房屋测绘论文范文
时间：2023-03-24 21:01:40
导语：如何才能写好一篇房屋测绘论文，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
篇1
关键词：测绘，房产登记，应用
2007年7月1日《物权法》正式实施。根据《物权法》的要求，国家建设部制定了《房屋登记办法》并于2008年7月1日正式实施。这一部法律和部门规章的先后实施加强了不动产登记的法律地位，同时明确了登记部门的义务与责任，对房产登记提出了更高的要求。科技论文，应用。
房产基础测绘是一荐基础性、公益性的测绘活动。房屋所有权人在申请登记前，要到房产测绘窗口申请房产（基础、项目）测绘，由测绘人员现场勘查，绘制房产分幅图、分丘图、分户图，编制房屋测绘幢号，填写丘与房屋属性信息调查表。工作完成后，向测绘申请人提供房屋基础测绘现场分丘示意图和房屋测绘报告书。房屋所有权人申请登记时，要向窗口受理人员提交必要的证明材料，还要向窗口受理人员提交基础测绘现场分丘示意图。窗口受理人员要详细查看现场示意图内容（包括市政道路及道路名称，河流及河流名称，丘界限及产权人名称，所测房屋及屋角坐标，房屋测绘幢号和派出所编号，丘座落、街坊号、丘号、指北针等），然后比对配证图上的房屋测绘幢号，规划证红线图或土地证地籍图中的位置与平面坐标，如果这些内容与基础测绘现场分丘示意图上的内容符合，则可以认定房屋现场曾做过实地查看，并且就房屋现场与所有权人提交的证明资料认真审核。
在审核环节，工作人员不必再到现场进行实地检查，可以在房屋办公室系统GIS图形中打开房产分幅图，凭借房屋测绘幢号调出房屋现场图形，观查房屋的座落、位置关系、权属、数量、四邻、周边道路；也可以根据房屋测绘幢号于楼盘表的一一对应关系，迅速定位房屋楼盘表，确定房屋基本幢数，进而制定幢房屋权属现状信息。
房产调查的基本单位是幢,也是房产要素测量的基本单位,因而在房产测量中对“幢”的概念是同期规划、同期建设、同期验收的建筑，理论上和实践操作中,同一幢楼应该是同期规划、同期建设和同期验收的,不同期规划、建设和验收的项目将各自独立,单独成幢。作为同一幢楼,地面以上部分的基础、结构应为统一整体,具体是指房屋的各个部分结构相连,即各个部分的梁、柱、墙等相互联接在一起,不可分割。如果房屋各部分间互不相连,则可以将各部分独立分幢。
房屋所占用的土地应为同一产权人根据有关规定，房屋所有权人与土地使用权人相一致的原则是房屋权属登记的基本原则。如果房屋所占用的土地分属于不同使用权人的多块土地上,且各土地使用权人的土地权属清楚,则该房屋不能作为一幢处理。
有共同的共有共用设施的房屋，最重要的是对共有建筑面积的分摊计算的影响。如果房屋各部分之间没有共同的共有共用设施,那么,无论是作为一幢还是作为多幢,对共有建筑面积分摊计算的影响可以忽略不计。
关于商住楼楼间分摊问题，商住楼一般为一幢楼的下部若干层为商业(或非住宅),上部若干层为住宅。两部分功能不同结构也往往不相同,商业部位若干层的楼梯间与商业部位不相通,而与住宅相通,主要是为上部住宅服务的,该部分楼梯面积怎样分摊还需探讨。如分摊给商业部位,商业部位并不使用,商业部位有时还有自用楼梯;如分摊给住宅部位,商业部位层数越多,住宅部位分摊面积就越大,并主要因为下部商业而引起。我们的作法是:商用部位的楼梯间(不含商业自用的)和层顶楼梯间由全楼分摊;住宅部位的楼梯间由住宅分摊。科技论文，应用。科技论文，应用。这样,既体现了全楼的整体概念,也兼顾了谁受益,谁分摊的原则。
房屋相邻两个层面的层高均未达到2.20m时的面积计算 ，按法律规定,房屋层高要达到2.20m才能计算建筑面积。
坡屋顶内空间面积的计算，坡屋顶作为中国传统建筑的一种形式,越来越多地被应用于现代建筑中,多层住宅的坡屋顶内空间被普遍利用,顶层为跃层的住宅日益增多。科技论文，应用。《规范》规定:斜面结构屋顶高度在2.20M以上的部位,按其外围水平投影面积计算,高度在2.20m以下的部位不计算建筑面积。坡屋顶一般可作为居室或储藏室,具有良好的通风和采光,无论从技术角度还是经济角度来看,坡屋顶部是比较合理的,可将其用作与整个建筑空间等同的一个部分,坡屋顶间的使用可以从屋脊一直延伸到屋檐,靠着屋檐的短墙还可摆放家具,整个空间都可以得到充分利用。因此我们建议:高度在1.50―2.20M的部位应适当计算面积,可按其处围水平投影面积的一半计算建筑面积。在面积计算时,应将其与平屋顶结构区分开来,以体现坡屋顶的利用价值。
有许多沿街的楼房,下面几层是商业用房,上面是住宅,通往住宅要走室外楼梯。该部分共有面积如何分摊比较合理呢?本人认为在考虑这个问题时,首先要改变“谁使用谁分摊”的思维方式,要从整体加以考虑。由于是商住楼,必然分为商业和住宅两个功能区,室外楼梯是作为连接两个功能区的纽带,是整幢楼不可缺少的部分。一般情况下,是由住宅部分使用,但它也是整幢楼的消防通道,对整幢楼的管理、维修等都起着作用,因此,该室外楼梯应作为整幢楼的共有面积,由商业和住宅两个功能区共同分摊。
关于跨层共有建筑面积公摊的问题近年来,随着住宅商品化制度的不断推进和房地产市场的日趋活跃,房屋所有制关系越来越复杂,由单一产权向多产权转化,异产同幢房屋空间面积的分析成为一项复杂而细致的工作,明确划分功能区,准确认定幢共有面积、层共有面积、功能区共有面积,作到公正、公平。合理分摊已成为我们房产测绘人员一项重要工作。目前,建筑面积已成为核定商品房价格最基本的计量单位,房屋出售时,不同楼层价格不同,当共有面积跨层分摊时将与房价产生矛盾。例如:地下室作为共有建筑面积进行分摊就存在一些问题,地下室销售价格往往比地上部分低得多,如将地下室作为共有建筑面积进行分摊,分摊到不同层的共有面积将被计人到相应的产权面积中,同是由地下室分摊所得的共有面积因房屋所处楼层不同引起价格差异势必造成不合理。其实不仅仅是地下室,其它共有面积跨层分摊时也存在同样的问题。在实际工作中,当共有面积跨层分摊时,我们必须认真界定共有面积及其分摊范围,并在产权证配图上注明套内建筑面积、共有分摊面积明细表,以增加透明度,保护产权人的合法权益。科技论文，应用。
工作中一般要按号定表、以图管房，通过房产分幅图将房屋信息地理化，可以清晰界定房屋的权属界线，增强房屋产权的权属意识。通过房屋测绘幢号化解了单幢房屋信息孤岛的难题，不受单位名称、派出所院落、道路变化的干扰直接进入房屋楼盘表，化繁为简，加快登记速度，提高了办事效率，有利于房产基础测绘成果向实用通过这一步审核可以杜绝任何重复办证、重复抵押，隐瞒司法限制的企图，向格式化的科学方向转化，实现了测绘前置的改革意义。科技论文，应用。
以上是本人在工作中遇到的一些问题及思考,提出来与各位同仁共同探讨,寻求更加合理的方式、方法,使得房产面积的计算朝规范化方向发展,让产权人放心、满意。
篇2
【关键字】测绘技术；房地产开发；作用
中图分类号： F293.33 文献标识码： A 文章编号：
一、房地产开发过程中测绘的主要内容探讨
1、在房地产开发设计时期的测绘分析
在房地产的规划设计阶段，加强对房地产的测绘是其中一个很重要的环节，是整个房地产开始规划和设计的基础，是所有规划设计数据的来源。在这个阶段，房地产的开发单位要严格遵守各种规范和当地的条例，向城市规划的相关机构提出房地产规划设计选址申请，在此之前，要选择具有资质的测绘部门对所选取的房地产开发地点做出比较精确的测绘，并提供相关的现势地形图。在房地产的规划设计阶段，加强对房地产的测绘过程中，要加强对建设用地勘测定界。一般而言，要结合土地利用的相关的规定，结合《地籍测绘规范》对选址用地的用途，线路等方面做出严格的测量并做好各种数据的客观记录。在此过程中，要针对一些容易引起纠纷的地方，比如土地的权属界线，土地利用现状界线，土地的数量和质量等展开严格而精确的测量。在测绘过程中所产生的各种数据，图表将会对房地产开发选址申请的重要的基础资料。
2、施工阶段的测绘
施工阶段测绘的主要内容包括：场地平整测量、道路及管线定线、建筑物放样等。进行建筑物施工放样，必须在保证规划要求的前提下，进行细部放样。当不能满足规划要求时，应及时报告规划管理部门。并通知设计单位进行图纸变更。建筑物面积界定：房地产开发公司在办理《商品房预售许可证》时，必须委托测绘部门进行商品房面积界定。面积界定应严格依据《房产测绘规范》、规划部门批准的施工图和放线图。精确计算房屋建筑面积、使用面积和分摊的公用面积，然后绘制房屋分层分户平面图。
3、竣工测绘和房产测绘
房地产开发竣工测绘和房产测绘的任务是进一步查清房地产开发区内住宅用地面积、公共用地面积、交通用地面积。绿地面积是否符合规划要求，建没活动是否改变土地使用性质，建筑物是否有超高现象，各类管线埋设是否符合要求，房屋竣工面积和房屋预售界定面积之差是否在限差以内。竣工和房产测量应绘制竣工总图、房屋分层分间平面图和综合管线竣工图等，为规划管理部门进行规划验收和界定违法建设及房地产管理部门进行房屋产权登记提供必备图件。
二、测绘技术在房地产开放中的地位与作用
1、测绘技术是房地产开发单位及企业开展开发工作的重要依据。房产测绘是保证房地产开发成果的重要资料的手段。因为作为一项对技术性与政策性要求较强的专业则会工作，房产测绘的具体工作包括七个方面，主要是指关于房产平面控制的测量、针对房产的调查、对房产要素的色两、房产图纸的绘制、针对房产面积的测算、房产变更的测量以及房产开发成果资料的检查与验收等。
2、测绘技术的应用是保证房地产开发中企业健康发展的重要手段。首先，应该加强对于城市的测绘管理，因为一项房地产的建设工程，依据1992 年时颁布并施行的测绘法中关于行业、专业以及军事测绘管理的分工和规定，造成现在开展一项房地产工程需要由不同的测绘部门进行重复测绘，这种由于体制的落后所造成的工作中的冗余是应当改革的；其次，要进一步加强城市测绘技术，积极实行测绘保障，为房地产开发中测绘技术作用的发挥保驾护航。
3、房产测绘是用以确认房屋权属的最重要的首要依据。因为房地产开发单位在办理房产证件的时候，有关部门是需要对房屋产权的归属问题以及房屋产权状况的证件合法性进行审查，而这个审查和确认产权的前提就是房地产开发方须持有通过房产测绘单位按照《房产测量规范》以及其他相关规定进行的实地测绘所测绘的房屋图纸及相关资料，这些测绘资料能够准确地反映出房屋的空间以及属性信息的数据，以便准确地掌握房屋的面积，这样才能够最终确认房屋的归属问题以及权属界线。只有对房产面积进行精确地测算，达到100﹪的正确率与精准度，才能最大程度地保障房屋产权人的利益。
4、房产测绘工作能够有效地解决房产纠纷问题，由于房产确认权登记的数据主要是来源于房产测绘的成果，并且这些成果是经由房产管理部门的确认，具有一定的法律效力。因此，当因为发生房屋产权人或房屋的权属界线不清、关于建筑面积所持标准不准而发生争议冲突，或是任何侵害房屋产权人的合法占有、收益以及使用权益的行为发生时，都可以通过房产测绘这种合理并且有效的途径来解决纷争。由此可见，测绘技术在房地产开发中重要的地位，只有对房地产的产权面积进行准确的测量并且对产权的归属问题明确，这样才能够切实有效地保障房屋产权人的合法权益不受侵害，杜绝投机行为的发生，从根本上保证国家、集体以及个人的房屋财产受到侵害或遭到损失。
5、房产测绘在房产行业管理中也具有相当重要的基础作用。房产测绘主要针对的是关于房屋的自然、权属、利用以及相关的各种属性要素，并且通过对房屋所进行的各种形式的调查测定出房屋的范围、权界并且由此测算出房屋准确的建筑面积等，对所测算出的结果即一系列相关的空间以及属性的信息的数据统一纳入房产管理信息系统的管理之中，只有这样才能够切实做到做好以测绘图管房、以测绘图管证、以测绘图管档，更好更有效地防止房屋产权的重登、漏登或是对产权的虚报和瞒报。
6、房地产中的测绘技术工作还关系到其所在城市的整体规划建设，是一项十分重要的参考标准。任何一个城市，要想做好其规划建设和科学管理，都必须首先要了解这个城市建设的历史、城市建设的现状、城市现有房屋的分布以及房屋的数量、结构与用途等等，这就需要应用到房产应用的成果了，因为房产应用的成果既包括房产图，还有各种与房产属性信息以及空间数据信息相关的各种数据，无论是数量上还是规格上，房产测绘成果所包含的信息无疑是各种测绘产品中成果最为丰富的，并且是经过了许多层次的分类、统计与整理之后得出的，加上其派生出来的数据资料，比如房屋的总量、各种房屋的层次分布状况、城市人均的建筑面积、各种用途房屋的分布比例以及住在建设状况等各种很重要的数据，这些数据可以作为政府对城市规划时的依据，用以设计城市的整体建设布局或是局部修改计划，同时也为各种市政工程以及城市的绿化环保提供了相当科学可靠的信息，是一项具有广泛社会服务前景的工程。
三、测绘过程中需注意的问题
1、房产测绘市场闭塞，信息数据无法共享。测绘单位测定的地理空间数据往往内容重复，数据分类、编码繁简程度差异很大，有的甚至自定坐标系统和高程基准，资料为部门所有，不能共享。这样的重复测绘造成国家财政的极大浪费，加重了房地产开发企业的负担，导致房屋成本的上升，严重影响测绘市场的健康有序发展。
2、各测绘图件的存在差异。房地产开发测量中，规划地形测量属普通地形测量，精度要求一般不高，构建的地形图反映测区内的单位、房屋、管线、高程等主要地物地貌；竣工测量精度要求较高，形成的竣工图要准确体现建筑物实际形状、位置、层数、裙楼、建筑物间距与退让间距、出入口设置、管线、高程等；房产测量不仅要绘制房产基础图、房产综合图，而且要编制平面分幅图、分丘图，精度要求较高，一般图上不需标注高程。但各测绘图件的测绘方法、主要测绘内容信息等有类同和借鉴之处。
3、测绘竣工图存在问题。竣工测量所提供的图件具有一定的法律意义，是换发《建设工程规划许可证》(正证)的主要依据，要求竣工测量成果的错误率为零，测量成果在精度上比相应的地形测量的精度要高得多，如竣工验收资料建筑物的拐角通常为直角或45。角，而根据实际测绘的坐标值计算出的建筑物的拐角往往与其理论值不符。
四、结束语：
随着房地产行业的兴盛，在我国的国民经济中占有举足轻重的作用，所以我们更加要重视测绘技术，加强测绘技术的发展、改革与创新，只有这样才能够使房地产的开发与管理更加的规范化。
参考文献：
[1]覃芳，浅谈房产测量在城市发展中的重要作用 ，2009，(11)
[2]蒋茂森，浅谈房产测量中阳台面积的测算[期刊论文]-科技经济市场 2008，(06)
篇3
关键词：GIS技术；房地产；测绘管理；信息系统
中图分类号：TP39 文献标识码：A
房地产是城市中与人们切身利益相联系的要素，不但人民群众非常关注其动态，政府部分也很重视。在长期以来，房地产的日常管理工作都是依靠手工方式开展，导致测绘信息管理不善，管理的周期长，数据更新困难等，而从20世纪90年代开始，政府开始推行房产信息化的建设工作，我国房产管理信息系统开始发展壮大。到今天，显示出一体集成化的发展趋势，强调通过GIS技术加强对信息数据的管理，并基于GIS实现制图的需要。开发出可行的基于GIS的房产测绘管理系统能够有效的推进房展测绘技术的进步，同时促进城市的数字化与信息化发展。
1 GIS技术与房产测绘
1.1 GIS技术概述
GIS技术即地理信息系统技术，其基于地理空间数据库，通过高效的计算机软件和硬件技术，实现对空间地理信息数据的采集、处理、管理和显示等，并能够通过地理模型结构分析方式，为各行各业提供空间的实时动态信息。其中计算机技术系统是为地理信息的决策而发展形成的，集合了地理学、空间几何学、统计学等对门学科，具有一定的综合性与复杂性，作为一项高新技术，计算机系统的突出特征就是同时能够处理空间数据以及属性数据。
1.2 房产测绘概述
在实际工作过程中，利用先进的测绘仪器、测绘技术等对房屋建筑物或者与之相关的构筑物进行调查和测量，掌握房地产的区位位置、数量、所有权属，并在此基础上进行图形的绘制，这样的技术被称为房地产测绘。而房地产测绘信息管理系统是指通过现代化的计算机技术、GIS技术、网络信息技术、数字化成图技术以及数据库技术等，建立一个标准化的、要准确的共享型房地产空间数据库，能够为“数字房产”的发展提供基础平台，为公众提供优质完善的地理空间数据。测绘成果能够为房地产产权的管理、房地产的开发管理、交易管理以及费用收取、税务征收、法律仲裁等房地产管理活动相应的支持，同时能够帮助城市规划设计与建设等工作提供基础性的数据信息。
1.3 基于GIS技术实施房产信息管理的意义
在房产测绘信息管理中引进GIS技术，能够将信息管理工作和房地产地形图紧密联系在一起，对房地产实施精确的定位，形成以图管证的模式，进而房地产办证的流程能够高效、准确的完成。通过GIS技术，只要是区域范围中的房地产都能够实施数据信息的统计和分析，如对房地产的密度和容积率进行分析计算，便于相关部门掌握城市住房的情况，有效地改善了传统房地产管理工作中存在的问题，减少各类纠纷的发生。
2 实现基于GIS技术房产测绘信息管理系统的要点
要实现房产测绘信息管理系统，首先要实现图文一体化。房产测绘是当前房产管理信息系统中的重要部分，收集的地理空间数据信息必须和房地产产权管理中的属性信息紧密联系在一起，二者之间能够相互查询。如实施图文一体化管理过程中，将房产的产籍号作为关键字段将图形数据属性数据相连，实现二者的动态连接；第二个要点是满足面积分摊的需求，在房产测绘管理中面积分摊的方法与手段多种多样，但是分摊工作一定要基于相关原则和规定，因为房产的面积与购买者的利用是切身相关的，采用正确的分摊方式非常重要。在房产测绘信息管理系统中，基于国家技术监督局的相关规定，对于单一功能的住宅，公用面积分摊给整栋楼；非单一功能的住宅则需要详细规划，避免出现前后不一的现象；第三个要点是确定好房屋的产籍号，图号、幢号等共同构成房屋的产籍号，在录入信息的过程中一定要将信息分门别类。
3 GIS技术在房产测绘管理及房产测绘信息系统中的应用
3.1 房产测绘信息系统的设计原则与目标
房产测绘信息系统设计原则：为了确保能够快速准确的对房产测绘数据资料实施编辑处理与修改等操作，将GIS技术的要求和特征与本系统的开发要求结合起来拟定以下设计原则：首先是简洁化的原则，确保用户操作过程不会过于复杂，界面与操作流程简化；第二是可扩展性的原则，在满足现有要求的基础上还要考虑到系统的扩充，基于用户需求的发展留下一定的余地，便于今后的升级与扩展；第三，功能与数据的完备性原则，不会出现功能缺失造成用户的体验不佳；最后是具有较好的容错性，系统不会因为操作错误等现象崩溃。
房产测绘信息系统设计目标：实现对房屋建筑物分层图以及分户图的管理；对建筑物中每层每户的信息管理；能够对收集的数据信息实施计算与管理，并将计算流程保留；能够实现分层与分户图纸的输出和查询。
3.2 房产测绘信息系统功能设计
房产数字化测图子系统：通过各种测绘设备与仪器，收集房地产的信息与地形图，通过dbs的形式建立房地产的地形库，对其进行有效的管理，系统中还应当满足各类格式软件的导入，以及图纸的输出；
基础测绘子系统：主要实现属性信息数据的输入、转入地理空间信息资料、多种格式的数据转入，基于初始的建库工作，提供图形与属性编辑的功能，建立属性与外挂数据库；
项目测绘子系统：以每幢楼作为单位，将权属信息录入到系统中建立对应关系，利用CAD的编辑功能实现对分层图与分户图的修改调整，同时满足面积测算的要求；
图形编辑子系统：实现图像的绘制，能够将收到的建筑工程图纸或者是测到的草图录入到图形编辑工具中进行绘制，同时能够计算出各个封闭面的面积，基于查询修改的模式将房屋的阳台与套内相联系，标注公用面积，便于分摊工作的开展，基于楼层属性设置工作生成分层图与分户图，标准其尺寸与面积。计算过程完全有系统实现，标定工作完成后形成图层，出图过程中图层的关系是一一对应的。
查询统计子系统：基于户主的姓名、建筑的层型等能够实现单独或者组合式的查询，包含分摊面积的由来。统计相关区域中某时间内所办理的建筑物的总量、总占地面积、总建筑面积、户数等。
测绘成果管理子系统，实现房产信息数据的集成与汇总，将分层分户图导入到GIS的图形库当中，建立属性关联，实现对丘、幢、户之间的相互查询，为用户提供定位、查询、统计等服务，同时可以将报表输出；
测绘业务管理子系统：对房产管理中的业务进行分类，组织业务办理流程，基于业务流程实现对数据的修改；
系统维护子系统：配置系统运行中的数据库与图形服务器的参数，保证系统运行的稳定性和可靠性，并对不同用户的使用权限进行定义。主要包含环境的配置、编码和体系的维护管理、符号库管理、设定用户权限以及词典的更新。该子系统能够实现房屋地址的维护，优化改进GIS图形数据与属性舒数据的管理工作。
3.3 房产测绘信息系统界面设计
房产测绘信息测绘管理系统面向的用户非常多，其中包括房产局、测绘中心以及各个科室等，在设计界面的过程中遵照以下原则：首先，面向科室的原则，界面的设计应当基于不同科室的业务需要与习惯设计进行，为减少工作量和工作中的错误，最大限度的使用鼠标在界面上操作，减少键盘输入的需求；第二，满足业务工作习惯，界面中的布局应当和用户开展业务过程中使用的术语和工作模式相一致，符合日常的工作习惯；第三，界面设计还应当对用户的任务进行跟踪，能够实时为用户提供需要的信息，报告工作状态，让用户全面掌握系统的运行情况；第四，保持风格的统一，界面风格设计要求用户普遍能够接受，界面中的动态、信息与过程提示都统一风格，与专业用语相符；第五，界面具有针对性，基于正常的浏览与维护人员的管理，界面要做出一定的区分，日常浏览与工作突出间接好用的原则，而维护的管理则注重功能的强大，满足维护人员的深层需求。
结语
基于GIS技术的房产测绘管理与房产测绘信息系统的开发，很大程度上是基于人的日常生活的实际需要，通过应用各种计算机技术和分析工具，建立完善的数据库，为人们的日常工作提供方便快捷的查询服务，解决复杂的面积分摊的问题，让人们能够掌握房产信息，真正实现地理信息系统的公众服务功能，将更好的服务于政府的决策与人们的日常工作和生活。
参考文献
[1]王亚.基于GIS技术在房产测绘管理及房产测绘信息系统应用的研讨[J].房地产导刊，2014（18）：37-37，59.
[2]吕忠杰，刘海世.地理信息系统在房产测绘中的应用[J].地球，2013（07）：196-197.
篇4
【论文摘要】:文章针对我国房产测量规范在执行中产生的问题,结合相关的测绘规范进行了深入的探讨,供大家参考。
1. 前言
房产测量的内容包括:房产平面控制测量、房产调查、房产要素测量、房产图绘制、房产面积测算、变更测量及成果的检查与验收等。验收合格的房产测量资料具有法律效力。它提供房屋和房屋用地的权属界址、产权面积、权源及产权纠纷等资料,是进行产权登记、产权转移和处理产权纠纷的依据。房地产发展到今天,基本实现了商品化,房产已成为广受人们关注的数额巨大的个人财富。
为了维护市场经济秩序,进一步规范商品房销售行为,提高商品房销售面积的准确性,减少商品房买卖双方的纠纷,维护广大消费者的合法权益,建设部专门制定了《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》,但在实际工作中涉及到此类问题还可能产生分歧,操作上有难度,有必要对这方面的几个问题作更深入的探讨。
2. 检定仪器和棱镜常数问题
由于房产测量精度要求高, 目前开展的房产测量工作一般都采用内外业一体化数字房产测量方法,在房产测量时必须使用资质部门检定过的仪器进行测量.对于全站仪而言,主要是测定测距仪的加常数和乘常数。在房产测量碎部测图中,由于距离较近,仪器乘常数可忽略不计,但加常数必须考虑。以拓普康全站仪为例,其仪器常数一般不含误差,应设为零,拓普康系列棱镜的常数也为零,当使用其他光学仪器厂家生产的棱镜时,就必须在使用之前设置相应的常数。而且,在房产测量时,不可能直接将棱镜的中心位置放置于房屋的角点.通常将棱镜靠在房屋的角点上.这时采集到的坐标实际上是棱镜中心坐标,而非房屋角点坐标。在实际工作中,可以将仪器常数设为零,用钢尺作对比直接测定出至棱镜后背位置的棱镜常数,在野外数据采集前,设定好全站仪内部的仪器加常数(零)和棱镜常数(至棱镜后背位置的参数),就可以直接测出房屋角点的坐标。
这里还应注意这样一个问题,如果用该棱镜去发展测站点的话,则需要将仪器内的棱镜常数设定为棱镜对中杆为中心时的棱镜常数。
3. 房屋测量中的偏心测量问题
一般情况下,进行数据采集时,棱镜的后背位置置于房屋角点时棱镜是朝向仪器方向的,但是也有很多时候情况却不是这样。这时,就不能把棱镜看作一个点进行观测,因为它具有一定的体积,这时,瞄准棱镜中心测出的坐标将不是房屋角点的坐标,需要采用角度偏心观测。将棱镜后背位置放置在离仪器到房屋角点相同水平距离的合适位置,测定到棱镜的水平距离,然后用水平微动螺旋照准目标,在仪器上进行相应的操作即可
4. 对称边长度实地丈量不一致问题
在进行房屋实地勘丈时,如果实测了房屋的每一条边,则有可能由于误差的原因或者是房屋建设过程中的问题出现前后墙、左右山墙或者在施丁图中本应对称相等的边出现不相等的情况,这就使原本为规则多边形的房屋变成了不规则的多边形,也不符合人们的传统意识习惯。这时就需要对勘丈数据进行处理后再进行绘图和面积计算。对于误差在规定范围内的取其对称边的平均值作为边长数据。对于误差超过限差的边长数据应检查是不是测量不准确的原因,如果确系不相等的,则根据勘丈结果进行绘图或面积计算
5. 共有面积分摊问题
对于一般的住宅楼,需要计算出每户的建筑面积。这时,首先要计算出房屋的总建筑面积,然后计算房屋的套内建筑总面积,进而求出共有共用面积,然后计算分摊系数,再根据各户的套内建筑面积按比例算出各户应分摊的面积。
对于比较特殊的住宅楼及多功能的综合楼,涉及到二级分摊和多级分摊,应按照"谁受益,谁分摊"的原则,逐级进行分摊。文章以二级分摊计算为例,详细说明住宅楼的二级分摊计算 举例如下:
一幢四层别墅,上、下两层均为复式,各有两套住宅,套型左右对称,上下相同,该幢特殊之处在于下层两套住宅没有在楼梯处留门,也即未实际使用楼梯,且下层有两个独立的车库。因此,需要二级分摊。具体方法为:上面两层楼梯供上层两套住宅使用,应由上层两套住宅共同分摊:然后再把下面两层楼梯面积与下面两套住宅、车库共同分摊,因为下面的两层楼梯虽未被下面两套住宅及车库直接使用.但也因为上层有住宅而使其购房价格明显降低,属间接受益,应参与下层楼梯面积的分摊。
6. 结束语
房产测绘是涉及到民生的大事,稍有不当,势必影响到房产测绘部门的声誉,甚至产生法律上的纠纷,因此,在制定房产测量规范时应当从严把握,保证测量精度留有余地,测量方法正确可靠,不能在制定规范时留有漏洞。建议对现行规范不当部分或没有明确规定的地方给予补充说明或修订,减少测量工作产生的法律纠纷。
参考文献
[1] 中华人民共和国建设部房产司.CH5001-93房产测量规范[S].北京:地质出版社,1993.
[2] 冯先果. 地籍测量[M]. 长沙:湖南地图出版社,1988.
[3] 中国土地勘测规划院.城镇地籍[z]. 北京:中国土地勘测规划院,1988.
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【Abstract】The housing expropriation on the state-owned land as a key work in government policy， how to strengthen its management and effectively promote it are always the key problems of government policy. This paper briefly discusses the transformation of the organization structure of the housing expropriation unit in the state-owned land housing expropriation project in different situations ， analyzes the problems meeting in this process and puts forward the countermeasures.
【关键词】国有土地上房屋征收；房屋征收实施单位；组织结构转换
【Keywords】housing expropriation on the state-owned land； housing expropriation implementation unit； organizational structure transformation
【中图分类号】F301 【文献标志码】A 【文章编号】1673-1069（2017）03-0073-03
1 引言
国有土地上房屋征收作为涉及经济、民生、维稳等各项事务的政府重点工作，其具体工作实施者，房屋征收实施单位的运行模式将直接决定征收项目的成败。论文从房屋征收实施单位出发，首先明确其定义，然后简要介绍房屋征收实施部门的工作内容，最后讨论其在职能型和项目型组织结构之间的转换，并阐述两种组织结构模式的优势以及采用时会遇到的问题和解决措施。
2 房屋征收实施单位的定义
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令590号），房屋征收实施单位，是受房屋征收实施单位承担“房屋征收与补偿具体工作”的单位，并明确“房屋征收实施单位不得以营利为目的”。该定义沿用于各省、市出具的征收与补偿条例中，部分省市则明确，房屋征收实施单位“实施房屋征收与补偿等所需工作经费由本级财政予以保障”[1]。
由此可见，房屋征收实施单位具有以下三项属性：独立性、非营利性和本级财政保障。
上述属性反映到现实层面，使房屋征收实施单位具备下列四点特征：
①隶属市级以下（区、街道）行政机构，但非常设机构；
②属于具有独立法人资格的事业单位；
③具有独立的财政专户，资金来源主要为财政拨款；
④房屋征收实施单位须与征收部门签订委托协议后，再实施具体工作。
3 房屋征收实施单位的工作内容
以浙江省宁波市为例，根据宁波市房屋征收管理办公室公布的宁波市国有土地上房屋征收工作流程图[2]，国有土地上房屋征收项目的工作内容如下：
根据此工作流程图，我们可以看到，国有土地房屋征收可以分为两个阶段：前期准备阶段（从“建设活动组织者提出征收申请”到“决定做出后5日内公告”）和正式实施阶段（从“房屋征收部门与被征收人签订补偿协议”到“项目报结”）。
其中，在前期准备阶段，房屋征收实施单位有以下四项工作：①调查登记；②未经登记建筑测绘；③被征收人意愿征询；④协助房屋征收部门的其他事务性工作。
在正式实施阶段，房屋征收实施单位有以下五项工作：①评估机构选择及房屋价值评估；②签订协议及相关工作；③接收腾空房屋；④房屋拆除；⑤土地出让前的准备工作。
4 组织结构的转换
正如对于企业而言，“组织需要构筑动态组织能力，能动地适应产品结构演变”[3]，对于房屋征收实施单位而言，同样需要转换不同的组织结构来适应工作任务的变化。
一般而言，房屋征收实施单位的组织结构会在以下两种模式中转换：
首先，当房屋征收实施单位在单个工作周期只承接单项房屋征收项目，但该项目面积大，户数多时，房屋征收实施单位会采取职能型组织结构，因为职能型组织结构作为以职能作为承担项目任务的主体，被认为“可以充分发挥资源集中优势，有利于保障项目需要资源的供给和项目可交付成果的质量”6。其基本结构如图2所示：
在职能型组织结构模式下，房屋征收实施单位的工作人员将各司其职，定岗定责。如工程组的工作人员将专职负责腾空房屋的接受和拆除等工程发包，而不涉及上门动迁、协议签订等其他工作。
通过这种组织结构，房屋征收实施单位可以发挥三项优势：一是统一指挥，合理调配资源；二是明确职责，避免推诿扯皮；三是熟练操作，提高工作效率。
同时，由于该年度只实施唯一的大型征收项目，因此可以避免像一些专家指出的那样，职能型组织结构将因“经营环境的复杂化而导致职能制组织结构的机制失效”。
当然，该结构同样会造成一些题，主要有以下两点：一是由于职能部门的工作与项目进度关系不明显，难以定量，实施任务分解，从而导致权责不明。
解决这一问题的主要措施是发挥非正式组织的作用。根据梅奥“霍桑实验”的结论，非正式组织是“企业成员在共同工作的过程中，由于抱有共同的社会感情而形成的非正式团体”[4]。由于房屋征收是相对依赖经验的行政工作，因此房屋征收实施单位往往让返聘或年长员工与年轻员工结成“传帮带”师徒关系。这种模式在传递工作经验的同时，也会形成关系紧密的非正式团体。在其中，年纪大、经验丰富的老员工可以凭借其资历和威望成为非正式组织的核心成员及隐性领导，分配任务。
二是正如图1工作流程图所示，房屋征收实施单位的工作有一定的周期性，在特定时间段，往往会出现部分职能组非常忙碌，而其他职能组无事可做的不平衡现象。这样的不平衡不仅容易打乱工作节奏，还会因各组间的不公平而消减员工的积极性。
要解决这一问题主要有两项措施：一是应合理安排工作计划，尽量减少差异，如当征收决定尚未做出时，测绘评估组和动迁签约组的人员并不一定无事可干，可提前与被征收人接触，了解其思想动态，并配合行政组将前期调查组调查的成果编制成档，为之后的签约工作打好基础；而在征收决定做出后，前期调查组和行政组则可开始对下一个项目实施前期准备工作。
二是应采用更加灵活和公平的激励模式。正如亚当斯的公平理论所言，下属的工作动机和积极性不仅受自己绝对报酬的影响，更重要的还受相对报酬的影响。针对不同职能组工作内容的差异，房屋征收实施单位可采用绩效工资、考核优评等差异性激励抵消员工因同一时间段内工作量不同而产生的不满。
而当房屋征收实施单位需在单个工作周期承担多个项目，而这些项目体量小、时间紧、需同步进行时，职能型组织结构不再有利于完成任务目标，此时应转变为项目型组织结构。因为，正如同专家们研究得出的结论，项目型组织结构具有“持续流程，减少冲突”的优势。其基本结构如图3所示：
在这种组织结构下，房屋征收实施单位将依据项目设置小M。各项目小组设立组长，以完成项目为任务目标，直接向拆迁办主任负责，同时协调配置项目小组内部的工作资源。
需注意的是，由于房屋征收的特殊性，会计和出纳依然单独成立财务组，负责所有项目的财务性事务。
通过这种组织结构，可以发挥三项优势：一是任务目标明确，任务目标和考核依据均围绕项目展开，有明确的目标和进度；二是各项目小组独立进行资源配给，不会产生资源争夺和分配不合理问题；三是各项目同步进行，确保时间节点相近的征收项可以同时推进，按时完成。
项目型组织结构会产生的问题主要有两点。第一是分工复杂。在项目型组织结构中，由于各组人员有限，无法像职能型组织结构实现一岗专职，工作人员往往要负责多项工作。这就会产生两项问题：①工作人员需要接触陌生的工作，需重新学习，且效率降低，更容易失误；②相对于职能型组织结构，工作人员将尝试一种新合作模式，即与担负不同职能的同事合作，这需要适应过程。
解决上述问题的措施主要是集体学习。正如野中郁次郎所指出的，“隐性知识根植于组织路径和流程中，协调着成员共同的行为”。在项目小组中，各成员的隐性知识的传递和分享将提升小组行动效率，减少调适时间。房屋征收实施单位的集体学习主要有三种模式：一是在年长与年轻人员间实现传帮带；二是合作人员间分享知识，做到干中学；三是专业培训，即聘请专家对于员工实施集中培训，在短时间内显著加强工作人员的专业知识。
第二个问题是职能偏向。人各有所长，项目小组组长也是如此。因此就会出现一种现象：组长熟悉自己擅长的工作，而对其他工作相对陌生，即职能偏向。职能偏向会导致两点负面效应：一是组长对于自己生疏的工作无法做出准确判断，在把握项目整体进度方面出现偏差；二是其在组内资源配置时可能会偏向自己擅长的工作而忽视生疏的工作，导致整体安排失衡。
解决这个问题主要有两点措施：一是在任命项目小组组长时应谨慎选择。首先选择擅长多项工作的资深工作人员。其次选择善于听取他人意见的人员，避免有独断专行倾向的固执者。最后选择善于学习，特别是善于在实践中学习的人。
二是项目小组组长应选择更为开放的领导方式。正如一些研究中显示的，“随着下属工作经验和独立性的增加，项目经理必须减少他们的控制”。在各组员对于组长生疏的工作具有丰富经验的情况下，组长应减少控制，采取民主型的领导方式，积极发挥组员的主观能动性。
5 结论
房屋征收实施单位作为承担房屋征收与补偿具体工作的单位，是独立性、非营利，工作经费由本级财政予以保障的行政组织。其具体工作内容包括调查登记、未经登记建筑测绘、意愿征询、签订协议、接受房屋、房屋拆除等。
房屋征收实施单位应根据承接任务情况不同在职能型组织结构和项目型组织结构进行转换。职能型组织结构具有统一配给、职责明确的优点，同时有两点问题：一是组内权责不明，解决这一问题的措施是发挥非正式组织的作用；二是工作的周期性差异，解决这一问题的措施除了合理安排计划，还可以采用更加灵活和公平的激励模式。
项目型组织结构具有小组任务目标明确和避免资源争夺的优势，并能确保各项目同时进行。同时有两点问题：分工复杂，解决措施是集体学习；项目组组长的职能偏向。解决措施一是谨慎挑选组长人选，二是组长应采用更开放的领导方式。
【参考文献】
【1】宁波市房屋征收管理办公室.宁波市国有土地上房屋征收工作流程图[DB/OL].http：//.cn/NewsShow.aspx？nc=00070002
&Id=4828，2016-09-29/2016-12-21.
【2】宁波市人民政府.宁波市国有土地上房屋征收与补偿办法 宁波市人民政府令219号，2015年3月18日，第三章第二十五条[Z].
篇6
论文摘要：本文对GPS定位系统在应用中建立工程测量控制网、RTK 下的碎部测量与放样、区域差分系统下碎部测量与放样以及变形监测作出了探讨，并对GPS 技术的优缺点进行了分析，供同行参考。
21世纪是信息化的时代，而作为信息化产业技术方向的一部分，测绘专业在数字地球概念中扮演着重要的角色。而GPS全球定位系统具有性能好、精度高、应用广的特点。在测绘领域中，GPS系统已广泛用于大地测量、工程测量、航空摄影测量及地形测量等各个领域。通过 GPS静态测量和 GPSRTK测量技术在性能特点、作业方法、技术条件及应用效果的分析，指出GPS技术在房产基础测量中具有传统测量技术无可比拟的优势。
1、GPS静态测量应用于房产平面控制测量
1．1GPS静态测量模式
GPS静态测量有常规静态测量与快速静态测量2种模式。
常规静态测量模式是采用 2台(或 2台以上) GPS接收机 ，分别安置在 1条或数条基线的两端，同步观测 4颗以上卫星，每时段根据基线长度和测量等级观测45 min以上的时间。
快速静态测量模式是在一个已知测站上安置 1 台 GPS接收机作为基准站，连续跟踪所有可见卫星。移动站接收机依次安置到各待测测站，每测站观测数分钟。
这两种模式均可用来建立房产平面控制网。应用 GPS进行房屋平面控制测量，点与点之间可以不要求互相通视，这样就避免了常规测量中控制点位选取的局限性。只要使用的 GPS仪器精度与等级控制测量精度相匹配，控制点位的选取符合 GPS点位选取条件，那么所布设的 GPS网精度就完全能够满足房产测量规程要求。
1．2 GPS静态测量的作业方法
1．2．1根据基线长度确定静态测量观测时间
以拓普康 GPS为例，为达到测量精度要求，在进行静态测量时，可根据基线长度和接收机的类型确定观测时间(表 1)。
表 1 根据基线长度确定的 GPS静态测量观测时间
以上观测的成果质量易受锁定的卫星数量、作业环境及各种干扰因素影响。为保证获得良好的观测成果，应做到：
(1)按相关的GPS规范要求选取观测时间；
(2)新用户应尽可能适当延长设计观测时间；
(3)单频接收机最好不要用于观测长度超过 15 km的基线 。
1．2．2 外业观测
(1)将 3台接收机分别在测站点上对中、整平；
(2)接收机开机，跟踪GPS／GLONASS卫星的信号；
(3)在外业表格上记录点号、仪器编号、天线高等信息；
(4)接收机跟踪卫星稳定后，开始记录观测数据；
(5)观测一定时间后，接收机停止记录观测数据；
(6)接收机关机。
1．3GPS静态测量特点
在布设控制网方面，GPS静态测量较之常规方法具有以下特点：
(1)测量精度高。GPS观测精度要明显高于常规测量方法，其基线向量的相对精度一般在 1／10000～1／100000000之间，这是普通测量方法很难达到的。
(2)选点灵活、不需要建造觇标。GPS测量不要求测站间相互通视，不需要建造觇标，作业成本低，大大降低了布网费用。
(3)全天侯作业。在任何时间、任何气候条件下，均可以进行 GPS观测，大大方便测量作业，有利于按时、高效地完成控制网的布设。
(4)观测时间短。采用 GPS布设一般等级的控制网，每个测站上的观测时间一般为 1～2个小时。采用快速静态定位的方法，观测时间更短。
(5)观测、处理自动化。采用 GPS布设控制网，观测和数据处理过程均高度自动化。
1．4 实例及效果
某房产基础测绘项目区面积 100km2 ，需要布设三等 GPS控制网。根据规范要求，点与点之间平均距离为 5km，现场踏勘后共布设 13个点，埋石、观测、数据解算共用时4个工作日。如果应用常规作业方法，以上工作量只能满足在控制点上建造觇标的要求，而且控制点成果精度会大大降低，返工率也会因为数据采集受人为因素的干扰而升高。
2、GPS RTK测量技术应用于房产基础图测绘
2．1GPS RTK测量技术的基本特点
GPS RTK是指载波相位实时动态差分(Real—Time Kinematic)定位，是 GPS定位的最新技术。
GPS RTK技术系统配置由基准站接收机、移动站接收机 2部分组成。基准站接收机设在具有已知坐标(地势较高处也可无已知坐标)的参考点上，连续接收所有可视 GPS卫星信号，并将测站的坐标、观测值 、卫星跟踪状态及接收机工作状态通过数 据链发送出去；移动站接收机在跟踪 GPS卫星信号的同时接收来 自基准站 的数据，通过 0TF(On The Fly)算法快速求解载波相位整周模糊度，获取所在点相对于基准点的坐标和精度指标。
2．2 基准站的选定和建立
基准站的安置是顺利进行 RTK测量的关键，选址时应注意：
(1)避免在无线电干扰强烈的地区选址；
(2)基准站站址及数据链电台发射天线必须具有一定的高度；
(3)为防止数据链丢失以及多路径效应的影响，站址周围应无 GPS信号反射物(大面积水域、大型建筑物等)。
2．3 RTK技术的作业方法
(1)将基准站设在制高点上，控制点距离小于RTK有效作业半径的2／3倍。为方便对 RTK测量成果进行控制检核和避免出现作业盲点，在测区环境不良地区增加基准站。
(2)施测第一个观测点为已知点，以检核第一个RTK测量结果是否精确。RTK测量前的检核工作很重要，它可以发现输入的控制点坐标、坐标系统、设置参数是否有误等问题。
(3)由于接收卫星状况不良等原因而造成的盲点地区，应在盲点周围加测控制点，以便用全站仪补测。
2．4 RTK技术的优点
(1)作业效率高。在一般的地形地势下，设站 1次即可测完大约 6km半径的测区，大大减少了传统测量所需的控制点数量和测量仪器的“搬站”次数，提高了劳动效率。
(2)定位精度高，数据安全可靠，没有误差积累。只要满足 RTK的基本工作条件，在一定的作业半径范围内，RTK的平面精度就能达到厘米级。
(3)降低作业条件要求。RTK技术受通视条件、能见度、气候、季节等因素的影响和限制较小，只要满足 RTK的基本工作条件，就能快速进行高精度定位作业。
(4)操作简便，数据处理能力强。只要在设站时进行简单的设置，就可以同步获得测量结果坐标。数据输入、存储、处理、转换和输出能力强，能方便快捷地与计算机通信。
2．5 实例及效果
仍以前述测区为例，该项目区需要在三等 GPS控制网的基础上，布设一级 GPS控制点。根据规范要求，点与点之间平均距离设计为 0.5 km，现场勘察后共布设 456个点，埋石、观测、数据解算共用时 12个工作 日。如果应用常规作业方法工期至少需 1个月。由于数据量庞大作业环境复杂，返工率也必然会大大提升。
3、结束语
通过以上对 GPS测量技术应用的分析，可以看出GPS技术在房产基础测绘中的具有传统测量无可比拟的优势，但由于其技术特点，该技术也存在一定的问题。
(1)受卫星状况限制。房产基础测绘主要在城市进行，卫星信号在高楼密布区被遮挡时间往往较长，使得作业时间受到限制，且易产生假值。
(2)空中环境影响。中午时间卫星信号受电离层干扰大，共用卫星数少，因而初始化时间长甚至不能初始化，也就无法进行测量。
(3)数据链传输受干扰和限制、作业半径比标称距离小。RTK数据链传输易受到障碍物，如高大山体、高大建筑物和各种高频信号源的干扰，传输过程中衰减严重，影响作业精度和作业半径。因此，在开展房产基础测绘工作时，应根据实际情况合理运用 GPS测量技术。
参考文献 ：
篇7
关键词：工程测量；人员素质；现代科技
中图分类号：[P258] 文献标识码：A
一、过硬的政治思想素质在目前各种思潮激烈碰撞、价值观念日趋多样化的情况下,工程测量技术人员只有树立科学的世界观、工程论文范文奋进的人生观和正确的价值观,才能立稳人生坐标,在各种考验面前保持清醒的头脑,增强对各种错误思想和腐朽生活方式的抵御能力。
二、丰富的专业知识随着卫星定位系统、遥感技术、地理信息系统、计算机网络技术的飞速发展和相关技术之间的有机地结合,测绘科学正在向实时化、动态化、数字化、智能化、集成化、信息化、现代化方向发展。因此,未来的工程测量技术人员必须以先进的思维方式、扎实的理论基础、熟练的操作技巧、科学的管理方法为依托,不断改善知识结构,拓宽专业领域。在熟练掌握测绘基础理论和基本方法、熟练运用各种测绘仪器设备、有效解决各类工程中的测量问题的基础上,将经典测绘方法和先进技术、传统仪器和现代设备有机地结合起来,借助全站仪、测绘机器人或自动测量系统等新型设备,进行测量数据自动采集、处理和分析,逐步推行数字一体化作业方式。正确运用GPS技术进行控制测量、施工放样和快速定位等,用高空间分辨率遥感卫星获取基础地理信息,并为建立各个领域的专题信息系统提供不可缺少的数字地理空间信息,有效促进我国经济社会信息化的水平不断提高,为实现数字地球、数字中国、数字城市、数字家园这一战略目标提供可靠的信息资源。
三、广博的相关知识一方面,由于测绘工程贯穿于各类工程的始终,而这些工程主要涵盖土建、水利、交通运输、电力、地矿、农业、林业、房地产、海洋等领域。从工程的勘察、设计、施工、竣工到营运管理等过程均离不开测量。测量技术人员在各类工程建设中扮演着重要的角色,是设计者和施工者之间的中介人。为了确保工程的质量和进度,测量技术人员必须熟悉相应工程的施工工艺和技术要求,积极、主动地开展工作,保证施工各阶段严格做到:“按图放线,按线施工”。另一方面,随着我国市场经济体制的逐步建立和完善,尤其是我国加入WTO后,各种管理制度如何与国际上认同的制度相兼容,已经成为摆在各个领域的重要问题。注册测量师作为众多注册工程师中的一种,及时引入能提高测量人员素质,促进对外开放,开拓国际市场,适应市场经济发展的要求。在新加坡、澳大利亚、马来西亚和香港特别行政区等国家和地区,注册测量师制度已实施很长时间,并享有极高的威信。就我国香港特别行政区而言,各类专业测量师所从事的业务范围非常广泛,其中“土地测量师”可承担地籍测量、工程测量、大地测量、摄影测量、水道测量等业务;“工料测量师”可在房屋建筑、土木工程、城市开发以及矿业、石油化工方面进行成本预算咨询、成本计划、招标与合同、工程结算和工程管理等工作;“产业测量师”可开展产业调查及估算、地产买卖、物业管理等业务;“建筑测量师”则在建筑物的策划、兴建、保养、收购等方面提供法律、设计、文书、监督和保险等一系列的服务。如此等等,这充分说明注册测量师所承担的工作,涉及范围之广、运用相关知识之多是超乎我们所想象的。因此,对我国工程测量技术人员而言,必须加强建筑工程、水利工程、地矿工程、海洋工程、房地产管理、法律法规、人文社科、工程管理等相关知识的学习,调整知识结构,适应专业工程师国际化、经济全球化的要求。
四、娴熟的计算机应用能力计算机是20世纪科学技术发展的结晶, 21世纪是网络的时代、信息的世界,计算机正以不同的方式、不同的程度迅速深入到每一个领域、每一个行业、每一个地方和每一个人的生活之中。作为信息科学重要组成部分的测绘科学,与计算机的联系非常紧密,甚至密不可分。从野外数据的采集、内业计算、处理、分析、绘图到信息化管理,都离不开计算机。工程测量技术人员,必须熟练掌握计算机的基本操作,广泛运用计算机进行测量数据处理、图形绘制、图像处理、程序设计、系统管理等。积极探索计算机在测绘科学中应用的新方法、新途径,并不断提高自身的计算机应用能力和水平,为各类工程建设提供实时的、可靠的、多维的信息资源。
五、高超的外语水平近年来,我国的对外开放不断扩大,特别是入世以来,我国经济与世界经济更加紧密相连,人才的流动、市场的竞争,将给工程建设注入新的活力,提供良好的发展机遇。国内人士在境外承担工程建设项目或在境内承担外资、合资企业工程建设的机会越来越多,外国公司在我国承揽工程项目的情形也将不足为奇。中国人与外国人的接触与交往日益频繁,而注册测量师制度的推行,更有利于测量人员走出国门、走向世界,扩大对外交流与合作。从而迫切要求工程测量技术人员具备高超的外语水平,能看懂外文资料、签订外文合同、制定外文计划、听懂外国语言、顺利与外国人交流,很好地履行自己的权利、义务和责任,提高自身执业水平。
篇8
关键词：工程测绘；质量控制；对策分析
引言
随着整体社会经济的飞速发展，城乡经济的发展势头也是势不可挡，由此带来的相关建筑行业也逐渐发展起来。工程测绘在建筑工程发展中占据着举足轻重的地位，是建筑施工顺利进行的基础，工程测绘技术水平必然要随着建筑业的进步而不断提高。但是一项技术的革新和应用往往受到周围的环境、人员，数据等各方面的影响，因此在工程测绘质量的控制方面就需要更加认真和严谨。为了保证工程顺利进行，要从工程测绘的过程、工作人员、设备精准度等多个方面进行管理和控制。
1 工程测绘的概念及特点
1.1 工程测绘的概念
测绘工程，主要是指测量空间、大地的各种信息并绘制各种信息的地形图，研究和测绘的对象十分广泛，主要包括地表的各种地物、地貌和地下的地质构造、水文、矿藏等，如山川、河流、房屋、道路、植被等。在开发一块土地或进行大型工程建设之前，必须由测绘工程师测量绘制地形图，获得相关的数据信息，以此为依据进行决策、规划和设计等工作。工程师测量绘制的地形图通常以地形地貌图，交通路线图等形式展现在公众的面前。测绘师们工作的工作区域一般都是在野外，环境条件较差，这就需要工程师们拥有良好的心理素质和身体素质。
1.2 工程测绘的特点
工程测绘是一项工序复杂繁琐的工作，从数据的测量到图表的绘制，再到数据的录入，多道程序构成了工程测绘系统的整个过程；测量的数据要求精准度高，符合实地情况，一个微小的数字变化就影响着整个建筑的安全和质量。随着现代高科技的发展，工程测量技术也在不断提高，网络化、科技化、数字化提高了数据测量的精准度，在更大程度上保证了施工人员和建筑质量安全；工程测量的地点多为处女地，以原始地形地貌为主，测量人员的工作环境差，恶劣的测量环境加大了测量人员的工作难度，威胁着工作人员的人身安全，新技术的应用很大程度上降低了此类难度。对于地形环境较为复杂的测绘任务，可以利用智能机器人开展测绘工作，在降低人员伤残率的同时还能提高测绘精准，这种方式受到越来越多工作单位的认可。
2 工程测绘质量控制中涉及的问题
多年来的工程测绘发展产生了积累宝贵的经验财富，但很多问题也广为诟病，我们主要从人员素质水平、设备、质量把握、法制监管四个方面进行研究。
2.1 工程测绘专业人员少，水平有限
人是所有活动中最重要的因素，人员专业素质的高低直接影响着工作能否顺利进行。很多工程单位的测量设备齐全，但专业的测量人员却很少，这就为测绘工作的开展埋下了大量的隐患。首先，我国专业的工程测绘培训机构少，一些大学开设的此专业还处于初级发展阶段，专业素养高、经验丰富的测绘人才缺乏，此类人才在社会市场上处于供不应求的状态；其次，企业的一些测绘人员对新技术、新设备的适应和学习能力差，倾向于使用传统的测绘方式，但传统的测绘方式单一落后，难以满足不同层次的质量要求，造成测绘结果的不准确，数据混乱，严重影响工程发展的顺利进行。
2.2 忽视对设备的更新和维护
社会经济的飞速发展必然要求工程测绘技术要按照市场需求进行更新和养护，但是一些企业的设备管理部门为了节约项目成本，提高利润，一直使用落后的设备，不但工作效率低，测绘员工安全也难以保证，最终拖慢施工进度，影响企业利润的实现；测绘工作地点多槭彝猓且建筑环境复杂多变，加之部分设备使用人员水平有限，测绘设备的损耗很大，在工程测绘工作中对设备的过度使用，在工作完成后未及时进行设备清洗维护，造成很多设备老化、生锈，致使精密设备使用寿命缩短，最终反而加重了经营成本。
2.3 盲目追求速度，忽视工程测量质量
数据采集是工程实施的前提和基础，即使是微小的数据偏差，也可能造成整个建筑工程达不到预期目标。这就要求在工程测绘过程中，相关人员严把质量关，谨慎对待测量控制点的选择。但一些工程单位极力追求速度和经济效益，加快赶工，忽视工程测绘质量，对于工程测绘过程中出现的数据偏差，采取蒙混过关的态度，特别是在建筑工程验收时，往往只注重其他施工质量的检查，忽视对测量质量的检查。
2.4 法制监管力度不足
《中华人民共和国测绘法》和工程项目所在地的测绘管理条例是约束工程测绘活动的重要规章制度。但在实际操作过程中，当地相关部门对条例的执行力度小，甚至有些部门领导与项目承包商勾结牟利，任意篡改测绘数据，降低了建筑工程质量。
3 工程测绘质量控制措施
根据以上总结的问题，我们有针对性地提出加大专业人才培养力度、对测绘设备进行及时的维护和更新、检查和控制测绘质量及监管部门和项目部门协调沟通的措施。
3.1 培养专业工程测绘人才
测绘人员必须熟练地掌握工程测量技术，精通各种精密测量设备。为此，一方面，我们要加大专业测绘人才培养力度。利用现有高校的专业师资力量，培养高水平的工程测绘人员，为整个的测绘市场做好人才储备工作。另一方面，对于已经在该领域工作的人员要定期参加在岗培训，特别注意在技术更新和团队协作方面增加培训课程，从学习中培养员工的创新意识，摒弃固守传统的测绘技术的思想，要不断丰富自己的知识储备，提高自身专业技能和团队合作能力。
3.2 测绘设备及时更新和维护
设备完善程度是工程测绘活动能否顺利进行的标志。一套完备设备，不仅能保障工作的顺利进行，还能提高工作效率。所以，要想提高工程测绘质量，就必须对测绘设备进行及时的更新和养护。首先，合理更新测绘设备。由于工程项目和消费需求的不同，为了保证测绘工作高效的进行，测绘设备必须根据现实情况及时进行调整和更新。其次，工作人员在使用设备进行测量前，要熟读设备使用说明书，严格遵循使用说明书进行测绘工作，以防出现使用错误带来的设备损耗问题。在设备使用完成后，要进行及时的设备保养工作，自觉保护设施设备，延长使用寿命，提高使用率。
3.3 加大测绘质量的控制和检查
测绘质量的控制和检查我们主要从过程和结果两个方面进行。在工程测绘过程中，对测绘控制点的选择和设备放置角度谨慎斟酌，每一道程序都要操作规范，以近乎苛刻的工作态度对测量的数据结果反复检查、校对每个环节，一旦发现任何错误信息，及时纠正，保证工程测绘数据输出的正确性；在工程交付时，将建筑工程部门监督与政府监理、社会监理结合起来，不仅注重施工质量的监管，还要加大对施工测量质量的检验力度。数据是否有偏差，设备精密程度是否达标，测绘技术是否科学、合理等都是测绘质量检查的重要方面，只有这些指标都达标了，才能保证建筑工程高质量的顺利实现。
3.4 相关部门加强协调管理
现有的法制监管现状告诉我们，必须协调好相关部门与工程建设承包商的关系，双方关系透明化，政治监管部门要加大监管力度；落实好责任制，将每一项责任落实到确切的员工身上，一旦出现问题，找到明确的责任负责人；企业监管人员要提高自身素质，在员工出现测绘错误时，严格按照相关规章制度办事，提高员工的自觉意识，形成良好的企业测绘氛围，保证工程测绘质量。
4 结束语
建筑施工项目中做好工程测绘工作是重要环节，不可忽视。因此，要求从人员、设备、测绘过程、法制监管等方面出发，做好相关工作，不论测绘过程中还是测绘结束后都要严把质量关，实现项目工程的高质高效。
参考文献
篇9
一、目前房地产登记机构及登记人员的现状
1.房地产登记管理体制
按照《城市房地产管理法》第61条的规定，“以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书”。长期以来，我国现行的房地产管理具体事务按照属地管理的原则进行管理，其管理主体为市、县房地产管理部门。相对于房地产登记业务，各级政府的主要职责如下：在中央政府，实行房地分别管理的体制，由住房和城乡建设部、国土资源部分别负责有关房地产登记和土地登记的有关政策制定，指导和监督各级地方政府执行相关的政策。在省级政府，和中央政府职能类似，也是由省住房和城乡建设厅、国土资源厅分别管理，负责承担省级范围内相关政策的制定，指导和监督市、县人民政府的职能。在地方政府，有两种模式，一种是房地合一的管理体制，目前只有少数城市是这种体制。如天津、重庆、青岛、大连、广州、深圳、厦门等城市，通常是由国土资源和房屋管理局实施统一的房地产登记。另一种是房地分设的管理体制，目前多数城市是这种管理体制，纯土地登记业务由土地管理部门负责，但其他的房地产登记业务，如在建工程抵押登记、房屋预告登记、房屋初始登记、地役权登记等均由房地产管理部门负责。各市、县房地产管理部门具体负责房地产登记业务的机构通常为房地产管理部门下属的自收自支事业单位。
2.房地产登记从业人员
据了解，绝大多数房地产登记机构的编制是上世纪八九十年代确定的，这些年房地产登记业务发展很快，然而登记机构的编制基本未进行调整，许多登记机构只好通过增加外聘人员满足日常业务需要，各机构人员分为编制内和聘用人员两类，总体比例为1：0. 9,一些经济发达地区，房地产市场规模较大的城市，聘用人员甚至多于编制内人员。由于身份、待遇等方面的限制，这些外聘人员工作积极性不高，人员流动性较大。登记机构对人员的录用一般按照事业单位录用人员进行，近几年随着用人制度的规范，一些城市通过全市统一公开招考录用人员。但从现实情况看，登记机构从业人员还缺乏严格的准入要求，录用门槛偏低，也没有专业方面的强制要求，入职以后，也缺乏专业和系统的学习培训。人员的整体素质和登记工作要求相比还有较大的差距。
二、境外对不动产登记从业人员的要求
根据清华大学法学院程啸副教授对德国、奥地利、瑞士、韩国、日本等地区的比较研究，人民大学土地管理系吴春岐博士后对台湾地区的比较研究，境外对不动产登记官（不动产中最主要的是房地产，不动产登记官主要是指登记机构从事不动产登记的专业人员）有着较为完善的培训、考试、录用制度，主要有以下几个特点。
1.登记官都是国家公职人员
具体看，主要有两类：一类是法官或司法辅助人（司法公务员），如德国和奥地利，还有瑞士的部分州；另一类是公务员，如日本不动产登记官为国家公务员系列中的法务事务官（指在法务局、地方法务局、法务支局的公务员），韩国为国家第5级公务员，我国台湾地区的不动产登记官为从事地政业务的公务员。
2.登记官要具备较高的法律专业知识和相应业务水平
由于不动产登记涉及到民法、物权法、合同法、土地法、继承法、婚姻法等多个法律，因此登记官必须具备很高的法律素质，方能胜任不动产登记工作。这一点在德国、奥地利与瑞士体现得最为明显，德国《司法辅助人法》规定，成为司法辅助人必须经过在专门培养司法辅助人的高等专科学校学习，主要学习法学基础、民事诉讼法、刑事诉讼法、不动产法、家庭继承法、公司法、强制执行法与破产法，然后才能参加司法辅助人考试。即便是在将登记官作为公务员的日本、韩国，其公务员考试中也要求必须掌握相应的法律知识。
3.登记官要经过专门的培训或考试才能从事登记工作
对登记人员的培训和教育，分为任职前的培训教育，以及任职期间持续的再教育。德国司法辅助人考试的主要内容：包括提交学位论文，案例解析，还有1小时口试，最终考试及格者，取得司法辅助人文凭，之后可以向各区法院申请职位。同时必须在法院、检查院、事务所、行政机关的预备实习期为两年，然后才能进入工作岗位，正式上岗后，也要继续在岗学习，主要是参加司法辅助人协会组织的各种研讨会。日本的不动产登记官必须经过国家公务员考试，分为三类，一类考试非常难，题目相当于研究生级别，通过之后为高级公务员，担任领导职务，不具体从事登记事务；二类考试必须具备大学学历，考试包括笔试和面试，通过后会被登记在“录用候补者名单”，之后由法务省组织面试，通过后就会成为“法务事务官”；三类考试只需具备高中学历，也包括笔试和面试，通过后也成为国家公务员，其在登记所从事的是最基础、琐碎的事务性工作，一般无法担任登记官。如我国台湾考试由考试院的考选部负责，考试内容分为普通科目，主要为国文（论文与阅读测验），还有专业科目，主要包括民法概要、土地法规、土地登记实务、土地税法规。
除以上规定外，还需要具备良好的执业操守和沟通能力。如日本在面试环节主要考察人品、人际交往能力。我国台湾地区还特别规定，地政人员不仅须具备丰富的专业技术知识与能力，更需要具备热心、负责的态度与公正清廉的操守品德。
三、建立房屋登记官培训考核制度的意义
近年来，我国在不动产登记队伍建设方面做了大量工作，并取得了一定成效。《房地产权属登记管理办法》（建设部令第99号）第30条规定：“从事房屋权属登记的工作人员必须经过业务培训，持证上岗”；《房地产交易与权属登记规范化管理考核标准》将登记人员进行业务培训情况作为一个量化考核标准。通过这些工作，不动产登记人员的素质已经得到了一定的提高。但实事求是地说，我国房地产登记人员的现状还不能令人满意。登记人员的任用无需严格的法律专业背景和专门的职业训练，录用门槛偏低，临时工作人员偏多，缺乏相应的登记人员的自我约束、外部监督和责任追究机制,房屋登记人员整体素质离不动产登记制度的内在要求还有一定差距。因此，应当比照国外不动产登记官制度，建立我国不动产登记官制度，建立一支专业化、职业化的高素质房屋登记人员队伍。
从登记实践看，作为一名合格的房屋登记人员，应当具备多方面的专业知识。首先，登记人员应当具备较强的法律素质。房屋登记人员无论是办理房屋所有权登记、抵押权登记、地役权登记、预告登记，还是协助法院查封、执行，实际上都要依托基础性法律关系。保证登记行为的正确，要建立在对基础法律关系正确理解的前提下。房屋登记人员需要较好地掌握民事（特别是合同、房地产、婚姻、继承）、公证、行政、执行等方面的法律、法规等。其次，房屋登记人员应当具备较为专业的房地产方面知识。房屋登记人员登记的对象是房屋，即使法律关系较为简单的所有权初始登记，当事人提交的资料也包括土地、规划、建筑施工、测绘等方面的证明材料，房屋登记人员需要对这些方面的专业知识有所了解，还要熟悉房地产政策、房地产开发流程以及房地产管理的各个环节。另外，房地产登记人员根据其工作岗位的不同，还应当具备相应的计算机、档案管理等方面的能力和知识。尤其是随着近年来房地产交易与权属登记一体化管理的推进，房地产管理信息化水平逐步提高，房屋登记工作越来越多地需要依托房地产信息系统，需要房屋登记人员具有较强的信息化水平。除此而外，从事房屋登记工作还应当具备很强的责任心和职业操守。
1.实行房屋登记官制度是完善登记制度的关键环节
房屋登记工作是一项专业性、技术性、法律性都比较强的工作，被登记的房屋价值量较大，是权利人重要的财产之一。登记工作的质量，直接影响到房屋权利人的权益和房屋交易的安全，如果发生登记错误，不但给房屋权利人和利害关系人造成损失，登记机构还要面临行政复议、行政诉讼甚至行政赔偿的风险。因此，可以说，不动产登记制度作为保障不动产权利的一种重要制度，其目的、意义及功能是通过不动产登记机构工作人员的具体行为来实现的，只有确保登记机构的工作人员具备足够的知识水平、符合要求的专业能力，才能保证登记工作的真实性、准确性，从而维护登记的效力，最终实现房地产交易的安全与效率，为我国房地产市场的健康发展奠定坚实的基础。
2.实行房屋登记官制度是防范登记风险的重要举措
房地产登记制度是保障房地产权利、维护交易秩序的一项重要制度。登记具有公信力，登记工作的准确性与申请人、利害关系人的权益密切相关。登记工作的质量，直接影响房地产交易的安全，影响到社会的和谐、稳定。据最高人民法院统计，2000年以来，全国的行政案件数量平均增长了20%，而房屋登记行政案件增长了近200%。2008年以来，房屋登记行政案件量已超过拆迁行政案件量，在行政案件中排位第一。我国《物权法》第21条规定：“因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。”在最高人民法院出台的司法解释《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》中，明确房屋登记机构未尽合理审慎职责的，应当根据其过错程度及其在损害发生中所起作用承担相应的赔偿责任。《房屋登记办法》第92条规定：“登记机构及其工作人员违反本办法规定办理房屋登记，给他人造成损害的，由登记机构承担相应的法律责任。登记机构承担赔偿责任后，对故意或者重大过失造成登记错误的工作人员，有权追偿。”住房和城乡建设部《关于做好房屋登记审核人员培训考核工作（试行）的通知》（建房[2009]61号文件，以下简称61号文件）的要求，房屋登记官可以在房地产登记机构内部审核表及房屋登记簿上签字或署名，并承担相应责任。因此，一方面登记机构要尽到合理审慎的职责，需要高素质的登记审核人员完成；另一方面，实行登记官制度有利于明确登记审核人员的责任，有利于登记机构对相关人员的追偿。
3.实行房屋登记官制度是提高登记人员素质的必要途径
长期以来，我国房屋登记机构录用人员无章可循，随意性较大。一些人员甚至未经培训就承担登记审核等登记关键性岗位工作。《物权法》实施后，特别是在制定《房屋登记办法》，以及《城市房地产管理法》修改意见的过程中，专家、学者及登记业内人士都强烈呼吁，要尽快借鉴国际经验，建立符合我国国情的登记官选拔、任用、培训考核机制。实行房屋登记官培训考核制度，对房地产登记机构从事审核工作的人员提出了持证上岗的要求。按照61号文件的要求，从2012年起，未取得《房屋登记官考核合格证书》的人员，应调离房屋登记审核岗位。通过对审核人员提出要求，增强登记人员的学习主动性和动力，从而逐步提高登记人员素质和业务水平。
四、推进我国房地产登记人员职业化的初步构想
我国的房地产登记审核人员培训考核机制尚处于建立阶段，推进登记人员专业化、职业化是今后的发展方向。目前，房屋登记审核人员的持证上岗，主要通过培训考核的方式取得上岗证书。培训考核制度设计有以下几个特点：一是，通过考核建立登记审核人员的准入要求。参加培训考核条件有学历和专业，以及从事实务的要求。具体条件为大专以上学历，学习专业为房地产、法律、规划、建筑、土地管理、测绘、经济等，从事房地产管理、登记、交易工作满3年。或者其他专业，从事房地产管理、登记、交易工作满4年的。二是，注重培训考核的科学性和实用性。培训考核内容，结合登记审核人员的工作性质和工作内容设计，主要包括房地产登记制度与政策、房地产登记实务与案例两部分。房地产登记制度与政策主要包括登记业务所涉及到的民法、行政法知识、房地产管理基本制度与政策、房地产登记档案管理、房地产测绘基础知识、房地产市场信息系统。房地产登记实务与案例主要包括房屋登记办法、登记实务、案例分析等。三是，保证培训考核的统一性、公平性和权威性。房屋登记审核人员培训考核，实行全国统一培训考核标准、统一考核题库、由住房和城乡建设部颁发统一的合格证书。培训考核的具体组织实施由省级住房和城乡建设部门负责，培训的师资必须通过住建部考试，符合相关标准。考核方式采取应考人员在计算机上答题方式，通过二代身份证识别仪对应考人员的身份进行审查，考场还采取全程录像监控。通过一系列制度设计，保证考试的公平、公开和公正。
据统计，2011年开始培训考核工作，到2012年1月30日止，全国共有21个省的21318人参加了考试，房地产登记制度与政策通过人数为7522人，合格率为35%；房地产登记实务与案例通过人数为6538人，合格率为31%；两部分均合格的人数为5358，合格率为25%。从培训考核实施的情况看，地方登记机构人员参与的积极性较高，对考试方式和内容也较为赞同，在登记机构中兴起了一股学习业务、钻研业务的热潮。
下一步，在继续完善房屋登记官培训考核制度的基础上，应当积极推进房地产登记人员职业化进程，在当前法律法规未出台的情况下，可以在以下几个方面进行探索：
一是，建立登记人员全员学习培训制度。目前只对房屋登记审核人员进行考核，并不是说对于其他工作岗位的登记人员就没有培训和考核的要求，建房[2009]61号文件要求，房地产登记机构的其他工作人员应当具备与其岗位相适应的专业知识，逐步建立起多层次的房屋登记人员培训考核体系。地方建设（房地产）主管部门和房屋登记机构应当从加强机构内部管理、提高登记工作准确性的要求出发，制定相关的培训和考核要求。通过定期的培训和考核，保证全体登记机构工作人员具备和登记工作相适应的知识和能力。
二是，建立持续教育和动态管理机制。由于法律法规的不断完善，需要对房屋登记官进行继续教育，不断更新知识，提高业务水平，以便使工作人员能够及时掌握最新的法律、房地产等方面专业知识，保证其具备符合工作要求的综合素质。
三是，严格房屋登记官签字制度。严格执行只有房屋登记官才能从事房地产登记审核工作，才能在房屋登记簿上签字或署名，同时建立登记人员的责任追究制度和职业保险制度，完善房地产登记的赔偿制度。
四是，提高房屋登记官的待遇。目前我国正积极推进事业单位改革，按照事业单位改革思路，结合我国国情，登记机构应当作为承担行政职能的机构，予以保留和加强并逐步转为行政机构。房屋登记官应当作为专业技术类公务员，实行聘任制，建立独立的退出机制和晋升系统。对取得房屋登记官资格的人员，登记机构应当在待遇、收入等方面相应提高，实行分等定级，进一步增强他们的责任感和使命感。
从长远看，房地产登记人员的职业化、专业化，以及房地产登记人员的责任和义务都需要通过法律法规的要求来明确，要加快立法进程，不断完善我国的不动产登记制度，保护权利人的合法权益，为经济社会的发展提供必要的基础和条件。
篇10
关键词：房建工程；混凝土材料；施工建设；质量问题；预防措施
中图分类号：TV331 文献标识码：A 文章编号：
随着人们生活水平的不断提高，人们对于自身的生活居住环境和房屋质量的要求也随之而不断的提升，特别是近年以来，随着人口压力的不断加剧，高层住宅建筑工程呈现出了快速发展的态势，其中混凝土建筑工程建筑发展尤为显著。但是由于混凝土建筑材料在施工过程中容易受到多种因素的影响，对其施工技术控制和质量监管工作带来了一定的难度，成为了目前房建工程质量问题产生的一个主要集中点，不仅干扰了建筑工程施工的顺利展开，更为日后的交付使用埋下了安全隐患。因此，提高房建工程混凝土施工质量的控制工作已刻不容缓。
1.干缩裂缝
1.1裂缝特征
混凝土干缩裂缝特征具有表面性，缝隙较宽较细，多在0.05～0.2mm 之间，其走向纵横交错，没有规律性。较薄的梁、板类构件(或桁架杆件)，多会沿着短方向分布; 整体性结构，多发生在结构变截面处;平面裂缝多会延续伸长到变截面的部位或块体边缘，大体积混凝土在平面部位较为多见。但侧面也常出现:预制构件多产生在箍筋位置。
1.2原因分析
干缩裂缝产生的原因是:(1)混凝土成型后，养护不良，受到风吹日晒，表面水分蒸发快，体积收缩大;而内部湿度变化很小，收缩也不，因而表面收缩变形受到内部混凝土的约束，出现拉应力，引起混凝土表面开裂;或者构件水分蒸发，产生的体积收缩受到地基或垫层的约束，而出现干缩裂缝；(2)混凝土构件长期露天堆放，表面湿度经常发生剧烈变化；(3)采用含泥量多的粉砂配制混凝土；(4)混凝土受过度振捣，表面形成水泥含量较多的砂浆层；(5)后张法预应力构件露天生产后长期不张拉等。
1.3预防措施
(1)混凝土水泥用量、水灰比和砂率不能过大。严格控制砂石含泥量，避免使用过量粉砂，振捣要密实，并应对板面进行二次抹压，以提高混凝土抗拉强度，减少收缩量。
(2)加强混凝土早期养护，并适当延长养护时间:长期堆放的预制构件宜覆盖，避免曝晒，并定期适当洒水，保持湿润。
(3)浇筑混凝土前，将基层和模板浇水湿透。
(4)混凝土浇筑后，应及早进行洒水养护;大面积混凝土宜浇完一段，养护一段。
1.4 处理方法
此类裂缝对结构强度影响不大，但会使钢筋锈蚀，且有损美观.故一般可在表面抹一层薄砂浆进行处理。对于预制构件，也可在裂缝表面涂抹环保养胶泥或粘贴环氧玻璃布进行封闭处理。
2.混凝土构件制作、脱模、运输过程中的裂缝
2.1裂缝特征
构件制作、脱模、运输、堆放、吊装过程中，由于各种原因而产生纵向、横向斜向、竖向、水平的、表面的、深进的或贯穿的各种裂缝无一定规律性;其裂缝的深度、部位和走向都会随着产生的原因而异;裂缝的大小、长短、深浅不一。
2.2 原因分析
(1)木板大量吸水发生膨胀时，通长将柱、梁、角拉裂。
(2)构件翻转脱模时，因受振动过大，或地面砂子摊铺不平，使混凝土开裂;构件在成型或拆模时受到剧烈振动也会引起沿钢筋的纵向或横向裂缝。
(3)后张预应力构件或多孔板成孔时。如抽芯过早，混凝土塌陷而出现裂缝;抽芯过晚，芯管与混凝土粘结，也易被拉裂。
(4)构件起吊时，由于模板隔离剂失效;混凝土与模板粘住，起吊模板时构件受力不均或受扭，而出现纵向、横向或斜向裂缝。
(5)构件运输、堆放时，支承构件的枕木不在同一垂直线上。或悬挑过长。运输时构件受到剧烈的颠簸、冲击，吊装时的吊点选择不当、吊装弯矩过大;或桁架等侧向刚度较差的构件侧向未采取临时加固措施，都可能使构件发生裂缝。
2.3防治措施
(1)木模应浇水湿透。
(2)翻转脱模应在平整、坚实的铺砂地面上进行，翻转、脱模应平稳。防止剧烈冲击和振动。
(3)预留构件孔洞的钢管要平直，预埋前应除锈刷油，混凝土浇筑后，要定时(15min 左右)定向转动钢管抽管时间以手指压混凝土表面不显印痕为宜，抽管时应平稳缓慢。
(4)混凝土构件胎模应选用有效的隔离剂，起模时先用千斤顶均匀松动，再平稳起吊。
(5)混凝土构件堆放，应按其受力特点设置塾块。重叠堆放时，垫块应在一条垂直线上。同时，板、柱构件应作好标志，避免反放。
(6)运输中构件之间应设垫木并互相绑牢，防止晃动、碰撞。
(7)屋架、柱等大型构件吊装，应按规定设置吊点，对于屋架等侧向刚度差的构件。吊装时应横向加固，并设牵引索，防止吊装过程中晃动、碰撞。
2.4 防治方法
纵向裂缝对承载力的影响远比横向裂缝小，一般可采取水泥浆或环氧胶泥进行修补。当缝较宽时，应先沿缝凿成八字形凹槽，再用水泥砂浆或环氧胶泥嵌补构件边角纵向裂缝处的松散混凝土应剔除，然后用水泥砂浆或细石混凝土修补。由于运输、堆放、吊装等原因引起的表面较细的横向裂缝，可先将裂缝处清洗干净，待干燥后用环氧胶泥进行表面涂刷或粘贴环氧玻璃布封闭。
3.混凝土蜂窝、麻面、孔洞
3.1产生原因
(1)模板表面粗糙，脱模剂涂抹不均匀或品种不当，混凝土浇筑前未用水湿润;
(2)对浇筑有一定高度的混凝土下料不当，造成混凝土离析;
(3)混凝土浇筑后振捣质量差或漏振;
(4)模板拼缝不严，或是混凝土浇筑时模板变形导致漏浆。
3.2防治措施
(1)模板表面应平整，无粘附物，脱模剂涂抹要均匀，浇筑前应用清水湿润，并不留积水;
(2)混凝土浇筑高度不宜大于2 米，必要时采取串筒、溜槽进行下料;
(3)合理掌握振捣时间和振捣间距，振捣均匀，不过振、漏振;
(4)模板拼装应该丝严缝合，并加固牢固。
4.露筋
4.1产生原因
(1)混凝土振捣时垫块移位，或垫块太少及厚度不够;
(2)构件断面小，钢筋过密，石子级配不好;
(3)振捣棒撞击钢筋，使钢筋发生位移，造成露筋。
4.2防治措施
(1)混凝土浇筑前垫足垫块，保证厚度，固定到位;
(2)控制石子粒径在5～25mm 之间，浇筑柱时接口处需用砂浆做引浆;
(3)适当放大坍落度，便于振捣;振捣棒尽量避开钢筋，无法避免处振捣后应使钢筋复位。
5.结束语
对混凝土质量通病的预防及防治，需要在调查的基础上对其分析原因，方能达到“对症下药，药到病除，保证施工质量，造福人类”的目的。
参考文献
[1]张育东;现场施工与零星混凝土浇筑质量存在的问题[A];土木建筑学术文库（第10 卷）[C];2008 年
[2]张平;重庆嘉悦大桥平面施工控制网的建立[A];重庆市测绘学会第三届优秀论文评选获奖论文暨2005-2006 年度学术交流会论文选编[C];2008 年
