房产税论文范文

导语：如何才能写好一篇房产税论文，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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大部分学者认为,征收房产税的目的并不是为了打压房价。贾康(2011)认为,房产税的目的并不是单纯了为了打压房价,而是通过对房产保有环节征税,形成规范的经济调节杠杆,从而产生多种正面效应,包括对地方政府职能转变的合理激励,以及在配套改革中改变地方政府对土地财政的过度依赖。房地产税成为地方税体系的支柱,可以有效落实省以下分税制,使房地产市场供需双方行为合理化,从而促进房地产业的健康发展。北京大学光华管理学院院长蔡洪滨(2012)表示,房产税应首先明确征收目标、原则和方案,应该做到全覆盖、宽税基、低税率。征收房产税的目的是为了实现房地产市场的可持续发展,健全财税体系,调节收入分配,绝不是为调控房价。如果房产税成为短期打压房价的调控手段,是有百害无一利的。学者们对于房产税在上海和重庆的试点取得的成效都给予了肯定。贾康(2012)认为,房产税的效果在启动初期不会太明显。从上海、重庆的试点看,他们都有意一开始相对平缓地、柔性地切入这个新的制度框架。但是从长远看,房产税的影响和正面效应还是会逐步显现的。宋蔚蔚等认为,上海和重庆进行房产税试点改革一年多来,健全了财税体系,调节了财富分配,引导个人住房的合理消费,在一定程度上实现了调控房地产业的目的。杨继瑞(2011)认为,重庆市房产税改革试点方案主要针对主城区的高端房产,更具有政策取向上的“窗口意义”。沪渝房产税的征收,作为房地产调控政策的一个组成部分,其所要实现的宏观调控目标是促使房价理性回归,防止房地产价格继续快速上涨,但也要防止房价的暴跌。刘明勋(2012)认为,从重庆和上海的房产税改革看,重庆和上海侧重点有所不同,对房价会有不同影响。重庆主要针对高档住房征收房产税,对普通住房不会产生影响。上海在给予一定面积免征额后,对新拥有两套或以上的房产进行征税,其做法更加接近现实中房产税的定义,但对已购住房不征税,又使征收范围大幅度降低。由于上海市的购房需求弹性较大,经济发展水平较高,短期内房价可能随着房产税的开征而下降,但长期看,只要需求弹性大于供给弹性,房价还是会呈现缓慢上升的趋势。在房产税税率方面,徐策(2012)指出,房产税应采取浮动税率制。在经济不景气时,可通过退税来刺激经济;在房地产过热、出现泡沫时,可调高税率,稳定市场。在调节税率时可逐步进行,首先对商业物业提高税率,再对多套住房和豪宅征收物业税,然后,再逐步过渡到所有住房。宋蔚蔚(2012)认为,房产税可实行双重累进制税率,即我国房产税的征收实行从价和从量双重累进制税率。这样,能够在一定程度遏制炒房投资者,并规范房地产市场的发展。尚可文、孟丽(2011)提出,房产税的税率设计应体现差异性。要因地制宜地设计房产税税率,根据不同地区、不同类型的房地产分别设计税率,区别新房与旧房、大城市与中小城市、普通住宅、高档住宅与经营用房、存量房、改善房与投资房的税率。蔡洪滨认为,房产税应保持低税率,虽然会出现初始时财政收入不多的情况,但未来随着城镇化的逐步扩大,这部分收入还会增加。马国强、李晶(2011)认为,房产税应统一采用比例税率形式,但允许各地根据自身经济发展的实际状况,按不同地区、不同类型的房地产确定税率,并可根据当地房地产业的发展情况进行调整。在房地产税征税范围方面,许多学者认为应逐步扩大房产税征收范围。马国强、李晶(2011)提出,应对城乡普遍征收房产税。张天犁(2011)认为,房地产纳税人范围应包括境内拥有和使用房地产的单位及个人,征税对象应包括城乡所有经营性房地产和居住性房地产。财政部财政科学研究所副所长刘尚希表示,房产税应当扩围,但现在房产税即使扩围,也很难成为地方的主要税种,因为房产税征税对象来自于房产,也就是来自于居民收入,与收入水平的高低相联系。如果居民收入水平增长有限,税基有限,房产税推开不仅遇到的阻力很大,而且很难有效果。

二、房地产调控政策研究的新成果

一些学者认为,应从土地政策方面对房地产业进行调控。吴焕军(2011)的研究表明,土地政策在房地产调控中发挥着一定作用,土地供应数量应是土地政策的首选,而政府对土地囤积的打击也会产生一定的效果,在利用土地政策进行调控时,应注意其长期效果稍优于短期效果。土地政策对房地产开发投资有较大影响,对房价的影响较小。唐健、徐小峰(201)认为,国家的土地政策对于保障性住房、棚改房和中小套型商品房的建设给予了很大的支持,但促进闲置土地开发利用、完善土地出让方式等政策效果不明显。学者们认为,还要用货币政策来调控房地产市场。戴国海(2012)认为,由于利率未完全市场化,货币政策对房地产业的调控效果不显著。房地产的供求双方对利率的敏感程度不够,他们更加关注贷款的可获得性。因此,对于贷款规模和条件的控制,比利率调节本身的效力要大。庞如超(2012)认为,紧缩的货币政策可起到减少投资的作用,有利于抑制房地产市场的过度投资;使一线城市的房价得到控制,使大多数城市房地产的价格环比涨幅收窄;使房地产企业在二三线城市竞争日趋激烈,利润空间不断缩窄,房地产市场的焦点正在向三四线城市转移。综合国内外研究成果可以发现,大多数实证研究都认为房地产投资对经济增长具有促进作用。在研究方法上,多借助于某个经济增长模型,同时结合一定的计量模型进行研究。目前,房地产业研究关注的焦点是如何在目前全球信息化背景下,迅速制定相关政策,及时引导和鼓励房地产业向科技、环保、智能型转型;如何提升房地产业的产业质量、增强房地产业对其他产业的带动作用。

三、进一步研究的展望

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金融业和房地产业某种意义上是对孪生兄弟，世界金融危机不可避免地波及到中国，而房地产行业则受到显著影响。

2008年中国房地产市场经历一场梦魇。受世界金融危机影响，2008年，房地产行业投资增速趋缓，施工面积、竣工面积、新开工面积等都出现同比下降的态势。从全国范围看，房地产行业对GDP增长的直接贡献度在降低。国家发改委、国家统计局联合的数据显示，2008年全国70个大中城市房屋销售价格同比涨幅呈逐月下降走势，且下降幅度明显，到12月份成为负数。伴随着价格的调整，房地产市场陷入低迷，突出表现在成交量的急剧萎缩，房屋销售量与销售额大幅下挫。国家统计局的数据显示：2008年1-12月，全国商品房销售面积为62088.9万平方米，同比下降19.7%，其中住宅商品房销售面积为55886.5万平方米，同比减少20.3%，期房销售面积为42459.7万平米，同比减少18.7%；商品房销售额24071.4亿元亿元，同比下降19.5%，其中的住宅销售额为20424.1亿元，同比减少20.1%，期房销售额为17714.6亿元，同比减少19.6%。从上述数据可以看出，2008年商品房的销售额和销售面积比上年均有了不同程度的萎缩，且下滑的幅度还是较大，对于房地产行业的未来发展前景并不很好。

2房地产税收

房地产税是以房地产或与房地产有关行为和收益为征收对象的税种，是房地产开发、经营过程中，房地产开发商和消费者需要交纳的税种。房地产税收是我国财政收入的重要来源之一，更是我国调控房地产市场，规范房地产经济行为、调节国家财富分配的重要经济杠杆。房地产税收对住房市场的影响有两个特殊的方面，一个是对家庭借贷的影响，一个是对住房价格的影响。高房价鼓励了纳税人增加借贷而不是股权，而对涨价的预期也提高了购房的借贷的预期收益率。但是，税收对住房价格的影响程度，因为范围和各种手段的复杂性很难估计出来。可以确定的是，资本利得税、财产税、遗产与赠与税、销售税或增值税都对房价有着很大的影响。

3我国房地产税收体制改革的探索

我国现行的房地产税收制度是1994年经过税费改革之后实行的制度。十几年来，该税收体系指导我国房地产业经过了一个相当繁荣的时期，为我国国民经济的发展做出了突出的贡献。但是随着经济的发展和环境的变化，我国原有的房地产税收体制已经出现了一些问题，尤其在金融危机下，该体系已不能有效地发挥其调控房地产市场，控制房价的作用。国际货币基金组织指出，消除与房地产有关的税收扭曲可以提高效率并有助于避免宏观经济失衡。因此，在当前环境下我国有必要对现有的房地产税收体系进行改革，以更加适应环境的变化，促进房地产行业的健康发展。

（1）居民购房优惠收税

在金融危机期间，对国民购买商品房可暂免征收税收，或实行部分（或全额）退税政策，以更加优惠的税收政策惠及于全体国民。

（2）二手房营业税实行差额收税

现行的对个人购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。这条规定，在市场萧条时，使得二手房交易双方处于僵持状态，所以在这一时期，继续对二手房交易实行全额征收营业税对二手房交易起的是阻碍作用。因此建议对二手房销售的，不管是购买后超过几年，其营业税都改全额征收为差额征收的政策，这不仅符合营业税的立法精神和发展方向，同时也有利于繁荣房地产市场，增加房地产税收来源。

（3）暂停征收土地增值税

我国土地增值税是1993年底开征的，数十年来几乎流于形式，有名无实，所征收的税款屈指可数。鉴于房地产企业的土地增值税已经体现在企业损益之中，而且计算土地增值税又类似于企业所得税的所得额，再行征收，就会导致重复征收。更重要的是，土地增值税征收手续烦锁，难以做到公平公正，再继续拖沓下去会影响税务机关的公信力。因此，在金融危机的大环境下，可以暂停征收土地增值税。

（4）大胆改革创新，构建符合科学发展观的税收征管机制

不管经济形势如何变化，但我们要遵循“依法治税、强化征管”的执法理念，以改革创新的勇气，积极探索适应新形势发展要求的税收征管机制，构建符合经济发展要求的征管新模式，拓宽税收职能作用的发挥方式。

论文关键词：金融危机房地产税收改革

论文摘要：受金融危机的影响，我国房地产市场持续低迷。文章从税收制度的角度，分析了我国房地产的现状，并对如何改变房地产市场现状，提出了若干房地产税收制度的改革建议。

Abstract:Financialcrisis''''sinfluence,ourcountryrealestatemarketiscontinuedmurky.Thearticlefromthetaxrevenuesystem''''sangle,hasanalyzedourcountryrealestatepresentsituation,andhowtochangetherealestatemarketpresentsituation,putforwardcertainrealestatetaxrevenuesystem''''sreformproposal.

Keywords:Financialcrisisrealestatetaxrevenuereform

参考文献:

[1]常莉．房地产税收改革对房地产业影响的效应研究[D]．西北大学，2008

[2]蓝庆新．金融危机对我经济的影响及应对[J]．中国国情国力，2008（4）

[3]杜雪军，吴次芳，黄忠华．我国房地产税与房价关系的实证研究[J]．技术经济，2008

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关键词：指导思想安全生产管理安全第一预防为主水电站

一、水电站安全生产管理概述

1.1现代水电站安全生产状况

随着我国经济的不断发展，水电行业的运行方式也在逐步转变。在水力发电领域，传统的运行方法，主要有：动态规划法、微增率法等。目前，我国的AGC应用主要是基于电网调度，针对水头变化小（即大库容）的水电站，根据网上的需要信息确定其负荷，然后用微增率法在机组间分配负荷，即从负荷到最小化流量。从以上所述的使用的情况来看，由于最初软件设计的出发点不是基于水轮发电机组运行工况，从而导致有些电站使用效果很不理想。

所以说，由于微增率法是完全根据数学理论推导而来的，其工程实用性面临很大的实现难题，在这方面，我们还需继续不断的创新，以推动提高本水电站安全生产。

1.2安全生产的意义何在

安全生产在水电站安全生产管理中重要的地位和作用。企业要实现现代化管理的基本目标是通过管理现代化的设备，使生产过程安全顺利、高效率高产地进行，不断提高劳动生产率和发展生产。这个最基本目标，只有通过搞好安全生产管理才能实现。劳动者工作环境好，劳动者在生产中感到自身安全健康有保障，自然就会发挥出主人翁的精神，提高生产效率，使企业取得好的经济效益。所以说，作为每一个企业的领导者，必须重视安全生产管理，把保护劳动者的安全与健康，保障生产设备的完好，保证生产顺利高效进行，当作自己的神圣职责和义务，切实抓好，决不能掉以轻心。

由此可见，水电站安全生产管理，不仅具有十分重要的政治意义，而且也具有十分重要的经济意义。

二、如何做好水电站安全生产管理

2.1关键要从安全教育做起

树立牢固安全意识是保证水电站安全生产的基础和关键。近几年，我们一直把安全生产管理工作放在首位，把安全教育工作落到使出，把每个职工从被动的“要我讲安全”转移到“我要讲安全”，具体有以下几点做法。

2.1.1通过正面教育、反面教育、奖励教育和处罚教育。正面教育，就是树立先进个人典型，以先进个人事迹为榜样，使职工自觉增加安全责任心。反面教育，就是以常见事故案例为教材，使职工牢记血的教训。奖励教育，就是对工作中认真负责、遵章守纪，大力宣传、表彰，并给予重奖、重用；处罚教育，就是对因工作失职，自由散漫，或由于“三违”造成事故者，严格按有关制度进行处罚，使职工感到罚得心痛，触及灵魂。

2.1.2通过培训技术，让职工熟习生产过程，了解安全生产的重要性。水电站工作涉及到的很多生产设备，对于一个新职工而言都是陌生的，而在生产过程中不注意某些细节，或者粗心大意，都会造成严重的事故。所以必须对新职工专门设立一段安全教育培训，一方面可以初步对水电站的生产流程作初步了解，另一方面加深他们的安全生产意识。

2.2前提是员工技术要到位

2.2.1对新职工进行岗前培训、跟班见习，让新职工尽快熟习工作环境，以及技术等方面。其培训的具体内容包括：学习设备的构造、运行原理、设备性能、技术状况、操作技术要点、安全生产过程、规范等。通过比较详细的培训，进入见习期，见习期间，要不定期考察培训期培训的内容。最后在见习期满后，经统一考试合格后，方可上岗。

2.2.2定期开展全员技术培训，不断更新职工对新设备，新技能的掌握。由于新设备，以及新技术的不断研发诞生，对于全体员工对于新技术的掌握还不好。所以要充分利用运行班、零点班、四点班等可利用休息时间，组织全体职工进行集中学习培训新技术。由主管新技术的副处长授课，从基础理论学起，结合水电站的实际情况，有安排，合理地授课，使职工都能够从机组构造、性能和工作原理等方面加深对新技术的学习和掌握。每年进行两次职工统一考试，考试成绩直接和年终考核挂钩，极大地促进了职工学习新技术掌握安全生产的积极性。

2.3重中之重是生产设备管理要到位

生产设备是水电站的主要生产工具，要保证安全生产管理，提高经济效益，就需要现代的企业安全生产管理技术，维护好生产设备，以及保证生产设备安全、高效的运行。要做到以下三方面内容。

2.3.1建立健全完善的设备账单。

其具体做法是，对每台机组建立全面的技术档案，记录机组安装时的技术参数，运行中发生过哪些异常、故障或事故，是什么原因造成的，当时是怎样处理的，需要更换过哪些零部件，机组的维修期限，以及每次维修后的试验记录，随时对设备的运行状况进行查询和分析，做到心中有数。对设备维修备件准备充足，并及时补齐，做到检修时能快速方便地进行。

2.3.2动员全体职工参与设备管理。

每件设备都有职工专门负责，要求职工对所管理设备的结构、性能、工作原理必须掌握，熟悉常见故障及处理，加强正常巡视、维护，动员全体职工参与到设备管理中来。必须把每个月，每个班次的设备运行缺陷上报到管理处，及时备案处理。

2.3.3健全问题反馈制度。

水电站需每月定期召开一次设备运行分析会议，由各班长参加，共同研究分析问题的所在，找出解决问题的办法。全体共同分析解决上个月上报的设备缺陷和问题，具体落实到检修班，进行检查维护维修，并做好实时记录。对设备问题的备案，实行销号制，有条件能及时解决的，就要及时销号，短时间内不能得不到解决的，及时记录在案，并积极创造条件，待缺陷解决后再销号。

2.4要重视安全生产管理的监督工作

对于法律，有专门负责执法的部门，也有专门负责监管执法的部门。而对于一个水电站，对安全生产也同样需要有管理的部门和监督的部门。对水电站进行针对性巡视检查，其工作也是至关重要的。

水电站需制定了内容详细的巡视检查项目，由专门负责安全生产管理的部门执行。要求安全生产管理的相关工作人员每小时进行1次巡视检查，每4个小时进行1次全面检查，并做好相关记录，发现问题及时处理，处理不了的要采取尽可能措施避免事态扩大，并及时上报。而监管部门则对管理人员的管理工作中相关记录进行核实，并不定期进行抽查，检查其巡视检查的工作。

加强监督管理检查是实现安全生产的重要环节，一个水电站如果只有安全生产管理制度和措施是不够的，必须进行严肃认真的监督检查工作，促进工作的落实。通过监督检查工作我们能及时发现生产中存在的不安全因素和生产设备的缺陷，从而提高职工安全生产，保证安全生产的管理。

三、结语

安全生产管理是一项重要的企业管理工作，同时也是一项需要长期坚持，不能松懈的工作，需要各级领导重视，全体职工参与。我认为只要做到了以上列出的各个方面，就能最大限度地避免和控制人身伤亡及设备损坏事故的发生，实现电站安全生产管理，有效的提高水电站的经济效益。

参考文献：

[1]德鲁克（Drucker，P.F.）.体育教学论，机械工业出版社，2009.

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关键词：房地产税制房地产税收体系房地产保有

一、国外房地产税制的特点

各国房地产税制涉及的税种贯穿了房地产的生产开发、保有使用和转移处置等各环节。由于各国的经济发展水平不同、房地产行业的发展状况各异，因而各国的房地产税制无论在课税体系上，还是在税制要素设计上都存有一定的差异。但总体来看，各国的房地产税制还是具有一些共性的。

（一）房地产税收制度体系完整，且以房地产保有税类为主

目前，许多国家都建立了比较完整的房地产税收制度体系，广义地看，国外房地产税收体系主要分为三大类：

第一类是房地产保有税类。房地产保有税是对拥有房地产所有权的所有人或占有人征收，一般依据房地产的存在形态—土地、房产或房地合一的不动产来设置。在该阶段，世界上通行的主要税种是财产税，包括一般财产税和个别财产税。

一般财产税是将土地、房屋等不动产和其他各种财产合并在一起，就纳税人某一时点的所有财产课征。美国、英国、荷兰、瑞典等国都采用这种将房地产归为一般财产税课税的房地产税制度。

个别财产税是相对于一般财产税而言的，它不是将所有的财产捆绑在一起综合课征，而是按不同财产分别课征。国外对房地产课征的个别财产税，依征收范围可分为三类：一是单独对房屋或土地课征的房屋税或土地税。如法国的房屋税、英国的房屋财产税等都是仅对房屋课征的。土地税有地亩税（面积税）和地价税两种形式，韩国的综合土地税属地价税的形式、巴西的农村土地税则属于地亩税的范畴。二是只对土地和房屋合并课征的房地产税。如墨西哥、波兰的房地产税，泰国的住房建筑税等。三是将房屋、土地和其他固定资产综合在一起课征的不动产税。如日本的固定资产税，芬兰、加拿大的不动产税等。

第二类是房地产取得税类。房地产取得税是对取得土地、房屋所有权的人课征的税收，一般根据取得方式而设置税种，房地产取得的法律事实主要分为原始取得和继承取得。现今各国设置的房地产取得税类的税种主要包括遗产税（继承税）或赠与税、登录税和印花税等。如在房地产发生继承或赠与等无偿取得行为时，各国一般要征收遗产税（继承税）或赠与税，只不过各国选择的遗产税征收形式不同，有的采用总遗产税制模式，有的采用分遗产税制模式，有的采用混合遗产税制模式。赠与税也分为赠与人税制和受赠人税制。

第三类是房地产所得税类。房地产所得税是对经营、交易房地产的个人或法人，就其所得或增值收益课征的税收。从税种来看，主要有公司所得税、个人所得税、土地增值税。如美国、英国、法国等国家，将房地产转让所得并入法人或个人的综合收益，征收公司所得税或个人所得税。意大利对房地产转让收益直接征收土地增值税。

各国对房地产税收设置的三大征收体系，在税收实践中相互配合，较好地发挥了税收对房地产经济的调节作用。但是，在房地产税收体系中，各国相对更重视对房地产保有税类的征收。该环节的房地产税征收范围较宽，征税对象明确，税率设计合理，因而来自房地产保有税类的税收收入占总税收的比重较高。如英国，来自房地产保有的不动产税、经营性不动产税收收入占总税收的30%左右。将房地产保有环节作为课税的重点，既可以鼓励不动产的流动，又能够刺激土地的经济供给。与此同时，通过对保有房地产采取较高的税率，还可以避免业主空置或低效利用其财产，刺激交易活动，从而使房地产各要素达到优化配置，推动房地产市场的发展。

（二）房地产税制涉及的税种多属于地方税，是地方财政收入的主要来源

各国房地产税制涉及的税收种类较多，如土地税、房屋税、不动产税、不动产转让税、登记税、印花税、土地增值税等，税种设置覆盖了房地产的保有、取得、转让和收益各个环节。从各国的税收实践看，凡是实行中央与地方分享税制的国家，房地产税收基本划归地方，构成地方税收的主体税种，而且其主体税源的地位也比较稳定。如美国的一般财产税（主要是对房地产征收），从一开始就是州和地方政府的税收，并构成地方政府财政收入的主要来源，约占全部地方税收的80%左右。日本的房地产税收体系中，地价税、登录许可税归中央政府；不动产取得税、固定资产税的一部分归道府县；特别土地保有税、都市企划税、固定资产税归市町村，房地产税收基本划归地方政府。20世纪90年代后，房地产税收作为各国地方政府财政收入主体税源的地位进一步加强。因此，各国政府，尤其是地方政府都十分重视房地产税收。

（三）税率形式灵活、税率水平合理

各国的房地产税收，在税率形式上主要是采用比例税率，不过在对房地产转让收益和房地产交易行为课税时也常采用累进税率，仅有少数国家采用定额税率。对于税率水平的确定，各国通常采用较为灵活的方式，尤其是保有环节的税收，其税率既有按法定标准（中央统一制定的税率标准）设计的，也有地方政府根据本地需要自行决定的具体税率。一般说来，国家级和州级政府征收的财产税多依法按固定税率或按价值的一定百分比来征收，如澳大利亚各州征收的土地税。美国一般财产税（包括不动产财产税）的税率，由地方政府根据各级预算每年的需要确定，税率水平并非固定，而是每年都有变化。日本、法国中央政府对地方政府征收的税率都规定了固定限额或最高限额。与此同时，许多国家对房产和地产设计了不同的税率，一般是对土地的课税重于对房产的课税。这主要是基于两方面的考虑：一是为体现社会财富公平分配的基本原则，达到地利共享的目的；二是充分发挥土地税特殊的调控作用，达到保护土地资源、优化土地利用结构、抑制土地投机的目的。

（四）房地产税计税依据明确

各国保有环节的房地产税是房地产税制体系中的主体内容，大多数国家选择了以房地产的价值为该环节房地产税收的计税依据，也就是以房地产的资本价值或评估价值为基础。如加拿大、美国、日本等都将土地和建筑物的资本价值纳入税基。英国对包括楼房、公寓、活动房和可供居住用的船只等，以其估定价值为计税依据。以资本价值或评估价值为核心确定计税依据的方法，既能够准确反映纳税人的房地产状况，又会使房地产税收收入随经济的发展、房地产价值的提高而稳步增加。

（五）房地产税制内外统一

综观国外房地产税收的发展状况，各国的房地产税制都同时适用于内外资企业。

（六）房地产税法完善，普遍建有财产登记制度和财产评估制度

各国都非常重视房地产税收的立法，一般都制定了规范、严谨可行的房地产税法体系。如日本制定了几十个关于房地产方面的法规。同时，相关的税法条文规定得非常具体、明确，可操作性很强。另外，大多数发达国家和一部分发展中国家还建立了财产登记制度。同时，由于各国对房地产课税一般都以其评估价值作为计税依据。评估业在国外发展非常迅速，目前已形成了一套较完善的财产评估体系，如美国1935年成立了房地产评估师协会。

二、对我国的启示

我国房地产市场正处于培育和调整阶段，房地产税制还存在许多问题。一段时间以来，有关房地产税制改革的呼声一直很高，新近又提出征收物业税，从而将房地产税制改革的呼声进一步明朗化。笔者认为，此次拟开征的物业税，可以理解是进行房地产税制改革的一个试探，但最后结果如何目前尚不好评价，这是因为物业税制度本身也有其缺陷。其一，物业税的指导思想是对房地产所有者征收，即将物业税作为一种财产税。而我国目前很多企业、部门、事业单位的产权不清，产权与使用权分离的情况非常严重。有很多房屋只有使用权，根本没有产权，现阶段要明晰产权关系尚有相当大的困难。其二，从我国目前的购房状况看，买房者大多是用于自己居住，“买房出租”作为投资的情况毕竟还是少数。对于买房自住的居民来说，即使居住的房屋升值，通常也不会卖掉房子，征收物业税等于“居者有其税”，增加了居民的居住成本。另外，现今个人拥有的房产中，大部分是通过低房价补偿方式由公房转化为私有的，用房改方式转换成私有产权的住房中，大量住房条件较差，而且拥有这些房产的家庭中，有很多仍属于较低收入和尚未改变生活质量的，对这些房产和家庭征收物业税也存在一个公平问题。其三，一般说来，物业增值中有很大一部分是土地增值，建筑物本身随着使用年限的增加，维修成本逐渐上涨，建筑物有可能贬值。而我国目前实行的是土地国有制，一般的物业只有几十年的土地使用权，期满后国家可以无偿收回土地或在土地上建房子。因此，有关“物业增值”的说法，是含有水分的。

当前，我国正处在经济高速发展时期，税制改革的目的首先要促进经济的发展，考虑我国现阶段的实际，笔者认为，开征物业税的时机还不成熟，在缺少相应的配套措施，缺乏相关制度来限制物业税制度本身缺陷的情况下，匆忙出台物业税有可能造成新的“制度性不公平”。为此，针对我国房地产税制存在的问题，应在借鉴国外房地产税制经验的基础上，先进行一系列的改革，而后待时机成熟再适时推出统一的物业税。目前，应着重做好以下工作：

（一）建立规范、合理的房地产税收体系，并将房地产保有税类作为课征的重点

我国现行房地产税收制度是随着我国经济的发展和税收制度的改革先后颁布实施的，涉及房地产的税种很多，应逐步对税种加以规范，构建一个合理的房地产税收体系，该体系应包括：

1.房地产保有税类。我国房地产税制构成的明显特点是：房地产开发流通环节税费多、负担重，房地产保有环节课税少，负担轻。如房地产开发、销售过程中就涉及营业税、印花税、房产税、契税、城乡维护建设税、土地使用税、耕地占用税、所得税等。收费就更多，各地也不相同，多达80～150种。而在房地产保有阶段，只有城镇土地使用税、房产税、城市房地产税。这种税制设置不但造成土地闲置、浪费严重，而且在进入流通时由于土地承受过高的税负，造成大量的土地隐形交易，偷逃税现象严重。

为此，应借鉴国际惯例，以房地产保有环节作为课征的重点，将房地产开发环节的一些税费，转移到房地产保有环节征收。

房地产保有税类可以设置以下税种：（1）房产税。即以房产为征税对象，对房屋产权所有人征收。（2）地价税。即以土地的评估价值作为计税依据，向土地的实际占有者征收，取消现行的土地使用税。（3）空地税。即以闲置未用的土地为课税对象，对空地的实际持有人征收。（4）定期土地增值税。主要是对自用商业性房地产征收。采用规定的税额标准每年征收。

2.房地产取得税类。房地产取得税类的税种主要应包括契税和遗产赠与税。遗产赠与税对财产拥有人的财产流向有着明显的导向作用，有利于调节、分配社会财富。

3.房地产收益税类。房地产收益税类的税种主要应包括：（1）法人所得税。即对法人取得的房地产开发经营收入（指利润所得）征税。（2）个人所得税。即对个人在房地产经营中取得的收入（指利润所得）征税。（3）土地转移增值税。主要是在土地使用权转移、房地产买卖时征收。（4）土地租赁增值税。主要是在土地使用出租、房地产出租时征收。

（二）扩大征收范围，逐步确立房地产税收在地方财政收入中的主体地位

借鉴国际惯例，我国房地产税收的征收范围应扩大到所有的由国家和集体拥有与控制的房地不动产，包括农村用于种植、放牧和其他农业性活动的土地和房屋，包括城镇居民拥有的房屋，也包括闲置未用的土地和房屋。当然，在将农村的土地和房屋划入房产税的征收范围后，相应地应降低农业税的税负。另外，考虑到房地产税基非常稳固，税源充沛，且税源具有稳定性和持续性的特点，应着手将房地产税培植为地方税体系中的主体税种。

（三）合理确定计税依据

现行房地产税涉及的一些税种的计税依据既不科学也不合理，计税依据既有按价值、也有按租金、面积征收。如，按照我国现行房产税暂行条例规定，房产税的计税依据有两种：一种是以房产账面原值扣除一定比例后的余值；另一种是房产出租租金收入，凡房屋出租的，房产税须以租金收入作为计税依据。土地使用税则是以土地面积为计税依据的。从房产税看，随着社会生产力的不断发展，人口的增加，房地产需求日益增长和物价指数的变动，房地产的价格从长期来看，一般会不断上涨，房产的原值不能代表现实的市场价格。如果仍沿用房产原值作为计税依据，既不适应经济发展的要求，不利于公平竞争，也不符合国际惯例。对出租房屋按租金收入作为计税依据，同一个税种，有两种计税依据，不够规范，再则租金收入已征收了营业税，再按租金收入计征房产税，是重复征税。而且，租金的确定，也有一定难度。从城镇土地使用税看，以占地面积为计税依据比较陈旧，因为面积不会随着地产的价格上涨而扩大。如此确定的计税依据使得房地产收入不能随房地产增值而增加。因此，改革后的房地产税应以房地产的评估价值为计税依据。因为这种计税方法比原值作为计税依据合理得多，又是多数国家的一般做法。

（四）灵活设置税率

在税率设计上，应借鉴国际上一些国家的经验，在保证中央一定宏观调控权的前提下，赋予地方政府一定幅度范围内的自。在适当考虑地方政府年度预算支出的基础上，应按照房地产的地理位置和用途规定不同的税率。可由中央政府规定一个税率幅度，各省、自治区、直辖市再根据本地区情况和房屋等级确定本地区的税率，这样，既可以调节房地产方面由于地理位置不同而产生的级差收入，又能够根据用途对使用结构不同的房地产实施调节。

另外，还应考虑降低房地产转移环节的税率，提高房地产保有环节的税率，从而有利于将课征重点从房地产流转环节转向房地产保有环节，优化税制结构。

（五）统一内、外资两套房地产税制

现行房地产税收制度采取的是内外有别的政策，仅在房地产保有阶段就存在许多差异。如对内资企业和个人的房产征收的是房产税，对土地征收的是城镇土地使用税；对外商投资企业、外国企业和个人的房产征收的是城市房地产税，涉外企业和个人使用的土地缴纳的是土地使用费（或称场地使用费）。内外两套房地产税制在征收范围、税率税费、计征依据方面都存在差异，违背了市场经济公平竞争原则，增大了税收征管难度，破坏了法律的严肃性和公平性。而且，城市房地产税是20世纪50年代的产物，房产税虽然是1986年颁布开征的，但基本内容很多是承袭了城市房地产税的规定，已有不少内容不适应经济发展的要求。城镇土地使用税暂行条例颁布的时间虽然较晚，但近几年来，随着我国房地产业的飞速发展，该条例也已暴露出许多不足，也需加以改革。

建议在房地产保有阶段征收统一的房产税和地价税，将外资企业和外籍人员也纳入统一的房产税和地价税的征收范围中，废除现行对外资企业和外籍人员征收的城市房地产税，改城镇土地使用税为地价税，实现房地产税制的内外统一。

（六）建立健全财产登记制度和财产评估制度

目前，由于我国尚缺乏严密的财产登记制度，致使征管资料信息来源不畅，房地产私下交易不予注册登记的现象相当普遍。而且，我国房地产评估制度刚刚形成，评估机构、评估人员的素质及评估政策法规等，还难以适应税收征管的需要。为了保证房地产税收的有效实施，必须建立一套规范化的房地产管理制度，这主要包括：（1）建立房地产产权登记制度。首先，要核查土地，在全国范围内开展一次土地清查，建立土地台账。其次，建立房地产产权登记制度，为税务部门掌握房地产税源提供条件和依据。（2）建立房地产评估制度。合理的计税依据是房地产税收制度贯彻公平税负的一个重要内容。随着我国财税体制的不断改革和完善，对房地产的税收要求逐渐采用以房地产的评估价值来征税。国务院于1991年颁布了《国有资产评估条例》，并在1994年颁布的《城市房地产管理法》中进一步明确了房地产估价的作用。我国在房地产的评估方面还处于起步阶段。从世界范围来看，凡是实行市场经济的国家，在对房地产课税时均以评估价值作为计税依据，很多国家在税务机关内部设有相当的人员和机构进行评估工作。为完善我国房地产税制，提高我国房地产税的征收管理水平，应该借鉴国际先进做法，建立我国的房地产评估机构和管理制度。制定房地产评税法规和操作规程，配备评税或估价专业人员。

参考文献

（1）李进都《房地产税收理论与实务》，中国税务出版社2000年版。

（2）邓宏乾《国外房地产税制介绍与借鉴》，中国家庭网2001年7月9日。

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(一)竣工以及销售阶段的资本结构安排房地产企业在项目竣工以及销售阶段，首先应该确定竣工的时间点，在形式上判断项目竣工的标准包括：其一，开发产品已经获得了初始产权证明；其二，房地产开发企业建造、开发的产品在质量方面，通过验收并合格，或者是办理了会计决算手续和竣工备案手续；其三，开发产品已经正式投入使用；其四，开发产品完工证明资料已经报房地产管理部门备案。由于房地产开发项目已经竣工，先前所挂的大量预收账款应该当做收入处理，此时可以进行单位成本、竣工总成本的计算，同时不能够忘了以前预计毛利率和实际毛利率的差，如果预计毛利率小于实际毛利率，该部分应该作为纳税调增事项进行处理。此外，还必须考虑以前未收的款项，财务管理人员应该做到心中有数。通常状况下，如果房地产企业的销售状况良好，资金能够快速的回收，其财务状况将会发生快速好转，资本结构也逐渐的趋于合理。

(二)股权撤回以及投资分红阶段的资本结构安排房地产企业在股权撤回以及投资分红阶段，一个房地产企业可能有多个投资者，当资金流足够并且经济效益好，但是投资企业的资金状况比较紧张，可以撤回投资；如果投资企业没有再投资的意愿时，可以采取分红的方式，改善投资企业的财务状况，对于上述状况，企业领导层与财务人员必须做到心中有数。

二、房地产企业资本结构安排对财务税收的影响分析

(一)流通股比例过高，制约了房地产企业财务增长流通股比例和房地产企业的财务增长呈负相关，主要是应该非流动股多为机构投资者持有股份，并且机构投资者与个体投资者相比具有更高的判断能力，能够更加清楚的认识到房地产企业经营特点和投资项目的成长性，能够更好的监督、管理和运用资金，显著的提高资金的使用效率，提高房地产企业的财务收入。

(二)资产规模对房地产企业绩效的影响随着企业资产规模的增加，企业的净资产收益会随之增加，并体现了规模效应的特点，合理的安排资产规模，在提高经营绩效的同时，还能够控制经营风险。

(三)短期负债率对房地产企业财务税收的影响对于房地产企业来说，在房地产处于高位时，市场资金能够快速回流，此时提高短期负载率，能够提高企业的绩效。如果房地产市场处于低迷期，资金回笼过慢将会导致资金链断裂，导致企业陷入财务危机。

三、优化房地产企业资本结构的有效措施

(一)扩展融资渠道，优化资本结构在融资环境日益严峻的背景下，房地产企业必须拓展多元化的融资渠道，以此降低融资成本，并保证企业的资金需求，例如增大债券融资比例、发展房地产基金等，利用募集到的社会闲散资金用于房地产投资建设，这样既能够提高社会闲置资金的利用率，又能够降低投资风险，实现资源的合理配置，促进房地产行业的健康发展，进而推动国民经济的可持续发展。此外，创新融资模式，房地产企业需要创建一个以债务融资为主、股权融资为辅的融资新方式，在该种新型的融资模式下，在保证银行在房地产企业融资主要地位的同时，还能够充分的发挥市场在企业融资结构和资本结构安排中的作用。

(二)保证充足的资金储备负载率高是我国房地产行业的显著特点，这就要求房地产企业必须保证充足的资金储备。通过创建现金管理制度，做好时间管理和结构管理，时间安排即对获得资金、偿还债务的时间进行合理的安排；结构安排即对长期负债资金流、短期负债资金流的比重进行合理安排。合理的现金管理制度能够加强对资金的管理，提高企业的资产收益率，并充分的利用债务融资，能够有效的避免由于偿债压力而出现的财务危机。

(三)合理安排债务结构房地产企业应该根据市场环境以及行业整体发展状况，合理的安排债务结构，调整长期债务与流动负债的比例。首先，房地产企业需要准确的预测行业的发展前景，在经济萧条、行业整体低迷的状况下，适当的提高长期债务的比例；在经济景气、行业发展良好的状况下，适当的提高流动负债的比例，这样能够提高企业的经营业绩。

四、结束语

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关键词：水产养殖技术；措施

一、我国水产养殖现状

1、缺乏科学的水产养殖

目前我国水产养殖的数量及面积正在不断增加，但渔民的专业养鱼水平却不高，乱用、滥用药物的现象还常有发生。渔民安全用药的意识过于淡薄，政府部门对此的监督和指导较少，导致不规范的行为不断出现。在用药的过程中，渔民对药物的用途和药性没有进行了解，甚至不看说明书，对药物的剂量、给药方式、用药部位等模糊不清。加之平时不注意鱼病的预防，鱼类一旦发病，局面就变得非常难以控制。

2、技术水平有待提高

我国渔药发展起步较晚经验不足，且从事专门研究的人才匮乏，缺乏最基础的理论研究。而鱼药的生产没有专门的机构，多是顺带着生产。由于缺少研究和实践上具体的数据，很多药物在应用过程中存在着很多风险，如毒副作用大、效果差、药物残留等问题。

二、国内外高密度水产养殖技术研究和发展的概况

由于改革开放政策，实现了我国水产业的巨大发展，我国水产业在国际上已取得了举世瞩目的成就，并且对国际水产养殖技术研究和发展上起到了强大的促进作用。

中国渔业类型由捕捞业为主向养殖业为主的转变已率先完成了。随着科技和经济的不断发展，高科技新兴养殖行业开始崛起，其中高密度水产养殖就是一个刚兴起的科技水产养殖行业，我国由于改革开放的促进，我国的高密度水产养殖技术已站在了世界的前列。

我国渔业之所以能取得如此巨大的成就，一个重要的因素是科技、经济进步对水产养殖业发展的重要推动作用。主要体现在以下几方面：

（1）极大地拓展了水产养殖的生产领域。

（2）大幅度提高了水域利用率和劳动生产率。

（3）提高了增强了开发新资源、新品种的能力。

（4）高度促进了渔业生产方式的变革。

三、水产养殖技术问题探究

1、适宜鱼类生长的环境

（1）加注新水来调节水质

水是鱼类生活的载体，水质的好坏是水产养殖中的关键问题。水质调节的常规方法主要有适当施肥和加注新水。

调节水质最有效的主要措施是加注新水。在生长旺季（6～9月份）每隔7～10天要加一次新水；早春与晚秋则每隔10～15天加一次。具体情况也要根据水池及所养殖鱼类的实际情况来确定。

（2）冲水压制或药物杀灭的方法来调节水质

池塘中浮游生物过多时就威胁到池塘的氧平衡。此时就要采取冲水压制或药物杀灭的方法来解决。大量冲水对水蚤数量有非常明显的效果。泼洒不同浓度的敌百虫可以选择性的杀灭各种浮游动物，效果非常明显。对于池水中过多的蓝藻，可以全池泼洒硫酸铜。但由于硫酸铜对鱼类有很大的毒性，因而在不得已使用后，要立即大换水，即换掉池水的1/2～2/3。

3）化学方法改良水质

在池水中施放一些化学药剂，能够达到改良水质的目的。如生石灰能够调整池水的PH值及增大水的硬度，且生石灰法价格优廉、用法简单，是目前最为实用的一种方法。除此之外，用于改良水质的生氧剂还有二硫酸铵、过氧化钙等。

（4）水位的控制

水是鱼类的必要生存环境，对于水产养殖中水的相关问题的研究是保证水产养殖顺利进行的必要举措。水位的控制在很大程度上影响鱼类的生长还有一些浮游生物的生长，适和的水位可以减少鱼类与鱼类、鱼类与浮游生物之间的竞争，适当的水位还可以使鱼类与浮游生物能够充分地利用水里的各种资源。总之，一定要保证水环境的生态平衡，保证能够形成简单的食物链。

四、挑选鱼种及最佳的生长密度

（1）选择优质鱼种

鱼类能够成长为健康成鱼的前提是要选择优良的鱼种。优质鱼种具有生长快、成活率高、病害少的特点。在选种时要注意鱼种的来源。提倡由自己或附近的池塘进行培育的方法。这样既能够生产自己所需的鱼种，又能在品种搭配、数量和规格上灵活选择。放鱼种时要选择晴天进行，放鱼时操作要轻柔、细心，不能将鱼体弄伤，避免鱼病的发生。

（2）鱼最佳的生长密度

池塘在一定条件下所最多能饲养鱼的总重量是有限制的，即鱼栽力。因而要把握好最合理的饲养密度。若存塘鱼重量达到鱼栽力时，鱼就会停止生长并出现养殖事故，造成产量上的损失。因此在鱼类饲养时要根据池塘条件、放养品种、管理措施和水平等掌握好鱼类饲养的密度。

（3）鱼食的挑选与投放时间

我国目前鱼类养殖的饵料主要有两种，分别是人工生产颗粒饲料和经施肥而培养出来的天然饵料。

在进行饵料的投放时，一般对已经养过鱼的塘口，可以根据以往经验大致确定全年的饲料用量。对于初次养鱼或条件发生较大变动的养过鱼的池塘，全年饲料的用量需要通过计算来确定。

（4）防治鱼得病及传染

鱼类养殖是否能够达到高产，与鱼类是否得病及病情的传染程度有很大的关系。因而鱼类养殖时务必注意鱼病的防治。鱼病防治主要有清塘、鱼种消毒及合理放养三个基础工作。清塘可以首选生石灰清塘法，这种方法更为经济实用。其次为漂白粉清塘法，清塘时操作人员务必注意做好防护措施，顺风泼洒。鱼体消毒通常使用食盐水、漂白粉、硫酸铜和敌百虫的方法。

做好鱼病的防治工作杀虫是必不可少的。杀虫后要进行水质调控、适时消毒并采用科学喂养措施，这样在较为正常的条件下，可以实现鱼类疾病发病率很低甚至不发病。

鱼病的防治重点在于调水。调水工作主要有调水、改底、肥水和抗应激。而调水的重点在于增氧、改底和保持水质稳定。池中氧含量的增加，一方面要补充溶氧，一方面还要减少耗氧量。

五、我国高密度水产养殖业的发展及展望

根据对我国资源现状的分析，进一步扩大发展我国水产养殖业生产具有相当大的潜力。但有很多新情况、新问题，这些问题主要表现在：渔业水域生态环境遭到严重破坏并不断化，不健全的病害防治体系；不完善的水产养殖种苗培育体系，不合理的养殖品种结构；渔业基础设施薄弱，以及不够完善的产前、产中、产后诸环节的产业链结构。就是这些问题，对我国渔业的进一步发展起到了极大地制约作用，更是水产养殖科技工作的不懈努力方向。针对以上问题，高密度水产养殖技术便是顺应时代的必然产物，是水产业的发展趋势。下面是就高密度水产养殖的发展趋势的几点分析：

（1）注重改善养殖生态环境，发展健康养殖，提高养殖效率

（2）进一步优化养殖品种结构，加强优良品种开发利用

（3）不断加强水生生物营养与饲料研究，普及高效配合饲料的使用

（4）积极开发技术设施养殖，发展高效养殖业并向智能化方向转变

综上所述，通过对水产养殖的研究，发现我国的养殖技术水平比较低，在水产养殖过程中，渔民的养鱼水平不高，还有不能有效地预防鱼病等问题。科学的养鱼方法对于水产养殖来说是必要的，而且必须按照规定的标准进行饲养，一般要对水质进行调节，水质的调节方法有常规的、冲水压制或药物杀灭调节浮游生物的数量、化学方法调节水质等，其中最有效的措施就是加注新水。还有鱼种的选择和饲养密度的设置也是非常重要的，注意选种的来源，提倡自己培育；注意饲养密度可以避免发生养殖事故，鱼食的选择与投放时间也是有讲究的，要按照标准进行选择与投放。能否做好鱼病的预防工作关系到鱼类养殖能否达到高产，预防工作主要有池塘、鱼种的消毒和鱼的合理放养。

参考文献 ：

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关键词：税负理论；房产税；影响

一、研究背景与意义

（一）研究背景

近年来，我国房地产行业发展十分迅速，房地产市场正处于一个快速发展的阶段。但是，应当看到，在房地产市场的发展过程中，也存在着一些问题。比如，房屋价格上涨过快，并且普遍偏高；在房地产市场中，存在着炒作现象和投机行为；商品房建设结构不够合理，不能满足民众住房需求；房地产市场秩序比较混乱。这些问题的存在，影响着社会公平和稳定，已引起各级政府的高度重视。

房产税是政府对单位和个人拥有的房地产征收的税收，能够对房地产市场起到调控作用。征收房产税，不仅能够增加地方政府的财政收入，而且能够引导房地产资源的合理配置，促进社会财富的公平分配。同时，对房价的过快增长也有一定的约束作用。政府陆续出台了一系列房产税收政策，以稳定房价、引导资源配置和调节收入分配。上海市和重庆市出台了房产税实施细则，进行房产税的试点改革。

从税制建设的角度看，我国目前的房产税收制度并不完善。在房地产开发转让环节和出租环节，税收负担较重；在房地产保有环节，税收负担较轻。房产税的计税依据和税额标准也不够合理，不适应房地产市场发展的需要，亟待改革。基于这种背景，有必要对房产税收进行系统研究。

（二）研究意义

房产税改革是我国税制改革的一项重要内容。研究税制改革，就要弄清楚各种税的归宿与效应问题。税收归宿是税收负担的最终落脚点。研究房产税的归宿问题，就是研究房产税最终到底是由谁负担的问题。对于政府来说，弄清楚税收是由谁承担的，有助于建立合理有效的税收制度。因此，研究房产税的归宿问题，对于房产税改革具有重大的理论意义。税收效应是税收对经济、社会以及各经济主体所产生的影响，即税收政策的实施结果。研究房产税的效应问题，就是研究房产税对经济发展、社会稳定以及经济社会中各主体所产生的影响。征收房产税可能会抑制房价，对资源配置和收入分配起到调节作用。但是，也有可能达不到理想的效果。因此，研究房产税所产生的效应问题，有助于认清房产税的影响，建立合理的房产税收制度。

可以说，通过房产税的归宿与效应问题的分析，不仅可以评价房产税收政策是否合理、科学，而且可以为深化房产税改革提供理论支撑。指导房产税改革，防止房产税改革走偏。因此，研究房产税的归宿与效应问题，不仅具有重要的学术价值，也具有重大的现实意义。

二、国内外文献综述

（一）国外文献综述

房地产税（房产税）的征收在世界各国有着悠久的历史，国外学者很早就开始对房产税展开了研究，至今国外关于房产税的文献已不仅仅局限于税制，其涉及面非常广，包括了经济、社会的方方面面。

Mieszkowshi（1972）通过调整 Harberger（1962）的关于税负归宿一般均衡模型，将其运用于研究房地产税的问题，他把整个经济中所有的行政区域按税收的高低划分为高税收以及低税收地区。通过在高税收地区征收高房地产税，这将会促使该地区资本的流出，进而就降低了土地和劳动力等生产要素的回报率，由此最终将提高房地产以及一般商品的价格；而通过在低税收地区征收低房地产税，将会促使该地区的资本流入，从而改善了该地区所有生产要素的组合比例，从而提高了生产要素的回报率，同时就降低了生产成本，这将最终降低房地产以及一般商品的价格。Capozza （1989）研究美国的税制改革对住宅价格和住宅融资的影响，研究结果表明废除财产税将会使美国住宅价格平均下降 5%左右，而再取消抵押贷款利息将会使住宅价格再下降 12%左右。Noord（2005）等学者也都得出了比较近似的结论。

从上述文献可以看出，目前国外学者对房地产税与房价关系的进行了较多探讨，这些研究对我国学者研究国内房产税改革提供了许多帮助，非常值得我们去借鉴。

（二）国内文献综述

我国学者也对房地产税与住宅价格之间的关系作了一些有益的探讨，对于房地产税收改革对住宅价格走势的影响，理论届可谓众说纷纭，莫衷一是。主要说来有三种观点：一种是认为实行房产税改革能够很好的抑制房价；另一种是房产税的改革与否对房价的影响不大；而还有一种观点认为房产税改革对房价既有积极的影响也有消极的影响。

1、房产税对房价的抑制作用

肖颖君、娄爱花（2011）认为不在房地产的保有环节征税，一方面导致开发商在不用承担税收成本的情况下大量囤房囤地，等待房价上涨后出售，不利于实现房产税调节房地产市场运转的功能；另一方面由于房屋的持有成本较低，不利于促进个人闲置房屋的有效利用，这种闲置房屋进一步加剧供给的不平衡。

2、房产税改革对房价既有积极的影响也有消极的影响

夏商末（2011）指出房产税能否影响房价取决于许多因素，最终结果是导致房价下跌还是房价进一步上升均有可能发生。总结为两个观点：一个是货物税观点，认为房产税是对土地和房屋建筑物课征的一种货物税，其税负机理与货物税相同，取决于相关的供求曲线形状，即房屋的需求和供给弹性；另一个是资本税观点认为，因为房屋不仅是可升值或可获得收益的资本，因此，房产税本质上是对房地产资本课征的部分要素税，这种要素税的效应是导致房地产资本价格上升还是下降取决于被课税部门的产业形态，最终归宿取决于生产组织方式即劳动密集或资本密集程度、消费者需求价格弹性以及各种生产要素的流动程度。

3、房产税的改革与否对房价的影响不大

贾康（2012）针对我国税制中直接税比重过低、地方税体系不成型、国民经济结构中房地产调控需要体现治本水准及收入分配需要有效抑制差距扩大这四个突出问题，阐述了住房保有环节征税对房地产领域产生的调节作用。由于不动产（房地产）的相关调节原理是寻求一个供需状态平衡，保有环节征税，使得需求沉稳收敛，同时有效供给增加，总体的供需情况趋于平衡、沉稳、健康。

近年来国内外学者对房地产税与住宅价格关系的进行了较多探讨，对于房产税的征收对住宅价格走势的判断之所以会出现如此迥异的判断结果，主要原因在于：一是因为对房地产税对房产市场运行的影响分析得不够全面；二是是因为没有从动态演变的角度去进行更深入的研究。但是这些研究成果对利用房地产税调控住宅产价格波动实践还是起到了一定的指导作用。但由于研究方法使用及相关基础数据相对缺乏，学术界尤其是国内学术界对房产税与房产价格关系进行深入探讨的文献并不多，缺乏对房产税对住宅影响的深入理论分析和实证探讨，因此，现有研究在理论和经验研究上尚有进一步深入探讨的可能与必要，至少可以从以下2个方面对房地产税对房价影响作进一步研究：一是房产税对房产价格的影响机理；二是我国房产税对房产价格影响的实证分析。（作者单位：河北经贸大学）

参考文献

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关键词:水泥混凝土;路面;病害;措施

水泥混凝土路面以其抗压、抗弯、抗磨损高稳定性等诸多优势得到普遍应用，但往往因工程量小，施工工艺简单，非主线工程等因素，放松对其质量控制细节的要求，从而出现不同程度的病害。

1.水泥砼路面病害产生的原因

1.1裂缝类病害的成因分析

由于水泥砼路面的非均质性、低韧性及现场环境条件和施工工艺水平的可变性，很难完全避免砼面板的开裂，因此，裂缝类病害在水泥砼路面病害中较为常见。

纵向裂缝是顺道路中心方向出现的，修补不及时，往往会变成贯穿裂缝。出现的主要原因是：（1）、路基发生不均匀沉陷；（2）、砼面板厚度与基础强度不足导致产生荷载型裂缝。

横向裂缝是沿着与道路中心线大致垂直的方向产生的，出现的主要原因是：（1）、砼路面锯缝不及时，砼面板由于温缩和干缩发生断裂；（2）、由于切缝深度过浅，应力没有释放，因而在临近缩缝处产生新的收缩缝；（3）路基发生不均匀沉陷；（4）、砼面板厚度与强度不足，在荷载和温度应力作用下产生强度裂缝。

斜向裂缝横贯砼路面板角或与行车方向相交成锐角，主要原因是由于下卧土层发生唧泥病害或不均匀沉陷而使板边丧失支撑，在重载反复作用下产生裂缝。

交叉裂缝表现为砼面板裂缝相互交叉，主要是不良路基土的不均匀沉降导致的，此外，超载、重载的重复作用也可能引起这种破坏。

1.2变形类病害的成因分析

唧泥产生的主要原因是雨水沿接缝或裂缝渗入基层，在行车荷载作用下，基层的粉细料和水一起被挤出，使基础逐渐失去支撑能力，最终发生砼面板断裂。

错台病害产生的原因是：（1）、唧泥病害处理不及时或不当，路基细料在抽吸作用下向后方板移动、堆积，造成前板低，后板高的错台现象；（2）、基础不均匀沉降，导致缝的两侧形成台阶。

沉陷通常是由于路基土沉降或固结所引起的，特别是接近桥涵构造物处或道路加宽部分会由于压实不足而往往会产生沉陷。

拱起表现为接缝处板块出现向上隆起，横缝两侧的板体明显抬高。产生的主要原因是：（1）、胀缝被砂、石、杂物堵塞，使板伸胀受阻；（2）、胀缝设置的传力杆水平、垂直向偏差大，使板伸胀受阻；（3）、长胀缝砼板在小弯道、陡坡处以及厚度较薄时，易发生纵向的失稳，引起拱胀；（4）、由于基层中存在生石灰及不稳定的废渣，自身发生反应导致路面拱胀。

1.3接缝损坏类病害的成因分析

接缝损害类病害通常表现为水泥砼路面纵横缝两侧50cm宽度内，板边缘砼开裂或成破碎，产生这种现象的原因是：（1）、胀缝被泥砂、碎石等杂物堵塞或传力杆设置不当，阻碍了板块热膨胀，过大的温度应力使板边胀裂；（2）、缩缝使砼板形成临空面，再加上填缝料质量不能保证，使得板边在车轮荷载反复作用下被压碎；（3）、由于切缝时间过早，使缝边较早受到损伤导致日后损坏；（4）、填缝料质量差，如粘结强度低，延伸率及弹性差，不耐老化，填缝料与缝壁粘结不牢靠等。

1.4表面缺陷类病害的成因分析

表面裂纹产生的主要原因是：（1）、铺筑后的砼表面游离水分蒸发过快，体积急剧收缩导致开裂；（2）、砼配合比不合理，水泥用量、砂率过大；（3）、砼表面过渡振荡或抹平；（4）、养护不及时。

起皮表现为面层3-13mm深的砼品质变坏而产生脱落，主要是由于砼路面施工中过度抹面，使用的集料质量不合格或砼配合比不当（如细集料过多）引起的。

露骨是指砼路面在行车作用下水泥砂浆磨损或剥落后石子的现象。主要是由于：（1）、施工时混合料塌落度小或掺入早强剂不当，在平板振捣后，砼就开始凝结，以至待辊筒滚压和收水时，石子已压不下去，抹平后，石子外露表面；（2）、水灰比过大或水泥的耐磨性差，在行车作用下很快磨损或剥落。

坑洞一般表现为路面板表面呈现孔洞状，一般孔的直径为2.5mm-10mm，深度为1mm-5mm。主要原因是：（1）、施工质量差或砼材料中夹带朽木、纸张和泥块等杂物；（2）、某些车辆的金属硬轮或掉落硬物的撞击。

2.预防措施

2.1设计阶段

2.1.1路基设计要对软土路段的土基按规范要求予以处理。路面结构设计要根据当地实际情况，考虑车辆超限超载、多雨气候等不利因素的影响，在设计理论厚度的基础上适当增加基层的厚度，并选择水稳性较好基层。

2.1.2砼路面配合比设计，要用一个连续级配的粗集料作为骨架，用另一个连续级配的细集料填隙，从而形成一个既具有高密实度，又具有高内摩阻力的密骨架结构。

2.2施工阶段

2.2.1路基施工过程中，要严格按规范要求选好填料，控制填料松铺厚度和粒径，土石要均匀混合，路基要形成一定的横坡度，排水要顺畅，含水量尽量接近或达到最佳含水量，使路基碾压密实，强度均匀，防止路基不均匀沉降。

2.2.2基层施工要选用合格材料，要严格控制基层顶面平整度、横坡度，以确保水泥砼板厚薄均匀，减少砼板与基层顶面的摩阻力；厚度和压实度要达到设计要求，使路基具有足够强度；严禁使用松散材料处理基层不平整表面或标高。在水泥砼浇筑前应先检查基层强度，只有强度（弯沉值或回弹模量）及各项指标达到要求后，方可组织砼面板施工。

2.2.3水泥砼面层施工在原材料的选用上要确保质量，水泥与集料必须符合公路技术规范要求，粗集料要分级后混合，严禁使用统料；细集料细度模数要达到中、粗砂的要求，且含泥量不超标准。

原材料拌合前要测定砂石料含水量，调整施工配合比，严格控制砼配合比和水灰比，合理使用减少剂，搅拌要均匀，塌落满足要求。尽量缩短砼的运输距离和出料高度，以免砼产生离析现象。模板要采用钢模，高度与砼板厚度一致，立模要坚实，采用适当措施，防止模板底部漏浆。砼混合料摊铺要平整，振捣要充分、密实，并不能过振。抹平工序非常重要，操作人员要在空架设置上进度抹平，切勿直接蹲在砼板面操作，砼板平整度必须达到规范要求。在气温较高时施工砼板，表面修整要及时，修整过程要设遮阳棚，避免阳光直射，硬化后要洒水使路面保持湿润。

2.2.4施工机械，先进的机械设备是水泥路面的质量保证。砼路面施工尽量采用先进的、具有自动进料计量的较大型机具设备，并配备齐全。严禁使用淘汰的小型机具。

2.3养护阶段

在日常养护工作中，应“以防为主，防治结合”因地制宜地开展工作，总结出一套适应水泥砼道路特点的、针对性强的养护措施。

2.3.1接缝养护是水泥砼路面养护重点，接缝料脱落或丧失后，应及时得到填补，要积极探索新工艺，采用新型材料进行灌缝作业。经常清理排水设施，保持排水系统良好，及时排除路面雨水和积水，使路基不会处于长时间浸泡，保持良好使用状态。

2.3.2加强对超限超载车辆管理力度，使超限超载车辆控制在最小限度内，减少行车对水泥砼路面破坏，延长使用寿命。

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【关键词】房产税；税制改革；房价

中图分类号：F812.42文献标识码：A文章编号：1006-0278(2012)02-067-01

针对房价的不断上涨，国家不断推出限购令、限贷令等一系列的重拳措施，但因楼市宏观调控其强烈的行政色彩，屡受各方诟病，房产税的开征大势所趋。我国的房地产税收制度主要包括房产税制度、契税制度、印花税制度和营业税制度等。我国重庆、上海两大城市也相继进行了房产税的试点。开征房产税，可以规范不动产的税收，可以优化个人购房结构，使之更加合理。然而在实际操作中，我国的房产税开征需要解决以下问题。

一、公平税赋问题

对于房产税开征前的房屋和开征后房屋的比较，已经在购买时一次性缴纳税费的房屋，继续开征房产税不仅存在重复征税的问题还有失公平。对于自住房屋和经营性房屋，房产税的征收必须顾及收入水平，税负能力的对称性。以纳税能力的不同衡量，前者自住性住房的购买属于纯支出，后者则是通过对房屋的经营取得相应的利润，如果两者按相同税率征收，则会失去房产税有效调节社会贫富差距的功能，失去房产税调节贫富差距的意义。

二、房产税税制制定的合理性问题

从房产税的两地试点的情况来看，征收范围过于狭窄，纳税主体仅限于二套以上新购房和高档别墅等增量房，这部分业主属于富裕群体，对于税收缺乏敏感度。这种情况下房产税具有商品税的特征，房产税作为一种财产税是对社会财富存量的征收。比如上海的规定，房产税开征前拥有的房产无需纳税，这违背了房产税征收的宗旨。房产税的征收到底以土地和房屋合在一起交税，还是分开交税；是按照买时原值、租金、余额、面积等交税，还是按评估值为计税依据交税。如何合理的评估房屋的价值，免税区间如何设定，所有这些问题，在开征前，都必须妥善加以解决。

三、房产税的征收成本的问题

房产税是财产税，它的开征建立在对征收对象房产全面掌握的基础之上，要实现以家庭为单位认定第二套住房，就需要全国各地的房屋主管部门建立全面、实时和动态的居民个人房产购买和保有情况数据库。根据国外普遍经验，房产税征收是以房产价值为依据征收的，需要对房价进行评估，确定房产的地段、位置，核算出所属位置的税率标准。征税条件必须具备需要良好的土地和建筑物记录，但在国内，这些房地产登记信息往往是不完整的，评估机构从业人员数量和素质远远跟不上市场需求。

虽然国家出台各种抑制房价过快上涨的政策，但在我国未来住宅市场上，房价仍然面临持续上涨的压力，房产税的征收将起到关键的作用，房产税的征收会带动投资成本的增加，投资成本的增加会抑制投资性的需求，促使房价理性回归，实现房价的软着陆。然而，针对房产税在我国重庆、上海两地的试点中所表现出的问题，对房产税的改革有以下建议与思考。

（一）扩大征税范围，实行统一的计税依据

目前，从试点情况看房产税征税范围比较狭窄，仅限于城市、县城、建制镇和工矿区。但是，伴随农村城镇化进程的加快，完全应该将农村的非农用生产经营化用房和企业化的事业单位纳入房产税的征税范围。我国应借鉴国外的经验，将实质上已经符合征税条件的房产纳入征税范围。实行统一的计税依据，现阶段我国房产税的计税依据主要是房屋余值，但房产余值并不反应房产目前的市场价值，更何况针对同一房产使用两种计税依据会造成税负不公。因此，将计税依据统一改为房屋的评估价值或者现值较为合理，评估时应依据房屋的用途、地理位置、使用年限等因素并借助技术手段，公正、合理地对房屋价值作出评估。

（二）明确改革目标，建立合理税率体系

房产税的改革目的是为了抑制需求，影响供求关系从而调节房价，它的最终目的是完善我国的税收制度。所以必须从完善税收体系的宏观角度来设计房产税。建立合理的，符合我国国情的税率体系。我们不仅要借鉴国外一些国家在房产税上兼顾社会公平的经验，又要吸取海外一些国家房产税率缺乏弹性，导致税收无法跟上社会进步的教训，建议在我国未来住宅市场上，可以采取有差别的浮动税率体制。

（三）降低税收成本，建立房产信息数据库

建立以云计算、云服务为基础的庞大房产信息共享库。记录从土地拍卖到谁购得房子、以及房屋的转手和买卖，可以为房产税的征收带来高效率和可靠的依据，有了完整而准确的房产信息数据，才有条件去执行有差别的浮动税率体制。从目前技术角度分析，建立全国统一的房产信息共享库是完全可行的，关键是要在制度上、流程上为房产信息共享库扫清障碍。

（四）完善房产税的相关配套政策，建立价格评估制度和税收征收监管制度。

为保证房产税的有效征收，需要设立健全不以营利性为目的的官方房地产估价机构来评估房产的价格。确定评估标准，公布评估方案，建立独立运作的监管机构，对税收征收进行监管，以避免出现逃税、漏税现象的发生。

参考文献：

[1]钱津.如何遏制房价过快上涨［J］.中国流通经济，2010(5): 27-30．

[2]赵彬.中国当代房地产研究专题之十四：中国土地制度分析［N］．招商证券，2010-10-20．

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一、销售收款环节的税收筹划

1、房地产销售环节涉及到的税收种类

房地产销售环节涉及到的税种包括营业税、土地增值税、房产税、企业所得税、印花税、营业税金及附加、城建税和教育费附加等。其中,营业税是按照房地产企业向购房者收取的全部价款和价外费用为基数计税的,它又是城建税、教育费附加计税的基础,同时也能影响契税、印花税以及土地增值税,因此,销售环节最重要的税收筹划种类是营业税。同是,土地增值税的超额累进税率与销售阶段的定价密切相关,因此它是销售环节税收筹划的关键环节。

2、营业税的筹划策略 3、土地增值税的税收筹划 二、整体层面的其他税收筹划

房地产行业涉税项目和种类都较多,在整个管理和经营工作中各个环节都需要注意,进行合理的税收筹划,才能保证企业整体税收的有效规避。

1、企业所得税的税收筹划

企业所得税的计算过程中,会有一些相关的抵税项目以减少企业税收,但是房地产行业一直是我国政府宏观调控的重要对象,因而在企业所得税的征收方面享有较少的优惠。企业应该谨慎分析相关政策,合理调整企业销售业务组成,借用时间价值或者费用的合理安排争取尽量的税收优惠。例如,很多房地产企业将人防工程作为车位出售给业主,并确定收入,就需要与当年缴纳相应的所得税。而其实人防工程不可出售,企业可以将其租给业主,然后分期收取租金,这样将这部分的收入划分为多个年度,有效降低了企业所得税的额度。

2、保有房产的房产税筹划

房地产企业都留有部分房源作为投资性房地产,用于出租或者暂时闲置。这部分房产都需要缴纳房产税,用于出租的房产还应该缴纳5%的营业税。企业在安排出租业务的具体细节时,也应该区分房屋租金和代收的水电费、网费、清洁费等。同样,这部分如果由物业公司进行收取可以避免缴纳营业税;但是如果为方便出租,打包收取租金,则需要按照总额缴纳营业税。