土地市场论文范文

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篇1

关键词：土地储备制度房地产市场对策建议

土地储备制度在我国的兴起

综合来看，我国土地储备制度率先在市场经济较为发达的深圳和上海得以实施。此后，杭州、厦门、南京、青岛、广州、郑州等城市也先后成立土地储备机构，开展土地储备工作。目前我国已有近半数的市县建立了土地储备制度。我国土地储备制度的含义是：由城市政府委托或设立的专门机构，对通过收回、收购、置换、征用等方式取得的土地进行前期开发、整理，并予储存，根据城市土地利用规划和年度用地计划，将所储备的土地以招标、拍卖等方式有计划地投入市场，以供应和调控城市各类建设用地需求的一种经营管理制度。

城市土地储备制度应用状况

近年来，土地储备制度在我国一些城市的运作取得了巨大成效，在完善土地市场、控制土地供应、促进城市产业结构调整和基础设施建设等方面的优越性已逐步表现出来。但是，随着土地储备实践的深入，人们对该制度在房地产市场的影响方面存在着许多疑虑。

地价房价上涨，开发市场起点不公

在已建立土地储备制度的城市中，土地出让价格大幅上扬，商品房价格随之上涨。以杭州市为例，近年来该市地价、房价呈不断上扬趋势。同时，与目前的土地出让价格比较，实施土地储备制度前的我国城市土地出让价格很低，制度实施前后地价差异很大。相邻地块的两个项目由于土地成本的差异，导致开发的起跑线不公平。如何平衡制度实施前后一级市场的价格差异，如何在历史与现实之间找到平衡点，是当前困扰我国许多城市政府的一个急需解决的问题。

市场结构失衡，多层次需求难满足

我国推行房产改革政策的目的是采取多渠道、多途径来满足城镇居民不同层次的住房需求。有人认为，土地储备的实施在一定程度上影响了这一目标的实现，它导致房产开发走向集约与垄断，市场逐渐被一些实力强的开发企业所占据，小型与实力较弱的开发企业被淘汰出局，而当前实力强的开发企业着眼于高档和高回报开发，销售的对象是高收入群体。即使是面向普通工薪阶层开发的经济适用房，开发档次和市场价格也较高，部分消费者难以承受。房地产市场结构的失衡使多层次的住房需求得不到有效满足，也造成高档商品房供需矛盾加大。

土地储备制度对房地产市场影响的分析

作为土地资源的配置方式之一，土地储备制度的实施必然对房地产市场、土地资本市场产生影响。但是，该制度是否是引起城市地价上涨的主因，这就需要深入研究，它直接关系到我国城市土地储备制度今后的发展与完善。

对城市土地价格上涨的分析

纠正扭曲的地价是城市地价上涨的直接原因我国土地储备制度是在土地真实价值受到抑制，土地价格严重扭曲的情况下建立起来的，招标、拍卖方式带来的地价合理上涨是土地价值的真实体现。在先前不规范土地市场中，地价或成交价低，一方面是土地隐型市场不注重价格杠杆作用的结果，另一方面灰色交易造成了国家利益的严重损失。据测算，我国的土地资产有25万亿元。由于种种原因，目前全国土地资产每年流失近100亿元。实施土地储备制度，土地市场在公平、公开的平台上运作，必然带来地价的上涨，其实质是国家作为土地所有者对土地收益权的体现。

土地市场无序炒作是地价上扬的重要原因目前在建立土地储备制度的城市中，招标拍卖出让土地出现了地价的非正常上涨。日本学者野口悠纪雄曾用现实地价与理论地价的差异来衡量东京市土地市场的健康状况。其中的理论地价是指地租的资本化。结合我国的实践，政府在土地的出让环节中都要确定基准地价、标定地价和出让底价。其中，基准地价是指政府按土地级别、用地类型或区段位置评估确定的平均价格。它是政府宏观调控地价和进一步评估标定地价、出让底价的基础；标定地价是政府根据需要评估的具体地块，在正常土地市场和正常经营管理条件下某一日期的土地使用权价格。它是政府出让土地使用权时确定出让金额的依据；出让底价是指经具有土地评估资格的机构按规定的程序进行评估后，由市土地行政主管部门根据基准地价和标定地价所确定的土地使用权价格。由此可见，这三种价格在一定程度上具备了理论地价的含义，土地出让价格只有在理论地价的合理范围内波动才是正常的。

土地储备对土地价格的影响不大以杭州市为例，对该市自实施土地储备制度以来的土地储备库存量和土地交易价格进行相关分析：土地储备库存量（DS）与土地交易价格(DP)的相关系数为0.659，为显著相关。但在对该样本相关系数进行显著性检验时发现t值偏小，总体相关系数接近零值，土地储备量与土地价格呈弱相关关系。对土地储备库存量（DS）与土地交易价格（DP）进行简单回归分析，土地储备库存量对地价的解释能力较弱。

DP=1636.75+13.92DS(t=1.752)

拟和优度检验R=0.435，F=3.080，DW=1.940

LN(DP)=7.001+0.221LN(DS)(t=3.125)

拟和优度检验R=0.206，F=1.038，DW=1.819

由以上回归模型的解释，土地储备库存量与地价间的相关关系较弱。土地储备库存量每增加1万平方米，对地价平均有13.92元/平方米上涨的贡献。按照弹性解释，如果土地储备库存量增加1%，地价只变动0.221%。通过以上分析可知，土地价格上涨并不是由土地储备制度造成的，土地储备对土地价格的影响不大。

对商品房价格上涨的分析

房价上涨是多种因素共同作用的结果。其中，开发成本、市场需求等因素是主要的。

开发成本上升是房价上涨的主要原因在土地拍卖供应方式中，开发商的土地成本投入数额受到市场竞争的影响，必然以市场最高价才可竞得理想的土地。而将土地成本增加部分转嫁至房价是开发商转嫁开发风险的必然选择。以杭州市为例，对该市自实施土地储备制度以来的商品房销售价格和土地交易价格进行相关分析：房价（HP）与土地交易价格（DP）的相关系数为0.980，为高度相关。对房价（HP）与土地交易价格（DP）进行简单回归分析，土地交易价格对房价有很好的解释能力。

HP=815+1.079DP(t=9.849)

拟和优度检验R=0.960，F=96，DW=2.996

LN(HP)=2.566+0.718LN(DP)(t=10.232)

拟和优度检验R=0.659，F=7.73，DW=3.355

由以上回归模型的解释，房价与地价之间有很强的正相关关系。土地交易价格每增加1元/平方米，对房价平均有1.079元/平方米上涨的贡献。按照弹性解释，如果土地交易价格增加1%，房价将变动0.718%。房地产市场需求的相对旺盛是拉动房价上涨的又一因素目前我国正处于城市化的加快发展阶段，土地供应的高度垄断直接导致城市用地需求猛增，间接影响城市房地产开发进程和总量增加，进一步导致房屋需求上升。需求的相对旺盛必然引起房价的上涨。以杭州市为例，对其近年来的商品房销售价格和商品房销售面积进行相关分析：房价（HP）与商品房销售面积（M）的相关系数为0.969，为高度相关。对房价（HP）与商品房销售面积（M）进行简单回归分析，商品房销售面积对房价有较好的解释能力。

HP=-236.18+12.814M(t=7.844)

拟和优度检验R=0.940，F=62.67，DW=2.564

LN(HP)=2.11+1.065LN(M)(t=8.242)

拟和优度检验R=0.646，F=7.30，DW=3.444

由以上回归模型的解释，房价与房屋销售面积之间有较强的正相关关系。商品房销售面积每增加1万平方米，对房价平均有12.814元/平方米上涨的贡献。按照弹性解释，如果销售面积增加1%，房价变动1.065%。

土地管理上的缺陷也在一定程度上影响了房屋的整体价格水平我国一些城市从鼓励扶持某一事业发展的目标出发，曾相继出台了一系列土地优惠政策，主要针对经济适用房、以房带路、招商引资、扶持骨干企业、帮助特困企业等等。由于政策执行上的自由度大，管理很难到位，造成土地资产流失，也没有达到扶持的目的。此外，由于国家对经济适用房土地获取、设计方案、购房对象范围限定等方面还缺乏严格有效的管理，一些房地产开发商千方百计以经济适用房名义取得划拨土地后，不按国家规定的标准建设经济适用房，造成了房地产市场竞争不公、产品结构不合理和土地供应的无序。

因而土地储备制度对我国房地产市场的负面影响不大，不会直接导致房地产价格上扬。

完善土地储备制度的对策建议

为了使土地储备制度对我国城市建设发挥更大的作用，有必要对该制度进行进一步的完善，具体建议如下：

合理控制土地储备的范围和数量

土地储备制度是确保政府切实垄断土地一级市场的一种管理制度。但必须指出，不能以垄断影响土地市场的发育，也不能盲目扩大土地一级市场的边界，必须正确处理政府调控与市场配置的关系，合理控制进入土地储备的范围和数量。我们认为，在地价上涨过快的城市，完全可以通过成立有形的土地交易市场，允许一些有闲置土地的企业上市交易，这样既可以让闲置的土地尽快流动起来，增加土地供应量，也可避免土地资源浪费。科学合理地确定土地储备数量是土地储备制度正常运行的重要保证。但土地储备过多，会造成资金占用过多，加大土地储备机构的经营风险。合理的土地储备数量要根据土地市场供求关系来确定，而土地供求取决于社会、经济、政策等若干因素，要通过对相关历史数据进行统计分析，设计需求预测模型，进而得出最佳土地储备数量。

加大土地供应结构的调整力度

土地供给结构与需求结构的协调均衡是土地市场供求平衡的更高层次的要求。在目前我国一些城市已出现地价、房价大幅上涨的情况下，土地储备机构不仅要根据市场的实际需要和经济发展实际及时地掌握土地投放总量，更要从市场细分的角度，适时调整各类不同用途的土地储备量和供给量，化解土地市场供需失衡的矛盾。就当前我国房地产市场状况而言，当务之急是紧缩城市中心区住宅用地和城市高档房地产用地，对开发高档商品房，不仅要从供给源头上进行限制，还要以高地价、高税收等手段加以限制；落实经济适用房、廉租房政策，对面向百姓的商品房所用土地要适当放宽，满足居民日益增长的住房需求。在“放宽”政策的同时，要切实规范土地行政管理行为，避免土地供应政策带来的漏洞。

建立健全相关配套的法律法规

建立健全相关配套的法律法规，用配套的法律手段解决现实中的问题如公益型用地的收购与管理、原建成区的隐形土地市场问题等等；同时要严格执法，加大管理力度，使土地储备工作顺利进行。建立依法监督的机制，对储备机构的工作进行监督，以保障储备目标的实现应建立土地储备工作信息公开制度，尽量公开土地储备机构在土地收购、开发、储备和出让环节中的资料和信息，便于各方的监督和投诉。同时，通过公开如年度土地出租、出让计划、一级土地市场交易资料、土地储备数量等市场信息，促进房地产开发市场的理性发展，引导市场化的开发商能够根据信息进行分析预测，做出理性的投资决策。

强化土地储备管理的监控职能

土地储备管理监控职能的弱化严重地阻碍了城市土地市场和房地产市场的健康有序发展。因此，要强化土地储备管理的监控职能，加强对土地使用状况和土地价格的全程监控和跟踪管理。具体来讲，监控的内容一是建设用地的选址、用途是否符合城市土地利用总体规划和城市建设规划的要求；二是建设项目是否按法定程序和审批权限申请和审批，有无违反规定用途使用土地；三是土地利用是否按规定的进度进行建设，有无占而未用的土地；四是土地价格是否合理，是否故意抬高地价或压低地价，从事炒卖地皮的非法活动。同时，与房地产管理部门密切配合，实行地价与房价的链接管理，杜绝房地产市场不合理定价行为。

重构土地储备的组织体系

在我国城市建立土地储备制度的初期，以杭州市为代表的分层次两级管理模式的组织体制的运行比较顺利。但随着土地储备制度实践的深入，这种体系的弊端日益暴露。一方面，土地储备机构挂靠土地行政管理部门，接受后者的直接领导，致使其地位弱化，运作效率不高；另一方面，在土地储备实施中需要相互配合的城市规划、计划、建设、财政、环保、房管等多个政府职能部门之间的责任不清，未形成协作的格局。

为此，应该对土地储备机构挂靠于土地行政管理部门的现有体系进行改革。其目标是，建立由市土地与房产管理委员会直接领导土地储备机构的新体系。具体内容是：城市政府通过机构改革，对与城市土地利用和管理直接有关的部门进行整合，组建土地与房产管理委员会。该委员会下设土地管理、房产管理、城市规划以及土地储备等若干办公室。新的组织体系有利于提高土地储备机构的地位，为充分发挥其作用提供条件也有利于各部门之间的协调。

参考资料：

1.杨遴杰、林坚、高永，国外土地储备制度及借鉴，中国土地，2002（5）

2.吴次芳、谭永忠，我国城市土地储备的几个问题，城市问题，2002（5）

3.刘田，构筑土地市场巍峨大厦——红五月纵横谈，中国土地，2002（6）

4.(日)野口悠纪雄著，汪斌译，土地经济学，北京：商务印书馆，1997

篇2

【关键词】有偿使用；现存问题；原因分析；对策

一、我国土地有偿使用中的现存问题

1.土地利益分配关系扭曲

国有土地所有权被虚置，中央政府和地方的利益分配不公。大部分的国有土地出让金归负责具体实施的县或市政府所有，而中央和省级政府仅仅提取少部分。于是，地方政府有很强的经营土地的动力，大肆通过圈地运动和卖地来增加地方性财政收入，严重扭曲了中央和地方的利益关系。

另外，地方政府和农民之间也存在收益分配不公。法律明确禁止集体土地的所有权直接交易，对于被征土地农民的经济补偿应包括安置补偿费、土地补偿费以及青苗和地上附着物补偿费三部分。但是，由于农民缺乏对补偿费的了解和认识以及相关立法的缺失，常出现把土地补偿费克扣在村委会和地方政府，仅将安置补偿费以及青苗和地上附着物补偿费发放给农民的问题。

2.土地市场既不规范也不健全

由于土地的使用行为具有广泛的外部性，因此，土地市场公开化就显得尤为重要。早在1999年，国土资源部就已开始筹建全国土地市场信息系统，但是目前在土地市场信息传导和披露等方面仍然存在着信息公开完备性不足以及渠道过于单一等问题，而且，在征地过程中，农民参与土地活动的渠道也不够通常畅，缺乏透明度。

城乡土地市场不一致，缺少统一的土地市场，这也是目前存在的严重问题。在农村，集体土地不能流转进入土地一级市场并参与土地一级市场的收益分配，而在城市，土地则可以流转成建设用地和商业用地并参与到土地一级市场的收益分配，从而导致城乡土地市场二元化。

二、现存土地有偿使用问题的原因分析

1.中央和地方政府的职责以及目标不相容

理论上，中央政府对土地的使用具有无可争辩的决定权，但在具体实施中，中央政府的影响力却很难体现。中央政府是土地政策的制定者，拥有批准占用土地的权力，而地方政府则是土地政策和土地占用补偿的具体实施者。地方政府通过各种手段操纵和变通占用补偿政策，应付和规避中央政府的规划和管理，通过土地出让和招商引资等方式增加财政收入，彰显其政绩。由于中央和地方政府的职责以及目标不相容，有的地方便出现低价出让土地，大量土地乱占和闲置等情况。

2.土地市场化程度低与土地供给的双轨制

在我国，土地一级市场被垄断，土地的使用取决于政府的行政计划和管理，什么时候转变土地利用类型以及转变成什么类型，这都是由各级政府的行政屯批和规划决定的，因此，市场机制不能优化配置土地的使用。另外，由于土地供应的双轨制，使得市场价格和非市场价格同时存在，并有很大的差异，加之政府行政划拨的价格指导，这又造成了土地的市场价格不能客观体现土地的真实价值，从而出现低价补偿的情况。

3.相关法律法规的缺失或不完善

首先，由于没有相关的法律指导，在土地征用过程中，农民对如何参与到征地方案的制定中，没有具体的参与方式和途径，对征地农民的土地补偿也没有具体的标准说明，因此，地方政府低价补偿以及克扣农民土地补偿金的现象也屡禁不止。其次，土地规划的效力也大打折扣，由于相关法律法规的不完善，公众对规划应由哪些部门负责、多长时间进行一次、政府如何向公众公示以及公众如何参与规划等问题都无法获得确切答案。最后，由于相关法律的缺失，土地被肆无忌惮的征用和闲置，尤其是对农民耕地的违法占有。

三、促进土地有偿使用管理的对策

1.土地利用规划方面的对策

努力建立一套系统科学、稳定权威、可操作性强、公众参与度高的土地利用规划体系，为土地政策和计划的有效实施打下基础。

首先，要加强公众的参与度，保证公众意见直通渠道的畅通，重视专家在土地利用规划中的关键作用。由专人讲解规划方案，并经电视、报纸等媒介公布规划方案，通过匿名反馈意见和代表协商等形式，畅通电话、微博、匿名书信等渠道，对公众认为不合理的地方做出详细的答复，让公众亲身参与到土地利用规划中来。其次，突出不同产业和不同区域的土地利用特点，统筹安排用地规模、范围和时间。重点保护好城市发展的周边区域和农民耕田，严格限定城市建设用地总量。在城市内部，在满足生产生活实践需求的前提下，抑制城市建设用地的不合理增加，减少重复建设和盲目建设。在城市外部，减小对农、林以及湿地的破坏，保障粮食产量和安全，维持生态平衡。

2.土地市场方面的对策

2.1 发挥市场机制的基础性配置作用

发挥市场机制基础性的配置和调节作用，政府调节只作为市场体制的补充。首先，相关政府部门要完善市场规则，净化土地市场环境，增加市场信息透明度，让市场机制调节和控制土地价格，引导土地合理使用。其次，相关政府部门要积极地进行土地使用政策指导，在必要时可给予适当的优惠，促进土地的社会效益能够最大限度的发挥，保证土地有偿使用的可持续发展。最后，建立提供土地市场信息服务的中介机构，严格审核其条件和资质，规范中介行为，保证其能够在评估土地市场价格和土地市场供需双方土地信息等方面提供正确而及时的服务。

2.2 建立城乡一体的土地市场

打破集体土地不能直接流转进入市场一级市场的原有格局，实行集体土体和国有土地同地、同价和同权。不论是农村的集体土地还是城市的国有土地，都可以在统一的土地市场进行土地活动。遵照市场公平的原则，通过转让、出租等形式，集体土地所有者可以把土地使用权转交给任何需要建设用地的企业或个人，以市场机制控制的价格作为土地使用权的价格，集体土地所有者和国有土地所有者一样拥有获得工业化与城市化利益的权利，从而切实保障集体土地所有者的利益。

3.法律法规等司法体系方面的对策

尽快建立并完善相关的法律法规，只有明确规定政府和公众参与土地有偿使用管理的权利和义务，使土地有偿使用活动有章可循、有法可依，才能更好的促进土地的合理使用。结合我国现存的主要问题，针对我国土地有偿使用的法律法规等司法体系有以下建议。

首先，开展土地规划立法工作，保证土地规划具有法律效力，明确公众的参与权，从而解决土地重复建设和盲目建设的问题，遏制非法圈占土地的行为。其次，改变国有土地与集体土地同时存在的土地二元化格局，破除土地一级市场垄断局面，通过相关立法使集体土地能够直接进入土地一级市场，从而在源头上减少设租、寻租和垄断的危害。第三，在法律上明确说明和确认农民的土地财产权利，例如，农民宅基地的申请和出租、宅基地的财产权利等。最后，完善司法体系，设立独立于政府部门之外的公共机构和组织，专门解决土地使用纠纷，保障土地规划和土地征用中的各方利益。

四、结束语

只有从土地利用规划、土地市场和法律法规等司法体系三个方面联合解决当前我国土地有偿使用中的问题，才能促进我国的工业化和城市化进程稳定前进。

参考文献

[1]刘佳.划拨土地使用权市场化法律制度研究[J].行政与法，2013，（03）.

[2]李旭，肖斌.城市周边地区土地管理问题及对策研究[J].中国新技术新产品，2013，（04）.