房地产开发商范文
时间：2023-04-01 19:33:49
导语：如何才能写好一篇房地产开发商，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
篇1
关键词:成本领先;限价房;开发商
2003年以来,我国房地产业进入飞速发展阶段,各项行业指标都显示出行业处于上升发展周期。然而,房地产市场表现似乎不尽人意。各大城市房价涨幅快速增长,飞速飙升的房价远远超过了许多城市居民的经济承受能力。为了抑制房价的快速增长,保障中低收入家庭的住房购房,各大城市开始出台各种政策,对房地产市场进行调控,其中最为典型的是浙江宁波的“限价房”政策。2003年12月,宁波市颁布了《宁波市市区普通(限价)商品住房销售管理办法(试行)》,率先在全国提出了“限价普通商品住房”政策,并于2004年推出了5012套限价普通商品住房,以满足中低收入家庭的购房需求,缓解供需结构的矛盾。2005年,宁波房价涨幅比2004年回落了7.7个百分点,在全国35个大中城市中,从2002年的第一位降至现在的第17位。宁波市以其自身实践说明,限价商品房政策能够有效地迅速地降低房价涨幅。2006年5月29日,国务院办公厅转发了建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》,意见中提出“优先保证中小户型、中低价位商品住房用地”的供地方针。此即“限价房”限套型、限房价的由来。目前,限价商品房实行“双限双竞”原则,即在限套型、限房价的基础上,采取竞房价、竞地价的办法挂牌出让土地。
一、“限价房”政策对房地产开发商的考验
“限价房”仍是商品房,但带有社会保障性质,是国家为保障中等收入家庭的住房购房问题而以地方政府牺牲部分土地出让金,限制开发商开发利润为前提的。特别是,政府直接控制了占市场70%以上的房子,且要求其户型在90平方米以下并限定了房子销售价格。因此,“限价房”政策降低了开发商的利润空间,提高了“限价房”市场准入门槛。例如,2006年,北京为控制限价商品房的价格,政府采取“以房价定地价”的政策,在规定房子的售价和核定建筑成本后,开发商的利润被控制在3%到7%之间,而普通商品房项目利润率通常不低于20%。
此外,“限价房”政策要求在限价房用地竞标时坚持“双限双竞”的原则。整体上,这对开发商的竞争策略提出了很高的要求,因为房地产开发周期长,不确定性因素多(例如整个房地产市场的走向,建筑材料价格升降等等),项目开发风险大。具体上,则全面考验了开发商的企业管治能力、社会责任和操盘能力。包括开发成本测算能力、产品设计能力、融资能力、营销和定价能力等。
二、房地产开发商的“限价房”竞争策略
管理学大师迈克・波特(Michael E.Porter)认为企业在激烈的市场竞争中获得持久的竞争优势,无外乎实施三种企业竞争基本战略,即成本领先战略(overall cost leadership),差异化战略(differentiation),集中差异化战略(focus)。
在“限价房”政策下,房屋户型,销售价格已被限定,因此建筑实用节能的设计理念将大行其道。原来“追逐以产品附加值带来超额利润”的开发模式,也即“差异化战略”,将不再满足市场需求。比如拥有大赠送面积、大量稀有植被和奢华大堂等追求产品“品质”特征,将局限于少数拥有稀缺景观、地段优势的高端项目。相反,那些满足基本生活需求功能,实用简单的项目将大受欢迎。
此外,开发“限价房”,就意味着房地产开发商利润率将下降。因此,若开发商在"限价房"竞争中,仍要追求较高额利润,开发出适合市场需求的好项目,则必须从成本控制方面入手,重视节约成本、高效利用资源、拓宽销售渠道和细化分工,从企业自身管理上要效益,提高管理效率。“限价房”考验的不是产品创新能力,而是成本领先的能力。因此,欲开发“限价房”的房地产开发企业应该顺势而为,对公司竞争战略作出相应的调整,实施“成本领先战略”,从而树立起“限价房”开发竞争优势。
三、如何实施“成本领先战略”
“成本领先战略”指企业决定成为所在产业中实行低成本生产的厂家。具体到房地产行业,“成本领先战略”要求房地产开发企业通过在企业内部加强成本控制,在房地产项目的规划、设计、材料、施工、销售、广告、服务等环节把成本降到最低限度,成为房地产行业中的成本领先者的战略。成本领先基于产品标准化和规模经济产量两个方面。但目前,房地产行业竞争异常激烈,市场发展尚未完善,若想通过依靠提高市场占有率,实行规模经济来降低成本,提高利润是有一定难度的。因为扩大市场占有率并不容易,往往伴随着营销成本、技术开发等费用的成倍增长,可能带来房地产经营的不经济性。因此,企业在“限价房”具体的战略实施中,可从下面三方面入手:
(一)寻求成本优势来源,优化开发各个环节。
不同的行业,可以通过不同的来源来降低成本,例如追求规模经济、专利技术、自动化组装,寻求原材料的优惠待遇、低成本设计、低的管理费用、廉价的劳动力和其它因素。而在房地产企业中,成本优势来源则包括廉价劳动力,企业内部有效管理措施。企业要做的并非只是降低生产成本,更要注重开发各个环节的优化,保证整个开发过程的连续性。房地产项目经常存在规划设计与市场需求脱节,材料供应与施工组织脱节,开发建设与销售渠道脱节等现象,往往造成时而建筑材料大量闲置、时而停工待料以及房屋积压等问题,因此,房地产企业要建立起有效的材料供应联系渠道和房屋销售渠道,注意公司价值链的连续性。如保证建材供应商能够按要求及时供货,从而有效降低库存成本;督促施工企业改进施工工艺,提高施工自动化程序,有效缩短建设周期和成本。
(二)加速住房产品标准化进程。
科学技术是第一生产力,先进的科技创新,可以有效的降低成本。前面已经提到,在房地产行业,成本领先的一个基础是产品标准化。在限价房政策下,房地产开发企业要制定中低价位商品房的开发模式,重点进行90平方米以下中小套型住宅的实用性,舒适性等方面的研究,从而通过科技创新加速推进中小型住宅的标准化进程,在有限的时间内获得企业核心竞争能力,将竞争对手远远甩掉,否则,在新的游戏规则面前,便会被市场所淘汰。
(三)优化企业成本管理系统。成本管理与“成本领先战略”相联系,引进成本管理系统,能更有效地实施“成本领先战略”。成本管理系统通过对估算、预算、合同、合同执行的管理,计算出动态成本,并将动态成本与目标成本进行比较,找出差异,最终达到成本控制的目的。伴随着成本管理系统的应用,房地产企业的利润区从过度依赖土地增值转向关注实施成本领先。在限价房政策下,成本管理系统应该被确定为房地产企业需要优先应用的管理信息系统并进行相关优化。
当然,实施“成本领先战略”,并不意味着牺牲产品质量,一味地降低成本。某种方面上讲,成本与质量犹如鱼与熊掌,不可兼得。但质量仍房屋之根本,开发商们要在竞争中获得有利地位,只有在满足客户对房屋的质量需求的基础上,进行成本领先。因此,那些单纯的依靠降低质量,而降低成本的策略,并非“成本领先战略”,绝不可能造就企业成本优势。
我国当前实行的限户型,限房价的“限价房”政策,降低了房地产开发商的利润空间,对开发商的整体竞争能力提出了更高的要求。“成本领先战略”乃当前房地产开发商的“限价房”有效竞争策略。开发商可通过寻求企业成本优势来源,优化开发各个环节,通过加速住房产品标准化进程,通过优化企业成本管理系统来实施成本领先,从而在“限价房”的开发中,有效地降低成本,相对提高利润率,开发出符合市场需求的项目,在“限价房”竞争中处于不败之地。
参考文献
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[2]方劲松.房地产开发企业竞争战略探讨[J].当代建设,2001.
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[7]周雪燕.对限价商品房政策的分析[J].北京房地产,2006,(8).
篇2
“小米没有计划进军房地产行业，我们相信专注，只做自己能做好的行业”。5月29日，在“见仁见智—仁恒滨河湾+小米智能家居合作会”上，小米联合创始人、副总裁黄江吉在接受媒体采访时再次向外界释放小米不会做房地产的信息。
仁恒是一家新加坡品牌开发企业，一直以品质被称道，尽管最近被业主维权闹的不太愉快，但并不能阻挡他们营销的势头，新闻的标题依旧吹捧雷布斯进军地产产业，而对于开发商而言，小米的品牌变成了营销的噱头。
无独有偶，除了仁恒之外、南京银城地产、福建正荣、华润等品牌房企，都与小米在各地开展了合作，这也就不断出现了小米相应人员一边替开发商站台吆喝，一面否认自己做地产的滑稽表现。
小米为何要跟开发商混迹一起
虽然一在否认，根据《每日经济新闻》披露，小米正在与金地深度合作，小米房产已经再动工，杭州艺境项目此项目项目所在的翁梅板块属于杭州的副城余杭板块，由于房价处于杭州整体的低谷，区域内集合了众多开发企业，甚至浙江某县级市电器产业园公寓项目也声称小米与其有合作计划并两年后会推出项目。根据公开报道，小米2015年将选择10家左右房企进行深度合作。
显然，小米在地产行业的态度是鲜明的：悄悄的进村，打枪滴不要!
当下，小米提供给开发商的服务主要有两个，一个是小米的品牌效应，另外一个就是雷军作为小米下一步的重要布局：智能家居行业。
从各类声称小米房产的样板间，我们多少都能看到这些东西：传统的样本间被植入了小米的小蚁摄像头，智能灯泡，智能插座、路由器，还有带有明显小米LOGO的米兔。
似乎用手机能控制家电、简单监控就实现了智能化?其实不然，这里面最核心的，还是数据，也就是入口价值。
1.小米通过设备搜集用户信息、使用习惯，这些数据会综合成为下一步智能家居的开发参考。
2.通过简单智能设备，让用户低成本购置，形成类似miui的市场占有率，形成家庭的互联网入口，利用长尾效应赚钱。
3.作为房产业务链背后的互联网产业链：O2O、互联网家装、房地产后市场服务等领域的商业模式。
4.对于小米下一步资本价值的提升。
5.小米急需要积累房地产开发经验，与开发商接触，培养房地产专业度，节省未来时间成本。
开发商为何选择小米?
对于当前的开发商而言，真正利用互联网技术切入房地产最直接、最快的角度，就是营销。营销的本质，就是让项目吸引更多的买房人，卖出好的价格，做出溢价，快速的去化项目达到快速回笼资金的目的。
另外一方面，花样年的彩生活在资本市场的成功，大大刺激了众多开发商，原来，除了老老实实做物业，利用互联网故事创造股市神话也是另外一条路，所以选择跟小米合作也是必然。
小米的小蚁摄像头，智能灯泡，智能插座、路由器……这些硬件的投入，对于庞大的开发资金的投入，可以忽略不计。对于营销而言，小米的植入成本低廉，品牌知名度高，绝对不伤害自身调性，还能吸引媒体做免费宣传，也是增加了项目卖点，何乐而不为?
这一链条在北京华润的项目体现的淋漓尽致：合作模式是，华润置地提供毛坯房，小米提供智能家居，爱空间则负责为业主提供装修解决方案，爱空间则是小米声称跟其“不是小米要做家装”的家装公司，由雷军领投。而这个项目，位于北京的门头沟，也许对于北漂们都感觉有点远的地方。而当下披露的合作的小米房产项目，都位于区位优势不明显、配套相对较少的新城区，项目多以小户型公寓、loft为主，利用小米做噱头，提高产品溢价成为不二之选。
这样的结果，就是买房人为房价买单，毕竟您买的是高大上的“智能公寓”啊。
至于开发商大多声称要做自己闭环的O2O，为业主提供服务，提供项目物业的二次盈利机会，这也是一个伪命题，在当前的市场环境下，除了资本市场的成功，很难见到能完成标准化复制的开发商负责全套运营的O2O生活化社区项目。
小米智能家居的瓶颈与悖论
最近最让雷军沾沾自喜的，自然是1000多万台的手机销量，最初的时候，小米手机说是为发烧而生，只为个性化有追求的人群服务，后来发现，在手机温度上的确很发烧，各种段子频出，原本需要个性化的产品，变为了工业化的产品，这是营销的成功，消费者的失败。
雷军是有野心的!
小米与开发企业的合作仅仅是开始，实际上，小米自己去做地产开发，也不是不可能事情，从雷军的自我布局上来看，也是冲着这个方向而去。
2014年2月被曝出的小米员工公寓开建、雷军投资you+公寓、雷军投资爱空间，这些都是为地产开发所做布局。
从房地产专业角度，雷军面临的最大门槛是拿地和资金，现在来看，小米有钱任性，双手一挥，资本自然滚滚而来，通过少数项目的成功，快速圈地建设销售，并不是问题，这是最核心的问题，还是时间。
小米最初的定位是年轻人，而you+公寓和爱空间均是为此类人群量身定制，加上小米论坛的火爆运营经验，小米想构建的帝国也显而易见：
1. you+公寓解决个性化服务的需求，了解用户习惯。
2.爱空间以家装入手，通过标准化解决小米智能家居的装修问题，由家装升级为个性化工装。
3.智能家居形成强制入口，C端用户成为电商、O2O的第一渠道入口
似乎，这样颠覆BAT们的机会，到来了。
实际上这里有个悖论，理论上，每个开发商，都有机会完成这个闭环，类似万科、招商、保利、中海等大型开发企业，在市场的保有量都非常高，看上去他们也有机会去做，因为社区是封闭的呀，人的衣食住行需求也是存在的。
从经济学角度，按边际效用递减规律：商品的需求价格不是由商品的总效用而是由商品的边际效用决定。购买商品越多，边际效用越小，商品价格约低;反之，购买商品越少，边际效用越大，商品价格越高。因此，商品需求量与价格成反方向变化，这就是需求定理。
篇3
关键词：房地产；信息不对称；博弈
中图分类号：F293文献标识码： A
1 前沿
近几年房地产市场所有制结构，由原来的以集体和国有经济为主的发展方式，转变为国有、集体、民营经济混合的发展方式，且民营经济增长快速，增长速度远远高于其他经济类型。房地产开发商与融资机构，我们这里指代银行，其关系更加的密切，与国有、股份制银行之间业务往来频繁，同时也出现了很多的信用问题。发生了道德风险和逆向选择的风险。
2 信息非对称性
信息非对称性，即指一方拥有另一方没有拥有的信息。银行与房地产商之间也存在着信息非对称。信息非对称，会使一方产生道德风险与逆向选择风险。
房地产商与银行之间，主要可能产生的风险是房地产商的道德风险，即因为银行与房地产开发商的信息不对称，银行由于信息量较少为信息的劣势方，而房地产开发商为信息的优势方，房地产商可对自己的信誉、资质等情况进行虚假信息的传递，银行在这些不真实信息的前提下进行了相关操作，最终导致贷款无法收回的情况。
3 道德风险的表现形式
房地产开发商道德风险主要表现形式有如下几种：
重复抵押抵押物。抵押物是银行为了防止发生风险而要房地产开发商以抵押的方式做的保证。对抵押物的要求是仅能一次抵押，不能重复抵押，但是房地产开发商可以利用自己的信息优势，与银行系统没有联网的信息，进行虚假信息的上报，最终到风险出现，银行清算时导致很多的纠纷，可能最终银行只能收回很少资金。
假按揭套取资金风险。按揭贷款，是购房者购买房子向银行进行按期支付还款的一种方式，购房者向银行贷款，银行将购房款付款给房地产开发商，但是这个过程中，房地产开发商可以利用自己内部的员工，进行按揭贷款，对所需资料进行虚报，但是实际上资金回款到了房地产开发商，从而使资金回笼的更快，房子可以后期销售。这样使得风险转移到银行，一旦房地产商离开，所有损失由银行承担。
抵押物所有权隐瞒风险。抵押物起到的是还款保证的作用，如果抵押物并非借款人所有，就会导致还款风险加大，在借贷过程中，房地产开发商利用他人的房产或者共有的房产以及其他抵押物进行抵押，在抵押处理过程中伪造信息，未经房产所有人或者全部所有人的一直同意，就进行了抵押，这样一旦出现风险，银行也不能对抵押物进行处置。
4 博弈分析
本文建立博弈模型从实际角度出发，考虑了多次重复的博弈，即房地产开发商不仅仅考虑单次的收益，同时会考虑长久的收益，获取现金的能力等因素。即如果考虑到未来收益，房地产开发商损失眼前的一点利益是值得的。假设没有外界干预，房地产开发商与银行之间的合作是无限次的重复进行的。重复博弈的过程中，只要房地产开发商不违约则可以无限次的重复合作博弈，一旦房地产开发商违约了，则合作会马上终止。同时我们设开发商的贴现因子为a，即房地产开发商对于现金流的重视程度。
我们将房地产商与银行之间的收益关系描述如下表所示，表中说明如果房地产开发商不选择贷款，则不存在违约与不违约，则房地产开发商与银行的收益都为（0，0），如果房地产开发商选择贷款，则如果违约，房地产开发商可获利10，银行损失2，即为（10，-2），如果选择不违约，则房地产开发商获利为6，银行获利为2，即为（6，2）
表1 房地产开发商与银行博弈分析表
当房地产开发商遵守约定，与银行之间建立了良好的关系，形成了长期的合作，则房地产开发商每期的可以获得利润为6，那么收益流的贴现值就为6+6a+6a2+ ……=6/（1-a）；如果房地产开发商在合作过程中违约，那么那一次获得收益为10，以后就没有办法跟银行进行合作，那么之后的收益就是0，这时候的贴现值为10 。
则当6/（1-a）大于等于10时，房地产开发商才不会选择违约。即为a大于等于0.4，在这种情况下合作才较为有保证。
以上分析的均衡，可以看出房地产开发商的折现因子越大，其对未来现金流的重视程度越高，就越不会选择违约。在这样重复的多次博弈的过程中，房地产开发商只有有很好的信誉度，这样银行才会贷款，才能保证合作。同时可以看出，博弈的过程是一个长期的过程。只有房地产开发商以及银行进行了长期的合作，才能加强双方合作的信誉度。
5总结
从房地产开发商的角度来分析，只有建立了很好的信誉度才能在与银行合作的过程中容易成功，银行才可能选择与其合作。如果在没有外界干预的情况下，如果房地产开发商与银行间只进行了单次合作博弈，由于两方存在着信息的不对称性，房地产开发商注重短期利益，就会存在虚报信息骗贷的情况，使得银行的整个贷款的格局向劣质资产转移。
从银行角度来分析，首先银行可以增加对房地产商的信息获取途径，更多的掌握房地产开发企业的信息，减少信息的不对称性；其次银行可以选择本身信用状况良好，通过企业信用查询体系，对企业信用状况进行审查，从企业的经营周期、资产状况、借贷状况等等加强审查力度。
总之，银行与房地产开发商之间的博弈，是一个长期持续的过程，只有建立完善的信息机制，才有利于双方合作。
参考文献：
[1]华武等.策略模糊的最优契约博弈分析[J].预测.2003，（4）56-61
[2]何新宇，陈宏民.外部性、贴现因子与兼并动机[J].管理工程学报.2002（3）9-11
[3]周杰，姚洪心等.房地产企业规模化分析.经济体制改革.2002，（3）：152-154
[4]李凌，王翔.论博弈论中的策略思维[J]，上海经济研究，2010.
篇4
【关键词】项目融资；商业房地产开发；房地产企业
商业房地产（Commercial real estate）是房地产业的一个重要组成部分，广义上来说，可以一般包括办公写字楼、工业厂房、步行街和店铺等。近年来，随着房地产政策的调整与城市综合体的发展，商业房地产逐渐进入黄金发展期，成为房地产企业的利润增长点。据《2011中国房地产开发企业500强测评研究报告》显示，国内排名前20名的开发商，如万科、保利、金地等均已进入商业房地产领域。可见，商业房地产十分具有吸引力，房地产企业开发的热情十分高涨。[1]
然而，受限于国内金融资本市场的发展，商业房地产开发的资金来源渠道单一、金额有限、融资成本较高；而且传统的融资方式存在许多不足，不适合商业房地产开发的投融资。作为国际金融市场上推出的一种新型融资方式，[2]项目融资（Project Financing）近几年已经逐步进入中国商业房地产开发的视野，并在实践中取得了良好的效果。因此，项目融资与商业房地产两者的结合是一个值得深入探讨的重要课题。
一、我国商业房地产开发中面临融资难问题与传统融资方式存在的不足
（1）商业房地产开发的融资需求巨大，融资难度高
有别于住宅房地产开发，商业房地产开发具有所需资金规模大、投资回收周期长、开发模式复杂、投融资结构复杂等特点。[3]整体而言，房地产业是资金密集型产业，而其中的商业房地产开发对资金的渴求程度更甚。商业房地产开发涉及购置土地、项目开发和建设，以及后期的销售、运营和管理等各个环节，每一个环节都需要雄厚的资金实力作后盾。此外，商业房地产项目往往采取“只租不售”、“租多售少”的经营模式，因此，项目完工之后，开发商要想回笼资金、受贿成本至少需要5-10年的漫长时期。种种因素决定，与住宅房地产相比，商业房地产项目的融资难度更高。
（2）商业房地产开发的传统融资方式存在的不足
商业房地产开发离不开来自银行等金融机构的资金支持，学理上一般将企业融资分成内部融资与外部融资，前者主要是企业自身积累的资金；后者包括银行贷款、发行股票债券等。实践中，我国商业房地产开发的传统融资方式，主要包括银行贷款、房地产信托资金、房地产开发企业上市的股权融资与债券融资以及民间借贷等多种方式。但是，这几种方式运用于商业房地产的开发均存在一些不足。
首先，银行贷款一直在房地产企业贷款中具有举足轻重的作用，[4]然而，受宏观调控政策的影响，银行收紧银根，居民购房贷款和企业开发贷款额继续呈现下滑态势，银行贷款形势严峻。其次，对于绝大多数商业房地产开发企业而言，上市融资、债券融资的难度较大、门槛过高；据统计显示，国内三万多家房地产企业中，上市的企业仅有百余家。[5]近年来房地产信托融资（Real Estate Investment Trust，REITS）受到非常多的关注，但是受政策调整和银监会等监管部门严控的影响，房地产信托业务越收越紧，已经呈明显降温态势。2011年，四家信托公司的房地产信托业务被叫停。至于民间借贷，对于商业房地产开发而言，一方面额度有限，杯水车薪，另一方面借贷成本较高、风险比较高。总之，商业房地产开发的传统融资方式存在许多不足，难以满足商业房地产开发对资金的需求。
二、项目融资的主要内容与特点
项目融资（Project Financing）首先出现于二十世纪三十年的美国油田、煤炭等矿产资源的项目开发中，后来逐渐成为国际金融界争相推崇的融资方式，并逐步应用于铁路、公路等大型基础设施建设以及大型商业房地产开发过程中。美国银行家彼得·内维特（Peter Nevit）指出，项目融资“是为一个特定经济体所安排的融资，贷款人在最初考虑安排贷款时，满足于使用该经济实体的现金流量和收益作为偿还贷款的资金来源，并且满足于使用该经济实体的资产作为贷款的安全保障。”[6]通俗地讲，项目融资的核心内容是：以项目开发为载体，项目的承办人成立项目公司，以项目公司本身的现金流量和收益作为还款来源，以项目公司的资产作为贷款的担保物一种新型融资模式。具体而言，与传统的银行信贷、债券融资等方式相比较，项目融资具有以下几个特点。
（1）项目融资以项目开发为融资的载体和导向
顾名思义，项目融资是以项目为融资的载体和导向。银行等项目资金提供者主要关注的是该项目未来的现金收益和项目的资产，而非项目发起人（例如房地产开发商）的资信和还款能力。一般而言，项目融资需要专门设立项目公司（Project Company），以项目公司作为融资的借款人和还款人，项目公司作为法人，以其项目经营收入为还款来源，并以项目公司的资产作为贷款抵押物。总之，项目融资的一大特点在于：融资的全过程都围绕项目开发、项目公司来开展。
（2）项目融资能帮助房地产企业实现资产负债表外融资
一般而言，贷款将以企业的资产负债形式呈现，因此，银行贷款、民间借贷等方式将直接影响贷款企业今后的融资能力和融资难度。项目融资则有所不同。项目融资具有风险共同分担的特点，资金提供者对债务的追索仅限于项目公司抵押的资产以及未来现金流量，因而可以将项目融资安排为不需要进入投资者资产负债表中的贷款形式，即实现表外融资。[7]可见，项目融资能够大大提高项目发起人、投资者等相关主体的资金使用效率。
（3）项目融资具有有限追索或无追索的特点
项目融资以项目公司为借款和还款主体，同时也仅以项目公司本身的资产、现金流为还款的来源。因此，无论项目出现什么问题，资金提供者只能以项目公司为限行使追索权。“无追索”是有限追索的极端，在实践中，一般很少出现。这实际上就保护了项目发起人与广大投资者（如房地产开发商）的利益，而资金提供者（如银行等金融机构）的风险就比较大。因此，为了降低资金提供者的风险，一般而言，项目融资的主体还包括作为第三方的“担保人”，担保人将以提供的担保金额为限，承担项目债务责任。
三、商业房地产开发的项目融资的几种模式
自产生以来，项目融资的应用范围逐步扩大，从原先的矿产资源的开发、基础设施的建设，到目前商业商地产开发等领域，逐步走向大型化、国际化、技术化。[8]商业房地产项目的开发建设往往意味着大规模资金的投入，没有多元化的融资渠道、卓有成效的融资手段，面对商业房地产如火如荼地发展，房地产开发商也只能“望洋兴叹”。项目融资具有的有限追索、以项目为载体和表外融资等特点，使得其十分适合应用于商业房地产开发过程中的融资。本文结合商业房地产开发的特点，论述商业房地产开发过程中运用项目融资的几种主要模式。
（1）商业房地产开发的订单式开发/融资模式
订单式商业地产模式是我国大连万达集团在开发商业房地产过程中，借鉴项目融资的思想，在实践中创造性地形成的商业房地产融资模式。[9]笔者认为，这种模式是西方先进项目融资思想与我国本土实践相结合的优秀产物，值得我国的商业房地产开发商重视和学习。
图1 商业房地产开发的订单式开发
/融资模式示意图
如图1所示，万达集团在开发“万达广场”等商业地产的过程中，先于有意向的企业签订联合协议，约定商业房地产的设计、功能等；同时，共同参与商业房地产的开发和建设；在这个过程中，合作企业（如沃尔玛等）向万达房地产开发商提供了相当于长期租约的担保。这种模式当然赢得商业银行的资金支持，融资难度大大降低。
（2）商业房地产开发的投资者直接安排的融资模式
“以项目为载体”是项目融资模式的主要特点之一，如果项目的投资者直接安排项目的融资，并且直接承担起融资安排中相应的责任，那么这种融资模式就被称之为“投资者直接安排”的融资模式。在商业房地产开发领域，由于投资者直接安排的融资模式，要求投资者，也就是商业房地产的开发商，必须有较雄厚的资金实力、较好的资信。[10]例如，国内的万达集团、万科集团和SOHO中国等规模较大、与银行建立有良好的合作关系的大型商业房地产企业。
（3）商业房地产开发的项目公司安排的融资模式
项目公司安排的融资模式是比较符合项目融资的核心内容的，顾名思义，其主要运作机制是：由项目发起人（开发商）和项目的所有投资者，共同投资，组建一个具有独立法人资格的项目公司，该公司与开发商及其他投资者并没有直接的联系；[11]项目公司的使命在于，以它的名义经营和开发项目、进行融资等活动。也就是说，通过商业房地产项目的开发，项目投资者聚集起来，并建立联系，从而成功为项目实现融资目的，保障商业房地产项目的顺利开发、建设。
（4）商业房地产开发的以承购合同为基础的融资模式
图2 商业房地产开发的以承购合同为
基础的融资模式示意图[12]
如图2所示，这一模式主要有三个参与主体：开发商、承购合同签订者（也就是第三方），融资方（资金提供者）。这一项目融资模式的优势在于其是以承购合同为融资的前提和保障。基于承包合同的项目开发，融资方式将更加相信项目开发未来能够取得成功，并能获得较好的收益。而与开发商签订购房合同的第三方也对项目开发的前景十分看好。因此，这一模式十分符合项目融资的精髓：无论是项目发起方、融资方还是担保方等第三方，均十分相信项目未来的营收能力和前景。这正是项目融资的信任基础。
四、商业房地产开发进行项目融资的几个关键点
解决融资问题是商业房地产开发迫在眉睫的关键要务，我国房地产企业必须提升融资能力，创新融资方式，才能突破限制企业发展的资金瓶颈，顺利实现商业房地产的开发。项目融资的有限追索权、以项目为导向、实现表外融资等特点，对于商业房地产开发商而言，是十分有利的，因为这无形中降低了贷款方，商业房地产开发商的融资风险。当然，商业房地产开发的项目融资并非能轻而易举地实现，开放商必须抓住主要关键点，力图扫清障碍，才能实现商业房地产开发与项目融资的完美融合。
（1）商业房地产开发商必须着力提升项目管理的能力
项目融资是以项目公司为载体和导向进行的融资方式，由于项目发起人只需要前期的资金投入，开发和后期均需要资金提供者的资金支持。这无疑加大了资金提供者的风险，[13]降低其融资意愿。因此，为了减少投资方的疑虑、提升融资的信心和意愿，商业房地产开发商不仅应该提供一个合理的、可行的项目开发计划，更应该在项目开发、建设和后期运营管理中，展现出优秀的项目管理的能力，并逐步提升自己的项目管理的能力。这是商业房地产开发的项目融资得以实现的首要前提。
（2）商业房地产开发商应充分挖掘并发挥项目融资的优势
首先，在商业房地产开发的项目融资结构中，开发商应在提升自身实力的前提下，努力展现项目的市场前景，从而赢得银行等金融机构对项目开发的信息和良好评价，进而实现项目融资的有限追索。其次，商业房地产开发的项目融资必须完善项目的风险和利益的分担机制。另外，资产债务表外融资是项目融资的优势之一，开发商在保障项目前期投入的基础上，可以尽可能提升资金使用效率，从而实现更大的经济效益。
（3）商业房地产开发商要提升项目融资风险管理的能力
项目融资虽然具有分散项目开发风险的特点，但是，由于项目管理、实施和外部环境等多方面因素的影响，商业房地产项目融资过程中往往会遇到诸多风险，例如，政治法律风险、项目管理方面的风险、项目本身的风险等。[14]因此，我国商业房地产开发商应该提升项目风险管理的意识，积极作为，准确识别项目的主要风险来源及其成因，分析并评价风险的具体内容，以及自身可以接受的水平；同时，提升项目融资风险的管理能力，在商业房地产项目融资结构设计的过程中，做好预案，多管齐下，将融资与风险管理紧密结合起来。
参考文献：
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[关键词]房地产 贷款风险防范 相关分析
报告显示，当前房地产开发贷款增速明显加快。2009年全年，主要金融机构及农村合作金融机构和城市信用社人民币房地产开发贷款累计新增5764亿元；年末余额同比增长307％，增速比上年末加快20.4个百分点。如此大规模的房地产贷款，将会在哪些方面存在风险?以下就此进行分析。
一、银行房地产信贷存在的风险
房地产业是典型的资金密集型产业，商业银行的贷款是房地产业发展的主要支撑。因此房地产贷款风险成因除了其市场、政策、客户等外部因素之外，还必须从商业银行内部层面进行分析。
(一)不对称信息是风险产生的主要内困
贷款是商业银行与客户之间的商业行为，因此对银行而言，控制风险的源头除了宏观经济形势变化、政策调整之外。关键在于自身对开发商和开发项目的判断选择。
市场交易主体之间的信息不对称是市场经济的普遍现象，但是在不同的市场主体之间产生信息不对称的原因又是各不相同的。造成和加剧银行与房地产开发商之间的信息不对称的原因可以归纳为以下几方面：一是银行与房地产开发商之间的信息源占有不对称；二是高收益、高负债率客观上造成开发商产生道德风险的动机；三是贷款规模急速膨胀与银行管理能力、制度落后的矛盾加剧了信息不对称的程度。
(二)贷款增长方式存在的障碍
商业银行一反前几年的“惜贷”而一举变为积极放贷，除了由于放贷的外部经济环境有所改善外。更主要是与商业银行自身经营机制出现的一些新变化有关。首先，银行业内的生存竞争加剧，各银行对市场份额展开激烈的争夺，市场红火、资金需求旺盛的行业已经成为各家银行主动寻找客户的买方市场。其次，商业银行内部考核标准的变化，导致商业银行经营策略与以前相比大为不同。银行的内部激励机制一直是影响银行信贷的最重要的因素，各行纷纷加强利润指标考核，奖金与利润挂钩比以往显著加强。以利润考核目标为核心的内部激励进一步推动大量银行贷款投向资金需求量大、上下游关联性强(如建筑建材业以及个人住房消费)、贷款期限长利息收入高的房地产业。同业间相互竞争使部分银行为争抢客户做大规模而不惜恶意竞争。
商业银行内部管理上存在一定的风险，接下来就风险的化解措施，进行一定程度探讨。
二、商业银行防范和化解房地产贷款风险的措施
防范和化解房地产贷款风险，离不开国家宏观政策的正确指引，规范的房地产市场体系和行业监管，土地供应和城市规划调控，产业政策和金融政策的配合，以及社会诚信体系的不断完善，可以说是一项全局性的系统工程。本文主要从商业银行管理的角度作一些分析。
(一)建立风险和资本约束的信贷经营模式
如何处理业务拓展与风险防范的关系是长期以来困扰银行经营管理的重要问题，突出发展时忙于抓分额抢规模，担心因规范管理而丢失客户：问题集中暴露时往往才集中清理限期整改，陷入“一统就死，一放就乱”的怪圈。“在规范中发展，在发展中规范”的口号虽然提了多年，事实上却成为空话，问题的根源在于落后的信贷经营理念和体制。
以下，就当今世界上公认的最核心和最有效的风险管理技术和手段。风险调整的资本利润率RAROC=(利润－预期损失)(经济资本对房地产信贷的业务导向作用作实证分析。
风险调整收益RAROc=(利润－预期损失)(经济资本
可简化为：经济资本K=非预期风险损失之和进一步引入经济增加值最大化的问题，即在最低资本收益率给定的情况下利润的最大化。
经济增加值=利润一经济资本+回报率
通过上式可知。要获得经济增加值最大化，必须要争取占用较少经济资本。由于银行各部门、分行或业务存在多少风险就有多少非预期损失，就应该分配等额的经济资本，这就要求要大力发展占用较少经济资本(即低风险)的业务品种，对不同的信贷业务依据经济增加值大小而不仅仅是市场需求制定以下不同的控制策略：
a 业务扩张策略
b 业务收缩策略
c 业务保持策略
2004年初，某银行根据经济增加值法对部分重点贷款产品进行了贷款效益分析，测算如下：
上表计算基于以下条件：一是平均新增100万元贷款；二是最低经济资本回报率为12％；三是资产质量稳步转好，假设不良贷款余额与年初持平。
从上表结果中可以得出以下启示：
第一，个人住房贷款的经济资本回报率最高，是当前需要鼓励和发展的贷款品种。
第二，贴现业务利率最低，账面收入最少，但由于风险小、占用经济资本少。其经济资本回报率远高于12％的最低要求。
第三。房地产开发贷款和基本建设贷款，贷款利率和资金成本相同，其账目利润也相同，但是由于两者风险度不同导致经济资本不同。前者经济资本分配系数比后者多2个百分点，后者经济资本回报率高于前者6.8个百分点。投向信用风险越低的产品经济资本回报率越高，经济资本分配系数降低一个百分点，经济资本回报率大约会提高3个百分点。按照一般的会计核算方式，在贷款利率和资金成本相同的情况下。发放一笔同等金额和期限的贷款所获得的收益是一样的，但是在风险调整收益的管理模式下，结果差异很大。
上表测算是以一定的简化条件为前提的，特别是以上年末各信贷品种全辖的平均不良率为基数，即各项业务需分配的经济资本以上年的风险状况为准，并没有考虑到经济资本随着非预期损失的变化而产生的动态变化。由于经济资本等于各非预期风险损失之和(即信用风险损失+市场风险损失+操作风险损失)，要发挥风险调整收益ROAOC对信贷经营的主导作用，必须要进行经济资本的动态计量并以此指导业务发展。
(二)房地产贷款项目管理模式
所谓贷款项目管理，是指银行遵循开发项目的建设流程，贷款总额分阶段发放，监控借款企业资金支用和销售收入，按计划回收贷款本息的全过程。房地产贷款项目管理模式与常规贷款管理最大的不同点在于将贷款发放和贷后管理的过程与开发项目的建设过程有机地联系在一起。力争掌握开发商实际行为和市场的真实信息，降低信息不对称的风险。房地产开发是以每一个项目为单位，其资金循环和周转是以项目为主体，房地产贷款作用于房地产项目，其还款来源也是该房地产项目的销售收入。此外项目建设周期长、期间不确定因素多，这更说明房地产贷实行项目动态管理的必要性。
(三)拓展工程投资顾问业务
投资顾问是指银行利用自身在客户、信息、资金、网络、人才等方面的综合优势。根据客户的需求，为客户投融资、财务管理等活动提供咨询、项目评价、投资控制等服务。投行业务在国际先进商业银行中占用重要地位，提高财务顾问等中间业务收入占比、实现与资产负债业
务的有效整合。成为商业银行未来业务发展的方向。
工程投资顾问其核心内容就是为委托方实施全过程造价控制，常规的造价控制是咨询单位是按照既定的造价控制目标，对造价形成过程的一切费用(广义的工程建设总投资)进行严格的计算、调节和监督，揭示偏差。即使纠正，保证造价目标的实现。商业银行实施造价控制不仅要达到上述目标。而且可以有效地监督贷款资金的运作，主动识别风险，为信贷决策提供决策支撑。
(四)加强抵押新价值管理
在房地产贷款中，普遍实行项目抵押的方式。如何对抵押房地产进行客观、有效的估价是实现抵押担保的关键点。在房地产项目建设的过程中，房地产贷款的抵押物并不是一成不变的，一般由土地转换成在建工程，再由在建工程转换成商品房。如果抵押物价格合理，抵押率又设置适当，应该对开发商有比较大的制约力。开发商一般不会轻易舍弃抵押物，即使为了一时之需，套用了贷款，最终还是会想办法赎回。反之，如果抵押物价格严重高估，抵押物对开发商的制约力就很有限，开发商如果经营上出现问题。就会舍弃抵押物，致使贷款资金运动中断。
三、结语
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一、房地产开发项目的一般特点
房地产开发是现代市场发展中的经济活动，它直接从事土地与建筑产品的生产和经营，直接进行包括住宅、厂房、库房以及商业、办公、旅游、餐饮、娱乐等社会生产和社会服务所需房屋的建设，以及土地的开发，为社会生产生活提供物质基础保证。作为房地产企业开发经营的对象，房地产开发项目的一般特点概括如下：
1、地理位置的固定性
土地开发、房屋建设及使用，均具有不可变动的地理位置，在开发项目时必须考虑到地区差异，考虑到就地开发土地，就地建房，就地经营销售，就地使用获利的可能性及投资收益。
2、建设投资大
房地产业属资金密集性产业，开发一个项目往往需要投入大量资金，对开发商的资金实力有很高的要求。
3、开发周期长
土地及建筑物作为项目开发的内容，一般体量较大，工程建设进度有其客观规律性，有相应的时间要求。另外，项目开工建设前的有关手续繁杂，也影响着项目开发周期。完成一个开发项目一般需要1—3年甚至更长的时间。
4、受国家法规政策严格约束和调控
房地产开发作为特殊的经济活动，涉及社会生产生活方方面面的综合开发活动和过程，事关国民经济（如土地资源配置、城市发展规划等）和国计民生，必须也只能通过国家和地方政府进行宏观调控和政策引导才能真正走上健康发展道路。从项目立项开始，房地产项目的各开发环节都有直接约束和控制。如项目开发必须符合国家产业政策，服从城市统一规划，遵守城市建设法规，房地产售价受国家有关法规政策调控等。
5、建设环节多
这与项目开发受法规政策严格约束的特点直接相关。从我国现行管理体制来看，参与房地产开发项目管理的部门很多。一个房地产项目的全部开发过程涉及到计划、土地、规划、建设、消防、交通、教育、人防、环保、市政、城管、园林、卫生、技监、质监、安监、墙改办、房管等众多部门，项目建设环节多，而且各环节不可或缺。
6、多源资金筹措
由于房地产开发项目投资大，开发周期长，项目资金来源不可能完全依靠开发商自有资金来运作，大量建设资金需要通过各种渠道筹措，其中又往往以银行债务资金为主。
7、资金周转慢
从房地产项目前期工作开始，到项目建成竣工可以交付使用，这一期间大量的是资金投入，只有等到所建商品房开始预售、预租才能实现资金回收，而且出售、出租本身也往往需要较长的时间。房地产项目的投资回收时间较长，资金周转慢。
8、项目投资即为项目成本费用
房地产项目投资与一般工业建设项目投资有一个显著的区别，即一般工业项目是先投资，再生产产品，而房地产项目投资的过程本身就是房地产商品的生产过程。因此，房地产项目总投资即为房地产开发产品的总成本费用之和（自营自用情况暂不考虑）。房地产项目总投资包括开发建设投资与经营资金两大部分，在项目财务评价时与项目的总成本费用存在一定的对应关系。
9、人员要求高
一个房地产项目的开发和建设，往往需要大量的投资环境及市场调研、精心的规划设计、高标准的工程施工、专业化的营销策划、细致的全程服务，对从业人员的综合素质与专业素质要求很高。
10、风险较大
由于房地产项目具有以上特点，也就相应决定了其投资风险较大。如由于开发周期长，很容易受到国家政策、宏观政治经济形势、市场需求变化及竞争对手等方面的影响；在项目建设期间，随着时间的推移，建筑材料价格、劳动力价格等有可能发生变动，从而影响项目的投资额；当公共利益需要时，可能遇到强制性征收、停止使用或限期拆除情况等。
11、开发项目的差异性
房地产开发项目可以分为很多种，由于项目用途、内容、规模、要求不同，以及建筑物本身的造型、装修、结构、设施配套等不同，各开发项目存在很大的差异性。即使是同一类项目，由于项目所在的区位、环境等条件不同也会产生相当的差异性。这种差异性直接影响项目投资水平及投资效益。
12、项目决策的多专业协同
正因为房地产项目具有前述特点，其投资决策尤为重要。在这里将项目决策的多专业协同也作为一个特点纳入进来。一个房地产项目投资决策的完成需要多种专业人才的协同作战，实际上也是多方面专业人才的集体智慧的结晶。如需要市场研究人员调查项目投资环境及市场状况；需要营销人员确定市场需求偏好和营销方案；需要规划设计人员提品建议；需要工程技术人员提出工程实施的技术可行性和进度预测；需要造价人员估算投资；需要财务分析人员提供融资的可行性和项目的盈利性预测；需要物业管理人员前期介入；还需要能与上述专业人员进行沟通协调并能整合他们思想的综合人才等。
二、商业房地产开发项目主要特征
目前国内对商业房地产开发项目还没有十分明确的定义。在国家建设部按用途对房地产项目划分的九大类型中，商业房地产项目主要指零售批发商业，包括商场、购物中心、商业店铺、超级市场、批发市场等。而在实际运用中，人们有时将商业房地产涵盖的范围扩大，除零售批发商业房地产外，还包括餐饮、娱乐等其它营业性、经营性房地产。鉴于商业有广义（指所有以营利为目的的事业）与狭义（指专门从事商品交换活动的营利性事业）之分，本文对商业房地产开发项目的研究侧重于后者，即以狭义商业为基础，主要指进行商品交易活动的零售批发商业经营场所的开发，与国家建设部关于房地产项目九大分类中的商业房地产项目范围一致。除一般房地产开发项目的特点外，以下主要从顾客构成、项目选址、定位规划、经营方式、资产经营、竞争风险、城市功能及社会效益等方面阐述商业房地产项目的主要特征。
1、顾客构成的双重性
商业房地产项目与其它房地产项目的显著区别之一就是其顾客构成包括两个层次：第一层次是直接承租或购买商业用房的经营商户，这个层次的顾客是开发商的直接顾客；第二层次是前来商业区购物的终端消费者，这个层次的顾客是经营商户的直接顾客、开发商的间接顾客。在第一层次中，还存在这么一种情况，前来购买商业用房的是投资者，而不是真正的经营商户。这些投资者看中了商铺未来的升值潜力，先期购买产权，然后转租给经营商户，立足长期稳定的回报，或者见机抛售，获取收益。
这两个顾客层次与科特勒将营销环境中的市场分为业务市场和消费者市场相类似。对于开发商来说，第一层次的经营商户（业务市场）固然重要，毕竟项目收入直接来源于承租或购买物业的经营商户，但项目整体的发展还是有赖于第二层次的终端消费者（消费者市场），因为广大消费者的认同程度直接影响经营商户承租或购买物业的行为，进而影响项目收益。此外，开发商对于第一层次中的投资者需予以足够注意，若投资者过度，将不利于项目长远运营。
2、选址分析的渐进性
所有房地产项目都存在项目区位的分析与选择，包括地域与具体地点两个层次的分析与选择。对于商业房地产项目来说，尤其要重视这项工作，并需按层次进行渐进分析。
商业房地产项目的运营直接面向购买商品的广大消费者。不同城市或地区的经济总量、社会发展、人口数量、收入水平、消费水平等存在很大的差异，从而影响项目可达到的市场目标。根据有关宏观指标数据，在行业内人们往往将城市划分为一线城市、二线城市、三线城市等不同层次，这其实就反映了不同城市或地区的消费市场容量水平。项目所在城市或地区的选择直接决定了项目运营所可能面对的主要消费群体的总体状况，包括消费需求和消费能力，对项目发展影响巨大。
一个城市或地区选定后，就需考虑项目的具体地点。顾客在选择商店进行购物时，店铺的位置往往是所考虑的最重要因素。同时，店铺的地理位置也是形成差别化甚至垄断经营的重要条件。商业房地产项目的场址一旦确定，就无法更改，若项目所在位置无法吸引足够多的消费者，经营商户自然就不会前来承租或购买物业，也就无法实现项目收益。优越的项目区位是商业房地产项目获得其他竞争者不易模仿的竞争优势的重要途径。
3、定位规划的多方需求与整体性
对于商业房地产项目来说，潜在的直接顾客（即经营商户）包括百货公司、连锁超市、专卖店、专业店、个体经营户等不同的经营主体，另外往往还有配套的餐饮、休闲、娱乐等机构，既有外资、国资，也有民企、个人。各经营商户的经营内容、经营特色存在很大的差异，相应对物业的需求呈个性化。同时，商业房地产项目还要面对广大的终端消费者，这一层次的顾客结构更加复杂。因此，若在项目前期还没有找到有意承租或购买物业的经营商户（如果有，项目的开发建设就可以按经营商户的需求进行，也可称之为定制），项目在市场定位上需最大限度地确定主要顾客方向，项目的开发建设需尽可能考虑多方面的需求。
另外，在已基本设定市场目标前提下，商业房地产项目的规划更加追求整体性，体现在项目前期的策划定位、中期的开发建设和后期的经营管理全过程，需要整体策划、整体定位、统一推出，尽可能避免单打独斗、零散开发、零散租售，否则会破坏整个商业项目的完整性、协调性及对外形象。
考虑到商业房地产项目具有公共服务的特点，在具体规划设计中需特别注意公共空间和配套设施的设计，强调功能作用、引导作用、服务作用，确保商业运营所要求的大规模人流、实物流、资金流、信息流的高效运转。
4、经营方式的多样性
不同于住宅等主要采用开发销售的模式，商业房地产项目采用的经营方式更为多样，在出售和出租两种基本模式基础上，包括整体出售、整体出租、出售出租混合、出售自营混合、出租自营混合、出售出租自营混合等多种方式，另外还有售后包租、售后托管等其它形式。实际上，大中型商业房地产项目很少采用直接销售，而以混合型运营居多。此外，项目是由开发商投资建设，租售的对象可以是直接经营的商户，也可能是本身不经营而准备二次转租转售以谋求收益的投资者，这里面的经营方式又有很大的灵活性。
经营方式的多样性使得经营方案的比选成为商业房地产项目决策分析和评价中的一项重要工作。是通过出租获得持续收益，还是通过出售获得一次性回报，以及各经营方式如何有机组合，需要综合考虑资金压力、自身经营能力、市场接受程度、近期与远期利益等各方面因素。此外，拟定经营方案下的财务收益也存在很大的不确定性。
5、资产经营的长效性
商业房地产项目建成后，不再仅有物业管理，更多的是一种资产的经营。对于开发商来说，住宅开发销售的模式决定了其资产难以实现增值（销售完毕就意味着开发结束），而商业房地产项目具有长期经营的市场需求，既可以通过出售获利，还可以通过出租或其它经营方式获得长期的利润回报，在长期经营中实现资产增值。
商业物业的经营管理搞好了，可以满足企业在多方面的发展需求，如扩大企业知名度、提升企业品牌形象、保持一定稳定的现金流、实现经常性回报、增强融资能力等，并能以此固定资产作为更多机会发展的基础，形成企业核心竞争力。商业房地产项目在资产经营这方面具有独特的优势，也正基于此，项目的成功不仅仅是所开发物业的出租与出售完毕，取得一定的经济收益，还体现在所定位商业的运营成功。
6、高风险性
总体而言，商业房地产项目相对于其它一些房地产项目的投资回报较高。但是，商业房地产项目建成后，项目本身没有明确的租约保障，没有固定的消费对象，项目的发展与商业发展密切相关。项目运营收益的高低不仅取决于自身的环境条件、营销策略，还取决于区域社会经济发展状况，城市发展的重心、人们的收入及消费水平、需求变化等将直接影响项目效益水平。基于商业本身竞争的激烈性，商业房地产项目之间的竞争十分激烈，投资风险相对较高。
7、可促进城市功能提升，产生良好的社会效益
城区形成和再发展是以复杂和综合的因素为动因。一个城市新区的形成，必然要有足够的地理因素、交通因素、人口因素、基础设施因素以及包括商业网点在内的服务因素等诸多条件支撑。一定规模的商业网点作为城市功能的必要条件和外在反映，不仅可以满足人们居住生活需求，还能促进人口集聚和资源流动，催化城市新区的建成。成功的商业房地产项目对所在地域区段的城市功能、结构能产生很大的影响，具有显著的辐射带动效应，直接体现之一就是往往可以带动周边房地产的增值。
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一、行业综述
（一）关于住宅地产。住是人们的基本需求，具有持续性，是马斯诺需求层次理论中的低级阶段。改革开放以来，我国经济持续高速发展，人民生活水平显著提高，其中人均住房面积从1984年的4m2增加到2006年的25m2。目前，我国已掌握了多种住宅开发技术，并积累了丰富的实践经验。为满足不同收入人群的需要，我国现主要的住宅开发类型有别墅、高档公寓、普通商品房、经济适用房、廉租房等。根据十七大精神，为实现“住有所居”，政府将会加大低端住宅的开发比例。住宅具有开发周期短，销售后基本实现资金的快速回笼；首付少，便于投资者买卖，适合大众群体；开发所需资金的来源一般是以银行贷款和自有资金为主，有稳妥的收益空间，风险相对较小，便于操作等特点。我国现在城市化水平在30%左右，如果按每年1%的速度增长，2010年预测达到40%左右。预计今后几十年将是我国住宅项目高速发展时期。
从我国房地产市场前景来看，投资住宅机遇和挑战并存。机遇在于随着城市化进程进入加速阶段，大量农村居民涌入城市以及城市居民改善居住条件的需求导致城市住房紧张，为住宅地产的持续发展提供动力，而且其增值空间比商业地产空间大得多。挑战则是随着可开发土地存量的减少，开发商为获得稳定收益，会趋向开发可持有性物业类型，即投资空间比住宅地产大的多的商业地产。而且在住宅的配套产业缺乏的情况下，无法使住宅附加值进一步提升。
（二）关于商业地产。商业地产的概念可以理解为在开发商业房地产过程中，将投资估算、开发规划、市场定位、业态组合、招商、销售和运营管理等按一定的次序作为一个整体流程来运作的房地产开发与经营业务。业态类型包括商场、娱乐场所、休闲性场所、各类消费性场所等。近五年来，我国商业地产投资以年均约29%的速度增长，开工面积以28%的速度扩大。特别是2006年以来，我国城市化进程的加快和大规模住宅小区的投入使用，为商业地产的开发提供了广阔的空间。
开发商介入商业地产是日后发展的一个方向，支撑点主要有：1、有较高的回报率，回报方式多种多样，可以收租，也可以自营或者与商户联营；2、投资方式多种多样，可以购买、托管、包租和联营等；3、土地资源的稀缺性将促使开发商的角色从销售转向经营，住宅开发的外延也需配比商业。
但开发商业地产也有其明显的短板：1、目前的商业地产开发大多都是只看销售不管经营，导致大量的商业后期无法持续生存，而且一个城市所需商业体量有限。2、商业项目购买后（自用还可以）出租或出售很困难，操作方面专业要求高，并且物业管理费等服务费用较高，保值、增值效果有待提升。3、商业地产对开发商的实力和理念有很高的要求，我国的房地产开发企业大多是以开发住宅起家，近几年才向商业地产转移，缺乏开发商业地产的经验，因此社区商业将会成为重点开发类型。
二、地产类型比较
作为地产开发商，必须掌握商业地产和住宅地产的开发理念和经营理念以及在功能、地段、目标客户等方面的区别。
在功能方面，住宅的功能要求较为单一，主要是满足人们的居住功能。而商业地产则承载着购物、餐饮、娱乐、休闲、商务等功能。在地段方面，住宅选择地段的弹性空间较大，不论城市中心，还是城市郊区，抑或荒郊野岭，均可开发住宅。而商业对“易达性”的要求很高，项目最好处在道路十字路口或紧邻干道，客流、人流、车流穿行方便，这样才能增加顾客的光顾可能。并且商业一旦离开城区，就需要对商业的经营内容、业态进行检讨。在目标客户方面，住宅地产涉及客户层面较窄，一般分为投资型客户和自用型客户。投资性客户乃是依靠买后出租及房产升值获利。而自用型客户乃是买后自用。商业地产涉及经营商户、商铺投资者和目标消费者三类人群。商业地产还涉及到未来的消费者定位问题，故其客户群复杂性要胜之于住宅。在操作过程方面，从开发商角度，开发商将住宅卖出后住宅的使用价值就开始在消费者手中体现。而商业地产在销售以后，还要进行招商、开业和经营管理。在物业要求方面，住宅对物业的要求相对简单，只要能满足居住的功能就可以，对层高、荷载等的要求也不高。但对于商业地产而言，对物业的层高、柱距、荷载、电梯等都有很细致的要求，任何一点的差池都有可能影响商业地产项目的生存。而且不同的商业业态，对物业的要求也不同。在销售模式方面，住宅的销售模式通常为直接销售。而商业一般分为直接销售、带租约、返租式销售、整体销售四种模式，不但每种销售模式可以继续细分，而且每种销售方式均有其销售的适应对象。在投资回报形式方面，对于开发商而言，商业地产的投资回报形式有销售获利、后期经营收益和物业升值三种。而住宅的投资回报形式只能通过销售来实现。在专业性要求方面，商业地产与住宅地产对专业要求的程度和重点是不同的，商业地产除了要遵循住宅地产所遵循的建筑规范和消防规范外，还要遵循商业规范。商业地产的运作对于商业专业性的要求极高，住宅地产的运作则不需要进行复杂的商业设计。
三、商住决策分析
对房地产开发企业来说，无论开发何种地产类型，都需严格按照房地产开发流程进行。在此，大致把其分为获取土地阶段、规划阶段、实施阶段。开发商需要以系统性、综合性的观念在各个阶段做出正确的决策。
在获取土地阶段应做出是否获得该地块的决定。根据企业自身的财务状况、在建项目的资金流对拟建项目的影响、地块附近的业态、自身竞争能力等结合地块的规模初步确定可承受的最高出让价格以及获得该地块后可能给企业带来的收益、风险等。如果预期收益大于风险，则获取土地，否则就放弃该地块。
获得土地之后需要对土地进行规划。根据建设行政主管部门的规定，在开发地块上，开发商必须按规定实施开发，即开发商的决策因素分不可改变的和可改变的两大类。不可改变的因素有用地面积（开发商为了扩大规模而对相邻地块进行整体购买的除外）、指标、用途等，可改变的因素有开发物业水平、商住比、业态组合、开发成本、开发收益、开发周期等。
如果是住宅用地，则应在前期确定项目的定位、主打户型、面积、价位、周边配套、开盘时间、目标客户、销售策略等因素；同时，根据规划可以安排10%左右的商业作为住宅的配套服务，这部分商业的类型和模式直接影响住户的购房决策。如果是商业用地，则应在开发前期确定资金来源、商业模式、经营业态、经营者、管理者、销售模式等因素。由于商业地产经营风险大，商业地产的开发需要开发商、经营商和设计院统一协作，由专业的商业运营或管理公司指导设计院的设计工作，这样才会免除后期商家的使用困难，实现商业地产的可持续盈利。总之，在规划阶段要对影响项目成功开发的各种因素进行严密的分析。
在实施开发阶段，应考虑项目施工技术、经济可行性、物业比例、开发周期、销售形式、收益、风险等一系列问题，确保项目的开发能给企业带来最大的收益。
对于最优选择，本文运用运筹学的最优化理论来辅助企业决策。若用V表示企业进行开发获得的总收益，用xi表示影响项目总收益的各种因素，则各因素在函数f的作用下，地产开发获得的经济收益可表示为：
V=f（x1，x2，……xn）
随着土地的紧缺，实力强劲的开发商热衷对大宗地块实施整体购买、整体开发，以实现规模效应。此时，开发商在既得地块上开发何种地产模式，需要根据城市区位、物业配套、经济水平等，用全面的、整体的概念，站在企业战略管理的高度来考虑。开发大宗地块时，开发商可在规划范围内适当调整物业类型的体量比例，如经过详细分析研究得出15%商业和85%住宅时可实现盈亏平衡，则开发商可以通过提高商业体量比例、调整销售价格、改变营销技巧等手段，实现目标最优。
此时，V不仅仅表示项目开发所获得的经济收益f1，还有整体开发带来的社会效益f2、文化效益f3、自身影响力和品牌的提升带来的间接商业效益f4等。
V=f（x1，x2……xn）+f2+……+fm
篇8
关键词：房地产开发贷款；贷款软约束；抵押悬空；风险管理
房地产业是一个高投入、高利润的产业，先天就具备了高风险性。房地产开发贷款是指向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。由于目前我国的资本市场不发达，房地产企业融资渠道比较单一，房地产开发从购地、施工和销售每一阶段都需要银行贷款资金的支持。据有关资料测算，目前我国的房地产企业开发资金60%以上基本来源于银行，这样导致了大量的房地产开发风险转嫁到银行，因此商业银行房地产开发贷款风险相对比较集中，风险管理压力较大。
一、商业银行房地产开发贷款的主要风险
我国商业银行房地产开发贷款是伴随近十年来我国房地产行业复苏及金融体系改革快速发展起来的。因此，我国的商业银行房地产开发贷款风险主要分为以下几种类型：
（一）信用风险
在商业银行的业务经营过程中，由借款者的违约行为所导致的信用风险是商业银行最大的风险来源之一。借款者到期不能或不愿偿还借款而形成的逾期、呆滞或呆账贷款是影响银行经营业绩的重要因素。房地产企业的信用风险也就成为商业银行信用风险的主要组成部分。开发商的信用风险除了来自开发商的欺诈外，目前比较突出的问题是房地产项目销售不畅，开发商资金回笼速度没有达到预期，而开发贷款的还款来源对项目销售具有很强的依赖性，一旦项目销售不畅，开发贷款就可能无法到期归还并发生逾期或倒逼银行进行贷款重组，形成很大的信用风险。
（二）市场风险
房屋价格决定机制复杂，在国内开发商一般不按开发成本来定价，而是按周边楼盘的销售价格甚至是新拍卖土地的成交价格来定价，导致房价的不确定性很高、随意性很强，均衡房价难以准确界定，房价风险极大；短期供求关系可能完全不反映社会真实需求；一旦消费者对房价走势的预期发生改变就会转向“惜购”，市场的有效需求严重萎缩，形成市场风险。
（三）银行操作风险
银行操作风险主要包括：一是变相违规发放贷款，商业银行也为了完成任务不按工程进度放款；二是信贷资金难于监控、无法执行封闭运作；三是抵押物变现存在困难，房地产变现过程中手续繁多，以处置所得款项扣除处置过程中产生的诸如诉讼、拍卖、过户等成本后优先受偿，按照现行处置程序的处理结果，银行未必能够全额收回贷款本金及利息。
（四）房地产企业经营风险
经营风险是指由于房地产投资经营失误，造成实际经营成果没有达到预期目标并最终产生难以归还商业银行贷款的风险。房地产开发从获得土地、前期开发、项目投标、投资、施工、验收到销售，涉及的环节多、周期长，期间的风险可来自筹资方式、地段选择、设计定位、项目组织、施工质量、材料及总体估算、行政干预等各个环节，而一旦某一个环节出现风险，则整个项目就会产生连锁反应。房地产开发企业出现经营风险，则项目无法实现销售或者销售资金回笼与贷款期限不匹配，那么直接受损的就是银行。
二、房地产开发贷款风险的形成机制
由于我国市场经济体制正在初步建立，市场和法律环境尚不完善，国内商业银行由于有相对固定的利差、资产定价机制尚未确立，也就还没有实现真正意义上的商业化；另外，改革开发30年来，国内经济基本上处于高速增长时期，商业银行缺乏应对经济周期包括房地产产变动周期的经验，因此国内商业银行房地产开发贷款风险夹杂着各种内外部因素。
（一）内部因素
1、短期综合效益过高引致商业银行房地产开发贷款迅速扩张。向房地产业放贷对商业银行特别是商业银行下属的经营机构及客户经理人员是有吸引力的，因此发放房地产贷款特别是房地产开发贷款可以派生大量的存款和零售业务、中间业务，而存款、贷款、中间业务通常是商业银行考核经营机构和客户经理的重要指标，事实上房地产贷款是商业银行一项重要的盈利性资产业务，因此对于商业银行来说有很大的吸引力。
2、贷款软约束增加商业银行房地产开发贷款风险。所谓贷款软约束，是指由于某种原因，使得商业银行向企业提供的贷款资金未能遵照原来的贷款合约，即企业资金的运用超过了它当期的收益范围；或从跨时期来看，商业银行使企业贷款资金的用途超出了其将来收入的现值。这使在足够长的时间期限内，企业总是不断地以新贷款来偿还旧贷款的利息（而不是本金）。
3、风险计量技术落后、信贷组合管理能力薄弱导致商业银行无法准确衡量房地产开发贷款风险。由于缺乏相应的经验和数据积累，国内商业银行的风险计量基本上是处于起步阶段，国内商业银行目前的强项是对单笔贷款风险的审核，尚无法准确衡量整个组合的风险特别是跨经济周期的风险，因此也就无法通过资产配置手段来构建行业贷款组合，对房地产贷款规模的控制更多来自于对基层经营机构的需求和高层管理经验平衡的结果。
（二）外部因素
1、资本的逐利性导致社会资金源源不断进入房地产投资。房地产贷款的高回报不但使商业银行低估风险而放宽贷款条件，同时又鼓励房地产开发企业进行投机性经营，社会上的游资也会被房地产行业的高利润所吸引而进一步导致投资过度。所有这些因素都很容易引起商业银行房地产贷款膨胀，更多的资源持续向房地产业集中，而风险却向商业银行集中。
2、地方政府的干预导致商业银行房地产开发贷款风险加剧。地方政府干预的目的是尽可能地从商业银行获取资金来支持地方经济的发展，而且近年来的经济运行情况也使得地方政府有干预的动力，但在现行财政制下却没有担保融资和发债的权利，于是纷纷实行变相担保，获取商业银行资金支持发展地方经济。现在国有商业银行的新增贷款中，很大一部分是有政府背景或政府担保的长期贷款。政府干预下的贷款行为缺乏风险约束，容易推动贷款资金过度扩张，同时积累了财政的隐性债务。
（三）国家宏观调控措施缺乏前瞻性会加剧房地产行业的波动几率，增加房地产开发贷款风险
2003年以来，国家为了引导房地产业健康发展，相继出台了一系列的调控政策。从当前的情况看，这些调控政策的累积效应和内外部经济环境的变化使得房地产行业从高速发展突然转向低迷，由于缺乏缓冲机会给房地产行业和房地产贷款带来了很大的系统性风险。事实上以下几个问题的存在是不容忽视的：一是住房单一的供给结构与多元化的需求结构存在矛盾，改革开发后，居民的收入水平不断拉大；二是在预售房制度下，房价下跌会出现大规模的退房现象，导致开发商资金断裂和按揭业务纠纷，这对开发商主动对房地产定价机制进行纠偏、通过主动降价来加速资金回笼是不利的。
三、我国商业银行对房地产开发贷款的风险防范对策
房地产开发贷款主要从客户和项目两个维度来考察，就国内商业银行的现状来说，目前的主要优势还是通过加强贷前调查、信贷审查和贷后管理等手段来加强对单个客户、单笔贷款的风险控制。下面主要分析商业银行针对主要房地产开发贷款的风险管理防范对策。
（一）加强对开发商的贷前调查和信贷审查
1、对开发商资质的审查。首先要选择资金实力强、开发经验丰富、社会信誉良好的知名开发商作为合作对象。知名开发商已经形成一定的品牌优势。其次选择具有较高开发资质的开发商，目前房地产开发资质共分为5级，原则上应选择3级以上的开发商，再次选择以房地产开发为主业、从业时间5年以上的开发商另外还要调查开发商，以往开发项目的销售情况。
2、对开发商股东背景的调查。目前开发商在开发具体项目时，往往通过成立专门的项目公司来运作。对这些项目公司，必须看到其背后的股东背景。因为背后的股东不仅将为其提供资金支持，同时还参与整个项目的运作，对于一些纯粹民营的股东背景（如自然人出资）且其股东缺乏房地产运作经验的，则应慎审介入。
3、对开发商财务状况的调查。房地产企业的财务特点是缺乏稳定性（这主要是受其所开发项目的周期性影响），对于判断一笔房地产项目而言，意义不是很大。银行分析房地产企业的报表，判断其以往所开发的楼盘销售情况是否良好以及判断开发商的债务负担是否合理。
4、开发商在银行履约记录的审核。这一点是任何贷款审核均必须关注的要素，对于有过信贷不良记录的开发商，尽量不开展合作。此外，商业银行还应调查合作开发项目，对于此类开发方式，银行在对开发商进行审查时，首先应审查双方是否已签订关于利益分配的协议，以免将来因利益分配不均产生纠纷并影响到贷款的偿还。
（二）加强对房地产项目的调查和审查
1、项目要符合政策要求。主要是指监管部门的政策要求，其别关注的是资本金比例是否达到35%和《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程施工许可证》（“四证”）是否齐备。关于自有资金是否达到35%，应审查其相关付费凭证。
2、对房地产开发贷款项目审查。首先，包括对项目类型（主要是用于判断销售风险），户型（用于判断销售风险），项目所处地段以及周边配套设施是否完善（用以判断销售风险），项目周边同类房屋的供应总量及销售情况（用于判断销售风险），开发成本及价格定位（决定销售风险），投资预算和资金组合结构的合理性，贷款期限与工程建设期限的匹配性（决定还款风险），还款来源的充足性（决定还款风险）以及确定以按揭收入还款的比例。其次，包括对施工单位的调查和审查，关注的重点是确定其施工资质良好（具备房地产项目建设资质且资质良好），以往施工记录良好未发生过质量问题，不存在擅自转包行为，因为转包往往引发工程质量问题。
3、对担保方式的审查。应坚持以项目权益抵押为主，以便进行封闭运作。对于房地产贷款，银行原则上不应接受信用贷款和一般保证，以抵押担保方式为主，以便对项目进行封闭运作。对于抵押，银行必须关注以下问题：
（1）土地与地上建筑物一并抵押，这已经基本成为银行界的一个共识，审查人员需对此问题予以关注，即审查其土地是否已先行抵押给其他银行。
（2）抵押物是否足值，如果抵押登记时只登记当时的土地及在建工程价值，那么以后再形成的地上建筑物价值并不当然成为银行抵押权范围，如果项目出现问题需要变现抵押物，则银行优先受偿的范围只包括当初登记的部分。
（3）是否存在抵押悬空风险，目前国内越来越多的城市开始要求“房地产项目在办理预售证前解除抵押”，这是基于对购房人的保护，但这一规定却使得银行的抵押权在此阶段开始悬空，失去对开发商的控制。为此，应寻求必要的手段规避这一风险。
（三）强化房地产开发贷款的贷后管理
商业银行应建立和完善房地产贷款贷后管理制度，加强对房地产贷款的跟踪管理，及时预警和处置贷款风险。落实对开发项目贷款的跟踪监管措施，对贷款项目的开发、建设和销售环节进行金融监控，对项目资金实行封闭式管理。
对于房地产项目贷款要求贷款经办机构至少每半个月进行一次现场检查，检查内容包括，项目自有资金落实情况、贷款资金流向，项目的形象进度是否正常、有无工期延迟和变更规划、项目预售和销售情况、资金回笼监管，抵押的有效性和足值性等情况。贷后检查人员如发现风险隐患，应将预警信息及时上报，采取避险措施。
参考文献：
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篇9
一、中国智能住宅开发模式
智能住宅开发模式是指智能住宅产业链条中承担住宅建造、设备制造、网络运营和维护的各主体之间的关系模式。智能住宅开发过程中有三个不可缺少的主体，分别为房地产开发商、智能家居制造厂商以及通信运营商。房地产开发商负责住宅的设计和修建，智能家居制造厂商负责智能家居设备的研发和生产，通信运营商负责智能家居设备的网络运营与维护。
1.无主导自由开发模式。智能住宅无主导自由开发模式是目前实际存在的一种模式。业主从房地产开发商那儿购买住房，然后到智能家居厂商或其公司购买智能家居产品，安装好后再找通信运营商提供网络运营服务。整个过程没有谁来主导，没有统一的标准，产品兼容性很低。
该模式的优点是各企业直接跟业主接触，可以了解到业主的真实需求，从而有针对性地发展自己的产品和服务。另外，该模式在某种程度上更有利于竞争，实现优胜劣汰，哪个链条中的企业做得好，就能赢得市场，扩大自己的业务范围。
但是，无主导自由开发模式也存在着很多明显的弊端。第一，由于智能家居产品与网络平台由不同的企业主控，会出现智能家居厂商过度炒作，但实际运营效果不好等问题。第二，各企业各自为政，兼容性很差，经常出现住宅设计及网络平台不支持产品，造成智能家居系统的安装与功能实现困难。第三，常出现产业链条内企业及产业链条之间企业双重过度竞争，造成资源浪费，难以实现规模经济，产品成本居高不下。第四，不利于制定行业统一的标准，不利于政府支持政策的实施。
2.房地产开发商主导的开发模式。有些学者认为21世纪建筑的主流是智能建筑，发展智能住宅是房地产企业开发与建设的必然趋势。房地产开发商主导的开发模式是指由房地产开发商制定智能住宅的标准，并主导智能住宅研发、建设、安装、销售和维护的开发模式。该开发模式的流程为：房地产开发商规划、设计并修建智能住宅――从智能家居厂商处订购智能家居设备并进行安装――委托通信运营商运营和维护。
房地产开发商与智能家居厂商和通信运营商相比，在住宅的规划设计方面有优势。该模式的优点体现在以下几个方面：①把智能家居系统与住宅进行统一规划、设计、安装，使智能家居系统与住宅融合成一个统一的整体，从住宅的美观角度来看优于其他开发模式；②开发的智能住宅更能切合业主的需求，因为房地产开发商在售房时直接跟业主接触，对业主的需求比较了解；③将智能家居系统与住宅打包整体出售，能够大幅度提高智能家居系统的销售量。
但该模式也存在两个不利的方面：第一，房地产开发商与智能家居厂商和通信运营商之间属于委托关系，委托方房地产开发商对智能家居技术、网络服务不了解，在信息不对称的情况下，方为追求自身利益最大化，有可能采取降低产品质量的道德风险行为。业主在使用过程如果发现智能家居设备有问题，只能直接找房地产开发商，再由房地产开发商找设备供应商处理，经过的环节多，信息沟通难，常常会出现责任的推诿，这样就不利于智能住宅产业的发展。第二，房地产开发商把智能住宅整体销售给业主，其销售价格包含了安装智能家居系统的成本，目前政府纳税一般以住宅销售价格作为税基，这样业主就必须以较高的税基上交各种税费，比如房产税、契税、教育费附加等等，这会大大增加住宅业主的购房成本。
3.智能家居厂商主导的开发模式。智能家居厂商主导的开发模式是指由智能家居厂商主导制定智能住宅的标准，并组织其他主体（房地产开发商、通信运营商）协作完成整个智能家居开发的模式。该模式最典型的例子是GKB数码屋――广东未来屋数码科技有限公司研发的新一代智能家居产品，它提供了三套解决方案――智能住宅、智能商业应用、智能酒店，可以广泛应用到家庭、别墅、会所、展厅、餐厅、会议室、酒吧、酒店等。其中不少住宅的成功案例都是按照这种模式来展开的，比如广州嘉裕礼顿阳光公寓――高端商务人士的时尚智能，合作的开发商是嘉裕集团，此项目与广东电信携手，建筑类型属于高级酒店式公寓。
该模式的优点体现在：智能家居厂商对智能家居系统的技术、功能、操作都非常熟悉；该模式便于售后服务，比如产品维修、更新换代等；这种模式非常有利于技术创新；与前两种开发模式相比成本更低。
在这种模式里面，智能家居厂商与房地产开发商和通信运营商之间也存在委托关系，智能家居厂商需委托房地产开发商预留安装智能家居设备的空间，也需委托通信运营商提供使智能家居系统正常运行的网络服务。但由于各主体之间的信息不对称，房地产开发商为了使自己的利益最大化可能不会完全按照委托方的意愿修建住宅，导致智能家居系统不好安装或根本安装不下来，如果强行安装会影响到住宅的美观，甚至有可能造成安全上的问题。通信运营商也可能为了自身的利益最大化，提供质量差、信号不好、覆盖范围小的网络服务，影响到智能家居系统的正常工作，或者由于收费标准不透明而使得整个智能住宅的使用成本过高。
4. 通信运营商主导的开发模式。移动通信论坛上琚建平（2008）通过分析智能家电远程控制在数字家庭的重要角色以及电信运营商在这方面的优势，认为以电信运营商为主导模式有利于数字家庭整体推广。所谓通信运营商主导的开发模式是指通信运营商来主导制定智能住宅的标准、组织其他主体（房地产开发商，智能家居厂商）协作完成智能住宅整体开发的模式。
该模式的优点在于能有效降低用户享受数字生活服务的成本（可以减少用户在家庭网关上的重复投入、减少运营成本，降低服务费用）。通信运营商具有较强的产业链整合与服务能力、也具有较强的整体规划和推广能力，这些对于组织和推广智能住宅的开发都非常有利。
该模式的缺点在于通信运营商需把住宅的修建委托给房地产开发商，需把智能家居产品的研发和生产委托给智能家居厂商，信息不对称问题依然存在。房地产开发商和智能家居厂商都有可能采用道德风险行为使得自己的利益最大化而损害通信运营商和业主的利益。对于房地产开发商而言，可能会出现与智能家居厂商主导开发模式一样的问题。对于智能家居厂商而言，其提供的产品在质量、功能、规格、大小以及要求的各种外形等方面可能不符合标准或与网络平台不互通、不兼容，这些都会影响到智能家居产品在使用过程中的稳定性，精确性、便利性等，从而损害通信运营商和业主的利益。
二、促进中国智能住宅开发的对策建议
本文所介绍的几种开发模式都有自己的优点及其缺点。尤其是无主导自由开发模式，存在着许多弊端，这在很大程度上阻碍了智能住宅的发展。后三种开发模式都是有人主导制定智能住宅的标准，虽然就目前的情况来看应用还非常少，甚至有的尚在讨论之中，但有着很大的发展空间。据了解，现在智能家居市场发展缓慢、认可度低，其原因有很多，但很重要的一个原因是缺乏行业标准，大家各自为政，兼容性不够，无法实现更多智能家居系统的整体式整合控制，导致市场失灵，资源没有得到最优配置，所以好的开发模式会有利于智能家居标准的制定。
从上面的分析可以看出，后三种开发模式虽然还存在着很多缺点，但主要的问题来源于各企业之间委托关系的道德风险行为，而道德风险行为可以通过合理的激励机制等办法来避免或有效控制。
从定性的角度分析，笔者认为房地产开发商主导的开发模式具有相对优势。为了促进中国智能住宅的开发，加快人们享受数字家庭的那种舒适、安全、便利的进度，针对以上所分析房地产开发商主导存在的不足之处提出一些对策建议。从政府的角度，政府有关部门可以进行一些政策性的调整，如加大信贷扶持力度、引导和鼓励社会资金投入、规范智能住宅开发进程、促进房地产开发商企业的优胜劣汰、加强对物联网等新兴产业的扶持政策、对国内智能家居产品进行质量管理以及规范化等。从房地产开发商的角度，有以下几条对策建议：适当提高开发团队对智能家居技术和网络的认识；智能住宅的建设应贴近老百姓的实际需求，不能盲目跟风；做好售后服务工作等。
篇10
估计谁也没有想到，在国内经济回稳存在许多不确定性的大背景下，房地产业突然摇身一变，火爆“复苏”了。不仅销售量超过2007年的水平，而且房价也开始在上涨。
从国家统计局的数据来看，5月份，全国70个大中城市房屋销售价格环比上涨城市有60个，涨幅最大的主要是沿海城市，如温州3.8％、厦门2.1％。1～5月，全国完成房地产开发投资10165亿元，同比增长6.8％，全国房地产开发企业房屋施工面积21.85亿平方米，同比增长11.7％；房屋竣工面积1.62亿平方米，同比增长22.6％。全国商品房销售面积24644万平方米，同比增长25.5％，其中，商品住宅销售面积增长26.7％。商品房销售额11389亿元，同比增长45.3％。
廉价货币，昂贵楼市
在开始，许多人都会以为，住房销售最的增长是房地产企业的利润预期调整，让房价下降把居民的住房需求释放出来了。对此，在今年3月份的时候，全国不少地方的房地产开发商确实是这样在做，不少地方的房价是降了下来，比如在北京，不少项目的价格确实是下降不少。但是，随着住房销售增加，5月份房地产开发商又开始把房价涨了起来。实际上，这只是相对于住房投资者而言，如果房地产价格在上涨，义有便利的金融杠杆，房地产投资者自然会进入市场。但是，对于房地产消费者来说，由于住房消费者购买住房的收入预算线是固定的，他们的住房需求大小就在于房价高低。如果房价过高，超过住房消费者住房收入预算线，住房消费者的需求就无法释放。所以，要判断的是当前进入房地产市场是投资者还是消费者，以及这两者的比例关系如何?不过，从二手房销售比较旺盛、销售90平方米为主导的情况来看，估计当前进入房地产的投资者有，但比重不会太高。2007年深圳房地产市场投资者达80％。
当然，这次房地产销售快速增加与政府的房地产政策的累积效应有很大的关系比如，2008年10月27日的住房按揭贷款优惠，其幅度之大，涉及面之广是前所未有的。可以说，当前的住房按揭优惠利率比美国都低许多(中国是4.168％，美国是5.3％)，这自然会吸引更多居民进入房地产市场。从而又激起了房地产开发商增加涨价动机。而房价上涨，房地产投资者及炒作者可能又开始以虚假的方式利用银行金融杠杆进人房地产市场。从最近一些媒体报道来看，又出现有人利用住房按揭贷款炒作房地产。
最近房地产销售突然间增长，也与政府的托市有关。政府这种托市，一是表现为对当地居民的直接补贴，并把这种补贴政策限定在当年有效，过了2009年就不可获得这种补贴。在这方面，沿海的一线城市表现特别突出，如西安、长沙、南京、杭州、天津等；二是表现为间接补贴上，比如购买住房上户口，把户口作为一种交易附带产品：三是表现地方政府加大城市拆迁的力度，从而使得城市居民的被动性住房需求迅速增加。比如，北京不仅拆迁规模迅速扩大，而且加大拆迁补贴的力度，从而为这些被动性住房需求的居民轻易地进入房地产市场，房地产需求立即放大。比如，今年1～5月份，北京市拆迁住房1.7万多套，而这些住房高补贴，从而让这种城市住房被动需求迅速放大；四是放宽房地产开发商土地出让金的缴款期限，甚至房地产开发违约也免于地方政府追究。土地出让金缴款期限一放松，房地产开发商又如鱼得水，可以用这些资金把住房持有在手上更久，以便让房价上涨。可以开发更多的项目等；五是还有其他特殊原因让其住房需求突然增长。面对国外大量资金进入国内房地产市场炒房，2006年央行出台了171号文件严格限制外资国内房地产市场投资与炒作。但是，该政策在2008年为广东与北京市政府所化解，放开境外居民进入中国房地产市场。随着内地房地产市场开始松动，香港等投资者又开始进入北京及深圳的房地产市场。而香港的投资者进入自然会带动内地房地产投资者进入市场。一些地方的房价就在这种情况下迅速推高。
可以说，最近国内房地产市场销售量的增长，最为重要的是近几个月来国内金融市场的流动性超高速增长。商业银行为了增加信贷增长的市场份额，就会让大量的信贷进入房地产开发企业，从而根本上缓解房地产企业资金的压力，也为房地产开发商提高房价创造了条件；另一方面，由于实体经济复苏缓慢，许多企业从银行体系获得流动性之后，会把这些流动性进入股市与楼市。对此，尽管监管部门对企业信贷资金流向哪里有严格的要求，但是企业要让资金流向房地产是比较容易的。
短期井喷是利益集团合谋
笔者要问的是，这种房地产销售增长，房价上涨能够持续多久，它是一种真实住房消赞需求释放，还是一种短期炒作?为什么不少地方房地产的销售能够在短期突然增加?
从上面分析可以看到，这里有房地产开发商通过价格调整释放居民住房消费的部分需求，而且这种住房消费需求的释放就在于房地产商价格调整程度。如果房地产商的住房价格调整越深，那么这种住房消费需求释放程度就越大。反之，如果房地产商住房价格调整小，尽管也有住房消费需求释放，似这种需求是十分有限的。
从目前房地产销售量的增长情况来看，房地产销售量的增长主要表现在二手房、中小套型住房、经济适用房等保障型住房上。这种现象说明了什么呢?一是早些时候进入的投资者看到房地产市场将出现全面价格向下调整，因此他们会借着这种房地产销售价格的反弹以最快方式逃出房地产市场，以免深度套牢。因此，这次房地产市场销售的反弹首先是被套的投资者出逃。比如深圳不少早几年进入的投资者纷纷出货，以便在这波房价上涨中解套。
二是住房销售以中小套型为主，而这些中小套型的住房销售都是在价格全面下调的情况下增加销售的。这说明当前房地产市场已经发生根本性变化，以消费为主导的市场开始形成。既然是消费为主导的市场，那么这种房地产市场销售本质上的变化将改变日前国内房地产产品格局及利益格局。而房价的调整深度决定房地产消费释放程度。
三是早些时候房地产开发商一直在强调，房地产市场归市场，保障归保障，希望把这两者全面分开。但实际上是不可能的，当房地产保障部分快速增长时，特别是政府安居工程全面落实时，它对房地产的冲击是不可小视的事情。这种冲击将影响国内房地产市场价格全面向下调整。
同时也应该看到，个人住房按揭贷款是衡量房地产是否繁荣的重要指标。2009年1～5月，随着政府采取大力度的个人住房按揭贷款信贷优惠政策，个人住房按揭贷款比2008年要好，而且5月份增长特别快，在此，电并不意味着完全复苏，因为，目前房地产市场上自卖自买成风、假按揭成风，以及各商业银行都在尽力扩大个人住房按揭贷款市场的份额。如果这样，其面对的问题也就更为复杂了。
也就是说，在2008年住房销售下降20％以上、国家又出台这样多的激励房地产市场政策的情况下，一些地方房地产销售增加是正常的，但这并不是房地产市场全面面回暖。只有房地产市场的价格出现全面理性回归，让大量居民都有支付能力进入房地产市场，让房地产库存迅速减少时，房地产的全面回暖才会出现。不过，在目前的房地产市场价格水平、国内外经济形势下，房地产市场的回暖还是比较困难的事情。国内房地产市场价格全面理性回归刚刚开始。
特别是，当前一些房地产开发商，看到住房一开始有销售，就大打房地产回暖牌，并随之让房价上涨，这无疑让刚刚好一点的房地产打回原形。当前国内房地产开发商为了大造房地产回暖的舆论，导致房地产市场虚假现象泛滥，如请人排队制造购买住房的虚假繁荣、如房地产开发商买了房又退、假按揭等。
