土地整理范文
时间：2023-04-05 07:18:45
导语：如何才能写好一篇土地整理，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
篇1
土地资源作为人类生存和发展的首要资源，土地资源的可持续利用是社会可持续发展的基础。土地整理是实现土地可持续利用的有效手段，通过对土地的整理，可以更好的协调人地关系，实现土地资源的优化配置，为国民经济持续健康发展提供强有力的保证。全国各地都进行了大规模的土地整理运动，取得了显著成效，在此过程中也出现了许多不容忽视的问题，值得探讨。
土地整理是多学科的，在社会制度不同、发达或发展中国家，由于政治、经济、文化和地理的多样性，使得土地整理的概念有所不同。在我国，国土资源部在借鉴海内外土地整理概念的基础上，将土地整理定义为在一定区域内，按照土地利用规划或城市规划所确定的目标和用途，采取行政、经济、法律和工程技术手段，对土地利用状况进行综合整治、调整改造，以提高土地利用率，改善生产、生活条件和生态环境的过程[1]。我国的土地整理分狭义和广义两种，狭义的土地整理主要指农地整理，广义的土地整理包括土地的复垦和开发，其主要目的是为了增加耕地，保持耕地总量动态平衡。目前，国土资源部的土地整理内容将逐渐涵盖传统的农地整理以及土地的复垦和开发，但重点仍是农地整理[2]。
一、我国土地整理的现实意义
1、土地整理改善了农业生产条件和环境，增加了农民收入。土地整理主要针对改变农业基础设施不配套的土地现状，进行水利设施配置、道路的建设，进行渠道合理布局和硬化，整理后的农田灌水排水能耗降低，农业生产规模扩大，有助于实现农业机械化生产，整理后土地经营范围扩大，宜种性广，从而可以增加耕地数量，提高土地质量，改善生态环境，降低农业生产成本，实现农业增产增效，可大大提高农民收入。农业和农村现代化的最终落脚点在于提高广大农民的生活质量和生活水平，很大一部分体现在土地整理中，现在土地整理从单纯的增加耕地面积转为改善农村的整体风貌，近年来，一些地区进行的土地整理改进了农村生产、居住条件和生态环境，促进了土地合理利用和农民增收，有效地推进了农村经济发展。
2、土地整理是补充耕地、进行土地集约利用的重要途径。我国是一个农业大国，人多地少是基本国情，珍惜和合理利用每一寸土地是我国的基本国策。土地整理有利于促进农村地区土地集约利用，增加优质耕地面积，实现耕地总量动态平衡。当前，我国农村土地布局不合理，据测算，通过对农村及城镇土地、灾毁土地、工矿区废弃土地等进行科学的土地整理，我国可以新增加耕地1亿亩以上，可见，我国土地整理有很大的潜力空间。从开展土地整理地区的情况看，在严格控制各类非农建设占用耕地，大力进行城镇存量土地挖潜的前提下，通过土地整理，都能实现耕地总量动态平衡，许多地方做到了平衡有余。
3、土地整理有利于社会主义新农村建设。土地整理与新农村建设有着十分密切的关联，我国近七成人生活在农村，据测算，农民40%至60%的经济收入和60%至80%的生活必需品，直接或间接地来自农民手中的土地特别是耕地。建设社会主义新农村，就要按照“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的要求建设农村地区，土地整理是集田、水、路、林、村于一身的综合性、全方位的土地建设活动。两者的目标大体一致，具体实践中也互相促进。促进社会主义新农村建设，土地整理功不可没，大力开展土地整理是社会主义新农村建设的首要选择和重要支撑。
4、土地整理可以促进农村剩余劳动力就业，促进社会稳定繁荣。我国作为一个农业大国，农村人口比重大，农村劳动力大量剩余，我国农村剩余劳动力约有1.2亿一1.5亿人，如何消化数量如此庞大的剩余劳动力，是政府而临的最大难题之一，直至今日，我国劳动力总量仍在持续稳定增长。随着我国经济的高速发展，越来越多的农村剩余劳动力从农村中解放出来，涌向城市，由此带来一系列社会问题。尤其在近几年全球经济不景气的情况下，解决农村剩余劳动力就业问题是经济和社会发展的前提，是实现小康水平的重要保证，是关系到我国经济、社会稳定和可持续发展的重大问题。农村剩余劳动力文化素质相对较低，大多数农村劳动力尚不具备离开土地进入大中城市生存发展的能力,他们不敢轻易离开农村。而土地整理正好需要大量劳动力，推进土地整理，可以解决农村剩余劳动力的就业问题，促进农民增产增收，保持整个社会的稳定和繁荣。
尽管我国对土地整理的研究理论不足，许多地方开始土地整理的时间不长，但取得的显著效益表明，在我国开展土地整理有着十分重要的意义。
二、我国土地整理中出现的问题
（一）土地整理理论缺乏，规划的整体控制作用不够。土地整理在我国开展的时间不长，土地整理的科学体系尚不够健全，缺乏其自身的理论基础，土地整理的研究成果还不多见。在几十年的土地整理实践中，如何整理，土地管理部门和其它相关部门虽然开展了大量研究，但研究上作有的是建立在经济学基础上，有的是借鉴生态学的原理，缺乏充分的科学依据和指导思想，整理过程也缺乏严格的规范，揭示的不是整体整理上作的运行机制和操作体系，造成土地整理的主观性、随意性、片面性等一系列问题[3]。比如说大多数地方在没有编制土地整理规划情况下就已开展了土地整理上作，虽取得了一些成功的经验，但由于缺乏合理的规划指导，使各地土地整理上作带有很大的随意性。因此，土地整理有待发展形成其自身的科学理论基础。
（二）政府官员片面追求形象工程，可持续发展的观念不强。
1、将土地整理等同于土地平整。时下，土地整理形象土程的政绩标志在地方官员的心里已经打上了深深的烙印。土地整理为了一味追求政绩，一些领导超前意识特别强，不论自然条件如何，均要求农田实现“田成方，树成行；路相通，渠相连；旱能灌，涝能排”的标准。大量的土地平整土程费用占去了土地整理费用的一半以上，也缺乏土地整理方面的专家，误将土地整理等同于土地平整。
2、片面的追求数量，忽视了对质量的重视。为了实现耕地总量动态平衡，需要大量的开发整理土地，而结果是很多地区整理出的耕地质量低劣，即新开垦的耕地质量远低于被占用的耕地质量。普遍存在政府对土地整理的目标过分强调数量的增加，而忽略了质量的提高。由于受耕地总量动态平衡目标的制约，很多地方开展土地整理只是为了完成折抵建设占用的耕地的任务，责任心不强，造成许多不能增加耕地面积而能提高耕地质量的整理项目如中低产田的改造难以开展，甚至整理后的耕地质量也难以保证。还有部分原因是：建设占用大多是城镇周围和交通沿线质量高、投入多、设施好的良田，而开发复垦增加的大多是边远地区的耕地，质量较差。数量能持平，其生产能力已经下降，开发补充少，我国耕地生产能力下降更多[4]。
（三）土地权属紊乱，整理时纠纷不断。由于历史遗留问题，土地制度历经变迁，当前，相当一部分为农用地的土地所有权不明确，实际使用者与登记的使用者不一致，有些甚至根本未进行过确权登记。有些土地使用证记载的权属界线模糊，不能准确反映权属界址，在土地整理过程中，由于土地带来增值收益，造成土地所有者之间的矛盾不断激化，偶尔造成冲突。很多情况下，在土地整理过程中，农村土地权属问题难以得到确认，而且农民往往不具有相关的法律意识，当土地整理完成后，双方对各自取得权利义务理解不一致，导致纠纷不断。农民在维护自己权益方面力不从心，不能保护自己合法权益。
（四）土地整理资金投入严重不足。土地整理需要投入较大数量的资金，尽管国家实行土地整理专项资金制度，但是各地经济发展水平差异很大，在实践中土地整理大多体现为政府行为，土地整理的资金来源匮乏，土地整理的资金主要来源于政府的土地开发整理专项资金。土地开发整理专项资金是指省级专项用于土地开发整理的资金和中央补助专项用于土地开发整理的资金。其来源为：（1）耕地开垦费；（2）新增建设用地土地有偿使用费；（3）用于农业土地开发的土地出让金；（4）土地闲置费；（5）财政预算安排的开发耕地专项资金；（6）中央补助的土地开发整理资金；（7）按规定用于土地开发整理的其他资金。许多地方财政普遍吃紧，没有固定的投资来源，使得政府用于土地整理的资金运作上发生困难，没有可靠资金保障土地整理顺利的进行下去。
（五）土地整理政策法规缺乏配套，权属调整难以进行。土地整理必然涉及土地类型、数量、用途等要素的变更，有时还会发生跨权属单位的土地置换，这就涉及单位之间土地权属的重新调整、补偿，于是，清理和明确土地权属关系、避免权属纠纷就显得尤为重要[5]。由于农民承包的土地比较分散，土地整理整理的过程中势必会打破现有的土地权属界限，较大规模的土地整理还可能需要在村民组之间协调。但是农村现行下耕地承包经营合同三十年不变，使土地调整难以进行。土地开发整理权属调整的原则、程序、方法、异议处理和权属调整后土地分配与确权落实等情况，必须要有健全的法律法规给予保障，以便于土地整理工作的顺利进行和保护农村土地使用者的合法权益。但是我国迄今为止尚未颁布土地整理的法律、法规，这在一定程度上制约了土地整理上作的深入开展。
三、对土地整理的对策与思考
1、加快土地制度创新，积极探索农村土地整理制度改革。严格执行耕地保护政策，落实国家关于土地管理方面的法律法规，提高土地执法人员的素质，做到有法可依、执法必严、违法必究。开展对土地资源的数量、权属、用途等基本情况的调查工作，加强政府对农村土地整理的监督和管理。农村土地制度的缺陷，表现在缺乏明确的土地经营管理制度，土地是农村最基本的生产要素，政府仍热采取行政手段而非市场的手段运作土地，采取直接的手段而非间接的手段对农村土地整理进行经营管理，这种管理带来的后果带来了土地资源的严重浪费，不能有效配置资源。对土地的管理政府应该在土地利用规划、地籍管理、土地地价监管、耕地保护政策方面进行严格控制，在土地经营方面应该交给市场调节，从而从宏观上对土地资源进行有效监督。另外，应加强土地整理权属登记管理和地籍档案管理工作。农村土地整理制度改革的思路与对策，按照中央关于部署城乡统筹发展和建设社会主义新农村的要求，加强农村土地的调研和立法工作，完善农村土地整理机制。针对农村土地市场机制不健全的情况，加大对农村土地市场服务体系的投入，以保障农民的土地财产权利，促进农村经济发展。
2、尽快明晰农村土地的产权主体，以解决土地整理过程中的纠纷。土地整理的过程中经常伴随着土地产权转移，也就是土地产权不断流动以实现资源配置得以合理化的过程。产权关系明晰才能提高主体的积极性，只有产权关系明确、产权界定合法，才能使农村土地资源都得到有效配置。当前，农村土地产权制度已不适合经济发展的要求，农村土地产权未能清晰界定各主体的权利、责任和利益，形成各利益主体之间的经济和法律的关系及利益制约关系。土地法律规定村民委员会或农村集体经济组织拥有农村集体土地的经营管理权和发包权，但是，这里显然隐含了权力的冲突，村委会或集体经济组织的管理权与政府的土地管理权打架，村委会或集体经济组织的经营权与农户的承包经营权打架[6]。要规范土地整理，首先要解决的问题是要明晰农村土地的产权主体，土地整理是对已利用土地进行治理、调整和重新配置的过程，通过土地整理往往改变了土地的现状，原来的权属界线、用地位置、土地质量和性质发生了很大的变化。为了保证农民经过整理的耕地面积不减少、质量不降低。应进一步加强土地整理中的权属管理，将确权定界工作做实做细，权属调整要充分尊重农民的意愿，征求广大农民群众的意见，共同制定权属调整方案，还需建立和完善土地整理法律制度，对土地权属调整的程序、原则和标准，以及权属争议的解决方法做出具体的规定，这样不仅可以使土地整理中的权属调整程序化、规范化，而且可以从法律层次上保证权属调整的公平性，保护农民权益不受侵犯。
3、扩大土地整理的资金来源渠道，鼓励正常的投资行为。目前，我国大多数土地整理项目的资金筹措还是以国家为主、以政府有限的土地整理资金来解决日益紧张的人地关系，不能大规模的进行土地整理。资金问题的解决是开展土地管理上作的关健。资金来源应在以国家投入为主的前提下，积极筹集其它渠道的资金，如政策性信贷融资、财政信用融资和争取国际援助等;地方部门也可由政府通过贷款、发行债券；鼓励有条件的集体经济组织和个人进行资金投入。允许民间资金进入土地整理市场，鼓励正常的投资行为，扩大资金来源。
4、将土地整理看着是系统工程，而非单纯的土地整理行为。土地整理作为系统性工程，实施中涉及田、水、路、林、村的综合改造，会涉及到土地、农林、水利、交通、城建等诸多部门，各部门必须密切配合才能搞好。土地整理不再是仅仅为了提高农业产量，而是更注重改善人民的生存环境。通过土地整理，追求经济、社会、环境效益的统一和谐。土地整理是一项涉及多学科、多部门、具有多目标的复杂的系统工程，土地整理需要将地理学、土壤学、水利学、生态学、环境学、经济学、工程学、管理学、农学、林学、系统学等学科中的有关理论和方法进行引进和优化组合，土地整理作为一项系统工程，在实施过程中，必须遵循自然规律，注重生态保护，坚持保护生物多样性和生态平衡的原则，注重土地资源的可持续发展[7]。农村现代化进程中，如何兼顾综合效益将显得越来越重要，在土地整理中应加强与其它相关部门的合作，做到社会效益、经济效益和生态效益的有机综合。
篇2
1.1资金投入模式
土地整理需要巨额资金的支持，其资金渠道是否畅通稳定，是土地整理能否达到目标的关键。目前，中国土地整理项目的资金来源主要有国家、地方政府、乡镇村集体、社会经济组织以及个人等。据统计，近5年来，研究区有国家投资的土地整理项目12个，共投入资金32656.27万元，整理土地11898.87hm2；有省级投资土地整理项目5个，共投入资金7547.84万元，整理土地1763.62hm2；有市级投资土地整理项目17个，共投入资金11521.26万元，整理土地3529.73hm2。可见，研究区土地整理采取的是国家和地方政府投资为主的资金投入模式，国家和地方政府投入的财政性资金是该区土地整理项目的主要资金来源，具体包括：新增耕地折抵的建设用地指标收入、耕地占用税、耕地开垦费、土地出让金和土地有偿使用费等土地整理专项资金。
1.2组织模式
目前，农村土地整理的组织模式主要有：（1）地方申报、政府立项，隶属于政府的土地管理部门运作模式。（2）在有一定经济实力和有成片待开发整理土地的地方，集体组织投资模式。（3）农户自发开发整理，政府适当补偿模式。（4）农地整理公司模式。即把农地整理规划设计、项目区各项工程设计、项目施工等交给具有一定专业技术水平和资质的企业来组织[20]。据调查，研究区土地整理工作主要由政府统一组织和开展，即由隶属于当地政府的国土管理部门逐级向上申请，争取将土地整理项目列入各级政府的投资项目，包括国家级项目、省级项目和市级项目。在项目的组织过程中，首先，当地政府是规划者，通过反复调研、评估和论证确定项目目标，对项目进行科学合理的规划设计；其次，当地政府是采购者，在项目建设施工阶段，以采购者的身份将项目向社会公布，通过市场化运作吸引具有建设资质的公司或企业参与项目建设；再次，当地政府是管理者，通过组建项目领导小组，建章立制，实行项目法人制、公示制、招投标制、合同制、监理制，严格资金管理等，对项目从启动实施建设到验收进行全程跟踪督查，确保项目质量。
1.3作业模式
研究区资源之长是土地资源丰富，之短是优质农田较少。因此，研究区土地整理的重点在于中低产田改造，即通过农田水利、道路工程和农业生物措施相结合的方法，对中低产田进行治水改土，平整归并零星地块，整治道路沟渠，实现沟渠路桥涵闸全面配套，建设灌排分设、旱涝保收的高产稳产田。该区土地整理项目主要采用土地平整工程、农田水利工程和道路工程“三大工程”相结合的作业模式。其中，土地平整工程主要是根据地块所处的地形特点、土壤等自然条件和土地利用现状，遵循“大弯就势、小弯裁直”的原则，充分考虑原有田块的布设方向和挖填平衡，采用机械平整，将项目区内的耕地统一平整为便于机械化耕作、方便灌溉的规范田块，从而改善田地的耕作方式和水土涵养条件，满足作物高产稳产对水分及土质的要求。农田水利工程主要根据项目区的实际自然条件，结合基础设施分布现状，修建及改造水池、水沟和水渠，完善农田水利设施，通常采用明渠灌溉、明沟排水的灌排模式。道路工程主要是根据项目区田块特征和沟渠布局情况，充分考虑地质、水文、地形等自然条件和生产力状况，按满足农业生产的需要和农产品运输的基本要求，本着尽量少占土地的原则，结合已有路网进行规划，改善交通条件，通常布置田间道、生产道2个等级。
1.4权属调整模式
一般说来，土地整理前，耕地地块琐碎、分布零散、形状不规则，土地整理后，地块集中连片、形状规整。可见，土地整理不可避免地要打破原有权属界线，使地块和四至发生变动，同时耕地的质量和数量也将发生改变。因此，土地整理不仅要完成各项工程措施，还应在尊重自然规律、农民意愿和原有产权的基础上进行土地权属调整，这是土地整理的一个突出特点，也是土地整理区别于其它农村基本建设项目的重要标志。土地整理项目的实施既要为项目区群众带来实惠，又要切实保护其合法权益，避免产生新的土地纠纷，因此土地权属调整可以说是土地整理项目工作中的重中之重，权属管理与调整的正确与否，直接关系到农村经济社会的稳定及项目的成败。在权属调整工作上，研究区大部分土地整理项目均遵循如下方法步骤：（1）项目批准后，组织成立项目权属调整领导小组；（2）土地整理前，进行土地清查，明确权属，并进行勘测定界、丈量面积和登记造册；（3）坚持土地整理前后面积基本不变和尊重沿袭传统、集中连片的原则，通过民主协商，按项目区内组织的原有土地比例，沿田间道、林带、沟渠等调整权属界线，确认边界四至，埋设界桩；（4）制定土地权属调整实施方案，并经过项目区内原承包户70%以上的群众通过，并由各村民小组签订《承诺书》；（5）项目完工后，由镇政府协商将经整理后的土地面积分别返还各村委会、村小组，最后由村小组将耕地返还给原承包户，并组建联合工作组对承包户进行调查访问，妥善处理农户意见；（6）由土地主管部门进行土地权属变更登记。
2模式分析与优化
2.1资金投入模式分析与优化
研究区土地整理资金主要来源于国家和当地政府，途径较为单一。国家和地方政府投资的土地整理项目由于资金有保证。因此，一般来说建设规模大、工程质量高、实施效果好。然而，这类项目审批程序严格，周期较长，且数量有限，不利于土地整理的广泛开展，加之土地整理量大面广，投资需求巨大，仅靠国家和地方政府投资并不现实。笔者认为，随着研究区社会经济水平的提高，可以引导社会广泛参与土地整理，研究制定鼓励土地整理的相关办法、规定，在政策、资金、税收等方面予以优惠，为土地整理提供良好的软环境，多渠道筹集项目资金，采取多样化的资金投入模式。如通过延长整理土地承包期、对整理土地进行补贴或减免相关税费等优惠政策，鼓励具有开发能力的社会组织投资土地整理，使其在为自身赢得效益的同时又盘活土地资源；又如运用市场化融资手段和运作方式，鼓励群众投工投劳、投资联合进行土地整理。当然，社会投资的项目较国家和地方政府投资的项目规模要小得多，但投资少，时间短，见效快。
2.2组织模式分析与优化
土地整理属于公共基础设施建设领域，资金占用量大，投资回收期长。笔者认为，研究区可尝试引入市场机制，变政府统一组织的土地整理为政府科学引导规划，公司、企业等社会群体筹资组织开展的土地整理，即由当地国土资源管理部门先行对项目进行可行性研究及规划设计，然后通过招标、协议、合资、合作等方式选择有实力的公司或企业筹集土地整理资金并完成工程建设，并由国土资源管理部门实行监督及主持验收。项目完成后，企业（公司）或可根据与国土资源管理部门商定的收费方式收取新增耕地折抵建设用地指标收入和农田水利工程的使用费，并获得长期的新增耕地使用权，再通过出让、出租等方式回收资金；或可统一经营整理土地，按照土地面积向农户支付土地使用租金，农户租出土地后，可进入企业打工等。上述组织模式对土地整理而言，既拓宽了资金来源渠道，又能保证项目质量，同时还可防止企业（公司）为追求利润而盲目开发土地后备资源，破坏生态环境；对企业（公司）而言，土地整理是一项长期而有保障的投资，可产生直接的经济效益。
2.3作业模式分析与优化
由此可以看出，改善和保护生态环境既是土地整理的题中之义，也是土地整理的目标之一。土地整理效益不仅是耕地面积、经济收入的增加，还应该包括物种多样性和景观多样性的提高、土地生态系统稳定性的增强、生态环境质量和人民生活质量的改善。但从研究区目前开展的土地整理情况来看，土地整理还处于起步阶段，其目标主要还是对中低产耕地进行改造，提高耕地质量，增加有效耕地面积，并以此作为判定土地整理效果优劣的标准，较少考虑农业生态环境的建设与改善，集中表现在：（1）研究区土地后备资源多为荒草地、滩涂和裸土地，有些项目缺乏对滩涂生态功能的考虑而大面积开发，给农田生态系统带来了极大的不确定性和风险性，环境风险日益增加；（2）绝大部分土地整理项目的建设内容多由土地平整工程、农田水利工程和道路工程构成，缺乏农田防护林网等生态工程建设。农田防护林网有以下3个优点：（1）可以涵养水源、保持水土、防治水土流失；（2）可以为沟渠提供阴影，缓和水温变化，为野生动植物制造栖息的有利环境；（3）可以增加生物多样性及增强生态系统的稳定性，改善农田小气候。可见，防护林的缺失，势必对农田生态系统造成不利的影响。研究区的经济发展实情决定其当前的土地整理还不可能把生态目标置于中心位置，但也不能因此而忽视生态因素。今后，研究区的土地整理项目应坚持体现数量、质量与生态保护并重的原则：一方面，加强土地整理对环境评价的分析，特别在生态环境条件比较脆弱的地区，必须在认真调查土地后备资源、水资源和生态环境等因素的基础上进行科学论证，避免造成新的生态环境问题；另一方面，在规划与实施过程中，必须要有一个系统观念，充分考虑土地系统内部和外部的各种联系，在可行性分析的基础上，将土地整理作为一项长期工程进行统筹规划，系统整理，处理好土地整理与经济发展、生态保护等方面的关系，实现土地资源的可持续利用。另外，在农田水利工程方面，目前研究区主要采用明渠灌溉、明沟排水的灌排模式。从节水节地上考虑，沟渠整理可进行进一步优化，采用明渠（沟）与暗渠（沟）相结合的模式，将农、毛沟渠等输水量较小的地面沟渠用PVC管等地下防渗管道代替。值得提倡的是，研究区的土地整理项目在进行沟、渠、路设计时，没有一味地追求混凝土化和高品位设计，而是尽可能地采用土、石等天然工料，保持了土地原有的自然风貌。
2.4权属调整模式分析与优化
权属调整关系到农民的切身利益，是一项十分敏感的工作。研究区权属调整坚持土地整理前后面积基本不变和尊重沿袭传统的原则，采取等质、等量的权属调整模式。毫无疑问，土地整理为土地集中规模经营创造了条件。然而，通过对研究区项目实施效益的跟踪调查，大多数项目区的土地规模化经营和集约化发展并未得到充分体现，农业产业化有待进一步加强。因此，为实现土地经济效益最大化，提高农业生产效率，还需积极推动土地使用权的流转和农业产业化的发展。笔者认为，研究区在现有等质、等量的权属调整模式的基础上，应随着当地生产力及社会经济发展水平的提高，根据土地整理、土地利用中存在的问题，把强化土地使用权放在首位，真正做到产权明晰、可靠、稳定和长期，同时赋予农户土地使用权转包、出租、抵押、继承、互换、入股以及买卖等农地流转权，促进土地适度规模经营。
3结论与建议
篇3
关键词：土地整理；政府；规划
一、前言
我国土地整理实行的是一种以行政职能为主导的土地整理运作模式，即以行政权利推动为主，参与主体也是政府部门或其委托的有关机构，从组织、投入、参与、实施到管理完全“行政一体化”。客观的说，在我国城市土地整理工作开展的初期阶段采取政府投入、实施、管理于一体的运作模式，对于推进土地整理工作的开展具有实际意义。但是，随着工业化、城市化的迅速发展，土地利用变化十分迅速，尤其是土地整理的规模不断扩大，传统的土地整理运作模式的弊端不断突现，如融资渠道单一、资金缺乏、难以调动土地整理意识、规划设计不到位、缺乏公众参与、产权与利益分配制度不完善等问题与不足，严重影响到城市土地整理工作的质量和效益。因此，在经济迅猛发展，城市结构急剧变化的今天，必须探索一套适合城市发展的土地整理模式。
二、城市土地整理模式
1、政府主导型
政府主导型在具体实践中主要分为征购式整理和重划式整理两种：①征购式土地整理是指政府采用强制的手段运用土地征用、征收的方式开展的城市土地整理。在这个过程中，土地产权从原有居民的手里被政府强制转移到开发者手里，原有居民不享有参与公平谈判的权利，只能被动地接受征地补偿或安置。②重划式整理是指政府与居民建立平等的合作关系，以成本共摊、利益共享的方式开展的建设用地整理。从本质上看，重划式整理是一种以公平谈判、保留产权为前提的土地联合开发。在整个开发过程中，原有居民保留其土地支配权(在我国主要表现为土地使用权)，而不是像征购式整理中土地产权被政府强制剥夺。鉴于我国城市土地整理在组织管理上涉及层面广、操作程序较为复杂，在实施过程中资金投入大、运行周期长等原因。以“成本共摊、利益共享”为中心的重划式土地整理更适合与当前城市土地整理的发展趋势，是一项促进城市土地高效、可持续、公平利用的组织管理模式。有利于解决融资渠道单一、资金缺乏，有利于调动公众参与的积极性，有利于加强土地整理意识，有利于解决产权与利益分配制度不完善等问题。
2、规划主导型
我国土地开发整理工作的开展，首先由国家组织编制《全国土地开发整理规划》，各省、自治区、直辖市国土资源部门要以《规划》为依据，组织编制省级土地开发整理规划。在某种程度上《规划》在我国具有法律效应，各地都应加强对《规划》实施和土地开发整理规划工作的认识，采取有效措施，全面贯彻实施《规划》，发挥规划对土地开发整理活动的宏观调控和引导作用，促进土地开发整理活动健康、有序开展。土地开发整理规划是土地利用总体规划的补充，制定时一定要在城市总体规划和相应专项规划的指导下，处理好近期和长远关系、土地开发利用与生态保护的关系，是科学指导土地开发整理活动的重要依据，对规范土地开发整理活动，保护和改善生态环境，确保耕地占补平衡，实现耕地保护目标具有重要意义。城市土地整理规划可以从多方面与其它规划进行比较分析，从空间范围上看，它是土地利用规划的一个专项规划，也是城市规划的一个详细规划。
3、旧城改造模式
近十几年来，随着城市经济结构调整与城市化进程步伐的加快，部分城区土地配置效率低下、房屋破旧败坏、基础设施滞后、历史风貌与景观特色丧失等问题日益突出，出现了旧城衰败的现象。旧城改造就是针对城市旧区环境较差、标准偏低、规划落后、经济衰退而进行的自我改造过程。城市发展的过程是一个不断更新改造的新陈代谢过程，其积极意义在于阻止城市衰退，促进城市发展。由于城市发展惯性的作用，城市内部组织系统的变化调适往往滞后于发展变化，导致功能性和结构性衰退。旧城改造模式的运作方式 (1)“健身运动”式改造。指针对城市的物质性老化和结构性、功能性的衰退，所采取的改善物质环境，通过旧城改造不断地调整、完善城市结构与功能的措施。此时，城市更新的首要动因不再是有形磨损，而是无形磨损。(2)大规模改造。大规模目的是为给城市中心区注入新的活力，并提高落后地区的可居住性。大规模改造对城市形体进行改造，有助于产业结构与生产布局的优化，但也带来了一些负面影响，如破坏了现存的邻里关系：在级差地租的作用下，城市中心区土地的强化利用导致了中心区的衰败；破坏城市有机机能与历史文脉等等(3)“小而灵活”的渐进式改造。指顺应城市发展，由社区自身组织的谨慎渐进式改造。这一方式包容多种功能的逐步的改造，取代单一功能的迅速改造；谋求社区居民与地方政府、开发商、学者和专业技术人员等多方合作；严格控制历史保护区内的建设活动；推进社区环境的综合整治、社区经济的复兴和居民参与下的邻里自建；规划社区以改善社区环境、创造就业机会、促进邻里和睦为主要目标。
三、城市土地整理模式运作管理
城市土地在整理的过程中，其组织管理和实践应用是相互联系、相互影响的，采取合适的组织管理模式，选择适宜的应用模式是实现城市土地整理效益最大化的关键。
1、合理选择土地整理项目区
合理选择土地整理项目区是项目建设关键的第一步，应遵循以下原则组织进行：(1)项目区完整性原则，要求在选择项目区时重点考虑具有一定规模、区块相对集中连片、保持相对完整、并能体现规模效益的项目区。(2)突出重点、循序渐进原则，要求土地整理项目应根据土地整理规划，结合地方经济和自然条件，采取适宜的土地整理模式，有计划、有步骤地开展土地整理工作。(3)数量、质量、生态三者统一原则，以提高城市土地产出率为目的，坚持提高整理数量、加强整理质量和重视生态环境三者的统一。(4)合理利用土地、效益显著原则，充分体现合理利用和保护土地资源，以经济效益、社会效益和生态效益的综合效益为实施目标
2、进行项目可行性研究
城市土地整理项目可行性研究要求在充分了解自然资源特征，摸清土地利用问题，掌握土地已有生产条件，并进行景观生态评价的基础上，科学选定整理目标、任务，综合配置建设工程，以及合理利用自然资源和生产条件解决土地利用问题，提出综合生产能力、改善生态环境、并取得最佳综合效益的土地整理项目可行方案。可行性研究质量如何直接决定着一个项目的成败。
3、加强土地权属管理
城市土地整理无论采用何种模式，操作过程中都要涉及到土地置换和权属变更，可以说土地权属管理贯穿于土地整理全过程，从整理前的权属现状确认到整理后的土地登记。如果土地产权不清与利益分配不公，不仅不利于整理工作的开展，而且会给整理工作带来很大困难。所以必须完善相应制度，理清和明确土地权属关系。一是建设用地整理前要依据土地调查和土地登记资料，认真做好整理前权属状况的确认；二是对涉及土地权属调整的一定要依法确认调整后的权属，进行变更登记，防止引发土地纠纷；三是要注意保护居民利益，充分尊重原土地产权人的意愿，根据所拥有的产权比例和投入成本分配整理后的利益。
4、资金筹措与管理
资金落实是土地整理的中心环节，也是城市土地整理顺利展开的重要保证。在海外城市整理的资金来源主要来自四个渠道：业主自筹资金、政府资助、土地整理基金和与其他机构合资。目前，我国城市土地整理资金的主要来源是财政拨款与银行贷款，在实践中存在很多问题。本着大众参与和谁受益谁付费的基本原则，参考海外城市土地整理的成功经验，因此，我国的城市土地整理也可以采取多种筹资措施，形成一个以政府为主导，以市场为依托，多方参与，以地生财的资金筹集制度。■
参考文献
篇4
[关键词] 土地利用 土地开发整理 目标
土地资源作为人类生存和发展的首要资源，土地资源的可持续利用是社会可持续发展的基础。土地整理是实现土地可持续利用的有效手段，通过对土地的整理，可以更好地协调人地关系，实现土地资源的优化配置，为国民经济持续健康发展提供强有力的保证。
一、区域状况
资溪县地处江西省东部，位于东经116°46′～117°17′，北纬27°28′～27°55′，东临福建省光泽县，南交黎川县，西北交金溪县，东北界贵溪市，有“江西东大门”之称，鹰厦铁路、316国道穿境而过，是由赣入闽的主要通衢。资溪地处闽赣交界的武夷山脉中段西侧，县境东北部至西南部横亘着武夷山脉，形成东南高西北低的地势。山地切割较深，地势复杂，顶部较平缓，土层较厚；中下部或下部悬崖峭壁，沟谷纵横，除谷地之外，土层较薄。丘陵主要分布在中部和西北部，海拔高度100～300m，相对高度50～200m。多为缓坡宽谷，土壤较肥，是县内主要农田耕作区，经济林分布较多。
二、土地利用的特点
1.自然生态保存完好，森林旅游资源极为丰富
资溪县自然生态保存完好，森林旅游资源极为丰富。全县森林覆盖率高达88.23%，生态环境质量位居全国第七、全省第一，空气质量指数高达95.96，被誉为“天然大氧吧”。资溪县是中国生态旅游大县、中国十佳最具发展潜力的旅游大县、中国十佳原生态旅游大县，被专家誉为“华夏翡翠、人类绿舟”。大觉山景区入选“新赣鄱十景”，马头山自然保护区、大觉山大峡谷漂流入选“江西百景”。
2.土地利用程度高，可开发的未利用地相对较少
资溪县的土地利用率达到98.23%。未利用地相对较低，仅有2178.37公顷，为资溪县土地总面积的1.77%，今后土地利用的方向是在充分挖掘未利用土地，将其转换可利用土地外，还需对已利用土地不断挖潜，提高土地利用的综合效益的同时。
3.土地利用以农为主，林业产业有特色
资溪县土地利用结构中以农业为主，农用地面积占全县土地总面积的比例高达96.62 %。全县林地109002.96公顷，森林覆盖率88.23%，远高于全省平均水平。林业同时也是资溪县经济发展的支柱产业之一，在资溪的经济发展中有着举足轻重的作用，林业总产值超过农业总产值的一半，林业提供的农民收入也占全年农民人均收入的近四分之一。
三、土地利用存在的问题
1.耕地面积减少，人地矛盾日益突出
全县耕地呈现逐年减少的趋势，由10000.70公顷减少到8111.24公顷，共减少1889.46公顷。由于人口呈明显上涨趋势，资溪县人均耕地持续下降，人均耕地由0.091公顷减少到0.07公顷，保护耕地迫在眉睫。
2.建设用地和农业用地矛盾比较突出
随着经济的迅速发展，需要大量的建设用地，而建设用地的主要来源是农业用地。资溪县建设用地共增加113.01公顷，居民点及工矿用地共增加29.58公顷；在农村居民点减少40.30公顷的同时，建制镇用地也增加了65.99公顷；独立工矿用地由57.30公顷增加到63.37公顷，净增加6.07公顷。建设用地中新增居民点用地主要来源是耕地、林地和园地，新增独立工矿用地主要来源是林地，新增交通运输用地的主要来源是耕地和林地。由于大量的农业用地被建设用地占用，建设用地和农业用地矛盾变得比较突出。
3.城乡居民点用地结构不合理，农村建设用地粗放利用状况仍然存在
全县农村居民点用地较为分散，城乡人口结构与居民点用地结构不合理的问题较为突出。全县城乡居民点用地总面积1330.09公须，其中建制镇用地364.99公顷，占27.44%，农村居民点用地965.10公顷，占72.56%；而同期城镇和农村的居住人口占总人口的比重分别为36.83%与63.17%。按照人均计算，城镇人口人均城镇用地人均114.02m2，乡村人口人均农村居民点用地人均140.90m2。随着资溪县城镇化水平不断提高，但在城镇建设用地面积大幅度增加的同时，农村居民点用地急剧减少，农村建设用地粗放利用状况进一步加剧。随着大量农村劳动力走向城镇就业，资溪县人口城镇化的进程步伐加快，一些农村居民点居住户数减少，“空心村”、“独家院”现象比较普遍，农村居民点土地利用率低下。
4.后备土地资源较少，开发利用难度较大
后备土地资源开发利用难度大主要体现在以下几个方面：一是资溪县人均耕地数量不足，后备土地资源开发主要是开发耕地，需要使表层土壤适于作物生长，但难度较大；二是后备土地资源的地貌、土质、石砾含量及地质构造等自然因素制约了土地开发难易程度。三是开发资金、技术水平和物力条件。复垦开发资金尚未实行专项管理。虽然各级地方政府每年都投入一部分资金用于土地复垦开发和农田整理。但是，资金的筹集、使用、管理和监督，还未形成制度化和规范化。而且，随着土地复垦开发难度的加大，即使每年新增耕地数量不变，而每年对资金的需求却在增大。这给资金的筹集和使用带来了一些新的问题，将成为今后一段时间内制约该市土地复垦开发和整理的重要因素之一。
四、土地开发整理的目标
1.十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地；保持耕地总量的动态平衡，稳定基本农田保护面积；因地制宜开展土地开发整理；提高土地利用率和土地质量，优化土地利用结构；改善土地利用条件，促进土地资源可持续利用；保护和改善生态环境。
2.在保护和改善生态环境的前提下，宜农未利用土地资源得到适度开发，土地整理全面、有序展开，确保土地整理开发补充耕地的数量和质量，不低于建设占用的耕地；土地利用效率明显提高，促进土地资源集约、合理利用和经济社会的可持续发展。
参考文献
[1] 国土资源部规划司，国土资源部土地整理中心.土地开发整理规划实例[M].北京：地质出版社，2001.226～327.
[2] 张蓓，.探析土地整理的问题及对策[J].测绘与空间地理信息，2011年8月，第34卷第4期，267～269.
篇5
赵俊义
党的十四届五中全会强调指出：“在现化化建设中，必须实现经济和社会的可持续发展为重大战略决策，科学、合理地利用各种资源，实现资源垢可持续利用。”这是十分正确的论断。作为总量一定的土地资源，要实现其可持续利用，我认为，主要应从搞好土地整理来实现。本文仅就这一问题，谈谈自己的粗浅看法。
一、土地整理是实现我国土地资料可持续利用的根本途径
所谓土地整理，按社会科学家的说法，就是在一定的区域内，依据土地利用总体规划或城市规划所确定的目标和用途，采取行政的、经济的、法律的、工程技术的等手段，对土地利用现状进行调整、改造、综合治理，提高土地利用率和产出率，改善生产、生活条件和生态环境的过程。土地整理在我国源远流长，如果追溯历史的话，可对上溯到殷周时代的“井田制”。以后如曹魏时的“屯田”；唐宋时的“均田制”，明清时的“屯田垦荒”及“更名田”等等，都积极鼓励劳动人民开发整理土地，耕地面积不断增加。仅清初的一百年里，全国耕地面就增加了百分之四十。解放后，我国进行的小流域综合治理，几次大规模的农田基本建设，农业综合开发等，在一定意义上都属于土地整理的范畴。通过这些措施的治理，对加强和巩固我国农业的基础地位，保持粮食的稳产，高产和社会的稳定起了重要的作用。当前从上海、江西、山东、河南、广东、河北等地兴起的土地整理的实践证明：土地整理符合中央提出的适应“两个根本性转变”和实现耕地动态平衡的要求。是一条走集约利用，内部挖潜，永续利用土地资源的好路子。通过土地整理，可以把“荒”（荒山、荒地、荒滩）、“废”（工矿企业造成的废弃地）、“闲”（厂矿机关单位的闲置地）的土地充分利用起来，实现土地的再度开发利用。土地整理带给经济和社会的效益是巨大的、无法估量的。其效益主要表现三个方面：一是通过农田整理可以增加大量的耕地。由于我国长期对土地的粗放利用，造成现有耕地和其他土地的“荒”、“废”、“闲”较多，因而内在潜力很大。据典型调查，农地整理可以增加耕地面积5—10％。按此推算，全国可以增加耕地面积约两亿亩，相当于1990年耕地总数的13．9％。二是通过对存量土地的整理，可以控制城市外延，减少占用耕地。如河北省邢台市、通过旧城改造，可以使城市建设10年不外扩。据资料统计：我国目前城镇和农村居民人均用地面积已达153平方米。如果通过旧城改造，治理“空心村”，盘活存量土地，提高容积率等治理措施，将人均用地逐步降到100平方米，能提供建筑用地的需要。三是土地整理，具有广泛的区域性。可整理的资源分布在全国各个角落，而且土地类型多种多样。这种情况，尤其对于既要为经济发展提供必要的建设用地，又要为实现耕地总量动态平衡目标，而且耕地后备资源稀缺，人地矛盾日益突出的东南地区，应主要依靠土地整理来实现。由此可见。土地整理是我国土地资源可持续利用的根本途径。
二、如何搞好土地我认为主要从以下六个方面进： 1、加大宣传力度。土地整理是近几年来国内理论界提出解决土地开发利用，实现土地资源可持续利用的一条新途径。新《土地管理法》明确规定：“国家鼓励土地县乡（镇）人民政府应当组织农村集体经济组织，按照土地利用总体规划，对田、水、路、林、村综合治理，提高耕地质量，增加有效耕地面积，改善农业生产条件和生态环境。”土地整理不仅是农村、农业、农民的主要工作，也是我国经济和社会发展的一项战略性措施。鉴于当前的社会对土地整理观念淡薄，特别是县乡一级党政领导还缺乏这方面认识的现状。当前应主要抓好二个方面的工作：一是对社会的宣传。不但土地管理部门要大力宣传，并且农业、水利、城建以及新闻宣传单位、也应加强这方面的宣传。使之造就一种社会舆论氛围，形成全社会的一种共识。二是对领导的宣传，特别是对县乡一级领导的宣传。可根据本地区的实际情况，开办各种形式的培训班，或座谈会，或讲座等，进行政策、法律、法规、技术等方面的学习，增强领导干部对土地整理的时代感，紧迫感和责任感的认识，从而认真抓好这方面的工作。
2、周密规划，土地整理是一项综合性的系统工程，涉及到方方面面。因此，在编制规划时，必须围绕土地利用总体规划、城市建设规划、通盘考虑各种工程措施，确保工程设施按规划，有步骤地进行。根据先进地区的经验，在编制土地整理规划时，应主要注意四个方面的内容：①山地以小流域为单元，在流域内，对田、水、路、林、村全面衡量，合理布局。②村镇土地要会同有关部门，对原制定的村镇规划进行修订，重新界定村庄，居民点和乡镇界线，绘制材庄和乡镇驻地规划图。逐步做到三个集中。即农民住宅向中心村和小集镇集中：乡镇企业向工业园区集中；农田向规模经营集中。③改造中低产田。改善耕作层，移土回填，使瘦田变良田，低产变高产。④旧城改造。清查“荒”、“废”、“闲”，挖掘城镇存量潜力，控制城镇外延，解决城市建设用地需求。通过土地整理，使农村成为规模经营，适应农业现代化的农业园区，城市成为容积率适中的现代化城市。
3、科学组织。土地整理是政府行为，从编制规划、制定政策、筹集资金到组织实施都应政府的统一领导下有条不紊地进行。主要表现在四个方面。一是要建立机构。土地整理是一项长期而艰巨的系统工程，也是部门义不容辞的责任，必须持之以恒，常抓不解。目前国家已成立土地整理中心。因此，地方各级人民政府也应成立相应的机构，专管土地整理事宜。二是搞好协调。土地整理涉及农业、林业、水利、电力、财政，城镇建设、乡镇企业等很多部门。要使这些部门在政府的统一领导下，发挥各自的职能，集中人力、物力、财力，利用行政、经济、法律、科技等手段积极参与，形成强有力的土地整理的合力。三是抓好示范。要根据本地的实际，抓好不同类型、不同层次的地类进行试点，取得经验后，逐步推开、防止一哄而起。四是实行目标管理。将土地整理纳入经济发展战略，列为领导干部政绩考核的主要内容。对完成土地整理任务好的要给予奖励；对完不成任务的要给予黄牌警告。评选先进时要实行“一票否决”。
4、开拓筹资渠道。土地整理是投资巨大的基础工程，资金的落实是土地整理能否在到预期效果的关键。因此，必须建立起从上而下的土地整理资金保障体系，以保证土地开发整理有稳定，充足的资金来源。目前筹稳集资金的渠道可从四个方面解决：一是建立土地整理专项资金。按照“取之于地，用之于地”的原则，建立土地整理专项资金。这些基金应包括：①新《土地管理法》关于：“新增建设用地有偿使用费百分之三十上缴中央财政，百分之七十留给有关地方人民政府，都专项用于耕地开发”的规定，作为中央和地方土地管理专项基金。②新《土地管理法》规定，用地单位没有条件开垦的耕地不符合要求，应缴纳的开垦费，以及占用基本农田缴纳的造地费和耕地占用税，都应用于土地开发整理补充耕地。二是组织农民投资、投劳，以及按照：“谁整理谁受益”的原则，吸引社会方方面面的投入。三是利用国内金融部门贷款，在进行土地整理时，可根据土地抵押债权较具可靠性，偿还周期长的特点，申请土地抵押货款。四是积极引用外资、如世界银行、亚洲银行等国际性投资。
5、完善法制体系。土地整理政策性强、涉及面广，必须有相应的配套法规政策来保证。当前各地除认真贯彻执行中央已出台的《土地管理法》、《基本农田保护条例》、《城市房地产管理法》等等法规外，还应尽快出台《土地整理条例》或《土地整理办法》、《土地整理专项资金的管理办法》等。同时各地还应根据当地的实际，从提高土地利用率出发，制定优化土地利用结构，控制非农业建设用地，限制城镇外延扩张，耕地“占补”平衡等具体的，易于操佬的规定和政策，使土地整理日益规范化、制度化。
篇6
关键词：土地资源；整理；可持续利用
1前言
近年来，我国对待各方面发展的要求都要以可持续发展为目的，而资源又是可持续发展的源泉。由于国家经济飞速发展，建筑行业不断扩大建设规模，导致很多农用耕地被大量占用，影响农业的可持续发展。基于此，我国应对现有的土地资源进行土地整理工作，展开充分的调查和统计，按照土地利用总体规划要求，结合国家土地使用现状，采取经济调控、法律规范、技术支持等必要手段，调整土地利用结构，重新分配土地资源，从而提高土地使用率和产出率，促进土地资源的可持续利用，进而促进国家经济可持续发展。
2我国土地资源情况概述
据完全统计，截止2015年末，我国的农用地面积近65000万公顷，其中农用耕地面积近11350万公顷，约21亿亩，田园用地近1440万公顷，林地近25300万公顷，牧草地近22000万公顷；建设用地近3900万公顷，包含城镇、乡村矿产用地近3150万公顷。
3土地整理内容分析
3.1土地整理的工作内容
根据多年来积攒的土地整理工作经验，大致可将现有的土地资源整理工作程序可分为五个部分，即选择土地整理区域、规划和设计土地整理工作内容、经法律程序批准后开展土地整理、组织进行土地整理以及完成土地整理全部工作[1]。
3.2土地整理存在问题
第一，土地整理缺乏理论指导。土地整理最早隐含在我国国土资源部2003年颁布的《全国土地开发整理规划（2001-2010）》中，土地开发整理包含土地整理、土地复垦及土地开发。所以，土地整理在我国开展的时间相对较短，还没有建立一套完整的土地整理体系，缺乏理论指导，相关研究较少。第二，各级政府缺乏可持续发展观念。由于各级政府一味追求功绩，导致土地整理流于形式，仅仅考虑土地整理的数量，忽略土地整理的质量，出现面子工程，致使当地农用耕地质量严重下降。第三，土地归属混乱，整理工作难进行。长久以来，土地归属都是各地政府比较头疼的问题之一。由于土地制度的不断更新和完善，大部分农用地的土地所有权存在争议，占有者和登记拥有者不一致，还有些土地存在无产权状态，这无形中增加了土地整理的难度，甚至在开展土地整理是常发生工作人员与当地居民相互冲突的现象。第四，土地整理缺少资金支持。由于土地整理是一项跨地域、时间长的西永兴工作，需要大量的资金予以支持，然而在实际工作中，国家专项资金大多数转换成政府行为，资金流向不明，导致土地整理工作缺乏资金支持，难以有效实施。第五，土地整理缺乏有力依据。土地整理工作内容包括对土地类型、数量、用途等方面进行调查和整理，还包括对不同权属单位的土地置换，需要对土地权属展开新一轮的调整和相关补偿，这些都需要完整的政策法规予以依据。
3.3加强土地整理的解决措施
首先，要做好土地整理的宣传工作[2]，使社会明确土地整理的重要性。在开展土地整理前，应加大地方宣传力度，为土地整理奠定良好的群众基础，增强农民参与土地整理的积极性和自觉性，以便顺利实施土地整理工作。其次，积极落实土地整理责任。建立健全的土地整理责任制是开展土地整理的有力保障，目的是使地方政府和村支部等机构明确自身土地整理的责任和权利，使土地整理有序进行，具体要做到分级、分部的将各单位的土地整理职责落实到实处，调动各级部门的积极参与[3]，以此加强各权属部门的监督管理质量，推动土地整理工作有效进行。最后，实现土地开发整理的积极参与。公众是开展土地整理的基础，社会各阶层直接参与土地整理，可以充分了解土地整理的全部内容以及进展情况，并针对实施情况给与评价和建议，补充前期规划工作的不足，增加规划方案的可行性和科学性，从而达到土地整理的最佳效果。
4土地整理这对于土地可持续利用的意义
土地整理是土地资源可持续利用的基础保障。目前，我国仍处在人多地少的尴尬境地，只有对土地资源进行宏观调配，优化整合土地利用结构和利用方式才能满足不断增加人口对土地使用需求，才能促进国家经济发展，实现生态保护的远大目标。土地整理是改善生态环境的最佳途径[4]。目前，我国适宜耕地的备用土地资源大多数分布在西北和东北生态环境较差的地区，在这两个地区实施土地资源整理可以有效控制备用土地资源的过度开发，降低开发土地在备用耕地中的占有率，从而达到保护生态环境、维持生态平衡的目的。此外，土地整理也可以为农村改善居住环境提供更多可能，对促进土地资源可持续利用具有重要的意义。
5结束语
总而言之，土地整理对促进土地资源可持续利用具有至关重要的作用和意义。土地整理不仅是补充耕地的重要途径，更是促进明确土地使用权、保护生态环境、促进社会经济发展的关键。
作者:李铁铮 单位:吉林省国源建设工程设计有限公司
参考文献：
[1]朱彤.土地整理与土地资源可持续利用[J].城市建设理论研究（电子版）,2015(19):8350.
[2]郝克龙.加强土地整理工作促进土地资源可持续利用[J].中国科技投资,2016(20):236.
篇7
论文摘要：土地整理的综合效益分析是土地整理理论及实践研究的一个重要组成部分。它不仅是土地整理项目规划方案比选的主要依据，而且对土地整理实践活动的顺利进行起重要的指导作用。根据研究区的自然和社会经济条件以及土地利用状况，对土地开发整理项目进行了社会效益、生态效益及经济效益分析。
论文关键词：土地整理项目；社会效益；生态效益；经济效益
土地整理是指在一定地域范围内，按照土地利用计划及其总体规划的要求，采用一定的措施和手段，调整土地利用和社会经济管理，改善土地利用结构，科学规划、合理布局，以提高土地资源的利用率和产出率，增加可利用土地数量，确保社会、生态和经济三大效益的协调发展。通过土地整理可以增加有效耕地面积，提高耕地质量，实现耕地数量和质量两方面的综合提高嘲，进而改善农业生产条件和生态环境；可以有效缓解人地矛盾，保证土地资源总量的动态平衡和可持续利用，满足社会经济发展对资源的需求。
本研究以闻喜县为例，对其土地整理项目的社会、生态及经济效益进行了分析研究。
1项目区基本情况
项目区位于闻喜县境内，区内总人口7995人，其中农业人口7195人；区内现有耕地面积1544．86hm，居民收入以农业为主，人均纯收入1770元。项目整理建设规模1674．63hm，总投资3170．27万元。
项目区土地属区内的几个行政村集体所有，由当地村民承包经营使用。区内土地资源丰富，交通便利，但其农业基础设施老化、水利工程严重不配套，致使农业生产发展不稳定，粮食单产低，农民纯收入较低、增收缓慢，这种情况在很大程度上影响了当地农村经济的持续健康发展与农村社会的稳定。
2土地利用现状
项目区总面积为1817．19hm，其中不动工面积为142．56hm，主要包括宅基地125．55hm，工矿企业7．41hm，林地3．41hm，园地6．19hm2；整理面积为1674．63hm，它主要包括耕地1544．86hm(占整理面积的92．25％，其中基本农田1470．96hm)，农村道路占地35．96hmz(占整理面积的2．15％)，农田水利用地9．42hm(占整理面积的0．56％)，荒草地84．39hm(占整理面积的5．04％)。
3土地整理项目综合效益分析
3．1社会效益分析
土地整理的社会效益是指土地整理实施后，对社会环境系统的影响及其产生的宏观社会效应，即从社会的角度出发，土地整理为实现社会发展目标(如增加农民就业机会、缩小城乡差别等)所作出的贡献与影响的程度。
3．1．1从土地整理资金的来源、流向和整理后土地利用的经营、管理和组织要求来看，土地整理本身就是缩小城乡差别、促进全社会经济文化共同发展的一个重要手段。农用土地整理最大的受益者是项目区的广大农民，因此得到了他们的大力拥护和支持；同时，土地整理还是政府部门为老百姓办实事、办好事的一项民心工程，是支农工作的一种具体体现。该项目完成后项目区可新增耕地63．83hm，使当地人地紧张的矛盾得到有效缓解，同时也确保了当地耕地总量动态平衡的实现。
3．1．2通过土地整理，为农业实现机械化、生物化、集约化、智能化生产等奠定了基础；同时对于提高农民的种田积极性、转变当地人的传统观念，引进和采用先进的农业技术，并运用现代农业经营管理方式建设新农村，进而推动农村经济的持续健康发展具有重要的现实意义。
3．1．3通过土地整理，可提高农业抵御自然灾害的能力；同时农田的基础设施水平将会大大提高，基础设施的完善，使农作物收成得到保障，农民收入增加、生活水平逐步提高。
3．1．4通过土地整理，可改善农业生产、生活条件，项目区内沟壑岗地、沙滩地将得到平整，农田道路、灌溉、电力设施和环境景观工程将全部配套，可提高土地利用率和农业生产效率。
3．1．5在项目实施过程中，会有不少农村剩余劳动力投身其中，从而增加了当地农民的就业机会，减少劳动力的盲目外流。同时，通过土地整理，农民群众的生态意识、科学种田水平都将大大提高，人与自然的关系也会变得更加和谐，这有利于农村社会的长期稳定和可持续发展。
3．2生态效益分析
土地整理的生态效益是指土地整理行为主体进行的活动影响了自然生态系统的结构与功能，从而使得自然生态系统对人类的生产和生活产生直接或间接的生态效应。
在保护生态环境的前提下，将农田水利配套设施建设、土地平整及田间建设紧密地结合在一起，通过水利灌溉、田间道路建设以及土地平整和土壤改良等工程措施，建起“田成方、路成框、渠成网、林成行、村集中”的现代高效生态农业园区，明显地改善了项目区的整体生态环境。
3．2．2通过土地整理，零乱破碎无序的田块被改
为规整的田块，提高了土地集约化利用水平；建成了系统、完善的农田排灌系统，提高了水资源的利用率和灌溉、防洪能力；改善了高低不平、弯弯曲曲的农村路况，建成了便于机械化作业和人行管理的道路网；降低了区内地表坡度，加之建立了防护林网系统，提高了林木覆盖率，有效地减少了水土流失，而且对促进项目区生态平衡也起到积极作用。
3.3经济效益分析
土地整理的经济效益是指投资主体通过对需要整理的土地进行资金、劳动、技术和管理等投人后所获得的经济收益同。它主要通过对土地整理的投入、产出进行分析。经济效益分析常用的方法有：静态分析法、动态分析法和敏感性分析法等。本研究主要采用静态分析法对闻喜县土地整理项目的经济效益进行快速、简便的分析。
3．3．1新增耕地的经济效益通过土地整理，项目区可新增耕地51．06hm，全部按当地的种植模式“冬小麦一夏玉米”种植。按每公顷生产小麦6．75t、玉米7．50t，小麦产值1500元／t、玉米产值1200元／t计算，扣除所需农业生产成本65．86万元，项目区新增耕地年增加收益31．79万元。
3．3．2改造中低产田的经济效益土地整理后，项目区耕地质量可得到明显改善，将改善耕地面积1544．86hm。以种植小麦、玉米为例，种植面积1235．89hm，每公顷玉米的产量要比整理前增加3．75t，小麦的产量要比整理前增加2．94t，以玉米产值1200元／t，小麦产值1500元／t计算，总产值分别增加556．15万，545．03万元，扣除增加的生产总成本852．76万元，改造中低产田年增加收益248．42万元。
3．3.3项目区土地总收益项目区土地总收益包括新增耕地的经济效益和改造中低产田的经济效益两部分。工程完成后，项目区两项合计每年可增加收益280．21万元(不含不可预见的冰雹、风灾、冷害和严重虫灾等自然灾害)。
4小结
本研究对闻喜县土地整理项目的社会效益及生态效益分析，主要采用了定性分析法，分析得出，土地整理项目实施后有利于增加农民收入，缩小城乡差别，缓解人地矛盾；有利于确保当地耕地总量的动态平衡，维护农村地区的社会稳定；有利于改善农村生态环境，并最终建立起“田成方、路成框、渠成网、林成行、村集中”的现代高效生态农业园区。
篇8
1.项目区基本概况
项目区位于承德县三沟镇老牛河中游，介于东经118。12''''21”～118。15''''49"，北纬40。59''''30"～41。02''''43"之间，涉及承德县三沟镇的二沟、北杖子、三沟、东庄、苏家营、孤山等6个行政村，总规模为558.7hm2。
1.1自然条件
项目区地处西河北岸、老牛河及老牛河与西河交汇处的小冲积平原上，地势西北高，东南低，海拔高度在405～420m之间。气候属温带半湿润气候，四季分明，雨热同季。年平均气温9.1口，年降水量550mm，多集中在六、七、八月，降水量合计357.5mm，占全年降水量的65.1％。年平均蒸发量908mm，为年降水量的2.8倍，尤以春夏两季的蒸发量最大，易造成春旱和伏旱。太阳辐射总量为129.8千卡／cm2，年平均日照2702.9h，无霜期平均132天，大于或等于10℃的积温为3000℃，能满足一年一熟的热量需要。
土壤以草甸褐土为主，土壤质地以轻壤为主。耕地土层中土壤有机质、全氮、碱解氮、速效磷含量处于中等偏下水平，速效钾相对较丰富，处于中等偏上。
1.2社会经济条件
项目区所在的6个行政村，总人口为8726人，占全镇人口总数的40.16％。人均耕地面积0.088hm2／人，比全县人均耕地(0.076hm2／人)略高。经济以农业为主，种植的农作物主要有水稻，夏玉米等。农民人均纯收入1293元／人，低于全县1321元／人的平均水平。农村劳动力占项目区人口总数52.5％，劳动力资源充足。
1.3基础设施现状
京沈北线(原101国道)由东南向西北穿过项目区，为项目区主要交通干道，其他田间道路与此相通，但宽窄不一，坑洼不平；在老牛河和西河的沿岸，修有河坝，防洪设施比较完备；区内没有配套的灌溉和排水设施，大部分农田处于靠天吃饭的状态；10KVA高压线自西北向东南穿过项目区，变电设施基本齐全，电力供给有保障；区内有零星林地分布，生态环境保护设施少。
2.资源条件分析
2.1土地资源分析
2.1.1土地利用现状
项目区土地总面积558.68hm2，其中耕地482.81hm2，占项目区土地总面积的86.42％；坑塘水面2.19hm2，占0.39％；农村道路1.10hm2，占0.02％；未利用土地72.58hm2，占12.99％。项目区土地利用现状见表1。
项目区土地利用现状表
表1单位：hm2
权属
单位
农用地
未利用地
合计
耕地
其他农用地
其他土地
未利用土地
灌溉水田
水浇地
旱地
菜地
坑塘水面
农村道路
滩涂
荒草地
孤山
70.16
2.23
0.18
3.24
0.48
76.29
苏家营
89.91
1.91
0.20
6.25
2.73
101.00
三沟
167.75
1.58
0.32
22.27
8.88
200.8
东庄
17.89
38.42
0.18
0.52
16.05
73.06
北杖子
3.08
79.66
4.48
2.19
0.16
6.67
5.49
101.73
二沟
5.74
0.06
5.80
小计
17.89
3.08
451.64
10.20
2.19
1.10
38.95
33.63
558.68
2.2.2土地利用中存在的问题
(1)土地质量差，土地利用率和产出率低
低产旱地面积451.64hm2，占项目区总面积的80.84％。耕地土层中土壤有机质、全氮、碱解氮、速效磷含量处于中下等水平，不利于农作物生长，土地产出率低。项目区内存在2.19hm2的坑塘水面，常年闲置，无法发挥应有的经济效益。
(2)林木覆盖率低，生态环境差
植被稀疏，只有零星林地分布，林地内树木缺株断带，树木老化、枯死现象普遍，基本失去了生态防护功能，项目区生态环境差。
(3)基础设施状况差，不能满足农业生产需要
无灌溉设施，无法有效实施灌溉；内、外沟渠长期弃置不用，淤积严重；有一部分配套田问路和农村道路，但未经合理规划，路面宽窄不等，且多为土路，不能满足机械化作业要求。
(4)重用轻养，经营粗放
广种薄收现象普遍，实行粗放经营和掠夺性经营，不注重对土地的养护，致使土地生产能力越来越低，土地退化现象严重。
2.2.3耕地整理潜力分析
土地整理的最终目标是增加耕地的数量，提高耕地的质量，不断地增加土地的单位面积的产出率，保障粮食和其他主要农副产品的持续稳定供给，改善农民生活和农村社区基础设施条件，加快农村现代化步伐。
通过对项目区土地适宜性评价结果和土地利用现状的分析，项目区增加耕地的潜力主要来源于未利用地中的荒草地和开发滩涂。
现有未利用地72.48hm2，其中荒草地10.39hm2，滩涂38.95hm2。经土地平整，增施有机肥，可新增耕地57.89hm2，新增耕地率达到10.40％。通过实施土壤改良，使其变成高产、稳产良田。
现有低产旱地451.64hm2，年均亩产低于500kg。这部分土地的主要限制因素是缺水，通过新建农田灌溉基础设施，改善农业生产条件，使低产旱地变成高产稳产良田，年均亩产达到900kg，土地产出率提高80％。
现有坑塘水面3.0hm2，常年闲置，淤泥淤积。通过整理变为养殖水面，可增加当地农民的农业收入，提高当地的农民的生活水平，促进当地农林牧副渔综合发展。
最终把项目区建成土地平整、田块成方、面积适度、四周林网、路渠成行、灌排分开、生态环境良好、便于机械操作、具备规模经营条件的高效农田。
整理前后各类用地指标变化情况见表2。
整理前后各类用地指标变化统计表
表2单位：hm2，％
地类
规模
比例
整理前
整理后
增加
整理前
整理后
增加
耕地
旱地
451.64
水浇地
3.08
540.70
菜地
10.20
57.89
86.42
96.78
10.40
灌溉水田
17.89
林地
农田防护林
3.69
3.69
0.66
0.66
其他
农用地
坑塘水面
2.19
-2.19
0.39
-0.39
养殖水面
3.00
3.00
0.54
0.54
农村道路
1.10
5.92
4.82
0.2
1.06
0.86
沟渠
5.37
5.37
0.96
0.96
未利用地
荒草地
33.63
-33.63
6.02
-6.02
滩涂
38.95
-38.95
6.97
-6.97
合计
558.68
558.68
100
100
2.2水资源分析
2.2.1水资源状况
地表水:经承德县水利部门测算，项目区地表水多年平均径流深124.1mm，多年平均径流量为69.33万m3。
地下水:地下水分布情况自上而下大致可分为3类含水层:潜水、风化裂隙水(风化壳潜水)、浅层裂隙水。潜水:储存在第四纪松散层中，沉积厚10～15m，局部6～8m，水位埋深3～5m，含水层4～6m，分选性好，透水性良，水量丰富单井出水量可达lOOm3／h以上:风化裂隙水:因风化裂隙发育，泉水出露广泛，出水量3.6～36m3／h，风化厚度5～20m，可供生活用水；浅层裂隙水:水位埋深25m以下，出水量21.6n13／11。各类水的矿化度在0.5～2.0g/L之间，水质良好。
近年来，气候连年干旱，天然降水逐年减少，地表水已不能作为农业生产的可靠水源。地下水位降低，潜水和风化裂隙水已不能满足项目区农业生产和日常生活的需要，迫切需要开发浅层裂隙水，来满足项目区农业生产的需要。
2.2.2农业需水量估算
根据承德县降水资料，参照《中国主要作物需水量与灌溉》和《河北省用水定额》(试行)，以及河北省水利技术试验站灌溉试验研究成果，结合当地用水习惯，确定不同种植结构的灌水定额和灌溉定额，推求项目区整理后总灌溉水量。见表3。
表3各种作物灌溉用水量表
种植作物
面积
(hm²)
灌水定额
(m³/hm²)
灌水次数
(次)
灌溉定额
(m³/hm²)
灌溉用水量(万m³)
地膜水稻
250
900
4
3800
90.00
蔬菜
200
750
5
3000
75.00
夏玉米
90.70
750
2.5
1875
17.01
合计
182.01
2.2.3供水量估算
运算下列公式，可计算出项目区地下水可利用量共计191.35万m3。
W开=入W补
式中:
W开为地下水可开采量(万m3／年)；
入为开采系数，根据《承德县水利志》和现有实测资料，在经济合理、技术可能以及开采后不致引起地下水持续下降、水质恶化等条件下确定地下水开采量，老牛河流域的开采系数一般取值0.90。
W补为地下水总补给量(万m3／年)，项目区内地下水的补给主要包括降雨入渗、地表径流、出山口后渗漏补给和地下径流侧向补给。
经过计算，推算出项目区地下水总补给量191.35万m3。
2.2.4水资源平衡分析
水资源可利用量为191.35万m3，农业需水量为182.01万m3(见表3)。可知供需水之间的比例为191.35／182.01=1.05:1，可见，项目区水资源能够满足农业用水的需要。项目事实后，采取节水措施并设计科学合理的灌溉制度和适当的种植结构，如采取秸秆还田、地膜覆盖、使用蒸腾抑制剂等农艺节水措施和化学节水措施，可减少作物腾发量30mm。因此，水资源供给完全能够满足项目区灌溉要求。
3.效益分析
3.1土地整理效益分析的目的及意义
土地整理效益分析的目的是为土地开发整理提供科学的分析依据，通过这一科学决策的实施，去影响农业生态环境系统，提高农业的生产力和生产效率，使人类——土地——环境成为和谐的统一体，取得土地整理的最佳经济、社会、生态效益。
在土地整理过程中，效益的预评估是预测土地整理合理与否的重要步骤。通过综合效益分析，可以比较清楚的认识到不同的土地整理模式对社会、环境所产生的效果，以及时地采取措施调整用地结构和整理模式，按经济、社会、生态规律来改善农业系统的运行。
3.2土地整理效益分析
3.2.1经济效益
土地整理经济效益是指投资行为主体或其他经济行为主体通过对待整理土地进行资金、劳动、技术等的投入所获得的经济效益。本文对项目区的经济效益采用静态分析法分析。
(1)生产成本
农业生产资料成本构成:种子、肥料、农药、用电量、机械作业费等。依据当地生产经营状况，确定生产资料成本见表5。
农业生产耕作成本构成表
表5单位：元/亩，元
种植种类
地膜水稻
蔬菜
夏玉米
总成本(元/亩)
305
500
157
用种
40
60
7.5
肥料
120
160
66
农药
10
100
10
用电量
39
80
25.9
机械作业费
75
75
40
其他
21
25
7.6
(2)年效益
整理后，项目区形成旱能浇，涝能排的高产、稳产田540.70hm2。随着生长条件的根本好转，种植结构调整为种植地膜水稻、夏玉米等农作物和蔬菜等经济作物。调整后的经济效益分析见表6。
表6项目区整理后年经济效益分析
作物
地膜水稻
蔬菜
夏玉米
耕地面积(hm²)
250
200
90.7
单产(kg/hm²)
10500
22500
6000
总产量(t)
2625
4500
544.2
单价(元/kg)
1.4
0.6
1.0
产值(万元)
367.50
270
54.42
投入(元/hm²)
4575
7500
2355
总投入(万元)
114.38
150
21.36
纯投入(万元)
253.13
120
33.06
纯收入合计(万元)
406.19
整理前，灌溉水田的面积为17.89hm2，水浇地的面积为3.08hm2，旱地的面积为451.64hm2，菜地面积为lO.2hm2。项目区整理前年经济效益分析，见表7。
表7项目区整理前年经济效益分析
地类
灌溉水田、水浇地
旱地
菜地
作物
水稻
夏玉米
蔬菜
耕地面积(hm²)
20.97
451.64
10.20
单产(kg/hm²)
4500
4500
18000
总产量(万kg)
11.00
203.24
18.36
产值(万元)
15.41
203.24
11.16
总投入(万元)
7.86
135.49
6.12
纯投入(万元)
7.55
67.75
4.89
纯收入合计(万元)
80.19
综上，整理前的纯收入为80.19万元。则整理后净增纯收入为326万元。
投资收益率和投资回收期的具体计算公式为:
投资收益率=(新净增纯收入／项目总投资)*100％=23.49％
投资回收期=1／投资收益率=4.26(年)
通过分析，该项目的实施经济可行。
3.2.2生态效益
土地整理的生态效益就是土地整理投资行为主体的经济活动影响了自然生态系统的结构与功能，从而使得自然生态系统对人类的生产、生活条件和质量产生直接和间接的生态效应。对土地的局部平整，土壤的改良，改善了土壤的团粒结构，提高了土壤肥力，生物资源得到保护和繁衍增殖；建设健全该区的道路与水利排灌系统，从而达到增加有效灌溉耕地，提高土壤的利用率；通过对坑塘水面的整理，有效增加水域面积，可以有效改善项目区局部小气候，增加湿度；植树46320棵，完成道路绿化林带、农田防护林网的建设，使林带、林网的配置方向、林带防护间距等均符合当地的自然条件及林业行政管理部门颁布的相关标准，林木覆盖率达到3.91％。加上附近山林，将大大增加项目区内生态系统的容量。从而，使项目区进一步提高了防风固沙、防治水土流失、抗御自然灾害的能力，大大降低了项目区内土地水侵、风蚀、水土流失的可能，更加可以起到调节气温，净化空气，美化环境的作用。最终使区内生态环境进入良性循环，并逐步改善。使项目区实现人口、资源、环境的协调、持续发展。
3.2.3社会效益
土地整理的社会效益指土地整理实施后，对社会环境系统的影响及其产生的宏观社会效应。即土地整理在获得经济效益、生态效益的基础上，从社会角度出发，为实现社会发展目标(促进农村经济发展、增加就业机会、缩小城乡差别、公平分配等)所作贡献与影响的程度。
3.2.3.1耕地面积增加
通过土地整理，目前大面积的未利用土地、河滩地将得到整理利用，增加有效耕地57.89hm2，耕地面积增加率为10.4％。耕地面积的增加在一定程度上可使人地矛盾得到缓解，从而起到促进农村社会稳定的作用。
3.2.3.2改善农业生产条件，提高耕地质量
通过土地整理，目前耕作不便的状况将得到彻底改变，将形成配套完善的田间道路系统和农田灌排系统，所有的耕地将成为早涝保收的标准农田，耕地质量将得到全面提高。
3.2.3.3增加农民收入，推动农村经济发展
项目实施后，耕地的生产力将会逐步提高，有利于农民应用先进的生产技术，从而提高产量和改善农产品种植结构，增加农民收入，推动农村经济的发展。
总上所述，可见本项目社会效益明显，经济效益良好，生态效益显著，具有较高的综合效益。
4结束语
资源条件分析和效益分析是土地开发整理项目投资前期工作的中心环节，是项目决策的依据，其目的是论证项目是否适合建设、技术上是否可靠、经济上是否合理。本文在项目区土地资源和水资源分析的基础上，对该项目实施后的效益进行了预见性的分析，是对土地开发整理相关理论的一次尝试性运用。需要指出的是；本文在对项目的经济效益进行分析时，只采用了静态分析的方法，但对全部由国家投资的土地开发整理项目来说，已能说明问题。
参考文献：
[1]中华人民共和国国土资源部.土地开发整理标准[z].北京，2000。
篇9
关键词：城市土地整理；风险规避；土地开发风险；土地市场
中图分类号：F321文献标识码：A文章编号：1009-2374（2009）08-0049-02
目前城市土地整理工作包括区域内居民拆迁，老企业搬迁，基础设施建设等。土地的一级开发存在的社会风险、规划调险、财务资金风险、效益风险、地产泡沫风险、政府干预风险等风险因素，开发企业要做到健康可持续的发展，就需要尽可能的规避上述风险并制定相应预案在风险发生时把损失降到最小。下面是我结合日常工作中所遇到的情况对公司土地开发过程中的风险的一点粗浅分析。
一、规划调险
土地储备是在一定的土地利用方式与利用强度下进行的，储备地块的价格与出让方式很大程度上受城市规划、土地规划所划定的用地性质、容积率等限制，如果在地块被储备而未出让期间，城市规划、土地利用总体规划进行了修订，导致用地性质、容积率变化，或土地政策与城市建设方针变动，甚至地方行政部门职能变动与行政领导变动，都可能引起土地储备风险。
比如天津海河下游开发有限公司在响螺地区、大沽船厂地区基础设施的建设中，因规划的调整区域内路网加密，该公司对已经施工完成的落网进行加密和已经施工完成的迎宾大道二期进行改线都增加了基础设施的投资。塘沽区响螺湾中心商务商业区内外省市地块的零出让也让土地整理成本难以收回。
二、财务资金风险
土地储备属于资金密集型的业务。在资金筹措上大部分依赖银行贷款，而且银行贷款所占比例相当高。同时地价随市场的波动性较大，而且利率也存在较大变动，使一级土地开发产生较大利率风险。城市土地储备的启动需要巨额资金。
三、效益风险
土地收购成本的增长。由于拆迁新法的实施，使土地收购成本加大，具体表现在：（1）拆迁补偿标准提高，导致拆迁成本提高；（2）拆迁周期大大延长，资金成本大幅增加。拆迁的难度越来越大，不可预见费用也相应增加，主城区范围内实现自我平衡的地块越来越少。可见，土地储备成本的增加，大大增加了当前的预期效益风险。
四、操作运营风险
土地储备的操作流程大体是土地的收购─整理─储备─出让。一级土地开发的操作运营风险就是在以上过程中出现的风险。
开发风险。我公司受托承担了土地一级开发、把“生地”变成“熟地”的职能。如果将收购的“生地”开发为“熟地”的开发成本过高，导致土地收益减少，就带来了土地的开发风险。
积压风险。它是实施中最大的内部风险。从土地储备的数量方面分析，土地储备库存的土地储备数量不可太少，也不可太多。土地储备太少，不能满足市场的需要，也达不到调控市场的目的。土地储备太多，将带来土地和资金的双重积压，造成土地储备成本增加。
出让风险。出让风险之一是土地交易“流拍”，使部分地块不能实现顺利转让，结果会导致地价低于成本出售或土地积压。
五、地产泡沫风险
地产泡沫膨胀期间，房地产市场普遍被看好，市场的供应量和需求量增大，房地产价格上涨迅速，房地产开发火热，大量银行贷款进入房地产行业。地产泡沫破灭后，房地产市场严重供过于求，房地产价格迅速下跌，土地的闲置率和空房率提高，银行大量房地产贷款成为呆账、坏账。
六、结语
应以科学的发展观指导土地工作，统筹好各方面利益。土地储备综合体现了“五个统筹”的要求：土地储备的内容涉及农村土地与城市土地，关系到农村居民与城镇居民的长治久安及利益保障；土地储备为区域发展与社会经济发展积累大量资金，为城市建设、城市竞争力提升等做出突出贡献；在日常工作中以“五个统筹”的科学发展观为指导，综合考虑各方面要求，积极做到协调发展、均衡发展、可持续发展与全面发展。
第一，提高公司自有资金比例，以便滚动使用，以保证土地储备制度的良性运行；其次，因为公司的土地开发能够产生稳定的、可预测的现金流，且可以将土地收益分摊于整个资产存活期，为储备土地证券化提供了重要的市场基础且经济金融法律法规的健全为土地证券化提供了保障，实施土地证券化具有很好的可行性；最后，可以积极争取社会上其他的基金，包括各种公共基金、社会基金，如各种保险基金、离退休基金、养老基金等，争取这些基金对土地储备进行投资，以作为资金筹措了重要来源。
第二，要提高资金运转效率。要改革资金流通形式，建立动态循环的滚动式资金周转，与银行贷款政策衔接，有效利用各种政策性贷款与商业贷款，以缩短还款周期，确保资金总量平衡，建立良好的信誉，维护与银行的友好合作关系。
参考文献
[1]土地一级开发业务指南[M]．北京大地出版社，2007．
[2]土地储备管理与土地使用权招标、拍卖、挂牌、协议出让组织实施规范[M]．中国知识出版社，2007．
篇10
【关键词】农村居民点；土地整理；耕地
“三农问题”一直是中国可持续发展需要解决的核心问题，农村居民点是农民聚居的主要形式，农民自发地建设居民点，扩大宅基地，对土地资源的浪费现象非常普遍，耕地数量和比例也面临巨大威胁，农村居民点的土地整理已经成为解决耕地不平衡的关键环节，合理科学地对农村居民点进行土地整理将对提高耕地数量和土地利用率产生巨大的影响。
1 农村居民点土地整理的意义
对农村居民点进行科学合理的土地整理是为了提高土地利用率，保持耕地数量的动态平衡。中国是农业大国，也是世界上人口最多的国家，对耕地有着巨大的需求。城镇化和工业化的发展对耕地提出了新的挑战。如何在不影响经济发展的情况下统筹城乡发展、保持耕地数量的动态平衡是我国面临的新课题，而农村居民点的土地整理则是应对这一课题我国做出的新举措。
农村居民点用地整理是指在一定的社会经济条件下，某地区针对农村居民点用地零散、无序的状态，对其空间结构和布局实施整治、改造等的土地工程，并配合公共基础设施改造、完善，以达到优化土地利用结构，提高土地利用效率，改善农村生产、生活环境的一项综合土地利用工程。科学有效的土地整理是增加耕地数量，保障粮食安全的最好途径之一，也是提升土地潜力的最佳办法。
2 农村土地利用存在的问题
城镇化的不断加快以及农村自身的无序、零散开发使得我国的耕地占用量越来越大，农村土地利用的严重不合理，成为了统筹城乡发展亟待解决的问题。
首先是土地利用缺乏合理规划，居住散乱。农村的建设一直由农民自发的进行，缺乏科学的引导和规范，农村居民点零散无序，占地面积偏大甚至重复占地导致人均宅基地严重超标，而村容村貌也因为建设的不集中而缺乏整体性规模，影响了土地的集约利用。
其次是城镇化发展缓慢，基础设施不完善。当下农村的居住环境差，村庄各行其道，房屋各不相同，没有共同的基础设施。尤其是腹地地区的农村，受经济影响小，村庄建设不统一，没有基本的公共设施甚至道路也缺乏公共的管理弯曲不直、乱堆乱放。农村的生活环境因而显得脏、乱、差，鱼龙混杂。
3 土地整理的潜力值与模式分析及其对耕地的影响
对农村居民点进行土地整理是解决这些问题势在必行的措施，也是提升土地潜力的必然要求。土地整理综合潜力值是指某个空间单元一定时期和条件下整理后可能节约出耕地的能力。评价这一潜力值是一个多元综合的过程，会收到许多因素的影响，同时也能通过许多措施提高这一潜力值。例如通过政策指向的方法改变耕地面积的潜力，即通过参照居民点现状或未来的前景降低人均或户均用地量标准。这是在某个时期一定的生产力水平下通过行政或法律措施实现用地数量增长的简单易行的方法。另外，还可以密切结合这个空间单元的自然地理、社会经济发展、土地利用规划布局条件现状等因素进行修正，通过整治闲置宅基地、提高建筑容积率等方法在测算潜力值的同时力求达到土地整理潜力的最大化。
对土地整理潜力的研究是为了研究优化农村土地结构、提高土地利用率的土地整理模式，许多学者在此基础上提出了许多的看法，例如异地迁移、小村控制、农村城镇化以及自然村缩并等。每一种模式的提出都是基于理论上的普遍性分析和推断，无法适应各地的现状。中国是一个地理差异大、经济文化种类丰富的国家，不同地区的土地整理模式必须结合自身的地理环境、文化特色和经济形式来进行具体的分析。科学的土地整理应当以这些学者的研究为基础，细化分析，结合实际情况，试点实践，不断修正然后得出合理有效的整理模式。
无论是潜力值分析还是模式研究都是为了进行科学有效的土地整理，节约耕地，保持耕地的动态平衡，各种措施以及不同的整理模式都有待因地制宜的考证。农村居民点的土地整理是一个长期、动态的过程，在学习同时要不断创新和摸索，争取做到最科学、最合理、最集约、最有效，这是对耕地资源的保护也是对耕地数量的保证。
综上所述，农村居民点土地整理是我国工业化进程的重要措施也是统筹城乡发展的必然要求。进行科学合理有效的土地整理是为了保持耕地数量动态平衡，也是为了保障人民的基本粮食需求，更是实现经济、社会、生态三重效益协调平衡、实现可持续发展的必要措施和长期任务。
参考文献：
[1]张正峰，赵伟.农村居民点整理潜力内涵与评价指标体系[J]．经济地理.2007 (1)：137.
[2]张淳，周方，张慧.农村居民点土地整理研究述评[J].安徽农业科学.2009（7）：16138.
