土地登记制度范文

导语：如何才能写好一篇土地登记制度，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

关键词：土地登记制度；存在的问题；建议

1 土地登记概述

土地登记是国家依照法定程序将土地的权属关系、用途、面积、等级、价值等情况登记于专门的簿册，以加强政府对于土地的有效管理，保护权利人土地合法权益的一项重要的制度。土地登记是维护社会稳定的根本途径，是国家统一土地权利制度的基础。世界上的土地登记制度大体可分三类即产权登记制度，托伦斯登记制度和契约登记制度。我国采用的是土地产权登记制度并吸收托伦斯登记的特点。[1]

我国土地登记的根本目的在于确认土地权属，维护社会主义土地公有制，保护土地权利人的合法权益 ，维护土地市场交易秩序以及为合理有效利用土地提供依据。从某种程度上看，对权利人申请登记有一定的强制性，有利于在完善市场经济过程中，实现土地用途管制，为土地权利变动奠定基础。此外凡经依法进行登记的土地权益均保证真实可靠，具有公信力，可见强制性与可信性是土地登记的两个显著特征。

土地登记行为是民法范围内用以界定土地物权的归属，并在专门簿册上予以记载的事实。土地登记是登记机关依法实施土地权利登记的职能，并在权利人申请后进行严密的审查，对符合法定登记条件的予以登记造册，向社会公示，相关登记资料可以公开查询。

2 土地登记制度存在的问题

（1）土地登记的法律体系不健全。我国开展土地登记的法律依据为《宪法》、《民法通则》、《城市房地产管理法》、《物权法》、《土地登记办法》、《土地权属争议处理暂行办法》。但在土地登记的相关权利种类、设定、变更、终止以及各项权利、义务、登记效力等重大问题可操性不强，至使保护权利人利益、要求履行义务遇到困难。

（2）土地登记种类少，定性模糊。我国法律对土地权利种类的划分为：国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地他项权利。以集体土地所有权为例，目前其权能只包括占有、使用、收益，而不包括处分权，即集体拥有的是受到一定限制的所有权。至于为何受限制，如何受限制，理论界尚无定论，而相关的法律规定也极其模糊。关于农村集体土地使用权，法律上未对其权能作出明确规定，学理上对其定义及性质归属也未达成一致意见，导致在实践中各地做法不一。[2]

（3）土地登记机关、土地登记标准和土地权属证书不统一。依据我国目前的登记体制，有多个部门正在进行着不动产登记。如集体土地所有权和集体建设用地使用权由土地管理部门登记造册，核发证书；国有房地产的土地登记有的地方是房产部门，有的是房地分开。由于土地登记机关的不同，各自的登记办法、程序不尽相同，相应的土地权属证书也不同。登记机关及证书的不统一，必然会损害经济的发展和权利人的正当利益，而且在两个以上的登记机关的权利出现交叉重合时，还会造成物权变动的法律基础互相冲突，扰乱正常的法律秩序。四、体制束缚，创新缓慢。由于我国土地登记管理的特殊性，推进制度优化和技术创新比较缓慢。现有的土地登记资料不能满足社会需求，土地登记覆盖辖区的土地调查工作量大，各级财政没有专项经费给予保证，多方投资的路子必将制约管理体制的发展。同时，由于体制、机制、技术标准等原因，至使对现有信息的浪费不能把已有的信息资源统一起来，为社会服务。

3 完善土地登记制度的构想

（1）以法律为基础，明确土地登记效力，为完善登记制度提供法律依据。土地登记主要是解决土地物权变动中的安全问题，即土地物权怎样才能安全地由物权取得人取得的问题，以及从客观公正的角度看土地物权的变动才能达到排除第三人的干涉的问题，因而只能依靠《物权法》自身来解决，也就是通过物权变动制度来解决。但我国对土地权利的划分来自不同层次的法规，权利内容、义务不清晰，权利种类不系统，相互关系还不明确。有待于通过《不动产登记法》等相关法律的出台来改变。

（2）实行土地优先登记，逐步解决重复登记的问题。在一个国家内，不管采用何种土地登记制度，一个土地物权，权利人到一个登记机关办理登记，是世界各国通行的做法。目前世界其他国家土地登记机构设置，归纳起来有三种情况，即司法部门、政府管理部门、独立司法与政府之外的专门机构。根据我国的实际情况，无论采取哪一种形式，都是一时难以解决的问题。一是司法机构在确权登记时，结合我国土地资源利用进行实质性审查，从业务性质上看有相当大的难度。二是政府部门独立机构进行登记时，有利于解决上述各类问题，但国家职能部门及运行机制要有较大的调整，以保证登记机关组织到位、职能到位。三是统一由土地行政主管部门负责。从目前全国土地登记制度建设现状考虑，无论是业务建设还是人员队伍建设，土地部门有一定的基础，土地登记在全国全面开展，制度建设成本较低。另外，解决土地统一登记应当与登记程序变革结合起来考虑，实行土地使用权优先登记应该是解决现实问题的一种思路。

土地使用权优先登记即土地及地上物（指定着物和附着物）依法取得后，无论由哪个部门管理，首先确定土地使用权，先办理土地登记，领取土地证书，然后再办理地上物的登记。从土地与地上物的关系看，不管何种地上物都依附于土地。权利人依法取得土地使用权，是拥有地上物的前提条件。因此，先办理土地登记，再办理地上物登记应是顺理成章的事。这种做法既有利于业务主管部门对地上物的管理，又保证了地上物与土地使用权的一致性以及土地用途的统一，提高了土地登记资料的使用价值。

（3）加强土地登记人制度建设，使土地登记从行政机关全程服务变成审批，提高行政效率。土地登记是指接受土地登记申请人的委托，土地登记申请、现场指界、土地登记申请文书、提供土地登记业务咨询、查询土地产权状况等；广义讲还包括：土地权利的取得或交易手续的办理及鉴证、相关税费交纳、土地政策咨询、土地使用权抵押等。但由于土地登记专业性较强，建立土地登记专业人制度，可以减少当事人不必要的困扰，大力提高土地登记申请水平，确保土地登记工作的质量，促进土地登记制度的完善。将原有的由登记机关负责的地籍调查等登记前期工作交由土地登记人去承担，同时理顺土地登记机关，土地登记人机构和土地权利人的职责、权利、义务及相互关系；做到分工明确，权责分明，既保证了登记的准确性，又提高工作效率，大大减轻登记机关工作压力和负担。[4]土地登记是社会主义市场经济发展的产物，是在我国实践基础上建立起来的一项制度。

参考文献

[1] 胡存智等编著《土地登记理论与方法》中国农业出版社1998年9月版，第1页，第43页。

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【关键词】土地登记；土地登记；资质认证

1 土地登记制度的含义

随着我国改革开发的深入和市场经济的发展，作为农村农民赖以生存和城市发展基础的土地，越来越受到社会的关注和人们重视，其经济属性也显露无遗，尤其是“节约型社会”建设口号的提出，土地对社会发展的影响力在持续不断放大。可以说，如何合理、高效、有序地利用土地，成为社会经济发展的重要因素。

1.1 土地登记制度

为规范土地管理，有效维护了土地权利人的合法权益。1989 年 11 月 18日，原国家土地管理局颁布了《土地登记规则》，随着我们市场经济的深入，1995年 12月28 日，原国家土地管理局又对《土地登记规则》作了补充和修改。

我国土地登记制度作为一项重要的法律制度的确立，对明确土地产权关系，保护土地权利人的利益、保障土地交易安全、维护土地市场秩序具有重要的作用。土地登记既是土地产权设定的条件，又是土地产权有序转移的基础。多年来，我国土地登记制度取得了长足进展，在国民经济和社会发展以及国土资源管理中发挥了重要作用，有效地维护了土地权利人的合法权益，促进了我国经济的发展和社会的进步。

1.2 制度

制度是社会进步和经济发达条件下必然的产物，是社会不同分工和专业化的自然选择。从法律层次上讲，它是人于权限内，以被人的名义向第三人意思表示或受领意思表示，该意思表示直接对本人（指被人）生效的民事法律行为。一般分为委托、法定、指定等几种普遍的方式。

1.3 土地登记制度

所谓的土地登记制，就是本着政企分开、政事分开的原则，按照专业化方式，将目前土地登记中一些事务性工作，从现有政府的日常工作中分离出来，交由社会上经过专门培训，并获得执业资格的中介机构以有偿服务的形式承担下来。这种中介机构由土地行政主管部门统一监督管理，他们接受委托人的自愿委托，并独立承担与委托业务有关的责任和风险。土地登记制度在国外许多国家和地区都广泛推行，如日本、我国台湾地区都建立起土地登记制度有几十年上百年的历史。

2 建立土地登记制度的意义

在土地登记中，有关专业中介机构或人员接受土地登记申请人的委托，土地登记申请、现场指界、土地登记申请文书、提供土地登记业务咨询、实行资格（质）认证和监督管理。

这项制度虽然在我国刚刚建立，有关法律法规也有待完善，但它仍有着积极的现实意义。

2.1 从专业化的角度上有助于建立规范化、法制化的土地登记模式

在我国，由于土地作为一种重要的经济资源还是近几十年的事，同时由于土地涉及每一个公民的切身利益，因此呈现出既形势复杂多样，又为社会广泛关注的时代特性。而目前，我国的土地所有权、使用权方面还有许多法律问题有待研究，如土地权能的划分、土地登记的公告程序和办结时限问题、变更登记才有办结时限问题、地籍调查面积与批准面积不一致时的土地登记面积问题、集体土地的入市问题、土地使用年限与地上物的经济年限问题、土地使用权作价入股后法律处理问题等，将这些问题交给每一个普通的土地登记者来进行都具一定的难度，只有从专业化的角度，提供针对性的服务才能将土地登记工作建立在规范化、 法制化的轨道上，而由专业的土地登记中介机构来从事工作就能做到这一点。

2.2 从程序化的角度上有助于提高土地登记的行政效率

随着国家《物权法》的颁布和公民私有财产意识的增强，土地市场和土地登记市场呈现一派繁荣发展的势头，土地权利人对土地登记的要求越来越多，也越来越迫切。由于土地登记法律程序严密，它要求申请人熟悉国家土地管理的有关法律法规和政策，了解土地登记的方法、步骤，搜集整理土地权属证明文件，还有大量的诸如填表、量图、划红线、填写土地登记申请表等事务性工作等。面对如此复杂的登记程序与登记机关，如何进行有效及时的土地登记来保障其自身的合法权益实属不易。同时，土地相关权利人大多又不具备专业法律知识。这就客观要求有专业土地机构，从程序化的角度上具体来承办土地登记申请、权源依据的查找、现场出席指界以及用地项目报批、土地使用权转让、变更等手续，从而节省当事人精力和时间，提高工作效率又确保安全运行。

2.3 从市场化的角度上有助于满足市场多元化的需求

在现阶段，随着土地使用制度改革的不断深入和土地资源的重要性日益体现，土地市场也日趋活跃，企业存量土地开始进入地产市场，银行抵押贷款业务、大中城市大多数土地使用者申领合法的土地使用证、利用土产作股进行投资等等，市场上对土地的使用呈现多元化的需求，围绕土地资源开展的经济活动也日益频繁。使得变更土地登记业务愈来愈多，愈来愈复杂。建立土地登记制度不仅是建立安全、 可靠、效能的土地登记服务体系的客观需要，而且也是维护土地登记委托人的合法权益，防止土地登记中介中欺诈行为、满足市场多元化的需求的必然选择。

3 土地登记制度的建立与管理

由于土地登记业务量大，登记内容繁杂，法律条件要求高，鼓励成立专业化、市场化的土地机构来承担土地登记业务，是提高土地登记过程中行政效率和质量的一种切实可行的方法。

3.1 对机构进行严格资质认证

对申办土地登记业务的中介机构要实行严格的资质认证，综合评定其人员资格、执业水平、设备状况等因素后，才能授予资格，并根据经营业绩、用户投诉、执业信誉等情况实行年检。土地机构应加强内部制度建设，建立严格的质量监控体系。建立健全包括土地登记管理办法、操作规范、工作底稿、业务、人事、办公、财务等各项管理制度，做到管理有章可循、有据可依。只有这样，机构才能最大限度地降低自已的执业风险，在激烈的市场竞争中赢得主动。

3.2 对土地登记人实行资格认证

土地登记人应有固定的经营场所，有从事土地登记的能力，应经培训、考试、考核取得资格证书后能上岗，以确保土地登记制度的标准化、规范化。应加强土地登记专业人的执业资格管理，借鉴台湾地区土地登记人鉴定信用和保证金的双重保证功能的特点，增强土地登记专业人公信力，保证不动产交易之安全和提高登记效率。应加强土地登记人员的业务培训和继续教育。对取得土地登记资格的人员，应进行定期教育，提高水平。培训的具体内容除了土地登记专业知识必须掌握外，还包括民事法律、测绘、规划、房地产管理等相关知识。培训形式应逐步从以行政管理为主向行业自律管理为主转变。

3.3 构建土地登记诚信体系

土地登记在本质上是一种服务业，它比拼的是服务质量与服务意识。因此，在土地登记中，一是坚持职业操守，做到客观公正。对一些政策明确规定的，要严格执行，对红线做到不踩不碰；对灰色地带、具有争议的业务，一般应坚持少接少管的原则。对于风险较大、可能导致严重偏离正常范围的业务，可以拒接，尤其是对于委托人的违法指令，土地登记人有权拒绝执行。二是坚持诚信为本，树立品牌意识。要以诚待人，坚持用户利益至上，树立长久经营与合理赢利的品牌意识，在土地登记行业引入先进的服务经营理念。

3.4 引入职业责任风险保障机制

伴随社会分工的日益细化和职业责任制度的健全。目前，在我国北京、上海、深圳等大中城市中对一些新兴行业引入职业责任风险保障机制，对其执业人员实行了职业责任保险制度，如注册会计师、房地产估价师等职业。这种防范执业风险的机制与思路，也给土地登记的职业责任风险化解提供了启发与借鉴，即建立土地登记人自己的职业责任保险制度。执业责任保险从土地登记人执业登记注册环节就应开始建立，包括个人执业责任风险保险金和机构执业责任风险保险基金。建立必要的风险保险制度，在执业风险实际发生时，对保护执业人员的利益将起到积极保障作用。

4 完善我国土地登记制度的建议

4.1 完善土地登记的有关法制建设，创造良好的法律环境

依法办事，是市场经济条件下的基本原则。加快立法速度，建立完善的土地登记法律制度，不仅可以约束规范机构及从业人员的行为，降低执业风险，也是从制度上保障土地登记事业的健康发展。在具体立法内容上，应借鉴国际惯例，可考虑进一步修改和完善 《土地登记试点试行办法》和制定《土地登记人职业注册登记办法》，在此基础上结合《行政许可法》，提高《土地登记规则》的效力等级，制定并颁布《土地登记法》，将土地登记业务以法律的形式予以确定。同时，应建立与其相适应的土地登记人员执业道德规范，保证管理部门依法管理和机构、人员依法从业。

4.2 加快土地登记信息公开，营造良好的社会环境

加快土地登记相关信息的公开，实现土地登记资料公开查询，是培育、发展土地登记市场的重要条件。一方面，要尽快实现土地登记档案的数字化建设，为信息公开提高物质基础。土地登记档案是实现土地登记的基础，必须完整、统一、真实，能及时记录下每宗地的原始情况及变动情况，要按照统一格式整理成册，实施专人保管。另一方面，国家应对提供土地登记资料的程序、使用范围等作出明确规定。国家应尽快出台土地登记资料查询办法，明确查询方法、范围、保密措施、规费等具体事项，方便基层土地部门操作。还要充分利用高新技术，加快信息资料传递速度，提高土地登记资料的利用效率。各级土地管理部门应采取积极措施，提高政府职能部门的服务意识，使土地登记资料在使用中价值得到体现，从而为土地登记工作创造良好的社会环境。

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----如今证券市场大吹建立“退出机制”之风，沪深交易所又实施了新的特别转让规定，即PT股在转让日不设跌幅限制，但仍保留5％的涨停限制。我认为，我国上市公司出现的大幅亏损可分为两类：一类确实是经营不善、投资失误、或天灾人祸造成业绩下降，直至扭亏无望。这类公司由于市场的原因被淘汰出局，投资者也只能心平气和地承担风险，因为这是证券市场必然存在的风险。

另一类则完全不同。比如近几年披露出的棱光（《财经》杂志曾披露此事）、活力28、猴王等都是因为其大股东把公司当成“提款机”，致使公司背上了沉重的负担，结果出现资不抵债局面。特别是棱光，今年更沦为ST一族，基本上已被大股东“掏空”了。如果棱光未来重组失败扭亏无望，沦为PT一族，进而退出市场，这种风险该不该由全体股东（包括中小投资人）共同承担呢？谁会心平气和地承担这种风险？

在股权结构不合理、大股东行为得不到约束的时代形成的“历史遗留问题”，不应是一个“退”字就解决掉的，因为倒霉的还是中小投资人，造成了更大的不公平。如果退出机制实际达到的是这种效果，那还是缓行为妙。

----北京 王星

为何不废止土地征用制度？

----读了《财经》2000年6月号“失去土地”一文，有些感想。

在我看来，“土地换皮鞋”不一定就不对，在关注“为此支付的土地代价”时，我们应该看土地的价值是否得到了最大的释放。真正应该关注的倒是一整套土地批租的评估、拍卖、审计、监督机制，以及土地征用制度和严格的利益惩罚机制的建立。可以考虑建立类似于英美和香港实行的土地基金制度，明确土地全部归国家所有，废除土地征用制度，任何自然人、法人可以通过竞拍向国家购买土地的使用权。在拍卖之前，由社会中介对竞拍者的土地利用方案进行评估。拍卖土地使用权的收入上缴国库，对相关利益群体进行适当补偿。这样，既可以避免土地流失，又能够最大限度地节省国家资源，杜绝盲目圈地占地等违法现象发生。

----襄樊 雷剑

反过来看“入世”

----这半年，有关WTO的利好消息纷至沓来。但我们如此迫不及待地要进入世贸，是否值得？

----首先，中国在作出“入世”的决定时所表现出的“沉不住气”，就是一步错棋。中国市场这块“大蛋糕”有着巨大的市场潜力，可由于“入世”的心情过于急切，给了西方人要价的机会。结果证明吃亏的似乎是我们。“山姆大叔”在给予我们PNTR时所附加的条款就是最好的说明。美国人将PNTR视为给中国人的恩惠，得到的同时必须付出代价。对此，我们所能做的不过是外交辞令式的谴责。

----虽然世贸有一揽子“游戏规则”要求成员国遵守，但这些条条框框早已成为少数强国的“遥控器”，他们可以借此玩弄种种“政治手腕”。相比之下，反击的声音却如此微弱。

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为进一步贯彻落实一九九年全国地籍研讨会精神，有计划、按规程开展城镇地籍调查，切实做好城镇土地登记工作，加强城镇土地管理，现将有关事项通知如下：

一、切实抓好城镇地籍调查、初始土地登记工作。

各级土地管理部门要认真抓好“全国地籍研讨会”精神的贯彻落实，按照会议部署和要求，切实做好城镇地籍调查和土地登记、发证工作。未按规定的地籍调查方法和要求开展地籍调查的，要按要求补课，并注意工作的衔接。对目前尚未开展地籍调查的城镇，应及时抓好国有土地使用权申报资料的管理工作，凡发生变更的，要及时进行资料更新，保持申报资料的现势性。

二、抓紧做好变更土地登记工作，建立健全土地登记制度。

抓紧做好变更土地登记，使土地登记工作制度化、规范化是当前强化城市土地管理的一项重要措施，各地要认真研究切实抓好。

（一）根据《土地管理法》、《土地管理法实施条例》的有关规定，凡征用、划拨建设用地的，包括旧城改造、城市综合开发建设用地，需先办理建设用地审批手续。建设项目用地依法批准后，依照《建设用地批准书》在土地登记簿上予以注记。建设项目竣工后三十天内，由土地使用单位（或个人）提出土地登记申请，经实地调查、界定土地权属界线，测绘地籍图，由县级以上人民政府批准注册登记，确定土地使用权，收回建设用地批准书，颁发土地使用证。

（二）根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，以出让方式提供建设用地的，先办理出让审批手续。在签定土地使用权出让合同后，由受让土地单位或个人提出土地登记申请，依据出让批准文件和出让合同，实地调查、测绘地籍图，报经人民政府批准登记注册，确定土地使用权，颁发土地使用证。

（三）以征用、划拨方式已取得建设用地使用权，在其批准建设用地范围内改建、扩建的，应先办理建设用地审核手续，竣工后再申请办理土地登记手续。

（四）出让的土地使用权依法转让（包括出售、交换、赠与）、出租、抵押的，依据转让、出租、抵押合同直接办理变更土地登记手续。

出让的土地使用权分割转让的，先办理审批手续，再办理变更土地登记。

（五）依法转让划拨土地使用权的，先补办土地使用权出让审批手续，再依据批准文件和出让、转让合同办理变更土地登记。

（六）土地使用者、所有者更名、他项权利变更等，以及房产继承等引起地上物变更涉及土地使用权变更的，直接办理变更土地登记手续。

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[关键词]土地登记 技术应用 降低交易成本

技术与法律、行政均属于土地登记的重要手段，尤其在高新技术发展突飞猛进的时代，土地登记的准确、快速、全面、方便必须依赖技术进步，涉及土地登记的技术和方法有很多，其中地籍调查技术、地理信息系统技术、办公自动化技术和互联网技术是最重要的。

1地籍调查技术

地籍调查技术是由土地登记机构对申请登记的土地采取实地调查、核实、测量、定界、成图等措施，查清宗地的地理位置、权利性质、界线、面积、用途及土地权利人的有关情况，为权属审核、注册登记、颁发土地证书提供依据。地籍调查制度是土地登记制度的重要组成部分，在一些国家和地区，地籍调查又是土地登记的一个重要环节。地籍调查分为土地权属调查和地籍测量两部分。土地权属调查对宗地的各项情况进行实地调查，并在现场标定土地权属界线，绘制宗地草图，调查土地用途，填写地籍调查表，为地籍测量提供工作草图和依据。地籍测量是在土地权属调查基础上，借助测量仪器，以科学方法测量宗地，界定权属界线、标示界址点位置、形状及地类界线并计算其面积，绘制地籍图，填写登记表、卡、册。地籍测绘成果包括地号、宗地图、标准分幅地籍图、界址点坐标成果、宗地面积等。地籍测量成果为土地登记提供图件资料来源。数字地籍测量是目前先进的地籍测量技术和方法，用现代测量仪器(全站仪、卫星定位系统GPS等数字化采集设备)进行实地数据全解析采集得出地籍信息数据，传输到计算机中，再利用相应的应用软件对采集数据加以处理，最后输出并绘制各种所需的地籍图件和表册。它是以计算机、卫星定位系统、光电测距等科技为基础发展起来的高新技术，改变了过去白纸成图的作业模式，以精确、高效的特点在完成地籍测量的同时还可建立地籍图形数据库。

2地理信息系统技术

地理信息系统是对描述地理环境信息的地理坐标及相关信息进行采集、存储、管理、查询、分析、显示和制图的计算机软硬件相结合的综合性技术系统。由于GIS具有反映地理空间关系及综合、统计各种空间和属性信息能力的特性，可将大量的航空像片、卫星像片和补充调查的信息，通过计算机软硬件的运作，建立直观的多类型、多层次、多功能的数据库、图、表，为地籍调查和土地资源调查提供先进的技术手段，以及为土地资源的演变和地籍变更等土地管理提供重要的科学基础资料。GIS概念是由加拿大测量学家R•P•Tomlinson于1963年首次提出的，并在加拿大建立了世界上第一个地理信息系统。国际上GIS首先应用在资源调查和研究方面，并陆续建立了各种类型的地理和资源信息系统，达1000种以上。到现在GIS技术已进入了成熟阶段，由过去单一功能分散系统，已成为多功能信息共享系统，并致力于人工智能的研究和应用。目前土地登记的信息化已经取得广泛的认可，各国和地区设有诸多法律规定。我国台湾地区早在1986年，即对《土地登记规则》增订了一条：“土地登记作业，得以电子处理，另定之。”德国《土地登记条例》对土地登记簿的计算机管理作了专门的规定:计算机管理土地登记簿的范围、内容;用计算机自动化数据管理的土地登记簿与传统书面土地登记簿的地位和关系;数据管理的原则；开发和建立有关软件系统的批准要求等。加拿大安大略省《土地权利法》规定：如果登记书面记录是以电子中介或者磁性中介记录，并符合一定的记录方式，就可以被认为跟原始契约或记录拥有同样的效果。

3办公自动化技术

办公自动化是20世纪70年代兴起并正在飞速发展的技术，是计算机应用的一个重要领域，信息化社会的主要标志之一。主要指办公信息处理的自动化，它利用先进的技术，使人的各种办公业务活动逐步由各种设备、各种人机信息系统来协助完成，达到充分利用信息、提高工作效率和工作质量、提高生产率的目的。第一代OA是在20世纪80年代中期到90年代中期以个人电脑、办公套件为主要标志，实现了数据统计和文档写作电子化，即将办公信息载体从原始纸介质方式转向电子方式。从20世纪90年代中期开始的第二代OA系统以网络技术为主要特征，实现了工作流程自动化，即将收发文从传统的手工方式转向工作流自动化方式。第二代办公自动化系统，实现了不同职能部门间的工作流程自动化，从而使办公的效率得到较大的提高。第三代OA是融信息处理、业务流程和知识管理于一体的应用系统。它以知识管理为核心，提供丰富的学习功能与知识共享机制。与第二代相比，第三代OA不仅模拟和实现了工作流的自动化，还模拟和实现了工作流中每一个单元和每一个工作人员运用知识的过程。第三代OA系统的突出特点是:实时通信、实时交流。土地登记是土地管理工作的基础工作，土地登记资料不仅包括用地者提交的各种办文材料(如土地登记申请书、申请者身份证明、土地权属来源证明)，还包括土地登记业务过程中形成的各种材料(如地籍调查表、地籍图、土地登记审批表、土地登记卡等大量表、卡、册、簿、证书，以及与之相关的图件)。土地登记采用手工作业方式虽然可以完成日常业务工作，但效率低下。随着土地管理的不断发展，日益增加的业务量，土地信息的现实性要求、地籍图件的生产和快速更新的要求，土地登记只有从单一靠传统的手工处理公文转向办公自动化发展。土地登记业务需要多个业务部门的协同完成，档案资料要在多个部门、不同地点之间进行周转。传统土地登记有关档案资料的传递主要以手工方式在承办人之间进行，这种方式难以实现对土地登记业务办理的有效跟踪管理，容易出现公文逾期未办的现象。办公自动化利用计算机等先进的办公设备把物理的死档案转为电子的活档案，建立一个自动化、一体化的工作流，控制所有相关数据、工作内容以及工作状态在计算机网络上流动，实现联网办公自动化和业务工作的跟踪监控管理。

4互联网技术

随着计算机技术的发展，互联网已经成为GIS的新的操作平台。互联网改变GIS数据信息的获取、传输、、共享、应用和可视化等过程和方式，为GIS数据提供者在WWW上提供方便的GIS数据信息与共享方式，GIS用户界面的WWW化，WebGIS将是GIS发展的大势所趋。互联网已经渗透各行各业，信息高速公路上奔跑着越来越多的信息，随着Internet技术的不断发展和人们对地理信息系统(GIS)的需求，利用Internet在Web上和出版空间数据，为用户提供空间数据浏览、查询和分析的功能，已经成为GIS发展的必然趋势。于是，基于Internet技术的地理信息系统――webGIS就应运而生。webGIS应是一个交互式的、分布式的、动态的地理信息系统，是以网络为中心的地理信息系统，它使用互联网环境，为各种地理信息系统应用提供GIS功能(如分析工具，制图功能)和空间数据及其数据获取能力。webGIS是web技术和GIS技术相结合的产物，是利用Web技术来扩展和完善地理信息系统的一项新技术。由于HTTP协议采用基于GIS的请求/应答机制，具有较强的用户交互能力，可以传输并在浏览器上显示多媒体数据，而GIS中的信息主要是需要以图形、图像方式表现的空间数据，用户通过交互操作，对空间数据进行查询分析。这些特点，使得人们完全可以利用Internet来寻找他们所需要的空间数据，并且进行各种操作。

5结论

正是上述四种技术的应用和进步在不断推动着土地登记朝着科学化、现代化、信息化发展。地籍调查是土地登记传统的基础技术，地籍测量技术用于精确、快速地获取和处理土地登记的基本信息;地理信息系统技术应用于土地登记中涉及属性和空间的海量数据的收集、处理以及土地信息系统的建立；现代办公自动化技术则为提高办公效率和办公质量，实现土地登记无纸化办公服务;互联网为土地登记的信息交换、信息搜索、共享和提供了便捷、经济的技术支持，为实现土地登记的公示作用提供更坚实的物质基础。这些技术的有机结合，使土地登记逐步走向科学、高效、规范、公正，真正实现土地登记制度降低交易成本的核心价值。

参考文献:

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[9] 沈国华,郭霞.土地登记的现代化管理[J]. 技术与市场，2007,（2）:84-85.

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关键词 土地；地籍；管理

中图分类号F301.2 文献标识码A 文章编号 1674-6708（2011）42-0081-02

土地地籍管理机制规范化建设是将各项地籍管理工作与相应的法律、法规、规章、技术规定等认真检查对照，使各项地籍管理工作规范化、制度化的过程，是加强耕地保护和规范土地市场的重要手段，也是检查各项地籍管理工作落实情况的重要措施。对于全面提高地籍管理水平，依法行政，满足社会经济发展和国土资源管理的需要具有非常重要的意义。

1 土地地籍管理机制存在的问题分析

1）地籍管理资金短缺，地籍成果社会化应用程度亟待提高。首先，地籍调查和地籍档案管理等需要大量的资金投入。目前，由于土地登记被列为行政事业收费项目，只能收取工本等费用，加上我国国土资源部门实行财政“收支两条线”，土地登记没有得到完全重视。有些项目年底虽编制了预算，但得不到批准，很少有独立的资金支持，给筹措土地登记需要的资金带来相当大的困难。由于资金的缺乏，造成地籍测量手工化、地籍变更调查形式化、地籍档案简单化等情况，尤其对地籍数据的实时更新带来严重制约。其次，目前我国地籍管理形成的各种成果，如城镇地籍调查成果不能广泛共享，社会的应用程序低。土地登记资料公开查询制度不够健全，尚不能进行网上查询和异地查询。这与市场对土地登记信息日益强烈的需求不相适应，特别是当前国内某些地区出现的一些企业提供虚假土地权证，进行多重抵押、多重担保的恶劣骗贷案件，土地登记信息联网可以有效防范金融风险，因此具有更大的积极意义；

2）依法行政不严，土地登记不规范。首先，土地登记有时会受行政命令干扰，没有严格按照法律法规的规定，如政府为了解决某些问题，以会议纪要、抄告单等文件形式，要求对这些不符合登记要求的土地进行登记或不按规定程序进行登记，虽然看起来是解决了当前的某些问题，但此类登记在法律上是无效的，并且可能带来更多的后遗症。用地审批是土地登记的前提条件之一，用地审批程序若没有严格按照法律法规的规定严格执行，可能会导致无法进行土地登记。其次，土地登记不规范。一是土地登记制度不够建全和完善。查封登记、异议登记、预告登记等在《土地登记办法》中新增加的土地登记类型，还没建立完整的登记程序、内容、方法；二是自我举证制度不够完善，目前仅对企事业单位在土地登记时要求提供宗地图及宗地界址坐标，但地籍调查工作仍由业务科室人员来完成而非有资质中介机构完成，对个人的土地登记申请尚未其要求提供宗地图及宗地界址坐标，未能成立土地登记中介相关机构，对地籍测绘中介机构的监督力度不够；

3）土地登记发证制度不统一，政策配套不及时，程序有待简化。首先，按现行《土地管理法》规定，确认林地、草原的所有权或使用权和水面、滩涂的养殖使用权，分别依照《森林法》、《草原法》和《渔业法》的有关规定办理。这表明，林地、草原的所有权、使用权以及水面、滩涂养殖使用权登记发证不适用《土地管理法》，而适用其他法律，具体工作由相关部门(如林业部门)负责，这一点也与地籍管理制度的统一性原则不一致。其次，由于相关政策配套不及时，对于我国地籍管理的相关工作缺少具体的政策支持，特别是相关配套政策、规范，只有具体相应配套办法或措施才能出台，实际地籍工作中才有政策依据和操作规范。

2 规范土地地籍管理机制，促进国土资源可持续发展

1）着力推进土地地籍信息化建设。首先，我们要统一思想、深化认识，切实认识对信息化建设的重视程度。我们要充分认识做好国土资源信息化建设的重要意义，要统一思想，深化认识，切实增强责任感和紧迫感，认识到搞好国土资源信息化建设，对提高国土部门行政能力和宏观调控能力，提高队伍的整体素质和管理水平，都有深远意义。为实现信息化工作在管理过程的规范化、制度化、程序化而努力奋斗。其次，完善国土资源政务系统，构建统一的政务系统平台。为解决现有应用系统相互独立，不成一体的问题，计划开发完成一套GIS支持下的，能涵盖主要业务模块的适应国土资源综合管理信息建设需要的系统，并完成现有系统的升级和部署。第三，完善综合信息监管网络系统。要扩大业务覆盖面和地区覆盖范围，把包括用地审批、土地供应、土地利用、土地权属、补充耕地、探矿权、采矿权、矿产资源储量登记统计、矿山开发利用统计、地质灾害、执法监察在内的资源状况、资源收益、管理行为等信息全部纳入监管平台进行监测、监控和监管，并以此为基础，加强数据综合分析和比对研究，有效服务于宏观调控；

2）加强地籍管理队伍建设，并建立长效投入机制，实现地籍资料的现实性。首先，加强队伍建设。一是要进一步充实人员，特别是各分局地籍管理人员，各分局要有专人与市局地籍处对接；二是要加强业务培训。加强地籍管理人员地籍业务的培训，同时地籍管理人员要加强自我学习。切实做到法律通、政策熟、业务精；三是要加强作风培养。培养地籍管理工作人员具有严谨的工作态度和扎实的工作作风，对地籍管理各项工作具有高度的责任心。其次，建立长效机制。只有不断利用现代化技术更新地籍基础资料，始终保持地籍基础资料的现势性．才能发挥其在国土资源管理工作中的技术保障作用，才能长期为社会经济发展提供优质、快捷、高效的服务。为此，必须进一步加大人、财和物的投入，加快地籍基础建设投入，努力建立长效投入机制，切实解决经费短缺问题；

3）提高地籍管理立法层级，加强其权威性。《土地管理法》应当对地籍管理五大方面内容予以全面确认，不可缺漏、偏颇；同时，对于地籍调查、土地登记、土地评价、土地统计、地籍档案管理的各自工作内容、工作机构或部门、基本原则、主要依据等作出规定，或者制定行政法规规定。上述内容不应由部门规章规定，部门规章仅可在《土地管理法》及相关法律、法规范围之内规定详细规则。

3 结论

目前，我国各地土地籍管理的大局意识、基础意识、协调意识正在进一步强化，现代土地产权管理制度、科学的土地资源调查监测评价体系、统一的土地管理基础平台、地籍管理的长效机制正在进一步构建。因此，规范土地地籍管理必将会为社会经济发展发挥重要作用。

参考文献

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[关键字]　国土资源局　土地登记　规范化

[中图分类号]　F301 [文献码]　B [文章编号]　1000-405X（2012）-11-27-1

随着社会的发展以及我国经济不断提升，我国发生了一系列的变革，涉及到生活的方方面面。包括在土地方面的管理工作。现在科技水平的不断提高也使得我国在国土资源方面的工作上升到了一个新的台阶。国土管理工作不断的走向现代化和规范化，这其中也少不了计算机技术发展的贡献。不过受技术与条件的限制我国基层的国土资源管理方面在现代化程度上还是比较有限的，各种规章制度以及规范性还有待进一步的提高。在基层的关于土地资源管理的相关部门之中，关于土地登记的档案管理是地籍档案中的重要工作，它在土地管理的相关活动中发挥的作用也是最大的。

1土地登记档案的规范化管理

首先要制定相关的合理的土地登记档案归档制度。在局综合档案室依据具体业务，对各类科室的档案归档的范围等等均有其具体的规定，而且大部分来说档案规定要在第二年的上半年进行移交呈送，并入库。由于土地登记档案数量以及形式的不一和现势性、动态性等多种特性，同时在进行查询、利用率方面也比较高的情况，要依据土地登记归档时限和内容的灵活性定为随时归档。这样既避免了大量登记材料的散乱、容易丢失等，同时维持了入库的土地登记档案的现势性，以便及时向社会人士提供查询的资料，对于土地大调查类的地籍档案，可以依据其开展的工作状况，等相关工作结束一段时间后再进行入库，这样职工的目的是保持其相关档案的系统完整性[1]。其次是档案管理人员要发挥其能动性。对于目前来说，我国的经济发展水平还是有限的，这造成基层的档案管理相关的部门工作中往往会由于经济资金、技术水平和相关人员的素质水平等原因，档案管理工作基础能力不足。另一方面，基层的档案管理中，其相关的设备以及技术信息等方面来说现代化的程度低。这更需要相关人员发挥最大的优势，在有限技术水平的基础上，依据土地档案自身的特点，对档案管理的相关工作要做出合乎特性以及规律的安排。譬如依据具体的宗地位置以及土地所有权的性质等来确定其目录号、案卷号等，然后在电脑上进行备案录入相关信息，同时依据具体的情况在备注栏上进行给予特殊的说明。全区域内的任意一宗地，只要有证，在电脑上目录栏里搜索就会调出相关的资料。同时为提高相关的工作效率，对过去的一些传统的做法也要做出一定的改变，如改变过去初始和变更档案分厨为同厨分层进行放置，这样既可以保持原有的放置原则，对于同一宗地权属变更档案的调取来说也方便多了。

2　有效开发利用土地登记档案

以《土地登记资料公开查询办法》和国家关于此方面的一些规定，对于土地当即档案要进行公开性的查询，以便于社会各界对于土地产权信息有一个可靠的准确的把握。从近几年的情况来看，对于上述方式的运用以及目录查询、原件查看等形式的开展，为纪检以及监察部门提供了巨大的帮助，这些主要应用于土地经济纠纷之中，并收到了较为显著的效果，这无疑对于我们以后的土地登记档案工作的开展是一个惊喜的消息。其次要对土地登记档案的相关档案知识进行宣传普及，增强人们在这方面的意识。在目前的每年土地问询以及土地登记档案的人员中，多是一些土地界址的问题或者是土地证的丢失而导致界址不明确等问题。就需要档案室的相关工作人员依据一定的程序，以提供相关的资料信息，并依据记载向当事人进行一定的介绍和讲解等，并告知他们这些是具有法律效力的。对于他们即使是土地证丢失，由于这些档案是有记载的，也能够保证其所有权，通过相关人员的讲解可以说也是向当事人进行相关知识普及的一个重要渠道，以确保他们的实际的合法权益。其三是进行专门性的土地登记资料的汇编。这也是为服务于区域规划以及国有土地储备、拆迁补偿等各项工作的，进而促进区域内经济建设等的全面快速的发展。最近一些年以来，各地都积极的进行发展本地的经济，不惜招商引资、发展新城区等，这些工作的开展与落实自然是与土地问题相关联的，需要土地相关部门给与　积极的配合。所以档案工作的相关人员要根据本地实际需要，利用库存的相关土地登记资料进行有针对性的汇集、编制以供相关人员调阅。其四是为其内部使用提供帮助。就国土局本身来说，其自身是使用土地登记档案资料的一个主要主体，所以为其自身提供相关的信息也是不可避免的工作。在区域内违法用地的清查中，土地登记档案依据其库存资料进行的核查是土地纪检部门工作开展的重要依据。在日常土地登记发证的过程之中，针对一宗地的原始资料以及变更资料的了解以及相邻宗地的历史了解，可以避免在发证中出现因边界问题引起的不便与纰漏。总之要尽可能的保证土地登记资料的准确性以及在程序办理过程之中的便捷性，加快登记发证的速度与效率，并且要对于变更的土地要及时的变更其资料，以确保资料的完整性和准确性、现势性，从而保护相关当事人的合法权益[2]。

3　结　语

随着社会的发展以及科技水平的不断提高，近年来土地登记工作也在一定程度上取得了一种重要的成效，使得我国土地登记工作逐渐的开始走向规范化的轨道中来。而且相关的规章制度以及规范登记行为等方面也有了进一步的发展，并在实践过程中也开始普及化的运用，提高了相关的工作效率，推进了我国土地登记规范化的建设，对于严格土地管理提供了有力的重要保障。由于开心的科技技术的应用也使得这一工作的开展呈现出时代性的气息，使得我国拟在此方面的工作迈入了一个新的阶段。有力的推进了国土资源的工作进展，也为我国的现代化经济建设提供了一定的助力，因为在一系列的经济行为中，有很多是与土地方面相关联的，所以今后我们的工作要加大相关的方面的力度，力求建立一个完整的国土资源土地登记管理的系统性的体系。

参考文献

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土地登记在主动监管用地行为上具有明显的特点和优势：

其一，时效性强。土地权利的取得和变更是否能及时得到法律保障，要以是否登记为标志。用地主体必须通过土地登记才能拥有合法的土地产权。只有及时进行土地登记，其土地权益和投资收益才能得到有效保障。土地登记可以借此对用地行为进行现势性监控，在很大程度上避免违法用地行为“生米煮成熟饭”。

其二，针对性强。土地登记直接针对每一宗地的用地行为，较其他管理手段更为直接、具体。每一宗地权利的取得和变更情况是否合法，在土地登记环节可以依据法律法规作出准确的判断，从而克服依靠巡查、举报手段随机发现违法行为的不足。

其三，自我约束性强。权利实体合法和程序行为依法是土地登记的准则，实际操作中有严格规范的权属证明材料和登记程序要求，从根本上限制了土地登记的自由裁量权，保证了土地登记的独立性和公正性。《物权法》第二十一条关于登记赔偿责任的规定，从法律上强化了登记机构的自我约束。土地登记必须依法公平地对待用地行为涉及的各方主体，并对自身作出的登记行为负责。

其四，公开性强。通过土地登记结果的公开查询，可以发挥土地登记的物权公示作用，充分激发土地权利人、利害关系人特别是广大农民的维权意识，发挥社会监督作用。在发生未批先用或“以租代征”等违法用地行为时，土地权利人的自觉抵制和法律保障力可以有效克服“批地闸门堵住了，用地闸门没堵住”的问题。

发挥土地登记在防范土地违法行为中的关口作用，必须改革现行土地登记管理体制，横向上实行“管登分离”，即土地管理和土地登记相分离；纵向上保持土地登记的独立性，实行登记的“垂直管理”，消除用地审批和土地登记同出一门的弊端，排除地方政府的影响，确保登记机关依法独立行使职权，从而更好地制约和监督土地审批机关的审批行为，有效预防土地违法行为。

实行“管登分离”和土地登记的“垂直管理”，需要对现行土地管理体制进行调整。根据《土地管理法》的规定，国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。但我国土地管理的实际配置格局是国有土地所有权由市县政府掌管，土地出让、征收等实际供应由地方政府一手操办。将除土地登记之外的其他国土资源管理职权还归地方政府，改变目前机构和人员管理上的“两张皮”现象，符合国土资源管理工作实际，有利于充分调动国土资源管理部门服务地方经济发展的积极性。同时，以国土资源管理部门现有的土地登记机构为基础，对机构和人员进行重组，实行省以下土地登记机构的垂直管理，省级设立土地登记中心，在市县设立分支机构，其人财物权由省级人民政府统一管理，在确保土地登记机构依法独立行使职权的同时，显化土地登记对地方政府土地管理行为的监督效应。如此改革后，土地登记机构可以直接受理权利人的投诉，避免了过去经常出现的权利人向审批机关投诉其自身审批行为的现象，为权利人提供了更为有效的救济渠道，有利于及时发现和有效查处土地违法行为。

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在物权变动中，不动产一般采用登记的方式进行公示。无论是采意思主义物权变动模式的法国、日本还是采形式主义物权变动模式的德国、奥地利，公示无疑都是物权变动中兼顾静态与动态财产两种安全保护的必需。因为公示是指将物权变动的法律状态通过一定的外在事实表现出来，使得物权变动当事人之外的任意第三人均可以通过该外部表象推断出物权变动的法律事实或者是物权变动之后或之前的静态的物权法律关系。在物权法上，不动产物权的公示方式一般乃是登记。不动产物权的登记是指权利人申请国家登记机关将不动产的有关事项记载于登记簿。登记作为不动产物权变动的公示方法，它的公示作用在采登记要件主义立法模式的国家中显得更为绝对。因为登记确定地起到公示物权的作用，并且因此具有了公信力。在此情况下一旦登记错误，登记簿所记载的物权并非真实的物权状态，如若第三人基于此对登记的信赖而与登记权利人进行交易并取得该不动产物权，则原权利人（真正权利人）的权利则受到损害。

异议登记旨在对登记错误状态下的事实权利人或者利害关系人提供救济的手段，通过在不动产登记簿上记载对该不动产，排除登记的公信力，排斥第三人的信赖，从而达到维护和救济己身权利的目的。异议登记并不是一种终局的对错误登记的救济，但它可以及时或临时性的提供一种保护，并与更正登记结合形成了保护事实上的权利人和利害关系人的制度体系，是不动产物权法中的重要制度。

异议登记制度在德国法中有详尽的规定，瑞士和日本民法也采纳了异议登记制度。在我国民国时期的民事立法中也有规定。但在我国现行法律中尚无异议登记制度的规定。异议登记在我国似乎还没有起到它应有的地位和作用。但在我国现时加紧制定物权法的进程中我们惊喜地看到了异议登记制度，虽仍有不尽完善之处，但这立法举动仍是可赞的。笔者赞成在我国未来物权法中规定异议登记制度。

我国物权法草案第二修改稿第二十条规定了异议登记制度，具体表述如下：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载错误的，有权向人民法院请求作出异议登记的地方裁定。根据人民法院异议登记的裁定，登记机构应当将该异议记载于不动产登记簿。”第二十一条第2款规定了异议登记的法律效果，即“登记更正后，原权利人在异议登记期间对该不动产作出的处分，登记更正后的权利人未追认的，不发生物权效力。”此草案二十、二十一条大致勾勒出了我国未来物权法中异议登记制度的框架。（1）异议登记申请的人为权利人和利害关系人；异议登记提起的原因是认为不动产登记簿记载错误的。（2）异议登记作出的法律程序为，有权申请异议登记的人向法院提起异议登记之诉，并由法院认可，作出异议登记的裁定，再由登记机构记载异议。（3）异议登记的法律效果并不在于冻结不动产登记簿，禁止原登记权利人处分该不动产。而是准许原登记权利处分不动产，只是与之交易的第三人承担一定的风险。因为依据物权法草案二稿规定原登记权利人在异议登记期间的处分行为是一种待定的法律行为。一旦异议登记正确且而后又为更正登记，更正后取得登记权利人的地位的事实权利人对原登记权利人的处分不动产的行为有追认的权利，予以追认的则该处分行为发生物权效力；不予追认的，该处分自始无效。相反，在异议登记被证实为错误、失效的情形下，原登记权利人仍为正当的登记权利人，则其对不动产的处分自始有效。

但是该草案的规定仍有一些不尽完善之处，如未能清晰的界分异议登记和更正登记间的关系，异议登记是一种临时性的救济手段，更正登记才具有终局性。再者异议登记的作成方式单一且严格。异议登记系从他国继受而来的制度，不妨在对他国立法例进行比较之后再结合我国的现实状态来构建我国物权法中的异议登记制度。

二、各国立法例比较分析

（一）德国现行法上的异议登记制度

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一、我国不动产登记现状

什么是不动产？不动产一般是指土地及其附属物，包括定着在土地上的建筑物和构筑物以及附着在土地上的林、木、草等孳生物、种植物等。通俗地说，不动产包括土地和房屋。

目前在我国不动产登记存在着“多头执政”的局面，而且其依据法律也不同，例如房屋由住房和城乡建设部门主管和登记，建设用地使用权和集体土地所有权等由国土资源部门负责登记，林地由林业部门进行管理和登记，承包经营的耕地和草地是由农业部门进行登记。另外还有一些不动产或者权利由其他部门进行管理和登记，如水面、滩涂的养殖使用权由渔业部门进行管理和登记，滩涂由国家海洋部门进行登记。除此之外，不动产抵押权的登记，有的由国土资源部门负责，有的由住房和城乡建设部门负责，有的甚至由工商部门负责，等等。由此可见我国涉及不动产登记的部门和机构繁多。

之所以各个部门都对不动产进行登记，主要是这些部门都有各自的法律作为依据，如林业部门对林地登记有《森林法》作为支撑；农业部门对草原进行登记有《草原法》作为依据，对农村承包土地进行登记有《农村土地承包法》；住房和城乡建设部门对房屋进行登记有《城市房地产管理法》；渔业部门对水面、滩涂的养殖使用权进行登记有《渔业法》；海洋部门对海域滩涂进行登记有《海域使用管理法》；工商部门对不动产抵押权进行登记有《担保法》；国土资源部门对土地进行登记则依据的是《土地管理法》，并且此法第十一条第三款还明确规定“确认林地、草原的所有权或者使用权，确认水面、滩涂的养殖使用权，分别依照《中华人民共和国森林法》、《中华人民共和国草原法》和《中华人民共和国渔业法》的有关规定办理”，从法律上承认了土地分散登记的现状。”

目前，各个部门逐步形成了一套登记机构、人员和技术方法等，有的还出台了具体的部门规章，用以规范登记程序，登记不同的内容，发放不同的证书等。

综上所述，我国不动产登记有下面的一些问题，这些不动产登记的法律依据不统一，不动产登记的效力不统一，登记程序不统一，不动产登记机关不统一，不动产登记权属证书不统一等问题。

二、我国不动产分散登记的弊端

我国不动产分散登记的局面是由于历史等问题造成的。这种分散登记的做法，在计划经济时代，在加强行政管理，促进经济发展，起到了一定的作用。但是随着经济社会的高速发展，特别是市场经济对产权制度要求越来越高，这种做法产生的弊端越来越多，越来越不适应经济社会的发展。

一是影响了社会主义和谐社会的发展。由于不同部门进行管理和登记，导致农林用地、农牧用地以及林牧用地之间的权属界线不清，权利归属不明，引发众多矛盾和纠纷。这是登记机关不统一，登记簿不统一，适用法律不统一造成对社会主义和谐社会进程造成不利影响。

二是造成了大量登记错误。由于各部门的登记方法、登记程序等不一致，很容易导致土地权利的重登、漏登。特别是不同类型的土地权利面积重叠或者重复登记严重。给了地方保护主义伸展的舞台，导致重复登记情况更加严重，给不法分子串通一气搞诈骗提供了方便。

三是增加了当事人的负担。我国将登记机构分散在不同的行政部门，而不同的部门又制定了不同的登记规则，这对不动产交易当事人而言，造成时间金钱精力的浪费。例如：在农村，农民仅就其财产就要分别到4个不同部门办理4个不同证件：住房要到建设部门办理《房屋所有权证》，宅基地要到国土资源部门办理《集体土地使用证》，承包的土地要到农业部门办理《耕地承包证》，栽种的树木要到林业部门办理《集体林权证》。各种证书满天飞，不仅增加了人民群众办证的不便，而且增加了其时间、资金成本。

四是影响了正常市场交易秩序。目前由于房、地分别登记，导致房屋和土地分离的现象十分严重。在房地产抵押时，不仅要到建设部门办理房屋抵押登记，而且要到国土资源部门办理土地抵押登记。实践中，还有的人利用此漏洞，将房屋和土地分别抵押，或多次抵押，骗取银行贷款，此类案例经常发生，造成大量国有资产流失。例如：某地一宗房地产开发时，在初级土地开发阶段，开发商向银行贷款使用的是土地使用权抵押，按照我国担保法和房地产管理法，该抵押在土地管理部门进行了登记。随后该开发商在建造厂房、安装设备时，又向另一家银行提出贷款，而这一次向银行提出贷款，开发商使用的是“房地产”抵押担保，同样按照按照我国担保法和房地产管理法，只能在房地产管理部门进行了登记。后来由于经济原因，企业无力偿还债务，开发商携款外逃，两家银行均向法院依据抵押权偿还债权的请求。然而两家银行的抵押权登记在不同的登记簿上，而在不动产登记簿上均是第一顺位的抵押权，他们的效力和支配范围完全一致，这样两个“第一”顺位的抵押权均无法实现。登记机关不统一严重损害了市场经济秩序和人民群众生活秩序的稳定。

五是增加了政府财政支出，降低了行政效率，影响政府的形象。登记机关分散林立，不利于发挥登记的公示功能，进而影响当事人查阅登记，交易人无法判断登记信息可靠性，影响到不动产登记的有效进行，降低了公示的可信力，损害了登记公示功能，同时不同部门都办理不动产登记，各个部门都要配备一套专门的人员、机构、场所以及设施设备等，国家不仅为此相应的地多支付人力、物力成本，而且各部门之间的职能交叉，容易导致各部门之间的好处来临争权夺利或者麻烦来临扯皮推诿，降低了行政办事效率，严重影响政府的形象。

三、我国不动产应该统一登记机关的原因

不动产登记机关不统一，造成不动产登记簿不统一；而不动产登记簿不统一，意味着不动产物权的法律基础不统一。这是中国不动产市场发展最大而且后果最严重的障碍。

不动产统一登记不仅是经济社会发展的客观需要，而且是人民群众的迫切需要。国家行政机关和立法机关均意识到了这一点。如2004年国务院颁布的《关于深化改革严格土地管理的决定》明确指出：“国土资源部要会同有关部门抓紧建立和完善统一的土地分类、调查、登记和统计制度”;2007年颁布实施的《物权法》明确规定国家实行不动产统一登记制度。不动产登记统一是必然趋势，主要体现在以下方面。

第一，从不动产的自然属性上看，建立不动产统一登记制度符合不动产的自然属性。因为房屋、林木、草原等其他不动产均依附于土地而存在，无法分割。所有不动产均依附于土地，人为地将之与土地分开管理，不仅违背了自然属性，而且不能适应当今时展。

第二，从国际上看，建立不动产统一登记制度符合国际通常做法。有关国家和地区不动产登记的主管机关虽然不同，有的在司法行政部门，有的在地方政府部门，但有一个共同特点，即登记主管机关只有一个，登记机关是统一的，不动产没有分散登记。这是大陆法系和英美法系的共同点。

第三，从历史上看，建立不动产统一登记制度符合我国的传统。因为我国长期以来形成了不动产统一登记的传统。民国初期，我国便建立了不动产的统一登记制度，现在台湾地区实行的仍然是统一登记。我国大陆，从1956年起，土地权利退出财产权范畴，土地登记本身失去了存在的价值。改革开放后，房产、林木等比土地更早进人财产权的范畴，房屋、林木的登记也先于土地登记而建立。因此才造成目前房屋、林木与土地分别由不同的部门管理和登记的局面。随着经济的发展社会的进步，政策的改变，登记制度也应随之改变，作出实质的改变，而不是出台法律只作形式的改变。

第四，从当事人的角度来看，建立不动产统一登记制度便民，顺应民心和民意。因为统一登记不仅可以方便权利人的申请登记，方便交易相对人和利害关系人查询登记资料，减少当事人的交易成本，活跃市场交易，而且可以保护当事人的合法权益，维护交易安全，降低交易风险。法律的价值在于维护正义，保证公平，当统一不动产登记机关时，才能进一步保护当事人的合法权益，维护交易安全，降低交易风险。

第五，从登记机构的角度看，建立不动产统一登记制度，不仅可以提高登记效率，降低登记成本，节省国家登记的人力、资源成本，而且可以克服分别登记所造成的弊端，如避免重复抵押、减少因权属不清而造成的各种纠纷等。

四、解决办法

我国应该建立以土地为核心、以国土资源部门为登记机关的不动产统一登记制度，目前，应根据不动产的自然属性、我国实际情况以及国外的成功经验，建立以土地为基础、以土地主管部门为登记机构的不动产统一登记制度。理由如下。

首先，从自然属性来看，土地是万物之本，是最重要、最基础的不动产。一是土地具有基础性。任何其他不动产，如房屋、林木等，都不得不依附于土地而存在，离开了土地这些不动产就不复存在。土地是主物，其他不动产是从物，实践中，其他不动产进行登记时，也不得不记录该不动产的坐落位置等有关土地的信息。以土地为基础进行登记，可以包容其他不动产物权的登记，而其他不动产的登记则无法包容无地上附着物的土地的登记。二是土地具有永续性。除土地外的不动产，存续时间都是有限的，而土地无论是水淹火烧还是人力损害等，都改变不了土地的存在。以土地为基础统一进行不动产登记有利于保持登记的持续性和长久性。

其次，从国际上看，建立不动产统一登记制度符合国际通常做法。世界上大多数国家是将地上建筑物、林木等作为土地的组成部分，土地登记就包括地上附着物的登记。大陆法系国家是直接在法律中将地上房屋、林木等规定为土地的一部分。在英美法系国家，虽然很少有关于土地的成文法，但是在其关于财产法的书籍中将地上房屋、林木作为土地的一部分，土地在一般意义上，是指地球的表面，但是在法律上，土地是由地表、地表上空以及地表下部所组成的一个立体空间，以及在其中生长或永久附着的任何东西。它包括地上空间，地下泥土，生长在土地的植物，建在地上的建筑物、固定设施，土地附属物及土地的权益等。 再者从国际惯例上看，世界上大多数国家和地区土地都是由土地主管部门负责登记。

再次，从历史上看，我国长期以来形成了土地主管部门登记的传统。我国自夏朝以来，收取税赋的最重要依据便是土地登记资料。各朝都有土地登记。民国初期，我国便设立地政局负责不动产的统一登记。统治时期曾有一段时间由法院登记，后来还是改为地政部门登记。我国台湾地区现在仍由地政部门负责登记。从台湾目前的情况来看,由于各市县依法在辖区内分设登记机关,即地政事务所,这又大大简化了土地登记作业的流程,便利人民申请登记,符合实际生活的需要。中国台湾的地政部门负责土地登记是有多方面原因的，一是像对人群的管理离不开对人的身份进行登记那样，离开了土地登记，严格土地管理将无法实现；二是土地登记资料是税收管理的依据。在税收管理方面，土地登记至今仍然发挥着重要作用，虽然大陆现在不收农业税，但是农业补贴仍离不开土地的登记。三是土地登记在促进国民经济发展、增强利用土地政策参与国家宏观调控的能力、协调社会对土地资源的公平利用等方面也发挥了重大作用。土地登记最开始的目的就是税收，在这方面有我国台湾地区的立法经验对大陆有一定借鉴意义。

第四，从管理上来说，由土地主管部门负责登记，可以更好地贯彻落实国家的土地政策、税收政策等，有利于实现国家的宏观调控目标。同时从登记手段来说，我国实行的产权登记制度，采取的是实质审查主义，需要对权属现状进行实地地籍调查，包括权属调查和地籍测绘工作，运用测绘、测量等专业技术手段来确定土地的权属界限、界址位置、面积等，形成相应的完整、系统的文件资料和图件资料。这是目前土地主管部门外的其他部门难以做到的。

土地登记在经济社会发展过程中发挥着重大作用。土地登记作为物权公示的方式，不仅与其他不动产登记一样在定争止纷、维护交易安全和保护私人合法财产权等方面发挥着重大作用，而且其作为行政管理的一种手段，在行政管理方面也发挥着不可替代的重要作用，主要体现在：一是土地登记是严格土地管理的基础。土地权属是土地管理的核心，而土地登记是土地权属管理的最重要手段。通过土地登记，确定土地权属的界限、界址位置、面积等，可以为土地的用途、规划管理、用地审批、征地补偿、耕地保护等土地管理的局，我国土地登记工作取得了显著成效，不仅为保护产权人的合法权益、维护社会稳定、促进社会经济发展发挥了重大作用，而且为实现全国不动产统一登记打下了良好的基础。目前，城镇国有土地使用权和农村集体土地使用权登记发证基本完成。土地主管部门在长期的登记工作过程中，建立了完整的规章、制度和技术规程，健全了各级登记机构，培养了一大批训练有素的测绘、登记人才，积累了丰富的登记经验和大量的登记资料，实现了土地登记资料的公开查询。土地主管部门现有的机构、人员和条件，完全可以胜任全国的不动产登记工作。由土地主管部门登记，不仅可以保证登记政策的延续性，而且可以充分利用现有的资源，节约大量社会成本。

所以，在不动产登记制度上,我们可以充分学习台湾地区的立法经验,并结合大陆实际,不动产登记应以原土地登记部门为基础,在土地管理部门内另设机构,成立统一规范符合实际的不动产登记局。这样做的好处在于节约社会成本,便于实践操作。此外，不动产登记机关实行垂直领导制，规定严密的登记程序，以加强管理的力度，防止不动产登记机关利用自己的服务进行牟利。同时尊崇了土地自然属性，符合国际通行做法和我国国情，而且可以更加有利地保护不动产权利人的合法权益，促进经济的繁荣发展，促进我国经济社会的科学发展和可持续发展。

五、结束语