住房管理论文范文

导语：如何才能写好一篇住房管理论文，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

作者：魏秋敏 单位：衡水学院法政系

对中低收入者的界定上存在问题，有些家庭的非纳税隐形货币现金收入，不能被监控，造成在经济适用住房的购买者当中，存在着一些不符合购买条件的家庭，经济适用房选址偏远，物业配套措施不到位。因经济适用房建设是面向中低收入家庭，其显著特点是价格相对便宜。其低廉的价格来源于低成本和薄利润，开发商只有把经济适用房建在远离市区的地段。2009年，河北省衡水市区的保障房居民区裕康小区投入使用，该小区内除经济适用房外，还建有廉租房。该小区已很具规模，但是物业配套跟不上，地方较偏，物业环境差，使经济适用房难以得到中低收入家庭的认同和认购。经济适用房购房者不享有完全产权，流转不畅。根据2007年《经济适用房管理办法》的规定购房者购买经济适用房不满5年者，不得上市交易。5年后，按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府缴纳土地收益等相关价款。

香港在公共住房建设方面较为成功，二次世界大战以后，香港通过公共住房制度完成了战后的安置与重建，改善了居民的住房条件，促进了其经济的繁荣与发展，创新经济适用房管理机制1、合理界定中低收入标准，取消户籍限制，放宽政策标准。2012年总理政府工作报告中指出“更加注重把在城镇稳定就业和居住的农民工有序转变为城镇居民；放宽中小城市落户条件，合理引导人口流向，让更多农村富余劳动力就近转移就业。”经济适用房保障对象是中低收入者，在“中低收入者”这类群体的确定上，笔者建议取消制度地域户籍限制，这有利于地方市场经济的发展，这样做虽然短时期内会给地方政府造成很大负担，但长期来看有利于国家的经济发展和长治久安，有利于缩小贫富差距，使社会区域的真正低收入者能够分享经济发展的成果。2、建立健全个人信用系统、家庭收入的动态监管制度有些购房者，不符合申请经济适用房的条件，为了谋取利益，采取各种措施，隐瞒收入和家庭资产，骗取经济适用房。此行为应该受到严厉制裁，并且事前防范也很重要。针对目前个人信用系统还未建立的情况，可以借鉴我国征税方式。实行个人收入“一户式”管理［2］。汇总社会各方资源，在税务机关的个人收入档案制度的基础上，探索建立家庭收入的动态监管制度，保障经济适用房在公平、公正、合理、合法的制度环境下，顺利推行。3、实行“封闭式流转”，完善退出机制住房保障体系“封闭式流转”［3］，是指当被保障对象，无需再接受经济适用房时，相关权益回归住房保障体系，改由其他符合标准的申请人享受。经济适用房兼具“经济性”和“保障性”，那么解决相关问题就从两个方面着眼，经济性的市场规律是不以人们的意志为转移的，市场环境体制下，加大住房供应，抑制住房投资需求。实行“住房保障体系封闭式流转”这样只能由政府回购，再由政府卖（或租）给消费者，这在一定程度上遏制住了那些通过经济适用房倒买倒卖非法获取利益的投机者，保障福利政策不被扭曲。

为了保证政府部门真正把监管工作落实好，要加大政府部门的监督责任，即当政府部门不履行监督责任时，监督缺位时，谁来追究他们的不作为行为？这是我们政府部门加强监管的关键所在，以往的政府监督，只重视对监管对象监督的法律规制，而对政府部门不作为监管行为缺少规制。根据“权责统一”原则，要求国家行政机关，违法或者不当行使职权，应当依法承担法律责任，为了实现权力和责任的统一，必须建立完善追究责任的机制。基金项目：2008年衡水市社会科学研究课题“衡水市推行经济适用房的现状及法律研究”。

篇2

收入核定难

在住房保障的准入方面，相关规定非常明确，无论是廉租住房还是经济适用住房或是公共租赁住房，都要求被保障者必须是真正的“低收入住房困难家庭”。各地在具体审核中，除了对户籍有所规定外，基本上都是通过对申请家庭进行“收入”和“住房”双控来进行的，但是在具体实施时，普遍感到对被保障家庭的收入核实非常困难。

究其原因，一是目前居民的收入来源及组成本身就比较复杂，具体界定具有一定的模糊性，在核定的标准和口径掌握方面比较难统一；二是绝大部分地方还没有建立起有效的收入核定机制，收入证明一般仅由工作单位或社区单独出具，存在一定的主观随意性，公信力不够；三是在财产收入的具体核实中，还存在着一定的法律障碍。民政部出台的城市低收入家庭收入标准认定办法明确：城市低收入家庭收入标准主要包括家庭可支配收入和家庭财产两项指标。其中，家庭财产包括全部存款、汽车、房产、有价证券，其中，存款及有价证券持有的核实取证却涉及到家庭及居民个人隐私保护等法律问题，操作难度非常大。

举报查证难

住房保障的对象都是低收入住房困难家庭，由于对象的特殊性，所以在有关住房保障申请对象弄虚作假等违规方面的处罚规定就非常人性化，处罚手段中既无严厉的法律手段也无罚款等经济手段，而是只要求记入在人民银行的个人诚信档案、取消享受住房保障的资格等行政手段。这样就造成了申请家庭违规的“成本”比较低。

为了保证住房保障工作的阳光操作，真正体现公开、公平、公正，在实际操作中，住房保障部门一般都会将申请家庭的基本情况在其所在社区及媒体进行公示，以接受社会各方面的监督，防止申请对象弄虚作假。

但是，面对老百姓的举报，住房保障部门查证起来非常困难。一是因为老百姓在举报时提供的情况大都不具体，有些甚至只是猜测。如我们在工作中间经常会接到这样的举报：“某某家庭不符合申请条件，他们家有很多钱的。”面对这样笼统模糊的举报，住房保障部门无法厘清查证的重点和要点，只能调出被举报家庭的申请材料，再进行走访核实，实际上所能做的就是把审核程序再重新走一遍，往往花去了大量的时间精力而效果却不尽如人意。

二是由于举报人一般都是申请家庭的邻里或同事，所以在举报时都要求为其保密，对于所举报的具体事项，不愿意接受当面核实，这也加大了查证工作的难度。

三是有少部分的举报是由于邻里矛盾或同事矛盾造成的，属于捏造事实的恶意举报。举报人往往情绪比较激烈，举报的事项虚假夸张，容易引起保障部门的高度重视，但结果却是，花费了许多时间和精力，调查核实得出的结论是：举报不实。而针对这样的结论，不少恶意举报人仍不肯罢休，层层上访，浪费了业务部门和部门等大量的时间和精力。

退出保障难

从总体上看，住房保障工作在我国开展的时间不长，各地各部门主要把工作重点放在保障扩面上，尤其是准入管理方面。随着工作的逐步推进，许多后续管理上的问题开始暴露出来，尤其是在退出机制的建设方面，工作难度很大。

从操作方面看，由于廉租住房和公共租赁住房产权归国家所有，所以各地都会对已经享受政策的家庭每年组织年审，确保科学有效的动态管理。

但是对于那些经年审发现不再符合保障条件的家庭，在具体的清退方面缺少切实有效的手段。

而对于经济适用住房，由于入住家庭享有有限产权，所以在退出方面更加困难。

今年4月22日住房和城乡建设部颁发的《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》中对这些方面进行了非常具体而严格的规定，但是在具体工作中发现，有些老百姓违反管理规定是为了满足基本的生计而迫不得已。

例如，有的残疾人家庭在家里开个小店而获取基本的生活费用，有些经济困难家庭仍然“蜗居”在原来的小房子里，而将购买到的经济适用住房出租，用以弥补严重不足的家庭开销。这些实际情况，如果进行“一刀切”的管理是无法从根本上解决问题的，必须在工作实践中按照科学发展观的要求，结合具体情况进行分析研究并加以妥善解决。

社会联动难

要在当前真正做好住房保障工作，仅有政府的重视和住房保障部门的努力是不够的。作为一项重要的民生工作，住房保障需要社会各方面的关心和支持，需要形成各部门之间的工作合力，只有这样才有可能实现住房保障工作的科学发展。

但是在具体实践中，住房保障工作不仅仅存在着法制建设滞后、资金“瓶颈”制约等问题，还存在着部门之间联动少，合力形成难等操作层面的问题。例如金融机构对住房保障的信贷支持难以兑现。虽然国家明确规定，住房保障建设贷款可以在基准利率的基础上实现下浮，但实际执行中间很少能够执行到位的，尤其是在住房保障家庭的贷款扶持方面，银行过多地强调行业内部的信用规定，许多住房保障家庭由于缺少稳定的收入来源、资信较差而贷不到款，致使无力改变住房困难，这从一定程度上制约了住房保障的进程。

此外，这部分困难家庭，不仅仅需要住房方面的保障，也需要通过供电、供水、电视网络等与其生活休戚相关的部门来共同提供政策优惠和帮扶，从而让他们能够在安居的同时，也能够体面地生活。在这些方面，还需要得到进一步的沟通和努力，希望通过社会各部门的优质服务，让这部分家庭切实感受到党和政府的关爱。

科学评价难

篇3

一、保险基金投资于住房抵押贷款证券的可行性分析

（一）MBS的理论基础以及保险基金投资MBS的运行模式

住房抵押贷款证券（mortgage-backedsecurities，简称MBS）是指商业银行或其他金融机构为加速资金的融通，将缺乏流动性但具有未来现金收入流的住房信贷资产集中起来，进行结构性重组，并通过信用增强，将其变成可在资本市场上出售和流动的证券。

对单个抵押贷款而言，由于借款人存在提前偿付、延迟拖欠甚至欺诈等风险，导致抵押贷款现金流不稳定。对一组贷款而言，尽管整个组合在很大程度上依赖于每一贷款的现金流特征，但如果这组贷款满足一定条件，则根据大数定理，整个组合的现金流将呈现一定的规律性，因此可以对该现金流进行可靠地预测和控制。这就是MBS的理论基础。

作为一种结构性融资方式，住房抵押贷款证券化实质上是将商业银行等金融机构所承担的抵押贷款的现金流及相关风险进行分割与重组，通过信用增强，发行证券和设计转递流程，将收益与风险同时转移给证券市场上的投资者（保险公司就是其中主要的机构投资者）。尽管保险公司有人寿保险和财产保险之分，二者的基金特征也大相径庭（寿险基金多投资于长期项目，而产险基金则主要进行短期投资），但他们投资MBS的基本模式是相同的。

（二）MBS对于满足保险投资的“三性平衡”原则具有明显优势

保险投资的目标应当与公司的总体目标一致，即在可接受的风险水平上获得最大的利润。这就要求保险投资必须遵循“安全性”、“流动性”和“收益性”三个原则。

根据投资原理，“三性”之间既对立又统一，存在此消彼长的关系。例如，安全性与流动性往往呈正相关，而与收益性呈负相关；高流动性往往以牺牲安全性或收益性为代价。如果片面强调某一原则就必然损害其他指标，导致结果偏离企业的总体目标（即一定风险水平下收益最大化）。基于保险风险的特征，保险资金运用的基本原则应当是在突出安全性基础上兼顾“三性平衡”。

由于对抵押资产实现了现金流重组和信用增级，因此相对其他常见的投资种类MBS具有现金流较稳定，风险低，收益率较高等优点。这对于追求低风险、高流动性和收益稳定的保险公司而言，显然极富吸引力。尤其在当前股市风险太大，银行存款利率很低的条件下，投资MBS无疑是保险人的优先选择。同时，投资MBS也使保险人获得拓展投资空间的机会，从而实现投资组合的风险分散。通过下面的比较我们不难发现，MBS对于满足保险公司资金运用原则具有明显优势。

（三）丰厚的收益驱使MBS发行人积极参与MBS市场

以利润最大化为终极目标的金融机构如商业银行，绝不会放弃MBS为他们创造的多种益处[2]：（1）使发行人获得较低的筹资成本。通过把资产分离并将其作为证券发行的担保品，发行人获得了较低的筹资成本；（2）使发行人更高效地运用资本。对必须满足风险资本指标要求的金融机构来说，出售资产能使资本更自由；（3）使发行人管理迅速增长的资产组合。通过证券化出售抵押贷款，能为金融机构迅速筹集资本，同时使资产或者负债表外化，从而避免了对资本的高要求；（4）发行人可以更好地实施资产负债管理。证券化能将提前偿付风险转移给了投资者，这就为金融机构提供了一种与偿还期匹配的资产筹资方式；（5）提高发行人的财务绩效。当贷款被证券化并以低于贷款利率的收益率出售时，发行人获得利差。该利差一部分来自服务费，另一部分则由于信用提高而获得的溢额收益；（6）使发行人资金来源多样化。对于平时不能发放贷款和为应收帐款融资的投资者而言，MBS证券使他们增加了投资选择，这也为金融机构提供了更多的资本来源。

（四）当前保险基金投资MBS存在良好的外部环境

首先，住宅产业的发展需要强大的金融支持。据国家建设部有关资料，近10年全国城镇将兴建51.56亿平方米，成为国民经济一个重要增长点，为此需投入资金7-8万亿元，而现有住房资金远不能满足需求。同时由于住宅产业的自身特点如固定性、投资回收期长、投资规模大、流动性差，使得风险较为集中，容易形成投资瓶颈，制约整个国民经济的发展。通过住房抵押贷款证券化，一方面可以开辟新的融资渠道，缓解资金压力，促进产业和国民经济的发展；另一方面通过证券化，将抵押贷款的集中风险进行分割，分散给众多投资者承担，达到分散风险的目的。

其次，国内要求拓宽保险投资渠道的呼声日益高涨。由于种种原因我国一直严格限制保险投资，仅限于银行存款、政府债券、金融债券等，投资效益低下。而目前金融市场尚不完善，从20多年的实践经验来看，通货膨胀和通货紧缩时常发生，利率水平不太稳定，7次降息曾给保险公司（尤其寿险公司）的经营带来很大困难，迄今仍留下了巨额利差损尚未消化。保险公司急需通过一系列低风险、高收益的金融工具和手段，转嫁利率风险，弥补既有亏损。MBS的推出将适时地满足这种需求。

最后，MBS证券将在借款者和投资者之间开辟直接融资的渠道，提高融资效率。首先，通过将住房抵押贷款重新组合，并辅以信用增强手段，将原有风险降低到了投资者更能接受的水平。其次，通过重构现金流量，创造出不同的债券类别，满足广大投资者的不同需求。第三，MBS将丰富资本市场，成为稳定证券市场的重要力量。此外，我国大部分商业银行和保险公司已建立了较完整的信息管理系统、会计处理系统及相关的规章制度，这也为MBS的推行提供了必要的技术支持。

综上所述，不难发现，无论从MBS市场的需求方（保险基金管理者）、供给方（发行者），还是市场投资环境，保险基金投资MBS是完全可行的。

二、MBS在保险基金管理中的应用

作为一种极富吸引力的金融创新，MBS包含多种性质各异的金融衍生证券。对保险公司而言，了解各种MBS的本质特征，合理选择、使用MBS以满足公司安全性、流动性和收益性“三性平衡”的要求，具有重要的实践意义。

（一）MBS的种类和性质

在美国，一共有三类抵押担保证券[2]：（1）抵押转手证券（mortgage-passthroughsecurities）；（2）担保抵押债务（collateralizedmortgageobligations，简称CMO）；（3）剥离式抵押担保证券（strippedmortgage-backedsecurities）。三类证券在现金流量、内在风险等方面都呈现出不同特征。

1.抵押转手证券。它是指由联邦全国抵押协会（FNMA，俗称范尼梅）和政府全国抵押协会（GinnieMae，俗称珍妮梅）购买抵押品，并将这些抵押品组合起来，然后为其提供担保并发行的证券。转手证券基本上不对现金流进行处理，而是将基础资产产生的现金流传递给证券持有人。在相同条件下，转手证券产生的现金流比非分期偿付型债务的现金流要大得多。尽管抵押转手证券大大增强了抵押贷款市场的流动性，但它却因其单一性而不能满足所有投资者不同的需求。

2.担保抵押债务。为解决再投资风险问题，金融工程师们开发了担保抵押债务（CMO）。它是指投资银行购买转手证券（或整个抵押贷款），再发行以它们为担保的特种债券。这些债券被分成一系列不同的组，称之为“档”（tranches），使得不同档的现金流特征（包括息票利率，偿还期限等）不同。这样，一种长期的金融工具，如抵押贷款或转手证券被重构为一系列性质各异的档，这些档分为短期、中期和长期。于是投资者从中可从中选择最符合需要的档。同时在一定程度上消除了提前偿付风险。

3.剥离式抵押担保证券。目前该证券有两类，一种是“只获得利息类（interest-onlyclass，或称IOclass）”，即将所有抵押贷款偿还的利息分配此类证券；另一种是“只获得本金类（principal-onlyclass，或称POclass”），即将所有抵押贷款偿还的本金分配此类。由于本息分离，IO与PO证券对利率的敏感性不同，因此现金流量也呈现不同的特点。由于证券的价格是未来各期利息的现值之和，因此其价格变化是两种效应的综合结果：贴现效应和提前偿还效应。因此市场利率的变动会引起基础资产提前偿还率的小幅变动，进而造成剥离证券价格和投资收益率的大幅变动，并且IO和PO债券的变化方向正好相反。

（二）运用MBS实施保险资产负债管理（Asset-LiabilityManagement，简称ALM）

从保险经营的特殊性看，资产负债管理（ALM）日益成为保险企业管理的核心内容。所谓ALM就是将资产和负债统一成一个整体，并考虑如何协调组合以实现公司的总体目标。在保险公司偿付能力和盈利能力管理中利率风险管理是ALM的核心内容。利用MBS，结合多种ALM方法能在一定程度上消减利率对资产、负债的冲击。目前常用的方法有如下几种：

1.业务分离和配对法。该方法将具有特定性质的资产或负债分割为独立单位以获得某种特征，如利率敏感性、市场价值波动性、到期期限和信用质量等，然后根据特定的负债单位寻找与之匹配的资产单位。例如，针对一组担保投资合约（GIC），由于其现金流不受到利率影响可以准确预测，所以保险人可以将CMO顺序偿还档债券与其他证券组合，使该投资资产的现金流量特征与GIC组合的完全吻合。

2.缺口管理。缺口管理主要包括融资缺口和持续期缺口模型两种。融资缺口模型主要计算融资缺口的状态。当该缺口为零时，资产负债处于“免疫”状态。因此适当调整投资产品的种类和数量，使之达到“免疫”状态就可以有效避免利率风险。而持续期缺口模型则是通过调整保险公司资产和负债的持续期缺口来控制因利率波动造成资产负债配置不当的风险。以一组万能寿险保单为例，通过选择CMO中浮动利率档债券与其他证券组合与负债构成“免疫”状态，可以消除因利率波动造成投资收益率的负偏差，并在一定程度上锁定利率下限。

3.最优化分析法。该方法采用管理科学的一些工具，诸如线性规划，在一组给定的约束和对一系列不同的收益曲线的预测基础上，确定MBS与其他投资资产的最优组合。此外其他方法如：模拟分析法、风险受控套利法等也经常使用。

利用金融工程原理，将性质各异的MBS引入ALM必然极大地增加解决方案的灵活性和多样性。例如，在没有MBS以前，根据《保险法》保险人只能依赖有限的固定收入证券如国债、金融债券、银行存款实施ALM，那么可供选择的最优方案极其有限，甚至无解。引入MBS后，即使对于日益更新的保险产品，尤其利率敏感性产品，资产负债管理人员也可以方便地选择所需的证券种类进行组合，解决以前无法解决的问题。此外，方案的多样性也为管理人员进行成本效益分析，减少管理成本提高收益创造了条件。

（三）用MBS进行套期保值

所谓套期保值是指构筑一项头寸来临时性地替代未来的另一项资产（负债）的头寸，或者它构筑一项头寸来保护现有的某项资产（负债）头寸的价值直到其可以变现而采取的行动。保险投资中的套期保值主要是解决公司资产价值减少以及负债增加的风险。在当前市场价格动荡不定的环境中，套期保值对于保险公司的重要性是不言而喻的。然而大部分套期保值都涉及到衍生工具头寸，而目前我国期货、期权、期权和互惠掉期市场很不成熟，作为金融衍生证券的MBS就显得弥足珍贵了。

前面提到，担保抵押债务（CMO）分为若干类别的债券，其中四个关键的创新工具是：顺序偿还档、应计档、浮动利率／逆浮动利率档以及计划摊销类别档债券。而剥离式抵押担保证券包括两种性质截然不同的IO和PO类证券。这些产品在防范和化解利率风险和信用风险方面具有不同的特性，将它们与其他证券，如股票、债券等进行组合就可以达到套期保值的效果。例如，将IO证券与常规债券或抵押贷款组合，就可以抵御利率下降的风险。

（四）运用MBS进行投机和套利

资产的错误定价、价格联系失常以及市场缺乏效率等因素的存在，使得投机和套利有机会进行。对有效的市场而言，高风险意味着高收益，无风险则无收益。承担一定的风险进行投机或套利是保险投资的“收益性”所决定的。所谓投机，就是确切地预测未来，进而构筑头寸来获利。作为市场上可流通的固定收入证券，MBS的价值完全可能被高估或低估，这就为投机创造了条件，保险公司可以利用掌握的经验和技术从中获利。套利则是同时在两个或更多的市场上构筑头寸来利用不同市场定价的差异获利。由于在空间、时间、到期期限以及资产类别上存在价格差异（扣除转换费用），MBS市场就存在套利机会。这种套利机会使保险人只需承受少量风险（纯粹套到甚至无风险）就可获得高额回报。最典型的例子就是，通过大规模集资创造的担保抵押债务（CMOs）而获得套利机会。

三、关于我国保险基金投资于住房抵押贷款证券的建议

住房抵押贷款证券（MBS）是国际上住宅市场融资中发展成熟的金融工具，但在我国却是新生事物。保险基金投资于MBS对保险公司而言既是机遇，也是挑战。对此笔者提出几点建议：

1.必须更新保险投资理念。长期以来，一些监管者或经营者过于强调安全性，将其与流动性、收益性对立起来。事实上，三者之间既有此消彼涨的关系，又相辅相成。如果一味追求安全投资，势必损害收益性。在当前市场竞争日趋激烈的情况下，低收益公司的生存能力必然受到威胁，反过来造成经营的不安全。因此管理者必须更新保险投资理念，保险基金的运用应当是在突出安全性的同时兼顾“三性平衡”。只有这样，才会敢于将保险资金投资于MBS.

2.必须调整保险投资结构。由于原《保险法》及相关规定的约束，我国保险投资结构主要以银行存款和政府债券为主，投资效益低下。近年来政府允许保险资金间接入市，许多公司又纷纷投资证券基金，然而基金收益的大幅波动却使不少公司不盈反亏。这种非理性投机对保险公司所造成的巨大伤害使人们意识到，调整投资结构，合理分散投资势在必行。出于“三性平衡”的考虑，结合中国国情，笔者认为，我国保险基金的投资结构应以固定收入证券为主，辅以少量的证券基金、股票。因此，有“银边证券”之称的MBS应作为一种主要投资对象。

3.必须完善保险投资技术。保险公司的经营性质和总体目标决定了保险投资技术的特殊性和复杂性。保险投资不再是单纯的资产管理，资产负债联合管理应成为保险投资乃至保险经营的核心内容。此外，套期保值、投机和套利也应成为投资人员熟练掌握的技术。随着我国资本市场的逐步成熟和完善，MBS和其他衍生工具将广泛使用。只有精通现代金融理论和金融工程技术，才能最大限度地发挥MBS及其他金融工具的作用。

4.必须建立投资MBS的风险控制体系。MBS是金融创新的成功范例，极大地丰富和发展了资本市场。然而与其他金融产品一样，它与生俱来就伴随着特有的风险，主要分为两类：一是资产质量风险，二是证券化风险。这些风险直接影响着投资的效益和稳定，进而影响整个公司乃至全行业的发展。因此，建立相应的风险控制体系是完全必要的。笔者认为，该体系主要分为两个层面：一是公司内部控制体系，二是政府监管体系。

5.应建设一支高素质的专业人才队伍。抵押贷款证券是一项技术性、专业性和综合性均很强的新型融资方式，它涉及金融、证券、法律房地产、评估等多方面的专业领域，需要一大批既有理论基础知识，又有实践操作经验的复合型人才。同时，保险基金投资MBS涉及到资产负债管理、套期保值、投机和套利等一系列复杂的金融手段，需要掌握了精算、保险、投资、财务等多学科的复合型人才，而国内这方面的人才极其匮乏。因此，目前应加强对保险公司现有从业人员及在校大学生的培养和锻炼，加大这方面专业人才和管理技术的引进和借鉴，以适应市场的需要。

「参考文献

[1]沈沛。资产证券化研究[M].深圳：海天出版社，1999.

[2]弗兰克·J·法博齐等，唐旭等译。资本市场：机构与工具[M].北京：经济科学出版社，1998.

[3]约翰。马歇尔等，宋逢明等译。金融工程[M].北京：清华大学出版社，1998.

篇4

建筑施工之前做好安全管理是非常重要的一个内容，以下笔者结合自己的实际经验对这一部分的安全管理进行简要的阐述。

1.1搞好楼房建筑工程项目的勘察和设计

项目勘察设计工作是建筑工程施工之前的一项非常基础也是非常重要的一项工作，它对整个工程的顺利进行都有着十分关键的作用，在工作中，一定要对项目举办公开的招标，在选取单位的过程中也应该选择一些资质比较好，技术比较硬的单位，其次就是在设计的过程中，一定要注意对细节的把握，比如原材料的选择和各种线路的设置等等，在建筑工程施工之前应该能获得全面的准确的地质、水文勘探报告，同时还要注意建筑施工中要采取有效的措施，保证施工的安全性和可靠性。

1.2要严抓建筑工程的招标投标管理工作

在工程施工的过程中，应该事项法人责任制，同时还要实行招标制度，建设单位也要设置质量管理机构，同时还要配备更加全面的管理制度，这样就建立了一个更加科学和完善的质保体系，为了确保施工的顺利进行，还要成立工程的指挥部，主要的工作是做好工程的设计、施工和监理的调度工作，在寻找委托机构的时候，一定要寻找一些资质好，信誉也好的单位，监理中出现了问题，要由总监理工程师负责。在选择建设单位的时候，一定要选择有信誉，同时业界反映良好的单位，同时还要在合同当中标明设计单位的权利和义务，从而使得设计工作能够严格的按照相关的规定和要求进行。在编制具体的招标文件的时候，一定要选择经验丰富的安全管理人员和总工程师共同出席，确定施工的工期，建筑单位在申请施工许可证之前，一定要向有关的部门和机构递交施工责任书，其中就包括安全生产责任书和安全评价报告等等。在建筑工程项目施工的过程中都是有和其有着非常密切联系的，同时还要将这一部分的费用进行专门的核算，建筑工程的投标过程要尽量向规范化的方向发展，建筑工程目标项目就需要有一定的制度和原则，这一领域的专家还要对工程的安全指标进行全面的测评。

1.3在建筑工程项目施工中要加大力度，抓好原料管理

在建筑施工的过程中，一定要保证进场的材料能够充分的满足设计的要求，要把原料进行全面的测评和检验，进场的所有材料必须要出具合格证书和质量检验证书，对进场的所有材料都要进行抽样检查，如果出现了不合格的现象，一定要及时的剔除，钢筋和焊条应该有出厂的合格证，同时在其应用于工程施工之前，一定要对其外观进行严格的检查，所有的检验流程全部结束之后，才能应用到施工的过程中，所有的材料必须要安全的摆放，同时屋面工程的各种施工原料也应该充分的满足施工的要求，防水材料必须要出具合格证书和质检报告，在施工的过程中应该完成一层施工之后就对其进行严格的检查，检查合格之后才能进入到下一项施工过程。

2楼房建筑工程项目全程施工的安全管理

在楼房建筑工程项目施工单元的资格上要做好查核工作，所衔接的施工单元应当接受楼房建筑工程安全监督机构的监督治理。分向当地楼房建筑工程安全监督机构申请安全查核。建筑工程项目施工单元的项目经理、安全治理人员应当经由上级安全培训、查核合格后，持证上岗。楼房建筑工程项目施工单元应理当建立以本单元安全生产第一任务人为中心的分级承当的安全生产责任制，设立安全生产管理部门，配备与工程相应的安全工程师。并向工程项目派驻项目安全工程师。项目安全工程师承担安全生产保证体系有效运转，实现安全管理的人员、物资、经费等规范化，对项目安全生产施行监督、检查，进行安全防护设施验收。阻止违反楼房建筑工程安全规定违章施工，要有预防措施和应急预案。主体框架施工中。要严格审查模板的施工方案，巡查模板的支架是否满足方案的要求，目测模板的起拱情况，拆除模板的混凝土强度原则上以现浇构件同条件养护试件的混凝土强度为依据。砌筑用砖必须浇透，经实测，浸入深度>1．5era，禁止干砖上墙；禁止碎砖集中使用。砌筑砂浆必须按比例配制，不定期抽查。

3楼房建筑工程项目后期的安全管理

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我们都知道，建筑施工领域最主要的目标是可以将管理职能与系统科学的方法相结合，进而更有效地完成工程项目的建设工作。在实际的工作中，我们一定要依照国家的法律法规、技术政策以及规章制度的规定，确保施工过程的高效性、系统性和规范性，进一步达到进度和技术、经济与质量、技术与生产的完美统一。涉及范围广、约束性较强、工作任务重、信息量较大等是建筑施工技术管理工作的主要特征。然而，技术管控于实际施工管控过程中体现出的主要优势如下:第一，它有助于项目施工同项目自身特征的整合，目的是便于采取更适合的技术工种及施工方法，从而确保高施工质量;第二，能够对相关资源进行合理配置，对施工策略进行优中选优，减少建设费用，增强经济效益，加快工程施工进度，缩短工期;第三，其还有助于理论与实践相结合的技术革新，同时有利于更多更具创新性的施工方式的出现，也对技术管理水平的提升、施工队伍专业素养的提升具有极大的帮助作用。

2各个施工阶段的技术管理剖析

2．1准备环节的技术管理工作对于施工前的准备环节来讲，需要创造良好的施工环境，做好相关准备工作，来保障施工过程的顺利开展。此阶段技术管理工作的内容主要包括:首先，对施工图纸有一个宏观的把控，明确工程项目的具体要求。另外，我们还应该熟悉施工现场的实际情况;其次，搞清楚施工所需具备的各种条件，规划好工程建设的工作流程图和有关设计;还有，施工图纸的技术交底工作也不可忽视。因为技术交底工作对于建筑施工的进程及质量等都具有很大的影响力，所以我们必须对其有足够的重视。不少隐蔽工程和特殊的施工项目需要进一步强化技术交底工作，同时更加注重建材和基本技术的规范，还有就是加强对经常性的发生质量问题的部门及成品的保护工作;此外，规划好严谨的施工技术管理方针，提早准备好施工项目建设所需的所有条件，例如:技术、财物、人力及组织等方面。保障施工高质量的同时，尽可能减少施工费用、提升工作效率。还有特别关键的一点，就是必须制定健全的工程结构检测与查验体系。这样做的目的是在令工程建设顺利进行的同时，尽量地缩短工程建设所需耗用的周期长度。对于计划要使用的新材质、结构、技术，应当确定缜密的方案及对策，并积极地落实好其他各项工作。除此之外，像建立健全完工质检制度与评测机制、针对隐蔽工程而言的质量验收等，也都会对准备阶段的技术管理工作提供一定程度的帮助。

2．2施工环节的技术管理工作施工过程中的技术管理即现场施工的技术管理，它是当前施工技术管理工作的关键环节。依照项目部的规划任务，企业需要管理好内部工程的质量、工期、费用以及安全等，所以说这就必然要求加强施工中的技术管理力度，依据设想和规划中的施工平面图纸来进行有针对性的管理。这项工作要求要做到以下几点:第一，熟悉施工草图以及企业对工程项目的具体需求;其次，对建筑施工方案优中选优，不断地进行方案的优化，以便可以获得更出色的施工效果;第三，积极将各项管理任务落实到位，提早了解施工环节的具体状况，保证工程的顺利竣工，以及经济预算的合理;第四，为长远打算，及早做好对特别是隐蔽工程的记录工作;最后一点，注重对相关资料的整合与积累、收集工作，保障和工程项目建设的同期性。2．3工程建设后期的技术管理当一项房屋建筑工程项目进入到后期阶段时，建筑施工的总体形象已基本完成，这个特殊的时期我们需要做的就是继续稳固技术管理工作。此环节可采取的技术管理手段主要包括:(1)号召负责不同工程项目的人员对施工操作与规划设计进行严格的比对，看是否尚存在不合理之处;(2)系统完整地检查一切的隐蔽工程项目，同时重点清查关键性的工段及建筑设施。只要不符合规范的，在清点完之后必须马上做出相应处理;(3)及时清扫施工现场产生的碎屑、粉灰等各种垃圾。这样可以更有力地防止施工事故的出现，也能够保持建筑物的清洁，为工程的顺利竣工提供保障。另外，我们还可以通过建立评比制度的方式，对施工完毕的工程项目进行研究和分析，比如:实际施工过程中碰到的各类难题、如何更有针对性地解决这些问题、怎样评价这些已经完工的工程项目等等。这种方法不仅有助于找出各种施工问题的有效解决方法，降低施工事故的发生率，也能够激发出工作人员的热情，令他们全心全意地投入到工作当中。

3完善房屋建筑施工技术管理工作的对策

篇6

随着建筑业的发展，房屋建筑工程中新工艺，新设备和新材料的出现需要有一个有效的体系和方式对其实现管理，在促进房屋建筑工程施工技术水平提高的前提下，指导新技术的运用和实施，以便进一步促进房屋建筑工程施工企业对新技术的接受和运用。

2房屋建筑工程施工技术管理的措施

2.1建立房屋建筑工程施工的技术管理规范

首先，建立一个完善的技术管理体系，并让这些体系和制度落到实处，实实在在的在房屋建筑工程施工中得到发挥，使房屋建筑工程施工技术管理真正发挥出管理和强化的作用。其次，房屋建筑工程施工过程中，人是操作者，同时也是组织者，必须在整个技术管理工作中要以“人”这个最基本要素为核心，把施工技术管理责任制落到实处。最后，为了避免在房屋建筑工程施工出现重大的事故和损失，应该发挥房屋建筑工程施工技术管理体系的规范作用，有效预防、及时的处理，避免房屋建筑工程施工问题的扩大和进一步发展，这也是房屋建筑工程施工技术管理规范的主要要求和基本职能。

2.2提高房屋建筑工程施工人员技术素质

首先，应该制定房屋建筑工程施工操作的技术水平门槛，将技术水平不达标的人员摒除与施工之中。其次，对房屋建筑工程施工人员进行教育和职业培训，在丰富他们知识量的前提下，专项提高技术素质。最后，做好房屋建筑工程施工上岗前的技术交底，以强化的方式提高房屋建筑工程施工人员的操作能力和素质。

2.3房屋建筑工程施工材料的技术管理

房屋建筑工程施工技术管理部门必须严格把关，把紧材料的采购关，检验关以及使用关，从而确保工程的质量。我们要建立完善的材料送检制度，对那些具有正规质量保证书的材料，也不能掉以轻心，要一视同仁的进行必要的检测，用以确保检测报告的真实性。而相比那些质量书不齐全的产品，则更应该追查清楚，确保“三无产品”以及不合格的材料走不进施工现场。在材料的使用上面，施工材料合理使用同样是建设优质工程的重要组成部分。因此，在施工前，要预先为材料的保管和使用创造良好的仓库或者场地等条件，用以确保它有一个良好的外界因素。而在施工过程中，就应该根据实际需求，合理进行材料的是使用，减少对原材料的浪费。同时，还需要对施工使用的仪器、机械设备等进行技术上的检验和管理。

2.4房屋建筑工程施工方式的技术化优选

必须增强房屋建筑工程施工方案和施工工艺的实用性和先进性，必须对所采取的房屋建筑工程施工方案、质量标准以及操作规程进行技术性优化，采取较为先进的工艺，用以带来更高的生产率和产品质量，在选择施工工艺上，我们要对企业的综合经济实力进行充分的调查，并根据企业自身的工程项目和实际的情况选择最适合的方案，平衡房屋建筑工程施工方案的经济性和使用性，所以在施工工艺的最优化选择上，房屋建筑工程施工企业应该做好相关技术管理工作。

篇7

如今，建筑材料生产商数量不断增多，部分生产商为了减少生产成本，不惜在生产过程中以次充好、偷工减料，导致建筑材料的质量达不到相关标准。而且现在很多工程都采取分包制，这为项目管理人员谋取个人私利提供了可能，施工人员可以用于建筑工程的资金远远低于使用高质量建筑材料所需要的费用，施工人员只能选择质量较差的建筑材料来保证工程目标的顺利完成。由于建筑材料达不到先关标准的要求，建筑工程质量必然难以保障。

2加强房屋建筑工程质量管理的对策

2．1健全的质量管理体系构建只有构建完善的质量管理体系才能保证建筑工程质量，推动建筑施工企业不断发展壮大。施工单位必须要制定完善的质量控制方案，构建良好的质量管理体系。施工单位一定要在准确分析投资项目的基础上进行设计，提前做好工程项目质量计划书，并将工程质量责任分配到每一位施工人员，贯穿于每一个施工环节。每一位相关人员在施工过程中要逐一检查、监督;一旦发现存在质量问题，应该及时将问题汇报给上级，并根据问题确定相应的解决措施。

2．2加强施工现场质量管理力度在整个工程质量管理过程中，施工现场质量管理环节处于最核心的地位，如果施工人员能够做好施工现场质量控制管理工作，那么整个工程质量控制管理工作能顺利进行，否则，工程质量管理效果就会大打折扣。房屋建筑施工过程之前，施工单位应该充分分析研究施工地点的地质条件，还要检查施工过程中会用到的各种设备、仪器。另外，专门的技术施工人员还要从各个角度细致检查施工质量，每隔一定时间就要检查一次施工设备，避免施工过程出现故障。重视监测管理施工现场，监测人员要充分发挥自身职能，及时发现施工过程中的质量问题，并按照一定的程序将质量问题上报、解决。

2．3提高施工人员的整体素质不但要提高建筑施工人员的建筑技术，而且还要提升他们的综合素质，但当前很多施工单位都忽视这一点。由于施工人员的技术水平有限，综合素质较低，忽视建筑材料的正确使用，导致某些建筑材料被过度使用，增加了材料成本。另外，由于施工人员不重视建筑施工过程的重要性，建筑工程出现质量问题的可能性大大增加，所以必须重视提升施工人员的综合素质，定期开展培训活动，同时还要提高施工人员待遇，以便留住高素质的建筑人才。

2．4努力提高建筑材料质量材料是房屋建筑的基础，因此建筑材料的质量将会对工程质量产生直接影响，所以为了保证工程质量必须要选用合格的建筑材料。施工单位要挑选出专门的材料采购人员，该采购人员必须了解建筑材料的质量差别，同时也要了解建筑材料市场，不但能够区分不同质量的建筑材料，而且也要懂得材料的报价。科学技术在不断发展，新的建筑材料也不断出现在市场中，因此，施工单位也要深入考察新型建筑材料是否适用于建造房屋，当确认无误之后才能在施工过程中应用新型建筑材料。

3结语

篇8

在渠道、道路等工程的土方开挖、填筑施工中，测量数据计算复杂繁琐，工作量大。笔者集多年来丰富的测量经验和程序型计算器卡西欧fx-4800p结合全站仪的测量技术，编制出直线段快捷测量方法和圆曲线段卡西欧fx-4800p计算器程序设计，程序结构简洁、易学易用、功能完善；尤其适合地形复杂、险峻的施工现场的计算工作。可以解决测量中的多种难题，满足实际工作的需要。

二、直线段的测量方法

控制桩B、D、E点的大地坐标已知,将B点的大地坐标转化为施工坐标,根据上图,具体公式如下:

AC=PABcosa夹角[1]

B点的施工坐标既是N=AC,E=BC，N为桩号，E为轴距（轴左为“－”，轴右为“＋”）。同理可计算出D点、E点的施工坐标，这样施工坐标控制网就建立形成了。

1、具体操作方法

将全站仪置于B点，在全站仪菜单中设置方向，输入测站点的施工坐标即N=AC,E=BC，N为桩号，E为轴距（轴左为“－”，轴右为“＋”）；后视D点，输入后视点的施工坐标，瞄准D点设置方向，设置好高程、仪器高、棱镜高后开始测量工作；测得的数据是任意桩号下的轴距、高程，根据设计图纸提供的数据计算进行调整，方便实用。

4、计算实例

施工坐标计算表

点号

大地坐标

距离

方位角

与轴线

夹角

α夹角

施工坐标

X

Y

P(m)

a(°ˊ")

(°ˊ")

X

Y

轴线起点0+000

5051620.056

29558727.265

1917.115

2100604

轴线终点1+917.115

5049962.088

29557766.13

0+000

5051620.056

29558727.265

302.0537

2990800

890156

SK11

5051767.110

29558463.421

5.1017

302.0106

0+000

5051620.056

29558727.265

1097.487

2221315

120711

SK12

5050807.301

29557989.767

1073.0251

230.4230

0+000

5051620.056

29558727.265

1944.9559

2163706

63102

SK13

5050058.982

29557567.134

1932.3872

220.7561

以上计算方法同样可用于直线段渠道的土方开挖、土方填筑测量放线工作。

三、圆曲线段的测量方法

根据测量经验和卡西欧fx-4800p计算器程序设计技巧，编制出能快捷、方便的完成渠道土方开挖、土方填筑圆曲线测量中复杂、重复的数据计算，提高了精度和测量速度。

1、源程序清单

2、操作说明

(ZY)X？输入切点大地纵坐标

(ZY)Y？输入切点大地横坐标

(BAN,JING)R？输入圆曲线半径

(HUAN,HE)L？这里缓和输入0

(FANG,WEI)A？前进方向的方位角

(ZY)K？输入切点里程桩号

(ZP1,YP0)N？左偏输入1，右偏输入0

(CE,DIAN)K？待测点断面桩号

X？,Y？全站仪测得的大地坐标

显示

(ZHUANG,HAO)K与全站仪测的大地坐标对应的桩号

(ZHOU,JU)L与全站仪测的大地坐标对应的桩号的垂直距离，即轴距

(CE,DIAN)K？循环输入待测点断面桩号，重复前面输入数据所采用的方式，直至数据全部计算完毕后关闭计算器。

以上数据全部输完，计算器会自动算出立尺点的桩号，若位置不合适可进行调整，调到需要的桩号为止。

注意：显示当中Q、X1、Y1在测量圆曲线时略过。

3、计算实例

表1渠道某圆曲线段已知数据

交点号

方位角(°ˊ")

圆弧段

桩号

上切点纵坐标

X（m）

上切点横坐标

Y（m）

半径

（m）

P64

P65

1310528.95

8+252.567～8+627.822

62678.797

57166.628

390

表2圆曲线桩号与轴矩的计算结果

点号

所测边桩大地坐标

圆曲线桩号

对应的轴距

输入待测点

断面桩号

X

Y

P1

62664.564

57167.356

8+262.14

10.361

8+265

P2

62654.345

57172.321

8+272.063

15.188

8+275

P3

62638.254

57184.625

8+290.856

20.699

8+290

P4

62639.156

57196.625

8+299.754

13.108

8+300

P5

62629.624

57209.325

8+315.073

14.176

8+315

四、结论

多年的实践证明，全站仪利用施工坐标测量直线段和配合卡西欧fx-4800p计算器程序测量渠道圆曲线段，使用简单，功能齐全。特别适用于地形复杂、险峻、变化较大的施工现场的数据计算工作，具有较高的实用价值。

参考文献:

篇9

关键词：住房抵押保险；模式；机制

据建设部有关资料显示，2001年~2010年，我国城镇住房需求将保持在年平均5.5亿平方米以上。另据建设部确定的2010年住房建设发展纲要，到2010年，我国城镇居民人均居住面积将从1999年底的9.6平方米增加到12.5平方米（建筑面积为25平方米）。此外，城镇还有4亿多平方米的危旧房和住房需要改造和自然淘汰，城镇人口也将从目前的3.7亿人增加到6.3亿人。这些都表明，我国住房建设具有巨大的潜在需求，但是，潜在需求并不等于有效需求，如何把这巨大的潜在需求转化为有效需求，除了积极推进城镇住房制度改革，大力推进住房分配货币化和售房商业化等措施外，更重要的是提供完善的住房金融支持。而建立一个完善的住房抵押贷款保险市场，对于化解住宅金融风险，推动住房金融稳定、健康地发展具有重要的作用。

一、美国的住房抵押贷款保险制度

美国的住房抵押贷款保险制度在推动和促进美国房地产及住宅业的发展过程中，起着至关重要的作用。美国住房抵押贷款占各类抵押贷款的85%，是仅次于联邦政府债务的第二大债务。1999年个人申请抵押申请贷款的数量有968万户，贷款总额达12870亿美元。如此庞大的数量，如果没有一个运行有效的防范系统，一旦发生问题，对整个社会经济的影响将是难以估量的。

美国抵押贷款保险形式主要有四种：（1）全额保险，保险机构承担因借款人违约给贷款机构带来的所有正常损失；（2）限额保险，保险机构最多只承担按原始贷款本金的一定比例计算的限额损失，超出部分由贷款机构承担；（3）共同保险，损失额在原始贷款本金的一定百分比内，完全由保险机构承担；超过这一限额的部分，则按照相同的比例在贷款机构和保险机构之间分配损失额；（4）自我保险，贷款机构承担全部的违约损失。

美国住房抵押贷款保险体系由政府保险机构和私人保险机构两大部分组成。政府保险机构包括联邦住宅管理局（FHA）和老兵管理局（VA）。由于VA的项目针对军人和军人家属，因此在整个市场中所占的份额较小。20世纪初。美国曾经拥有大量的私人抵押贷款保险公司（PMI），但由于公司资本不足，在经济大萧条的时候，大量的私人抵押贷款公司倒闭。因此，1934年，罗斯福总统依据《联邦住宅法》，成立了FHA，该局的主要功能是：为普通居民的抵押贷款提供保险；当借款人无力偿还债务时，联邦政府将承担未清偿的债务，保证及时向金融中介机构支付本息。

FHA与PMI之间的主要区别表现在以下五个方面：

1．贷款限额。FHA有贷款限额，过去FHA的贷款限额在全美是统一的，这就使部分房价高的地区FHA保险短缺。现在，美国根据区位特点对FHA的限额做了调整。PMI则没有贷款限额。因此，在低价房的贷款中，FHA占了绝大多数，但在高价房领域，则是PMI领先，在中等价格房产贷款市场上两者则有着激烈的竞争。

2．贷款比例。FHA最普通的保险项目是贷款年限30年，固定利率的贷款项目。对此项目FHA规定最初的25000美元，其最高贷款比例为97%；25001至125000美元的贷款比例为95%，超过125000美元的则为90%。FHA允许将交易费用包括在贷款额度中。1990年OBRA法则（OmnibusBudgetReconciliationAct）又修改了联邦住宅法，对房产评估价值小于50000美元的，最高贷款比例为评估价和市场成交价最小值的98.75%；房产评估价值大于50000美元的，最高贷款比例为评估价值和市场成交价最小值的97.5%。但交易费用不包括在贷款限额中。在一般的贷款过程中，上述两种计算方法都要做，取两个结果的最小值作为贷款额，但不能超过贷款限额。PMI的贷款比例要小于FHA，因此FHA承担了向高风险客户提供贷款保险的任务。

3．保险费率。1984年以前，FHA按年收取保险费，年保险费为贷款余额的0.5%，这一数额除以12后分摊到每月偿付中。如果贷款提前还清借款人就停止支付保险费；从1984年~1991年，年保险费进行了调低，而且改为一次性支付；1991年以后保险费结构改为首付加每年支付，首付部分既可以直接用现金支付也可以加在贷款额度中，如果贷款提前还清，则可以部分返还首付的保险费。FHA的保险费率在全国是一致的。PMI的保险费率比FHA要低，这样就避免出现把私人保险机构踢出局的局面。PMI是采用部分一次性支付和年度支付相结合的费用支付结构。不同PMI的保险费率是不同的，同一家PMI公司针对不同地区、不同保户其保险费率也有区别。

4．保险时间。只有当抵押贷款额完全付清，FHA才允许取消保险。而PMI只要借款人在物业中的权益大于房价的20﹪，就可以停止保险。

5．运作方式。FHA的贷款保险审批程序比较复杂，且等待批准的时间较长，而且是面向中低收入群体的。而PMI则显得比较灵活，但凡有一定支付能力的购房者都可申请。而且FHA的担保合约比较死板，在还贷期间不能有所改变，PMI则允许债务人重新修改保险合同，或提前中止合同。

PMI和FHA两个保险机构并存，既有分工又有合作，形成一种能覆盖全社会的抵押贷款保险机制。

二、中国的住房抵押保险制度所表现出的问题

自1998年初，华泰保险公司推出住户保证保险后，中国太平洋保险公司等也相继出台了住房保证保险险种。我国的住宅抵押贷款保险市场开始形成，但也暴露出不少问题。

1．首付款过高。1999年9月21日后，中国人民银行将个人住房贷款期限从原来最长20年延长至30年，首付款比例从30%下降到20%，但从我国广大工薪阶层的实际收入来看，其首付比例还是偏高。为了切实提高中低收入者的购房能力，势必需要再次降低首付款的比例。

2．险种单调。由于我国住房抵押贷款保险开展时间不长，关于住房产业领域的险种单调，这样不利于充分开展业务。只有险种丰富，才能吸收更多的保户。不同的购房者有不同资信状况和经济实力，多样化的险种有利于银行和购房者做出灵活的决策。

3．抵押物产权不清。按照《城市房地产抵押管理方法》：“依法取得房屋所有权抵押的，该房屋占用范围内的土地使用权必须同时抵押”。但由于我国一直实行的是房产所有权和城镇土地国家所有权的“两权分离”政策，这使得房地产所有权、抵押权及其收益的界定十分困难。

4．保险责任范围小，保费率偏高。许多该保的事故（如地震）不在保险范围内；而千分之五的年保险费率看似不高，但按房产价值计算就不是个小数目了，更何况要30年保费一次性缴清。

三、针对我国的住房抵押保险的措施

笔者认为可以从以下几个方面着手，推进我国住房抵押贷款保险制度的改革。

1．我国虽然目前有为数不少的先富起来的人，但中低收入的居民依然占我国总人口的绝大多数，正是他们才最迫切地需要改善住房条件。因此，应该把保险的范围优先限定于他们。对于部分经济条件确实比较差的购房者，保险的金额以不超过贷款金额的30﹪为宜。这样能减轻购房者的保费负担；而且对银行来说，由于购房者的首付款为20﹪，加上保险30﹪，银行承担的风险只有50﹪左右。这样，既有利于降低购房者的风险，同时也能抑制他们过高的购房欲望，当然也有助于降低银行的风险。

2．随着购房者还贷次数的增加，银行所承担的风险逐渐减少，因此保险额应该随着还款次数增多而逐渐减少，而且保险费用的缴纳应以按年缴纳为好，以减轻购房者的压力。现行的一次缴清的做法不仅加大了购房者的负担，而且侵占了购房者所缴保险费用未来年份的利息收入。对于部分提前还贷的购房者其所交的保险费用中多出的部分应该归还购房者。

3．由于房屋贷款的还款期较长，在我国，最长可达30年，在此期间购房者如有意外，如疾病、意外伤残或病故等，无法还贷的风险将会变得很大。为了避免出现购房者或其家属无房可居的局面，笔者认为可以试着介入人身险。先以局部地区为试点，如一个省或一个市。由政府牵头，委托一家保险公司做群体险，以后条件成熟后也可以专门成立一家保险公司，或者把一家中等规模的保险公司改组成专门的住房贷款保险公司。该地区的所有进行购房贷款的购房者在支付首付款后，到该公司签订一份保单，该保单的期限与贷款期限相同，金额和贷款金额等同。购房者每月支付贷款利息和保险费用。寿险合同到期后，保险金正好可以偿还贷款额。如在保险期内，购房者因意外丧失劳动力或身故，无法还贷，保险公司可替购房者归还贷款，这样购房者或其家属可以保有住房。如在试点地区可行的话，则可以推行到全国。由于该险种规模大，政府在其中势必要扮演极其重要的角色。

4．我国目前投资性购房的比例偏高，上海已达到16%多，接近国际上公认的20%的警戒线。笔者认为可以在全国就设立一家住房贷款抵押保险公司，利用计算机联网技术，将全国所有参加住房贷款的人的资料全部汇集归档，各银行信息共享。由于所有购房者的信息集中在一家保险公司。这样既可以控制某些人的多头购买，抑制投资性购房需求；又可以控制那些有不良贷款记录的人再去贷款。即使由于条件所限，在全国范围内不只一家住房抵押贷款保险公司，那各保险公司的信息也该可以共享。这样既可以降低投资性购房的比例，又可以降低银行的贷款违约风险。

针对中国目前的社会实际，笔者认为中国的住房抵押贷款保险还是以政府主导为宜，不宜大力发展私营的住房抵押贷款保险机构。可以在部分城市试点实行私营住房抵押贷款保险机构，以满足部分中高层收入者的需求。

参考文献：

1．王文英，陈蓉，刘榆风．论我国住宅抵押贷款保险市场的建立与完善．甘肃金融，2001，（5）．

篇10

保障性住房是指政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准，具有社会保障性质的住房。我国是一个发展中国家，人口众多，正处在城镇化快速发展时期，加快保障性住房建设即是改善城市低收入居民的居住条件，是重要的民生问题，也对相关产业具有很强的带动效应，为今后扩大消费创造了有利条件。因此，党和政府相当重视保障性住房建设，制定出台了多项政策，来保证保障性住房政策的落实。但是，在实际执行落实政策过程中也产生了许多问题。

1.用于建设保障性住房的资金严重短缺

目前，我国用于保障性住房建设的资金主要来源于土地出让净收益和公积金增值收益，财政资金所占比例非常少，因此，导致所建设的保障性住房量十分有限，跟需求相比，还有相当大的缺口。这方面，世界上许多其他国家投入的资金一般占到GDP的1%，我们国家则相差甚远。

2.保障范围存在问题

我国的保障性住房的分配人群一般仅限于城市户籍人口，这对于正进入城市化高速发展时期的我国，带来一个比较难以解决的问题，因为，在我国每年大约有1000万左右的农民工正涌入城市生活，尤其是一些较发达的城市，而在这些人中，很大一部分是农民工，他们多数住在工地、棚户区、以及地下室等恶劣的环境下，他们为城市的建设做出了巨大的贡献，但是，大部分地方政府并未把他们的住房问题纳入议事日程，农民工为城市作出了贡献，但却没得到城市应有的庇护，这很让人伤心。

3.行政能力不足

由建设部的一项调查显示，目前，在我国从事保障性住房工作的工作人员仅在3000人左右，这使得政策法规在执行过程中，遇到了很大的阻碍，另外，也有一些地方政府对保障性住房工作的重视性不够，没有独立的运营与管理机构，使得政策的落实更加困难。

4.信息不够全面、准确

我们知道，保障性住房主要针对城市中的中低收入家庭，而对一些家庭的收入等新信息的采集，则需要较完善的信息采集与管理系统，并且采集的信息是否完善与正确，也给日后的进一步工作产生较大影响，这是一项费时费力的工作，它也要求工作人员及广大人民群众必须遵守相关法规，实事求是，这样才能保证保障性住房的建设与分配工作公平、公正、公开。

5.保障性住房的管理与运作模式存在问题

大部分地方政府，仍以售房为主，当然地方政府会对购房者进行补贴，一般房屋产权归购房者或购房者和地方政府共同所有，当发生再交易时，则实行内循环机制，对保障群体实行严格准入限制，从而保障这项制度能够有序进行。但是，在执行过程中，还是存在诸多问题，它的管理费用较高，并且一些开发商违规操作，在某些情况下，主管部门失职，未能正确监督分配过程等现象，使得这项政策在社会上引起广泛争议，因此，给它的实施带来了较大的社会压力。通过以上分析论述可以看出，目前我国在保障性住房制度及管理等诸多方面，仍存在许多问题，妥善合理的解决这些问题，对于全社会的民生建设以及构建社会主义和谐社会，将产生深远影响。

二、实行保障性住房制度的相关对策

社会保障性住房政策是一项系统工程，它需要国家相关部门、地方政府以及普通群众的共同努力。

1．制定《住房保障法》,并完善相关法律法规

作为一项重要的社会政策,住房保障制度需要有效的法律支持。我国目前还没有专门的住房保障政策法规,应尽快出台相关法规。建议优先考虑出台《住房保障条例》,对保障对象、保障标准、保障水平、资金来源、管理机构以及违法惩处等方面加以规范,初步实现住房保障的有法可依。待时机进一步成熟后,建议国家开展《住房保障法》的立法工作,从住房保障理念、主体责任等方面进行明确规定。从长远来看《住房保障法》的出台不仅是住房保障的客观要求,也是住房市场持续、稳定、健康发展的要求。

2．廉租房建设

可以借鉴国内相关城市的廉租房建设制度，在一定范围内改善现有廉租房政策，这将在一定程度上解决低收入家庭的住房问题。在廉租房制度执行过程中，必须有严格的准入制度，要综合地方经济状况，居民收入水平，明确可以承租廉租房居民的收入上限。但是，不能盲目扩大廉租房的面积，要结合实际，确定地方廉租房的比例。并且，在条件允许的情况下，尽量避免廉租房过多集中，这样更有利于低收入群众融入社会，走向致富道路。还有就是对承租者的思想教育也很重要，不要让他们产生依赖思想，在执行过程中，有关部门应该加强对低收入家庭的关怀照顾，比如在赡养老人、子女教育以及他们的工作问题等方面，应该尽力帮助解决。，另外，当低收入家庭已经有能力自己解决住房问题时，应该收回廉租房，让其他满足廉租条件的低收入家庭继续承租。当然，以上谈到的只是一些方面，在执行过程中，还会遇到许多问题，这就需要地方政府针对实际情况妥善解决。

3．鼓励政策以及政府调控

目前，保障性住房政策的出台已经改变了房地产产业现有的格局，对房地产产业的发展产生了一定影响。因此，国家应针对这种情况制定出合理的解决方案，以促进房地产产业平稳发展。这里的鼓励政策是指国家及地方政府应积极鼓励引导房地产开发商投身保障性住房建设，这将十分有利于吸收民间资本参加国家建设，有利于经济发展。其中，可以鼓励开发商在商品房开发时，引入保障性住房建设。在价格调控方面，保障性住房的价格必须合理确定，不能让保障性住房的价格对商品房价格市场产生不利影响，相反，确定合理的保障性住房价格，将对商品房价格产生一定的指导意义，使商品房价格符合市场规律，合理波动。政府应准确把握市场动向，适时合理的建设和回收保障性住房，在房地产投资下滑时，就投资建设，当住房积压时，就适当回收。通过以上一些措施的实行，相信商品房市场和保障性住房市场都能够合理发展，从而构建起全社会合理的居民住房体系。