住房保险论文范文

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我国现在拟采用住宅等级评级制度，消费者可以从住宅工程的保险等级中了解该工程的实际质量，以此决定自己的消费意向，这样就迫使建设单位必须重视住宅工程的实际质量，以此获得高等级的质量评级，来提升自身品牌，吸引更多的消费者。减轻施工单位经济压力从而提高施工水平。采用住宅工程质量保险，其保险评级制度也包括对施工单位施工质量的评级，这样就能促使施工单位努力提升自身水平，承接建造高信用等级和保险等级的工程，从而从根本上提高住宅工程的质量。与此同时，我国目前工程承包合同中总工程款的3%~5%左右通常会以工程质量保证金的名目被建设单位预留，作为工程在质量保修期内的工程维修费用。合同规定，工程质量保修期结束后，建设单位应将保修金余款返还给施工单位，但实际情况却是大多数建设单位都会想尽办法不予支付该部分余款。因此，施工单位会从工程其他部位“挤”出该部分应得利润，这样会对住宅工程质量带来危害。采用住宅工程保险制度，由保险公司承担对工程完工后的质量缺陷保险，就可以从一定程度上减少质量保证金的数额，使得施工单位可以获得应有利润，从而减少工程中的偷工减料，提高住宅工程的质量。使用阶段住宅工程质量问题得到有效解决。住宅工程不同于其他商品，其存续时间最少为50~70年。我国《房屋建筑工程质量保修办法》第7条有关于我国房屋建筑工程最低保修期的规定，对建设单位、施工单位等参建主体有着存续时间上的高要求，但是目前自由竞争的建筑市场并不稳定，规模较小的房地产开发企业或勘察、设计、施工、监理企业随时都有可能退出住宅市场，一旦若干年后其建设的住宅工程出现质量问题将得不到应有的修复，住宅工程使用者的利益无法获得稳定保障。采用住宅工程质量保险制度可以有效解决这一问题，由保险公司代替建设单位和施工单位等承担住宅工程的质量保修责任。在我国现行体制下，保险行业的规范、存续、进退出机制远高于建筑行业，当出现住宅工程质量问题时，保险公司的偿付与处理能力能够保障住宅工程获得有效的资金处理其质量问题，从而保障住宅工程在使用阶段也能够得到有效的质量维护。

我国住宅工程质量保险实施的总体设想

实行住宅工程质量保险要有法律、制度、信用、社会等多维度特定环境的支持，参考国际经验结合我国实际体制情况，可首先确定住宅工程质量保险的正式法律地位，以法律为基础保障逐步引导推进其他环境的建立，促进我国住宅工程质量保险制度快速健康的发展。在此基础上，逐步健全住宅工程保险体系，包括信用评价体系的建立，工程质量检测专业机构的设立，住宅质量性能认证办法的完善，以及保险费率等级划分方案的确定等。完善住宅工程质量保险体系后，就可以确立一套完整的《住宅工程质量保险试行办法》。选取有代表性的城市，包括如北京、上海、深圳等国内一线城市，武汉、长沙等中部二线城市，重庆、西安等西部二线城市，及某些三线城市，开展全国试点工作。总结《住宅工程质量保险试行办法》的优缺点，进一步分析住宅质量性能认证等级划分标准、投保汇率确认办法，以及监理与保险联合机制是否行之有效等具体实施项目。根据推行结果研究完善最终《住宅工程质量保险》条例并在全国范围内推行，成为我国的住宅工程质量保险强制条例。完善我国住宅工程质量监管体系，形成保险业对建筑业监管、质保的双行业渗透，形成对我国住宅工程质量保险业的保障，推动我国住宅工程行业规范、有序的发展。

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随着我国经济社会的不断发展，国民健康状况及医疗水平的提升，人均预期寿命已达到75岁。全国老龄工作委员会办公室指出目前我国已进入老龄社会，并处于快速老龄化阶段。据预测，至2013年年末，我国60岁以上的老年人将突破两个亿，占总人口数量的1/5;到2050年我国60岁及以上的老年人口数量将达到4.3亿，占总人口数量的1/4。另外，社会环境发生变化，“四二一”家庭的增加使得传统的家庭养老困难重重。目前，我国养老保障体系是以国家养老保险为基础、企业养老保险和个人储蓄养老保险为补充，但鉴于我国养老问题的紧迫性及我国养老保障体系中的一系列问题，为了更好的解决养老问题，国务院《关于加快发展养老服务业的若干意见》中提出，“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。

发达国家比我国较早进入老龄化社会，社会服务保障体系相对完善，金融保险市场发达，相关养老经验丰富。纵观世界各国的反向抵押贷款业务，美国的相关业务开展相对深入、制度相对完善、影响相对广泛，其制度模式、政策法规等对我国以房养老具有较好的借鉴意义。因此，本文主要分析美国的运行模式，同时因亚洲文化的特殊性，还分析了新加坡和日本的运行模式。借鉴别国经验，依据我国实际现状发展适合国民的金融养老产品，对缓解我国养老压力，提高老年人晚年生活质量意义重大。

二、“以房养老”的概述

“以房养老”概念有广义、狭义之分，在此主要讨论其狭义概念，即“住房反向抵押贷款”(Housing Reverse Mortgage)。传统的“住房抵押贷款”又称按揭，是指银行向贷款者提供大部分购房款项，购房者以稳定的收入分期向银行还款付息，而在未还清本息之前，购房者不能拥有全部房产产权。而“反向”即指银行或保险公司等金融机构同意借款人以拥有的独立房产为抵押，其独立评估机构受委托对借款人进行综合评估，评估内容包括借款人年龄、预期寿命、房产未来估值及折损等。金融机构按其房屋的评估价值减去房屋折损及未来贷款利息及各项咨询服务费用后，将房屋剩余价值分摊到预期寿命年限中去，即定期或一次性从金融机构领取一定数额的现金，以满足“住房富有、现金贫穷”的老年人日常生活及医疗保障的需求。借款人去世或永久性搬离房屋时，贷款的金融机构才有权处置该房产，将房屋进行出租、销售或拍卖，从而获得贷款补偿。但贷款人或其继承人还清贷款及贷款利息时，可重新获得房屋的所有权。

“住房反向抵押贷款”主要面向退休后储蓄减少、退休金和基本养老金较少，而子女没有赡养能力或没有子女的，[专业提供论文写作和写作论文服务，欢迎您的光临dylw.net]不足以保持退休前的生活水平及医疗卫生保障的老年人。这种状况下，拥有独立产权住房的老年人可以通过住房反向抵押贷款方式将固定资产转化为现金流，以保障老年生活水平。

三、“以房养老”的国际模式

(一)“以房养老”的美国模式

目前，美国是住房反向抵押贷款发展最成熟、最完善的国家。美国住房反向抵押贷款于20世纪60年代萌芽，至20世纪80年代初期，对住房反向抵押贷款大都停留在理论研究，且业务数量甚少。真正意义上的发展是1987年联邦政府颁布《1987年国家住房法案》，明确阐述了联邦政府对于住房反向抵押贷款的政策。1989年美国联邦住房管理局(FHA)推出住房价值可转换抵押贷款(Home Equity Converse Mortgage， HECM)，同时美国住房按揭贷款联合会(房利美 Fannie Mae)将资本证券化引入住房反抵押贷款的资本运作，加强了住房反向抵押贷款的流动性。2000年以后，由于国会和政府的支持及消费者的认同，美国住房反向抵押贷款迅速发展。目前，美国有125家金融机构提供住房反向抵押贷款，每年签订贷款合约13000～18000笔[1]。现阶段，美国已形成了三类产品为主体的反向住房抵押贷款市场：美国联邦抵押联合会推行的房屋价值转化抵押贷款(Home Equity Conversion Mortgage，简称HECM)、房利美公司推出的房屋保管者(Home Keeper)和私营机构财务自由老年人融资公司推出的财务自由计划(Financial Freedom Plan)。

目前，HECM是美国反向抵押贷款市场中规模最大、最重要的贷款品种。在美国各州都能获得，约占美国住房反向抵押贷款市场的95%，因此本文主要就HECM的各项规定进行解释说明。

1.申请者条件要求

住房反向抵押贷款提供的对象是62岁及以上的、拥有独立产权的老年人，且要求该抵押房屋为老年人的主要居住地。申请者要向相关机构提出贷款申请并签署协议。

申请者在申请贷款之前要向相关机构咨询，并出示证明。咨询的目的是为了确保借款人充分了解住房反向抵押贷款的益处和弊端、除住房反向抵押贷款外的其他可能选择，以及住房反向抵押贷款将对他们生活及财务状况有何影响[2]。咨询机构必须是经美国住房和城市发展部(the Department of Housing and Urban Development，简称HUD)批准的机构，这些机构要与反向抵押贷款的提供者保持独立关系，并确保信息的真实性。咨询机构多为专业咨询公司或老年机构，以保证潜在申请者得到准确的信息。

2.贷款额度及贷款发放、偿还方式

贷款的额度主要受借款人的年龄、当时市场利率的影响及房屋评估价值的限制。贷款额度要低于房产的评估价值或者房屋的出售价格。房屋价值越大，可贷金额越多。但贷款额度有所限制，最高额度为$417000，贷款最高额度因所在地不同而额度不同。

贷款的发放及偿还也较为灵活。一次性全部领取、一段时间内分期分段领取或者取得一个信用额度，都是可以选择的领取方式。在信用额度内，贷款人可以按需提取。所贷款项可以按借款者的意愿，选择将来某一时期偿还，也可以选择借款者死亡或者永久性迁出后偿还[3]。房屋出售后扣除贷款本利之后的剩余价值返回给贷款人或其继承者。在贷款协议到期时，房屋将被放贷机构出售，房屋出售后扣除贷款本利和后的剩余价值返回给贷款人或其继承者，若房屋出售所得金额不足偿还贷款的，放贷机构对贷款人及其继承人也无追索权。

3.借款机构的相关要求

房屋价值转化抵押贷款(HECM)是由政府主导，贷款机构为联邦住房管理局(FHA)授权的银行、抵押贷款公司和其他私营金融机构[4]。当资产出售时，贷款额度超出净资产的话，联邦住房管理局(FHA)承保的保险可以保障贷款机构避免损失。

对房屋价值可转换抵押贷款(HECM)产品来说，利率由政府规定，但贷款机构可以根据各自情况调整利率水平：利率根据一年期短期国库债券利率调整;年度调整利率最高上浮2%，总共不得超过5%;月度调整利率总共上浮不得超过10%。

4.申请涉及的费用

(1)贷款申请费。即用于借款人准备借款合同及贷款程序中的费用。该贷款申请费的多少依据申请者的房屋评估价值[专业提供论文写作和写作论文服务，欢迎您的光临dylw.net]。如果房屋评估价值低于12.5万美元，则贷款人只需交付$2500的申请费;如果房屋评估价值超过100万美元，则该费用计算公式为20万美元的2%加上超出20万美元之后的剩余房屋价值的1%，但该费用最多不超过6000美元。例如，一个房屋价值为25万美元，则贷款申请费用为$4500(2%*$200000+1%*$50000=$4500)[5]。实际中，不同贷款机构的收取的实际费用不同。

(2)贷款保险费。申请者申请反向抵押贷款时必须购买联邦政府的保险。HECM保险保证贷款机构破产后借款人仍继续收到贷款;或贷款到期，贷款数额超出住房价值、房屋贬值，出售住房得到的资金不能弥补全部贷款，则联邦保险可确保贷款人能全额收回贷款。贷款保险费按房屋评估价值的2%收取，最高不能超过HUD规定的房屋价值的2%，之后每年的年保险费为贷款额的50个基点。另外，HECM最新规定，允许消费者一次性付清保险费，以保证他们将来足额拿到贷款。

(3)房屋产权调查费用及产权保证保险费。不同的州域和贷款机构对房屋产权调查费用的收费标准不同。

(4)房屋评估费用。申请反向抵押贷款前要申请房屋评估。房屋评估费用受房屋评估价值和房屋所在州域不同而变动。该费用由房屋所有者在反向抵押贷款申请前用现金支付，且该费用不能用所贷款支付。

(5)服务费。服务费用由贷款机构向申请者收取，服务内容不仅包括初期借款服务，还包括之后发送账目清单及合同执行的一系列服务。费用大概为每月30～60美元不等。该费用每月提前从贷款金额中扣除。每年的借款手续费也提前从贷款金额中扣除。

签订反向抵押贷款合同后，房屋所有者仍要求缴纳房产税、房屋责任保险，直至房屋所有权转移到贷款机构。

5.风险分析

(1)借贷人的风险。首先，住房反向抵押贷款需要高额咨询成本和手续费用，交易成本比较高，通常占到住房价值的1%～2%。对于房屋价值较低的申请者，是一笔较大的支出。住房反向抵押贷款协议签订后，借款人还可以居住在自有房屋内，所以，从美国来看，联邦住房管理局(FHA)规定的可贷金额不少于住房评估价值的40%，不超过住房评估价值的60%。其次，当借款人不能持续缴纳财产税、保险和房屋修理费用时，则抵押贷款合同失效，贷款金额及利息需全部偿还。另外，对于和配偶一起借款的老年人来说，当其中一方老人去世或永久性搬离(即需要医疗救助)时，对于另一方，若不全部偿还贷款则无权继续居住在该房屋中，即丧失抵押品赎回权，这对于其中另一方将来的生活造成了影响。

(2)贷款者的风险分析。一方面，对于住房反向抵押贷款的放贷人来说，所有欠债都依赖于未来住房销售时的收入，对借款人住房以外的财富或收入没有追索权。因此，房屋价值的波动是影响贷款机构风险的重要因素。另一方面，由于信息不对称，借款人对自己的身体状况认知相对贷款人有优势，当借款人的寿命大于预期寿命时，导致贷款数额高于房屋价值的风险。

(二)“以房养老”的新加坡模式

新加坡实行“以房养老”模式已超过了10年，亚洲文化的特殊性使新加坡的“以房养老”模式有较强的借鉴性。本文主要介绍新加坡的住房反向抵押贷款的模式。

新加坡的住房反向抵押贷款是于1997年由职总英康保险合作社率先推出的，60岁以上拥有私人住房且产权在70年以上、并且是公司的寿险保户的老年人可以申请将房子抵押给职总英康保险合作社，由其一次性或分期支付养老金。老年人在去世前可以居住在抵押的住房内，保险公司在老人去世后处理房屋产权，若有房屋价值高于贷款金额及其利息，则其继承人有权获取剩余资金。但此产品仅限于私人建造的商品房且该产品的设计是有追索权，一旦贷款本利和超过房屋价值，屋主或其继承人就必须负担超过部分的归还。这使得房屋所有者担心由于长寿问题导致本利和超过贷款而被迫出售房屋[6]。

新加坡政府组屋全称为组合房屋，其主要提供给中低收入者、由建屋发展局统一建造和管理。2006年3月，新加坡八成居民人口的政府组屋也可以申请住房反向抵押贷款。拥有政府组屋的70～90岁的老年人，将房屋抵押给职总英康保险合作社，保险合作社负责发放生活费，直至贷款期满或屋主去世。贷款机构获得房屋所有权后，卖掉房屋，以收回贷款，或申请者的家人、继承人还钱贷款收回房子。

(三)“以房养老”的日本模式

东京都的武藏野市于1981年将“以房养老”模式引入日本，现阶段实行的“住房反向抵押贷款”有地方政府的福利部门为主体的政府“以房养老”模式，也有通过银行等民间金融机构参与机构的“以房养老”的模式。

1.政府参与型

就政府福利部门推行的模式来说，各地具体实施模式不同，但总体上，申请门槛较高。以东京为例，要求申请人拥有独立产权的65岁以上的老年人，且不能与子女同住;要求建筑为独门独户且土地价值在1500万日元以上。低于当地低收入标准的家庭无资格申请，且已享受“低保”的家庭不能申请，集体住宅不能申请。

每个月的融资上限是30万日元(可以支持老年人夫妇两人的生活)，但总额度不能超过抵押房屋土地价值的70%。贷款额度到达总额度上限，则贷款期满。每三个月发放一次生活费，贷款利率比较低，约为年利率3%。贷款的偿还期限是申请人去世后三个月内，由担保人负责一次性偿还[7]。

2.民间机构参与型

参与“以房养老”的民营机构大多为银行、信托公司、信托银行及房地产公司。而结合信托业务开展“以房养老”是日本的典型特点。1981年在武藏野市试点推广时，信托业务就有所涉及。日本将结合信托业务的住房反向抵押贷款称作“资产活用型银行贷款”或“信托反向抵押”。民营机构参与的方式主要采用借贷人将[专业提供论文写作和写作论文服务，欢迎您的光临dylw.net]房屋抵押，向经办机构贷款。为进一步发展信托业务，日本已经尝试提出新信托反向抵押的框架——信托银行通过借款人的抵押房产生成金融资产年金，贷款人将为借款人提供医疗看护资金，同时将金融资产年金证券化，向流通市场上的投资人推出证券化产品[8]。该信托业务可以使多数信托机构持有的居住用不动产结合，形成更大的资产资源。

四、国外“以房养老”经验的启示

(一)完善法律法规

各国住房反向抵押贷款的发展，都是在政府制定了相关法律法规，保障机构及申请者的权益的基础上而发展起来的。住房反向抵押贷款涉及产权、土地70年使用权限、金融保险及市场监管等问题，这些需要政府完善相关法律法规，明确市场参与主体，规范市场运作环境，增加市场透明度，增强借款方的市场信心。

(二)政府支持

国外经验表明，住房反向抵押贷款的发展，都离不开政府的大力支持。包括市场培育、资金支持、风险保障、监督审查等。住房反向抵押贷款发展过程中还会面临利率波动、寿命风险及房价波动等的可能性。同时，参与其中的借款人多为老年人，贷款机构多为银行和保险公司，要求风险控制能力高。因此，没有政府的支持培育，相关金融机构及贷款人将会面临较大的风险，不利于我国住房反向抵押贷款的发展。

(三)加大思想宣传

受中国传统文化影响，我国国民对“以房养老”模式的接受度较低，住房反向抵押贷款的顺利推行需要国民对住房反向抵押贷款的了解及认可。虽大部分机构民众对住房反向抵押贷款有了初步认识，但了解程度不够深入，要加大对其宣传力度，使各层级政府、社会、相关机构及国民真正了解其发展模式及利弊。

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目前，我国社会的老龄化速度越来越快，现有的养老服务已不能满足老龄化的速度。在2006年，在机构养

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[2]范子文.以房养老—住房反向抵押贷款国际经验与我国的现实选择[M].北京：中国金融出版社，2006：21。

[3]孟晓苏.论建立“反向抵押贷款”的寿险服务[J].保险研究，2002（12）：44。

[4]涂永红，刘柏荣.银行信贷资产证券化[M].北京：中国金融出版社，2000：28。

[5]刘云生.中国不动产法研究（第 2 卷）[M].北京：法律出版社，2007：110。

[6]欧永成.商业银行客户知情权研究[D].西南财经大学硕士学位论文，2005.4：27。

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【关键词】反向抵押贷款；以房养老；风险研究；规避机制

一、引言

改革开放以来，我国老龄化程度迅速加深，截止2007年，我国60岁以上的老年人为1.53亿，占人口总数的11.6%，65岁以上的老年人为1.06亿人，占人口总数8.1%，中国早已进入老龄化国家行列。在我国现有情况下，开展包括住房反向抵押贷款在内的多种养老模式，有利于提高老年人的生活水平，保障社会的稳定局面，减轻社会保障系统的压力，促进社会福利制度的完善与发展。同时，住房反向抵押贷款的推出给相关金融机构提供了新的业务，房地产市场得以健康持续的发展，使经济社会更具活力。

国外对住房反向抵押贷款的以房养老模式的风险研究主要是住房反向抵押贷款期限长、不确定性较多，可能遭受损失的风险也较大，住房反向抵押贷款的市场风险主要有长寿风险、道德风险、利率风险、房产价值波动风险。住房反向抵押贷款的风险主要体现在作为偿还贷款本息保证的住房未来价值低于抵押贷款本息和。在风险防范上，Thomas Davidoff和Gerd Welke（2007）认为老年人的长寿风险是一种可以分散化的风险。通过聚集大量的住房反向抵押贷款可以有效控制长寿风险。

国内学者对住房反向抵押贷款养老模式的研究不断深入，开始探讨其在中国实行的障碍与风险。柴效武（2004）对在住房反向抵押贷款养老模式运营过程中可能发生的各种风险如：道德风险、抵押物风险、支付风险、变现风险、利率风险、政策风险及其成因，及应采取防范举措等，给予较深入的思考。李玉米（2005）分析了国内实行住房反向抵押贷款中可能出现的房地产价格波动风险、房地产泡沫风险、诚信风险以及自然风险，同时提出了相应的风险规避。

国外开展“以房养老”的时间较长，研究者不但有较为雄厚的理论基础，还有许多实际例证。国内目前对住房反向抵押贷款养老模式的研究，侧重于此种养老模式对社会、金融机构和老年人带来的积极影响，而较少关注住房反向抵押贷款养老模式在中国推行的风险和障碍，而在已有的风险和障碍研究中，也因国内没有住房反向抵押贷款养老模式的实践，大多数只是停留在简单化的理论推测或一般性体验层次，并且缺乏足够的定量研究，因此，有必要研究这些风险的产生，以及规避的措施。

二、反向抵押贷款的风险

1、住房价值变现风险

只有将收回的不动产变现，贷款机构才能盈利。住房价值变现的办法一般说来有两种，出租和出售。我国的二手房交易市场尚不成熟，而且现在的大多数年轻人买房倾向于买新房，而中年人换房也多是换新房，收回的已居住数十年的旧房可能有出售不掉的风险，若将出售不掉的住房大量收进，全面更新改造，或拆旧建新，这个成本会很高，贷款机构可能会选择退出。

2、利率及物价变动风险

如果老人将产权完全易主，一次性得到一笔现金用于养老，那样老人会遭受利率和物价变动的双重风险。产权部分易主的反向抵押贷款模式，交易双方都存在着购买力风险。交易达成后，贷款机构会按照合同规定支付养老费用。如果未来利率下降，住房价格上升，但给出的货币价值增大，机构受损，老人得到的现金购买力增强，否则，机构获得了资本利得，老人利益受损。如果物价上升幅度大于利率上升的幅度，则机构承受购买力风险能力增强。随着时间的推移房屋自然磨损，还有受经济环境的影响，房价会有下跌的风险。

3、国家政策风险

国家有关住宅，土地使用政策，养老保障政策乃至金融保险政策，大致是可据测定的，但长达十数年的政策走向，极难把握，构成政策风险。主要有两方面：a.城市规划风险（拆迁）；b.土地使用年限的法律规定变化，我国现行规定工商用地50年，居民住宅70年。反向抵押贷款是一个较长时期的运作，因此考虑国家政策变动是能否顺利完成贷款机构和老人之间合同的重要一环，若国家的相关政策变化，势必影响反向抵押贷款的运作，使某一方受到损失。

三、反向抵押贷款的风险的制约因素分析

1、地权制度的限制

在我国，居民住宅用地为70年，规定住宅建设用地使用权期间届满可以自动续约。但是，新的规定中却没有明确对续期的土地使用费支付标准和办法，到期后是否续费仍不明朗，这对“以房养老”的实施也是一个不确定因素。在农村，“以房养老”模式无法推行。因为依照我国《担保法》规定，农村的宅基地归集体所有，宅基地使用权不能用作为财产进行抵押，这使得农民的房产不能作为资产来运作。虽然近来农村宅基地使用权问题受到极大关注，但是这项规定的存在使得占大部分人口不利的农民被排斥在“以房养老”模式外。

2、房产市场的波动

房产市场波动对“以房养老”的影响表现在房产价格上。如果借款人与贷款机构在签订协议时，房产处于较低的价格，那么借款人肯定会担心将来房价上涨的可能性，房价上涨，借款人获益减少；相反，如果交易时，房价处于较高价位，贷款机构就会顾忌将来房价下降的风险，房价下降，贷款机构收益减少，尤其是在住房反向抵押贷款协议到期之后，如果房地产市场不景气，就会使贷款提供机构面临巨大的风险。因此，稳定的房地产市场是住房反抵押贷款业务能够达成和稳定发展的保证。

3、相关法律的缺失

以房养老但是作为一种新的模式被引入国内，难以避免地要与国内的法律法规产生矛盾。主要有以下两点。第一，国内缺少针对住房反抵押贷款的专门法律规定，如监管法规，责任追究法规等。第二，住房反抵押贷款制度的引入与国内现行法律的冲突。首先，住房反抵押贷款是一个庞大而复杂的系统，需要多方金融机构合作才能实现，而我国《银行法》规定银行业、保险业、证券业不能跨行业经营，不管是银行还是保险机构都不具备单独承办这项业务的能力。其次，住房反抵押贷款业务流程中，只要贷款机构按协议，定期向老人发放资金，协议到期后，房屋产权归贷款机构所有，但是我国《民法通则》中规定，所抵押房屋的所有权仍属老人。

4、国民观念的制约

受传统文化影响，我国老人的“养儿防老”的观念根深蒂固。对于老人来说，采用“以房养老”一方面担心由于自己的行动会伤害到子女的尊严，另一方面也有在自己过世后要为后代留下遗产的考虑。除了"养儿防老”的影响外，在相当比例的国内老年人在养老规划中依赖政府的养老安排，由于金融知识的缺乏，国民尤其是老年群体很难在观念上接受“以房养老”这种新的养老理念。

四、降低反向抵押贷款的风险的对策和建议

反向抵押贷款业务经营中也应注意采取有效的风险管理手段进行风险防范，保证各种风险发展不会偏离定价预期太多，保证贷款机构能够获得合理的收益。

具体可以从如下两个方面加强反向抵押贷款的风险防范。

1、完善反向抵押贷款保险制度

反向抵押贷款涉及的风险多且复杂，贷款机构可以通过保险的方式，进行风险的分散和转移，推动住房反向抵押贷款业务的稳健发展。反向抵押贷款的具体保险安排可以包括人寿保险、住房价值保险、财产保险、保证保险、年金保险和利率保险。

（1）借款人人寿保险。这种保险方式主要用于防范借款人的长寿风险。借款人寿命越长，贷款合同的期限越长，风险越难以预料，对金融资金的稳定有较大影响，所以应当将人寿保险列为强制保险的范畴。采用这种保险方式可使多方受益。

（2）利率保险。未来的利率走向，往往是很难准确预测的，这就需要对利率实施相应的保险，从而帮助贷款机构分散利率波动的影响。总的来说，利率保险可以使贷款机构锁定未来借款人需偿还的贷款总额，从而锁定其净收益。

（3）住房价值保证保险。贷款机构可以通过购买此保险有效防范住房价格波动风险。具体运作是贷款机构向保险公司缴纳保险费，贷款到期如房产价值低于贷款累积金额，可以从保险公司获得赔偿，保证了贷款机构的财务稳健性。

（4）财产保险。反向抵押贷款中，由财产保险公司提供保障老年房主财产安全的家庭财产保险。住房作为抵押物对贷款双方都具有重要意义，当借款人赖以生活的房屋遭受火灾、爆炸、自然灾害等事故，导致借贷双方共同损失。因此，住房财产的保险收益应为贷款方和借款方共同所有，贷款方获得支付的贷款金额及利息部分，借款方获得剩余款项。

2、建立反向抵押贷款经营联盟

我国实行分业经营，银行、保险、社保、信托等机构独立开展反向抵押贷款各有其优劣势。银行拥有雄厚的资金，个人储蓄存款中用于购买住房、准备养老的资金也占有较高的比例，而且传统的房地产贷款是由银行开办的，经验较为丰富。然而此业务运作周期长，银行无管理长寿风险经验，储蓄业务以活期或短期为主，存在短存长贷，周期不匹配问题。综上所述，由银行独立开办反向抵押贷款，一定会存在这样或那样的问题，有必要将他们联合起来，建立以开办机构为主体，中介机构综合参与的服务平台，实现优势瓦补、风险共担，真正建立综合反向抵押贷款机构联盟，从而达到转移和分散抵押贷款风险的目的。

参考文献：

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[8]宋莉莉，刘书兵.以房养老与住房反向抵押货款[J].西北人口，2007年第2期，第28卷.

[9]施方.住房抵押货款证券化[M].上海：上海财经大学出版社，2005年版.

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2003年4月22日，深圳所有财产保险公司统一实行新的《个人抵押贷款房屋保险条款》。这是我国国内保险公司不断进行产品革新的结果，和原产品相比，不但新保险的年费率比原费率降低近30％，而且在保障范围，保障对象等方面都有所变化。在国内房地产业大力发展，住房贷款在消费者总体消费比例中大幅上涨，保险公司积极寻找新的投资渠道的前提下，积极的进行保险产品的更新，大力引进国外的住房抵押贷款偿还保险，无论从银行、保户还是从保险公司三个方面来看都是有益的。现从寿险的角度就我国推行住房抵押贷款偿还保险的可行性方面阐述一下笔者的想法。

一、抵押贷款偿还保险

抵押贷款偿还保险不同于我们国内现行的同名险种，国内的抵押贷款偿还保险是从财产保险的角度而言的，即当购房者在申请住房贷款的同时，购买了抵押贷款偿还保险，以房屋的所有权为抵押，当贷款者不能按时偿还贷款时，银行有权利处理作为抵押物的房产，从而保障了银行的利益；而从保护消费者的角度而言，相关的产品则比较少。从寿险的角度来考虑这一险种，则这一产品填补了国内暂时的空白，即当消费者在贷款偿还的过程中由于意外事故或其它原因死亡而不能及时归还银行贷款时，保险公司作为风险的承担者去承担相应的给付责任，而保单的受益人并不需要去偿还保险公司代其缴纳的剩余房款，同时受益人将会得到房屋的所有权，从而保护了消费者的利益。因此积极引进国外的抵押贷款偿还保险既有其必要性也有其广阔的发展空间。

从人寿保险的角度而言，国外的抵押贷款偿还保险属于定期寿险的范畴，它是一种递减的定期寿险，是以借款人的生命为保险标的，当投保人或被保险人在贷款偿还的期限内发生保险责任范围内的保险事故而死亡时，保险公司承担保险责任，向被保险人指定的受益人给付死亡保险金，并且其死亡保险金与逐渐下降的抵押贷款未偿还余额保持一致。在借款人利用银行贷款购买住房后，借款人定期向银行进行分期付款，借款人的分期付款一部分用来偿还贷款的本金，一部分用来偿还银行的贷款利息，所以未偿还的贷款余额在贷款的期限内呈现出下降的趋势，当然这种趋势在最初的几年内表现得相当缓慢，如果借款人在贷款的同时购买了抵押贷款偿还保险，那么该保险单的死亡保险金额也是递减的，其余额与借款人未偿还的贷款余额保持一致。这种保险产品体现了很浓的人性化色彩，既当被保险人死亡时，被保险人指定的受益人仍然能够继续享有这套住房，并且在剩余的贷款期限内，没有偿还贷款而带来的压力。从寿险的角度来分析抵押贷款偿还保险，我们可以了解到这一险种与我国现行的相关产品有着较大的区别，它既有作为定期寿险的特点，也有着其他保险产品不可比拟的优势；

首先，该险种属于定期寿险。作为定期寿险，保险期限是一定的，既和抵押贷款的期限是一致的，一般为10年、15年、20年或者30年，并且保险合同签订之后，保险公司不能因为利率等相关因素的变动而单方面的中止保险合同，也就是说这种保险产品为投保人提供了长期并且稳定的保障。

其次，该保险产品在销售方式上不同于国内现行的保证保险，即采取自愿的形式，消费者自己选择是否购买，自主决定受益人，具有很大的灵活性。

再次，保险费的缴付采取分期缴纳的方式。因为借款人在贷款的期限内要定期偿还住房贷款，并且在期初时需要缴纳的费用比较高，如果同时采用趸缴的方式交纳保险费，必然会给借款人在期初带来较大的经济负担，而这些因素对销售保险产品而言是不利的，因为经济上的支付压力有可能造成借款人放弃购买该保险产品的决定。

第四，定期缴纳的保险费在数额上是一定的，既采用均值保费。缴费方式是构成保险合同的要素之一，均值保费法确定了投保人在整个合同有效期内定期应缴纳的保险费，从而减少了由于经济、政治风险或者投保人身体因素的影响而导致保险人提高保险费的风险。

第五，从银行的角度而言，为了减少其不确定的风险，也可以要求贷款者必须购买抵押贷款偿还保险，但这一保障与我国现行的住房保证保险却存在着很大的区别，主要体现在对保险金的运用方面。国内的保证保险合同规定，当发生规定的保险事故时，保险金的给付对象为贷款行，而被保险人或其受益人没有请求获得保险金的权利。而抵押偿还贷款保险则规定，当发生保险事故导致被保险人在保险期间内死亡时，保险公司面对的唯一给付对象为保单规定的受益人，并且其受益人可以灵活的支配保险公司给付的死亡保险金，银行没有权利干涉受益人的行为，因为在抵押贷款偿还保险合同中的当事人仅包括投保人和保险公司两方，而这一特点是与我国现行的住房保证保险的最大区别之一，因为这关系到了保险金的运用问题，笔者将在本文后一部分详细说明。

在外资保险公司大规模涌入我国保险市场的情况下，从寿险的角度研究抵押贷款偿还保险具有非常现实的意义，并且我国国内的保险公司应该进一步去发展这一险种，在引进的同时加以革新，去更好的满足消费者的消费需求。

二、联合抵押贷款偿还保险

联合抵押贷款偿还保险是抵押贷款偿还保险的发展，甚至可以说是一个变种。这一险种与抵押贷款偿还保险相比有其独具的特色。该险种以两个被保险人为保险标的，当其中任何一人在保险期内死亡时，保险公司负责向保单的受益人给付死亡保险金，通常这一受益人为联合抵押贷款保险合同中另一存活的被保险人。联合抵押贷款偿还保险能够更好的保障住房借款人的利益，因为其提供保险保障的被保险人的范围增大，从而涉及到保单规定的保险责任事故发生的概率也相应的提高，这样能更大范围的防止因被保险人死亡而造成其家人的损失并且有助于减轻其经济上的负担。这一变革通常要求联合抵押贷款偿还保险的被保险人双方必须具有可保利益，比如说夫妻、父母与子女等等。随着保障范围的扩大，保险公司所承担的保险责任也就增大，因此反映在保险的费率上必然要相应的提高，但其联合保险费率必然低于两个独立的被保险人所面对的两个独立保单保险费率的简单相加，因为从保险公司的角度看，一份保险合同比两份保险合同的管理成本及其他相关费用是要少很多的，这样就有利于保险公司去拓宽该险种的销售渠道，也有利于贷款者去选择购买满足其消费需求的保险产品，可以说这一险种维护了保险公司、贷款银行、借款人三方面的利益，所以笔者认为其发展的空间更加广阔。

联合抵押贷款偿还保险的保险费采用分期缴纳均衡保费的方式，这与抵押贷款偿还保险是一致的，在死亡保险金的运用上双方也遵循同样的原则。并且在死亡保险金运用上的特点也决定了抵押贷款偿还保险和联合抵押贷款偿还保险在我国有着广阔的发展空间。

三、完善配套措施，大力推广抵押贷款偿还保险

国外的此类险种在死亡保险金的给付后并不强调受益人必须立即将死亡保险金交付贷款银行，而是允许受益人独立自主的支配该笔赔偿金，这样的做法有利于保护受益人的利益，从而有利于去开拓这一产品市场。

当被保险人在保险期间内因保险合同约定的保险事故死亡后，保险公司给付死亡保险金，这时受益人可以立即将这笔款项交付给银行，作为剩余未支付的住房贷款金额，这样就可以提前清偿被保险人的负债，提前拥有房产的所有权。但根据国外的经验，绝大多数的受益人并没有直接的将其用于偿还贷款，而是将该笔资金加以运作，投资于不同的资产，比如说股票、债券、房地产、期货等相关的金融衍生产品。如果死亡保险金的所有者认为通过这种方式进行投资所获得的投资收益能够支付每月的分期付款，那么其就不会选择立即付清抵押贷款。如果受益人认为投资环境不景气，投资带来的收益不足以支付每月分期付款，则其会选择立即偿还抵押贷款。而这两种选择无论哪一种都满足了投保人的初衷，即在被保险人死亡后，其受益人能够有足够的资金来源，保证其受益人继续享有住房。

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摘要：房地产业与房地产金融存在息息相关、相互影响，目前我国房地产业正处在转型升级阶段，正由以往的粗放型的经营模式逐步转移到精细化管理模式。房地产金融是促进我国房地产发展的重要支柱，因此同样也随着房地产一起进入改革创新之路。论文研究了我国房地产金融发展过程中存在的主要问题，并为了解决我国房地产金融的发展过程中存在的问题，提出了相关对策与建议。

关键词：地产金融 金融风险 金融体系

一、房地产金融的特征

二、我国房地产金融发展过程中的主要问题

(1)房地产金融政策缺乏战略性、系统性

我国房地产金融发展主要是因住房改革制度的需要。总体来说，没有具有长远、长效的机制和具有实际指导作用的战略性目标，该这种仅相当于临时的、短期的种应急救援措施。目前，我国尚未形成卓有成效的房地产金融监管政策，形成了一管就死、一放就乱的乱象现状。

(2)风险集中一级市场，二级市场发展缓慢

在我国房地产金融一级市场，房地产开发商以及消费者主要依靠信贷资金。而对房地金融市场来说，目前，我国房地产金融行业体系只有银行才有能力支撑起来，我国的房地产二级市场的规模暂时还未成形，导致了在我国房地产二级市场当中，银行面临着住房抵押贷款在暂时无法抛售出去，使得银行的金融风险可控度不断在降低。

我国政府对房地产金融市场当中的二级市场还在进行摸索。2005年12月15日，建设银行发行了30.17亿元外针对个人住房抵押贷款后，就暂没有发现其他银行发行类似的新产品。因而二级市场的融资担保严重缺乏有效机制，阻碍了房地产的融资渠道，二级市场中的资本的流动性无法得到提高，加重了一级市场的风险程度。

(3)尚未形成专业且独立、有效的房地产金融服务支持体系

目前我国有不少政府部门从不同角度上，各自的职能上对房地产进行监管，如住房城乡建设部、银监局、保监局等。多部门的监管模式，其应变市场的能力滞后，监管体系效率十分低下。另外，我国房地产金融支持体系大部分是非专业性房地产金融机构，专业性住房金融机构和能对住房融资评级、担保和保险等独立机构严重缺乏。与美国、欧洲等成熟的房地产金融市场比较起来，我国房地产金融体系和组织结构体系还有很多地方不够完善。

三、对我国房地产金融发展的相关对策与建议

(1)坚持房地产金融服务实体经济的发展方向

实体经济是以生产或制造产品并直接服务于生产或生活的经济活动。虚拟经济主要进行资本运作，也就是我们平时说的影子经济。我国房地产金融行业应借鉴欧债危机和美国次贷危机的教训。始终要坚持以金融经济作为我国经济发展的杠杆，落实依靠房地产发展带动其转型升级，最终促进房地产健康、持续发展。

(2)实行我国双线并行的房地产政策

建议政府执行双线并行的房地产政策，困难户、低收入群体的居住问题主要通过政府部门的保障房进行解决，而由市场经济来解决其他群体的住房问题。对于中等收入的家庭，政府应调控商品市场的商品房来满足市场需求，同时提高中产阶级的家庭的支付能力。对于高等收入者，应由市场根据供需平衡关系进行处理，政府可借助货币手段调节房地产市场供给平衡，逐步建立我国特色的商品房体系和保障性住房体系。

(3)改革房地产金融市场，创建多元化的融资渠道

我国应逐步建立起全方位、多层次的房地产金融市场，加大直接和间接融资手段。使当前直接融资和间接融资之间结构的不合理现象得到彻底改变，促进证券市场的快速发展。

当前，我国房地产企业利用资本市场融资非常有限。主要是受到如下两方面的影响：第一，企业由于自身实力达不到上市的条件，第二受到国家宏观政策调控影响，监管部门严格限制房地产企业在资本市场融资。为促进我国房地产行业持续健康发展，可尝试使用差别化政策措施，提高房地产融资资本比例。开拓其他的新的融资渠道，可以探讨引进保险资金进入房地产融资行列中。

(4)完善房地产金融法律体系和监管机制

首先，应从立法的角度上加快法制建设的进程，国家要对房地产融资从法律层面上进行研究与探讨，通过法律来确立房地产金融市场的功能和利益。其次，应形成分业监督管理的机制，形成具有实际效能的分业监督管理。各部门间政策的协调性应要加强，在办事流程上无缝对接，在政策上避免出现矛盾的情况和法律上的空白。最后，加强风险控制机制的建立。一是对房地产的资产证券化的逐步构建风险预警系统。二是，加强对预警系统的风险的监管力度。三是，加强信息不对称与道德风险的监管。

参考文献：

[2]杜光平.中国住房金融体系研究：(硕士学位论文).西南财经大学，2005.

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[论文摘要]2008年美国次债危机全面爆发并波及全球股市进而影响实体经济，成为社会各界关注的热点。本文以美国次债危机发生的根本原因为思考切入点分析次债危机被逐层放大的环节，试图通过寻找资产证券化与次债危机根源的联系，探讨证券化运作下的风险传递过程，揭示证券化模式本身隐含的不完善之处及其对金融创新的启示。

一、次债市场的证券化运作

（一）证券化运作第一步MBS

MBS（住房抵押贷款证券化）是20世纪重要的金融创新工具，具体是指商业银行等金融机构将其所持有的住房抵押贷款债权出售给特设证券化机构，由该机构以住房抵押贷款为基础，经过信用增级和评级后，在证券化市场上发行住房抵押贷款证券的行为。

MBS将最初由一个主体独立完成的整个过程拆分成了几个组成环节。投资银行因为把握住了整体流程而获得了将贷款重组的自由，其介入使得次级债的发行规模由按揭公司控制变成了市场需求决定。按揭公司根据投行选定的信用标准，将同类资质的贷款打包成MBS，经投行转手至预定客户。MBS以高风险高收益引导投资方向，同时贷款机构迅速将债务剥离转移风险并收回资金提供更多的抵押贷款。需求的扩张催生了美国房地产市场的“非理性繁荣”，促进次级债市场的快速发展。

（二）证券化运作第二步CDO及CDS

以次按为抵押品的MBS债权，并未达到评级公司最低投资级的要求。投行进而以打包后债务的未来现金流为支撑，根据潜在违约率的高低，按风险的大小分割出三个层级的债务抵押凭证CDO。其中，风险低的为高级CDO，风险中等的为中级CDO，风险最高的为股权级CDO。经内部信用增级重组后，高级CDO获得了AAA的评级，使得不同风险偏好的投资者将其纳入投资组合。商业银行、保险公司、共同基金、教育基金等主要购买高级CDO，而中级和股权级CDO的主要买家是风险偏好较高的对冲基金。

投行为了规避自身存有的中级和股权级CDO的违约风险，推出了信用违约掉期CDS。投行担保在信用事件发生时，CDS买方仍可获得预期的收入甚至利润；在没有信用事件的条件下，卖方将从买方获得定期的保险费收入。CDS引来了对冲基金的加入，在房价上扬的市场和CDS的保障下，对冲基金不仅可在高投资回报领域变换投资组合创造财富。金融资产持有机构通过资产违约风险的担保人，满足了市场希望剥离和转让风险的需求。至此，通过不同层次的证券化操作，美国的证券市场上以低信用购房者申请次贷业务，贷款公司发放次贷，投行深加工打包生成次债，销售给国内外投资者的风险分散链条形成。

二、证券化下次债的风险传递过程

首先，资产证券化将贷款发放机构的提前获利与它所发放贷款的风险隔离。贷款从发放机构剥离到后，资产被置于贷款人的破产程序之外，并且投资者不得因该证券化的资产未来的违约风险向贷款人追索。贷款发放机利用信息的不对称放松对借款人资信和偿还能力的甄别，信用门坎的降低使风险被掩盖且逐渐积聚到较高水平。

其次，投行将高违约风险的低层产品以高价卖给对冲基金。当基础资产大为缩水时，对冲基金面临大量赎回，其高财务杠杆操作立即将风险几十倍、上百倍地放大。由于对冲基金不断以CDO作抵押向商业银行贷款继续投机，银行扩大信贷对同一笔贷款叠加多次风险，不良资产率随之上升，部分风险又回到银行体系。这种过分扩张使地产领域的震动轻易波及全球金融市场。

再者，定价机制的模糊和评级的混乱加大了交易的波动性。随着投资群体的扩展，CDO资产池内基础资产逐渐走向多元化和高风险化。由于影响CDO市值的因素复杂，不可能有绝对完善的CDO估值模型。同时，CDO产品缺乏熊市的数据资源支持，一些原本模型显示非常有利可图的投资品由于缺乏足够的风险控制在房产价格下滑时产生了巨额的损失。证券化通过对贷款池的切分创造出多层衍生品，庞大而复杂的资产支持结构和运作方式使风险不断积聚。不仅如此，评级的混乱使得大量投资者并不知道自己手中所持的AAA层CDO产品虽收益率高但流动性差并且难以测算违约率，内含风险非常高。

由此可见，次债危机的导火线是基准利率的提高和地产市场的疲软。深层原因在于成熟金融市场条件下，资产证券化运作导致信用风险由房地产金融机构向资本市场传递，房地产泡沫通过信贷创新产品将风险扩散到全球范围。

三、次债危机带给资产证券化和金融创新的启示

资产证券化是美国住房贷款市场上最重要的金融创新，设计的初衷是将信用风险分散到更广泛的领域以稳定金融系统。资产证券化融合了信托制度的优点，为社会创造了流动性，有利于银行减轻资本充足率的压力、扩大经营规模、形成新的利润增长点、提升资产负债管理能力，降低资金成本；同时，资产证券化也对资本市场则提出了新的投资理念，为投资者提供不同期限及风险的投资品种和盈利机会。

资产证券化模式下的金融衍生产品尽管可将流动性较差的抵押贷款变现，但兼有使交易主体众多，交易结构复杂，风险隐蔽性强等缺陷。金融衍生产品在开发的过程中欠缺风险控制，基础资产的轻微价格变动会通过金融衍生产品的杠杆作用形成放大效应。由于缺乏严格的信息披露和解释衍生品风险与收益的机制，投资者无法判断资产的质量，存在操作失误的可能性。信用链条和委托关系过长使风险在无限分散的同时变得难以察觉。结构性金融产品评估体制的缺陷和监管的缺失导致风险层层叠加累积到一定程度后反作用于金融系统。

所以，虽然大部分金融创新的目的是规避投资风险和强化风险管理，但是由于发展过快和金融衍生工具自身的特性，导致对社会金融发展存在潜在的负面影响，有成为新的巨大风险源的可能性。由于金融衍生工具集中度过高，一旦某一环节出现危机就会形成影响全局的“多米诺骨牌效应”。

但是，问题的根源并不在于金融创新本身，而在于其过于泛滥和金融过度自由化所带来的金融体系风险的增加。金融创新本身存在减缓风险隐患的机制，从整体上看是保持金融体系稳定的重要因素。尤其是对于金融市场发展滞后活力不足的资本市场，资产证券化在拓展企业融资渠道、节约融资成本、降低银行风险上都具有不可忽视的作用。住房按揭贷款证券化成功与否的关键不在于开发多少类型的金融创新产品，而在于实施过程中是否有合理透明化的定价机制和配套的披露监控体系，是否能探索出完善的风险防范标准和风险控制机制。

参考文献

[1]ElizabethRenuart。AnOverviewofthePredatoryMortgageLendingProcess[J]HousingPolicyDebate，2007，15(4)

[2]李浩，关于次债危机的深层次思考[J]经济师，2008(11)

[3]谷冬青，从美国次债危机谈我国资产证券化的风险防范[J]国际商务研究所，2008（5）

[4]章琪，梁寒冰陆红春，CDO与次债危机的成因及影响分析[J]铜陵学院报，2008（3）

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关键词： 住房公积金；住房金融；融资渠道

2009 年8 月1 日，北京市在全国率先出台《北京市公共租赁住房管理办法》，建立了公共租赁住房建设和管理制度，并逐步把公共租赁住房作为保障住房供应的主要形式，加大建设供应规模。为此，上海市政府想方设法为公租房建设广开低成本融资渠道。一方面，由政府财政提供部分资本金和贴息；另一方面，在土地出让合同中约定配建不低于5%的保障性住房。此外，吸纳公积金沉淀资金、商业保险、企业年金、地方社保等资金投入保障性住房建设；同时鼓励社会力量（如上市公司、开发商等）投资建设公租房,问题的关键是住房公积金能否用于公租房的建设？

一、住房公积金的性质

我国《住房公积金管理条例》中明确规定，住房公积金增值保值的途径只限于购买国债，因此，政府为了解决中低收入群体的住房问题将住房公积金作为资金来源欠缺法律依据。目前我国公积金管理中心存在定位不准确的问题，它一方面成为职工福利的保障者；另一方面却成为一个金融机构争夺的准金融机构,负责公积金的归集、保值和增值,形成了一个事业法人在从事金融运作的尴尬局面。

首先，住房公积金的组成是两部分：职工缴纳与单位缴纳。无论是哪种方式，存入公积金管理中心的钱的所有权仅属于职工个人所有，是合法的公民个人财产，受到宪法及法律的严格保护。实现中，住房公积金的参保人数众多，逐个告知并得到其同意没有可操作性，但实践中的问题不能动摇公权力使用公民私有财产的严格程序设定。

其次，住房公积金设立的目的，是使职工在购买房屋时享受的社会福利。因此，使用这笔资金的任何途径都应首先保障参保公民的个人购房等合法用途的实现。而公租房的适用人群远比住房公积金的缴纳人群小的多，从资金的根本用途上也可以反映出动用住房公积金本金去建设公租房实属不妥。

最后，解决建设公租房的资金问题，政府应优先合理规划税收使用结构以及中央与地方财政转移支付制度，真正做到“取之于民、用之于民”，而并非动用住房公积金本金以拓宽资金来源。

二、分析我国“住房金融”市场融资渠道问题

（一）我国“住房金融”的模式

广义的住房金融是指与所有住房建设、流通、消费、修缮等经济活动有关的货币信用、货币流通、保险以及货币结算等各项资金融通活动；而狭义的住房金融只包括居民和消费性的非盈利住房机构。应该说目前我国住房金融模式兼容了美国的住房抵押贷款模式、新加坡的住房公积金模式、德国的合同储蓄模式，是一种混合型的、过渡的住房金融模式[1]。

（二）我国“住房金融”市场融资渠道的现存问题

随着中国房地产市场商品房价格非理性的过快上涨，房地产市场的结构性矛盾也逐渐凸显出来，有关融资渠道这方面主要表现为：住房金融领域狭窄。首先银行融资渠道单一；从目前银行融资的方式看，我国住房抵押贷款主要来自于住房基金存款，包括政府和企业住房基金存款，公积金存款和住房储蓄存款、融资渠道的单一，造成银行信贷资金不足[2]。其次银行贷款种类单一；就各银行的贷款政策看，其贷款要求都是相同的，在贷款条件偿还期限、利率、还款方式等方面，没有根据借款人的不同情况作出不同的安排，不能满足不同消费群体的具体要求。最后，住房金融几乎未涉及住房建设的直接融资业务，如通过住房金融债券、住房抵押债券、住房开发股票等有价证券来进行融资的项目都很欠缺。

三、构建我国住房储蓄与公积金贷款组合的住房储蓄银行模式

由于我国住房公积金管理中心都是地方政府的专门管理住房公积金的管理机构，而且地方商业银行也是由地方财政、企业入股组建得城市合作银行。基于这样的性质可以相结合组建住房储蓄银行，成立的住房储蓄银行以各地方商业银行为基础，将政府住房公积金管理中心纳入住房储蓄银行，成为住房储蓄银行其中的一个部门，而住房储蓄银行则属商业银行的子公司[2]。同时可发挥现有商业银行广泛的营业网点优势，尽量多地借助主体商业银行在全国的营业网点和己有的客户资源开展住房储业务，这样住房储蓄银行就可以和主体商业银行一起为客户提供“一揽子”的组合贷款，这也是充分发挥商业性金融机构功能的体现。但需要说明的是，这种构想的前提是仅将住房公积金收益部分作为流动资金用于公租房的建设。在此种模式下，各个地方政府下属的住房公积金管理中心既可以继续办理住房公积金贷款工作，又可以利用住房储蓄银行专业的金融管理经验和管理办法保证住房公积金的安全和保值。

个人认为，将住房公积金作为公租房建设中的融资渠道值得商榷，但研究公租房融资问题时引入“住房金融”的理念，可为公租房的发展、建立长效机制提供良好的基础。由于目前我国专业性的住房金融机构还没有完全建立起来，所有的商业性住房金融业务和政策性住房金融业务均由各国有商业银行的房地产信贷部经营，缺少一个专业机构的统一管理，这样就容易出现各银行之间职责不明确，各自为政，大大降低了我国住房金融资金的利用效率。随着住房业和住房金融的发展，有必要建立一个以政策性专业住房金融机构为主体、其他金融机构为补充的运作规范的住房金融机构体系[3]。

参考文献：

[1]陈婷婷、马建华．完善我国住房金融模式整体探析[J].金融与经，2009，（7）

[2]曹国斌．关于构建我国住房金融模式的问题与对策[J].经济师，2004，（8）：45．

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【关键词】 失业再就业 Cox风险回归模型 影响因素

一、引言

1992年以来，我国经济进入全面的调整和转轨阶段。经济转型期间，我国的失业问题日益突出。有关数据显示，2006年—2011年间，我国城镇登记失业人员人数累计达922万人，失业人数的平均增长速率为1.63%；登记失业率从2001年的3.6%上升到2011年的4.1%，10年间涨幅达13.89%。失业问题导致了大量的人力资源浪费，同时给社会的稳定发展带来巨大的压力。2006年，国家税务总局、劳动和社会保障部联合下发了《国家税务局、劳动和社会保障部关于下岗失业人员再就业有关税收政策具体实施意见的通知》；2007年，《中华人民共和国就业促进法（草案）》进一步从法律的角度明确了政府在促进再就业中的职责。那么，影响失业人员再就业的因素有哪些？显然，这一问题对于有效地应对失业进而扩大就业具有重大的现实意义。为此，本文对中国城镇失业人员再就业的影响因素进行分析。

二、相关研究文献综述

1、城镇失业人员再就业影响因素的理论分析

在归纳文献的基础上，影响失业人员再就业的因素大致可以归为两类。

（1）个人因素。众多经验研究表明，年龄、文化程度、身体状况等个人因素是影响城镇失业人员再就业的显著因素；个人的技能水平与再就业概率之间呈现正相关关系；此外，个人的人力资本水平也与失业人员的再就业概率相关。

（2）社会因素。原工作单位性质是影响城镇失业人员再就业的重要因素，研究指出，原工作单位性质是集体国有单位的失业人员，其实现再就业的可能性越低；工作经验是另外一个影响失业人员再就业的因素，工作时间与实现再就业可能性之间呈现正相关关系；此外，失业前工作原因、获得就业信息次数也是影响再就业概率的重要因素。

2、分析城镇失业人员再就业影响因素的实证方法

分析城镇失业人员再就业影响因素的实证方法主要有三种。

（1）OLS估计。高毅蓉，林玳玳，林原（2012）采用OLS回归对中国再就业的影响因素进行实证分析与检验，结果显示失业和职位空缺与再就业正相关，产业就业结构差异与再就业负相关。

（2）Logistic估计。龚文娟，雷俊（2008）采用Logistic回归模型分析影响失业者再就业选择的因素可以发现，失业者再就业态度积极，但多数人从事着非正式职业或自雇职业。

（3）Cox风险回归模型。生存分析包括三种方法：非参数分析法、Cox半参数分析法及参数分析法。参数分析法要求对失业持续时间的分布作出假定，非参数分析法和Cox半参数分析法对失业持续时间的分布不作要求，但非参数分析法忽略了样本之间的异质性，因此，大多数研究采用的是Cox半参数分析法。

三、数据描述

本经验分析的数据来源是2011年城乡民生问卷调查，样本数据是包含31个省市的面板数据，筛选出曾经失业过的城镇人员，所获得的样本数据共有484个。总体样本主要的统计特征如下：

从性别结构上看，经历过失业的人员中男性所占比例低于女性所占比例，到调查期截止时，仍处于失业的人员中男性所占的比例为51.9%；从年龄构成上看，失业人员的年龄主要集中在20-29岁及40-49岁这两个年龄段；从受教育状况上看，劳动者的受教育水平总体比较高，这表明了近几年我国城镇失业出现的新情况，即高学历失业者不断上升，主要原因是高校扩招及高校毕业生就业难双重因素造成的；失业持续时间表明了失业人员实现再就业的难易程度，从失业者的失业持续时间上看，江浙沪城镇人员失业的平均持续时间为5.4个月。截止到调查日，仍未找到工作的失业人员为27人，占总失业人口数的5.58%。

以上从性别、年龄、受教育程度等基本方面阐述了失业人员的现状，对照调查问卷的初始设计可以发现，所采用的样本数据在这三方面的差别很小，这说明了本研究的样本数据在一定程度上具有较强的代表性。

四、Cox风险回归模型及估计结果

1、计量方法及数据的选取

本研究所采用的方法是生存分析方法中的Cox风险比例模型。本文在现实研究需要和总结以往研究的基础上，选取了可能影响失业状态转变的个人因素和社会因素。其中，个人因素包括性别、年龄、受教育程度、婚姻状况、健康状况、家庭年收入；社会因素包括原工作单位性质、工作年限、是否收到过就业信息、是否参加过免费就业培训、是否参加过职业技术培训、是否购买商业保险、每月缴纳的保险费、是否领取失业保险金以及现在的住房情况。本文主要采用Stata分析软件中的sts test命令对变量进行对数秩检验，统计分析显示，最后进入Cox风险回归模型的预后因素有年龄、受教育程度、婚姻状况、健康状况、家庭年收入、原工作单位性质、工作年限、是否收到就业信息、是否领取失业救助金以及现在的住房情况。

2、Cox风险回归模型

（1）模型的建立。在过去几年中，生存分析的回归模型已经被广泛地应用于各种实证分析中。其中最常被用到的模型是Cox在1972年提出的Cox风险回归模型。本研究建立如下的Cox风险回归模型：

？姿（t|z）=？姿0（t）exp（？茁'z）=？姿0（t）exp（x1？茁1+x2？茁2+…+xn？茁n） （1）

式（1）中，？姿（t|z）表示在给定Z=z时的风险函数；？姿0（t）表示潜在的风险函数（underlying hazard function）；回归变量（即协变量）z'=（z1，…，zp）；回归参数？茁'=（？茁1，…，？茁p）。exp？茁jzj表示第j个因素对？姿（t|z）的影响。等式两边同时除以？姿0（t），则有？姿（t|z）=？姿0（t）exp（■？茁izi），？姿（t|z）/？姿0（t）即称为风险比例。回归系数？茁i反映了在其他自变量不变的情况下，zi改变一个单位所引起的风险比该变量为exp？茁i。

（2）似然函数。在Cox风险回归里，？茁i的估计采用极大似然法。设失业的持续时间T的累积分布函数为F（t）=r（T

（3）实证分析结果。本研究利用Stata软件进行Cox风险回归模型拟合度的检验，NA累计风险函数沿45°斜线方向延伸，表明它大致服从风险率为1的指数分布，因此模型的拟合性较好。

由表2的参数估计可以得出，影响失业人员再就业因素中较为显著的个人因素有年龄，社会因素有原工作单位性质、工作年限、是否收到就业信息以及是否领取失业保险金。年龄的风险回归系数负，这表明年龄越大，实现再就业的可能性越小。且年龄越高一个等级，实现再就业的机会是年龄较低一个等级机会的0.55倍。年龄因素是江浙沪城镇失业人员实现再就业一个重要的阻碍因素。

原工作单位性质变量的回归系数为负数，表明原工作单位性质是非国有集体企业的失业人员，其实现再就业的概率会降低，但降低的幅度并不大。这可能是在经济转型中，国有集体企业失业人员能在市场化经济中更好地进行自我定位，从而与非国有集体企业失业人员在寻找工作积极性上的差异越来越小，甚至超过非国有集体企业失业人员的再就业概率。工作年限与失业人员实现再就业概率之间呈现正相关关系。表中，工作年限的回归系数为0.0557，风险比率为1.0573，表明工作年限越长，失业人员实现再就业的机会会增加，但增加的幅度不大。

是否收到就业信息的回归系数为正，没有收到就业信息失业人员实现再就业的概率是收到就业信息失业人员的1.42倍，这与劳动经济学的理论相悖。劳经经济学指出，如果劳动力市场的信息越完善，劳动者获得就业信息越充分，求职者与用工者之间的匹配和磨合时间就越短，从而实现再就业的概率越大。而本研究中，没有收到就业信息的失业人员实现再就业的概率比较大，可能是由于收到就业信息的失业人员降低了去获取其他就业机会的积极性，而本人技能与所获得的就业机会的匹配度不高，从而其实现再就业的概率比较小。

是否领取失业保险金变量的回归系数为0.4525。正号表明，没有领取失业保险金的失业人员，其实现再就业的概率是领取失业保险金人员的1.57倍，这符合劳动经济学中的工作搜寻理论。根据工作搜寻理论，领取失业保险金会降低失业人员寻找工作的积极性，从而其实现再就业的可能性较低。

以上分析可以看出，传统被认为是影响失业人员再就业的重要因素的受教育程度、健康状况等因素对城镇失业人员再就业的影响不大。在受教育程度方面，可能是因为1998年高校扩招之后，劳动者的受教育程度普遍较高，个体间在文化水平上的差异性较小，因此对失业人员实现再就业的影响不大。在健康状况方面，由于受访者中绝大部分是健康状况较为良好的人，具备成为劳动者所需要的健康素质，因此得到的样本数据具有一定的偏差，从而得到健康状况因素对失业人员再就业的影响不大的实证分析结果。

五、结论

为了促进城镇失业人员实现再就业，进一步促进中国经济的和谐发展，政府应当制定完善相关的政策。一是要制定相关的政策帮助高龄失业人员实现再就业。高龄城镇失业人员的人力资本损耗较大，他们一旦在劳动力市场上失去工作，实现再就业的难度就增大了。为此，政府应出台一系列促进高龄失业人员就业的优惠政策。二是政府就业服务机构在为失业人员推送就业信息时，应当针对失业人群的特征有选择性地进行分类，从而提高失业人员与就业机会的匹配度，促进失业人员实现再就业。三是要将失业保险金支付转化为对失业人员的工作激励，完善失业保险金的给付机制，使得失业保险金在保障失业人员的基本生活水平的同时，也能提高他们寻找工作的积极性，促进领取失业保险金的失业人员实现再就业。

【参考文献】

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篇10

人权入宪也使得中国的人权成为宪法层面上的最高法规范、最高法价值与基本立法原则。各有关部门法的制定、具体法律制度的设计都应遵循人权保障原则，尊重人权、保障人权。税法部门自不例外。从实证的角度来看，税收作为一种以法律为支撑的行政权力，是对私人财产的合法剥夺；从宪法层面来看属于侵权法，是对纳税人利益的侵犯。作为税收之法律规范载体的税法与人权具有天然的、历史的关联性。税收立法、税法制度应充分尊重人权、强力保障人权，责无旁贷。税法法域涉及人权保障的方面林林总总，本文只就税收征管立法及其相关法律制度如何体现与完善对人权的尊重与保障进行探析，并期冀能为我国《税法通则》的制定提供借鉴。

一、税收保全、税收执行措施中纳税人生存权的保障

尽管自古至今，对于人权的范围与种类一直存在着很大的争议，见仁见智，众说纷纭。但在生存权是最基本的人权的这一点上，目前在世界范围内大致已达成了共识。生存权，是人自由、独立、尊严的生存的权利，任何人、任何组织不得剥夺。

就税收征收法律制度而言，如何尊重与保障纳税人的生存权，如何防避威胁与危害到纳税人的生存权，主要表现在税收保全、税收强制执行措施等税收征收保障制度上。实际上，我国2001年修订的《税收征收管理法》在税收保全、税收强制执行措施等制度的安排上已经体现出了对纳税人生存权的保障。只是不无遗憾的是，就笔者所见的资料范围而言，尚未有见到有关的论述从人权保障的角度对此进行解释、说明。该法第三十八条第二款规定：“个人及其所扶养家属维持生活必需的住房和用品，不在税收保全措施的范围之内。”第四十条第三款规定：“个人及其所扶养家属维持生活必需的住房和用品，不在强制执行措施的范围之内。”并在第四十二条中进行了总括性的重申规定：“税务机关采取税收保全措施和强制执行措施必须依照法定权限和法定程序，不得查封、扣押纳税人个人及其所扶养家属维持生活必需的住房和用品。”2002年修订的《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》又用排除法从反面规定了“生活必需的住房和用品”的范围，其第五十九条规定，机动车辆、金银饰品、古玩字画、豪华住宅或者一处以外的住房不属于《税收征管法》第三十八条、第四十条、第四十二条所称个人及其所扶养家属维持生活必需的住房和用品；税务机关对单价5000元以下的其他生活用品，不采取税收保全措施和强制执行措施。其第六十条界定了“个人所扶养家”的范围，是指与纳税人共同居住生活的配偶、直系亲属以及无生活来源并由纳税人扶养的其他亲属。

从保障纳税人生存权以及其所抚养的未成年子女的受教育权的角度考量，立法还应规定，个人及其所扶养家属维持生活必需的个人储蓄、医疗保险金、失业保险金、养老保险金以及未成年子女的教育储蓄，也不在税收保全措施与强制执行措施的范围之内。

二、延期纳税制度中职工生存权的保障

我国《税收征收管理法》第三十一条第二款规定了延期纳税制度，纳税人因有特殊困难，不能按期缴纳税款的，经省、自治区、直辖市国家税务局、地方税务局批准，可以延期缴纳税款，但是最长不得超过三个月。《税收征收管理法实施细则》第四十一条规定，纳税人有下列情形之一的，属于税收征管法第三十一条所称特殊困难：(一)因不可抗力，导致纳税人发生较大损失，正常生产经营活动受到较大影响的；(二)当期货币资金在扣除应付职工工资、社会保险费后，不足以缴纳税款的。该条的第二项体现出了对企业纳税人职工生存权的保障。

三、税收优先权制度中生存权的保护

我国现行《税收征收管理法》第四十五条规定了税收优先权制度，它规定，税务机关征收税款，税收优先于无担保债权，法律另有规定的除外；纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人的财产被留置之前的，税收应当先于抵押权、质权、留置权执行。

从人权保护的角度，这里需要探讨两个问题。

第一，税收优先于无担保债权体现了作为公法上的税收债权优先于无担保的私法债权获得保障，但它只是一般适用的原则，而非绝对普遍适用的原则。本着基本人权至上的原则，基本人权，尤其是生存权则要优先于税收债权。因此，出于并仅仅限于保障基本人权的正当目的，在其他法律另有明文规定的情况下，税收债权应当劣后于无担保债权。例如在企业破产清算时，税收的清算位次要劣后于体现人权保障目的的职工债权。我国2006年出台的《企业破产法》第一百一十三条规定，破产财产在优先清偿破产费用和共益债务后，依照下列顺序清偿：（一）破产人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金；（二）破产人欠缴的除前项规定以外的社会保险费用和破产人所欠税款；（三）普通破产债权。同时，新《企业破产法》出于对破产企业职工生存权的特殊保护目的，还特别规定了在新法公布之日前的职工债权甚至要优先于担保债权。该法第一百三十二条规定；“本法施行后，破产人在本法公布之日前所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金，依照本法第一百一十三条的规定清偿后不足以清偿的部分，以本法第一百零九条规定的特定财产优先于对该特定财产享有担保权的权利人受偿。”

另外，为了体现对基本人权的保护，未来的我国《税法通则》在确立税收优先于无担保债权原则的情况下，还应当用“但书”规定：“税收不得优先于纳税人购买个人及其所扶养家属维持生活必需的用品所形成的无担保债权。”从而更充分地保护作为普通债务人的纳税人的生存权。

第二，关于税收优先于在欠税后所形成的抵押权、质权、留置权等担保物权的问题。从保障国家税收收入的角度，立法作这样的规定有其根据与必要性。但假如某个担保物权是担保物权人为了个人及其所扶养家属维持生活必需而与欠税的纳税人进行交易所形成的，此时税收债权还要优先于担保物权获得实现，不仅有损担保物权人的生存权，不符合保障基本人权的正当目的性，还有违“物权优于债权”的民法原则。因此，本着保障基本人权的原则与国家不与民争利的原则，在起草中的《税法通则》中可作如下规定：“纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人的财产被留置之前的，税收应当先于抵押权、质权、留置权执行，但不得优先于担保物权人为了个人及其所扶养家属维持生活必需而与欠税的纳税人进行交易所形成的担保物权。”

四、税务检查制度中纳税人隐私权与机密权的保障