商业建筑论文范文

导语：如何才能写好一篇商业建筑论文，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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关键词：商业选址经济

城市商业活动是以追求最高利润为目的的，这是商业设计选址与布局的经济原则。同时，顾客是商业活动过程中不可缺少的重要组成部分，因此，建筑之布局与城市人口分布形态密切相关。

城市商业中心的形成和发展是城市、社会、经济和科技等领域综合作用的产物，按其相互作用的规模和范围的层次来分，可分为宏观的社会经济影响，中观的空间区位条件和微观的空间模式三个不同的层次。

商业设施选址的意义就在于它是一项长期性的投资，直接关系企业经营的战略决策，是零售企业贯彻以消费者为中心观点的重要体现，是影响企业效益的一个决定性因素，同时也是制定企业经营目标和经营策略的重要依据。

商业设施的选址应该考虑以下因素：（1）客流规律；（2）交通状况；（3）商业环境；（4）地形特点；（5）符合城市规划要求。

一、客流规划是选择店址的最重要的因素商业中心是消费中心。

从经济效益上讲，商业中心必须满足整个城市消费市场的要求，争取尽可能多的顾客；从成本效益上讲，要争取最大的聚集效益，要求最大限度地利利城市的各种基础设施。所以，城市人口分布的空间形态是商业中心形成发展的重要制约因素。

（1）相同客流规模的不同地区，因客充的目的、速度、时间不同，对选址条件有不同差别。

在商业集中的繁华地区客流目的一般是以购买商品为主流，或是与购买商品有联系的观光浏览，为以后购买作准备，这类地区的客流特点一般是速度缓慢，停留时间较长，流动时间相对分散。

有些时候，除了人口的密度因素之外，人口的职业分布、收入状况、年龄也是影响购买能力、购买习惯的主要因素，必须加以考虑。前者可以作为商业规模的主要参考指标，后者则除影响规模之外，还决定了商业的特色和内容。

（2）选择店址需要调查分析街道两侧的客流量规模，选择客流较多的街道一侧。

（3）选择店址要分析街道特点与客流规模的关系，街道交*路口客流最多，是选址的最好位置。

（4）对于大型的购物中心和商业街，除了被动适应客流规律之外，还可以在原有路网基础上加以改善开发，选择有开发前景的区域，开辟新的道路交通系统，主动地引导客流，制造客流，进而创造新的商业环境。

二、交通状况城市道路交通是联系顾客与商业设施的载体。

因此，它是制约商业聚集的又一个重要因素。商业活动的经济原则要求有尽可能大的吸引范围，保证尽可能多的顾客方便地到达商店。因此商业设施的选址必须是交通可达性最佳的地点。在商业的追求最大货物销售范围的原则下，选址应使交通费用达到最小。所以商业中心交通可达性最佳的实质是：所有购物出行者到达中心的出行时间总和最小。

三、商业环境选择店址应考虑设店地点附近的商店的规模和数量。

如果在同一地区内已有过多的同行业商店，势必影响商店的经营效果，此为趋异性。但是另一方面，由于顾客希望就近广泛地比较选择商品，以及希望一次购足所需的商品，有些商店又有集中趋势，相邻而庙，此为趋同性。

一般来说，比较专一的商品，顾客希望有广泛的比较和选择余地，希望有集中的专门店。这种顾客以购买一类商品为目的，对商业气氛、娱乐性、环境没有过多要求，把注意力全部集中在商品，并比较其质量、价格等因素。

另外一此顾客，购物的范围比较杂，也比较随意，或完全以休闲为主要目的，当然不会去逛上面提到的结构单一的商业区，而是希望到集购物、娱乐、休闲等需要为一体的综合商场。一般大商场就是以此为目标而设置的，尽可能丰富功能来满足这类顾客的要求。

还有一种特性就是共生性，即指商店依赖于为其他原因而来的顾客，如商业中心区的小型商店设于大型商店附近，主要经营小商品，以品种齐全而取得优势。或开办大商场不能提供的小型服务业，有的经营连带消费商品的商店相互邻拦，互为补充，便利顾客。

4、地形特点选择店址还要分析地形特点，主要选择能见度高的地点，如选择在两面临街的地点能见度就最高，并且可以扩充橱窗面积，增辟出入口以减缓拥挤，这是最好的设址地点。位于街道的入口处、公共场所的迎面处都是能见度高的地点。有的地点如位于街道的凹进部位能见度就差。

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关键词：商业建筑商业文化开放空间中庭城市中的商业环境对于城市社会和市民是极其重要的，它不仅仅是买卖、经营、购物之所，而且作为城市文化的窗口，成为城市生活的生动写照。它是整个城市生活的重要舞台，承接、发送大量来自四面八方的信息。商业环境是汇集商品，收纳资金之地，是体现竞争的环境，由于它富有吸引力，成为人的公共交往空间。商业环境中的中庭与室内商业街，是商业环境中非营业性的开放空间。因为它具备舒适的步行条件，结合了游乐活动，文娱设施，文化展示，而成为城市中欢乐愉悦的场所，是市民休闲生活的重要背景，有"城市大起居室"之称。它为人们提供了休息、交往、观光会晤的空间，同时，将商业人流高效地组织到交通中去。

这种室内开放空间具有解决交通集散、综合各种功能、组织环境景观、完善公共设施、提供信息交换的作用。沟通了与消费者的促销渠道，随时随地向人们发出商业的信息与动态，对于提高购物活动的效率以及开发商业价值具有重要意义.

一、中庭开放空间的形态创造中庭（Atrium）最先见于古罗马时代，由建筑物围起一个院子，有时也采用柱廊式墙体围合，作为公共活动空间使用。到十九世纪，随着建筑技术的发展，特别是钢铁和玻璃材料的使用，使人们在露天的中庭加上有玻璃的顶盖，成为室内型公共空间。

中庭为现代商业建筑空间注入了新的活力。因为中庭空间是商业建筑空间形象的一个精彩，也是创造别致的商业气氛的重要场所。在这里，空间艺术的创造使中庭形成整个商业建筑独特而别具风格的景观中心。

中庭作为建筑物体内部带有玻璃顶盖的多层内院，多设置垂直交通工具而成为整个建筑的交通枢纽空间。不同方向的人流在这里交汇，集散。同时，这里也是人们憩息，观赏和交往行为的场所，使中庭形成一个多元化的活动空间。这种新的内部空间形态反映了现代建筑中室内室外化，室外室内化的倾向。因而中庭不同于一般的室内空间，在尺度、形状、内容等方面也完全改变了传统的室内空间观念。

1、内院式中庭这是最常见，最典型的一种中庭形式，大型商业建筑内部、宽大的直通屋顶的"内院"，各层营业厅向中庭开敞，顶部通常为大面积的采光顶，通过扶梯式观赏电梯做为垂直交通，从而使中庭形成交通枢纽。

①例如：日本的MYCAL桑名市郊的大型综合商业中心，其中1号街的中庭空间贯通四层，四周环以走廊，顾客可以清楚地看到各中庭营业层面貌，在中庭设置了喷水、画廊和绿化等形成富有活力的商业气氛。

②大阪的亚太贸易中心的ITM中心共享空间相配合，使庞大的空间有了变化，设计上不采用昂贵的材料，为表现空间的活力，着重以色彩为主。强烈的原色创造了很有活力的空间氛围，增强了空间的跃动感。

2、建筑间相联系的中庭这种中庭形式往往存在于两段或几段建筑实体之间。以高架的玻璃采光顶和围护结构将建筑空间联系起来，为人们提供一个最佳的气候环境。空间相当高大通透，使人有种身处室外的感觉，中庭内的巨大空间为设计师的创作提供了广阔的舞台，形成人们游憩、娱乐、餐玩、交谈等活动的中心场所，也为演艺、集会、展示等商业活动的加入提供了空间。

日本京都港区的浮桥大厦连接两栋建筑中间的拱形共享空间是南北两广场室外空间的延伸，设计尽力创造丰富的都市中心生活，使特有的各种价值观都可以共同欣赏，这样的空间同时为外来者和在此工作者创造了交流的场所，实现了充满阳光的开放空间设想。

3、沿街中庭如果在设计中有意识地把公共空间置于购物中心一侧，形成沿街中厅，并以大面积的玻璃窗向外展示，非常有利于提高内部空间的开放性。在这种中庭中向各层开放的走廊有的设计得层层后退式叠错有致，形成一个生机盎然的温室花园。由于采光极好，又亲近室外，亭阁、绿化、流水、山石…常常是中庭置景的主角，甚至可以引进大自然的景色，使人置身中庭犹如处在湖畔山川之间。

4、建筑顶部的采光顶中庭当建筑要追求尽量大的使用面积时，中庭就上升到建筑的顶部一层或几层作为一片相对独立的休息和接受阳光的空中花园，相当于空中商业街的交汇广场，消除了高层与地面的隔绝感，这种中庭虽然没有宏大的气势和壮观的商业色彩，但仍给人一种空间开朗，阳光融融的愉悦。

5、线状中庭线状中庭的特色在于创造一种以人深邃的纵深感的空间并诱发人产生走向尽端的心理。通过色彩纷呈的广告，店面，独具特色的采光顶棚处理，营造出丰富，繁华的商业气氛，形成一种全天候立体化商业街式的中庭。

美国加利福尼亚州莫尼卡市圣卡广场，中间的双层线式中庭，上空是高耸的玻璃拱廊，每层开放的挑廊上都种植花草，垂挂在廊外，从中庭下方看去是一片生机盎然，这个中庭还是一个多层的中心枢纽，通过电梯和扶梯与地下各层停车场相连通，每层都有相应的观赏平台，这个空间如同一条热闹非凡的全天候市场，连接着两端的商业综合体。

6、相对独立的中庭所谓相对独立是指这种中庭往往拥有四个采光的墙面，使中庭内的空间与其它部分相对独立开来，也有些中庭在处理上用相对独特的语言使自身空间得到强调。

德国杜塞尔多大商业综合体中的中庭是东西南北四条商业步行街的交汇之处，周围多家店面，咖啡馆，露台，将它全部环绕起来，这种核心的位置强调了中庭空间的向心感，通过对称性的阶梯布局以及向心性的地面铺装强调自

身空间。顶部是一个高出其它营业厅二层高度的巨大半球形玻璃穹顶，将中庭完全遮罩起来，更加强了空间的内聚力，营造出一种独特的空间感受。

以上几种中庭在空间上各具特色，在使用功能与视觉效果上也是各有利弊，在大型商业建筑中，一个中庭往往兼具备上述的几种空间特色，很难将它们严格区分，它们在商业建筑中以全天候的条件，千变万化的空间形象以及巨大的玻璃天棚将建筑空间变成富有休闲情调的购物世界。

二、创意的空间--商业文化以及空间多元趋势商业建筑的中庭是商业建筑关注公共性、舒适性和文化品位的体现，人们追求"安全、舒适、愉快的购物"以及丰富多彩的活动。开放空间创造中关注历史性、民族性、地方特色以及个性表现已经成为空间创意的重要内容。

地方建筑材料有助于突出地方特色和色彩的统一，圣地亚哥郊外的乡村广场以木构创造出质朴的商业空间，这显示了商业设施构成形态的一条基本原则，就是要有自己独特的个性与定位。又如日本的一些商店，为了创造吸引人的交往环境，内装修变化很快，同时用园艺设计等简便的方法更高频率变换面貌，给人出其不意的新鲜感。

随着商业环境的发展成熟，单一的购物空间也在发生着变化，越便宜越好的时代过去了，商业设施的魅力在于娱乐性，多种选择，空间舒适。包括吃喝玩乐的所有内容。因此，商业广告、餐饮娱乐展示，演艺等多种商业形式也加入进来，愈来愈密切地与购物融合在一起，形成老少皆宜的城市文化，在这个进程的发展中，呈现出几种趋向：

1、餐饮化从80年代开始，大都市中几乎所有的购物中心都把购物与餐饮结合在一起，如在中庭中设置冷热饮，咖啡座或者开辟出独具风味的快餐广场，休闲茶座等，甚至特色餐馆也挤入购物中心，以尽量为人群提供方便。

2、娱乐化现代化的购物环境呈现出"购物+N种娱乐"的模式，电影院、夜总会、旋转木马等娱乐设施也走进购物中心，中庭的设计创意空前大胆，甚至是蒙太奇式的。特色上有彻底的"好莱坞化""迪斯尼化"叫人仿佛走进了童话的乐园，体验时空的错觉。也有一些开放空间内容包括了溜冰场和游泳池，休斯顿加勒里亚购物中心（HoustonGallena1997年）就是以溜冰场为中心构成的，上方有架空在冰场上的走廊，顶棚为采光拱顶，购物的游客与冰上的溜冰者相望，形成奇妙的景观。

3、展示演艺的加入在中庭内设时装表演在购物中心已经非常普遍，这种表演使营销形象变得引人入胜，这种免费的演艺形式是消费者不花钱就能享受到的娱乐。

中庭还是购物中心多功能的展览空间，信息在这里千变万化，商业广告更是从四面八方席卷而来，中庭内的巨型屏幕随时报导着从世界大事到总统绯闻，从天气预报到商品价格无所不包的信息，人们来到这个空间，有如身在世界中心，世界在这一方庭院里大同起来了。

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建筑施工企业在施工过程中，涉及人员、物料、机具及工程本身等多方面的风险，可根据项目面临的实际风险、投保财产的范围、合同或业主的要求等因素，合理选择所需投保的险种。由于不同险种的保险责任范围不同，故在实务应用中还需对各险种的保障范围有所了解。“建筑工程一切险”保障的是工程项目物质标的因自然灾害或意外事故导致的灭失或损坏，而“第三者责任险”保障的是施工过程中的意外事故导致的第三者的财产损失或人身伤亡而依法应由被保险人承担的经济赔偿责任，两者在实务中可归于同一个险种下，业主一般强制要求购买并承担保费。“建筑施工人员人身意外伤害保险”保障的是建筑施工人员在从事工程建设期间的人身意外伤害，《中华人民共和国建筑法》规定，自2011年7月1日起，该险种不再强制投保，而调整为“鼓励”投保，但从在一些部门规章或地方性规定中，该险种仍属于强制性要求。此外，在工程项目中，可能涉及的险种还包括“国内水路、陆路货物运输险”、“船舶保险”、“施工机具险”、“设计/监理责任险”、“雇主责任险”等，可根据实际需要进行选择。

二、了解项目所在地法律法规及地方行业规范，合法合规投保

随着全球经济的高速发展，建筑施工企业的施工项目遍布世界各地，项目的管理者可能面对的是不同国家、不同地区的保险、安全相关法律法规和行业规则。如：在沙特，该国法律要求工程项目应在当地投保；在我国湖南省，当地保险协会的文件要求选择当地保险公司；在甘肃省，保险协会文件（甘保协发【2009】89号）对于保险公司非车险报价的最低费率、最低免赔、扩展条款等均有相关限制性约束；在云南省，云南省建设厅的《关于在全省统一实施建筑施工人员人身意外伤害保险的通知》（云建发【2006】715号）对于费率、每人最低保额等均作了强制要求。此外，根据保险监管要求，各保险公司均在保监会报备了各险种的格式条款，需要相关人员收集了解并制定符合法律法规的投保方案。保险管理人员在实务操作中经常会遇到保险专业知识不足，无法进行专业判断的情况。在这种情况下，可以考虑适时引入保险经纪人提供专业指导和服务。根据《保险法》规定，保险经纪人是基于投保人的利益，为投保人与保险人订立保险合同提供中介服务，并依法收取佣金的机构。相当于企业的专业保险顾问，可协助企业合理制定保险方案。

三、在项目前期做好保险相关基础工作

在项目投标阶段，招标合同中一般约定工程一切险及第三者责任险保费由施工方投标时计入工程量清单，而不同项目类型之间的保险费率差异较大，从一般费率水平来看，“地下工程”>“铁路、公路工程”>“市政工程”，对于具体工程类型，其费率水平还受到自然灾害、地质条件、工程内容、工程规模等因素影响，需要投标报价人员对项目实际风险予以充分考虑、合理报价。在实际保险安排工作中，当地政府、业主、合作单位等对于保险方案往往还会提出较为苛刻的限制性条件，如指定经纪公司、指定保险公司等，也需要相关经办人员了解实际情况，合理分析、据理力争施工方的保险安排主动权，为后续获得全面的保险保障做好铺垫。

四、制定权责清晰、关键风险保障明确的保险保障方案

一份好的保险合同是成功索赔的起点。在保险工作中，首先需要认清投保的目的是通过保险条款来实现转移风险、弥补损失，这就要求相关人员在起草保险方案前，对保险条款尤其是其中的保险责任、责任免除等条款予以充分理解，并在保险方案中明确保险双方的权责义务。只有理解了保险条款的真实含义，才能更清楚地知道哪些属于保险责任、哪些不属于保险责任，在保险事故发生后的理赔过程中，才能做到心中有数，不盲从、不偏信，对于保险公司所拒赔的事项和理由，也可以理性地加以分析和判断，有理有据地争取维护应得的保险利益，如，是否属于免责范围，具体适用那个条款等。在从事保险相关工作时，相关人员还需要注意到，工程险赔付是严格按照工程量清单的单价和数量来计算的，而一般施工单位报价的工程量清单中临时设施、周转材料部分的价格并不是资产的全部价值，一般为市场价值的50%以内。一旦临时设施与周转材料出险全损，投保人只能按清单价获得赔付。所以实际操作中，可以增加临时设施、周转材料发生全损时按重置价值赔付的特别约定。此外，工程项目所面临的关键风险各不相同，如港航项目主要面临的是台风、洪水、暴风雨等自然灾害；市政工程主要面临的是施工区域周边的第三者责任；云贵川地区主要面临是地质灾害。管理者应根据项目部的实际风险偏重类型，确定保险责任的范围，在扩展风险保障增加保费和自留风险减少保费两者之间加以均衡，并重点关注免赔额（率）、赔偿限额等关键点。对于索赔所需提供的资料清单也应认真审核及时沟通，对于无法提供的资料，应于保险合同签订前协商调整，避免索赔时出现争议，延长结案时间甚至因资料不齐遭到保险公司拒赔，为企业带来不必要的损失。

五、多险种合理组合，保障范围覆盖合理，利用规模优势获得成本优惠

随着承接项目的规模不断扩大，施工企业也可以考虑将公司或企业内所有项目统一投保，形成规模效益。具体方案可以因地制宜多样化，比如单个项目的所有险种统一投保，保障范围合理衔接；或者集团公司单个险种统一投保，简化投保流程、规范合同条款；或者集团公司所有险种统一投保，在保险公司形成规模采购优势，便于长期战略合作。投保方案设计过程中需要注意的是，由于不同险种的保障责任范围不同，拟定方案时考虑不同险种保障范围的衔接合理性对施工企业成本管控、风险管理也具有同样重要的影响。如，工程一切险条款一般保障施工红线内，有可能扩展至项目所在地市内运输途中的财产或工地外存储的财产，项目部和运输方签订运输合同或者投保运输险的过程中，应考虑到工程险涵盖的运输范围，合理衔接。

六、做好保险合同的日常维护工作，及时办理各项变更申请、保留第一手资料

商业保险合同不是签订了就束之高阁，等到出险了才想起来翻看，在整个施工过程中，需要相关人员始终具有保险意识，出现合同约定的被保险人义务相关的事项，应及时向经纪公司或保险公司办理报备手续。比如合同额超过10%的增减、施工进度计划重大调整、设计方案的变更、人员的变动等。另外，定期及时收集事故易发地段的照片也是十分必要的，一旦发生有争议的事故时，出险前后的照片对比是强有力的证据。

七、出险后积极施救、科学索赔

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随着信息技术的迅速发展和广泛应用，借助网络经济、发展电子商务已成为企业增强竞争力、适应未来的有效手段。目前，美国超过95%的大型企业都通过不同的方式在一个或多个方面使用电子商务，发展电子商务已成为当代各个行业以及各个企业发展的新趋势，建筑行业也不例外。

一、大势所趋

建筑行业发展电子商务不仅仅是时展的要求和必然趋势，更是由该行业的地位、自身的特点以及发展趋势所决定的：

1、建筑行业是国民经济建设的支柱产业之一，对国民经济影响很大。

建筑行业的任务主要是实现固定资产投资。建国以来，我国的固定资产投资每年都有很大增长，改革开放后增长速度和幅度更大。我国1994年至2000年的固定资产投资中约60%是通过建筑行业实现的，而且工程建筑业的产值约占国民生产总值的30%，由此可见，建筑行业的发展状况对国民经济影响甚大，建筑行业的信息化发展必然影响到整个国民经济和社会信息化的发展。而社会信息化是我国产业优化升级和实现工业化、现代化的关键环节，是覆盖现代化建设全局的战略举措。所以，建筑行业应该首当其冲地发展电子商务，实现行业信息化。

2、建筑行业的分散性。

建筑行业本身具有分散的性质，并且随着越来越多国内建筑企业加入到国际竞争的行列，从事国际工程承包事业，更加充分地体现出“分散”的特点：一是可能需要横跨多个市场，在短时间内切换于不同的工程领域；二是往往是在远离指挥中心的异地进行生产活动；三是具有复杂的物流，这些特点决定了它将比其他行业更加需要且更受益于电子商务，所以建筑业比其他任何行业都有更充分的理由发展电子商务。

3、国际工程承包业务的日益增长以及WTO对我国建筑行业的冲击

自1985年以来，我国国际工程承包业务以年递增25%的速度实现了快速增长。随着加入WTO以及国际建筑业投资的加大，各国市场的开放度增强，会使国际工程承包市场规模进一步扩大，但同时也意味着我国建筑行业会面临更为激烈的竞争。目前国内建筑企业的综合竞争能力普遍低于国外同行，主要差距就在于管理，而电子商务就是弥补管理缺陷的一种重要手段。

二、实现电子商务对建筑企业，尤其是国际工程承包公司的优点。

1、能够提高项目管理效率。

时效性是项目管理一个很重要的要求，电子商务的实现正好满足了这个需求，弥补了项目管理传统模式中的不足。它使管理人员可以随时获得项目的各种信息，及时注意发生的情况，适时给予监控，实现了项目全过程管理的电子化、信息化、自动化、实时化和规模化，有利于提高项目的管理效率，加快工程建设进度，尽早发挥投资项目的社会经济效益。

2、可以降低项目直接成本。

网络有助于提高透明度，对价格造成向下的压力。通过网络，承包商可方便地进行询价，及时获得更多、更全面的信息，发现更多新的契机，而不会仅仅局限在某一范围内选择供应商；而且现在网站上还出现了越来越多的反拍卖，在反拍卖中供应商彼此竞争，说明在什么价格上他们可以满足某一特定的订单，从而可以大大降低直接成本。

3、能够降低管理成本。

随着市场的开放，我国建筑行业有越来越多的企业跨出国门，参与国际工程的竞争，网络则可以为企业提供一个在接触全球各地客户的同时又降低交易费用和缩短沟通时间的机会：提供了一个可与客户直接联系的、即时双向的交流通道，使企业可以避开传统的或业已存在的价值链上的其他环节。

据调查，在传统企业交易方式下，企业交易流程需要19个环节，而在电子商务方式下只需要7个环节。传统的企业交易方式是一种建立在纸面贸易单据（文件）流转基础上的贸易方式，每做一笔生意需要大量的纸面单证，工作量繁杂。电子商务则使承包商和供应商之间不再需要过多的纸上文件，从而也节省了发送设计图纸、技术文件和合同的时间。

而且对于供应商而言，买方的市场范围超越了传统界限，这将降低进行大范围宣传联系的成本。除此之外，还会大大减少有关人员，工作效率也会提高。企业管理成本从各个方面均大大降低。

4、可以增强企业间的资讯交流。

网络可以使整个建筑业进行高度快速的资讯交流，让从业人员能够更高效快捷地得到各网上企业的营运资料。而且随着加入系统项目的不断增加，网上还可以为项目实施过程的每一阶段提供大量有价值的数据。

5、为实现横向联合生产模式提供了便利。

中国的建筑企业想在未来的世界市场中抢占一席之地，有必要在扩大公司规模、承揽大型项目和提供更加广泛的服务等方面有所突破，需要实现纵向一体化模式，或是采用横向联合生产模式。

采用前者会使承包商难以形成独特的核心竞争优势，在每一个领域都无法形成规模经济，所以实现横向联合生产才是明智之举。而只有使用了互联网作为商业活动的平台，并充分利用其提供的多媒体通讯手段，在承包工程领域，横向联合生产模式才有可能真正成为一种可行的生产组织模式和管理模式。

6、为企业的供应链管理提供了便利。

建筑企业要提高自己的竞争力，不仅要协调企业自身内部运营的各个环节，还要与包括供应商等在内的上下游企业紧密配合，实现企业的供应链管理，而B2B电子商务正好面向整个供应链，运用供应链管理的思想，利用互联网，整合企业的上下游产业，构成一个电子商务供应链网络，使得企业供应链上的所有参与者之间可以通过网络，实现资料互换、信息共享，整合合作共同体的资源，消除了整个供应链网络上不必要的动作和消耗，促进了供应链向动态的、虚拟的、全球网络化的方向发展。

根据建筑在线网的调查结果显示，通常由于丢失文件和缺乏沟通使施工成本增加20—30%，而由于网站的使用英国建筑市场每年可以节约大量资金，同时施工工期缩短15%.美国的招标网站和建造网都宣称通过将建筑市场带入互联网可以节约30—35%的项目成本。

美国的麦克姆贝公司即是一个成功的案例，该公司与其他公司联合，在波士顿设立了“互联网项目管理”网站。该网站为所有的合作伙伴提供了“在线设计”平台，借助各种工程设计软件和现代化的网络通讯手段，大大缩短了工程周期；合作伙伴之间实时的通讯使并行设计易于进行；项目各方的共同参与保证了工程设计质量。该网站还提供“在线管理”服务，使承包商可以对几大洲的工程项目进展情况进行实时跟踪与控制。电子商务的应用使该公司的投入产出比率由过去的1：2提高到现在的1：6。

总之，建筑行业应充分运用信息技术所带来的巨大生产力，不断创新，利用电子商务从多方面改革业务与管理，更好地求得生存和发展。当然，目前中国的电子商务还只是初级阶段，存在着种种障碍：网上结算不便、网络基础设施不够完备、网上缺乏安全认证、信息产业管理体制和机制不健全等等。这必将对企业造成一定压力，不敢贸然投入。但是我们必须消除这种顾虑。IBM大中华地区软件部总经理宋家瑜就曾说过：“我不知道你今天拿出的（电子商务）方案会不会错，但可以告诉你的是：你今天不做，肯定是错了。”

三、因企业制宜。

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【关键词】商业建筑入口广场；概述；作用；正佳商业广州

1、 商业建筑入口广场概述

1.1概念

现代商业建筑入口广场是介于商业建筑和城市外部街道之间的连接和过渡，通常与商业建筑的出入口相联系。与一般城市广场相比“商业性“是其最大的特点。成功的商业入口广场设计可以达到提高对消费者的吸引力，增强城市该商业区的文化内涵的作用。

1.2 形式

现代商业入口广场有平面型入口广场和立体型入口广场两种形式。

1.2.1 平面型入口广场

平面型入口广场是指广场的基面在城市空间的垂直方向上没有任何高度变化，或者仅有较小的高度变化，能够提供较为平整的场地。按照入口广场与商业建筑的相对位置的关系，平面型入口广场又有转角型、沿街退让型、空间围合型之分。

1.2.2 立体型入口广场

立体型入口广场与城市街道之间存在较大的高差，可以使入口广场空间层次更加丰富。大致可以分为抬高式入口广场、下沉式入口广场、露天剧场式入口广场、台阶式入口广场、建筑退让式入口广场。

2、商业建筑入口广场的功能分析

通常商业广场的人流非常复杂，各种各样的人流汇集到这里，因此商业建筑广场的一个重要职能就是合理的组织其内部人流的活动，以便高效的吸引和引导购物人群进去建筑内部消费。具体有以下几种职能：商业职能、景观职能、文化职能、交通职能、整合城市空间。

3、 广州市正佳商业广场入口广场分析

3.1 正佳商业广场概述

天河正佳商业广场，位于广州市天河体育中心隔路相望的天河世界贸易区东区，它是广州市计划建设的首批特大型商业设施之一。正佳商业广场和天河城分别在位于中区的金融中心正中的南北轴线的东西两侧， 轴线与天河体育中心、8层高的中天广场和广州火车站东客站等一系列重要建筑的南北轴线重合， 构成整个天河新城区的主轴线，形成整个天河建筑群体的中心。广场为一综合性购物广场， 平面布置充分考虑人流走向和疏散，设计中将百货公司布置在西北角， 围绕着百货公司布置了不同风格的步行街， 其中主要步行街为从西北到东南角斜穿整个基地的“主大街”。结合步行街， 正佳广场设了东北、东南、西北三个主出人口， 并在出人口处设自动扶梯交通厅。

3.1.1 交通分析

广州正佳商业广场交通便利，四面环路，北邻天河路，南靠天河南一路，东面是天河东路。地铁一号线和三号线相交于此，在形成商业人气上具有得天独厚的优势。

3.2 正佳商业广场入口广场

正佳广场根据规划退缩的要求在南、北面分别形成25m和27m的宽阔室外广场，

入口位置配合规划的要求设置在东北、西北和东南角上，其中东南角为主入口。广场结合内部空间设计，通过建筑小品，有特色的喷泉，地砖铺设和植物形成三个风格各异的广场。西北角具有中国传统风格的民族广场， 东北角具有国际流行风格的时代广场， 东南角具有广东地方特色广州广场。

3.2.1 东南角主入口广场分析

优势及特点：正佳商业广场主入口设置在东南角，广场的平面形式上采用了转角型入口广场，在天河南一路和体育东路的转角处上退入广场形成入口广场空间，这样设计避开了城市主干道的交通干扰，也一定程度上缓解了商业人流对天河路交通的压力。可能由于原始地形原因，场地内与城市道路存在1.5m到2m的高差，所以广场设计成叠落的台阶形式，空间层次丰富。设计师将该入口广场定义为广州广场，在入口处设计了一个通向二层的扶梯，且在形式上采用了极具中国传统特色的构架层层抬起的形式寓意着节节高升，不仅丰富了整个广场的空间效果同时又能引导购物人流。

劣势和不足：个人认为将主入口设计在东南角是对场地人流分析不足的表现，天河路南面集中了太古汇、万菱汇、正佳广场，天河城、维多利亚广场等大型商业购物区，北面正对着天河体育中心，据资料统计其人口密度是每平方公里49934人。在调研过程中发现东南角主入口广场人流量相对于北面广场较为稀少，虽然该入口广场面积较大，约40mx40m。但吸引人流的作用不明显。而对比天河城将入口广场设计成正对天河路，采取空间围合的形式形成大广场在聚集人气吸引商业人流方面确实要比正佳广场好。

3.2.2 北面入口广场分析

优势及特点：北面入口广场按照规划要求退出红线25m，由于原始场地的原因与城市街道存在1m左右的高差，在平面形式上属于沿街退让型广场，立体形式上则属于台阶式入口广场，这种沿街的条形广场能较好的吸引过往的行人，聚集商业人气，其次标高高出城市街道1m左右的前入口广场直接俯视着体育中心，视线开阔，该入口广场和天河体育中心的城市空间融合在一起，达到了整合城市空间的作用。在广场和天河的交接处设置了低矮的灌木丛有效的阻挡了交通噪声对入口广场的影响。

劣势及不足：一、宽度太窄。对于天河路商业带的超大人流量，每天络绎不绝的人流在此经过，而北面广场只有25m宽在功能上只能满足基本的交通作用，在调研过程中我们只看到在傍晚时分才有小孩子在广场上进行滑冰训练。而天河城的入口广场上诸如商品拍卖会，促销会等活动不断。二、缺少休闲设施设计，在空荡的入口广场上并没有设计休闲桌椅等休闲设施以吸引来往的行人停留驻足。

3.3 正佳商业广场入口广场优化建议

东南角入口广场：基于其地理区位上的劣势建议加强广场的指引，广告，橱窗展示和休闲设施的设计以增加其可识别性吸引更多的行人。减少叠落台阶的数量，增加广场的功能分区设计，如消费者等候、交流、聊天的休息场所、餐饮小憩的服务场所、促销活动的观演场所等。

北面入口广场：一、北面广场人流量大且复杂，该广场不仅要组织好大量购物人员的交通问题，同时还要具有吸引潜在购物人员的作用。对广场进行合理的功能分区不仅能解决人流的流线问题还能提高其商业氛围。二、广场空间形式单调，缺少具有点缀的景观小品诸如休闲桌椅，遮阳植物等。

结 语

在城市经济不断发展，商业活动积极活跃的今天，城市中大型的商业购物中心会越来越多，入口前广场作为商业建筑重要的组成部分是值得设计师研究的课题。本文以正佳商业广场的调研作为切入点对其入口广场空间做了简要的分析。商业建筑入口广场对商业建筑的商业价值具有重要的意义，还有许多问题还值得深入的研究。

参考文献

[1]沈米钢.大型商业建筑外部开放空间问题及其改进对策研究.浙江大学硕士学位论文.2003

[2]陈芬.现代商业建筑外环境研究.华中科技大学硕士学位论文.2005

[3]杨y辉.空间与行为互动下的商业建筑.武汉理工大学硕士学位论文.2002

[4]陈晋路.商业建筑.辽宁科学技术出版社，2002

[5]刘晓晖，张宇振.商业建筑.武汉工业大学出版社，1999

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关键词：大型商业建筑； 消防设计； 室内消防； 灭火系统

Abstract: The large-scale commercial building large-scale, complex functions, personnel intensive, the importance of fire prevention must pay attention. This paper takes a city complex project as an example, introduces some of the problems encountered in building fire system design and solutions in the study, the common method to improve the ability of large commercial building fire prevention.

Key words: large commercial buildings; fire design; indoor fire; fire extinguishing system

中图分类号：[J59]文献标识码：A文章编码：

1. 工程概况

该项目规划用地面积约11×104m2，总建筑面积约 85×104m2，建筑主要功能包括高层住宅、五星级酒店、5A 级写字楼、综合商业（含百货、零售、餐饮、娱乐及22厅电影城等）、地下车库及其余配套附属设施。本文仅对该项目商业建筑的消防水系统设计作探讨，供广大设计人员参考。

2. 室内消火栓的设置

如何合理布置室内消火栓是大型商业建筑的一大难点。这类建筑具有内部使用功能复杂、室内分隔较多、疏散通道及出入口较多等特点，在布置消火栓时如果仍按常规方法肯定会造成消火栓布置不合理的现象，考虑到上述建筑特点，该商业综合体建筑消火栓布置按以下原则设计：

2.1适当缩小消火栓的布置间距，在计算消火栓的保护距离时其水带长度均按0.8 的折减系数考虑。

2.2保证同层每个防火分区都有两支水枪的充实水柱到达任何房间内。

2.3消火栓立管尽量布置在柱边、通道、楼梯口等位置。

3. 中庭大空间场所的灭火系统设置

本项目有一条贯穿商业部分的大中庭（见图1），中庭的体积大、净空高，而且中庭贯穿1层～4层，如按照国内的现行防火设计规范进行设计，大中庭的防火分区划分与分隔、部分疏散楼梯的设置将难以实现。为满足商业建筑功能分区及竖向空间美观的效果，通过性能化消防设计分析，将中庭设为人员疏散的 “临时准安全区”，所以本中庭的灭火系统如何设计成为关键问题。通过性能化消防设计分析，并结合已有的工程案例，中庭灭火系统设置如下：

3.1 中庭回廊采用自动喷水灭火系统进行保护。

3.2 中庭与商业店铺之间采用钢化玻璃加WS 型窗玻璃喷头保护进行防火分隔。

3.3 其余部位采用防火卷帘分隔。

图 1 阴影部分为中庭

3.4中庭与商业店铺之间采用钢化玻璃加WS 型窗玻璃喷头保护进行防火分隔， 主要依据为美国NFPA101A，参见表1。

NFPA101A 8.6.7除第12章至第42章明文禁止的以意外，以下列情况允许设置中庭：

用耐火至少1h的防火隔断将中庭和邻近区间分开，且走廊墙壁上的开口做了防火保护，下列情况除外：

a. 自动洒水碰头沿玻璃幕墙和不可开启的窗户两侧分散布置，间距不大于1.83m；

b. 自动洒水喷头与玻璃墙的距离不超过0.305m，当喷头启动时能打湿玻璃的整个表面；

c. 玻璃应是钢化玻璃，嵌丝玻璃或迭层玻璃，并以填充系统定位，使喷头开启前，框架系统即使变形，也不会打碎（加负荷于）玻璃；

d. 靠中庭一面无走廊和其他楼层区域时，则靠中庭一侧不需要布置喷头。

表 1 防火分隔方式的规范应用

表 2 防火分隔方式特点比较

图 2多块玻璃用竖框连接

图 3 多块玻璃对接用硅密剂连接

4. 防火卷帘系统设置

现在市场上防火卷帘种类繁多，产品质量良莠不齐，根据 GB 50016-2006 《建筑设计防火规范》 第 7.5.3 条和 GB50045-95 《高层民用建筑设计防火规范》（2005 年版）第5.4.4 条，用于防火分隔的防火卷帘有两种：一种是以背火面温升为判定条件；一种是以背火面辐射热为判定条件。当采用以背火面辐射热为判定条件的防火卷帘时，卷帘两侧应设自动喷水系统保护，喷水时间不应小于 3.0h，这样一来就增加了一套独立的自动喷水灭火系统，相应的增加了消防泵的数量与消防水池的容积。本项目经过技术经济比较后，采用了以背火面温升为判定条件的防火卷帘。

5. 结 语

随着社会经济的发展，人们生活水平日益提高，全国各地陆续兴建了许多大型商业建筑。新建的商业建筑正朝着大型化、中庭化、空调化、多功能化发展，集娱乐、观赏、金融、饮食居住于一体。大型商业建筑功能的复合化、规模的大型化、人员的密集化给我们消防工作带来了新的课题。所以设计师在做大型商业综合体建筑设计时应特别注重防火灭火的设计。

【参考文献】

GB 50045-95 高层民用建筑设计防火规范 （2005年版）[S].

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关键词:商业建筑，方案设计，消防疏散

中图分类号： TU3文献标识码：A

1、大型商业建筑的特性

大型商业建筑是城市开放空间的一个极其重要的组成部分，与居住建筑相对稳定而单一的诉求相比，商业建筑更需要建筑师的智慧。一个优秀的商业建筑不仅是设计创新的体验，更是价值实现的过程。

设计中的区别是基于商业建筑的自身特点:首先是其功能性，商业建筑是为商业服务，任何商业都是以商业赢利为目的的。商业建筑的空间营造亦应该为商业的这个目的服务，应该与商业的定位和商业的策划相适应。商业建筑设计其实就是在商业营建过程中为甲方做一套动态的经营体系( 企业的一套经营盈利模式) ，是一个过程，图纸是结论。

其次是综合性，现在商业建筑的发展趋势是向综合性发展，现在的商业建筑大多以商业综合体或城市综合体的形式出现。综合体内的各种功能体相互依托，相互支撑。由于前两个特点就形成第三个特点，人员密集性，大型商业建筑，特别是商业综合体，功能多样，交通路线错综复杂。一旦发生火灾，后果不堪设想。安全疏散设计就成了商业建筑中的重要问题。

鉴于以上的特点，商业建筑在设计中应对其进行必要的人流和使用分析，从而设计出最适合的建筑。在建筑设计中体现“以人为本”，从使用者的角度出发，保证使用者的生命安全和使用方便舒适。因此，消防疏散和商业空间的营造是商业建筑设计最重要的两个方面。

2、消防疏散问题

2.1 存在的消防疏散问题

消防疏散问题，是某项目特别是商业部分工程进度停滞的主要原因。某工程的商业部分在方案设计阶段，甲方要求按着消防性能化设计的方法进行设计，未按现行的消防规范要求设置防火措施，未按规范要求设置相应的疏散宽度。后来，因为甲方的更换，和一些不可抗拒的原因，消防部门未能同意按着消防性能化设计的方法进行设计，从而导致在项目消防报批过程中遇到了麻烦，消防审批未能通过。具体问题如下:

1) 依据《建筑设计防火规范》第5.1.13条，地下商店总建筑面积超过20000m2 时，应采用不开设门窗洞口的防火墙分隔。如需要局部连通时，应采取规范要求的措施进行防火分隔。东直门交通枢纽工程地下一层商业面积3.5万m2，在方案设计阶段，未按规范要求设置防火措施。

2) 商业的疏散宽度。依据《建筑设计防火规范》第5.3.17条，商业疏散人数= 商业营业面积×面积(折减)系数×疏散人数换算系数，再依据《高层民用建筑设计防火规范》中规定按每百人1m计算疏散宽度。

按此原则计算，原设计中疏散宽度严重不足，其中地下商业南区现有宽度26.2 m，缺少76.6m; 地下商业北区现有宽度29.5m，缺少50.5m; 地上商业南区现有宽度7.5 m，缺少21.6m; 地上商业北区现有宽度29.5m，缺少38.6m。

3) 疏散楼梯在首层的位置距离室外安全出口或安全区域太远。

2.2 解决消防问题的措施

消防问题的解决困难较大，经与甲方以及消防部门的多轮沟通后，采取以下措施解决以上消防疏散问题:

1) 在南北商业区之间采用在平面内以不开设门窗洞口的防火墙和一个下沉式室外庭院分隔。下沉式庭院设在北区范围内，避开首层的公交站场，在已完成的主体结构上，拆除楼板，并加设了8部室外楼梯，增加了疏散宽度58.8 m。使下沉式室外庭院与南北向的商业主街联系; 在垂直方向通过下沉式室外庭院的8部室外楼梯将地上地下商业贯穿，同时使地上、地下、南区、北区成为一个立体的、多功能、大规模、室内和室外交融的商业空间。

2) 依据规范计算商业的疏散人数，地下商业疏散人数= 商业营业面积×0.7(面积(折减) 系数)×0.85(疏散人数换算系数) ，地上商业疏散人数= 商业营业面积×0.5( 面积(折减)系数)×0.85(疏散人数换算系数) (三层按0.77，四层以上0.6) 。再按每百人1 m 计算疏散宽度。

在南区地下商业加设9 部防烟楼梯间，在北区地下商业加设8 部防烟剪刀楼梯间和1 部防烟楼梯间。其中下沉庭院为南、北区地下分别提供43.6m和15m的疏散宽度。南区地上商业在朝向屋顶花园平台立面加设楼梯，疏散至花园平台。

3) 北区商业的占地面积较大，约133m×158 m，部分楼梯在首层距安全出口距离30 m ～ 40m，鉴于现状，消防部门建议将前室扩大，使前室门口距安全出口距离30m 内。

3、商业空间的营造

商业建筑方案设计之初，应该仔细考虑商业业态介入后的使用方便，运用以往商业建筑的工程实践中总结的经验，为商业空间的营造创造便利条件。

某项目商业部分在工程实施过程中经历了甲方商业业态策划设计、商业招租阶段的可行性判断以及商业招租后对设计引起改变的修改等阶段。在与甲方及商业策划部门callion商业顾问公司的沟通中，更加印证了上述观点。在商业空间的营造创造方面应注意的设计要点如下。

3．1 合理的商业空间租售率

商业空间的空间租售( 使用) 率即实际租售面积所占商业总面积的比例，是商业策划阶段衡量商业经济收益的一项重要指标。空间租售率低于50%，是开发商不能接受的极限。在本项目中，商业策划部门一度将空间租售率设计成48%，使开发商高度紧张，后来改变了一部分空间的使用性质后才使空间租售率达到51%。在提高商业租售率的过程，参与设计的各方都很痛苦。现在总结，设计中若想提高商业空间租售率，应将主要的商业空间尽量做大，使空间方整，避免琐碎，将交通部分和辅助用房部分整合，使主要的商业空间连成一个较大的连续空间。

某项目地下商业原方案为大空间的商业形式。经与甲方多轮沟通后，地下商业南区确定了一主一辅双通道的商业形式，因此造成了部分空调机房位于主通道旁，与甲方以及设备专业沟通后，将这些空调机房全部移走，使得商业主通道两侧的主要空间利用更充分。地下商业北区的空间受条件限制，空间较为琐碎，除去交通空间和辅助空间，剩余的空间较难利用，与南区地下商业形成了鲜明的对比。南区地下很容易就达到了租售率53%，而北区一开始的租售率是48%，经过努力后才达到了51%。

3．2 商业的业态对商业空间有较大的影响

如商业部分和餐饮部分，两者对消防和辅助用房的要求有很大的区别。餐饮部分厨房如果放在地下，则须考虑排烟和泄爆。某项目地下商业南区，在商业顾问介入后，餐饮面积比方案阶段有所增大，导致餐饮部分的通风机房面积增加，在通风井面积无法增加的前提条件下，反过来限制了餐饮部分的面积。又因为南区地下无法设置泄爆窗井，限制了南区不能设置燃气餐饮厨房。北区地下商业只能部分设置泄爆窗井，北区虽然可以设置燃气餐饮厨房，但是因为泄爆窗井却限制了厨房的面积。

3． 3 商业氛围的营造

通过与商业策划部门及甲方沟通，以及相关项目的设计经验，对于一个商业主要空间氛围营造的重要手段为中庭结合自动扶梯，通过中庭这样一个上下贯穿的空间，达到解决人流上下交通，汇聚人气，营造商业气氛的目的。某南北区的中庭设计和自动扶梯的形式在结合商业修改设计过程中，是甲方比较关心，改动比较多的，南北区都涉及了结构拆改，商业中庭的方案改动了很多轮。所以在方案设计阶段，中庭和自动扶梯对于商业空间来说必不可少，而且在设计中应该着重考虑，在人流组织、空间形态、氛围营造、视觉设计等方面重点研究。

3．4 商业空间与汽车停车库的连接

停车库对于商业空间必不可少，对于商业汇聚人气有不可低估的作用，而且应该联系紧密，有便利的交通设施，且应使交通设施的服务半径均匀合理。

某项目地下车库与商业空间有3组电梯直达，但相对集中，对于如此大面积的商业来说，显得略少。甲方商业顾问和交通顾问多次提出加设电梯连接地下车库与商业，因现状的原因，能够加设电梯的部位非常有限，实施的难度非常大。后来经过多次协商后，寻找到的位置也不是很理想，还花了很大的经济代价。

结语：

反思整个设计过程，从方案设计、方案深化、初步设计、施工图设计，再到施工配合修改，虽然说市场的变化是建筑师无法预料的，但也有相当一部分修改，如果在方案设计阶段仔细分析，应用我们的设计经验采取合理的设计手法，是可以避免的。特别是涉及消防的问题，在方案设计阶段，应该严格遵守规范，这样既可以避免设计走弯路，又避免反复修改，给甲方造成不好的印象。消防的问题，在方案阶段考虑，会有很好的解决方法: 如地下商业

的疏散，通过下沉庭院，商业部门介入后带来的修改，虽然每个项目都不尽相同，但在方案阶段，我们通过设计经验有些修改也可以避免。设计要不断的总结经验，从以前的工程实践中总结设计经验，这样我们会设计出更好的设计作品。

参考文献:

［1］ 国际建筑设计机构: 四大路径引领商业建筑创新［N］． 北京青年报，2010-03-05．

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关键词：商业地产 建筑设计管理 订单式开发

1.1 引言

商业地产的建筑设计与管理，包含商业地产及建筑设计两方面的范畴。商业地产的出现是房地产行业发展到一定阶段的产物，是地产开发与商业经营的有机结合。商业地产一般是指从事零售、餐饮、娱乐、休闲、健身等商业用途的房地产开发形式。商业地产的开发模式、用途功能不同于普通商品住宅、公寓、别墅等房地产形式。因此，商业地产的建筑设计与管理是一门综合性技术学科。

1.2 商业地产的概念

商业地产实际上是“商业房地产”的简称，英文翻译为“Commercial Real Estate”或“Commercial Property”。 住宅地产是较为单一的房地产开发形式。商业地产则是复合型地产，是地产与商业有机结合的产物。

商业地产的概念有广义和狭义之分；从广义上讲，商业地产是指各种非生产性、非居住性物业，包括办公楼、公寓、会议中心以及商业服务业经营场所等；

而狭义商业房地产指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式；商业房地产的形式多样，规模也有大有小。规模大的商业房地产如SHOPPING MALL项目，可以达到几十万平方米，规模小的商业房地产项目仅几百平方米，甚至更小；对于规模庞大的商业房地产，其经营多采用开发商整体开发，项目统一经营管理，以收取租金为投资回报形式 ①。其开发模式、融资模式、经营模式以及功能用途都有别于住宅、公寓、办公楼等房地产形式。

2.1 国内外商业地产开发差异

国内外商业地产项目开发差异主要表现在开发模式、开发流程、设计理念的三方面。国外商业地产项目的所有权、开发权、经营权三者是分离的，而国内往往是开发商集于一身。三权分离优势在于三方仅负责各自擅长的业务，即专业人作专业事，有利于商业项目开发的专业化。

国内开发流程：拿地—建设—策划定位—选择管理团队—招商—运营

国外开发流程：可行性论证—策划定位—确定开发模式—选择管理团队—主力店招商—规划设计—建设—运营

国内外商业地产开发流程相比，国外开发流程注重前期招商及策划的前置，国内开发流程注重的是建设先行，开发流程的差异与商业盈利模式有关，国内的商业地产开发大多采取销售型商业物业，往往是开发建设速度快，竣工后立即销售，销售后进行大面积，大规模的商业二次改造，产生了大量无谓的消耗和浪费。

2.2 商业地产的开发模式

2.2.1 商业地产存在的现实问题

商业地产项目包含地产开发和商业经营两方面的内容，需要进行科学的统一整合与合理定位。但是大多数开发商仅考虑自己作为地产开发商的角色，在商业地产的策划、设计和建设中，没能对项目的日后商业行为进行具体的市场定位和全面调研。在缺乏市场调查及定位的前提下，在建筑设计中盲目寻求经济利益的最大化，常常以快速实现销售和租赁为目的，为了好卖好租而设计，不注重商业功能及需求的设计，降低包括产品选型在内的各项建设成本，甚至选择低端的设计交房标准，这一切往往造成开发内容与市场脱节，消费需求与设计产品不同。常常表现为：商业地产的市场定位不合理，仅仅贪图经济利益，不考虑当地消费需要；商户入住后发现存在诸多的设计先天不足，制约了商业地产的租赁与销售行为，带给了开发商和商业企业不小的麻烦，降低了商业合作效率；普遍情况是商业项目在建成后，为满足商业经营者的使用要求需要大规模的进行项目改造，无论是开发商，还是商业企业均造成了严重的浪费。

其次，目前我国的商业地产设计的专业单位很少，能够开展设计任务的一般都为民用建筑设计院，这些设计单位对商业物业的需求了解甚少，参考的均是民用建筑规范。同时，我国在商业地产项目的设计中没有符合目前商业发展的统一标准和规范，拥有的行业标准颁布至今已相差二十年余的时间，明显落后今日的发展要求。所以，目前商业地产项目设计实施后的利用率低、实用性差、商业价值低是普遍现状。以上情况，实际上对商业地产开发标准的制定又提出了迫切的需求。

2.2.2 订单式商业地产开发

我国的房地产开发市场伴随着国家的各类调控及规范性的政策，正在走向成熟。很多的开发企业重组，合并，甚至倒闭，房地产行业优质资源整合，淘汰缺乏实力的开发商，以专业化、品牌化的房地产开发为方向，是当下地产行业的大趋势，对于寻求眼前的商业利益，忽视了长远发展的开发企业而言，已难以生存。所以，在此背景下，商业地产的开发现在已日渐理性，知名的开发商也已形成了较为先进的开发模式。

商业地产与住宅等其他地产形式不同，设计既要符合建筑规范，而且也要符合各商业业态的商业需求，满足不同种类商业的开店标准。不同种类的商业业态对于商业面积、层高、柱网、荷载、照明、内外部交通动线等需求各不相同，对于商业客、货梯、扶梯的配备要求不一样，对于强、弱电、安防、消防、广播的具体要求也不尽相同；因此，需要由专业的商业策划公司及专业的商业设计公司依据项目的开发定位，按照商业需求进行规划设计，才能切实的保证商业区域的实用性，以及商业价值的最大化。综上所述产生了订单式商业地产开发的新模式。

所谓的订单式商业地产开发模式，是指开发企业与大型商业企业先期签署租售合同，作为入驻主力店，请入驻商业企业参与商业地产项目的前期规划，依据该商业企业的需求进行项目设计及建设，项目竣工后按照合同约定将部分商业租售给该商业企业经营，充分利用这些知名商业企业的品牌实力和影响力，带动次主力店的租售，也带动其它商业店铺的租售行为[1]。美国的商业开发行为较为成熟，通常租售面积超过50%时才进入实施阶段。而在近几年经济不景气的大背景下，其前期确定的租售面达到70%时才开始工程建设。

订单式地产是将招商行为前置，与传统的先建设后招商模式相比，订单式商业地产具诸多优点，能够更好的满足市场的需要，适应不断变化的市场环境，具体表现在：

（1）开发商与大型商业企业形成战略联盟，商业企业能够全面的参与整个商业项目的规划设计过程中，有助于弥补开发商在不同商业业态开发中的专业缺失，经验欠佳的弱点，有利于开发企业进行商业竞争性分析，市场定位和商业业态组合，整合了开发企业与商业企业的各项资源。

（2）商业企业尤其是知名的商业巨头，它的稳定租金为商业地产项目整体运营提供了保障，为开发企业提供了稳定的现金流。房地产开发企业借助商业巨头强大的品牌效应，提升次主力店及其它商铺的租售价格，促进项目整体的招商进度。凭借商业巨头的品牌号召力往往也会带来更多的商机。知名商业企业提供的租金收入虽然不高，但是这些商业企业吸引并带来大量的顾客，推动其它商业区域的入驻，一般情况下，明显提高商业地产项目整体的租售价格，也为商业项目的长远繁荣奠定了基础。

（3）传统的商业模式常常在项目竣工后，为满足不同商业用户的要求进行商业区域的改造，由此造成资金、资源的严重浪费。订单式商业地产的开发模式中，相当大的商业面积是根据商业主力店的需求量身定制，如具体的招商情况明朗顺利，也可将次主力店及商铺共同运用订单式开发的模式，由此将最大程度的减少日后改造的商业区域。

3.1 设计任务书

设计任务书是项目工程设计及建设的指导大纲，是明确项目建设方案（包括设计需求、设计依据、设计范围、设计规模、设计思路等）的重要文件，也是完成设计成果的主要依据。

设计任务书控制并约束着项目设计的全过程和各个方面。开发项目的决策正确与否， 与设计任务书编制、审批程序有着密切关系，只有全面、准确、严谨的编写设计任务书，充分表达开发企业的建设诉求，后续的项目设计建设过程才能顺利进行，建成后方能实现其预期的经济效益。所以，设计任务书对于项目开发设计及工程建设的成败，对于实现开发的经济效益具有重大意义。工程建设之前， 设计任务书肩负着指导设计方向，项目定位的作用，只有正确编制设计任务书，并严格履行其要求，才能使后续的设计任务顺利开展。

本文所指设计任务书的编制应充分考虑商业地产订单式开发模式的特点，将各业态商家开店需求融入本项目设计任务，并结合项目规划条件。通过整理开发企业各项目建设经验，整合设计单位积累资料，委托国内知名的商业策划顾问全面介入，共同编制项目设计任务书，并予以确认。设计任务书的建筑部分内容包括：设计范围、设计深度及要求、各业态的特殊设计要求及范围、设计原则等内容。涉及内容应以各业态的商业开发需求为主，内容全面，亦可作为企业级商业项目开发设计任务书，并形成同业态范本。

结论

本文针对目前国内商业地产盲目开发、地产开发与商业运营严重脱节、现行设计规范滞后等问题进行了较为系统的说明。传统的商业地产开发模式是诸多问题根源，解决问题的关键在于开发企业应把与商业零售企业相互独立的关系，转变成二者开展有机合作，创新开发模式。形成商业地产订单式开发的新思路。

本文基于开发企业的工作视角以项目为分析平台，在分析商业地产开发现状问题，提出解决之道的同时，总结了商业建筑设计的基本思路。首先，提出了商业项目开发的方式及流程。其次，在分析研究商业项目的的基础上，总结企业商业项目开发经验，整理设计及顾问公司的研究成果，搜集市场各类商业业态的经营需求，归纳各业态商业建筑设计的条件及要求。并应完整编写所研究项目的设计任务书，以及各类建筑系统的设计要点，也为目前商业建筑设计规范的修订，提供了宝贵的参考研究素材。

纵观全文，国内外商业地产的发展，国内外设计规范的搜索比较，国内商业地产现状分析，未来发展方向的总结，国内外商业设计需求的归纳，加强了与国外信息的接轨与采集，拓展了研究问题的深度与广度，以商业地产的建筑设计为线索，探索了一条适合目前商业地产开发的思路，为日后商业建筑设计的进一步深入、全面的研究奠定了良好的分析基础。

展望

2013年国家再度推出房地产市场调控政策，调控措施从通过行政手段调控房地产整体市场转为直接调控房价，也标志着中央政府加强房地产调控力度、遏制房价过快上涨的强大决心。调控政策将住宅“限购”措施推向了顶峰，房产税的出台，以及各种金融信贷政策的紧缩，已使得住宅市场投资空间明显紧缩，但是商业地产未在此次调控范畴之内，在突破膨胀压力越来越大的背景下，商业地产投资价值势必将再次提升。未来几年全国的商业地产市场将蓬勃发展，日渐繁荣，真正属于商业地产的开发时代已经来临。预计，2011年前后中国商业地产将真正驶入发展的快行通道，前景乐观而广阔。在一线城市商业地产继续开发的同时，我国的二三线城市也将迎来商业地产全面开发曙光。

作为商业地产开发内容的一个重要环节—建筑设计，也必将伴随商业地产的发展日渐成熟。不多时日，相信《商业建筑设计规范》及相应技术措施将完成修编，届时广大建筑设计及管理从业人士，将具有符合目前商业发展需要的设计及实施依据，避免了盲目投资和实施浪费，也必将商业建筑设计推向专业化的技术之路。虽任重而道远，但发展方向更为清晰，发展空间更为广阔。

注释：

①引自互动百科http：//

参考文献

【1】冯领地，商业地产订单合作模式的研究，济南大学硕士学位论文，2008

【2】李玉米等，持有型商业物业发展战略研究，广州，经济观察，2011

篇9

【关键词】商业步行街；建筑；设计

前言：随着社会的发展，经济的繁荣，新近几年，商业步行街开始热闹繁华起来，商业步行街的建筑也成为人们茶余饭后谈论的话题。商业步行街建筑与一般建筑不同，其设计需要独具特色，或者具有深厚的文化内涵，或者具有异域风情。商业步行街建筑需要从平面布局、立面造型、垂直交通、设备管井等各方面进行综合考虑、精心设计，才能既满足商业功能需求又能打造商业步行街的风格特色。商业步行街建筑是商业步行街一道亮丽的风景线，让商业步行街彰显活力和生命力，设计师在对建筑进行设计的过程中要进行综合考虑，不断实践和摸索，力求将建筑设计至完美。

一、商业步行街建筑的平面布局设计

商业步行街建筑的平面布局设计对商业步行街的影响很大，是项目设计的前提和基础。因此，在项目设计前，首先要对项目的用地进行仔细考察和调研。充分了解项目周边的交通及公套、主要人流的来往方向、项目可以利用的外部景观资源等等。

有了对项目的周边情况、市场需求及发展趋势情况等了解分析后，可以作出对未来商业经营需求和建筑要求作出初步判断。根据调研的结果可以对建筑的布局进行有效的规划，如布置建筑形成商业步行街的主要出入口、临时落客区及车库出入口、后勤卸货区、商业步行街的动线、主要活动广场及休息交流空间节点、垂直交通节点等等。外部交通流线的设计，可以让建筑物适应周边环境。商业步行街及建筑内部流线的设计，建议进行环形设计，保证无死角商铺。为增加商业步行街的氛围，可以在步行街、建筑物设计一定的休闲、交流、停留空间，并配以绿色植物、花坛、观赏鱼、雕塑等装饰，使建筑物周围形成岛式空间，打破建筑物单纯的线状街道，丰富商业氛围。

合理的建筑布局和流线设计，不仅能让商业项目运营有效，也能够给顾客留下深刻的商业形象、引导和刺激消费者产生购物、消费、娱乐、游玩的欲望，实现建筑物的实用价值，打造富有活力的商业步行街。

二、商业步行街建筑的组成和设计

商业步行街建筑设计目的是为了吸引人群进行消费，建筑的内部空间设计是建筑设计的重点，也是设计的关键部分。内部空间设计是否合理、舒适，会对商业建筑的使用价值产生极大的影响。商业建筑设计要注重商铺、辅助用房、库房三方面的设计。

商铺的设计，不仅要考虑消费者的体验，也要考虑到租赁商铺的商家的需求。合理设计商铺的开间、进深、层高、面积及门面，能有效提高商铺的价值及未来吸引的人流。如商铺的出入门，起着吞吐客流的作用，位置非常关键，为保证顾客流入流出的顺畅，可以在不同位置开设大小不一的出入门，面积较大的商铺或人流密集处还应当在入口处预留足够的缓冲地带。辅助房一般用于顾客的临时停留、事物的咨询、工作人员的办公、或者陈列设备。因此，辅助用房的位置不能占用建筑主要经营用途的位置，而应该处于较偏或者角落位置。结构也应当尽量紧凑，但同时要考虑到辅助房的便捷性，两者要同时兼顾。库房的作用是用于货物的周转，因此，库房的设计可以放置于地下或者更加偏远一些的地方，因为一些商品如食品需要仓库的通风性，因此在设计过程中要针对不同的用途设计不同功能的仓库，便于商家根据需要进行选择。

商业步行街建筑的内部设计要根据自身的经营需要进行变动，甚至可以设置一些可活动的空间，根据需要随时进行变动。也要根据需要进行内部特殊设计，以显示建筑的特色。

三、商业步行街建筑的立面造型设计

商业步行街建筑给人最直观的印象就是其外部造型，造型是否别致，是否别具风格都会让人产生不同的印象。设计师在进行建筑的外部造型设计时候，要凸显其鲜明的个性，对建筑的立面的分划、商业建筑色彩和橱窗、广告的各个部分进行设计。

建筑的立面的分划一般进行分段划分，也就是基部、中部（墙、柱）及檐部三段式分划方式经常被建筑设计所采用。建筑立面设计要根据建筑的层高进行，如果建筑层面较低，则可以多设置橱窗，压低基层高低，调整建筑比例。商业步行街项目多处于繁华地段，因此建筑的立面可以选用鲜艳、跳跃的色彩，既与步行街的整体环境相适应，也能够让自身更具夺目性。建筑的橱窗设计要彰显其显眼醒目的特点，使人们在较远距离即能看到陈列商品，尤其在夜晚，镶嵌于其上的艳丽夺目的彩灯使商店更具魅力。一般情况视点距离橱窗面约400mm时候，感觉最为舒适，橱窗效果最好。店招和广告位是商业建筑不同其它类型建筑的重要设计内容，尤其是店招的设计，一定要设置在较好展示性的位置，并预留合适的尺寸和设备管线，这才能让商铺最大程度标示其门面。

建筑的立面造型设计对于建筑来说非常重要，也是最能彰显设计师功底的部分，在进行造型设计的时候一定要进行综合设计，使建筑外形既与商业街融为一体，又能够具有自己的风格。

四、商业步行街建筑空间的艺术化处理

商业步行街建筑在满足其基本用途之后，还需要进行空间的艺术化处理，可以使商业步行街建筑的空间内容更加丰富、功能更加多样化，艺术化的空间处理也会给顾客带来视觉上的享受。

商业步行街建筑的空间包括其内部空间，也包括外部空间，两者对建筑物的作用都非常重要，不可忽视。商业步行街建筑的外部空间首先要考虑即是建筑的周围空间。美化建筑周围空间可以使用绿色植物，或者具有文化内涵的艺术品、抽象品进行装点，既能够彰显建筑物本身的深刻文化，也能够给人带来视觉上的冲击。其次，建筑物的外部空间还包括建筑的屋顶、天台、露台等室外空间。这部分空间可以进行美化或者功能性设计，使其具有实用性，比如可以成为人们聊天、休息的场所或者协调建筑与城市环境、步行街环境的过渡。合理巧妙的设计可使外部空间成为商业经营和顾客活动的延伸，大大增加商业氛围。建筑的内部空间则可以设计成生态空间，让人们在建筑物内部感受到自然的气息，比如假山、流水，利用声、光、色、空气等自然元素丰富人们的视觉、听觉和空间及环境气氛。生态空间也可以给建筑物带来生机和活力。

商业步行街建筑的空间艺术化可以让整个商业氛围画龙点睛，给人们“眼前一亮”的感觉，也让冷冰冰的建筑变得更具人文气息、更具亲民性。设计师多研究建筑的艺术化形式对于设计大有脾益。

结语：

本文对商业步行街建筑设计进行了分析，通过对建筑的外部、内部两部分设计思路进行了阐述，对平面布局、组成、立面造型设计以及空间的艺术化处理进行了详尽的论述。商业步行街的建筑是商业步行街的重要组成部分，更是一道美丽的风景，与商业步行街融为一体，合而为一。设计师在进行建筑设计过程中要不断总结经验，吸收国外建筑的优点和特点，与我国的传统文化相结合，将建筑的特色尽然展示，让其成为步行街的亮点，成为人们的视觉盛宴。本文论文浅显，但是希望可以为同行业者提供一点借鉴，为商业步行街建筑设计的多样化提供一点思路，为建筑设计的构思提供一点思绪。

参考文献

[1]费菲，陈永生. 商业步行街景观建筑设计初探[J]. 安徽建筑工业学院学报（自然科学版），2012，06：49-54.

篇10

论文摘要:阐述了城市的夜景亮化艺术和城市夜景亮化工程的设计和控制及存在的一些问题，同时强调了环保与节能的必要性，指出在城市亮化、发展过程中一定要贯彻可持续发展的观点，做到以人为本，协调发展。

城市夜景亮化是商贸兴旺，旅游发达，文化繁荣，城市的现代化建设和人们生活水平提升的需要，总而言之，这是社会物质文明和精神文明进步的体现。城市夜景亮化是为了描绘星空下都市的环境美，因此是我们一贯所努力追求的现代化城市环境美化的内容之一。通过一个城市的夜景照明，可透视该城市的经济繁荣，人们的精神与文化生活水平。城市夜景亮化是运用各种发光器件，结合电气、电子和微电脑技术，根据科学和艺术的用光设计和色彩构成原理，创意城市夜幕中具有观赏价值的灯光艺术景观，以美化城市夜环境的艺术氛围。因此，艺术性应该是城市夜景亮化一个首要的评价原则。在常规的照明设计中，如车间、厂房、教室等室内照明设计和体育场、码头、道路等室外照明设计，主要追求满意的照度指标、照度均匀性、合理的显色性以及合格的眩光指数等。而在城市夜景亮化的设计中，主要是对城市的景观进行灯光的艺术创意。

同时，事物都具有两重性。城市夜景亮化的发展是为了美化城市夜环境。但是，如果不重视科学合理用光，就会造成对人有害的眩光或光污染，对人的视觉造成严重干扰和伤害，对人们的工作和生活造成不良影响。所以我们应合理地选用设置照明器材，合理研究被照射对象的反射特性，合理采用防眩光技术和设置各种广告。城市夜景亮化需要选用各种照明器材对景观进行灯光的艺术描绘。但是如果不科学合理的设置照明器材，不注意灯具外形及其色彩，不注重固定架体或杆件的品质，将会破坏景观原有的艺术形象，从城市环境美化的要求来看，城市夜景亮化的设计，应该要求白天美化、晚上艺术亮化。不能只顾晚上亮化，而损害景观在白天的艺术美。环境美在白天和晚上应该是统一的。

由于城市整体夜景照明发展迅速，受到技术、产品、经济、管理和社会环境等多方面的限制。如何装点城市的同时，注重保护自然景观，节约能源，减少污染，使人们生活在一个自然、清新、美好的环境中，在城市亮化过程中还有许多值得研究探讨的问题，本文就我国城市夜景照明发展中出现或要注意的问题提出肤浅看法，供大家探讨。

应该说，对一个城市亮化工作首先应考虑总体规划，即在充分了解城市的地位、历史、人文、建筑等内涵的基础上，根据城市的特色进行城市的总体规划。由于城市亮化受到所在城市的能源和财力的制约，现在一般大中城市的夜景照明往往是各主要建筑物物业单位自行作主，各建筑物间的照明缺乏整体协调性，看上去整个城市夜景分散零乱，没有主次和特点，所以要想搞好一个城市的夜景照明，在电力与资金条件许可的情况下，首先得设计出一个夜景照明的总体方案和规划，形成该城市的夜景照明风格，然后再按照夜景照明的基本规范和标准，确定不同场合的照度和亮度水平，以及色调匹配和照明方式等。以下分不同照明场合介绍有关亮化工程的一般规范方法和提供一些建议。

1城市道路照明设计

据有关部门统计，我国路灯总数大约为250万盏，其中钠灯约占40，我们认为:I)在道路照明设计中应首选高压钠灯，提高高压钠灯的普及率;2)继续提高城市主干道的照明水平，逐步向国际大城市照明水平靠拢;3)充分注意眩光问题，特别是居民区的道路照明;4)加强对照明时间的控制和管理，采用新型节能控制器。

2城市商业区照明设计

商业照明设计中主要考虑一般照明和重点照明。一般照明包括商业区的道路照明和景观环境照明，现大多采用庭园灯、步道灯、草地灯、彩色喷泉等衬托整个商业区的气氛。按CIE有关标准，商业区道路的照度标准为5 1m-25 lm，从目前情况看，我国大中城市的主要商业区道路的照明基本上与国际标准接近，不过也有个别地区道路照明低于该标准。商业区的重点照明包括橱窗、店头、商品、商店内的照明等。大多采用霓虹灯，荧光灯，卤钨灯，白炽灯，紧凑型灯，大型超市也有采用金卤灯的，现在新型商厦的照明照度一般在300 lm以上，采用光源的直管型荧光灯和紧凑型荧光灯为多。我们建议在对商业区建筑进行照明设计时要考虑:1)商业建设内部照明形式的多样化，大型商厦不同的销售区域或各种专卖店有其不同的功能和特点，不同的场所，不同的商品和商品不同的展示方式所要求的照度水平和分布，以及对色调、颜色、明暗分布都有不同的要求。2)商业街景的照明是要进一步渲染和突出商业建筑的个性特色，体现建筑本身丰富的文化内涵，追求一种格调高雅的享受空间。3)实现照明设计的节能化，商业建筑照明是城市照明用电的大户，目前节能型照明光源和器具的产品也日见成熟，所以商业建筑的照明应严格按照国家标准规定的照度要求，合理选用高效的照明器具。在购物空间内，提倡减弱背景照度，实现光源的低位布置。

3街道景观建筑立面照明设计

建筑物夜间照明设计应考虑诸多因素:1)全面了解建筑物的使用功能，建筑轮廓，周围环境，表面材料，业主的设想;2)对建筑物选定照明的主位，确定表现手法，选择合理的照度，合适的光源、灯具，进行艺术创作。一般现代建筑物的景观照明采取的方法有泛光照明，轮廓照明，内透光照明和特种照明。

夜景环境照明的配电设计大多数是在原有建筑和环境的基础上进行二次设计的。而设计人员很大一部分不是专业设计人员，灯虽然亮了，但照明配电却存在严重的事故隐患和配电控制的不合理现象。归纳起来有如下几个方面:

1）断路器的整定与线路负载不匹配。整定值过大导线截面过小，起不到保护线路和照明器具的作用，事故发生时不能有效跳闸。2）照明器具没有保护接地的安全措施。3)线路敷设不执行有关规范、规定的要求。4)控制方式单调，有的甚至连接触器也不设，采用手动合断路器的方式操作不方便也不安全5)室外配电箱没有采用防雨防腐及安全措施。6)高层大楼的照明器具和线路未采取防雷保护措施。

上述问题，我认为主要原因有3点:a.从事照明设计的人员很多不是电气专业人员。b.工程没有实行招标制度，或者虽进行了招标，标书中对配电控制没有提出具体的要求。c.没有认真实行施工的监理和质量检查制度，尤其是一些“三边”工程

伴随着大规模照明工程的开展，照明控制技术也得到较快的发展，很多大中型照明工程应用了智能控制技术，增强了照明工程的艺术表现力，提高了管理水平，降低了管理人员的劳动强度，有效地节约了能源。但是，也有很大一部分照明工程，由于种种原因，照明控制相当落后，还停留在手动控制方式上，而且设备的选型和供电线路不合理，成为照明工程中的遗憾

照明控制是夜景照明工程中的重要组成部分。照明电子技术的发展，使照明控制技术发生了质的变化，已从过去的手动控制发展到今天的智能控制。

照明设计看起来简单，实际上是一个技术含量较高的专业，一个完美的设计，必须由专业灯光设计人员和专业电气设计人员很好的配合，才能做出优秀的照明工程。