城市地理论文范文

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篇1

[关键词]城市功能土地经营若干问题探讨

[中图分类号]F293.2[文献标识码]A

城市土地是城市存在和发展的载体，是城市功能发挥和经济活动的基础。在工业化和城市化进程中，必然使具备一定规划条件的城市土地变得更加稀缺。为此，城市政府在促进土地资源转变为土地资本的过程中，必须以经营理念和卓有成效的工作范式来配置稀缺的城市土地。这正在和已经成为各级各类城市政府的共识。然而，城市土地经营不是“炒地皮”，而是为产业集聚提供空间载体；在“优地优用”的土地资源配置中使土地收益最大化。因此，在城市土地经营过程中，把土地资源转变成为土地资本，无疑是一项系统工程，需要各方面的配套和协同。

一、城市功能的优化是城市土地经营的前提

城市土地的经济价值与城市功能的优劣呈正相关：城市功能越是优化，城市土地的经济价值越大；反之则反。城市的综合竞争力直接取决于城市功能的经营，而城市综合竞争力集中体现在经济实力，经济实力是城区功能集中优化的结果。都市经济的核心是城区经济。城区集聚程度（包括人口、资本、消费、基础设施）高，社会分工发达，科学技术先进，交通运输便捷，其活动具有明显的聚集性、扩散性、商品性、高效性和开放性等特征。城区是创造力的中心，财富的中心，也是企业竞争的中心。[1]因此，培养整个城区的综合竞争力，培育城区经济增长级，增加城市土地的经济价值，关键在于优化城区功能。城市要加快发展，须围绕中心城、卫星城、小城镇的发展来带动整个城市经济发展，以合理的功能分工，实现城乡经济的交融。按城市的城市总体规划，合理布局和优化城区分工。比如，将城区内的某些区位发展成为中心城区内主要的工业区；某些区位为科学文化区，重点发展科研、教育、文化及高新技术产业等功能；某些区位为以风景旅游和居住功能为主的片区，重点完善休闲居住环境和公共服务设施配套建设；某些区位为对外交通、仓储及商贸功能为主等等。同时，以扩大城市中心区辐射为依托，扩张城区配置和利用资源的范围，调整区域分工格局，优化城区功能，构筑更大范围的经济协作体系，增强区域经济的整体实力，进一步巩固城区在城市经济中的中心和枢纽地位。所以，城市土地资源的配置要在优化城市功能上下功夫。

首先，城市土地资源的配置要适当疏散中心城区密度。针对城市各级机关团体绝大多数拥挤在城区核心范围的情况，着手规划疏散中心城区密度。要积极建设和完善高新区，坚持城市向非耕地和耕地利用率不高区域发展的原则，建设城市副中心。中心城区的建筑容积率不能过高，这也是这次SARS在一些地区流行给城市土地资源的合理配置提出的新课题。

其次，城市土地资源的配置要进一步提高中心城区对各区（市）县的辐射能力。按辐射区域进行统筹规划，协调卫星城建设和发展。城市“环状加放射”的地面网络已基本形成。着重抓好地铁项目，母城中心区走地下，向外辐射走地上，既方便市区交通，又带动卫星城建设和发展。搞好城市管网和其他配套设施建设，在城市周边形成一批二、三产业群，形成新的经济增长带，使城市的城市功能分区更加合理。除保留中央商务区、中心金融区等几个中心功能区外，大量的都可外迁、疏散。同时，要增强各区（市）县承接辐射的能力，主动要靠近大都市的方向发展，努力形成特大中心城市和周边城市功能互补、协调发展的格局。

第三，城市土地资源的配置要根据城市作为区域经济中心和枢纽的功能定位，聚集城市科技、金融、商贸、交通、通讯等功能，力争做大做强，进一步增强城区在特大城市经济中的吸引和辐射力，巩固和发展城区的核心地位和作用，以促进城市更加繁荣。与此同时，要进一步优化县域城区功能，加快县域经济发展。特大中心城市是大城市带大郊区，城市经济总量和财政收入的相当部分来自区（市）县经济。这说明区县经济不仅是城市经济的支撑，也是城市加快发展的希望所在。搞好县域城区建设，培育县域城区主导功能，造就经济增长带头区域，带动和发展具有比较优势的主导产业，将其建设成为实力较强的县域经济中心。努力发展壮大县域经济，优化区域经济布局，扩张经济总量，提高经济质量，重点抓好体制创新、工业强县和特色经济，促进区县经济快速发展。以强市富民、农民增收为目标，冲破传统的城乡二元经济结构，实行城乡一盘棋，一二三产业互动，城乡经济相融，以工业化带动农业产业化，推动农村城镇化，加快城市县域经济发展。要不断完善城镇管理体制，保障人、财、物、信息的合理流动，增强城镇的聚集功能，树立城镇品牌，提升城镇形象，促进城市土地资源的优化配置。

城市土地经营的解析与新思考

二、城市规划和功能的优化是提升城市土地经营效率的基础

理论和实践已经证明，城市土地价格受其区位的直接影响：“第一是区位，第二是区位，第三还是区位”。这里所指的“区位”不是简单的城市土地的自然地理位置，而是经济地理位置。因此，区位的内涵包括了城市规划、功能、品牌、产业、市场、商机、人气等在内的精髓。根据马克思的地租地价理论，笔者以为，城市规划和功能的优化，是城市级差地租和级差地价形成的条件，从而是提升城市土地经营效率的基础。

笔者以为，城市规划的优化和城市功能的提升，注重的是城市内涵型发展，而不是外延型扩张。城市建设不是单纯的建广场、辟街或扩地开道，做简单的“加减法”和“摊大饼”式地向地带和城郊延伸。千城一面、单纯追求“量变”的建设已经违背了城市建设作为一门科学的特性。如在不少城市的新城区的入口处，大都会有一个大的圆形雕塑广场，在新盖的城市政府大楼前都有一块巨大的草坪地，靠河的地段都会开辟一条景观路，旧房扒掉后都一式盖相同层楼、格调相似的新房。在急功近利、短期行为的驱使下，一些城市内部工业、商业、住宅等各项功能区分不尽合理。在建筑风格上，许多地方没有任何特点，临街建筑以及“火柴盒式”的“钢筋加水泥”的“灰色森林”，成了许多地方城市的建筑模式。诚然，建设新城区不是不要广场、草坪，但是必须是要根据不同城市的实际情况进行规划，要实用。城市街道两边的房屋并不是整齐、同一式样就气派。

论文城市土地经营的解析与新思考来自

目前，我们不仅要关注产业同构性问题，而且要防止城市建设和城市经营中的同构性问题。城市功能的战略性结构调整，可以说是经营城市中迫切需要解决的问题。一个城市的生机和活力在于它的产业经济特色和独特的历史文化积淀。城市建设规划、城市建筑风格的同构性只会使其显得呆板死沉。即使在一个城市的街道两旁，其建筑物也应风格各异，其建筑物可以有进有退，有高有低，色调有冷有暖，突出层次和色调的和谐。另外，城市建设过程中一味地求新求大，只会浪费财力资源、土地资源，更浪费了不可再生的历史文化资源。意大利、希腊、法国等欧洲国家的许多城市的迷人魅力，不是它的高楼大厦，而是它历史赋予的浓厚的文化底蕴。另外，有的城市在建设和改造中缺乏整体长远规划，“头痛医头、脚痛医脚”扩地建路、盖房造屋后，却将城市应该必备的配套设备，如给排水、供电等设施给淡化了。刚修好的路，不久又被挖开；建好的绿化带又推倒重来；有的城市居民的生活污水因缺少排水系统，要么蓄在一地形成水洼，要么直接排入河流，与饮水源混杂，以致造成居民生活质量的下降。笔者以为，在城市建设中除了量的变化外，最重要的是质的变化。也就是说，要让城市的居民享受到城市生活的文明进步，如城市化的供水、供电、供气以及其它内容的物质文明和精神文明等等。

一个城市的规划、建设、管理、经济、环境等方面的水平与城市土地的地租、地价和土地贡献率呈正相关。坚持在经济效益、社会效益、环境效益三者和谐统一的基础上，把经营城市的思路贯穿到城市规划、建设、管理、产业与市场运作的全过程，树立城市形象，营造城市特色，打造城市品牌，提高城市档次，从而使城市土地在价值上不断增值。所以，在城市规划和城市功能的优化上，城市政府应该把软硬环境创新摆在突出位置，以人为本，绿化、美化、亮化城市，优化和深化城市功能；以产业、市场和人气的营造为核心，增强城市的内需力；以建设标志性建筑为亮点，增添新的人文景观，把城市形象提高到一个新的层次；同时，着力打造有利于投资创业和经济运行的政策环境、法制环境、政府服务环境，不断提高城市的吸引力、凝聚力，以此造商机、造人气，带动城市土地增值。

三、严格执行建设用地供应总量、阶段和区位控制制度是经营城市土地的关键

城市土地的供求关系是城市土地市场和房地产市场运行的基础性关系。城市土地的价格高低与城市土地的供地总量密切相关。根据城市土地价格形成机制，在其他条件不变的情况下，城市土地的价格由城市土地的供应总量制导：城市土地的供应量愈大，其单位面积的城市地价就愈低；反之则反。所以，在社会经济发展水平稳健提升的阶段，严格控制建设用地供应总量，不仅是加强用地管理的基础条件，也是经营城市土地和提高城市土地经营效率的关键。那种在城市土地供应总量上不顾市场需求和城市建设的现实需要敞开口子、相互攀比的做法，不是解放思想的表现，而是不懂经济规律、竭泽而渔的蛮干。

为此，我们必须严格执行土地利用总体规划和计划，严格执行建设用地供应总量控制制度，控制增量建设用地供应量。同时，要根据土地供应总量与地价之间互动机理，来有序安排土地的供应数量、供应时间、供应区位。土地主管部门要把盘活存量建设用地作为城市土地供应的重要来源，切实负起控制建设用地总量的职责。土地管理部门规划确定的建设用地范围不能随意改变，每年农用地转为建设用地的总量控制计划，不得随意突破。有关部门要根据土地利用总体规划和当地各项建设的实际需要，模拟财政预算管理硬约束制度安排来供应城市土地，充分发挥政府宏观管理在城市土地市场的调节作用，对建设用地总供应量实行严格控制，严禁单位和个人乱占滥用土地，以保证城市土地得到合理和优化的配置。

城市土地经营的解析与新思考

城市土地在供应上不仅要注重控制总量，而且要把握好供地的时间阶段和区位安排。供地的时间阶段和区位安排，要根据用地性质、城市功能、市场需要、资金来源、建设时间、配套条件等等来进行抉择。从而才能确保城市土地经营，运用土地供求和价值规律打好“时间差”和“空间差”，进而使城市土地经营的成本最低，产生的效率最大。

城市政府要高度垄断和统一建设用地特别是经营性用地的供地渠道，对新增建设用地，要采取统一征用、统一提供的方式。同时，要坚持城乡土地的统一管理，实行省市对县区土地管理的集中统一领导的体制，禁止开发商与城市郊区的村镇直接签订用地项目，禁止直接租用农地进行非农建设项目的开发。不允许各种各样的“园、区”行使土地管理的政府职能，对以各种各样名目另立“园、区”开发房地产项目和以所谓的“生态项目”实为囤积城市土地、待价而沽的圈地作法，甚至炒卖土地谋利的行为，一定要采取经济的、行政的、法律的和舆论的手段，加以制止和制裁。

四、健全和完善城市土地交易制度是城市土地经营的重要条件

在推进城市土地经营的过程中，城市政府在根据市场需求确定城市土地上市节奏、开发程度和质量的同时，还必须下大力气解决城市土地交易制度不完善的问题。

首先，城市政府要切实按照有关法律法规的要求，建立健全经营性用地的招标、拍卖或实行挂牌公告方式交易的运作机制。属于经营性房地产项目和其他具有竞争性项目用地的交易，应该采用招标、拍卖方式进行；其他类型的用地应挂牌公告，如在规定期限内有多个用地申请者的，亦应采用招标、拍卖方式交易。为了规范城市土地使用权招标、拍卖和挂牌交易行为，土地行政主管部门要不断完善经营性用地招标拍卖机制。在进行城市土地使用权招标、拍卖活动时，事前应制定详细的招标、拍卖文件和投标、竞买规则，并招标、拍卖公告；城市土地使用权招标、拍卖时，参与竞投或竞买的人员应达到规定的人数，有的地块还应设立最低保护价。未达到规定人数和最低保护价的，由土地行政主管部门或交易机构重新作出安排；城市土地使用权的招标应设立评标小组，评标工作由委托招标人或交易机构主持。除主持人外，其余成员在开标前一天从评标专家库中随机选定。要明确城市土地使用权招标拍卖范围、程序、组织办法，认证一批具有国有土地招标拍卖资格的主持人。在城市土地使用权的挂牌交易中，其公示内容应包括报价期限、地块位置、土地级别、土地面积、土地用途、使用年限、规划条件、交易底价、当前报价等。城市土地使用权挂牌交易的报价期限，应根据城市土地市场供求等具体情况确定，一般不应少于10个工作日。要严格城市土地使用权的交易制度，出让土地成交后，必须在一定时间内保证地价款足额到位。同时，在城市土地使用权的招标、拍卖和挂牌交易的过程中，要减少审批环节，降低交易费用，保障交易安全，促进城市土地使用权的合理流转。

其次，要积极推行城市土地交易许可制度和城市土地交易申报制度。城市土地使用权有形市场是建立健全城市土地市场秩序的重要平台。各级土地行政主管部门要充分利用城市土地使用权的有形市场，促进城市土地使用权依法公开的交易。要积极推行城市土地交易许可制度和土地交易申报制度。涉及原划拨土地使用权或改变原土地使用条件的交易，应由土地行政主管部门审核、县级以上人民政府批准后，方可按相应的规则入市交易。对此，土地行政主管部门应确认地价评估结果并核定应补交的出让金，明确缴纳办法。出让土地的首次交易，经交易机构对出让合同履行情况初审后，必须报土地行政主管部门核准，达到转让的条件后方可进场交易。涉及集体建设用地的交易，要首先取得原集体经济组织的同意，再经土地行政主管部门批准，方可依法流转。城市土地使用权转让必须进入土地有形市场公开交易，禁止通过隐形市场私下交易。同时，要严格执行土地交易价格申报制度，以便于政府部门全面、及时掌握地价信息，实施城市土地优先购买权。

再次，要实施城市土地使用权市场交易信息披露制度。城市土地市场信息的公开程度和交易信息的对称性是衡量城市地产市场是否规范的重要指标。目前，由于地价管理受地方保护主义的影响，不少地方的城市土地市场信息的社会化服务程度普遍较低。地价以及建设用地信息、土地登记信息等内容仍掌握在一些部门的少数人手里，土地信息不公开，或公开的信息不全面、不完整，城市土地使用权市场交易信息的不对称，严重影响和制约了城市土地市场的健康有序发展。为此，我们要建立和完善城市土地使用权市场交易信息的披露制度，公开公布供地信息、地价信息，为社会、为投资者提供服务。土地交易管理的程序要向社会公开，接受社会监督。要定期公布和提供土地供求信息，收集、储存、土地交易行情、交易结果，提供有关土地政策法规、城市土地市场管理规则、土地利用投资方向咨询等。要实行土地登记的可查询制度，采取切实措施增加土地登记的覆盖面，充分发挥土地登记在市场监管和产权保障中的作用。除涉及国家保密要求外，土地登记结果要接受社会公开查询，做到查询资料全面、查证及时、签证准确。

城市土地经营的解析与新思考

第四，要加强和完善城市地价管理制度。城市地价管理是城市土地市场管理的核心，城市地价确定得合理与否，关系到宏观调控城市土地市场与经济建设的发展；地价评估的高与低，关系到土地收益的再分配等问题，从而关系到城市土地经营的效率。基准地价作为地价体系中属控制性地价，是城市政府调控城市土地市场供求关系、制定地价管理政策、指导土地交易、征收土地税费的重要依据，也是地价管理的重要基础。尽管有关法律法规已明确规定，城市基准地价应定期修订和公布，但在实际工作过程中，还有部分地方把基准地价作为土地行政主管部门的内部资料，严格保密，影响了基准地价在整个市场经济运行中的地位和作用。同时，在基准地价的修订、公布的程序、方法、内容以及法律效力等也缺乏明确的规定及具体的操作规则。为了规范城市土地市场秩序，必须严格执行基准地价定期更新和公布制度，严格执行城市土地定级规程和土地估价规程，科学地开展基准地价更新与土地定级的修订工作。要把基准地价以及标定地价的定期修订和公布，作为地价管理制度建设的重要内容加以落实。在基准地价以及标定地价评估、更新完成后，应及时报请城市政府向社会公布，作为城市政府宏观调控城市土地市场，管理地价，引导市场的依据。要规范基准地价以及标定地价公布的方式、内容、时间等要求，建立地价可查询制度。要实行土地交易价格申报制度和地价定期检查制度，组织力量对各地土地招标拍卖底价和土地收购补偿价格的确定情况进行定期检查，重点检查是否进行了地价的评估、其土地招标拍卖底价和土地收购补偿价格是否是集体决策，以从制度上杜绝暗箱操作而引发的寻租行为。

第五，健全和完善城市土地市场中介组织的执业制度。目前，仍有不少土地评估机构以及相关的中介组织，依仗自己过去的政府背景或与政府千丝万缕的联系，其执业行为很不规范。“中介不中”对城市地价的管理，对培育和规范城市土地市场产生了不利影响。因此，政府机构与土地市场中介组织必须彻底脱钩，以推动房地产中介机构真正成为产权明晰、权责明确、政企分开、管理科学的现代企业。土地市场中介组织应该围绕完善管理、创新经营的要求，对现有的财务、劳动、人事、分配、民主管理等制度以及内部经济责任制进行全面的梳理和修订，规范和完善法人治理机制、民主监督机制、竞争机制、分配机制，建立健全公开、平等、竞争、择优的竞争上岗机制，以资金管理为中心的财务管理机制和以审计为中心的监控机制。政府部门要加强土地估价人员的资格管理，加强土地评估机构的资质管理，加强评估技术标准的管理和为社会提供信息服务。对违规机构要加强处罚力度，真正保证城市土地市场中介组织能独立、客观、公正地从业。

最后，要进一步完善土地监察管理体制。当前，城市土地交易和经营中还存在不少违规、违纪、违法行为。例如：划拨土地转为经营性用地未按法律规定，向政府主管部门缴纳土地出让金；出让国有土地已按有关程序确定价格后，有关部门又擅自减免地价；改变城市土地用途，需补交地价而不补交地价款；未达到现行国家法律规定和合同约定的投资开发条件，擅自转让国有土地使用权；将批租土地化整为零，逃避上级主管部门审批；土地挂牌交易中的信息不对称、假挂牌等虚假行为；土地资产管理和土地市场运行中有法不依、执法不严等等。要进一步整顿城市土地市场秩序，首先必须重点整顿清理城市土地市场中的违法违纪行为。要加强划拨土地使用权使用、转让、出租、抵押管理，规范已出让土地使用权的使用、转让、出租、抵押管理，加强农村集体土地包括投资、入股、出租、抵押、转让等在内的土地流转管理。要进一步加大对城市土地市场监督力度，坚决纠正土地资产管理工作中有法不依、执法不严、违法不究的行为，严肃查处土地交易中的违法、违纪行为。特别是，要重点防止化整为零批租土地的行为，对同一主体在相邻地块累加批租土地要严加管理。要按照依法行政、规范行政审批行为、强化权力制衡的要求，建立健全集体决策制度，可参考有关城市在出让土地中实行的“四步会审制”（即专业队伍评估、地价办公室初审、地价评议委员会审核、局长办公会集体决策，形成出让招标方案），对涉及建设用地审批、土地资产处置、地价确定等土地资产管理的重大事项，一律经过科学民主的决策程序，实施集体决策。时间内保证地价款足额到位。同时，在城市土地使用权的招标、拍卖和挂牌交易的过程中，要减少审批环节，降低交易费用，保障交易安全，促进城市土地使用权的合理流转。随着土地制度改革的不断深化和土地市场的发育完善，土地管理部门的职能应该实现土地利用管理为主向土地市场管理为主的转化。当前，要根据WTO的游戏规则，进一步强化土地监察执法手段，维护土地市场正常秩序。可以考虑建立土地监察执法的垂直管理体制，以减少来自“块块管理”的约束，并进一步探索土地管理执法机构的人事管理新体制。同时，要加强土地监察执法队伍建设，以确保土地监察执行人员有法必依，执法必严。国土资源的分布具有地域性、分散性等特点，使得土地资源的供求信息不透明，价格机制和竞争机制不能充分发挥作用，从而为政府实施土地监察管理带来了困难。因此，有必要将建立数字化国土资源信息系统工程纳入政府议事日程。通过建立数字化国土资源信息系统，可以及时公开土地供应计划、需求状况等相关信息，随时对城郊结合部地带的土地进行监测，并可实现土地政务管理办公自动化，以形成政府与公众之间的双向互动交流，从而增加土地行政行为的透明度，减少人为因素参与到土地审批过程中去的可能性。因此，建立数字化国土资源信息系统，可以使土地管理部门及其工作人员的权力得到一定的规范和制衡，从而有利于消除土地行政中的腐败现象。

城市土地经营的解析与新思考

五、构建土地储备制度是城市土地经营的蓄水池

为了实现城市土地的可持续经营，必须构建城市土地经营的蓄水池。笔者以为，城市土地经营的蓄水池就是城市土地储备制度。城市土地储备制度是指城市土地管理部门或机构集中对土地征购、整理、储备、供应和开发的体制安排，它是城市政府主导和调控城市土地市场的基本手段之一。城市土地储备的运行机制应根据城市社会、经济、生态和环境可持续发展的整体利益和长远目标来运作。在此基础上，对列入土地供应计划的土地，可根据城市建设的具体需要和城市产业结构不断优化调整等要求，在城市总体规划的指导下，进行分区规划的制订，即对用地（包括增量和存量土地）结构进行重新调整，再进行控制性详细规划以及建设方案的设计。

建立城市土地储备制度需统一开展城市建设用地的征用工作，有计划地集中和积累建设用地。其土地来源包括征用农用地、划拨土地使用权的机制，从城市土地二级市场中收回土地使用权等。然后，政府再将进入储备体系的土地进行拆迁、平整、归并、整理，从宏观上进行平衡，进行城市基础设施与配套设施的建设，使储备土地成为可供出让和出租的建设用地（熟地）。为此，地方政府应从土地出让金中拿出一定的比例，建立土地收购储备基金，以确保土地收购制度的实施。在建立城市土地储备体系的前提下，政府应将城郊结合的土地纳入城市土地储备体系，在其尚未整理为建设用地时，将这些土地视为同质化的土地储备范围，将来根据城市规划的需要，调控房地产周期的需要（主要是地价水平），通过调节土地的供求量达到宏观调控地产市场的目的。目前，要把市地和农地结合地带作为重点监控区。任何农地转为市地必须经过政府征用的法定程序，由政府垄断供应土地资源的源头。目前，可以考虑把城郊结合部作为城市城镇发展“特区”，在城市或城镇规划指导下适当给予优惠政策，引导其健康发展。其具体建议是：对近期城市的空间拓展，政府可根据城市规划成片征为国有土地，作为城市土地储备。对中期城市规划区内的土地，有条件的可以先征用，然后租赁给农民在保持原用途的情况下充分利用，政府需要时随时收回。对中长期规划区内的土地，政府未作征用处理的，也应将之纳入城市土地储备计划，允许集体或农民个人在法律和城市规划许可的范围加以利用，并保护其权益。对于现在已经进入“市地”的农村集体土地、但不符合城市规划的，予以清退，并依法对有关责任人员进行处罚；对符合城市规划要求的，应补齐有关手续，使之依法转为国有土地。通过把城郊结合的集体农用地纳入城市土地储备体系，可以避免土地供给和用地结构安排的盲目性，从而可以有效地调控进入一级土地市场的土地、供应数量、用途结构及布局的合理性，进而促进土地利用管理水平的提升。

旧有的城市土地供应方式即是一种城市土地使用权通过划拨、出让等方式，由原土地使用人手中直接进入房地产市场的供应模式。这种模式的特点是：城市土地进入市场的速度快，程序简单，政府不必或极少在城市土地上进行开发投资，因而也没有任何投资风险，而且还可以在城市土地的出让中获得一部分级差收益。但是，这种模式的弊端也十分明显，最突出的是市场运行不规范，容易因追求短期内的城市土地收益而造成城市土地供应总量上的失控。因此，从城市土地储备制度运作模式优化的角度看，深化改革可以从以下措施切入：

(1)吸收国外土地银行运作模式的优点，通过土地收回、收购、置换、征用与整理等方式，将出让和年租土地完全纳入政府土地供应总量控制的范畴。

(2)改变城市土地从原使用者手中直接进入城市土地市场的作法。通过城市土地储备机制，将纳入储备的城市土地进行开发或再开发，使生地、毛地变为“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”的熟地后，再逐步将其推向城市土地市场。

(3)采用灵活多样的城市土地储备形式，尽可能减少政府的财政支出。根据我国各大中城市的实际情况，可以通过努力建立和形成一个分层次、多形式的城市土地储备体系。[2]“分层次”，是指在城市政府统一的土地储备总量计划之下，按照目前各大城市“两级政府”、“两级管理”的管理体制，建立市、区两级，以市为主的城市土地储备网。“多形式”，是指在城市土地的储备形式上可以多样化，包括规划储备、计划储备和通过收购地块后的直接储备。“规划储备”，是指运用规划的手段，对列入城市规划中需改造或需调整结构的地块进行开发时间、开发进度上的控制。“计划储备”，指对“九五”、“十五”期间已批准征用的大批土地，按照其规划状况、市政配套等条件，编制计划，控制其开发进度。“直接的地块储备”，是指市区两级政府，通过“收回、收购、置换、征用、整理”方式取得的城市土地使用权后的直接储备。通过这一体系，有助于使政府对城市土地的开发利用状况、进度等实行全方位的有效调控。

筹集购地资金是征购土地的关键所在。城市土地储备机制的运行通常伴随着资金的运行，要进行大量的土地收购储备活动，并将生地变为熟地，需要巨额资金。因此，建立城市土地储备制度的核心是要建立城市土地储备基金，并通过专业机构对城市土地储备基金进行运作，从而实现土地“征购、储备、出让”在土地资产和资金上的双向良性循环运动。城市土地储备机制的运行总是伴随着资金的运动，城市土地储备机制的良性运行需要巨额资金支持。因此，建立城市土地储备基金便成为建立和完善城市土地储备制度的重要财力保障。建立我国城市土地储备基金的可能资金来源主要有：一是政府拨款，目前各个试点城市政府都划拨一定数量的款项作为启动资金。二是政府贷款，城市土地储备机构的运行，必然带来较为可观的运行收入。因而，用于城市土地储备的政府贷款可以说是一种低风险甚至是无风险贷款。在初期启动阶段，城市土地储备与开发公司完全可以用贷款方式建立土地储备基金。三是政府预划拨部分城市土地给城市土地储备与开发公司。这相当于政府以土地资产实物的形式投入到城市土地储备基金之中。四是土地收益。城市土地使用制度改革已实施多年，城市土地有偿使用制度的引入，已经为政府积累了一笔可观的土地收益，这些收益一部分已用于城市基础设施和公益事业建设，剩余部分可列入城市土地储备基金。五是城市土地储备收益。城市土地储备制度运作一段时期后，将会产生土地储备收益，这些收益也可列入城市土地储备基金，滚动使用。六是由城市土地储备机构发行土地债券。土地债券通过城市土地储备收益来还本付息。七是其他资金，包括各种按有关规定可以进入土地储备基金的公共基金、社会基金，如各种保险基金、离退休基金、养老基金等等。

另外，还要建立城市土地储备基金的运作主体。笔者建议，可以考虑建立具有一定垄断性质的城市土地储备与开发公司来实际运作城市土地储备基金。作为城市土地基金运作主体，城市土地储备与开发公司的职能是受城市政府委托，承担土地征用、城市土地使用权转让、租赁和回收以及存量土地的收购；组织城市土地供应、土地开发整理和土地资产的管理等公共事务工作。运作土地基金，既要接受政府计划指导，又要按照市场机制进行高效运作，确保国有土地资产收益的最大化。

城市土地储备基金是一种与市场经济相适应的土地管理制度、管理方式和运行机制的结合。建立与社会主义市场经济体制相适应的城市土地储备基金架构，必然涉及到我国现行的土地管理体制、土地供应机制和法律法规等一系列层面的创新；同时，还直接受城市土地市场发育程度的影响。因此，必须认真研究城市土地储备基金与城市土地资产管理、土地收购与储备、土地资本化运营和土地证券化等方面的关系，并着重研究和解决好建立城市土地基金与现行法律法规的适应性问题。城市政府通过征购方式，集中进行城市土地储备和供应，现行法律中有一些依据，但不尽明确和完善。我国现行《土地管理法》第二条中规定：“中华人民共和国实现土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制”，该法第九条规定：“国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务”。可见，我国政府代表国家行使城市土地所有权，用地单位只拥有一定期限的土地使用权。政府代表国家行使对土地的最高处置权，国家对土地的处置权利应当包括回购土地的权利，但是，现行法律对此尚无明确规定。《土地管理法》第五十八条和第六十五条仅作了如下规定：为公共利益需要使用土地，或为实施城市规划进行旧城区的改建，可以依法收回或调整使用的国有土地或集体土地。收回或调整土地的，对原土地使用人给予适当补偿。上述规定为建立城市土地储备制度提供了一定的法律依据，但很不充分，覆盖范围太小。关于建立城市土地储备制度的法律建设，可以借鉴国外赋予政府土地优先购买权的作法，根据我国土地基本制度，从根本上解决建立城市土地储备制度的法律保障问题。瑞典、荷兰等欧洲国家都颁布了一系列法律法规来支持土地储备机制的运行，如规定政府对土地拥有优先购买权(或征用权)以及对政府拥有的开发条件还不成熟的土地，可以出租给农场主和森林主等等。[3]建立和完善我国城市土地储备制度，不仅要在继续完善国家对农地征用权的基础上，赋予城市政府对土地的优先购买权，而且应从法律上明确城市土地储备的范围。根据我国城市用地的复杂性，可以将以下十类土地纳入储备范围：市区范围内的无主地；为政府代征的土地；土地使用期限已满被依法收回的土地；被依法收回的荒芜、闲置的国有土地；依法没收的土地；因单位搬迁、解散、撤销、破产、产业结构调整或者其它原因调整出的原划拨的国有土地；以出让方式取得土地使用权后无力继续开发而又不具备转让条件的土地；因实施城市规划和土地整理，市政府指令收购的土地；土地使用人申请市土地储备中心收购的土地；其他需要进行储备的国有土地。另外，还应当从法律上规定对政府拥有的开发条件还不成熟的土地，可以依法实行年租或短租，并将租赁收益纳入城市土地储备基金进行管理。同时，还应当对城市土地储备基金运作主体及相应的监督机制作出明确的法律规定。[4]

主要参考文献：

(1)赵炳贤.资本运营论[M]．北京:企业管理出版社,1997.

(2)杨继瑞.中国城市地价探析[M]．北京：高等教育出版社，1997，(10).

(3)杨继瑞.城市土地使用者产权的“长约年租制”探讨[J]．四川大学学报，1998，(1).

(4)朱寅传等.杭州市土地储备体系及模式[J]．中国土地，1999，(8).

(5)LIWen.YANGJirui.ReformoftheUrbanLandSysteminChina[J].SocialSciencesinChina，1992，(2).

OntheProblemsoftheUrbanLandOperation

YANGJirui

篇2

笔者结合排水管网地理信息系统的规范、实用、安全、先进的设计原则和管线分析的功能特点，总结“制定规范———搭建框架—业务开发—系统集成”的技术路线．规范化是系统数字化的关键，必须严格遵循现有的国家标准和行业规范，制定统一的数据编码和数据规范体系，实现数据格式的标准化和统一性;框架是系统集成与数据共享的关键，核心数据必须通过框架与整个系统集成的，直接决定系统的灵活性、集成性和可扩展性;为满足不同用户的业务需要开发出查询统计、管网编辑模块、打印输出、空间分析、信息等功能模块;集成是将不同的组成部分和功能模块整合为一个相互关联、协调统一的完整系统，通过框架接口与外部交互．

2城市排水管网地理信息系统的总体设计

2.1系统结构

结合排水管网的管理现状、业务需求与信息技术的发展趋势，系统采用成熟的客户机/服务器(C/S)结构和浏览器/服务器(B/S)结构相结合的混合模式．由于系统的建设涉及大量管线信息，为了保证系统的安全性与反应速度，在C/S模式下进行空间管线数据的处理、编辑、分析等业务，在B/S模式下实现排水设施、雨情、灾情(渍水)、排水法律法规以及各种相关资料的查询和浏览．采用包含数据层、业务层、服务层、应用层、界面层的多层次设计模式以降低系统耦合度，确保各层间的相对独立性和灵活性。

2.2系统网络结构

计算机软、硬件及其相关设备是建立城市排水管网地理信息系统的基础．笔者构建了完整的地下排水管网地理信息网络作为沈阳浑南新城地下排水管网地理信息的应用中枢，用于将各应用服务器和各局域网与其他专业地理信息库相连接，其性能及可靠性对整个系统至关重要．系统网络主要由中心管理网络系统和实时监控网络系统组成，为排水管网GIS系统的服务器配置双网卡与中心管理网络连接，实现实时监控系统与中心管理系统的信息共享．通过网络隔离器实现内网与外网的隔离，并设置防火墙防止外网的非法入侵．

2.3数据库设计

数据对整个系统起着决定性的作用，数据库的组织和管理是信息系统的基础，直接影响到系统的工作效率和用户使用．严格控制数据质量并保证数据的现势性，同时兼顾数据特征与应用目的．系统采用大型数据库管理系统Oracle11g来管理空间和属性数据，对于空间数据，使用ArcSDE作为中间层服务器，提取空间数据，利用Oracle的对象关系模式实现对空间数据的存储、使用、管理和维护．通过ArcGIS软件实现空间数据与属性数据在统一关系型数据库中的一体化存储，图形数据与属性数据直接关联无缝存储，避免了图幅纠错与图幅拼接的问题．在数据库中每一个空间对象对应一条数据表记录，使得数据间的关系更加紧密，查询和更新速度加快．

2.4SOA架构

浑南新城排水管网地理信息系统采用面向服务的体系结构(ServiceOrientedArchi-tecture，SOA架构)，SOA是一个组件模型，它将应用程序的服务，包括系统安全、系统管理、管线GIS、系统接口等不同功能单元，通过服务间定义良好的接口和契约联系起来．接口采用中立方式进行定义，独立于操作系统、硬件平台和编程语言等现实服务，从而使构建在系统中的各种服务可以用统一通用的方式进行交互．Oracle数据库存储着管网数据、地形数据和系统操作数据向系统提供数据支持，数据的使用者包括系统服务和独立桌面应用程序．管理和规划等部门可直接使用服务，通过服务间接访问数据．SOA将局限的单一应用程序联合起来消除应用孤岛，实现了软件间的“统一协作、互联互通”，而且实现了软件的快速搭建缩短了开发周期．

3数据处理

根据系统需要对数据资料进行收集．收集方法包括管线探测、管线竣工测量、已有管线图数字化和已有管线数据转换，并对收集的数据进行质量检查、编辑、整理与入库．把按照数据库设计要求编辑整理后的数据，按照给定的空间参考，导出MDB形式的成果数据，形成正式的数据库成果，即完成了基础地理信息数据入库．

3.1数据分层

系统的图形数据以DWG形式存储，根据实体对象的类型和功能对排水管网的数据进行分类．排水GIS涉及的实体包括各类管点、管线、窨井等，可分为点实体(P)、线实体(L)、面实体(R)和注记实体(T)．用户可根据自身需要对不同的图层进行显示控制，包括打开、加载、关闭指定图层、定制显示效果、调整图层的显示范围等。

3.2管网数据结构

排水管网主要包括污水、雨水和雨污合流管，每类管线按管点层和管线层在空间数据库中进行存储，管线层与管点层的起点点号和终点点号必须一一对应，因此管线层必须是两点线．(1)管点层管点层存储管线点的全部特征，通过管点类型字段可以标识具体的类别，如弯头、变径、三通、四通、阀门、材质(铸铁、钢筋混凝土)、接口方式(法兰、焊接、承插)等．三通、四通、变径、阀门等可由程序自动生成，便于管线的快速生成和显示．各类管点层采用统一的物理结构。(2)管线层管线层存储线状管线，其主要属性信息包含断面尺寸、起点埋深、终点埋深、埋设方式、起点高程、终点高程等，各类管线层具有统一的物理结构．数据处理包括不同坐标系统的相互转换、不同数据类型(影像数据、矢量数据)的无缝拼接等，编辑整理后的数据需采用数据质检软件对其拓扑关系、逻辑关系等进行检查，确保数据完整性和逻辑一致性，对经过质检的数据进行接边处理，包括图形和属性接边．

3.3管线生成

排水管网地理信息系统数据包括地上空间数据和地下管线数据．城市地表数据通常以航空影像为基础，通过数字高程模型(DEM)构建地形骨架，再在地形骨架上叠加城市建筑物、数字正射影像(DOM)、植被以实现城市场景的整合．在管线层和管点层的基础上，通过属性字段中的特征点的信息、高程信息、管径信息等动态地批量生成管线;通过建立查询分析所需要的空间信息和属性信息之间的连接关系，将浏览数据、搜索数据、分析数据分别进行存储．

4系统的主要功能

城市排水管网管理系统以业务需求为基础，开发出查询统计模块、管网编辑模块、地图打印模块、空间分析模块及信息模块．5个模块既相对独立又相互协调，可消除信息孤岛实现信息共享．其中空间分析模块是系统功能的精髓，主要用于深层次地挖掘地下管线的信息数据，为决策分析提供可靠的支持和参考，从而提高工作效率，降低工作强度．GIS作为数字平台与在线监测系统进行数据交换，为各模块的运行提供数据支持，管理部门应用排水管网地理信息系统，便于检索、更新和维护排水设施资料，提高对排水系统现状的了解程度，加快应对事故的反应速度、丰富应对措施．

4.1纵断面分析

纵断面分析是考察多条管线在沿某一管线方向上的剖面中的空间位置关系而设计的一种分析工具．用户进入系统界面→单击“系统分析(A)”菜单或按下〈Alt〉+〈A〉快捷键→“纵断面分析”菜单选项启动纵断面分析功能→用户在管线图上沿需要进行纵断面分析的管线上画剖面线，被描绘过的管线呈蓝色高亮显示．所画剖面线必须包含一条完整的管线，否则系统无法进行分析．正确选择剖面后系统将弹出窗体显示出纵剖面分析结果，并列表显示管线属性(见表4)．

4.2横断面分析

横断面分析是为了方便考察多条管线在垂直某一管线的断面中的空间位置关系而设计的一种分析工具．用户进入系统界面→单击“系统分析(A)”菜单或按下〈Alt〉+〈A〉快捷键→“横断面分析”菜单选项启动横断面分析功能→用户在管线图上垂直需要进行横断面分析的管线上画剖面线，剖面线呈蓝色高亮显示．系统将弹出窗体显示出横断面分析结果。并列表显示与横断面区域相交或在横断面区域内的管线及其属性．4.3垂距分析垂距分析主要用来在管线图上分析多条交叉管线之间的垂直净距．用户进入系统界面→单击“系统分析(A)”菜单或按下〈Alt〉+〈A〉快捷键→“垂距分析”菜单选项启动垂距分析功能→在管线图上选择需要进行分析的管线的交点处按下鼠标左键，该处将形成一个蓝色的圆，系统弹出垂距分析结果窗体，并列表显示分析结果。

5结论

篇3

1.1质量控制

坡耕地治理工程水土保持监理的事先指导指的是项目开工后，监理单位对施工单位的施工图以及施工组织设计进行严格审查，督促施工单位建立质量管理体系，施工单位进场，需对坡耕地进行放线测量。定线过程中遇局部地形复杂，应根据大弯就势，小弯取直原则处理，有的为保持田面等宽，需适当调整埂线位置。在这个过程中，水土保持监理要督促施工单位进行施工之前必须放线，不放线不允许施工单位进行下一道工序。事中控制要严格执行“三检”制度，“三检”合格后报监理工程师复核确认方可进行下道工序，严格工序交接检验，未经监理工程师检验合格的工序完工后不得进入下道工序的施工。事后控制主要是是对已完成的、质量满足设计要求的单元工程应及时复核评定，单元工程评定应尽量在施工单位自检合格后上报监理工程师复核，并及时将评定结果向项目法人反馈。

1.2进度控制

坡耕地治理工程要控制好施工进度，一般施工工期为1a，朝阳县地处辽西低山丘陵区，施工黄金时段为秋收后至上冻前，必要时第二年春起化冻后耕种前也可进行施工。这就要求监理单位要在保证施工质量的前提下尽量加快施工进度，争取在施工当年上冻前完成工程计划任务，为当地政府次年分地留下充足时间，同时当年完成的坡耕地工程在经历一冻一化过程，可以使土壤墒情得到改善，有利于第二年春耕。

1.3投资控制

主要工作内容是造价控制，通过施工过程中对工程费用的监测，确定项目的实际投资额，使它不超过项目的计划投资额。在坡耕地治理工程实施过程中，监理还要考虑施工方法与实际情况是否贴近，如严重脱离现实，则可以考虑用其它施工方法代替原有工作内容，以节省不必要的资金浪费。

1.4安全控制

就是在工程施工过程中保证施工人员的安全，朝阳县坡耕地治理工程一般在乡村周边的坡地实施，除施工人员外，极少有闲杂人员，这就要格外重视现场施工中人员的安全，由于该工程施工主要机械设备为装载机、钩机等大中型设备，在工程集中施工过程中，要注意车辆、人员的调配，随时告诫施工人员注意安全问题。

1.5合同与信息管理

从项目实施之初，建立完善的资料收集、整理、调用、传递、管理制度。在项目实施过程中，积极主动地收集整理有关坡耕地项目的批复、设计、计划文件及监理工作的第一手资料，按单位工程单独建立资料档案。

1.6协调

在工程施工过程中，监理要协调好建设单位、施工单位之间的关系，为确保项目顺利实施打好坚实的基础。

2监理经验

2.1严把质量关

在监理过程中，本着对工程建设认真负责的态度，以“四大控制”为重点，始终把工程质量放在监理工作首位，牢固树立质量第一的思想意识，严把工程质量关。朝阳县坡耕地水土流失综合治理工程主要实施的内容即为坡改梯，这里面对梯田质量要求有几个要点为土坎密实，无坍塌陷坑现象，田面平整度方面要求横纵向高差要＜1%或符合方案设计要求。只有抓住这几个要点，修建的梯田才能起到拦蓄径流的作用，同时梯田外观保持时间会更持久。

2.2及时交流与沟通，赢得支持与信赖

在工程施工期间，坚持每周向建设单位汇报工程进展情况。朝阳县坡耕地水土流失综合治理工程在实施过程中，监理始终常驻现场，遇到问题及时与建设单位沟通交流，基本做到发现问题及时解决，不耽误工程施工进度。

2.3加强管理，有序施工

依据有关技术文件要求，加强对施工过程的监督和管理，严格审核施工单位的施工组织计划、施工进度计划等，督促施工单位健立健全项目施工组织机构，明确项目领导分工，明确项目管理、技术、施工质量责任制，按照施工进度计划逐级分解安排施工任务，做到任务到人，责任到人，保证工程施工有组织、有计划的进行。

2.4树立良好服务意识

在施工过程中，坚持把工程质量放在首位，督促承建单位完善内部质量保证体系，定期不定期地对工程质量和进度进行检查，严把责任关、材料关、施工关、养护关，确保工程质量。

2.5严格程序、规范管理

坚持以合同及有关技术文件为依据，严格程序、规范管理。制定现场监理工程师职责，严格要求监理工程师按程序办事、依法规文件办事，进一步规范和约束监理工程师行为，确保公正、廉洁的开展监理工作。

2.6发挥优势、协调关系

为了确保施工进度，积极与地方有关部门(尤其是乡政府及村委会)进行协调，可以有效的解决多起阻工事件，使朝阳县坡耕地水土流失综合治理工程得以顺利开展和圆满完成。

3结语

篇4

【关键词】 城镇化 土地管理 问题探析

随着城镇化进程的加速，促使我国国土的开发空间约束情况越来越明显，而土地实际的供需矛盾也变得非常严重，土地资源的合理利用便成为实现我国城镇化健康发展的关键因素。在此过程中我们需找到土地管理中的问题，采取针对性的计划进行处理，才能够有效的保障土地实际的利用率，实现节约用地的效果，满足城镇化中不同的用地需求。

一、我国目前乡村城镇化中存在的问题

（一）农村城镇化水平低。

受长期城乡体制的影响，我国城镇化一直于一种低水平缓慢发展的状态，与发达国家城镇化水平有较大的差距，也落后于世界平均水平中。

（二）对城镇化存在着认识误区。

一方面，我国农村的传统观念强调耕田种地是农民的本分，农民也对土地有着深厚的感情，很难完全舍弃农业生产。另一方面，为了避免大量人口涌向城市带来的一系列严重的经济、社会问题，政府在制定政策和社会经济发展计划的时候，倡导农民“离土不离乡”。结果是大量的剩余劳动力困守在有限的土地之上，造成了劳动生产率低下，传统观念制约着中国的乡村城镇化。

（三）城镇化的质量不高。

有些小城镇有名无实，大量农村人口只是完成身份改变，变成了城镇人口，并没有完成职业和空间上的转化。

二、城镇化中的土地管理问题探析

（一）城镇化开发空间的缺乏。

1.大规模、高强度开发国土空间受限的问题。

2.实际建设用地比例的问题。

建设用地过高，对于可持续发展会造成一定的限制。此外，建设用土的生态屏障和安全机制，均需要确保合理生态方面的用地。而工业化和城镇化、新农村的建设，均需要合理的安排足量建设的用地面积。

（二）城镇建设用地的布局、结构不合理。

1.城镇用地空间布局的问题。

城市的空间形态，均会产生以主城区为主和扩散的方式向外进行蔓延的发展，进而促使城市的实际用地情况，出现布局不合理的问题。而集镇、村庄形态和布局、用地方面均会产生混乱的情况，导致用地的用途、功能在配置方面均不能够达到合理，而生产和生活方面的功能还会出现配套缺失的情况，从而就会出现用地效率低和闲置用地的情况。

2.建设用地比例的问题。

当前，我国农村实际的用地超过要求，而城市的比例比较小，城镇间会出现显著的用地效率的落差问题。

三、城镇化土地管理的完善对策

（一）城镇化开发空间的完善措施。

1.大规模、高强度开发国土空间受限。

区域的人口需合理的设计空间的布局，于我国国土开发的空间缺乏的情况下，确保城镇化能够实行合理的空间布局。城市化进程中，有效的构建城市圈、群，同时可依托并推动大城市、中城市、小城市的协调发展。城镇化的布局需结合国家下达的经济方面的非均衡发展策略，同时坚持东部地区发展、西部地区发展的顺序促使不同地区的良好发展，确保地区开展的均衡性和协调性。

2.建设用地比例的完善措施

土地空间在布局方面，应坚持优三聚十八的策略，完善（都市圈）的发展，和聚集发展的18个城市群。主要包括：环渤海地区、长江三角洲区和珠江三角洲区。18个城市群为：冀中南地区、江淮地区、太原城市群和东陇海地区、呼包鄂榆地区、海峡西岸经济区，以及哈长地区、中原经济区和长江中游地区、兰州一西宁地区、滇中地区、北部湾地区和成渝地区、黔中地区、藏中南地区和天山北坡地区、关中一天水地区、宁夏沿黄经济区。18个大城市大概占据我国土地面积20%左右，由此可见，加强我国的土地节约集约利用水平，能够发挥较好的支撑、示范的效果。

（二）优化城镇建设用地的布局、结构。

1.城镇用地空间布局的完善。

城镇化的发展可实行推动的模式，有效的吸取西方以往的经验，进而确定国内城镇化的发展模式。主要需根据我国土地资源的情况，制定实现盈利空间的布局方案，应将城镇的发展作为都市圈的整体，以大城市为主要的中心，推动四周小城镇的发展，从而能推动大、中、小城镇，能够在都市圈的协调下获得良好的发展。实行工业产业的功能配套，然后有效疏解中心的城区，充分的利用可利用资源，以满足城镇的发展需求。

2.城镇建设用地比例的完善。

合理的安排城镇的内部发展空间，将生产和生活、生态用地空间进行协调，并按照空间用途方面的管制内容，实现节约用地的目的。与此同时，建构良好的环境和生态景观，对于城镇的发展均具有较好的推动作用。充分发挥耕地生产和生态的功能，由于耕地存在生产和生态等很多方面的功能。其不仅为重要生产的空间，同时能够建设更好的家园，属于不能够缺少的部分。此外，其还可发挥生态用地方面的效果，对于耕地进行较好的保护的同时，能显示出耕地景观的功能。主要通过生态功能的农田，于城市中达到景观的效果。而耕地和建设方面的用地实行穿插的布局，能构建良好的环境，优质的景观和完善的生态，可美化城镇的生活环境，推动城镇的良好发展。城市组团也比较重要，可通过绿色用地实行穿插工作，然后将城市的空间实行间隔，可通过大面积的耕地和水面、林带等绿色、生态的空间进行穿插和隔离城市空间的工作，进而构成优质的城市组团。大、中、小城市相关的协调配套，达成城镇的完整体系，可实现合理布局的效果。

篇5

市场经济是一种人与人之间自由交换的行为体现。与之相反的是计划经济，计划经济意味每个普通人的生活，都必须依政府的计划行事，每单交易要按照计划进行。中国改革开放30多年来的成就，已证明了中央计划经济的路走不通，以及市场经济中人与人之间能自由交换的成功。改革开放以来，政府给了企业家许多自，意味着将原来的中央计划体制，改为企业部分计划体制，由每个企业决定和计划该生产什么、何时生产。当然，也给了普通个人发挥聪明才智的机会。在市场经济环境下，最重要的是相互合作。市场的发展，将专业进行细分，一个项目的完成涉及到各方参与方：投资单位、施工单位、设计单位、供应商等。各企业间是合作关系。同时企业与雇员之间，也是以劳动合同为契约的合作关系，雇员以自己的才能与劳动得到企业的雇佣工资。企业内各部门间围绕着企业的主体目标进行合作。

2房地产企业成本管理的内容

经济学中的成本意味着“节俭”。因为资源的有限，就必须有以“节俭”为目的的成本管理。成本可以分为会计成本、经济成本、边际成本、机会成本、沉没成本、时间成本、资金成本、人力成本、土地成本等等，虽然类型不同，但都是成本。房地产企业的成本管理，包含各部分成本：有融资时的资金成本、项目的建造成本，人力资源管理的人力成本，以及隐形的沟通成本、因失误造成的沉没成本等等。管理学学者彼得•德鲁克曾说，“在企业内部，只有成本！”每个环节的资金花费，便是成本。成本的发生伴随着决策。当企业在决定投资某个项目时，就意味着成本的发生。虽然在投资这个还是那个项目经过详细的测算，但仍然是主观的判断。而接下来的成本管理，只能在决定投资多少的额度之下，管理好这个额度以保证利润最大化。从这个角度来看，成本管理等同于成本控制。房地产企业的成本管理，根据房地产开发的各阶段进行划分，可分为投资阶段的成本概算、设计阶段的施工图预算、施工前的招标合约管理、施工阶段的预结算。以“预算不超概算、结算不超预算”为原则，房地产企业的成本管理已由侧重施工预结算管理向以目标成本为中心的成本控制转变。

3房地产企业成本管理中的市场经济思维

3．1以目标成本为中心的成本管理体系

3．1．1目标成本的概念目标成本，顾名思议，是估算一个项目将要发生的成本，以此作为目标值，以保证项目利润目标的实现。目标成本的数据来源于经验值的积累。企业通过对市场的了解，对一些历史数据的分析，得到这些数据。完整的目标成本应包含项目发生的所有费用，通过将目标成本根据成本科目分解为13项费用。

3．1．2体系的建立目标成本的目的是要保证成本的控制，因而要把成本管理各阶段进行连接起来。如图1所示，以项目目标成本表划分，进行招标的招标控制价和合约规划管理，保证每份合同有规划、价格有依据。在施工过程中发生的签证变更和沉没成本要进行动态管理，保证成本数据的连续性。同时房地产成本管理不仅是成本部门和成本人员的工作，更是一项全员参与的工作。要涉及到财务、项目管理等各职能部门在计划运营的管理下，协调各部门资源，降低各部门之间的沟通成本，合理利用各项资源。

3．2企业内和企业外的竞争、合作

3．2．1企业内的运营市场经济，意味着知识的分散性，认识若干事物取决于面对事物的人，准确来说，它们分散于每个人的大脑中。专业化的分工，是市场经济的特点之一。一个造价工程师，他可以通过为地产公司提供专业服务，换取机械工程师们制造的汽车，而不用他亲自动手去制造一辆汽车。而且就制造一辆汽车来说，它也涉及到广泛的行业，如矿业、石油、塑胶、机械、电子、玻璃等成百上千种行业。专业的人做专业的事情，这样可以提高工作效率，一个庞大的部门或者企业，只有通过精细化的分工，形成流水式的作业，才能提高工作效率。就如现在汽车制造业，在流水线上有若干工种配合，每个工种只做一小部分专业工作，然后越来越熟练，就会提高生产效率。专业分工让每个人的生产效率得到了提高，因为一个人反复做同一件事情自然会越来越熟练。但是专业化的分工之下，也可以造成封闭的、工具化的头脑。在工作之余或者过程中，对自己知识体系的自我更新就显得特别重要。如果不想成为这个工业化时代在自己专业聪明，却在专业之外的事务一无所知的人，更需如此。正是由于专业划分的优缺点，需要企业运营将企业内部资源进行整合。个人在资源整合中通过其他专业化人员的帮助和发挥自己的专业优势中完成企业利润目标。而知识的分散性又让企业内部的合作、协调变得非常重要。

3．2．2产业链的竞争、合作市场经济另一个重要的特点是竞争。在市场中，总体来说，只有那些能以物美价廉的产品和服务满足消费者的企业，才能脱颖而出。竞争让各企业不断提高自身业务管理水平，提高生产效率。科斯在《企业的性质》中提出交易成本的概念，提出当企业内部成本小于市场中的交易成本时，形成企业。在市场中，房地产企业将一些施工单位和材料供应等纳入企业内部，实现纵向一体化管理；也有精简企业业务，仅作投资部门，将项目外包建设的。本文章不做讨论是企业越做越全，还是精简业务更好。两者无论哪种形式，都要保证企业的利润目标。而利润的实现，需要项目全过程中各方的合作和竞争。

4某房地产企业内两个项目成本管理对比

4.1目标成本管理体系减少合同发生数量A项目建设周期为2011年9月至2014年12月，项目开发时间较早，未建立目标成本管理体系，造成项目内工程界面划分不清楚，产生大量交接工序的专业和零星分包工程。B项目建设周期为2013年12月至2016年10月，项目立项时建立目标成本，至2015年3月已发生合同94项，根据目标成本规划预期将发生合同148项，该项目预估共发生242项合同。每产生一项合同，意味着造价工程师需完成清单、标底编制、招标工程师需组织招标谈价、合约工程师需制作合同，由此带来的企业内部成本的增加。目标成本管理体系可以提前规划项目发生各项费用，做好各工序交界面的划分，减少专业和零星合同的发生。

4.2目标成本管理体系控制合同金额A项目属于成本核算型，即在工程发生后通过控制签证、结算金额，降低成本。而B项目的目标成本管理体系在方案设计阶段测算成本，以预留成本金额作为招标控制价，若超出预留金额则修改设计方案或增加投标单位重新招标，降低合同金额，变事后被动型为事前控制型。

4.3与供货商建立长期合作价格B项目主要施工材料：涂料、瓷砖、洁具、灯具、门等与专业供应商建立长期合作机制，采用“甲指材”模式，指定施工材料的供货商。通过此种方式一方面通过长期合作，可降低材料价格；另一方面保证了材料供应质量。

5总结

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1．1切实做好施工设计和技术交底工作

水利水电地基工程的施工非常发杂，所以，进行实际施工之前，首先应进行地基施工方案的技术交底工作，明确施工设计人员的意图，加强与设计人员的交流和沟通，分析设计方案存在的不足之处，并及时加以修正。其次，还要到施工现场进行考察，看设计的地基施工方案是否符合实际情况。最后，组织人员对地基施工的技术方案、施工工艺流程、施工技术类型等方面进行全面细致的梳理，并做好施工人员的技术交底工作，让施工技术人员对整个地基施工过程都十分熟悉，从而使地基工程按地基施工设计方案有条不紊的进行，进而使地基工程的质量得到保障。

1．2切实做好地基施工的组织设计工作

对于地基工程来说，施工组织设计工作是必不可少的，在进行地基施工前，施工企业必须做好施工组织设计工作，只有这样才能确保地基施工安全、有效、有序地进行。地基施工的组织设计工作主要包括以下四方面:第一，根据已确定的施工方案绘制施工现场平面布置图;第二，合理的制定进度控制目标和计划，并制定相应的进度控制手段;第三，制定组织人员、设备及材料的使用计划，并制定相应的应急方案;第四，建立并完善工程质量保障机制。

1．3切实做好施工全员的教育和培训工作

水利水电单位应加强对员工职业道德和专业技能的培训，使员工树立安全和质量意识，并通过培训教育提高职工的专业技能水平。在员工上岗前应采用相应的考核制度，对专业技术要求高的岗位应实行持证上岗。只有提高整体员工的素质才能保证水利水电工程建设的质量安全。

2水利水电地基工程中如何加强地基施工技术应用的探析

随着社会的进步和科技水平的不断提高，水利水电工程地基有了更为先进和科学的施工技术，并在地基施工中得到广泛的运用。水利水电地基工程中土壤加固技术也是新型技术之一，这种土壤加固技术主要采用的化学加固方法。碱液加固与硅化加固加固等新型技术，主要是采用化学溶液灌注于水利水电工程的地基中，使用化学溶液产生的化学反应以达到地基加固的作用。在具体的施工期间，施工单位应根据土壤的特点选择适合的方法对地基进行加固。水利水电工程地基施工技术主要有以下几种方法。

2．1土方开挖技术在水利水电地基工程中的应用

土方开挖是整个水利水电地基工程施工的基础性环节。因而在开挖过程中，应始终结合确定的开挖方案进行开挖，并紧密结合地形地质勘查资料，切实做好地面排水系统的建设，及时处理好开挖的土壤，在开挖过程中，应采取机械开挖为主和人工开挖为辅的方式进行，但必须确保地基土结构得到有效的保护，并尽可能地降低地下水水位，这就是设置集水坑，将开挖的地下水进行集中处理，但必须确保集水坑的开挖应在地面500厘米以下进行，最大化的确保地基工程的开挖质量。

2．2地基处理技术在水利水电地基工程中的应用

地基开挖之后，就应根据实际情况选择针对性的水利水电地基施工技术，以下为常见的几种工程地基处理技术。

(1)换填与强夯技术在水利水电软基处理中的应用。水利水电工程地基要保证较强的承载性能，应在较薄的淤泥层被挖出之后，使用换填的方法，这样不但能使软质地基重新组合构造，还可以有效的提高其透水性．这种换填方法主要是指在排除泥潭与淤泥等软土之中，使用灰土、粗砂、砂土、水泥等材料进行换填以达到加固地基的作用。换填之后的地基与换填之前相比承载性能更好，但为了进一步加固地基，保证地基质量安全，还可采用强夯技术，使用强夯锤对其进行击打，使地基在强夯力的作用下使地基更加牢固。

(2)加筋技术在水利水电软基处理中的应用。加筋技术也是水利水电软基处理中的重要技术。在利用加筋技术时，重要是在地基表面平铺交友较高强硬度和土工合成材料，从而达到平摊荷载和减少破坏力和增加地基的荷载承载性能的目的。有时还可以将具有较强抗拉性能的土工合成材料埋设到地基的内部，使其与土层颗粒摩擦后二者结为一个有机的整体，从而促进整个地基稳定性的的提升。

(3)高压喷射灌浆技术在水利水电软基处理中的应用。对木质素类、聚氨酯类等各种化学浆以及粘土水泥浆、粘土浆、水泥砂浆、水泥浆进行液化，之后为加固淤泥的软土地基在软土介质中高压注入液体。打孔埋管灌浆以及无损贴嘴灌浆为高压喷射灌浆法较为常见的方法，而就两者相比来看，无损贴嘴的灌浆法更具有的发展前景更广阔。

3结束语

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[论文关键词]“城中村”集体土地开发 “小产权房” 物权二元结构

一、活跃的“城中村”集体土地开发市场与国家禁止集体土地非农建设之间的矛盾冲突

（一）城市房价的飙升和农民生活成本的增加催生农村集体土地开发利用市场

近年来，“高房价”已经成为影响我国经济可持续发展，人民生活安定和谐的一个不容忽视的问题。虽然国家相继出台一系列政策，严格规范房地产市场的发展，但房价飙升的劲头依然不减。一些生活在城市中的外来打工者和低收入人群迫于高房价的压力，不得不走向城市近郊的农村以及“城中村”，去寻找与自身收入水平更相适应的低价房。

催生农村集体土地开发利用市场形成的另一个因素是农民生活成本的增加。随着城市化进程的加快，一些城市周边的集体土地已经转为国有。“城中村”村民的农田被征收、缺乏高水平的劳动技能和社会保障，却要承受着和城市居民一样的高物价。对这些农民来说，仅有的“优势”就是可以通过开发利用自身的土地、房屋来提高收入。久而久之，农民将其自身剩余的房屋出租、出售给本村以外的城市或农村居民的现象越来越普遍。

（一）国家“三令五申”严控农村集体土地流转引发集体土地利用违法问题

长期以来，国家对农村集体土地的流转都实行严格的控制，《土地管理法》第63条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设。”近几年来，鉴于集体土地非法流转现象频发，国务院办公厅于2007年发出《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》强调，“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权’房。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。”

由于我国相关的法律法规和政策性规定明确禁止农村集体土地出租、出让用于非农建设，也严格禁止城镇居民到农村购买宅基地或农民住宅，因此无论是从理论界的观点还是从司法实践上看，通常都认为此类农村集体土地转让合同在法律上是无效的。从而使得流转、开发利用集体土地的现象陷入普遍违法的境地。

（三）城市化浪潮中的“城中村”集体土地开发利用问题、矛盾尤为突出

“城中村”与远离城市的偏远乡村相比有着许多特殊性，因此在集体土地开发利用上的问题和矛盾特别突出。首先，大多数“城中村”的土地已经被纳入城市规划控制区范围内，村民丧失或基本丧失农业用地，缺乏通过发展农业生产来提高经济水平的收入来源。其次，村民的生存方式和职业结构已经脱离传统农业，而与城市居民没有太大区别。再次，“城中村”内，每户村民仍拥有自家的宅基地，出租房屋和土地很可能成为“城中村”村民和集体经济组织的主要收入来源。最后，“城中村”的集体土地很容易成为“旧城改造”或“棚户区改造”区域，而被征收为国有土地，兴建房子可以在征地时获得更多的补偿。

“城中村”的这些特点决定了它必将成为集体土地开发利用问题的矛盾集中区。一方面，村民出租、出售房子或土地的行为非常普遍；另一方面，这些房屋又摆脱不了“不合法”的帽子。一旦出现纠纷或者遇上国家征收土地，当事人的权益很可能因为合同无效而得不到保障，从而引发社会问题。

二、现行的法律制度和理论在解决“城中村”集体土地开发利用问题上的缺陷

（一）我国城乡土地二元制使得“城中村”土地开发利用难以实现

根据我国《宪法》第10条的规定，我国实行城乡土地二元制，城市的土地属于国有，农村和城市郊区的土地一般属于集体所有。对于两种不同的土地制度，《物权法》第3条第3款虽然明确了：“保障一切主体的平等法律地位和发展权利。”但是，《土地管理法》第63条却规定：“农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”

依照现行的法律制度，农民集体所有的土地不能自由流转成为商业用地或者工业用地，也不能用于商品房开发。实行两种不同的土地所有制度固然符合我国国情，然而并不意味着就可以给予两种不同土地所有权以区别对待。《土地管理法》第63条的规定过于一刀切，对于耕地、林地等农用地确实不应该允许用于非农建设，然而随着农业生产力的提高以及农民自身发展的需要，对于一些富余的宅基地或农村集体建设用地，不允许适当的开发，是对农村集体土地所有权的歧视。正如学者乔新生所言：“既然农村集体土地所有者种蔬菜或者粮食比‘种房子’的效益明显偏低，为什么不允许农民集体土地所有者从事商品房开发呢？”

（二）传统所有权理论的束缚导致“城中村”土地利用困难重重

传统物权理论以调整财产归属的所有权为起点和目标，其指导下的农村集体土地所有权，是农民集体对其占有的土地依法享有占有、使用、收益和处分的权利。这种所有权一元至上的农村集体土地物权制度从理论上看的确是对土地的劳动群众集体所有制完整的保护，但是基于各种现实因素的考虑，又不得不对农村集体土地所有权的一些权能有所限制，难以做到真正的“所有”，从这一点上看是有缺陷的。

实际生活中，土地归属主体与土地利用主体往往是分离的，这就产生了大量复杂的土地利用关系。特别是随着城乡一体化步伐的加快，城乡之间的交流日益密切，大批农民工进城务工，大量耕地闲置，由此产生了城市居民或者是本村以外的人或经济组织是否可以承包经营闲置土地的问题。以及城市郊区或者“城中村”的村民能否把自家宅基地、房屋出租给外来居民的问题。要想厘清如此复杂的农村集体土地利用关系，保持土地利用的可持续性和高效性，平衡各方利益，是强调财产归属和所有权中心的传统物权理论所无法解决的。

三、以“城中村”为例，对农村集体土地开发利用问题的理论探讨和实证分析

（一）“物权二元”理论支撑下，对“城中村”集体土地开发利用的可行性探讨

“物权二元结构”以所有表述财产的归属状态，以所有权表述财产归属的法律性质；以占有表述财产利用状态，以占有权表述财产利用权利。“物权二元”理论指导下农村集体土地物权制度主要体现为所有权和占有权的结合，农民集体作为农村集体土地的所有者，拥有集体土地的所有权，而其他自然人、法人也可以基于占有权，作为非所有人利用集体土地，从而使得非所有人在占有他人财产基础上拥有占有、使用、收益的权利。运用在解决“城中村”集体土地开发利用问题上，可以理解为城市居民以及本村的农民或者经济组织等一切自然人、法人可以通过占有的方式，对“城中村”集体土地直接进行支配，同时本村农民也能够通过让渡部分财产使用价值的方式来获利。

从解决实际问题的功效上看，以财产归属和利用制度组成的“物权二元结构”体系，坚持平等独立的物权理念，突破传统物权理论的框架体系，能够妥善解决诸如农村土地开发利用问题此类的农村土地上各类物权之间的法律关系。

（二）基于南宁友爱村的调研，对“城中村”集体土地开发利用模式的实证分析

友爱村位于南宁市中心北面，全村面积0.4平方公里，辖13个村民小组，480个农户，常住人口961人，流动人口约15000人。友爱村是一座典型的“城中村”，全村土地几乎被城市规划用地包围，流动人口远远超过本村常住人口，村民收入也是以出租房屋为主。这些出租屋因租金低廉，配套相对齐全，再加上地理位置位于城区中心，交通非常便利等因素受到了许多低收入人群和外来打工者的青睐。

友爱村的情况也就是当今绝大多数“城中村”的真实现状。在当前的法律环境下，这些房屋的出租出售行为都是不合法的，得不到法律的保护，一旦发生纠纷，当事人的权益很可能得不到保障。但是这种不合法的界定是否合理呢？这是需要我们进一步讨论的问题。从南宁友爱村的调研可以发现，一个小小的城中村就解决了1.5万外来流动人口的住房问题，而且房租也是本村村民主要的收入来源之一，可谓“双赢”。如果仅仅是因为《土地管理法》第63条以及一些国务院禁止城市居民在农村购买宅基地的规定就将所有开发利用农村集体土地的模式全盘否定，是不合理的。

四、“城中村”土地利用问题的出路和展望

（一）严格控制“城中村”土地用途的变更，限制农村集体土地的非法流转

在开发城中村集体土地的过程中，可能会存在一些改变土地用途的行为，比如说将农用地擅自改为建设用地，这些行为是要坚决杜绝的。此外，对于一些建造行为不合法的房屋，没有获得建房用地规划、审批等手续以前，房屋本身属于违法建筑，这些房屋同样也不能用于出租、利用。

对于农村集体土地所有权流转的问题，虽然有学者主张要放开，但是从目前我国的国情来看，还是应该对其加以严格限制的。因为农村集体土地不但具有一定的开发利用价值，更具有社会保障功能，农民离开了土地就失去了稳定的生活支柱。而农村集体土地的非法流转通常会引发一系列影响社会稳定的问题，基于此种考虑，应该在允许通过占有的方式开发利用城中村集体土地的同时，坚决打击集体土地非法流转的行为。总之，城中村集体土地可以开发利用但却要限制其流转，原理就如同城市居民可以获得国有土地的使用权却不能拿到所有权一样，这是坚持我国土地公有制的根本。

（二）在满足“城中村”村民需求的前提下，允许村民对自家宅基地、村集体对建设用地进行开发利用

土地作为一种稀缺资源，是城市发展必不可少的重要条件，同时更是农民赖以生存的基本要素。对于一些因农用地被征收、征用而失去基本收入来源的“城中村”村民，应该允许他们通过出租等方式开发利用自家的宅基地或房屋获利，村集体也能够通过整合资源的方式，在满足村民需求的前提下，开发一些富余的建设用地来增加本村集体的收入水平。

允许村民对自家宅基地、村集体对建设用地进行开发利用并不意味着放开对农村土地流转的限制，因为这种利用是所有权转移以外的其他权益的让渡。也就是说，如果村民将自家宅基地或者房屋出租给城市居民，其出租合同还必须受到20年的期限制约。此种开发模式不但可以保证农村收入增长的长期性和稳定性，也可以避免以后农民的生活会因为失去土地而得不到保障。

（三）肯定村民和村集体在“城中村”土地开发中的合法主体地位，维护双方合同利益

如今，现实生活中存在不少涉及到农村土地开发的案例，理所当然地会存在相应的合同效力问题，最具有代表性的是一些“小产权房”买卖合同，这些合同大多都因与现行的法律法规相悖而不受法律保护。

既然我们允许村民和村集体对“城中村”非农业用地进行开发和利用，就应该对这种行为的合法性予以肯定，当然对其的保护也必须区别对待。首先，要肯定村民和村集体在“城中村”土地开发中的合法主体地位，只有主体合法才能保证行为合法，真正维护合同双方的权益。其次，对于那些“城中村”宅基地、建设用地以及农民房屋的出租合同，如果是符合规划，经过审批，不属于违章用地建房的，应该依法予以保护，切实地维护合同双方当事人的利益。最后，对于那些类似“小产权房”的买卖合同之类的非法转让农村土地、房屋的合同，应归与无效。但是合同无效并不意味着无需保护合同当事人权益，合同方应根据各自的过错对因合同无效造成的损失承担相应责任。

（四）关于“城中村”土地利用问题的利弊分析与展望

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【摘要】本文结合工程实例，详细阐述了高层建筑地下室基坑支护结构设计处理与施工监测措施，探讨了在场地条件限制下，采用钻孔桩和钢板桩,钢筋混凝土水平支撑和工字钢水平支撑两种不同的支护结构体系结构设计要点和科学验算，对其施工技术进行了扼要介绍，对支护结构施工效果进行了监测和评析。

【关键词】基坑支护；结构设计；支撑；监测

1.工程概况湖南住宅建筑工程东面为小区道路，距路边约20m；南面为单层临建某酒店，间距约5.5m，该临建基础采用600喷粉桩，桩长约15m，但现场观察有部分墙体有不同程度的开裂，是基础不均匀沉降引起的，如果地下室深基坑支护结构有较大变化，就会对该酒店造成较大不利影响；西面为围墙，距离约10m，北面是八层宿舍楼，间距约13m。该建筑物占地成矩形，长55.52m，宽18.5m。总建筑面积约15500m2，楼高15层，设一层地下室，地下室层高分别为4.4m和3.4m，但外露0.9m在地面上。场地自然标高约为-0.90m，地下室基础承台垫层底标高分别为-6.4m和-7.35m，即地下室挖土深度分别为5.5m及6.45m，具体布置详见图1。图1地下室围堰平面图

2.地质条件

按地质钻探资料提示，地质情况按孔深分层如下：0～3.7m为杂填土，松散；3.7～16.7m为淤泥质粘土，饱和流塑；16.7～24.1m为中细砂角砾层，饱和，中细砂松散，角砾稍密；24.1～26.6m为粉质粘土，饱和硬塑；26.6～29.3m为粉质土层，湿坚硬；29.3～55.5m为强风化花岗片麻岩。地下水位较高，地表下约0.84m。

3.基坑支护结构设计方案的选择

根据该建筑物地形及钻探资料，综合分析该地下基坑有如下几个特点：

(1)基坑开挖深度大。

(2)基坑开挖深度范围内是杂填土、淤泥，土性差；地下水位较高。

(3)地下室南面距某酒店只有5.5m，且酒店有约3.0宽洗车槽场地及海鲜水池设在此5.5m范围内。钻孔桩，喷粉桩等机械无法靠近施工。并且一定要保证酒店正常营业，地下室施工时要保证该酒店建筑物的安全。

通过对多种方案综合分析，最后确定地下室基坑南面采用拉森Ⅲ型钢板桩围护，其余三面采用钻孔桩800间距1100围护，钻孔桩外侧采用500、400喷粉桩联成止水帷幕。钻孔桩除基坑底为-7.35m部分采用两层水平支撑外，其余钻孔桩均采用一层水平支撑设计，钢板桩采用两层水平支撑设计。第一层支撑体系采用钢筋混凝土梁（其中钢板桩仍使用HK300C工字钢作腰梁，节点利用焊接钢筋锚入支撑混凝土中），中间设φ800钻孔支承桩。第二层支撑体系采用HK300C工字钢。由于部分基础承台阻挡节在二层支撑的支撑桩上，考虑到不能拖延加设支撑的时间，因而先加设支撑，然后支撑与承台混凝土一起浇筑

此设计方案本着“安全、经济、施工方便”的原则，一方面采用钻孔桩及钢筋混凝土支撑，经济合理，节省工程开支，又能保证基坑支护结构有足够的刚度和整体性；另一方面，钢板桩可接驳加长，使桩锤能悬空施打板桩，以解决场地限制问题；另外，钢板桩的抗渗性能较好，钢支撑安拆方便，施工速度快，且钢板及钢支撑可重复使用。

4.支护结构设计的验算取值

4.1钻孔桩的计算（按等值梁法计算）

4.1.1r、Ck、ψk按20m范围内的加权平均值计算，求得：r＝15.9KN/m，ψK=120；主动土压力系数Ka=tg2(45-12/2)=0.66；被动土压力系数Kp=tg2(45+12/2)=1.52；查表得K=1.28；eAh=rhKa=15.9×5.5×0.66=57.7KN/m2；eAq=qKa=2.64KN/m2；

4.1.2基坑面以下支护结构的反弯点取在土压力零的d点，视为一个等值梁的一个铰支点，计算桩上土压力强度等于零的点离基坑底面下的距离为：y=Pb/r(K·Kp-Ka)=2.94m。

4.1.3按简支梁计算等值梁的两支点反力，求得：Po=127.3KN/m，Ra=134.6KN/m。

4.1.4计算钻孔桩最小入土深度to=X+Y，X=10m，求得：to=12.94m；t=1.13×to=14.62m；Lh+t=5.5+14.62=20.12m。综合考虑桩长取L＝20m。

4.1.5按剪力为零处弯矩最大，求得最大弯距：Mmax=246.8KN/m。

4.1.6采用800径钻孔桩，每隔1100mm布置，最大弯矩设计值：Mmax＝246.8×1.1×1.2＝325.8KN/m桩混凝土等级为C25，通过常规方法计算，钻孔桩选配1620（对称配筋，承受最大弯矩每侧配密）。

4.2水平支撑GL1的截面设计。水平支撑GL1的截面尺寸定为500×900mm，作用于GL1的竖向荷载包括GL1的结构自重g=1.25KN/m和支撑顶面的施工荷载q=9.7KN/m2，作用在支撑结构上的水平力包括由土压力和坑外地面荷载引起的围护墙对腰梁QL1的侧向力。可按围护墙沿腰梁长度方向分布的水平乘以支撑中心距确定，即支撑的轴向力为NO＝7.5Ra=7.5×134.6=1009.5KN。

水平支撑GL1按偏心受压构件计算。取内力标准值综合系数为1.2，则GL1上的弯矩M＝1.2×（g+q）lo2/8=219.1KN/m；轴力为N＝1.2No=1211.4Kn，为了构造简便，GL1采用对称截面配筋，经按常规方法计算，GL1上下各选配625，（四肢）。

4.3腰梁QL1的截面设计。

QL1梁的截面尺寸定为500×800mm，围护墙沿QL1梁长度方向分布的水力为q=Ra=134.6KN/m，考虑八字撑的影响，QL1梁的计算跨度按规范取lo=(l+l1)/2=5.0m，QL1梁按连续梁考虑。查表知Mmax=0.107qlo2×1.2=504.75KN/m，最大剪力Qmax=0.607，qlo=408.5KN。通过正截面承载力计算及斜截面抗能力计算，选配625（每侧），(四肢)。

4.4工字钢I30的强度验算。查表Wx=472.3×103mm2；（f）=215MPa，得f=Mmax/Wx=106.9MPa＜（f）），所以，采用I30工字钢偏于安全。

4.5钢板桩的计算。基坑深6.5m，经验算是一层内支撑不满足要求，为此要用第二层内支支撑。采用现在拉森Ⅲ型钢板桩，其截面特性：Wx=1600×103；f=200N/mm2；最大弯矩设计值：Mmax=1.2189.2=227.04KNm/m；f=Mmax/Wx=142﹤200N/mm2；考虑到现有钢板桩规格等因素，经验算桩长设计为20m，保证深基坑支护结构安全。

4.6第二道腰梁QL2的截面设计。设计采用H钢HK300C，其截面特征值：A=225.1×102mm2；Ix=40948×104mm4；Iy=13734×104mm4；Wx=2559×103mm3；Wy=900×103mm3；ix=135mm；iy=78mm；沿QL2梁上分布水平力q=1.2×243.2=291.8KN/m；M=0.107qLo2=780.7KNm；f=M/Wx=305＜315N/mm2。4.7第二层水平支撑QL2截面设计。GL2梁采用HK300C钢梁，其自重q=1.77KN/m；自重产生弯矩M=22.2KN/m；轴向力No=7.5RB=2188.8KN；ε=M·A/N；W=0.089＜30；λ=lo/iy=117；ψb=0.374；f=260N/mm2﹤315N/mm2。以上结构设计理论值经验算，符合设计规范要求。

5.基坑支护结构的施工处理措施要点

5.1钢板桩的施工。

为避免施工打工程桩时震动及土壤挤压对酒店的基础影响，所以靠近酒店（平行于A轴）的钢板在工程桩施工前先打，打完钢板桩后在板桩背后做排水沟。

5.2钻孔桩及喷粉桩施工。全部钻孔桩均在工程桩完成后才进行钻孔施工，钻孔桩采用“跳打”的方式施工。喷粉桩按钻孔桩的施工进度分段插入施工。

5.3挖土施工及支撑的设置和拆除

5.3.1钻孔桩完成后，降土约1.3m深(即支撑梁面标高-2.2m)，制作第一层支撑，该层支撑完成后大面积回填300mm厚土，支撑面为不少于300mm厚的准石粉石渣，这样一方面保护支撑不被机械压坏，另一方面有利于运泥车在场上行走。

5.3.2地下室大面积降土时，根据加设第一层支撑后，未加设第二层支撑之前，保证钢板桩安全的验算挖土深度来开挖土方，并且通过研究核算决定，除坑底设计标高为-7.35m的部分和靠A轴至钢板桩的范围内挖土至-5.9m深,并按I-I剖面图所示在靠近钢板桩留设土台外,其余部位均大面积降土至标高-6.4m。这样，通过预留土台，增加被动土压力的土坑力，保证钢板桩的安全，充分利用机械挖土，加快施工速度。实践证明该方法是可行的，但不同的土质其留设的土台的宽度不同。

5.3.3第二层支撑应在挖土后两天内加设完成，不能拖延时间，保证整个支护结构安全。

5.3.4全部桩承台施工完毕后，用石粉、石渣将基坑回填至于-5.9m处，这样，使整个基坑底回复于一层支撑的深度，然后拆除第二层支撑，继续填土至能施工地下室底板为止。

5.3.5第一层支撑（-2.2m）待±0.00楼面施工完毕，围堰桩与地下室外壁回填土方至-3.00标高外才拆除。

5.4降排水处理措施。基坑上部采用集水井和排水沟联合排水，虽然钢板桩及粉喷桩止水帷幕抗渗性能较好，但为防止基坑开挖时的雨水、少量渗水及土层含水量的影响，基坑底四周共设8个集水井，井壁用砖砌筑，但砖缝必须疏水，井内径为1.0m，井底标高比施工面低0.8m，井内设潜水泵，集水井用排水沟纵横联接。这样，由排水沟、集水井和抽水设备组成一个简易的降排水系统将地下水位降低至6.0m以下。

5.5钢板桩的回收。完成±0.00楼面，全部支撑拆除后，采用吊车在A～B轴的楼面行车回收钢板桩。

6.施工监测为及时掌握基坑支护工程的变化动态，对该项工程采取专门监测，对所定的监测内容定时进行观测，印制标准表格，进行数据整理，绘制位移（沉降）-时间坐标图，以观察各参数随时间的变化趋势，及时反馈信息，指导土方开挖和后续工程施工。

观察项目包括：

(1)观察南面酒店及北面八层宿舍楼的轴线标高变化，在靠近基坑支护工程的墙转角及中间各设四个三角标志；

(2)观察东面小区道路及西面围墙的标高位移变化，各设两个标志；

(3)钢板桩墙及钻孔桩墙每隔15m设一点，观察水平位移和垂直度。

监测结果表明：从挖土到地下室工程完工，共进行18次监测，在整个监测过程中，围堰的位移、倾斜、支撑变化均正常，周围建筑物、道路、管线安全。主要监测结果如下：

(1)南面酒店的轴线无变化，最大沉降量为3mm。

(2)东面小区道路及西面围墙无明显变化。

(3)钢板桩最大倾斜13mm，最大移位为18mm；钻孔桩的最大位移为4mm，无明显倾斜面。监测结果也说明此基坑支护结构设计方案是十分成功的，并且说明采用钢板桩和钻孔桩，钢支撑和钢筋砼支撑所组成的基坑支护结构，刚度及整体性良好。

7.基坑支护结构技术经济分析

该基坑支护结构的总造价约为252万元，总设计基坑支护长度为156.95m，平均每延长米的费用为1.6万。基坑支护结构施工工期为52d。这对于主要土层内磨擦角仅为9°且挖土深度超过6m的地下室基坑支护工程来说是比较经济和省时的。

8.设计体会与监理结论

8.1地下室基坑支护结构的设计必须满足强度和变形两个方面的要求，特别是变形问题。

8.2针对不同的情况，采用因地制宜的围护措施，不仅能达到围护目的，而且安全经济省时。本工程基坑围护针对不同现场情况，不同开挖深度，综合采用了钻孔桩、钢板桩、卸土、挖土预留土台、钢筋混凝土内支撑和钢内支撑等方法，即达到设计的目的，而且围护费也合理。

8.3内支撑的设置不仅满足整个支护结构计算内力的合理性，同时还要为方便施工创造条件。本工程设上、下两层支撑均采用对撑及角撑，不仅满足设计内力要求，而且有利于机械挖土，且第二层支撑采用工字钢，用电焊联接，施工灵活方便，缩短工期；工字钢可回收重复使用，降低基坑支护费用。

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    我国社会主义市场经济飞速发展的环境下，获得最大利润是现代房地产企业的主要目标，价值最大化、增加股东财富，如何维持并扩大房地产企业利润已经成为房地产企业获得生存与发展所必需考虑的问题，加大成本管理工作，提高成本管理质量，降低房地产企业运营成本是房地产企业获得高额利润的关键问题，当前市场竞争激烈，房地产企业运营成本过高会导致房地产企业丧失竞争优势、产品市场萎缩、利润下降，最终会导致房地产企业不能继续生存。因此，成本管理工作对房地产企业的生死存亡是至关重要的，房地产企业要在日常的运营中十分重视成本管理，建立成本管理战略，在不影响产品质量的前提下尽大限度地降低房地产企业成本。但我国的市场经济体制尚不完善，多数房地产企业还没有建立起现代的房地产企业管理制度，这也导致房地产企业在成本管理工作中存在着诸多弊端。

一、我国房地产企业成本管理中存在的主要问题

1、房地产企业内部管理意识落后

我国房地产企业的成本管理工作中，存在着一种错误的意识:都把成本管理看成是房地产企业财务部门的工作，降低房地产企业运营成本是房地产企业管理者的职责，普通员工无关。现代的管理人为，只有充分地调动企业员工的积极性，使他们在成本管理中最大限度地发挥其自身作用，对房地产企业成本管理工作是有极大益处的。

2、成本管理观念落后

许多房地产企业管理者对成本管理的认识仅限于局限，认为降低成本只存在于房屋建造过程中，全面成本管理的理念根本没有树立。另外，多数房地产企业的成本管理也仅限于降低生产成本，没有考虑到成本的效益问题只是单纯地求得成本的降低不能应用成本效益原则，从而以一定的成本支出来实现更大的效益。

3、成本管理方法落后

尽管少数房地产企业已经采用了一些先进的成本管理方法，并取得了很好的成绩，但是多数房地产企业的成本核算与成本管理方法仍旧是依赖于传统的方法。很多房地产企业的成本核算采用的是品种法和分步法，这两种方法使用的是大规模制造性的房地产企业，在传统的计划经济下，这些成本核算方法比较准确地反映了房地产企业产品的成本，但目前市场变化很快，消费者的偏好又各不相同，单件小批生产已经成为房地产企业获得市场、消费者青睐的手段，只有不断地迎合消费者的口味，房地产企业才能扩大市场，获取高额利润，但分批法的成本核算方法还没有被广泛采用，说明房地产企业的生产组织还是比较粗放的。

4、成本管理战略企业自身总体战略差异性大

现代房地产企业战略理论认为房地产企业的战略主要可分为以下三个成本领先战略、差异化战略和目标聚集战略，成本管理战略应当与房地产企业的总体战略相融合和相匹配，而目前我国的大多数房地产企业，其成本战略仅仅是着眼于降低成本，而没有将其与房地产企业的总体战略相联系，在一定程度上可能会对房地产企业的总体战略产生不利影响。

5、开发商内部财务管理太重

对大多数房地产企业来说，成本管理仅仅涉及到房地产企业内部，很少有房地产企业将上游供应商和下游销售商之间的业务往来纳入到房地产企业的成本管理工作中去，现代社会的信息技术高度发达，房地产企业的业务范围不断扩大，房地产企业间的联系也更为紧密和方便，房地产企业在与其他房地产企业的业务往来过程中的成本在房地产企业的总成本中也占有很大的比例，因此，也应将外部的成本纳入到房地产企业的成本管理中进行全面的分析与管理，以从更大程度上降低房地产企业的运营成本。

二、提高成本管理工作对策

1、建立房地产战略成本管理制度

利用波特教授的价值链分析理论，全面、详细、充分地分析房地产企业的成本发生环节，加大房地产企业的内外部环境分析，了解房地产企业所处行业的整体竞争情况，从而对房地产企业的优势和劣势有充分的认识，在对房地产企业内部价值链分析的基础上，对整个市场的竞争情况和房地产企业竞争对手进行价值链分析，达到知己知彼、洞察全局，并由此形成价值链的各种战略。

2、更新先进管理理念，加强成本管理

在房地产企业中建立全方面、全过程的成本管理制度，详细考察房地产企业成本发生过程和环节，针对每一项成本支出，都应该有详细的成本管理方法和成本管理责任制度将成本管理责任落实到具体的责任人促使房地产企业所有员工都参与到房地产企业成本管理中来“建立起一个从上到下，包括各层次、各部门以及个人在内的组织体系。对各责任单位进行严格考核，充分调动各部门人员的积极性和创造性，增强房地产企业全体员工的成本管理意识”。建立房地产企业全过程的成本管理制度，将传统的只关注产品生产阶段的成本管理工作向前延伸至土地取得、材料采购、产品的设计、开发阶段，向后延伸至产品销售阶段和售后服务阶段，使房地产企业的成本管理包括了对土地成本、建材采购成本、产品设计成本、制造成本和营销、消费者服务成本的管理。

3、采取一定的措施保证成本信息的准确性

建立良好的房地产企业内部控制制度，使房地产企业各项成本费用的支出都能够及时准确地得到反映采取措施保证成本信息的可靠性，检查相应的会计资料以合适信息，提高房地产企业管理者和会计人员的职业道德，使其提供成本信息能够有效地服务于房地产企业的整体战略决策。加强市场调查和信息反馈在成本管理中的应用，房地产企业应不断地提高信息管理的质量，使各项成本都能够得到及时准确地反馈，以利于战略决策。

4、借鉴国内外先进经验，引入先进的成本管理方法

目前国际上比较先进的成本管理方法是作业成本法，它适应当代高新科学技术的制造环境、同时也满足了顾客日益多样化的产品需求。在价值链理论的指导下，顺应顾客的需求，改造房地产企业的“作业”流程，协调房地产企业内外部的关系，从而形成战略合作伙伴关系，最大程度地降低房地产企业的外部成本；从房地产企业的整体出发协调房地产企业内部各部门的关系合理地安排各项作业，避免不必要的成本的发生口。整合作业流程，减少分工，在分析房地产企业自身竞争优势的情况下，确定房地产企业的核心任务，撤销、改善部分作业流程，降低成本，获得成本优势。

    三、结语

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京外地区获奖名单

一、先进学校名单

福建省泉州市惠安高级中学

贵州省赤水市第二小学

吉林省梅河口市第三中学

二、先进个人名单

一等奖

安徽 徐晓玲 福建 林秀钦 广东 邓绍宏 广西 许媛 贵州 范本艳 河北 赵 欣 湖北 龚伦军 云南 杨红 浙江 范源清 顾俊芳

江苏 周国伟 王建忠 孟 军

二等奖

安徽 梁 好 福建 林 盛 廖友国 柯碧田 唐惠煌 庄春凤 陈建杰

广东 邓 旭 广西 许 媛 何 珍 冯 平 陈贺允

贵州 穆 菁 罗 艳 曾利和 河北 付会玉 赵 欣

河南 罗保爱 湖北 龚伦军 方莲英

湖南 王菊红 吉林 苏丽华 张 硕 李和义

江苏 陈 枫 束丽文 谢鸿瑾 山东 黄艳艳 程显龙 孙 娜

上海 刘金艳 四川 徐小琼 梁 岗

天津 刘 越 浙江 吴樟英 王军女

三等奖

福建 林 盛 肖婷婷 柯碧田 庄进平 杨苍洲 王建鹏 陈佳民 陈姗菁

康丽芳 许长安

甘肃 刘晓峰 王红萍 周根旺 广东 陈少贞 邓绍宏

广西 许 媛 陈贺允 冯 平 何 珍 贵州 王高良 陈 英 罗利琼

河北 郭海红 秦 梅 史建勋 河南 朱 丽 庄凤平 罗保爱

黑龙江 张雪梅 李翠敏 李 萍 湖北 万 晶 王凤英 张建新

湖南 黄明勋 吉林 李伟芳 王文娟

江苏 张 珊 辽宁 赵艳英

山东 陈立功 四川 梁 岗 徐小琼

云南 余晓洁 杨晓玉 重庆 卢 璐 唐 英

浙江 范源清 闻洪波 方祝发 宋伟仙 许伟泽

北京地区获奖名单

一等奖

白 敬 毕小芊 柴振荣 陈丽辉 程 芬 崔长友 崔 琳 邓丽群 范宝东 范秀清 冯 帆 高奇越 高 颖 龚学志 郭俊彬 韩沁彤 韩向华 郝梅梅 郝向荣 何丽芳 胡文杰 胡玉强 黄小梅 贾慧蓉 贾 婷 姜 畔 解 薇 康菁菁 亢学丽 李 超 李海燕 李海颖 李浩敬 李 婕 李 静 李 磊 李 晓 李学会 李永辉 刘海娜 刘 静 刘俊凤 刘 凯 刘 丽 刘 沙 刘 舒 刘学惠 刘一成 楼 桦 马文丽 潘雪飞 彭玉华 祁永博 秦山丹 任 荟 邵立平 沈景娟 宋 辉 宋子男 孙铁民 孙 薇 孙雪梅 孙雪巍 孙 艳 孙治英 唐 燕 陶小苏 田 虹 田 彤 佟会敏 王爱国 王长青 王东红 王建富 王 晶 王 静 王丽娜 王 楠 王荣海 王 瑞 王世华 王香玲 王晓菁 王晓菁 王晓静 王晓琼 王秀琴 王 艳 魏贺淼 魏 然 吴恭平 武 月 席蓉蓉 晏 洁 杨 洋 易 静 尹红芳 于淑敏 苑 静 张贝迪 张慧萍 张景芳 张留英 张伟华 张晓军 张彦华 张依雯 张玉梅 赵立伶 赵明勇 赵荣旺 赵鑫馨 赵 燕 朱 彤 庄春妹

二等奖

艾天燕 爱 丹 安晶卉 安欣颖 安雪飞 白凤稳 白秀梅 白雪梅 鲍 玮 薄淑红 蔡明艳 曹冬生 陈彩霞 陈海芳 陈金成 陈 瑾 陈立娟 陈丽辉 陈丽娟 陈 雪 陈玉梅 程 旭 仇凤霞 崔婷婷 代 莹 邓 晶 邓科军 狄永杰 丁 燕 董金凤 董淑萍 窦长颖 杜艳艳 段海娟 方春梅 冯 琦 付海红 高贵平 高海伶 高 静 高 梅 郭春梅 郭海波 郭红兵 郭新刚 郭迎滨 郭 颖 韩春霞 韩 鹏 韩晓慧 郝婉华 何 淼 何 伟 胡秀杰 胡 燕 黄 杰 黄小梅 黄秀英 黄 英 霍永跃 纪爱朋 贾娜娣 金 迎 康梦兰 赖妙琼 郎海英 雷米新 雷米新 李宝兰 李赤瑜 李东颖 李 端 李方亮 李国青 李海波 李海霞 李 浩 李浩敬 李宏爽 李建敏 李金梅 李金荣 李 静 李 黎 李 同 李雪玲 李雪梅 李雅娟 李 岩 李艳辉 李艳军 李燕云 李一佳 李 影 李永莲 李子路 厉江南 梁 好 梁秀敏 林翔宇 蔺玉松 刘东芬 刘凤艳 刘 福 刘洪发 刘鸿雁 刘 辉 刘建萍 刘进波 刘 军 刘丽娜 刘 敏 刘 铭 刘守宏 刘 硕 刘艳萍 刘 颖 刘元元 刘 震 路凤敏 路 宁 吕 媛 马 芳 马加良子 马立红 马 蔷 马稳盼 马稳盼 门卫华 孟祥阳 孟雪莲 孟 灼 闵 敏 那 敏 牛卫忠 牛彦芳 牛 彦 庞 晖 祁金花 祁有娟 钱磊俊 邱立君 荣 旭 茹建伟 芮爱忠 沙 莎 邵立平 申秀红 沈嘉煜 沈金瑞 沈景娟 石京丽 史天慧 舒 芳 宋丽荣 宋应富 宋正红 苏 晶 苏 珂 苏 娜 孙 浩 孙红梅 孙乐芩 孙佩琴 孙 萍 孙婷婷 孙治英 孙 忠 谭 强 汤 平 唐凤萍 田光华 田亚军 脱国梅 万 静 王 哲 王彩莲 王长青 王 超 王 琛 王翠菊 王桂凤 王 涵 王好生 王会红 王建华 王 建 王 静 王 娟 王 蕾 王 丽 王丽娜 王连长 王琳娜 王 楠 王 琪 王 茜 王 清 王群英 王世强 王栓保 王 维 王香玲 王小平 王晓燕 王 新 王雪丽 王亚玫 王彦军 王 英 王园园 王月青 王跃梅 王 蕴 魏秀娟 文春宇 吴 然 吴 双 吴 思 吴雅丽 夏换龙 肖光耀 熊丽平 徐 静 徐 平 徐学宏 徐峪森 徐志钦 薛长浩 闫立娟 闫艳华 晏玉香 杨 斌 杨海涛 杨 洁 杨 静 杨丽苹 杨 敏 杨 铭 杨松珍 杨小丽 杨秀艳 杨云华 姚静薇 殷 毅 尤 飞 尤晓宏 于大哲 于 澜 于丽萍 于姗姗 苑 静 臧超英 曾 莉 张爱军 张春梅 张改莲 张海燕 张 健 张 杰 张金朋 张 昆 张莉萍 张 利 张 庆 张 蓉 张如燕 张升军 张素艳 张 威 张文娜 张小刚 张晓红 张亚坤 张 艳 张艳霞 张 燕 张倚天 张 颖 张 芸 赵海娜 赵继莲 赵丽华 赵 琼 赵 蕊 赵婉丽 赵万超 赵雪娇 赵 艳 赵艳梅 赵燕武 赵玉娟 赵云红 郑红丽 郑云杰 周 蕾 周苏平 周卫东 周宗文 朱 红 朱建玲 朱 莉 朱 迎

三等奖:(略)

关于获奖名单的说明:

1.获奖名单中省份、人名均按拼音顺序排列。

2.如发现有错、漏等问题请与组委会联系。组委会将陆续予以更正。电话:010-82563556,电邮: 。