、瑞通广场等众多的高档写字楼。该地段真正是我市寸土寸金的黄金地段，平均售价在7580元/平方米 ，平均月租价为60元/平方米，平均入住率为60%左右。
2.解放大道至武胜路这一地段也是我市中高挡写字楼较密集的地段，XX广场、泰合广场、中原大厦、化工大厦、良友大厦。平均售价为5036元/平方米，平均月租金为33.8元/平方米，入住率为55%，退居次席。
3.胜利街至江汉路一带、沿江大道。聚集了武信大厦、金涛大厦、长航大厦、金冠大厦等写字楼，平均售价为4160元/平方米，平均月租价为32..8元/平方米，入住率为50%左右。
4.中南路至武珞路沿线。中商广场、发展大厦、中南大厦、江天大厦、汇通大厦、亚贸广场，该地段平均售价为4091元/平方米，平均月租价为35.9元/平方米，入住率达70%。
5.宝丰路、汉阳地区。平均售价为3810元/平方米，平均月租价为30元/平方米，平均入住率为80%左右。
加入WTO后随着外商外资企业的进入，会消化一部分的空置写字楼，因此我市的写字楼市场会有一定的改观，但写字楼市场的整体走强还要靠我市宏观国民经济的拉动。
商业服务用房
2000年已经遏制了下滑趋势，开始反弹走强。主要得益于2000年市政府所进行的一系列改造建设工程如：江汉路改造为步行街，洪山广场、鲁巷广场、首义广场的设立等等，这些都为百货销售服务业带来了巨大的商机，也为商业服务用房的发展提供了机会。我市2000年新开大型商场2家庄胜崇光和鲁巷购物广场，百年老店中心百货重新市场定位，重新改变形象，武商三家店连为一体形成商业城，这些都刺激了商家对商业服务用房的需求，促使商业服务用房价格回涨。2000年汉正街也提出了二次创业，大夹街商城500个商铺全部发售完毕。但由于还有部分地区的商业用房没有配套支持，没有形成规模，空置现象还是比较严重，经济效益不好，价格很低，比如徐东路上的商铺。
从以上资料可以看出，XX市房地产市场环境是良好的，各类物业正朝着有利的方向发展，尤其是住宅投资，将得到进一步发展。
3.2001年及未来XX市房地产市场展望
2000年湖北省房地产价格从低迷状态中走出，呈现出逐季上扬的态势。因此2001年也是XX市房地产发展的重要一年。
1.2001年XX市的十大工程计划之一就是房地产开发方面的投资达到100亿，住宅竣工面积达500万平方米，这预示着将掀起一轮新的房地产经济热潮。2001年开发主要集中在XX、常青、南湖、四新及长丰地区，人流分布将向城市外围分散，武昌、汉口、汉阳人口居住和用地将相对平衡。
2.2001年，XX市房改的总体目标是全面推行住房分配货币化，提高住房社会化、商品化程度，建立适应社会主义市场经济的城镇住房新制度，落实住房补贴分配，释放购买力。
3.继续加强经济适用住房的建设，并在2001年XX市将建立起经济适用房的审核机制。经济适用房的总量在与商品房协调发展的基础上实现三个控制：一是销售对象的审核控制;二是完善价格审核控制，三是面积标准的控制。
4.2001年，XX市市级和各区级房地产有形市场即将全面建成并实现互相连通。将提供规范交易场所，提供大量市场信息，提供快速的交易服务，对促进市场流通将有重要的推动作用。
5.建立高效的房地产行政管理体系，积极推进房地产交易与权属管理一体化，落实《简化房地产交易与房屋权属登记程序的指导意见》，切实解决目前房地产交易与权属登记中审批环节多、提供要件繁杂、办件时间过长等问题。推行一个窗口收件，一个窗口发证，简化程序，降低收费，为促进房地产交易起积极的推动作用。
6.规范物业管理，明确物业管理收费的定价原则、定价方式和价格构成，规范物业管理收费并加强监管。同时修订和完善原有的政策法规，对物业管理发展和市场行为进行有效规范，力争形成一个系统完整的物业管理政策法规体系。
7.积极推进XX市国民经济和社会信息化进程，启动房地产信息化、网络化的建设，扶持一批像亿房网一样的高科技企业，建立、完善和规范房地产信息咨询服务体系，大力发展房地产业的电子商务。
另据专家预测，2001年房地产价格的大趋势是上升，但上升幅度不强，呈软升状态。
支持软升的主要有以下因素，首先是多项房地产扶持政策联动将拉动房价上扬，2001年这些能影响房市的政策主要有：住房分配体制改革，住房供应体制的重大调整，二手房交易市场的进一步开放，住房金融培育和加快发展，加强住宅产业化，提高住宅建设整体质量等，这些政策极有可能将住房的巨大潜在需求转化为有效需求。
另外银行的多次降息也有利于居民增加对住房的投资，住宅消费的可能性和市场将会扩大，加上有关金融政策措施的实施，也会对房地产起推动作用，如2000年国家加大住房公积金的归集力度，重点发展住宅组合贷款业务，延长按揭期限，完善住房贷款保障等，都对促进市场消化，提高市场价格起到积极作用。(《长江日报》20009)
(三)有利投资经济形势成因分析
(一) 国家宏观经济的影响
截止11月份，我国经济保持8.2%的高速增长。是亚洲金融危机以来表现最好的一年。主要表现如下： 11月份，全国完成工业增加值2171亿元，比上年同月增长10.6%，继续保持比较快的增长势头。1-11月累计完成工业增加值21327亿元，比上年同期增长11.5%。国有和股份制企业生产增长速度超过集体、外商及港澳台投资企业生产增长，表明我国经济已经走上健康发展轨道。 工业产品销售率稳定提高。11月份工业产品销售率为97.42%,比上年同月提高0.12个百分点，与上月产销率基本持平。1-11月累计，工业产品销售率为97.27%,比上年同期提高0.66个百分点。前11个月累计出货值比上年同期增长26.1%，仍保持了快速增长的势头。 11月份全国居民消费价格总水平比上月上涨0.7%，比去年同月上涨1.3%，1-11月累计平均，全国居民消费价格总水平比去年同期上涨0.2%。其中居住商品和服务项目价格分别比上月上涨1.0%和0.3%。
(二) XX市经济发展势头良好
今年以来，XX市GDP 一直保持10%以上的增长率，因GDP增长带来的财政收入增长额约为13亿元左右。10月份，全市国有工业及年销售收入500万元以上的非国有工业企业完成工业增加值24.85亿元，按可比价格计算，比上年同期增长16.35%。各种经济类型工业竞相增长，外商及港澳台经济增幅最高。国有经济、集体经济、股份制经济、外商及港澳台经济分别完成工业增加值12.62亿元、1.48亿元、5.66亿元和4.59亿元，比上年同期增长10.6%、11.0%、16.9%和30.3%; 1-10月份，全市完成固定资产投资193.43亿元， 比上年同期增长6.7%。其中基本建设完成投资71.28亿元，增长3.6%;更新改造完成46.91亿元，增长2.9%;房地产完成70.26亿元，增长4.9%。消费品市场繁荣兴旺，外贸出口大幅增长。对外贸易10月份实现外贸出口3451万美元，比上年同期增长31.3%，保持较高的增长幅度。截止11月底，全市国有工业企业总产值同比增长14.4%，产品销售收入增长22.8，实现利税增长70.9%，实现利润总额由去年同期的负2亿元到今年盈利6.7亿元，亏损企业的亏损额由去年同期的7.9亿减少到5.4亿元。
(三)全国整体房地产市场发育发展情况良好 11月，空置面积分类指数值为98.18点，明显低于去年同期104.82点的水平。 今年前11个月，商品房空置面积的增长速度为11.8%，当月净增空置面积169万平方米。 在销售持续升温的推动下，商品房销售价格稳中趋升。截至11月，全国商品房平均销售价格为每平方米2091元，同比增长2.2%，是下半年以来的最高增幅。其中，商品住宅销售价格为每平方米1962元，比前10个月增加47元。 今年，房地产开发投资明显快于同期基本建设和更新改造投资增长速度。今年前11个月，全国完成房地产开发投资3744.3亿元，同比增长24.11%，增幅比去年同期提高3.7个百分点，房地产开发投资占固定资产投资比重达20.6%。 受房地产开发与销售快速增长的影响，土地开发面积明显高于去年同期。前11个月，全国累计土地开发面积5337万平方米，同比增长36.9%。
(三) 积金归集、商业银行住房贷款的有力支持
据统计，今年全市公积金归集额为5亿元，超过政府4.5亿的目标，公积金使用4.86亿元，截止今年，公积金历年累计归集额为22亿元。另外，商业银行住房贷款的程序简化、贷款额度的加大及贷款年限的延长都为启动房地产市场个人消费创造了条件。
在充分的资料基础上，综合上述房地产投资环境分析和经济形式成因分析，可得出结论：国家宏观经济形式是可喜的，与房地产有关的政策和法规有利于房地产市场的进一步发展和活跃，因此可以说XX花园项目在投资机会选择决策、地段选择决策这两个方面是有充分科学根据的。
第三章 项目周边物业市场调查分析
项目调查是可行性研究工作的基础，是在地域选择后进行的多项生活指标的调查。本次调查分析主要是针对拟投资地块的地理环境，XX地区区域房地产市场，地区既有的生活消费条件，XX地区住宅消费者等几个方面的调查，为项目的可行性分析和研究提供充实的研讨依据。
该项目位于XX区XX乡，现在先对XX区房地产市场作简要的概述。下图表是XX区2000年的房地产价格和指数：
XX区价格 XX区指数
一季度 2218.78 1000
二季度 2227.38 1003.876
三季度 2223.24 1002.86
四季度 2226.24 1003.2
2000年第四季度XX区的价格指数走势由上季度的下跌转变为小幅上扬，但指数仍没有达到二季度高度，因为XX区的房地产价格水平在XX市是属于较高的，而今年房地产开发大多集中在江南地区，使得该区的住宅价格徘徊不前，XX区由于自然条件的限制使得住宅开发投资大部分都分布在中北部地区，建设大道南北，台北路、香港路一带，是房地产开发投资较集中的地带，主要原因是该地区的建筑密度较小，交通便利，距离中央商业区较近，这一代拥有台北花园、台南花园、德富花园、澎湖高级公寓、台北花苑，碧波公寓、国信城园林小区等众多的住宅小区。位于高雄路的国信城园林小区，1998年5月开盘，目前已属尾房，但第四季度以2350元/平方米的现房价格出售了4500平方米，销售业绩较好。
XX、竹叶山一带也是该区房地产投资的热点地区之一，这一地带是相对较偏的地段，根据城市空心化的理论，离市中心区有一定的距离，自然环境较好，并且有开发大片住宅小区的条件，是未来最适合居住的地区之一。这一带已经有佳海华苑别墅、竹叶山花园、XX生态花园等住宅小区。这一地区在未来升值的可能性较大。位于该地区的东方恒星园，本季度期房销售价格为1886元/平方米，低于XX区的均价，本季度销售了1.65万方。
一、 投资地块的地理环境
土地是不可再生资源，一个项目的土地价值是有多种因素综合作用的结果。土地所处的地理位置，周边的自然环境，人文环境，市政配套及临近楼盘的品质等，决定了此地块大部分的市场家者，因此，我们首先从地块环境入手调查分析。
1.土地性质及地理位置综述
地块面积：净用地面积8.37公顷，近似平行四边形，周边主要有水塘，菜地和村镇建设用地构成，较平整。
该地块位于XX区XX乡石桥村，远为农田，整个地块较平整，无丘陵，小山包，且地块的延伸四周也大致是一望平原，地块周围有叫多的村庄，主要有石桥村，塔子湖村(由渔家墩，福园村，芦家墩三个自然村构成)，新春村(有2000人左右);还有成片的采地和零星的湖面分布在地块周围。
2.地块自然景观及环境质量
2.1自然环境
该地块总体来看属于平原地区，空气较好，无大型污染，植被水系丰富。
以下为地块四个方向的环境情况：
1.南向
远望是一条长条沿路而建的现代化建筑，能隐约感受到大都市生活，京广铁路从旁边横贯而过，由远及近是大片开阔地带，无障碍物，临近的XX大道平行延展，该方向上因有一高压输电线路沿XX大道方向铺设，使得该方向上无论近看或远望的视线都扰，另外区域环境因建设公路略有空气和噪音污染。
2.北向
北面遥望张公堤，成片的草地，带状的防护林区沿堤分布，大片的湖泊，莲池密布，自然村落散布其间，湖水清澈，空气清新，宁静而美丽，但近处有零星的小村落削弱了景色。
3.东向
远方较开阔，中部为建设中的东方恒星园，近处的竹叶山路边为商铺，工棚映入眼帘，黄孝河平行流过，隐约有河水淤积下来的异味。
4.西向
西对姑嫂树路，进处无高层建筑，视野开阔，远眺现代都市居民区，隐约可见正在施工的新华家园，自然村落和耕田水塘由远及近步入视野，也是因大道的施工沿路有灰尘。
2.2项目周边情况
我们选择以本地块为中心，南至五干道(发展大道)，北至张公堤附近，东西以姑嫂树路和岱黄公路两侧为界，集中调查。
1. 地形地貌状况(详见附图地形地貌图)
2. 物业形态划分图(详见附图物业形态划分图)
3. 局部放大图(详见附图局部放大图)
附图说明
1.岱黄公路一带区域调查
自然环境：该带为平原地段，靠近黄孝河，两旁不远处有若干小湖，附近的村落有石桥村，塔字湖村，新春村，都属于XX乡。XX乡乡政府靠近竹叶山路，距石桥村不到500米。附近设有成片的自然林或人工林，惟有路两旁不多的树林，大车过后，尘土飞扬，该地段绿化较差，但也没有什么大型的污染源。
社会环境：道路路面状况较差，经常有载货的大卡车经过，到市内的交通不便利，沿线只有716一路公交。地段入口处有大东门客运站，有许多通向周围县市的长途客车。水电气的基础建设均以到位，电话线已铺设，但没有网络线和有线电视线(新建小区除外)。路边附近有2-3个门诊部，有中国信合，农行等金融机构的分点。石桥村对面有华中高级中学，但距石桥村较远。没有大型的娱乐场所，只有几家小型的台球厅。
人文环境：沿路两旁的居民来自不同的地方，主要是石桥村，塔字湖村等附近的村落。另外还有武昌，汉口，汉阳的居民到此打工。同时有黄陂等附近区县的居民。他们大多是出外打工来到这里，租用当地居民的住房，沿路地带和石桥村大概有2-3千人。居民的房屋大体为2-3层，比较简陋。
经济环境：有一大型钢材市场，路两旁一直到石桥村居民的收入水平不等，属石桥村的居民每年固定有1000-1500元的收入，来源于村办企业，承包队，出租房。另外村民可选择在路两旁租商铺，发展第三产业，或在一些私人办的公司打工，如XX新基业混凝土有限公司等，他们的收入较高，每月有1000元左右的收入，另外有些较大的公司都有集体宿舍，员工来在各处，有的住在二七路。
此处本地块东北方向的村落属于石桥村六队，该队共有60户，约250人，村民主要以种田，打工，出租房为生。对村大队而言，收入主要以卖地为主(该村的集体地约400亩)，收入该居民发放补助，基本上每户居民为4000-5000元/年。该村交通不发达，小学，中学都比较远。居民主要以石桥村人为主，有一些来自黄陂等地区的打工者。工厂很少，只有几个村民自办的个体小企业。雇员多为本村居民，村民自建房多为二层楼房，建筑面积约400平方米左右，很多房子由外来者租住，该村的水电，通讯等都不完善，绿化状况较差，周围有很多废墟空地，基础设施和公共设施都不完善。
2.塔字湖村至张公堤路段调查
自然环境：沿线区域自然风景较好，多湖泊村庄钓鱼台，无污染，空气清新，景色怡人。沿张公堤路段以绿地，防护林区和湖面次第构成，地势平坦;塔子湖路段属平原地区，沿路自西向东依次分布新春村，塔字湖村(由渔家墩，福园村，芦家墩三个自然村构成)。周边以菜地，耕地为主，零星分布水面，石桥村路段基本同上。
社会环境：该区域位于XX区边缘。纵有张公堤，横有竹叶山路，内为塔子湖路段，交通便利，有726，69路公交车。给排水设施齐备，供电设施相对不足，但具备发展条件，有待进一步建设，通讯便捷，暖气设施有待进一步开发建设，有液化汽供应站。
经济环境：该区域人口经济实力不强，居民收入水平普遍不高，工矿企业大都以民营，私人企业为主，现达到大都处于半停产状态，但私营企业仍具相当活力。商业，金融业，服务业仍处于落后的萌芽状态，有银行，合作社零星分布其间。当地居民收入差距较大，新春村，塔字湖村平均月收入在1500元左右，主要以房屋出租，村办工厂承包，打工，养殖为主。
3.姑嫂树路段调查
篇2
科学发展观是我党在新形势下提出的“坚持以人为本，树立全面、协调、可持续的发展观，促进经济社会和人的全面发展”的重大战略举措；也是按照“统筹城乡发展、统筹区域发展、统筹经济社会发展、统筹人与自然和谐发展、统筹国内发展和对外开放”的要求推进各项事业的改革和发展的思想方法论。根据这一总体指导思想来处理发展与环境的关系，就是要按照遵从以人为本、全面发展、协调发展和可持续发展的战略发展思路。
环境影响评价制度指在某地区进行可能影响环境的工程建设，在规划或其他活动之前，对其活动可能造成的周围地区环境影响进行调查、预测和评价，并提出防治环境污染和破坏的对策，以及制定相应方案。
环境影响评价在进行建设活动之前，对建设项目的选址、设计和建成投产使用后可能对周围环境产生的不良影响进行调查、预测和评定，提出防治措施，并按照法定程序进行报批的法律制度。环境影响评价制度，是实现经济建设、城乡建设和环境建设同步发展的主要法律手段。建设项目不但要进行经济评价，而且要进行环境影响评价，科学地分析开发建设活动可能产生的环境问题，并提出防治措施。通过环境影响评价，可以为建设项目合理选址提供依据，防止由于布局不合理给环境带来难以消除的损害；通过环境影响评价，可以调查清楚周围环境的现状，预测建设项目对环境影响的范围、程度和趋势，提出有针对性的环境保护措施；环境影响评价还可以为建设项目的环境管理提供科学依据。
环境影响评价的目的就是要保证我们的经济发展是可持续的，发展是科学的，对人类生存环境不产生大的负责影响。作为环境影响评价机构和环评人员，在环境影响评价工作工程中必须按照科学发展观的要求去，科学、客观、公正地对建设项目进行环境影响评价，切实把好环境保护的第一道关口，防止环境影响评价工作的失误。
一、环境影响评价是科学发展观的体现
从科学发展观与环保的历史渊源看，几十年前的世界环保主义思潮产生了国际三大可持续发展理念，而国际可持续发展理念正是中国科学发展观的依据之一。
环境影响评价制度从最初的项目环评到区域环评，再到现阶段的规划环评和战略环评，充分体现了我国经济发展模式和环保意识的转变过程，从局部到区域，从近期到战略，从科学到更科学，环境影响评价制度已成功我国项目审批的一项目重要的和基本的依据。
中国的环境问题从一定程度来讲更是一个大结构和大布局问题。单个项目的工艺技术都比过去更先进、更环保，但挤在一起是否合理？生态环境是否承载得了？这是规划环评要回答的问题，而我们现在的单个项目环评没有这个能力。为了从国家发展战略上推行科学发展观，我们正在积极争取规划环评的法规。
科学发展观和环保的社会关系社会公平正义是落实科学发展观，构建社会主义和谐社会的重要保证。环境公平和社会公平密切相关，环境的不公平必然加重社会的不公平。马克思说：“物与物关系的背后从来就是人与人的关系。”用中国哲学来说，人与自然的和谐直接影响到人与人，人与社会的和谐。因此，环保事业是构建社会主义和谐社会的基础，是我国经济可持续发展的保障。
二、公众参与是环境科学决策的重要依据
我国环保领域第一部有关公众参与的规范性文件《环境影响评价公众参与暂行办法》(以下简称暂行办法)，不仅从多个方面明确了公众参与环评的权利，而且规定了参与环评的具体范围、程序、方式和期限，这一制度的建立不仅充分体现了决策的民主性，更重要的是充分体现的决策的科学性，有利于保障公众的环境知情权和决策的正确性。
公众参与是建设项目在立项阶段或前期准备中的一项重要工作，我国目前已将之纳入建设项目环境影响评价中。公众参与程序可使环境影响评价制定的环保措施更具合理性、实用性和可操作性；公众参与过程也体现了环境影响评价工作和有关部门对公众利益和权利（如居住权）的尊重，有利于提高人民群众的环境意识。然而，尽管我国对响评价工作中公众参与一直在进行研究并不断实践，但对于具体操作却没有详细规定，使得公众参与在实践中存在一定的局限性。因此，如何有效实施公众参与，即提高环境影响评价中公众参与的有效性显得十分必要。
“公众参与”从社会学角度讲，是指社会群众、社会组织、单位或个人作为主体，在其权利义务范围内有目的的社会行动。环评中的公众参与是项目方或者环评工作组同公众之间的一种双向交流，其目的是使项目能够被公众充分认可并在项目实施过程中不对公众利益构成危害或威胁，以取得经济效益、社会效益、环境效益的协调统一。这里的公众系指一个或更多的自然人或法人。因此，境影响评价工作中，应充分考虑到：l、大多位于项目范围或位于项目的影响范围内直接受影响的人群，即预期要获得收益的人、承担风险的团体、利益相关团体；2、受影响团体的公共代表：国家和省政府的代表、地方官员、传统的当局人员、地方机构、私有行业代表；3、其他感兴趣的团体：环评中公众参与包括听取项目所在地区人民代表、政协委员、群众团体、学术团体或居委会代表。征询受影响他们的意见，采纳他们的合理建议，重视公众参与的质量，提高公众参与的有效性。
篇3
一、小湾库区生态渔业养殖项目的基本情况
小湾电站建设完毕，正常蓄水水位高程1240米，水库面积189.1平方公里，总库容149.14亿立方米，云南最大的百里长湖将呈现在世人面前，小湾库区良好的水质和生态系统，是发展水产养殖业的宝贵资源。对此，云南思广正大投资有限公司决定立足库区水资源优势，实施小湾库区生态渔业养殖项目。2008年10月至12月，由省农业厅渔业处牵头，云南思广正大投资有限公司与临沧、保山、大理签订了合作开发协议。2009年1月，云南思广正大投资有限公司在××县注册了子公司——云南小湾生态渔业有限公司，经营管理小湾库区生态渔业养殖项目。云南小湾生态渔业有限公司注册资金1000万元，购买龙湖宾馆作为公司的办公场地，下设综合部、财务部、营销部、守护部和技术部，拥有公司员工56人，制定了部门的工作职责和工作制度，有条不紊地开展工作。2009年初公司兼并澜沧江、黑惠江的合法渔船和渔民，建立了守护中队、守护站，配置防护设施，开始对库区水域开展守护工作。受省农业厅的委托，从2009年1月31日（正月初六）开始，公司组织增殖放流工作，到目前，共向库区投放优质鱼苗800吨。
该项目以生态养殖（大面积）与网箱养殖相结合，通过不断提升水产品质量，创品牌，建网络营销市场，实现农民增收，企业增效、带动库区周边农民脱贫致富为奋斗目标。力争年产值超亿元，使云南小湾生态渔业有限公司发展成为省级农业龙头企业，增强云南水产品在国内国际市场的整体竞争力。根据资源状况和项目奋斗目标，项目的建设内容为：建设28万亩规模化生态养殖基地，建设200亩生态网箱养殖试验示范基地;推进大面积网箱养殖;建设鱼饲料厂、鱼粉厂和鱼片加工厂。项目概算总投资5亿元，鱼片加工厂年生产能力20000～80000吨。
项目周期计划为10年，前期3年（2008年10月至2011年10月），中期5年（2011年10月至2016年10月），后期二年（2016年10月至2018年10月）。2009年5月至10月，做好项目的立项、报批，做好市场调查和市场分析，为生态养殖和网箱养殖提供科学依据;2009年10月至12月开始试验生态网箱养殖;2010年1月至3月推广网箱养殖；2010年4月至8月，做好鱼饲料厂、鱼粉厂和鱼片加工厂的项目论证、选址、图纸设计、工程招投标;2011年9月至12月完成建设工程;2011年10月在国内市场建设小湾生态渔业专卖店，进行网络销售。
二、总体估价
（一）项目关联度大、拉动力强，社会效益好
项目涉及大理、保山、临沧3州市，南涧、巍山、××、昌宁等8县市，含盖农业（养殖）、工业（鱼产品加工、饲料加工）和商业服务三个领域，与澜沧江流域的生态环境和旅游业发展息息相关，是农工商一体化、产供销一条龙、关联度大、拉动力强的农业产业化项目。
实施好该项目，可提高库区水资源的利用率，实现规模化、集约化养殖和加工可节约资源投入，有利于组织统一管理和技术提高。项目的实施能够解决大批库区失地农民和其他富余劳力就业，缓解社会矛盾，增加农民收入，扩大税源。
（二）建立了现代企业制度，实行科学管理模式
该项目以云南思广正大投资有限公司为投资主体，由云南思广正大投资有限公司的子公司——云南小湾生态渔业有限公司负责项目实施，实行董事会领导下的总经理负责制，建立了产权清晰、责权明确、管理科学的现代企业制度。小湾渔业公司按照现代企业管理模式，设立了综合部、财务部、营销部、守护部和技术部，制定了部门工作职责和工作制度，计划走规模化经营、科学管理、商品化生产、网络化销售的道路，为项目顺利实施提供了制度和管理方面的保障。
（三）前期工作动作迅速，工作扎实
从2008年10月至今，半年的时间，项目单位就完成了与三州市签订合作开发协议，组建了云南小湾生态渔业有限公司，购置了办公场地、兼并澜沧江、黑惠江合法渔船和渔民、购买巡逻艇、捕鱼船建立了守护中队、守护站，向库区投放800吨优质鱼苗等前期工作，并开始建设项目的立项和报批工作。可谓动作迅速，工作扎实。
三、需要解决的问题
（一）请县政府建立项目协调开发领导组，有效开展项目建设。
（二）请县政府进一步完善渔业行政执法机构，切实加强渔政执法管理，打击黑恶势力，确保库区安全稳定。
（三）将项目纳入临沧市的重点招商项目，享受相应的招商引资优惠政策。
（四）请支持项目立项工作，积极争取国家农业项目补助和库区周边农民的扶持资金。
（五）请县政府协调库区乡（镇）、村委会大力发动库区农民参与网箱养殖培训和生产。
四、意见、建议
（一）统一思想，提高认识
小湾库区生态渔业养殖项目，是关联度大，涉及面广，带动作用强的建设项目，由于拥有28万亩库区水资源优势，引进广东等沿海地区的养殖技术，运用现代企业的管理模式，项目市场情景良好，开发潜力巨大。实施好该项目，可以提高小湾库区水资源的利用率，拓展就业渠道，增加农民收入，扩大地方税源，促进企业增效。但由于项目建设内容广博，项目周期长，资金投入大，在实施过程中难免有一些不确定因素，加之项目处于启动阶段，渔业养殖在小湾库区是新生事物，有一个探索、了解、接受的过程，因此，县委、政府应给予高规格的重视，库区乡（镇）党委、政府、村委会和相关部门对项目的引导、帮助、支持、宣传是整个项目顺利实施的前提和基础，这一点显得十分必要。同时我县应将该项目作为继茶叶、核桃、烤烟、蚕桑以后的重要产业来培育，政策上给予着重倾斜，精力上给予重点保证，资金上给予优先保障，确保建设项目顺利实施。各级、各部门要高度重视小湾库区渔业养殖项目实施工作，从细节做起，高质量服务，把它作为破解“三农”问题的重点项目来抓，作为围绕以提升实现“三个核心”指标和推进“三化”进程的优势项目来扶持。
（二）加强领导，明确职责
为抓好项目实施工作，县政府成立小湾库区生态渔业养殖项目协调领导小组，由县长任组长，分管农业、工业和招商工作的副县长任副组长，农业局、发改局、招商局、国土局、建设局、经济局、商务局、环保局、交通局的主要领导为领导小组成员。领导小组成员单位根据工作职能，抓好项目实施过程中的相关工作，农业局负责抓好宣传发动、组织网箱养殖技术培训和渔政执法工作;发改局负责项目论证、项目立项、转报审批和鲜鱼最低保护价制定;招商局负责落实招商引资优惠政策，提供宽松的投资环境;国土局和建设局负责饲料加工厂、鱼粉厂和鱼片加工厂的选址、建设用地和建设工程的报批手续;环保局负责环境影响评价手续和库区水环境监测、保护;交通局负责水运管理;商务局协助小湾渔业公司做好鱼产品营销和申办进出口经营许可证;经济局负责项目的管理和服务工作。
（三）营造宽松环境，提供优质服务
1、涉及该项目的证照办理、项目立项、报批手续，能减化的尽量减化，能变通的尽量变通，费用能减免的坚决减免，不能减免的一律按下限收取，努力打造成本凹地，服务高地。在公司驻地设立公安执勤点，同时与渔政执法队有机结合，为公司的生产生活提供有序良好的环境。
2、把小湾库区生态渔业养殖项目列入××重点招商项目，享受已有的招商引资优惠政策，必要时在特殊情况下给予特殊的政策。并积极帮助申报临沧市重点招商项目。
3、把云南小湾生态渔业有限公司列为××县重点保护企业，颁发《重点保护企业》匾牌，实行重点保护，为公司负责人（法人）颁发外来投资者绿卡，提供“绿卡”服务。不得随意对公司进行除法律法规以外的检查、评比，确需进行的须经领导小组组长或副组长的同意。
4、积极帮助云南小湾生态渔业有限公司申办进出口经营许可证。
5、安排县渔政执法机构尽快进入小湾库区开展工作。积极请示汇报，争取省渔政执法总队在小湾库区设立渔政执法中队，切实加强渔政执法管理。
6、在饲料加工厂、鱼片加工厂投产运营后，积极帮助小湾生态渔业有限公司向县公安部门协调，在小湾生态渔业有限公司设立一个治安值勤点。
篇4
（中南民族大学经济学院 湖北 武汉 430074）
摘 要：一个地区的发展离不开产业，特色产业是促进民族地区发展的重要因素。通过对利川市凉雾乡七里沟村莼菜基地的调研，从莼菜种植的技术、投入规模、加工技术、市场等全面了解当地居民对种植莼菜的各种需求以及在种植过程中遇到的风险和实际困难，从而提出一些对策建议，为村民解决一些实际困难，促进当地莼菜产业更好地发展。
关键词 ：民族地区；特色产业；农民增收；地区发展
中图分类号：F590 文献标识码：A doi：10．3969／j．issn．1665－2272．2015．14．013
作者简介：谭昶（1990－），男，中南民族大学经济学院硕士研究生，研究方向：农村与区域发展；王谊鹃（1979-），女，博士，中南民族大学经济学院副教授，硕士生导师，研究方向：农业
莼菜，又名马蹄菜、湖菜等，多年生宿根水生名贵草本植物，鲜美滑嫩，富含胶质蛋白、碳水化合物、脂肪、多种维生素和矿物质，口感爽滑，甘甜可口，具有减肥消肿、壮肾益智、清热利尿、防癌之功效，是一种营养极为丰富的绿色蔬菜珍品，其经济价值也非常高。
七里沟村位于利川市凉雾乡的西北部，东南与继昌莼菜基地相连，北与福宝山风景区相连，地处山间，水源丰富，雨量充沛，气候温和，非常适合莼菜的生长。笔者通过发放问卷和访谈方式对该村50余户村民进行调查，从莼菜种植技术、市场、收益、风险等方面了解当地莼菜产业的发展状况。
本次调研是为了了解村镇特色产业发展现状与农民增收情况，掌握农民对特色产业的看法和意见以及农民在特色产业发展过程中所遇到的实际困难。这次社会调查，选择的是利川市七里沟村作为调研对象，调查当地莼菜产业带来的实际收益和发展过程中遇到的难题。村中最早从2002年就开始种植莼菜，一进人七里沟村，就可以看到，现在村民们把很多稻田都已经改种莼菜了。
1 七里沟村莼菜产业发展的基本情况
通过调查发现，在种植莼菜之前，40％的家庭靠外出打工作为收入来源，53．3％的家庭靠务农维持生计，该村的年户均收入为10 265元，最少的家庭只有1 400元（见表1）。
从2008年开始，全村在当地政府的带领下开始寻找大山里的致富之路，刚开始的时候，还只有少部分家庭种植莼菜，但是，到目前为止，全村的莼菜种植面积已达300余亩，年均亩产莼菜1 500kg，创造年产值约200万元。如表1所示，种植面积达10亩以上的有8户，占16％，其户年均收入为60 900元。不足5亩的户数为23户，占46％，其年均收入为21 280元，从表1的统计数据可以看出，当地莼菜产业是具有规模效益的。
吴某庆是本村最早从事莼菜种植的，从2002年就开始种植莼菜，早期也面临着诸多困难和风险，如：种植技术、产品加工、市场销售、交通运输都存在很大的困难，尽管面临这么多的困难，但是他还是坚持下来了，2014年其种植面积达20余亩，创造直接收益8万余元。同时，他家中从事收购村民采摘的新鲜莼菜以及莼菜的初级加工，成为全村的莼菜贸易中转站，是本村莼菜产业发展的重要推动者，从一个普普通通的农民到如今的加工老板，都是莼菜产业的发展带来的收益。
在关于政府对莼菜产业支持方面，根据调查数据显示，如图1所示，50％的人认为有政府支持但是支持力度不大，43％的人认为政府的支持力度较大，7％的人认为无政府支持或不了解。通过对村民的走访，大部分对政府的支持政策是比较满意的，但是基层政府的执行力度不够，很多政策经常落不到实处，而且对基层干部的一些做法持不满的态度，例如：村干部私自将本村山上的水库卖给了镇上的居民做饮用水，造成本村很多村民的莼菜基地水源得不到有效的供给。
七里沟村九组村民吴某政，家中有3个子女，在种植莼菜之前靠种植粮食作物维持生计，年收入只有约1万元，根本无法支撑沉重的家庭负担，2012年在村民李某的介绍下，开始从事莼菜种植，把家中的几亩稻田都改种莼菜了，收入也慢慢提高了，从起初的1万余元到现在的5万余元，生活也慢慢的有所改善。但是，据他反映，2014年村干部把后山水库私自卖给了集镇的居民，由于他家住在半山腰，地势相对较高，莼菜水源供给也出现了很大的问题，眼看正是莼菜生根发芽的季节，水源也是他目前最担心的问题。
2 当地莼菜产业发展过程中的问题
根据调查和走访发现，目前七里沟莼菜产业的发展面临着以下几个方面的问题。
2．1 水源问题
莼菜是一种水生蔬菜，种莼菜必须使用水田，对水质要求也很高，而且要确保田水流动，才能减轻叶腐病的发生，田水要保持干净清澈，不然泥沙会污染莼菜茎叶表面的胶质。水源问题是村民反映最多和最直接的问题，自从2014年村干部私自将后山水库卖给集镇居民，该村的莼菜基地水源灌溉就出现了很大的问题，特别是地势较高的莼菜基地更是严重不足，严重损害了村民们的切身利益，村民们一提及此事就很愤怒，水库属于集体财产，个人无权私自买卖，村民们都希望上级政府能够下乡实地考察，为村民们解决实际困难，希望水源问题得到改善。
2．2 种植规模偏小
根据调查数据显示，全村的种植面积为300余亩，规模还比较小，而且46％的户数种植面积在5亩以下，其年均收入只有21 280元，经营效益不是很明显，而面积在10亩以上的只占16％，年收入为60 900元，从其年均收入可以看出当地莼菜产业具有规模效益。为了进一步促进当地莼菜产业的发展和农民增收，政府也应在资金投入、种植技术、市场管理等方面加大力度，能够给予莼菜种植户一定的补贴，鼓励村民参与莼菜种植，从而提高当地莼菜产业的规模。
余某，七里沟村八组村民，从2013年才开始种植莼菜，在此之前，外出打工是家庭的唯一收入来源，年收入只有2万元左右，而且家中母亲年事已高，所以他决定在家创业发展，在本地市场带动下，于是开始了莼菜种植，起初他只种植了3亩，第二年就增加到6亩，创造直接收益46 000元左右，据他反映，种植莼菜比种植水稻收益高很多，而且也比外出打工轻松不少，所以他决定今年还要加大投入，扩大种植规模。同时，他还希望政府可以给予更多的金融支持，放宽贷款条件，使他们能够获得一定数额的贷款，从而加大莼菜产业发展的投入。
2．3 缺乏种植技术
种植莼菜是一项复杂而精细的工作，包括：扦插播种、施肥、新叶采摘、复壮，以及病虫害的防治，每一步都必须精细进行。比如：施肥时要用喷雾的方法进行，如果直接将肥料撒入池中，肥料就会落在莼菜的叶子上从而导致叶片腐烂。根据调查和走访发现，村民们根本没有一套成熟的莼菜种植技术，还是一种摸索式的方法，甚至连一些基本的病态症状都不知道如何处理，比如：有村民反映莼菜的叶子容易腐烂，严重的时候导致全株死亡，他们不知道应该如何防治。后来笔者找到相关技术人员咨询，这是一种叶腐病，也是莼菜的主要病害之一，发病时要用波尔多液防治即可，并且要保持水质清净和流通。所以村民们也希望能够参加一些技术培训，掌握一些实用的种植技术，更好地防御病虫害，从而提高产量。
2．4 缺乏深加工技术，没有自己的品牌
缺乏深加工技术是目前当地莼菜产业发展的一个瓶颈，品牌是扩大市场的重要因素。通过调查发现，当地没有正规的莼菜加工厂，只有一个简单的贸易中转站，村民们把所有采摘的新鲜莼菜都集中到这个中转站，中转站进行简单的初级加工处理，然后由重庆的某公司来收购。村民们都希望能有一个自己的莼菜加工厂，打造自己的莼菜品牌，形成产供销一体化的发展模式，这样当地的莼菜就可以就地升值，更好地促进农民增收。
2．5 市场信息不对称，销售渠道单一
莼菜市场信息不对称、流通体系不健全等造成了“产地卖难、销地买贵”现象的产生。销售渠道单一最有可能造成产品滞销的风险，而且村民们没有价格优势，往往以较低的价格卖出。通过调查发现，全村只有一个莼菜销售点，而且已被外地某莼菜加工公司垄断，加上村民对莼菜的市场情况又不了解，所以在贸易价格上完全没有优势。很多村民都反映这个问题，价格完全由外地公司决定，而且又没有其他的销售点，村民们只能被动接受。
2．6 产业风险
莼菜产业的风险包括自然风险和市场风险，干旱、强降水、病虫害都是自然风险。市场的波动，未来市场的不确定性都造成了市场风险。村民们都把粮食作物改种莼菜了，一旦莼菜产业遭受自然灾害或者市场波动影响，那么后果是不堪设想的，全村将遭受巨大损失，所以村民要防患于未然。
3 促进当地莼菜产业发展的建议与对策
3．1 加强政府管理指导，给予政策支持
七里沟莼菜产业在发展过程中面临着诸多的困难和瓶颈。水源问题是村民反映最直接和最多的问题，水库本是集体财产，村干部私自将其卖出已经严重损害村民的利益，政府应该加强实地考察，做好管理指导工作，为群众解决实际困难。水库既然是集体财产，村民自然有享用权，考虑到莼菜属于经济作物，而且用水量也比较大，可以根据实际情况，采取免费或者付费两种方式来对水源进行管理。
同时，给予农民政策上的支持，比如：财政支持政策、补贴政策、奖励政策、保险政策、税收优惠政策等政府支持政策。通过种植面积补贴政策和奖励政策去鼓励农民参与莼菜种植产业。税收优惠政策则是农业合作企业实行免税或者低税政策，以此激励他们更好地为农民和农村地区服务。农业保险政策是对农民的一种保障制度，任何产业都是有风险的，有了保险政策，农民就可以根据种植面积购买保险，从而降低损失。
3．2 加强技术投入与创新
引进种植技术和加工技术，加强技术的深化与创新，才可能实现规模效益。一方面，政府要加强科技投入，搞好科技推广示范。农民缺乏种植技术和加工技术，政府可以通过农业科技示范田，让他们亲眼目睹示范田的收益，吸引他们照着学、跟着做，从而扩大莼菜种植的规模，使更多新技术尽快尽可能多地应用于莼菜产业发展过程中。另一方面，合作企业也要积极学习和引进一些先进的技术，再转化到种植和生产过程中，提高种植和生产的效率。
3．3 加强金融支持，扩大生产规模
我国工农产品价格剪刀差政策，使得大量的农业资金外流，城乡的发展差距也越来越大，所以，农村的产业发展需要政府的财政支持。加大对农村地区的金融支持和资金投入，是解决我国“三农”问题和城乡一体化的需要。根据调查和走访，村民们认为缺乏资金投入是目前莼菜产业规模太小的主要原因，他们希望政府能够放宽贷款条件，让农民有更多的资金投入到莼菜产业上，扩大生产规模，实现规模经济。
3．4 发挥自然资源优势，打造品牌
没有品牌就缺乏竞争力，品牌是商业竞争中的关键因素，在品牌为先导的市场模式中，品牌意味着商品定位、经营模式、消费族群和利润回报。据调查发现，在七里沟莼菜基地的周边地区还有几个大型的莼菜基地，如：继昌莼菜基地、仙女洞莼菜基地、陶家沟莼菜基地。所以，这些莼菜基地可以联合起来形成一个产业集群，利用资源优势，引进外资，成立专业合作社，建设自己的加工厂，实现产品精加工，开拓营销市场，形成产、加、销一体化的发展模式，打造利川高山蔬菜的知名品牌。
3．5 把握市场动向，建立自己的销售网络
渠道本身是不存在的，但是如果有大众需求的产品，并且能保证质量和服务，就会受到很多消费者的欢迎，当然也会有很多商家争相来做渠道分销商，渠道就是产品的通路。首先，要确定产品所针对的客户群体，突出产品的优势及企业发展前景，然后再根据市场需求进行生产。销售渠道是特色产品市场推广的关键性因素，正确把握市场动向，做好市场调研工作，以市场为导向，生产适应市场的产品，充分利用有利的条件，比如：利川市蔬菜协会等中介组织、其他专业合作经济组织、电子商务等来建立自己的莼菜销售渠道，形成一个销售网络体系。
3．6 加强农民技能培训
根据调查了解，当地农民都没有受过高等教育，都是小学初中文化，大都是在当地政府或者亲戚邻里的带动下，才开始种植莼菜，没有种植技术，更不用谈对市场信息的了解，刚开始都是靠模仿性和摸索式进行，甚至连一些基本的病虫害防护都不懂，造成产量和收益低下。据村民们反映，他们也希望参加一些技能培训，学习一些种植技术。
所以，当地政府和合作企业应该定期对农民开设相应的技能培训班，让他们学习更多的产业技术和相关市场信息，让农民变成智慧农民，对于促进当地产业的发展有着巨大的推动作用。
参考文献
1 夏波，洪忠明．武隆县鸭江镇2013年特色产业调研报告［J］．吉林农业，2013（4）
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第一部分 调研背景
包头是内蒙最大的地级市，曾是内蒙的省会城市，是国务院首批确定的十三个较大城市之一，商务往来，人员往来频繁。可以说，包头和呼市都是全国各白酒厂商竞相争夺内蒙市场的战场。2010年，牛栏山在呼市稳扎稳打，依靠着酒厂，经销商和咨询公司的努力，完成3000万的任务额，而包头销售700万，仅占呼市销售额的40%，和其重要的地理位置不符。为了进一步扩大内蒙市场的销售额，完成牛栏山品牌全国化第一步战略目标，项目组走访包头昆区和青山区19 家小店， 68 家烟酒店， 15 家餐饮，为牛栏山下一步市场策略提出帮助。
第二部分 包头市场概况
一.白酒市场特点
1)外地居民以山西，东北居民为主，居住区域固定。
包头是连接西北和华北的重要的链接站，其重要的地理位置决定着包头的外地居民较多。包头主要的3个区为昆区，青山区和东河区，独特的区域分类又造成了不同的居住习惯和消费特点。昆区是包头的市政府所在地，包头的市中心和商业汇集区，外来人员山西居民较多，多数以个人经营为主;青山区是国家重要的工业区之一，大型发电厂，重型装甲车改装厂，内蒙第一机械制造厂都位于青山区，由于其是特殊的工业区，外来人员以东北居民较多;东河区是1958年老城，整体区域结构发展缓慢，主要以当地居民为主。
2)当地品牌优势明显，价格透明
金骆驼，河套是包头表现最好的内蒙白酒品牌，本地居民对其有很高的品牌知名度和品牌忠诚度，其产品覆盖全市各个终端店，铺货率基本可达到100%。金骆驼主打中低端消费，在此价格区间，其产品品项多，品种丰富;而河套在百元以上消费有一定优势，120元左右的河套王在各个地区都有很好的销量。金骆驼和河套已成为包头的大街货，价格透明，产品利润低，120元的河套王利润仅在5-10元，所以终端推荐的第一白酒品牌都不是金骆驼和
河套，但由于在当地居民有着很高的偏好，也并没有减少终端的销售热情。
3)光瓶酒价格较高
包头市场的光瓶酒销量最好的是骆驼光瓶酒10元和17元，鄂尔多斯450ML的光瓶陶醉31元，汾酒光瓶45元，其他不知名光瓶酒价格也都在10-25元之间，瓶型采用玻璃的普通形状，颜色都以白色为主，酒质并没有陈酿，年份等概念。
二.白酒消费特点
1)清香型为主，浓香型为辅
包头最受喜爱的金骆驼全部是清香型白酒，大多集中在38度，42度的较低度数，山西汾酒，老白干，北大仓，郎酒等外来品牌也都以清香型为主;而河套的河套王是浓香型白酒，在当地有清香型自饮，浓香型用礼这样一个趋势。项目组在走访时也发现出售原酒的终端店，清香型白酒也占了很高比例。
2)主流消费价格在30-80元
包头整体消费较高，白酒的主流消费价格集中在30-80元，各酒厂也纷纷在这个价格带投入多款产品。如金骆驼一品峰，4星金百事，陈峰年酒及烧广坊峰售价都在35-55之间，河套系列在这个价位也出了多款产品，如35元的3星，45元的步步高，48元的河套老窖，70元的5星等。而外地白酒品牌在包头的落地产品也主打30-80的价格区间，如郎酒的嘉宾郎系列，贵宾郎系列，如意郎系列等10余种产品。
3)餐饮自带率较高
包头市场的餐饮自带酒水率较高，据项目组走访估算，自带酒水在90%以上，高出全国平均水平，这对白酒在餐饮的推广力度和流通的操作策略都有很大影响。
4)婚宴消费价格在50元左右
婚宴消费是烟酒流通店主要的小团购消费，主要选用50元左右的白酒，而88元的河套礼宾酒，120元的河套王也有不少消费者作为婚宴用酒。婚宴具有当地的特性，绝大多数为本地人，在白酒的品牌也倾向于金骆驼和河套，有意思的是，河套产品包装多数以绿色为主，而金骆驼也仅有一款红色，婚庆专用45元的金百事，但这款酒据终端反映销量一般。因此在婚宴用酒中，使用产品品项多，主流价格在50元左右，80元-110元产品也渐渐被应用在婚宴中。
三. 白酒渠道特点
1)B类烟酒较多，多以零售为主
项目组走访发现，B类烟酒较多，能占到流通店的50%。由于餐饮自带酒水率高，多数集中在餐饮店旁。A类餐饮周围50米范围，甚至有2-3家烟酒店，也是由于此原因，一些以零售为主的烟酒店也形成了一定的规模。
2天时间里，走访了超过50家名烟名酒店，都有一定装修，售卖多品牌产品，90%以上的烟酒店以零售为主，仅有个别店有一些团购渠道。所以在市场策略中，B类烟酒店应该是我们主要考虑的渠道之一。
2)餐饮以独立运行为主，还未出现餐饮连锁店
包头市场餐饮店也出具规模，市政府周围连续出现多家A类店，步行街周围居民密集的区域，B类餐饮店较多，走访第一天恰好是农历18，在当天走访的5家B类餐饮店中，都有婚宴消费，可见B类餐饮店很受多数消费者欢迎。除快餐类餐饮店外，还未出现连锁店，都以独立运行为主。但规模餐饮店的出现，给白酒品牌进店造成一定难度。
3)大型商超位置集中
包头的大型商超位置过于集中，在市中心的步行街上连续有4家大型商超，都是百货经营为主，底下是超市，人流量更分散，产品影响度更小，投入更大。项目组走访时，选择了周六下午3点左右，百货商场过于集中，造成每个商超人流量少，而超市在百货商超底下，人流量更少，4家收款台空置率平均可达50%。
四.主要品牌在包头市场的表现
1)金骆驼
包头是金骆驼的根据地市场，本地消费者饮用偏好很高，市场涵盖整个包头大街小巷，产品主要集中在中低价位，在百元以上产品影响乏力，去年推出的200元产品市场反应一般，金骆驼是包头的大众酒无可非议。
在中低价位，金骆驼有2款酒，10元和17元光瓶，17元光瓶酒铺货率基本可达到100%，消费者自点率很高。10元光瓶酒铺货稍微较低，自点率也不高，但为了增加终端售卖信心，常年推出返光瓶退一元的政策。
在中档价位上，金骆驼有数十个品项，市场上反应最好的是一品峰，终端价在45-48左右，利润大概在7-8元左右。春节期间，针对此款产品，推出了刮奖活动，打火机，扑克牌
等奖品深受消费者喜爱。在55元价位上，陈峰年酒销量不错，终端利润也在15-20元;在70元价位上，烧广坊峰比较突出，利润在10-15元左右，此产品包装圆筒状，和其他产品有很大差异性。在百元高端价位上，金骆驼表现比较乏力。
2)河套，鄂尔多斯，宁城老窖等内蒙酒
河套作为内蒙酒，在包头可以说牢牢把持着市场第二的份额，作为浓香型酒，和金骆驼的清香酒有本质的差异。经过几年的市场培育，河套的自点率也较高。其高端产品河套王，是其主打产品，公交车车体也有河套王的明显广告，占据了高端市场的很大份额。在中档价位，48元的河套老窖，70元的5星河套也有不错走势。对市场上售卖较好的店，投入很大，每年陈列费能达到5200元现金，可以看出，河套在主要的渠道上投入大，已占明显优势。 宁城和鄂尔多斯表现不太理想，宁城主打35的塞外情和85元的宁城清王，在年前铺货力度较大，20箱返3箱，还返2个小型洗衣机，也有一定的消费者返奖活动，在包头的西边区域有一定起量。
鄂尔多斯主要集中31元的光瓶陶醉和35元的5年陶醉，陈列奖励返200元现金，有一些走量，但从整个产品线看还是稍显薄弱。
3)郎酒是外地酒的代表
郎酒在包头市场下了很大功夫，铺货率甚至比宁城，鄂尔多斯都高，产品品项可多达40个。在包百商超中，吊旗的使用增加了品牌曝光率，40多个品项的全货架陈列，势头盖过本地酒，30-80元之间的多产品做买一赠一促销活动，可见其促销力度大。终端流通点反映也较好，和其在市场上的大动作是分不开的。
4)山西汾酒，河北老白干，东北北大仓表现也尚可。
从市场的铺货率看，汾酒，老白干，北大仓是仅次于本地酒和郎酒的外来品牌，铺货率可达到65%左右。汾酒进入包头市场较早，口味淡，不冲已渐渐被当地人接受，而山西人也较多，汾酒销量尚可。
河北老白干主推十八酒坊，公交车体，临街广告牌也都可见十八酒坊主题广告，但其价格稍高，销量一般，终端铺货率也不高， 终端铺货率较高的是其88元的白盒老白干，时而有一些走量，据消费者反映，老白干口感稍微有些冲，这也是铺货率高，但销量低的原因。 北大仓在包头大概有7个品项，主打3个品项，分别是：45元的45度原浆精品，35元的35度原浆精品和98元的5年。自其09年打入市场后，铺货力度大，进3个品项返200元现金，铺货率较高，但销量一般，自点率不高，多以老板推荐售卖。
篇6
类似对医护人员的暴力加害事件早已不是新闻。据网上对2013年1月至10月间媒体报道的伤医事件进行的不完全统计，20件中有18件与医患纠纷有关，已造成4名医生在工作岗位上殒命。其中，患者家属是最主要的肇事者，比重高达60.0%，其次是患者本人，占比为30.0%，原因一般都是出于医患纠纷。
医患纠纷是指患者与医院、医生在疾病诊疗中产生的纠纷。这里要特别区别于单纯的医学美容或单纯的药品买卖，因为后两者不以疾病为前提。美容可能只是为了让自己在外表上更具吸引力；买药可能只是为了预防疾病而储备药物，它们更符合服务合同、买卖合同的特征，因此不属于本文医患纠纷的讨论范围。
为应对日趋紧张的医患关系和高发的袭医事件，有学者提出了将医患关系纳入消费者权益保护法调整范围的建议。理由为：一是现有法律对患者保护不力是患者转向私力救济的主要原因。相对医生而言，患者处于弱势地位，一般的民事法律调整的是平等主体之间的法律关系，而消费者权益保护法强调给处于弱者地位的消费者提供强保护，一旦患者有了更好的法律救济途径，就不会采用袭医这种极端方式。二是“医院——患者”关系符合消费者权益法中的“经营者——消费者”关系。一方面，虽然医院具有一定的公益性，但随着市场经济的不断深入，医院的营利性特征日益明显，诊疗行为已成为医院创收的重要途径，因此可以将医院的诊疗行为视为经营行为，将医院视为经营者；另一方面，患者为购买药品和获取医疗服务支付了费用，应视为消费者，享有安全权、知情权等。
实际上，虽然长久以来，各界对医患关系是否适用消法众说纷纭，但迄今为止我国消法仍未将其纳入调整范畴，这在最新修改的消法中可以得到印证，相信立法者对此必然进行过审慎的考量。笔者赞同立法者的做法，认为医患关系不能用消法进行调整，主要有以下几方面的考虑。
1、医患关系不属于消法中的消费关系。医患关系产生的前提是患者的疾病需要到医院进行治疗，这一前提的存在使得医院、医生与患者之间成为对抗疾病的共同体，而不是经营者与消费者之间的纯粹经济利益关系。例如，在消法调整的买卖行为和服务行为中，经营者和消费者都有自主选择的权利，这一点在医患关系中就要大打折扣。首先，无论哪个病人到医院，从法律和道义上说，医院都不能拒绝；其次，在紧急情况下，急救车往往会将病人送往最近的医院，这时病人也没有选择权；再次，在“非典”等特殊时期，对传染病人的治疗是强制性的，医院和病人都没有选择权。
2、消法中规定的“反欺诈”和“知情权”等也无法适用于医患关系。由于患者的知识水平及心理素质存在差异，医生不可能将真实病情病因告诉每个患者。特别是对一些心理素质差的重症患者，如实告知只会起到反作用，就连病人家属也往往要求医生对病人进行隐瞒。试问在这种情况下，患者又如何依据消法行使其知情权和反欺诈权呢？
3、医学的不确定性使消法适用时缺乏评判标准。消法中典型的消费关系，如买卖关系、服务关系中，产品质量、服务质量要么是法定的，要么是双方约定的，总会有一个参照标准，而医患关系中的诊疗行为不具有这种特定性。诊疗由疾病而起，这就决定了诊疗本身就是一种高风险行为，目前为止还没有哪个国家的医院或医生敢打包票说能100%治愈某种疾病，或能将该疾病控制在某一程度，法律也不可能制定这样一个标准。因此，消法中缺乏与诊疗行为相对应的评判标准，无法对其进行调控。
4、将医患关系纳入消法不利于维护司法统一。侵权责任法出台前，医患纠纷在处置上存在法律选择混乱的现象，有的违约责任，有的侵权责任。侵权责任法统一了医患纠纷的法律适用，即无论医疗事故还是非医疗事故，一律适用侵权责任法的规定。与侵权责任法相比，消法无非是多了一个“反欺诈”条款的救济，但正如前文所述，鉴于诊疗行为的不确定性，该条款基本上是用不到的，那么再将消法加入医患纠纷法律选择的序列又有什么意义呢？反而容易重新造成法律适用上的混乱，并进一步导致司法不统一。
篇7
通过网络信息了解到：
中央改进作风的“八项规定”以及反对铺张浪费、遏制公款消费的常态化，赢得民众一片叫好声，同时也让餐饮业陷入了集体反思。今年以来，无论是单月数据还是一季度数据，餐饮业均以个位增幅继续拉低消费增幅水平线，而限额以上企业的餐饮收入更出现改革开放以来的首次负增长。面对大形势的变化和税费负担过重，“四高一低”等顽疾，餐饮业发展进入了瓶颈期，行业转型升级势在必然。中国烹饪协会认为，餐饮企业应加快自主创新，在商业模式、经营业态、提供服务等方面寻求新的盈利增长点，不断提高竞争力，促进产业进一步发展壮大。近期，不少餐饮企业都在行动着。一些高端餐饮业已进行了产业转型，并收到良好效益。如：国内餐饮高端品牌湘鄂情宣布公司取消高端餐饮，转型ktv家庭欢聚餐厅后，净雅日前也宣布从高端路线回归大众餐饮。净雅食品股份有限公司董事长透露，净雅将在各店一层开设火锅店，经营海鲜豆捞。待7月份火锅店开业后，净雅集团餐饮板块就形成了正餐、火锅、自助餐不同品牌的多业态经营格局，“这样可以用大众餐饮的菜品弥补经营高端正餐的亏损”。
高端餐饮业利润下滑已成为不争的事实，为了扭亏为盈，越来越多的高端餐饮酒楼开始走“平民”路线，推出中低价菜式或半份菜，并从主攻宴请招待转为更多的依靠自助餐、外卖。中国烹饪协会会长认为，餐饮业中大众消费的层次很丰富，高端餐饮企业根据自身的硬件、软件条件和特点，找到新的目标群体定位是积极的尝试。
当下已有一些名词出现：多元化发展、多业态组合、多服务模式。
国内大型餐饮集团也在利用企业标准化和系统化的生产、运营、管理体系，实现产业链的整合。如陶然居、齐齐火锅、金百万、嘉和一品等大型餐饮企业都建有自己的原材料生产基地，通过介入上下游产业链，涉足生态养殖、农副产品深加工等行业，完成产业链的整合，达到降低交易成本，并为企业规模化生产、复制扩张提供有力支持。
此外，不少餐饮企业也在商业模式上寻求着多业态的组合。如海底捞、眉州东坡、狗不理等大型餐饮集团纷纷自建商圈，错位经营，发展各类项目。百胜集团在进入中国后一直在寻求多业态发展，成功收购了小肥羊后，又与碧桂园地产战略合作，涉足地产、连锁超市、餐饮，进一步完善商业资源配置。
一、酒店餐饮业现状：
1、经营业态多样化，品种丰富多彩：综合性高中档酒店、饭店、专业饭店、酒楼，以及大众快餐、自助餐、休闲餐、娱乐餐饮、特色餐饮、地方小吃为主。
过去，餐饮业经营是以地方菜和少数份额的北方菜为主，现在是鲁菜、川菜、京菜、沪菜、粤菜、东北菜等应有尽有，形成了花样繁多、丰富多彩，南北菜系大合唱。
2、餐饮企业经济成分和网点结构发生了深刻变化：随着经济体制改革的深化和酒店餐饮市场发展的需要，行业的经济成分发生了深刻变化。以国有经济为主的时代已成为历史。社会上各种经济成分的酒店餐饮企业，诸如多种形式的股份制、私有制酒店、饭店迅速发展。据调查，现有的全部餐饮业网点中，非公有经济性质的企业都占80%以上，但在餐饮大店中国有经济仍占较高的比重。
酒店餐饮业的网点结构呈现两极分化的趋势。过去是以中、小规模为主，大规模、高档次的酒店很少。现在是新建、扩建的大型、豪华、多功能、高档次和具有品牌特色的饭店、酒店不断增加;各种方便大众消费、具有经营特色的小餐馆、小吃店更是雨后春笋般的发展。与此相反，中等规模、档次的餐饮企业发展缓慢，有的甚至逐步减少。
3、市场竞争激烈，酒店餐饮企业盈利能力减弱：该行业已成为市场化程度极高的行业，
竞争激烈，优胜劣汰，重新“洗牌”的程度加大。竞争促进了餐饮质量和服务水平的提高，推动了行业的发展。但多数酒店餐饮企业盈利水平偏低。从调查情况来看，淡旺季节明显，甚至在某些时候呈现供过于求的局面，部分酒店的客房入住率不足30%，加剧了市场的竞争，企业的盈利能力减弱。
二、餐饮业发展中存在的主要问题：
1、行业自律和行业协调服务：没有行业标准和行业规范，特别是一些私营小企业缺乏诚信，违规违法经营的现象时有发生，损害了消费者的利益，影响了行业形象。
2、经营观念转变慢，研发创新不够：随着餐饮业发展，大部分酒店、饭店整体素质和经营管理水平有了很大提高，但相当数量的酒店、饭店在经营理念、经营模式、管理技术等方面还没有摆脱传统的影响，企业经营管理落后，科学技术应用程度不高，软硬件不配套，经营管理人员整体素质和管理水平还比较低。
三、该酒店在行业中所处地位及现状：
1、经营方式的转型困难：
由于当地的背景，他们不能向其他同行那样承揽多种商业性活动，导致许多慕名而来的商户转投他家，从而造成了本处在经营形式上的缚手缚脚。但同时，该背景也给他们带来了较大的行业影响力，应该更好的利用这种影响力来拉拢客户。
2、高层次的经营管理人才和技术人才不足，引进力度不够，培训工作又跟不上，
餐饮烹饪研发创新不够，菜品、经营缺乏特色。解决行业整体素质不高的问题，一是引进和培养高素质的经营管理人才和技术人才;二是切实抓好行业培训工作。在人才引进的同时，重点是抓好在职培训工作。
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一、废旧物资行业经营现状分析
废旧物资的再利用需要经过产废、收废和利废三个环节。目前，这三个环节存在的主要问题是：产废企业将废弃物直接销售给个体回收经营者，通过现金结算，隐瞒销售收入偷逃增值税；经营单位在没有货物交易情况下为用废企业虚开或在有货物交易情况下抬高销售价格虚开废旧物资销售发票；用废企业从经营单位取得虚开废旧物资销售发票虚抵增值税进项税额。突出问题表现在：
（一）废旧物资经营单位违规操作，造成废旧物资市场秩序混乱。由于行业低门槛准入和免税政策对经营主体的限制，一部分经营单位采取收取“管理费”的方式，与社会上散乱的无证照私人收购人员“合作经营”，隐蔽个体收购业务，帮助个体经营者逃避应纳税款。此外，不少经营单位大量采取异地收购，异地销售方式，减少货物流转环节，降低经营成本费用。整个经营过程“四自”（即：业务人员自行垫付收购资金、自行组织货源、自行联系销售、自行随开收购发票）、“四不见”（即：经营单位不见投售人、不见收购资金、不见货物、不见购货方）现象严重，税务部门很难核实其业务的真伪，形成管理漏洞。
（二）经营单位财务核算不规范，企业效益反应不正常。众多的经营单位财务核算制度不健全，核算水平低下。一是账簿设置不规范，账证管理混乱。基本未设置库存商品明细账、销售收入明细账，或虽设账但登记不全，账实不符；二是不设置实物账。存货管理内控制度不严，货物进、出库手续不完备、相关单证不健全，两头在外购销不入库。三是资金管理混乱。银行存款日记账和现金日记账未按规定按时、逐笔登记，按日结转余额；现金收支白条入账；现金流量与购销业务不符等。大量的销售利润则通过返利形式以现金方式进行了账外循环。
（三）产废企业、用废企业和经营单位关联交易，隐瞒增值税收入。一些产废企业为逃避销售下角废料的增值税，成立一个独立核算、具有关联性质的经营单位，将下角废料作内部移库处理转给经营单位再对外销售以获得免税。大量的废旧物资，特别是废金属多来源于产废企业，隐蔽的交易使产废企业废金属销售收入并未在账上得以体现。经营单位对此处理多为开具收购发票，将产废企业以自拟的自然投售人名义出现。一些用废企业为解决购进废旧物资抵扣及降低税负问题，也会成立同样性质的关联经营单位，由其收购废旧物资、开具废旧物资销售发票专供用废企业计算抵扣进项税额。关联企业间货物价格自定，降低税负的手段极为隐蔽。从理论上来讲，用废产品按17%税率征税，按10%抵扣率抵扣进项税额，即使加工环节没有增值，产品原价进、原价出也会负担5.3%的增值税负[价格÷（1+17%）×17%-价格×10%]÷[价格÷（1+17%）]。但实际情况是，大量的用废企业产品流转增值幅度偏小，增值税实际税负低下。以辖区内钢铁企业为例，用废产品增值税实际税负只在5%左右。究其原因，多为企业通过大量虚增购进、虚列成本所致。
二、废旧物资经营税收政策及管理现状分析
（一）税收政策缺陷明显。一是经营环节免税，生产环节扣税，增值税链条中断。现行政策规定经营单位享受免税优惠，而其开具的销售发票却可以作为下一个环节——用废企业的进项税额抵扣凭证，违背了购进免税货物不得抵扣进项税额的立法精神，征、扣税缺乏相互制约机制，给不法经营单位大肆虚开销售发票偷骗国家税款提供了可乘之机。二是用废企业高征低扣，税负偏高。用废企业取得经营单位开具的废旧物资销售发票只能按10%的抵扣率抵扣税款，不能完全体现国家对废旧物资回收再利用的鼓励。一些厂家为了少缴税，想方设法让经营单位在开具废旧物资销售发票时多开销售数量和金额，或取得虚假的废旧物资销售发票，多抵进项税款。三是免税主体单一，违背税负公平原则。按照现行政策规定，个体经营者从事废旧物资回收经营业务不享受免税优惠。从事同样的经营业务，经营同样的产品，面对的税收政策却不尽相同，客观上致使经营者从事地下交易，偷逃税款。而作为税收优惠对象的经营单位，经营的物品绝大部分靠从个体经营者手中转收购，这也使得个体经营者挂靠经营单位，脱离了税务部门的管理界限。
（二）税收管理的具体规定不切实际，操作性不强。一是总局规定的经营单位免税资格三个条件没有具体的把握标准，在实际中，经营单位都是事先申请免税资格，三个条件是否健全是事后行为，认定标准在一定程度上失去了应有的作用。二是《废旧物资稽核办法》规定的稽核比对，仅能够监控废旧物资销售发票的真伪和票载信息是否真实，并不能监控企业是否虚开发票或虚抵进项税额，对废旧物资购销业务本身并没有实质的监控作用。三是废旧物资销售发票使用对象不明，个体工商户、非免税经营单位可否使用未予明确。免税经营单位之间销售废旧物资，不具备抵扣性质，使用何种销售发票不明确。四是以票控税手段相对落后，稽查力度不够。现行政策将增值税免税资格和收购发票、销售发票的开具权集于经营单位一身，难免造成税收管理漏洞，发票控税作用难以发挥。异地购销经营模式下，用废企业用异地取得的销售发票申请抵扣，其所在地主管国税机关很难对其取得的进项税款进行正常稽查，而开具销售发票的免税经营单位所在地主管国税机关因不涉及自己的税收收入又缺乏对经营单位实施稽查的积极性，从而导致从事异地购销经营的免税经营单位成为税务稽查的死角。
（三）实际税收管理情况不理想。一是税务机关管理缺位。免税经营单位经营场所及人员状况较为复杂，分支机构相对较多，货物来源较分散，税源监控难度很大。加之对免税企业税收管理认识上重视不够，导致了管理上的弱化，使得不法分子有机可乘。二是纳税人依法纳税意识淡薄。综观废旧物资经营全过程，除免税经营环节外，其他各环节的经营者均易出现偷逃税款的行为。产废企业向经营单位销售下角废料不做其它业务收入处理，账外销售偷逃应纳税款；个体工商户不主动办理税务登记，接受税务机关管理，漏征漏管现象普遍，挂靠经营造成此环节的税收流失殆尽；用废企业和经营单位互相勾结，大肆虚开废旧物资销售发票，规避或虚抵税款。三是各地税务部门在执行废旧物资政策时宽松不一。例如，我们常州地区“铁本”事件以后，首先对经营单位的收购环节采取了“一刀切”的办法，几乎停止了所有经营单位收购凭证的使用，对经营单位和用废企业的触动很大，但没有能够从根本上杜绝虚假废旧物资销售发票抵扣税款的行为发生，分析其原因，主要是全国各地执行政策不统一，使得外省、市的废旧物资发票不可避免的流入到常州地区。对废旧物资行业的管理，基层税务机关依然感到棘手，想管却依据模糊、缺乏有效措施，责任区管理员基本上是望“废”兴叹。
三、完善和规范废旧物资增值税税收管理的探索
在现有税收政策暂不作调整的情况下，为堵塞税收管理漏洞，必须加大废旧物资经营行业的税收管理。鉴于废旧物资回收经营单位处于废旧物资回收再利用的关键环节，应作为废旧物资增值税管理的重点环节。通过加强对回收经营环节增值税管理来实现对产废和利废环节的监控，迫使经营单位从产废企业购进废旧物资时必须索取增值税专用发票，同时解决产废企业隐瞒销售收入的问题。必须要求责任区管理人员加强产废企业产废情况的监控，根据产废企业的生产特点加强对生产企业的管理和监控，做到对生产企业生产过程中产生的下脚料数量有所控制，并采取适当的纳税评估方法，根据生产企业生产的产品实地核定下脚料产出的最低限额，监控每日的产品生产数量和下脚料产生数量及下脚料销售情况，防止账外经营，有效杜绝产废环节的不正常交易。对用废企业应采取下列办法予以规范：
（一）实行用废企业基本信息采集制度
1、收受废旧物资抵扣凭证的企业实行企业基本信息采集制度。责任区管理员对所辖用废企业用废情况等进行调查，并填写《用废企业基本信息采集表》。
2、《用废企业基本信息采集表》应在以下几方面作重点描述：
（1）生产装置及处理废旧物资工艺流程；
（2）利用废旧物资详细种类及名称情况，加工产品年产量、金额，耗用废品数量、金额，单位产品耗用量、金额等。
（3）外购废旧物资的总量、金额，全厂产品生产用电量、单位产品用电量。
（4）废旧物资的主要供货单位情况。
（5）其他需说明的情况。
（二）督促企业建立明细台账，实行大宗货物购进报验制度
1、税务机关应加强对用废企业购进废旧物资的管理，督促企业设置废旧物资购进明细表，如实记录每笔购进废旧货物的入库情况，并要求企业按废旧货物种类设立明细账，对废旧物资的入库、使用、结存进行准确核算，在发生大宗业务购进时应做到立即向主管税务机关通报，以便税务机关巡查。
2、责任区管理员应加强现场核查。现场核查的主要内容：双方签订的购销合同、本次购进货物的品种及名称、货物的数（重）量、货物的金额、货款的支付方式、支付方向是否正常，货物的运输、购进经办人、供货人的身份、企业的生产能力、废旧物资的耗用、每月水电能的耗费、主要生产原料产销存及税负变动等情况。责任区管理员应进行跟踪巡查核实，并将巡查的结果详细记录在责任区巡查台账中。
（三）做好宣传解释，建议企业实行预比对后抵扣制度
1、税务机关应做好对纳税人的宣传解释工作，向纳税人宣传《国家税务总局关于严厉打击虚开增值税专用发票等涉税违法行为的紧急通知》国税函[**]536号、《关于纳税人善意取得虚开的增值税抵扣凭证能否作为企业所得税税前列支依据问题的批复》苏国税函〔2006〕70号等文件，向纳税人说明收受虚假废旧物资抵扣凭证的危害，分析利弊，为避免纳税人发生不必要的损失，建议纳税人采取预比对后抵扣的方法。
2、预比对后抵扣的具体步骤：国税机关应督促每户用废企业在每月6日内（长假顺延）上报废旧物资抵扣采集数据，并由基层辖管国税机关汇总及时上传至主管税务机关信息中心。信息中心依据总局比对相符的数据库信息对企业采集的抵扣数据进行初步核对,核对的方式主要依据销货方的情况，若此销货方原先销往辖区范围内的废旧物资发票全部都为正常发票，则允许购货方企业接受此销货方的发票在当期申报期内直接申报抵扣；若此销货方原先销往辖区范围内的废旧物资发票存在虚假、代开等记录以及目前在四小票协查系统中属新增企业的情况，则建议用废企业将接受此销货方的发票在当期申报期内暂不抵扣，由税务机关通过先行发函或主动派员到开票方协查的方式对发票及业务的真实性进行深入核查，等核查后或总局比对数据下发协查有结果后，及时将核查结果通知纳税人。如纳税人执意要求抵扣，应向纳税人宣传如果抵扣，经检查确属虚假、代开的，经稽查查处后不但需补缴税款，而且要按规定从重处罚。
（四）异常情况的处理
1、国税机关对以上各环节过程中发现的异常情况，应及时进行纳税评估或移交稽查局查处。
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一、社会救助工作概述
社会救助是社会成员因有自然灾害、意外事故和个人生理、心理等原因而导致陷入生存困难不能维持最低限度生活水平时,由国家或社会有关部门依法给予一定的物质或资金的救助和扶助,使其基本生活得到保证的一种社会保障措施。它主要包括经常性的社会救助、紧急救助、临时性救助和社会互助活动等四方面内容。由政府主要承担的经常性社会救助和以慈善事业为主的社会互助活动是社会救助的重要组成部分，而紧急救助和临时性救助分别是应对自然灾害情况和针对流浪乞讨人员的救助。
近年来，市在中央有关精神的指导下，通过积极探索，已初步形成了生活救助、医疗救助、教育救助、住房救助等“分类施保”的政府救助体系，即通常说的四位一体救助体系。其中，生活救助是对民政传统对象（孤老、孤残、三胞胎、散居归侨）、重残无业人员、失业人员及其家属等对象实施的最低生活保障和其它各类补助（协保补助、粮油帮困卡、节假日临补等）；医疗救助主要针对“三无”人员、低保家庭中患病住院以及门诊大病治疗的人员、低收入家庭中患大病重病的人员；教育救助内容包括学生学杂费减免、学生免费午餐及相关申请减免的出证等；住房救助的主要形式为房租减免和廉租房。另外，近年还发展了支内支疆生活困难补助和分档帮困补助等一系列解决历史形成和遗留问题的相关政策措施，从而使社保体系逐步健全和完善，有效地促进了社会公平稳定和文明和谐。
二、社区（街道）城市贫困居民的基本情况
社区（街道）位于徐汇区的中部，是80年代建成的新型居民社区，面积4.19平方公里，居住人口10万余人，其中户籍人口7.6万人，外来居住人口2万余人，有20个居委会，是一个较为成熟的城市社区。社区极端贫困人口和困难家庭基数较小，据统计，年被纳人城市低保的困难人口为389人，仅占社区户籍人口的0.5%，而且近年来一直呈下降趋势（见图1）。但贫困是一个相对性的概念，社区内还存在着相当多生活不富裕和由于各种特殊和突况致贫的居民，社区的困难家庭一直在1000户以上，几年来，通过广泛排摸、及时走访和数据动态更新，年纳入困难家庭数据库的有1800户。
目前，社区困难人口的构成情况如下：大重病占18.4%；无业老人占15.4%；低收入占15.3%；低保占11.2%；退休老人占10％；重残无业占6.9%；失业占5.6%；支内支疆占5.4%；困难学生占4.8％；其它占7%。社区困难家庭体现出三个特性：一是困难情况的相对性。目前绝对贫困的问题已经基本解决，但低保、低收入边缘的相对贫困群众众多，他们抵御风险的能力较差，需要得到有效的帮助；二是困难情况的持续性。从上述困难家庭的结构特征看，病患、老龄、退休失业的家庭较多，占总人数的一半以上。这些家庭客观上讲都是无法通过个人和家庭的努力摆脱贫困，将维持一定的困难时期，尤其是社区的人口老龄化特征明显，年60岁、70岁和80岁以上人口分别占社区总户籍人口的25%、13%和4%，老龄人口的救助需求处于持续的高水平；三是困难情况的地域性。社区困难群体地域相对较为集中，主要分布在一二、三四等老旧住宅区和千二四、华鼎等动拆迁地区，而2000年以后开发的居民区如爱建园、万科、长春等则鲜见有困难户。
三、社区（街道）社会救助的主要工作做法和特色
近年来，街道社区经济的迅猛发展为街道各项社会事业提供了强大的财力支撑。社区党工委、街道办事处始终高度重视帮困救助这一民生工作，坚持把“发展成果由人民共享”的要义内化为社会救助工作的宗旨，在落实好各项政策性救助的同时，不断加大街道帮困基金的投入力度，帮困专项资金一年上新一个台阶，年年有显著增幅。从年的39万元逐年增加到年的500万元，平均每年增长90%。为了切实用好救助政策和帮困资金，街道专门制订了《街道帮困救助工作管理办法》，着力强化社会救助所在社会救助工作中的工作责任和主导地位，逐步形成了“一口上下”的帮困救助工作格局和“阳光帮困”的运作机制。街道在不断加大投入力度、规范政府救助行为的同时，还积极整合社区资源，拓宽救助渠道，广泛发动社会力量参与帮困救助，努力实现社区救助对象的全覆盖。
1、救助机制，“一口上下”。在帮困救助的工作实践中，街道实行了“一口受理”、“一所运作”、“一口拨付”、“一口统计”、“一网覆盖”的“一口上下”运作方式，形成了具有特色的“四个统一”的帮困工作格局。一是救助对象统一。救助所在仔细排摸的基础上，建立基础性数据库，按照困难对象不同的特征，细分了11个困难类别，详细注明个案情况，做好信息跟踪和动态管理，确保了救助工作的准确性。二是救助标准统一。由救助所根据社区党工委整体工作要求，制定总体救助方案，在实施帮困前直接从数据库中调用救助信息，根据对象情况分类，统一救助标准，杜绝了重复、遗漏和错位救助现象的发生，增强了救助工作的针对性和有效性。三是资金管理统一。社会救资金统一归于社会救助所，“一个口子进、一个口子管、一个口子出”，街道其它部门和居委会不再设立任何救助资金项目，是名副其实的“一口”上下，确保了社会救助的运行更为清晰、更为透明，防止了腐败行为和不公正现象的出现。四是救助运作统一。每逢重要节日和其它帮困节点，按照党工委、办事处的统一部署，由救助所统筹安排，各街道科室部门、居委会紧密配合，统一时间节点、统一下拨资金，统一发放救助，统一反馈意见，统一处理投诉，保证了帮困救助工作的规范有序和及时有效。2007年救助所在区民政局的大力支持下，根据的实际情况和需求，开发了“徐汇区街道‘一口上下’救助系统”，该系统已在年春节的帮困救助工作中操作应用，取得了良好效果，到了有关领导的肯定，并在全区加以推广。
2、公开透明，“阳光帮困”。在“四个统一”工作构架基础上，街道推行“阳光帮困”，采取公示办法，把帮困救助工作彻底置于全社区居民的直接参与和监督之下，自觉主动接受社会和群众监督。20个居委会按照“阳光帮困”原则，结合居民区自身特点，还形成了各具特色的运作方式。例如三四居民区困难居民比例大，居委会形成了一排(排列帮困名单)、二摸(了解核实情况)、三论(居委集体讨论)、四听(听取党员、群众意见)、五示(公示帮困名单)的帮困“五部曲”工作法；新苑五六七是街道帮困人数最多的居民区，他们通过“四会”制度确保帮困到户到人、公平公正，即总支讨论会(掌握工作要求，讨论具体措施)；社工工作会(传达精神，拟定名单，初步核实)；居民听证会(征求意见，及时调整)；党员扩大会(各大楼党员逐一分析帮困对象和数额，集体确定帮困名单)。古宜居民区的帮困对象较少，但人户分离的情况复杂，每年4次节日帮困前都召开由参与面广的大评议会，对帮困对象进行逐一评议，对个别情况采取一事一议，确保了及时了解情况，及时调整帮困对象，让节日帮困金最大发挥普惠居民的功效。“阳光帮困”的实施，使社区的民生工作真正地做到了深入实际、深入基层、深入群众，有力保障了社会救助的“公正、公平和公开”。
3、坚持长效，形成特色。社区街道机关干部的帮困送温暖工作做得及时到位，在实践中，逐步形成了具有个性特色的帮困方法。一是从05年党员先进性教育开始，在社区列出了44户特别困难的群众，由机关干部常年进行结对帮困，每月上门看望并送上帮困金。二是机关党员干部每月从工资中捐出30元，对社区5名困难学生进行助学帮助，从小学到中学，直至大学或参加工作。三是每年专门列出50万元资金，用于帮助社区的困难学生，让他们完成学业。四是专门设立了医疗帮困卡，每年50万元为困难家庭就医解决实际问题。五是对老干部困难家庭进行特殊帮助，每月走访并专门设立困难老干部的帮困基金。
4、引导社会，广泛参与。凝聚社会力量，共同参与社区公益活动，实行单位、社区共助共建，帮助社区困难家庭渡难关，是社区的重要特色。一是充分发挥党工委兼职委员作用。社区4名兼职社区党工委委员中有两名是社区单位的党政负责人，他们一直关心社区的帮困工作，除身体力行地为困难家庭提供帮助外，还利用单位的优势资源协助、协调街道帮困救助工作，动员本单位职工参与社区助学结对活动。二是引领统战人士献爱心。著名的统战人士杨晨，是查尔斯电子有限公司的老总，多年来他组织单位职工与十三村居民区的困难学生开展结对助学活动，公司连续6年邀请敬老院的老人吃年夜饭，获得普遍好评。三是发动“两新”组织做贡献。社区“两新”组织近年来长期开展以助学为重点的救助活动，如通翼物业、嘉怡广告公司设立专项资金，长期联手助养8名社区困难学生；大众公用、兴菱贸易公司等6家公司年出资近3万元，通过社区综合党委的组织平台签约资助社区12名困难学生等。好饰家园艺超市有限公司等非公企业还大力支持“4050”工程，积极帮助安置社会弱势群体，吸纳下岗职工再就业，安排残疾人培训上岗。四是整合共建资源同参与。各居民区主动联系附近的社区单位开展形式多样的帮困救助活动，如新苑一二居委会与开隆广告公司共建，每年出资慰问老年人；古宜居委会与家饰佳、大众交通等单位开展共建，帮助困难群众，每年下发的款物都超过1万元；千鹤二四居委会把居民区帮困与做好再就业相结合，就业援助员积极与用人单位联系，近两年解决再就业百余人，从源头上帮失业人员解困。近年来在社区党工委的引导下，社区单位参加社区帮困蔚然成风，社区上下形成了共同关注慈善事业，共同资助社会救助工作，共同关心困难群众的良好救助工作环境和社会帮困氛围。今年“5.12”汶川大地震发生后，社会各界积极参与捐助活动，共募集各类捐款425.82万元，收到特殊党费49.59万元，在10月份向灾区“送温暖、献爱心”的募捐活动中，又募集到捐款26.2万，全新衣被近3000包。
5、社区主导、作用明显。社区（街道）是区委、区政府派出机构，在关注民生，帮助群众工作中，发挥着其他组织不可替代的主导作用。一是弥补政策性救助的不足。以街道为例，共有200多户低保家庭和4户特殊救济对象，虽然按照政策落实了应保确保，按时发放了各种保障金，但对于一些自身能力较差、生活来源主要靠政府救济的困难对象，仍是杯水车薪，不能有效地解决生活中的诸多困难。而街道帮困基金充分发挥了其灵活性和自主性，以节日帮困、高温慰问、秋季助学、医疗帮困等多种形式向他们提供资助，显著地缓解他们的生活压力。二是关注政策边缘的困难群体。每个救助体系下都会有相当一部分政策边缘的困难群体，政策性救助惠及不到，家庭经济又确实存在困难，如：家庭总收入在千元左右的三口之家和患癌症的退休老人，他们都不能享受到政府的利民政策，成为生活在“阳光边缘”的困难户，遇到孩子中考、高考或突发事件，很快就会被拖垮，家庭经济捉襟见肘。街道帮困基金以其灵活的救助方式，很好地帮助了这类人群。三是缓解社区基层的突出矛盾，促进社会和谐。随着社会的进步和发展，部分群众因这样或那样的原因会滋生疏离主流社会，甚至反抗主流社会的情绪和心态，容易形成影响社会稳定的不利因素。尤其对于那些老上访户、劳教释放人员和潜在的不安定分子，街道帮困基金在合法和政策允许的前提下，适当地运用帮困手段进行长效控制，安抚了他们的情绪，有效地缓解社区基层的突出矛盾，保障了社区的一方平安稳定。
四、目前社区社会救助工作中存在的问题
社会救助工作在保障最低生活水平、促进社区稳定与和谐中发挥了重要作用，但在政策的实施过程中还存在着许多亟待解决的问题。
1、救助覆盖面和力度与救助需求间仍存在矛盾。政府救助制度的刚性规定不可避免的造成了覆盖面的有限性，哪怕是街道帮困标准柔性相对较大，也总是要设定一些条件的，这些规定和条件在确保政策公平性和操作性的同时，也产生了政策边缘人群施救难的问题。同时，民政部门常规的社会救助相对于部分较大、较突然的救助需求来说只能是杯水车薪，远远不能解决问题，即使是街道应急和有针对性的帮困也不得不遵守一定的权限，救助金投入力度还是显得相对不足。这些不足更需建立健全社会保障制度来解决。
2、救助制度还存在诸多缺陷。首先，缺乏一个科学的家庭收入核实查证制度，无法对低保家庭的财产收入等情况作出客观的调查，只能通过表面现象来判断，难免有失公正。其次，没有一套有效的激励制度，对于一些低保家庭而言，低保的附带政策过于优厚，由此消减了这部分人群的就业愿望，甚至出现了寻找借口不就业和故意使用人单位放弃录用等情况。再次，用工制度的不完善也导致了低保家庭成员隐性就业时有发生，这样，便产生了前面述及的低保人群中工作适龄人口常年不减的现象。
3、救助工作实施过程中，难以科学有效地应对人户分离的情况。由于目前申请低保主要以户籍地为主，为掌握人户分离对象的实际情况带来很大难度，常常信息不对称和更新不及时。对于那些长期不住的人户分离对象，理应逐步弱化帮困行为或者原则上不再帮困，但在实际操作过程中，当事人在得知别人拿到救助金的时侯，心里不平衡，每逢节日就到居委会吵架闹事，要求帮困，这对帮困基金救助“人在户在的困难对象”原则的贯彻带来了很大的压力，结果使得好成了坏事，反而造成了不和谐现象。
4、一些专项救助的运作机制还不成熟和不完善。如在医疗救助中对于低保、低收入家庭的大重病人员先期医疗费的支付难度较大，符合医疗救助的大重病人员救助比例太小。又如廉租住房的申请、审核较为复杂，政策的上下衔接不到位，效率较低，同样也面临财产调查上阻碍。另外，在支内支疆生活困难补助和分档帮困补助的受理与审核中，由于没有系统的监督机制，一些地区或单位违反规定开具“人情证明”、“关系证明”，给审核带来极大的困难。
五、进一步改善社区社会救助工作的对策和建议
1、加快社会救助工作法制化的步伐。根据多年来已基本趋于成熟社会救助工作的经验做法，尽快制定一部适合市情，具有可操作性，同时又能兼顾长远的地方救助法规，确保社会救助制度的长效性和权威性。通过社会救助法制化进程来解决救助对象确认程序与方法上的不规范问题、救助项目和内容不合理问题、救助对象申诉权利保障问题等。坚持依法行政，落实分类施保，强化动态管理下的“应保尽保”、“应保确保”。
2、进一步规范和完善社会救助管理体制和运行机制。逐步健全各项救助制度，根据困难群众致贫的不同原因和贫困的不同程度，实施分层分类救助，并制定相应的救助标准，促进社会救助体系由“普救型”向“补救型”发展。建立以基本生活救助为主体，专项救助为重点的长效救助机制，进一步明确医疗、教育、住房和意外事故等四个救助工作重点。适当授予救助部门相关的财产调查权，建议将低保申请由户籍化向属地化倾斜，以便加强对人户分离对象的有效控制；对用工不规范的单位及故意隐瞒就业情况的个人加强处罚力度，尽可能减少隐性就业情况的发生。
3、提高救助工作和救助对象的信息化水平。应从上到下建立起信息化的工作平台，对救助政策和救助对象进行信息库管理，及时更新和调整救助对象的动态信息。要在信息库的基础上，形成救助工作上下畅通，切实解决目前信息资料不够准确和人户分离情况难以掌握的现状。应加强信息资源共享，应将民政、社保、公安等人头信息实行资源共享，确保救助对象信息的准确，提高救助工作的办事效率，真正实行困难群众的救助工作全覆盖，不遗漏。
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一、对求助受助人员状况的再分析
（一）救助对象中的“高收入”弱势群体。新的救助管理办法实施以来，流浪乞讨人员却有增无减。鞍山市救助管理站2002年收容遣送各类人员共849人，其中流浪乞讨人员150人，占总数的18％。而2006年救助了764人，其中流浪乞讨人员只有27人,仅占总数的0.35。究其原因，主要是强制性收容遣送制度取消后，大部分流浪乞讨人员由此而发展成“职业乞丐”。他们不满足于解决温饱问题，而是乞求“高收入”。他们当中一部分，以形成了以流浪生活为主、以乞讨生财为目的的“家庭式”乞讨团伙。本人在对新办法施行三年来鞍山流浪乞讨人员的社会调查中，不仅发现了3人帮，5人组的乞讨小团伙，还发现了来自甘肃岷县的有100多人组成的乞讨大团伙。这个大团伙，每个女性手臂上都纹有一只梅花，并带一个小孩子，以家族为单位，分工明确，乞讨生财。他们不满足于受助，甚至拒绝救助。由于救助部门对拒绝救助缺乏执法依据，再加之执法手段较难把握等问题，“职业乞丐”已成为一个新的管理盲区，成为建设和谐社会的不和谐因素。
（二）求助对象中的身份甄别难。新的《救助管理办法》界定了救助标准和条件，但实际上难以操作。在救助工作中，相当一部分求助对象不能提供有效的身份证明。究其原因，一是临时求助人不想暴露身份，怕影响名声。二是职业乞讨人员，他们经常流窜全国各地乞讨，登记后怕被当地民政部门接回。三是目前正在实施微机联网，进入微机后，怕今后不予以救助。为此，给救助管理部门工作带来许多不便，甚至无法核实被救助人员的真实情况，无法实施救助。对这部分人，目前，基本上是由他们自述，工作人员凭感觉判断是否救助。对一些不符合条件的掺杂人员更是难以应对。在2006年市救助管理站求助的827人中，竞有542人不能提供有效证件，只认定了63人不符合救助条件。如郭某，男，64岁，自称是辽宁铁岭人。经微机查询该人在辽宁省内救助站先后救助了19次，在他身上发现80多张全国各地救助给买的车票。鞍山救助站也救助了其3次，对于这种骗助人员，救助站在其第4次请求救助时没有给予救助，他就躺在救助站门外耍赖，后来联系公安机关才将其强制护送走。
（三）受助人员中弱势群体返家难。在救助对象中，盲聋哑、痴呆傻、精神病人和无家可归者占大多数。他们是救助工作中的难点和重点。由于他们不能提供准确的家庭住址和联系人的相关信息，无法同其家人和亲属联系。即使找到了他们的亲人和亲属，他们当中相当一部分人也不愿意把他们从救助站接走。有的接走了，不久又流落社会，无奈，救助站成了他们的栖身之地。鞍山市2006年救助的这类人员共有76名，亲属不愿接回的有46人，占总数的61％。如救助站送回后，家庭拒绝接纳，不仅牵扯了救助站人手，还造成了国家有限的救助经费的浪费。如居住在鞍山市千山区魏家屯村的范某（64岁），2005年5月24日患肝硬化到常州市救助管理站求助。在常州救治期间，联系到了其两个儿子和姐姐，他的亲属都表示不能去常州把亲人接回来。在范某病情稳定后，常州救助站护送他回到鞍山继续救治。在鞍山救治期间，鞍山市救助管理站多次找到其亲属，劝说他们把范某接回家。可范某的亲属一次也没有到医院看望过范德纯，后来他的两个儿子也联系不上了，一直都由救助站的工作人员在医院护理范某。2005年10月1日范因病死亡，救助站联系到了他的姐姐。他的姐姐电话里说，“请政府处理”，就再也不接电话了。范某的丧事完全由救助站办理。范某临死前留下遗憾，没有见到自己的亲人一面。
（四）受助人员情况复杂管理难。由于实行开放式救助管理，一些流落街头的病危患者也经常被热心人送到救助站，而救助管理部门的医疗救助体系又不完善，给救助管理工作带来新的问题。一些受助人员，尤其是精神病人和弱智人员，时常在站内乱跑乱叫，破坏公共设施，在被褥上拉屎拉尿，甚至殴打工作人员，特别难以管理。在求助人员中还存在“鱼龙混杂”，救助站内发生多起行窃现象，威胁着国家财产和救助站工作人员的人身安全。
（五）救助管理部门转变职能后认可难。由于一些治安执法部门对新的救助管理办法不了解，经常把一些酒后理智不清耍酒疯、病倒街头无人管、不够收容条件的外地传销人员、正在调查到涉案不能定性人员以及影响社会治安回稳定的人员送到救助站。或者撒手不管，或者请求代看管，救助站成了临时收容所。如2006年2月24日，公安110第7大队夜勤民警就把一名不符合救助条件的人员强制性送到救助站，由于本人不接受救助，救助站按照自愿受助的原则予以拒收。夜勤民警由于不了解救助的原则，错误地认为救助站是不作为、不履行责任。
二、对贯彻执行新的《救助管理办法》的几点设想
新的《救助管理办法》的出台，细化了救助管理的内容，界定了救助管理范围，标志着我国施行了21年的《城市流浪乞讨人员收容遣送办法》正式退出历史舞台，体现了救助管理工作完全成为一种被救助者的“自愿行为”。救助机构也实行了“来去自由”的开放式管理，完全体现了以人为本，建设和谐社会的理念。那么，如何突破新、旧《办法》带来的制约救助管理工作的“瓶颈”和“难点”，这是救助管理部门必须破解的难题。我认为应从以下几个方面着手：
（一）关爱流浪乞讨人员，从根本上消除流浪乞讨。
1、加快建立和完善城乡低保体制。让每一个生活无着的流浪乞讨人员都能享受到低保政策。按照新的救助管理办法，应对流浪者中的老年人、未成年人和残疾人联系有关部门给予安置，对身体强壮有劳动能力的人员通过开展劳动技能的培训，使他们能有一技之长。同时，开辟和提供一些针对乞讨人员的劳动岗位，使这些长期流浪乞讨人员的生活有出路，完全融入社会，从根本上解决和避免因生活无着而外出乞讨，使这项工作成为全社会的工作。
2、加大政府部门之间的协调力度。一方面，流出地的政府部门及城乡基层组织要充分发挥作用，通过赋有成效的工作，控制外出流浪乞讨；另一方面，流入地政府部门及城乡基层组织要认真对待，耐心说服，堵住入口。对流浪乞讨人员经常出现的地域，公安、工商、综合治理等单位要同救助管理部门密切协作，共同做好流浪乞讨人员的工作。在救助管理工作中，要实行救助管理一盘棋，从根本上解决目前各地普遍存在的局部禁乞问题，治标更要治本，标本兼治，力求取得成效。
3、救助管理部门要营造氛围。适时到流浪乞讨集中的地域进行救助法规的宣传，使流浪乞讨人员懂法、知法、守法。加强救助知识的宣传，教育这些人的亲属，对老年人、未成年人和残疾人应尽赡养、抚养责任，谴责遗弃行为，形成关爱性的社会救助管理氛围。
（二）加强对流浪乞讨人员教育，打击职业乞讨者。
>在实行对流浪乞讨人员救助的基础上，要加强对有劳动能力的青壮年进行思想教育，让他们明白流浪乞讨不仅是有损自身形象的行为，同时也会对国家形象造成影响，是社会问题，也是政治问题。救助管理部门应按照新办法协调公安等部门出台相关政策法规，建立相应的监督制约机制，采取有效措施打击有组织的欺诈性乞讨行为。
（三）拓展救助方式，变被动求助到主动救助。针对节假日放长假，人口流动量增多的客观情况，救助管理部门要每天派工作人员上街巡视，密切关注流浪乞讨人员，尤其是关注流浪未成人和流浪精神病人或危重病人的情况，做到发现一个救助一个。同时，要在重要地段设立救助咨询站或救助引导站，向社区居委会及市民发放救助引导卡，避免求助找不到门槛，为营造和谐平安环境做出积极努力。
（四）完善救助网络，强化多层面管理。鞍山市是在全省和全国率先对救助人员实行微机管理的城市，其经验被推广。在对一般受助人员进行微机登记的基础上，还把鞍山市辖区内的流浪乞讨人员和痴呆傻人员及精神病人资料输入微机，建立个人档案，使长期制约救助管理工作的求助对象返家难等问题得到破解，救助工作也由被动变为主动。由于救助管理工作是一项全社会关注的工作，还应发挥社区和志愿者队伍作用。要在重点社区建立救助网络，设立义务救助管理员。一方面确保救助对象通过社区和社区救助管理员及时联系救助管理部门予以救助，另一方面求助人员在得到救助后，救助管理部门能通过社区或者社区义务救助管理员及时查找到救助人的住址，并由社区或者义务救助管理员通知其亲属接回或由救助站护送回家。
三、强化救助管理机构建设，为救助工作创造必要到条件
新办法的施行，为救助管理工作带来了新机遇。救助管理部门要乘势而上，针对新办法施行中出现的问题，用创新的思维去破解工作中的难题。
（一）加强基础设施建设，修筑花园式救助管理站。几年来鞍山市对救助工作高度重视，不仅新建了救助大楼，设立了接待室、阅览室、活动室，添置了健身器材等，尽可能的为受助人员创造舒适的住宿条件。还变过去监舍式管理为开放式救助，拆除铁门、铁栅栏和监控设备，不限制受助人员人身自由，尊重受助人员隐私，完全体现了救助工作的人性化，使被救助者在救助站感受到家的温暖。
（二）创新工作方式，提高救助管理人员的责任意识。要把受助人员当亲人，彻底改变过去生、冷、硬的工作态度。无论是对因为身体残疾或是丧失劳动能力的流浪者，还是身在异乡，因为钱物丢失发生临时性困难的人，到了救助站就是回到了温暖的家中，回到了亲人的身旁。各地救助站要从思想上爱护他们，生活上关心他们，组织活动上要有创新，组织受助人员在阅览室学习，定期组织一些文体活动，丰富他们的文化生活。彻底改变进救助站只提供生活救助问题。
