土地产权制度范文
时间：2023-04-04 18:15:30
导语：如何才能写好一篇土地产权制度，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
篇1
上海是全国城市化速度较快、程度较高的地区之一。上海在城市化过程中，农村土地无论从管理还是经营，都发生了很大的变化。尽管它的特点鲜明，可比性不十分突出，但还是有许多方面因其大胆的探索而走在了全国的前面。其中的经验与教训自然十分宝贵。这也是我们选择上海的原因之一。
因时间关系，调研组用四天（6月5-8日），走访了市国土资源局和几个典型区域：浦东新区（基本城市化地区）、崇明县（基本农业区）和闵行区莘庄镇（正在城市化之中的区域）。在各个调研点，基本围绕“城市化过程中集体土地产权的变化”这个主题，与市、区、县的土地和农委等相关部门管理人员，以及区、县、镇、村的有关干部代表进行座谈，了解了一些情况和问题，形成了一些初步的看法和建议，供研究讨论（下文中所有数据仅供参考）。
一、高速的城市化
上海的高速城市化过程，已为大家所知。建国初82平方公里的市区，到70年代为140多平方公里，90年代是280平方公里，新世纪初随着浦东建设，达到400平方公里。
城市化进程对农村而言，首先是使得农村的基础组织形态发生巨大变化。*年时，有3000多个行政村，目前到了1700个。乡镇从200个到了112个。将来的格局是向“*”努力，即一个中心区约660平方公里，9个区县，60个镇，600个中心村。前两项基本成型，后两项有待时日，难度不小。例如镇目前还有103个，自然村有38000多，迁并难度极大。由于农村宅基地分散，土地利用率较低，年起，上海市鼓励已经进入城镇的村民将宅基地让出给农村集体经济组织，以便复垦或它用。后来政府进一步提出一个“宅基地置换”的办法，正在试点，目的是集约用地，增加城市化进程中的土地供应。通过14个试点看，农民对这项工作十分欢迎，相关政府的积极性则开始下降。原因不复杂：主要是政府在集约土地后的收益不足以平衡基本的投入。投入主要包括：为参与置换的农民盖房和办妥社保（这是农民欢迎的关键所在），另外有些土地需要复垦。
从常住人口增加与城市面积增加比较，年1185万，城市人口700万基本在中心区。年1770万人口，其中一半在中心区。显然，不论面积还是人口的增加，上海的城市化进程，给郊区带来了巨大的变化。长远看，远郊区的城市化仍将是主要趋势。
二、农地和农民的变化
随着城市化的进展，耕地减少是十分自然的情况。年上海市的耕地面积为540万亩，目前约360万亩，实际播种面积不到300万亩。农村人口90年代初约400万，目前不及300万。每个农村人口占有耕地从1978年的12亩，到目前不及一亩。实际上，目前农村人口中真正从事农业的人口估计在50-80万。相当数量的农田由外来从业者经营管理。完全在农田中劳作的当地人员，主要还是因为没有其他就业能力的老弱人员。大部分上海农民目前的实际状况，可以概括为：亦工亦农，亦城亦乡。大部分农民的实际收入中，农业部分比重很小。
农村居民家庭人均可支配收入从年1600元，增加到目前超过8300元，此收入水平与全国城镇居民可支配收入水平相当。上海农村居民家庭人均可支配收入指数以年为100，现在则为500左右，增长5倍。城市居民同期增长约39倍。
上海新增的建设用地，相当部分在农地基础上形成。例如著名的“1+3+9”工业园区。“1”是浦东新区；“3”是三个国家级工业开发区——漕河泾新兴技术开发区、闵行经济技术开发区、上海松江出口加工区；“9”是九个市级工业园区——莘庄工业区、康桥工业开发区、上海市嘉定区试点园区、上海市工业综合开发区、松江工业区、青浦工业园区、金山工业开发区、宝山城市工业园区和崇明县工业园区。这些园区的发展，实际上也促进了原来土地上的“三农”彻底转化，并带动了周围的农业人口转业和土地利用率提高。从宏观角度看，上海的高速发展，带动了整个长三角甚至更大范围的发展。
三、集体土地产权的实现形式
大量农村集体土地投入换来了高速城市化，也为经济高速增长提供了基础保障。在这种情况下，农民集体土地的权益如何保障如何实现，自然成为社会关注的焦点。从我们了解到的情况看，上海在征地方面的工作比较规范。无论从程序还是补偿标准，都十分明确具体，实施过程比较细致，农民基本满意。目前市国土资源局接到的上访申诉等案件，主要涉及城市拆迁方面，涉及征地方面的比例很少。可以说，农村集体土地的权益，在城市化过程中，主要依靠征地补偿途径来实现。这是第一种形式，也是大家较为熟悉的形式。
但是靠近城市的农村土地，由于其巨大的增值空间，必然刺激农民的自主经营意识。本来土地作为资产，权利人的基本权利就是自主经营，所以这种愿望十分正常。从我们与村镇两级干部座谈，可以明显感到他们对此权利的强烈意愿。考虑到实际情况，部分建设项目和规划区域，也让渡出一些土地的经营权给当地农村集体经济组织。农村集体经济组织依靠这部分建设用地，取得土地收益。这是第二种形式，但是比例较小。
第三种方式比较常见，就是权属不变的情况下，由农村集体经济组织直接经营，如办企业或出租厂房场地等。对于建设用地紧张的城近郊区来说，租地收益是农村集体经济组织在集体土地上的大宗稳定收益。目前许多生产队的主业收入，已经不靠农业或自办企业。
第四种方式是集体转制的探索。上海城市化过程中许多村庄撤消，原有集体经济组织改制为股份合作形式的“实业公司”。当地称之为“集体转制”。转制中，原集体经济组织例如村或生产队等的集体资产，以股权方式量化给村民，村民即股东。原集体经济土地未办征地手续的使用权，仍然留给转制后的企业，收益归企业，但是使用权不得计入净资产也不得分配。显然，以后办理了征地手续，土地经营权及其收益归谁，就成为转制企业的心病。他们当然强烈期盼得到这个权利。
第五种方式是社会保障的实践。土地作为农民的基础保障，一旦失去就会产生巨大社会问题。上海在此问题上，有比较成熟的办法。那就是为农民包括已经失去土地和还有土地的农民，办理性质等同于社会保险的“村保”、“镇保”。浦东农民的医疗和养老人均约15万，基本是政府帮助。由于上海村镇的经济基础较好，社保资金的筹措没有很大困难。为农民办社保，实际上也是农民土地权益的重要实现方式，值得今后立法实践中加以借鉴。
最后，耕地的直接经营包括自耕和外包。这部分的纯收益如果量化，亩均或人均都在500——800元之间。
四、集体土地所有权的管理
集体土地所有权的管理一直是各级管理部门的难点。核心问题是谁来代表农村集体经济组织。具体到上海，农村集体经济的组织基础，基本是“生产队”。这是由于历史形成的某些机制使然。制度下“三级所有、队为基础”的集体经济管理模式，当时在上海比较成熟，因此作用力延续至今，以至于生产队仍然是农村集体的代表。这个代表的核心则是党支部。
生产队的作用。农民土地的调整、征用、对土地经营外包的监督等工作，都要由生产队代表“农村集体经济组织”来操作。整体上看，上海的农村集体经济的组织形式较为单纯。至于今后发展的方向，被调查者普遍认为，以农村的人口素质，还要靠“能人型”组织模式，才能够使得“集体经济组织”落在实处。
第二是承包制在改革初期作用很大，目前已经无法使农民在土地上的收益更大化了。这个问题的实质是农村土地的制度建设，已经到了必须改革或者调整的关口了。由于该问题的复杂性，我们将专文讨论。
第三是农地权益的不平衡，主要指纯农业区域的不平衡。不论确定为基本农田与否，农业区农民的土地收益，也不可能更大化了。农民的问题很直观：“为什么我们的土地是农地而不是商地！”引申义则是：为什么我们只能种田？更进一步的问题就是：目前的政策措施很难确保基本农田的质和量以及它的使用效果。
第四是集体土地收益的再分配问题。其一：已征地农民对未征土地的权益要求。因为未征土地的利益可能随时间而增大，已经被征用土地的农民，在看到具体利益时，会要求其中的权利。既然是集体土地，就应该有一份。其二：土地补偿应该不应该全部分给农民。因为农户的基本建设要自己负担，城市则由公共财政负担，所以要求多分。
第五，其他具体管理工作方面：
1、集体土地所有权发证，在上海没有进行。原因主要还是难以确定谁来代表这个“所有者”。还有其他许多的争议，说明目前不具备发证条件。也有人建议：农村集体土地所有权登记，应该如同国有土地一样“虚化”，只要对使用权登记发证全覆盖即可。
2、宅基地的入市问题。这种现象比较常见。司法实践中也给予了交易双方合法财产的认定。同时，城宅与农宅的流转如果不同办法，则被视为不平等。实际生活当中，农民通过宅第流转使其部分资产变现，也实现了土地权宜。从购房者看，大部分为市区房产的价格所迫，农宅入市等于满足了部分低价房的市场需求。管理的难度在于，村镇规划的滞后对农宅的估值高低，以及由此带来的纠纷。
篇2
英国古典经济学家威廉・配第曾有名言“土地是财富之母”,美国石油大王洛克菲勒也曾经发出“美国的主要财富都来源于土地”的感慨,土地的重要性不言而喻。
土地产权是指以土地所有权为核心的土地财产权利的总和,由于国情及历史原因,世界各国的土地产权制度不尽相同。例如中国实行的是土地公有制,而海外地产的土地产权形式则90%以上为永久业权、世代相传。
国外的产权形式主要分为两种:一是永久业权,另一种为租借权。永久业权是指当购买一套别墅时,在产权证上所登记内容为土地的边界、面积及土地范围内所有物业的产权拥有者,无使用及租用年限限定;如购买的是一套公寓,业主所购买的不仅仅是此项物业,还包括此房产所占这块土地上1/N的不可分割的永久产权和此套房产所在的空间永久使用权。这两种产权证书均由专业的测量师出具报告,并由政府房产局颁发产权证。
土地租借权又分为两种:一种是有年限的租借权,土地契约中明确表明租借期限,每年租金多少,及是否有续约权。另一种是无限的永久租借权,此形式多发生在土地位置相当罕有的地块上,原有的大业主希望卖了土地后,以后每年仍有一定的固定收入。租借人每年均须依租约付一定的土地租金,从而永远拥有此土地使用权。所以实际上这类永久租借地与永久业权土地意义上区别不大。
英国土地产权制度
英国的土地制度历史悠久,体系完整。在英国、英联邦国家和地区,全部的土地从法律上都归英王或国家所有。也就是说英王是唯一的绝对的土地所有人,个人、企业和各种机构团体仅拥有土地的使用权。英国、英联邦国家和地区的土地虽然在法律上都属于英王(国家)所有,但拥有永久业权的土地持有人实际上就是该土地的拥有者。因此,英国是一个土地私有制国家,绝大部分土地为私人或法人所有,政府和公共部门所有的土地仅占很小的一部分。
在法律中,土地保有权的拥有者称为土地持有人或租借人。土地持有人所保有的土地权利的总和,叫做地产权。地产权有两种形式:一种是自由保有的地产权,即为永久业权,主要有三类。即无限制的单纯地产权、限制继承的地产权和终身地产权。自由保有权为保有权人永久所有,一般以契约或居住、耕作使用等形式为基础确定,在他人土地上居住或使用12年,土地视为使用者保有。
另一种是租用保有地产权。也称为租业权,它是有一定期限的地产权,大部分依协议而产生。租用保有权有125年、40年、20年、10年等,并通过合同或协议确定土地权利和内容.而且在租赁期内,确定的土地权利和内容不能随意更改.自由保有权人不能随意干涉。最重要的租借地产权是有期限的地产权和定期地产权。
虽然英国实行土地私有制,但因公共利益需要,如基础设施建设,可通过行使强制购买权来征用土地。享有这项权力的有政府和其他机构,包括中央政府各部、地方政府、高速公路局、城市发展公司,以及自来水和电力公司等。而何种用地功能属于公共利益范畴则由议会决定,并以法律形式确定下来。征地机构在取得强制征用权后须经过一系列严格的步骤并对被征地人做出最合理的补偿。被征地人如对公开质询的结果仍有异议,还可向最高法院上诉,对于收入在一定范围内的被征地人,还可在法律费用方面获得经济资助。
在英国土地权利受法律保护且可以自由交易,然而,土地所有者并不能随意对土地进行开发,这一限制通过土地用途管制来实现。1947年《城乡规划法》规定一切土地的发展权,即变更土地用途的权利归国家所有。这项法律实质上实行“土地发展权国有化”。任何土地所有人或其他人如欲变更土地用途,必须申请规划许可。
英国的房屋购买者须缴纳印花税,2008年9月初,英国政府为拯救低迷的楼市,大手笔启用了一份涉及近百亿英镑的财政援助计划。该计划的重要组成部分便是印花税假期政策,即政府对价格在17.5万英镑以下的住房交易停征印花税1年。
美国土地产权制度
美国国土面积中私人所有的土地占58%,主要分布在东部;联邦政府所有的土地占32%,主要分布在西部;州及地方政府所有的土地占10%。土地以私有制为主,国有土地只占其中一小部分。美国法律保护私有土地所有权不受侵犯,各种所有制形式之间的土地可以自由买卖和出租,价格由市场供求关系决定。
联邦政府所有土地主要包括联邦政府机关及派驻各州、县、市机构的土地和军事用地等。州、县、市政府也各自拥有自己的土地。联邦、州、县、市在土地的所有权、使用权和受益权上各自独立,不存在任意占用或平调,确实需要时要依法通过买卖、租赁等有偿方式取得。
土地私有制是由欧洲移民引进美国的,美国有全世界最自由的土地制度,土地所有权分为地下权(包括地下资源开采权)、地面权和地上空间权(包括建筑物大小、形状等),这三部分权益可以分别转让。政府无权任意征用与拆迁。地主愿意让政府在自己土地上修路以换取开发权,开发区的道路、学校等基础设施费用由政府负担,开发商仅需提供宅基地内的建设费用,取得私有土地权与开发权的代价不高,使得大笔资金注入土地投机与开发,土地供应量大且地价低。
在征地方面,美国是按征用时市场上的公平价值补偿,这种市场价值,不仅包括征用时的使用价值,而且包括被征用财产的最佳使用价值,即财产因其开发潜力所具有的“开发价值”,体现了对私有财产利益的保护。
美国征用土地主要分两种形式。第一种是警察权,指政府为了保护公众健康、安全、伦理以及福利而无偿对所有人的财产施以限制乃至剥夺的行为。警察权包括土地区划、建筑和健康法规、让移要求、土地分割、污染以及出租管制等。警察权准许政府规划私人土地,而不需要支付补偿。这种征用的方式适用的场合非常有限,并受相关法律严格制约。
第二种是有偿征用,指政府依法有偿取得财产所有人的财产的行为。美国联邦宪法第五条修正案规定了关于有偿征用的三个要件:正当的法律程序、公平补偿以及公共使用。在有偿征用中,同样有相当严格的步骤需要遵守。
美国地产市场十分发达,制度健全,所有的土地都实行有偿使用,在政策规定许可的范围内,土地可以自由买卖、出租和抵押。政府对私人土地的管理主要是通过登记收费和规划引导。私有土地买卖完全是私人之间的事,手续十分简单,在双方自愿签订协议之后,只需向政府缴足规定的税金,进行注册登记即可。土地买卖价格,则由买卖双方根据当时土地的市场价值进行估计,完全由买卖双方协商,也可由私人估价公司帮助双方达成协议,并完成交易。
其他国家(地区)的土地产权制度
当代世界绝大部分国家(地区)都是实行土地私有。其中有代表性的是大陆法系和英美法系,这两大法系影响最大。大陆法系国家包括法国、比利时、意大利、西班牙、葡萄牙、德国、奥地利、瑞士,以及它们曾经的殖民地国家等,大陆法系等诸资本主义国家土地所有制的特点是:土地的私人所有一般占主要成分,私有土地的价值量一般占各国(地区)全部土地资产价值的绝大部分;私有土地虽受政府调节,但主要以市场机制配置;国有(政府所有)、公有和私有土地处在动态变化中。在英美法系国家,诸如美国、加拿大、印度、巴基斯坦、新加坡、澳大利亚、新西兰以及非洲的个别国家和地区,土地所有权则和英国类似。
在中国香港。1997年7月1日,中国政府恢复对香港先例后,按中央联合声明的规定,香港特别行政区内的土地归属中华人民共和国所有。中国政府授权香港特别行政区政府行使土地所有权,土地批租制度仍旧保留,50年不变。香港政府以市场地价向私人开发商批租土地获得的收入向香港房屋委员会注资,使其有能力制定和实施公共住房发展计划;以免费和下调地价向房屋委员会和房屋协会供地,使其有能力以低于市场房价为中等收入家庭筹集部分资金,补贴低收入家庭。
在新加坡,建屋发展局可以无偿得到政府划拨的土地,而私人房地产开发商则必须通过土地批租,有偿获得土地使用权。政府通过这种方式在一定程度上照顾了中、低收入者的利益;防止地产炒作,对居民购买组屋次数做出严格限定;居民购买组屋后一定年限内不得整房出租;组屋在购买后5年之内不得转让,也不能用于商业性经营,否则将受到法律严惩。此外,新加坡已开始征收房产税,按照规定,业主出售购买不足1年的房屋,要缴纳高额房产税。
篇3
1.我国农村土地产权制度现状
1.1所有权现状 目前我国农村土地制度的基本状况是：土地所有权属于集体，农户拥有一定期限内的承包经营权；土地经营权可以在承包期间依法、自愿和有偿转让，但不能用作抵押。这一制度虽然是对传统农地制度的创新，但是在中国的一些地区，所有权的模糊性已经产生，导致土地关系混乱，这不仅表现在土地产权主体的二重化上，还表现在“集体”作为土地产权主体所引起的概念上的模糊性和虚置性。前者表现为“集体”究竟是指村民小组、村委会还是乡镇，并没有明确的规定，从实践看，三方都在扮演“集体”的角色，都在行使集体土地的所有权；后者表现在“集体”本身是一个抽象的概念，没有行为能力，即没有行使集体土地所有权的能力，这样，由村民小组组长、村委会主任、书记，乡镇长、书记等代行集体土地所有权也就成为必然，但这同时会产生复杂的委托关系，最终导致土地利用的低效率。我国现行体制下的农地产权可分为三部分：一是农地所有权归集体所有，集体依法组织土地发包或对土地进行再调整；二是农民获得农地承包权和使用权，农民可自由安排生产；三是国家对农民的承包经营权进行严格的规定和控制。这种共同所有制的制度安排下，农民仅作为名义上的所有者，并没有拥有对农地的真正处置权，因此农民对农地的所有权并不是完整意义上的所有权，而是一种不完全或称作“有限的农地所有权”，还存在着外部力量对农地所有权的种种侵蚀，容易导致产权残缺。由于所有权不明晰，形成了集体和农民双方对自身权利的虚幻和错位，正是由于这个原因，在许多农村，农地频繁调整，农民很难长期稳定地使用土地。
1.2 收益权现状 我国目前模糊的土地收益权导致农民沉重的税费负担。所谓土地收益权指的是拥有土地带来的损益的权利。具体是指土地的收获物、土地本身增值或贬值、土地转让、转租所获得的益处等。收益权的完全与否，依赖于各种土地合约的条款、土地制度、政治制度、法律制度及其非正式制度的限制。由于我国农地的产权关系模糊导致了农民所交费用缺乏明晰的体制，村镇干部的“寻租”行为严重，农民应得权益得不到合法保障，农民的负担沉重。虽然规定：“交够国家的，留够集体的，剩余是自己的”，但在实际执行起来成了一种模糊的土地收益权分配方案，这是因为具体的标准是由村镇自行制定，他们往往除征收国家法定税费外，还要在一段时期内向农民征收各种费用以弥补政府财政支出，而农民对其缺乏有效监督机制与能力，导致合法权益得不到应有保障，更有不少地方的村镇集体借助于这种不透明的收费机制，大搞不合理的摊派，成为他们“寻租”的手段。
2.当前我国农村土地产权制度存在的问题
2.1农村土地产权主体模糊 根据我国现行的农地产权制度，农村土地产权存在多元主体，主体界定模糊，有主体交叉现象。《宪法》规定：农村和城市郊区的土地除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。《民法通则》规定：集体所有的土地，依照法律属于村农民集体所有，由村农业生产合作社等农业集体经济组织所有。已经属于乡（镇）农民集体经济组织所有的，可以属于乡（镇）农民集体所有。从两法中可以明确看出，农村土地产权主体有国家、乡（镇）农民集体经济组织、村农业生产合作社等农业集体经济组织，没有农民。那么哪些土地归哪些产权主体所有？首先，《宪法》中哪些土地属于国家所有，哪些土地属于集体所有规定不明确，在操作中也不明确。其次，《民法通则》中规定集体土地的所有权代表为农业生产合作社或村民委员会，也可以是乡（镇）农民集体经济组织，但村、乡（镇）两级谁为所有权代表规定不明确。另外，《土地管理法》规定：村农民集体所有的土地已经属于两个以上农民集体经济组织所有的，可以属于各该农业集体经济组织的农民集体所有。据此，土地可以属于村民委员会所有，也可以属于村民小组所有，与《宪法》、《民法通则》的规定不完全一致。上述法律规定在实际操作中经常出现多元主体对农村土地产权交叉所有的问题。
2.2 农村土地产权界定不明晰 农村土地产权界定不明晰主要表现在三个方面： 所有权界定不明晰。农村土地所有权归集体经济组织，但究竟属于哪一级集体经济组织，是乡（镇） 、村还是村民小组并不清楚。由于“三级所有”的历史原因，也由于行政区域的变更，造成所有权的界定不清楚；土地使用权界定不明晰。在刚刚过去的15 年的承包期中，大部分地区的农村土地进行过多次小调整及不同程度的大调整，调整的实质是调整土地使用权，这与农民土地使用权稳定的期望是不相符的；处置权界定不明晰。由于所有权界定的不清楚，必然导致土地处置权的混乱。
2.3农村土地产权权责混乱 我国现行农地权利制度权项内涵不清，权责混乱现象十分突出：一方面， “集体”作为土地所有者对土地使用的管理和监督没有明确的程序和形式；另一方面，土地承包者的权利和义务缺乏具体的规定。在土地所有权与承包经营权的内容、界限和法律形式等都不明确的情形下，明显缺少所有者与经营者之间资产利益约束。农民在耕地上的权利也很不明确，时常面临被乡村两级政权组织征调他用的风险，或者被收回重新分配，各地近年来不断发生的农民与乡村政府因土地使用权造成的纠纷就充分证明了这一点。在这种排他性很低的权利制度下，难以形成土地投入积累机制，在土地经营上的短期化行为以及对土地的掠夺性经营在所难免。
2.4基于农村土地产权的管理机制乏力 随着我国农村经济体制改革的深入，土地法律体系的建立和健全，农村土地权利已经由原来笼统的土地所有权细化为土地占用权、使用权、收益权、处分权。土地抵押等权利的使用现象也十分普遍。有些地方的荒山、荒坡、荒地和荒滩在不改变其所有权性质的前提下，进行了有限期的土地使用权拍卖。根据物权公示原则，在设立、变更、转移、消灭物权时，必须履行一个能让外界承认该权利变动的程序。对于土地物权而言，该公示就是登记。但我国现行法律仅对集体土地所有权和集体土地建设用地使用权确立法定的登记发证制度（实际上有些地方连集体土地所有权的登记工作也没有很好地开展），对大量农用地（包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等）和未利用地却没有设立使用权。未依法进行登记的各项土地权利，其主体权益难以保障，同时又给农村集体土地的管理工作带来很大的难度。
3.农村土地产权制度改革的几点建议
3.1要考虑路径依赖 在设计农村土地产权制度进一步改革方案时，不能不考虑到制度变迁路径依赖的作用。如果离开中国特定的历史和现实国情去改革我国的农村土地产权制度，必定会遭到土地制度变迁路径依赖的抵抗，结果会事与愿违。考虑到路径依赖问题，我国农村土地产权制度改革的方向应该是在坚持农村土地集体所有的前提下，强化农民对现有土地的长期使用权，并通过法律手段保证土地使用权的合理流转，给予农民用、养土地的激励，以克服短期化行为和粗放经营惯性，保障农业的可持续发展。
3.2要注意两种模型的使用和配合 制度变迁有两种模型：诱致性制度变迁和强制性制度变迁。诱致性制度变迁指的是现行制度的变迁或替代，或者是新制度安排的创造，由个人或一群人，在响应获利机会时自发倡导、组织和实行。它必须由某种在原有制度安排下无法得到的获利机会引起，具有盈利性、自发性、渐进性的特点。强制性制度变迁是由政府命令和法律引入来实现，主体是国家。诱致性制度变迁和强制性制度变迁都遵循成本—收益原则，都是对制度不均衡的反应。改变目前农村土地产权制度的缺陷，需要两种变迁模型并用。一是强制性制度变迁，进一步延长土地承包期限以克服短期化行为；运用法律等手段保护农民的利益，严格控制占用农业用地；对非农用地的占用要依法、合理，并给予合理的补偿。二是尊重农民的自发创造性，对目前农民自发尝试的土地使用权流转方式，如反租倒包、土地有偿转包或转让、土地投资入股、土地信托服务、土地互换等，要允许试验并加以规范和引导。
3.3要注意制度变迁的两个层面 制度变迁有两个层面，一是形式或技术层面，这个层面的变迁完全可以大胆借鉴国外经验，如股份制、股份合作制的技术和操作程序。二是利益和基本制度层面，如土地的所有权制度、使用权制度，是一个错综复杂的利益博弈过程。各国的产权根基、法律制度和文化传统不同，这一层面的制度变迁无法照搬外国经验。
篇4
【关键字】城镇化；农村土地；产权制度
中图分类号：G812.42 文献标识码：A 文章编号：
【正文】
城镇化的内涵及目标
“城镇化”是我国学者创造的一个新词汇，1991年辜胜阳在《非农化与城镇化研究》一文中首次拓展了城镇化的内涵，并在此后的研究中取得了一系列显著成果。改革开放以来，深圳由一个没有人愿意涉足的荒蛮之地蜕变为中国的一线城市，中国的城镇化建设在持续了30年之后初见成效。
十之后，新一届政府明确提出，城镇化是中国未来经济发展的重心，国家总理曾多次强调，城镇化是扩大内需的最大潜力。那么，究竟何谓“城镇化”，中国推进城镇化所要实现的目标是什么？
学术届的解释各不相同。笔者认为，城镇化即农村人口向城镇的转移，这不单单是户口农转非，让农民在家种地进城吃饭，[大太阳建筑网新视角：城镇化绝不是在家种地进城吃饭
]抑或“炒版图”，而是让农民自愿放弃土地进城工作，并享受市民待遇，即“农民的市民化”，并在保证资源环境不受破坏的基础上实现农业现代化和工业化以及大中小城市和城镇的协调发展。
我国目前的农村土地制度解析
要实现城镇化，让失地农民没有后顾之忧，开开心心进城就业，首先要解决的便是土地问题。在农村，农民没有固定收入，也可以种地养家，而一旦放弃土地使用权，在城市里又没有谋生技能时，农民就没有了活路。而中国现行的土地制度对农民而言，保护力度远远不够，致使农民不愿放弃土地进城，只能消极的“被城镇化”，“强拆”、“强征”现象屡有发生，严重阻碍了城镇化进程。
我国社会主义经济制度的基础是生产资料的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。[ 参见《中华人民共和国宪法》第六条第一款.]根据我国《宪法》及《物权法》的相关规定，农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。[ 参见《中华人名共和国物权法》第五十九条.]农村集体经济组织实行家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制。农民集体所有和国家所有由农民集体使用的耕地、林地、草地以及其他用于农业的土地，依法实行土地承包经营制度。[ 参见《中华人名共和国物权法》第一百二十四条.]农民还享有宅基地使用权，有权依法利用集体土地建造住宅及其附属设施。[ 参见《中华人名共和国物权法》第一百五十二条.]简言之，农村土地所有权归集体，农民只有土地承包经营权及宅基地使用权（用益物权）。
根据《物权法》的规定，物权包括所有权、用益物权和担保物权。其中，所有权是所有权人依法对自己财产享有的占有、使用、收益、处分的权利。首先，将所有权归属于“集体”这样一个抽象组织，作为直接利害主体的农民没有实体处分权，直接导致在征地过程中农民没有话语权，本应得到的补偿大部分被国家和其他组织瓜分，剩余部分远远不足以保障农民今后的基本生活，现行户籍制度、教育制度等也给农民再就业造成了极大障碍，从而使得农民根本不愿放弃土地进城。
其次，我国实行，农民以家庭为单位承包土地，每人拥有一小块土地，农村劳动力得不到解放，只能停留在小农经济的历史台阶上。此外，物权法规定，集体土地不得外包，只能在集体内部进行转包。这样一来就完全阻断了集体之外的企业、个人对土地的承包经营渠道，使得农业的规模化、机械化经营实现起来异常困难。[[[1] 陶林.21世纪中国农村土地制度创新与展望[J].学术论坛，2008，（4）]]
再次，对农民而言，宅基地使用权太过“虚无化”，即农民只有使用权，一旦离开集体迁到城镇，宅基地使用权即丧失，须收归集体。而在城镇化拆迁过程中，农民仅可以就地上的房屋获得补偿，而明确归属农民的宅基地使用权却被忽略，农民不能基于此项权利得到任何补偿。众所周知，农村拆迁不同于城市，农民得到的补偿要想在城市买房子，差的还很远。
最后，担保物权在农民身上基本不适用。我国法律明确规定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押，[ 参见《中华人名共和国物权法》第一百八十四条.]而乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押，只能在厂房等建筑物抵押时一并抵押。[ 参见《中华人名共和国物权法》第一百八十三条.]那么，农民唯一的资本——土地使用权只能攥在自己手里，不能带来任何经济效益，也不能以此获得资金支持发展农副产品加工养殖业来延长产业链，严重限制了农民创业、就业的路径，使得农民不得不留在农村“守业”。
综上所述，我现行的农村土地制度阻碍农民进城，因此推进城镇化，必须改革农村土地产权制度，保障农民基本权利。
发达国家的城镇化经验
美国
1870年英国第二次产业革命成果流转到美国之后，美国开始产业革命，经济结构重心由农业转向工业，由农村转向城镇，由此拉动内需，启动了美国的农村现代化进程。到目前为止，美国是世界上城镇化水平最高的国家，城镇化率高达85%，基本实现了城乡一体化。
仔细分析美国农业现代化、农村城镇化的过程，不难发现，实行土地制度改革，明确界定产权从中发挥了重要作用，其中，土地租佃制功不可没，美国由此实现了小土地所有制向大土地所有制的蜕变，实现了土地的规模经营。此外，租佃制实现了土地所有权和经营权的分离，把农场主、农业资本家、农业工人的利益绑到了一起。这种先进的产权制度顺应时代潮流，推动了美国的城镇化步伐。[[[2] 贾静.借鉴美国、日本经验完善中国城镇化进程中农地制度[J].世界农业，2009，（12）
【作者简介】
李欣，女，北京理工大学法学院，2010级本科生
刘逸路，男，北京理工大学数学学院，2010级本科生，
日本
日本的农业发展条件与中国基本相似，不同的是，日本在第二次世界大战之后迅速崛起，实现了农业现代化，目前城镇化率已突破70%。究其原因，可以看出在日本的土地制度改革过程中，始终贯穿着“只有直接从事农业生产的劳动者的权利才应得到保障”的宗旨，并在1970年之后，鼓励土地的租借和流转，使得土地向有能力、愿意经营的农民集中，最终实现了规模化经营。[2]
新型农村土地产权制度构想
对中国而言，要想实现土地产权制度改革，推进城镇化，必须因地制宜。笔者提出如下构想：
第一，实现土地承包经营权的流转。通过修改法律，实现土地承包经营权的流转，促使土地向农业能手聚集，积少成多，进而实现农业的规模化经营。
第二，赋予农民实实在在的宅基地使用权，允许农民在拆迁或者征地过程中，用宅基地使用权换取城镇住房，以确保农民基本生活条件不受影响。
第三，允许农村土地抵押，以使从农业生产中解放出来的农民可以获得资金发展加工业、服务业，而不仅仅是出卖利润极低的初级农产品，进而解决失地农民的就业问题。
最后，在不改变我国基本经济制度的前提下，赋予农民比较完整的土地产权，允许农民处分自己的土地（向城市建设用地发展），使得农民在土地被征收时可以获得合理补偿。
当然，城镇化的实现不止依赖农村土地产权制度的改革，但是，不可否认，要想实现“人的城镇化”，必须从根本上解决土地问题，解决农民的后顾之忧。科斯定理表明，当交易费用大于零时，产权清晰界定将有助于降低人们在交易过程中的成本，改进效率。由政府选择某个最优的初始产权安排，就可能使福利在原有基础上得以改善，并且这种改善可能优于其他初始权利安排下通过交易所实现的福利改善。[ 卢现祥，朱巧玲.新制度经济学[M].北京：北京大学出版社，2012年，P137-143]那么，我们也有理由相信，土地产权制度的改革，可以推进中国的城镇化进程，节约成本，实现帕累托最优。
【参考文献】
[1] 陶林.21世纪中国农村土地制度创新与展望[J].学术论坛，2008，（4）
[2] 贾静.借鉴美国、日本经验完善中国城镇化进程中农地制度[J].世界农业，2009，（12）
【作者简介】
篇5
所谓土地制度改革，本质上是完善产权制度的过程。现有的农村土地制度规定的产权结构规定，其所有权在集体，经营权及相关的收益权在农户，但实际上，无论是所有权还是使用权，都有严格管制。
首先，无论是使用权人还是所有权人，都无法主动提出邀约并自由转让土地所有权，只能被动依赖于政府单方面发起的征收，农村土地才能上市成为建设用地。而征收也并非市场行为，地方政府只按“最高不得超过所占耕地前3年平均产值的30倍”的标准进行补偿，在城市地价高企的背景下，政府转手就能以补偿价9倍以上的土地出让价转售给开发商。
其次，土地的用途也受到严格管制。已有的一些土地流转的试点，也明确规定“不得改变土地集体所有权性质和土地的农业用途”，这意味着，即便使用权人可以绕开地方政府，通过更加主动的有偿方式进行土地使用权变更，但相关土地依然只能在农村部门内部发挥作用，无法带来跨部门资源配置的超额收益。
土地制度改革的症结在于，土地产权属性及用途变更而产生的巨额级差地租如何分配。
一方面，市场将土地与房产的真实价值不断展示出来，让农村权益人越来越看清自己手中土地的潜在价值，而不愿被低价剥夺土地；另一方面，地方政府的收入已经高度依赖于级差地租的摄取，一些地方甚至不惜放任强拆现象，造成农民与地方政府之间矛盾日益尖锐。
三中全会之后，安徽省政府迅速作出决定，在全省20个县（区）开展农村综合改革示范试点，其中关于土地流转的规定表明“允许集体建设用地通过出让、租赁、作价出资、转让、出租等方式依法进行流转，用于工业、商业、旅游和农民住宅小区建设等”，相当于在用途方面放松了部分管制；而“探索建立符合农民合理需求的宅基地退出补偿激励机制实施土地整治、城乡建设用地增减挂钩腾出的建设用地指标，可按有关规定有偿调剂使用”，则意味着在产权转移和上市等方面也将具备更大的灵活性。
这些试点都是边际上突破原有制度的有益尝试。
纵观我国市场化进程的大势，土地要素不可能持久独立于市场配置机制之外。
篇6
[论文内容提要]“鱼鳞册”是明清时期的土地登记制度,具有地籍性质,其历史功能主要有土地核查功能､促进土地流转速度的功能､土地所有权质证功能和遏制规避赋税的功能｡目前我国农户承包地户均五块左右,承包书只写农户承包的亩数,每块状况不清,不利于农地流转｡历史上“鱼鳞册”的功能具有明晰土地产权的功能,因此,借鉴“鱼鳞册”,有利于固化､细化农民的土地承包经营权,明晰土地分配状况,以利于在更大的范围内推动土地流转｡
一､“鱼鳞册”性质和历史功能
(一)“鱼鳞册”及其性质｡“鱼鳞册”是我国历史上起始于宋,完备于明,延续至清的一种土地管理办法,作为征收土地税的依据｡这种图册,绘出辖区内地形全图,包括所有田块,以及水陆山川道路桥梁,鳞次栉比,看似鱼鳞,故称“鱼鳞册”｡每一田块注明编号,以下则是按编号顺序的具体田块的形状图及有关资料,包括:坐落位置､科则(等级)土质､业户､佃户､积步(田块面积)､四至等｡
“鱼鳞册”的性质相当于我们今天的“地籍”,明清时期的文献叫“从田”,是明清时期政府对人民实行的两套登记制度之一(“从田”和“从户”)｡“从田”有两类,一类即“鱼鳞册”,登记境内各田块的静态状况;另一类称“推收册”,登记境内各田块的动态状况,即田块产权的转移——田块买卖的记录,出卖田块称为“推”,买进则谓之“收”｡“鱼鳞册”目的在于确定境内各类田土的总面积,并且确定每块田地的产权,所以也是产权登记｡一旦发生田地买卖交易,产权转移,便登录在推收册上｡中国历史上主要以土地税为主,故以地籍上登记之产权加总,调整其推收移转,以定税额｡
据赵冈(2001)研究认为,鱼鳞图册上的数字可信度相当高,远比西方同时期的土地登记制度高明得多｡鱼鳞图册的误差主要是两类:一类是技术上的误差;另一类是人为误差,如漏报或瞒报｡就前者来说,技术上的偏差不会太大｡就后者而言,误差程度也不大｡一是因为在鱼鳞图册上登记是取得合法产权的唯一途径,为保障产权､避免争论或为便于日后出售,业主无强烈瞒报的动机;二是因为每次丈量工作,政府都有严厉的惩罚逃避者的规定;三是因为政府主管署还有审查复验制度;四是因为瞒报存在技术上的困难｡即使业主贿赂丈量人员隐漏某号田产不报,鱼鳞册总图就要露出一个空白洞｡同时任何一丘田地都有四至,如果把其中某丘田剔出隐瞒不录,则其四周的田地四至无法互相吻合｡据对鱼鳞册各丘田地四至的考察,没有发现与邻丘四至参差之例｡
国内外有关鱼鳞图册的研究成果,主要包括:图册的本题研究,如鱼鳞图册的缘起与延续､鱼鳞图册制度在明代的普遍实施;图册编造过程､成册年代､图实相符与否等问题的考实;围绕田土存在形式､土地所有状况､户籍变迁情况等的初步研究｡鱼鳞图册史料价值的真正体现,就是要利用它从根本上展开诸如土地制度等问题的研究､以及如何利用鱼鳞册制度为现代农地制度改革提供借鉴,但这方面的工作仍处于起步阶段｡
(二)“鱼鳞册”历史功能
1､土地核查功能｡历史上,发动土地大调查的次数很多,历朝历代都有,但真正称得上土地大调查的却没有几次｡最早一次是东汉光武帝建武十五年的度田,最近一次是改革开放后1984年的土地资源调查,也就是土地详查｡这期间,宋朝有北宋太祖建隆二年谴吏度田､北宋神宗年间王安石“方田法”清丈､南宋高宗李椿年的“经界法”清丈;明朝洪武年间武淳的“鱼鳞图册”核实田亩､神宗万历年间张居正服务于“一条鞭法”的土地清丈;1934年~1937年民国南京政府的土地测量;建国初期1951年的定产｡这样算来,我国历史上一共有9次取得过一定实际成果的土地大调查｡但若比较严格地评价,只有3次真正称得上土地大调查,分别是明朝朱元璋调查､张居正调查和改革开放后的土地详查｡
从土地大调查的基本性质看,明太祖朱元璋时期的土地调查是我国历史上的第一次最详尽的土地大调查｡这次土地大调查在总结前朝土地调查､整理地籍经验教训的基础上,在技术方法上创立了推行全国的鱼鳞图册制度,土地调查和人口调查同步安排,土地调查结果是鱼鳞图册,人口调查结果形成黄册,两册相互补充､互为母子｡同时为了保证调查工作进行,洪武二十四年采取了严厉的行政手段,即在调查完善成果阶段,对编辑鱼鳞册､黄册隐漏者“家长处死,人口迁发化外”｡技术方法和行政手段的运用对保证大调查顺利进行和成果质量发挥了重要作用｡
2､促进土地流转速度的功能｡明清时期实施以“鱼鳞册”为主的土地制度,土地私有权属进一步明晰化,国家开始出台相关律令保护私有产权,并为私有产权的合理流动提供保障｡这种土地产权的变化大大刺激了土地产权市场的发展,促使土地产权开始进一步细分化､分离化,土地买卖异常活跃,土地流转速度也大大加快｡随着商品经济的发展和土地市场化程度提高,土地流转加速所导致的集中和分散两种趋势有了新的表现｡特别是这种土地分散化,部分抵消了土地兼并的趋势｡
3､土地所有权质证功能｡在鱼鳞册上登记,是取得合法产权的唯一途径｡据《明史•食货志》载:“鱼鳞册为经,土地之讼质焉;黄册为纬,赋役之法定焉｡”鱼鳞册是产权登记簿册,如有涉及土地产权纠纷的案件,当事人及主管官署都是据鱼鳞册及推收册来断案判决的,故土地之讼质焉｡我国土地所有权实行登记制度起源甚早,《隋唐•食货志》记载的“晋自渡江,凡货卖奴婢､马牛､田宅,存文券｡率钱一万输估四百入官,卖者三百,买者一百”,即为政府发给财产过户文契并征收契税之先例｡唐代因实行均田法,对土地私相买卖有严格限制,故行文谍制度,以证明合法买卖私产｡迨至南宋,推行鱼鳞册制度,所有财产田地均须登记,土地买卖均须先核对与鱼鳞册上之登记,是否相符,并登记新业主之姓名,所有权移转方属完成法定程序｡
虽然上述登记制度之主旨均在于征收税赋,然而亦有供作“质证”,以杜纷争的作用｡
4､遏制规避赋税的功能｡鱼鳞图册制度的推行,使征收赋税有了依据,对地主富豪隐瞒土地,规避赋税也起到了一定的遏制作用｡明朝政府通过这次土地丈量,清查出不少隐瞒土地｡洪武二十六年(1393年)“核天下田,总八百五十万七千六百二十三顷” ｡同时赋税收入也有所增加,仅米麦一项计算,由洪武一十四年(1381年)的26105251石,增加到洪武二十四年(1391年)的32278983余石｡
二､我国农村土地经营规模现状
据《中国农村住户调查年鉴2001》资料表明,我国农户的农地经营规模无论是总规模还是耕地经营规模均呈下降趋势｡1985年我国农户人均经营的耕地､山地和水面总规模为2.61亩/人,其中耕地2.07亩/人､山地0.52亩/人､水面0.02亩/人,2001年农户人均经营总规模为2.30亩,其中耕地l.99亩/人､山地0.28亩/人､水面0.03亩/人,2001年较1985年总规模下降0.31亩/人,其中耕地规模下降0.08亩/人､山地规模下降0.24亩/人｡期间,1996年人均经营土地规模最大,为2.78亩,其中耕地经营规模2.30亩/人｡
不仅农户承包土地的经营规模仍然趋于减少,拥有地块数量也较多,农户土地经营呈现分散化､细碎化的特点,这种土地细碎化状况较其他一些国家更为明显｡
许多学者的调查研究表明,适度土地规模经营有利于土地效率的提高｡非常小的农田尤其是面积小于0.5公顷的农田的生产率是很低的,而且不会高于套筒农田的生产率,当种植面积超过4公顷之后,农业生产率随着种植面积的增加而下降｡因此,梅建明(2002)认为农地适度规模经营是我国农村经济发展的重要手段,也是我国农地制度建设的重要目标｡
三､影响我国农地流转的产权因素
推进农村土地流转是解决人地矛盾,实现农业适度规模化经营,降低生产成本,提高农业经营效益,促进农民增收的必然选择,但在我国农村存在着土地所有权主体不明､土地产权缺乏保护､没有合理的土地产权流转机制等方面的缺陷｡
(一)土地产权模糊｡法律规定我国农村的土地归农民集体所有,但是“集体”的定义却极为模糊｡究竟谁是集体的真正代表?有多种提法,并且概念也极不明确,准确认定权利主体有很大困难｡陷入谁都有权利谁都无法有效行使权利的漩涡,往往行政上的组织如村委会等运用其行政权力来干预和行使所有权｡
(二)土地产权缺乏保护｡土地产权的模糊使得国家所有权的“天然”代表——政府处于强势地位,政治权利在很大程度上束缚和影响了产权｡国家所有权并不是和其它分离开的权利职能处在平等的位置上,国有权实际上衍化为政治权的行使｡国家通过征收农业税获取地租,通过农产品“合同定购”的形式索取剩余产品,除了国家之外,集体无权向农民征收赋税,尽管集体也是土地的所有权主体之一｡另外,国家可以随时向集体征地,集体只有被征的义务,而没有拒绝被征的权利,征地的补偿条件也完全由国家决定｡因此,无论从使用权､收益权还是处分权来看,都存在国家对集体这一所有者的干预｡农民缺乏对土地独立､稳定和受保障的产权,经营行为的短期化现象仍然十分严重｡
(三)缺乏合理的土地产权流转机制｡在有效率的制度安排下,土地资源的有效配置是通过土地产权自由转让的市场化行为来实现的｡但我国土地流转是通过自上而下的动员部署,对村､组(甚至县､乡)范围的土地按统一原则､统一方法进行的计划调节,这种调节方式往往造成“一户(几户)有病,全村吃药”的现象,调节周期的过长或过短都与市场经济下农民对土地的需要量相脱节｡而且计划性统一调配土地的做法也为一些乡村干部提供了可乘之机｡
在这种产权制度下,事实上,农民不是土地的所有者,只是经营者,而乡村集体代表国家掌握土地的终极所有权,有权对土地进行处分｡这种所有权､处分权与占有权､经营权分离的产权已成为农地流转的体制,也成为一些乡村组织借地发财,损害农民利益的政策依据｡同时由于导致的土地细碎化经营状况,一些需要土地的农业产业化企业就需要和分散经营的农户分头谈判,增加了交易成本｡而分散的农户由于缺乏组织难以联合起来维护自身利益,结果往往是在谈判中处于劣势,地价被过分压低;或是被乡村组织低租高包,使自身合法权益受到损害｡
四､借鉴“鱼鳞册”,完善农地产权
通过上述分析可知,目前我国农户承包地户均五块左右,承包书只写农户承包的亩数,每块状况不清,不利于农地流转｡历史上“鱼鳞册”的功能具有明晰土地产权的功能,因此,借鉴“鱼鳞册”,有利于固化､细化农民的土地承包经营权,明晰土地分配状况,以利于在更大的范围内推动土地流转｡
(一)借鉴“鱼鳞册”,继续稳定农村土地承包关系｡具体说,就是要实行农村耕地承包权的稳定化､长期化､商品化｡稳定化是指所有耕地按照一定标准承包给农户,取消“双田制”等一切村干部可以在短期内任意发包耕地的权力,制止向“集体化”的回归｡长期化是指耕地永久承包,承包权可以继承｡商品化是指承包权可以买卖｡在这个原则下,实行土地承包权的重新调整,除乡村道路等公用设施占地外,其他一切农地根据承包权划分给农户｡农民吃了这颗“定心丸”后,就会重新审视自己的行为并使其长期化,对农地进行科学的投资､规划和集中｡“鱼鳞册”的实施有利于继续稳定农村土地承包关系｡
(二)借鉴“鱼鳞册”,明晰土地产权的主体与法人｡土地产权是由权利人直接行使的,因此必须明确土地产权的主体与法人代表,具体界定各项权力主体对土地的义务､权力､利益和责任的限度,以便产权主体能行使相应的权力,担负应尽的责任,并履行法律手续｡
(三)借鉴“鱼鳞册”,进一步完善土地产权关系｡要突破目前“政社合一,三级所有”的产权模糊状况,实行所有权与经营权的分离,并用立法的形式明确加以规定,严格界定财产利益主体的权力､责任和利益,形成各利益主体之间经济的､法律的以及利益的约束关系｡与此同时,要把处理土地纠纷纳入一般的司法诉讼渠道,彻底剥夺农村干部对土地的控制权力｡
篇7
《中国经济周刊》第18期（5月13日）封面故事《挖掘机之都末路》向读者介绍了江西广丰的发展现状：一个至今都没有形成挖掘机产业集群的内陆县，“无中生有”打造出了一个“挖掘机之都”，而广丰所谓的挖掘机产业，因为经济放缓，正迅速走向衰落。对此，江西财经大学工商管理学院教授、博士生导师胡大立向本刊撰文称，我国低端产业集群只能创造低价值，而要实现产业升级，突破全球价值链的低端锁定，最好先在国内实现突破。
一个产业集群的出现不是凭空产生的，它有相应的社会条件、经济条件和政策条件。一般说来，产业集群形成条件主要包括：市场需求、社会传统文化及相关政策支持等。广丰正是具备了上述这些条件才促使了广丰“挖掘机之都”产业集群的形成。
“挖掘机之都”是全球价值链分工体系下我国低端产业集群的典型代表。它的特点是：低技术含量、低附加值、市场门槛低，竞争无序且恶性化。
低端产业集群创造低价值
类似于这种低端产业集群还普遍存在于我国纺织服装、皮革、玩具、五金、小家电、汽配产品、塑料制品、化学原料等各个行业中。
随着经济全球化的不断深入，我国产业集群以不同的方式快速地融入到全球价值链分工体系当中。但根据我国比较优势及现实条件，我国地方产业集群只能走“低端嵌入”道路的方式嵌入到全球价值链分工体系当中，即只能凭借低廉的劳动力、土地和自然资源优势从事全球价值链分工体系中的加工、组装、制造等环节的活动。
这些环节是属全球价值链的“非战略环节”，是位于 U形的“微笑曲线”底部，相对于研发、设计、品牌运营、营销渠道等战略环节，它属于低价值环节。
在跨国公司和国际大买家主导的全球价值链的利益分配格局当中，我国地方产业集群的企业只能分得很少的利益。
如世界名牌Hugo Boss的精品衬衣在美国纽约的售价高达120美元，而中国的制造商只拿到了其中的10%，渠道商拿走了总价值的60%，剩下的30%给了品牌商。
在中国生产的200美元耐克鞋的价值构成中，发现市场目标并将鞋子设计出来的企业，可得到100美元，贴上耐克标签并把它卖出去的销售者可得到90美元，剩下的10美元才是贴牌生产商的收入。
另据报道，在出口市场中，中国产的袜子平均每双0.21美元，领带平均每条1.6美元。2010年中国服装的出口额为1057.524亿美元，完成259.4744亿件，平均每件仅为3.58元。中国成为名副其实的“世界的血汗工厂”。
低端产业集群该如何突围？
我国产业集群被锁定于全球价值链的低端环节，既有要素禀赋的客观原因，又有我国企业家心智不适的主观原因；既是外部的全球价值链治理者的封锁与控制所致，又是内部的集群能力不足造成；既是我国制度缺失所引发，又是我国政府不理性的政绩追求所促使。
因此，我国产业集群要突破全球价值链低端锁定，必须从多方位、多视角采取有效措施。
首先，要改变我国产业集群在全球价值链分工中不利地位，摆脱低端锁定和“贫困式”增长的命运，就必须改变我国产业集群仅凭劳动力、自然资源等低级要素参与全球价值链分工的现状，用高级生产要素参与全球价值链分工，走“高端”嵌入全球价值链的道路。为此就需要培育高级要素，这些高级要素包括技术研发、产品设计、市场渠道开拓、品牌运营等所需的高素质的人力资本、专利技术、标准、市场势力、管理等经济要素。
其次，目前我国产业集群处于被“俘获”型的价值链治理当中，要改变被“俘获”的命运，就需要构筑龙头企业，通过龙头企业在资本、技术、人才等方面的强大实力，以及其在市场上强大的影响力来平衡全球价值链上的各种势力，实现向“关系型”（合作型）治理模式转变。集群中龙头企业的选择主要应把握三条标准：一是在资本、技术、人才资源等方面拥有较大规模和较强实力；二是要拥有自主知识产权的知名品牌，能对上下游产业链条形成强大的引领和整合能力；三是在核心技术、专利产品、管理技能、市场网络等方面拥有核心竞争优势，能对上下游产业产生强大的拉动和集聚作用。
第三，要建立一种有效的知识产权保护机制，在保障创新企业获得创新收益的同时，也要使创新知识适度外溢，从而实现集群收益和社会福利最大化。一般认为，“专利分享联盟”是一种实现知识适度外溢，进而实现集群整体收益最大的有效机制。它是集群内企业之间成立一个知识分享联盟，联盟内成员定期交换各自所知且对方需要知道的知识。按照惯例，那些提供给他人的知识远少于预期并且从他人获得的知识不少于预期的法人，需要向知识的“顺差”企业支付预先规定的货币补偿。
第四，“国际代工”这种生产经营模式是一种不可持续的经营模式。企业要生存与发展，就必须改变目前的经营方式，由低端的“代工”经营模式（OEM）向价值链高端的原始设计制造商（ODM）和代工厂经营自有品牌（OBM）的经营模式转换。优秀的企业家要有这样的冲动和勇气。
产业升级：先国内，后全球
有外国学者把发展中国家集群产业升级路线概括为“工艺升级—产品升级—功能升级—链条升级”的序贯过程。研究表明，全球价值链的治理者（国际大买家和跨国公司）出于自身利益考虑，会允许并帮助发展中国家的地方产业集群进行工艺升级和产品升级。
但是，一旦发展中国家的地方产业集群试图进行研发设计、品牌运营和渠道建设（即功能升级），给国际大买家和跨国公司既得利益构成挑战时，就会遭到发达国家大买家和跨国公司的严重阻击与控制。
为了避免与国际大买家和跨国公司发生正面冲突，有必要充分利用庞大的国内市场来建立一条与全球价值链平行的国内价值链（NVC），通过国内价值链的攀升和升级带动全球价值链的攀升和升级。
其基本逻辑是：在国内形成一条研发、设计、制造、品牌、营销的国内价值链，在国内价值链内部，东、中、西部企业之间的企业按比较优势进行国内价值链分工，国内具有一定技术势力和市场势力的领先企业专注于研发设计、品牌运营和产品营销等环节的活动，并依靠国内庞大的市场需求，培养和建立起自身在技术研发、品牌运营和市场营销方面的能力和优势，以此实现国内价值链上的功能升级。
待时机成熟后，再利用在国内市场所形成的强大技术势力、市场势力、品牌势力向全球价值链延伸，进而实现在全球价值链上的功能升级，最终完成全球价值链的整个升级过程，实现我国产业集群突破低端锁定，向全球价值链高端攀升的目的。
（本文由本刊记者赵明月采访整理）
篇8
关键词：小产权房；农地制度；农地产权制度
近年来我国征地规模不断扩大，失地农民日益增加，人地矛盾及由征地所引发的社会矛盾也随之不断恶化。尽管政府不断采取相关政策措施，强调保护土地资源，维护农民权益，但由此引发的一系列问题并未被遏制，反而愈演愈烈。而小产权房问题正是这些问题的突出表现之一。小产权房的兴起及蔓延现象的背后折射出我国土地制度的不完善，尤其是土地产权制度的残缺性。而土地产权制度又是农村土地制度的核心。现存的农村土地产权主体不清、产权界定不明晰、产权结构和制度不合理性是我国土地资源开发利用失控、农民基本权益得不到保护和农村土地纠纷不断增加的根源。因此，从构建和谐社会和更好地解决三农问题的高度出发，深入研究农村土地产权制度改革，积极探索农村土地集体所有制的有效实现形式，构建一种合理的农地产权制度，对充分合理利用与保护有限的土地资源，保护农民的土地权利和实现城乡统筹发展具有重要的意义。
一、小产权房对我国农村土地制度的考验
小产权房指的是在未经政府征用的集体土地上，由农民集体绕过政府，直接和开发商达成协议，兴建用于出售的房屋。目前，小产权房已成为社会广泛关注的焦点，其存在使得政府陷入两难境地，也成为在新农村建设进程中亟待解决的问题。尽管建设部了小产权房的风险提示，但最新的调查显示，小产权房风险提示未能抑制交易的火爆，从北京到地方，小产权房的交易依然供需两旺。根据现行的土地制度规定，凡农民耕种的农田都属于集体所有，不准买卖，也不准随便改作他用。若要改作他用，必须首先由政府征用，改为国有之后，才能入市交易。由此引起的问题是，一方面政府不允许农民将自己的集体所有制土地用于商品房开发；而另一方面却通过征收补偿的方式，将农村集体土地转为国有土地，出让给开发商用于商品房开发。这是一种典型的歧视性法律制度，是侵犯农民宪法上基本财产权利的制度性安排。所谓的小产权房，凸现出我国土地所有制度的缺陷，反映了我国在土地利用方面存在着的城乡不平等现象，这正是对我国现行土地制度不合理性的现实批判和否定。小产权房的现象充分说明，土地制度不但不利于三农问题的解决，而且对城市化的顺利进行也产生了障碍和扭曲。为了更好地解决三农问题和促进城市化的良性发展，要使政府尽早走出困局，避免与广大农民和城市中低收入者的对立，应接受市场经济运行的规律，改革与市场经济的内在要求严重冲突的土地制度，让农民充分实现对土地的权利。
二、我国农村土地制度的反思
目前引起人们广泛关注的小产权房问题深层次渊源于我国土地的“二元制”结构已不适应进一步深化改革与城乡统筹发展的需要。
（一）土地产权内涵的界定
对土地产权的涵义，人们有不同的理解。曲福田认为，土地产权就是指土地财产权利，它包括地所有权和由土地所有权派生的土地占有权、土使用权、土地收益权和土地处分权以及与土地所有权有关的其他权利。吕益民认为，土地产权是土地所有权和土地使用权等权能为基础并反映这权能转让和交易过程中所体现的个人或社会受益受损的权益关系。戚名琛等认为，土地产权是以土地所有权为核心的多层次的一系列土地财产权利组合。周诚认为，土地产权就是有关土地的一切权利的总和，土地所有权、使用权、收益等是土地财产权利的组成部分。从以上观点可以看出，大多数学者的意见是：土地产权以土地所有权和土地使用权为核心的一系列权利，包括占有、使用、收益、处分等权能。
（二）我国农村土地产权制度的残缺性
我国的土地分为国有土地和集体土地，集体土地产权相对于国有土地产权一直是一种弱化的、不完整的产权，特别是集体建设用地变为国有土地才能使用。在某种程度上形成了“农民有地无权，而集体有权无地”的状况。我国农村土地产权制度的残缺性主要表现在以下方面：
1、土地所有权主体不明确，所有权虚置。我国集体土地实行的是“三级所有，队为基础”的形式，《土地管理法》规定，“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。”但“农民集体”不是法律上的“组织”，而是全体农民的集合，是一个抽象的、没有法律人格的意义的集合群体，这样一个无法律人格、不能具体行使对土地有效监督和管理的集合群体作为农村土地的所有权主体，必然造成农村集体土地所有权的虚置。
2、农村集体土地产权权能不完整。农民对土地的不具有自主处分权，而处分权又是产权的核心部分。事实上，农民并不拥有真正意义上的农地所有权，而具有的处分权也是非常有限的，现行法律对农地承包经营权虽然明确了可以转包、出租、互换、转让或其他方式流转的规定，但在程序上、许可上做了明确的限制。当农地非农化时，唯一的合法途径就是通过国家征收或征用。
3、土地产权制度缺乏法律法规的有效保护。目前，土地产权的法律法规仍然不尽如人意，存在许多不健全的地方，具体来说，可归结为以下三种情况：（1）有法不依，执法不严。有法不依：中央和政府制定了诸多的法律法规，但破坏土地产权的事件却屡屡发生。执法不严：违法情况的屡屡出现，同时也说明了执法机关对《土地管理法》的执行不得力。（2）无法可依。如有关农村土地产权的买卖以及地役权的界定和实施规则，就没有相应的法律法规。（3）法律法规内容笼统，不具有可操作性。虽然《农业法》中规定了土地承包权可以在发包方同意的条件下，允许有偿转让，但在转让过程中的一些具体规定却没有给出，在实际的操作中具有很大的任意性。另外《土地管理法》中所规定的农村土地集体所有权的主体不明确，这也对实际操作带来了困难。
三、和谐语境下重构农地制度的设想
（一）在坚持集体所有制的前提下，明确所有者主体，确保农民拥有真正的土地财产权
鉴于目前集体土地所有者位置虚化，农民土地产权不清，导致土地随意调整、政府随意征用、低价补偿等侵犯农民土地权利现象屡有发生，必须从法律上界定农村土地所有者的主体地位，明确农民土地财产权的实质拥有问题。在坚持农村土地集体所有制的前提下，把土地产权直接赋予农民，使农民享有明确、稳定、完整而有效的土地产权。农村土地产权制度改革的内容之一就是要确立农民作为土地产权主体对土地产权的排他性权威，从制度上保护农民的土地权益。
（二）实现国有土地与农村集体土地同地同权
应根据2004年国务院《深化改革严格土地管理的决定》中所提出的“在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地的使用权可以依法流转”以及2006年国土资源部《关于坚持依法依规管理节约集约用地支持社会主义新农村的建设的通知》中所要求的“稳步推进城镇建设用地增加和农村建设用地减少相挂钩试点、集体非农建设用地使用权流转试点”，遵循市场经济运行规律，在符合城市规划和区划的前提下，实现农地入市与国有土地同地同权。土地既然属农民集体所有，就应该与国有土地享有平等的权利。法治原则的要义在于法律必须平等的适用于政府与民众。学者秋风由此指出：目前禁止农民充分行使对农村集体土地所有权的法律法规不符合法治原则。
（三）从根本上改革城乡二元经济制度，这是农村土地产权制度改革的前提
农村土地产权制度的改革是一项综合性的社会经济体制改革。目前，影响农村土地产权制度改革的根本性制约因素是城乡分割的二元经济制度。因此，从根本上改革城乡分割的二元经济制度是推进农村土地产权制度改革的前提。首先，应建立和完善农村社会保障进行农地使用权流转机制创新，就要积极而稳定地推进农村社会保障制度改革，逐步将农村的社会保障由依靠承包地转为依靠社会和制度。采取“因地制宜，量力而行，形式多样，农民自愿”的原则，多渠道、多层次、多方式地兴办养老、医疗、生育、伤残等保险。弱化土地的社会政治稳定功能，尽可能地发挥土地的经济功能。其次，改革户籍制度和就业制度，使农村劳动力能够自由迁徙、就业，与城市居民享有平等的就业权利和机会，是经济体制改革的当务之急，也是当前农村经济体制改革的重点和难点。
（四）调整产权结构，构建合理、有序的农地流转机制
在产权明晰的前提下，按照市场经济规律进行农地合理流转，是建立现代商品化农业以及进行农业规模经营的需要。为此，一方面应通过政策、法规的调整，较少对农地流转的种种限制；另外应加快农地流转的市场化进程，根据各地区的不同情况采用租赁等不同的形式的流转方式，建立合理的价格机制和补偿机制，减少目前农地流转过程中国家和地方政府的行政性色彩，培育从事农地流转的专门性中介机构建设，大力加强流转所需的各项经济、法律环境建设。
（五）完善土地征用法规，保障农民土地财产权
正当、公平、公正、合理的行政征用补偿原则是现代市场经济国家普遍遵循的原则。而现实中在一些地区一些部门以“公共利益需要”为旗号低价征用农民土地后再转让获取增值收益，实际上保护了一些企业、单位甚至个人的利益群体的小团体利益。不是以工补农、以城促乡，而是以农补工、以乡补城。因此，应明确界定公共利益、完善征地程序，确保在征用农民土地过程中土地权利人有充分的知情权和参与权，把征用农民土地的过程变成一个平等财产权利主体交易的过程。合理分配政府、开发商、农民的利益，保障农民在征地过程中应获得的增值收益。
（六）完善法律制度，严格保护农村土地产权
依法治国是我们治理国家的基本方略。从长远来看，农村土地产权制度的有效性需要法律的保障才能体现。在农村土地产权制度改革的进程中，一方面，需要我们完善相关的法律法规；另一方面，要加大执法的力度，这对维护土地产权的运行秩序具有重要的意义。
参考文献：
1、文贯中.中国需要第二次“”[N].经济观察报,2007-10-01.
2、乔新生.“小产权房”拷问土地集体所有制度[J].西部论丛,2007(8).
3、冯军.农村土地制度产权变迁及现代化思考[D].山东大学,2007.
4、殷少美,李纪军,周寅康.集体非农建设用地流转研究评述[J].农村经济,2005(9).
5、刘月喜.农地产权制度存在的主要问题和改革思路[J].武汉学刊,2006(2).
6、季建业.农民平等权保障与农村土地制度创新[J].江西社会科学,2007(6).
篇9
一、“城中村”存在问题的分析
“城中村”是城市急剧膨胀与城市管理体制改革相对滞后所产生的结果，其无序化建设和发展给现代城市带来了诸多问题。一是因土地制度的城乡差异，造成“城中村”土地权属和使用混乱，建筑密度大，土地利用率低，违法用地和违章建筑屡禁不止，接吻楼、握手楼、贴面楼比比皆是。二是村内道路等级很低且不成体系，道路狭窄弯曲，消防车、救护车难以进入，安全隐患多，抗灾能力极低。三是村内环境卫生、生活服务等公共配套服务设施缺乏，市政及公共配套设施不足，“脏、乱、差”现象严重，与城市景观极不协调。四是社会治安问题突出，大部分随城市发展涌入城市的外来人员多愿意选择租金较低、又接近就业地或交通便利的“城中村”居住。结果一方面，由于受经济利益的驱动，造成违章建筑屡禁不止，层出不穷；另一方面，“城中村”人口结构复杂，村民、外来人员、居民混合，“黄、赌、毒”等社会问题突出，各项管理措施严重滞后，社会综合治理压力很大。五是传统农村文化尚未与现代城市文明接轨，私房出租的巨大收益并未带来村民素质的提高，富裕之后不思进取，不工作、不读书的现象在中青年村民中蔓延。等等这些使“城中村”改造成为必然。
二、“城中村”问题形成的原因
“城中村”是我国城市化发展到一定阶段的特殊现象，追根溯源，其形成主要有三个方面的原因：
（一）城乡二元体制并存是“城中村”的主要成因。从20世纪50年代开始，我国逐步建立了高度集中的计划经济体制，在户口迁移、粮食供应、就业安排、福利保障等方面严格区分农业人口和非农业人口，城乡分割明确。改革开放以后，随着社会经济快速发展，城市化进程大大加快，政府出于公共利益的需要，不断扩充城市的区域空间，将城郊农村纳入统一管理，由于村落特有的独立性和封闭性，这些村庄仍保留和实行农村集体所有制和农村经营体制，即形成了城市里的农村社区――“城中村”。管理政策存在的巨大差异，导致行政管理制度条块分割，原有的行政区划缺乏科学性，被征用后的村镇始终未被国家同步从制度上纳入城市社区管理的范畴，在城市中逐步形成一个特殊区域，无法与城市同步协调发展。
（二）土地产权模糊也是城中村问题形成的一个重要原因。《中华人民共和国土地管理法》规定：“农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有以外，属于集体所有；宅基地和自留山，属于集体所有。”由规定可知，我国存在国有产权制度和集体产权制度两种形式，一般而言，城市中实施国有产权制度，农村和城郊中采用集体产权制度。由于城市的向外发展，必然向农村扩张，城郊结合部的土地变得稀缺，土地价值增值，但农村土地集体产权制度本身就是一种极其模糊的产权安排，容易形成类似“公地悲剧”的经济现象，造成土地资源的滥用。
中国农村在上世纪实行了家庭联产承包责任感，家庭承包制下的农地产权特点是“集体所有、分户经营”，既保护了土地的集体所有制，又赋予农民在承包期内对土地的经营权。承包制的实行，取得了举世瞩目的成就。但这种土地产权制度安排并不是一次完整的产权变革，在经过一段时间帕累托改进后，该种土地产权制度安排的边际效用渐渐减弱，已呈现制度上的缺陷。上述“城中村”问题的出现就是土地集体产权模糊的典型表现。
农村土地所有权法律上明确规定属于集体，但集体对土地的产权是残缺的，表现在以下方面：1.在《宪法》中，集体土地产权被笼统地界定为集体所有；在《民法通则》中则被界定为乡（镇）、村或村内农业集体经济组织所有。法律对土地所有权究竟属于哪一级集体经济组织没有明确界定，也没有进一步明确由谁来行使所有权。所有权实际处于虚置状态，这导致土地产权主体的多元化，各主体为争夺所有权而发生冲突。2.《中华人民共和国土地管理法》规定，“任何单位和个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地”，使所有权成了一种抽象的法律象征，土地产权难以转让。
当城市向农村扩张的过程中，城郊土地资源稀缺，由于土地集体产权安排的残缺，各利益主体处于自身的考虑，必然导致行为的短期化，才会诱发“城中村”现象。
（三）“城中村”形成是多头利益博弈的必然结果。在城市化进程中，城市政府往往通过征用近郊农村土地来实现其扩张，其间，必然要处理好村民的现实利益和最终出路。平衡好政府、村民、村集体和开发商等各方面利益。作为经济个体的村民，与公司、政府具有追求收益最大化的相同理性。一方面，村民没有别的自然资源，也较少具备管理、文化等社会优势，土地便成为村民所拥有的最重要、最熟悉并且也是最有效的资源，在生存和利益驱动下，农民滥用土地搭建私宅；另一方面，由于政府财力有限，为规避巨额成本，在初期的城市郊区化、产业分散化以及乡村城市化演进过程中，城市政府常常选择绕开村落的迂回发展思路，导致“城中村”普遍存在。第三方面，在市场规律的作用下，投资者要获得适当利润，必然会想方设法躲避或跳开利益冲突大、各种矛盾复杂、交易成本相对较高的农村地块去寻求开发，这就在客观上促使城市中农村社区的独立存在与封闭。
三、解决“城中村”问题的举措
党的十六大规划了全面建设小康社会的宏伟蓝图，在急剧推进城乡一体化、乡镇城市化过程中，如果说“城中村”改造已成为各地城市所必须面对的一个紧要问题，那么，如何超前规划城市布局，提前改革现有的不适应的户籍、土地、行政管理等制度，抓紧消除城乡二元体制壁垒，从源头上减少或杜绝一边改造“城中村”，一边产生“城中村”现象的发生则显得更为迫切。
（一）变革产权制度、从源头上解决“城中村”问题。解决“城中村”问题的治本之举在于变革现有模糊的土地产权制度安排，否则，“城中村”问题会随城市的发展呈现出同心圆似扩大的趋势。土地集体产权制度的创新应遵循小平同志的“是否有利于生产力发展”的原则，最大限度地发挥土地产权的激励作用，充分发挥市场机制对土地资源的配置作用。笔者认为，农村土地产权制度变革的根本出路是使土地产权具有清晰的排他性和可转让性。如可以确立土地私有产权制度或排他性和流动性强的国有土地产权制度和共有土地产权制度。
（二）逐步变革城乡二元管理体制。 我国应逐步取消严格区分农业人口和非农业人口的城乡二元管理体制，打破城乡之间在户口迁移、粮食供应、就业安排、福利保障等方面的明显分割。逐步取消村委会和居委会，使居民都纳入社区管理范围，让社会保障体系覆盖至全社会，农村实施农户加公司组织模式。这是解决“城中村”问题的根本。
（三）对既有“城中村”问题的对策。对已经形成的“城中村”问题，应采取相应措施予以逐步解决。具体步骤如下：
1.对“城中村”中所有的资产进行确权，特别是土地、房产和村属企业的产权归属问题。
2.制定相应政策在村民、外来户和地方政府之间合理分配土地和房产价值升值收益，使“城中村”中的土地和房产纳入现行正规的土地和房产管理框架内。
3.转变居民的身份，完成由村民到居民的转换。
篇10
关键词：土地产权制度；承包制；农村土地制度；土地所有制
土地产权制度是决定一国经济发展的根本制度之一，也是社会发展中处理公平与效率的关键因素，资源有效配置的前提与保证。尤其我国是一个人多地少的国家，更应该加强土地的科学管理，使土地做到合理使用。然而由于历史原因，我国的土地产权制度还不成熟，处于探索阶段，尤其是农村。
一、我国现行的土地所有制度
我国现行土地所有制度是国家所有制和集体所有制，在广大农村主要采用的是集体所有、家庭承包制。集体所有、家庭经营在改革初期极大地调动了农民的积极性，使生产力得到恢复，且至今发挥着重要作用。但随着城市化、现代化速度的加快，市场经济制度的采用，它也出现了许多问题。表现在：近期，改革初期高速发展的势头不再，农村劳动生产力停滞不前，与城市比较相对收入越来越低，农民种粮积极性下降，政府有关农业政策指挥失灵，土地流转受到限制，联产承包责任制遇到了新的自身难以克服的矛盾。
二、集体土地所有制、土地承包制的弊端造成目前的混乱局面
所有权本质上是划分不同利益主体边界的法器，划分得越清楚说明所有权的形式越好。这个原则就是个人所有者的利益不因形成共同所有权而受损，所有权任何时候都应当是所有者利益的保护者而不是损害者。
而我国农村的土地集体所有制完全不具备以上共同所有权特点。农村土地集体所有制以及建立其上的土地承包制是在计划经济时期产生的。土地集体所有制事实上是受到严格管制的土地所有制形式。集体土地所有权与国有权的不清晰，既不是所有权也不是使用权。在此基础上集体与村民成员之间权利更是模糊。承包权是什么，难以界定。目前，由集体所有制所引起的问题千头万绪。表现在：集体土地所有权的主体模糊，形成主体虚位；土地产权缺乏稳定，土地周期性调整使农民无法对特定地块的地权形成长期而又稳定的预期，其不利于激发农民对土地投资的积极性；土地不能自由买卖等。
三、当前改革的主要观点及不足之处
由于历史的原因，我国的有其复杂性。因此各种小范围的探索方式层出不穷，理论上的有：私有化，纯国有化，保持当前集体所有制需要完善的观点等等，但它们都有不足之处。
（一）私有化
私有制就是将目前农民承包的土地、宅基地无偿分配给农民个人所有，变为个人所有的私有财产，作为私有财产受法律保护。
从市场经济制度考虑，土地私有制是最能发挥其资源的有效配置功能的，只要注意抓好税收、金融政策、社会财富二次再分配和相应地防止土地过度集中或过度分散的法律问题。但考虑到我国的历史与现实，我们又不能贸然采用这种制度，它的突变所产生的政治、社会、心理、文化风险无法预知、冲击太大、成本较高。
（二）纯国有化
典型的是国有租佃制，即将目前由村集体所有的土地收归国有，由国家行使所有权，农民向国家租佃土地。它避免了农民的短视行为随意出售土地，产生私有化导致的土地过分集中和垄断；弱化小农经济的私有意识，避免土地新的分散经营。国家可以依据需要调控自如。但是国有化的方式难以选择，是采用赎买还是无偿剥夺。操作上难以实现，谁来代表国家，如何杜绝土地出租时的权力寻租问题。
（三）保持当前集体所有制需要完善的观点
这种观点认为，目前我国农村土地集体所有制中存在的种种问题不是集体所有制本身的问题，而是农村土地集体所有制怎么实现、怎么体现的问题。这种观点认为改革的方向应该是在保持农村土地集体所有的基础上，通过一些措施，如以村民小组为单位重新界定农村集体土地的产权主体，明确土地产权主体的权利、义务，界定产权与行政权的职能边界。但土地集体所有、农民具有承包权一直有其法理上的和操作上的尴尬之处。集体所有、个人承包是在满足国家所有基础上，国家给集体的部分土地所有权，是集体代为行使部分管理权，权利边界不清；而集体内部，是以本村户籍认可为本村人口，土地不可以流转给外人，以保持承包土地的稳定性――土地承包上添丁不增土、去丁不退地的政策。诸如此类的矛盾，采用修修补补的策略与现代市场经济根本是格格不入，只能增加混乱使局面更加复杂。比如土地流转的问题，要想建立大流通使资源在全社会范围内进行优化配置就必须允许将土地卖给本村以外的人甚至城里人，但这就突破了原来集体土地法律定义，村集体所有这个概念就没有存在的必要了。
这里，笔者提出一个新的土地产权制度，国家所有农民承包权，国家所有农民承包制。
四、国家所有、农民承包制
（一）国家所有、农民承包制的定义
现在农民承包的土地所有权归国家，使用权归农民，取消集体所有制。国家直接将土地使用权和建立在此之上的使用权期限内的出租权、部分发展权、地役权、抵押权等出租给农民，农户对承包权拥有继承、交换、赠与等权利。国家不收取任何租金或名义上收取1元租金，租期70年或更长。在土地用途管制下土地承包权可以自由交易，交易对象不受限制，交易市价所得归当时土地承包户所有，到期当时土地的承包者有绝对的承包优先权。国家要终止承包权，必须以接近市价的合理价格收回，用来购买当时拥有土地承包权的农民手里的承包权。产权权力上高于使用权略低于所有权，但不绝对低于所有权，但法律范围仅限定在国家农民之间。
（二）理论依据
按照现代产权理论，产权是一种社会契约，其核心是能够自由流通、自由交易。一个有效产权只要做到权利主客体明确、清晰，权利边界定义明确，产权在产权体系中的等级地位与关系合理即可。国家所有农民承包权的主体是国家代表机构即县级土地管理部门和农户，客体是农民现时所承包的耕种的土地。权利上我们知道产权权利是自然人法人占有、处分客体的行为边界的界定。此处国家所有农民承包权包括现时土地承包者有优先向国家无偿承包现时所承包的土地的权利，任何人和任何组织无权剥夺；在农用地农用的用途管制下承包者有如何耕作、收益、处分、抵押、出租、变卖、交换、赠与等权利；当国家终止承包权，土地承包者有要求国家以接近市价的合理价格征收征用权。目前土地的产权的基础是所有权与使用权，前者解决的是土地归谁所有的问题，使用权解决的是土地由谁使用、怎么样收益和处分的问题，另外还有发展权、地役权，出租权、抵押权等。产权在产权体系中的等级地位与关系方面，国家所有农民承包权权利上高于使用权略低于所有权，但不绝对低于所有权，是一种使用者权利多于通过使用权获得的土地产权，但国家所有农民承包权法律应用领域仅限定在国家农民之间，限定在国家农民之间的一级交易市场。此项产权制度与其他产权制度可以成体系存在而不相互矛盾，因此可以作为具有我国特色的土地产权权利制度之一。
（三）制度优点
1、名义上土地归国家所有，在上一次延长土地承包期30年的基础上，逐渐固化这种所有制关系，使用权给农民，因为不允许收取任何租金，所以实质上与承包没有区别，因此减少了政治、社会风险，同时制度转变成本也很小。
2、建立在此项产权制度之上的其他产权制度与之可以成体系存在，产权边界明晰，在农用地用途管制下国家不允许干涉农民种植行为、交易行为，国家不能单方改变使用期限、土地使用价格。政府对土地的调控只能通过税收、价格等调控手段间接调节。
3、土地的集体所有概念消失，村集体与内部成员之间权利义务边界模糊，集体意志绑架个人意志，利益不能有效分割，退出、进入受限制的问题得以解决，可以进行土地的集约化经营。
4、扩大了交易者的范围，在农地农用管制下土地可以卖给本村村民，可以卖给其他村村民，也可以卖给城市里的自然人和法人，加大了土地、资金和人力资本的合理流动，给资源有效配置提供了前提，使土地资源可以在全社会范围内进行有效配置。
5、减少了侵农害农事件，农民拥有土地证，法律关系确定，维护权利有了底气，走申诉、法律诉讼渠道变得可行。法官也有法可依，自由裁量权缩小。
6、由于减少了乡、村两级机构的功能，也就精简了机构，压缩了人员，还乡政府、村委会本应具有的职能。强化治安和服务等职能，如同城市里的小区物业管理一样，使它没有决定农民收入的权利，农民的各项收入与它无关。由所有者变为协助监管人，落实承包合同的实施情况，对于违反规划、土地法的行为予以劝阻，对于不听劝阻者，有义务向县级土地管理部门汇报。由所有者变为协助监管人，村集体和乡失去了土地使用的支配权，就会相应减少村集体和乡一级土地的违法使用。
国家所有农民承包制是可以理解为为了我国土地政策延续性上所产生的一种新的土地产权制度，它类似于国家所有农民永佃制，但又不完全相同。权利义务不一样，承包户不交任何租金或名义上交1元租金，事实上政府对种粮户还要给与补贴，但国家征用时必须有偿取得，即出租人与承租人权利不平等。之所以称为新的产权，就是它与租佃的法律含义不一样，国家名义所有不用支付一次国有化土地的巨额钱款，因为土地承包出去不收钱。但政府停止承包要支付对价用来购买农民手里的承包权，从而减少了政府一次土地征收征购为国有化的财政负担。
（四）操作方法
制度首次实施时，承包关系采用尊重历史、尽量不改变当前承包合同规定的土地范围、尽量不调整土地，经过测量，由县级政府组织登记现有农村土地承包到户明细情况，在上一次延长土地承包期30年的基础上，逐渐固化这种所有制关系，至少70年，让每一户农民都拥有国有土地宅基地使用权证、房产证、农地使用权证、林地使用权证、牧草地使用权证等。并且法律上要保证当前土地的承包者有绝对的承包优先权，当农民要放弃此优先权时只有省级土地管理部门确认、农民本人到场的情况下才有效，而且放弃也要得到补偿。
70年满后确认承包关系时，此时有些土地已经过若干次土地流转，法律上要保证当时拥有土地承包权的土地承包者有绝对的承包优先权，当农民要放弃他的优先权时也要严格确认，并且放弃承包权同样要得到补偿。
对于乡镇企业用地，符合规划要求的可以保留，对于土地租金可以减免；不符合规划要求的要使它退回所占土地。对于当前没有承包出去的土地，进入县级土地储备库，择机进入土地市场。
通过试点国家所有、农民承包制，如果可行就应该以立法的形式确定下来，建立完备的法律体系，使农村土地问题有法可依。总之，土地的改革尤其是土地产权的改革是一个复杂过程，我们必须采用系统工程的原理，兼顾各方，处理好方方面面的问题与矛盾，注意到改革成本与改革后的收益问题。国家所有、农民承包制就是这样一个新的产权制度，它明晰产权，在保证社会公平的基础上，促进产权合理流动，提高土地的集约度、提高土地资源有效配置。且操作上化繁为简，不违背市场规律，尊重历史与文化背景，是一个比较适合的土地产权制度。
参考文献：
