房地产开发项目范文

导语：如何才能写好一篇房地产开发项目，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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所以降低开发成本工作应从这三方面入手，重点做好控制资金成本、工程建设成本、销售推广费用的工作。

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一、降低资金成本

降低资金成本主要是要降低负债率、贷款利率和缩短开发周期、加快资金回笼等方面入手。

加强财务杠杆的应用，合理筹集资金。要降低资金成本，首先要降低企业的负债率，关键是拓宽融资渠道。企业筹集资金的渠道有很多，可以向银行贷款、面向社会发行债券、发行股票、进行融资租赁等，要合理利用各种融资渠道，募集更多的资金。

加快应收款项的回收。应收帐款是企业的重要债权，实质上是企业对外发放的低息甚至无息贷款，是对企业资金的占用，必须及时加以回收，对于我们房地产开发商而言，应收款项的形成主要是应收的售房款，对售房款的追收应建立严密的、行之有效的制度。

严格按工程拨款计划按期拨付资金。在房地产开发项目开发过程中，需要拨付大量的工程款项，对此事先已有细致的计划和安排。必须严格按照已经审批过的拨款计划，在规定的时间按规定的金额向规定的收款人拨付款项，并注意办理好相关手续、配齐完备的合法单证。对于任何不按计划拨款的要求，要予以坚决抵制。

压缩现金库存与现金的使用量。企业日常经营活动需要准备一定数额的现金，我们应该根据企业的实际需要来控制现金库存的数额和现金的使用。除了零星支付和只能用现金办理的事项外，应一律通过转帐和使用支票进行结算。这样一可以保障资金的安全性，二可以有利于资金的增值。由于现金不具备增值性，通过将现金转化为存款、债券或是其他短期投资形式，实行理性的短期投资组合，方可以实现资金的保值增值。

加快在途资金的入帐。在途资金是指我们所取得的以支票、汇票、有价单证等形式存在，需要到银行办理一定手续方可以进入我们帐户的资金。对这一类资金，自我们取得票据时起，所有权已归属我们。因此应该及时到银行办理手续，将这些资金及时入帐，方能产生效益。

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二、控制工程成本

开发商开发项目的工程建设成本指开发商用于项目工程建设的所有费用，我们可以从如下几方面着手，控制工程成本。

1、设计阶段是建设项目成本控制的关键阶段

设计工作是工程建设的关键，对于工程项目的工程造价、建设工期、工程质量以及在建成以后能否获得较好的经济效益起着决定性的作用。按国际上一些统计的数字计算，设计费一般只相当于建设项目总投资的1%以下，但正是这少于1%费用的设计工作对工程造价的影响程度且占75%以上，由此可见设计工作是整个工程建设成本控制的一个关键环节。

将竞争机制运用到设计阶段。要有多个设计单位投标从中择优选定最佳的设计方案，并吸收未中标单位好的设计要点，取各家之长，达到优化设计方案的目的，而且有利于工程成本的控制，使中标的设计方案能够达到预定的成本控制目标。

推行限额设计。在概算确定后明确地对设计单位提出限额要求，如每平方米用钢量、含砼量、砼标号等。设计总负责人按安全、可靠、实用、经济的建设方针将概算按单位工程，分工种、按专业分解，并要求设计人员采用新技术、新工艺反复优化设计方案，达到安全可靠、经济合理的要求。

实行设计监理。设计监理通过对设计的审查，提出改进意见，设计院应采纳其合理的建议，无偿进行改正

防止设计阶段与工程竣工验收相脱节的情况。设计单位应保证其设计能通过相关部门的验收，防止工程施工完毕而不能通过验收造成作好的东西要拆掉，从而浪费工程费用，发生这种情况如是设计院的责任是否能对其进行处罚有待商讨。

建立奖惩制度。无论任何一方在安全可靠的情况下提出合理化建议，只要能有效降低成本都应适当奖励以激励各方人员设法降低工程成本。

2、在施工过程中成本控制至关重要

首先加强和完善现场签证管理。现场签证的管理包括现场签证的办理和审查两个阶段。在施工过程中，发生现场签证时应做到先算帐后实施，在办理每一签证之前必须进行工程量及成本增减分析，变工程成本事后被动控制为事前主动控制，现场管理人员应随时深入施工现场，掌握签证资料的真实性和必要性，对其中不实之处和不合理性加以严格审查，针对现场签证可能出现的失实，签证小组在审查过程中首先要鉴别签证单的真伪，再审查虚实，判定是否该给或该给多少工程量，根据定额、合同等文件来判定该签证内容是否允许调整。

把好施工过程中部分专业工程（如保安对讲等）及甲供材料设备的价格关。在本公司专门的采购网站上登出招标及采购公告，每个公司都可以来参加投标竞价，再由评标人员

根据所报的价格及质量选择适合本楼盘定位的具有合适价格和质量比值的产品

做好工程竣工结算的审查。工程竣工结算的审查首先是对施工单位所报结算资料的审查，施工单位报送图纸、变更单、签证单、结算书应首先报给项目部，由项目部审查上述资料的真实性、完整性，对不符合实际的资料应剔除，不完整的资料应在移交给投控部之前补齐，同时应由项目部出具一份移交给投控部的结算资料属实的签字证明，以示负责。另外就是对结算书的审核，由于公司项目较多，结算人员有限。为了保证结算的质量和公正性，最好采用三级审核方式，即首先由造价咨询公司（或监理公司）初审，剔除结算书中不合理之处，再由开发公司投控部作好复审工作，最后送到集团公司经营部终审。这样即可以互相监督，也可以保证结算的准确性。

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三、合理使用销售推广费用

销售推广费用指用于和销售推广有关的销售中心、样板房、现场包装、广告宣传、销售资料、推广活动等的所有费用(未含销售酬金)。

使用好销售推广费用对我们非常重要，因为这不但关系到花钱的多少，项目成本的高低，还影响楼盘的销售。弄得不好，钱花了，预期效果没达到，还得花钱做广告，使成本上升，资金回笼又不理想，形成恶性循环。而销售推广费用使用得好时，则会起到一两拨千斤的作用。所以我们要充分研究市场，讲究销售推广策略，尽力让所花的推广费用，产生最佳效果。

控制开发项目投资成本是从项目的策划开始，直至项目投付使用、销售完成的全过程的控制，是一项系统性的工作，需要我公司各个部门参与，并相互配合。要求我们努力提高房地产营销水平，进一步规范内部管理，让我们的工作规范化、程序化、制度化。

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四、应作好项目开发完毕的后评价工作

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【关键词】房地产开发 项目管理 成本控制

政协会议召开期间,住房问题是常被提及的一个词汇。房地产行业作为经济领域的一个重要部分,是近年来投资和消费的热点,正是因为这样,这一行业涌入了大量的资金,使市场竞争更加激烈。除了2008年下半年,房地产市场出现过动荡,其他时间,房价一直处于上升阶段。由于房价的居高不下,使许多工资阶层对商品房望而却步,房屋成交量下降,闲置率上升。国家也利用利息、税收、财政等手段进行宏观调控,在一定程度上刺激了房地产市场,减轻了房地产及贷款人的负担,但房地产市场的成交量依然不乐观,价格依然没有回落。

众所周知,存货价格是以成本决定的,房地产作为房地产企业的存货,其价格与成本存在密切关系。从另一个方面说,企业的收入与其成本、费用之差得到利润,如果企业成本降低,那么利润必然上升。因此,我们必须重视作为企业支柱的房地产开发项目的成本控制。这样做不仅可以为房地产企业带来更高的利润,从某种意义上来讲,还可以促使房价回归到理性阶段。

一、房地产相关理论

房地产开发企业是指按照《城市房地产管理法》的规定,是以营利为目的,从事房地产开发和经营的企业。

房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。因此,房地产开发的前提是取得国有土地使用权。房地产开发经营活动包括土地开发和房屋开发,也并非仅限于房屋建设或者商品房屋的开发。

这个定义是从对象角度出发的,而房地产开发也可以看作从工程勘察、设计规划、征地拆迁、土地开发、项目建设、完工交房的一个过程。

房地产开发有其独特的特征:第一,房地产开发涉及很多部门,如银行、勘探、规划、市政、施工、环境、卫生等,涉及面极广,因此有很强的综合性。第二,房地产开发项目建成后,既可以作为住房出售,也可以用作其他用途,如做行政事业性用房,生产经营性用房等。第三,房地产开发需要建设的往往不止一套房子,至少开发一个小区,因此需要的投资量很大。除此之外,房屋开发的周期很长。以上几个方面,决定了房地产开发的高风险性。第四,房地产开发与金融部门关系紧密。房地产资金需求量大,那么必然需要从银行等金融机构进行贷款。如今,金融机构也不再局限于银行这一单一的形式,财务公司、保险公司、租赁公司都是房地产开发提供了资金支持。可以这么说,房地产行业的迅速发展,是与为其提供资金支持的金融部门密不可分的。

二、房地产开发项目成本控制理论

成本控制,就是对经营活动中发生的各种成本进行控制。本文的研究对象是房地产开发项目,即对房地产开发项目中发生的全部成本进行控制。房地产开发项目成本主要包括以下几方面。

前期项目费用。项目开发是一个过程,从工程勘察到项目建设一段时间发生的费用都属于前期项目费用。如规划设计费用,又如土地平整费等。其别需要注意的是因项目开发而征用土地所发生的费用,如征用土地费、拆迁安置费和补偿费等,这一部分费用一般各地政府都有较为明确的标准。

建筑施工过程中的费用。这又可以划分为直接成本和间接成本。直接成本包括直接材料费用、直接人工费用以及其他直接费用。间接成本包括管理人员的职工薪酬、固定资产折旧费用、固定资产修理费用、办公费、差旅费、基础设施费用等。基础设施费用主要指土地、房屋开发过程中所发生的水电费、通讯费、环卫设施费用等因利用基础设施而发生的费用。

安装费用。在开发项目达到可使用状态之前可能会发生建筑安装工程费和设备费用等。企业可以自行安装,也可以将这部分业务承包出去。如果企业自行安装,那么发生的费用和建筑施工过程中发生的费用基本相同。

完工后的清理费用,如使环境恢复原貌的费用。在很多情况下,很难分清楚清理费用和间接费用的区别。在这种情况下,往往以是否设立现场管理机构为依据进行划分,如果不设现场管理机构,那么不计入开发成本项目,直接计入当期损益。

其他。配套设施费用,在开发项目中发生的,可计入成本,不能有偿转让的公共设施,如公厕、锅炉房等。借款费用资本化,在项目达到预定可使用状态之前的借款费用可以按新企业会计准则的要求计入项目成本。

要想控制房地产开发项目成本,就要控制好以上每个成本项目。以上每个成本的下降,都会引起整个房地产开发项目成本的下降。还需要注意的是,房地产开发项目成本控制存在其特殊性,这是由房地产开发特征决定的。前面提到房地产开发项目时间跨度大,在不同的项目之间,材料、人工的价格可能发生了很大变化。再者,房地产开发项目面临不同的环境,重庆的房地产开发项目的成本与广州深圳房地产开发项目的成本显著不同。鉴于此,房地产项目开发成本控制不能采用一般的方法进行量化分析。

三、成本控制中存在的问题

总的来说,庞大的成本支出、较低的收益是众多房地产开发企业存在的问题,主要表现在四个方面。

1、成本控制没有进行规划

如同在其他行业中忽略成本的事前规划一样,房地产开发项目中也或多或少存在这种轻规划的现象,为了赶工期,不进行成本规划,这对于成本控制是十分不利的。

在进行了决策分析后,进行成本的事前规划,是房地产开发项目成本控制的重要依据,可以有效地减低开发成本,提高房地产企业的利润。房地产开发项目的运行,便是执行成本规划的过程。通过成本的事前规划,可以节约很多不必要的开支,也可以判断相应部门的工作绩效。通过比较规划成本与实际成本,找出差异存在的原因,为以后进行成本控制提供经验。

2、注重施工阶段发生的成本,忽略前期工程阶段的成本

前面提到过,房地产开发项目成本包括很多方面,每一方面的成本都直接影响了开发项目的成本。但是在现实中,企业往往忽视其他阶段的成本控制,而只关注于施工阶段的成本控制,原因主要在于施工阶段发生的成本是显性成本,即毫无疑问的被计入房地产开发项目的成本,企业以为只要降低了这方面的成本就是节约了成本,提高了利润;而其他阶段的成本控制作为隐性成本,往往被质疑是否能够计入房地产开发项目的成本。

在前期工程费用中,有一种决策成本,即决定是否进行某个房地产开发项目。决策要根据对与项目有关的市场、资源、技术、资金等影响因素的分析,判断开发项目在技术上是否可行,在经济上是否能够盈利,并且在所有的可选择方案中选择出一个最佳方案。决策对于房地产开发项目来说是十分重要的,一旦决策失误,整个项目就面临失败的危险。

除了上面讲述的借款费用、决策成本,企业还往往忽略了对设计规划等阶段的成本控制。正是由于这种原因,企业的成本没有发生根本性的降低。

3、完工阶段未做好反馈工作

许多企业在房地产开发项目完工之后就立刻不再过问了,项目的组织管理不到位,不能及时反馈在项目建设中存在的问题,丧失了改进以后工作的依据。许多特殊的房地产开发项目,在完工之后还担负着将环境恢复原貌的任务,但如果企业在完工之后没有进行恢复工作,会面临着巨额罚款,增加了企业的负担。

4、成本控制方法不完善

从研究角度来看,虽然我国房地产开发项目成本控制方面有一些典型,但是很多都只是纸上谈兵,缺乏与实际的结合。而许多先进的项目成本方法,如工作分解结构、挣值管理技术等,是从西方传播过来的,并没有很好的与中国房地产市场融合,也没有真正的得到运用。

四、针对问题提出的对策

1、成本控制全程进行

对前面提到几个方面的成本,要从头到尾进行成本控制,即全面控制,但是如果所有成本都进行详细的控制,不仅耗费巨大的精力,而且也不符合成本效益原则,因此在这里提出全面控制与重点控制的观点。重点控制就是根据不同阶段对成本的影响程度(包括金额和性质两个方面),对重点阶段进行重点成本控制。不少研究表明企业决策成本对开发项目成本影响最大,也是房地产开发项目成本控制的基础阶段。

2、进行成本控制规划

房地产开发企业很少进行成本控制的规划,如果能在这一方面进行改进,那么对提高开发项目成本控制的质量、优化资源配置有很大的好处。

进行成本控制规划一般有两种方法:因素测算法和直接计算法。因素测算法是根据实际情况和以往积累的经验,找出影响成本的主要因素,提出降低成本的主要措施,并验证于最近完工的房地产开发项目的建设过程中,根据实施情况进行修改,最后提出规划。但是这种定性分析,计算比较粗略,不利于最后的考核。直接计算法是根据需要消耗的材料和人工等费用,按规定的方法和程序详细核算该项目所涉及的部门的成本,然后再根据各部门的成本计算出整个项目的成本。这种方法解决了因素分析法计算粗略的缺点,利于控制,便于分析,但是工作量比因素分析法大的多。而且,成本控制规划里面存在很多的人为判断因素,因此在进行规划时,执行人员要秉着客观公正的原则进行工作。

3、建立能运用先进管理方法的成本控制团队

我国房地产开发企业拥有先进的成本控制方法,但是却没有应用到开发项目的成本控制当中,其中一个重要的原因是没有能够熟练运用这些方法的高素质的专业团队。首先,要定期进行人员培训,提高成本控制人员的职业素质。其次,每一个或一组房地产开发项目都要建立合理的项目管理组织结构,组织内各个部门要明确的分工,责任清晰。再者,建立健全房地产开发项目成本控制绩效的考核制度。一定的激励手段,能够促进企业职工的工作积极性,绩效评价不仅要出现在在建设过程中,而且在完工阶段也要引起足够的重视。

4、降低借款费用资本化支出

房地产开发项目的资金很庞大,难免发生借贷。如何取得资金,取得多少资金,融资成本、风险因素如何等都是需要考虑的因素。也可以预先销售要建设的房产,这种方法在某种程度上会降低开发项目的成本。

【参考文献】

[1] 唐轶、代文宇:浅议房地产开发项目的成本控制[J].山西建筑,2008(17).

[2] 冯伟:论房地产开发项目全面成本管理与控制[J].四川建筑,2005(5).

[3] 赵永明:房地产开发项目成本控制研究[D].哈尔滨工程大学,2007.

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关键词：房地产开发项目管理措施

中图分类号：F293.35文献标识码： A 文章编号：

房地产业在国民经济中的地位日趋重要，它的迅猛发展已使其成为了国民经济的支柱产业。房地产的工程管理工作正逐步走向完善化、成熟化。房地产开发经营中的工程管理贯穿于项目的整个开发运营周期之中，其主要内容按过程顺序可分为开发管理、规划设计管理、施工管理和物业管理四个部分。

一、房地产开发项目管理的重要性

对于房地产开发公司而言，首先它的起步应该先针对某个项目，在国家有意向出让某地块用于房地产开发后，这地块的开发形成了这个项目，让有意向的组织者组建项目筹委会，这组织者可以是个人、企业或者是多个法人，项目筹委会可以是组织者或者组织者和他们所聘请的管理人，筹委会委员必须有实力派人物或者专家参与。有了项目筹委会，也就有了开发项目的可能，在国家有意出让的项目上，通过项目筹委会分析、讨论、计算、参与投标获得项目的开发权后，一个有目标、有任务和管理者的房地产开发活动并随即产生。与此同时，对于开发的新项目，项目管理随之产生。

对于个人或者组织者切勿盲目搞开发，对于房地产开发项目，它是一个投资大、风险大、回报相对丰厚的管理活动，他的成败很大程度上直接就决定着一个企业的进步或倒闭。组织者无视开发项目的成本或自身实力及外部影响因素，很容易造成组织者的迅速倒闭、损失。在某地区有一个政府组建的房地产公司，它自己开发了三期工程后决定将剩下的一半地块以拍卖的形式转让于他人开发，被一个刚起步的组织者拍走，该组织者在得手后到处筹集资金，而限约时间到后，该组织者仍未能筹集到一半的成交款，结果因为成交款无法筹集，导致土地收回并没收押金。该组织者不但损失了押金，还损失了大量的筹集款利息，他的失败主要是没有筹建项目筹委会、没有可行性分析、没有认识到自身的实力、也没有对该项目进行有效的调查研究。

二、房地产开发项目管理措施

1、项目前期投资决策阶段的市场调查

房地产进入营销时代， 开发商的项目调研是决定项目成败的关键，开发商要在茫茫商海中脱颖而出，必须掌握足够的商业情报，如消费者的需求、竞争对手的资讯、市场供求状况等、前期的项目可行性研究是项目的灵魂， 而据此进行的工程项目设计是工程建设的龙头。 只有龙头中有“魂” 才能使工程项目设计、建设和项目过程管理有章可循要重视项目的前期可行性研究工作，就要加强前期可行性研究的人力、物力、财力和时间的科学投入；要建立完善决策支持机构, 收集、整合决策支持性资源；完善决策程序，提高决策水平和效率，使项目市场定位和产品定位科学化、市场化、系统化。

2、 房地产开发项目的规划设计管理

规划设计是房地产开发建设的源头， 作为房地产开发建设应该十分重视这一重要环节。在市场经济条件下， 房地产开发企业要保持自己所开发的产品适应市场需要，具有一定的竞争能力,就必须具有超前意识。

所谓超前意识, 就是要从高起点起步, 充分考虑人们对房屋产品和居住环境要求的不断变化, 要从房屋的使用功能、项目的合理布局、建设造型、建设材料的选用、室外环境的布置、开发项目的安全舒适程度等多方面考虑。因为, 一个房地产开发项目的建设, 需要几年的时间, 但其使用周期却长达几十年, 甚至上百年。科学的发展、技术进步、经济增长、生活水平的提高, 使购房人对居住和工作环境及质量的要求不可能停留在原有的水平上。作为房地产, 亦称不动产, 这种凝聚巨大精神及物质财富的巨额配套设施; 水电气等供应能量; 安全防范设施设备; 绿化布置方案; 消防设施设备的配置; 垃圾处理方式等诸多细节均要考虑周全。总之, 规划设计阶段, 开发建设企业应该请诸多方面的专家,当然也应该包括物业管理方面的专家, 从有利于投资、综合开发、合理布局、安全使用和国家有关规划设计规范的要求等多方面,科学的规划设计出适合市场需求的合格项目。

3、房地产实施阶段管理

（1）房地产项目管理中的成本控制

成本控制直接决定企业是否能够获利, 获利多少的问题。在整个房地产开发过程中, 从前期的土地开发一直到最后的房屋销售以及管理费等都可以通过采取合理措施降低成本。例如在规划设计环节, 降低成本一方面体现在好的设计、较低的价格; 另一方面也体现在找好的设计单位, 避免所设计的产品一旦得不到市场认可而出现滞销等情况。

（2）房地产项目管理中的进度控制

房地产开发项目涉及进度控制的活动有：投资机会选择与策划、可行性研究、前期工作( 包括土地开发、项目融资、规划设计、招投标、合同的签署等等) 、建设阶段、租售阶段( 还可能包括物业管理阶段) 。做好房地产项目的进度管理，就应在这些环节上做好时间上的安排。应对参与各方进行范围管理,某一参与方何时介入、何时退出及其责任范围；研究项目各个工作的相关程度，有的是互不影响的并行工作，有的是完全相关的，有的是不完全相关的; 针对项目的情况，制定出房地产开发项目各个工作的先后次序及预计持续时间，并对项目的进展情况及时监控；建筑工程的进度控制是在房地产项目施工工期要求的前提下进行的，它服务于整个房地产开发流程的进度控制。

房地产项目的工作流程并不是唯一的，所以开发周期的活动性较大，不同的开发企业其项目开发持续时间也不一样。我国某知名房地产企业所采用的“快速开工快速销售”模式，强调操作流程的创新与优化，产品研发、开发手续、工程建设三者之间的交叉与搭接，准确地进行市场定位和推广定位，拥有强大的销售网络和销售能力。传统的房地产公司操作项目“一环套一环”的串联方式，该企业改为并联的方式，从而从拿得到项目开工到开盘的时间大大缩短。

（3）项目合同管理

建设项目合同是指项目开发主体与勘察、设计、施工、材料供应等单位，为完成一定的建设工程任务而签订的一种经济合同，其内容包括对施工合同、分包合同、买卖合同、租赁合同和借款合同等的订立、履行、变更、终止和解决争议。在房地产开发过程中，每个楼盘的施工进度、质量和成本决定了资金回收的速度、企业产品的自有生命周期和企业的获利空间。项目在开发过程中的施工进度、质量和成本控制归根到底都是通过各种合同的履行来实现的。加强对施工前签订的施工合同进行管理，并处理工程量增减、合同纠纷、索赔等事宜。

（4）完善房地产开发项目后期管理

提供良好的物业管理服务不仅有利于树立开发商的形象、加快其市场销售速度，而且有利于维护房屋购买者的利益， 确实达到物业保值增值的目的。应积极与物业管理公司沟通，充分考虑小区内物业管理所需配备的设备以及管理用房等。同时, 营销在当前房地产项目开发中的地位十分重要，项目经理必须对项目定位准确，正确把握营销理念。

综上所述，房地产项目管理的水平对项目的开发成本和开发周期具有重要影响，并最终决定项目的效益乃至成败。只有坚持科学现代的管理方法，提高管理人员的素质和管理水平，建立完善的房地产开发项目管理流程，才能使房地产企业在激烈的竞争中立于不败之地。

参考文献：

[1] 王辉,陈晖. 房地产开发工程项目管理研究[J]. 住宅产业. 2010(08)

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关键词：房地产 监理 项目管理

1前言

房地产开发是以盈利为目的的，如何开发优质的房地产产品，如期将地产交付消费者使用，并节约造价，以获取高额利润，均依靠项目管理来实现。因此，房地产开发企业对其工程建设的项目管理显得尤其重要。现行的房地产项目管理模式，主要可分为部门制、公司制、事业部制和专业管理制等四种。本文分析我国房地产开发项目管理存在的问题，提出如何改进和完善项目管理模式，提高房地产项目管理水平。

2项目管理的内容和特点

房地产项目管理的内容是研究如何高效实现项目目标，以项目经理负责制为基础，对项目按照其内在逻辑规律进行有效地计划、组织、协调和控制.以适应内部及外部环境并使之高效运作.使各要素优化组合和合理配置，保证项目运营的均衡性，利用现代化管理技术和手段，实现项目目标，使企业获得良好的综合效益。项目管理是为使项目实现而要求的质量、规定的时限、批准的费用预算进行的全过程、全方位的规划、组织、控制与协调。管理对象是项目本身，故项目管理需要用系统工程的观念、理论和方法进行，具有全面性、科学性和程序性 项目的目标界定了项目管理的主要内容是“三控制二管理一协调”，即“进度、质量、费用”控制、“合同、信息”管理和组织协调

房地产开发项目具有集合性、相关性、目的性和环境适应性，是一种相互结合的立体多维关系，这就说明项目管理具有系统性的特点。加强项目管理，必须对其特点进行详细分析，认真研究并强化管理。对项目特点进行管理主要体现在3方面，即：

（1）进行优化组合 即对投入项目进行适当搭配以协调地发挥作用；

（2）进行动态管理，作为优化配置和优化组合的重要手段，其基本内容是按照项目的内在规律，有效地计划、组织、协调、控制各要素，使之在项目运营中合理流动，在动态中寻求平衡；

（3）合理高效地利用资源，从而实现提高项目管理综合效益，促进整体优化的目的。

3我国房地产开发项目管理存在的问题

（1）业主方项目管理中的问题由于项目实施的一次性， 房地产开发企业大部分属于项目公司，使得业主方自行进行项目管理往往存在很大的局限性，项目管理缺乏系统的管理模式与经验。资金短缺，融资能力不足， 建设资金难以保障，工程款拖欠严重 由于房地产开发投资额巨大，建设用地大多为竞拍所得，地价款必须在三个月内支付，且建设周期长， 故多数房地产开发企业资金短缺。房地产开发企业融资基本上是土地抵押及在建工程抵押贷款， 贷款额度为6 0% ～7 0% ，融资能力较差。因此工程承包多为垫款建设，工程款拖欠严重。工程发包多为邀请招标，未实行真正意义上的公开招标。因此选择的施工队伍，多数由包工头组成，挂靠有资质的施工企业，施工管理人员也是临时聘请的施工单位缺乏建设经验， 没有完整有效的管理制度，建筑水平较差。

（2）委托监理存在的问题

目前建设监理制与业主方项目管理并行时，存在以下一些问题：权责不明，责任不清。房地产开发采取委托监理与业主方项目管理并行的管理模式，仅将施工阶段委托监理。且为了确保其利益，便于造价控制，不将设计变更与投资控制的权力授予监理，以致监理单位与建设单位和承建单位关系错综复杂，管理混乱。

建设项目监理缺乏独立性、公正性。因建设单位配备有齐全的管理队伍， 包括设计部、造价部及工程部等，各专业管理人员配备齐全，各司其责，且掌握了投资控制权。因此，建设单位常直接向施工单位指令，或干涉监理工作，造成多头指挥，在很大程度上影响了监理的积极性和责任心。

4房地产项目管理的实施

4.1 房地产项目管理中的成本控制

成本控制直接决定企业是否能够获利，获利多少的问题。在整个房地产开发过程中，从前期的土地开发一直到最后的房屋销售以及管理费等都可以通过采取合理措施降低成本。例如在规划设计环节，降低成本一方面体现在好的设计、较低的价格；另一方面也体现在找好的设计单位，避免所设计的产品一旦得不到市场认可而出现滞销等情况。但是，建筑安装成本依然是房地产开发项日中的重要部分，占整个房地产项目开发成本的30%～40% ，建筑安装成本能不能得到有效控制，是房地产项目成本控制的重点。其中尤应注意降低材料成本。

4.2 房地产项目管理中的进度控制

房地产开发项目涉及进度控制的活动有：投资机会选择与策划、可行性研究、前期工作（包括土地开发、项目融资、规划设计、招投标、合同的签署等等）、建设阶段、租售阶段（还可能包括物业管理阶段）。做好房地产项目的进度管理，就应在这些环节上做好时问上的安排。1）应对参与各方进行范围管理，某一参与方何时介入、何时退出及其责任范围；2）研究项目各个工作的相关程度，有的是互不影响的并行工作，有的是完全相关的，有的rA0是不完全相关的；3）针对项目的情况，制定出房地产开发项目各个工作的先后次序及预计持续时间，并对项目的进展情况及时监控；4）建筑工程的进度控制是在房地产项目施工工期要求的前提下进行的，它服务于整个房地产开发流程的进度控制。

房地产项目的工作流程并不是唯一的，所以开发周期的活动性较大，不同的开发企业其项目开发持续时间也不一样。我国某知名房地产企业所采用的“快速开工快速销售”模式，强凋操作流程的创新与优化，产品研发、开发手续、工程建设三者之间的交叉与搭接，准确地进行市场定位和推广定位，拥有强大的销售网络和销售能力。传统的房地产公司操作项目“一环套一环”的串联方式，该企业改为并联的方式，从而从拿地到项目开工到开盘的时间大大缩短。

在项目前期准备阶段，市场调研、项目策划、产品设计等同步进行，强调各部门充分介入与相互之间搭接，所有的项目都是从研发到工程，到运营、物业管理的全程跟进。所以在全国各地的众多项目，从土地中标到开始销售，全部控制在半年以内，而大多房地产企业常常需要1年～2年。

3.3 房地产项目管理中的沟通管理

对于房地产企业而言，首先应做好组织内部的沟通交流。由于大部分的房地产公司都采用矩阵式的组织模式，企业应注重职能部门之间的沟通和职能部门与项目部之间的交流。

1）职能部门之间的沟通。例如：营销策划部通过其获得的市场信息为投资发展部提供决策支持；财务部依据投资预算进行触资，做好资金流的保障工作，同时控制工程、营销等等费用；人力资源部则根据需要为整个组织提供人力保障等。

2）应做好开发项目参与各方的沟通工作。例如，在工程施工中，承包商、监理单位、规划设计单位、供应商之间的沟通对于工程项目的顺利实施关于重要。

3）界面沟通管理。当能在房地产企业中，信息管理、合同管理、风险管理也是至关重要的。

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关键词：房地产、项目开发、成本管理

中图分类号： F293 文献标识码： A

房地产开发项目的成本管理贯穿于项目自立项规划、设计施工到竣工验收、产品销售的全过程，是对投资决策阶段、设计阶段、施工阶段和竣工阶段在内的所有发生的成本费用进行有组织、有目的、系统的控制和管理，具有全员性、全过程性、实时性的特点。在市场经济快速发展的今天，房地产市场日趋成熟，房地产作为一种高档消费商品，户型、结构、外观等房地产元素经过市场的合理选择已经基本成熟，在这种环境下，成本控制与管理是否有效，将直接关系到房地产企业工程质量及盈利空间的大小，并成为房地产企业市场竞争的关键。

1、房地产项目成本管理存在的问题

1.1工程造价管理人才素质偏低

目前从事成本管理工作的人员，虽懂得大部分的工程预决算的知识，但是经济的知识以及施工现场的实际经验比较缺乏，导致从业人员的综合素质偏低。所以，在目前房屋建筑的工程中，缺乏既精通预决算知识，又精通经济和施工实践知识的复合型高素质的人才。

1.2设计单位成本意识淡薄

目前设计单位在进行建筑设计时只重视安全实用性和技术先进性，而忽视了经济合理性，造成所设计的产品造价与项目估算出现偏离，同时设计不精、深度不够、随意变更等当前房地产开发项目管理中存在的通病，也是直接导致房地产项目开发成本增加的一大不确定因素。

1.3管理制度不完善

成本管理控制力及执行力是房地产企业管理的重要环节。在实际的项目开发成本管理过程中，由于成本管理制度不完善，企业成本管理体系不健全，造成成本管理无法依据相关制度有效进行。

1.4招标工作不正规

部分房地产开发项目在开展施工、材料、设备招标工作时，不能按照规定程序进行，招标清单不准确，招标文件存在较多漏洞，导致最后的实际结算价偏离合同价，动态成本与目标成本无法吻合。

2、房地产开发项目成本管理要点分析

2.1 决策阶段成本控制要点

投资决策对项目开发成本及项目建成使用后的经济效益有着决定性的影响。房地产企业应在项目决策立项阶段综合考虑经济效益、社会效益、环境效益等因素，以发展的眼光观察市场，并充分评估市场、资金、经营、政策等风险因素，同时，房地产开发企业应在进行充分的市场调研基础上对拟投资项目进行详细的可行性研究，包括规划评价、设计方案评价、市场定位、经济评价等。在项目决策阶段应该重点从以下方面控制项目开发成本：（1）规划条件，规划合理的建筑规模、容积率、绿地率、公共配套等因素对于房地产项目开发经营成本及利润有着至关重要的影响；（2）建设的标准，建设方案以先进适用和经济合理为原则，既要考虑性价比、经济性，又要考虑通风、采光、档次、销售对象以及与周围环境的协调等因素；（3）建设的地点，项目经营决策者要充分考虑当地经济发展及规划、资源条件以及水文地质等自然条件。

2.2设计阶段成本控制要点

建筑设计包括方案设计、初步设计、施工图设计，每个设计环节都反映了建设项目的技术构造状态，是编制设计概算、施工图预算和目标成本的基础，而目标成本又是确定和控制项目成本的依据。相关资料表明，规划设计费用虽然只占项目总成本的不到2%，但对项目开发成本的影响程度可达到75%，科学合理的设计可降低工程造价10%以上，因此，规划设计对于房地产开发项目的建设工期、开发成本、建设质量以及建成后的经济效益都起着决定性的作用。加强设计阶段的成本管理应从以下几方面着手：（1）限额设计，根据可行性研究报告及投资估算控制初步设计，而后依据批准的设计概算进行施工图设计，在保证功能及技术指标的前提下，再进行分配投资额度的设计，保证投资额度不超限。（2）设计方案，本着经济性与技术性相结合的原则，充分考虑项目的业态、可售比、产品附赠率、停车率、配套以及人防分区、层高、内部分隔、建筑材料等，进行细化、优化的设计，并进行缜密的比较和论证。（3）合同管理，针对设计人员成本观念单薄，设计“碰、缺、错、漏”变更频繁的情况，增设关于限额设计、设计变更等法律追究合同条款。

2.3施工阶段成本管理要点

2.3.1加强招投标及合同管理

目前房地产开发项目中，施工广泛采用的是工程量清单报价，许多施工单位采用低价中标索赔盈利的方式承揽工程，因此房地产企业在制定成本管理计划时，应该根据项目开发工期编制招标计划，精细化编制招标文件、投标清单和评分办法，合理确定招标控制价。同时，房地产开发企业要加强合同管理，规范合同标准条款，做到合同签订前严格审核，合同执行期主动监控、严格执行。

2.3.2动态成本管理

房地产开发项目的建设成本是动态的随着项目施工的开展是实时变化的，需要对开发项目的全过程进行有效的监督和跟踪管理。在项目施工阶段，根据前期制定的目标成本，控制和跟踪建设动态成本，实时的将动态成本与目标成本进行比对，及时的进行成本分析及纠偏，避免项目建设成本偏离目标成本。

2.3.3加强工程变更审查

工程变更关系到进度、质量和投资控制，特别是对工程造价影响较大的工程变更，要先算账后变更。严禁通过设计变更扩大建设规模、增加建设内容、提高建设标准，工程变更发生后，其审查尤为重要。工程变更无论是由哪方提出，均应由监理部门同建设单位、设计单位、施工单位协商，经确认后发出变更通知，并由总监理工程师签发后付诸实施。

2. 3.4做好现场的签证工作

在实施工程项目的过程中，因为施工过程的复杂和设计深度等因素，会出现工程量及进度的变化，工程承包双方在发生现场签证时，必须经过监理单位和建设单位的同意，而且采用书面的形式来予以记录，签证办理需具备时效性，以免事后补签而造成结算困难。

2.4竣工阶段成本管理要点

竣工阶段最主要的工作是工程实际建设成本的确定，要科学地审核竣工结算和决算，确保工程资金都得到合理、科学的利用。竣工阶段应当收集好各种资料，在资料齐全的基础上开展结算工作，正确套用预算定额和不同类别的工程费用定额，建立内部复核、工程量清单核对备案制度，避免出现违法违规的行为，减少工程量清单中的差错率。

房地产项目开发具有资金投入大、施工时间长、资源消耗多、不确定因素多的特点，只有进行有效的成本控制与管理，才能达到保证工程质量、降低工程建设成本、提高企业利润的目的，因此在房地产开发项目中做好成本控制与管理工作是十分必要的，更具有一定的现实意义。

参考文献：

[1]邓肖阳.房屋建筑工程造价要点及控制措施探析[J].科技视界，2013（12）：108+286.

[2]李丽婷，梁俊淑.建筑工程造价控制措施探讨[J].现代装饰（理论），2013（3）：150

[3]康兰翠.浅谈房屋建筑工程造价管理与控制[J].中国建筑金属结构，2013（4）：214+21G

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由于房地产开发项目设计及变更管理本身所具有的特殊性，在建设项目的设计及变更运作过程中，房地产开发公司如何控制设计及变更过程，充分发挥内部资源和外部资源的能动性，是取得项目成功的关键。文章结合实际情况，对房地产开发项目设计与变更管理的相关内容做出了自己的分析，希望能在实际项目中有所用。

【关键词】房地产开发 项目设计 变更管理

中图分类号：F281文献标识码： A

由于我国房地产开发项目起步晚、管理体制不够完善、人员素质良莠不齐等原因，造成我国的房地产开发项目的设计管理并不科学合理。而设计阶段又在整个房地产开发项目进行中起到举足轻重的作用，因此做好房地产开发项目的设计与变更管理具有实际意义。

1、设计变更概述

设计变更是指设计部门对原施工图纸和设计文件中所表达的设计标准状态的改变和修改，是工程变更的一部分，因而它也关系到工程施工的进度、质量和投资控制。加强设计变更的管理，规范各参与单位的行为，是确保工程质量和工期控制工程造价的重要环节。

设计变更的控制设计变更既可能带来对建设单位或开发商有利的结果，如减少了建设成本，也有可能带来对业主不利的结果，如成本的超支。在实际工程中发生设计变更的原因很多，概括起来，主要有以下几种：

1.1公司领导要求的变更：领导对于设计有了新的要求，想法，这是可能性之一，还有一种情形是领导换届后新领导对于原有领导的设计要求并不赞成，要求改变。

1.2设计院要求的变更：此类情况多数发生于多边工程（边勘察、边设计、边施工、边图审、边报批），这是由于工程设计仓促、图审报建滞后等原因，所导致的施工图错、漏、碰、缺、等问题。

1.3施工单位要求的变更：施工单位因材料设备的使用问题而提出的设计变更，如原有材料设备缺货要使用替代产品，施工单位发现图纸有缺项，漏项而提出的变更等。

1.4、设计变更现状

开发期间将面临众多不确定风险，如国家税收政策，信贷政策，房地产政策，市场变化等等。上述不确定因素将对项目开发成本，进程和质量都带来较大影响，为了应对上述风险，投资方将会做出符合自身利益的调整，对目标适当修正，其中重要方法就是设计修改，通过对项目定位，功能，规模和实施时间等方面的修正来达到规避风险的目的。

目前关于设计变更管理的方法大多停留在定性分析上，缺乏定量分析，无法确定设计变更管理的主要对象和目标，或者有明确设计变更管理的目标，但是缺乏具体的对策和方法，难以达到项目确定的计划和目标。

1.5设计变更分类

设计变更的分类多种多样，如按发出形式分为口头的、书面的。按载体形式可分为图纸变更、设计变更单、工程联系单、工作联系单、会议纪要、会审纪要、图纸交底、往来函件等。如按设计变更产生的原因可分为设计因素引起的设计变更，市场、政策性变化引起的设计变更，建设方调整引起的设计变更及不可预见因素引起的设计变更。（如表2）

2、设计变更的签发原则

2.1确属原设计不能保证工程质量要求，设计遗漏和确有错误以及与现场不符无法施工非改不可。

2.2一般情况下，即使变更要求可能在技术经济上是合理的，也应全面考虑，将变更以后所产生的效益( 质量、工期、造价) 与现场变更往往会引起施工单位的索赔等所产生的损失，加以比较，权衡轻重后再做出决定。

（1）工程造价增减幅度是否控制在总概算的范围之内，若确需变更但有可能超概算时，更要慎重。

（2）设计变更应简要说明变更产生的背景，包括变更产生的提出单位、主要参与人员、时间等。

5、影响设计变更的因素

5.1设计因素。设计因素指设计院的施工图设计因素，包括结构、建筑、水、电气及各专业之间的协调配合，包括自身设计缺陷、不合理、设计错误等。由于施工图设计经验欠缺引起的设计变更在整个项目开发中从数量上来说占多数，主要以会议纪要、图纸会审、施工单位的工程联系单的形式出现，数量多、项目杂，而且主要集中在地下室及上部主体施工阶段，但其对总成本的影响却不大。

5.2市场、政策因素。市场因素指房地产销售市场或建筑人工、材料、机械供应市场发生的变动迫使进行设计变更。

5.3建设方的管理、协调因素。目前国内设计很少有总承包设计，一般建筑院只负责主体的建筑、结构、水电设计，专业工程，如钢结构、智能化、铝合金、幕墙、精装修等由专业的设计公司承担；此时，建设方应有较强的管理、协调能力，对于不同专业的专项工程应及时委托设计，对于需要进行确认后方能进一步设计的条件应及时予以确认，以便及时出施工图，有充足的时间进行招标、合同签订，避免遗留太多的滞后设计演变成设计变更。

6、签发设计变更的程序

由于签发设计变更将对项目开发的建造成本，开发进度，产品质量产生重要影响，所以公司在签发设计变更方面具有规范化的流程：

7、设计变更控制

7.1减少设计变更的次数。最关键的是将发生变更的风险转移到设计的输入阶段，就是要做好前面所说的设计任务书的编制、设计过程的控制和设计成果的评审这三项基本工作。

7.2严格控制设计变更的发生。对于设计变更，应坚持“先研讨再测算最后决策”的原则，简而言之，就是先从技术上验证可行与否，再从成本上验证可行与否，最后再确定是否发生变更。这需要赋予项目负责人一定的权利来进行此工作，以提高工作效率。

7.3根据项目特性及企业的分包体系、习惯，在施工合同中事先详细列出所有必须设计的项目、总承包范围、专项分包范围、最迟设计完成时间、设计中必须确定的要素、招标时间、合同签订时间等，切不可因时间紧而把该在合同签订前完成的工作以暂定的形式后推，导致后期产生大量设计变更。

7.4建立设计变更的评估生效机制。建立设计变更生效前的评估机制及强制生效方式，即所有变更均需先做内部造价、工期、可行性评估，再以某种事先约定的方式发出、生效，没有通过内部评估的不发出，发出以统一的签字、盖章方式生效，彻底改变设计变更事出多门的状况。

8、设计变更对成本的影响

8.1房地产开发成本的大致构成。房地产开发成本大致可分为土地、前期、设计、建造、配套、后期、管理、营销、财务、税费等几类。其中，除了土地成本受区域因素影响比较大外，其他成本在房地产开发成本中所占的比例相对固定，现以某开发公司某一楼面地价3870 元/平方米、成本11517 元/平方米、销售均价13920元/平方米的实际项目为例，其成本构成见图1。

图一

8.2设计变更对成本影响。施工合同签订前项目建造成本相对可控、可调，且不会造成太多的无效成本，要减少设计变更对项目成本、工期的影响就是在保持项目统一定位设计标准的前提下尽量将设计前置，减少后期设计变更的产生，减少无效成本的产生。例如，某项目外墙原招标时暂定为涂料，施工中根据周边楼盘的情况决定改为外墙面砖，建设方对其外墙面砖主材进行招标确定了品牌、供货价，并准备以指定品牌、价格形式作为设计变更与施工方确认签证，施工方提出不仅应当确认此单价，原合同中的外墙人工单价、脚手架、总工期均应调整，有部分前期招标约定、乘机高价索赔的倾向，如果合同签订前就按照外墙面砖饰面设计、招标、签订合同，则不会产生这么多项的索赔，导致无效成本增加。

【参考文献】

[ 1] 丁士昭. 建设工程项目管理[M ]. 北京: 中国建筑工业出版社, 2004.

[ 2] 陆克华, 张小宏. 工程咨询设计实务[M ]. 北京: 中国计划出版社, 2005.

[ 3] 李明堂. 工程造价计价与控制[M ]. 北京: 中国计划出版社, 2005.

[ 4] 李中富. 建筑施工组织与管理[M ]. 北京: 机械工业出版社, 2005

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关键词：房地产开发 成本控制 投资效益

房地产开发是开发企业运用土地、建筑材料、城市基础设施、劳动力、资金和专业人员的经验等资源整合，获得经营利润最大化的行为。

一、项目的可行性研究

房地产开发是开发企业根据城市建设的总体规划和经济、社会的发展要求，从项目的前期管理、规划设计、工程施工、销售、财务管理、物业管理等多方面的一项综合活动，具有周期长、资金投入量大等特点。房地产开发项目的可行性研究以及开发策划是一个系统的、专业性的协调工作，笔者认为，该项工作决定着项目成败的关键一环，特别是在新建城市注册的房地产开发企业因资质等级不高、专业队伍不强的情况下，宜采取招标或选择社会信誉良好、专业队伍较强的中介机构进行可行性研究和策划，从市场调研、产品策划、楼盘定位、风险分析到投资估算的全过程制定科学方案供企业决策。

二、项目的成本构成

（一）土地开发成本

一般包括土地出让金和征地拆迁安置补偿费、城市配套费等费用，土地成本支出约占项目总支出的20%-30%，因此对土地的确定应充分考虑开发风险和升值空间趋势。

（二）前期工程费

前期工程费一般包括勘察设计费、图纸审查费、工程监理费、造价咨询费、消防审查费、土地“三通一平”和临时设施费等费用，前期开发费一般占项目总支出的3%左右，但因各地实际收费差异也有很大差别。

（三）建筑安装工程费

建筑安装工程造价一般占项目总支出的45%-55%，项目建设前，要做好市场调研，要了解近期类似项目造价指标，还要了解市场人工、材料变动情况，对影响造价的主要因素进行分析修正，合理科学地确定本项目的建安成本指标。

（四）开发小区管网、配套设施工程费

小区内配套一般包括小区地下管网和地上设施等，重点对市政配套的一次网站的供应能力及区内各项建筑设置进行了解、分析，做好估算。小区管网费用一般为项目总支出的6%左右。

（五）企业相关税费（三费一税）

一般包括企业管理费、销售费、财务费和税金等。管理费和销售费用一般占销售收入4%-6%。财务费用视企业的运作情况而估算，资金的使用成本将对开发商最终利润产生较大影响。税金是由国家和政府有关规定确定，企业应积极争取政府优惠政策减免部分税费。

（六）不可预见费

开发企业在投资决策阶段应做好项目的土地变化成本、建造变化成本、房屋售价变化、开发周期、容积率、贷款利率、政策变化等方面的风险分析。根据项目的复杂程度确定不可预见费，一般占的直接成本的3%-5%。

三、项目实施各阶段的成本控制

（一）规划设计阶段

设计阶段的成本控制是房地产开发项目工程造价控制的关键与重点，其对工程造价的影响可达75%以上。由此可见，设计质量的好坏直接影响建设费用的多少和建设工期的长短。合理科学的设计，可降低工程造价10%左右。

1、项目容积率的大小将直接关系到项目的销售收入和建造成本，根据政策规定和项目的产品定位、特点确定合理的容积率，要充分利用好土地资源，并结合项目地形特点建造环境景观，提高土地利用率。

2、实行设计招标，择优选择设计单位。积极实行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法，尽量将工程主体及配套设施放在一起进行招标，采取多家竞投，组织有关专家综合评审，这样既可优选出好的设计单位，又可促进设计单位在项目整体布局、建筑造型上开拓创新，在降低工程造价上也肯下功夫。

3、对设计方案和设计进行科学论证。组织专家进行评审，杜绝设计单位和人员规避设计风险，在设计系数取值上人为提高设计标准。在满足国家设计规范的基础上，选择最佳设计方案。

4、对设计单位实行限额施工图设计。施工图设计在保证使用功能及设计规范的前提下，按项目投资估算控制初步设计，融施工图设计和施工图预算为一体，把技术和经济有机结合起来。

（二）工程招投标阶段

项目招投标是项目成本控制管理工作中的重要环节，招投标工作环节多，有力的监控将会避免决策失误、成本失控。对投标单位应充分审查其社会信誉、经济状况、技术装备水平。加强对标底的审核，建立复核机制，避免标底偏差产生不良后果。开发企业选择正确的方法招投标，可达到控制造价的目的，常用的方法有：

1、单位工程方面：可采用总承包方式为主，部分项目分包，单位工程实行平方米造价包干，或总价包干方式，对于有规模效益的分项工程，如门、窗、楼梯栏杆等采用分包，分包项目也实行单方造价包干。对单位工程也可采取工程量清单报价的方式进行公开招标，选择最低合理报价中标，这样可有效降低造价。

2、材料供应方面：对于涉及工程品质及大宗机电设备、建材等，宜采用开发企业自行采购统一供料。因季节因素价格变动较大的水泥、钢材等材料，可充分发挥开发企业的规模效益通过竞标定价。

3、小区内配套及环境绿化工程方面：宜采用清单报价形式招标，同时招标时应对主材的规格、品质予以明确。

4、土石方工程方面：区内的土石方工程也是成本控制重点，在招标时宜选择专业公司施工，专业公司之间可采用单方报价竞争方式进行投标、竞标。

（三）合同谈判阶段

1、合同的严密性。合同条款除正常应明确的条款外，还应对设计变更、现场签证的计价方法、特殊工艺的计价方法、违约的处理方法及可能遇到的风险因素的处理方法等进行明确，以便避免结算时产生分歧和矛盾。

2、合同的可操作性。合同的可操作性主要体现在发、承包方能够实际执行。应避免承包方为取得工程盲目承诺不可能实现的条款，这些条款往往待合同签订后在执行的过程中遇到困难，而承包方往往找业主推诿扯皮，影响工程进度以及项目的各项计划的实施。

（四）施工阶段

1、加强设计变更、现场签证的监督和管理。在施工阶段成本控制的关键是对工程变更实行有效控制。针对目前工程量清单报价，施工单位往往采取“低价中标，设计变更和索赔赢利”的方式承揽工程。房地产开发企业要做到事前把关，主动监控，从操作流程、责任人及管理权限、否决及责任追究制度等方面制定设计变更及签证管理措施。严格审核工程变更，计算各项变更对总投资的影响，减少不必要的工程费用支出，避免投资失控。

2、建立建设监理制。实施工程建设监理是降低工程造价、加快工程进度、提高工程质量、减少投资浪费的有效措施。房地产开发企业处理好与监理之间的关系，完善职责分工及有关制度，落实责任。同时做好月度工程进度款审核，避免投资失控。

3、加强设备、材料和价格的管理。对大型机电设备、外立面装饰材料等一些对项目品质影响较直接，同时价格较高又易发挥规模采购优势的材料，可由开发企业自行采购。对一些建筑常用的地材、通用材料在限定品质、性能的前提下，可让承包单位自行采购，从而调动其积极性。对一些没有一次性包死的工程，主要材料价格可通过发包和承包方共同议定来确认价格，结算时按限定价格结算，限价时应明确价格时限及范围。

4、加强资金流的监控。施工阶段的工程款支付是以合同约定、施工进度为基础，应同资金使用计划相协调。当月资金发生额增减超过资金计划一定比例幅度时，成本控制人员和工程管理人员应分别分析阐明原因，甚至提出成本预警和工程进度预警。

（五）竣工结算阶段

该阶段是成本控制工作的最后阶段。为避免结算时产生主观上的错误和漏洞及客观上的疏忽，开发企业应根据合同、预算及费用定额、竣工资料、国家或地方的相关法规，组织涉及到的单位及有关人员，召开结算专题会议确定结算方案，认真审核工程款。也可聘请经验丰富的造价人员参与审核或者委托中介机构复审。

参考文献:

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关键词：房地产；开发；成本控制

随着房地产业的发展，竞争越来越激烈，为了能够立足于市场，争取获得更大的效益，就必须把握好项目开发的各个环节和阶段，力争把投入成本控制在最少范围内，使项目取得更好的投资效益和实际效益。

房地产项目的开发是一个周期较长，影响因素较多，较复杂的过程，要想以最少投资获得最大的目标，就必须对各个环节和阶段进行全面分析，有效的进行控制成本。

一、首先是在项目投资的决策阶段

投资决策前，应对与项目有关的资源、技术、市场、经济、社会等各方面进行全面的分析、论证、和评价，判断项目在技术上是否可行、经济上是否合理、财务上是否盈利，并对多个可能的备选方案进行择优的科学方法，使房地产开发项目决策科学化、程序化、从而提高决策的可靠性，并为开发项目的实施和控制提供参考。作为投资决策的重要资料，在编制可行性研究报告时，应深入市场调查并充分掌握各类资料，对拟开发的项目的市场需求及市场供给状况进行科学的分析，并作出客观的预测，包括开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售周期等。关键是对土地成本的估算上，在总的成本中，该项费用占用很大的比例，一般在45%以上，高者甚至达到项目总成本的80%，因此，要确定合理的土地买价，把土地成本控制在论证的目标之内。

二、其次是在规划、设计阶段

项目设计的优劣不仅直接影响着建设费用的多少和建设工期的长度，而且也影响建设项目的使用价值和投资收益。因此，选定优秀的设计单位可以为建设单位在技术、服务等方面提供良好的服务，自然有利于成本的控制。 在对可供选择的规划方案进行分析比较的基础上，优选出最为合理、可行的方案作为最后的方案，并对其进行详细的描述。包括选定方案的建筑布局、功能分区、市政基础设施分布、建筑物及项目的主要技术参数、技术经济指标和控制性规划技术指标等。设计阶段作为控制开发成本最重要的阶段，可锁定可控成本80％以上。通过限额设计指标来实施项目的成本控制，要求在保证设计质量的前提下尽可能做到限额设计，对钢筋、砼、节点等限定上限指标，设计完成后对实际指标进行评定，采取一定的奖惩措施；同时，着重抓好事前的设计修改，多选样、多分析，避免完工后的返工及不必要的成本浪费；强调设计方案的经济合理性，如建筑设计时尽可能功能分区相对集中，避免不必要的装饰，环境配套上做到实用美观，不求奢华但求新颖；在设计时通过合理利用法规如设计错层阳台、飘窗、空中花园及局部挑空等手法，在容积率不变的情况下增加实际使用面积，本质上摊薄楼面地价；在建筑布置上充分根据项目的地形地貌及钻探数据考虑基础形式从而节约地基处理成本，准确计算土方平衡量，确定场地标高以节约土方成本，等等。

三、施工前期阶段

根据开工计划预决算部编制完成工程量清单预算，合理确定招标控制价，并审查招标文件和合同的有关造价条款提出造价建议，通过招标确定合同造价，从而进一步锁定目标成本。在实际工作中也碰到过类似于在招标前缺乏成熟的方案及确定的技术标准、或者在招标完成后图纸出现较大范围的变更，甚至是颠覆性的变更，那么就会产生很多分部分项的综合单价需要重新确定，既增加了工作量，又增加成本控制的难度。在今后的工作中，我们要提前研究和完善设计图纸、确定材料样板，尽量减少后期成本增加的可能性。

四、施工阶段

1、严格现场签证制度：建立工程、造价、监理、跟踪会签制度，分清签证性质，了解每单费用，加强各部门互相监督，并由分管领导把关确认。

2、建立动态成本台帐：根据公司预先制定的《工程联系单业务规程》规定，对每单设计变更联系单和现场签证联系单做造价跟踪，预决算部接单后启动《造价调整内部联系单》，完成材料询价建议、调整造价的测算报公司签阅审批，根据审批意见由开发部对外签署生效《工程洽谈记录》作为工程结算依据。推进跟踪审计制度后，下步准备启动《造价控制动态分析报告》，定期披露合同额的动态移动情况，掌握目标投资额的偏离状况。

3、严格控制材料、设备价格：材料设备费在工程的建安造价中

约占70%，工程材料成本控制是项目开发过程的重要内容，对一些主要材料和设备一般采用甲供和定牌核价方式。房地产企业要建立价格信息网络，及时准确地了解市场上最新的材料设备的价格信息。要注意各项材料、设备的定位与楼盘的品位是否一致、是否经济合理等。大宗材料设备订货，应货比三家，采用招投标方式采购，在满足施工的前提下，把握好订货的时机。同样的材料设备，由于产地档次不同，材料会有差异，就是同样品牌的设备由于销售级别不同，价格也会有差异。因此要树立成本意识，形成控制成本机制。

4、准确履行合同对外签署审批和合同款项支付审批，掌握合同条款精神并监督其执行情况，及时编报决算审核表和成本登记表。

五、竣工阶段

该阶段是对项目成本的最终反映和锁定。根据竣工结算资料受理情况完成工程结算审核，待项目所有合同完成结算后编制《项目工程结算报告》，该报告内容包括：项目工程概况、合同结算情况列表说明、工程预决算受理及审核情况表、典型单体造价解析、造价预测和结算对比分析、经验分享及建议等。对于竣工结算项目，我们认真做好总结和统计分析，把经验数据纳入《工程造价预测分析系统》数据库，以此作为今后开发项目制定目标成本和采取改善措施的重要依据，达到实施一个项目，在成本控制方面提高一个水平。

总之，房地产项目成本动态控制是一个系统工程，总体要从管理和技术两个方面来加强：

1、要抓好制度建设，建立健全公司的各项管理制度和操作流程，用制度管人、用制度监督人，以保障实施过程。

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2009年本人主管的部门是房地产公司工程技术部，绝大部分精力用在了项目的工作上，工作范围广、任务重、责任大。较好地履行了作为行政职务和作为专业技术职务的职责，发挥了领导管理和组织协调能力，调动了广大员工的工作积极性，较好地完成了所主管的全年工作任务。现就本人一年中所主管的工作总结汇报如下：

一、生产任务完成情况：

1、开发项目：所开发的项目有综合楼、住宅楼，共三栋18层高楼约12万㎡，总投资约2.5亿元，该工程继XX年启动以来经过三年多的努力，在全公司员工的共同配合下，已圆满竣工。项目的存在，树立了集团的良好形象，是集团公司领导的置业公司闯进省房地产行业的标志，是面向市场发展的第一步，是全体公司员工值得骄傲的显著地标。

2、在项目的建设中深刻的体会到一个国有企业下的子公司要在现有的市场经济制度下生存并发展，我们还有很多东西要学习、要改变，在公司成立十个月来，工程技术部门也肩负的巨大的挑战，此项目是公司的成长项目也是形象项目，我们部门在施工中必须要更加努力和细心，具体心得如下：

第一步：技术力量改变

通过这个项目，我们深刻的认识到我们部门在技术这点要求上还有很大的缺陷，对新事务的领悟能力不够，对新施工工艺掌握不全面，对现场的管理和具体计划安排上还有很大的差距，因为对某一项技术要求监督的不到位，很容易就会让施工方有机可乘，这样也会公司带来不必要的经济损失，因此我们部门每个人将会为此制定了一个学习计划，边学习边交流边考核，以此来提高个人的技术处理能力，为下一个工程做好充足的准备。

第二步：思想观念改变：

国有企业有其特定的生存环境，有其独特事务处理方式，但是对于我们部门在对外的施工中还仍然保持以往的高姿态、高调子、以自己为中心的思想，那么我们将遭受到市场经济的淘汰，现行的市场经济奉行的是公平竞争和抓住机遇再加勤奋、实干，目前我们正一步步走向这个区域，我们就要意识到在这个区域生存的条件是什么？该怎么样去做才能生存，不能再依赖于以往的旧思想、旧观念、旧的模式去衡量我们现在新的生存环境，我们必须要有这样的思想转变，只有转变了这种观念和思想我们才会有更好的发挥空间，通过项目二年多的现场施工管理我们也认识到了思想转变的盲目和空白，因此下一个工程开始之前，我们就要先给自己的思想定一个位置，这也是我们部门在逐步努力向前转变的第一步。

第三步：管理模式改变

俗话说：国有国法，家有家规。我们工程部门的来说，管理的好与坏直接影响到公司的经济利益。在此项目中仍然存在老管理模式，与此同时新的管理模式的加入也在逐步取代旧的管理模式，毕竟此项目是我们公司从成立以来最大的、直接面向市场的项目，无论从思想转变还是到管理模式的改变和加强对于我们来说都需要一个过程，我们会在这个过程中认真学习和改变并逐步实施新的管理模式，从这个工程中我们已经学习到了外界市场下的管理模式是什么样子，每个职工对自身的要求应该是什么样，全部门应该怎么去做。

工作中存在的主要问题：

1、合同的履行：此项目基本上严格履行了合同，但在工程款的支付上施工单位普遍的意见。建议在今后的项目中在工程开工后至竣工验收之前，公司应严格按照合同约定的方式和期限支付工程款，按照中标价格和中标工期与施工单位严格履行承包合同。项目部才能严格要求施工单位按节点计划完成工程任务。

2、工程分包：由于特殊原因，此项目分包单位过多，如：基础分包、电梯分包、消防工程分包、防火门分包、入户防火防盗门分包、阳台栏杆分包、铝合金门窗分包、幕墙工程分包。这类分包单位往往因专业特殊、关系特殊，直接与业主联系，总包和监理难以对其进行管理。这其中有些分包单位与专业管理机构、开发商、总包单位、监理能很好的协调关系，能严格按要求完成工程任务，为开发商出谋划策，节约投资，也有些单位——如防火门生产安装方，由于其公司实力有限，管理不力，不能按合同给定的时间按时完成任务，且产品质量未达到理想要求，直接影响了整个工程的竣工验收。

3、监理公司：监理应当依照法律,法规及有关的技术标准,设计文件和建筑工程承包合同，对承包单位在施工质量、建设工期、建设资金使用等方面，代表建设单位实施监督,并履行法律法规规定的监理安全管理职责。此项目选择的二家监理公司普遍现象是老同志多，经验型的专门人才太少，缺乏年富力强，理论水平高的中坚力量，不能适应日新月异的新技术、新工艺的工作要求，不具备专业齐全的专业人员，且部分监理人员兼职过多，监理力量投入不足，监理职责不明，尤其在后期装饰装修阶段，监理更应本着对项目负责、敢抓敢管，不能放松管理，必须督促施工单位履行其管理职责。

4、企业形象：一个楼盘的销售价格，不仅关系到楼盘的地理位置、规划设计、建筑设计、户型设计、建材采用、小区环境、配套设施、交通条件、销售价格等因素，已经上升到对休闲舒适、企业品牌、文化内涵等多方面的综合需求，对房地产企业树立良好形象提出了更高的要求。

5、项目前期：一个项目的成功与否，项目的前期论证是最重要的。前期应做好充分的论证，包括可行性和设计阶段。这样虽加大了前期的成本，但是从整个项目的成本控制来考虑，前期的投入是事半功倍的。可行性研究对于一个房地产项目的成败起着关键的作用，此项目虽然做了也是流于形式，都是靠感觉去上项目，这是非常危险的。虽然现在可以说此项目基本成功了，但对下一个项目我们应充分掌握消费者的心理，准确地估计市场的容量，制定好完美、可行的销售计划。另外在可行性阶段必须把资金的流量和销售计划做出来，这样就可尽量的减少开发者的现金投入，减少资金成本，让项目得于顺利进行下去。

6、项目设计：我们现在可以说此项目的设计不够完美，其主要责任在我们。由于对市场了解不够，住宅部分设计成塔楼，局部户型的采光和通风存在一些问题，户型面积过大，户内厨房面积过小，不能满足现代生活要求，综合楼的负一层过多考虑使用功能，在没有与意向客户签定合同的情况下，按其要求北向设计了部分跃层，对后期的销售工作带来一些难题影响。尽管设计费在建设工程全过程费用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%～2%，但对工程造价的影响可达75%以上，由此可见，设计质量的好差直接影响建设费用的多少和建设工期的长短，直接决定人力、物力和财力投入的多少。合理科学的设计，可降低工程造价10%。但在工程设计中不少设计人员重技术、轻经济，任意提高安全系数或设计标准，而对经济上的合理性考虑得较少，从根本上影响了项目成本的有效控制。

7、成本控制：随着国家对房地产行业的一系列宏观调控政策的出台和房地产市场的不断成熟，房地产行业已经难于维持数年前的高利润率，仅靠短平快运作，粗放式管理已经无法适应目前的房地产市场状况，必须要从多方面进行成本控制，方有可能实现理想的投资效益。要控制好房地产开发的成本，首先应选择设计经验丰富的设计单位和主设计人员，一个好的设计是对项目成本的最好控制。在施工阶段要及时对材料进行性能分析的基础上力求先用价格低的材料，通过诸如改变配合比、使用添加剂等技术手段来降低材料消耗费用。通过建立分包商、材料商资料库来选择合适的分包商和材料商，也可对分包商、材料商采用招投标，实行“货比三家”，选择经济实力强和有现场管理经验、技术力量好、有熟练工人的分包商，以及产品质量好、供货时间能保证、信誉好的材料商。同时做好事中控制，即工程成本形成过程中的控制，做到“边做边算、不断调整”，切实控制住成本。同时要想方设法减少和避免无效管理和劳动，把降低工程成本的观念渗透到每个施工管理环节中。

8、与政府各部门的关系处理上：在房地产开发中还有一大块费用就是政府性质的收费，这些费用一般都有明文规定。但是也有很多费用时可以折减，此项目交纳的政府规费为1524万元，占项目总成本的6.5%。对于这块费用就是一句话：了解政策，和各政府部门搞好关系。用最少的钱去办最多的事。但是这是牵扯到各方关系最多的地方，我们开发商一定要控制好，这就需要处理关系时的灵活和智慧。

9、管理上：管理的严密对于一个项目的成功而起怕作用是不言而喻的。与其他项目相比较，房地产开发项目对于管理的要求是更高的，因为它更复杂，涉及的面广，时间跨度大。如果管理上稍微出现点纰漏或者松懈，可能就会造成很大的损失。我觉得是对项目的成功、成本控制最有意义的，就是对施工队伍的选择和对材料的管理。可以这样说，在施工阶段，投资是最大，但项目的投资已经定了，也没有弹性了，在这里把握的原则是少浪费。所以说施工队伍和材料是最关键的。在保证工程质量的前提下，提出各种施工方案，并从技术和经济上进行对比评价。尤其是像从去年九月末至今的主要建材市场价格的大幅度上扬，预结算员应做好价差分析及时向上反映，对于我们日后的结算及后序工程的成本控制工作具有积极意义。

2009年的收获

一是锤炼了自我，提高了自身的生存本领和竞争能力。在激烈的市场竞争中，使我对事物的判断，对事情的决策斡旋能力有了很大的提高。从草率决定到严谨思维；从一件事情需层层请示到自己独立思考决策判断；从事事依赖别人到自己协调方方面面关系独立完成一个项目。经过各个阶段的学习锻炼，我感觉自身在为人处事方面经历了深刻的转型。

二是开阔了眼界，学会了用全方位的思维去了解社会、思考人生。在工作中我对市场经济的规律有了更加深刻的认识。在新经济时代，科技、信息、诚信、团队合作精神显得尤为重要。

三是体验了竞争，加速了自身知识的不断更新和个性的不断完善。商业竞争无情，需要的是高效率，在信息获取、决策、执行任何一个环节反映迟缓，机遇稍纵即逝。而这些必须全面的知识和快捷的信息。在不断的学习中，要拓宽了自己的知识层面。怡景苑工作的每个阶段都经历了种种意想不到的困难，至今记忆忧新。在项目的每一个阶段都要谨慎思维、不能出现一点纰漏。

篇10

【关键词】房地产开发，项目建设，管理

中图分类号： F293.33文献标识码： A

1、房地产开发项目管理的意义

房地产开发项目的组织管理是指通过职责划分、授权、合同的签订与执行，以及根据有关法律法规，建立各种规章制度，形成一个高效率的组织保障体系，使项目的各项目标得以最终实现。

房地产开发项目的控制管理的意义是有利于对项目的质量、工期和成本进行控制，并获得最大的综合效益。控制管理主要是通过计划、决策、反馈和调整等手段，采用项目分解，各种指标、定额、阶段性目标的贯彻执行与检验等措施，对开发项目的工程质量、施工工期、资金使用、成本造价等进行有效控制，以确保开发项目用最少的投入，获得最大的经济效益、社会效益和环境效益。

2、房地产开发工程项目管理所存在的问题

2.1项目决策阶段开发商的项目市场定位及决策机制不完善。

由于没有详细、“可行”的项目可行性研究报告，使得项目的规划设计迟迟不能如期进行，即使勉强进行了多方案的规划概念设计，也会因为市场研究不充分，心中无底，评判“标准”不明确，犹豫不决，致使项目决策慢、效率低。有

些开发商高层领导以“市场是变化的，项目定位不能太死”为借口不重视前期的项目详细可行性研究。因市场和产品研究不详细，导致决策迟缓，浪费了项目的事机、时间。决策高层“犹豫”了一段时间后，一定会匆忙决策，这样的决策确定的项目产品肯定不科学、不系统、不全面，也不完全可行。

2.2 施工图设计文件供应迟慢，变更多。

因市场研究阶段进行得不细致、不规范，项目投资决策阶段的问题拖到了项目实施决策阶段来解决，本应属设计师的工作受到了开发商的过多干预和限制，

在工程项目管理方面的表现就是施工图技术文件慢、建设过程中变更多。

2.3 重视工程收尾阶段的工作没有从根本上采取措施

目前的工程管理中，尤其在高层建筑及大型小区的开发建设实施过程的后期，甲方分包工程的施工单位与单位工程总承包施工单位以及甲方分包工程施工单位之间的配合和接口问题上，矛盾越来越突出，成为房地产开发项目管理的难点之一。

工程的前期主要是项目总承包单位进行的土建施工工作，工作过于单一，项目管理工作简单，容易进行；施工单位的内部作业分包往往主要由其自己管理，对于施工合同有约定的纳入施工单位自行管理的甲方指定分包或专业分包，监理方及甲方工程管理人员在此方面的项目管理工作也容易做，难的就是与甲方独立签订工程施工合同且合同中又没有工程配合、接口内容等要求的工程配合问题。因工程招标时要求不完善，签订的工程施工合同不严密，使工程项目管理困难重重，总是在脚手架、垂直运输、临时水电使用及费用分摊、材料堆放、垃圾清运、安全文明施工管理、交接验收、成品保护、工程资料衔接和整合管理、配合费用等工程接口、配合方面纠缠不清，也是造成工期拖延的重要因素。

3、房地产开发工程项目管理优化措施

3.1加强房地产开发项目风险管理。

风险防范是指利用一定的技术管理方法来规避相关风险，用来减少房地产开发相关的隐蔽损失，维护投资方的利益。风险防范的方式一般有以下两种：风险回避，所谓风险回避指的是在风险超过投资方心中的底线时，必须采取放弃投资决策相关措施，这样能有效地规避相关风险。但是风险回避必定是一种消极的方法，在逼不得已的情况下，才能采用，因为采用风险回避的手段，可能会使房地产开发不能获得利润；风险转移，所谓风险转移就是运用一定的防范，将一种特定的风险以其他形式转移到无形。在当前的房地产开发工程管理中，这种形式运用最为广泛。

4.2 全面完善项目成本管理。

在房地产开发项目投资决策阶段，必须把握成本的关键因素，从定性和定量方面来控制造价成本。所谓定性分析，即从宏观的角度出发，大体研究项目成本相关影响因子。所谓定量分析，是全面把握效益成本，注重资金投资与效益比例，研究工程价值走向，从可行性报告中合理做出相关预算，对各个施工量进行确定的核算。工程项目建设阶段是整个工程项目成本的实施阶段，所以在这个阶段控制造价，最有必要。首先必须严格控制工程变更，因为每一次的工程变更都会严重影响工程成本的控制。对于房地产开发商来讲，必须严格监督建设单位，使其严格按图纸施工，按程序办事。对于建设单位提出的工程变更必须严格把握，详细审查，对于不需要变更的内容，坚决驳回，对于确实有利于加快工程进程，而且工程中必须要变更的内容，予以批示。然后是加强施工现场的管理，必须委派施工监理，在施工现场进行严格的监督。对于施工材料、施工方案以及施工进度，层层把关，对于不符合工程需求的材料予以清除，对于施工方案必须严格审核，提出有利于施工的相关措施，用以控制工程造价。尤其是施工进度这一方面，必须加强监管，使建设单位能如期完成施工相关内容，若有拖延进度的现象发生，必须做出相关处罚。

4.3 项目质量管理。

房地产公司可以通过完善的项目管理来保障项目建设实施的质量。建筑产品不同于其他工业产品，工业产品在流水线上生产，影响产品质量的因素相对较少，同批次产品质量较为稳定，而建筑产品质量的影响因素很多，如人员、材料、机械、施工方法、环境等均会对建筑产品质量产生影响。此外，项目建设管理涉及了多种学科，如建筑、结构、暖通、电气、给排水、造价、管理学等等，需要与监理等合作单位及供电、供水等社会关系的协调处理能力，需要对新型建材、新型施工工艺的学习、接受、应用的能力。房地产企业正逐步从资金密集型走向资

金密集型加人才密集型。可见，房地产企业的项目管理，范畴比施工、监理等企业所涉及的内容要广泛，考虑问题要更深入，因此对开发企业应注意项目管理团队的建设，素质必须得到保证，这是项目管理成败的基础。

4、结语

总之，房地产项目的经营管理实际操作过程还存在着很多未知因素，我们要正确地对待、评价和处理，必须站在项目管理的战略高度，从项目启动组织到实施过程管理全过程、全方位地加以控制，加强对风险的管理，这是保证项目目的、项目目标实现的关键。

参考文献

[1]魏雅华 中国房地产多方共赢的利益啮合点[J];中国房地信息;2010年01期

[2]徐丰 我国城市房地产业运行机理及发展模式研究[D];吉林大学;2009年

[3]赵红英 当前房地产开发融资之问题探讨[J];中国房地产金融;2001年02期