资产投资论文范文

导语：如何才能写好一篇资产投资论文，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

我国固定资产投资增长高度依赖信贷资金的特殊原因

中国经济目前仍是投资主导型经济，投资占GDP比重不断提高，信贷增长仍然是固定资产投资增长的重要来源。我国固定资产投资增长对信贷资金的高度依赖，主要是由以下几个因素决定的：

第一，经济处在经济周期的不同位置和经济增长的不同阶段，对信贷资金的需求有所不同。在经济周期的上升阶段，信贷需求增加。每一轮经济快速增长之前，投资开始加速，物价开始回升，货币供应量和银行信贷资金也开始高增长。近年来，新一轮经济周期的上升阶段正值我国进入资本密集型增长阶段，不仅是传统的重化学工业，而且新兴产业和技术的不断出现，也使得企业和社会对资金的需求越来越大，资本深化不断推进，创造单位GDP需要的资金存量增加，一定速度的经济增长客观上需要更多的资金供给。

第二，我国直接融资比重过低，导致企业融资高度依赖信贷资金。直接融资和间接融资的比例在发达市场经济国家已达到1∶1左右，我国直接融资比例长期较低，融资结构以间接融资为主。贷款在全部非金融机构的融资中占近80%的比重，在企业融资中占90%左右，企业长期资金需求绝大部分通过银行中长期贷款来满足。

第三，政府国债投资和外商直接投资进一步增长，客观上需要银行配套资金，从而导致信贷资金需求的增长。以国债投资为例，1998～2002年我国共发行长期建设国债6600亿元，银行配套贷款1.32万亿元，银行配套贷款是长期建设国债的2倍。也就是说，1000亿元的国债投资需要2000亿元的银行配套贷款。

第四，商业银行不良资产比例降低后，信贷扩张具有内在动力。国有独资商业银行股份制改造和农村信用合作社改革中，加强了对商业银行不良贷款比例和余额持续“双降”的考核，商业银行纷纷采用新增贷款的方式稀释不良贷款。与此同时，商业银行上市的冲动，也有力地推动了贷款投放。另外，商业银行出于控制信贷风险考虑并受制于投资渠道狭窄，也偏好于发放中长期贷款。而我国目前在商业银行资产运用方面的限制较多，主要限于贷款业务，其他可投资产品较少，因此，银行体系的大量资金也不得不投向中长期贷款。

对固定资产投资加强信贷政策引导的必要性

由于投资与货币供给和信贷增长之间的内在联系，特别是在我国投资对信贷资金依赖程度较高的情况下，投资过热往往伴随着信贷过热。信贷过热之后往往形成大量不良资产，导致信贷紧缩，经济增长速度大幅度回落。为了避免投资过热及其产生的严重后果，就需要对信贷政策进行积极引导，促使投资总量保持在合理的限度内，投资结构不断优化。

当前，致使投资过热的原因很多：一是相当一部分投资是由政府主导下的投资，一些地方在经济发展思路上还没有完全摆脱盲目和片面追求经济增长速度的思维模式，地区之间互相攀比，不少地方政府仍然用一年一变样、三年大变样的指导思想发展地方经济；二是国有企业投资预算的软约束；三是地方政府给予私营和外资企业过于优惠的土地、税收等优惠政策，造成这些企业投资成本低估。

从金融机构的角度看，固定资产投资信用贷款的增长在我国目前社会信用制度不完善、银行内控机制不够健全的情况下，往往容易出现过快增长。因此，如果不对固定资产投资信用贷款加以政策引导，极易助长重复建设和产品积压，并由此导致不良贷款，引发新的金融风险。这主要表现在：贷款增长过快往往在一定程度上推动投资的低水平扩张，助长了经济的低水平扩张，引发投资过热和重复建设等经济结构性问题；信贷资金往往流向发达地区，从而加剧了区域发展的不平衡；对过热行业的放款对这些行业的投资过热在一定程度上起到了推波助澜的作用，长期持续对这些行业集中投入还会导致金融机构出现系统性风险。

篇2

关键词：科研院所；固定资产；投资项目；预算管理；建议

固定资产投资项目预算管理是科研院所重要的资产项目，在资产总额中占有较高的比重，已经成为了科研院所日常工作的重中之重。科研院所要想不断提升自身的经济竞争力，获取较高的利润空间，就必须要加强固定资产投资项目预算管理建设，确保科研院所各项业务活动的顺利进行。

一、科研院所固定资产投资项目预算管理中存在的不足之处

（一）对投资项目管理的重视程度不够，缺少充分的专业化规范化管理

1.由于受到“重视购置、忽视管理”的影响，固定资产的相关管理人员缺少较强的管理观念，科研院所在固定资产购置过程中，各项相关制度较为完善，但是购置以后，由于单位内部缺少完善的固定资产管理制度，管理机制的约束力不强，而且科研院所在现行的固定资产管理制度中权责关系比较混乱，固定资产的实物使用部门在固定资产管理中并没有提出明确的要求和规定，进而不利于科研院所固定资产投资项目中后续工作的进行。2.现阶段，一些科研机构过于注重科研经费的使用，缺少对于科研项目预算管理较强的管理意识，一些科研机构大都由科技、财务等职能部门构成，主要掌管科研项目预算管理，但是由于科研项目容易受到多种方面的限制，大大超出了职能管理人员的专业范围，相关管理人员很难全面掌握预算管理的细微之处，进而与科研项目预算专业化、规范化目标的实现甚远。

（二）缺少较为科学的预算编制，预算执行难以落实

1.科研项目预算管理涉及范围比较广泛，有着诸多繁琐小事，一定程度上很难全面兼顾科研项目预算编制、执行与决算等全过程。在预算编制过程中，科研院所的相关科研人员缺少对科研项目经费预算的正确态度，存在着认为预算编制是为了实现立项目标的心理误区，并没有对科研经费进行深入分析。2.在预算执行过程中，也没有严格按照批复管理和控制预算进行，经常盲目、随意地进行预算的调整，资金用途经常被随意改变。而且相关科研人员缺少与财务部门保持密切的来往、协作，严重造成了预算结果与科研项目所需经费的差距，对科研项目预算管理造成了一定的阻碍。

（三）固定资产使用和科研项目经费预算的监管并不到位

在科研院所固定资产投资项目中，固定资产对外投资、出租、报废、处置等环节管理较不规范，比如一些单位资产处置比较盲目，并没有严格按照审批程序来进行，财务部门与固定资产管理部门缺乏有效地沟通。单位在固定资产配置完成以后，也没有对其使用情况进行实时追踪，大大导致了国有资产的大量流失与浪费。同时，在科研投资项目经费管理工作中，严重缺少对于平时经费的预算、支出的执行力度，进行项目验收时，科研项目的控制作用没有得到相应的体现，经费预算较为形同虚设，一定程度上造成了科研经费擅自挪用、行为，与国家科研经费立项目标严重背离。

二、科研院所固定资产投资项目预算管理的具体建议

（一）提高对固定资产管理的重视程度，设置预算专职管理人员

1.要树立科研人员良好的资产效益观念，要提高对固定资产投资项目的重视程度，固定资产管理工作是科研院所管理工作的重要环节之一，要保证全员高度的参与度，积极构建科研院所固定资产管理网络，设置专门的固定资产使用保管部门实物管理部门，确保固定资产实物管理的完整无损，对全单位资产进行全方位、多角度的管理。所以财务人员、资产管理人员要做好固定资产台账工作，了解生产技术设备，要做到全面掌握资产使用情况，进而推动固定资产投资项目工作的正常进行。2.针对于科研项目预算管理而言，需要相关技术部门与其他部门保持密切的联系，保证高度的参与度。科研机构要统一领导预算管理工作，要形成以职能管理为主、科研配合为辅的工作格局，制定分工明确的权责机制。选择专业的预算专职人员，做好技术研发工作的追踪与审查工作，推动科研机构预算管理专业化、规范化目标的实现。

（二）实施科研项目经费预算精细化管理模式，落实好预算执行

1.在科研经费申报过程中，科研单位必须要保证对项目的立项申报高度重视，细化科研经费预算申报、批准程序，对于项目金额较大的国家级、省级等重大投资项目来说，科研项目负责人要结合课题研究的实际情况，制定切实可行的总体预算方案，相关专家委员会要及时对申报项目预算进行论证。而且财务人员要与投资项目负责人保持密切的配合，不断细化各个项目投资预算支出科目的具体内容，详细计算每一笔支出数据，做好数据信息的收集与整理工作，满足预算编制精细化的实际需求。2、同时，在科研经费核算过程中，要充分考虑自身单位财务系统特征，将经费预算科目与财务系统的会计科目充分结合在一起，为相关会计报表的直接取数提供相应的便利，还能够使财务人员掌握好预算各个支出科目的具体使用金额，保证后期项目验收与预算绩效考核的顺利实施。预算专职人员要科研项目预算编制中扮演着相应的协助角色，遵守相关法律法规，编制出科学合理的项目预算。在预算执行中，预算专职人员要充分发挥出自身的检查职能，掌握好预算支出的变动情况，确保批复预算、财务制度合理合规支出各项费用。

（三）加大科研项目全面的监管力度，完善职称考评制度

1.要想充分实现科研项目经费效益目标，要建立起全面地监督体系，进一步强化对经费全过程的管理，要对自身行业、主管部门进行科研项目经费的监督与管理，确保每一笔经费都能从财务部门支出，财务部门必须要充分掌握科研经费的具体使用情况，进而有效提升科研经费的使用效率。与此同时，要根据科研项目预算的实际需求来进行各项开支的报销，合理配置科研资产，避免超标开支现象的发生，严厉打击项目经费相互挪用与挤占现象。进一步强化项目成本核算，实施绩效考评机制，确保经费使用效率的稳步提升。2.职称考评制度与科研项目管理工作的联系是紧密联系、密不可分的，可以加强人才的优化配置，充分调动科研管理人员工作的积极性、主动性。科研人员要积极成立职称考评委员会，做到最客观公正的考评。对于科研管理人员而言，要将科研项目立项情况、管理制度建设、后期推广应用等指标纳入到系统考评中，为科研管理人员营造良好的发展空间，进而推动科研项目管理工作的顺利进行。作为科研院所的财务人员和预算管理人员来说，应该深入到固定资产投资项目的一线，熟悉业务，打破界限，掌握项目的管理程序，以便于预算指标批复和调整工作的正常进行。3.除此之外，要将预算管理与考核评估相结合。在科研院所项目投资预算管理中，还必须要配备相应的考核制度，使预算管理更具规范性、标准性。将预算管理完成与执行情况共同纳入到现代院所评价指标体系中，做到事前有要求、事中有监督，事后有考评。通过加强考核，将预算管理工作加以严格的落实，进而确保院所整体运行效率的稳步提升。

三、结束语

综上所述，加强科研院所固定资产投资项目预算管理建设是十分必要的，能够有效提升科研院所的经济效益与社会效益，对科研研所的整体发展产生了极其深远的影响。因此，科研人员要提高对固定资产管理的重视程度，实施精细化预算模式，加大对科研项目的监管力度，规范科研经费的使用，加快投资项目预算管理进程，并且要实施考核评估机制，增强相关人员在预算管理建设中的积极性与主动性，进而促进科研院校又好、又快地发展。

作者:韩悦 单位:中国航天动力所

参考文献：

[1]澹台永静.试论科研项目成本管理体系构建[J].商业经济,2016,(05):48-49+125.

篇3

初始计量的变化主要是同一控制下的企业合并形成的长期股权投资初始投资成本的确定。《企业会计准则第2号——长期股权投资》〔2014〕规定，同一控制下的企业合并，合并方以支付现金、转让非现金资产或承担债务方式作为合并对价的，应当在合并日按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的现金、转让的非现金资产以及所承担债务账面价值之间的差额，应当调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。合并方以发行权益性证券作为合并对价的，应当在合并日按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。按照发行股份的面值总额作为股本，长期股权投资初始投资成本与所发行股份面值总额之间的差额，应当调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。企业会计准则解释第6号规定：同一控制下的企业合并，是指参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制，且该控制不是暂时性的。从最终控制方的角度看，其在合并前后实际控制的经济资源并没有发生变化，因此有关交易事项不应视为购买。合并方编制财务报表时，在被合并方是最终控制方以前年度从第三方收购来的情况下，应视同合并后形成的报告主体自最终控制方开始实施控制时起，一直是一体化存续下来的，应以被合并方的资产、负债（包括最终控制方收购被合并方而形成的商誉）在最终控制方财务报表中的账面价值为基础，进行相关会计处理。对于同一控制下的企业合并，《企业会计准则解释第6号》和《企业会计准则第2号——长期股权投资》〔2014〕都强调了从最终控制方的角度，核算企业合并形成的长期股权投资的初始投资成本，不再按照《企业会计准则第2号——长期股权投资》〔2006〕规定的，以取得被合并方所有者权益账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。

二、后续计量的变化

修订后的长期股权投资后续计量的变化主要是由于长期股权投资核算范围的变化引起的。根据修订后的长期股权投资准则的规定，原持有的对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响，且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的权益性投资，不再属于“长期股权投资”，而应该按照《企业会计准则第22号——金融工具的确认和计量》的规定进行处理，应归并到“可供出售金融资产”科目中进行核算。这种核算范围的变化导致长期股权投资后续计量，当持股比例发生变化时，核算方法的转换变得更复杂了，主要涉及到如下核算方法的转换：一是成本法转为权益法；二是权益法转为成本法；三是金融资产转为按权益法核算；四是金融资产转为按成本法核算；五是权益法转为按金融资产核算；六是成本法转为按金融资产核算。其中后四种涉及到长期股权投资和金融资产之间的转换，与以前相比会计处理有了很大的变化，具体分析如下：

1、金融资产转为按权益法核算

根据修订后的长期股权投资准则第十四条的规定，投资方因追加投资等原因能够对被投资单位施加重大影响或实施共同控制但不构成控制的，应当按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》确定的原持有的股权投资的公允价值加上新增投资成本之和，作为改按权益法核算的初始投资成本。原持有的股权投资分类为可供出售金融资产的，其公允价值与账面价值之间的差额，以及原计入其他综合收益的累计公允价值变动应当转入改按权益法核算的当期损益。例题1：2014年1月1日，W公司以银行存款200万元购入乙上市公司10%的表决权股份，W公司将其划分为可供出售金融资产。2014年12月31日，该股票公允价值为220万元。2015年5月20日，W公司又以300万元的价格从乙公司其他股东取得该公司15%的股权，取得该部分股权后，W公司能够派人参与乙公司的生产经营决策，W公司对该项股权投资由可供出售金融资产转为采用权益法核算的长期股权投资。当日原持有的股权投资的公允价值为280万元。2015年5月20日乙公司可辨认净资产公允价值总额为2400万元。不考虑所得税影响。在此只分析W公司追加投资时的会计处理，在此之前的会计处理略：（1）2015年5月20日W公司追加投资时：借：长期股权投资——成本300贷：银行存款300（2）根据修订后的长期股权投资准则的规定，原持有的股权投资分类为可供出售金融资产的，其公允价值与账面价值之间的差额，以及原计入其他综合收益的累计公允价值变动应当转入改按权益法核算的当期损益。（3）2015年5月20日W公司追加投资时，初始投资成本（580万元）小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值（2400万元）的份额（580－2400×25%＝－20），应调整初始投资成本。

2、金融资产转为按成本法核算

根据修订后长期股权投资准则第十四条的规定，投资方因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资单位实施控制的，在编制个别财务报表时，应当按照原持有的股权投资账面价值加上新增投资成本之和，作为改按成本法核算的初始投资成本。购买日之前持有的股权投资按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》的有关规定进行会计处理的，原计入其他综合收益的累计公允价值变动应当在改按成本法核算时转入当期损益。

3、权益法转为按金融资产核算

根据修订后长期股权投资准则第十五条的规定，投资方因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后的剩余股权应当改按《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》核算，其在丧失共同控制或重大影响之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，应当在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。例题2：2014年1月1日，W公司以银行存款1000万元购入丙公司30%的股权，W公司对丙公司具有重大影响，丙公司可辨认净资产公允价值为3000万元。2015年5月20日，W公司出售其持有的丙公司15%的股权，出售股权后W公司持有丙公司15%的股权，对丙公司不再具有重大影响，改按可供出售金融资产进行会计核算。出售取得价款为650万元，假如出售时长期股权投资的账面价值构成为：投资成本1000元、损益调整100万元、其他权益变动50万元。剩余15%的股权公允价值为550万元。（2）根据修订后的长期股权投资准则第十五条的规定，处置后的剩余股权应当改按《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》核算，在丧失共同控制或重大影响之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。（3）根据修订后的长期股权投资准则第十五条的规定，原股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，应当在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，即W公司在处置时应将其他资本公积转入投资收益，会计处理为：借：资本公积——其他资本公积50贷：投资收益50要注意的是，这里视为将全部长期股权投资终止确认了，结转的其他资本公积是50万元，而不是25万元。

4、成本法转为按金融资产的核算

篇4

概括而言，产业投资基金是指一种主要对未上市企业和公司直接提供资本支持，并从事资本经营与监督的集合投资制度，是通过发行基金受益券募集资金，交由专业人士组成的投资管理机构操作，基金资产分散投资于不同的实业项目，投资收益按资本分成的投融资方式。通常，基金发起人会联合主要投资者出资设立基金管理公司，由其担任基金管理人并管理和运用基金资产，同时选定一家商业银行作为基金托管人托管基金资产，投资收益按投资者的出资份额共享，投资风险由投资者共担。产业投资基金一般定位于高新技术产业，有效率的基础产业，如收费路桥建设、电力建设、城市公共设施建设等，以促进产业升级与结构高度化。产业投资基金在我国可以发挥作用的范围很广，凡是符合国家鼓励发展并具有较好回报的产业，均可以运用这种投融资方式。

根据有关研究，中国产业投资基金业的总体目标是成为一个具备一定规模的金融产业，其举足轻重的作用仅次于商业银行和保险公司。参照美国等发达国家金融业结构比重，中国产业投资基金的资产规模应占金融业资产规模的1％—3％。按中国现有金融资产规模约40万亿元匡算，产业投资基金规模应在4000亿元到8000亿元，最终达到占金融资产3％的目标。在影响上，产业投资基金的发展将改善我国企业的融资格局，加快金融市场的改革进程，促进国民经济的发展，提高资源配置的效率。

二、产业投资基金的发展环境

当前，中国正在经历一段高新技术、基础设施投资活跃的时期，投资主体既有政府，也有私营部门。一方面，是国内高新技术、基础设施投资需求显著增长，而政府面临财政压力和职能转变，需要减少债务，并将投资风险转移到私营部门；同时相对较高的估值推动更多的资产转手，进而促进了较快的资本投入。另一方面，在需求作用下，资金被吸引到国内高新技术，尤其是基础设施行业，基础设施资产已成为具有长期投资等级，富有吸引力的固定收益产品；而且在宏观经济向好的情况下，股本投资将产生较高的股息收益，能充分利用杠杆实现增长，并与通货膨胀挂钩。这些都为中国私募股本投资创造了极好的机会，也为中国产业投资基金发展提供了良好的环境。

从法律环境来看，经国务院批准，1995年9月中国人民银行公布了《设立境外中国产业投资基金管理办法》，该办法是至今中资机构在境外设立中国产业投资基金的主要依据。对在境内设立产业投资基金，国家发改委于2004年11月起草了《产业投资基金管理暂行办法》，虽然至今没有出台，但是有关内容已经在相关政府部门达成共识。而国内已成功设立的中瑞、中比等中外合资产业投资基金，均由国家发改委以特批的方式报国务院批准成立。

从市场环境来看，当前国内经济继续保持强劲增长，社会资金较为充裕，但投资渠道不畅，包括保险资金、社保资金在内的大资金集团，正积极寻找有稳定现金流回报而又能与其负债结构相匹配的项目投资。只要产业投资基金的回报和结构设计有足够的吸引力，就可以完成基金的募集。

三、产业投资基金的投融资特点

从国外发展经验来看，产业投资基金主要投资于基础设施行业，包括运输行业(如收费道路、机场、港口和部分铁路)、受监管的公用事业(如供电和天然气网络、供水和废水处理网络)、政府服务业(如学校和医院、卫星等部分国防项目)和其他(如输油管、液化石油气接收站和运输船、合同发电)等。该行业资产均属于社会基础设施，具有稳定、可预测和低风险的现金流，且独立于商业圈之外，通常与本地通货膨胀相关，有能力支撑高负债。

产业投资基金是一个值得中国企业探索的、比较适合大型建设项目的股本融资方式。对于项目主体而言，其通过产业投资基金融资，主要有五大特点：一是投资期限较长，一般为1015年；二是投资者一般不要求占控制地位，只要求参股；三是投资者到期后退出，发起人可拥有优先回购权；四是以财务投资者为主，很少参加经营管理(但会要求改善和强化公司治理)；五是投资者对投资回报要求不高。当然，由于股本投资者比债务融资者承担更多的风险，在收益获得次序上排在贷款之后，因此，产业投资基金的融资成本要高于银行贷款。

与传统的融资方式相比，产业投资基金融资特点如下：

四、产业投资基金的设立方案要点

目前，我国产业投资基金立法基本处于停滞状态，已设立的中瑞合作基金、中比直接股权投资基金、以及其他创业投资基金和房地产投资基金，均采取了迂回的方式，对不同的设立模式进行了探索。因此，如何在现有的法律框架下，对产业投资基金设立方案进行研究、设计，不仅直接关系基金本身能否成功募集和运作，而且对于中国整个产业投资基金业的发展具有积极意义。结合国内外实践，在中国设立产业投资基金需着重考虑以下几个方面：

1.基金组织形式：公司型还是契约型。公司型基金具有独立法人资格，治理规范，管理直接，透明度高等优点；但需承受双重税赋，不可在银行间债券市场发行基金单位，无法实现利润100％分红。契约型基金设立简单，便于运作，经批准可以在银行间债券市场发行基金单位，基金收入可以全部分配给基金份额持有人，基金本身无须缴纳所得税；但治理相对困难，对投资者的保护不如公司型基金。

2.基金注册地：境内还是境外。在境内注册基金，目前尚无有关的专项法规，无税收优惠政策，审批程序相对简单，投资者以境内保险公司和社保机构为主，期望回报率比债务融资略高；在境外注册基金，法律环境较完善成熟，可选择具有税收优惠的境外地点注册，但审批程序较复杂，投资者群体广，期望的回报率较高(一般在12％一16％)。

3.基金投资方向。首先需确定基金定位是稳定收益的基础设施投资基金，还是要求高回报的创业投资基金，并考查拟投资行业的监管要求；然后分析投资者对基金收益率及其分布特点的要求，选择投资成熟项目，还是在建项目；最后检查不同项目的现金流配合情况，确定具体的投资方向或项目。

4.基金规模与存续期。基金规模主要受拟投资项目预计的资金需求，监管机构对基金规模的要求和审批的难易程度，潜在投资者的资金供给规模影响。基金存续期主要受拟投资项目预计的资金需求期间，潜在投资者的资金供给要求，满足投资者一定的预期收益率影响。

5、基金到期后处理方式。基金到期后的主要处理方式包括续期，基金将所持有投资项目股权在市场上出售等。项目出售可由约定的投资者拥有优先购买权，出售价格可按项目账面净值、基金成立时的收购价格，或市场价格进行。

6.发起人认购比例。发起人需确定对基金希望保持的控制力，将基金预期收益率与其现有投资项目回报率进行比较，以及衡量自身的资金来源是否充分。在契约型基金中，由于发起人可通过控股基金管理公司来实现对基金运作的实际控制，因此其对基金的认购比例可以尽可能的低。

五、产业投资基金的治理

产业投资基金的治理包括以下几个层次：

1.基金公司或基金本身的治理。由于公司型基金和契约型基金的组织形式完全不同，二者本身的治理也大相径庭。公司型基金参照《公司法》、《产业投资基金管理暂行办法》设立，以基金章程为治理法则，其最高权利机构为股东会，常设机构为董事会，并由董事会负责制定基金投资原则与投资战略、审定基金管理公司提交的投资方案；同时设立投资委员会，由各股东按投资比例列席，审查基金管理公司提出的投资方案。契约型基金参照《信托法》、《证券投资基金法》设立，投资者通过基金份额持有人大会行使基金资产的所有权、收益权、委托权、监督权和处置权等，对大会审议的事项进行表决。

2.基金管理公司的治理。基金管理公司根据决策权、执行权和监督权相互分离、相互制衡的原则建立现代公司治理结构，以确保公司管理的科学性与规范化；公司董事会下设风险控制委员会，专职负责公司的风险控制，以保证基金资产的安全性；在控制风险的前提下，通过对投资项目的筛选、价值评估、投资决策和投资管理，在促进所投资产业发展的同时，谋求基金收益的最大化。基金管理公司的责、权和利应在基金公司或基金与其签订的委托管理协议中明确。

3.基金托管人的治理。基金托管人是依据基金运行中“管理与保管分开”的原则，对基金管理人进行监督和保管基金资产的架构，是基金持有人权益的代表。基金托管人的主要职责是保管基金资产，执行投资指令并办理资金往来，监督基金管理人的投资运作，复核、审查基金资产净值及基金财务报告。基金托管人的责、权和利应在基金公司或基金与其签订的托管协议中明确。

产业投资基金的治理结构具体如下：

参考文献：

［1］国家发展计划委员会.产业投资基金管理暂行办法，2004

篇5

概括而言，产业投资基金是指一种主要对未上市企业和公司直接提供资本支持，并从事资本经营与监督的集合投资制度，是通过发行基金受益券募集资金，交由专业人士组成的投资管理机构操作，基金资产分散投资于不同的实业项目，投资收益按资本分成的投融资方式。通常，基金发起人会联合主要投资者出资设立基金管理公司，由其担任基金管理人并管理和运用基金资产，同时选定一家商业银行作为基金托管人托管基金资产，投资收益按投资者的出资份额共享，投资风险由投资者共担。产业投资基金一般定位于高新技术产业，有效率的基础产业，如收费路桥建设、电力建设、城市公共设施建设等，以促进产业升级与结构高度化。产业投资基金在我国可以发挥作用的范围很广，凡是符合国家鼓励发展并具有较好回报的产业，均可以运用这种投融资方式。

根据有关研究，中国产业投资基金业的总体目标是成为一个具备一定规模的金融产业，其举足轻重的作用仅次于商业银行和保险公司。参照美国等发达国家金融业结构比重，中国产业投资基金的资产规模应占金融业资产规模的1％—3％。按中国现有金融资产规模约40万亿元匡算，产业投资基金规模应在4000亿元到8000亿元，最终达到占金融资产3％的目标。在影响上，产业投资基金的发展将改善我国企业的融资格局，加快金融市场的改革进程，促进国民经济的发展，提高资源配置的效率。

二、产业投资基金的发展环境

当前，中国正在经历一段高新技术、基础设施投资活跃的时期，投资主体既有政府，也有私营部门。一方面，是国内高新技术、基础设施投资需求显著增长，而政府面临财政压力和职能转变，需要减少债务，并将投资风险转移到私营部门；同时相对较高的估值推动更多的资产转手，进而促进了较快的资本投入。另一方面，在需求作用下，资金被吸引到国内高新技术，尤其是基础设施行业，基础设施资产已成为具有长期投资等级，富有吸引力的固定收益产品；而且在宏观经济向好的情况下，股本投资将产生较高的股息收益，能充分利用杠杆实现增长，并与通货膨胀挂钩。这些都为中国私募股本投资创造了极好的机会，也为中国产业投资基金发展提供了良好的环境。

从法律环境来看，经国务院批准，1995年9月中国人民银行公布了《设立境外中国产业投资基金管理办法》，该办法是至今中资机构在境外设立中国产业投资基金的主要依据。对在境内设立产业投资基金，国家发改委于2004年11月起草了《产业投资基金管理暂行办法》，虽然至今没有出台，但是有关内容已经在相关政府部门达成共识。而国内已成功设立的中瑞、中比等中外合资产业投资基金，均由国家发改委以特批的方式报国务院批准成立。

从市场环境来看，当前国内经济继续保持强劲增长，社会资金较为充裕，但投资渠道不畅，包括保险资金、社保资金在内的大资金集团，正积极寻找有稳定现金流回报而又能与其负债结构相匹配的项目投资。只要产业投资基金的回报和结构设计有足够的吸引力，就可以完成基金的募集。

三、产业投资基金的投融资特点

从国外发展经验来看，产业投资基金主要投资于基础设施行业，包括运输行业(如收费道路、机场、港口和部分铁路)、受监管的公用事业(如供电和天然气网络、供水和废水处理网络)、政府服务业(如学校和医院、卫星等部分国防项目)和其他(如输油管、液化石油气接收站和运输船、合同发电)等。该行业资产均属于社会基础设施，具有稳定、可预测和低风险的现金流，且独立于商业圈之外，通常与本地通货膨胀相关，有能力支撑高负债。

产业投资基金是一个值得中国企业探索的、比较适合大型建设项目的股本融资方式。对于项目主体而言，其通过产业投资基金融资，主要有五大特点：一是投资期限较长，一般为1015年；二是投资者一般不要求占控制地位，只要求参股；三是投资者到期后退出，发起人可拥有优先回购权；四是以财务投资者为主，很少参加经营管理(但会要求改善和强化公司治理)；五是投资者对投资回报要求不高。当然，由于股本投资者比债务融资者承担更多的风险，在收益获得次序上排在贷款之后，因此，产业投资基金的融资成本要高于银行贷款。

篇6

(1)投资目标的提出制定投资目标要基于对公司内部经营现状的分析。分析内容包括历年完成的固定资产投资规模、专业构成，以及公司历年经营绩效水平等等。参考公司利润水平是否保持稳定的提升、净资产收益率是否达到目标，并评价以往的投资是否满足一定的回报水平。基于以上分析，可以明确投资的经济必要性和自身所具备的投资能力。制定投资目标还需结合内外部环境，分析投资驱动因素。充分考虑外部经济环境、内部电网结构、复杂外来电、客户多元化、新能源接入等电网发展驱动因素，科学制定投资目标。例如，公司分析了“十二五”期间随着上海“四个中心”建设步伐的加快，上海经济将继续保持健康稳定增长的良好态势，将促使电力需求不断增长;同时，在网架分析上，公司明确上海电网是典型受端电网，外来电比重高，交直流通道能力不匹配;地区负荷密度高，短路电流逐年上升，威胁电网安全;峰谷差日益增大，电网调峰矛盾突出;局部地区电网结构相对薄弱，负载存在两极现象。结合这些内外部因素的分析，能进一步明确投资目标。(2)年度投资总盘预测和投资策略制定年度投资总规模要根据投资性质的不同加以分解，分别预测。一般包括提供新的供电能力的增容性投资、维护和更新原有供应能力的非增容性投资、以及电力企业在信息化和科研等方面的其他投资。增容性投资的驱动因素是电力需求，可以根据电力需求构建回归曲线预测投资规模。上海公司使用了历史全社会售电量的增量和最高负荷作为因子分别预测增容性投资规模，并根据2个回归方程的结果判断投资规模区间。如图1、图2所示。以上2个回归方程的2个回归结果构成的区间，可作为增容性项目投资的投资区间。非增容性投资与外部经济增长关系不大，其驱动因素是原有电力资产的更新改造的需求，可根据公司资产到龄情况加以预测。其他投资的比例较小，规模稳定，则可根据往年情况调整总额。最后，再根据中长期规划的项目和进度要求，结合年度投资总盘预测值，分别确定基本建设、技术改造、营销专项等具体投资专业的投资策略。主要包括分专业的投资规模、投资重点，以及对年度内夏季用电高峰、冬季用电高峰用电保障的支持策略。

2合理平衡资源，形成全过程可控的投资计划

2．1资源平衡计划

平衡各种资源提高资产管理的有效性是资产全寿命管理思想的重要体现。由于“经济发展，电力先行”，电网规划基于经济发展预测制定了大量配套建设需求，所以如何平衡公司现有资源，做出最佳投资决策是投资管理的重要内容。(1)在资源平衡计划方面做了一定的探索工作公司根据投资目标和项目储备，综合公司财务资源现状、物资资源供应条件及外部环境约束条件等因素，适当考虑人力资源情况，编制资源平衡计划，最大程度上对年度投资项目提供资源保障，同时也在有限资源约束条件下指导年度投资计划中项目选取、项目进度、各专项计划间的协同。公司各基层单位按照资源平衡计划，可以进一步分解并开展投资管理各项业务活动，定期监控，并根据内外部环境、资源等因素变化进行调整，确保与投资管理目标、策略保持一致。(2)财务资源方面公司财务预算包括成本金预算和资本金预算。固定资产投资涉及到资本金预算。资本金预算根据售电量增长幅度和公司负债率的合理水平，结合公司利润目标、折旧预测，通过建立投资能力模型加以测算。年度固定资产投资规模必须在公司投资能力预测范围内进行安排，并经国家电网公司批准后，由综合计划下达。(3)物资采购方面物资供应能否跟上项目建设的进度，也是制约投资是否能按计划完成的关键因素。因此在计划确定前，需要对计划内项目所需物资数量、型号、参数、供货时间等要求进行预估，物资管理部门应掌握各类物资的供应商生产能力、生产周期、运输能力等各方面信息。并考虑国家电网公司集中批次采购的周期，对能否满足计划内的物资需求做出预判，不能满足的部分，则通过调整项目、调整建设进度、调整项目类型等方法，对固定资产投资计划的制定提供物资资源方面的平衡。(4)人力资源方面投资能力及物资资源都能保证的前提下，投资计划还需要“人”来完成。因此人力资源也是制定投资计划的关键因素。现有的专业技术人才、项目管理人才、设计能力、施工能力、监理能力、运行验收等各方面的人才是否能满足投资计划内所有项目的需求，若不满足，则需要通过现有人力资源培训、外包队伍扩充、人才引进和招聘等各种手段来保证投资计划的实施。人力资源方面的平衡方法和手段还需进一步探索。

2．2构建固定资产投资的过程管理体系

投资管理向前衔接项目立项前期，向后衔接项目评价，最终通过结算转资导入资产管理环节。为了明确投资管理工作的先后流程关系，公司将整个流程分为6个子阶段，25个子过程。如图3所示。主要的流程管理要点是:(1)通过项目立项前期工作程序，建立项目储备库储备库管理是项目通过可行性研究批复后的项目合集，是下一年度投资计划的备选项目。投资管理通过储备库管理对接电网规划中有待落地的项目，并进行优先级排序，供投资计划编报时选择。例如，基建类项目主要评价项目的3方面贡献:一评价电网发展协调性方面的贡献度;二评价项目在提高电网安全可靠性方面的贡献度;三评价项目在服务经济、社会发展方面的贡献度。(2)根据资源平衡计划的约束从项目储备库选择项目，申报确定年度投资计划综合考虑公司各专业储备库，根据投资目标和资源平衡计划，投资管理部门从项目储备库选取符合投资策略的项目纳入投资计划，再根据“三上三下”的计划编制、修订过程，纳入正式计划下达。如图4所示。(3)投资计划下达和执行(过程管控)年度投资计划最终经综合计划下达后，进入投资计划的执行过程。公司通过相关信息系统(包括规划计划系统、ERP企业资源计划系统等)将项目下达至各项目建设单位，由项目管理部门组织管理施工前期、施工过程，按既定目标完成项目建设，做好项目结算、审计决算和转增固定资产工作。

3建立过程监控的评价体系

为保证投资计划的有效执行，需要建立一套合理的评价指标体系，以便监督和控制从立项到结项的各过程关键节点。(1)指标体系的目标指标体系目标考虑3个方面的需求:一是国家电网宏观层面控制需要，如年度企业负责人考核指标、同业对标指标，这些指标往往比较宏观，可以总体判断公司投资完成情况;二是公司基建、技术改造、营销专项项目的专业层面分析需要，横向和纵向监控公司整体投资计划完成情况的指标、各专业投资计划完成情况的指标。三是基层单位项目监层面控需要，针对与各单位具体开展项目业务，分月监控各单位投资计划完成指标。具体指标设计如图5所示。图5上海电力投资管理指标评价三个层次需求(2)指标体系的内容指标体系设计包括针对项目前期完成、计划编报过程、施工过程、结项过程等。分别考虑完成率和完成数量等相对量和绝对量指标，各类指标设计后，形成指标库，每年根据考核重点抽取指标，形成指标评价体系。指标库示意如图6所示。

4监测评价

(1)监测对象和主体公司投资管理委员会为投资监控主体，具体监测工作由公司发展部开展，各专业部门(运检部负责技术改造类投资、营销部负责用户工程投资、建设部负责基本建设投资)负责监控本专业投资完成情况，而各建设单位则监督本单位各类投资项目的完成情况。(2)监测过程各基层单位对投资计划执行情况每月开展自我评价，投资管理部门汇总分析后形成月度分析评价报告，通过网页公示、专题汇报等形式反馈评价结果。公司各单位、各专业管理部门可及时了解本单位本专业的投资计划完成情况及纵、横向对比情况，进一步进行细化分析和比对。对于指标检测发现的重大问题，公司将通过下发督察督办单，并由公司发展部和基层单位反馈督察督办结果，同时通过公司协同办公系统上报。而常规性问题则由各单位整改之后，在下一监测周期汇报整改情况。监测主体、监测流程和内容如图7所示。

5信息支撑

公司建立了投资过程管理和监控支持体系。通过投资管理系统管控投资信息，实现国网公司至公司、公司本部至基层单位、发展部和专业单位的协同。(1)投资管理系统实现各专业管理系统和上级公司信息系统的协同功能。由于公司各专业、各层级资产全寿命管理过程中分工不同，因此都建立了具体的分专业信息系统加以支撑。投资管理系统有效融合这些系统的管理功能，通过采集、传递、计算相应过程数据，促进了公司各部门之间的信息协同。同时，有效满足了国家电网公司的整体投资管理需要。投资管理系统对公司各类信息系统的协同作用如图8所示。(2)投资管理系统实现计划编报和过程监控功能。投资管理系统对资产全寿命管理的各类信息系统的有效集成，系统可以采集各专业系统的项目评分，导入规划计划系统项目储备库，进而编报投资计划。打通和提升项目优选过程推进效率，实现了项目评分选择和计划编制的紧密结合。在计划执行过程中，自动采集各类考核指标结果，形成汇总数据，供相关人员分析决策。系统提供了对投资管理的资源平衡、项目评价、项目优选、计划编制和跟踪监测的全面支持。

6投资成效的总结和持续改进

篇7

与任何事物的发展与进步一样，文化产业的发展同样也离不开投入的保障。随着人们物质生活的富裕，文化生活的需求也越来越高，这正是发展文化产业的社会源动力，文化要实现产业化，其所需要的资金、人力、物质的投入会呈现出更为大量的需求。因此，从法律、政策与事实上确认必要与充分的投资，这是文化产业必不可少的物质保证。而投资不足必然会制约文化产业发展。导致资本向文化产业投入的不足，进而影响文化产业发展进程的原因主要包括：

（一）投资渠道不畅通

文化产业的投资渠道总体上可以分为：国有（政府）的文化投资、民间文化投资和外资的进入。长期以来，文化被认为是纯粹的公益和消费部门而由政府财政包办，这种体制使得投资渠道过于单一、狭窄，只讲投入不讲产出，许多重大的文化基础设施由于缺乏资金，其建设受到严重的限制。而另一方面，由于我国的文化产业大多实行“出身”准入制。即只有是“我部门”、“我行业”、“我地区”以及全民所有制的企业才能优先进入市场，这就把部门出身、行业出身、地域出身和所有制出身变成了文化市场准入的条件，由此导致民间资本的产业进入壁垒比较高，使得社会上的闲散资金难以向文化产业靠拢，急需资本扶持的文化项目只能望梅止渴。而外资由于在文化的市场准入方面受到限制，其资本的进入也受到一定的控制。

（二）投资方式不合理

近些年来，我国政府的直接财政拨款和一些文化经济优惠政策给予了文化产业发展以很大的助力，“九五”期间，全国文化、文物、广播电影电视和新闻出版事业财政经费投入大幅增长，如文化事业费财政拨款年均增长14 .96%，至2000年达到67 .03亿元；但是，对一些产业或项目的资金投入上缺乏明晰的终端目的性，往往造成投入和产出不相协调。在根本上仍然是一种事业型投入方式，而非推动文化产业发展的市场化投资方式。此外，我国文化产业的金融介入程度较低，在融资手段上比较原始，即以资金方式投入为主。缺乏现代化的筹资方式，如通过股票、债券等方式筹措资金。

（三）法律保障机制不完善

目前，我国的文化产业法规体系还不完善，诸如民间资本和外来资本所关注的法律地位、权益保护、退出机制等核心问题都还没有得到很好的解决，此外，国家对文化事业的管理主要依靠政策号召和行政措施，而缺乏用法制手段引导、保障文化建设和文化活动的顺利进行。法制环境的不完善，政策的不确定性导致了投资的风险成本急剧攀高，令投资者望而生畏。

（四）文化投资效益的体现也是影响资金向文化产业投入的重要制约因素

从单纯的经济学角度来看，投资者只对其所投资的项目的利益实现感兴趣，投入少、收效大、周期短自然能够吸引大量的资本流入，而文化产业领域的投资无论是用于形成固定资产的文化基本建设投资，还是用于形成流动资产的文化的知识产权投资和用于培育文化战略后备资源的投资，其建设、创作、培养周期和成型期都比较长。出于对投资回报的考虑，政府投资、企业投资、私人投资等，所选择的投资重点也不一样。这就需要政府统筹兼顾，采取必要的投资倾斜政策，促成一个比较合理的投资结构。

二、国外文化产业投资情况简介

（一）政府加大投资力度

加拿大为了加大对文化产业的投入，努力扩大和占领文化市场。在连年削减联邦预算的情况下，却不断增加对文化产业的投入，如为支持电影业发展，投资2亿加元，建立了一个故事片生产和发行基金；对投资电影业的加国公司实行一定程度的减免税政策等等。

法国政府非常重视文化基础设施的建设，每年都拨出几十亿法郎用于兴建图书馆、博物馆、剧场等文化设施。这些资金先由政府拨给文化部，再由文化部分配给各施工项目。近几年，法国兴建了一批大型文化工程，如巴士底歌剧院、新国家图书馆、大卢浮宫扩建工程等。这些工程耗资巨大，施工时间长，如新国家图书馆工程建设资金为80亿法郎，1989年开工，1996年建成，工期为7年，每年均需十几亿法郎的投资。1999年，文化部用于文化基础设施建设的资金为35 .43亿法郎。因此，文化设施的建设是法国最重要的文化产业。

韩国近来文化产业的迅猛发展，在很大程度上依赖与得益于大量巨额资金的投入。近年政府加大了对文化产业的投入，文化产业预算由1998年的168亿元增加到2003年的1878亿元，文化事业占总预算的比例由3 .5%增长到约17 .9%.

（二）投资主体的多元性

美国文化产业之成功经验之一在于实现了文化产业投资主体的多元性，美国联邦政府主要通过国家艺术基金会、国家人文基金会和博物馆学会对文化艺术业给予资助，州和市镇政府以及联邦政府某些部门在文化方面也提供资助。而美国文化艺术团体得到的主要社会资助则来自于公司、基金会和个人的捐助等，其数额远远高于各级政府的资助，1997年文化艺术业的经费总额为175 .83亿美元，其中社会赞助为37. 6亿美元，政府直接资助20 .96亿美元。

近些年来，澳大利亚文化产业之所以向前发展、文化市场日益繁荣，商业赞助起到了至关重要的作用。通过赞助形式表现出来的商业参与文化活动，正成为一个重要的筹集资金的方式。进入90年代以后，澳大利亚政府和文化机构越来越认识到，对文化产业的扶持只靠传统形式上的政府拨款远远不能满足其发展所需的资金，政府和文化机构的目光均逐渐转移到了企业，寻求赞助以弥补政府财政拨款的不足。1991年3月，澳政府出台了文化组织登记制度，任何单位和个人向这些已登记的文化组织（目前已有将近1000个）提供赞助，便可免纳相应数额的收入所得税。同时澳政府设立了专门机构（澳大利亚人文基金会）为企业和文化机构双方牵线搭桥，提供咨询；出版期刊宣传和指导；实施有关减免税政策。这些措施大大激发了企业和个人向文化机构提供无偿捐赠或商业赞助的积极性。

印度政府通过给予优惠政策等方式鼓励国内私人企业和财团投资文化企业，并取得了良好的效果。印度的新闻社、广播电台、报纸杂志以及电影制作发行，图书发行，演出团体等主要文化产业部门都采用了官办、民办多种形式。如印度报业托拉斯这家全国最大的通讯社就是一家私人机构，而在印度最有影响的时报系、印度教徒报系、印度快报系等全都是有私人投资，这些报系不仅发行出版报纸杂志，而且涉足更广泛的文化产业领域。

（三）融资方式的多样性

美国文化产业的金融介入程度比较高，在美国，各个文化产业集团已经形成了比较完善的融资体制，一些有实力的文化产业集团如美国广播公司、哥伦比亚广播公司等，其背后都有金融资本的有力支撑，文化产业集团与金融集团间互相渗透，互相参股、控股，二者之间建立了稳定的伙伴关系。

英国对企业投资文化产业实行“政府陪同资助”即如果企业决定资助文化事业，政府将陪同企业资助同一项活动，为这项活动的质量和成功打上“双保险”。政府特别鼓励“新投入”，即当企业第一次资助时，政府“陪同”企业资助，其比例是1∶1，对于第二次资助，政府则对企业多出上次资助的部分实行1∶2的比例投入。资金的加倍投入，必定会扩大文化活动的规模、质量和影响，广告效应自然增倍。实践证明，这一政策明显地提高了英国企业资助文化事业的积极性，已有3000多家公司加入了资助文化事业的行列，资金高达近亿英镑。

韩国在文化产业的资金支持机制中，运作“文化产业专门投资组合”。这是以动员社会资金为主，官民共同融投资的运作方式。文化产业振兴院2000年至2001年两年期间，成功运作“投资组合”17项，共融资2073亿韩元（政府350亿，民间1723亿）。计划以后每年通过“投资组合”至少融资1000亿韩元。2001年韩国电影振兴公社通过“电影专门投资组合”融资3000亿韩元，保障了电影事业的发展。

（四）投资具有良好的法治环境

加拿大强调立法，用法律进行行业的宏观管理。加拿大是联邦制国家，文化由联邦、省、市政府分别管理。一般情况，联邦政府负责全国性的文化事务，主要是通过颁布各种法规对全行业进行指导和管理。省、市政府也依据所辖范围，通过颁布各种法规和条例进行指导和管理，对主要文化投资领域采取了完全透明和基本开放的政策，任何人都要严格遵守，不得凌驾于法律之上，使投资者所面对的政策风险降到最低。

日本文化产业得以发展的一个根本原因在于：法律法规健全，通过法律法规调控文化市场的手段已经逐渐机制化；在文化产业中，最具代表性的法律法规就是1970年5月6日颁布的《著作权法》，迄今已经修改20次。该法明确规定，保护各类著作物作者的所有权利，以及对有关部门作品和表演、唱片、广播电视等的权利及相关权益。其目的是公正使用这些文化成果的同时，有效维护作者的权利，使文化产业得以健康有序地发展。

近些年来，智利也不断适时出台并不断修改完善法律条款，为文化产业发展保驾护航，使智利的文化产业走上了一条规范、有序的发展道路，同时也使政府对文化工作的管理做到了有法可依。例如：为使智利文化事业的发展与经济发展相匹配，智利政府于2001年着手对原《文化捐赠法》的有关条款进行必要的修改并获国会通过，颁布实施。修改后的《文化捐赠法》拓宽了文化机构筹集资金的渠道，灵活了捐赠方式，扩大了受益群体，提高了捐赠资金的免税百分比，进一步刺激了捐赠人的积极性，逐渐形成了“企业办文化、文化全民化”的风气。

三、我国文化产业投资不足问题之克服

篇8

当今在市场经济环境下，竞争激烈，如何求生存、求发展是摆在房地产开发企业面前的一个重要课题。通过设计、施工、材料、装饰公司的选择和资金的供给，对房地产开发进行有效的组织和管理，建造出适销的开发商品。在同一开发环境下除了开发适销对路的适应市场需求的产品外，最重要的是尽可能的降低建筑工程成本，降低产品销售价格，最大限度的提高企业的投资开发收益，这是很多房地产开发企业必须重视的问题，也是工作难点和重点。因此在企业发展战略中，成本控制具有极其重要的作用。

一、房地产开发成本控制的内容

房价是受成本影响的，成本低，房价可以适当降低，通过相对较低的销售价，销量将大幅上升，随之而来的必然是利润的大幅提升。“所以除了提供适销对路的房源外，房地产项目成本控制是房地产开发项目管理内容的重要组成部分”。房地产成本控制的内容包括项目策划阶段、项目设计阶段、发包施工阶段、项目销售阶段、技术创新与工艺调整阶段。

（1）项目策划阶段

这一阶段成本控制的内容是寻找项目、市场调查和投资评估。

（2）项目设计阶段

设计阶段的成本控制，是项目建设全过程成本管理的重点，因此开发商应该注意此阶段的成本控制。

（3）发包、施工阶段房地产项目

发包包括项目总发包、建安工程及设备材料采购发包。项目发包阶段的成本控制是项目建设全过程成本控制的重要环节。房地产项目采用合同价款的方式较多，合同价款一般以国家或地方统一规定的预算定额、材料预算定额和取费标准为依据。承包方根据开发商提供的工程范围和施工图纸做出工程报价，最终工程费用按实际完成的质量数量进行结算。

施工阶段的成本控制工作主要包括：

①编制成本计划和工作流程图，落实管理人员各自的职能任务。

②熟悉设计图纸和设计要求，将工程费用变化大的部分和环境，作为重点控制对象。

③对经济技术变更进行经济技术比较，并进行预测和分析，严格控制设计变更。

④详细进行工程计量，复合工程付款账单，严格经费签证。

⑤做好工程施工记录，保存好各种文件图纸特别是施工变更图纸，为处理可能发生的索赔提供依据。

⑥定期进行工程费用超支分析，提出控制工程成本突破预算的方案和措施。

⑦及时掌握国家、省、市有关部门的各种定额和收费标准的变化。

⑧注重合同签定。修改和补充工作着重考虑对项目成本的影响。

（4）项目销售阶段

这一阶段的成本控制主要是销售费用。一般情况下，房地产销售费用为房地产销售价格的2-4%，费用数额大，对房地产开发利润的高低有直接影响。

（5）技术创新与工艺调整阶段

在工程施工中，进行技术创新和可持续创新，包括新材料、新技术、新工艺“三新”的运用，对于企业在市场经济的竞争中取得有利地位非常重要。

二、我国房地产企业成本管理落后的原因分析及措施

（一）我国房地产企业成本管理落后的原因

第一，房地产企业普遍都是“重开发，轻成本”。

第二，忽视了事前的成本控制

目前许多房地产企业对事前管理抓的力度还不够，其重心大多还是在事中和事后。

第三，多数房地产企业在成本管理中的执行力度不够。

再好的成本管理，如果没有好的执行力将毫无意义。一些房地产企业虽然也建立了一套比较完整的成本管理制度，但在实际执行过程中却是形同虚设。

第四，部分房地产企业的管理者的素质不高。

在传统的计划经济体制下，企业缺乏主观能动性，但在市场经济条件下，房地产企业已经成为自主经营、自负盈亏的主体，但有些房地产企业的管理者并不能适应外部环境的变化，不能及时树立市场竞争的观念，缺乏创新，这也是造成目前有许多房地产企业成本管理相对落后的原因。

第五，没有实行全面成本控制。

目前有许多的房地产企业没有实行“全员、全过程、全要素和全方位”的全面成本管理。有些房地产企业认为既然成本管理的重点在设计阶段，其他阶段的成本不管理也影响不大；有些房地产企业认为成本管理是成本管理部门的事情，与企业的普通员工扯不上关系；有些房地产企业认为成本构成中最重要的是材料和设备，所以其他的成本费用就无关紧要；其实这些都是错误的观念，任何微小的成本、任何的成本要素都应该纳入成本管理的范围，同时企业的成本是由于企业全体员工的活动而产生的，所以全面成本管理是房地产企业现代成本控制的核心。

（二）我国房地产开发成本控制的措施

我们看到目前我国房地产企业在成本管理方面有不少的欠缺，对房地产以后的发展造成不利的影响，这就需要采取有效的管理办法和措施。

1、成本控制总体上应注意的问题

第一，成本控制控制的过程中要综合考虑各方面目标

成本目标不是孤立的，它只有与质量目标、进度目标、效率、工作量要求、资源消耗等相结合综合考虑才能有价值。不能一味强调成本控制而忽视了其他目标的实现，在项目实施过程中，成本控制必须与质量控制、进度控制，合同控制同步进行。

第二，成本控制要全面。

房地产项目的成本控制是贯穿于整个房地产开发实施过程，包括整个房地产开发建设及销售过程中的所有费用。在成本控制中，要对房地产项目结构内的所有子项目或单项工程的费用实施控制，防止只重视主体工程项目成本，而忽视其他项目的成本控制；要对具体的房地产项目费用组成实施控制，防止只控制建筑安装成本，而忽视设备和器具费用的控制；要对所有合同的付款进行控制；要对成本数量进行控制，对费用发生的时间进行控制，以满足资金使用计划的要求。

2、设计是成本控制的关键

从国内外实践和数据来看，影响开发成本的是约占开发项目建设周期四分之一的设计前期阶段，在初步设计阶段影响成本的可能性为75-95%，在方案设计阶段影响成本的可能性为35-75%，在施工图设计阶段影响成本的可能性为5-35%。由此我认为成本控制的关键在设计。

第一，开发商要有自己的设计思路，并在各个设计阶段的审查中严格把关。一个产品要体现出本企业所要达到的目的，而不能只是由设计单位设计出来后再审核，这样开发商的思路将受到牵制，很难实现开发商自己的目的。因此，设计阶段应该遵循的途径是开发商的构思--研讨--咨询--决策，只有这样才能使产品适应市场或者可以说是创造市场。

第二，抓好设计中的新技术应用以满足创作需求。经济在发展，生活水平在提高，需求在变化。如何满足这种变化的需求并创造新的需求，是房地产产品设计的要求和出发点。在设计过程中研究，掌握并应用新技术新产品提高科技含量，以满足市场需要，创造新的需要和创造新的市场，唯其如此才能赢得顾客和市场。不过，那些过分豪华、超前的新技术或者与产品定位不协调的新技术应用不是开发商应追求的目标。

第三，严格控制设计中装饰性设计。一些没有必要的异形结构，装饰性柱和梁及外架等，其费用往往很高，施工难度也大，对工期也造成影响，应进行严格控制，对确有必要的也应有一个投入与效益的分析和预测。

第四，优选设计单位。这是一个至关重要的问题，设计力量不仅体现在建筑学结构力学及各专业设计的水平，还要有相关法律法规知识，更要有设计经验甚至是施工经验。在设计委托是要选择优秀的设计单位，不能因节约设计费用或其他原因而选择小的设计单位，决不可因小失大，设计出一些残次品甚至垃圾。

3、采购是成本控制的重点

这里的采购是指完成项目开发意图，从开发商外部来获取货物或服务所需的过程，包括开发项目建安工程、材料设备、各类中介服务（如勘察，设计，销售等）及咨询等业务的发包或委托。很多都不是由开发商直接去控制成本。作好采购这个成本控制应该考虑以下几个方面。

第一，要抓好招标工作。在招标过程中首先要发挥各专业部门的作用和积极性，这样就要求专业主管部门必须设有专业业务能力强，事业心强的人员。

第二，组织好合同签定。合同是责任双方责任义务及解决问题的基本依据，合同签定好坏直接决定开发项目的进展与效益。合同条款应尽量的全面和细致，在合同履行过程中要对容易发生争议或出现问题的事项在合同中应规定定性定量的解决方法，不能用模糊用词，合同条款必须只有一种解释，以免在合同履行过程中扯皮，耽误工程进展，使目标成本失控。

4、实施成本控制的动态管理

在完成了项目设计、采购之后，成本控制那就是开发过程中各阶段目标成本的实现问题，主要是一个跟踪分析、动态管理，这里以施工过程中较多发生的工程变更管理为例说明动态管理。

工程变更可以分为三类，第一类是属于完善设计中的不足而形成的变更，第二类是开发商在项目实施过程中对原有设想、看法的变化而形成的变更，第三类是属于现场施工管理协调而形成的变更。明确了这三类工程变更的原因，工程变更的成本控制就可以“对症下药”。

对于第一类的成本动态控制可以从三个方面进行。首先在规划设计阶段，要把本项目的作法、要达到的效果、设计人员对市场的研究、市场的亮点等内容一并体现在规划方案中。二是在单体设计及施工图设计中要由工程技术人员与设计院设计人员紧密沟通，将强制性的设计要求、技术规范、配套系统、质量标准、新材料等在设计过程中予以充分论证，最大限度的减少各专业之间的设计矛盾和控制复杂工艺。三是认真进行图纸会审，会审不能流于形式。上述三个方面看起来是开工前的一个设计的动态控制，其实更是一个成本的动态控制，如果设计定位准确、各专业协调、则会大大减少在工程实施过程中的变更洽商，成本自然容易控制。

第二类主要是由于市场和开发商领导认识的变化。一个企业在项目策划阶段其总体思想框架、大体目标是成熟而且基本成型了的，如果定位发生大的变化，那么成本控制将成为空谈。而对一些材料设备及诸如立面、磁砖颜色应该尽量在施工前确定而不要在施工中来化，否则势必造成洽商的增多和成本的加大。

篇9

1、缺乏全面投资管理思想全面投资管理思想包括投资的全过程管理和管理主体的全面动员。投资的全过程管理是指投资管理不仅是对投资决策和资金的投资使用管理，而是从项目建设的提出、可行性报告、到项目建设、项目建设后的可行性评价等全过程管理；管理主体上的全面动员是指投资管理不仅仅是决策者、计划和财务部门的参与，而是在需要全体员工的参与。但是，我厂无论是在全过程管理，还是在管理主体的全面动员上做得远远不够。

2、会计核算人员不能参与投资过程管理目前，采气二厂在投资管理上，投资核算是由财务资产科承担的，但由于财务人员工作地点远离产能建设目施工现场，参与管理的内容也仅限于投资核算和投资核对。近几年，由于项目投资大、工程量多，油气资产分布范围广，财务会计人员对油气资产的价值、性能和存放地点等不能参与全过程管理，也不能参与预算及决算分析，项目投资计划的实施、控制由建设单位－产能建设项目组具体负责，财务人员无法对投资的使用进行控制。同时，油田工程建设的特殊性，每年都有大量的未完工程，需要第二年继续实施，而下达的投资计划是包括所有工程的，这样对当年已完工程的投资是否超支无法核实，只是显示每年都有大量投资未完而结转到下一年使用。所以，财务人员投资核算的局限性直接影响到投资计划的控制和油气资产价值的真实性。

3、业务发展投资调整计划下达较晚，给投资核算造成困难第二采气厂的年度调整计划由于要先与长庆油田公司规划计划处进行核对，并经公司办公会审定后，上报股份公司、专业公司、油田公司审批后才能下达，因为流程和审批较长，下达给我厂时已经是当年的12月。而投资调整计划又是年度计划实施状况检查、财务决算、统计年报的和绩效考核的依据。在实际运行过程中，由于一些投资项目未以业务发展计划明确下达，但却安排先实施，使得工程项目的维护时没有依据，如果按照具体实施的项目维护工程项目，并将实际发生的成本核算到单项工程，年底又要根据调整计划进行账务调整，造成财务核算非常被动，也影响财务的监督、控制职能的发挥。

二、对策及建议

1、加强投资计划的刚性约束要实现投资核算的规范必须从源头抓起，做好项目投资的前期论证、可行性研究。所有的工程项目必须严格按照项目的申报、立项、审批、投资估算、概预算、计划的下达、工程的招标、合同的签订等规范运做。根据油田公司目前的投资管理现状，首先应增强投资计划的刚性，只有计划具有刚性，计划才能实现其指导性和约束性。但要增强投资计划的刚性，必须做好投资的前期论证、可行性研究、概预算工作。所有的投资项目在费用发生之前，投资计划明确下达，资金渠道明确，把原来“事后算账”的要钱机制变为“事前控制”，同时将投资计划控制指标签订到项目组的业绩合同中，年终考核，节奖超罚。2、强化投资单井控制指标管理由于我厂的投资计划是长庆油田根据单井地面工程标准化投资管理体系，以单井为单元下达投资的，公司对我厂产建项目组单井范围内的投资实行总量包干，下达的投资由我厂产建项目组自主控制，自求平衡，并且要按照公司投资计划和审定的建设方案细分投资控制目标，落实到与单井投资控制有关的每一个环节中。

3、加强投资的预算管理2010年长庆油田公司开始使用ERP系统后，工程项目核算从工程项目的创建、预算分配、工程成本归集、月末结转、转资直到最后项目关闭，都与以前的核算方式有了很大变化，各单位按照规划计划处下达的计划和项目进行分区块总额控制，虽然不能具体到单个项目进行预算控制，但是一旦实际发生数超出分区块项目预算总额，超出预算的凭证无法审核记账，只能与业务端进行投资核对，对核算不准确的项目进行调整。ERP系统的使用提高了对投资的过程监控，改变了以往财务部门事后算账的局面。

4、财务核算人员要参与产能建设的全过程管理在实际工作中，财务人员要想参与到产能建设的全过程管理必需做好以下四点：一是举办项目工程管理知识培训班，提高财务人员的多专业业务素质。由于投资涉及到工程计划、概预算、建设、验收等一系列过程，会计人员要想完全了解产能建设各明细项目投资的使用情况，就需要了解每项工程的概预算方案，了解每项工程的实施过程及费用构成要素。二是财务人员参与到工程全过程管理，通过对工程实施过程的跟踪分析，明确预算与实际发费用的差异，进而找出投资管理的重点。三是要从人员上保证投资核算准确和投资管理两项工作的开展。根据长庆油田的管理特点，建议产能建设项目会计核算人员由项目组管理，长驻项目组，直接参与到工程的全过程管理中，而在账务核算业务上隶属财务资产科管理，只在月末月初和年末年初回归财务资产科，开展财务凭证挂账审核、付款资料交接、月末关账、凭证交接等各项财务工作，确保财务准确核算，财务资料齐全，使得投资核算工作和投资管理工作两相不误。

三、结束语

篇10

[摘要]中国地产的发展，吸引着越来越多国际投资的目光，房地产投资基金成为近两年来外资进军中国房地产市场的热点。按投资方式，我们可以把国外房地产投资基金分为四种方式，其对我国房地产市场的影响既有有利的一面，也有不利的一面。总的来说，作为一种新的融资方式，我们应该欢迎国外房地产投资基金进入，但是也必须要对其加以一定的管理，保证其对我国房地产市场发挥更大的作用。

中国地产的发展，吸引着越来越多国际投资的目光，外资除了购买国内不动产或从事地产开发以外，还可以向国内开发企业融资的方式进入中国市场，其中，房地产投资基金成为近两年来外资进军中国房地产市场的热点。早在10年前，就有国外的房地产基金进入中国，如澳大利亚最大投资银行麦格理银行自1994年就已经在中国运作，从1994-2003年间，该银行已经成功募集及筹建了5项独立的中国房地产开发基金，总额超过1.2亿美元。但是房地产投资基金真正大量进入中国是从2003年开始，央行121号文件颁布之后，早就跃跃欲试的海外基金机构，抓住中国国内房地产公司对海外资金需求的机遇，大举进入中国房地产市场。

如2003年8月，荷兰RodamcoAsia成功收购了上海盛捷服务式公寓，同时新加坡凯德置地通过其新加坡母公司设立房地产投资基金，共筹资金额1-2亿元投入上海的房地产项目，2004年3月，瑞安集团正式宣布其旗下的子公司瑞安地产，在国际资本市场成功融资近4亿美元，以致力于中国房地产开发等。到2005年，摩根斯丹利、美林、雷曼兄弟、盛阳房地产基金等数十支曾经主要关注海外房地产的投资基金都已经转向中国房地产行业，国外房地产投资基金在短短的几年内就在中国房地产市场上占据重要地位。

虽然其规模在目前来说还比较小，投资的地区也仅限沿海一线城市以及主要的几个二级城市，但是随着其规模的扩大和深入发展的势头，势必会对中国房地产市场产生深远的影响。

一、国外房地产基金在我国的投资方式

根据国外房地产基金进入我国房地产市场的性质，大致可以将其投资方式分为四类：一是开发型投资，二是收租型投资，三是收购不良资产，四是委托管理模式。

1．开发型投资开发型投资主要是基于开发周期所带来的高风险和高回报，外资资本直接介入前期的开发过程，包括土地的一级开发和项目开发，一直到项目销售完毕为止，周期一般较长。在开发投资中，房地产投资基金对住宅业的投资力度较大。

因为近年来中国个人购房在销售总面积中所占的比例逐年升高，1998年上升到58%，2003年更是上升到90%。因此，外资地产基金更青睐于开发住宅产业，强劲的市场需求可以降低他们的投资风险，获得更大的利润。如摩根斯丹利房地产基金与上海永业集团共同投资开发“锦麟天地雅苑”，摩根斯丹利占10%的股份。荷兰国际房地产与复地集团合作开发松江新城住宅项目，分别占50%的股份等。

2．收租型投资收租型投资的基金并不介入到地产项目的开发中，而是以收取稳定的租金为目标。它又主要表现为两种方式，一是通过购买有稳定租户的已建优良物业，长期持有收租盈利。如荷兰RodamcoAsia收购上海盛捷国际服务公寓就是以收租为目的，这种收租的方式可以避免买地、审批建筑等时间成本，方便快捷的介入到中国地产市场。另一种方式是自己开发房地产，然后出租经营。

采取这种方式的有全球最大上市工业房地产投资信托公司的普洛斯公司，它专注于地产的租赁服务，在上海松江开发区为一个世界500强工厂公司专门投资了一个配送中心，普洛斯的项目往往租期在5-10年左右。

3．购买不良资产外资房地产基金最早进入国内的途径就是通过收购中国四大国有商业银行的不良资产的房地产项目开始的，尤其是收购不良资产中剥离出的酒店和写字楼项目，外资通过不良资产证券化，打包处置从而变现盈利。比较典型的是摩根斯丹利，2004年其与内地房地产开发商金地集团、盛融投资全资在中国设立一家项目公司，出资占55%，该公司受让帐面价值为28.5亿人民币的中国建设银行的不良资产包，这些资产包中的资产多为中国城市中的商业物业，公司将在不良资产处置中发挥重要作用。

4．基金委托管理基金委托管理模式是2005年下半年兴起的新兴模式，这种模式就是让多个地产基金管理公司参与投资管理，每个公司做自己最擅长的业务，采取这种模式的目的是要解决基金公司在投资中出现的机构过于庞大，管理困难等问题，更多的从资本市场去获利。如2005年7月25日，美国西蒙房地产集团有限公司以及摩根斯丹利房地产基金与深国投商用置业有限公司共同成立合资公司，前两者各持32.5%的股权，后者持35%的股权，该合资公司主要从事开发内地商业地产项目，由西蒙地产负责基金投资管理，深国投和摩根斯丹利负责融资和海外上市。上述合资公司中股东各方分工合作，共同完成项目开发、投资管理、融资、资产上市等基金运营的各个环节。

二、国外房地产投资基金对房地产市场的影响

目前，国外房地产投资基金的数额还较小，2004年为28亿美元，但是在未来的几年内，中国房地产市场高额的投资回报率必然会吸引外资基金的进一步进入，势必对国内地产市场产生深远的影响。

国外房地产投资基金的影响可分有利影响和不利影响两方面。

1．国外房地产投资基金的有利影响

（1）促进中国房地产进入以资本为核心的金融时代随着央行“121”文件，国土资源部“8.31”大限和国务院“18号文件”等系列金融和土地严政的陆续出台，给国内房地产商带来巨大的压力，在货币市场上难以获得资金，资本市场的重要性无疑就显露出来了，外资房地产基金对中国房地产的投资正是引领中国房地产由项目开发为主转为金融运作为主。在以摩根斯丹利为首的部分基金已经通过成立本地地产基金实现外资房地产基金的顺利落地，这些基金的运行方式逐渐由原先亲自操作项目转为委托投资管理模式。因此，通过资本市场盈利的模式逐渐流行起来，房地产产业链更细，各环节更专业，效率更高，更容易创造价值，外资地产基金商业模式的转型促使中国房地产进入以资本市场为核心的金融时代。

（2）可以减少房地产市场上的投机行为相比于个人资金的流入以及其他带有投机性质的资金的流入，房地产投资基金在我国还是新兴的经营模式，作为一种长期融资方式，为我国房地产企业提供长期稳定的资金来源。通过与国内房地产商的合作还可以增加国内房地产发展商的实力，让国内房地产发展公司从以往比较单纯的开发公司变成全面的房地产投资及开发公司，让开发商从以往赚短期收入变成长远稳定的收入。房地产投资基金的进入并不是以短期收益为目标，它与一些流入我国地产的“热钱”不同，它的目标是获取长期投资的收益。

所以国外房地产投资基金不仅不是投机资本，而且它的介入还可以排斥其他投机资金的介入，减少市场的投机行为。（3）为房地产企业开辟一条全新的融资渠道目前，我国房地产商的资金70%来源于商业银行贷款，过高的资产负债率既增加了银行系统的风险，又使房地产商背负了沉重的财务负担，并且非常容易受到国家宏观调控和金融政策变动的影响。国外房地产基金既可以摆脱国内宏观政策的约束，同时又可以提供长期稳定的投资资金，是一种全新的融资渠道。

同时，我国国内信托机构推出的房地产信托基金在本质上还类似债权类产品，所推出项目属于信贷融资，因此，我们可以借鉴国外地产基金的运行模式和盈利模式，利用他们的经验和管理方式，真正的建立起国内的地产投资基金产品，以更低的成本向地产企业融资。

2．国外房地产投资基金的不利影响

（1）拉动国内房地产价格上升目前，虽然大部分地产投资基金的进入是以投资为目的，但是有部分房地产投资基金却带有投机的性质，拉升了国内房地产价格的上涨。

由于我国对外资银行开展人民币业务还有限制，一些资金便打着地产基金的名义进入中国的房地产市场，它们名为投资，实为贷款。这部分资金会选择与中国的房地产公司合作，并且在合同中以“保底”为条件保证自己这部分资金至少能保本，介入几乎不存在风险，显然这种方式并不是真正的基金融资，更像是贷款，这种方式的基金虽然数目不多，但是也是一种不容忽视的现象，很容易导致房地产上的投机行为，拉升国内房地产价格。

（2）抵消我国宏观调控作用的发挥我国对房地产宏观调控的作用就是因为在房地产市场出现投资过热，通过紧缩性货币政策限制房地产业的过度投资。然而在具体实施过程中，宏观调控几乎没有协调外汇因素，没有将国外资金的介入考虑在内，使得基础货币的投入极大的受制于外汇因素。

房地产企业原来需要从银行获得的资金现在可以转向国外获得，仍然没能降低房地产市场的投资热度。如“121文件”基本没有考虑到外币协调作用的内容，在一定程度上淡化前期出台的政策效果，宏观调控预期的作用没有正常发挥出来。

（3）融资成本较高相对于企业的融资方式，国外地产投资基金是一种成本较高的融资方式。它的进入是以获取利润为主要目的的，国内房地产企业必须与国外投资基金分享房地产市场的收益。如果从银行贷款，国内房地产企业与银行是债权债务关系，到期只要支付本金利息就可以了，贷款利率大大低于房地产市场的利润率。而与国外地产投资基金的关系属于分配利润关系，基金对开发项目进行资金支持，但同时也要求相对较高的资金回报，一般在15%-20%左右，房地产企业要支付比银行更高的融资成本。

三、加强对国外房地产基金的管理

外资房地产投资基金对我国房地产市场的影响既有有利的一面，也有不利的一面，总的来说，作为一种新的融资方式，我们应该欢迎外资房地产基金进入，但是也必须要对其加以一定的管理，限制其不利作用的发挥，使其在中国房地产市场上发挥更大的作用。

1．限制国外房地产投资基金的投机行为国外房地产投资基金多数是以投资为目的，这部分基金对我国房价等方面的影响较小，但是对具有投机行为的房地产投资基金，我们必须要采取一定的措施进行限制和控制。

首先要判断哪些基金是投机行为，主要从基金的投资行为去判断，如果是作为股东投资国内房地产，共担风险，共享收益，那就属于正常的投资，如果是用来购买多处房产用于销售，或是以“保本”的形式投资，就很可能是投机行为。我们要通过对基金购买房产的数量进行限制，或规定基金进入房地产市场运作的最短时间，或是禁止基金变相贷款形式等，限制国外房地产投资基金的投机行为。

我们国家要尽快的出台《产业投资基金法》，对国外房地产投资基金在我国的运行进行明确的法律上的规定，使投资基金发挥其正常的作用。

2．将国外房地产投资基金纳入到宏观调控的范围随着国外房地产投资基金大量进入我国，势必对我国宏观调控政策产生一定的影响。因此，在国家宏观调控政策中必须要考虑到外汇因素的影响，在宏观调控中对房地产使用国外资金也要做出相应的规定，比如，不允许以变相贷款的方式进入中国市场等，从而保证宏观调控政策的充分发挥。对国外房地产基金进入我国也要采取相应措施，不是允许任何的基金进入，考虑到我国房地产市场的现实情况，对一些发展不成熟的基金应该进行进入限制，对发展比较成熟的基金也要对其投入的比例数额等进行相应的规定。在宏观调控中，也要通过保证基金的投资运行的方式，利用其成功的运行模式带领中国房地产市场进入一个理性发展时代，使房地产价格处于合理水平，保证我国房地产市场的健康发展。

3．制定国外房地产投资基金合理的回报率国外房地产投资基金的回报率关系到我国房地产企业的融资成本，也与房地产价格联系在一起，我国房地产价格偏高正是吸引外资进入的一个重要原因，国外房地产投资基金要求高回报率势必又会拉升我国房地产价格。

所以要制定合理的房地产投资基金的回报率，首先要根据实际设定一个回报率上限；其次，针对不同的地区和不同的地段，设定不同的回报率；再次，回报率要与房地产市场的风险联系在一起，也就是要有变化的空间，不能让人觉得房地产基金就一定稳获收益。此外，我们也要加快建立我国自己的房地产投资基金，从我国实际出发，借鉴国外的经验，建立起具有竞争力的地产投资基金，这样才能与国外的地产投资基金相竞争，降低对它们的融资成本。

[参考文献]

[1]李安民.房地产投资基金——投资与融资的新选择[M].北京：中国经济出版社，2005.

[2]尹中立.对外资进入房地产行业应该进行适当限制[N].中国经营报,2006-3-20（A7）.