房地产销售管理范文
时间：2023-04-06 13:57:01
导语：如何才能写好一篇房地产销售管理，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
篇1
房地产销售收入是指房地产开发企业自行开发的房地产在市场上进行销售获得的收入，包括土地转让收入、商品房（包括周转房）销售收入、配套设施销售收入。房地产开发企业自行开发的房地产，有的在销售之前未与购买方签订购销合同；还有就是房地产开发企业事先与购买方签订购销合同并按合同要求开发的房地产。
房地产开发企业出售周转房，旧城改造中回迁安置户交纳的拆迁面积内的安置房产权款和增加面积的房产款，在“房地产销售收入”核算范围内。房地产开发企业出售自用的作为固定资产核算的房产不是“房地产销售收入”的核算对象。
二、房地产销售收入的确认原则
房地产开发企业自行开发的房地产作为可供销售的开发产品，具有商品的一般特性，因而房地产销售收入的确认应依据《企业会计准则——收入》进行。房地产销售收入的确认必须满足收入确认的四个条件：（1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；（2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；（3）与交易相关的经济利益能够流入企业；（4）相关的收入和成本能可靠地计量。
房地产购销合同在开发产品竣工验收前后均可能签订。按照国家有关法律、法规的规定，房地产开发企业只有按规定取得房地产预售许可证后，方可上市预售房地产。在预售中所得的价款，只能是属于暂收款、预收效性质的价款，由于开发产品尚未竣工验收不能确认收入。等到开发产品竣工验收并办理移交手续后，方可确认房地产销售收入实现，将“预收帐款”转为“经营收入”。
在开发产品竣工验收后签订的购销合同，由于有现房供应，在办妥房地产移交手续后，即可确认收入。第一，与所售房地产相关的主要风险和报酬法定地转移给购货方。第二，房地产开发企业是以出售为主要目的而开发房地产的，出售后不拥有继续管理权和控制权。第三，目前房地产销售款的支付方式虽多种多样，有一次性付款、分次付款和银行按揭等，有担保和保险措施，但房地产价款的流入不成问题。第四，房地产价款在签订合同时已经协商确定，而开发产品的成本核算资料和工程预决算资料也可以提供可靠的成本数据。
三、房地产开发企业税法确认收入时限
（一）关于开发产品销售收入确认问题
房地产开发企业开发、建造的以后用于出售的住宅、商业用房、以及其他建筑物、附着物、配套设施等应根据收入来源的性质和销售方式，按下列原则分别确认收入的实现：
1.采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据（权利）时，确认收入的实现。
2.采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
3.采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
4.采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：
（1）采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。
（2）采取视同买断方式委托销售开发产品的，应按合同或协议规定的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。
（3）采取包销方式委托销售开发产品的，应按包销合同或协议约定的价格于付款日确认收入的实现。
包销方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
（4）采取基价（保底价）并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的，应按基价加按超基价分成比例计算的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。
委托方和接受委托方应按月或按季为结算期，定期结清已销开发产品的清单。已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等。
5.将开发产品先出租再出售的，应按以下原则确认收入的实现：
（1）将待售开发产品转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售资产确认收入的实现。
（2）将待售开发产品以临时租赁方式租出的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。
6.以非货币性资产分成形式取得收入的，应于分得开发产品时确认收入的实现。
（二）关于开发产品预售收入确认问题
房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。
预计营业利润额＝预售开发产品收入×利润率
预售收入的利润率不得低于15％（含15％），由主管税务机关结合本地实际情况，按公平、公正、公开的原则分类（或分项）确定。
预售开发产品完工后，企业应及时按本通知第一条规定计算已实现的销售收入，同时按规定结转其对应的销售成本，计算出已实现的利润（或亏损）额，经纳税调整后再计算出其与该项开发产品全部预计营业利润额之间的差额，再将此差额并入当期应纳税所得额。
（三）关于开发产品视同销售行为的收入确认问题
1.下列行为应视同销售确认收入
（1）将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等；
（2）将开发产品转作经营性资产；
（3）将开发产品用作对外投资以及分配给股东或投资者；
（4）以开发产品抵偿债务；
（5）以开发产品换取其他企事业单位、个人的非货币性资产。
2.视同销售行为的收入确认时限
视同销售行为应于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入的实现。
3.视同销售行为收入确认的方法和顺序
（1）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；
（2）由主管税务机关参照同类开发产品市场公允价值确定；
（3）按成本利润率确定，其中，开发产品的成本利润率不得低于15％（含15％），具体由主管税务机关确定。
（四）关于代建工程和提供劳务的收入确认问题
篇2
【关键词】房地产；销售管理；风险识别；风险控制
一、引言
对于房地产开发项目而言，项目开发完成后，开发商的主要任务就是通过房屋出租或房产出售，尽快实现投资的回收，并取得利润。因此，房地产销售管理阶段是整个房地产开发项目过程中的十分重要的一环。这是因为企业前期的所有的工作，项目最终的成果和收益都需要在这一阶段进行体现，而这一阶段又是充满各种风险因素的。因此，研究房地产开发项目销售管理阶段的风险管理具有十分重要的意义。
青岛印象山项目位于市南、市北、崂山三区交汇处，属于三区中心地带，占地面积有133416.7平方米，建筑总面积达237180.02平方米，计划建设1046户，户型在90-263㎡不等，类型有高层、板楼、多层和小高层，建设车位共1808个（北区地上、地下），车位配比为：多层1：1，高层1：0.8；车库层高约3.9米，项目容积率为1.3，绿化率为40%总体规划秉承生态理念，将山、水、林、园、城融为一体，构建和引领21世纪生态游乐和居住的高品质示范区。
为此，本文将项目风险管理的相关理论与青岛印象山房地产开发项目实际密切结合，以此为例，对房地产开发项目销售管理阶段的风险管理展开了深入的研究，以合理控制项目风险，提高项目经济效益。
二、青岛印象山房地产开发项目销售管理阶段风险识别
在销售管理阶段，本项目所面临的主要风险有：市场风险、营销风险以及物业管理风险，具体阐述如下：
（1）市场风险
在房地产租售阶段的市场风险主要是因为房地产租售阶段市场的供给和需求都是不确定的和动态的，而这种动态的不确定性将决定房地产开发商在市场中的经营收益的不确定[1]。因此，作为房地产的经营者的收益则主要就是由市场的供求来决定的。由于房地产的商品的价值受市场的供给和需求的影响的幅度相对于其他的普通商品来说是比较大的，进而当供给过多或者需求不足时，这都会令房地产市场中的房地产开发主体受到严重的损失。
（2）营销风险
房地产的销售按照销售的时间不同可划分为：房地产的预售、房地产的即时销售和房地产的滞后销售这种方式，每一种的销售方式都有其自身的优缺点，但无论采用预售、即时销售还是滞后销售，在本项目的销售中都会产生一定的风险，主要是营销方式的风险，房地产市场具体的营销方式主要分为两种：开发商自行租赁销售和委托物业销售[2]。作为房地产商可以组建自己的销售团队进行房地产的销售，这样可以降低销售成本，但是组建团队必然会增加营销人员的培训的成本，这同时还要面对由于缺乏经验、以及专业性问题而可能带来的销售风险。另一方面，房地产的开发商也可以通过支付费用的方式来委托房地产经纪人或者是商销售房地产，机构比较熟悉市场的情况，而且具备丰富的租售知识以及有有经验的专业销售人员，同时机构对市场当前以及未来的供给和需求情况也是非常的熟悉，这会有利于加快房地产的销售；但是对于房地产开发商而言，寻找机构会使销售成本的增加，而且由于寻求而必然要面对和解决委托问题而带来的风险[3]。
（3）物业管理风险
委托物业管理是指房地产开发商在租售阶段的后期委托物业管理公司，在依照合同约定的基础上，对小区内相应的物业进行维修和保养，而且要对周围的环境以及公共的秩序进行监督和管理，并且对小区内的业主和消费者提供一系列的服务[4]。具有良好的物业管理一方面会帮助房地产商树立和提升市场形象，进而加快房地产的租售的速度，另一方面会方便消费者和投资者。而较差的物业管理不仅不利于小区的环境，还会导致开发商的信誉受损房地产销售不畅，并最终影响受益。因此，物业管理的好坏事关房地产的租售，进而影响公司的营运。
对于青岛印象山房地产开发项目而言，此房地产公司所承建的各类项目取得了不错的受益，在房地产的租售中，特别是分析市场情况，制定销售方案以及物业管理方面积累了丰富的经验，但是近年来房地产行业国家宏观调控加剧，而且竞争激烈，而销售管理阶段又是房地产项目实现价值的最后一个环节，重要程度不言而喻，风险相比较房地产项目的决策阶段和建设阶段重要，因此，青岛印象山房地产开发项目的销售管理阶段还是存在一定的上述风险。
三、青岛印象山房地产开发项目销售管理阶段风险控制
针对如何控制本项目在销售管理阶段的风险，本文特提出如下控制措施：
（1）市场风险的控制
针对市场风险应该以减轻风险为主，市场风险是不能够完全的规避的。在项目的实施前，进行充分地市场调查，对项目的建设和运营过程中的情况进行科学的估计。另外，房地产公司需要在搜集市场信息，掌握尽可能多的市场信息，将市场信息不对称的影响降到最低[5]。
（2）营销风险的控制
针对营销风险，公司应该采取适当的方式降低风险。一方面在项目前期阶段，就应该抓紧销售环节，让营销和项目规划阶段同步进行，引入专业的营销团队。在项目的开发过程中，更加应将市场营销作为关键的一环；另一方面加大广告费、费等销售费用的投入，保证销售进度按照预期目标进度实现，并确保资金按时回笼[6]。
（3）物业管理风险的控制
对待项目的物业管理风险要以预防为主。采取合适的方式选择服务好、口碑好的物业管理公司。与物业管理公司制定合同，确保对物业和相关的附属设施的维修和保养，并对周围的环境和公共秩序进行管理，提供良好的服务，使住户满意，将物业管理的风险降到最低[7]。
四、结语
本研究采用理论研究与实证研究相结合的方式对青岛印象山房地产开发建设项目在销售管理阶段的风险管理进行了初步研究，识别了主要的风险因素，并针对如何控制这些风险因素提出了相应的应对措施。但是限于本人的研究能力及资料的掌握程度的不足，本文的研究只是一个初步探讨，还不够深入，还没有对本项目在销售管理阶段的各风险因素大小进行定量的评估，本文希望通过后续进一步深入的研究来弥补这些不足，以为今后类似的研究提供参考和借鉴。
总之，由于房地产项目分身的复杂性，其风险管理也是一项复杂的工程，本文的研究也只能提供一种理解分析问题的思路和基本的方法。为了完善房地产项目风险管理的研究分析，并使之指导于实践，还需要进一步的努力。
参考文献：
[1]谢亚伟.工程项目风险管理与保险[M].清华大学出版社，2009.
[2]冯耀新.浅谈房地产项目风险因素的分析[J].广东科技，2007，1（163）：103-104.
[3]施金亮，唐艳琳.基于多层次分析法的房地产投资决策风险系统的实证分析评价[J].商场现代化，2007（2）：17-18.
[4]郭刚.房地产投资风险管理.[J].新西部（下半月），2008（04）：23-25.
[5]孙艳.论房地产开发项目全面风险管理.[J].现代商贸工业，2008（08）：18-19.
[6]李文英.层次分析法（AHP法）在工程项目风险管理中的应用[J].北京化工大学学报（社会科学版），2009（1）：18-19.
篇3
【关键词】项目管理；房地产；尾盘；销售
一、尾盘优势分析
（1）地理位置优势分析。地理位置的优势一般和项目的升值空间挂钩。在配套设施方面可以从内部与外部配套进行论述。内部配套指的是项目本身自身具备的对商业性活动或者是业主生活有力的配套设施。在交通方面主要是以项目为中心，可以方便、快捷的通往其它地区。（2）品牌方面。品牌方面的优势主要指开发商以及项目的开发背景，而房地产消费者对于品牌优势的印象可以说是对于开发商的印象，也就是根据第一印象对楼盘的基本情况进行判定。为此尾盘销售的品牌优势需要长时间的积累。（3）价格方面。在多数的尾盘销售中经销一般会采用降价促销的手段，通过较低的价格将剩余单元抛售，从而尽快的回收资金。低价格就会对购房者产生极强的诱惑力，同时加之单元早已通过质量验收，为此可以在更短的时间内入住。此外在价格、付款以及谈判中，购买尾盘一般具有更大的议价空间以及主动性，为此尾盘的价格优势不容忽视。
二、尾盘销售方面的问题
（1）尾盘推广。当下消费者的消费趋向很大程度上受到报纸、电视、广告、网络等宣传的影响，从而很难对楼盘形成明晰的质量判断。为此更多的消费者在进行楼盘优劣判断中更多的是依赖媒体的宣传，而如果房地产企业在楼盘投入到市场之前没有进行详尽的市场调查，同时没有给予推广工作的重要性，最终会致使丧失市场良机以及尾盘的产生。（2）营销目标方面。当开发商在开盘的初期卖出了大部分房源后，认为成本已经收回，为此对销售有所放松，甚至对尾盘的营销不管不问。在某些企业的部门中管理者设置的营销目标不完善，缺乏明确的责任人，为此造成营销效果的底下。（3）营销策略缺乏针对性。由于尾盘与原有楼房的营销存在着重大差别，尤其是消费者对于尾楼存在着一定的抵触情绪，为此如果没有科学的尾楼营销策略就会导致后续工作的正常开展。（4）营销团队乏力。销售人员在新项目销售中表现出丰富的经验，但是对于尾盘销售却是心有余而力不足，无法开展尾盘营销工作。
三、项目管理在房地产尾盘的营销策略
（1）正确引导销售市场。针对消费者对于尾盘存在的偏见，营销售人员要在深入调查的基础上找到尾盘的优势，然后借助于当下的各种传媒对尾盘进行宣传，从而让消费者及时了解尾盘的动态。（2）重新设置营销目标。营销部门务必将尾盘作为一项全新的项目进行销售处理，可以基于尾盘的实际情况，通过内外部成熟的配套全面的激活尾盘。尤其是目前尾盘较之首次销售具有更为完善的内部配套设施，例如在商业地产项目中，尾盘销售期间入住中心率很高，为此可以作为一个新的卖点。（3）实施适度的降价促销。实施尾盘的降价要结合楼层、布局以及朝向等方面综合考虑，同时降价要掌握一定技巧，控制好降价的幅度。降价之前要对尾盘进行重新的计算与评估，力争在不影响原购房客户情绪的基础上实施合理的降价来吸引消费者。（4）组件全新的尾盘销售团队。一旦房地产的楼盘销售工作进入到尾盘销售阶段就要对营销队伍进行重建。这一过程中要注意克服商以及开发商对于尾盘重视程度不足的为题，使之认识到尾盘销售是保障他们利润的重要环节，从而引起他们对于尾盘销售的重视。销售团队的组建要求从原有的营销队伍中挑选出精兵强将来组成尾盘销售团队，同时这个团队需要有一个领头人，从而便于营销资源的利用。最后还要对尾盘销售人员进行一定的培训，提升他们对于尾盘销售的认识及销售技巧，从而以更高的激情以及更强的业务能力投入到销售中。（5）尾盘改造。实施尾盘改造要进行充分的市场调研，制定科学的改造方案。在改造中要注意以下方面：改造要满足安全性以及实用性，保证对业主不会产生不利影响，同时改造不能持续时间长。（6）公共关系。对于已经购买的业主来讲，如果感受到了良好的居住环境，那么就有可能将自己的亲戚朋友介绍进来，从而为尾盘的销售创造契机。此处所强调的是通过物业服务人员的积极参与以及与业主的沟通来提升服务质量，从而营造出良好的外部环境，为楼盘的营销提供动力。
综上所述，对于尾盘销售要有针对性的制定销售策略，引导消费者对尾盘的关注，同时配合以适度的降价以及优秀的营销团队，如此才能保证综合利益的提升。
参 考 文 献
[1]于建原.营销怜理[M].成都：西南财经大学出版社，2005
[2]王拱卫.房地产市场营销[M].上海：上海财经大学出版社，2007
篇4
【关键词】房地产销售；项目教学法；课程项目化
一、《房地产销售实战》课程项目化教学改革的背景
《房地产销售实战》课程项目化教学改革势在必行，传统教学模式存在很多的弊端，已经越来越适应不了社会和企业发展的需求。传统课堂教学讲究理论的系统性和完整性，侧重以教师为中心、以书本为中心，以考试为最终目的，学生学习处于被动状态，课堂教学缺乏互动、引导和情景操作设计，忽略了学生的学习主动性和专业兴趣培养。这容易造成学生的应付式学习态度。这也直接导致学生对所学专业——房地产营销失去信心和兴趣，很多学生学过《房地产销售实战》课程后不清楚房地产销售顾问的职责是什么，不知道怎样去推销客户所需要的户型。这些直接导致学生就业势必遇到瓶颈，很多学生根本就不考虑房地产销售类的工作。
二、《房地产销售实战》课程项目化教学的优势
（1）有利于调动学生对专业的热爱。在房地产销售实战课程中，通过具体项目的设计，使学生体验房地产销售的具体流程，有利于增强学生的学习主动性和积极性，有利于加强对专业的热爱。（2）有利于专业素质的培养。引入项目化教学后，需要进行房地产项目实地调研、选题、讨论、方案撰写、项目设计、项目实施、销售情景模拟、总结反思几个环节，能使学生在房地产销售众多环节得到锻炼，有利于培养学生的专业素质。（3）有利于理论与实践联系。项目推进中，涉及房地产销售中的众多知识，通过项目的实施，将房地产销售中心搬到教学课堂上来，学生分别扮演房地产销售顾问和客户，增加了课堂的趣味性，调动了学生的学习热情，又很好地将理论与实践紧密联系。（4）有利于学生就业率的提高。通过房地产销售课程项目化教学实战的设计，将房地产销售中心搬到教学课堂上来，学生通过售房的这一教学实战过程，很好地体验了房地产销售顾问这一角色，很好地掌握了房地产销售的技巧和流程，在课程结束后，有的学生就直接顺利的走上了工作岗位并在工作中取得了不错的业绩。通过项目化教学，直接提高了我系房地产营销专业学生的就业率。
三、《房地产销售实战》课程项目实战教学的实施设计
（1）项目确定。《房地产销售实战》有6章，可以分成房地产销售概述、房地产销售准备、房地产销售流程、房地产销售技巧、房地产销售管理、房地产销售礼仪6个专题。实施过程中，先将书本上理论知识讲授完毕，再布置学生以小组为单位完成相应实践活动，当然这个项目实践任务是课程刚开始就布置下去，学生边学习理论知识边收集相关楼盘资料。（2）项目布置。这个阶段先要把项目的目的、意义、要求、要达到的效果以及相关信息等传达给学生，使其对活动把握有深刻的认识和了解，然后再将学生分成3人为单位的若干小组，每个组的组员应有明确的责任分工以及相互合作，并要在规定时间里完成所布置工作。（3）项目实施环节。这个过程涉及楼盘销售的许多专业能力的体现，是学生实践能力锻炼的重要环节。《房地产销售实战》课程项目的主要任务是：学生分组后，进行角色分配，所有同学必须进行情景模拟卖房的环节，这中间要求运用房地产销售技巧及谈判技巧，从寻找客户、现场接待、谈判直到签约整个销售流程的演练。（4）项目评价阶段。项目实战结束后，教师让每组同学做出项目总结，让各小组互评，加强学生对优秀经验的学习交流，同时，教师最后也要结合实例有针对性地指出同学们项目实战中的优势及不足。
通过《房地产销售实战》项目实战教学，我们发现房地产营销专业的学生对房地产销售工作有了重新的认识，学习的主动性和积极性增强。这种项目实战和理论讲授结合进行的教学模式，也极大地提高了我们的专业课程教学效果，增加了学生与教师的互动，变“教师主讲理论知识”为“学生主动参与项目实战”，提高了学生的专业素质及实践能力，让学生对专业和今后的就业有了自信，极大地提高了房地产销售专业学生的就业率。
参 考 文 献
[1]蒋庆荣.以项目教学法促进学生自主学习的探索与实践[J].珠海城市职业技术学院学报.2006（2）
篇5
竞聘岗位：____（集团）房地产开发有限公司房产事业部副总监
尊敬的各位评委、各位同事：
大家好！
首先感谢领导提供了这样一个机会，也感谢同事们在工作中对我的信任和支持。
我叫__，现年——岁，全国注册房地产经纪人，现担任房产事业部总监助理兼任——项目总监、营销一处主任。我，为人谦和，但充满激情；我，做事稳重，但不张扬；我，为人正直，但不固执。——年——月，我从——师专美术系毕业，有幸加入到__这个大家庭，在入司的——年中，我分别在设计、公司档案室、销售处、房产事业部总台、_项目部等多个岗位工作过，——年——月至今，在房产公司房产事业部担任房产事业部总监助理、湖天一色项目总监、兼任营销一处主任职务。回顾12年来的工作，成功的鲜花既为我绽放，也为领导的培养和同志们的厚爱而盛开，是__这片沃土培养了我。如果用一句话来概括过去的12年，那就是“我此生最值得留恋的青春年华都无私奏献给了__。虽然，我没有做出惊天动地的成绩，但我奋斗不息，我无怨无悔！”
今天，我之所以勇敢地站在这个讲台上，是基于自己以下三个方面的优势：
第一，我具备清正廉洁、诚信为本的优良品质，这是前提。我信奉诚实、严于律已的处世之道，多年的销售管理工作经历使我养成了为人正派、严以律已的优良品质，具备了成为一名部门领导者的前提条件。
第二，我具备开拓进取、勇于创新的精神，这是基础。从入司工作那天起，我就时刻以高标准来鞭策、激励自己，给自己制定了一个目标，那就是：无论什么工作，干就要干得最好，我自信自己的能力，任何工作，只要努力奋斗，我就一定能成功！多年来，我也一直都是这样做的；在实际的工作中，我带领的销售处同事们勤学善思，接受新生事物快，创新意识和超前意识较强，从1999年起，我们与各级领导共同策划，创新营销手段，在设计上我们在怀化首家设计错层式住宅，成功地推出了住宅项目——世纪花园及公司首个商业项目——银河电脑城，通过此两个项目成功地推出，大大地提升了__这一企业和品牌的知名度，为公司的后续快速、健康发展提供了有力的资金及品牌保障。
第三，我具备从事部门管理和部门领导的知识和能力，这是关键。大家知道，本次我竞聘的房产事业部副总监，主管的是房产公司的销售工作。因此我自信这一关键中我具有以下几点优势：
一是我系统学习了房地产销售管理知识。我是公司目前首位获得“全国注册房地产经纪人”的员工，具备了扎实的理论功底，掌握了系统的销售管理理论知识。
二是我有丰富的工作经历和中层管理经验。我做过销售员，熟悉销售流程；做过销售处主任，主持并参与了公司不同阶段不同项目的前期定位及营销策划工作；2005年4月至7月，在房产事业部总监休假期间，本人过总监管理工作，在一定程度上熟悉产、供、销全过程的管理方法，学会了站在全局的高度观察和思考问题。
2000年，由本人主持销售的第一个商业项目——银河电脑城，通过成功的招商工作，销售取得了良好的成绩，并于2001年顺利开业，她为公司的发展、壮大打下了坚实基础；
1999年——2002年，曾连续3年获得销售处个人销售第一名；
2001年，本人所带领的销售处获取了全省房产销量第一、销售额第三的好成绩；
2002年，本人领导的销售部门，在世纪花园7#楼开盘当天即取得了85的销售率，创下了__乃至于怀化房地产界的销售奇迹；
2003年，本人在冷水江项目负责项目营销工作，由于项目扎实的前期工作，为冷江项目后期的良好销售打下了坚实基础；
2005年4月至今，本人担任房产事业部总监助理、湖天一色项目总监兼任营销一处主任期间，由本人筹划、主持的金滩春天、湖天__商业广场、世纪花园南苑楼、世纪体育用品中心、湖天一色酒店式产权公寓等多个项目均取得了良好的销售业绩；
我知道，过去的十二年中，我们虽然取得了一定的成绩，但在目前的工作中，我们房产事业部还存在有以下几点不足：
1、营销渠道开发的比较窄，没有形成网络，与竞争对手相比没有绝对优势。
2、置业顾问的积极性和主动性还没有完全发挥出来。
3、工作人员的业务知识、服务意识和服务态度还有待于提高。
如果我能够得到领导和同志们的信任，在这次竞聘中能有幸当选的话，我将会在总监的带领下，牢记“一个原则”，实现“两个转变”，抓好“五项工作”。
篇6
个人计划，指的是一种可以使一个人的生活质量得以提高，在人生路上走得更好的工具。那你知道怎么写工作计划吗?下面就是小编给大家带来的2022个人工作计划范文5篇，希望能帮助到大家!
2022个人工作计划范文1作为一名外科医生，本着为病人服务，对医院负责的态度，针对接下来的医疗工作，特制定工作计划如下：
一、有效解决看病贵的问题
降低医疗费用，减少病人经济负担，合理用药是每一位医生应尽的责任和义务，通过加强科室管理，药品比例大幅下降，在我院产生较大影响，使病人切实得到实惠，减轻病人经济负担。药物比例较去年继续下降，达38%，低于医院40%的比例规定。严格执行“一日清”制度，增加医药费的透明度。
二、强化以病人为中心、以质量为核心的服务理念
做到这一点，要在提高医疗技术水平和服务态度上下功夫，诚恳认真的工作方式、细致耐心的思想交流，与病人交朋友，用病人的口为我们做正面宣传。采取病人信息反馈制度，及时与出院病人进行沟通，使慕名而来的病人逐渐增加。在当前医疗市场竞争日趋激烈的条件下，要加强对科室成员的形势教育，增强职工的危机意识、竞争意识和责任意识，树立面向社会、面向患者，主动找市场、找病人的新观念。把一切以病人为中心的思想贯穿到科室的各项工作的全过程。激发科室成员积极向上的精神，增强科室的凝聚力。培育科室精神、树立医务工作者整体形象，即服务一流，技术精湛，爱岗敬业，文明服务的白衣天使形象。
三、合理用药、合理收费，切实减轻病人经济负担
合理用药不仅表现在对症用药，还表现在药物的合理应用方面。不仅要加强对药品各种知识的学习，特别是毒副作用的学习，还要经常与药剂科专家进行沟通，真正做到合理用药。在不影响病人治疗效果的前提下，精打细算，用最少的费用进行的医疗服务，这也是我们外科努力的方向。严格执行一日清制度，耐心细致的解释病人提出的问题，让病人明明白白看病，明明白白花费。
四、开通__市第__医院外科网站
为了增加科室透明度，我科要自费创办__市第__医院外科网站，并广为宣传，使病人来院前已经对科室和自己的疾病有所了解，要取得一定的效果。
2022个人工作计划范文2今年，我们本着"多沟通、多协调、主动主动、创造性地开展工作"的指导思想，发扬慧康人"精诚团结，求真务实"的工作作风，全面开展新的一年的工作。
明年的工作中将主要做好以下几项工作：
一、在部门管理上，建立一支熟悉业务，而相对稳定的销售团队。
人才是企业最宝贵的资源，一切销售业绩都起源于有一个好的销售人员，建立一支具有凝聚力，合作精神的销售团队是企业的根本。在明年的工作中建立一个和谐，具有杀伤力的团队作为一项主要的工作来抓。
二、在个人管理上，完善销售制度，建立一套系统的管理措施。
销售管理是20__年的工作重点。完善销售管理制度的目的是让销售人员在工作中发挥主观能动性，对工作有高度的责任心，提高销售人员的主人翁认识。强化销售人员的执行力，从而提高工作效率。
三、在员工质量上，培养销售人员发现问题，总结问题，不断自我提高的习惯。
培养销售人员发现问题，总结问题目的在于提高销售人员综合素质，在工作中能发现问题总结问题并能提出自己的看法和建议，销售能力提高到一个新的档次。
四、在销售工作上，尝试新的销售模式。
把握好各个渠道资源，做好完善的跟踪。同时开拓新的销售渠道，利用好公司资源做好网上销售与行销之间的配合。
五、销售目标
20__年下达的销售任务为基本要求，在具体工作中把任务根据具体情况分解到每月，每周，每日;完成各个时间段的销售任务。并在完成销售任务的基础上提高销售业绩。我将带领销售部内销同仁竭尽全力完成目标。
20__年我部门工作重心主要放在开拓市场，和团队建设方面。当下打好20__年公司销售开门红的任务迫在眉睫，我一定全力以赴。
我认为公司明年的发展是与整个公司的员工综合素质，公司的指导方针，团队的建设，个人的努力是分不开的。提高执行力的标准，建立一个优良的销售团队和有一个好的工作模式与工作习惯是我们工作的关键。
2022个人工作计划范文3在已过去的20__年里，做为一名房产销售人员，我所在的销售部在公司领导的正确带领下和各部门的积极配合下提前完成了全年的销售任务。这一年全球的经济危机蔓延，房地产市场大落大起，整个销售团队经历了房地产市场从惨淡到火爆的过程。准备明年在中国经济复苏和政府调控房地产市场的背景下，销售工作将充满了机遇和挑战。现制定20__年房地产销售个人工作计划。
一、加强自身业务能力训练。在20__年的房产销售工作中，我将加强自己在专业技能上的训练，为实现20__年的销售任务打下坚实的基础。进行销售技巧为主的技能培训，全面提高自身的专业素质。确保自己在20__年的销售工作中始终保持高昂的斗志、团结积极的工作热情。
二、密切关注国内经济及政策走向。在新的一年中，我将仔细研究国内及本地房地产市场的变化，为销售策略决策提供依据。目前政府已经出台了调控房地产市场的一系列政策，对20__年的市场到底会造成多大的影响，政府是否还会继续出台调控政策，应该如何应对以确保实现20__年的销售任务，是我必须关注和加以研究的工作。
三、分析可售产品，制定销售计划、目标及执行方案。我在20__年的房产销售工作重点是___公寓，我将仔细分析可售产品的特性，挖掘产品卖点，结合对市场同类产品的研究，为不同的产品分别制定科学合理的销售计划和任务目标及详细的执行方案。
四、针对不同的销售产品，确定不同的目标客户群，研究实施切实有效的销售方法。我将结合20__年的销售经验及对可售产品的了解，仔细分析找出有效的目标客户群。我将通过对工作中的数据进行统计分析，以总结归纳出完善高效的销售方法。
五、贯彻落实集团要求，力保销售任务圆满达成。我将按计划认真执行销售方案，根据销售情况及市场变化及时调整销售计划，修正销售执行方案。定期对阶段性销售工作进行总结，对于突然变化的市场情况，做好预案，全力确保完成销售任务。
六、针对销售工作中存在的问题及时修正，不断提高销售人员的业务技能，为完成销售任务提供保障。明年的可售产品中商铺的所占的比重较大，这就要求我要具更高的专业知识做保障，我将在部门经理与同事的帮助下，进行相关的专业知识培训，使销售工作达到销售商铺的要求，上升到一个新的高度。
2022个人工作计划范文4公司的发展是与整个公司的员工综合素质，公司的指导方针，团队的建设是分不开的。提高执行力的标准，建立一个良好的销售团队和有一个好的工作模式与工作环境是工作的关键。为了使我销售部门的各方面的工作顺利进行，特作出__年工作计划。
一、销售目标
今年的销售目标最基本的是做到月月有进帐的单子。根据公司下达的销售任务，把任务根据具体情况分解到每月，每周，每日。以每月，每周，每日的销售目标分解到各个销售人员身上，完成各个时间段的销售任务。并在完成销售任务的基础上提高销售业绩。
二、建立一支熟悉业务，而相对稳定的销售团队
人才是企业最宝贵的资源，一切销售业绩都起源于有一个好的销售人员，建立一支具有凝聚力，合作精神的销售团队是企业的根本。在明年的工作中建立一个和谐，具有杀伤力的团队作为一项主要的工作来抓。
三、完善销售制度，建立一套明确系统的业务管理办法
销售管理是企业的老大难问题，销售人员出差，见客户处于放任自流的状态。完善销售管理制度的目的是让销售人员在工作中发挥主观能动性，对工作有高度的责任心，提高销售人员的主人翁意识。
四、培养销售人员发现问题，总结问题，不断自我提高的习惯
培养销售人员发现问题，总结问题目的在于提高销售人员综合素质，在工作中能发现问题总结问题并能提出自己的看法和建议，业务能力提高到一个新的档次。
五、在地区市建立销售，服务网点
根据今年在出差过程中遇到的一系列的问题，约好的客户突然改变行程，毁约，车辆不在家的情况，使计划好的行程被打乱，不能顺利完成出差的目的。造成时间，资金上的浪费。
2022个人工作计划范文5时间过得真快，转眼间又要进入新的一年了，新的一年是一个充满挑战、机遇与压力开始的一年，也是我非常重要的一年。因此我制定工作计划，现将计划制定如下：
一、销量指标：
上级下达的销售任务30万元，销售目标35万元，每个季度7.5万元
二、计划拟定：
1.年初拟定《房地产年度销售计划》
2.每月初拟定《房地产月销售计划表》
三、客户分类：
根据接待的每一位客户进行细分化，将现有客户分为a类客户、b类客户、c类客户等三大类，并对各级客户进行全面分析。做到不同客户，采取不同的服务。做到乘兴而来，满意而归。
四、实施措施：
1.熟悉公司新的规章制度和业务开展工作。
公司在不断改革，订立了新的制度，特别在业务方面。作为公司一名部门经理，必须以身作责，在遵守公司规定的同时全力开展业务工作。
2.制订学习计划。
学习，对于业务人员来说至关重要，因为它直接关系到一个业务人员与时俱进的步伐和业务方面的生命力。适时的根据需要调整我的学习方向来补充新的能量。专业知识、管理能力、都是我要掌握的内容。知己知彼，方能百战不殆。
3.在客户的方面与客户加强信息交流，增近感情，对a类客坚持每个星期联系一次，b类客户半个月联系一次，c类客户一个月联系一次。
对于已成交的客户经常保持联系。
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关键词 销售流程 人力资源 广告推广
1 销售流程优化
销售流程贯穿于销售的整个过程中，只有每个环节都做到快速运作、毫不脱节，才会真正地提高生产效益。房地产销售流程中主要环节包括：承接销售项目、项目整体策划、销售准备、销售策划、公开销售、签署买卖合同、合同处理、执行合同、办理售楼手续等大项。而每一个大项又包含5个以上的小项，如果包括产权办理，就更为复杂。每一个项目衔接的好坏，或办事效率的高低，都会直接到整个流程的效率。为此，要想进一步完善整个销售流程，必须注意以下两个方面的。
1.1 模板型与时效型并举
化的大生产，其效率绝对高于手工操作。而工业化大生产的精髓就是规范化操作与标准化生产，即在流水线上按模板化程序进行操作，而这个程序是经过许多优秀的公司或许多年的优秀经验提炼而出的，它必然代表着当时最先进的生产流程。销售部门同样可以推行模板化程序，即建立一整套ISO质量体系，并按照质量体系进行常规运作与管理。这就象要做木桶的每一块木板，就必须做一个标准的模子一样。它是整个企业的基础建设，这部分的投入非常必要。
建立起了一整套比较完善的体系，把每个流程模式化出来，这只等于是出了个粗坯。这个粗坯，一定要经过打磨才能变得精细而完美。这就要剔除一些影响效率并无关大局的不必要部分，才能加速流程，节约资源。对销售部门来说，即在销售流程中强调对事负责，而不是对人负责，常规处理过多次的事务，就按标准程序办事，不用事事请示。而且更要减少不必要的繁文缛节。就如人们常说的警察多了会塞车一样，中间环节过多，就会滋生互相推委责任，劲往几处使等等流程痼瘤，长此以往必定象癌变一样影响到企业的每一个单元，而对整个企业产生致命的打击。为此，销售流程必须是模式型与时效型并举的。不讲时效，死搬硬套的模式，是僵化的模式，非但提不高效率，反而会给自己套上层层枷锁而透不过气来。但如果只讲时效，不讲模式，就会如脱缰野马，跑了许多冤枉路，而达不到既定目标。
1.2 均衡发展，共同提高
在销售流程中的每个岗位都是互动的，某一个岗位功力较弱，都会影响到整个流程的效率。也正如学中所论述的“木桶效应”一样，必须要调动一切资源去加长那个短的木板，以避免“水土流失”。这就要求在销售流程中注重每个岗位的均衡发展，实现销售流程的共同优化。
2 节约人力资源成本
实践上，个别房地产的人力资源成本超过了总成本的50%。为此，一些企业曾尝试以裁员或减薪来降低成本，但能达到预期效果的却很少。在更多的情况下却是工作绩效受到了损害，而且还不断有职员对所承受的压力及工作负担发出抱怨。
2.1 注重职位设计，把好人员招聘“入口”关
管理之父杜拉克曾谈到撤消、调整工作乃是削减成本的最有效，而且是惟一可能通过其自身变革来产生持久效果的成本节约方法。房地产销售部门流程复杂、岗位多，一个岗位的设置是否合理，都会影响到企业的经营效益。为此在岗位的设置上，一是要防止以人定岗，以避免机构快速臃肿。二是如前文所述，要尽可能地减少中间环节。如果等“胖了”再减肥，不仅难度很大，而且后患无穷。
房地产销售部门直接面对市场，工作压力大，对“绩效”的要求非常高，同时，也是流动性最大的一个部门。特别是销售管理及营销策划人员，更要求具有较高的个人素质及良好的团队合作精神。这就为企业的招聘工作提出了更高的要求。为此，在人员招聘时不仅要常规性地考察应聘者的学历、专业及从业经验，更重要的是要观察与考核应聘者的个人素质，包括：沟通能力、学习能力、应变能力、创新能力与合作精神等，将“关口”前移，从源头上控制人才的质量。
2.2 实行工资与绩效挂钩，提高人力效益
一份适应市场且合理的薪酬计划，必定要考虑薪酬与绩效挂钩，使激励变成员工的努力，从而创造出最大的销售业绩。邱吉尔、福特和沃克等专家已经过激励销售代表的基本模式为：激励努力成绩奖励满足。
实践证明，在销售部门实行工资与绩效挂钩，让付出的努力与获得的薪酬成正比，是提高个人能动性，提高人力效益最为有力的手段。但这需要管理者“两手要硬”，即在市场调研的基础上，建立严格的制度。对后进者要破釜沉舟，制定只有通过努力才可以达到的销售指标，让其没有退路；对先进者施以重奖，以递增式的佣金激励创造优异业绩。这样或许薪酬会增加，但创造出的价值量将会远远高于工资增加的幅度。
当然世界上没有一种完美无缺的制度，工资绩效挂钩可能会造成个别员工只看业务指标，而不顾一切的作法。为此，还必须建立相应的制度对销售人员的行为进行监控与管理，在激发个人能动性的同时，提高团队的合作能力与销售人员的职业道德水平。
2.3 建立培训体系，使员工在不断地学习中成长
房地产市场快速膨胀，导致营销人员严重缺乏，为了提高人力资源效率，每个房地产销售部门，都想吸引人才、留住人才，然而“树欲静而风不止”，如今房地产销售部门，人员流动之风非常强劲，主要原因就是很少有公司能提供一套完善的学习体系，从而优秀人才很快会感到“口渴”，而不断地需要寻找新的“水源”。为此，加强培训、鼓励沟通、激励学习，将学习能力根植入公司的经营中，不仅是销售部门的一种生存方式，更是抢占市场先机的最大“源泉”。
面对客户与市场，是销售部门最大的特点，客户的感知能力、客户的审美能力，客户的维权意识等都在不断地提高，市场的变化更是令人目不暇接，要想在变化中游刃有余，就是要不断地学习，而绝不能迷恋于“傻瓜机”式的旧有模式放不下。为此，企业不仅要建立一整套适应市场变化、有效且实用的培训体系，同时还要让每一位员工都要有危机意识，担心自己的发展跟不上企业的发展步伐，这样的学习才是有效的学习，也只有这样，培训才不会是领导积极、员工被动的“扔钱”。
2.4 塑造良好的文化，增强员工的向心力和凝聚力
企业文化是立足于企业核心价值观的行为。所以企业的战略，一定要在核心价值观的指引下，才能避免弱点，发挥优势。
塑造良好的企业文化，就是通过不断地沟通，让企业的价值观与员工形成共识，并融入每一位员工的行为之中，让它变成工作或生活中的一部分。此外，还要激励那些有企业价值观的成员，这样才能形成一股风气，从而在塑造深植人心的企业文化的同时，增强员工的向心力和凝聚力。
当今世界的许多大企业都把客户利益放在第一位，把股东利益放在第二位，这就是以“客户至上”为核心价值观的企业文化，这种企业文化使企业的生命周期得到了有效的延续。同样的道理，房地产市场竞争升级，使房地产企业的发展依赖于强大的客户群体来支持，如果客户的利益得不到体现，客户就会转而成为竞争对手的客户。销售部门作为掌握客户和面对客户的终端，就要更加重视客户的终身价值以及开发商的利益，以专业的质素，热情的服务，时刻把客户的利益放在第一位理念，在努力保持和开拓客户资源的同时，树立企业的品牌。
3 创新广告推广模式
近两年，随着市场竞争的加剧，房地产企业的广告投放量明显增加，广告费用普遍占到销售额的4%～5%，而个别企业更是接近10%。广告费用，成为众多房地产商的一块心病。创新广告推广模式，有效提高广告的效益，成为节约销售成本的重要措施。
3.1 广告应起到桥梁作用
只有有效地沟通，才能让买卖双方理解，才能达成成功的交易，而沟通的重要桥梁就是广告宣传。作为“搭桥”的销售部门，不仅要了解开发企业的品牌、发展战略，产品性能、营销策略等等，同样要了解市场，了解客户的所思所想。
达到知已知彼之后，广告的策划就需要在坚持原则的基础上，学会向开发企业妥协，向消费者妥协，只有这样才能继续沟通，才能达成共识以制造共赢的局面。妥协并不是让别人牵着鼻子走，而是通过不断地沟通，找出一个尽可能获取最大回报的最佳通道，这样的广告或许得不到创意奖，但它却是切实可行的。
3.2 建立广告效果监控体系，提高广告投入效益
一份没有评判的考卷，如果再做一次，你肯定会犯同样的错误，因为你根本不知道错在哪里。同理，一个几十万元的广告投放出去，如果没有效果的监控，损失将会成倍增加。为此，建立广告效果的监控体系是必要的，也是必须的。当然建立这个体系是个比较庞大的工程，单靠销售部门是完成不了的。而销售部门却具有面对客户的最大优势，可以通过与客户的沟通了解广告的反映。比如建立一份合格的“销售日报表”，绝不仅仅是每天成交了几套单元，销售额与销售面积是多少，还应该有电话及访客的数量，对产品的反映，对广告的反映等一系列，而且要通过对这些数据的统计，从中发现市场的契机与正确的广告诉求点，这样以后才能在市场中拿到更高的“考分”。
3.3 广告投入要为“品牌”这个纲服务，“纲举才能目张”
在战中，最激动人心的场面是广告战。而房地产商所有的广告都要围绕“品牌”这个纲来进行。
下棋有句行话：“善弈者，谋势；不善弈者谋子。”谋势即是做“品牌”，即通过整合各种资源，真正让“品牌”体现客户价值的实现。这样“品牌”就能成为每一次广告，每一个推广的催化剂。销售部门对于“品牌”的把握相对来讲难度较大，因为对于企业、产品宏观的把握可能没有开发商那么准确。为此，许多销售部门可能更注重某一阶段性的销售业绩，或某一阶段性的广告推广效果，而忽略对于“品牌”的保养、维修与维护，从而造成后续乏力的局面，这值得销售部门引以为戒。
3.4 跳出旧框框，寻找新思路
广告推广说起来容易做起来难，很多企业真是“成也广告，败也广告”，第一个“标王”倒下了，第二个“标王”还是倒下了。所以，广告推广非常容易形成定性的思维。销售部门虽然不是广告的设计者，也不是广告的决策者，但销售部门是拥有客户和信息的“搭桥者”，可以给发展商或广告公司提出具有创新的建议。
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关键词 房地产企业 战略研究
中图分类号：F290
文献标识码：A
一、房地产营销方面的研究
在我国，营销学发展的历史较短，直到上世纪70年代末，我国才正式从国外引进市场营销学的营销理念与理论体系。营销理念在引入后，被迅速应用于日常用品、餐饮服务、电气行业等领域。而将市场营销学与房地产经营管理学相融合，再应用到房地产领域则是在1995年以后，所以我国的房地产市场营销是一门刚刚诞生的新兴科学。笔者在回顾近年来国内学者研究成果的基础上，现作归纳如下：
1、营销理论。在营销理论方面，我国学者主要从4PS理论、4C理论等入手。如符小兰、洪开荣等立足于我国房地产市场发展现状，基于4PS理论制定了房地产的营销策略组合。梁丹丹则在分析房地产营销过程中积极引入了4C整合营销理论，通过研究还指出4C整合营销理论的引入可对房地产营销组合进行更深层次的挖掘，从而提出针对性更强的策略建议。谢言、谢攀在对奥尔德弗ERG理论的三个需要层次进行阐述的基础上，基于目标客户群的选择和产品定位双重纬度，在产品、价格、渠道以此促销四个方面提出ERG理论的具体应用。
2、市场细分。市场细分是对目标客户群体进行更细致的分类，由此根据目标客户制定具体的营销策略。如张晞通过研究指出，由市场细分赢得消费者是房地产销售最为有效的方法。马佳则在突出健康营销重要性的基础上，指出明确对市场进行细分与定位是健康营销的根本。潘彤提出了营销渠道和渠道细分，指出只有通过改革营销渠道，房地产企业才能获得长足的发展。范菊梅、顾志明系统梳理了我国房地产市场的各种细分方法，运用VALS方法提出了一个具体的房地产市场细分方案。
3、营销手段。在营销手段方面，我国学者从多个视角提出了各自观点。如田红保等的研究表明，低成本营销是我国市场营销发展的必然趋势，在此基础上构建基于品牌的可持续营销机制。戴来明则创新性提出了体验营销这一创新营销方式。李红峰、畅浩则分析了事件营销在当前房地产市场营销中存在的瓶颈问题及解决之策。更多的学者从信息技术等视角提出建立新的营销方式。如金广仲通过实际案例来论述信息技术在房地产销售管理中的具体应用，体现了信息技术对房地产CRM、流程再造、电子商务等方面的支持作用。王崇斌在系统回顾房地产营销发展趋势的基础上，提出了数字化营销的概念。余涛在剖析国家对房地产市场进行宏观调控的政策的基础上，一一列举了网络营销的优缺点，并提出进一步完善的具体方案。
二、房地产战略方面的研究
我国是从20世纪80年代引入战略管理思想的。随着战略管理在我国的兴起，竞争战略也引起了学者们的广泛关注。
张斌通过研究指出，促进房地产业的可持续发展对我国经济发展具有举足轻重的作用，同时还积极探讨了我国房地产市场中存在的诸多问题，并提出了促进我国房地产市场可持续发展的具体建议。在此基础上，杨木旺等基于低碳经济视角，指出房地产行业是碳排放大户，其粗放式的经营方式不利于房地产业的健康可持续发展，由此从政策法规制定、行业引导、国家补贴、低碳技术创新、低碳行为的广告宣传等方面提出房地产业低碳发展的具体路径。结合江苏省房地产企业的发展情况，邓小鹏等基于企业发展定位、产品的开发、企业融资方式以及品牌打造多个维度提出了具体的发展战略。
在房地产战略的研究方法方面，杨迪等采用SWOT分析方法来对A公司内外部环境进行全面剖析，基于此给出A公司的具体发展战略及相关建议，以此促使公司的快速、健康发展。黄源强在回顾HT房地产公司成立十多年经营情况的基础上，运用波特的五力模型、SWOT分析模型等对HT房地产公司进行了全面、深入的分析。段学军运用VRIO模型和内部因素评价矩阵来评价房地产企业内部条件的优劣势，同时将SWOT矩阵与SPACE矩阵相结合来分析企业内、外部环境，由此得出得出企业应采取的战略选择。学者杨志勇等以X房地产公司为例，同时综合运用内、外部因素评价矩阵与VRIO模型，制定了X公司发展的战略目标及具体策略。杨皖苏等则将PEST宏观分析法、SWOT分析法等应用到合肥市房地产企业，剖析其宏观发展环境以及内外部的优劣势、机会与威胁，并据此提出促进合肥市房地产企业健康发展的战略措施。王莉则将SWOT方法进一步定量化，采用QSPM将定性分析与定量分析相结合，以此对S公司的诸多发展战略进行排序并选取重点策略。
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论文关键词 房地产企业 法律风险 防范
房地产企业面临的最大挑战来自于自身，最大的敌人不是别人，正是自己对法律风险的防范意识不强。许多房地产企业往往把法律风险与法律纠纷混为一谈，轻视事前及事中的法律风险防范，只重事后法律纠纷解决，而事前防范往往比事后处理更重要。
一、房地产企业法律风险的主要表现
（一） 房地产企业在内部管理中的法律风险
房地产企业内部法律风险，是指由于房地产企业内部管理不当而引发的法律风险。首先，房地产企业管理者缺乏法律风险防范意识的风险。许多房地产企业负责人及管理者没有法律风险防范意识，往往要等到发生法律纠纷之后才想到找律师诉讼。有的房地产企业即使聘请律师担任法律顾问，但是很大程度上只是把顾问律师当作“花瓶”角色，重大决策及管理过程并不让律师参与，没有让顾问律师产生其管理和防控法律风险应有的效用。其次，房地产企业法律风险防控制度不健全。主要表现在企业公章管理不规范，乱盖公章可能给房地产企业带来麻烦；合同签订与管理不严格，未建立档案管理制度，重要法律文件散落于角落或者没有存档而丢失，发生法律纠纷时无据可查，最终因证据缺失承担败诉风险；人力资源管理上不与劳动者签订劳动合同、不依法缴纳社会保险，面临违法用工赔偿的法律风险，还有用人不当导致管理失误的风险等。
（二） 房地产企业在签订和履行合同中的法律风险
房地产开发过程中，最重要的是签订和履行好各种合同。合同签订中的法律风险较多。首先，合同签订中对方预埋对房地产企业不利的内容的法律风险。合同中的每一个字，每一个词，每一句话，都意味着潜在的利益或者损失，因此，草拟合同时双方均会小心谨慎和深思熟虑。但是由谁草拟合同谁就占据主导地位，律师提醒房地产企业千万不要为了节省律师费而简单参照各类格式文本或者简单按照对方的范本订立合同，因为任何一方在草拟合同时均尽可能写清楚自己有利的条款，而尽可能给对方增加不利的条款，有时为了在合同谈判中对自己有利，草拟合同的一方往往还尽可能采取比较隐蔽的表述规范和限制对方的权利，增加其义务。虽然在谈判时可以提出来修改，但是增加谈判的难度，有的内容认为是小问题而忽略；有的内容因为碍于情面羞于启齿；有的内容大而化之麻痹大意；有的内容可能因为疏忽而没有发现风险，又是再精明的高手也很难将对方预埋的地雷完全排除，即使排除也无法掌握主动。
其次，合同主体不适格的法律风险。合同当事人主体合格，是合同有效成立的前提条件之一。作为房地产开发一方要具备房地产开发资质并办理相关手续，对外能独立承担民事责任，房地产项目应当是经依法批准的合法项目，如果项目不合法可能导致对外所签订的合同无效。另一方面，合同的相对方也应当具备民事主体资格，比如作为建筑施工企业要具备相应建筑资质及独立法人资格，避免挂靠或借用资质承包施工情况，尤其是一些个人假冒建筑公司，私自雕刻具有资质的建筑公司的公章从事承包活动，可能导致合同无效而引起纠纷或者诉讼的法律风险，房地产开发企业要认真核实，否则出现工程质量或者施工纠纷时无法保障自身合法权益。
再次，合同内容不完整及表述不规范的法律风险。实践中许多房地产企业往往简单使用有关部门制定的或者从网络上下载的格式合同文本，不认真理解和审查合同内容而导致意思表示不真实的法律风险。这些格式合同无法将房地产领域出现了许多新情况、新问题囊括进去的，一般都过于笼统，很难切合实际，不易操作；还有对合同内填写不完整，实践中常出现应填写内容的横线处空白、日期空白等情况，因合同一式几份，空白处很容易自行添加内容，为日后纠纷埋下隐患。对违约条款约定过于笼统，违约金具体数额或者计算方法不具体，缺乏可操作性，一旦发生争议，没有违约赔偿的标准。
（三）房地产企业面临行政上的法律风险
由于房地产法律体系建设不完善、房地产立法相对滞后，政府对房地产行业开发的行政干预较大，从土地价格、银行信贷利率等主要环节都由政府来把控，由此给房地产企业的开发运营带来诸多不确定因素。有的地方领导的指令常常比政策、法律规定更具效力，而且朝令夕改的情况也时有发生，这就给房地产企业的开发带来了无法估量的风险。比如对于城市规划区内的集体土地，应在政府部门征为国有土地并已对土地上的附着物补偿安置后才能出让，而且该笔补偿费用依法应由政府支付，但是政府往往会在出让土地时附条件转嫁给房地产开发企业，附着物拆除补偿问题也往往由房地产开发企业想办法处理；还有受让土地四至界限不明确或者重叠的风险，虽然法律法规规定国土部门出让土地必须是“净地”，禁止“毛地”出让，但是实践中所出让的土地基本上都是无法干干净净的，总有这样那样的问题存在，尤其是由于土地四至界限是用坐标定位，实际丈量中差距较大，四至界限重叠及面积不足的情况时有发生，因此产生的纠纷及法律风险较大；还有政府城镇规划变化也可能给房地产企业带来法律风险，政府出让土地的时候承诺的土地容积率、周边交通环境、公共设施等可能因领导变化或者领导意志的变化而变化，一旦满足不了房地产事先规划，则直接给房地产开发造成较大影响。还有政府不断升级的楼市调控风险，你不知道政府下一步会出台什么限制性政策，我国房地产行业没有什么市场规律可循，政府的把控力度直接影响房地产市场走势，房地产企业只有提心吊胆的被政府宏观调控牵着走，给房地产企业带来不确定性的风险。
（四）房地产企业在商品房销售中的法律风险
我国实行严格的商品房销售管理制度，房地产开发企业不能随心所欲的销售商品房。近些年，国务院及建设主管部门连续出台商品房销售限制政策与措施，如果违规销售，逾越红线，房地产开发企业可能受到严厉的处罚，如果违反法律销售，企业可能承担经济处罚责任，负责人甚至面临刑事法律责任的严重后果。首先，房地产开发企业在进行商品房广告宣传时，公告内容必须真实、合法、科学、准确，即使为了吸引购房者关注，也不得欺骗和误导公众。其次，未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定面临被确认无效的法律风险。实践中大部分房地产开发商均在未取得商品房预售许可证的情况下，为了吸收资金，以收取定金或预订款的名义预售商品房，与买受人签订《认购协议书》，此时收取费用法律风险巨大，房地产开发商及其负责人可能面临行政、经济处罚甚至刑事处罚的危险。对房地产开发企业未取得预售许可证而非法预售或变相预售的，房地产管理部门可以依法进行查处，责令其限期整改；对拒不整改的，要从严查处，直至取消开发企业资质。如果未完善相关手续而预售收取预售款，根据2011年1月4日施行的《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第1条规定，房地产开发中如果未完善相关手续而预售收取预售款，不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金，构成非法吸收公众存款罪或者变相吸收公众存款罪。
二、 房地产企业法律风险防范
房地产开发风险无处不在是正常的，关键要正确把握和掌控风险，不出现系统性偏差和原则性风险，这需要必要的风险防范手段和措施。
（一） 加强内部管理，自觉守法、诚信经营，强化房地产企业法律风险防范意识
树立企业法律风险防范理念，加强房地产企业风险防范制度流程建设。古人有言凡事“预则立，不预则废。”预防风险比处理风险所花代价要小得多。房地产企业管理人员树立法律风险防范理念是企业风险管理最基本的要求，也是企业可持续发展的重要保障。要建立和完善内部风险评估机制和风险防控机制，构筑房地产企业内法律风险的内控防火墙。加强对企业员工的房地产法律风险知识培训，教育企业员工自觉学法、模范守法，使企业经营管理人员熟悉掌握与房地产相关的法律知识，树立诚信守法、依法经营的观念，不断提高依法管理的水平；加强规范化开发过程的监管，从土地的取得直至房地产销售、租赁、工程管理、客户服务、物业管理等方面逐一实行严格的风险管理，最大限度的发挥法律风险防范的效用，为企业的盈利避免额外的损失。
（二） 高度重视合同的签订与管理，避免房地产企业合同纠纷
房地产开发企业法律风险防范体系要以合同管理为中心，建立合同管理及履约责任制；建立完备的合同签订、交底、履行管理制度，确保合同签约与履行质量。起草合同时要学会从风险分析与风险管理的角度研究合同的每一个条款，对合同可能遇到的风险因素有全面深刻的了解。合同是比较严谨的法律文书，应当注意用词严谨，不要在合同中用模棱两可的词句或多义词。完善的合同可以防止或减少争议，从而减少费用，如果在合同中没有严密的表达，很可能给合同履行或者索赔留下隐患。尤其要认真审查和确定《商品房买卖合同》条款，商品房销售过程中的商品房买卖合同直接关系到房屋买卖的顺利进行，有的开发商不经过律师审查随意起草合同，或者简单使用主管部门提供的格式合同，或为迅速成交将一些不切实际的承诺作为合同条款，还约定一些极易产生歧义的条款，导致开发商在合同履行过程中极为被动，也为以后产生纠纷埋下了很大的隐患。要建立和完善档案管理制度，对重要法律文件统一归档管理，合同最好多备份，必须由专人负责登记、保管，不要发生合同遗失或者找不着最后上对方牵着走的风险。
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首先明确要建立怎样的意识
意识决定行动的方向。两年前和一位开发商一起聊天，当时，她的企业虽然也开发了一些地产项目，但并没有什么知名度，谈话的过程中，她对项目的品牌化运作很感兴趣，表现出很强的品牌经营意识，两年之后，她的地产项目具有了良好的品牌美誉度，项目销售也非常好。品牌意识促进了企业创建品牌的行动。
销售人员的意识状态，直接作用于其工作的态度和绩效。总体来看，销售人员应建立以下十种意识：
客户意识，即尊重客户、服务客户、以客户为本的意识；
管理意识，即自我管理、向上管理和客户管理的意识，自我管理是严格律己、按规范工作的自律意识；向上管理是不等待上级发号施令，对个人的工作事先有明确的计划，并主动和上级沟通；客户管理是客户资料管理、客户意向分析等实现主动式销售；
绩效意识，即客户积累、客户追踪、客情维护和新客户开拓达成销售绩效的意识；
职业意识，即良好的仪容仪表、职业的谈吐举止，热爱销售职业的基本素质；
团队意识，有竞争，更要有团结，树立互帮互助，共同进步的意识；
成本意识，即有效投资时间的时间管理意识，和节约企业资源的意识，尊重客户，积极促进销售达成，不滥用销售职权，都是对于企业营销资源的有效节约；
企业意识，即企业之一员和维护企业形象的意识；
学习意识，即成为学习型人才，学习进取、业务技能和专业知识提升的意识；
创新意识，即敢于打破常规，寻求新的解决方案的意识；
品牌意识，认识到自己的销售行为与品牌建设的关系，客户的品牌的认同来自于每位销售人员的热诚服务。
在明确了所要建立的意识之后，就要对整个团队的意识水平及每个员工的意识状态进行分析，分析的方法，是列举十种意识的基本内涵，并制定相应的加权系数，对销售人员的各项表现进行打分，从而分析出各个销售人员的优点和弱点，以及整个团队的优劣势。而后，根据销售人员的意识现状有的放矢地制定出提升意识的策略和方法。
建立意识要明确行事的方法
目标和结果之间的桥梁就是正确的行事方法，“下意识”地行动，更多是凭借直觉、经验，可能在一些事情上正确，但在另外一些事件上却迷失了方向。而“有意识”地行动，则更为系统和专业地解决各类问题。“有意识”的销售人员，会判断客户的购买意向，切合客户的需求进行引导式的产品销售，并不会因为客户不购买而产生消极地抱怨和对待客户的“轻视”情绪，造成客户的不愉悦心理，并且积极地调整销售的方法，寻求对待下一个客户的成就感。一位朋友在买房时就有过不愉快的经历，被销售人员质问是否同行采盘，搞得哭笑不得。销售人员因“聪明”丧失了客户，也造成了不好的口碑传播。质问来访者是否竞争项目的调研人员，并且采取消极的销售行动，也许判断是正确的，但方法却是错误的，不尊重别人，也是不尊重自己、不尊重企业的营销努力。
意识标志了行事的态度，但是，没有正确的行事方法，也无法达到期望的目标，建立员工的意识，还要告诉他们应该怎么做。基本的方式包括员工培训、管理沟通、过程监控、设定目标以及制定适当的激励措施。培训是传达正确的意识，提升专业技能，教授方法以提高工作效率和改变思维方式；管理沟通是针对销售过程出现的问题和事件，通过会议讨论、工作指导等方式建立正确的工作方法；过程监控，是对于销售过程中的不良行为和偏差及时纠正，对于过程中的特别表现及时鼓励；适当的激励能促进员工“有意识”地行动的热情，激发其自觉行动的能动性；设定目标是通过绩效管理的手段，促进销售人员的绩效意识。
在一个房地产项目尾盘销售时，对于某月无销售业绩进行分析，销售人员反映及现场数据显示，客户积累不足是主要原因。进行综合分析后，为销售人员制定了团队销售目标和个人销售目标。销售人员的工作热情大为提高，并在短期内完成了整个项目的销售。绩效管理促进了销售人员的业务拓展意识，通过加强与老客户的联络，实现了销售达成。房地产销售人员绩效的制定一般包括客户积累指标、客户成交量指标及回款额指标。而单纯以销售量为指标的管理手段也存在诸多的弊端，如会造成团队内部争抢客户、对待不购房客户的消极态度等。因此，绩效考核应该实行综合指标，除了与销售直接相关的指标之外，还应加上客户服务、例行报表、工作纪律指标等。
将工作流程化，让意识贯穿于细节
市场的竞争，使销售管理更加细节化和具体化，一些被忽视的细微环节所反映的是职业习惯，影响到顾客的购买选择。房地产销售包含了客户接待流程、例行作业流程、专业形象规范等内容。客户接待流程：来电接听、客户接待、项目讲解、客户资料填写、客户意向探寻、意向客户洽谈、客户分析记录、电话跟踪、特殊客户登门造访、客户邀约、合同签订、后续手续办理、客诉处理等过程。例行作业流程：月周日工作计划、例行的客户分析、例行的工作报表的填写等。专业形象规范：装束、言谈举止、用餐、工作纪律等相关规定。流程的梳理，便于使销售人员对于日常工作的整体把握和对销售工作整个过程的清晰认识。对于各个大流程中的每个环节，也要建立清晰的流程规范。如来电接听的流程规范：电话边备好纸笔，震铃响三声之内接起，“你好，××花园”等等。将大的流程划分为小的细节，能使销售人员明确行动的方法，是将意识转化为行动的措施。
通过流程规范是形成专业化的销售团队的要求，但规范化并非僵化，尤其对于创造性的工作环节，如针对不同客户的不同销售措施，以及一些无法规范的环节，应鼓励和帮助员工寻求解决的方法，并促进员工的创新行动。
让“有意识”成为习惯性行为
有一个小偷走在街上，突然听到背后有人喊：“警察来了！”他拔腿就跑，跑得飞快，最后还是被警察抓住了，警察问他：“你为什么跑？！”小偷这才醒过神来，“是啊，我为什么要跑呢？我以前偷过东西，可我已经很久没偷过东西了呀！”见了警察就跑的意识，使小偷保持了行动的惯性。
打电话时先等客户挂电话，然后轻轻放下电话，是接听电话的基本礼仪。不等客户先挂电话，会让客户觉得销售人员缺乏礼貌，甚至产生内心的不愉。曾经有一位销售人员因为未等到客户挂断电话而先挂电话，结果遭到客户的投诉。客户认为销售人员的态度恶劣，还没等她咨询完有关情况就把电话挂了。而销售人员可能只是无意识的不良习惯。
一些销售经理也对销售人员进行了相应的培训工作，也制定了一系列的行为规范，但这些规范和工作流程往往被记在笔记本上，而没有转化为实际的行动。因此，作为管理人员不仅要让销售人员知道怎么做，还要督促销售人员将意识转化为习惯性行为。情景化教育训练以及工作中的沟通、指导、督促，会将意识转化为习惯性的工作作风，实现真正的“有意识”地行动。有一位销售人员在接待一组外地客户时，没有记录客户的联络方式，使客户追踪陷于被动，后来跑到客户下榻的宾馆，客户已经退房，这个事件说明未能使意识成为良好工作习惯带来的弊端。
具有绩效意识的销售人员，会养成良好的客户追踪拜访习惯，并选择适当的时机实现与目标客户的沟通，攫取销售达成的机会。对于意向来访客户进行记录和客户分析，是良好的销售工作习惯，能够促进对于客户的深度了解，使销售工作更有的放矢，并确定针对不同等级客户的销售时间投资和提升销售成交率。客户来了，倒上一杯热水，坚持记录接待笔记，按时填写客户登记都是良好的工作习惯。而这些习惯的养成，需要管理者的监控督促，只告诉销售人员应该干什么，没有在过程中的督导，最终也难建立真正的意识。 实现“有意识”的销售管理
员工的“有意识”源于企业的“有意识”
使员工成为“有意识”的员工，企业首先要成为“有意识”的企业。走进深圳的沃尔玛超市，会看到“顾客永远是对的”的广告语。这在为顾客传递信心的同时，也表现了企业的意识。企业的意识是员工行动的基本准则。相比之下，一些超市的“搜身”事件，则反映了这些企业缺乏基本的顾客意识。
对于不同表现员工的不同态度，以及管理者的行事方法，往往在“无意识”中建立了企业的意识，而影响着员工的意识状态。宜家有一个重要的理念：“在宜家浪费资源是一种不可饶恕的罪恶”。宜家创始人坎普拉德是当今世界的首富，而他乘坐轮船时还是选择二等舱。他说：“如果我自己在旅行的时候很奢华的话，我如何要求我的员工在出差的时候很节俭呢？这是一个优秀的领导所必须明白的。”要让员工有意识，企业的各级管理者必须“有意识”地管理，“其身正，不令则行；其身不正，虽令则不行。”在房地产销售管理时，要求销售人员在有客户到访时，迎接问好，在客户离开时，销售人员要将客户送到门外，这些细节的执行，一是在工作中的要求约束，使之形成习惯，二则管理人员要首先有这样的意识，并如是执行。
管理者建立管理意识
建立员工的“有意识”，企业还要提供意识建立的氛围，并由员工共同监督。建立企业文化园地，将企业要树立的意识在文化园地的专栏上传达，营造全员参与的氛围，是建立员工意识的方式之一。海尔总裁砸烂有质量问题的冰箱，强化了员工的质量意识。是通过“有意识”地管理行动建立全员意识。如果只有质量意识，而在执行中对于质量问题得过且过，所谓的质量意识只是空谈。
一位销售经理的管理意识的加强，源于这样的一个事件。在一次销售回访时，客户对她说，“如果你要是早点来和我谈，我就买你们的写字间了。”这个事情让这位经理觉得遗憾，下属缺乏正确的客户谈判技巧，而在管理上没有适时跟进，造成了重要客户的流失。
