住房贷款论文范文

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在个人住房贷款的贷款银行、开发商、借款人中的任何一个环节，发生违约情况，都可能导致银行风险，危及银行信贷资产安全，损害银行合法权益。因此，在个人住房贷款中银行风险无时不在，并且其来源多元化，表现形式多样化。概括起来银行在个人住房贷款中主要存在以下风险：

1.来源于开发商的风险

（1）开发商的欺诈行为。开发商在取得银行给予购房人的贷款后，用于其它用途或携款而逃，此种情况在期房交易中产生的概率较大。

（2）开发商由于经营不善，导致楼盘烂尾，无法按期交楼致使购房协议无法履行，必然导致贷款协议无法正常履行，银行信贷资产受到损害。

（3）由于开发商所建楼房存在质量缺陷，不符合合同要求等原因，购房人以开发商违约为由要求解除购房协议不再履行贷款协议。

（4）开发商所开发楼盘没有取得合法使用权或伪造使用权证，无法取得房产证或开发商违法预售等原因，导致银行风险等。

2.来源于购房人的风险

（1）购房人经济状况严重恶化或发生其他足以影响其偿债能力的变故，无力继续履行贷款合同。

（2）购房人死亡或者被宣告死亡或者失踪，继承人或财产代管人不再或不愿继续履行协议。

（3）购房人存在欺诈行为，故意提供虚假证明材料如个人收入证明、营业执照等。

3.来源于银行自身的风险

（1）银行在审查开发商资质、购房人还贷能力时因疏忽大意未发现开发商资源共享资质欠佳或购房人无力偿还贷款而放贷。

（2）银行在订立合同时因签章不规范导致合同未成立或者合同无效（在合同法中，当事人签字或盖章关系到合同的成立或生效，因此，签章问题显得异常重要），从而危及银行权益。

4.来源于其它因素的风险

在住房贷款合同履行期限内，由于国家政策、不可抗力等因素也会使银行存在风险。如国家因公共利益和公共基础设施建设需要征用房屋使用范围内的土地，虽然会给购房人一定补偿金，但数额不足以清偿银行贷款，使银行未受清偿的部分贷款处于无法收回的境地；又如，因地震、火灾等难以预料的自然灾害导致楼房毁损、灭失而无恢复原状之可能或必要时，虽为房屋进行投保但保险公司因特殊原因破产或无力支付保险赔偿金从而使银行权益受到损害。

二、风险防范的措施建议

1.建立住房贷款风险转移机制

保险融资与住房贷款融资具有许多内在的切合因素，购房人的人身财产安全、开发商的履约能力与银行风险的防范，这些需求均可以通过保险业的介入得行以妥善解决，使保险与贷款各方利益得到最佳组合。银行风险转移机制可通过以下三个方面得以建立。

（1）购房人所购房屋的财产保险。此处值得注意的是在实际操作中，绝大多数保险合同中都有明确写着“如发生意外事故导致房屋毁损后，银行为被保险人或第一受益人”，笔者认为由于银行对抵押房产并不拥有所有权，这种做法违反《保险法》的规定，该保险法律关系是无效的。对此，建议在保险合同中可以明确约定“如发生意外事故导致房屋毁损后，银行可以从保险赔偿金中优先受偿”。

（2）购房人的人寿保险，荷兰国际集团（ING）提出了一个被认为适用中国情况的建议“模式”，笔者认为“ING模式”为我国住房贷款风险防范提供了一个崭新的思路。“ING模式”的核心是将购房抵押贷款与人寿保险相结合，它要求购房人购买相应年限和金额的人寿保险作为借贷的担保，购房人只需支付全部房价15%至20%的首期购房款即可购房。在这种机制下，一方面购房人每月仅需支付贷款的利息，人寿保险期满后其保险金足以清偿贷款本金，经济负担大为减轻；另一方面又可确保银行债权不会因购房人中途死亡、残疾以致丧失还款能力而出现贷款无法收回的风险。“ING模式”为购房人带来许多便利，也为保险公司带来新型客户群体，拓展市场业务领域，同时也给开发商带来新的生机，最终也给银行确立了因购房人伤亡而造成的还贷风险防范机制。

（3）开发商和购房人的履约保险。这是一种新的保险业务，其核心是当开发商和购房人因某种原因（保险责任范围）导致其履约能力下降时，由保险公司支付赔偿金，从而避免了因开发商和购房人履约能力下降给银行带来的还贷风险。

2.实行制度创新，加强制度建设，提高商业银行信贷管理水平和防范风险能力

法律是一种最具稳定性和最强约束力的制度。制度建设对于发展经济的作用已为大多数的经济学家和法学家所认同。在制度建设中，制度创新更是重中之重。制度创新这个概念，在经济学里的含义是指能使创新者获得追加利益的现存制度的变革，它与技术创新有某种相似性，制度创新往往是采用某种组织形式或者经营管理形式方面的一种新发明的结果。从观念上讲，制度创新就是解放思想，转变观念，是突破旧观念、旧制度的束缚而建立新观念、新制度的结果，因此对于创新者而言，它既需要理论勇气，更需要实践的勇气。一种新制度的诞生并产生预期的纯收益是这两种勇气相结合的结果。目前，我国有很多银行经营者已经意识到了制度创新对于改进管理制度，提高经济效益的巨大作用并进行了许多成功的尝试，但是，还远远不能适应我国经济和金融形势发展的需要。实践证明我国银行在原有计划体制下建立起来的内部经营机制包括信贷管理机制已经不能适应市场机制的需要，需要通过制度创新，抛弃原有的旧制度、旧机制，建立新制度、新机制，同时吸收原有机制中仍然具有生命力的制度，从而建立起商业银行新的适应市场机制需要的灵活高效的内部经营机制和信贷管理机制，使商业银行获得新的生命力，真正按照企业化的要求经营，去追求和实现利润最大化，最终做到防范金融风险，保障银行信贷资产安全。

3.提高认识，强化管理，建立一套权责分明，平衡制约，动作有序的内控机制，以防范住房贷款风险

在建立内控机制上，关键是严格建立健全法人管理体制和法人授权制度在强化一级法人制度的同时，要严格对下属分支机构推行授权和转授权制度，对信贷资产管理薄弱，违规违纪，经营效益低的高风险机构，上级银行应收回授权和转授权。要尽快完善其它内部管理制度，实现内控监督的现代化，从而提高内控监督的广度和深度，减少内控环节，改善内控机制的动作质量，达到防范和化解风险（包括住房按揭风险）的目的。4.加强风险管理，抓住关键环节，落实风险防范责任

贷款风险管理主要从接受借款人申请住房贷款开始，到银行放贷给借款人为止的风险管理。主要包括对贷款人资信的调查、确定申请人的还款能力和信誉状况，对抵押物的价值、签订住房贷款合同、办理抵押登记手续，对担保单位的资信情况进行调查等。其中关键环节，一是加强对借款人还款能力的审查。可以考虑建立借款人资信管理系统，掌握借款人的年龄、身体健康状况、就业情况、偿债记录、购房动机、家庭成员等，特别需要注意的是借款人的职业和购房动机的调查，根据借款人的资信状况，还款能力决定借款人的可贷成数、期限。二是严格审查房地产开发商的开发资质、信用等级，特别是资金审查。期房按揭项目审查时，开发商必须提供合法、有效、完备的项目资料（如《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《商品房预售许可证》等）证实其用地、售房等行为合法，避免银行陷入不必要的纠纷。要注重对开发商的工程进度、房产质量、资金流向的实地调查、严格监督其信贷资金的运用。三是认真落实贷款调查、贷款发放、贷后管理中相关人员的责任，以严格的责任追究制确保贷款经办人员尽职尽责。

5.加强贷后管理，做好风险预测

对借款人跟踪调查和分析，是检测偿还风险的重要内容。一是要及时发现贷款人在借款周期内的各种不利于银行风险防范的因素。如借款人没有合法继承人或合法馈赠人、抵押人不能维修管理的住宅易加速住宅贬值等，要及时采取补救措施，以最大程度减少偿还风险；二是建立对开发商的动态跟踪系统，及时掌握开发公司的工程进度、资金运用和企业领导更换、产权变化等重大的企业行为，为贷款的发放提供可靠依据；三是对档案及抵押物的保管，要做好登记造册、专人保管、专库储存，交接制度要健全，交接手续要清楚，避免档案和抵押物的遗失。

6.加强对住房信贷业务的监管

房地产业属于高风险行业，住房信贷业务隐含较大的风险。因此，银监部门必须加强对住房信贷业务的监管，要把房地产信贷监管放在重要位置上对待。一是定期和不定期地对银行住房贷款业务进行现场和非现场检查。检点应放在房地产项目是否符合贷款条件、是否搞“零首付”、降低首付比例、个人商业用房贷款是否严格执行有关规定、贷款期限最长的规定、是否以流动资金贷款替代住房开发贷款等。发现问题要及时督促商业银行整改或采取补救措施，避免酿成大的贷款风险。二是建立房地产信贷风险监测报告制度，定期向各家商业银行通报有关情况，减少银行间的内耗，防止开发商和购房者钻银行的空子。三是严肃查处商业银行房地产信贷违规违法行为，绝不姑息迁就。特别是对于以贷谋私、收受开发商或个人贿赂、帮助开发商和个人骗取贷款的银行内部责任人，一经查出，严惩不待。造成严重经济损失的，应追究其刑事责任。

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关键词：住房抵押贷款住房抵押贷款证券化措施

住房消费曾经是许多发达国家的主导产业，我国已将住房产业作为国民经济新的增长点之一。随着住房体制改革的进一步深入，住房市场对银行住房低押贷款业务的需求日益增强。但是在运作中不断出现一些问题，严重制约着住房产业的快速发展。近两年来，我国个人住房抵押贷款数量逐年增长，随之而来的住房信贷风险也越来越大。住房抵押贷款证券化作为一种新型的融资方式，将使我国的住房融资方式取得突破性进展。因此有必要进行制度创新，积极推进住房抵押贷款证券化。

一、住房贷款证券化的实质

住房抵押贷款证券化是以住房抵押贷款为担保，发行可在金融市场上买卖的证券，包括抵押贷款券以及由抵押贷款支付和担保的各种证券。它通过房地产抵押银行将已抵押的房地产债权(这种债权是在房地产抵押一级市场上形成的，是购买房屋的消费者将购买的房屋作为今后还款的保证向银行等金融机构取得贷款，用于购买房屋时与银行等金融机构形成的借贷法律关系)转让给一定的机构,这些机构将这些成千上万的已抵押房地产债权打包市场，从金融市场吸收资金投到房地产抵押银行，这样，房地产抵押一级市场和二级市场相通并形成良性的资金市场。

二、发展住房抵押贷款证券化的必要性

住房抵押贷款证券化是指将流动性低，但能产生预期资金流的住房抵押贷款转化成为可以在资本市场上流通的证券的过程。住房抵押贷款证券化是国际金融领域一项重大的金融创新，在市场经济发达国家现已形成大规模的住房抵押贷款证券化市场，住房抵押贷款证券化已成为西方商业银行信贷资产证券化的主流，并对住宅业的发展、住房自有率的提高以及金融风险的防范与化解产生了重大而深远的影响。我国商业银行面对金融创新的发展趋势，也应实行住房抵押贷款证券化，其客观必要性具体表现在以下六个方面。

（－）有利于拓宽商业银行的融资渠道

实行住房抵押贷款证券化，将银行持有的住房抵押贷款转化为证券，在资本市场上出售给投资者，银行可以将这部分变现资金用以发放新的住房抵押贷款，从而拓宽银行的筹集渠道，扩大银行的资金来源，进而增强银行的资产扩张能力。90年代，美国每年住房抵押贷款的60％以上是通过发行MBS债券来提供的。在我国，随着住房抵押贷款规模的扩大，资本市场的完善以及资产证券化技术的发展，住房抵押贷款证券化必将成为我国商业银行筹集长期性信贷资金的一条主渠道。

（二）有利于降低商业银行的经营风险

我国商业银行发放的住房抵押贷款期限可长达20年一30年，借款人一般又以分期支付的方式偿还银行贷款债务。而我国商业银行的负债基本上是各项存款，在各项存款中绝大部分又是5年期以下的定期存款和活期存款，资产与负债的期限不匹配，加大了银行的运营风险。随着住房抵押贷款业务的发展和占银行贷款总额比重的提高，这种“短存长贷”的结构性矛盾将日趋突出，并有可能使银行陷入流动性严重不足的困境，给经济发展和社会稳定造成不良影响。通过住房抵押贷款证券化，将低流动性的贷款转化为高流动性的证券，在提高银行资产流动性的同时，还可以将集中在银行的风险转移、分散给不同偏好的投资者，从而实现银行风险的社会化。

（三）有利于提高商业银行的盈利能力

实行住房抵押贷款证券化，不仅可以扩大银行的资金来源，增强银行资产的流动性，而且还可以为银行创造新的利润增长点。1.银行对已证券化的住房抵押贷款仍可继续保留服务职能；包括收回贷款本息、贷款账户记录、组织贷款抵押物拍卖以及其他相关贷款服务，并收取服务费，从而可以给银行带来费用收入。2.银行也可以作为证券包销商，为住房抵押贷款支持证券的销售提供服务，从中收取一定的手续费。3.住房抵押贷款产生的现金流在支付证券本息及各项费用后，如有剩余，银行还有权参与对剩余现金流量的分配。可见，住房抵押贷款证券化使银行的收入突破了传统存贷款利差的局限，开发了新的收入来源。同时，由于上述各项业务并不反映在银行的资产负债表上，因而不需要增加银行的资本，从而提高银行的盈利能力。

（四）有利于加强商业银行的资本管理

按照《已赛尔协议》有关商业银行资本充足比率的规定，各国商业银行资本与加权风险资产的比率最低应为8％（其中核心资本成分为4％）。而资本充足比率偏低则一直是影响我国商业银行改革与发展的一个突出问题。通过运用资产证券化技术，将住房抵押贷款证券化，并将这部分从银行的资产负债表中移出，可以相应减少银行的风险资产数量，从而可以提高银行的资本充足比率并相应提升银行的信用等级。因此，我国商业银行要加强资本充足比率管理，提高资本充足比率，除采取“分子对策”，即通过内源、外源两条渠道充实资本外，还可以采取“分母对策”，即通过信贷资产证券化来提高资本充足比率，以充足的资本支持贷款规模的适度扩张，增强银行的风险承受能力。

（五）有利于完善中央银行的宏观金融调控

公开市场业务是中央银行调控货币供应量的基本工具之一。而中央银行在公开市场上买卖的有价证券除政府债券、国库券外，住房抵押贷款证券作为一种流动性强、收益率高的优质债券也可以成为中央银行买卖证券的对象。随着我国资本市场的完善和住房抵押二级市场的扩大，中央银行通过在金融市场买卖住房抵押贷款债券，扩大了交易对象、加大了操作力度，从而可以在广度、深度上对商业银行的流动性进行适时调节，进而有效调节货币供应量。

（六）有利于推动我国资本市场的发展

根据货币市场与资本市场的内在关联性，住房抵押贷款证券化要以完善的资本市场为条件，而通过住房抵押贷款证券化又会促进资本市场的发展与完善。一方面实行住房抵押贷款证券化，可以为资本市场提供投资风险小、现金收入稳定的新型投资品种和融资工具，促进储蓄向投资的转化，实现货币市场与资本市场的对接，成为货币市场与资本市场的联结器、金融深化的助推器；另一方面，由于住房抵押贷款证券化是一项系统工程，涉及银行、特设信托机构、信用评级机构、证券公司、资产管理公司以及机构和个人投资者诸多方面，其成功运用不仅要有以上众多参与主体的协调配合，而且要有相应的政策环境和法规体系。因此，实行住房抵押贷款证券化有利于推动我国资本市场的发展。

三、我国住房抵押贷款证券化的措施

（一）选择合适的商业银行作为发起人

在美国，一级住房抵押贷款市场上的金融机构有四类，即储蓄贷款协会、商业银行、互助储蓄银行和人寿保险公司。而我国只有商业银行发放的住房抵押贷款一级市场体系，因而，在理论上任何一家商业银行都可以作为住房抵押贷款证券化的发起人。但是，由于历史背景、贷款结构以及银行所在地区经济发展状况的不同，各家商业银行住房抵押贷款的规模也存在着明显的差异。从省市分行住房抵押贷款占贷款总额的比重来看，有的银行已超过20％，而有的银行还不足5％。因此，根据规模效益原则，我国应选择住房抵押贷款已达到一定规模的商业银行作为发起人。中国建设银行是我国开办个人住房贷款业务最早的国有商业银行。截至2000年底，该行累计发放商业性个人住房贷款1823亿元，贷款余额1368亿元，占全行各项贷款近10％，同业市场份额42％，已经具备了住房抵押贷款证券化的资产基础。因此，中国建设银行应作为我国住房抵押贷款证券化发起人的首选银行。同时，应选择住房抵押贷款规模比较大、风险控制机制比较完善、抵押贷款操作比较规范的省市分行进行试点。

（二）完善住房抵押贷款的一级市场

实行住房抵押贷款证券化必须建立住房抵押贷款的二级市场，而住房抵押贷款二级市场的建立要以完善的住房抵押贷款一级市场为基础。对我国住房抵押贷款证券化一级市场的完善包括以下两个方面：1.随着我国住房制度改革的深化和住房居民消费热点的形成，商业银行应大幅度增加对住房抵押贷款的资金投入，以适应住房抵押贷款证券化对资产基础的客观需要。2.建立健全住房抵押贷款的风险防范机制。住房抵押贷款期限长，贷款持续期内受各种不可控因素影响大，存在着诸多现实的和潜在的风险（如违约风险，利率风险，提前偿付风险），各种贷款风险的客观存在都会直接或间接地影响住房抵押贷款预期现金收入流量的稳定。而稳定的预期现金收入流量是证券化住房抵押贷款应具备的首要条件，也是发行住房抵押贷款证券的基础，还是住房抵押贷款证券还本付息的资金来源。由于现有住房抵押贷款占银行贷款总额比重较低，因而各种风险还未充分暴露出来，但是，随着住房抵押贷款的迅速发展，其占银行贷款总额比重的提高，住房抵押贷款中的风险问题将日趋突出，构成银行进一步发展住房抵押贷款业务的一大障碍。因此，要实行住房抵押贷款证券化，必须在逐步扩大住房抵押贷款规模的同时，切实加强住房抵押贷款风险的防范与化解，以保证住房抵押贷款证券化的正常运行和健康发展。

（三）组建专门的住房抵押证券公司一SPV

SPV作为特设交易机构是住房抵押贷款证券化最关键的参与主体，对住房抵押贷款证券化的运行效率及未来发展有着决定性的影响。根据SPV的性质与职能，从我国国情出发，应由政府出资设立半官方的SPW住房抵押证券公司、这是因为：1.由政府出资设立，既能充分体现政府对住房金融的引导与扶持，强化政府在住房抵押贷款证券化中的主导作用，又能赋予SPV更高的资信，从而使SPV所发行的住房抵押贷款证券更容易为投资者所接受；2.商业银行设立SPV，由于存在着密切的“母子关系”，因而容易出现商业银行与SPV之间的关联交易，并有可能对住房抵押贷款的真实销售、SPV的破产隔离以及住房抵押贷款证券的发行产生巨大的负面影响。而由政府出资设立，则可以有效解决住房抵押贷款证券化中的关联交易问题，从体制上确保住房抵押贷款证券化的正常运行；3.目前我国商业银行的风险防范机制还不完善，金融市场发育还不成熟，又缺乏信贷资产证券化的操作经验，因而初始阶段的SPV将面临更大的运营风险。而SPV以政府为背景，可以从资金上更好地应对可能出现的偿付危机，以保证住房抵押贷款证券化的持续稳定发展。

（四）分阶段推出不同品种的住房抵押贷款证券

发行住房抵押贷款证券在我国作为新生事物，发行者要逐步积累经验，投资者对其也有一个认识和接受的过程。因此我国发行住房抵押贷款证券，应在不同的发展阶段推出不同的证券品种。在住房抵押贷款证券化的初期，可以考虑以转手抵押贷款证券作为首选品种。转手抵押贷款证券不仅技术简单，可操作性强，而且因有政府机构提供担保而具有较高的安全性、流动性和收益性。因此，我国政府抵押贷款证券化在试点阶段发行转手抵押贷款证券既可以吸引更多的投资者认购，又可以推动住房抵押贷款二级市场的发展及金融机构风险的防范，还可以为今后发行其他技术更为复杂的住房抵押贷款证券品种创造条件，打好基础。作为一种新推出的投资工具，转手抵押贷款证券的发行需要采取以下对策：1.应采取低面额、高收益的形式；2.应根据住房抵押贷款组合不同的期限结构和收益结构，相应设计不同的证券，以满足不同投资者的需要；3.证券利率应实行浮动利率，以防范因市场利率变动而带来的风险；4.应选择规模大、资金实力雄厚、经营业绩良好且社会信誉度高的承销中介，以确保证券的成功发行。

在住房抵押贷款证券化技术日趋完善，金融市场进一步规范以及投资者逐渐成熟的条件下，可以在转手抵押贷款证券的基础上发行技术操作比较复杂的担保抵押贷款证券或切块抵押贷款证券。

（五）创造良好的外部环境

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住房抵押贷款证券化（Mortgage-backedSecurities,MBS）属于一种金融创新工具，是指银行等金融机构将其所持有的住房抵押贷款债权转让给一家特殊目的机构（SpecialPurposeVehicle,SPV）,由该机构（SPV）将其收购的住房抵押贷款经过整合重组和信用增级、评级，以形成的现金流作为偿付基础，在资本市场上向投资者发行抵押贷款证券的过程。各国经验证明了，MBS是银行处置流动性差的抵押资产，增加资本的流动性，分散风险的重要工具之一，也是改善资本结构，提高资本充足率的有效手段。随着我国住宅产业的飞速发展，住房抵押贷款规模的扩大，要求建立住房抵押贷款二级市场，实行MBS的呼声越来越高。2005年底，建设银行发行了我国首单个人住房抵押贷款证券化产品--“建元2005-1个人住房抵押贷款支持证券”并正式进入全国银行间债券市场。由此，我国在开展MBS业务中，迈出了重要的一步。

已有的研究都集中讨论我国MBS的可行性、必要性及其对于经济和金融市场发展的意义，并没有深入到技术层次。现在随着我国已开展MBS业务，有必要对MBS的风险及其防范进行研究，以对其未来发展提供有力的技术支持。

二、我国住房抵押贷款证券化的风险分析

1、提前偿付风险

提前偿付风险是指借款人可以随时支付全部或部分抵押贷款的余额，而导致现金流量的不稳定和再投资现象。借款人提前偿付主要是对债券持有人造成两方面的不利影响：一是在利率上升的环境中，抵押支持证券的价格会像其他债券一样下降，并且下降幅度更大，因为高利率将降低早偿率，增加对低于市场利率的息票利率的投资数量，从而使投资者遭遇扩张风险；二是在利率下降的环境中，抵押支持证券的潜在价格上涨幅度会因为早偿的可能性而被降低，所以投资者将面临紧缩风险.

2、信用风险

信用风险是指住房抵押贷款的借款人因某种原因未按时支付或者停止支付贷款合同约定的现金流，由此产生不利于投资者的风险。借款人延迟支付本息或停止履行合同条款，导致发行机构无法按时支付投资者的本息，直接影响投资者投资收益的实现，降低证券的信用等级，增加投资风险产生。而当证券的违约风险高时，按照收益与风险对应原则，发行机构必须向投资者支付较高的违约风险溢价，就增大融资成本，进而影响MBS的实施和推进。

3、利率风险

利率风险指由于利率的变化使发放抵押贷款的机构或者证券持有者遭受损失的风险。具体包括两层含义：一是利率变化导致抵押支持证券市值发生变化，影响投资者获利的大小；二是利率变化影响借款者提前还款速度，导致抵押支持证券本金流发生变化，给投资者的收益带来影响。抵押支持证券的价格与利率呈反向变动，即利率上升（下降）时，证券的价格下降（上升）。如果投资者将证券持有至到期日，证券价格的变化不会对投资者产生影响。如果投资者在证券到期日前出售证券，那么利率上升导致资本损失，这就产生利率风险。对于发行人来说，利率变化会影响偿债基金的成本和利率敏感资产的收益。在其他条件相同时，住房抵押贷款证券的息票利率越高或到期期限越长，其价格对利率变化越敏感。

MBS的风险是相互关联的，某一事件的产生会导致数种风险同时或相继发生，最终的使证券投资收益下降。基于以上的分析，在我国开展MBS业务中，如何有效地防范风险，保护证券投资者收益，促进证券化业务发展，值得深思和探索的。

三、住房抵押贷款证券化风险的防范

1、提前偿付风险的防范

提前偿付风险始终存在于MBS运作过程中，它只受人的行为和经济环境的影响，由于经济环境的不确定性和人的理性，我们不能把握提前偿付风险的变化规律，只能通过构建科学合理的防范机制对其加以防范和控制。

（1）提前偿付锁住和支付罚金。买权保护的最简单方法是锁住和支付罚金。锁住是在贷款发起后一段时间内不允许提前偿付出现。支付罚金是指借款人选择提前还款时，必须为这一行为额外支付一定数额的罚金，以补偿贷款人或投资者因提前偿付而遭受损失。锁住一般限于一笔贷款刚开始的几年时间，支付罚金在数额上等于提前偿付额的一个百分比，且随时间下降。因此在MBS交易结构中，往往同时使用锁住与支付罚金。

（2）收益率维持（yieldmaintenance）。收益率维持定义为：借款人提前还款时，必须付给贷款人一笔额外的收益率维持费用，能够使贷款人对提前偿付变得漠不关心。所以收益率维持费用应当等于计划偿付额的未来值与提前偿付数量的差，贷款人通过对提前偿付款项和收益率维持费进行再投资，重新产生计划中来自借款人的未来现金流。这里收益率的维持费用（YM）可以用利率差异模型来计算：

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一、住房抵押贷款证券化的意义

1、有利于增强商业银行资产的流动性

商业银行资产的流动性是指商业银行在资产不蒙受损失的情况下迅速变现的能力。商业银行在业务经营中,常常由于流动性不足而导致经营风险。住房抵押贷款证券化有利于解决这个问题,它使商业银行在没有损失甚至有赢利的情况下缩短了贷款平均期限,增强了资产的流动性,提高了商业银行应付突发危机的能力。提高流动性是中国银行业开展资产证券化的主要动因,在中国银行业资本充足率普遍不足的情况下,资产的流动性就显得尤为重要。

2、解决了银行资产和负债不匹配的问题

根据银行长期进行资产负债管理得出的经验,短期资产应跟短期负债匹配,长期资产应跟长期负债匹配。但在现阶段,我国商业银行的负债绝大部分是短期负债(活期存款和一年期存款),而住房抵押贷款却是时间可长达30年的长期贷款,这就出现了资产不匹配问题。虽然银行对资金有借短贷长的转移功能,但这仅仅是一定范围内的,若长时间超负荷运转,就会给银行的经营带来不安全的隐患,有可能出现挤兑现象。把长期的住房抵押贷款短期化,能使商业银行的资产和负债不匹配问题迎刃而解。

3、提高了商业银行的资本充足率

根据《巴塞尔协议》,资本充足率是以资本对风险资产之比来衡量的,该比率不应低于8%。一个银行的资本充足与否是表明银行经营管理是否健康和可靠的重要标志。近年来,世界银行业难题中一个最为棘手的问题就是如何筹集并保持充足的资本,我国银行业也不例外。若住房抵押贷款证券化,商业银行则有可能把大量的表内资产转化为表外资产,而表外资产所需的资本金要大大少于表内资产,这样就可提高四大商业银行的资本充足率,增强我国银行业抵御风险的能力。

4、有利于促进房地产业的发展

我国的房地产业处于持续发展阶段,但相对于人们的需求来说,房地产市场还是过于萎缩,除了居民收入低这个因素之外,另一个重要的原因是取得银行贷款难。虽然人民银行将住房贷款与房价款比例从70%提高到80%,并把个人住房贷款最长期限延长到30年,但还是没有解决贷款来源的问题,致使商业银行办事打折扣,缩短贷款期限、减少按揭成数,使得我国住房抵押市场发展不良,制约了房地产业的发展。若住房抵押贷款债券化,商业银行就有充足的资金来发放贷款,圆居民的住房梦。

5、丰富了金融投资品种

我国金融市场比起发达国家还不是很成熟,随着利率的连续下调,几个单调的金融品种已不能满足投资者的需求,致使大量的资金闲置,住房抵押贷款证券化的出现可谓正当其时。

二、住房抵押贷款证券化的难点及对策

1、住房抵押贷款证券化的模式

有关方面提出两种模式。一种是美国模式,即成立一家专门的证券化组织机构,负责购买并重组银行的个人住房抵押贷款,发行证券,归集现金流,组建没有经营业务的特设机构。特设机构仅代表证券投资者拥有贷款的所有权,保证其不受任何机构的影响。这种模式可实现个人住房抵押贷款的“真实出售”和抵押贷款库的“真实隔离”。另一种是德国模式,即在银行内部设立一个机构,由这个机构运作证券化业务,被证券化资产的所有权仍然属于银行,保留在银行的资产负债表中。实施住房抵押贷款证券化的关键是要实现“真实出售”和“真实隔离”,从理论上看,美国模式似乎更能符合要求,但实施美国模式要求金融市场比较成熟和发达,相关的法律制度比较健全,对金融技术手段的要求也比较高,我国现阶段显然还达不到;从操作上来看,如果能设置有效的防火墙,德国模式应该是比较现实的选择。

2、住房抵押贷款证券化工具的确定

国外住房抵押贷款证券化的工具有很多,以美国为例,美国一共有三种抵押担保证券,一是抵押转递证券,二是剥离式抵押担保证券,三是担保抵押债务。若我国住房抵押贷款证券化市场比较成熟,这几种工具都可借鉴。但在目前的起步阶段,我们应选择简单、宜操作的工具。抵押传递证券应该是首选。这种证券是这样产生的,即一个或多个抵押品持有者组成一个抵押品的集成体(组合),然后出售该组合的股份[]或参与证书。一个组合可以包括几千种或仅仅几种抵押品。这种证券操作简单,而且分散了风险、增强了流动性,对投资者有着很大的吸引力。

3、如何重组现金流

抵押转递证券的现金流取决于基础抵押的现金流。住房抵押贷款的核心技术是现金流的重组,其现金流量包括本金及利息的偿付。一个抵押品组合里所有品种的利率及贷款期限不可能相同,这使得银行必须重组现金流以满足需要。一个组合里贷款有成百上千笔,银行不可能测算出每一笔贷款的违约程度,但每一组住房抵押贷款在违约率的大小、平均还款期限方面却有很强的规律性。商业银行可根据大数定律使整个组合的现金流呈现出一定的规律性,简单快捷地预测现金流。鉴于我国对于把贷款风险进行量化的技术不是很高,若重组现金流不当,会给住房抵押贷款证券化带来很大障碍。我国抵押转递证券的现金流支付方式最好与住房抵押贷款每月支付一次本息的还款方式相符合,采用灵活的按月、按季、按半年等方式支付利息(将提前偿还的比率也考虑进去),并在适当的时间偿付本金。

4、住房抵押证券定价的问题

具体操作上,住房抵押贷款证券如何定价是首要解决的问题,也是证券能否发行的前提条件。一般国家多以国债利率为参照,但在我国按此实行有一定难度。银行若想获得收益,证券利率必须低于贷款利率。目前,我国的住房抵押贷款利率比正常的固定资产贷款利率要低,而固定资产贷款利率与当前的国库券利率相比,也相差不大,若证券利率参照国债利率,则银行几乎没有利润可言,这样就加大了实施住房抵押贷款证券化的难度。从我国目前的经济发展情况来看,利率不可能在短期内走向市场化,人民银行可强制解决利率倒挂问题,把国债利率视为无风险利率,其他利率的制定在参照国债利率的基础上加上风险溢价。这样就理顺了利率,打开了利差空间,有利于证券化的顺利进行。但仅有利差空间是不够的,由于住房抵押贷款一般为浮动利率,住房抵押证券一般为固定利率,二者之间利率基础不同,在住房抵押证券定价问题上还需要利用金融衍生工具,如利率互换等来防范利率风险。

5、有关担保、资信评全国公务员共同的天地－尽在（）

估等中介机构的培养

信用增级是住房抵押贷款证券化顺利实施的基础,为了刺激投资者的购买欲望,除了提高证券的收益性外,还应减小其风险性。没有科学合理的住房贷款担保体系,已成为制约我国住房抵押贷款迅速发展的障碍,若一级市场不发达,则二级市场根本无从发展。鉴于住房抵押贷款证券还不为投资者所了解,为了提升证券的信用、推动住房抵押贷款的良性发展,我国应借鉴美国由政府设立担保机构的做法对抵押贷款进行担保。政府信用担保债券由于有国家信誉作担保,其信用程度几乎与国债相同,被称为“银边债券”。美国作为住房抵押贷款证券化初创的国家,其政府在证券化的发展过程中起了关键性的作用。但仅有担保机构是不够的,我国还应大力发展和规范其他中介机构。住房抵押贷款证券的发行需要多家中介服务机构参与,根据国外经验,住房抵押贷款证券化交易往往要涉及到投资银行、会计事务所、资产评估机构和资信评级机构等多家中介服务机构。中介机构的服务可为市场提供对称信息,增加交易的透明度,增强人们对证券的信任感。

6、有关人才的培养

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个人住房贷款、个人汽车消费贷款和个人耐用消费品贷款是个人消费信贷的主要内容，而其中份额最大、目前开展得最好的是个人住房贷款业务，成为银行业和房地产业中的热点。分析和探讨个人消费信贷业务的风险及其防范，主要是围绕个人住房贷款业务的风险及其防范来进行的。

一、个人住房贷款业务的主要风险因素

房地产信贷引起银行巨额坏帐从而引发金融动荡，可谓屡见不鲜。1955～1980年间，日本住宅地地价上涨约40倍，而同一时期各产业现金工资总额仅增加14倍，进入1980年代以来，日本商业用地地价高涨，另一方面为抑制急剧的日元升值，采取金融宽松措施，使房地产信贷进一步扩大，并最终成为进入1990年代日本“泡沫经济”破灭的重要原因之一。我国在1992年之后的二、三年间出现了房地产开发热，尤其是海南、北海的房地产更是热得炙手，要不是及时采取一系列的宏观调控措施抑制过度的房地产开发热，后果不堪设想。尽管如此，海南和北海的积压房地产的处理问题，至今仍未彻底解决。前几年发生在东南亚的金融危机，过度的房地产信贷也是元凶之一。

房地产业是我国近十年发展最快、关联度最大、对GDP增长贡献最大的行业，房地产的发展带动房地产金融的发展，个人房地产贷款余额从1997年的190亿元上升到2003年末的1.2万亿元，增长63倍。2003年末的坏帐率为1‰～2‰，但个人住房贷款的风险往往在3～8年后大量显现，而2003年末的贷款余额大部分是在2000年之后发放的。那么，讨论和分析个人住房贷款业务中的风险因素就显得非常重要了。大体来说，个人住房贷款业务中的风险因素分为政治风险、法律政策风险、道德风险（或信用风险）以及市场风险（或商业风险）。所谓政治风险，是指贷款住房所在地区或国家发生社会动荡，政权极不稳定，从而引起房地产价格的急剧贬值，导致个人住房贷款难以收回的风险。而法律政策风险，是指个人住房贷款手续的完备性、合理性和有效性存在问题以及税收法律制度、宏观经济政策在个人住房贷款期内发生大的变化或调整，从而影响到整个住宅类房地产的市场租金和市场价格，进而对个人住房贷款的安全性带来影响的风险。道德风险（或信用风险），是就开发商和购房者而言，如果他们不注重自身信用，故意违约导致个人住房贷款不能如期支付给贷款银行的风险。市场风险（或商业风险），则指因市场供求的变化，使贷款住房的市场价格出现较大贬值，或者取得贷款支持的购房者发生非故意违约不能支付到期贷款，因而不能全部归还银行的个人住房贷款。政治风险不属本文讨论的范畴，下面仅就与法律政策风险、道德风险（或信用风险）和市场风险（或商业风险）相关的一些具体风险因素进行分析。

1.选择项目风险一种情况是个人住房贷款所选择的房地产开发项目本身存在严重问题，具体来说又包括如下情况：一是规划报建手续瑕疵，如因土地出让金未交而未领《国有土地使用证》等，这些房地产项目极容易在购房户和开发商之间产生集体纠纷，现实中这种纠纷的往往造成购房户集体拒付个人住房贷款，对这种项目发放个人住房贷款将给金融机构带来极大的风险。二是该房地产开发项目事先未作好市场分析，市场定位不明确导致该项目本身根本就没有市场前途；三是开发商自有资金不足，或者开发商缺乏经验，没有高素质的人员组成的管理队伍等。出现以上两种情况都有可能造成“烂尾”或不能如期交房，如果银行不慎选择了这样的项目开展个人住房贷款业务，则该贷款从开始就面临成为呆坏帐的可能。

还有一种情况是银行需了解商品房类型的不同，个人住房贷款的风险有较大差别，一般来说以投资为目的的客户的违约风险大于以自省居住为目的的购房户的风险，商业房大于住宅，而住宅中易于成为投资品种的小户型和酒店式公寓大于一般住宅。目前成都市市场上小户型购房户中投机淘金的购房者占很大比例，在前几年投资高回报的示范带动下许多普通市民也加入投资小户型的行列，推动小户型的价格快速上涨，一旦租金达不到预期水平，违约的风险将大大增加，从金融部门反馈的信息来看，这类小户型违约的概率明显高于一般普通住宅。故银行对投机性客户应从严审查，对容易成为炒房户目标的项目谨慎介入。

2.销售价格不实风险。开发商销售价格严重不实，普遍高于同一供需圈类似住房的市场价格。实际工作中已经出现这样的情况：有的开发商因种种原因，将销售价格人为抬高；；或者将银行提供按揭支持的售房价格抬高，有的销售价格甚至比同一供需圈的类似住房的公允市场价格高出20%～30%.试想，如果银行办理个人住房贷款业务之初，贷款金额就高于相应的住房的公允市场价格，还奢谈什么防范信贷风险之类的话题呢？成都市市场上也出现了通过提高单价，同时对购房户高赠送返现的方式，达到实际降低银行按揭的首付比例，销售单价实质并未抬高的方式。

3.开发商恶意套现风险。开发商可能因为工程建设资金的短缺而恶意套现，一是开发商组织一批假的购房者到银行办理按揭手续，或者开发商出具虚假的首付款证明从而放宽实际交付的首付款限额（比如，首付款应达房价款的30%，开发商私下答应为购房者在一定期限内垫付10%～20%的房价款），从而达到套取银行现金的目的。而不论是开发商组织的那些不真实的购房者，还是开发商擅自降低首付款的真正购房者，归还个人住房贷款的还款能力都是有极大疑问的。

4、个人信用风险。这里谈到的个人信用风险，仅指购房者故意违约，如本来没有还款能力而骗取银行个人住房贷款，或者具有还款能力而恶意拖欠银行的个人住房贷款。至于借款人经济状况恶化，以及发生借款人死亡、失踪而无人带其履行合同或继承人或代管人拒绝履行合同等情况造成的借款人违约，属于通过健全有关法规、完善社会保障制度可以解决的问题，可以不纳入个人信用风险范围。6~}1[o?/*s::%&98,3LqE7r&u.tkNHs数学论文=\7(*_&Q)+*;??u-h#AHy€

5、资本价值风险。房地产的资本价值在很大程度上取决于预期的收益现金流和可能的未来经营费用水平，然而，即使收益和费用都不发生变化，资本价值也会随着收益率的变化而变化。这种情况在证券投资市场上反映的较为明显，房地产投资的收益率也经常变化，这种变化也影响着房地产的资本价值。预期的资本价值与现实的资本价值之间的差异即资本价值的风险。个人住房贷款业务中按揭住房的资本价值风险，是指该住房的预期市场价格与现实的市场价格之间的差异。影响住房的资本价值的因素主要有：

论文个人消费信贷业务的风险防范来自免费

（1）未来住宅类房地产市场的走势关注房地产发展的阶段，房地产市场是个周期性的市场，房价水平处于波峰时期的贷款风险肯定大于其他阶段的风险，未来的预期市场价格可能普遍低于目前的市场价格。故金融机构要对不同阶段在首付比例上区别对待，从宏观上控制住该风险。

（2）住宅功能陈旧。以后人们对住宅的功能要求（如户型设计、外部景观、室内设施等）总是日新月异、不断增强的，当前的住宅在功能上以后总会逐渐陈旧过时，相应地，其资本价值也有贬值的可能。

（3）房地产估价。如果某地区的房地产估价机构均有高估房地产价格的倾向，则房地产的融资能力、获利能力均被抬高，相应地，房地产的资本价值也就容易高估，从而推动经济泡沫的出现。

住宅资本价值风险的出现，可能使按揭住房的未来市场价格极大地低于办理按揭之时的市场价格，导致借款人大面积理性违约，造成严重的金融动荡和金融危机。

6.个人住房贷款资金的流动性风险。由于个人住房贷款的借款期限长达10～20年，甚至可达30年，贷款资金的流动性问题如不能解决，个人住房贷款抵押的一级市场必然出现自身无法解决的难题：资金占用的长期性与资金来源的短期性问题，住房抵押贷款市场的巨大需求与商业银行等金融机构资金来源有限的矛盾。个人住房贷款资金的流动性风险，使银行的长期资金使用和短期资金来源的不匹配，使商业银行自身加大了资金短缺的压力，从而让个人住房贷款业务难以开展下去。

7.法律风险。个人住房贷款的法律风险，包括三个层面的内容：（1）合规性问题。个人住房贷款的手续是否完备、合法和有效，如住房抵押登记和商品房预售的备案登记应办妥等。（2）按揭住房的权利瑕疵。办理个人住房贷款业务，要求按揭住房不存在权利瑕疵，如果按揭住房还存在其他抵押权人、典权人或其他买受人，则银行的贷款缺乏安全、有效、足值的抵押担保品，银行的贷款风险自然就很大了。（3）抵押住房的处分问题。借款人不能归还银行的贷款本息，尽管抵押住房不存在权利瑕疵，但如果借款人不能从抵押住房迁出或者借款人迁出后无立足之地，银行就不能顺利地处分抵押物。

8.档案管理风险。个人住房贷款业务的档案保存相当重要，因为在如此长的借款期内（可长达30年），银行工作人员必然产生变动，甚至从领导到信贷员要换四、五次班，现在已经发生了因工作人员变动而造成个人住房贷款业务档案流失的情况，若银行内部有人与外部勾结，则问题更为严重。若出现个人住房贷款业务档案的失真、失实，则银行的贷款就面临极大风险。

二、个人住房贷款业务的风险防范

个人住房贷款业务的风险因素虽然很多，但其中许多风险因素通过加强制度建设、完善个人住房贷款的信贷管理工作是可以防范的，亦或减小风险。具体来说，有如下一些防范风险的措施：

1.加强个人住房贷款前期评估工作。通过个人住房贷款的前期评估工作，可以选择市场前景好的项目给予贷款支持，从而避免项目选择风险、销售价格不实风险，部分避免资本价值风险和开发商恶意套现风险。个人住房贷款前期评估工作包括的基本内容有：

（1）贷款项目评估。通过对按揭项目的建设条件评价、市场前景分析、开发商素质和业绩评价、项目的财务盈亏平衡分析和风险分析，可以判断项目是否具备给予按揭支持的条件，从而择优挑选好项目。

（2）对拟提供贷款支持的按揭住房的期房价格进行市场评估，经银行确认后，确定合理的贷款成数。

对期房价格的市场评估，避免了开发商高价销售策略给银行带来的风险。有的商业银行通过评估机构曾发现，开发商针对按揭住房的销售价格高出一次性付款售价的30%左右，在这种情况下，开发商获得了暴利，但银行贷款的风险从一开始就额外加大了。通过评估，还可以部分避免开发商的恶意套现风险。因为即使开发商组织假的购房者办理了按揭手续，套取了银行现金，但个人住房贷款毕竟拥有了合法有效、足值的抵押担保品——住房抵押，在开发商仅能获抵押住房的公允市场价格的七成贷款的情况下（银行还可以根据按揭住房在建项目的形象进度，预留开发商对购房者的保证金，以保证在建项目的资金需求。），开发商终究会想方设法按月代替虚假的购房者归还贷款，否则银行一旦处分抵押住房，加上银行预留的保证金，应该可以使贷款风险降到最低，而开发商则得不偿失。

对期房价格的市场价格评估，还可以避免抵押住房的资本价值风险。通过对未来同类住宅类房地产市场走势的分析，对住房功能陈旧的判断，以及对城市空心化趋势的出现等诸多因素的分析、评估，可以评测出较为公允合理的住房理论价格，根据该理论价格计算的贷款成数发放个人住房贷款，无疑可以减小抵押住房未来的资本价值风险。当然，减小抵押住房的未来资本价值风险的前提，还是要有规范的房地产专业评估机构进行市场价格评估，而且对期房评估得出的理论价格应能基本反映类似房地产的未来市场趋势，做到公允、合理和可信。否则，如房地产市场价格的虚假和不真实，远远高于其理论价格（往往由房地产抵押人、贷款银行和评估机构三者共同推波助澜），就会和证券投资的过度繁荣一道，形成“虚拟经济”的极度兴旺，即“泡沫经济”，最后导致经济的全面崩溃。

2.建立个人信用评级制度。不但个人住房贷款业务离不开个人信用评级，其实只要是开展个人消费信贷，都离不开个人信用评级。人们常说“市场经济是法制经济”，其实也可以说“市场经济也是信用经济”。个人信用评级制度的建立，目的就是要通过评级掌握借款人的个人真实收入和财产，掌握借款人有没有个人负债，借款人以往有没有不良信用记录，从而据以判断借款人的还贷能力和还贷意愿。但是，目前对个人信用评级制度的建立缺乏权威部门的统筹，往往难以实际推行。比如，建设银行在1999年出台了个人住房贷款资信评定标准，工商银行也出台了《个人住房贷款借款人资信评估指导意见》，但都限于住房贷款借款人资信评估和各自银行系统，资信评级结论不能在其他商业银行通用，也不能用于其他个人消费信贷。并且如果开发商同意卖房给购房者，购房者又支付了首期购房款，资信评级势必流于形式；如果先办个人资信评级，达不到资信标准的个人不担不支付评估费，还可以换一家银行办理按揭。

因此，为了建立有效的个人信用评级制度，应抓好以下基础工作：

（1）建立独立、公正、权威的资信评级中介机构。该机构应由人民银行进行业务指导，能够调阅各商业银行的电脑网络资料，出具的资信评级结论在各商业银行通用，适用于一切个人消费信贷领域，并可进行实时跟踪，一但发现不良信用记录，随时调整其个人信用等级，对近三年信用良好的个人，可以按操作规程调高其个人资信等级。

（2）尽快建立个人存款实名制和个人财产申报制度。通过这两项制度的建立，可以掌握个人真实收入和财产，评价个人的还款能力。所幸的是，二年伊始，人民银行已宣布即将实行个人存款实名制，相信个人财产申报制也将很快出台。

（3）实行个人信用实码制和计算机联网查询系统。个人信用实码制就是将可证明、解释和查询的个人信用资料都存储在该编码下。当个人需要向有关方面提供自己的信用情况时，个人资信评级机构通过个人信用实码可以查询所需资料，从而评定信用等级。

（4）建立个人银行帐户。将目前个人收支以现金为主，改为以个人银行帐户转帐收支为主，个人只有零星的现金收支。这样，银行对个人的货币化资产、不动产等非货币资产（通过转帐和税收确认），个人收入和到期偿付能力就可以全面掌握并进行评估。

3.健全法规，完善社会保障制度。个人住房贷款业务涉及一系列相关法律、法规，通过修订和完善房地产抵押法律制度、房地产转让和预售法律制度，通过制订物权法、个人破产法、社会保障法等法律，可以使个人住房贷款业务的手续在合法有效的基础上更加完备、简明，使抵押住房不存在权利瑕疵，保障抵押权人拥有能够顺利、合法地处分抵押住房的权利。

4.强化银行对个人住房贷款业务档案的管理工作。银行应由专人负责保管个人住房贷款业务档案，实现电脑和文件资料（原件）的双重管理，加强内部监督、内部牵制，以保证业务档案不失真、不失实和不流失。通过电脑化管理，对每月拖欠银行贷款的借款人进行及时催收，并纳入“黑名单”，加强贷后管理工作力度。

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一、次贷危机对

（二）加快产业调整，完善实体 经济 建设

实体经济终究是整个国民经济的基础。基本面的稳定发展是 金融 、股市等稳定的坚强后盾。次贷危机的影响要求我们加快产业结构的调整，要以扩大内需为主；在进出口方面，要加大出口商品的科技含量。尽快建立健全并实施能源、农产品等商品的战略和商业储备机制。

（三）对金融行业的相关启示

1．审慎创新。规避风险，赚取更多利润是 金融创新 的重要目的。但作为一种客观存在，金融创新并不能消除风险，只是将风险由一种形式转换成另一种形式，由一种载体转嫁到另一种载体上而已，金融创新并不是没有风险，相反，由于不确定性，由金融创新诱发的金融风险有时可能还更大，带来更严重的冲击。尽管如此，并不能就此否认或抑制金融创新。在竞争日趋激烈的今天，金融创新无疑是 市场 制胜的最重要利器之一。所要做的是，在进行金融创新时，要对金融创新的正面效应和负面效应有充分的认识和估计，对金融衍生产品的风险和潜在风险要予以更多关注，并不能仅聚焦在金融创新带来的收益上面。当前我国金融业正处于全面转轨时期，融入国际市场的力度不断加大，严峻的市场竞争使我国金融创新意识异常强烈，我国在进行金融创新时尤其要考虑到金融创新可能诱发的金融风险，审慎创新对正处于全面转轨的我国金融业稳健发展至关重要。

2．加强房地产贷款 管理 。美国次贷危机的诱发无疑对我国房贷管理敲响了警钟。近年来，无论是房地产开发贷款，还是个人住房贷款，在我国都呈现快速发展之势。由于我国房屋价格上涨迅猛，房价收入比远远超过美、德、法、日等高收入发达国家，我国房贷大多为浮动利率贷款，随着我国利率的调整提升及用地规范等，房地产开发、支付 成本 必然加大，消费及 投资 者房贷成本也必将提升。借鉴吸取美国次贷危机教训，加强房贷管理，对我国的重要意义不言而喻。

鉴于在分业经营体制下，房地产信贷仍然是商业 银行 主要盈利业务之一，因此，在房地产信贷风险不断加大状况下，商业银行要对房地产开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等不同类型贷款的审批标准、操作程序、风险控制、贷后管理等作出明确规定，完善各类房地产贷款风险分类制度，建立动态的风险拨备机制，严密关注房地产业发展周期及房地产市场、客户出现的新变化，及时对房地产行业政策调整及市场变化作出反应。

3．健全内控建设。由于市场发展的不确定性，对风险认识不足，同时受“ 道德 风险”意识作祟，在利益驱使下，美国住房信贷 金融机构 降低了住房消费者的市场准入标准，让一些无资格或没有偿还能力的消费者进入住房信贷市场，甚至一些美国住房信贷金融机构明知次级房贷者提供的收入信息虚假而在房地产市场向好预期下，仍然让这部分人获得了次级房贷。更为严重的是，受利益驱使还有一部分住房信贷金融机构不但不认真审核次级房贷者的信息，不向次级房贷者提示相关风险，反而向次级房贷者隐瞒风险，通过“猎杀贷款”方式提供次级房贷。种种宽松的次贷准入埋下了次贷危机的种子。这一教训对风险把控明显不足的我国银行业来说，无疑是值得吸取的。

虽然当前我国并没有典型的次级住房抵押贷款市场，但我国住房按揭贷款同样有风险，同样存在虚假按揭以及由于把关不严使得一些不符合条件的借款人得到贷款的现象。面对住房贷款风险的不断加大，我国银行业要强化内控建设，加大对住房贷款的审查力度，建立和完善个人征信系统，改变商业银行信贷人员仅仅凭借款人身份证明、个人收入证明等比较原始的征询 材料 进行判断和决策，提高对购买第二套及以上住房贷款的首付比例等，不断完善风险管理。

4．专业精细化海外投资。受国内流动性过剩的推动，同时也是为了更好地参与国际竞争，近期我国加快了包括qdii在内的海外投资步伐，海外投资品种不断增多。特别是欲打造成国际一流商业银行的国内银行，更是加快了海外投资力度。但美国次贷危机的爆发并由此给中资金融机构造成损失，加之以前中航油、持有美国黑石公司股份的国家外汇投资公司都出现过投资亏损等，也给我国海外投资敲响了一记警钟，上了生动一课。

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全球性的金融危机是由美国的次贷危机所引起的,从表面上看,次级债问题是由美国低收入者的房贷所引发的。实质上,本次危机是源于刺激经济的目标下过度的信贷以及信用风险互换等衍生工具的滥用,使状况愈演愈烈终致危机恶化。而贯穿始终的问题是:无论是监管者、金融机构和个人都存在着忽视信贷风险管理的通病。金融机构特别是投资银行,在追求业绩的利益驱使下,片面的追求业务规模和业务利润的快速增长,而忽视风险甚至无视风险。从业人员的道德水准与风险管控水平直线下降;另一方面,金融机构对金融衍生工具过分信任,认为一切风险可以通过工具创新转嫁给别人,忽视了衍生工具内在的风险,最终导致金融风险被成倍地放大。

商业银行作为专门经营货币的特殊企业,具有高负债性和高外部性的特点,这就使其不仅追逐收益性,也必须关注安全性和流动性。而作为发展中国家的商业银行又担负着“转型与发展”的双重使命,这必然使信贷风险不断积累。在当前的外部环境下,信贷风险管理已不再是对风险的规避和对冲的博弈术,而是一种保值增值的差别化技能。信用评级机构则在此中扮演了极其不光彩的角色,甚至故意为投资银行提高其产品的信用等级,某种程度上对金融风险的扩散起到推波助澜的作用。从监管者的角度,由于长期的经济繁荣和市场繁荣,自由主义的理念在监管者的头脑中占据上风,放松管制、让金融更加自由化成为这一阶段监管者的核心价值观。比较而言,美联储对银行的监管是严格的。而恰恰次级债以及衍生产品均由美国证监会监管,作为长期监管股权资产的机构,对债权资产的利害关系肯定不如美联储,监管错位也可以看作是危机爆发的重要原因。

二、世界金融危机背景下我国商业银行可能面对的信贷风险及存在的问题

1.信用级别管理不严及住房贷款比例增大可能导致个人住房贷款者信用风险的集中爆发

由于信用体系的缺乏,我国商业银行在实际贷款发放过程中,无法得到借款人的信用保证。相对于美国的信用等级而言,我国的借款人甚至达不到次级信用级别。我国商业银行在审核个人住房贷款申请时,主要是通过申请者从单位开具的收入证明来审查其收入状况,导致资信较差的借款者可能凭借虚假证明从银行得到贷款,进入房贷市场。银行为了扩展业务规模,按揭成数都比较高,近几年仍然维持在70%左右,甚至是“零首付”。目前,随着国家对房地产业进一步进行法规及商业银行控制风险的要求,2005—2006年按揭成数下降到了60%左右,但是这个数值还是偏高,依然蕴含着很大的风险。

2.抵(质)押物的评估价值相对较高且缺乏更新机制致使商业银行过度放贷

商业银行发放的大量贷款中,有部分贷款是抵(质)押贷款,其中有很多抵(质)押物的价值评估是在我国经济上行时进行的,那时的宏观经济背景还比较乐观,现在经济处于下行中,银行的抵(质)押物的价值已大幅缩水。而住房按揭贷款又被我国商业银行视为优质资产业务而大力发展。行业间的激烈竞争和巨大的利润空间又促使其不断降低办理条件,进而对贷款审查流于形式。许多银行还通过推出各种优惠业务刺激个人房贷消费,从而抢占市场份额。这种风险意识的缺失使银行业的风险正在不断累积。而且,商业银行对在建工程、未办理产权证件房屋作抵押的抵押物跟踪管理薄弱,没有建立动态更新机制,甚至会出现抵押的在建工程已经完工,还没有办理好后续抵押登记手续,使银行的抵押权“悬空”。

3.信贷投放过于集中在国家宏观调控的房地产业促使风险加大

根据国际经验,个人房贷风险暴露期通常为3到5年,而我国房地产行业个人信贷业务是最近4年才发展起来的,也就是说我国银行业已进入房贷风险初步显现的时期。基于房地产市场在经济体系中的重要作用,它已成为宏观政策重点调控的行业。2006年以来,住房市场的持续繁荣使借款者低估了潜在风险;同时,贷款机构风险控制意愿下降,使行业风险加大,最终导致从紧的货币政策出台。2007年连续加息导致住房开发成本高,同时也推高了贷款买房者的还贷成本。随着次级债危机影响下的经济下行,收入预期下降,还贷压力增大,个人住房贷款者可能选择提前还贷或断贷,出现类似美国次贷市场上借款人无力还款的情形。三、现阶段我国商业银行加强信贷风险管理的措施

商业银行在金融危机背景下进行信贷风险管理,首先要明确信贷风险管理的目的不仅是保护资金的安全,而且还要提升构成银行经营模式的有形和无形资产的组合水平。信贷风险管理应遵循保本、稳健的原则,保护银行资产的安全,保证存量资产质量的稳定,这是银行生存的基础。对内生不确定性引致的风险,如银行由于内部的信息传导不及时、相关制度不完善而发生的操作失误、贷款抵(质)押物价值没有及时更新等,可通过加强控制程序和业务检查力度来实现。

1.严格控制个人住房贷款者的信用级别

商业银行必须使用内部控制的标准流程从严控制个人住房贷款者的信用级别,严格检查每一笔房屋按揭贷款业务,信贷员必须要与贷款申请人见面,而且必须面对面地签订贷款合同。对于新收到的房屋按揭贷款申请,由信贷工作人员到单位核实收入证明,通过核实贷款者真实身份。

2.增强我国商业银行自身的流动性

从宏观层面看,2007年央行10次上调法定存款准备金率、6次加息、每周发行定向票据,从紧货币政策的实施回收了银行体系内相当数量的流动性。而在金融危机过程中,保持自身流动性成为银行渡过难关的重要手段。

3.加强金融创新监管

从美国的次贷危机到全球的金融危机再次印证了金融创新会给银行业带来双重影响。在国际金融市场和交易日趋复杂化的背景下,必须清醒认识到金融监管的重要性。审视次贷危机的爆发过程发现,即使美国在监管体系完善的市场中,仍然存在着大量的监管缺失,尤其是对金融衍生品的监管。金融产品的复杂化导致了对其认识上的盲点和监管上的空白。

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[9]周纪恩.从次贷危机根源和实质看宏观金融风险监管[J].新金融,2008,(06).

[10]秦凯.次贷危机下的金融监管反思[J].理论与改革,2009,(01).

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论文摘要：金融危机波及全球，中国也不能幸免于难。文章在对金融危机进行剖析的基础上，指出其对中国商业银行利率风险、流动性风险和信贷风险管理的影响，并且提出三点对策。

1．金融危机之原委

此次金融危机主要是由次级债券引起的，而其背后的正真原因是宽松的政策情形下，过度的、不合理的信贷以及信用风险互换等衍生工具的滥用。换句话来说就是没有及时的发现风险、合理控制风险从而导致全面的经济危机爆发。

次级贷款生成如同其他所有商品一样—消费者提出需求、生产者供给产品。但是次级贷款的需求是由信用状况较差、没有收人和还款能力证明、其他负债较重的消费者提出的住房贷款申请，面对利益的诱惑和对风险管理极大疏忽，银行又提供了不合理的贷款。接下来最重要的一步也是此次危机影响之所以如此深重的原因是这些贷款被证券化了—一系列金融衍生品被创造出来，在“杠杆效应”作用下上百倍地扩大了这些危险贷款带来的风险。而这一切在各个金融机构意识到之前已经作地如火如茶。原本在大众眼里公正的评级机构反倒成了“帮凶”，暗中提高某些产品的信用等级，蒙蔽了许多投资者。终于有一夭伴随着美国两房的垮合，房地产泡沫破灭，危机全面爆发，不仅使得美国经济陷人瘫痪，更波及了世界各个国家，中国也不能幸免于难。

2中国商业银行风险管理现状以及金融危机带来的翩向

中国商业银行所处的经济运营环境比较特殊，中国商业银行长期国有，政策保护使得其缺乏风险管理的经验。在利率风险、流动性风险和信贷风险等方面都存在不少亚待解决的问题。

2.1利率风险更加突出

为适应经济市场化、一体化和国际化的客观要求，我国积极开展利率市场化的改革，这给商业银行增加了利息收人不确定的风险挑战，而这一挑战随着美国金融危机将会更加严峻。从总体看，利率市场化进程中，商业银行利率风险将呈上升趋势。风险成因可分为外部因素与内部因素。利率风险的外部因素主要包括经济形势恶化、金融市场波动、国际利率和汇率变化等，这些宏观变量将影响市场利率水平，最终对商业银行产生直接或间接的冲击。金融危机的出现严重影响了了我国刚起步的利率市场化改革，尤其是我国商业银行长期受利率管制，利率风险意识薄弱、经验不足、相关人才奇缺，从而难以建立起与之相适应的利率风险管理体制。随着金融危机的影响，利率市场化道路更加艰难，风险因素更加突出，风险控制更加困难。

2.2信贷风险刻不容缓

不良一直以来都是银行积极防范、监管的对象，金融危机的爆发敲响了中国各大商业银行的瞿黔中，极大地提高了各银行对风险管理的重视程度，同时使得中国面晦更多不良贷款的{御麦形式。资本充足率不高，风险资产规模较大是我国商业银行的酬犬，而我国信贷风险度量、管理7欠平较低是信贷风险管理的大问题。我国商业银行目前无法实现巴塞尔协议的的内部评级法，采用“一逾两呆，’的贷款分类法，法也才刚刚试行。其次，风险管理所需的基础数据不完善。银行的历史数据时间跨度短，企业数据不完整，各银行数据不统一、真实性差，从而为信用风!金习枯埋下了隐患。再者，受到金融危机的影响，中国外向型企业纷纷受挫，尤其是纺织业和力口工企业出口严重受阻，资本金无法及时收回，使得这部分企业无法拦却寸还款风险大大增加，也使得银行对此风险平估唯度力吠。此外，中国在房渊平估公信度较低、相应的风险较高是一个不争的事实。房产交易市场不完善，二手房市场发育程度低，以及生活性必需住翩氏押房屋执行中的法律问题等都成为房贷风险不可避免的因素。

2.3流动性风险加强

流动性风险是指商业银行无法提供足额资金来应付资产增加需求，或履行到期债务的相关风险。流动性风险主要由资产和负债的差额及期限的不匹配所引起。我国流动性面临着如下的问题:首先是投融资渠道拓宽，同业拆借市场日渐发达、债券回购协议、混合资本债券等交易量增大。其次，企业资金来源的变化。受管理模式的改进的影响，企业内部融资能力增强，这样一来企业资金集中在少数几家银行，银行的流动性头寸受到直接冲击。还有，银行间流动性差异扩大。随着央行存款准备金率和基准利率上调、发行定向央票据以及启动特种存款等措施的出台，部分中小银行已开始面临资金压力。

3商业银行风险管理之对策

3.1建立完善的风险管理系统

面对如此浩大的金融危机，我国商业银行因以此为鉴，加快建立起风险管理系统，提高风险管理的水平和意识。其中包括建立能精确度量风险水平的模型和风险管理信息系统，收集准确可靠的数据，提出切实、操作性强的风险管理方法，以及大力培养相应的风险管理的专业人员。伴随着金融统计地不断发展，运用十的方法来识别、衡量和监侧金融风险的技术日趋成熟。但是如果没有先进的风险管理信息系统，便无法发展属于自己的风险计量模型，进而影响到市场风险管理水平的提升。此外，开发先进的计算机应用系统，建立商业银行风险的监督和沟通反馈机制也是十分必要的。

3. 2提高银行从业人员的风险管理意识

意识指导行动，经过金融危机的教训之后，商业银行应加强所有从业人员的风险管理意识。因为风险管理涉及到方方面面，所谓“千里之堤毁于蚁穴”，风险管理不仅仅是管理层和风险控制部门的工作，更要通过全体人员的努力共同营造一种风险管理文化，使得风险管理目标、理念和习惯渗透到每一个业务环节中。

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随着消费贷款规模的不断扩大，该项业务中存在的问题和风险也逐步暴露出来，在有些地区还表现得比较明显，商业银行应加强对消费信贷风险的分析与识别，以便及时采取措施,防范消费信贷风险。

一、消费信贷中的风险因素

（一）消费信贷风险主要来自借款人的收入波动和道德风险。商业银行对消费者信用的把握决定了消费信贷的开展程度。在美国消费信贷之所以成为人们乐于接受的消费方式，除个人信用制度比较健全外，银行有周密完备的信用网络，借助于计算机等现代化管理手段，建立了一整套信用消费管理体系，银行和商家通过网络可及时了解消费者的信用情况，因而能够迅速确定能否向消费者提供贷款。美国消费者到银行申请按揭购车，银行职员立即将他的“社会安全保险号码”输入电脑，查询以往的消费贷款有无不良记录，查实能按时还款后，立即通知汽车经销商可以为其选车。

而我国目前尚未建立起一套完备的个人信用制度，银行缺乏征询和调查借款人资信的有效手段，加之个人收入的不透明和个人征税机制的不完善，银行难以对借款人的财产、个人收入的完整性、稳定性和还款意愿等资信状况做出正确判断。在消费信贷过程中，各种恶意欺诈行为时有发生，银行采用当面对证或上门察看等原始征询方式已经不能保证信用信息的时效性和可靠性。比如，浙江省某银行自2000年初开展住房和汽车的消费信贷以来，发现约有15％的借款人根本就没有在银行代扣账户上存钱，如此高的违规比例显然会造成很大的道德风险。此外，一些借款人由于收入大幅下降或暂时失业等市场原因，无法按期还款，尽管这种情况目前还不多，但随业务量扩大，相应的风险将呈上升趋势。例如，在发放助学贷款时，许多银行经常采用学生互保方式，如果宏观经济形势恶化，毕业生就业压力上升，那么大多数学生都可能无法按时偿还贷款，加之，我国个人信用制度的不健全，一旦学生毕业离校，商业银行就很难查寻到借款人的去向和收入状况，这种互保方式蕴含的风险自然会显现出来。

（二）银行自身管理薄弱致使潜在风险增大。

现在，国内商业银行管理水平不高，更缺乏消费信贷方面的管理经验，对同一个借款人的信用信息资料分散在各个业务部门，而且相当一部分资料尚未上机管理，难以实现资源共享。通常，仅仅凭借款人身份证明、个人收入证明等比较原始的征询材料进行判断和决策，对个人的信用调查基本上依赖于借款人的自报及其就职单位的说明，对借款人的资产负债状况、社会活动及表现，有无违法纪录，有无失信情况等缺乏正常程序和渠道进行了解征询，导致银行和客户之间的信息不对称。

由于现阶段尚未形成一套完善的管理消费信贷业务的规章制度，操作手段相对落后，主要仍采用手工办理，加上从事消费信贷业务的人员紧、网点少，往往不能做到每笔贷款的审查都与借款人当面调查核对，加上一些业务人员素质不高，审查不严，难免有疏漏。同时贷后的监督检查往往又跟不上，一旦发现风险不能及时采取补救措施，致使消费信贷的潜在风险增大。

（三）与消费贷款相关的法律不健全。“欠债还钱”这是天经地义的，然而在“同情弱者”的文化背景下，我国实践中常常发生“欠债有理”的现象，一些法律法规中似乎也有“维护债务人权益”的倾向。现行法律条款基本上都是针对法人制定的，很少有针对消费者个人贷款的条款，对失信、违约的惩处办法不具体。这使得银行开办消费信贷业务缺乏法律保障，对出现的问题往往无所适从。由于消费信贷业务的客户比较分散，均是消费者个人，并且贷款金额小、笔数多，保护银行债权的法规又不健全，特别是在个人贷款的担保方面缺乏法律规范，风险控制难以落实。如汽车消费贷款，国外通行的做法是以所购车辆抵押担保。而在我国购买汽车的单据中，没有一项是出具给银行的，因此汽车抵押给银行后，银行却无法控制过户行为，造成不小的风险隐患。

发展消费信贷，个人信用制度的建立是重要基础，而我国个人信用制度、个人破产制度等尚未建立。在实际司法过程中，保护借款人或保证人正常生活，而忽视银行债权法律保护的现象时有发生，也给风险防范造成了一定的负面影响。如消费贷款一般额度较小，而小额债务法院一般不受理，受理了也要付出可观的诉讼费，使银行利益受损。因此，要从法律上对银行个人贷款经营给予必要的保护。

（四）借款人多头贷款或透支，导致信贷风险上升。目前，国内许多银行严重，部门之间缺乏整体的联动机制，使一些道德水准不高的借款人有机可乘，如公司业务部、房地产信贷部、零售业务部、银行卡部等基本上是各自为政、自成体系地办理各不相同的消费信贷业务，且各自都有一套不完整的借款人信息资料，一套核算管理办法和风险控制措施等，致使一些借款人在同一银行里多头借款或透支的现象时有发生，增加了消费贷款风险。

（五）抵押物难以变现，贷款担保形同虚设。一旦消费贷款发生风险，银行通常会把贷款的抵押物作为第二还款来源，而抵押物能否顺利、足额、合法地变现，就成为银行化解资产风险的重要环节。由于我国消费品二级市场尚处于起步初创阶段，交易秩序尚不规范，交易法规也不完善，各种手续十分繁琐，交易费用偏高，导致银行难以将抵押物变现，影响了银行消费贷款的健康发展。随着消费贷款规模的扩大和抵押贷款的增加，这类问题将会变得更加突出。现阶段，我国住房一、二级市场很不完善，政策上要求对大量非商品房产进行商业信贷支持，而一旦购房人无力还贷，这些非商品房产抵押又无法进行过户转让，银行很难得到充分的处置权，贷款抵押形同虚设。

（六）缺乏资产证券化的有效手段，导致银行流动性风险增加。资产证券化将不具备流动性的贷款转化成为具有流动性的资产，有利于提高商业银行资产的流动性，缩小商业资产和负债在期限和流动性方面的差距。而个人住房贷款、汽车消费贷款等主要消费贷款期限都比较长、金额较大、客户分散，可商业银行的负债期限相对较短，在允许银行参与的资本市场发育尚不健全的情形下，银行无法通过资产证券化等方式建立融通长期资金的渠道，从而形成“短存长贷”的格局，使资产负债期限结构不匹配，流动性风险显著上升。

（七）利率尚未市场化，消费信贷缺乏相应的风险补偿机制。消费贷款的一个显著特点是客户分散且数量大、客户风险状况存在显著差异。因此，对不同客户群应采取不同的利率定价，以实现贷款风险收益的最大化。但由于目前我国利率尚处于管制阶段，商业银行无法通过差别定价的贷款策略，增加对高风险客户贷款的风险贴水，从而不能有效地降低消费贷款的平均损失率。

（八）指令性发放消费信贷，形成巨大的风险隐患。近年来，为扩大内需，扭转宏观经济形势，人民银行制定了有关指导原则，鼓励各商业银行发展消费信贷业务。在具体实施过程中，出现了不少违规操作现象，一些商业银行为了扩大消费信贷规模，对基层行下达硬性的放贷指标。不少银行擅自降低贷款标准和担保条件，对高风险、低信用的客户提供消费贷款，一些地区的基层行甚至为了完成贷款任务，给大量收入无保证的下岗职工发放金额高达数万元的消费贷款，这种现象的蔓延将造成新一轮的风险积聚，不利于消费信贷业务的健康发展。

二、商业银行防范消费信贷风险的对策建议

面对消费信贷的发展过程出现的各种风险，商业银行急需建立一套防范消费信贷的风险管理体系，具体应从以下几方面入手：

（一）逐步建立全社会范围的个人信用制度。建立科学有效的个人征询体系是银行控制消费信贷风险的前提保证。从目前的实际出发，可以分两步走：先在银行内部以信用卡个人信息资料为基础，将其他各专业部门保存的个人客户信息资料集中起来，建立全行性个人客户信用数据库，使每个客户都有相对完整的信用记录，并以此为基础建立个人信用总账户，个人与银行的所有业务均通过总账户进行。同时，加快建立国内各金融机构之间的信息交换制度。第二步，由中央银行牵头建立一个股份制个人征信公司，联合金融机构、政法部门、劳动力管理部门、企事业单位等，搜集整理个人收入、信用、犯罪等记录，评估个人信用等级，为发放消费信贷的金融机构提供消费者的资信情况。可以先易后难地组建征信公司，起初只联合金融机构，以后再逐步扩大。征信公司应遵循“会员免费提供信息，有偿提供查询服务”原则，把各家金融机构作为会员，金融机构免费向征信公司提供个人信用记录，参加组建的其他部门同样要免费提供有关的个人资信情况。金融机构和个人查询时要付费，以便保证征信公司正常运转。目前，这项工作的试点已经在上海展开，应下大力气将成功经验向全国推广，为消费信贷的全面开展创造条件。 

（二）建立科学的个人信用评价体系。

在建立全社会个人信用制度和信用档案的基础上，各银行还应根据自身业务特点和发展战略制定具体的个人信用评价体系，以此作为放贷的基本标准，使之从源头上发挥防范信贷风险的作用。

信用评价体系一般采用积分制，具体分成四个部分：①基本情况评分：包括个人的一系列情况，如出生年月、学历、职业、工作地点、工作经历、工作单位、家庭情况等等，不同情况有不同的积分。②业务状况评分：在信用记录号下，每发生一笔业务，无论是存款、贷款、购买国债及其他金融债券、信用卡消费、透支等等，都有一定的积分。③设立特殊业务奖罚分，如个人信用记录号下屡次发生信用卡透支，并在规定期内弥补透支就可以获得额外奖分；个人贷款按期还本付息情况良好可以获奖分；若发生恶意透支，并且不按时归还所欠本息，就应额外罚分，甚至列入黑名单。④根据上述累积得分评定个人信用等级。

信用评价体系是消费信贷风险管理的基础，银行可以根据个人信用状况规定不同层次的服务与优惠，如信用累积分达到一定数额，可定期寄送银行资料和服务信息；信用卡透支额度可增大、期限可延长；个人消费贷款、按揭贷款利率在可行范围内可适当下浮；个人贷款担保可根据信用状况等调整。而对信用积分低的客户，则限制办理某些业务，列入黑名单的客户，银行应拒绝提供服务。

（三）重点开发风险低、潜力大的客户群体

选择风险低、潜力大、信用好的客户群是银行防范消费信贷风险的重要工作。一般而言，可供选择的客户对象包括：一、在读大学生：一般具备较高文化素质，很可能成为较富裕的人群，具有较高开发价值；他们从读书、工作到成为“中产阶级”有一过程，而这一过程最迫切需要利用个人信用资源，如果银行早期与之建立经济联系，提供金融服务，可能获得终身客户。二、从事于优势行业的文化素质较高的年轻人。目前，发展形势较好的行业有电信、电力、外贸、金融、计算机、教育、医药等。三、国家公务员、全国性大公司或外资企业的管理人员及营销人员：他们不仅工薪水平和福利条件高，而且一般掌握较好的专业技能，预期收入高，失业风险较低。银行对重点客户应加大营销和调研力度，在促进业务发展的同时，有效降低贷款的预期损失比率。

（四）建立银行内部消费信贷的风险管理体系。

从跟踪、监控入手，建立一套消费信贷风险的预警机制，加强贷款后的定期或不定期的跟踪监控，掌握借款人动态，对借款人不能按时偿还本息情况，或者有不良信用记录的，列入“问题个人黑名单”加大追讨力度，并拒绝再度借贷。

要进一步完善消费贷款的风险管理制度，逐步做到在线查询、分级审查审批，集中检查。从贷前调查、贷时审查、贷后检查几个环节明确职责，规范操作，强化稽核的再检查和监督。

银行内部要建立专门机构，具体办理消费信贷业务，同时建立消费信贷审批委员会，作为发放消费信贷的最终决策机构，做到审贷分离，形成平衡制约机制，以便明确职权和责任，防范信贷风险。

（五）实现消费贷款证券化，分散消费信贷风险。

消费信贷一般期限较长，造成商业银行短资长贷，加大了流动性风险。西方国家的对策是实现消费贷款证券化，赋予其转让、流通职能，从而达到分散消费信贷风险、缩短放款机构持有时间的目的。我国商业银行也应以此为鉴，加快实现资产证券化进程。

在证券化过程中，商业银行将其持有的消费信贷资产，按照不同地域、利率、期限等方式形成证券组合，出售给政府成立的专门机构或信托公司（SPV〕，由其将购买的贷款组合经担保和信用增级后，以抵押担保证券的形式出售给投资者。由于消费贷款具有利率、借款人违约、提前偿还等多种风险，通过SPV对证券组合采取担保、保险、评级等信用手段可保护投资人的利益，同时也降低了发行人的融资成本。同时，抵押担保证券以消费贷款的未来现金流量为基础，期限较长，相对收益风险比值较高，为金融市场中的长期机构投资者提供了较理想的投资工具。版权所有

（六）进一步完善消费贷款的担保制度。

消费信贷与其他贷款不同，借款人是一个个的消费者，贷款购买的是超过其即期收入限度并较长时间才能归还贷款的财产或耐用消费品。因此，在发放消费贷款时，用抵押、担保作还款保证显得十分重要。在欧洲国家，一般采用住房抵押担保发放住宅贷款，在香港实行购房抵押，又称“按揭”业务，是购房的单位或个人以购房合同作抵押获得贷款的方式，美国的抵押贷款之所以不亚于其它贷款的吸引力，不仅因为有三个抵押市场中介来增强抵押券的流动性和偿还力，而且还因为有抵押担保机构来保证抵押贷款的如期收回，在美国进行住房贷款担保的机构有官办的，也有私营的，一旦购房者违约，它们承担金融机构的贷款损失。美国抵押担保的成功还在于设定了融资机构和二级抵押机构，并建立抵押保险，有效增强了贷款的清偿力。我国要尽快健全抵押担保制度，具体应注意几方面：首先应完善担保法，增加有关个人消费信贷的详细条款；其次，应培育规范的抵押品二级市场，使各种贷款抵押物能够迅速变现。第三，可考虑由政府出面组建消费信贷担保公司，为长期消费信贷提供担保，这也是一些西方国家发展消费信贷的成功经验。如美国有四家政府性质的按揭担保机构，主要为符合规定条件的个人提供住房贷款担保，并向银行收购部分个人住房贷款，发行住房按揭担保债券，从而在很大程度上解决了部分居民难以提供担保和银行的资金流动性问题，促进了个人住房贷款的发展。第四，国家应规定一定金额以上的贷款都要设定担保，银行可视各个贷款品种的规定及申请人资信状况，要求全部提供合适的担保方式，并对担保程序进行严格审查。

(七)把个人消费贷款与保险结合起来。

由于银行难以掌握借款者个人的健康状况和偿还能力的变化，这是个人消费贷款最主要的经营风险。法国、德国、加拿大等，在开展消费信贷业务中，都规定客户必须购买死亡险，以减少银行风险。我国也可以借鉴国外经验，将个人消费贷款与保险公司的有关险种、产品组合起来运作。如银行在发放某些消费贷款时，可以要求借款人必须购买某种特定保险。一旦借款人发生意外，不能偿还贷款时，保险公司即要向保险受益人支付一定金额的保险赔偿金，而这笔赔偿金又足以偿还银行贷款本息。这样，一方面可化解银行的经营风险，实现消费信贷风险的合理有效转换，另一方面也有助于保险业的发展。当然，这种险种的保费应当较低廉，使消费者既可以得到银行贷款，又可以得到保险的益处。

（八）实行浮动贷款利率和提前偿还罚息。

1．人民银行应加快利率市场化进程，在利率浮动比率、贷款比例和期限安排上，给商业银行以更大的余地，以便更好地为客户服务，更好地防范风险。同时，应允许商业银行在办理消费信贷业务中收取必要的手续费、服务费，以补偿商业银行信贷零售业务付出的成本。在消费信贷的利率方式安排上，一般应采取浮动利率制，按年度调整一次，从而减少银行利率风险。

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论文内容摘要：本文从住房按揭贷款的模式包括对信托模式和真实出售性质的分析，以及银行实施住房按揭证券化的目的等方面，系统论述了银行不能为投资机构提供担保，反驳了一些学者持有的投资机构对发起机构持有追索权这一观点，以期为我国住房按揭证券化提供借鉴。

近年来，为化解日益紧迫的金融风险，我国引入了资产证券化制度。同时，为了规范住房按揭贷款证券化，2005年4月，央行和银监会联合颁布了《信贷资产证券化试点管理办法》(以下简称《办法》)。《办法》对我国的住房按揭证券化带来了法律上的依据和保障，正式确立了我国信贷资产证券化的信托模式，确立了信托受益凭证的证券性质。学术界也展开了激烈的讨论，有学者认为，《办法》第47条规定：投资机构的追索权仅限于信托财产。

虽然从表面上看，《办法》第47条似乎禁止采用了“追索权”，但第47条所说的“追索权”和作为发起机构担保的“追索权”在含义上完全不同。仔细分析可知，第47条强调的是存量资产一旦信托，便与发起机构相隔离，投资者不能向发起机构行使请求权，只能从存量资产产生的现金流获得收益，所以这里的“追索权”谈的是投资者收益的来源问题；而我们这里讨论的追索权谈的是发起机构向投资者提供担保的问题。这一观点的理由是：在信托模式中，投资者作为受益人取得的只是所有权权能中的受益权，享有的只是“衡平法上的所有权”，而不是真正的所有权，因此受益人不必承担所有者风险；从发展我国资产证券化的内在要求来看，对投资者承诺“追索权”有利于提高资产支持证券的信用度，增强广大投资者的信心。

这个观点引起了笔者从不同角度的思考，笔者认为，该学者的观点是不正确的。受益人对发起机构是没有追索权的，也就是从这个角度上说，发起人是不能对受益人进行担保的。具体原因可以从以下几个角度展开论述。

现行住房按揭证券化的模式不允许发起人向投资人提供担保

（一）我国的住房按揭证券化是信托模式

《办法》第2条规定：“在中国境内，银行业金融机构作为发起机构，将信贷资产信托给受托机构,由受托机构以资产支持证券的形式向投资机构发行受益证券，以该财产所产生的现金支付资产支持证券收益的结构性融资活动，适用本办法。”

住房按揭证券化受托人一般被称为特殊目的机构（specialpurposevehicle，简称为SPV）SPV一般分为特殊目的公司(SPC，specialpurposecompany)和特殊目的信托(SPT，specialpurposetrust)两种形式。由于SPC不符合《公司法》的规定，我国进行住房按揭证券化将采用特殊目的信托（SPT）方式，在公开的债券市场上进行招标，基本上是发行基于中长期信贷资产的信托计划或者债券，为的就是将中长期资产变现、提高流动性、减少信贷风险。

信托是一种起源于英美的制度设计，其基本含义是“委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或特定目的，进行个管理或者处分的行为。”从信托法上来看，信托主要有以下特征：信托是为他人管理、处分财产的一种法律安排；是委托人向受托人转移财产权或财产处分权，受托人成为名义上的所有人；受托人是对外唯一有权管理、处分信托财产权的人；受托人的任务的执行、权利的行使受受托目的的拘束，必须为了收益人的利益行事（而不是受委托人和受益人的控制）。

从其运行机制上来看，信托应当遵循两个最基本的法律原则：一是信托财产的所有权和利益分离。即信托一旦成立，委托人转移给受托人的财产就成为信托财产，所有权由受托人取得，但信托财产本身及其产生的任何收益不能由受托人取得而只能由收益人享有。二是信托财产的独立性。即在法律上，信托财产与委托人、受托人及收益人三方自有财产相分离，运作上必须独立加以管理，而且免于委托人、受托人及收益人三方债权人的追索。

由此可见，信托财产的独立性决定了发起机构的财产和受托人以及投资机构也就是受益人的财产是彼此分离的，要使这三方的财产真正独立，就必须尽量避免三方有债权债务关系及其追索关系，如果承认发起人可以对信托资产进行担保，那么必将容易混淆投资机构、发起机构以及受托人财产，影响信托财产独立性的性质，从这个角度来说，发起人是不能为投资机构提供担保的，投资人也不享有对发起机构的追索权。

（二）我国住房按揭证券化是改良的美国模式

住房贷款证券化首先始于上世纪70年代的美国，作为一种高效的房地产资金融通运作模式在以后十年中被欧洲诸国纷纷效仿，上个世纪90年代又在经济发达的新加坡、日本、韩国等东南亚国家迅速流行。

信贷资产证券化的模式选择，在国际上有三种通行模式：一是美国模式，也称表外融资模式，即在银行外部设立特殊机构(SPV)，用以收购银行资产，实现资产的真实出售；二是德国模式，也称表内融资模式，即在银行内部设立一个机构，由这个机构运作证券化业务，资产的所有权仍属于银行，保留在银行的资产负债表中；三是澳大利亚模式，也称准表外模式，即由银行出资成立SPV，再将资产剥离出去。

关于模式的选择一直是国内银行界争议不断的话题。在建设银行和工商银行以往上报的方案中，都采取的是表内融资模式。在2002年底，央行一改常态，希望商业银行能提出表外融资方案，一步到位地推进房贷证券化。而对于银行所热衷的准表外融资模式，由于我国法律上不允许银行出资成立相关机构，所以表外融资模式已成为银行进行房贷证券化的惟一通道。此次建行最终方案采用的表外融资模式，即在银行外部设立特殊机构(SPV)，用以收购银行资产，实现资产的真实出售。

《办法》第47条规定：“资产支持证券——不是信贷资产证券化发起机构、特定目的信托受托机构或任何其他机构的负债”，该条否定了投资者享有的是对“信贷资产证券化发起机构、特定目的信托受托机构或任何其他机构”的债权。也就是说《办法》明确否认了投资者与发起机构、受托机构或其他机构之间存在债务关系。由此可见，我国住房按揭证券化采取的是美国的真实出售的模式。那么，什么是真实出售呢？

“真实出售”(REAL?SALE)是经济学上的概念，是指在资产转移过程中，卖方将资产的所有权益与风险，即资产的权利义务全部转让给买方，卖方将对资产不再享有权利也不负担义务，买方作为资产的新的所有人，将独立享有权利和承担义务。从法律的角度而言，就是指资产所有权的转移，即合同法律制度中的债权转让。所谓债权转让是指不改变债的内容，由债权人与第三人协议将其债权转让给第三人的双方法律行为。在证券化资产转让的过程中，债权人为发起人(商业银行)，第三人为受让人(SPV)。

美国法在研究“风险隔离”问题时强调“真实出售”。只有做到“真实出售”，才能将存量资产与发起人的破产风险隔离。原因显而易见，“真实出售”是所有权的完全转让，而对已经转让并属于他人的财产清算组是不能将其归入发起人的破产财团的。但在美国法院会调查销售行为的“真实性”，并经常将非“真实出售”的资产转让重新定性为担保贷款。简言之，真实出售就是发起人将自己对住房按揭的债权全部卖给SPV，而非真实出售就是发起人只是把自己的资产担保贷款给了SPV。从表面上看，二者区别不大，但实质上二者是完全不同的。假如应收款出现违约，造成资产池价值减少。在“真实出售”的情况下，该风险由投资者承担，因为发起人已经将应收款销售给投资者，投资者是该应收款的所有人，自然要承担风险；但在担保借款的情况下，风险仍由发起人承担，不管作为抵押的资产池价值如何变化，发起人仍要按约向投资者支付本息。尤其在发起人面临破产的情况下，美国法院会很仔细做出区别，如果法院将证券化资产的转让重新定性为“担保贷款”，那么便会根据U.C.C第9章和美国破产法第541节的规定将证券化资产归入破产财团。

在资产证券化最为发达的美国，“风险隔离”问题是学者研究的重点。有学者甚至指出“资产证券化的实质就是风险隔离”。投资者购买资产支持证券针对的是存量资产未来带来的可靠收益，而不是证券发行人或发起机构的资产实力。所以投资者会要求发起机构将拟证券化的存量资产剥离，使其不受发起机构自身风险的影响。这种风险主要表现为发起人的破产风险，如果存量资产不能与发起机构“隔离”，若发起机构破产，清算组将该财产归入破产财团进行分配，那投资者的利益便无法保障。因此能否做到风险隔离,使投资者放心收取存量资产产生的现金流是证券化成败的关键。

因此，从这个模式上来看，真实出售的目的便进一步的证实了一个道理，即发起人在把自己的资产转移给SPV以后，就不能对这部分资产提供任何担保了，否则，这显然违背了真实出售隔离银行资产风险的目的和初衷，因此，银行是不能给投资机构提供担保的，当然，投资机构对银行也没有任何的追索权。

银行实施住房按揭证券化不允许发起人向投资人提供担保

截止到2003年底，我国住房按揭贷款累计余额已达12000多亿元。个人住房贷款占商业银行各项贷款余额的比重，已由1997年的0.39％上升到9.27%。根据国际经验，个人住房贷款比重接近或达到18%～20%时，商业银行整体流动性和中长期贷款比例的约束就会成为非常突出的问题。通过资产证券化，银行将这些流动性差的存量贷款打包卖给具有风险隔离功能的“特殊目的机构”（SpecialPurposeVehicle），然后由SPV向投资者发行以该存量资产为担保的资产支持证券，出售证券所得资金由SPV转交银行，这样银行不仅获得一笔优质资产，而且也将贷款风险分散给众多的投资者。因此，银行实施证券化的目的是要把风险转移出去，如果还要银行对这部分资产实施担保的话，必然会影响风险的转移，实施证券化也就没有多大的意义了。

同时，央行之所以不同意表内融资的模式，其目的就是要分离银行资产与拿出去进行证券化这部分资产的风险。因为如果采取表内融资，让银行自己出一大部分资金成立特殊目的机构，那么必定会占去银行一大部分资金，根本达不到剥离流动性较差的按揭贷款，实现资本的流动性的目的。既然已经实施了表外融资，如果还让银行对这些资产的证券化实施担保的话，那么真实出售，表外融资的目的就完全达不到了，隔离银行资产和这部分证券的风险也就成了一句空话。

保障投资人权益的方法

有的学者认为，让银行对证券化提供担保是为了信用增级，保护投资人的权益。而笔者则认为，这种担心也是没有必要的，因为保护投资人利益的方式有很多，本文简单列述其中的一二，以供学者们参考。

（一）完善保险担保机制，健全金融服务体系

在美国，住房抵押贷款债券之所以倍受欢迎，与美国政府利用政府信用对住房信贷两级市场的支持密不可分。在美国政府机构担保和私营保险相结合的模式下，抵押贷款证券的发起机构在资产市场上获得了很高的信用评级，住房抵押贷款证券本身也因其安全性仅次于联邦政府债券被称为“银边证券”。公营住宅抵押保险的主要提供者—联邦住房管理署（FHA）和退伍军人管理局（VA），为推动住房抵押贷款二级市场发展，由联邦政府成立的对住房抵押贷款证券提供担保的政府国民抵押协会（GNMA）和两个由政府发起的私营股份制保险公司—联邦住房贷款抵押公司（FHLMC）和联邦国民抵押协会（FNMA），一起构成美国住房抵押贷款两级市场上完善的抵押保险担保体系。其规范的保险程序，严格的资格审核和稳健的风险防范措施，为商业银行提供了一个分散流动性风险、利率风险和提前偿付风险的稳定机制。

双重担保机制降低了住房抵押贷款一级市场风险，提高了住房抵押债券的信用等级，从而为住房抵押贷款两级市场广泛而深入的发展创造了良好环境，奠定了坚实基础。住房抵押贷款证券化参与主体的复杂性，决定了住房信贷证券化过程中需要一个权威机构在各主体之间进行协调，这个机构只能是政府本身或由政府发起成立的机构。就保险和信用担保而言，仅靠民间保险机构难以支撑住房抵押贷款证券及其发行机构在资本市场上足够高的信用等级，难以实现抵押贷款证券化的初衷。

因此，我国可借鉴发达国家经验，由政府通过建立专门住房信贷一、二级市场保险担保机构，对弱势群体提供抵押贷款担保，并根据对贷款抵押品的评估情况和贷款比例，承担住房抵押贷款证券的部分甚至全部未清偿债务，保证及时向发放抵押贷款的商业银行等信贷机构支付本息，以减少呆坏账对商业银行整体信贷质量和支付能力的影响，提高抵押贷款证券的信用等级。当然更为重要的是，政府担保保险要与民间保险机构一起建立一套完整的抵押保险担保机制，这是金融服务基础设施建设的主要措施。

（二）形成抵押贷款组合群组，发展债券二级市场

为了更好地推行住房抵押贷款证券化，合理规避风险，可以通过形成抵押贷款组合群组，这样就能产生规模效应，所以，不但要扩大住房抵押贷款的规模，而且要完善住房抵押贷款的运行机制。但是，我国目前的住房抵押贷款未能在全国形成统一、规范的模式，各个商业银行在住房抵押贷款方面未能形成规范、统一的运行机制。为了解决这方面的问题，必须做到以下工作：一方面必须要求各商业银行在贷款期限、类型、利率等方面进行改善，以吸引消费者，形成更大的住房抵押贷款消费组群；另一方面，必须深化住房体制改革，使金融政策向社会住房需求倾斜，培育真正的商品房需求主体，扩大市场规模，增加可证券化的住房抵押贷款资产。

增强信贷抵押资产的流动性是实行住房抵押贷款证券化的重大目标，也是规避风险的重要方面，如果债券市场缺乏流动性，住房抵押贷款债券长时间停留在投资者手中，势必会引发投资者的心理恐慌，会压制投资者初始购买动机。这样将使住房抵押贷款证券化的功效受到很大影响。同时，如果投资者认为存在信息披露不真实、不完全，则会对证券的价值产生怀疑，从而会影响其投资热情。所以，为了更好地进行住房抵押贷款证券化，必须发展债券二级市场，增强其流动性，并制定完备的机制和措施来确保信息披露的真实和准确。

（三）证券信托资产独立性的意义

住房按揭证券化实际上等于把不能分割的房地产变成可分割的财产，把不可移动的房地产转化为可流通转让的有价证券。一方面，为一般投资者提供了共享房地产开发和经营收益的机会；另一方面，通过把社会短期货币资金转化为长期稳定的资本金，也有利于社会的投资渠道、以及住房抵押贷款的运作和退出。

在我国，投资机构不享有对发起机构的追索权，表明证券代表的资产是相对独立的，这对我国经济发展具有重要意义。首先，能有效地化解风险。住房抵押贷款为担保发行抵押证券后，抵押贷款资产具有相对的独立性，能为资本市场上很多投资人持有，这样就使房屋抵押贷款的风险相应分散。而且，由于抵押证券是以一组抵押贷款的投资组合为抵押，个别违约风险被分散，投资的有效收益能够得到更大的保障。其次，能提高资产的利用效率。由于按揭贷款的期限较长，而通常银行吸收存款负债期限较短，二者资产负债的期限很不平衡，增加了银行经营的风险和管理的难度。通过证券化，银行及时把长期抵押贷款资产在资本市场抛售兑现、或自己持有变现能力很强的抵押证券，就可解决银行面临的流动性约束。另外，房地产抵押债权证券化，通过抵押二级市场打破抵押资金的地域限制，使得抵押资金得以在全国范围内流动，能最大限度地提高资产的利用效率。再者，能刺激按揭贷款一级市场的健康发展。抵押贷款证券化，分散了抵押贷款的风险，拓宽了资金来源，增强了抵押贷款的流动性，，使金融机构可以延长抵押贷款的时间，扩大抵押贷款的范围，发放更多住房抵押贷款，从而满足市场购房者融通资金的需要。同时，这样对购房人来说，不会因为借款资金短缺推迟购房。再者，房地产开发商也将有更多机会出售他们已建成和即将建成的楼盘，由此形成的良性循环，将有利于激活抵押贷款一级市场、促进房地产业的健康发展。

另外，还可以使用建立个人信用体系，加强监管等方式来规避投资人的风险。

综上所述，我国住房按揭证券化的模式和银行实施住房按揭证券化的目的都不允许银行为投资人提供担保。因此，投资机构对银行也就是发起机构的追索权就更加无从谈起了。

参考文献：

1.盖永光.信托业比较研究.山东人民出版社，2004

2.孙飞.信托治理优化论.中国经济出版社，2005

3.尹涛，尚晓阳.聚焦资产证券化：资产证券化试点破壳在即.中国证券报，2005.11.23