土地增值税范文

导语：如何才能写好一篇土地增值税，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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1987年以来，随着土地使用制度的改革和土地市场的放开，促进了房地产业的发展。房地产业的发展不仅带动了相关产业的发展，而且对改善投资环境、合理配置土地资源、改善人民居住条件等方面起到了积极的作用。但同时也带来了一些新问题。利用税收杠杆这个经济手段，对房地产市场进行调节和规范非常必要。首先，开征土地增值税，是适应国有土地使用制度改革的需要；其次，开征土地增值税，是保护土地资源，维护国家权益的需要；再次，开征土地增值税，是国家对房地产市场进行宏观调控的需要；最后，开征土地增值税，是扩大地方税税源，建立健全我国房地产市场税收制度的需要。

设置土地增值税的一个重要原则，就是要对转让房地产的过高收益进行调节，增值多的多征，增值少的少征，以抑制投机牟。取暴利行为，保护正常从事房地产开发的经营者的合理权益，促进房地产市场的健康顺利发展。

一、纳税义务人

根据《土地增值税暂行条例》第二条，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，这里所说的单位，具体来说，是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织；这里所说的个人，包括个体经营者。

二、征税范围

所谓征税范围，是指税法规定必须征税的客观对像的具体内容。

土地增值税的征税范围是有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物。这一征税范围具体包括以下三层含义：

（一）土地增值税只对转让国有土地使用权征税。根据《宪法》和《土地管理法》的规定，城市的土地属于国家所有。农村和城市市郊的土地除法律规定属国家所有的以外，属于集体所有。农村集体所有的土地，不得自行转让，必需先由国家征用后才能转让。

（二）土地增值税是对国有土地使用权及其地上的建筑物和附着物的转让行为征税。这里，土地使用权、地上建筑物及其附着物的产权是否发生转移是判定是否属于土地增值税征税范围的标准之二。

（三）土地增值税是对转让房地产并取得收入的行为征税，即对有偿转让行为征税。因此，土地增值税的征税范围不包括房地产的权属虽然发生转移，但未取得收入的行为。如房地产的继承，房地产的权属虽然发生了变更，但权属人并没有取得收入，因此也不征收土地增值税。

三、计税依据

土地增值税的计税依据为纳税人转让房地产所取得的增值额。实际上，由于房随地走，土地使用权和房屋产权不可截然分开，因此，土地增值税根据房地产增值额计算，把房产增值额也纳了进来。

房地产增值额为纳税人转让房地产收减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额。

（一）转让房地产收入纳税人转让房地产取得的应税收入，应包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。从收入的形式来看，包括货币收入、实物收入和其他收入。

（二）法定扣除项目

1.取得土地使用权所支付的金额。一般是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。

2.房地产开发成本。是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

3.房地产开发费用。是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

4.旧房及建筑物的评估价格。是指计算纳税人出售旧房及建筑物的扣除项目金额的价格。它是根据旧房及建筑物的重置成本价乘以新旧度折扣率后的价格，即按计征土地增值税时建造同样的房屋及建筑物所需要的成本费用再扣除折旧因素。

5.与转让房地产有关的税金。是指纳税人在转让房地产时所缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因为转让房地产所缴纳的教育费附加，也可以视同税金予以扣除。

6.财政部规定的其他扣除项目。

四、税率

土地增值税实行四级超率累进税率：

增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％；

增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％；

增值额超过扣除项目金额100％，未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。

增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。

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摘 要 土地增值税法是指国家制定的用以调整土地增值税征收与缴纳之间权利及义务关系的法律规范。通过征收土地增值税，增强了国家对房地产开发和房地产交易市场的调控，有利于国家抑制炒买炒卖土地获取暴利的行为，增加了国家财政收入为经济建设积累资金。

关键词 土地增值税清算 收入确认 质量保证金 房地产开发费用

土地增值税从1994年1月1日开始实施以来，一直被业内看作是对房地产企业收益影响最大的税种之一，更有甚者称之为“房价杀手”。2006年12月28日，国家税务总局了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号），明确从2007年2月1日起，房地产企业土地增值税的交纳将由先前的“预征制”转为“清算制”。2010年4月17日，国务院发出了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，即业内统称的“新国十条”。国家税务总局为了贯彻“新国十条”精神，与2010年5月19日以“国税函[2010]220文”了《关于土地增值税清算有关问题的通知》，更加明确了土地增值税清算过程中若干计税问题。对房地产企业来说，进行有效的土地增值税税收筹划势必成为当前及今后企业发展中的重要课题。

一、关于土地增值税清算时收入确认的问题

国税函[2010]220文第一条规定：土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。这既充分肯定了销售合同在销售收入确认中的作用，又为合理确认销售收入提供了依据。

二、房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项目金额的确定问题

房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。

现在在房地产业界普遍存在的现象是大部分房地产开发商因为购地和开发项目等原因并没有按照施工合同的约定支付建筑安装施工企业的工程款。即使在工程竣工验收后，不仅仅是工程质量保证金，大量的工程欠款也是比比皆是。

开具发票，支付的工程款可以据实扣除，如果是普通住宅还可以加计扣除20%。未开具发票，支付的工程款不可以据实扣除，更何谈20%的加计扣除。此项规定对房地产开发商的土地增值税清算而言影响之巨足以让其好好考虑这个问题，并充分的和建筑施工方沟通，在土地增值税清算之前拿到建筑发票，那样才无后顾之忧。在其后再拿到发票，对土地增值税的清算于事无补。

三、房地产开发费用的扣除问题

国税函[2010]220号文件第（一）款、第（二）款规定：（一）“财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。（三）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法。（四）土地增值税清算时，已经记入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。

例如：甲房地产公司2005年3月开发一处房地产，为取得土地使用权支付1 000万元，发生房地产开发成本包括建筑安装费、前期工程费、公共配套费、基础设施费和开发间接费等共计4000万元，其中，开发间接费中利息支出200万元，财务费用中利息支出100万元，则可以计入土地增值税扣除项目的开发成本为4000-200=3800万元，按照国税函〔2010〕220文中所列第一种方法计算可扣除的开发费用为（200+100）+（1000+4000-200）*5%=240万元。如果按照国税函〔2010〕220文中所列第二种方法计算可扣除开发费用为（1000+4000-200）*10%=480万元。可见两种计算方法的计算结果差异还是很大的。

简而言之，土地增值税对于房地产开发商是否获利而言是除政治、经济因素以外，最重要的影响因素。对于每一个房地产开发商来说，认真的研读土地增值税的政策，是确保其盈利目标的重要先决条件。

参考文献：

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(一)控制增值率绩效纳税筹划

土地增值税的税率由于是超率累进制，可以通过控制房地产或者土地转让中的增值额进行纳税筹划。增值额通常是指转让所取得的收入与可扣除项目的差额，这就衍生出收入与成本两方的筹划。收入筹划并不是简单的降低收入金额，而是通过对收入的进行分散，把一些收入从整个房地产中分离，如随着精装房的增多，房地产公司可以事先设立一家装修公司。与购房者签订合同时稍加变通则可获得意想不到的效果，如与客户签订两份合同：一份房屋销售合同，一份房屋装修合同，房屋总售价是不变。则只需就第一份合同注明金额缴纳土地增值税，第二份合同不用缴纳土地增值税，税基和税率减少，从而减轻了税负。成本方面的筹划主要是通过合法的手段，扩大成本的支出，降低整体的增值额。如房地产开发企业可以通过利息的支出，增加房地产开发中的成本。利息扣除情况：

(1)财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。

(2)凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。

(3)房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条(1)、(2)项所述两种办法。

(二)利用减免税优惠进行筹划

一般减免税规定：如纳税人建造普通标准住宅，增值金额没有超过扣除项目20%的，予以免税，其中的普通住房不包括别墅、高级公寓等。在进行土地增值税筹划时，要结合项目的增值金额，如果项目的增值金额介于20%~50%之间，就要考虑是降低增值额、把整体的金额控制在20%以内，还是不进行筹划缴纳土地增值税。总之，企业要研究最新的法律法规，结合自身的情况，利用税收优惠政策进行纳税筹划。

二、土地增值税中利息筹划案例分析

例如，某开发项目取得土地使用权成本为20000万元，开发成本10000万元，其中，开发成本----开发间接费用利息支出200万元。项目开发期间的财务费用----利息支出为100万元，其中向关联企业借入资金的利息支出为60万元，借款利率不超过同期同类银行贷款利率。开发项目规定的开发费用扣除比列分别为5%或10%。由于利息支出不可以作为开发成本直接扣除，也不允许加计扣除，故可以作为土地增值税扣除项目的开发成本为1000-200=980（万元）按照方法1可扣除开发费用=（200+100-60）+（20000+10000-200）*5%=1730（万元）。方法2可扣除开发费用（20000+10000-200）*10%=2980(万元)）故开发企业可以用不能全部提供金融机构利息证明为事实依据，商主管税务机关同意后采取上述第二种方法进行开发费用的计算扣除，从而达成一个有利结果。

三、企业进行土地增值税筹划的建议

(一)树立依法治税的意识

税收是企业在生产经营中无偿向政府支付的一种费用，具有强制性和无偿性，企业作为独立经营的主体，可以在合理合法的前提下，尽量减少纳税额，使税收负担率达到最低。税收筹划作为企业经营活动的一项重要活动，是在一定的客观条件下存在的。首先依法治税是进行税收筹划的前提，税收筹划是以现行税制为基础的，如果某一地区的实际税收经营不是以现行税法为依据，而是以其他类似收入指标的因素为依据，那么进行税收筹划也就失去了实际意义，这是企业进行税收筹划时应该注意的重要问题。其次，由于税法作为一种法律既有稳定性，也有一定的灵活性，所以进行税收筹划应该时刻关注税法的变化。在体制转轨尚未完成、税法调整较为频繁的阶段，这点尤其要重视，因为税法一旦调整，税收筹划的依据可能消失或改变，筹划的结果就完全可能与当初进行筹划的预期相反。所以，企业的决策者和财务人员应当重视税法的变化及调整，并据此相应调整税收筹划的策略和方案。任何一个税法的调整，其内容本身就是新的税收筹划的基础。

(二)增强纳税筹划风险管理能力

纳税筹划面临着风险，在房地产企业进行土地增值税纳税筹划时也无法避免的面临着风险，因此，企业必须格外重视纳税筹划的风险管理。由于房地产开发企业所面临的环境十分的复杂，纳税风险来源较多，这就要求产企业全面的进行统筹规划。首先，房地产企业要建立风险防范机制，建立纳税筹划风险管理体系，由专人负责纳税筹划方面的风险管理工作。房地产开发企业纳税筹划的风险预警，可以从两个方面进行，即风险识别、风险评估及量化，通过这两个环节，能够较为完整的对财务风险进行预警与管理。通常风险的识别是预防的前提，只有准确及时的风险识别，才能够为风险应对提供有用的信息。房地产开发企业在进行土地增值税纳税筹划时，需要尽可能的考虑到风险的所有潜在原因，包括筹划过程、法律法规、外部环境等。对于已经识别出的潜在风险，及时制定策略，进行风险防范。

(三)适当延迟纳税，获取货币时间价值

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第二条转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。

第三条土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。

第四条纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。

第五条纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

第六条计算增值额的扣除项目：

（一）取得土地使用权所支付的金额；

（二）开发土地的成本、费用；

（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

（四）与转让房地产有关的税金；

（五）财政部规定的其他扣除项目。

第七条土地增值税实行四级超率累进税率：

增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。

增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。

增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。

增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

第八条有下列情形之一的，免征土地增值税：

（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；

（二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。

第九条纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：

（一）隐瞒、虚报房地产成交价格的；

（二）提供扣除项目金额不实的；

（三）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。

第十条纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。

第十一条土地增值税由税务机关征收。土地管理部门、房产管理部门应当向税务机关提供有关资料，并协助税务机关依法征收土地增值税。

第十二条纳税人未按照本条例缴纳土地增值税的，土地管理部门、房产管理部门不得办理有关的权属变更手续。

第十三条土地增值税的征收管理，依据《中华人民共和国税收征收管理法》及本条例有关规定执行。

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土地增值税的节税思路主要是把握好增值率的节点，降低增值额，进而降低增值率，节约税金。

为了减轻这个高额税负'我们针对房地产企业的有关条例，设计了土地增值税的节税模型，以便帮助企业把握增值率的节点，制定节税的价格策略。举例如下：

案例1

利用节税模型，减轻土地增值税税负

1，纳税人享受起征点优惠节税模型

假设某市房地产开发企业建成一批商品房待售，除销售税金及附加外，全部允许扣除项目的金额为10000万元。当其销售这批商品房的价格为X(万元)时，相应的销售税金及附加如下：

X×5％×(1+7％+3％)=5.5％×X

其中：5％为营业税税率，7％为城市维护建设税税率，3％为教育费附加征收率。

这时其全部允许扣除项目金额如下：

10000+5.5％X

根据土地增值税有关起征点的规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20％，免征土地增值税。利用这一规定，纳税人在建造普通标准住宅出售时，应考虑增值额增加带来的收益和放弃起征点的优惠而增加的税收负担之间的关系，否则增值率稍高于起征点，其中的效益就可能大大递减。该企业享受起征点的最高售价如下：

X=1.2×(10000+5.5％X)

解以上方程可知，此时的最高售价为12848万元，允许扣除金额为：

10000+5.5％×12848=10707(万元)

也就是说，一个房地产开发项目除税金外扣除项目为10000万元时，销售价格在12848万元以内，不用交纳土地增值税。

2，纳税人提高售价节税模型

当增值率略高于20％时，即应适用“增值率在50％以下、税率为30％”的规定。假如此时的售价(万元)为12848+y。由于售价提高了y，相应的销售税金及附加和允许扣除项目金额都应提高5.5％y。这时允许扣除项目的金额和增值额如下：

允许扣除项目的金额=10707+5.5％y

增值额=12848+y-(10707+5.5％y)=94.5％y+2141

所以，应纳土地增值税如下：30％×(94.5％y+2141)

若企业欲使提价带来的效益，超过因突破起征点而新增加的税收，就必须使：

y>30％×(94.5％y+2141)，即y>896。

这就是说，如果想通过提高售价获取更大的收益，就必须使价格高于13744万元(12848+896)。

通过以上两种情况的分析，可以得出结论：当转让房地产的纳税人，其销售项目除销售税金及附加外的全部允许扣除项目金额为10000万元时，将售价定为12848万元是该纳税人可以享受到起征点优惠的最高价位。在这一价格水平下，既可享受起征点照顾，又可获得较大收益。如果售价低于此数，虽能享受起征点照顾，却只能获取较低收益。如欲提高售价，则必须使价格高于13744万元，否则，价格上涨带来的收益将不足以弥补因价格上涨所增加的税收负担。

从筹划方法上讲，对于高额的土地增值税，还是有节税技巧可以借鉴的，比如：对售价做减法，尽可能将非土地增值范畴的业务收入，从总收入中减去。试举一例：

案例2

精装修房屋分开卖，减轻土地增值税税负

这家企业到底节约了多少税金，我们无从了解，但可以断定绝不是个小数。

某一企业在城市最好的地段开发了一个楼盘。当时那个城市的楼价最高在6000元／平方米左右，但该企业做概念，卖精装修房，每一平方米卖到8000元，投入10000万元，卖出40000万元，仅土地增值税这一项，就要缴纳12410万元[27800×60％-(10000+40000×5.5％)×35％]。这可不是个小数，把老板的脑袋都愁大了。

对于这类企业的土地增值税，我们的筹划思路是：把房屋的精装修剔除出去，也就是再成立一家装修公司专门做装修――房地产开发公司卖毛坯房；装修公司卖装修。这样，装修的造价就不会裹在房价里，房地产公司的增值率就会大大降低。

在这个楼盘10000万元的总投人中，我们假设楼房的建筑成本是7000万元，装修费用为3000万元；原先每平方米8000元的售价也是三七开，分为每平方米5600元的房价和每平方米2400元的装修价，那么楼盘的总售价就从40000万元降到28000万元，在增值率不发生变化的情况下，计算基数大为下降，缴纳的土地增值税也发生了变化。

土地增值税税金为：

允许扣除金额为=7000+28000x5.5％=8540(万元)

增值额=28000-8540=19460(万元)

增值率：19460/8540=227.87％

土地增值税=19460×60％-8540×35％=11676-2989=8687(万元)

节约了3843万元(12600-8820)的土地增值税，这就是分拆出去的装修费不用缴纳土地增值税所带来的节税效果，也不是个小数。

除了“分拆收入”外，对成本做加法，增加扣除额，降低增值额，也是土地增值税的一个节税技巧。案例分析如下：

案例3

加大成本增加扣除项目节约土地增值税

企业开发房地产等项目，需要很多材料，直接进料还是专门成立一家材料公司供料，就是一个节税选择。

一般来说，房地产公司自己直接进料，价钱大都很低(批量采购)，成本也就高不上去，所以，“扣除”作用相对较小；如果企业投资专门成立一家材料公司，负责采购项目所需用料，采购价格依然会很低(也是批量采购，跟以前基本一样)，但材料公司可以在一定范围内，把材料加价卖给房地产开发公司，这就加大了房地产的开发成本，降低了开发项目的增值率，“扣除”大了，土地增值税就相对降低了。

我们依照土地增值税的四档税率分别计算一下节税额。

假设材料公司加价1000万元(含税价)，材料公司要多交纳增值税145.30万元[1000÷(1+17％)x17％]，那么房地产开发公司的成本增加1000万元，土地增值税的纳税额就发生了变化，分别计算如下：

土地增值税税率为60％时，减轻600万元(1000x60％)，总体节税454.70万元(600-145.30)；

土地增值税税率为50％时，减轻500万元(1000×50％)，总体节税354.70万元(500-145.30)；

土地增值税税率为40％时，减轻400万元(1000×40％)，总体节税254.70万元(400-145.30)；

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一、纳税筹划的内涵概述

纳税筹划是指企业为了达到实现经济利益最大化的目的，通过对企业纳税操作环节制定规范化的流程，最终达到为企业节省税收支出的目标[1]。纳税筹划主要包含避税、节税以及防范税务风险几个部分，纳税筹划本身要具有合法性，不能与国家的政策法令产生冲突或矛盾，还要注意筹划具有政策导向性，在进行纳税筹划的过程中要充分利用相关法律法规，采用符合国家政策导向的纳税筹划策略。同时，由于国家的税收政策并不是一成不变的，而是在不断改进和完善的过程中，故此，在纳税筹划时还要注意筹划的时效性。

二、土地增值税纳税筹划对房地产开发企业的意义

从我国房地产开发企业目前的土地增值税纳税筹划工作开展情况来看，许多公司的纳税筹划并不理想，其根本原因是企业管理者以及相关人员并没有意识到土地增值税纳税筹划对于企业来讲具有怎样的重要意义。为了使房地产开发企业的利润能获得进一步的提升，必须要加强企业对于纳税筹划重要性的认识。笔者在此进行三点论述，以期能为有需要的企业提供一定的参考资料。

(一)土地增值税纳税筹划能增强房地产开发企业的核心竞争力

房地产开发企业属于较为典型的资金密集型产业，具有运作资产需求大，企业负债较高的特性。企业在日常的发展经营过程中需要大量的现金流作为支撑，如果现金流不足的情况则极容易导致企业的负债率增高，降低企业的利润，制约企业的发展。而良好的土地增值税纳税筹划能为房地产企业减轻大量的税收负担，使房地产开发企业能够节约资金，保证企业的现金流充足，从而提升企业的利润率，在一定程度上也增强了房地产开发企业的核心竞争力。

(二)土地增值税纳税筹划能降低房地产开发企业发生财务风险的概率

前文中提及到，土地增值税纳税筹划工作的开展必须具有合法的前提条件。在进行纳税筹划工作的制定过程中，要依照我国有关法律法规制定规范化的纳税筹划工作标准，使得企业管理人员在开展税务管理工作时有工作标准可循，保证各项工作流程的规范性，避免因操作不规范而引起的税务风险以及杜绝偷税漏税等违法现象的发生。

(三)土地增值税纳税筹划能使房地产开发企业更好的适应“营改增”政策

在我国实施对企业营业税改为增值税制度以前，房地产开发企业的营业税可以看作土地增值税所包含的扣除项目加以扣除[2]。而在营业税改为增值税制度实施以后，增值税的性质变为了价外税，并不能作为土地增值税的扣除项目而加以扣除，这种变化无疑使得房地产开发企业在“营改增”政策实施后的财务压力有所增加。在这种前提下，对土地增值税进行良好的纳税筹划工作能降低由国家“营改增”政策变化所带来的财务压力，同时也能使房地产开发企业的税务管理工作开展更具成效。故此，在房地产开发企业内对土地增值税进行纳税筹划工作可以说是势在必行的。

三、房地产开发企业土地增值税纳税筹划过程中的潜在风险分析

(一)房地产开发企业土地增值税纳税筹划面临的政策方面的风险

对于房地产开发企业来说，其进行土地增值税纳税筹划的主要目的是为了节省企业的税务支出，主要做法是通过对有关政策法规的分析与利用，从而达到节约支出的目的。从我国目前房地产企业开展土地增值税纳税筹划的具体情况来看，政策方面可能引发的风险主要有两种表现形式。其一，是由于政策变动而导致的风险。在房地产企业制定纳税筹划工作策略时，都是以国家现行的政策法规作为出发点来展开筹划工作的。而在这种情况下，一旦国家的有关政策发生变化，现行的纳税筹划政策就会失去适用性，从而引发纳税风险。其二是纳税筹划工作人员能力不足，对于国家相关政策法规的理解与掌握程度不够，这样会导致企业制定的纳税策划方案存在一定的问题，容易造成企业税务风险。

(二)房地产开发企业土地增值税纳税筹划面临的操作方面的风险

在房地产开发企业执行土地增值税纳税筹划的过程中，可能会发生由于人员操作不当而引发的风险。纳税筹划主要利用相关政策法规的优惠条件以及空白区域，要对合法与违法的操作有明确的界定，这就要求在实际操作的过程中有较高的精准性，一旦出现操作不规范、统筹不协调等问题，可能引发企业纳税违法的风险。

四、房地产开发企业土地增值税纳税筹划措施

(一)制定完善的纳税筹划工作策略

良好的工作策略是企业开展土地增值税纳税筹划工作的必要前提，能为企业开展土地增值税纳税筹划工作提供正确的方向保障。故此，在房地产开发企业开展土地增值税纳税筹划工作之前，必须要制定一套良好的纳税筹划工作策略。企业要通过抽调专业的人才或组建专业的团队来对我国的相关政策法规进行审慎的分析，并结合房地产开发企业自身的实际运营情况来制定一套适用于企业自身的纳税筹划工作策略。要对每一个筹划环节都予以规范化的要求，保证企业的有关部门在开展纳税筹划工作时有正确的方向保障，提升企业土地增值税纳税筹划工作开展的成效，保证房地产开发企业的良好发展。

(二)合理利用国家的各项税收优惠政策

在我国经济发展的过程中，国家出台了许多对企业进行税收优惠的政策，其主要表现形式即是在税收过程中的各种扣除[3]。首先，房地产开发企业要合理的制定销售产品的价格，国家现行的土地增值税政策设置了一个纳税起征点，企业要充分利用这一政策，在开展房地产项目开发前期就对项目的收入、支出以及利润率进行精准的预算，并以预算数据为基础，结合纳税起征点，分析并计算如何进行产品定价才能保证企业利润最大化。其次，是房地产开发企业要充分利用国家对企业的加计扣除政策。例如，我国某房地产公司在开发一个楼盘项目的过程中，将经常被混为一谈的管理费用与开发间接费用进行了精确的记录与区分，使得开发间接费用部分可以作为直接管理项目所产生的费用，按照国家的标准享受了20%的加计扣除计算基数，为企业减少了大量的税务压力。

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如在销售过程中增值率略高于两极税率档次交界的增值率，通过适当降低价格可减少增值额，从而降低土地增值税的适用税率，减轻税负。因此，降低房地产销售中的土地增值税负担的关键就是控制房地产的增值率。在足额计算扣除项目的基础上，特别注意在制定房地产的销售价格时，对处于土地增值税临界点附近的情况。企业在遇到这种情况时，事先一定要进行必要的筹划。

案例：地处某省城的甲房地产开发企业按普通标准住宅建造一栋4000m2的商品房，现有两种销售方案：

方案一：按照2000元/m2的价格出售，假设扣除项目金额为672万元；企业所得税允许税前扣除金额同为672万元。

方案二：按照2100元/m2的价格出售，承方案一，则扣除项目金额为674.2万元〔672+4000×100÷10000×5.5%〕（根据规定房地产企业相应印花税不得扣除）。

企业该采取哪种销售方案呢？

方案一：该房地产取得销售收入为2000×4000÷10000=800（万元）；

房产的增值率为[（800－672）÷672]×100%=19.05%；

增值率小于20%的临界点，无需缴纳土地增值税，企业的税前利润为128万元。

方案二：该房地产取得销售收入为2100×4000÷10000=840（万元）；

房产的增值率为〔（840－674.2）÷674.2〕×100%=24.59%；

增值率大于20%，需要缴纳土地增值税165.8×30%=49.74（万元）；

企业的税前利润为168－49.74=118.26（万元）。

从方案一与方案二的比较看，方案二的销售价格虽然提高了100元/m2，但是税前利润却下降了128－118.26=9.74（万元）。所以，企业该采取第一种销售方案。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值率未超过20%的免征土地增值税。实际工作中，房地产开发企业业首先要测算增值率，然后设法调整增值率。

根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）的规定，对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。

企业是否将该代收费用计入房价对于企业的增值额不会产生影响，但是会影响房地产开发的总成本，也就会影响房地产的增值率，进而影响土地增值税的数额。企业可以利用这一规定进行税收筹划。

例：某房地产开发企业开发的一套房地产为普通标准住宅，取得土地使用权支付费用300万元，土地和房产开发成本为800万元，转让房地产税费为120万元，房地产出售价格为1740万元。为当地县级人民政府代收各种费用为100万元。

方案一：如果企业将该费用单独收取，则：

该房地产可扣除费用为300+800+（300+800）×20%+120=1440（万元）；

增值额为1740－1440=300（万元）；增值率为300÷1440×100%=20.83%；应纳土地增值税300×30%=90（万元）。

方案二：如果企业将为当地县级人民政府代收各种费用100万元费用计入房价，则：

该房地产可扣除费用为300+800+（300+800）×20%+120+100=1540（万元）；

增值额为1740+100－1540=300（万元）；

增值率为300÷1540×100%=19.48%，则不用缴纳土地增值税。

可见，方案二比方案一节省土地增值税90万元，即如果将代收费用计入房价，将增加90万元的收入（不考虑企业所得税）。即使因取得100万元代收费收入，相应增加了5.5万元（100×5.5%）的营业税、城建税及教育费附加，不考虑是否获得相应的代收费手续费等额外收益，也仍可以获得84.5万元（90－5.5）的收益。

国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）文件规定，土地增值税清算以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税，因此普通标准住宅土地增值税可以进行有效的免税筹划。目前税法规定的扣除项目主要为5项：取得土地使用权所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施的成本、开发土地和新建房及配套设施的费用、与转让房地产有关的税金、对从事房地产开发的纳税人可按前两项计算的金额之和加计20%的扣除。

假设A房地产开发公司2006年初开发B项目普通标准住宅小区，到2007年初已经办理大部分开发项目成本费用结算，住宅也处于销售阶段。经过仔细测算，B项目共发生成本费用如下：取得土地使用权所支付的金额为400万元，房地产开发成本600万元，开发土地和新建房及配套设施的期间费用100万元，预计取得住宅房屋销售收入1720万元，应缴纳税金及附加94.6万元（为方便，按95万元计算）。

依据以上数据，计算A公司应纳土地增值税：

扣除项目金额之和＝400＋600＋100＋95＋（400＋600）×20%=1395（万元）；

增值额＝1720－1395＝325（万元）；

增值率＝325÷1395＝23%；因此，应纳土地增值税＝325÷30%＝97.5（万元）。

如果B项目尚未全部完工结算，A公司为了节税，从美化小区环境出发，适当再投入一些开发费用，使增值率小于20%。

假设再投入X万元，只要符合〔1720－（1395＋X）〕÷（1395＋X）<20%条件，就可以免征土地增值税。计算得出X>38.33万元。再考虑加计20%的扣除因素，38.33÷（1＋20%）=31.9（万元）。也就是说，只要再投入不到32万元，该项目的增值率就小于20%，符合免税条件，可以不必缴纳97.5万元的土地增值税。

假如A公司再投入35万元改善小区环境，重新计算如下：

扣除项目金额之和＝400＋（600＋35）＋100＋95＋（635＋400）×20%=1437（万元）；

增值额＝1720－1437＝283（万元）；增值率＝283÷1437＝19.69%，小于20%。

所以，B项目免征土地增值税。

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摘要：土地增值税是房地产企业的一项重要税种，它税率高、税负重，对利润的影响大。本文简要介绍土地增值税的相关概念，重点阐述土地增值税的筹划思路及需要注意的问题，确保房地产企业利润最大化的同时风险最小化。

关键词 ：房地产；土地增值税；筹划

国家税务总局自开征土地增值税以来，陆续出台相关政策，不断明确相关问题，加强清算力度。在此环境下，房地产企业所承受的税收负担越来越大。因此只有加强土地增值税纳税筹划，才能减轻税负，提升市场竞争力。

一、土地增值税的相关概念

（一）纳税义务人

土地增值税的纳税义务人是指通过转让国有土地使用权、地上建筑物和附着物，从而获得收入的单位和个人。地上建筑物和附着物主要是指房地产，因此房地产开发企业是土地增值税的主要纳税义务人。

（二）税率

土地增值税实行四级超率累进税率，增值率不超过50%的部分，税率按30%；增值率介于50%至100%的部分，税率为40%；增值率介于100%至200%的部分，税率为50%；增值率超过200%的部分，税率为60%。增值率是指增值额与扣除项目金额的比率。

（三）扣除项目

税法准予扣除的项目主要包括：①为取得土地使用权所支付的金额；②房地产开发成本和费用；③与转让房地产有关的税金；④旧房及建筑物的评估价格；⑤其他扣除项目。

（四）计算方法

土地增值税的计算依据是纳税人转让房地产所取得的增值额及相应的税率。其计算公式是：应纳税额=Σ（每级距的土地增值税* 适用税率）

二、土地增值税纳税筹划的主要思路

（一）利用征税范围进行筹划

1.合作建房

房地产企业可寻找合作企业，一方出地，一方出资金，共同开发，建成后按比例分房。因为税法规定对未进行产权转让的自用房产免征土地增值税。

2.代建房行为

房地产企业可与部分客户通过签订合同确定合作关系，以受托的名义开发房地产，待开发完成后，向客户收取代建费用。因为房地产企业的代建房行为，其房产权属未发生转移，取得的收入属于劳务收入性质，不需缴纳土地增值税。

3.股权转让

房地产企业可选择股权转让的方式合理避税。因为股权转让不缴土地增值税，只缴企业所得税。

4.改售为租

房地产企业在开发完成后，可选择出租。因为虽有租金收入，但其产权、土地使用权未转让，不需缴纳土地增值税。

（二）利用销售收入进行筹划

1.合理定价

房地产企业按所在地民用住宅标准建造的居住用住宅出售，增值率未超过20%的，免征土地增值税。超过20%，应就其全部增值额纳税。可见房价的变动不仅会导致是否交税，还会导致适用不同的税率。因此要充分考虑提高房价带来的收益与增加的税负之间的关系，从而做出最优的决策。

2.分散收入

房地产企业可以将装修、装潢等从房产销售中分离，在签订合同时分成房地产转让和附属设备购销合同两部分。一方面减少土地增值税，因为售价降低控制了增值率，降低了适用的税率；另一方面减少印花税，因为税率由产权转移数据的0.05%降至购销合同的0.03%。

3.代收费并入房价

房地产企业在售房时代收的城建配套费、维修基金等可以并入房价也可以单独核算。如代收费计入房价向购买方一并收取，可作为转让房地产所取得的收入计税，在计算扣除项目金额时予以扣除。这一行为不影响房产增值额，但会增加其扣除项目金额，降低增值率，从而减少土地增值税。

4.多次转让项目

多次转让项目能为企业带来一定的收益，但是产权转移时需缴纳过户手续费、印花税等费用。企业应综合测算，在节约的税收和增加的费用之间作出分析，从而在降低税负的同时增加收益。

（三）利用扣除项目进行纳税筹划

1.房产开发费用的比较

根据《土地增值税暂行条例实施细则》，房地产开发企业的利息有两种扣除方法：①若能提供金融机构证明的，在按商业银行同类同期贷款利率计算的范围内据实扣除，其他房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的5%计算扣除；②若不能提供金融机构证明或不能按转让房地产项目分摊的，利息不单独扣除，但其允许扣除的房地产开发费用为取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%。可见利息费用的扣除是可选择的，企业在纳税筹划时应根据实际情况将①和②进行比较，选择扣除费用较大的方案。

2.成本与费用的划分

开发费用只能扣除一定比例，不能全额扣除。但会计准则对费用的划分无严格规定。实际工作中许多费用介于期间费用和开发间接费用之间。因此，企业如把部分开发费用合理转移到开发成本中，不仅可以全额扣除，还可以在其他项目中加计扣除20%，加大了扣除项目金额，减少了土地增值税。

3.人防工程的处置

房地产开发企业建造的各项公共配套设施，建成后移交给全体业主或无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的，准予扣除相关成本费用，未移交的，不得扣除相关成本费用；如企业将人防工程的地下车库出租，其产权未发生转移，不纳土地增值税，但也不能扣除相应的成本费用。所以企业应该分别测算出租和无偿移交应纳的土地增值税，选择对企业有利的方案。

（四）利用税收政策进行筹划

1.分别核算增值额

税法对普通标准住宅有优惠政策，因此如果房地产企业同时开发多个项目，应将普通住宅单独核算，使得销售普通标准住宅的房产享受免税政策。

2.降低适用税率

根据土地增值税的税率可知，当增值率达到一定标准时，就应依法纳税或按更高的税率纳税。所以，实际工作中首先要测算增值率，然后设法降低在临界点的增值率。房地产企业可以考虑增加公共配套设施费和间接开发费用的投入，一方面可以减征甚至免征土地增值税，另一方面改善小区环境，有利于促进房地产的销售和企业品牌的建设。

3.延迟清算时间

在预售方式下，有些工程尚未竣工而已售面积却已超过85%，但因项目尚未结算，成本不可计量，施工票据不全，严重影响土地增值税。所以房地产企业在符合国家法律法规的前提下，尽可能延迟土地增值税清算，不仅可以降低土地增值税税额，还能获取货币时间价值，缓解企业资金压力。

4.分摊土地成本

房地产企业受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其允许扣除项目金额的分摊方式有：①按照转让土地使用权的面积占总面积的比例；②按建筑面积；③其他方式。因此在计算扣除项目金额时，可以选择尽量使各期各批增值率趋同的分摊方法，降低整个企业的土地增值税。

三、土地增值税纳税筹划应注意的问题

房地产企业的土地增值税纳税筹划是一项复杂的工程，企业需要妥善处理各个细节，正确面对在实际中遇到的各种问题。

（一）符合法律法规

房地产企业有权利用税收优惠政策提供的空间进行筹划，但是税收筹划不是偷逃税。因此税收筹划的前提必须是遵守税法等相关法律法规。

（二）考虑整体收益

房地产企业在依法进行土地增值税筹划时，必须结合具体情况、综合分析各项税种，认真衡量“节税”与“增税”的综合效果，进行整体筹划，选择最佳方案。

（三）关注税收政策

税务筹划的有效性取决于各因素的综合作用，而各因素在不断变化，因此房地产企业必须及时关注相关政策法规，把握最新发展趋势，选择最佳纳税筹划方式。

（四）完善财务工作

房地产企业要建立完整正确的财会处理方式，规范财务工作，为土地增值税纳税筹划提供有效的凭证，增加纳税筹划的合理性，避免不必要的风险。

随着国家税务总局对土地增值税清算规定的细化，房地产企业应通过合理合法的手段，利用税收筹划方式，结合其他管理活动，综合考虑企业的战略目标和开发成本，使企业价值最大化。

参考文献：

[1]宋爱华.房地产开发企业土地增值税纳税筹划.[J].财税会计，2012（05）.

[2]蔡昌.房地产企业土地增值税综合筹划思路.[J].财务与会计，2007（09）.

[3]尹石莹.房地产开发企业的土地增值税纳税筹划.[J].财会月刊，2010（08）.

篇9

关键词：土地增值税；计算方法；预征税率

中图分类号：D912.3 文献标识码：A 文章编号：

国家税务总局密集出台了《关于房地产开发企业产品完工条件确认的通知》、《关于土地增值税清算有关问题的通知》和《关于加强土地增值税征管工作的通知》等三项政令，显然，这是国家税务总局为贯彻执行《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（“国十条”）而采取的一系列严厉举措。本文就房地产企业土地增值税预征和清算工作中注意到的问题进行浅议。

一. 土地增值税的计算方法及对国家与企业的影响程度。

1. 土地增值税的计算方法。

土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。计算方法如下：应纳土地增值税＝∑（每级距的土地增值额×税率）

公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。

纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

计算增值额的扣除项目：

（1）取得土地使用权所支付的金额；

（2）开发土地的成本、费用；

（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

（4）与转让房地产有关的税金；

（5）财政部规定的其他扣除项目。

2. 目前土地增值税对国家税收的影响。

首先，增强国家对房地产开发和房地产交易市场的调控。

利用税收杠杆对房地产业的开发、经营和房地间市场进行适当调控，以保护房地产业和房地产市场的健康发展，控制投资规模，促进土地资源的合理利用，调节部分单位和个人通过炒买炒卖房地产取得的高额收入。

其次，有利于国家抑制炒买炒卖土地获取暴利的行为。

统一对土地增值收益征税，减少国家土地资源增值收益的流失，遏投机者牟取暴利的行为，保护房地产正当开发者的合法权益，维护国家整体利益。

再次，增加国家财政收入为经济建设积累资金。

分税制财政体制实行后，土地增值税收入属于地方政府的财政收入，为地方政府积累经济建设资金起到了积极的作用。

3．目前土地增值税的预缴方法对企业纳税环境的影响

根据辽地税发[2007]102号文件，对房地产企业未清算前取得的收入，预征土地增值税，到期清算。这样简便了土地增值税的征缴方法，解决了由于项目未完工，成本尚未归集完全带来的核算麻烦，同时分散了资金压力。但我们也注意到，由于清算时退补土地增值税款的时间和金额的不确定性，企业也存在潜在的相对的资金的压力。鉴于税收的刚性特征，如果一笔很大的清算补缴土地增值税款金额存在，企业短期内在资金安排上会略显紧张，即使事前有资金计划也不得不机械筹集资金用以交纳土地增值税款，甚至于短期占用工程建设资金。

二. 对土地增值税征缴的思考。

辽地税发[2007]102号文件第三条规定：“对一个清算项目中既有普通标准住宅又有非普通标准住宅的，应分别核算增值额；未分别核算增值额的，按照普通标准住宅和非普通标准住宅的可售面积占清算项目可售面积的比例计算扣除项目金额后，分别按照普通标准住宅和非普通标准住宅的销售收入和计算的扣除项目金额计算增值额。”

1.按普通标准住宅和非普通标准住宅分别计算土地增值税。

由于在土地增值税清算过程中划分为普通标准住宅和非普通标准住宅，分别计算增值额，分别计算缴纳土地增值税。而对于占有比例相对较大的普通住宅的增值额为零或为负的部分不能参与到实际清算中，从整个项目来看，实际增值额并没有达到清算时实际体现的增值额那样高，虚增了企业实际负担的税幅。

例如：某企业房地产开发项目土地增值税清算部分数据如下（单位万元、平方米）：

从上表可以看出，按文件规定计算土地增值税额为163+803=966元。但从另一个角度看，占项目67%比例的非普通标准住宅也同样分摊着成本，费用，其他税金，成本金额高，收入金额小，增值收入小是其特点。试换个角度计算这块地的增值额为-2343+542+2325=524, 应交的土地增值税为157，没有按文件计算所揭示那么高的增值额和应纳税额。

2.关于土地增值税预征率的研究

根据省地税局辽地税函（2010加强土地增值税征管工作的通知）从2011年10月1日起房地产企业的土地增值税预征率已调整为：

1.普通标准住宅，土地增值税的预征率为1.5%

2.非普通标准住宅，土地增值税的预征率为3%

3.商业网点，土地增值税的预征率为4%

4.其它非住宅项目，土地增值税的预征率为3%

目前的预征率对于增值额相同的项目和企业负担的预缴税负却不同。以辽宁省鞍山市为例，鞍山市铁东区的非普通标准住宅标准为6500元/平方米；铁西区非普通标准住宅标准为5500元/平方米。

假设有两家房地产开发公司A和B分别在铁东区和铁西区开发房地产项目，他们的单位平方米相关情况如下所示；（假设两家楼盘的建设规模相近，销售节奏相同，A公司地处铁东区，B公司地处铁西区，A公司建造品质相对B公司略高）

单价:A公司6500元,B公司5400元;

土地价格:A公司700元,B公司500元;

成本费用金额:A公司2500元，B公司2000元；

增值额:A公司3300元，B公司2900元；

增值额/扣除项目%:A公司103%，B公司116%；

应纳土地增值税:A公司1170元，B公司1125元；

预缴土地增值税:A公司195元，B公司81元。

从上述数据可以看出，两家房地产开发公司所处的地理位置差异使其每平米单价差额1100元，品质的差异决定了建安成本费用的差额为500元，增值额差额400元，最后计算土地增值税时应纳土地增值税额相差1170-1125=45元，几乎相差无几。

我们再来研究每月预缴土地增值税的情况：A公司地处铁东区，非普通标准住宅的预征率为3%，应纳土地增值税额为6500*3%=195元； B公司地处铁西区，普通标准住宅的预征率为1.5%，应纳土地增值税额为5400*1.5%=81元，两家房地产开发公司应纳土地增值税额相差一倍。

三．土地增值税征缴的若干设想

综合以上在实际工作中的感受，总结出土地增值税以下方式的几种设想：

1. 不区分普通标准住宅和非普通标准住宅计算土地增值税。

不区分产品类型，不人为设定计算限制，还原实际增值收入缴纳土地增值税款，只就整块土地实际的收益与实际的支出相配比，产生土地增值收入缴纳土地增值税款，国家既可以调控房地产市场，又可以增财政收入，同时纳税人也在公平合理的税负环境下积极纳税，因为收益和税额是完全配比的，合理纳税是纳税人义不容辞的义务。

2. 按照地区差别，单价差别分别设置预征税率。

鉴于同一个省、市、自治区的实际情况有时也悬殊过大，各地税务机关要根据本地区实际情况，将本地区按照收入水平或经济发展水平或其他的标准划分成不同的类型，在不同类型的地区执行不同的预缴方案。在土地增值税预缴过程中，由地方充分考虑各地的实际情况，视所在区域的差别，分别设置各区的预征税率；视各项目的预售单价差别设置预缴税率。

这样设置预缴税率，既考虑了地区上的差异，又充分考虑了价格的因素，使不同地区，不同企业的负税趋于公平，合理市场竞争。

四、结束语

随着国家税务总局对土地增值税清算规定的逐渐细化，房地产企业加强核算认真做好缴纳税款的基础工作，依法缴纳税款。同时加强学习企业运营和税收法规。房地产企业应该通过合理合法的手段，利用税收筹划的方式，综合考虑企业目标和实施成本，控制风险才能减轻企业税负，增强自身竞争力。

参考文献：

中国注册会计师协会 《2010年度注册会计师全国统一考试辅导教材---税法》经济科学出版社

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土地增值税是针对1992―1993年的房地产过热、投机严重出台的，1993年12月13日，为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，国务院了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(以下简称条例)，规定转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人应当依法缴纳土地增值税，条例从1994年1月1日起开始施行。土地增值税是国家为进行房地产市场宏观调控而出台的税种，目的是调节房地产开发企业土地增值收益和利润。但由于房地产开发周期长，投资活动比较复杂，清算难度大，各地税务部门多采用按销售额0.5％―3％对房地产开发商预征，有些地区甚至还未开始预征，土地增值税的清算一直没有得到真正落实。

2003―2005年土地增值税同比分别增长81.90％、101.26％、86.96％，2006年，全国土地增值税收入为231亿元。近日，国家税务总局下发了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，对房地产开发企业土地增值税清算工作中有关税收征管问题进行了明确。证券市场反应强烈，沪深两市地产股连续两天大幅跳水。但从房产市场实际成交来看，成交量并没有因此受到明显影响。

对于该通知对房价的影响，税务和大地产开发商口径出奇的一致，认为不会抬升房价。同时所有地产上市公司都声明，对其2006年的收益不会产生影响。

不同的关注点

未来是否继续看好地产股，证券投资人眼下的担心似乎被上市公司的一纸声明暂时缓解了，但并没有彻底打消疑虑。预征和清算毕竟是不同的概念，清算时必然会发生多退少补，而各地产商开发项目的结构，如拿地的成本，地价升值的幅度和开发成本费用等对退补的数额有很大影响，房地产开发商在宣称不会影响去年财务数据的情况下，正在抓紧时间估算未来可能要补交的税款，利润空间被压缩是显而易见的结局。

地产投资人考虑的是自己能否顶得住绷紧的资金链条的压力，而度过这一轮生存危机。一旦清算土地增值税开始执行，一些以长期囤积土地为获利方式的地产企业可能遭遇较大的税负压力。以北京为例，有数据显示，截至2004年8月底，北京协议出让过关的土地超过8000万平米，而经过两年之后，差不多还有2/3的土地依然没有启动开发。这些主要靠同积炒卖土地的投资人中，有相当比例缺乏开发资金或开发能力。在房地产开发商的资金链中，有的开发商向银行的贷款占了很大比例，他们面临着被征收土地增值税和支付银行贷款利息的双重压力。

消费者最大的关注是房价，自从二手房交易开征增值税以来，一线城市的房价不仅没跌而且上升了不少。税务部门这次仍然声称对房价的影响不大，但信者寥寥。随着税收的依法严格征收，在开发商利润的缩减和现金流压力增加的同时，损失的部分利润或多或少会转移到购房消费者的身上。房价的涨跌，最终还是由供求关系决定。在短时期内，深圳、广州、北京为代表的部分主要城市仍然会延续供小于需的矛盾，投资房地产的热钱仍然会保持惯性，进一步上抬房价。

新的博弈迷雾中的房价

清算的时代，税务部门和房地产商开始针对新规则的博弈。但与老百姓关系最密切的还是房价。

开发商最直接的动机就是“增加成本，转移利润”，房地产投资活动的复杂性会促进财务数据新花样的层出不穷，各地征收细则还未出台，如果地方政府站在中央一边，博弈双方将对如何计算和征收不得不严阵以待，这个税种的征收给双方带来的成本都很大。但是地方政府是否这一次会和中央站在一起还是个疑问，因此，也有可能因为执行的迟缓和滞后而对近期的房价走势缺少实质影响。

开发商还可考虑增加“以租代售”的比例，延缓产权转移而达到推迟交税的目的。但要这样玩就必须有雄厚的资金，相信多数是龙头企业，而他们如果这样做，就势必影响到市场的供求关系，使得房价上涨。

征税也有可能促使一些中等实力的开发商为了加快资金周转而不再惜售，或为了加快销售变现而适当降价，特别是高档住宅价格小幅下挫的可能性较大，而中低档住房因为其本身销售就比较快速，价格不会受到影响，因此对市场的影响很有限。

应该说，这一记重拳是重重地打在了那些利用国地牟利的小开发商身上了。他们恐难逃厄运。这些开发商在国家宏观调控的政策下已经七零八落了，这一次将被彻底肢解，预计房地产开发商间的重新洗牌将是2007年的主题旋律。房地产上市龙头企业将对中小开发商进行兼并，行业内出现赢家通吃，强者逾强的局面。税收的增加可能导致部分临近盈亏平衡点的企业退出开发行业，并降低今后进入房地产开发行业的投资，使得未来的商品房供应可能减少。此役之后，出现多头垄断的格局，以后的博弈是政府与大房地产寡头之间的游戏了。在整个变动过程中，鉴于市场供应的阶段性减少，房价仍然是升多降少。