房地产评估范文

导语：如何才能写好一篇房地产评估，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

房地产评估合同范文1委托估价方: (以下简称甲方)

受托估价方: (以下简称乙方)

甲、乙双方就委托房地产价格评估事宜达成如下协议:

一、甲方因为 ，特委托乙方对 进行评估。

二、甲方应于 年 月 日以前将委托评估房地产所必需的产权证明、证件及其它有关资料交给乙方。甲方应向乙方提交的资料如下:

1. 上述住宅楼房的确权证明材料复印件;

2. 其他有关资料。

三、乙方应根据甲方委托评估的目的, 对委估房地产的价格予以客观、公正的评估, 并向甲方出具房地产价格评估报告书。普通房地产价格评估,一般应在甲方提供资料后两周内完成。

四、甲、乙双方对委估房地产价格评估报告的内容应尽保密之责,除向政府主管部门申报外,未经对方同意, 不得对外公开或泄露给他人。

五、经甲、乙双方商定，甲方按北京市物价局及北京市房屋土地管理局《关于房地产中介服务收费的通知》(京价[房]字[1997]第398号)文件规定的房地产价格评估收费标准(见下表)所计算的评估标准收费，向乙方支付评估费。

六、甲方如中途中断委托评估, 乙方不退还甲方预付的评估费。

七、本协议自甲、乙双方正式签字盖章之日起生效。未经双方同意任何一方不得进行修改。如有未尽事宜, 由双方另行协商解决。

八、本协议于XX年 月 日正式签定。一式四份,甲、乙双方各执二份。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(签字)：_________　法定代表人(签字)：_________

_________年____月____日　_________年____月____日

房地产评估合同范文2甲方：

乙方：

一、合作背景

1、应乙方的合作要求，为了更好地整合甲方和乙方的社会资源，共同把 业务做强做大，甲方愿意与乙方合作。乙方在云南省(市、自治区)昭通市(地区)绥江县(区)开展房地产评估业务。

3、乙方为表明与甲方合作的诚意，乙方同意在签字本合作协议后， 支付诚意金贰万元给甲方留存。合作到期(或终止)时，乙方如无违约行为，甲方无意退还乙方，不计利息。

二、合作期限

暂定壹年，即从 年日起至 月日止。合作到期，如乙方无违约行为的，可续签。

三、合作务件

1、甲方以评估资质和已在区级相关银行评估准入及其它社会资源为合作基础。

2、乙方以现有经营平台和在–辖管理部门和银行及周边县市的人脉关系和其他社会资原作为合作条件。由于乙方与甲方合作前与广西国联评估公司存在合作关系，且已设置有办公室场所、做有广告牌和购置有办公设备等，为了明释双方合作关系的独立性及乙方之前的债权债务，经双方商定：

①乙方在量 月 日前终止合作关系，结清所有债权、债务。

②乙方在日前租用的办公场地和已制作安装分公司使用，乙方不得抽离，但所有权归乙方所有，分公司不计入财务折旧和摊销。 月 日后，经甲、乙双方认可的日常开支费用，依规在财务中列支、计入成本核算。

四、双方职责

1、甲方职责

①负责提供相关资料并协助乙方办好–分公司的工商注册，税务登记、资质备案等工作。

②负责理顺–分公司与 分公司、—总公司的业务关系，确保各项业务的正常开展。

③负责监管分公司的财务管理，检查审核各项费用收支和账务处理的准确性、合理性、合法性，按合同、按约定要求及时划付各项费用和分利。指导分公司财务人员做好建账、核算、报税、年检等工作。

④利用自身关系和资源，协助乙方拓展–及周边县市评估业务。

⑤根据总公司的规范要求，检查、督促、指导分公司的各项工作。

⑥行使股东职权，参与分公司业务发展、内部管理、费用配置、利益分配及其它重大事宜的决定。

2、乙方的责任

①由乙方负责–辖区范围内评估业务市场的客户拓展和关系维护。

②分公司的财务管理工作在甲方的监管和指导下进行，账务做到日清月结，透明度高，不弄虚作假，尽可能规避财务风险。

③分公司接洽的辖区内的评估业务，原则上有–分公司派员工进行核收相关资料和进行现场勘察及取证，并按总公司质量控制要求，撰写评估预报告，之后，报请 分公司领取报告编号，并将报告初稿上传 分公司(或总公司)，按授权要求逐级审核、签发。

④乙方评估员必须按甲方及总公司的业务流程及评估规范开展评估业务，不得弄虚作假和参与恶性竞争，损害公司形象。特殊情况需提前与甲方请示，经报总公司协调同意后再运作，否则，后果由乙方自负。

五、业务受理区域界定

实行抵押登记属地受理原则。但如果是–属地客户自主上门寻求 或—总公司评估的，则尊重客户的选择，需要协调时，–要无条件帮忙;反之，如果–分公司拓展到(或受理到)辖区范围外的客户时， 分公司或总公司也应尊重客户的选择。如果受理到非属地客户而推荐给属地分公司(总公司)办理的，如成功，受理公司应适当给予推荐公司适当的返点，具体比例由双方协商。严禁恶性跨区域挖掘潜在客户(游荡客除外)，否则，甲方按属地原则处置所得。

六、隶属关系

1、行政及业务：–分公司隶属 分公司、—总公司管理，上传下达逐级传递，严禁越级操办。

2、财务核算：既接受上级的监管指导、规避风险，又相对独立核算，自负盈亏。

七、财务处理及核算

1、评估收费及结算标准。原则上按总公司评估收费标准收取“评估费不低于区标五折”计收，低于五折的收费应经甲方报请总公司同意后，方可执行，否则收入按五折计提结算。

2、在–分公司没有找到自有国家注册评估师前，暂借用总公司的注册评估师签发报告，乙方需依合同按业务收入的2%向总公司支付签发风险金。

3、由于–分公司实行独立核算，但其受理业务撰写的评估报告，全部由总公司派驻 分公司的专职负责人进行审定和报批，并由评估助理协助做好初审、修整、跟踪、信息反馈、装订合本、报告收发等工作。据此，乙方应按行规给予派驻负责人及评估助理按收入的4%支付材料费、岗位加班费。

4、如果分公司受理的大单(特殊)业务，总公司需派人现场复察的， 分公司每出车一次，–分公司给予出车人 如需用餐，–分公司则尽可能由委托评估人安排。

5、费用开支原则：各项费用总额控制，上头封顶、下不保底，平衡使用，据实列支，超出自负。

6、结算时间。原则上每月一小结，年底总结算。在结算当期，已出报告，但未收齐评估费的，由乙方负责追收并垫付。

八、收入分配

为鼓励双方各自严格成本控制，“睇菜吃饭”，快定收入分配按以下原则进行：每月经双方确认的营业收入总额，在减去营业税5.65%后的余额，按甲方40%，乙方60%的比例分配。甲方所得除缴清总公司的20%管理费，还应支付总公司评估师的签字费和助理评估员的加班费，结余为利润。乙方的70%的分成，除给外围经办人员奖励外，还应支付员工工资，房租及水电费，公关招待费、差旅费，电话网络费及日常办公用品费用等一切。结余为利润。即按比例分成，各自包干，盈亏自理。

九、其他

1、协议签定，各自履行，如有违约，承担责任，终止合作。

2、未尽事宜，双方协商，共同执行。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(签字)：_________　法定代表人(签字)：_________

_________年____月____日　_________年____月____日

房地产评估合同范文3委托方： (以下简称甲方)

受托方：(以下简称乙方)

甲乙双方经充分协商，兹就 订立本合同，内容如下：

一、评估目的： 提供依据。

二、乙方应根据甲方评估需要，保证对上列房地产予以客观、公正地评估，最后出具该委托项目的评估报告书，于甲方提供全部所需资料并完成实勘后 日内交付甲方征求意见稿, 无异议后, 日内交付正式报告书。

三、甲方应于____20xx___年 月 日以前将委托项目的房地产的产权、经营状况、税务或成本费用等评估所必要的资料提交给乙方，或配合乙方向有关部门查阅，抄录委托项目的评估所必要的资料。

四、乙方在评估期间需要到现场勘察，甲方须陪同并应提供方便和配合。

五、乙方对甲方提供的文件资料应妥善保管并尽保密之责，非经甲方同意不得擅自公开或泄露给他人。

六、甲方应付给乙方的评估服务费参照中华人民共和国计划委员会、中华人民共和国建设部联合发文(计价格第971号文)的房地产评估收费标准计算： 元(大写: 整)计费。

七、乙方如无特殊原因和正当理由，不得迟于本合同规定的时间交付评估报告书，因乙方原因每逾期一日未交付评估报告书的乙方应赔偿甲方评估服务费3%。

八、甲方如不按本合同规定的时间向乙方提交前述有关文件、图纸、凭证和资料，乙方可按耽误时间顺延评估报告书的交付时间。甲方如果中途中断委托评估请求，乙方工作过半，甲方则应付给乙方全部评估服务费的 %，或已预付的评估服务费不予退还，上述两者之中取其高者。

九、甲方接到乙方提交的评估报告书次日起10日内，如对评估结果有异议且有正当理由，经双方协商,可向乙方提出申请重新分析，乙方应在接到甲方申请重新分析书次日起再次约定的时间内完成委托项目评估报告书，交付甲方。甲方逾期不提出者，评估报告书生效。

十、其他：

十一、本合同自甲乙双方正式签订之日起生效，其中任何一方未经对方同意不得随意更改。如有未尽事宜，需经双方协商解决。

十二、本合同一式 份，甲方执 份，乙方执一份,本合同于_20xx_年 月_ 日正式签订。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

篇2

房地产估价从表面上看，好像是估价人员在给房地产定价—估价人员认为值多少钱就值多少钱。但实际上，房地产估价不应是估价人员的主观随意定价，而应是估价人员模拟市场形成价格的机制和过程，将客观存在的房地产价格或价值揭示、显示出来，是科学与艺术的有机结合。要做好房地产估价，不仅需要通晓房地产估价的理论、方法和技巧，还需要具备房地产制度政策、开发经营，以及经济、建筑、城市规划、法律等多方面的知识，需要理论与实践高度结合。实习中，通过与万隆有关估价人员的接触，可以了解到，他们原来有的是学建筑设计的，有的是学建筑经济的，有的甚至是学会计的，但在实践中他们则必须各方面的知识融会贯通，只有这样，才能将估价工作做得尽可能的完善。

房地产、房地、土地和建筑物的含义有所不同，其中：房地产可指土地，也可指建筑物，还可指土地与建筑物的合成体；房地指土地与建筑物的合成体；土地仅指土地部分，如说土地价格时，此价格不含地上建筑物的价格；建筑物仅指建筑物部分。

在我国，有人习惯将房地产估价称为房地产评估，但这种叫法不够确切。因为评估一词的含义太广，不仅可以包含房地产价值评估，还可以包含房地产质量、等级评估，甚至可以包含房地产制度政策评估、房地产企业资信评估等，所以，称为房地产价值评估、房地产价格评估，或者简称房地产估价，更为准确些。

篇3

关键词：房地产评估现状 房地产评估方法

一、我国房地产评估行业发展概况

中国房地产评估行业是一个既古老又新兴的行业，是房地产的重要组成部分。中国房地产评估活动历史悠久、源远流长，上千年前就产生了有关房地产价值及其评估思想的萌芽。当时伴随着土地和房屋买卖、租赁、课税、典当等活动的出现，房地产估价活动应运而生。但在20世纪50年代至 70年代这段时期，随着废除房地产私有制，禁止房地产买卖、租赁等活动，中国房地产估价活动基本消失。直至1978年以后，在改革开放的背景下，随着城镇国有土地有偿使用和房屋商品化的推进，中国房地产估价活动开始复兴。特别是1993年诞生首批房地产估价师以来，中国房地产估价行业快速发展，估价队伍迅速壮大，估价法规不断健全，估价标准逐步完善，估价理论日趋成熟，估价业务持续增长，估价行业的社会影响显著扩大；基本形成了公平竞争、开放有序和监管有力的房地产估价市场，逐步建立起了政府监管、行业自律和社会监督的监管体制；房地产估价在解决房地产市场失灵，将房地产市场引向理性，维护房地产市场秩序，保护房地产权利人和利害关系人的合法权益，防范金融风险，促进社会和谐等方面发挥着独特的积极作用。

二、我国房地产评估市场现状

在我国，房地产评估行业起步较晚，虽然近年来随着社会主义市场经济体制建设的不断完善，房地产评估市场也有较明显发展。但是，相对于西方发达国家，我国房地产评估行业仍然存在一些不容忽视的、不利于其长足发展的不利因素。

1.管理体系交叉，不利于估价行业的发展

从我国目前管理体制来看，评估业有房地产估价、土地估价和资产估价，且主要分属于建设部、国土资源部和国有资产管理部，相应的估价人员也分为房地产估价师、土地估价师和资产估价师，各自形成了自上而下的管理系统，制定的管理办法多从本部门出发，未经过很好的协调与沟通。这样限制了公平竞争和优胜劣汰，不利于估价行业的发展。

2.估价人员的素质难以满足行业发展的需求

我国的房地产估价实行执业资格制度，从业人员必须经过全国统一考试方可取得执业资格。但由于我国的房地产估价起步较晚、考试频率低等原因，房地产估价师执业资格考试前的资格审查各地松紧不一，考生做假现象严重。房地产估价师考试不能体现估价师水平高低和资历深浅，不能激励估价师为提高业务水平而继续学习和深造。

3.自律不够

国外房地产估价一般是依靠估价师协会管理，一方面在培训、考试、资格管理和提供信息等方面协会有较强的吸引力：一方面在技术规范规程、行规行约等方面有较强的约束力。这几年建设部做了大量的工作，成立了估价师学会，但这个行业学会远远没有到位，还没有承担起行业管理的重任，各地也只有少数省市成立学会，多数还是空白，地方上的行业自律差距就更大了。

4.制约力不够

对房地产评估的技术规范和规程以及职业道德标准至今仍停留于理论探讨，没有出台一部有权威的系统科学的法律或法规，因此评估机构和执业人员没有一个遵循的规则，全凭个人悟性或自由发挥，往往同一宗或条件相似的房地产评估结果相差甚远。有的评估报告其评估价值即为财务报表的帐面值，有的标的权属不清就估出价值，有的把地价漏算或多算，更有甚者有的项目具有几百万元甚至几千万元的价值，其评估报告只有一张纸，没有评估程序，没有计算过程，令人啼笑皆非。有些机构和人员违反职业道德，有的收取礼金，有的超越资格限定承揽业务，有的出卖评估机构的资格（即为没有资格的机构或人员所做的评估报告盖章收费），有的甚至搞欺诈，使其从事的评估业务偏离了公平、公正、科学、合法的轨道。而对于低劣的评估报告和不正当的经营行为没有评判的依据，更无处罚的手段，搅乱了评估市场，禁锢了评估行业的发展。

三、我国房地产评估方法

1.成本法

适用于旧房地产的基本公式是：旧房地价格=土地的重新取得价格或重新开发成本+建筑物的重新购建价格-建筑物的折旧。我认为以上的公式存在问题，现在土地出让是有期限的，缺少剩余使用年限修正；并且土地的重新取得价格或重新开发成本是土地开发完成后的价值，而房地合一项目土地的重置成本应该是到整个房地产开发项目开发完成后的价值，包含建设期的贷款利息和开发利润。

所以我认为这公式更明确：旧房地价格=土地的重置成本×剩余使用年限修正系数+建筑物的重置成本×成新率=（土地取得价+附属费用+有关税费+建设期贷款利息+开发利润）×剩余使用年限修正系数+（前期工程费+工程造价+工程附加支出+配套费+建设期贷款利息+建设单位管理费+开发利润）×成新率。

2.市场法

比较法是将估价对象和估价的时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格进行适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值方法。

比较法适用于本身具有交易性的房地产，该方法是不适用很少发生交易数量比较少的房地产。

3.收益法

按照我国目前的土地出让政策，应对土地使用权价值进行分析，否则得到的是一种不完全的会计利润，实际上跟用加和法得到的还原利率口径是不一致的。若收入、费用发生的时间和其折现期一致，不应该考虑利息费用，正如假设开发法中的折现法公式中不存在投资利息和开发利润一样，因为它正以恰当的收益率，恰当的折现期折现到评估基准日。收益法评估往往是假设收入费用发生在某一个时点，实际发生时间与这种假设有偏差，这样才可以用利息费用作调整。例如客观租金收入发生在期末，费用在期间均匀发生，而评估时假设收入费用发生在期末，这时应考虑期间发生费用的贷款利息；租金收入发生在期初，费用在期间均匀发生，而评估时假设收入费用发生在期初，这时应考虑期间发生的费用进行折现。收益法实际上是一种动态法，而考虑利息费用是一种静态法，将两种方法混在一起，显得不严谨。因此，运用收益法要尽量将收入、费用发生的假设时间与加权折现期一致，而不必再考虑利息费用。

3.4假设开发法

运用该方法要注意两个问题：第一是房地产开发收益率和房地产经营收益率的不同。资本化率是将房地产的净收益转换成价值的比率。而对假设开发法中的现金流量折现法中的折现率，教材中说，与收益法中的资本化率原理相同，具体应等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均收益率，它包含资金的利息和开发利润两部分。教材中所说的折现率实质就是房地产收益率，只不过房地产开发的收益率不同于房地产经营的收益率而已，因此称房地产开发收益率和房地产经营收益率，更能反映其本质，更好理解。即房地产开发收益率运用于开发完成后价值和开发成本费用的折现，房地产经营收益率运用于通过租赁经营形式对房地产价值的求取。

四、结论

科学实用的估价方法，必须具备两个条件：既有科学的理论依据，又能反映现实交易行为。房地产估价的对象就是房地产。从实物形态上来看，房地产存在三种形态，即单纯的土地、单纯的建筑物以及房地合一的复合房地产。另外，房地产估价是评估待估房地产的一定权益的价格，因此，估价对象也涉及到物权。依据房地产估价的需要及其特点，这里将按用途将评估对象划分为居住、商业、工业、其他用途房地产及土地五种类型，并分别介绍它们的估价特点、常用方法及主要注意事项等。

参考文献：

[1] 朱萍，王辉，资产评估学，复旦大学出版社，2014

[2] 张东红，谈我国房地产交易市场的现状与发展对策[J]，山东建筑，2014

篇4

那么评估“养老地产”应该注意哪些问题呢？

一、“养老地产”评估首先要明确估价目的

依据《房地产估价规范》（GB/T 50291-1999），按估价目的进行分类，大体可归为12种，与“以房养老”估价目的接近的，主要有以下几类：房地产抵押价值评估、房地产保险估价、企业各种经济活动中涉及的房地产估价、其他目的的房地产估价。

1.房地产抵押价值评估。这是针对房地产抵押贷款为估价目的的描述，2006年建设部、 中国人民银行、 中国银行业监督管理委员会联合颁布的《房地产抵押估价指导意见》中第9条明确规定“房地产抵押估价目的，应当表述为‘为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值’”。 这种目的与住宅反向抵押价值评估目的略有不同，应该明确区别两种抵押目的的不同点，因此不宜选择它作为“养老地产”估价目的。

2.房地产保险估价。虽然“以房养老”以保险公司参与为主，但银行等金融机构也涉及该项业务，这个概念也有别于以往关于房地产保险类的估价目的，因此不选用。

3.企业各种经济活动中涉及的房地产估价。“以房养老”是个人委托业务为主，以企业名义委托估价的很少，不具有代表性，因此不选用。

4. 其他目的的房地产估价。不能明确具体的估价目的也不适用“养老地产”评估目的。

通过分析比较可知，“养老地产”评估目的与房地产抵押价值评估接近又有别于房地产保险评估、一般的房地产抵押贷款和其他价值鉴定类评估，此项业务最终是以签订“老年人住房反向抵押养老合同”为目标的房地产价值评估，其估价目的可以归结为“为确定房地产反向抵押贷款金额提供参考而评估房地产市场价值”。

二、要合理评估“养老地产”更要遵循房地产估价原则

房地产估价基本原则有五项：独立、客观、公正原则，合法原则，价值时点原则，最高最佳利用原则，替代原则。其中独立、客观、公正原则对房地产估价师而言既是估价最基本的原则，也是房地产估价的必须奉行的最高行为准则。

评估“养老地产”除了遵循以上五项基本原则外，还应遵循以下两项原则：

1.预期收益原则

一般房地产投资者是在预测未来房地产所能带来的收益或效用后进行投资的，因此房地产价值受预期收益形成因素影响。准确预测房地产现在以至未来能给房地产权利人带来的效用总和（即收益价值）是预期收益原则的具体体现。“养老地产”虽然以供老人居住为主，但也存在潜在的收益，适于预期收益原则。

2.变动原则

房地产作为商品的价格，是伴随着各构成价格因素的变化而变动的。这些因素经常处于变动之中，所以在估价时必须分析使房地产发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中，准确把握各因素之间的变动规律，才能精确测算房地产价值。“养老地产”虽然是小众抵押品，但是更需要细致观察该类房地产的变动因素，更加精细地评估用于反向抵押的房地产。如老人房产一般房龄较老，周边教育资源丰富，但学区房的片区变化较大，甚至每年都在变动。是否学区房能较大影响房地产价值，因此变动原则是适用于“养老地产”评估的重要原则。

“养老地产”适用的原则还有很多，希望更多房地产专业人士参与到“养老地产”评估问题探索活动中，为评估提供技术支持。由于选择“以房养老”的老人一般经济状况不太好，属于经济上的弱势群体，广大房地产估价师更应该坚守房地产估价各项原则，维护老年人和金融机构等权益相关方的合法利益，才能赢得各方信任，为“养老地产”模式在中国的推广做出贡献。

三、估价方法的选用在房地产估价中也极为关键

房地产评估方法选择合理，评估出的价值就会趋于合理。若选择不适用的评估方法，评估出的房地产价值就会与房地产市场价值相背离。

房地产评估的主要方法有市场法、成本法、收益法、假设开发法、长期趋势法等，每种方法都有其适用的条件和估价对象。市场法适用于房地产市场繁荣，同类型房产数量多且经常发生交易，如住宅、商铺、写字楼、公寓、标准厂房等。成本法适用于新建房地产、在建工程等，还适用于很少交易又没有收益或潜在收益的物业如学校、公园、图书馆、工厂、码头等。收益法适用于住宅、商业用房、公寓、写字楼、仓库等有经济收益或潜在经济收益的房地产。假设开发法适用于土地、在建工程、有改造价值的旧房等具开发或再开发潜力的房地产。长期趋势法适用条件要求高，具备估价对象类似房地产过去和现在较长时间的历史价格且资料丰富、真实，房地产市场无明显波动的情况下才能使用。

综上所述，一般情况下针对“养老地产”，不适合选用成本法、假设开发法、长期趋势法等。养老地产为住宅和公寓用途较多，更适用市场法和收益法进行房地产评估测算。当然，在特殊市场条件下，会有房地产租售比率严重失衡的情况，比如房价畸高但房产租金极低，这种情况下采用收益法测算出的收益价值会低于房地产的实际市场价值，在这种租售比率失衡的条件下，也不适宜采用收益法。相对成熟的房地产市场上类似估价对象的房地产交易、出租案例较多，租售价格合理，具有客观可比性，适宜采用市场法和收益法。

此外在运用市场法评估“养老地产”时应注意以下问题。

1.选取房地产估价案例时应尽量挑选与估价对象同一小区，类似户型、楼层的成交案例，这样可以减因素对评估价值的影响，使评估结果更为准确。

2.弱化装修因素对评估价值的影响。老年人房屋一般装修较简朴，即使是高档装修也属于高折旧因素，且装修千差万别，可比性差，过多考虑会影响对房地产价值的判断。建议采用市场法评估时适当降低该项目的修正比例。

四、评估“养老地产”应严格执行估价程序

房地产估价是一项关乎房地产所有人和金融机构等各方利益的房地产专业服务，尤其要遵循一定的程序和规范要求。房地产估价的基本程序是：1.受理房地产估价委托：充分了解估价目的，签订委托估价合同。2.搜集房地产估价所需资料，拟定房地产估价方案。3.现场勘查房地产的室内外状况及周边环境、公共设施等。4.综合分析估价对象及房地产市场状况确定估价方法，测算出估价结果。5.撰写房地产估价报告。6.审核后出具房地产估价报告及技术报告。7.交付估价报告、资料归档等。

当然这些程序并不是固定不变的，也有反复和交叉，但完成任何一项房地产评估业务，都不能随意省略估价工作步骤及相关内容。如老人委托评估公司来完成估价报告，房地产估价师是否完全了解了估价目的，是否认真勘察了老人拟抵押的房地产室内外现状、有无拍照记录，是否认真了解了拟抵押房地产的所有权及使用状况等，直接影响房地产估价师对拟抵押房地产的市场价值的判断。

另外，针对“养老地产”评估程序，除了依据《房地产估价规范》估价师必须到估价对象现场查勘，对估价对象及其周围环境、交通状况等拍照外，笔者建议执行以下补充程序：

1.更加细致地做好纸质查勘记录，并留下影像资料。认真做好纸质记录：估价对象的四至、坐落、现在用途、房屋设备、小区景观、周边环境、交通情况、公共设施等情况，并拍照或摄录估价对象室内外状况。

2.当面与产权人核实房地产基本信息并做好笔录。认真核实并笔录：核实房地产权证上的基本信息、房地产产权所属、使用状况，是否有出租、利益纠纷等。若发现现场与证载信息不符等需要特殊说明的事项，应在现场勘查记录中重点披露。

3.房屋所有权人、提供贷款的金融机构工作人员、房地产估价师三方在现场勘查记录上签字，拍照或录像，留下三方当事人的影像资料。

现场勘查不细易导致房地产价值评估不准，招致老人对评估价值、房地产评估机构产生不信任感，对“以房养老”产生顾虑，因此评估“养老地产”要执行比一般估价更为严格的现场勘查程序。与产权人当面核实信息并记录，明确房地产基本信息、权利状况、使用状况等，应尽量避免离开现场后再向老人反复核实信息的情况。三方签字可督促估价师认真履行勘查工作，所有权人和金融机构人员共同参与确认也可以减少因勘查引起的纠纷。签字和留下影像资料，也是为了有效规避老人去世后房产处置时发生纠纷的可能。

参考文献：

1.陈支农.对“以房养老”及其相关问题的认识.产权导刊.2014.1

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房地产评估方法主要有成本法、收益法和市场法。本文主要浅析使用较广泛的成本法在房地产评估中的应用，通过描述房地产评估成本法的概念、范围、公式和评估程序，了解成本法的原理和运用过程，着重剖析房地产评估中成本法存在的问题，提出改进建议。

关键词：

房地产评估；成本法；应用

随着房地产行业逐渐壮大，人们的渴求愈演愈烈，交易频繁发生，交易过程中的矛盾激化已成为常态。从销售方角度来看，销售人员希望售价越高越好，增加其赚取利润的机会。从购买方角度来说，则是希望买价越低越好，降低购买的成本。两方不同的立场注定了矛盾的产生，房地产真正的价值却难以评定。为了公正、合理、客观、精确地计算房地产真正的价值，就需要专业的房地产评估人员来进行估价，因此房地产评估人员所接受的评估工作变多，房地产评估行业业务量也随之增多。本文则是选择了使用较广泛的成本法，提出成本法应用的不足，使得评估值更准确。

一、成本法概述

（一）成本法的概念

成本法是评估对象在评估基准日的重置价格或重建价格扣减掉折旧的部分，得到价格或价值的方法。成本法也可以说成是将房地产开发过程中的开发成本、建设费用、管理费用等必要支出价格的汇总，组成房地产价值或价格方法。

（二）成本法的范围

成本法不同于收益法，可以评估不以营利为目的或没有经济利益或潜在经济利益的房地产；同样也异于市场法，不需要有相似的可比交易。成本法适用如下：（1）将要开发或是新开发的房地产；（2）公益或是公用为目的的房地产，例如公园、医院等；（3）设计独特或是针对特定使用的房地产，例如工厂、机场等；（4）处于保险和损害赔偿状况下房地产。

（三）成本法的基本公式

成本法是站在购买者的角度，重新构建房地产评估值是投资者从获取土地开始购买到房屋出租出售过程发生的必要支出、税费和开发利润的总和。公式一：房地产价格=土地取得成本+建设成本+管理成本+销售成本+投资利息+销售税费+开发利润房地产评估通常是将房屋和土地分开评估，评估过程也是由专门的评估师分别完成的。土地价值的公式是将扣除建设成本，土地是不需要建设的，所以建设成本是属于房屋价值的，同理，土地取得成本不包括在房屋价值中。土地价值计算时，还应注意，实际中取得的土地不能直接使用，开发土地的成本也应计入土地价值中。公式二：建筑物价格=重置价格-建筑物折旧建筑物折旧=物质折旧-功能折旧-外部折旧=折旧×（1-成新率）即：建筑物价格=重置价格×成新率

（四）成本法的房地产评估程序

第一步，了解评估对象的价格构成以及收集基本信息，例如房地产买价和税费，房屋的使用状况等；第二步，测算重置成本或重建成本，重置成本是房地产设计、规格等通过改进、更新之后评估的价值，由于评估时是预估，通常我们会选择相同效用的全新建筑物作为参照评价。重建价格是将评估对象所用的相同材料等进行类似复原所用的成本（两者都要满足参照物与估价对象在价值时点、国家制度和市场环境相同）；第三步，测算折旧，通过引起折旧的原因，进行同类汇总，分别测算折旧额；第四步，计算成本价值，重置成本或重建成本扣除减值部分（如折旧）得出结果。

二、成本法在房地产评估中存在的问题

（一）忽略效用价值

使用成本法对房地产估价时，是从会计的角度，以生产费用论为理论基础，价格是由生产过程中必要支出决定的。实际评估中，很容易忽略房地产效用产生的价值，只考虑成本。因此，评估时还应注意房地产的效用。以上海虹桥购物乐园为例，其号称亚洲最大的购物中心，规模是两个正大广场，处于外环区域。成本的投入远远超出了实际的效用，超出了当地市场的需求和当地消费者消费能力，导致现在仍然处于烂尾状态，没有发挥出价值就面临着荒废，这就是忽略效用的后果。所以，使用成本法估价时单从房地产生产必需的费用来评定房地产的价值过于片面。应在评估时，先考虑房地产的效用能否被市场所需要，再建立在生产所必要的费用上，加上效用给房地产带来的价值。

（二）不能准确表达折旧金额

直线法计算折旧是假定房地产的经济寿命期间每年的折旧额相等为前提使用的一种提取折旧的方法。运用直线法计算房屋的折旧，是不准确的。实际上房屋的折旧通常是逐年增加，呈上升趋势的。刚投入使用的房地产的实际折旧非常小，随着使用时间的增长，房地产后期的修理费和折旧费因房地产老化也逐年增加。运用年限法计算的折旧，期初房屋是崭新的，实际折旧额低于理论的折旧额，实际的折旧被高估，后期房屋老化会越来越严重，折旧额又被低估，没有体现出折旧是逐年增加的现象，违背了配比原则。运用成新折扣法计算房地产的现值是房地产的重新构建价格乘以房地产的成新率。房地产的成新率是由估价人员依据房屋的建筑年代、损坏状况等估测出来的比率。估测的数值会受到估价人员实践经验的影响，这对房地产估价师理论知识的掌握、评估经验有着较高的要求。但对刚成为估价师或经验不足的估价师不易于运用得当，可能会影响评估结果。

（三）忽略外部环境对价格的影响

成本法主要是通过扣除折旧的方法来评定房地产的剩余价值。在实际生活中，外部环境同样也影响着价格的高低。比如，有一幢房屋，窗外可以看见一条河，河边有繁茂的植被，但是河水因为污染严重，常年无人管理，发出恶臭气味。此时房屋的价格在在2，500元左右每平方米。同一年，城市因为竞选文明绿化城市，要治理此河水，美化城市，此房屋的价格上涨到了3，200元左右每平方米。评估的主体没变，房地产的使用年限近似相同即折旧额也近似相同，根据公式房地产的价格不应该出现大幅度的变化。但实际上房地产的价格会随着周围的环境优化、设施健全、交通便利、停车位充足等外部环境因素的提升而变动。评估人员往往走入误区，评估房屋只对房屋评估，忽略外部环境的影响，会使评估值不够准确，偏离实际值。

三、成本法改进建议

（一）增加效用评定的环节

通过上面效用所产生的影响，上海虹桥购物乐园会影响整幢房屋的价值，使之实际价值降低。效用价值会使房屋价值降低，同时也可以使其增高。将折旧改为调整，也就是说功能折旧改为功能调整，外部折旧改为外部调整。房屋效用的增减可以通过功能调整修正价格。例如，河北张家口在2015年7月31日被投票选为2022年冬奥会举办城市，举办冬奥会场地附近商品房的房价比以往价格有明显的提高。房屋受到冬奥会的影响，促进了场地附近的经济发展，房屋的效用提高，使得房屋价值增高，我们就可以通过功能调整对房屋价值调高。

（二）增加实地折旧鉴定环节

上述提到的折旧方法都易忽略货币时间价值和转移规律。不能准确地计算出房屋的折旧程度，可以通过评估人员的经验，对房屋的结构、设备等维护程度，进行实地折旧的鉴定损毁程度，将理论的折旧和实际的折旧根据实际的侧重情况，估算出所占比例，得出综合的成新率。通过此方法，降低了理论上的折旧额低于或高于的偏差，更加真实地反映了房屋的损坏程度，使得评估值更加准确地反映房屋的价值。

（三）增加外部环境的修正

可以结合市场法进行修正，将外部环境影响因素分成两个部分，一部分为无形影响，例如对市场供求、外部环境和无形价值等，划分不同的程度，制作出等级的修正系数，评估人员根据本身的经验，实地考查，判断非实体的价值影响，适当调整评估值。估价师应对当地经济发展、房价走势和政策出台等十分熟悉，并能灵活运用于实际评估中；另一部分为有形影响，例如房屋小区环境改善、设施完善和交通更便捷等，通过系数调整价格。

四、案例分析

（一）评估对象概要

大连市某工厂因经营不善出售其中一部分房产，工厂东面临山，西南面临街，北面临居民住宅，位置偏僻，交通不便。

（二）评估范围

评估范围：某工厂出售办公楼的价值评估。

（三）评估目的

评估目的：某工厂出售。

（四）评估基准日

评估基准日为2015年5月30日。

（五）评估方法及过程

采用成本法评估办公楼的价格。重置价格是将评估对象所用的相同材料等进行类似复原所用的成本。评估思路是将根据调查办公楼建设的必要费用测算出重置价格，再通过新旧程度进行修正。本题我们选用公式二计算评估值：建筑物价格＝重置价格×成新率。成新率我们采用改进后的方式，理论成新率占综合成新率的40%，实地成新率占60%。1、基本信息。办公楼共二层，总建筑面积为1，000平方米，高3米，建筑的结构为砖混结构。有防盗门、塑钢窗、墙面及天棚刷乳胶漆、外墙水泥砂浆、地板地面；有卫生间、防滑地砖地面、墙面瓷砖、铝合金扣板吊顶；有消防，监控设备，通水、电、讯等基础设施。维护状况一般。2、重置价格。房地产估价师获得相关数据如下：办公楼的建筑安装工程费由土建安装直接费、安装工程直接费和装饰装修工程直接费三部分组成。（表1）建筑安装工程费总额＝1800×1000＝1800000（元）＝180（万元）专业费用和管理费用为建筑安装工程费的11.2%，销售费用为20万元，建设期半年，费用视为均匀投入，税费18万元，投资利润率为20%。（折现率为6%）专业费用和管理费用＝180×11.2%＝20.16（万元）≈20.2（万元）销售费用＝20（万元）投资利息主要是将开发完成的必要费用的投入计息，考虑其机会成本。本案例采用的是复利现值，由于所有费用视为均匀投入，所以计息期为三个月，也就是0.25，复利是以年为单位，则计息期为0.25年。还应注意本案例求取的是利息的复利现值，计算时应扣除本金的部分。投资利息＝（180+20.2+20）×［（1+6%）∧0.25-1］≈3.2（万元）开发利润=（180+20.2+20+3.2+18）×20%≈48.3（万元）重置价格=180+20.2+20+3.2+18+48.3=289.7（万元）3、成新率。办公楼已使用20年，剩余使用年限为20年。即：理论成新率=剩余使用年限/（剩余使用年限+已使用年限）×100%=20/40×100%=50%房地产评估师根据实地考察，房屋维护状况一般，设备损坏程度较高，实地成新率为40%。综合成新率=50%×40%+40%×60%=44%

（六）评估结果

办公楼评估值＝重置价格×成新率=289.7×44%≈127.5（万元）上述内容是对成本法的简单叙述，并介绍如何用公式解决不同的实际问题。成本法有着使用范围广、计算相对简单等优势，但同样也有忽视效用的影响、折旧不准确、忽略外部环境因素、评估人员经验要求高等缺点。想要解决这些问题，只有从实践中多获取经验，才能防止评估值偏离实际值的最大标准。随着房地产评估行业的不断进步，对方法的使用就更加严格，就需要我们不断探索。

主要参考文献：

［1］刘晨光，余晓凤.浅谈资产评估案例教学———以房地产评估成本法和市场法为例［J］.华人时刊旬刊，2015.8.

［2］苏蕾蕾.房地产估价中成本法的改进研究［D］.武汉理工大学，2014.

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关键词：工程造价 房地产评估 运用

中图分类号：TU72 文献标识码：A 文章编号：1672-3791（2013）03（c）-0228-02

房地产评估指的是估价人员通过模拟房地产市场的价格形成机制，根据房地产形态的差异，采用不同的评估方法，模拟房地产市场价格的形成的过程。在房地产评估过程中，会产生不同的房地产估价结果，再从房地产的估价理论出发，选取适当参数，以不同的计算方法使各估价结果能够趋于一致。但在估价过程中，由于对市场竞争因素的分析不够充分，特别是成本法计算时，可能会导致估价结果会有很大差异，估价结果与其他算法的结果相差较远。这就是说，在市场竞争受到限制的情况下，以成本法来估算价值会受到很大限制。在这种情况下，由于估价对象的建筑形态多样，如何保证重建价格或重置价格的准确性，是房地产评估中应注意的问题。

1 工程造价在房地产评估中的运用

在房地产评估中，成本法的计算公式为房地产价格=开发成本+土地取得成本+销售费用+管理费用+销售税额+投资利息﹣建筑折旧费用。因此，以成本法来计算房地产的价值，主要指开发成本和土地取得成本，在管理费用、利润、利息、建筑折旧、销售税额和土地取得成本都有明确的数值取用的依据和计算方法。因此，本文重点对开发成本进行阐述。

1.1 开发成本

一般来说，开发成本指的是建筑物的重建价格或者重置价格。建筑物的重建价格指的是将原有建筑技术和建筑材料作为估价对象，以估价时点价格水平为依据，重新建造一个与估价对象相同的建筑物正常价格。建筑物的重置价格指的是将估价时点建筑技术和建筑材料作为估价对象，以估价时点价格水平为依据，重新建造一个与估价对象功效相同的建筑物正常价格。从两者的特点来看，重置价格一般适用于年代久远的不能找出与旧建筑物相同建筑材料，或者是因为建筑技术发生变化，导致旧建筑物难以复原，对这些建筑物进行估价则可以使用重置价格。重建价格的使用适用于具有特殊保护价值的某些建筑物的价值评估。

1.2 开发成本估价规范

在开发成本估价过程中，可以采用市场比较法、成本法。或者是以政府确定的房屋重置价格来求取，也可以按照工程估价的方法来计算。在实际评估过程中，对建筑物的重置成本的计算一般采用分部分项方法、单位比较法、指数调整法、工程测量法。从这些可以看出，不管是工程估价或是实际操作，在建筑重置成本和重建成本的计算上，都可以使用工程造价方法来估算，但并非最佳方法。

第一，在成本法估算时，评估人员一般采用指数调整法和单位比较法，因为这种方法比较简单。但工程测量法和分部分项法需要采用工程造价方法，则需要造价工程师的配合，还需要详细的工程图纸、构造尺寸等数据资料，因而估价师并不常用该种方法。

第二，在采用单位比较法和指数法时，建筑成本的价格指数、平米造价一般都是由工程造价站和评估公司的数据资料，还有一些来自于估价师、评估公司对数据资料进行收集和整理，这些资料一般以时间归类，以大的结构型式来划分，如钢结构厂房、框架、砖混等。在房地产评估中，一般将这些作为基础的数据，对工程成本进行分析。

第三，这些基础数据的归纳也有一定的缺陷。因为数据归纳趋向于概况化，比较笼统。对于某些与标准建筑相符合的建筑物，其数据统计则与实际情况比较符合，但是对于某些个别性较强的建筑物过着是与标准建筑不相符合的建筑物，其统计数据与实际情况则相差较大，数据取用的说服力较弱。随着现代建筑的发展，高层建筑、多层建筑、超高层建筑也不断发展起来，建筑装饰艺术的应用也不断发展，建筑物的个性得到彰显，建筑物的开发成本也发生了很大变化，如外墙乳胶漆、铝塑板幕墙等对建筑物开发成本有较大影响。在工业建筑的成本估算中，出了标准厂房可以使用统一性的建安成本来计算，对于一般构筑物和非标厂房，都比较难使用统一性的建安成本来计算。在同类建筑中，由于地理位置的差异，在建筑设计标准上也会有所不同，以四川为例，成都市和西昌市在防震标准设计上有很大不同，成都的是6度设防，而西昌为8度。同时，由于地区差异，建筑物节能标准也会有所不同，墙体保温设计会有很大差异。

第四，在数据统计中，一般是将一定时间段的建安成本进行计算。由于建材市场变化较快，统计数据与市场状况并不相符，估价时点一般是将基础数据进行调整后再进行估算，因此，指数来源的可靠性也受到质疑。在房地产评估中，以成本法尤其是建筑成本法进行估算，很难对某一建筑试点的建筑成本进行估价。但在估价过程中，一般以估价时点作为建筑成本估算的依据。因此，在估价过程中，应将估价时点控制在一定时间范围内，假定在该时间段内，建筑市场的价格变化并不明显，才能对建安成本进行有效估计。同时，还应该技术补充价格指数及单价指数，才能及时获取建材市场的变化情况。

2 工程造价在房地产评估中运用应注意的问题

从我国建筑市场来看，建筑市场仍属于卖方市场，市场竞争非常激烈。在房地产评估中，工程造价的运用强调了建筑市场的客观情况和一般水平。以工程造价对房地产进行评估，通过定额的造价信息，能够为造价评估提供科学合理的技术支持。同时，造价信息反映了一定时间内，一个地区的平均水平，提供了各时段、各区域的工程材料的平均价格，其数据具有很强的代表性，体现了社会化的一般水平。

因此，从理论上说，工程造价的数据基础越完善，与市场情况越相符，在实际运用过程中，工程造价在房地产建安成本计算中的应用也就越普遍。当然，由于工程造价本身也是模拟建筑价格的重要组成部分，误差的存在是不可避免的，从总体上说，房地产的估价规范与工程造价规范基本是一致的。因此，工程造价在房地产评估中的应用，能够保证建安成本与工程实际成本基本相符，通过调整计算方法、单价比较法，还能够提高数据的可靠性。

3 结语

工程造价在房地产评估中的运用，能够提高评估结果的准确性，对房地产市场的发展也有重要影响。近年来，工程量清单计价的方法得到推广，工程造价不断进行变革，使工程造价的社会性、实用性更强，与建筑市场的运行情况也更加符合。但在工程造价计算时，应注意工程造价的客观化处理方式，完善建筑市场的成本组成的计算方法。将工程造价运用于建安成本计算中，以工程造价数据作为房地产评估的技术数据，以得出客观性、一般化的建安成本，提高评估结果的准确性和可靠性。

参考文献

[1]张海涛.浅议工程造价在房地产评估中的运用[J].中国房地产业，2012（11）.

[2]孙野.浅谈房地产项目成本后评估的作用与方法[J].中华民居，2012（3）：973-974.

[3]薛倩倩.房地产开发项目成本控制研究—— 以淄博盛锦东方星座一期为例[D].中国海洋大学，2010.

[4]王宏伟.探索成本管理创新提升企业竞争优势—— 以北京首都开发股份有限公司管理为例[J].城市开发，2010（4）：46-49.

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关键词：房地产评估方法现状问题探讨

一、地产评估行业发展现状

房地产估价行业在近10年的发展和创新过程中，经过国家房地产主管部门、估价机构和估价人员的共同努力，建立了我国的房地产估价师执业资格制度，注册的房地产估价机构逐渐步入正轨，估价行业正在健康发展。

(1)制定了房地产评估的有关法律规章。国务院和国家房地产管理部门首先制定了房地产管理基本法《城市房地产管理法》，在此基础上又制定了《城市房地产中介服务管理规定》《房地产估价师注册管理办法》《房地产估价师执业资格制度暂行规定》等规章制度，以法律法规的形式确立了房地产估价师执业资格制度的核心地位，完善了估价的相关法律法规和规范性文件。

(2)建立了房地产估价师执业资格制度和制定了房地产估价技术规范。根据各级房地产管理部门的统计，目前我国拥有房地产估价师执业资格的约有14 500人，注册成立的房地产估价机构有3 000多家，其中一级资质机构90家。国家房地产管理部门制定了《房地产估价规范》，对房地产估价行为从制度上进行规范，通过统一估价程序和技术方法，保证估价结果的客观、公正、合理。

(3)形成了统一开放的房地产估价市场和行业自律标准。从2000年6月国务院提出经济鉴证类社会中介机构脱钩改制的要求开始，涉及中介机构的管理部门，包括房地产管理部门，按照国家的规定，开展原有房地产估价机构与部门的脱钩改制工作。经过脱钩改制，原有的房地产估价机构按照工商管理部门的规定改制成为有限责任公司或合伙制企业。在对中介机构改制的同时，房地产管理部门内部也逐步实现政事分开，发挥中国房地产估价师学会的职能。中国房地产估价师学会已经开始承担估价师资格考试、注册、再教育以及估价机构资质评审、违规行为查实等工作，房地产估价行业的自律机构基本建立，对估价机构的自律作用日益强化。

(4)房地产估价服务领域逐步扩大。在房地产估价机构发展初期，主要服务内容是房地产交易管理，防止房地产交易过程中双方当事人隐价瞒价、偷漏税费。随着我国社会主义市场经济体制的建立和完善，房地产估价业务已经逐步在社会经济发展的各行业，如银行、城市建设、土地管理、司法、保险、税务、投资咨询等方面发挥着越来越重要的作用。

二、房地产评估的常用方法

根据本人的调查研究，我国房地产在评估过程中使用最多的是成本法、市场比较法、收益法这三种方法，以下就对这三种常用方法进行简单介绍和分析。

(1)成本法

成本法是指以当前条件下重新购建相同的被评估房地产所需的成本扣减其已损耗的价值为基础确定被评估房地产价值的方法。重新购置成本中又分更新重置成本和复原重置成本，而在实际评估中，我们通常用的是更新重置成本。成本法的测算过程如下：①计算取得待开发土地的成本。土地开发成本的取得分为向农村集体经济组织实行征用取得的和国家城镇土地使用杈出让取得的，这两者土地取得成本的内容是不同的。②计算开发成本土地开发成本和建筑物建造成本统称为开发成本。土地开发成本在一定得情况下是可以不需要计算的，如果取得的土地是完成了“三通一平”或“七通一平”等建设，那么可以不包括土地开发成本。③计算管理费用及其他费用管理费用包括开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等，可根据社会一般的开发资金的投入规律和时间，依据评估对象的投资规模来测算。销售税费的是销售开发完后的房地产所需的费用和应由开发商缴纳的税费。④计算开发利润如果是新建房地产价格，一般为所有成本之和乘以投资利润率。在投资利润率的选取时，大部分开发商都会选取行业平均利润率。

(2)市场比较法

市场比较法是指在求取待评估房地产价格时，将待估房地产与近期内市场上已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，对以发生了交易的类似房地产的已知价格进行调整修正，得出待估房地产合理价格的一中评估方法。市场法是以商品交易的替代原理为理论依据，而替代原理也可以从资本论的角度来解释，也就是具有相同使用价值的物品或服务所体现的价格是相等的。市场比较法是通过与所选取的参考案例相比较，对因素的不同之处进行修正，然后得出待评估房地产在评估基准日的市场价格的过程。市场比较法是通过待评估房地产与交易实例之间的羞异因素调整来估算价格，其公式为：

待评估房地产单价=交易实例单价×交易情况修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数×交易时间修正系数在房地产市场比较发达的情况下，在同一地区或同一供需圈内，与待估房地产类似的房地产交易比较多时，市场比较法才是有效的评估方法。市场比较法适用的对象是具有交易性的房地产。具体来说，市场比较法的适用条件如下：

①要有足够数量的比较案例我国房地产市场处于发展阶段，市场资料不够充分，在利用市场比较法评估时，要求市场比较案例至少3个。在比较活跃的的市场，如果能够收集到更多的案例，那么对最终的评估结果更为正确。

②交易案例资料与待估房地产具有相关性和替代性充分的房地产市场交易案例固然很重要，但是这些交易案例还必须与待估房地产具有相关性，如房地产所处区位条件、建筑物结构、用途、交易时间等，通常情况下这种相关程度越大，评估的结果就越具有真实性。

③交易的可靠易案例资料的可靠性是提高比较评估房地产精确程度的保证，所以要进行精确的房地产评估。首先我们要保证资料来源的可靠性，二是耍对交易案例资料的数据信息进行充分的查实和核对，包括交易案例的交易情况、交易价格、权属和实体状况、

是否有附加条件的交易以及各种影响因素的条件等资料都必须是准确而又可靠的。

④交易资料的正常易案例必须是正常交易，而不是非正常情况下的交易，如破产拍卖、协议出让等。

⑤交易资科的合法性利用市场比较法评估房地产价格时，不仅要排除不合理的房地产市场交易资料，而且注意研究有关法律的规定，所选取的交易案例必须是在法律允许范围之内的，否则交易价格会有很大差异；交易案例与待估房地产的适用法律背景基本相似，如规划条件中的土地用途，容积率限制、建筑物高度限制等。

(3)收益法

收益法也称纯收益还原率法、投资法和收入资本化法，简单的说是指待评估房地产的未来正常纯收益选用适当的还原率折现到评估基准日之和。

收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产，一般在类似房地产有租金收入的情况下采用，其中收益额为租金收入扣除相应的费用，而费用包括房屋维修、物业管理、保险费、租金损失费、租赁中介费、出租房产的税费(包括房产税、营业税及附加、印花税等)等。收益法在运用时根据房地产的收益情况和使用年限的不同有如下几个公式：

①无限年期的情况下首先得假设纯收益每年不变：利率每年不变：收益年限为无限年，也就是说待估房地产的使用期限为无限年。其公式为：待估房地产的价格=每年的纯收益／还原利率

②有限年期且其他因素不变的情况下有限年期的待估房地产的价格计算假设纯收益每年不变和利率每年不变，待估房地产的使用期限为有限年。其公式为：

上面两个公式都是针对每年收益额与利率不变的情况，而第二个公式即为平时房地产评估最为常用的一个。

③有限年期且收益在前若干年变化的情况有些情况下，年收益额并不完全相同，下面将列出有限年期年收益额不同时用收益法评估时所使用的公式：

其中，V为待估房地产的价格：

a:为前t年的年纯收益：

a为第t年后的年纯收益：

r为还原率，还原率不变：

n为收益年限，即待估房地产的使用年限。

对于有些收益性房地产的年收益、收益年限以及还原利率不同的情况还有另外的计算方法，但是我国对房地产采用的是有限年期的制度和在评估过程中采用的是还原率不变的原则。还有一点需要指出的是土地的使用年限大于建筑物的使用年限的，对房地产的建筑物评估之后还要对土地的剩余年限产生的收益进行评估。在运用收益法时，一般有下面步骤：首先计算类似房地产的年纯收益，或待估房地产的年纯收益；然后确定还原率；接着确定待估房地产的其他因数，诸如土地使用年期与房屋使用年期是否一致等；最后得出待估房地产在评估时点的价格。

三、房地产评估行业存在估价人员的素质难以满足行业发展的需求

（1）估价师考试较注重理论考核，对学历要求较高而对相关专业工作经历和从事评估业务的年限要求较低，因此应届毕业生的考试通过率较高，而许多真正多年从事评估工作的业务骨干却因基础理论知识的欠缺不能通过估价师资格考试。同时房地产估价人员受所从事业务的限制，一般只掌握与自身所从事业务相关的评估业务，对其他类型的评估业务不熟悉。

(2)注册房地产估价师设置单一，虽然设立了相当于中级职称的注册房地产估价师，但却没有设立对应于新人业人员的初级估价资格，以及可晋级的高级估价师和机电、设备等配套专业的估价师。

估价师再教育缺乏。我国社会经济制度改革的不断深入，对房地产评估的要求也在不断提高．房地产估价师也需要不断更新自己的知识结构。通过估价师再教育才能使评估人员掌握国内外先进的评价技术和相关专业的知识。但从现有房地产评估业再教育的情况来看，估价师再教育在管理方式、培训内容和形式等方面存在诸多的缺陷，有的甚至流于形式，使得房地产估价人员与社会主义经济发展脱节。

四、促进我国房地产评估行业发展的对策

（1）加强对房地产评估市场环境的监管.房地产评估行业是以估价师提供估价报告向委托单位收取评估费的中介行业。由于各部门和行业存在多种形式的评估机构，评估业务收人主要靠部门和行业垄断，使得评估行业问的竞争处于不平等的环境之巾。同时保持房地产估价活动和估价师估价成果的独立性。房地产主管部门以及各行业、部门不得通过各种方式干预房地产估价机构和估价师的评估工作，以确保估价结果的完整性、规范性。

（2）完善法律法规体系建设,为了保证房地产评估行业的合理健康发展，应该根据社会经济的发展制定房地产评估行业技术规范和法律法规的实施细则，从而解决房地产评估在相关行业的技术需要；解决房地产评估行业的不平等竞争问题，实现真正的脱钩；解决估价师职业道德问题，提高估价师的责任和风险意识；解决评估结果与社会发展相协调问题，规范房地产评估方法和程序。

（3）对估价机构和估价师实行分级制动态管理,根据业绩对估价机构进行评级，对估价机构实行优胜劣汰，并根据业绩进行年终检查，对所有机构重新排序，接受社会的监督和检查。对估价师实行分级制度，分级的标准就是估价师的估价业绩、执业年限和所通过的分级考试。根据估价师执业能力的差异、估价经验的不同等情况。确定相应的执业范围和执业要求，确保估价师尽其能而不超其能。

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一、工作目标

建成房地产估价系统，正式运行，建立房地产交易税收征管新模式。

二、工作原则

1、合法原则。按照国家法律、法规要求，评估所依据的数据和资料必须真实有效，评估方法必须符合国家有关规定。

2、公平原则。评估工作采用统一的评估技术标准，评估结果客观、公正，确保税负公平。

3、效率原则。工作流程简便，能有效缩短办税时间，提高征收效率。

4、节约原则。充分利用有关部门现有资源和信息，避免重复投入，减少资源浪费。

5、保密原则。加强各项保密工作，确保数据信息安全。

三、相关职责

1、组织领导

成立存量房评估推广工作领导小组，由县委常委、常务副县长王宇鹏任组长，副县长汪昭斌、县财政局长、县地税局长任副组长，县政府办、国土、城建、物价、工商、民政、监察、人行、房管等单位主要负责人和财政、地税部门分管副局长为成员。

领导小组办公室设在县地税局，县地税局长董华兼任办公室主任，县政府办副主任杨怀、县财政局副局长杨福勇、县地税局副局长王玉山任办公室副主任，县国土局、建设局、民政局、房管所等相关部门分别确定一名分管领导参与日常工作。

2、工作职责

领导小组主要职责：负责组织推动、协调部门关系、确定工作方案、建立资金保障机制、确保信息资料交流通畅等地产评估推广总体组织协调工作。

领导小组办公室主要职责：方案实施及日常协调管理工作。县财政局负责房地产评估推广工作的业务协调和经费保障，做好评估软件在契税征管工作中的推广应用；县国土局负责提供评估工作所需土地级别、基准价、交易案例、电子地图等相关资料；县民政局负责提供地标命名资料及示意图，参与制定估价技术标准和评估模型；县物价局负责提供房屋交易指导价格信息，参与确定评估价格，化解价格应用中产生的矛盾问题；县城建局负责提供城市规划方案、房地产分布特点及区域价值差异性等相关资料，协调中介机构参与支持评估推广工作，并提供房地产造价、使用年限、残值率、容积率等资料，参与制定估价技术标准和评估模型；县工商局负责提供评估工作所需工商登记信息和企业登记变更信息等。县房管所负责提供房地产的市场交易价格、GIS房产基础信息等资料，参与制定估价技术标准和评估模型等。

各部门要按照职责要求，形成“部门联动，协调一致，齐抓共管，分头实施”工作局面。

四、实施内容

1、组织对全县房地产市场及影响房地产价格的因素进行调查分析，采集详实、准确的房地产信息，建立完善基础数据库，实施税源动态监控，服务日管工作。

2、采取市场调研、数据采集、区域分析、专家咨询、中介参与等方式，根据房地产的不同类型，确定评估的技术路线，以财税部门的评估软件为技术平台，通过调查房地产市场及影响房地产价格的各种因素，分析房地产市场价格水平和价格因素，制定出符合我县实际的存量房估价技术标准，建立功能完善的存量房交易估价信息系统。

3、将房地产基础数据库的信息导入估价信息系统，检验评估结果与市场价格的差异，查找发生偏差的原因，制订相应解决方案。通过核实数据、维护参数及校准模型等方式，确保生成较为科学、准确的评估值，进一步提高工作质量，减少纳税争议。

4、估价信息系统建立完善后，由计算机自动生成估价结果，与纳税人自行申报的成交价格进行科学、规范的比对及审核，按照就高原则确定计税价格。

五、工作步骤

1、准备阶段

（1）成立推广工作协调领导小组和实施工作小组，明晰部门职责，制定工作方案。

（2）在调研摸底的基础上，选择有房地产评估资格、服务能力较好的评估公司，负责采集信息、确定估价技术方案。

2、实施阶段

（1）调查分析我县房地产县场状况、分布特点及影响房地产价格的相关因素，确定本地区的估价方案。

（2）将待估价地区按照区域连片、地段相连、用途相同、价值相近的原则划分为若干个小的区域，根据确定的估价技术方案及影响房地产价格的因素，采取服务外包方式，委托房地产估价机构确定房地产估价技术标准（包括采集整理数据、确定估价模型、建立标准房价格库和可比实例库、测算估价参数及修正系数）。

（3）按照确定的估价技术方案和评税软件的要求，设计标准房采集内容，制作表样，完成标准房数据信息的采集、审核和录入工作，建立详实有效的标准房基础数据信息库。

（4）开展模拟操作，反复运行测试系统，及时解决出现的问题，确保估价软件正常运行；完成存量房交易税收征管窗口操作人员和系统管理员的培训工作。

3、应用阶段

（1）制定《县存量房评估应用争议处理办法》。

（2）充分运用广播电视、网络媒体、报刊杂志的辐射作用，全方位、多渠道宣传软件评税工作基本原理、基本做法、现实意义，营造软件评税工作良好社会氛围。

（3）实现“以计算机软件评估替代人工评估、以计税参考值替代市场指导价”的房地产交易价格核定征管新模式。

（4）总结、交流经验，改进应用中存在的不足和问题。

4、后期管理

（1）定期测评估价系统运行效果。财税机关应定期将纳税人申报数据与系统评估结果对比测试，通过定期召开系统例会，分析讨论运行过程中出现的异常数据，研究争议处理情况反馈，及时调整系统设置，保证存量房计税价格评估系统运行的公正性、合理性和准确性。

（2）补充税源基础数据。定期将申报信息中地址不匹配的数据传递给参与估价的中介机构和主管地税机关，及时补充完善；定期将新交付的存量房进行基本属性了解和价格测算，并及时补充完善到估价系统之中。

（3）动态调整计税价格。当日常监测发现异常数据时，按照地税机关核实或估价机构个案评估之后提出的计税价格修改建议，对估价信息系统中的计税价格进行调整。

六、几点要求

1、各部门要站在发展和全局的高度，切实增强做好应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的主动性和积极性，消除单纯的部门利益观念，真正把此项工作列入重要工作日程，密切配合，通力协作，认真履行好相关职责。

2、坚持按照“政府主导、财税牵头、部门配合、专家支持”的工作运行机制，统一部署，分级实施，确保房地产评估推广工作信息畅通、资源利用充分，组织协调有力、任务完成彻底、经费保障到位。

篇9

关键词：房地产评估；金融风险；商业银行

中图分类号：F293.3　文献标志码：A　文章编号:1673-291X(2009)06-0069-02

近年来，随着中国房地产业的高速发展并日趋成熟,房地产业已经成为国民经济的新的增长点，但同时房地产也是最容易产生泡沫经济、引发金融风险的行业，因此，作为联系银行金融风险和房地产市场纽带的房地产抵押贷款评估体系的健全就显得极为重要。

一、中国房地产评估防范金融风险的现状分析

中国的房地产评估行业还属于一个年轻的行业，各方面体制还不完善，评估理论和评估方法同西方发达国家相比还显得陈旧。

为进一步防范房地产信贷风险，国务院、人民银行及银监会等部门于2003年先后出台了《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》、《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》、《国务院关于严格控制固定资产投资规模的通知》、《银监会关于银行房地产贷款风险管理指引》等一系列文件来规范房地产贷款市场。这些规定对于规范抵押评估行为、指导房地产估价师的抵押评估工作，产生了深远的影响。

二、中国房地产评估防范金融风险存在的问题

（一）对抵押物价值过高评估

一般认为，评估偏差率超过20%即为评估重大差异，而这部分业务量竟然占到了已审核业务总量的52%。在银行发放的这部分抵押贷款中，很大一部分贷款无法被抵押品实际价值所覆盖，抵押品从一发出就不足值，这将给银行贷款带来极大的风险。

（二）不能准确把握抵押物隐含的风险

这一方面主要是由于评估师或评估机构对房地产抵押贷款评估认识不够深刻、评估业务执行不够细致所造成的。例如在评估时忽视房地产的变现能力评估，忽视房地产产权存在瑕疵造成的风险，忽视制约抵押物价值的其他因素等等。抵押贷款评估是为了确定到期不能偿还而需要强制出售时该房地产的价值能够达到的数额，即保障抵押贷款清偿的安全性。

（三）忽视抵押贷款项目的可行性评估

房地产抵押贷款是在借款人的偿还能力即第一还款来源之外，以房地产抵押物代偿为条件设置了第二还款来源。当第一还款来源出现问题时，借款人无法用正常经营活动所产生的现金流来归还贷款时，银行可通过处置抵押物获得补偿。从这一意义上出发，房地产抵押物本身在降低贷款风险，减少贷款损失方面发挥着重要作用。因此，大部分银行及评估机构把借款人能否提供抵押物作为能否贷款的主要依据，而忽视了对借款人的偿付能力进行分析。事实上，无论采取何种贷款方式，借款人第一还款来源才是至关重要的，第二还款来源只是起必要的补充作用。而且在制度层面上，抵押房地产的价值受到一系列因素的影响，很难确定，拖欠时间越长，资不抵债的可能性越大；在操作层面上，现行评估方法及评估人员的主观因素往往导致了抵押评估值的虚高。大量事实证明，当第一还款来源出现问题时，银行对第二还款来源的追偿往往是艰难的，而且也很难通过处置抵押物来填补贷出资金的空缺。银行大量不良金融资产也多源于此[1]。

（四）评估机构在房地产抵押贷款业务中处境尴尬

在房地产抵押贷款业务中，银行、评估机构和贷款客户三者缺一不可，但三者的关系却非常微妙，既相互依赖、相互制约，又相互利用、相互不信任。

三者的关系中，银行在贷款前处于最有利的地位。房地产市场的繁荣为银行抵押贷款的发放提供了选择的余地，因此银行需要评估机构对贷款客户进行审查和监督，以此保证自身资金的安全性。评估机构作为促成银行和客户联姻的纽带，其作用是很重要的，但在实际中，评估机构往往处于一个很尴尬的位置，一方面，要尽量满足客户所提出的种种要求，因为客户是评估报告的买方；另一方面，要兼顾银行的利益，因为评估报告要经过银行的审查，不合格的评估报告会被银行拒绝，这也可能造成银行对该评估机构的封杀。

银行、评估中介和贷款客户三者博弈虽不是主流，但却是业内公开的秘密，产生的原因主要是由于制度和体制方面的因素，但是这种局面却使评估中介失去了其原有的公正性和独立性的特点，同时也加大了银行的系统风险[2]。

（五）评估师队伍素质参差不齐

在抵押评估事务中，评估师出具的抵押评估报告是银行给贷款方提供贷款额度的重要依据，银行在评估值的基础上按一定的比率向贷款方提供贷款，因而评估师或评估机构应该对贷款负有相当的责任。但是在实际操作中，评估师或评估机构的权利和义务是不对等的。一旦贷款方违约，银行收回抵押物并对其进行依法拍卖时，银行可能会因为评估值和拍卖金额相差太远而遭受巨大经济损失，然而评估师或评估机构并不会承担相应的责任，银行一般也不会把评估机构告上法庭。

（六）制度建设落后，行业规范缺乏约束性

虽然房地产评估行业随着房地产业的繁荣得到了快速的发展，但仍处于发展的初级阶段，很多房地产评估机构是近几年由原来的政府房地产评估机构脱钩改制而来，它们与政府部门还存在着千丝万缕的关系，这也使得它们能够通过政府关系去垄断市场，而不是通过正常的市场竞争去获得业务；有的机构实力不强，评估人员素质有待提高；有的机构在执业过程中不遵守房地产评估的技术规范和职业道德，迎合委托方的不正当要求，搞虚假评估，不顾诚信准则，“高估”、“低估”，损害评估的真实性，侵害公共或部分人的利益，这样，若实现债权时处置抵押房地产，银行就要受经济损失。总的说来，房地产评估在操作层面的问题很大程度上也来自评估制度的不完善和市场的不成熟。

三、完善房地产评估防范房地产金融风险的措施

（一）评估理论和评估方法方面

1.借鉴国外的评估理论和方法

中国由于在评估理论和方法研究上的滞后，在抵押评估实务中几乎都采用所谓保守原则下的市场评估，未能把借款人收益、贷款比率、贷款利率、贷款年限等抵押贷款中的各项基本要素纳入评估过程的计算分析中，忽略了贷款对投资者现金流量引起的种种变化，缺乏科学依据，主观性大。

2.对现有评估方法进行创新和完善

在中国由于抵押物评估和抵押物处置存在着脱钩的关系，因为一般规定抵押评估报告的有效期为一年，而在这一年当中房地产市场可能发生了很大的变化，若这时候对抵押房地产进行处置，抵押物的现值与评估价值就会存在相当的差异。

（二）评估师队伍建设方面

1.严格评估师行业准入

日本的房地产评估行业对评估师的选拔是非常严格的，评估师必须要通过单个层次的严格考试，并且考试的淘汰率是非常高的，第一、第二次的合格率不到20%，第三次的合格率为40%左右，完成全部考试过程至少要用五年的时间。从1964年实施考试制度到1995年的31年间，通过全部考试并在日本国土厅登记的不动产评估师仅有5298人。而中国从1995年实施考试制度以来，到2002年通过考试的人数竟然有20000多[2]。

2.加强评估人员对银行抵押贷款业务的认知

评估人员对银行抵押贷款安全性负有的责任决定了评估人员除了掌握评估理论和方法，还必须对银行抵押贷款业务有足够深的了解，一般来说包括还款计划、权利义务以及有关手续及费用等三项内容。

（三）评估行业主管部门和行业协会方面

1.评估行业主管部门最重要的责任就是制定和完善房地产评估相关制度

随着房地产抵押贷款规模的不断扩大，专业评估机构的抵押评估量也迅速增加。据统计，专业评估机构抵押评估业务量已占日常业务量的60%以上，评估机构和评估师在抵押评估中负有重大的社会责任。但是许多评估机构服务质量低劣，出具不负责任的评估报告，其重要原因就在于评估制度的缺失[3]。因而制定和完善房地产评估相关制度成为评估行业主管部门最重要的任务。

2.加强评估行业协会的统一建设

虽然房地产评估师有自己的行业协会――房地产评估师学会，但就整个房地产评估市场来说，却是由建设部、国土资源部和财政部分头实施管理，相应的房地产评估师学会、土地评估师学会和注册会计师学会各行其政，多头管理，从而使评估标准难以统一，使中国评估理论和评估方法难以与国际接轨。由于各部门的评估标准和评估程序不统一，这样就容易造成对同一标的物的评估结果差异较大，使得房地产评估的权威性弱化。因此当前重要任务之一就是加强行业协会的统一建设。

3.杜绝行业垄断行为,提倡公平竞争,切实保证机构的独立性

当前的房地产评估市场中，相当一部分评估机构是由当初的政府机构脱钩改制成立的，这些评估机构在完成股份制改革后仍然与原单位保持暧昧的关系，通过这层关系评估机构能够相对容易的获得评估业务，甚至垄断市场。评估行业主管部门和行业协会应该尽快通过完善制度，杜绝行业垄断，提倡公平竞争，促进行业主管部门、行业协会和评估机构等有关各方的良性互动。此外评估行业管理部门和行业管理协会方面还可以通过建立地区统一的房地产市场信息数据库来为行业的健康发展提供有效服务。

（四）银行抵押贷款估价管理方面

1.加强对抵押评估报告以及出具报告相关评估机构的审核

中国的银行对抵押物的评估价值尚未建立有效的审核制度，对评估结论的内涵和价值定义缺乏充分的了解和分析。因此，对不恰当的评估报告难以作出正确的判断，有时只能简单的依照评估值打个折扣。

2.合理选择评估机构，共享评估机构质量保证资源

评估机构质量保证体系是在评估机构内部为减少面临的风险设置的一系列保证评估质量的组织模式。银行在房地产贷款过程中，有必要了解和拥有评估机构质量保证体系的完整资料信息，指定资质高、信誉好、服务水平好的评估机构，并与评估行业实现资源共享，为防范风险创造条件[4]。

参考文献：

[1]陈平.房地产评估能有效防范金融风险[J].中国房地产金融：开发与经营，2006，（6）.

[2]李勇，张伟，陈灿平.房地产估价与房地产金融风险[J].西南民族大学学报：人文社科版，2005，（3）.

篇10

2、取得房地产估价相关学科大专学历，具有6年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务工作满4年；

3、取得房地产估价相关学科学士学位，具有4年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务工作满3年;

4、取得房地产估价相关学科硕士学位或第二学位、研究生班毕业，从事房地产估价实务工作满2年;

5、取得房地产估价相关学科博士学位;