房屋纠纷合同范文
时间：2023-03-24 08:21:56
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篇1
随着丽江经济的发展，越来越多的外来人口涌入丽江。租房成为平常且频繁的事情，随之而来的是丽江房地产市场的迅速发展，同时也带来了许多有关租房的合同纠纷。
丽江是一个著名的旅游城市，外来人口众多。这些外来人口来丽江进行经营活动，由此可知，丽江房屋租赁主要有以下两种情形：一是租用铺面做生意，二是租用庭院以经营客栈。
总体来看，丽江古城区的房屋租赁并不复杂，但由于市场的升温，出租方和承租方之间就租金的涨浮和违约金的支付方面发生争议的比比皆是。最初，丽江的房价并不高，所以房屋的租金也比较低。据笔者调查：2005年以前，在古城中租用15平米左右的铺面每年租金只需1万多元，租用庭院的租金为3万元/年，在新城中租用铺面的租金平均5000元/年，租用庭院的租金每年为8500元左右。而近几年，特别是从2008年起，古城中租用面积为15平米的铺面平均8万元/年，庭院租金每年近10万元，在新城中，租用铺面的租金每年为2万元左右，租用庭院的租金每年平均为8万元。由于原先租金较低，出租方和承租方签订的租赁合同年限较长，一般为15年至20年。后来，随着市场的发展，出租方大多会认为原来所定的租金太低，欲随市场情况上涨租金，而承租方不同意上涨租金。由此，双方发生纠纷诉至法院。
笔者从丽江市中级人民法院民事审判二庭获得的数据显示：2010年，丽江市中级人民法院民事审判二庭受理的一审案件37件，关于房屋租赁合同纠纷的0件，二审案件126件，关于房屋租赁合同纠纷的13件。2011年，丽江市中级人民法院民事审判庭二庭受理一审案件41件，关于房屋租赁合同纠纷案件17件，受理二审案件140件，关于房屋租赁合同纠纷的33件。2012年至7月止，丽江市中级人民法院民事审判庭二庭受理一审案件29件，关于房屋租赁合同纠纷案件13件，受理二审案件71件，房屋租赁合同纠纷案件39件。
同时，丽江市下辖一区四县，分别是：古城区、玉龙县、永胜县、华坪县、宁蒗县。笔者从丽江市中级人民法院民事审判二庭获得数据：2010年丽江中院民二庭受理的二审案件中，有关古城区房屋租赁合同纠纷的案件有9件，永胜县1件，华坪县3件，宁蒗县0件，玉龙县0件。2011年丽江中院民二庭受理的二审案件中，有关古城区房屋租赁合纠纷的案件有18件，永胜县4件，华坪县7件，宁蒗县2件，玉龙县1件。2012年7月止，丽江中院民二庭受理的二审案件中，有关古城区房屋租赁合纠纷的案件有21件，永胜县6件，华坪县7件，宁蒗县3件，玉龙县2件。具体图表数据如下图：
从上列图表，我们可以看出房屋租赁合同纠纷案件在全市范围内都具有一定的影响力。特别在古城区所占比重最多。之所以会出现此种情况，我认为主要有以下几方面的原因：
第一、由于房屋租赁市场的升温，致使出租方的可得利益增多，但由于出租方和承租方原先签的租赁合同租金较低，租期较长。而出租方在利益的驱使下为了谋取更多的利益，从而做出种种不诚信的违约行为，欲使其与承租方的租赁合同趋于无效，从而重新签订租赁合同，以此来增加租金，并从中获得更多的收入和利益。
第二、出租方和承租方在违约金的支付方面无法达成一致意见。双方当事人约定的违约金畸高或畸低，造成双方当事人利益出现明显不公平的结果。
第三、在丽江尚未存在一个组织或一种机制对房屋租赁市场进行监管，使得房屋租赁市场存在许多漏洞和不足之处，最为明显的就体现在古城中的房屋租金与新城的房屋租金之间的差距过大。同时就整个古城而言，根据其地段的不同租金也存在较大差异。例如：在古城中靠近四方街、七一街、五一街的商铺每年的租金可以高达35万元左右，更有甚者，一间12平米的铺面由于处于古城中的“黄金地段”竟一度租金到达70万元/年。而在古城中靠近居民区或在古城边缘的铺面每年的租金为10万元左右。由此可以看出，丽江的房屋租赁市场在判定租金方面缺乏一个相对统一的标准，这使得房屋租赁市场存在许多漏洞，由此引发的争议也源源不断。
第四、就全国而言，比较全面规范的《房屋租赁合同示范文本》尚未制定。因此，导致出租方和承租方所签订的房屋租赁合同随意性较大，并存在双方意思表示不真实不全面的的现象。同时，政府职能部门对房屋租赁合同的监管不到位，使得房屋租赁合同纠纷案件频频发生。
对以上存在的问题，我们是不是应该对房屋租赁市场给予一定的关注？我相信房屋租赁市场的这种混乱和漏洞在其他许多城市多存在。所以我认为我们可以采取以下措施来对房屋租赁市场进行适当的调控。
作为政府而言，稳定房屋租赁市场市场是势在必行的。根据实际情况制定一个相对统一的租金衡量标准是很必要的。这最起码能为出租方和承租方在签订租赁合同确定租金和违约金时提供一个基本的参考信息，这样可以避免双方在约定租金和违约金时出现约定金额畸高或畸低的情况。
作为政府的职能部门而言，应当对房屋租赁合同进行造册备案，严格对房屋租赁合同的合法性、合理性进行审查。为以后发生纠纷需要裁判时提供证据。
作为出租方和承租方而言，在签订租赁合同时应当就租金、租期和违约金有明确具体的约定，尽可能的将责任份额划分清楚，双方应当本着诚实信用的原则履行双方签订认可的合同。
作为法院而言，在裁判房屋租赁合同纠纷案件时应当做到以下几点：
1、正确适用法律的强制性规定，稳妥认定双方签订的合同效力，尽可能的维护合同的稳定性，坚持贯彻鼓励交易的原则。
2、慎重适用情更原则，合理调整双方当事人的利益关系，合理适用不安抗辩权规则，维护权利人合法权益。
3、区分可得利益损失类型，妥善认定可得利益损失。
4、依法合理调整违约金数额，公平解决违约责任。
我认为：要解决房屋租赁市场的这种混乱现象，弥补租赁市场存在的不足并不是一朝一夕就能完成的，这需要政府行政机关、广大社会群众、司法机关等多方的共同努力。从而进一步完善房屋租赁市场，建立一个健全的结构和机制对房屋租赁市进行监管，为社会经济的长足发展打下坚实的基础。
【参考文献】
[1]中华人民共和国民法通则[Z].中华人民共和国主席令第三十七号.
[2]中华人民共和国合同法[Z].中华人民共和国主席令第十五号.
篇2
原告:常某，男，1983年月日出生，汉族，住xxxx新技术开发区。
委托诉讼人:陈xx，xxx律师事务所律师。
被告:于某，女，1983年月日出生，汉族，住xx省xx县。
委托诉论人:王某，xx某律师事务所律师。
第三人:xx某房地产有限公司，住所地:xx市xx区xx工业园xx高新大楼。
法定代表人:黄某，该公司董事长。
委托诉讼人:胡某，男，1978年月日出生，汉族，系该公司员工。
第三人:某银行股份有限公司xx省分行，住所地:xx区xx大道某号。
负责人:高某，该行行长。
委托诉论人:王某，xx某(xx)律师事务所律师。
委托诉论人:章某，xx某(xx)律师事务所律师。
原告常某与被告于某、第三人xx某房地产有限公司、某银行股份有限公司xx省分行合同纠纷一案，本院于2017年5月5日立案后，由审判员郝某适用简易程序公开开庭进行了审理。原告常某向本院提出诉讼请求：1、判令被告于某与第三人xx某地产有限公司签订的《xx市商品房买卖合同》中买受人的权利、义务由原告常某享有；
2、判令被告于某与第三人某银行股份有限公司xx省分行签订的贷款合同中甲方(借款人即抵押人)的权利义务由常某享有；
3、判令被告和第三人协助原告办理将xxxx新技术开发区光谷大道某房屋的产权登记在原告常某名下的手续；
4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由:原、被告于2008年10月建立恋爱关系，2010年10月分手，2009年9月原告决定购买位于xxxx新技术开发区的一套商品房，由于原告曾有信用卡久款的记录，银行放贷资信审查可能难以通过，为了顺利通过银行的放贷资信审查，原告与被告协商决定借用被告名义与开发商签订房屋买卖合同、与银行签订贷款合同购买房屋，但实际购房人是原告，购买房屋的首付款由原告出资，按揭贷款也由原告按月转账至贷款账号偿还，房屋由原告居住，被告仅仅在房屋买卖合同和贷款合同上签字、房屋的实际购买人为原告，原告为维护自身的合法权益，依法提起诉讼，请求法院判如所请。
本案在审理过程中，经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议:
一、于某与xx某房地产有限公司于2009年11月3日签订的《xx市商品房买卖合同》有效；
经三方同惠，其中由于某承担的权利义务由常某承担；
二、常某分两期向于某支付x元，其中第一期x于2017年9月25日前支付，第二期款x元于2017年12月31日前支付；
三、若常某未按上述第二项如期支付款项，则常某按x元的10%支付于某违约金x元；
四、xx某房地产有限公司于2017年10月24日前配合常某办理位于xxxx新技术开发区光谷大道某房屋产权登记手续，将该房产登记在常某名下，办理产权相关费用由常某承担；
五、本案案件受理费x元(已减半收取)由常某负担(已付)。
篇3
一、益乐村与益爱公司1996年9月签订的租赁合同终止履行。
二、益爱公司、新时代市场、荣达公司、大排大公司、文西分理处在判决生效后一个月内将其使用的位于杭州文三路北侧属益乐村的3号、6号楼房归还给益乐村。
三、益爱公司于判决生效后10日内支付益乐村房屋租金6394276元（自1995年1月1日起至2000年1月31日止，扣除已付租金）。
四、益乐村在判决生效后10日内支付益爱公司1、2、4、5号楼的改建装修、道路等投资款3464276.20元。
五、新时代市场在判决生效后10日内支付益乐村房屋使用费551000元（自1997年7月1日起至2000年1月31日止）。
六、驳回益乐村的其他诉讼请求。
七、驳回益爱公司的反诉请求。
一审判决后，第三人大排大公司、文西分理处不服，分别上诉至浙江省高级人民法院；原审被告益爱公司也曾提出上诉，但因其未按规定预交二审诉讼费，依法被视为自动撤回上诉。
大排大公司上诉称：我司与益乐村订立房屋租赁合同，同时又与益乐村、益爱公司三方订立协议，益乐村将其在租赁合同中的权利义务一并委托给益爱公司享有，我司已按约支付了房租，原审判令我司承担腾退承租房，与事实和法律规定不符。请求查清事实，依法改判。被上诉人益乐村辩称，三方协议为办理营业执照所用，不具有法律效力，要求驳回大排大公司的上诉。益爱公司对大排大公司提出的上诉理由无异议。
文西分理处上诉称：益乐村与益爱公司订立房屋租赁合同的目的，系由益爱公司开办电子市场进行招商经营，且益乐村还出具授权书，将6幢房屋的出租权授予益爱公司，事实证明益爱公司原本就不是房屋的直接使用者；分理处据此与益爱公司签订合同，付清租金而取得承租房使用权的行为合法，且不存在履行合同义务的过错，原审判令分理处腾退房屋违反法律规定。请求将案件发回重审或撤销原判第二项，改判分理处不需腾退房屋和享有继续使用的权利。益乐村辩称，分理处与益爱公司订立的房屋租赁合同，并未经我村同意，属非法转租，要求驳回分理处的上诉请求。
浙江省高级人民法院经审理认为：益乐村与益爱公司在履行租赁合同过程中均有违约之行为，原判终止合同的履行，并以各自过错相抵的认定合理，符合民法的公平原则。但益爱公司基于其与益乐村的房屋租赁合同及房屋出租授权书，开办电子市场招商转租房屋；大排大公司、文西分理处、荣达公司、新时代市场等原审第三人据此与益爱公司订立租赁合同，依约占用房屋，并不违反法律规定，且符合本案各方当事人订立合同时所追求的合同目的。依民法诚实信用原则，当事人各方的权利义务应从相互间合同的约定。据此，为稳定市场经济秩序，保证当事人的交易安全，在出租人益乐村与承租人益爱公司间的房屋租赁合同终止履行后，益爱公司原与大排大公司等本案原审第三人间订立的房屋租赁合同依法应继续履行。鉴于本案实际情况，益爱公司在上述租赁合同中的权利义务，可由益乐村承受，大排大公司等原审第三人已支付的租金，应由益乐村与益爱公司结算；未支付的租金，则由益乐村依合同行使权利。上诉人大排大公司、文西分理处要求继续使用承租房屋的上诉主张成立，原判要求第三人腾退房屋的实体处理，及对益爱公司应归还的3号、6号楼房中增添的附属物未作认定，均属不当，应予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项，《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第一百一十一条，最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第86条之规定，浙江省高级人民法院于2000年8月15日判决如下：
一、维持杭州市中级人民法院（1999）杭民初字第15号民事判决第
一、
三、
四、
六、七项。
二、撤销杭州市中级人民法院（1999）杭民初字第15号民事判决第
二、五项及诉讼费负担部分。
三、益爱公司应于本判决送达后30日内，将其使用的位于杭州文三路西益乐路1号属益乐村所有的3号、6号楼中的房屋，腾空归还给益乐村。
四、益爱公司对3号、6号楼的房屋改建，由益乐村折价补偿益爱公司343184元，于本判决送达后10日内付清。
五、2000年2月1日至房屋实际腾退之日的租金，益爱公司应按1996年9月租赁合同确定的月租金数额，于腾退之日据实偿付给益乐村。
六、益爱公司原与大排大公司等原审第三人间订立的房屋租赁合同继续履行，益爱公司的合同权利义务由益乐村承受。
[法理评析]
本案法律关系相对复杂，存在出租和转租两个法律关系，涉及出租人、承租人、次承租人三方利益。如何理解两个租赁合同的法律效力，尤其是当出租合同被要求终止时，如何认定转租合同的效力，成了本案的关键问题。另外，本案的审理还涉及第三人的追加、附属物的认定、违约责任的处理、转租合同权利义务的转移等诸多法律问题，现择其要进行分析。
（一）出租合同的效力及违约责任的处理
益乐村和益爱公司就房屋租赁先后签订有合同两份和补充协议一份，双方意思表示真实，内容合法，依法应认定有效。对此，一审、二审亦无歧见。益乐村在履行租赁合同过程中，没有按照约定对出租的楼房进行装饰和修通道路，在益爱公司自行出资修建后，又没有及时对益爱公司依补充协议交回的4幢楼房进行有关费用的审核，以折抵租金；而是直接将该4幢楼房出租给他人，导致被改建后无法审计，对本案的纠纷负有一定的责任，其行为已构成部分违约。承租人益爱公司在出租人益乐村没有及时依约修膳房屋和道路的情况下，为推动合同履行，减少损失，主动垫资修建，值得肯定。由于益爱公司和益乐村事后又重新签订补充协议和新的租赁合同，明确将原租赁合同废除，据此可以认定益爱公司对益乐村不按约修房建路的行为已达成谅解，双方的权利义务以新的租赁合同为准。一审法院驳回益爱公司的反诉应属正当。惟益爱公司没有遵照新租赁合同的约定，逾期两个月以上未交租金，已构成对新合约的根本性违反，益乐村根据合同规定，要求终止履行租赁合同理由正当，一审、二审法院对此均予以支持。鉴于益乐村也有部分违约的事实，一审法院根据《民法通则》第一百一十三条的规定，判令双方各自承担相应责任，即益乐村承担怠于审计的风险，4幢楼房的修缮及修路费用，主要参照益爱公司提交的“投资款清单”核定，其间损失由益乐村承受。这样处理违约责任，可谓自负其责，符合民法的公平原则。
（二）转租合同的效力及合同主体变更
对出租合同，一审、二审都支持了益乐村的主张，同意终止履行。但出租合同被终止后，转租合同的效力如何，是否应继续履行？两审法院意见有分歧，杭州中院根据益乐村和益爱公司出租合同“拖欠两月租金终止合同、收回房屋”的规定，判令终止双方的租赁合同，除承租人益爱公司外，次承租人文西分理处、大排大公司、荣达公司、新时代市场所占用的房屋亦应一并归还。也即出租合同的效力及于转租合同，出租合同被终止，转租合同也随之终止。这样处理，单从出租合同角度考虑，并无不当，但次承租人的权利却无端受损，值得推敲。二审浙江高院经审理，否定一审对转租合同效力的判定，改判继续履行转租合同，由益乐村取代益爱公司继受合同的权利义务。应当说，二审的判决是有相当的开创性的。
第一，出租合同被终止，转租合同的效力并不当然终止。上述情形，转租合同的效力究竟如何，法无明文规定。虽然益乐村曾将房屋的“出租权”书面授予给益爱公司，益爱公司转租房屋及第三人承租房屋并无不当，但事后益乐村和益爱公司签订的新租赁合同中又约定“拖欠两月收回房屋”，可见从合同的规定看，益乐村授权益爱公司转租并非无条件，一审法院也正是据此判令“收回房屋”。但问题是，转租合同依法成立并在履行之中，次承租人的合同权利亦应受到法律的平等保护。从权利的来源看，不论出租还是转租合同，其终极权利都来源于出租人对租赁物所拥有的合法的使用权、收益权，本案中益乐村将房屋出租给益爱公司，就是出租人对其房屋使用权能的一种处分。在益爱公司“拖欠租金”的情况下，法院根据双方当事人的约定依法终止出租合同的效力，是对出租人租赁物使用权的一种保护。转租合同中的转租人，同时也是出租合同中的承租人。根据合同法的有关规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人；承租人未经出租人同意而擅自转租的，出租人可以解除合同。可见，转租合同之所以成立，首先是基于出租人对承租人的授权，没有出租人的许可，转租的行为无效。从这一意义上讲，次承租人根据转租合同租赁房屋是出租人的意志在转租合同中的延伸，是符合出租人的利益的。即使出租合同因承租人违约而被终止，由次承租人按转租合同的约定继续使用租赁物和履行相关义务，并不会造成对出租人权益的侵犯。从衡平的角度讲，一方面，次承租人已经在约定的时空纬度内占有、使用租赁物，并且完全按转租合同的约定履行了其应尽的义务；另一方面，出租人对转租是明确同意的；再者，由次承租人继续承租，并不会损害出租人先前期许的利益，因此维持转租合同对次承租人的效力，符合民法的公平原则。如果转租合同随出租合同的终止而终止，那么，次承租人使用房屋的权利就会始终处于变动之中，交易的安全因此被破坏。循之，则影响市场秩序的稳定，也与当今世界租赁权“物权化”的司法潮流不符。二审法院综合两个租赁合同的约定，全面考量合同订立当时各方当事人的真实意思，依据民法诚实信用原则，从稳定市场经济秩序，保障交易安全的角度出发，判令未履行完毕的转租合同不受出租合同终止的影响，按原约定继续履行。这样判决，既依法处理了出租人与承租人之间的法律关系，同时又妥当保护转租关系中的次承租人利益，维护了市场的秩序，是对法律“活”的运用，值得赞同。
第
二、“举重以明轻”法律解释方法的运用。举重明轻作为法律解释的方法，也是一项法律逻辑上的基本论证。举重明轻的推理方式为：“尚且……当然”；所谓的“重”和“轻”，指其法律要件的宽严或法律效果的广和狭。现行法律对本案所涉情形如何适用法律虽无明文规定，但最高法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第一百一十
九、《合同法》第二百二十九条对“买卖不破租赁”都作了明确规定，本案当然不属于“买卖不破租赁”的情况，但根据“举重以明轻”的法律解释方法，本案情形与“买卖不破租赁”在法律政策基础上有相通之处。即“买卖尚且不破租赁，出租合同终止当然……”，并且本案中出租人对转租是同意的，与“买卖”相比，可谓“轻”。二审法院判决虽然没有点明“举重以明轻”，但其法律思维上显现了对“举重明轻”法律解释方法的大胆运用。新晨
篇4
民商法教授、博士生导师江平认为：合同法实施之前，我国城市房地产管理法第四十四条规定，商品房预售应当取得县级以上人民政府房产管理部门的销售许可，但是，并没有规定不取得许可证明的买卖合同就无效。因此，没有办理许可证的合同仅仅是没有生效，但不能认为是无效，只要在合理的期间内办理许可证，合同还是可以生效的。
合同法颁布后，特别是在《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》颁布实施后，这一问题得到进一步明确。该解释第九条规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续合同才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准登记手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”从这一条规定看，如果合同需要批准的，只要在一审法庭辩论终结前当事人办理了批准登记手续的，合同就应当有效。在本案中，商品房的出售者在一审终结前早已办理了登记许可，合同当然应当是有效的。
另外，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日）非常明确地提出：出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人订阅的商品房预售合同，在前取得商品房预售许可证的，可以认定为有效。这就进一步明确了许可证对商品房买卖合同效力的影响究竟是什么。
民商法教授、博士生导师王家福认为：从诚实信用原则看，该案如确认合同无效将违反诚信原则。在本案中，出售方明明知道自己在没有销售许可证的情况下出售商品房，过后虽然也取得合法许可证，但却基于其他合同以外的原因，主张买卖合同无效。如果法院支持这种主张，则与合同法的诚实信用原则及合同无效制度的立法目的不合。
民商法教授、博士生导师王利明认为：法律规定这种预售许可的目的，主要在于控制和防止欺诈，保护买受人。如果事后当事人补办，表明当事人将欠缺的瑕疵已经补正。自觉的补正应当认定有效。在本案中，既然买受人的利益没有受到任何损害，社会利益、公共利益没有受到任何损害，认定这种合同无效，不符合合同无效的立法精神。
篇5
（2008）甘民初字第2540号
身份证号：622301197304300355.
被告：张掖市永安房地产开发有限责任公司。
法定代表人：范红金，该公司董事长。
委托人：宋良高，甘州区北街街道法律服务所法律工作者。
被告：张掖市宏源建筑工程有限责任公司。
法定代表人：权金彪，该公司总经理。
委托人：高尚贵，该公司会计。
委托人：施仪，甘肃瑞雪律师事务所律师。
原告张科洲与被告张掖市永安房地产开发有限责任公司（以下简称永安房产公司）、张掖市宏源建筑工程有限责任公司（以下简称宏源建筑公司）、张有军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2008年4 月16日立案受理。依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张科洲的委托人孔永堂、被告永安房产公司的委托人宋良高、被告宏源建筑公司委托人高尚贵、被告张有军及其委托人郑春萍、施仪均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
证明上述事实的证据有：原告提供的住房预售合同、收款收据、移交清单、设计说明、交房单、（2006）张中民终字第299 号民事判决书；被告张掖市永安房产公司提供的土地使用证、福鹏综合楼结算书；被告张有军提供的图纸会审纪要、结算书、还款协议、建设局文件（以上证据均为复印件）以及100 原、被告在法庭上的当庭陈述在案佐证，足以证明本案的事实。
本院认为：对于原告诉讼要求办理国有土地使用证的问题，根据《城市房屋权属登记管理办法》第三条的规定：“本办法所称房屋权利人，是指依法享有房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权、房地产他项权利的法人、其他组织和自然人。”第六条规定：“房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。”由此可以看出，房屋所有人申请办理并享有房屋所有权证，据此办理该房屋占用范围内的土地使用证是房屋所有人的权利。另根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密义务。现房屋的所有权证已办理，表明房屋的所有权和土地使用权归属
已明确。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十九条规定：国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。因被告永安房产公司系该楼的开发商，办理土地使用证系开发商的义务，在庭审中被告永安房产公司也同意给原告办理土地使用证，现应由原告、三被告共同到相关部门办理土地使用证即可。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十九条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
案件受理费190 元，由被告张有军承担。被告张掖市永安房地产开发有限责任公司、张掖市宏源建筑工程有限责任公司负连带清偿责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。
审判长张为光
审判员刘艳
审判员王勇
二00八年十一月十二日
书记员何丽萍
注：本判决书生效后，当事人必须履行，一方逾期不履行的，对方当事人可于本判决书规定的履行期间最后一日起，在法定期间内，向本院提出执行申请。逾期不提出申请的，视为自动放弃权利。
附：[ 本案所适用的法律法规、司法解释]
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第五十九条国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
篇6
法定代表人：卢华林，经理。
委托人：李梅，北京市鼎铭律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：成都兴隆房地产开发有限公司，住所地成都市双栅子街7号。
法定代表人：黎光隆，总经理。
委托人：李勇，成都市锦江律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：四川新基业房屋开发公司，住所地成都市一环路北三段新82号灰楼436—438室。
法定代表人：孙沪勇，总经理。
一、案件基本事实
1994年7月6日，成都建川置业公司（以下简称置业公司）与成都兴隆房地产开发有限公司（以下简称兴隆公司）签订了《联合建房协议》。该协议约定：置业公司将已取得的化成寺建设项目转给兴隆公司。兴隆公司支付置业公司前期工程费及赔偿费共675万元。合同签订后，因兴隆公司资金困难，四川新基业房屋开发公司（以下简称新基业公司）提出独立投资与置业公司合作。7月13日，置业公司将化成寺项目资料交给新基业公司，同日，新基业公司付款100万元给置业公司，至同年9月28日，共付款185万元。置业公司向新基业公司出具了收款凭证。由于《联合建房协议》中没有新基业公司，新基业公司未与兴隆公司、置业公司签订任何形式的投资协议，新基业公司不愿继续付款。
另查明：化成寺建设项目用地，系成都市锦江区物资局（以下简称物资局）通过行政划拨取得的仓储用地。1993年5月，物资局与置业公司签订《联合改造危房协议》，未办理土地使用权变更手续，置业公司没有取得土地使用权。兴隆公司与置业公司签订联合建房协议》后与他人签订了《地质工程勘察合同》、《工程设计合同》，但是，没有实际履行。
二、四川省高级人民法院一审认定与判决
1994年11月，置业公司从新基业公司取走化成寺建设项目资料，新基业公司向成都市中级人民法院提起诉讼，请求置业公司返还185万元投资款。
置业公司则于1995年6月向四川省高级人民法院提起诉讼称：1994年7月6日，建川公司与兴隆公司签订《联合建房协议》，该协议约定，兴隆公司支付675万元给建川公司，建川公司即将已取得的化成寺建设项目全部资料交兴隆公司，由兴隆公司立项开发。之后，在一次有兴隆公司、建川公司、新基业公司参加的会议上，兴隆公司常务副总经理杨正乾向建川公司介绍，化成寺建设项目由兴隆公司与新基业公司一起开发，具体由新基业公司执行，新基业公司法人代表亦表示认可。1994年7月13日，按协议约定及兴隆公司杨正乾的便条所示，建川公司将化成寺建设项目的ll份资料交给新基业公司，新基业公司即付款100万元至建川公司帐上，后陆续付款至185万元。兴隆公司于同年7月30日、8月24日签订了工程地质勘察合同，工程设计合同等。但新基业公司尚欠490万元投资款，虽经催促，仍不履约。
为此，请求判令两被告继续履行合同及支付逾期付款的资金利息。
兴隆公司答辩称：兴隆公司未与新基业公司建立联合投资开发化成寺的任何关系，在杨正乾引见了建川公司和新基业公司后，上述双方即具体执行建川公司和兴隆公司的联合建房协议，兴隆公司的权利义务即转移给新基业公司，即建川公司与兴隆公司的法律关系变更为建川公司与新基业公司的法律关系。兴隆公司不应对此案承担任何经济上的义务。
新基业公司答辩称，新基业公司与建川公司、兴隆公司三者之间就开发化成寺项目从未形成明确的权利义务关系，因此，新基业公司根本不存在享有权利、履行义务、承担民事责任的问题，原告建川公司对新基业公司的诉讼请求不能成立。新基业公司付款185万元给建川公司是在不明真像的情况下作出的错误的意思表示，新基业公司已就要求建川公司返还185万元，向成都市中级人民法院提起诉讼。
案经四川省高级人民法院审理认为：置业公司与兴隆公司签订的（联合建房协议），名为联合建房，实为转让建设项目。置业公司没有依法办理建设用地使用权变更手续，该协议无效。置业公司、兴隆公司对该协议无效均有过错，因协议无效造成的损失由各自承担。兴隆公司依协议接收的化成寺项目建设场地，应当返还置业公司。兴隆公司与新基业公司没有联合投资的合作关系，新基业公司不是置业公司与兴隆公司转让建设项目协议关系的权利义务主体，置业公司请求兴隆公司与新基业公司继续履行《联合建房协议》的主张不能成立。该院（1995）川民终字第67号民事判决，已经确认新基业公司支付置业公司185万元的行为无效。并已判令置业公司返还新基业公司。兴隆公司提出，已将其与建川公司《联合建房协议》中的权利、义务转移给新基业公司，兴隆公司已退出该协议，此项主张没有证据证明，不予认定。根据最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第7条、第9条、第45条的规定，经该院审判委员会讨论决定，据此判决：
（一）建川置业公司与兴隆房地产开发有限公司签订的《联合建房协议》无效。因协议无效而造成的损失，由各自承担；
（二）驳回建川置业公司的诉讼请求。
本案案件受理费46000元，其他诉讼费9200元，共计55200元。由建川置业公司承担27600元，兴隆房地产开发有限公司承担27600元。
三、当事人上诉请求与答辩理由
置业公司不服一审判决，向本院提起上诉称：一审判决认定置业公司与兴隆公司签订的《联合建房协议》为建设项目转让不妥：《联合建房协议》是置业公司与兴隆公司双方真实意思表示，并已实际履行，应当认定有效；兴隆公司与新基业公司已经合作履行《联合建房协议》，应当继续履行。
兴隆公司、新基业公司答辩称：一审法院判决认定的置业公司与兴隆公司签订的《联合建房协议》为转让建设项目的性质，并认定该协议无效正确。对过错分担及损失相抵的认定亦符合客观实际，请求二审法院驳回置业公司的上诉请求，维持一审法院判决四、最高人民法院认定与判决
最高人民法院经审理认为：置业公司与兴隆公司签订的《联合建房协议），约定置业公司将化成寺建设项目转让给兴隆公司，兴隆公司支付置业公司675万元，置业公司不参加共同开发经营，不承担风险，一审法院据此认定《联合建房协议》名为联建，实为转让建设项目并无不当。置业公司在没有取得化成寺建设项目用地使用权的情况下，与兴隆公司签订《联合建房协议》，违反了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的有关规定，应当认定无效。新基业公司没有与兴隆公司、置业公司签订任何形式的合作协议，置业公司要求新基业公司履行《联合建房协议》，没有事实根据和法律依据，不予支持。兴隆公司依，联合建房协议）接收的化成寺建设项目用地应当返还置业公司，新基业公司接收的化成寺项目资料应当返还置业公司。置业公司收取的新基业公司185万元“投资款”，已经一审法院（1995）川民终字第67号民事判决返还。据此，依照（中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，最高人民法院于1997年6月5日以（1996）民终字第104号民事判决书判决如下：
篇7
【关键词】医疗服务；合同纠纷；解决；预防
医疗服务合同是合同标的以提供医疗服务为主的民事合同。医患之间在治疗过程中可能会由于各种原因导致病情恶化，患者由于医疗机构或医护人员失误造成损伤，存在侵权责任与违约责任等情况，则当事人可选择是否起诉。并且，由于医疗服务合同存在特殊性，需做好合同纠纷解决与预防工作，以免对医疗卫生事业发展造成阻碍。
一、医疗服务合同纠纷
（一）纠纷违约形态在医疗服务合同纠纷中，主要有两种引起纠纷的违约形态：一是不履行，当事人未有履行义务行为。如医院在为患者诊疗疾病时，并未安排医生。而当事人不履行合同，可分为主客观原因，一方面是当事人拒绝履行义务，拥有履行合同义务的能力却故意不履行，另一方面则是无法履行责任义务，当事人客观上缺乏履行能力进而导致未履行合同［1］。二是履行合同义务与合同约定不符，此种情况也称之为不完全履行、不适当履行，是指合同当事人尽管有履行义务行为，但是与法律规定或合同约定不符。
（二）解决方式现阶段，产生医疗服务合同纠纷后，解决方式众多，如律师或卫生行政部调解、仲裁、双方自行和解、诉讼等，均可解决医疗服务纠纷。双方自行和解属于纠纷解决最佳方式，主要在于简单易行，且双方均在心里谅解对方，不会造成矛盾激化，无论患方与医方应当首选此方式。第三者调节的方式，无论是卫生行政部还是律师成为第三者，均会由于卫生行政部与医师和医疗机构关系，律师与当事人关系，导致双方存在不信任情况，此种方法很少能够达到解决纠纷目的；仲裁则要有仲裁协议，医患双方很少签订相应的医疗服务号书面合同协议，基本上无法实现仲裁协议；诉讼则以我国相关法律规定为依据，当事人若是由于一方违约，受到人身损害，则可以根据合同法要求让对方承担违约责任，或是依据其他法律要求让对方赔偿损害［2］。
二、案件分析
原告（反诉被告）：陈某被告（反诉原告）：揭阳市某人民医院（简称医院）陈某由于外伤导致左上肢流血4小时，伴有疼痛现象，在医院住院治疗。经过入院诊断后，医院诊断陈某：1．脑震荡；2．左上肢外伤；左拇指皮肤挫裂伤。并对其实施进一步相关检查，予以改善循环、预防感染及营养神经等治疗方法，后左肩关节肿胀，患者活动受限，4-5趾活动受限，左上肢肢端麻木，左肘关节实行三维CT。检测后补充诊断，表明患者左侧尺骨冠突撕脱骨折，制定保守治疗方法，以消肿与改善循环为主，两周后由医护人员指导患者进行功能锻炼，继发左尺神经损伤、左肘关节骨化性肌炎。医院建议陈某转至上级医院诊治，陈某拒绝后，在住院期间自行至外院实施门诊治疗、中药外敷，医院此期间多次催促患者回院，未果后办理自动出院手续。出院诊断：1．脑震荡，2．左手拇指皮肤挫裂伤，3．左尺神经损伤，4．左侧尺骨冠突撕脱骨折，5．左肘关节骨化性肌炎，6．颈椎病，7．左肩部软组织挫伤。陈某出院之后诉讼法院，要求医院赔偿其费用，医院反诉陈某还医药费。法院委托广东东方法医临床司法鉴定所实施司法鉴定，提出以下结论：1．医院存在医疗行为过错，过错行为和损害后果具有主要因果关系，建议90%参与度。2．患者为Ⅹ级伤残，不需要护理依赖。3．评估后续治疗费是20000元。4．护理期312天，营养期60天。建议护理期内每天配置1名护理人员，营养期间增加共1200元营养费。医院认为《鉴定意见》存在显著错误，鉴定人缺乏鉴定资质，鉴定结果缺少依据，不具有中立性、客观性、科学性与专业性，申请鉴定人进行出庭作证，且重新申请鉴定。法院通知鉴定人出庭作证，其无法合理解释提出的鉴定意见，法院不采取此意见，陈某申请撤回起诉，医院已将反诉撤回。法院裁定双方允许撤诉，医院诉讼成功。
三、诉讼解决医疗服务合同纠纷
（一）违约责任构成要件在医疗行为中，导致患者出现人身财产损害后，鉴于患者与医院极少在事前签订合同，即便患者可证明医方存在违法行为，但如若双方并未存在有关违约金约定，则需请求医方承担赔偿损失的违约责任才可得到救济。所以，医疗行为违约若是想要让其承担民事法律责任，则应当具有损害事实、违约行为，损害事实与违约行为之间拥有因果关系这三点条件［3］。而本次案件中，医院并无违约行为，均根据诊断结果对患者进行治疗，患者鉴定为Ⅹ级伤残，但主要在于患者并未依据医院治疗建议实施，而是在住院期间私自在门诊治疗，无法构成医院违约责任要素。
（二）违约责任法律适用在审判过程中，医疗服务合同纠纷一般是医方未履行应尽义务，或是患者认为医方未履行义务，要求医方承担责任。很少出现医方要求患方承担责任情况，如患方欠费需缴纳、未依据规定缴纳医疗费等，此时最多是增加利息损失，法律适用十分简单。患方要求医方承担违约责任，则法律适用较为复杂，患者需要证明与医方拥有医疗服务合同关系，其人身由于医方医疗行为受到损害，应当依据相关法律规定及医疗技术规范，明确医方义务。并且，依据《合同法》与《民法通则》中规定，医方若是能够证明其履行合同不符合约定或无法履行合同约定，是由于不可抗力所致，或是由于患者过错造成，则可免除全部或部分责任。本次案件中，患方损害后果与医院诊治行为是否存在因果关系，法官由于无专业医疗知识与背景，无法自行判断，则需要委托司法鉴定，而此鉴定的合法性、专业性、合理性及科学性是否违背客观事实，能够成为案件审理证据，是本案判决的重点［4］。医院通过专业知识质询鉴定人，精心准备发问提纲，对于鉴定人是否有专家意见、鉴定人鉴定资质、骨化性肌炎形成机制、修复器等治疗原则问题逐一发问，鉴定人由于专业知识较差，且本人非临床专家，无法准确回答医院质询，击溃了原本的非专业鉴定意见，表明医院并无违约责任，赢得诉讼。
四、预防医疗服务合同纠纷措施
医疗高风险责任的化解无疑是需要由医方与患者共同解决。目前，医患矛盾平衡关键在于对医患纠纷的妥善处理，需社会共同努力。以下将对预防医疗服务合同纠纷措施加以分析。
（一）医方想要化解医疗高风险，医方应当提高业务水平与道德修养，世界医学大会赫尔辛基宣言中，在前言即提出医生的职责在于保护和促进人类健康。医生道德与知识可为履行此职责提供保障。并且，医务人员拥有高超业务水平，则可有效预防医患纠纷，化解或降低医疗高风险，主要是由于医务工作与人民生命健康息息相关，医疗过程均是在医疗技术基础之上发生，若是缺少高超医疗技术，则更无法谈起救死扶伤。
（二）社会在现代社会下，舆论具有至关重要作用，如何利用舆论工具，对于减少和解决医疗服务合同纠纷影响重大，应当通过媒体宣扬正义，提高全社会道德水平，将纠纷减少。国家对此可进行一定程度的引导，为医疗风险设置保障机制，不仅可维护人民尊重合法民事权益，还能在此基础上推动我国医疗事业与医疗技术的发展，为其创造良好环境。
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关键词：财务综合指标企业经营管理方法
企业要想得到发展，必须进行创新经营，这就需要企业领导者加强对财务部门的管理。财务综合指标是财务部门对企业过去经营管理状况的评价，也是企业未来进行一些经营管理决策的重要依据。所以，很多企业通过财务综合指标分析企业的经营管理状况，从而找出问题，解决问题，提高企业的核心竞争力，使企业在激烈的市场竞争中站稳脚跟。
1 通过财务综合指标对企业经营绩效的分析
在企业的经营管理过程中，通常都会在年初进行财务预算，制定一年的经营管理计划，这是企业这一年所有经营管理活动的依据，同时也是年终进行企业经营绩效分析的依据。在企业经营管理计划中，经营者应该加强对财务目标的制定与管理，这样才能够有效提高企业资本的运行效率，提高企业的经济效益与社会效益。在这里，财务综合指标就可以发挥其重要的作用。通过财务综合指标，企业可以将计划中的财务目标与实际企业资金运营情况加以比较，得出企业盈利或者亏损的原因，进而加强管理，避免再次发生类似问题。同时，财务综合指标也可以有效地为企业进行财务预警，降低企业的投资风险，保证企业经营绩效的提高，提高企业的盈利水平。
2 通过财务综合指标对企业偿债能力的分析
对企业的偿债能力进行分析，是为了给企业的风险投资提供重要的信息依据。企业的领导者可以根据企业的偿债能力，对企业的外部投资进行决策，提高企业资金的使用效率，避免出现财务风险的状况。企业的偿债能力主要分为短期与长期两种形式，这两种形式的偿债能力所应用的财务综合指标是不同的。短期偿债能力指标主要是指企业资金流动比率、速动比率、现金负债比率三项，这三项指标在一定范围内数额越大，则企业的短期偿债能力越强。但是一旦超过限定的范围，那么企业的资金流动将出现不同程度的风险；长期偿债能力是财务综合指标对企业的资金结构与盈利能力进行评价，也就是说企业的资金结构合理，盈利能力强才能充分提高企业的长期偿债能力，进而提高企业的各种效益。
3 通过财务综合指标对企业守法情况的分析
企业盈利与发展，这是企业存在的根本目的。但是，企业一切为了盈利而进行的经营管理活动，都应该是在我国法律法规允许的范围内进行的，这样才是合法有效的盈利。企业的财务综合指标中，可以明显地体现出企业在经营管理过程中，进行了哪些违规经营活动，被处罚金的数额，进行法律诉讼活动的财政支出等等情况，国家通过财务综合指标对企业的罚项支出比率与企业的总收益情况进行分析与比较，从而可以有效地评价企业是否遵纪守法。当然，罚项支出比率越高，企业遵纪守法的状况越差，这就需要相关部门有效规范企业的经营管理活动，促进企业的守法经营，规范管理。
4 通过财务综合指标对企业发展能力的分析
企业要想在经济市场中站稳脚跟，持续获利，就必须创新经营管理模式，找到企业可持续发展的道路，从而促进企业经济效益与社会效益的提高，提高企业在经济市场中的核心竞争力，使企业健康、快速地发展。衡量一个企业的发展状况与是否具有持续发展能力都需要通过财务综合指标来进行。一般来说，通过财务综合指标评价企业的发展能力，是从几个方面进行的。首先是企业资本与利润的增长率，这是衡量企业是否可以持续获利的重要条件。一般认为，企业资本与利润的增长率越高越好，这是不对的。实际上，盲目地提高企业资本与利润的增长率，有可能降低资本的使用效率，增加资本投资的风险，对企业的发展是不利的；其次，企业得到发展必定是在市场中占有一定的份额，只有有了自己的市场，企业才能得到持续的获利。同时，企业的市场占有率也是提高企业产品质量与竞争力的有效保障。企业通过财务综合指标所显示的数据，评价企业的市场占有率，有效评价企业的发展潜力，进而创新经营管理，促进企业的持续发展；最后，企业的销售收入增长率也是反映企业发展能力的重要指标。企业的销售额与收入额之间的比率，有效地反映了企业产品在消费需求中的适应情况，只有适应消费需求，才能适应市场发展，快速提高企业的市场占有率，进而促进企业的可持续发展。
5 结束语
总而言之，在全球经济一体化的大形势下，企业要想得到发展，就必须积极进行创新地经营与管理，通过财务综合指标来分析企业的经营管理状况，进而以发展的眼光、创新的经营理念，科学的管理方法来促进企业的发展。同时，企业还要加强法制建设，优化资本结构，提高风险意识，保证企业资本流动的效益，提高企业的经济效益与社会效益，进而使企业在激烈的市场竞争中立于不败之地。
参考文献：
[1]杨丹.试论财务指标设计基本原理[J].财经科学，2010，(S1).
[2]司云聪.企业集团盈利能力和偿债能力的财务控制与改进――相关财务指标分析[J].中国市场，2008，(01).
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关键词：房地产 纠纷 问题
由于房地产纠纷案件标的额大，与当事人切身利益相关，当事人对立情绪严重；另一方面，房地产类法律法规种类繁多，内容复杂，如何正确适用法律，公正裁决房地产纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，是人民法院审判工作者不断探索和追求的目标。
一、商品房买卖中的纠纷
由于预售商品房与现房买卖不同，双方议定条件时，标的物尚不存在或尚不完全存在，从预售合同成立到合同全部履行，有一个较长的周期，购买方通常是通过房地产商的售房广告对预售商品房的结构、环境及配套设施、物业管理进行了解，决定是否购买房屋。但是，有的开发商没有取得开工许可证，预售许可证，土地使用权证；甚至有的开发商预售之后又将土地和房屋设定抵押贷款，致使购房者不能办理房权手续，受到欺诈；再有就是开发商为了追求经济利益，随意改变规划设计，减少小区公益设施，绿地的建设，不完成附属工程；或者因资金不到位等问题迟延交房，由此造成了纠纷。在实践中这类案件作到准确适用法律有一定的难度。
不过，最高人民法院2003年5月7日公布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）已于2003年6月1日生效实施。该《解释》为人民法院正确、及时处理商品房买卖合同纠纷案件，公平保护当事人合法权益提供了法律依据。《解释》对房地产交易中发生纠纷较多的一些问题如何具体适用法律做了较为明确、具体的规定。如：销售广告、具体的开发规划，房屋说明，对房价构成影响的都可以视为合同内容；即尊重当事人意思自治，商品房买卖合同不轻易被认定无效，又要坚决维护国家、集体和第三人利益，对违反法律法规强制性规定的，认定无效；并且明确规定由于开发商恶意违约和欺诈行为，导致合同无效、解除、撤销的，买房人还可获双倍赔偿；对开发商办理房产证的期限以及违约金的计算方法等都有较明确的规范。但是，由于《解释》主要是针对审判工作中的问题进行规范，它并不能代替法律和行政法规，并且有些解释条款与行政法规还相抵触，有些在审判实践中需要解释的又未涉及。比如“按揭”合同引起的纠纷，“按揭”合同当事人能否转让房屋问题，在《解释》中没有涉及；而对于欺诈行为的认定和处理问题，理论界以及审判实践中的认识和作法也不尽一致；还比如出卖人在履约过程中恶意隐瞒规划情况、不能依约交付配套设施的违约责任该如何追究？当开发商将公益用地改作他用，是要恢复，还是承担违约责任，违约金应如何计算等等，在审判实践中不好把握。
二、房改房和经济适用房的出售限制过多，影响了住房二级市场的发展
我国目前城市房屋中主要存在以下几种类型的房屋：城市私有房屋、集资房、房改房、经济适用房、商品房。对于私有房和商品房的管理和出售已有法律规定。《解释》也将调整的范围明确限定在商品房买卖行为。对集资房、房改房、经济适用房等的买卖限制过多，不利于住房的流转。例如《宁夏回族自治区已购公有住房和经济适用住房上市出售暂行办法》第五条规定了这类房屋出售的条件，同时规定房屋所在地政府必须制定具体办法 ，出售必须经市、县房改办审批，必须按规定交纳税费和收益。由于限制条件过多，审核程序和手续较为复杂，收益调节标准过高，税费负担较重；有些房屋建房时手续不全等历史遗留问题，部分住房无法登记发证，导致实践中大量存在私下交易的现象。而在审判中，如何确认这些合同的效力成了难点。
三、私有房屋转让中的问题
没有办理产权变更登记的房屋买卖合同是否有效？是引发这一问题基本原因。过去的审判实践中有不同的两种观点：一种观点认为，未办理登记手续的应认定为无效，所有权过户登记是买卖生效的必备要件；另一种观点认为，办理所有权过户登记手续不应是私有房屋买卖合同的生效要件，因为从《城市私有房屋管理条例》的规定看，所有权登记手续仅是房屋产权转移的必经登记程序，而不是买卖合同的有效条件，只对房屋所有权转移发生影响，而不能以此来认定买卖合同无效。
现在，《解释》第9条第1款规定：“依照合同法第44条第2款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的。或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”这就明确了房屋买卖合同是一种债权债务关系，只要依法成立即产生法律效力，过户是转移房屋所有权应履行的手续，不影响买卖合同的效力。
篇10
村集体小产权房屋买卖合同范文一卖方(甲方):_____________ 身份证号码:____________________ 卖方配偶： 身份证号码： 买房(乙方):______________身份证号码: ____________________
甲、乙双方就房屋买卖事项在平等自愿,诚实守信，协商一致前提下订立本合同条款如下：
一、甲方自愿将其位于青岛市市北区_____________________的房屋以人民币______拾______万___仟___佰___拾___元整(￥_______元)的价款出售给乙方。(一次性付清，附收款收据)
二、房屋的基本情况：
该房屋建筑面积_____平方米，套内建筑面积_____平方米，____室____厅，所在____层(共____层)，室号______，房屋用途为______。系 村委在集体土地上建造的房屋，由甲方于 年付款购得。该房有/无储藏室，面积： 平方米。该房现尚无房地产所有权证。
三、本合同签订后,甲方对该房屋的相关权益(使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等)随该房屋一并转让给乙方。甲方保证在交接时该房屋没有产权纠纷和财务纠纷，如交接后发生该房屋交接前即存在的产权纠纷和财务纠纷，由甲方承担全部责任，乙方保证按期缴纳各项物业费用。本协议签订后，甲方不得就房屋再与他人订立《买卖合同》。
四、本协议签订时，该房屋尚不具备过户条件。等过户条件成熟时，甲方应无条件协助乙方办理房屋产权过户手续。本协议发生的契税，土地出让金等由乙方负担。其他税费按有关法律规定负担。
五、甲方将房屋以现状交接给乙方，乙方已对该房屋的现状有充分的了解。甲方应同时将该房屋的购房合同、付款收据、契税单据、房产证等有关该房屋的手续交付乙方。
六、本合同签订后,任何一方不得擅自变更或解除合同。如因重大客观原因或政府行为、法律法规规定导致本合同的解除、无效,甲方应按照市场评估价返还乙方房屋价款,并赔偿乙方的房屋装修费用。 七、如因该房屋被拆迁或征用，因该房屋所获得的任何补偿由乙方获得，甲方有义务协助乙方办理相关手续。甲方不能以户口在该房屋而要求分得任何补偿。
八、本协议自双方签字或盖章之日起生效。
甲方: 甲方配偶：
乙方:
日期： 年 月 日 九、本合同一式两份,甲乙方各执一份。
村集体小产权房屋买卖合同范文二卖方(甲方):____________ 身份证号码:____________________ 买房(乙方):____________身份证号码: ____________________
甲、乙双方就房屋买卖事项在平等自愿,诚实守信，协商一致前提下订立本合同条款如下：
一、甲方自愿将其位于___________县__________区_______________________________________的房屋以人民币_____拾____万___仟___佰___拾___元整(￥_______元)的价款出售给乙方。(___收据)
二、房屋的基本情况：
该房屋建筑面积_____平方米，套内建筑面积_____平方米，____室____厅，所在____层(共____层)，室号______，房屋用途为______。(含楼前车库一间)
三、本合同签订后,甲方对该房屋的相关权益(使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等)随该房屋一并转让给乙方。甲方保证在交接时该房屋没有产权纠纷和财务纠纷，如交接后发生该房屋交接前即存在的产权纠纷和财务纠纷，由甲方承担全部责任，乙方保证按期缴纳各项物业费用。本协议签订后，甲方不得就房屋再与他人订立《买卖合同》。
四、本协议签订时，甲乙双方都不具备过户条件。等过户条件成熟时，甲方应协助乙方办理房屋产权过户手续。其他税费按有关法律规定负担。
五、本合同签订后,任何一方不得擅自变更或解除合同。如因重大客观原因导致本合同的解除,甲方应按照市场评估价返还乙方房屋价款,并赔偿乙方的房屋装修费用。
六、如因规划部门、设计部门的原因导致房屋质量和使用功能的,甲方应当通知乙方,如有补偿款发放,甲方应当全额退还乙方
七、本协议自双方签字或盖章之日起生效。
本合同一式三份,甲乙方各执一份,见证人各一份。
甲方: 乙方:
年 月 日 年 月 日
见证人:
年 月 日
村集体小产权房屋买卖合同范文三卖方(甲方):_____________ 身份证号码:____________________ 买房(乙方):______________身份证号码: ____________________
甲、乙双方就房屋买卖事项在平等自愿,诚实守信，协商一致前提下订立本合同条款如下：
一、甲方自愿将其位于的房屋以人民币 拾 万 仟元整( )的价款出售给乙方(一次性付清，附收款收据，其中含甲方转交安装煤层气20xx元在内)，甲方将所交村委出具购房款收据一并转交于乙方，由村委、公证人见证，更正为乙方名下。
二、本合同签订后,甲方对该房屋的相关权益(使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等)随该房屋一并转让给乙方。甲方保证在交接时该房屋没有产权纠纷和财务纠纷，如交接后发生该房屋交接前即存在的产权纠纷和财务纠纷，由甲方承担全部责任。
三、本合同签订后,任何一方不得擅自变更或解除合同。立字为据，由村委，中证人见证。
