土地储备制度范文
时间：2023-04-10 22:24:16
导语：如何才能写好一篇土地储备制度，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
篇1
一、我国城市土地储备制度的建立
我国城市土地储备制度是我国城市国有土地产权制度变革的衍生物。1987年9月，深圳市政府采用协议方式出让第一块土地使用权，开创了国有土地使用权有偿出让的先河，成为我国城市土地使用制度的一次革命性标志。随着改革不断向市场化方向的深入推进，1996年，上海市成立中国第一家土地收购储备机构一上海市土地发展中心。2001年4月30日，国务院颁布的《关于加强国有土地资产管理的通知》指出，为增强政府对土地市场的调控能力有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备制度。
土地储备制度是政府加强垄断城市土地供应的新的政策工具，通过土地储备制度，可以确保政府垄断土地一级市场，有效控制土地供给，防止多头供地；有利于企业改制解困，盘活存量土地资产，高效合理配置存量土地；土地收购后，进行开发和整理，使一些规划不合理，环境较差的土地得以再开发和再利用；出让后的土地升值，增加政府土地收益，保证国有土地资产的增值。
二、我国城市土地储备制度存在的问题
1土地储备运作主体界定不清。
从目前来看，全国各地一般都建立土地储备中心作为土地储备的实施机构，明确土地管理部门作为土地储备中心的管理机构，形成了政府与土地储备机构之间的委托关系。但在实际运行过程中，城市土地发展中心一个部门的工作既要代表政府制定收购储备计划并根据土地利用年度计划，具体实施土地收购储备等工作；又要参与到企业运营过程中，与开发商共同经营土地，便产生了政府部分官员的“寻租”行为。
2土地出让倾向于高端住宅。
随着房地产行业的快速发展，土地出让作为这一行业的起始点正在起到关键性环节作用。同前，部分城市住宅价格在国家宏观调控下却飞速上扬，部分城市的土地储备机制运作过程中，存在单纯追求土地高收益的倾向，居民房价收入比例超过国际标准3至5倍，引起中国大部分低收入利益群体的强烈不满。
3土地储备的收益分配及征用补偿机制不健全。
土地储备中心在征购、回收土地时，需要对土地、地上建筑物等进行一定的补偿。由于补偿标准很低，导致很多郊区农村的农民出现了耕作无地、就业无门、保障无路的“困境”，拉大了城乡之问的差距和矛盾。
三、发展我国城市土地储备制度的对策城市土地储备制度的发展必须围绕资源配置、激励、约束、风险保障等方面。
1建立一个以政府为核心，土地管理部门为纽带，有关部门共同参与的土地储备管理机构，制定科学的土地收购、储备和供应计划，保障政府对城市土地资产的有效经营，促进经济社会发展。
篇2
第一条为盘活存量土地资产，优化土地资源配置，合理利用土地，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律法规的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条本市城区范围内国有土地储备工作，适用本办法。
第三条本办法所称土地储备，是指市土地储备中心依据本办法的规定，将国有土地使用权依法收回、收购后予以储存，并通过前期开发利用和预出让等形式，优化配置存量土地资源的活动。
第四条本市土地收购储备管理委员会负责土地储备工作的组织、领导、协调和监督。
市土地储备中心在市土地收购储备管理委员会的领导下，代表市人民政府实施城区国有土地储备。
本市土地行政主管部门及计划、经贸、建设、规划、财政、房产等部门，应当依照法定职责，做好土地储备的相关工作。
第五条市土地储备中心应当根据城市建设总体规划、国民经济和社会发展计划、产业结构调整和城区土地的实际状况，制定土地储备计划，报市土地收购储备管理委员会批准后实施。
第六条土地储备实行预报制度。城区范围内的国有土地使用权符合本办法规定的储备条件的，用地单位或其主管部门应当提前向市土地储备中心报告。
第七条土地使用权被依法收回或收购的，用地单位必须按期交付土地。
土地储备应当依法办理土地权属变更登记手续。
第二章土地使用权收购储备
第八条本市城区范围的下列国有土地，应当进行储备：
（一）无使用权人的土地；
（二）为政府代征的土地；
（三）土地使用期限已满被依法收回的土地；
（四）因荒芜、闲置等原因被依法收回的国有土地；
（五）依法没收的土地；
（六）依法应当收归国有的土地；
（七）因单位搬迁、解散、撤销、破产和产业结构调整等原因需要收回、收购的原划拨土地；
（八）以出让方式取得土地使用权后无力继续开发且不具备转让条件的土地；
（九）因实施城市规划和土地整理由市人民政府指令收购的土地；
（十）土地使用权人申请市土地储备中心收购的土地；
（十一）其他需要进行储备的国有土地。
第九条前条第（一）至（六）项所列土地，直接由市土地储备中心进行土地储备，并向土地行政主管部门和房产管理部门申请办理权属变更手续。
第十条本办法第八条第（七）至（十一）项所列土地，按下列程序收购：
（一）土地使用权人出具本办法第十一条规定的资料，向市土地储备中心提出收购申请；
（二）市土地储备中心对申请人出具的土地及其附着物权属资料和土地面积、位置、类型、四至、用途、地上建（构）筑物等实施审核调查；
（三）市土地储备中心根据申请人的申请和审核调查的情况，向市规划部门征求意见；
（四）市土地储备中心根据征求意见的结果，会同有关部门进行土地收购补偿费用的测算评估；
（五）市土地储备中心根据土地权属调查、收购费用测算的结果，提出土地收购的具体方案，经市土地行政主管部门审批或报批；
（六）市土地储备中心依照批准的收购方案，与原土地使用权人签订《国有土地使用权收购合同》；
（七）市土地储备中心依照《国有土地使用权收购合同》约定的金额、期限和方式，向原土地使用权人支付土地收购补偿费用。实行土地置换的，应当依据测算评估结果结算差价；
（八）市土地储备中心依照《国有土地使用权收购合同》的约定支付收购定金后，与原土地使用权人共同向市土地行政主管部门、房产管理部门申请办理权属变更登记手续；
（九）原土地使用权人依照《国有土地使用权收购合同》的约定，向市土地储备中心交付被收购的土地和地上建（构）筑物，被收购的土地使用权即纳入土地储备。
第十一条土地使用权人申请土地收购，应当提供下列资料：
（一）土地收购申请书；
（二）法人资格证明书；
（三）授权委托书；
（四）营业执照；
（五）土地使用权合法凭证；
（六）房屋所有权合法凭证；
（七）土地平面图；
（八）主管部门意见；
（九）其他需要提交的资料。
第十二条《国有土地使用权收购合同》应当包括下列内容：
（一）收购土地的位置、面积、用途及权属依据；
（二）土地收购补偿费用及其支付方式和期限；
（三）交付土地的期限和方式；
（四）双方约定的其他权利义务；
（五）违约责任；
（六）纠纷处理。
《国有土地使用权收购合同》一经签订，即产生法律效力，双方当事人必须全面履行合同约定的各项义务。
第十三条被收购的土地为原使用权人以出让方式取得使用权的，原《国有土地使用权出让合同》自《国有土地使用权收购合同》生效之日起予以解除。
第十四条土地收购补偿费一般按收购土地的开发成本计算。
出让土地收购补偿费包括对土地使用权人已支付的土地出让金的补偿，但扣除原土地使用权人已实际使用土地期间应当付出的出让金部分。
第十五条土地收购补偿费可以通过下列方式确定：
（一）由具有相应资质的地产评估机构依照国家有关规定和城区土地基准地价进行评估，报市土地行政主管部门依法确定。
（二）按住宅用地和工业用地基准地价中开发成本部分的中间价确定。
（三）按收购合同约定的土地拍卖、招标所得的比例确定。
以土地置换方式进行储备的，按前款规定的方式分别确定置换土地收购补偿费，由市土地储备中心与原土地使用权人结算差价。
第三章储备土地前期开发利用
第十六条市土地储备中心在储备土地预出让前，可以通过下列方式进行前期开发利用：
（一）实施储备土地地上建（构）筑物的拆迁和土地平整。
（二）依法将储备土地使用权单独或连同地上建（构）筑物出租、抵押。
第十七条在储备土地前期开发利用中，市土地储备中心应当持有关用地批准文件及《国有土地使用权收购合同》，依法到有关部门办理城市规划、拆迁、租赁、抵押等相关的审批或登记手续。
第十八条储备土地前期开发利用活动，应当遵守国家法律、法规、规章和本市人民政府的有关规定，不得损害公共利益。
第四章储备土地使用权预出让
第十九条市土地储备中心依照本章规定实施储备土地使用权预出让。
储备土地使用权预出让，包括以招标、拍卖、协议等方式约定储备土地使用者，签订《预出让合同》、收取土地开发补偿费用等国有土地使用权出让前的各项活动。
第二十条储备土地使用权出让的地块、用途、年限和其他条件，由市土地储备中心草拟方案，报本市土地、城市规划、建设、房产等行政主管部门共同确定。
第二十一条储备土地使用权出让金底价，由市土地储备中心报市土地行政主管部门，根据国家有关规定及该宗土地使用权出让方案确定。
第二十二条市土地储备中心应当将储备土地使用权预出让信息向社会公布，并抄报市土地收购储备管理委员会各成员单位。
第二十三条储备土地根据出让方案规定可以用于房地产开发或经营性项目建设的，市土地储备中心应当通过招标或拍卖的方式约定储备土地使用者。
市土地储备中心应当依照法定程序实施储备土地预出让招标、拍卖活动。第二十四条储备土地使用权不具备招标或拍卖条件的，经土地收购储备管理委员会批准，市土地储备中心可采取协议的方式约定储备土地使用者。以协议方式实施储备土地使用权预出让的，市土地储备中心应当严格审查申请者的资信，并按规定程序与申请者协商开发补偿费用、土地使用权出让金、土地使用权交付期限与方式等事项。
第二十五条市土地储备中心应当按照规定程序，与储备土地使用权预出让的中标人、买受人或协议约定的使用者签订《国有土地使用权预出让合同》。
《国有土地使用权预出让合同》应当包括下列内容：
（一）土地的位置、面积；
（二）规划用途、规划指标；
（三）土地开发补偿费、土地使用权出让金的金额、付款进度和方式；
（四）交付土地的期限和方式；
（五）双方约定的其他权利和义务；
（六）违约责任；
（七）纠纷处理。
第二十六条储备土地使用权预出让约定的土地使用者，应当持《预出让合同》向计划、规划、土地等行政主管部门办理项目前期计划、规划审批、建设用地及土地出让手续，市土地储备中心应当按照合同约定予以协助。储备土地使用权预出让约定的土地使用者，应当依照合同约定交纳土地开发补偿费、土地出让金等费用。第二十七条储备土地使用权划拨使用的，由市土地储备中心报市土地行政主管部门，依照国家法律、法规和规章的有关规定办理。
第五章储备土地资金管理
第二十八条土地储备资本金，由本市财政予以解决。
第二十九条市土地储备中心可以用储备土地作抵押贷款，筹措土地储备资金。
第三十条储备土地预出让收入中的出让金部分，由市土地行政主管部门全额上缴市财政。
市土地储备中心应当按市土地、财政、价格行政主管部门核准的数额，从储备土地预出让收入中扣除土地开发补偿费用。
储备土地预出让收入在扣除出让金、土地开发补偿费后的部分，由市土地储备中心全额上缴市财政。
第三十一条市土地储备中心应当健全财务管理制度，加强土地储备资金管理，自觉接受市财政、审计、土地行政主管部门的监督检查。
第六章违规处理
第三十二条依照本办法的规定应当进行储备的土地，其使用权人未经市土地储备中心进行土地储备而擅自转让土地使用权及其地上建（构）筑物的，有关部门不得为其办理审批和登记手续。
第三十三条市土地储备中心未按本办法规定支付土地收购补偿费的，原土地使用权人有权解除《国有土地使用权收购合同》，已支付给原土地使用权人的定金不予返还。
第三十四条原土地使用权人未按本办法规定和合同约定交付土地及地上建（构）筑物，或者在交付土地的同时擅自处理其地上建（构）筑物的，市土地储备中心有权要求其限期改正并继续履行合同；逾期不履行的，由市土地行政主管部门依法采取强制措施，并可要求原土地使用权人赔偿相应的经济损失。
第三十五条储备土地使用者未按本办法规定和合同约定交纳土地开发补偿费、土地使用权出让金的，市土地储备中心有权依法解除《预出让合同》，并要求其承担违约责任。
第三十六条有关土地收购储备、前期开发利用和预出让、划拨中的其他纠纷，争议双方可依法申请仲裁或向人民法院。
第三十七条土地储备工作人员、、循私舞弊的，由其所在单位或上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，提请司法机关依法追究刑事责任。
第七章附则
篇3
第二条**市城市规划区范围内的土地储备供应管理工作，适用本办法。
第三条本办法所称土地储备供应是指土地储备机构依据本办法的规定，将需盘活的存量土地以收回、收购、置换方式予以储备，通过前期开发整理，向土地使用者公开提供土地的行为。
第四条市政府成立土地储备管理委员会，具体领导本市的土地储备工作。**市土地储备中心（市国土资源局下属事业单位，以下简称储备中心）在**市土地储备管理委员会的领导下，负责市规划区范围内的土地储备和出让前期工作。
第五条市国土、财政、规划、监察、发改委、国资委、审计、建设、房管、环保、物价等部门应按照各自职责，做好土地储备供应的相关工作。
第六条市国土资源部门应根据城市规划、产业政策和土地利用年度计划，会同有关部门制定年度土地储备和供应计划，经市土地储备管理委员会审核后报市政府批准实施。
第七条下列土地应当通过收回或收购的方式予以储备：
（一）土地使用期限已满被依法收回的土地；
（二）依法收回的闲置土地；
（三）因单位搬迁、解散、撤销、破产、产业结构调整或者其他原因调整出的原划拨土地；
（四）企事业单位以出让方式取得土地使用权后改变用途的土地；
（五）以出让方式取得土地使用权后无力继续开发和不具备转让条件的土地；
（六）需盘活改造的工商企业的仓储或其他用地；
（七）市政府为公共利益或实施城市规划进行旧城改造和土地整理指定收回、收购、置换的土地；
（八）土地使用权转让价格比标定地价低20%以上由政府优先收购的土地；
（九）市规划区内按规划要求需改造的村庄用地；
（十）司法机关依法提请协助执行的土地使用权清偿债务的土地；
（十一）转让地方后改变为经营性用地的原军用土地；
（十二）土地使用权人申请收购的土地；
（十三）其他需要储备的土地。
第八条凡本办法规定应当储备的土地，土地使用权人应当申请市储备中心收购，不得擅自转让或开发。
第九条储备土地前，规划部门应出具地块详细规划和控制指标以及道路坐标、控制红线图等，作为土地收购储备的依据。
储备土地出让应当附规划部门出具的规划指标及附图，并且完成前期开发整理工作。
第十条储备中心拟定的土地储备和供地方案，应当在地价评估的基础上由国土资源部门研究，报市政府批准后实施。
土地储备方案应当包括补偿安置方案。
第十一条储备土地的供应一律实行有偿使用，并遵循土地审批程序。除法律法规要求行政划拨的以外，经营性用地应采取招标拍卖挂牌方式出让供应土地。
第十二条招标拍卖挂牌出让土地的起始价、保证金由国土资源部门研究确定后报市政府批准；招标拍卖挂牌出让土地的底价由土地使用权出让协调决策机构确定。
第十三条储备土地信息以及招标拍卖挂牌出让公告应当遵循出让计划公开、供地信息公开、集体决策公开、程序公开、竞价公开、出让结果公开的原则。
第十四条土地储备资金来源主要有以下几种方式：
（一）从土地出让收益中提取10%充实周转金；
（二）银行抵押贷款；
（三）其他借款；
第十五条加强土地储备资金管理，土地储备资金应做到专款专用，任何单位和个人不得挪作他用。
第十六条土地储备工作人员、、利用职务便利索取或收受贿赂的，给予行政处分。构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第十七条凡本办法规定应当进行储备的土地，土地使用权人未申请储备非法转让、出租、买卖或改变用途的，由国土、规划部门按照《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市规划法》的规定实施处罚。
第十八条当事人对行政处罚不服的，可依法向同级人民政府或上一级行政主管部门申请行政复议，也可向人民法院提起行政诉讼。
篇4
关键词：土地储备制度；问题；对策
中图分类号：F293.31 文献标识码：A
文章编号：1003-949X(2007)－10-0078-01
一、我国城市土地储备制度的建立
我国城市土地储备制度是我国城市国有土地产权制度变革的衍生物。1987年9月，深圳市政府采用协议方式出让第一块土地使用权，开创了国有土地使用权有偿出让的先河，成为我国城市土地使用制度的一次革命性标志。随着改革不断向市场化方向的深入推进，1996年，上海市成立中国第一家土地收购储备机构一上海市土地发展中心。2001年4月30日，国务院颁布的《关于加强国有土地资产管理的通知》指出，为增强政府对土地市场的调控能力有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备制度。
土地储备制度是政府加强垄断城市土地供应的新的政策工具，通过土地储备制度，可以确保政府垄断土地一级市场，有效控制土地供给，防止多头供地；有利于企业改制解困，盘活存量土地资产，高效合理配置存量土地；土地收购后，进行开发和整理，使一些规划不合理，环境较差的土地得以再开发和再利用；出让后的土地升值，增加政府土地收益，保证国有土地资产的增值。
二、我国城市土地储备制度存在的问题
1 土地储备运作主体界定不清。
从目前来看，全国各地一般都建立土地储备中心作为土地储备的实施机构，明确土地管理部门作为土地储备中心的管理机构，形成了政府与土地储备机构之间的委托关系。但在实际运行过程中，城市土地发展中心一个部门的工作既要代表政府制定收购储备计划并根据土地利用年度计划，具体实施土地收购储备等工作；又要参与到企业运营过程中，与开发商共同经营土地，便产生了政府部分官员的“寻租”行为。
2 土地出让倾向于高端住宅。
随着房地产行业的快速发展，土地出让作为这一行业的起始点正在起到关键性环节作用。同前，部分城市住宅价格在国家宏观调控下却飞速上扬，部分城市的土地储备机制运作过程中，存在单纯追求土地高收益的倾向，居民房价收入比例超过国际标准3至5倍，引起中国大部分低收入利益群体的强烈不满。
3 土地储备的收益分配及征用补偿机制不健全。
土地储备中心在征购、回收土地时，需要对土地、地上建筑物等进行一定的补偿。由于补偿标准很低，导致很多郊区农村的农民出现了耕作无地、就业无门、保障无路的“困境”，拉大了城乡之问的差距和矛盾。
三、发展我国城市土地储备制度的对策城市土地储备制度的发展必须围绕资源配置、激励、约束、风险保障等方面。
1 建立一个以政府为核心，土地管理部门为纽带，有关部门共同参与的土地储备管理机构，制定科学的土地收购、储备和供应计划，保障政府对城市土地资产的有效经营，促进经济社会发展。
篇5
关键词：土地储备制度 法律动因 法律原则 法律性质
一、土地储备制度产生与发展的法律动因之探源
（一）土地资源自身稀缺性与人类日益增长的经济需求之矛盾是催生土地储备法律规范的沃土
土地是人类得以生存与发展的物质载体，是“一切生产和一切存在的源泉。”[1]然而，作为一种自然资源，土地具有稀缺性。所谓稀缺性，是指土地因其位置的固定性、面积的有限性而不可再生，不能为人类所无限度的利用的一种自然属性。土地的稀缺性是相对于人类无限之需求而言的。依西方经济学观点，一种资源的稀缺性乃是源于其不可再生性，如土地、淡水、矿物、石油、天然气等；而人类由于自身的发展需要消耗大量的自然资源，并且这种消耗随着人口的增加、经济的发展而呈上升之势。以我国为例，自上个世纪70年代以来，我国人口以每年10％左右的速度增长，耕地则以每年2.%的速度递减。[2]这样，土地资源自身的稀缺性与人类日益增长的经济需求之间就存在不可避免的矛盾。为了缓解这种矛盾，客观上要求在土地上建立一种行之有效的秩序性规范-法律规范，一方面以之确定土地权利之归属和流转，另一方面，据以规制各种对土地资源进行破坏与浪费的非理性行为，以期实现土地资源的最优化开发与利用。土地储备法律规范正是这种社会客观需要催生之必然结果。
（二）国家对土地资源的宏观调控是土地储备法律制度产生的制度动因
在市场经济条件下，每一个市场主体都是理性的“经济人”（亚当。斯密语），为实现其自身利益之最大化倾力而为。同样地，由于市场主体利益的非一致性，不同利益主体的行为难以形成对整个社会有益的规模经济效应，相反，通常情况下都会出现规模不经济甚至是无政府主义的不良后果。为了矫正私利主体的各种非理性行为，国家（作为拥有至高无上权力之统治体）必须运用其认为可行的统治方法予以规制。在长期的实践当中，世界各国逐渐形成了一整套对经济进行宏观调控的制度。通过宏观调控手段如价格、利率、税收、财政转移支付等的调节，一方面使社会需求总量与供给总量趋于平衡，另一方面则使社会的供给与需求结构达到平衡，从而令资源配置趋于合理。土地储备制度产生极为重要的一个法律制度动因即是：顺应国家对土地资源进行宏观调控的需要，用制度的法律化规制土地市场，使土地资源发挥尽可能大的效用。
（三）土地价值的可估算性及市场主体的逐利性是土地储备法律制度诞生的现实动因
土地作为一种典型地不动产，总是固定在地球表面某一确定的经纬度上。与地理学上的土地概念不同，[3]法学上的土地是指能为人类所控制、利用并借以创造财富的陆地地表。随之科技的进步，现代人对土地的利用越来越走向集约化，土地的价值总体上处于上升趋势。相应的，人们对土地价值的评估和测算也日趋精密与完善。正是土地价值的这种可估算性及人们利用土地创造财富的逐利心理，推动着土地储备法律制度这一调整市场主体合理、有序利用土地的规范的产生。
二、土地储备制度应遵循的法律原则之彰显
（一）合法运作原则
合法运作原则是指土地储备制度地运作必须在实质上和形式上都符合法律法规地规定，不得在法律法规之外运行。当前，由于全国性统一的法律规范的缺位，各个实现土地储备制度的地方政府都是依照本地的地方性法规或地方规章运行；对于具体的制度及运作行为，尚有许多属于无章可循、无法可依的状态，如储备中心的法律地位及职权职责、纳入储备的土地范围、储备土地的出让方式等。因此，加快土地储备相关制度的立法，使其在法律规范范围内有序运作无疑意义重大。
（二）资源优化配置原则
土地储备法律制度的构建须符合资源优化配置原则。土地资源的优化配置原则是指土地资源在生产和再生产过程中各个环节上的合理、有效的流动和配备。我国的社会主义市场经济，就是要使市场在国家宏观调控下对资源配置起基础性作用。由于我国目前实行土地所有权公有制度，因此，现实可供自由配置的只能是土地他物权，即土地用益物权和担保物权。在土地用益物权方面，应当重点抓土地用途管制和权利的自由流转，使土地效用达到最大限度的发挥；在土地担保物权方面，则着眼于担保主体及相关第三人权利义务的界清，以切实发挥土地在债权担保中的作用。土地储备制度在资源的优化配置上应当采用拍卖出让形式，减少、消灭协议出让方式，使土地使用权出让真正走向市场化、规范化。
（三）可持续发展原则
可持续发展是在人类面临科技进步与生态环境恶化、贫富差距日益拉大这两大社会失衡的背景下而产生的一种新型的发展观，其核心思想在于要求人类以最高的智力水平和泛爱的责任感去准确处理人与自然、人与人之间的关系，并在作出每一个行为与抉择时，不仅要考虑本代人的利益平衡，而且要考虑到代际人的利益平衡，从而实现自然资源、人文资源在现在与将来的高效、持续发展。[4]土地储备制度应当遵循可持续发展原则，在土地的收购、储备与使用权移转过程中，应当充分考虑土地资源的长远规划与短期利用的矛盾，考虑基于土地的社会经济长远发展与资源消耗的协调，避免盲目放地等政府短期行为。
（四）土地使用权竞争性出让原则
土地储备中心收购土地之后，一方面需要进行土地的储备，以对土地资源和社会经济进行宏观调控；另一方面，须对其储备的土地进行使用权的有偿出让，以实现土地资源的价值。在土地使用权的出让过程中，应当坚持竞争性出让原则，严格控制非竞争性出让即协议出让的数量。市场是资源配置的调节器，在完全的市场经济下，各个主体通过竞争这一法则实现优胜劣汰。因此，让资源同有优势﹑有实力的投资者配置﹐是市场经济的要义﹐让最有实力的开发商得到最好土地的最公平的方法即是竞争。与拍卖、招标、挂牌等竞争性方式出让土地，较之协议出让既有实现土地资源优化配置与国有资产保值增值之效，又可减少暗箱操作，抑制腐败现象的产生。
（五）社会效益优先原则
社会效益优先原则是指在土地储备制度的整个运作流程及其价值取向上，当出现政府利益、个人利益与社会公共利益不一致的情形时，应当优先考虑社会效益。土地储备制度的运行应当遵循社会效益优先原则，这是其实现国家宏观调控职能和资源优化配置的前提，也是实现土地资源可持续性发展的保障。笔者认为，所谓的社会效益，是指符合整个社会、社区的民众的根本利益的、可增进其福利的一种权利与利益分配状态。社会效益追根到底是人权的利益化，或称利益化了的社会民众整体的生存权、发展权。其在本质上是民生问题。政府在进行土地收购时，应当在符合城市整体规划的前提下，不得侵犯被收购者及相关市场主体的合法权益；在获得土地收益之后，对盈余资金的投向应当有严格的用途管制，尽量往公共设施建设、社会保障、环境保护等涉及社会公益性的方面倾斜。
三、土地收购与储备法律性质之剖析
（一）行政行为说（强制论）
行政行为说认为，在土地储备、收购过程中，政府的行为属于行政法律行为，而被收购土地的一方当事人为行政相对人。行政行为说又可分为两种：其一，认为土地收购与储备行为于双方当事人而言是一种“权利和义务”关系，即土地收购是政府的权利，对被收购方讲是对国家的义务，收购是一种行政行为，收购价格不必遵循等价有偿的原则，只有这样才能确保政府建立和实施土地收购储备制度的宏观社会经济目标的实现。这不符合建立社会主义市场经济体制的要求；其二，认为属于国家对土地收购的“强制性买卖”关系，该学说承认土地收购双方存在“买卖关系”，但这种“买卖关系”是强制性的，表现在收购与否由政府决定，收购价格由地价评估机构按照市场价格进行评估，并由土地行政部门确认，而不由原土地使用者自由要价。“强制性买卖”关系有如下性质：①土地统一收购属于政府的特有权力；②土地统一收购权力是用于公共目的；③行使土地统一收购权力必须给予合理的补偿。
（二）民事行为说（自由论）
持民事行为说者认为，收购行为是市场经济条件下的“自由买卖关系”，即政府及其授权委托的土地收购机构与被收购单位或个人是平等的经济主体，是否收购及收购的价格均由双方在自愿、公平、有偿的基础上，根据市场状况自由协商决定。 [5] 依次观点，实施土地储备的政府或其授权机构就是一个纯粹的地产开发公司，它仅能实现其效益最大化的微观目标，而土地储备制度的宏观的社会、经济目标就无法实现。
（三）区分说
区分说是在对民事行为说与行政行为说进行研究、筛选的基础上，认为此二者皆有失偏颇，而主张应当视政府在收购时的不同身份来确定收购行为性质的一种折中观点。具体而言，该学说认为：
政府主体身份表现在国有土地上是双重的，它既是土地所有者代表，又是行政管理者。作为所有者代表，政府享有对土地的占有、使用、收益和处分的权利，其中，有偿出让国有土地使用权便是其行使所有权的重要表现形式。政府与国土使用权的受让人签订的土地使用权出让合同应当遵循平等、自愿、等价有偿的原则；作为行政管理者，政府享有对土地的财产权力，这种权力是与服从相对于，与强制划等号的。政府对土地资源的管理权源于宪法赋予的政府的经济管理权。政府行使经济管理权的前提和目的是社会公共利益，因此，政府在为公共利益的需要而进行单向收购时，具有强制性。
笔者认为，土地收购从本质上讲属经济法律行为。因为，首先，对土地的收购、储备体现了国家对地产市场的宏观调控，是国家借以干预社会经济的一种重要形式；其次，收购行为本身既是政府的经济职权，即政府有权依法对符合规定的土地进行收购，任何单位与个人都不得拒绝收购，同时，它又是政府的经济职责，即政府对符合收购条件的土地必须进行收购，并在一定条件下进行出让，收购行为是职权与职责的有机统一；再次，“强制”与“自由”仅仅是内在意志的外在表现形式，而非法律行为性质本身，上述三种观点都没有看到国家在土地储备制度当中的宏观调控与积极干预，因而都流于片面。 * 作者简介：王保信（1977—），男，广东揭阳人，西南政法大学2001级经济法专业硕士研究生，主要研究方向为房地产法。
[1] 《马克思恩格斯全集》。北京：人民出版社，1986年版，第384页。
[2] 钱铭。21世纪中国土地可持续发展利用展望。中国土地科学，2001年第1期。
[3] 一般认为，地理学上的土地概念为“地球表面的陆地部分及其附属的内陆水域和滩涂等”，见孙宪忠。《论物权法》。法律出版社2001年10月版，318.
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[5] 吴东仙、罗思荣。完善土地储备制度的法律思考。杭州商学院学报，2002：（5），32.
On the Legal Principle of Land Storage System
Wang Bao-xin
篇6
建立城市土地储备制度是城市土地制度改革的一个创新,其基本思路是由城市政府的委托机构,如土地储备中心,通过征用、收购、置换等方式,将土地使用者手中分散的土地集中起来,进行土地整理和开发,在完成一系列前期开发整理工作后,变成可建设的“熟地”,根据城市土地年度计划,通过招标、拍卖有计划地将土地投入市场,以供应和调控城市各类建设用地需求的一种经营管理制度。它类似于欧美的“土地银行”制度。
建立城市土地储备制度的目的是为了解决城市存量土地供应不能垄断,造成城市土地供应总量失控,土地招标、拍卖制度难以推行,土地资产流失屡禁不止的状况。由于历史和制度的原因,城市存量土地几乎都掌握在土地使用者手中,无偿划拨以及规划、计划没有控制好,土地供应量过大,结构不合理,导致城市土地闲置或低效利用,以往推行过“退二进三”,鼓励困难企业自行盘活自己使用的土地进行房地产开发,在现行法律制度下,这些土地使用者可通过补办土地出让手续转让土地,成为土地供应者,形成存量土地多头供应的局面。城市土地储备制度在国内很多城市都取得了成功的经验,但作为一种制度创新,在发展的初期,无论在理论上还是实践上还有一些值得探讨的问题。
一、机构设置及法律制度
目前土地收购储备机构设置的模式有两种,一种是单一结构,土地储备机构隶属土地管理部门,如上海;另一种是双结构,即土地收购储备委员会和土地收购储备机构,土地收购储备委员会由政府设立,成员由土地、财政、计划、规划等部门组成,任务是协调收购―储备―出让政策,土地储备机构隶属于土地管理部门,接受收购储备委员会的领导和监督。比较已实施土地储备制度的城市的经验,双结构的运行比较顺利,但尚需工作运行的制度予以保证。要保证部门之间的协调、有效,减少运行环节,提高土地储备和土地资产运营效益,必须制订科学的土地收购、储备和供应计划,并与整个城市经济发展、用地计划、旧城改造计划、近期建设计划、房地产开发计划、资金筹措计划等有机地结合起来,把有关责任分解到各职能部门,协调行动。因此,土地收购储备机制是一个复杂的系统工程,需要规划、计划、建设、财政、土地等许多政府职能部门的紧密配合。如城市土地利用用途要受城市规划所制约。《城市规划法》第二十九条规定:“城市规划区内的土地利用和各项建设必须符合城市规划,服从规划管理。”在城市中相同经济区位不同用途的土地其价值差别很大。土地储备制度的一个目的是要获得土地市场的垄断收益,而储备的土地的规划用途及规划指标的控制,是否与这个时期市场的土地需求结构相适应,是否能获得相应的投资收益,对土地储备机制的运作影响很大。从这一点讲,规划部门与土地管理部门的协作效率就非常重要。
二、土地收益分配及收购价格
以往,大多数城市政府往往将盘活原划拨给企业的存量土地的主动权交给企业,土地盘活所得大部分归企业或企业主管部门支配,政府只收土地出让时的级差地租。建立土地储备制度,其核心问题是权利和利益的重新分配。因此,如何准确界定土地收益构成,合理分配政府和原土地使用者之间的利益是土地储备机制顺利开展必须解决的问题。
科学界定土地使用权内涵是合理分配土地收益的基础,在此基础上明确对原土地所有者的补偿性质、补偿依据等。从目前我国土地产权体系分析,直接关系土地收购价格的有:土地所有权、使用权、处置权和发展权。
三、土地收购资金筹措
建立土地储备制度,政府由出让“生地”为主转为出让“熟地”为主,除要支付土地收购费用,一般还要在出让前经过拆除地上建筑物、平整土地直至“七通一平”等前期开发整理,为此需要支付相当大的成本,需要大量资金。目前建立土地储备制度的城市采取资本金由市财政拨款,运作资金通过土地抵押贷款等方式筹措。土地收购费、前期开发整理和储备期间的管理费由土地储备中心支付,并从土地受让单位支付的土地开发整理费中补偿。要改变单凭银行贷款来筹措资金的做法分散风险。可通过设立土地基金、实施土地债券化、推行换地权益书等做法吸纳社会资金实施土地储备。这样,既保证政府在土地盘活中取得合理的收益,又能有效地调动社会资金,共享利益,分担风险,保证政府对城市土地资产的有效经营。
四、土地收购原则
篇7
关键词：土地储备制度 房地产市场 对策建议
土地储备制度在我国的兴起
综合来看，我国土地储备制度率先在市场经济较为发达的深圳和上海得以实施。此后，杭州、厦门、南京、青岛、广州、郑州等城市也先后成立土地储备机构，开展土地储备工作。目前我国已有近半数的市县建立了土地储备制度。我国土地储备制度的含义是：由城市政府委托或设立的专门机构，对通过收回、收购、置换、征用等方式取得的土地进行前期开发、整理，并予储存，根据城市土地利用规划和年度用地计划，将所储备的土地以招标、拍卖等方式有计划地投入市场，以供应和调控城市各类建设用地需求的一种经营管理制度。
城市土地储备制度应用状况
近年来，土地储备制度在我国一些城市的运作取得了巨大成效，在完善土地市场、控制土地供应、促进城市产业结构调整和基础设施建设等方面的优越性已逐步表现出来。但是，随着土地储备实践的深入，人们对该制度在房地产市场的影响方面存在着许多疑虑。
地价房价上涨，开发市场起点不公
在已建立土地储备制度的城市中，土地出让价格大幅上扬，商品房价格随之上涨。以杭州市为例，近年来该市地价、房价呈不断上扬趋势。同时，与目前的土地出让价格比较，实施土地储备制度前的我国城市土地出让价格很低，制度实施前后地价差异很大。相邻地块的两个项目由于土地成本的差异，导致开发的起跑线不公平。如何平衡制度实施前后一级市场的价格差异，如何在历史与现实之间找到平衡点，是当前困扰我国许多城市政府的一个急需解决的问题。
市场结构失衡，多层次需求难满足
我国推行房产改革政策的目的是采取多渠道、多途径来满足城镇居民不同层次的住房需求。有人认为，土地储备的实施在一定程度上影响了这一目标的实现，它导致房产开发走向集约与垄断，市场逐渐被一些实力强的开发企业所占据，小型与实力较弱的开发企业被淘汰出局，而当前实力强的开发企业着眼于高档和高回报开发，销售的对象是高收入群体。即使是面向普通工薪阶层开发的经济适用房，开发档次和市场价格也较高，部分消费者难以承受。房地产市场结构的失衡使多层次的住房需求得不到有效满足，也造成高档商品房供需矛盾加大。
土地储备制度对房地产市场影响的分析
作为土地资源的配置方式之一，土地储备制度的实施必然对房地产市场、土地资本市场产生影响。但是，该制度是否是引起城市地价上涨的主因，这就需要深入研究，它直接关系到我国城市土地储备制度今后的发展与完善。
对城市土地价格上涨的分析
纠正扭曲的地价是城市地价上涨的直接原因 我国土地储备制度是在土地真实价值受到抑制，土地价格严重扭曲的情况下建立起来的，招标、拍卖方式带来的地价合理上涨是土地价值的真实体现。在先前不规范土地市场中，地价或成交价低，一方面是土地隐型市场不注重价格杠杆作用的结果，另一方面灰色交易造成了国家利益的严重损失。据测算，我国的土地资产有25万亿元。由于种种原因，目前全国土地资产每年流失近100亿元。实施土地储备制度，土地市场在公平、公开的平台上运作，必然带来地价的上涨，其实质是国家作为土地所有者对土地收益权的体现。
土地市场无序炒作是地价上扬的重要原因 目前在建立土地储备制度的城市中，招标拍卖出让土地出现了地价的非正常上涨。日本学者野口悠纪雄曾用现实地价与理论地价的差异来衡量东京市土地市场的健康状况。其中的理论地价是指地租的资本化。结合我国的实践，政府在土地的出让环节中都要确定基准地价、标定地价和出让底价。其中，基准地价是指政府按土地级别、用地类型或区段位置评估确定的平均价格。它是政府宏观调控地价和进一步评估标定地价、出让底价的基础；标定地价是政府根据需要评估的具体地块，在正常土地市场和正常经营管理条件下某一日期的土地使用权价格。它是政府出让土地使用权时确定出让金额的依据；出让底价是指经具有土地评估资格的机构按规定的程序进行评估后，由市土地行政主管部门根据基准地价和标定地价所确定的土地使用权价格。由此可见，这三种价格在一定程度上具备了理论地价的含义，土地出让价格只有在理论地价的合理范围内波动才是正常的。
土地储备对土地价格的影响不大 以杭州市为例，对该市自实施土地储备制度以来的土地储备库存量和土地交易价格进行相关分析：土地储备库存量（DS）与土地交易价格(DP)的相关系数为0.659，为显著相关。但在对该样本相关系数进行显著性检验时发现t值偏小，总体相关系数接近零值，土地储备量与土地价格呈弱相关关系。对土地储备库存量（DS）与土地交易价格（DP）进行简单回归分析，土地储备库存量对地价的解释能力较弱。
DP= 1636.75+13.92DS(t= 1.752)
拟和优度检验R=0.435，F=3.080，DW=1.940
LN (DP)=7.001+0.221LN (DS) (t= 3.125)
拟和优度检验R=0.206，F=1.038，DW=1.819
由以上回归模型的解释，土地储备库存量与地价间的相关关系较弱。土地储备库存量每增加1万平方米，对地价平均有13.92元/平方米上涨的贡献。按照弹性解释，如果土地储备库存量增加1%，地价只变动0.221%。通过以上分析可知，土地价格上涨并不是由土地储备制度造成的，土地储备对土地价格的影响不大。
对商品房价格上涨的分析
房价上涨是多种因素共同作用的结果。其中，开发成本、市场需求等因素是主要的。
开发成本上升是房价上涨的主要原因 在土地拍卖供应方式中，开发商的土地成本投入数额受到市场竞争的影响，必然以市场最高价才可竞得理想的土地。而将土地成本增加部分转嫁至房价是开发商转嫁开发风险的必然选择。以杭州市为例，对该市自实施土地储备制度以来的商品房销售价格和土地交易价格进行相关分析：房价（HP）与土地交易价格（DP）的相关系数为0.980，为高度相关。对房价（HP）与土地交易价格（DP）进行简单回归分析，土地交易价格对房价有很好的解释能力。
HP= 815+1.079DP(t= 9.849)
拟和优度检验R=0.960，F=96，DW=2.996
LN (HP)=2.566+0.718LN (DP)(t=10.232)
篇8
现将公房出售中，有关复式住宅阁楼价格的计算问题通知如下：
复式住宅的阁楼价格按成本价或标准价乘以折扣系数确定（折扣系数不低于70％），折扣系数由房屋所在地的房屋土地管理局按阁楼的条件综合评定。
有关复式住宅房价款计算公式如下：
篇9
关键词：土地储备；风险；防控
中图分类号：F301.23 文献标识码：A 文章编号：
长期以来,我国的国有土地使用权是通过划拨方式无偿且无期限地使用,从而导致大量的土地被闲置。随着市场经济的不断深入,我国逐步形成有偿有期限的土地使用方式,全国各大城市都加强了对闲置土地和其他存量土地的利用和管理力度。但由于存量土地的利用涉及众多土地使用人的重大利益调整,靠简单的行政手段难以达到目的,因而必须建立一种体现行政手段和市场手段相结合的新型体制。为了适应经济体制改革和经济增长方式转变的要求,促进城市土地集约利用,我国的地方政府和土地管理部门进行了积极探索。城市土地储备制度的实施在盘活城市存量土地、优化土地资源配置等方面起到了积极的作用，但作为一项创新制度，土地储备制度的理论和实践都缺乏深入的研究，在实施中存在风险因素。本文通过土地储备制度的含义和特点介绍，指出了制度中的风险因素与应对策略。地方政府应根据本地特色，合理规避风险，充分发挥土地储备制度调控土地市场的作用。
1 土地储备制度的含义与特征
1.1 土地储备制度的含义
土地储备是为了调控土地市场，市县人民政府依法取得土地，进行前期开发整理、储存，并向社会供应土地的行为。
1.2 土地储备制度的特征
土地储备制度是政府调控土地市场的工具。在我国，它有其特殊性，主要表现在以下几个方面： 目的公益性。土地储备制度建立的目的是调控土地市场，促进土地资源合理利用。在土地收购、储备和供应的各环节，均能体现土地储备制度的公益性。
收购统一性。土地储备收购统一性就是通常讲的“一个渠道进水、一个池子蓄水、一个龙头放水”。 连续性与周期性。土地储备制度的实施包括从存量市场和增量市场取得土地使用权、开发、储备、出让或出租等环节，这些环节通过产权流、资金流得以紧密结合在一起，形成土地收购储备供应循环机制。资金需求的巨额性与长期性。土地储备涉及征地、拆迁、补偿安置、市政基础设施建设，出让手续办理等事项，需要大量的时间成本和资金成本。
2 土地储备的风险识别
土地储备的风险可以分为内部风险和外部风险。
2.1 内部风险
按照土地储备的流程，内部风险可以分为收购风险、开发风险、储备过程中的风险、出让风险。 收购风险指土地收储过程中的风险，主要有收购价格不确定风险和被收购土地产权、自然条件不确定风险。无论是征收农用地还是旧城区拆迁改造，土地收储价格都是双方谈判的结果，而收储方和被收储方对土地收购价格的认知存在很大差异。在我国现阶段，多数被收储方在行为和心理上对土地收储事件产生抵触，认为土地征用、收储补偿标准不合理，使得政府的谈判难度加大，增加了土地收储的时间和资金成本。此外，在土地收储中，由于收储方和被收储方信息不对称，收储方对地块的产权，地理结构、地下设施等状况掌握不明，可能由于土地存在复杂的历史遗留问题，使收储方陷入不必要的法律诉讼，或者由于不合理的地理结构对土地利用造成制约，需收储方增加土地开发成本减少限制。
开发风险是土地开发中开发成本过高或开发时间过长的风险。土地储备机构应对收储的土地进行科学有序的开发整理，如果将开发整理工程发包给开发企业，土地储备机构应有效控制工程造价、质量和进度，规避开发风险。
储备过程中的风险指的是进入土地储备库的土地临时经营时，或者将储备土地抵押融资过程中产生的风险。土地临时出租和融资不能影响土地出让。土地储备机构应科学控制储备库中的土地数量，既要避免土地储备量太少达不到调控土地市场的目的，又要避免土地储备量太多而引起资金和土地的积压。
出让风险是指土地出让、出租过程中的风险，主要是土地变现性差的风险。由于土地的位置固定性和价值巨大性，使得土地变现能力差。此外，土地储备周期较长，不确定因素多，并且土地出让受当时房地产市场环境和政府政策影响，增加了土地出让风险。
2.2 外部风险
土地储备的外部风险主要指房地产市场波动风险和政府干预风险。房地产市场存在固有的周期性，而周期中各阶段的拐点是难以预测的。一方面，土地储备机构的作用是调控土地市场，减小房地产市场波动的振幅；另一方面，储备机构本身也面临房地产市场波动的风险。房地产市场波动产生的风险主要影响储备机构的资金周转。由于我国的土地储备资金执行收支两条线管理，当房地产市场处于繁荣时期，土地出让产生的收益大部分归地方财政获取；当房地产市场处于萧条时期，土地流拍比例增加，储备机构的土地不能及时变现，已投入的土地一级开发成本不能收回，如果地方财政没有足够的能力和意愿给予资金支持，土地储备机构将会面临严重的财务风险。
政府干预风险是指政府对土地储备进行干预而给城市土地储备带来收益的不确定性风险。由于我国的土地公有制性质，土地属于国家或者农民集体所有，为了保证公共利益，需要政府干预。政府对房地产市场干预的主要形式有：通过行政划拨、协议出让、税收减免等措施对某些项目予以优惠支持；通过颁布规章制度、实施办法等法律文件制约房地产企业行为；大型国企直接涉足房地产领域。由于政府干预的局限性和非市场性，经常使得政府干预不能带来理想效果。实施城市储备制度后，不能完全杜绝政府干预土地市场行为，引起土地资源配置不合理。
3 土地储备的风险应对策略
土地储备机构应注重风险管理，通过采用合理的经济、技术、法律手段对风险加以防范与处理，以最小的成本获得最大的收益保障。政府作为土地储备的实施主体，主要的风险应对策略有以下几种。
规范政府职能，调整政府行为。土地储备机构是政府授权的从事土地资产经营活动的非盈利性事业单位，具有行政性与市场性。储备机构既要严格执行政府的土地收购、储备和出让计划，建立统一的土地储备库，发挥土地储备库“蓄水池”的调节功能，又要遵循市场规律办事，根据市场供需关系，制定科学的储备方案，合理的补偿价格，加快资金周转利用效率。
完善土地储备财务管理制度。土地储备过程包括土地收储、开发整理、出让环节，土地产权的转移、土地物理形态的改变，伴随着大量资金的投入与转移，所以，土地储备财务管理非常重要。财务管理手段主要包括：建立和完善成本控制机制，合理确定土地补偿标准；优化资本结构，建立一个多渠道的、稳定的资金体系。
建立土地储备的市场化运作机制，寻求社会资本，充分借助市场力量进行土地整理风险共担。土地储备机构可以与某开发单位进行土地一级开发整理合作，储备机构借助开发单位的资金、人员、设备和管理经验，完成土地一级开发工作。
4 结束语
随着土地储备制度的形成和发展，在其调控土地市场的同时，与之伴随的风险也逐渐显现并引起重视。为了合理规避风险，更有效的发挥城市土地储备制度的作用，文章结合土地储备制度的含义与特征，采用系统分析法，介绍了该制度运行中的风险因素，并给出风险应对策略。该研究对地方政府利用土地储备制度调控土地市场具有重要的指导意义。
参考文献：
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[2] 刘兆云.警惕土地储备制度实施中的风险[J].城市开发，2009，(8)：39，40.
[3] 王梦诚.集体土地征收与农民利益补偿平衡研究[J].价值工程，2011，(2)：324.
篇10
关键词：土地管理 土地储备 储备风险 风险预防
中图分类号：C93文献标识码： A
一．引言
土地属于不可再生的资源，土地使用时需要合理规划，储存时需要科学管理。我国虽然建立了较多土地储备机构，但由于现有的制度无法满足市场上土地的需求，导致土地储存存在风险。土地储备的风险主要表现为制度风险、市场风险及运作风险。
二、土地储备风险的类别和控制过程 （一）土地储备风险的类别 风险是指未来结果的不确定性，即实际结果与预期结果的偏离。我国城市土地储备本质上是一种公共投资或政府投资活动，但具有商业地产开发投资经营的特征，城市土地储备过程中存在多种风险。狭义的城市土地储备风险就是在土地取得、土地储存和整理、土地出让等城市土地储备的各个环节中，城市土地储备机构所面临的可能导致未来经济收益不确定性的因素。 当前我国土地储备实施面临的风险主要有： 1. 土地储备的制度风险主要有法律法规不完善性风险、土地储备机构定位不明、政策变动性风险和政府过度干预风险。 2. 土地储备的市场风险主要有经济周期风险、地产泡沫风险和信息不对称风险。 3. 土地储备制度的运作一般分成收购、平整和早期投资、储备、出让四个阶段。这四个阶段都存在一些不确定因素，可能引起运作成本的非预期波动。 （二）土地储备的风险识别
1.内部风险。
按照土地储备的流程，内部风险可以分为收购风险、开发风险、储备过程中的风险、出让风险。 收购风险指土地收储过程中的风险，主要有收购价格不确定风险和被收购土地产权、自然条件不确定风险。无论是征收农用地还是旧城区拆迁改造，土地收储价格都是双方谈判的结果，而收储方和被收储方对土地收购价格的认知存在很大差异。在土地收储中，由于收储方和被收储方信息不对称，收储方对地块的产权，地理结构、地下设施等状况掌握不明，可能由于土地存在复杂的历史遗留问题，使收储方陷入不必要的法律诉讼，或者由于不合理的地理结构对土地利用造成制约，需收储方增加土地开发成本减少限制。
开发风险是土地开发中开发成本过高或开发时间过长的风险。土地储备机构应对收储的土地进行科学有序的开发整理，如果将开发整理工程发包给开发企业，土地储备机构应有效控制工程造价、质量和进度，规避开发风险。
储备过程中的风险指的是进入土地储备库的土地临时经营时，或者将储备土地抵押融资过程中产生的风险。土地临时出租和融资不能影响土地出让。土地储备机构应科学控制储备库中的土地数量，既要避免土地储备量太少达不到调控土地市场的目的，又要避免土地储备量太多而引起资金和土地的积压。
出让风险是指土地出让、出租过程中的风险，主要是土地变现性差的风险。由于土地的位置固定性和价值巨大性，使得土地变现能力差。此外，土地储备周期较长，不确定因素多，并且土地出让受当时房地产市场环境和政府政策影响，增加了土地出让风险。
2. 外部风险
土地储备的外部风险主要指房地产市场波动风险和政府干预风险。房地产市场存在固有的周期性，而周期中各阶段的拐点是难以预测的。土地储备机构的作用是调控土地市场，减小房地产市场波动的振幅；同时，储备机构本身也面临房地产市场波动的风险。房地产市场波动产生的风险主要影响储备机构的资金周转。由于我国的土地储备资金执行收支两条线管理，当房地产市场处于繁荣时期，土地出让产生的收益大部分归地方财政获取；当房地产市场处于萧条时期，土地流拍比例增加，储备机构的土地不能及时变现，已投入的土地一级开发成本不能收回，如果地方财政没有足够的能力和意愿给予资金支持，土地储备机构将会面临严重的财务风险。
政府干预风险是指政府对土地储备进行干预而给城市土地储备带来收益的不确定性风险。由于我国的土地公有制性质，土地属于国家或者农民集体所有，为了保证公共利益，需要政府干预。政府对房地产市场干预的主要形式有：通过行政划拨、协议出让、税收减免等措施对某些项目予以优惠支持；通过颁布规章制度、实施办法等法律文件制约房地产企业行为；大型国企直接涉足房地产领域。由于政府干预的局限性和非市场性，经常使得政府干预不能带来理想效果。实施城市储备制度后，不能完全杜绝政府干预土地市场行为，引起土地资源配置不合理。
三、土地储备风险的对策。
1. 完善土地储备中心运作机制 首先，土地储备机构基本上可用政府授权，市场运作，企业管理来概括。由于土地储备工作存在政府授权经营、收购储备资金依靠土地储备制度保障、土地储备收益属于政府财政收入等特点，因此土地储备机构应为非盈利性的事业单位。被授权的土地储备机构应当是不以盈利为目的的独立法人，法人的控股者只能是国家，并且该法人的行使职权和市场交易行为应受政府有关部门的严格监督，需按照政府的规划和计划来进行城市土地的收购与出让。建立实现的诸如规范土地市场、盘活城市存量土地、增加城市土地供给、落实城市规划等诸多社会经济目标，在没有一定政府调控权利的支撑下难以实现。
2. 防范土地储备运营风险 。
土地储备机构应根据当地政府改革与发展计划、土地利用年度计划、城市发展规划，结合当地土地利用的实际情况，对拟储备的宗地逐宗进行分析，兼顾社会生活的各个方面，制定详实的土地储备计划，以保证全年土地储备任务的完成。目前土地储备可以选择现金储备、协议储备、红线储备、信息储备等方式进行。对于列入本年度土地出让计划的拟储备土地，应采取现金储备方式，以尽快完成宗地的前期开发，再出让给土地使用者；对于没有列入本年度土地出让计划，但对土地市场宏观调控影响较大且有储备价值的土地，可采取协议储备方式，通过与宗地原产权单位协商，以协议的方式收购宗地，待宗地推向市场后，再根据协议支付补偿。
3. 规范政府职能科学核定土地储备规模。
建立土地储备制度和土地基金，政府垄断一级土地市场，并非一定要由政府直接来运作。为了实现土地资源的有效配置和土地市场的公平交易，必须引入市场运作机制，以企业化的运作方式来实现国有土地储备的委托经营，土地储备机构与政府之间的关系是委托关系，首先，要严格执行政府的土地收购、储备和出让计划，其次，又必须借助市场来实现土地储备计划，以促进土地市场的健康发展。而政府在土地收储中的职能主要是制定相关法规，全程监督土地储备机构在行使政府职能、行政权力、调控市场的行为。
四.结束语。
我国土地储备存在制度风险、市场风险及运作风险，风险来自于外部及内部。要通过完善土地储备中心运作机制 、防范土地储备运营风险、规范政府职能科学核定土地储备规模来防范土地储备风险。
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