土地买卖合同范文

导语：如何才能写好一篇土地买卖合同，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

乙方：____

丙方：____

经各方友好协商，本着平等、自愿、有偿、诚实信用原则，就土地转让事宜达成协议如下：

一、地块概况

1、该地块位于 __________，土地面积为__________平方米（折__________亩），

农村土地买卖合同。宗地四至及界址点座标详见附件国有 土地使用证。

2、现该地块的用途为住宅、工业、综合和商业用地。

二、转让方式

1、甲方保证通过土地挂牌形式把该地块转让给乙方，并确保该地块的容积率大于等于__________，绿化率不少于__________%，土地用途为商业、住宅用地。

2、土地的转让价为__________万元/亩[包括级差地租、市政配套费、开发补偿费、建筑物和构筑物的拆迁安置费、 青苗补偿费、空中或地下的管线（水、电、通讯等）迁移费和土地管理费]，转让总价为人民币__________万元。

3、乙方同意按以下时间和金额分二期向甲方支付土地价款：第一期定金，地价款的__________%，计人民币__________万元 ，付款时间及条件：双方签订协议书，且已办好土地挂牌手续并在本条第四款规定的抵押登记手续办妥后__________天内支付；第二期，付清余款，计人民币__________万元，付款时间及条件：在乙方签订国有土地使用权出让协议， 取得该土地的国有土地使用证后____个工作日内支付。

4、为保证前款第一期地价款的及时支付，丙方同意提供两宗土地的国有土地使用权作为抵押担保，抵押的土地 使用权面积为__________平方米（详见成国用（ ）字第__________号和成国用（ ）字第__________号），抵押担保的范围与 甲方承担的责任的范围相同。双方同意在本协议签订后______天内到当地土管部门办理抵押登记手续，抵押期限至 乙方取得机投镇________亩土地的国有土地使用证之日止。

5、该项目由乙方独立运作，盈亏自负。甲方愿意帮助乙方解决有关税费返还及政策协调。项目开发结束并经审计后，项目净利润率超过_______%的，超过部分净利润乙方同意与甲方五五分成。

三、违约责任

1、甲方诚邀乙方参与其_______亩土地的公开挂牌处理事宜，并承诺创造条件让乙方取得该块土地，若乙方未能 取得该地块，甲方愿意双倍返还定金，计_______万元，甲方应在确认乙方不能取得该土块的土地使用权之日起________个工作日内支付此款。

2、乙方未能按时支付地价款，应以每日未付部分的万分之二点一作滞纳金支付给甲方。如未能按时付款超过_____个工作日，视同终止履行本协议，并有权处置已付定金。

3、甲方应对乙方承担连带责任。

四、其他

1、在挂牌出让过程中，乙方仅承担应由受让方承担的土地契税和交易费用，其他有关营业税等均由甲方承担。

2、乙方的开发建设应依法律、法规和规定办理有关手续。

3、本协议未尽事宜，须经各方协商解决，并签订相应的补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。

4、本协议在执行过程中发生矛盾、争议，经协商无效时，提请法院裁决。

5、本协议经各方代表签字盖章后生效。

6、本协议一式六份，三方各执两份。

甲方（盖章）：____

代表：____

乙方（盖章）：____

代表：____

丙方（盖章）：____

代表：____

____年____月____ 日

农村土地买卖合同（二）

甲方（出售方）： 乙方（购买方）：

经甲乙双方共同友好协商， 乙方同意将位（ ）村的土地，卖给甲方（ ）使用，双方达成具体协商如下：

一、乙方本着自愿购买甲方土地原则，购买其土地位于 ,面积共 平方米，约 亩。

二、期限为 年。即自 年 月 日起至 年 月 日止。

四：。其他未尽事宜及国家政策变化需做调整的由双方协商共同做出补充规定，补充协议与本协议具有同等法律效力。

五：本协议一式贰份，甲乙双方各执一份，以上协议在双方签订之日起生效，任何一方不得违反，否则后果由造成方负责。

篇2

出卖人x x x（以下简称乙方）

兹因建地买卖事宜，双方协议订定本契约书，各条款如下：

第一条 乙方投资兴建x x x x第x层x号房屋一户，其基地应有持分面积的所有权出卖予甲方。

甲方承买基地坐落x x x 地号土地x笔，持分面积约x x亩，基地须办理分割分笔登记，其产权移转登的精确面积以当地政府机关分割测量结果为准。

第二条 本约建筑买卖价款总额x万x仟x佰x拾元整（本价款包括拆迁补偿及整地等费用）其付款办法如下：

第一期：人民币x万x仟x佰x拾元整于订购时交付。

第二期：人民币x万x仟x佰x拾元整于签约时交付。

第三期：人民币x万x仟x佰x拾元整于房屋开工时交付。

第四期：人民币x万x仟x佰x拾元整于壹楼地板完成时交付。

第五期：人民币x万x仟x佰x拾元整于贰楼地板完成时交付。

第六期：人民币x万x仟x佰x拾元整于叁楼地板完成时交付。

第七期：人民币x万x仟x佰x拾元整于肆楼地板完成时交付。

第八期：人民币x万x仟x佰x拾元整于伍楼地板完成时交付。

第九期：人民币x万x仟x佰x拾元整于交屋时交付。

第十期：人民币x万x仟x佰x拾元整于办妥抵押贷款时交付。

贷款部分并应另行支付自交屋后，至乙方取得该贷款时止，依银行放款利率计算利息。若甲方于房屋开工后始行承买，应于签约时一次付清所应交付的前面各期款项。若甲方以支票付款，倘支票全部或一部分不能兑现时，视为违约。

第三条 甲方于接到乙方缴款通知时三日内，应准时交付当期款项，若未按约定日期交付时，其延迟欠缴金额应依银行放款利率计算利息予乙方。惟甲方的延迟缴款不得超过一星期，若超过一星期，经乙方催告仍未缴付时，视同甲方自愿放弃承买权利，无须乙方以甲方违约的声明通告，乙方即可将甲方已缴款项全部无条件没收，充作乙方房屋兴建工程上所受损害的赔偿。至所承买的土地，由乙方另行处理，若甲方于签约付款后自愿解除契约时，该 已缴付的各期款项，应由乙方全部无条件没收，甲方不得有任何异议。

第四条 若各期土地价款缴付后，对于应缴付的房屋买卖各期款项有房屋买卖契约书第三条规定现象发生时，甲方所已缴付的土地价款，亦由乙方无条件没收，甲方绝无异议。

第五条 本约土地，非经乙方同意，甲方不得擅自让与第三者，若因此可归责于甲方的事由，导致发生纠纷时，应由甲方负责处理，概与乙方无涉。

第六条 本约土地，乙方保证来历清白，而无任何纠葛，若有第三者主张异议时，无论产权或债务的纠葛，均由乙方负责理清，不得连累甲方，若因纠葛致使甲方受有损害时，乙方愿负赔偿责任，绝无异议。

第七条 本约土地所有权移转登记，与地上房屋同时办理，并于交屋时一并点交。于点交之日以前，乙方如有应缴而未缴的任何税费，悉由乙方负责缴清，点交之日以后，由甲方负担。

第八条 本约土地，于办理所有权移转登记时，甲方的权利人名义，应与地上房屋甲方的权利人名义相符，俾使产权清楚一致以利登记。

第九条 本约土地所有权移转登记等一切手续，由乙方特约的登记人统一办理，所需甲方有关的书件证章，经乙方通知，应即提供配合办理，至所需印花税、地政规费、代书费等由甲方负担，并按通知期限内缴付乙方。土地增值税依法由乙方负担。

第十条 本约土地，未点交前如遇天灾地变或其他非可归责于甲方的原因致受有损害时，由乙方负责，概与甲方无涉。

第十一条 本约有未尽事宜，适用社会一般惯例或现行有关法律的规定。

第十二条 本约同文一式两份，双方各执一份为凭。

立契约书人：

篇3

论文摘要 在司法实践中，对于划拨土地上房屋买卖合同的效力甚有争论，出现“无效论”、“未生效论”与“有效论”的不同论调。对于“无效论”、“未生效论”所援引的《房地产法》及《合同法》的有关规定，笔者以为值得商榷，不应成为认定无效或未生效的法律依据。司法实践中，应采取“有效论”处理纠纷更为妥当。

论文关键词 划拨土地上房屋买卖合同 法律效力 强制性规定 社会公共利益

一、 问题的提出

（一）案例一

2004年2月24日，武某所在单位在划拨土地上建集资房，武某遂与小玲签订房屋购置转让协议，约定以四万元价格将其所有的集资房购置权转让给小玲，武某配合小玲办理相关手续，所产生的各类费用由小玲承担。双方协议签定后，小玲按期一次性支付给武某4万元，同时，小玲又以武某的名义先后两次分别交纳了房款和办证费，合计10万余元。2010年11月，武某自行交纳了该房尾款3万余元后领取了该集资房屋钥匙。同年12月7日，小玲向法院起诉，要求武某履行房屋购置协议，并配合其办理购置房的尾款交款、房屋登记等相关手续。武某则辩称该房屋为单位的福利集资房，属于《城市房地产管理法》（以下简称“房地产法”）禁止买卖的房产，因此房屋购置转让协议无效，请求驳回诉讼请求。法庭审理后认为，虽然双方出于自己的真实意思表示签订了房屋购置转让协议，但集资房本身属于福利性质，且为划拨土地上所建房屋，转让协议违反国家强制性规定，因此应当属于无效合同，最后判决驳回诉讼请求。

（二）案例二

2011年5月，曹某与崔某签订了《房地产买卖合同》一份，约定崔某将其位于南通市花行桥新村的一处房产出售给曹某，总售价为41.8万元，先预付定金人民币2万元，余款在交钥匙付清。在中介见证下，约定由曹某负担将划拨土地转为出让土地。合同签订后，曹某当日支付2万元定金。后曹某反悔，不愿继续履行合同，遂以买卖合同无效为由向法院提起诉讼，要求崔某返还定金，而崔某则要求继续履行合同。法院审理后认为，双方签订的房地产买卖合同不违反法律强制性规定，应为有效。讼争房屋的土地性质为划拨土地，并不影响合同的履行，仅是在办理过户前需要将划拨土地转为出让土地，当事人仅需缴纳相应的争议土地的出让金后即可办理过户手续，故对曹某诉称合同无效的主张，法院不予支持。

自2007年起，由于全国房价的大幅上涨，划拨土地上房屋买卖合同纠纷日益增多，出现大量出卖人反悔的案例，但随着房产调控日益趋近且未见松动，三线城市房价出现大幅下滑，则涌现出许多买受人反悔的案例。上述两案即为此种情况，然而，值得深思的是，同样属于划拨土地上房屋买卖合同的案例却出现截然不同的判决结果，笔者以为确有研讨之必要。事实上，对于划拨土地上房屋买卖合同的效力争论在理论界与司法界从未停歇，本文就此展开。

二、 划拨土地上房屋买卖合同“无效论”或“未生效论”

有诸多学者与司法界人士认为，划拨土地上房屋买卖合同应为无效合同，甚至有观点认为合同未生效，笔者归纳其主要理由如下：

1.《房地产法》第38条第2项的规定“以其他形式限制房地产权利的房地产，不得转让”和《合同法》第52条的规定合同“有下列情形之一的，合同无效：……（五）存在违反法律、行政法规强制性规定”，在领取房屋产权证书前签订的划拨土地上房屋买卖合同应当认定为无效。

2.《房地产法》第40条的规定“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批”，以及最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称“法释[2005] 5号”）第11条的规定，“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准，办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”，因此未经审批的划拨土地上房屋买卖合同应当认定为未生效。

3.《房地产法》第23条的规定“划拨土地使用权是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为”，设立划拨土地使用权主要是基于国家利益或公共利益的需要。现若承认划拨土地上房屋买卖合同的效力，将损害国家利益与社会利益，因此根据《合同法》第52条的规定，损害社会公共利益的合同为无效，划拨土地上房屋买卖合同应当认定为无效。

4.《合同法》第79条第1款“根据合同的性质不得转让”的规定，取得划拨土地上的集资房购房资格是建立在本单位职工这一特定身份关系基础上，而非本单位职工则不具备依附性的身份关系，因此，在上述案例一中，划拨土地上单位集资房买卖合同应当认定无效。

三、划拨土地上房屋买卖合同“无效论”和“未生效论”的辩驳

笔者以为，尽管根据法律及司法解释的规定，划拨土地上房屋买卖合同似乎应当认定为无效，但是从法理、立法本意及司法实务上看，“无效论”和“未生效论”的诸多观点值得商榷。

（一） 是否违反强制性规定

根据《合同法》第52条的规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同应当认定为无效。那么划拨土地上房屋买卖是否违反的《房地产法》第38条、第40条的强制性规定呢？

对这一问题必须先要搞清何为产生无效法律后果的强制性规定。根据最高院《关于适用〈合同法〉若干问题的解释（二）》第14条的规定，合同法第52条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。所以，合同内容若违反法律、法规的效力性强制性规定的，则为无效，那么《房地产法》第38条、第40条究其属不属于效力性强制性规定？笔者以为该二条规定不应属于效力性强制性规定，理由为：

第一，从调整范围上看，根据《房地产法》第2条规定，本法是规范“在中国城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理”，所以可以认为《房地产法》调整的是城市规划区国有土地范围内对房地产开发、交易实施管理的行为，换句话说，《房地产法》是房地产公司的行为规范，并不是房地产买卖双方的行为规定，因此，第38条、第40条在强制性规范的归属上应属于管理性强制性规定。

第二，从条款设置上看，应判断条款中是否有违反后法律后果的规定，即若直接规定违反后的行为无效，则应属于效力性强制性规定，但是《房地产法》第38条、第40条并无此类法律后果的直接规定。

第三，从具体适用上看，应判断违反第38条、第40条的规定继续履行合同是否会损害国家利益及社会公共利益，若是，则为效力性强制性规定。然而，在前述两案例中，认定双方间的房屋买卖合同有效，继续履行合同，并不侵害国家利益及社会公共利益。相反，国家会应收到补交的土地出让金而受益，对社会而言，一定程度上增加房产的供应量，起到抑制房价的过快增长的作用。

第四，从立法上看，还应判断违反强制性规定是否会违背我国相关法律的立法宗旨。《房地产法》第1条规定，本法的立法宗旨是“为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展”。就目前来看，由于划拨土地房屋存量小，允许其转让不但不会扰乱房地产市场，而且可以作为商品房买卖的有效补充，这与允许农村集体土地上房屋买卖存在根本不同，后者的放开，将有可能导致房地产市场的严重混乱。

因此，笔者以为第38条、第40条规定应属于管理性强制性规范，对其违反并不产生一律无效的法律后果。

（二） 审批是否影响合同效力

既然《房地产法》第40条属于管理性强制性规定，那么条款中“以划拨方式取得土地使用权，转让房地产时，按国务院规定，报有批准权的人民政府审批”又该如何理解呢？换言之，批准对合同效力应作何理解。

有观点认为，根据该条的规定，划拨土地上房屋买卖合同需经政府有关部门批准后才生效，即认为未经审批的划拨土地上房屋买卖合同为未生效合同或效力待定的合同。笔者以为这种观点是对债权行为与物权行为认识不清所致。《物权法》第15条的规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另外有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”现行法律已严格区分物权行为与债权行为两个不同的概念。物权行为直接涉及到物权的变动，故其成立生效应以标的物之客观存在为前提；债权行为仅产生债权请求权，并不直接涉及物权的变动，故其成立无需以标的物客观存在为前提。买卖双方签订以划拨土地上房屋转让为内容的买卖合同，毋容置疑属于债权行为。这一转让不动产物权的合同根据《物权法》的规定自合同成立时生效。而《房地产法》第40条规定的审批行为，并不妨碍债权行为的效力，因为审批行为虽然本身不能使得物权发生变动（因为物权变动的是依登记而发生效力的），但却是物权变动的必须要件，属于物权行为的范畴，因此，对于审批的理解应是“未经审批将无法办理房产的登记，房屋的所有权亦不发生转移”。

对此，最高院《关于适用〈合同法〉若干问题的解释（一）》第 9条明确规定：“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”所以，政府审批并非为划拨土地上房屋买卖合同生效的必要条件，不影响房屋买卖合同的生效，所以“未生效论”是对审批行为的误解。

回到案例一，若是法院认为房屋购置协议未生效，则可能做出严重有失公正的判决。因为若将“批准”作为生效要件，判决合同不生效的话，相对人只能依据缔约过失责任主张对方赔偿信赖利益的损失，这便意味着出卖方不但保留了房屋，还将享受多年来因房价剧增而取得的巨大差价。因此，只有将合同认定为有效成立，才能做出公正合理的判决，才能避免买卖双方肆意主张合同未生效而产生的巨大道德风险。

（三） 法释[2005] 5号第11条是否适用

法释[2005] 5号第11条的规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效，所以对于划拨土地上房屋未经批准签订转让合同的，应认定为无效合同。笔者以为，这一观点没有正确理解司法解释。法释[2005] 5号是关于国有土地使用权合同纠纷的司法解释，换句话说其所规范的是直接以土地使用权为合同标的的买卖行为，并不涉及房屋的买卖行为。由于土地使用权的转让有可能改变土地使用性质，涉及规划调整和变更，且划拨土地一半为无偿取得，故必须由政府审批，否则为无效合同。而划拨土地上房屋的买卖是将房屋与国有划拨土地使用权一并的概括转让，不适用该司法解释对合同效力的规定。

（四）是否损害社会公共利益

由于划拨土地的设立目的在于国家利益及社会公共利益的需要，所以有学者认为根据《合同法》第52条第四项关于损害社会公共利益的规定，划拨土地上房屋买卖合同应认定为无效合同。笔者以为，这一观点值得商榷，因为第52条第四项所规定的“社会公共利益”与划拨土地性质上所具有社会公益性是两个完全不同的概念。第52条第四项的社会公共利益指的是我国民法中所称的“公序良俗”，即公共秩序与善良风俗。因为公序良俗对于维护国家、社会一般利益及社会道德具有重大意义，违反公序良俗的合同实质上是违反了社会主义的公共道德，破坏了社会经济秩序和生活秩序，因此应认定为无效合同。

根据学者的归纳，损害公共利益的行为，大致可以分为以下十种：（1）危害国家公共秩序的行为，如将从事犯罪或者帮助犯罪的行为作为内容的合同，以及规避课税的合同；（2）危害家庭关系的行为，如约定断绝亲子关系的合同、婚姻关系中的违约金的约定等；（3）违反性道德的行为，如对婚外同居人所作出的赠与和遗赠的合同等；（4）非法射幸，如赌博合同；（5）违反人格或者人格尊严的行为，如以债务人的人身为抵押的约定、规定企业有权对顾客或雇员搜身检查的标准合同条款；（6）限制经济自由的行为，如限制职业自由的条款；（7）违反公平竞争的行为，如拍卖或招标中的串通行为、以贿赂方法诱使对方的雇员或人与自己订立的合同等；（8）违反消费者保护的行为，如利用欺诈性的交易方法致消费者重大损害等；（9）违反劳动者保护的行为，如规定“工伤概不负责”的合同，以及规定女雇员一旦结婚立即辞退的合同；（10）暴利行为 。显而易见，划拨土地上所建房屋的买卖合同无法归类为上述十种的任何一类。事实，法律是否禁止划拨土地上房屋的买卖更多的是出于政策因素的考量，并不涉及社会道德伦理和风俗习惯，因此，若以损害社会公共利益为由而认定合同无效，这是对该项规定误读，必然得出牵强附会的结论。

（五）是否属于依合同性质不得转让的合同

有观点认为集资房属于《合同法》第七十九条规定的“根据合同性质不得转让的债权，因此对于划拨土地上集资房的转让应认定为无效。笔者必须承认划拨土地的取得存在一定的资格条件，具有特定性的特征，但这不应妨碍划拨土地上房屋的自由出让，更不能成为出让方任意不履约的借口。依合同性质不得转让的合同主要是指基于特定当事人的身份关系订立的合同，但在案例一中，单位与职工基于身份关系的买卖合同已经履行完毕，而职工与买受人间的买卖合同为另一买卖合同，并不受身份关系的约束，因此，笔者认为以人身依附性为由否定划拨土地集资房买卖合同的效力有失妥当。

篇4

买方（以下简称乙方）：_________________________________________

根据《中华人民共和国合同法》的有关规定，甲、乙双方遵循自愿、公平和诚实信用的原则，经协商，就乙方向甲方购买标准厂房和使用配套场地达成如下协议。()

一、 基本情况：

1、 乙方购买甲方坐落在_________市_______________区（县）_____________路_________ ________号厂房______层，厂房建筑面积_____________平方米，并配套场地______________平方米，按房产证为准。()

2、 土地使用权限为_______年，自_______年_____月_____日到_______年_____月___日止，实际年限按产权证。()

二、 厂房价格及其它费用：

1、 厂房价格每平方米人民币______________________元（大写），总价（含人民币土地价格）人民币_______________________________元（大写）。()

2、 土地使用税费按国家有关规定由_______方每年支付给有关部门。()

三、 付款方式、期限及交房期：

1、 厂房总价分二次付清，签约日乙方支付定金人民币________________万元（大写）。()

（1）________年_____月____日前甲方把厂房通过有关部门验收合格后交付乙方使用，同时乙方在收到甲方厂房后支付人民币__________________万元（大写）；

（2）其余房款应在甲方办妥相关产权交易后（以产权交易中心核发产权证之日为准）——日内一次性付清，在办理中产生的契税由乙方负责。()

2、以上付款以转帐或现金方式支付均可，如乙方逾期超过一个月不付款，甲方有权终止合同，并要求乙方赔偿违约金给甲方，违约金按厂房和土地总价的10%计；若甲方不能办理土地、房产二证，或将土地、厂房抵押给任何第三方，则售房合同无效，甲方无条件全额退还乙方所有的购房款，并按厂房和土地总价10%支付给乙方作为违约金。()

四、 其他规定：

1、 甲方在办理好产权证后再给乙方协助办理产权过户手续，在办理中发生的所有费用契税、工本费等由乙方负责支付。()

2、 乙方所购产权房可以自由转让或出租给其他方办业，但必须通知管理方，受让或承租方企业可以以本厂房地址进行工商注册。()

3、 厂房内土地属批租，厂区内按现有的设施配套使用给乙方，未经有关部门同意，不得擅自搭建简易棚及房屋，甲方须协助乙方办理搭建秘备的简易棚手续。()

4、 乙方所购房屋不得拆除，不得在其中举办高污染的项目。()

5、 乙方在所购房屋内组织生产、经营或生活必须遵纪守法，恪守管理制度，照章纳税，按其交付各项规定费用。()

6、 乙方使用的用电和用水增容量由乙方提出申请，甲方予以协助办理，增容费用由乙方向有关部门按规定交纳。()

7、 本合同未尽事宜由双方协商补充确定，与本合同具有同等法律效力。()

8、 甲方在完成售房的全过程后，则乙方有权支配和使用该厂房，甲方无权干涉。()

9、 本厂房的质量保修期为交付后一年内有效。()

五、 本合同主体及责任：

1、 甲方：_________________________法定代表人：______________委托人：____________

2、 乙方：_________________________法定代表人：______________委托人：____________

(甲、乙双方所系法定代表人，具有连带及担保责任)

六、 本合同经双方代表签字或盖章后生效，本合同一式四份，甲、乙双方和执一份，房产管理局和公证处各执一份。()

甲方： 乙方：

代表（ 签名盖章）： 代表（ 签名盖章）：

电话： 电话：

篇5

中图分类号：D920.4 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2016.06.315

一、 典型案例

刘某某与老伴是北京居民，因为北京房价过高，二人承受不了经济上的负担，在1998年2月的时候向大兴区榆垡镇陈各庄村村民李某买了一个房子（该村25号），面积约300平米，房款约定为5000元。此后刘某某夫妇正式入住该房屋，一直至今。2011年1月，李某某忽然向人民法院提出诉讼，请求法院确人双方于1998年签订的合同是无效的，并且判决刘某某应当将房屋尽快返还给自己。2011年3月，在法官的调解下，原被告双方当庭达成了调解协议。

二、争议的核心问题

本案的核心问题是：农村房屋买卖合同的效力认定问题。

（一）原告人认为

我国在《民法通则》中规定了，在没有制定有关法律的前提下，公民应该遵循国家的政策。而纵观我国目前已经出台的《国务院关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》、《国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见》等文件可知，国家现在的政策是明确禁止城镇居民来乡下购买农房的。在本案中，身为城镇居民的被告不具备使用宅基地的资格，所以刘某某无权使用农村宅基地，刘某某与李某的房屋买卖合同违反了国家政策，属于无效合同。故法院应确认原告李某与被告刘某某之间的房屋买卖合同是无效合同且判决被告将所涉农房返还给原告李某。

（二）被告人认为

第一，在本案中，刘某某和李某签订的买卖合同没有违反法律法规的有关规定，也没有损害国家利益和社会利益，且村委会见证了李某某和刘某某签订合同时是出自双方真实的意思表示，并且村委会还在合同书上盖了章，如果认定其为无效合同则违背了《合同法》的明文规定和其中的诚实信用的原则，所以，应当认定其有效；第二，我国在《农村宅基地管理办法》中强调：农村村民一户只能拥有一处宅基地。李某某此时已经拥有了一处宅基地，若仍然判决被告返还宅基地，就会导致原告拥有两处宅基地，这样的结果并不符合国家的有关规定；第三，刘某某和老伴在农房居住的12年间，对该房屋进行了改建和装潢，还加盖了房间和院墙，可见其花费了大量的心血和精力，加之二老生活贫困，如果让二老返还房屋，则会流离失所，剥夺了二人的居住权。

三、调解结果

原告与被告于1999年6月10日签订的房屋买卖合同是无效合同；所涉房屋及院落仍由被告占有使用，至2016年5月1日前，国家若不宣布拆迁，那么被告在规定时间内将房屋及其附属物交与原告，原告应当支付40万元于被告，以确保其不会因交付房屋而颠沛流离；如果2016年5月1日前国家宣布拆迁，上述房屋及相关院落土地区位补偿价、房屋重置成新价之和的30%归原告所有，其余房屋拆迁利益归被告所有。

在这个案例中，法官采用了调解的方式，既没有违背国家政策的规定，也不会造成因为法律的缺失而使两个无辜的老人晚年流离失所，流落街头的悲惨结局。实际上，在司法审判中，这种因为城镇居民购买农村房屋引起的纠纷还有很多很多，并不是所有的法官都会向案例中的法官一样，选择用这种中庸的方式来解决问题，也不是所有的当事人都会同意以调解、和解的方式来维护自己的合法权益。在中国的司法实践中，只有极少数法官是确认农村房屋买卖合同有效的，大多数法官最终还是选择认定农村房屋买卖合同无效，判决城镇居民应当返还房屋。其实这不仅仅剥夺了农民对自己房屋的处分权，也由此造成了大量农房闲置的现象。

这种现象极其不利于中国法治进程的发展，所以我国尽快完善农房买卖管理制度是促进经济发展和保证社会稳定的必然要求。

四、我国关于农房买卖的分类及其合同效力认定的立法现状

按照购买主体的不同，我国的农房买卖可以主要分为三大类：

（一）本村村民之间的房屋买卖

《中华人民共和国土地管理法》的总共八十六条规定中，没有一条规定不允许农房买卖，只是在其中指明了不能因出卖、出租等原因再次申请宅基地。而本村村民之间的房屋买卖并没有违背我国关于土地分配制度的立法精神，反而可以达到‘物尽其用’的目的，更好的促进农村经济发展。因此，我国的有关规定和政策都认可这种买卖合同的效力。

（二）本村村民与外村村民之间的房屋买卖

《中华人民共和国土地管理法》规定，农民不能随意向本集体经济组织成员之外的人转让归集体所有的土地。但是《土地管理法》只是禁止土地的买卖行为，并不是禁止农房的买卖行为。所以在审判工作中，即使大多数法官都会做出这种不同集体经济组织成员间的房屋买卖合同是无效的判决，但这种做法始终在理论界存在着争议。

（三）村民与城镇居民之间的房屋买卖

至今为止，我国只在一些文件中做出了禁止城镇居民购买农房的规定，如1999年的《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中就明确规定了：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”2004年的《国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见》中也明确禁止城镇居民在农村购买房屋的行为。虽然法律法规中没有直接确定这种房屋买卖合同是无效的，但是由于国家已经在一些文件中做出禁止性规定，在司法实践中，这种房屋买卖合同基本上都认定为无效的。

由此可见，我国关于农村房屋流转的规定并没有形成明确的法律体系，而是散于《民法通则》、《土地管理法》、以及一些红头文件之中。这些规定的模糊不清以及相互之间的矛盾，使现实生活中出现的问题无法得到妥善的解决，农村房屋买卖市场比较混乱，十分不利于构建和谐社会，也阻碍了中国作为一个法治国家的发展。

五、关于农村房屋买卖合同效力的理论探讨

（一）合同无效说

合同无效说认为，由于我国是明确禁止转让宅基地使用权的，而房屋的转让和土地使用权的变动又密切相关，所以也应当认为立法精神是禁止农房买卖活动的，加上《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》等文件对这种买卖行为的明确禁止，农房买卖合同应当认定为无效。

（二）合同有效说

合同有效说认为，根据《合同法》第52条中关于合同无效的相关规定，如果房屋买卖合同的订立并没有出现损害国家利益、公共利益等五种情形，那么合同就不应当认定为无效。而国务院的通知、国土资源部的意见不属于法律法规的范畴，所以仅凭这些文件就认定合同无效是没有说服力的。

（三）部分有效说

部分有效说认为，按照购买主体的不同，农房买卖合同可以分为三类，应当对这三种类型合同的效力分别做出规定：本村村民之间的农房买卖合同，由于不违背法律法规和宅基地使用权的立法精神，可以承认这种合同的效力，买卖双方受合同效力的约束，不得随意违反合同约定；不同集体经济组织成员间的合同效力，应当视具体的情况而定，例如要看房屋是否已经登记、房屋是否已经流转、房屋是否已经翻建等；最后一类即农村村民与城镇居民之间的房屋买卖合同，因违反相关文件规定和宅基地使用权的立法精神，应当直接视为无效合同。

本文更倾向于合同有效论说。首先，根据我国《物权法》中有关所有权的规定，公民对自己所有的房屋具有完全的处分权，对农房买卖合同效力的否定是侵犯农民处分私有财产的表现。而与城镇居民处分房屋的自由性相比，限制农民处分自己房屋的规定显然对农民来说是十分不公平的；其次，我国现有的法律法规没有禁止农民自由买卖房屋，在不违反国家利益和公共利益的前提下所订立的农房买卖合同不属于《合同法》所认定的无效合同；最后，允许农房买卖将利于市场经济的发展。农村村民向大城市发展的趋势势不可挡，如果人为地禁止农村房屋买卖，会导致大量的农村房屋被闲置，不利于经济的发展，最终损坏的是农民的利益。

六、 解决纠纷的对策

（一）确认城镇居民作为购买农村房屋主体的法律地位

对比城镇居民的经济实力，农村村民的经济实力普遍偏低，因此农民间的房屋买卖交易数量是十分有限的。这就会导致大量的农村房屋被闲置，不能物尽其用，不仅不利于市场经济的发展，也损害了农民的合法利益。因此，用法律的形式对外村村民和城镇居民的购买主体地位予以确认是必要的，可以极大的促进我国市场经济的发展。

（二）城乡房屋实施统一的登记制度

在我国，不给农村房屋发放房屋产权证而只给城市房地产发放的制度，造成了农村房屋买卖合同不能受到和城镇房屋买卖合同一样的法律上的保护和约束，不利于农村经济的发展，也为我们依法治国造成了阻碍。因此有必要对城乡房屋实行统一的登记制度。

（三）建立完善的法律法规

篇6

原告王玉祥与被告李海娟排除妨害纠纷一案，原告诉称：2011年原告因拆迁安置，取得了位于如皋市如城镇大殷小区包括讼争房屋101幢204室在内的房屋三套。原告拆迁安置取得的三套房屋均系农村集体土地上的房屋，无房屋产权证，也即习惯所称的小产权房。2012年11月原告之子未经原告同意将原告安置房中的101幢204室出借给被告使用，原告多次催告被告归还房屋，被告均拒不归还。被告非法占有、使用原告的房屋，侵犯了原告的合法权益，且给原告造成了损失。现诉至法院，要求被告立即从如皋市如城镇大殷小区101幢204室迁出，将房屋恢复原状，并赔偿原告房屋租金损失5600元。

原告提供了搬迁安置合同、交房通知单，证明原告王玉祥系该讼争房屋的所有人，该房屋系农村集体土地的安置房，属于小产权房，安置人于2012年11月15日将房屋交付给原告。对于原告主张的租金损失，原告未能提供相应证据予以证明。

被告辩称：原被告之间并非借用关系，而系房屋买卖关系，且因该房屋系小产权房，故不属于人民法院的受案范围，请求法庭驳回原告的。

被告为证明双方系买卖合同关系，提供了三份录音，并申请两名证人阙文萍、阙文梅出庭作证。

经审理查明： 如皋市如城镇大殷小区101幢204室系原告王玉祥所有的农民集中居住安置房，无产权证，即俗称的“小产权房”。2012年11月，被告李海娟从原告之子处取得房屋钥匙，后装潢居住至今。

二、案情分析

本案的争议焦点一：原被告双方之间是否存在房屋买卖合同关系。

第一种观点：原告认为，原告在拆迁的时候确实有过买卖房屋的意向，但后来双方对于房屋的价格等具体事宜没有达成合意，而且被告也没有向原告支付房款，双方之间不存在买卖合同关系。被告辩称双方存在买卖合同关系，对买卖合同成立的举证责任在被告。被告提供的录音，也只能表明双方曾有买卖房屋的意向，并未谈及价款及交付等具体事项。关于证人陈述的内容，大部分是听被告本人陈述，并非自己亲眼所见、亲耳所听，也仅能证明双方曾有买卖房屋的意向，但是就价款一直存在争议。且被告居住以来，一直未能给付原告任何款项。

当事人订立合同，采取要约、承诺方式。一方当事人发出要约，要约内容必须具体明确，另一方当事人作出承诺，承诺到达要约人时生效，承诺生效时合同成立。从原被告双方的陈述及所提供的证据看，双方曾有房屋买卖的意向，但是就房屋价款等合同的实质性内容一直未能达成一致意见，双方之间未能产生一组有效的要约和承诺。且从买卖合同的法律特征看，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。买卖合同属于诺成合同，买卖合同自双方当事人意思表示一致，即双方达成协议之时起成立。从被告提供的证据来看，双方就房屋的价款一直未能达成一致，未形成买卖房屋的合意。对于被告辩称的双方一开始谈好价格是178000元，因未能提供证据予以证明，本院难以认定。且被告主张双方采取口头协议的方式形成房屋买卖关系，如依被告所说双方是买卖关系，既然被告已经实际占有该房屋，就应该支付对价，但被告一直未能给付原告“购房款”，不符合买卖合同的特征，被告的该项主张，本院难以采纳。故本院认定原被告双方之间不存在房屋买卖关系。

第二种观点：被告于2012年11月取得房屋钥匙，之后进行装潢入住，原告辩称被告是未经原告同意从原告之子处取得钥匙，其子不属于房屋共有人，无权处分房屋。经查，被告占有的房屋与原告居住的房屋系对门，装潢基本在同一时间段，原告称其不知道被告入住，显然不符合常理。原告在应当知道被告未经其同意取得讼争房屋的钥匙入住后，并未提出异议，可以视为其对儿子无权处分行为的追认。且从被告提供的录音证据和申请出庭作证的证人证言可以看出，双方确实产生过买卖房屋的意向，虽没有签订书面合同，但是被告在取得房屋后，进行装修并入住，被告是以所有的意思对房屋进行占有，而并非原告所说的借用。被告提供的录音证据与证人证言中，均多次涉及房屋买卖和价款的问题，各项证据可以相互佐证，形成完整的证据链，证明原被告双方之间系房屋买卖关系。

本案的争议焦点二：是否应该支持原告的诉讼请求，判令被告从讼争房屋中迁出。

第一种观点：不管是双方之间是否存在买卖合同关系，原告的诉讼请求都应该得到支持。一、如果双方之间不存在买卖合同关系，则被告对房屋的占有属于无权占有，占有的不动产被侵占的，占有人有权请求返还原物，对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害。二、如果双方之间房屋买卖合同成立，因为本案讼争房屋是所谓的“小产权房”，根据国务院办公厅2007年下发的《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》第2条规定：“关于宅基地农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或'小产权房'”。以及【1999】39号《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条规定：“农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；……农民的住宅不得向城市居民出售，……”。 “小产权房”是禁止买卖的。依据《合同法》第52条第5款的规定，双方之间的买卖合同属于无效合同。无效的合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还，故被告应当从讼争房屋中迁出。

第二种观点：应当裁定驳回。一、因农村集中居住房的开发建设及销售，涉及政策因素较多。对房屋开发主体资格、购买人的主体要件、土地使用权、房屋产权性质等有很多政策性的规定尚待明确。因此，法院不能按照普通的房屋买卖合同及所有权争议予以受理，不属于人民法院受理民事案件的范畴。二、因原告所取得的讼争房屋是拆迁安置房，未发放产权证，难以证明原告的主体资格。故应当裁定驳回。

篇7

房屋买卖合同具有以下的特殊性：

一、房屋与土地的不可分割性。在买受人支付合同约定的价款后，在取得房屋所有权的同时，也取得了该房占地的土地使用权。土地是属国家所有，是禁止所有权买卖的，但可以支付一定价款后取得土地使用权，这样，房屋才有赖以“立足”的地方。房屋与土地的不可分割性，决定了在取得房屋所有权时同时取得土地使用权。

二、房屋买卖合同订立前，因转让房屋所有权可能涉及第三人的利益，因此，法律规定，转让出租房屋，应提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人享有优先购买权。

三、房屋买卖合同签订生效后，双方当事人应当向房地产交易中心提交有关证件，经审查符合房屋买卖条件，办理过户手续(或产权证)后，房屋所有权才算转移，即出卖人才算将标的物交付。未经过户登记(或产权登记)的，买受人交付了合同约定的费用，仍没有占有该标的物，这一点是与一般买卖合同的明显区别。

篇8

【关键词】一物二卖；合同效力；所有权；救济

中图分类号：D92文献标识码A文章编号1006-0278（2015）12-089-01

一、问题的提出

我国出台的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条直接规定了一物二卖，但为了更透彻的理解一物二卖，本文提供一个案例，由此结合我国法律对一物二卖进行思考与分析：

某甲在乌鲁木齐市郊有土地数千亩，于2000年7月1日将某笔土地1000亩，以每亩1万元的价格出卖给乙，已受领200万元，并约定于9月1日前办妥土地所有权转移登记。同年八月初，市政府决定在该地附近开辟道路，增设公共设施，致地价即刻暴涨。丙出价每亩2万元，使甲将1000亩已经出卖给乙的土地出售给了自己，并与8月中旬办妥土地所有权转移登记。

二、数个合同的效力

甲将其地出卖给了乙，价金1000万元，双方当事人经协商一致，买卖合同即告成立。买卖为债权行为，买受人有权请求转移买卖标的物并占有标的物的权利。在甲将买卖标的物的所有权，依照一个独立于债权行为之外的物权契约转移给乙之前，又将该地出卖给丙时，此一买卖合同也有效成立，丙也有请求甲让与其土地所有权并占有其土地的权利。第二个买卖合同的成立是根据《合同法》第132条第1款：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分”。依该条的规定，出卖人与后买受人订立的合同，符合《合同法》规定的合同的生效要件，应当属于有效合同。再则是根据我国《合同法》第五十二条，除一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定外，均为有效合同。债权具有相容性，平等性和非排他性，基于先后买卖合同而生效的二重债权，处于平等地位，并无位序关系，不因先后而效力不同。因此，前买受人与后买受人均得随时向出卖人请求履行债务。

三、标的物所有权的归属

前买受人所取得的权利为债权，而后买受人取得的权利为物权，二者性质不同，前者是一种对于出卖人的请求权，对于买卖标的物既无直接支配及排他效力，自始至终都不能否认后买受人依有效的物权契约而取得的丢标的物的所有权。故未受所有权移转的前买受人当然不能取得标的物的所有权。而出卖人在办理所有权转移登记给后买受人前，已将其物交付由前买受人占有时，依然可以取得该标的物所有权。因为不动产所有权的让与，已登记为要件，不以转移占有为要件。

有关标的物的所有权，我国《合同法》第133条规定：“标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或当事人另有约定的除外”。《城市房地产管理法》第35条规定：“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第50条的规定办理权属登记”。故我国动产经交付，不动产经登记才发生所有权移转。由此，在交付或登记之前，所有权人继续为物权人，之后则由动产之占有人及不动产登记名义人享有所有权，其他买受人基于原买卖合同将无法取得标的物的所有权。如果买受人同时向出卖人要求履行合同，或同时向法院提讼要求强制出卖人履行合同，基于买受人债权具有的平等性和相对性，以及自由竞争的原则，出卖人可以自主决定向何买受人移转标的物所有权。

四、一物二卖的救济

（一）债权法上之救济

一物二卖意味着在两个买卖合同中只有一个买受人能够取得所有权，另一个买卖合同将遭致给付不能的后果。承受该不利后果的买受人在其债权不能实现时，只能向出卖人主张违约责任，行使损害赔偿请求权（《合同法》解释二第15条）。其次，当出卖人给付不能，使买受人订立合同的目的无法实现，买受人当然享有解除合同的权利（《合同法》第94条）。第三，由于出卖人与后买受人的行为给前买受人造成了损失，前买受人可以行使撤销权。

（二）物权法上之救济

我国《物权法》第二十条规定，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”这就是我国物权法规定的不动产买卖预登记制度，这也是为很多国家所普遍适用的一项有效制度，其制度价值主要有二：一是预登记是对不动产买卖合同的公示，经过公示使依据合同而产生的相对性权利变为绝对性权利，任何他人可以外部查知的方法得知买卖合同的存在，物权变动的公示效力在本登记之前即得以彰显，对不动产交易中买受人可能承受的一物二卖的风险具有极好的防范作用。二是一物二卖行为一经发生，会产生若干受让人之间的利益冲突，预登记制度的价值就是在冲突的利益中进行优位评判和价值取舍，令预登记外或预登记在后的受让人因为有可归责的原因而承受不利后果。

参考文献：

篇9

已经发生法律效力的民事调解书协议约定一方将“小产权房”交付给另一方。在案件执行过程中,案外人提出执行异议,主张执行标的物为自己所有,请求法院中止该房屋的执行。对待“小产权房”的权利归属问题如何认定,“小产权房”能否作为执行的标的物。

【案情】

案外人:梁某,赵某。

申请执行人:张某。

被执行人:解某。

2011年11月,解某份购买陈某开发的位于郓城县玉皇庙商业街南区的两间楼房一套,2012年4月15日解某将该楼房转卖给张某,双方签订了房屋买卖合同,张某支付房款21万元,解某出具收条一份。后两人因此房屋买卖产生纠纷,诉至郓城县人民法院,法院立案予以受理,并于2014年11月3日作出(2014)郓民初字第2310号民事调解书,双方达成如下调解协议,解某于2015年5月1日前将位于郓城县玉皇庙商业街南区的两间楼房一套交付给张某。后解某未履行民事调解书所确定的法律义务,张某于2015年5月13日申请强制执行,郓城县人民法院以(2015)郓执字第499号立案予以执行。

在该案件的执行过程中,案外人梁某、赵某于2015年8月24日向郓城县人民法院提出执行异议,称案外人梁某与陈某双方于2012年12月15日签订《购房合同》,约定将位于郓城县玉皇庙商业街南区的两间楼房一套出售给案外人。案外人已经支付全部房款27万元整,且案外人已经收到涉案房屋的钥匙且已经装修完毕并入住,请求法院中止对上述财产的执行。

【审判】

郓城县人民法院认为:案外人梁某虽与陈某于2012年12月15日签订了《购房合同》一份,但尚未办理房产登记。由于依据执行的(2014)郓民初字第2310号民事调解书已经确定解某于2015年5月1日前将位于郓城县玉皇庙商业街南区的两间楼房一套交付给张某,且该调解书已经发生法律效力。故案外人梁某、赵某请求中止对该房产的执行申请予以驳回。

【评析】

在该异议案件的处理过程中,合议庭形成两种观点:

一种观点认为,两份《购房合同》虽然都是关于“小产权房”买卖的合同,且是“一房二卖”,但是鉴于目前现行有效的法律法规尚未对涉及“小产权房”的买卖合同作出确切的法律规定,所以参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中关于“出卖人就同一普通动产订立多重买卖合同”的规定,对不动产买卖合同的处理可参照此规定,以先行受领交付的买受人作为第一顺位的交易方。在本案中,虽然解某与陈某签订的买卖合同在前,但是梁某、赵某却先于解某受领交付,且已装修并入住。即梁某与赵某对该房屋处于实际占有状态。故应中止对该涉案房屋的执行,

另一种观点认为,依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中关于对案外人提出排除执行异议的审查规定,重点审查三项内容,一是案外人是否系权利人;二是该权利的合法性与真实性;三是该权利能否排除执行。案外人梁某与赵某虽有《购房合同》,但房屋尚未登记,且国家对待“小产权房”的权属问题尚未作出明确的法律规定,案外人对涉案房屋享有的权利基础不存在,故应当驳回案外人的异议。

笔者倾向第二种意见。

首先分析第一条,即案外人是否系权利人;梁某与赵某是否是该“小产权房”的实际所有权人。这就涉及到“小产权房”的权利归属问题。“小产权房” 是一种非独立房地产,依赖于农村的土地制度与农民身份,是指由开发建设单位在集体所有的土地上开发建设,未经国家征收转化为建设用地,未缴纳土地出让金等费用,而作为“商品房”向本集体经济组织之内的成员或者之外的居民销售的居住性房屋。对待“小产权房”,国家相关政府部门并不颁发具有法律约束力的产权证,其所有人并不享有法律意义上的真正产权。就本案而言,案外人对此涉案房屋享有的权利并不是真正的产权所有权,如果给予学理上一个确切的概念,笔者认为居住权更为合适。

二是本案中梁某与赵某对涉案房屋的占有状态,是否具有合法性。“占有”是《物权法》单列的一章,可见我国对占有状态的权益保障相当重视。但占有的保护取决于占有的合法性、合理性。如同《物权法》中所规定,基于合同关系等产生的占有,有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等,按照合同约定;合同没有约定或者约定不明确的,依照有关法律规定。

就本案而言,分析案外人占有的合法性,就涉及到《购房合同》是否具有法律效力。理论上对小产权房买卖合同的法律效力有两种意见,一是无效理论。如果房屋不是在集体经济组织内部转让,则认为无效,反之集体经济组织成员之间的相互转让则是有效的;这是依据我国的《土地管理法》以及《房地产管理法》中的相关规定,我国土地根据用途划分为农用地、建设用地以及未利用地等,严格限制农用地转化为建设用地;且允许市场上流转的商品房是在国有的土地上开发建设的,小产权房则是在集体所有的土地上开发的。依据《房地产管理法》的规定,房地产开发行为只能在依法取得国有土地使用权的土地上进行,因此村委会在集体土地上进行的所谓“房地产开发”违反了我国法律的强制性规定,该行为是我国法律直接禁止的。因此,“小产权房”买卖合同内容上违反了我国法律的强制性规定,应属无效。二是有效理论。即小产权房屋买卖合同只要是符合双方真实意思表示,基于自由意志达成的合意,基于恪守诚实信用原则的要求,应当得到法律的认可和保障。

司法实践中对小产权房买卖合同效力的认定采取的做法往往是要么回避,要么认定无效。这主要是基于国家政策的考虑以及保障农民核心权益的需要。鉴于目前小产权房屋买卖合同的无效处理原则下,本案中,案外人对涉案房屋的占有并不具备法律基础。

篇10

另外，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

一、商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；

二、商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；