土地增值税论文范文

导语：如何才能写好一篇土地增值税论文，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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税收筹划方案存在知识和信息局限，往往严重脱离企业实际情况，缺乏全局观念、战略观念，没有站在战略高度设计。政策风险，例如土地增值税政策发生变动，产生筹划风险。执法风险，由于税务部门不予认同，产生的不合法行为。成本风险，筹划成本超过了筹划收益。土地增值税筹划成功，但综合税负反而上升等风险。

2.房地产企业土地增值税税收筹划风险形成的主要原因。

税收筹划是主观的。税收筹划方案设计往往取决于设计人员的主观判断。征纳双方对税收筹划的认可存在分歧，税务机关是否认可，直接影响到方案能否达到预期的目的。税收筹划会受房地产企业的内外部条件限制，外部条件主要是适用的税收政策，内部条件主要是内部从事的房地产开发活动。税务机关执法力度的加强。税收筹划需要支付筹划成本，所以房地产企业要遵循成本效益法则，控制筹划成本。

3.房地产企业土地增值税税收筹划风险控制。

(1)完善税收筹划信息管理机制。要广泛收集相关税务信息，主要是针对税收法律法规方面的信息，全面的了解我国税收法律法规，全面了解土地增值税的相关政策，对整体的企业现状全面研究，对税收问题进行整体考虑，必须联系各个税种之间的制约关系，例如要了解行政听证、复议等方面的法律制度。同样要全面的收集税收筹划信息主体的相关内容，企业是税收筹划的主体，受到内部各因素的制约，因此税收筹划的方案应该根据企业自身的经营情况、内部管理情况、人力资源情况等进行税收筹划。全面综合的考虑才能有效的避免风险的发生。要提高税收筹划信息质量，信息必须是准确、及时、完整的，相关人员在取得信息时，要熟练的掌握国家的政策，准确理解法规意图，及时反映国家的税收法规的变化，信息必须是完整的、全面的，才能提高税收筹划信息的质量。

(2)提高税收筹划人员素质，针对土地增值税税收筹划涉及到多个领域，如法律、财会、税务、建筑等各个领域的专业的知识，所以合格的税收筹划人员必须具备熟练的财务会计知识、法律、税务、建筑知识，良好的沟通与统筹能力，良好的职业道德，注重培训和后续教育，不断的提高筹划人员的知识和技能。

(3)建立税收筹划方案修正制度，政府部门也在不断的对土地增值税税收法规进行修订和完善，房地产企业作为税收筹划的主体，经营的情况也在不断的变化，根据变化中的税收筹划策略，为企业带来了各种风险，企业必须根据环境的变化，及时调整计划，将风险降低到最低限度。

(4)积极寻求税务机关支持，政府税务机关是服务于企业的部门，具有对企业的相关政策咨询有解答的义务，企业在税务筹划的过程中，如果把握不准，应积极寻求支持和帮助，向税务人员进行咨询，给予专业的指导，由于各个地方的征管方式和征管地点的不同，要求税务筹划人员应当多与税务机关沟通，及时获得沟通，达成双赢的共识，将税收筹划风险降低到最低。

(5)事后采取积极有效的补救措施，税务筹划的方案虽然全面，会采取各式各样的措施进行筹划，但是风险不可避免，仍然会受到突如其来因素而干扰，税收筹划方案可能受到各种原因而导致失败，企业必须在一定范围内将风险控制，采取积极有效的补救措施，将事故发生的可能性降低到最低。

(6)土地增值税的核心是增值率，房地产企业项目的应税收入和扣除项目，是房地产企业进行纳税筹划的关键点，因此，房地产企业必须紧紧围绕这两个因素进行开展，减少税费开支，在保证有合理利润的前提下，提供条件合理的减少税费，是税收筹划的目的。

4.总结

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针对学生常犯的理解错误以及计算错误，我们优化设计了土地增值税计算的课堂六步授课法。第一步，讲解房地产转让所得收入的含义。第二步，讲解扣除项目金额的含义。第三步，讲解增值额的含义，增值额=转让房地产所得收入-扣除项目金额。第四步，运用以下表格讲解土地增值税四级超率累进税率。在第五步要充分利用简图透彻讲解增值额与扣除项目金额比较会有四种情形。第一种情形：增值额≤扣除项目金额50％，增值额只有一个部分，适用第一级30％税率计算应纳土地增值税额：应纳土地增值税额=增值额×30％。第二种情形：增值额＞扣除项目金额50％但≤扣除项目金额100％，要把增值额分为两部分，分别适用第一级30％税率和第二级40％税率，累进计算应纳土地增值税额：应纳土地增值税额=增值额中第一部分×30％+增值额中第二部分×40％=扣除项目金额×50％×30％+（增值额-扣除项目金额×50％）×40％。第三种情形：增值额＞扣除项目金额100％但≤扣除项目金额200％，要把增值额分为三部分，分别适用第一级30％税率、第二级税率40％、第三级50％税率，累进计算应纳土地增值税额：应纳土地增值税额=增值额中第一部分×30％+增值额中第二部分×40％+增值额中第三部分×50％=扣除项目金额×50％×30％+扣除项目金额×（100％-50％）×40％+（增值额-扣除项目金额×100％）×50％。第四种情形：增值额＞扣除项目金额200％，要把增值额分为四部分，分别适用第一级30％税率、第二级40％税率、第三级50％税率、第四级60％税率，累进计算应纳增值税额：应纳土地增值税额=增值额中第一部分×30％+增值额中第二部分×40％+增值额中第三部分×50％+增值额中第四部分×60％=扣除项目金额×50％×30％+扣除项目金额×（100％-50％）×40％+扣除项目金额×（200％-100％）×50％+（增值额-扣除项目金额×200％）×60％。第六步，运用计算例题讲解土地增值税计算过程。

二、土地增值税计算的实训设计

按上述六步授课法进行授课后，还需通过综合实训使学生正确掌握土地增值税的计算方法。

（一）基础性练习设计基础性练习的目的是使学生通过练习，掌握选用四级超率累进税率计算应纳土地增值税额。典型的基础性练习题目设计如下。按照第一种情形假设转让房地产所得收入和扣除项目金额，使增值额≤扣除项目金额的50％，练习应纳土地增值税额计算。按照第二种情形假设转让房地产所得收入和扣除项目金额，使增值额＞扣除项目金额的50％且≤扣除项目金额的100％，练习应纳土地增值税额计算。按照第三种情形假设转让房地产所得收入和扣除项目金额，使增值额＞扣除项目金额的100％且≤扣除项目金额的200％，练习应纳土地增值税额计算。按照第四种情形假设转让房地产所得收入和扣除项目金额，使增值额＞扣除项目金额的200％，练习应纳土地增值税额计算。

（二）综合性实训设计综合实训的目的是全面训练学生根据房地产转让条件和成本费用数据，正确归集和计算转让房地产收入，正确归集和计算扣除项目金额，正确计算应纳土地增值税额。典型的综合性实训课目设计应当包括以下要素：（1）开发房地产项目的住宅户型数量及商铺数量、面积、销售价格等数据，并假设住宅和商铺全部销售完毕，只有货币收入。（2）开发房地产项目的各种成本费用数据：支付土地使用权出让费数据；住宅和商铺建筑安装工程成本、小区绿化工程成本、小区配套设施工程成本等数据；勘察设计费、城市建设配套费、施工招标费、工程监理费、工程造价咨询费、开发管理费用、广告费用、销售费用等数据；交纳营业税及附加、契税、印花税、企业所得税等数据。根据综合性实训课目中假设的条件和数据：（1）正确归集和计算房地产开发企业销售房地产收入；（2）正确归集和计算该房地产开发项目的扣除项目金额；（3）正确计算该开发项目应纳土地增值税额。完成综合性实训课目的步骤如下：（1）归集和计算房地产转让收入。房地产转让收入=住宅销售收入+商铺销售收入。（2）归集和计算扣除项目金额：①取得土地使用权支付费用；②土地开发成本和费用=平整小区土地工程成本；③新建房及配套设施成本和费用=住宅和商铺建筑安装工程成本+小区绿化工程成本+小区配套设施工程成本+勘察设计费用+城市建设配套费用+施工招标费用+工程监理费用+工程造价咨询费用+开发管理费用+广告费用+销售费用；④转让房地产有关税金=营业税及附加+契税+印花税+企业所得税；⑤扣除项目金额=取得土地使用权支付费用+土地开发成本和费用+新建房及配套设施成本和费用+与转让房地产有关的税金。（3）计算增值额。增值额=转让房地产所取得收入-扣除项目金额。（4）计算应纳土地增值税额。按前述基础性练习已掌握的方法，计算该房地产开发项目应纳土地增值税额。

三、结语

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论文关键词：税收管理土地增值税清算方法

土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。在房地产开发企业的税负构成中，土地增值税占有较大比重，对企业的利润影响较大，是房地产开发企业的主要税种之～，因而对其进行筹划是十分必要的。土地增值税是以转让房地产取得的增值额为征税对象，采用扣除法和评估法计算增值额，实行四级超率累进税率计算征收。

计算公式为：土地增值税税额=增值额×适用税率一扣除项目金额×速算扣除系数。其中：①增值额是纳税人转让房地产的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。②四级超率累进税率是以增值额占扣除项目金额的比例确定的。最低税率为30％，最高税率为60％，其税收负担高于企业所得税。例如增值额不超过扣除项目金额50％的部分，税率为3O％等等。

由于超率累进税率的特点是，增值率越高的部分适用税率就越高。为了避免高税负，企业必须千方百计地降低增值额，从而降低增值率，避免适用高税率。现从以下几个方面阐述清算的具体方法。

l理解土地增值税自行清算和要求清算的界定

(1)纳税人符合下列条件之一的，应自行进行土地增值税的清算：①房地产开发项目全部竣工、完成销售的；②整体转让未竣工决算房地产开发项目的；③直接转让土地使用权的。

(2)对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：①已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，或该比例虽未超过85％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；②取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的；③纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；④省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。

对前款所列第③项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。

2正确确定清算计税单位

房地产开发企业在进行土地增值税清算时，应以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算：对于分期开发的项目，应以分期项目为单位清算；对不同类型房地产应分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。对分期开发项目或者同时开发多个项目的，应按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用。

3认真审核销售收入的真实性

企业应根据销售发票、销售合同(含房管部门网上备案登记资料)、商品房销售(预售)许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料，制定销售明细表：对销售面积与项目可售面积的数据差异进行核实：对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、退房款的收入调整情况进行核对；对销售价格进行评估时，审核其真实性。

4认真审核计税的扣除项目

(1)根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》[国税发(2006)187号]第四条第一款规定：“扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除”。①土地征用及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用，包括土地征用费、耕地占用税、契税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。合法有效凭证为：土地规费专用收据、行政事业单位票据、转让无形资产发票、税票、服务业发票、协议、建筑安装发票、非经营性收入专用发票等。②前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。合法有效凭证为：服务业发票、行政事业单位票据、建筑安装发票等。③建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。转贴于中国论文主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。合法有效凭证为：除购门窗和电梯可以提供工商业发票外，监理费应提供服务业发票、其他必须提供建筑安装发票。④基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。合法有效凭证为：非应税行为的提供行政事业单位票据、其他必须提供建筑安装发票。⑤公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。合法有效凭证为：电动门、智能化系统、信报箱、路灯设施、健身运动设施等可以提供工商业发票，非应税行为的提供行政事业单位票据、其他必须提供建筑安装发票。⑥开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。合法有效凭证为：提供工商业发票、建筑安装发票、工资表、非应税行为的提供行政事业单位票据。⑦与转让房地产有关的税金。指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加等，必须以各种完税(费)凭证为依据。

(2)在审核扣除项目过程中，应注意的事项：①计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。②扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。如拆迁补偿费不一定需要取得税务发票，但强调是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁(回迁)合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。③扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。这就要求正确区分开发成本与开发费用，税务机关决不允许将开发费用计入开发成本中的前期工程费、基础设施费和开发问接费用等。④扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。⑤纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。特别是建筑安装发票应该在项目所在地税务机关开具。⑥将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用。土地增值税法规定，利息费用要单独计算，不计入开发成本，更不得计入加计扣除基数。⑦对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。

(3)扣除项目金额分摊方法：①成本受让、分期分批开发的成本费用分摊。企业成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。②多个房地产项目共同的成本费用分摊。属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。③同一个项目多种产品共同的成本费用分摊。对企业既建造住宅又从事其他房地产开发的，统一按其各占总建筑面积的比例，分别计算扣除项目金额。

5灵活运用减免税优惠政策

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论文摘要：房地产开发企业纳税筹划的首要方法是用好用足税收优惠政策；其次是选择适用适当的会计政策，尽量降低营业额，同时增加扣除项目金额，从而达到缩小计税基数或者适用低税率、零税率，减少应纳税额的目的。在此前提条件下，探讨具体各个税种的纳税筹划技巧才具有实际意义。

论文关键词：房地产开发企业主要税种纳税筹划

1房地产开发企业营业税纳税筹划技巧

1.1筹划思路

纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，按照营业额和规定的税率计算应纳税额。营业税是房地产开发企业的主要税种之一，贯穿于企业经营的整个过程。营业税以营业额为计税依据，营业额是纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款及价外费用。价外费用包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项及其他各种性质的价外收费。应纳税额计算公式为：应纳税额一营业额×税率，由计算公式可以看出，要想降低应纳税额，一要降低营业额，二要争取适用较低税率甚至是零税率。

1.2筹划案例

案例一：丙企业通过参与土地拍卖竞得一块地价6亿元的土地。由于丙的技术水平有限，采用合作建房方式与丁企业联合开发此房产。由丙提供土地使用权，丁提供资金。丙、丁两企业商定，房屋建好后，双方平分。完工后，估计双方可各分得价值7亿元的房屋。合作建房有两种方式：纯粹“以物易物”方式和成立“合营企业”方式。根据营业税法的规定，两种不同的合作建房方式将产生完全不同的纳税义务：(1)“以物易物”方式。丙企业通过转让土地使用权而拥有了部分新建房屋的所有权，从而产生了转让无形资产应交纳营业税的纳税义务。此时其转让土地使用权的营业税为6亿元，丙应纳的营业税为3000万元。(2)“合营企业”方式，丙企业以土地使用权、丁企业以货币资金成立合营企业，合作建房，房屋建成后双方采取风险共担、利润共享的分配方式。由于丙企业投入的土地使用权是无形资产，无须缴纳营业税。

2房地产开发企业房产税纳税筹划技巧

2.1筹划思路

房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。区别房屋的经营使用方式规定征税办法；对于只用的房屋，按房产计税余值征收，称为从价计征，房产税依照房产原值一次减除10％～30％后的余值作为计税依据，按1.2％的税率计算年应纳税额；对于出租、出典的房屋，按租金收入征税，称为从租计征，以房产租金收入为房产税的计税依据，按12％的税率计算应纳税额。这两种方式的差异为纳税筹划提供了空间。房产税的筹划思路就是想方设法将“出租”房屋行为转变为“自营”房屋行为，或者采用拆分法将租金进行分解。

2.2筹划案例

案例二：A公司开发了一栋高层商住楼，第一到第四层楼设计为商场，开发成本为1500万元，市场价值6000万元，如果出租，预计年租金500万元。由于该商住楼的增值率比较高，如果对外销售需要缴纳2000多万元的土地增值税，经股东会决议决定将该商场自留用于出租。H先生拟租下该商场用来做酒楼，提供餐饮服务。

方案1：A公司与H先生签订房屋租赁合同，年租金500万元。则应缴纳房产税：500X12％=60(万元)。

方案2：A公司将该商场转为固定资产，并到工商行政管理部门去变更营业执照，增加附营业务餐饮业，然后与H先生签订承包经营合同，年承包费500万元。此时，该房产属于自营性质，可以按账面原值从价计征。根据《固定资产》会计准则，自建自用的房屋的入账价值为实际的建造成本加相关税费。为简单起见，我们不考虑将开发产品结转为固定资产的有关税费问题，则应缴房产税1500×(1－30％)×1.2％=12.6(万元)。

可见：方案2巧妙地将出租行为转变为承包经营行为，改出租房屋为自营房屋，就可以按建造成本从价计征房产税，比方案1少缴纳房产税47.40万元。

3房地产开发企业土地增值税纳税筹划技巧

3.1筹划思路

土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％；增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分。税率为40％；增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％；增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。土地增值税以土地和地上建筑物为征税对象，以增值额为计税依据。增值额是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的差额。增值额越多，适用税率越高。另外，税法规定：纳税人建造普通标准住宅出售。如果增值额没有超过扣除项目金额的20％，免予征收土地增值税。因此，土地增值税筹划的基本思路是：根据土地增值税的税率特点及有关优惠政策控制增值额，从而适用低税率或享受免税待遇。降低增值额的途径有两条：(1)减少或分解销售收入。可以将装修收入从销售收入中分解出去；也可以适当降低商品房的售价。(2)增加扣除项目金额。可以加大对园林绿化的投入；也可以提高住宅的配套设施标准。

3.2筹划案例

案例三：Y公司开发一住宅小区，总可售面积100000m2，均为普通住宅。销售均价3500元／m2，预计总收入35000万元，预缴营业税及附加1960万元，总开发成本20800万元(不含银行费用)。

方案1：直接按现状进行开发与销售，则；

①可扣除项目金额=20800×(1+20％+10％)-51960=29000(万元)

②增值额=35000－29000=6000(万元)

③增值率=6000÷29000×100％=20.69％

④应缴纳的土地增值税＝6000X30％=1800(万元)

方案2：追加园林绿化方面的投资200万元，则：

①可扣除项目金额=(20800+200)×(1+20％+10％)+1960=89260(万元)

②增值额=35000－29260=5740(万元)

③增值率=5740÷29260×100％=19.62％

④因为增值率<20％，所以免土地增值税。

可见：方案2比方案1虽然多投资200万元，但却因此导致增值率低于20％，从而节约了土地增值税1800万元。

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金融业和房地产业某种意义上是对孪生兄弟，世界金融危机不可避免地波及到中国，而房地产行业则受到显著影响。

2008年中国房地产市场经历一场梦魇。受世界金融危机影响，2008年，房地产行业投资增速趋缓，施工面积、竣工面积、新开工面积等都出现同比下降的态势。从全国范围看，房地产行业对GDP增长的直接贡献度在降低。国家发改委、国家统计局联合的数据显示，2008年全国70个大中城市房屋销售价格同比涨幅呈逐月下降走势，且下降幅度明显，到12月份成为负数。伴随着价格的调整，房地产市场陷入低迷，突出表现在成交量的急剧萎缩，房屋销售量与销售额大幅下挫。国家统计局的数据显示：2008年1-12月，全国商品房销售面积为62088.9万平方米，同比下降19.7%，其中住宅商品房销售面积为55886.5万平方米，同比减少20.3%，期房销售面积为42459.7万平米，同比减少18.7%；商品房销售额24071.4亿元亿元，同比下降19.5%，其中的住宅销售额为20424.1亿元，同比减少20.1%，期房销售额为17714.6亿元，同比减少19.6%。从上述数据可以看出，2008年商品房的销售额和销售面积比上年均有了不同程度的萎缩，且下滑的幅度还是较大，对于房地产行业的未来发展前景并不很好。

2房地产税收

房地产税是以房地产或与房地产有关行为和收益为征收对象的税种，是房地产开发、经营过程中，房地产开发商和消费者需要交纳的税种。房地产税收是我国财政收入的重要来源之一，更是我国调控房地产市场，规范房地产经济行为、调节国家财富分配的重要经济杠杆。房地产税收对住房市场的影响有两个特殊的方面，一个是对家庭借贷的影响，一个是对住房价格的影响。高房价鼓励了纳税人增加借贷而不是股权，而对涨价的预期也提高了购房的借贷的预期收益率。但是，税收对住房价格的影响程度，因为范围和各种手段的复杂性很难估计出来。可以确定的是，资本利得税、财产税、遗产与赠与税、销售税或增值税都对房价有着很大的影响。

3我国房地产税收体制改革的探索

我国现行的房地产税收制度是1994年经过税费改革之后实行的制度。十几年来，该税收体系指导我国房地产业经过了一个相当繁荣的时期，为我国国民经济的发展做出了突出的贡献。但是随着经济的发展和环境的变化，我国原有的房地产税收体制已经出现了一些问题，尤其在金融危机下，该体系已不能有效地发挥其调控房地产市场，控制房价的作用。国际货币基金组织指出，消除与房地产有关的税收扭曲可以提高效率并有助于避免宏观经济失衡。因此，在当前环境下我国有必要对现有的房地产税收体系进行改革，以更加适应环境的变化，促进房地产行业的健康发展。

（1）居民购房优惠收税

在金融危机期间，对国民购买商品房可暂免征收税收，或实行部分（或全额）退税政策，以更加优惠的税收政策惠及于全体国民。

（2）二手房营业税实行差额收税

现行的对个人购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。这条规定，在市场萧条时，使得二手房交易双方处于僵持状态，所以在这一时期，继续对二手房交易实行全额征收营业税对二手房交易起的是阻碍作用。因此建议对二手房销售的，不管是购买后超过几年，其营业税都改全额征收为差额征收的政策，这不仅符合营业税的立法精神和发展方向，同时也有利于繁荣房地产市场，增加房地产税收来源。

（3）暂停征收土地增值税

我国土地增值税是1993年底开征的，数十年来几乎流于形式，有名无实，所征收的税款屈指可数。鉴于房地产企业的土地增值税已经体现在企业损益之中，而且计算土地增值税又类似于企业所得税的所得额，再行征收，就会导致重复征收。更重要的是，土地增值税征收手续烦锁，难以做到公平公正，再继续拖沓下去会影响税务机关的公信力。因此，在金融危机的大环境下，可以暂停征收土地增值税。

（4）大胆改革创新，构建符合科学发展观的税收征管机制

不管经济形势如何变化，但我们要遵循“依法治税、强化征管”的执法理念，以改革创新的勇气，积极探索适应新形势发展要求的税收征管机制，构建符合经济发展要求的征管新模式，拓宽税收职能作用的发挥方式。

论文关键词：金融危机房地产税收改革

论文摘要：受金融危机的影响，我国房地产市场持续低迷。文章从税收制度的角度，分析了我国房地产的现状，并对如何改变房地产市场现状，提出了若干房地产税收制度的改革建议。

Abstract:Financialcrisis''''sinfluence,ourcountryrealestatemarketiscontinuedmurky.Thearticlefromthetaxrevenuesystem''''sangle,hasanalyzedourcountryrealestatepresentsituation,andhowtochangetherealestatemarketpresentsituation,putforwardcertainrealestatetaxrevenuesystem''''sreformproposal.

Keywords:Financialcrisisrealestatetaxrevenuereform

参考文献:

[1]常莉．房地产税收改革对房地产业影响的效应研究[D]．西北大学，2008

[2]蓝庆新．金融危机对我经济的影响及应对[J]．中国国情国力，2008（4）

[3]杜雪军，吴次芳，黄忠华．我国房地产税与房价关系的实证研究[J]．技术经济，2008

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【论文关键词】关联企业转让定价管理难题对策

转让定价是关联企业相互之间销售货物、提供劳务、转让无形资产的价格和提供贷款的利息而制定的。随着我国经济的发展，东部沿海地区积累了大量的资本和经营经验，投资呈现多地域化和多形式化。大量的内资关联企业应运而生，它们利用各地区税收政策的差异，制定转让价格来避税，降低整体税负，给地方税收管理带来很大难题。

一、关联企业的界定

关联企业的界定是转让定价税制的起点。《联合国范本》和《经合组织范本》都把管理、控制和资本作为认定关联企业的依据。在这两个范本的基础上，各国又结合自己的实际情况，对关联企业的认定做出了具体规定。

(一)我国的《公司法》未列有关于关联企业的条款。而《征管法》、《企业所得税法》和《外商投资企业和外国企业所得税法》规定：“关联企业是指与企业有以下之一关系的公司、企业和其他经济组织：1．在资金、经营、购销等方面，存在直接或者间接的拥有或者控制关系；2．直接或者间接地同为第三者所拥有或者控制；3．其他在利益上相关联的关系。”《关联企业间业务往来税务管理规程》对此作了进一步说明：“1．相互间直接或间接持有其中一方的股份总和达25％或以上者；2．直接或间接同为第三者所拥有或控制股份达到25％或以上的；3．企业与另一企业之间借贷资金占企业自有资金50％或以上，或企业借贷资金总额的10％是由另一企业担保的；4．企业的董事或经理等高级管理人员一半以上或有一名常务董事是由另一企业所委派的；5．企业的生产经营活动必须由另一企业提供的特许权利(包括工业产权、专有技术等)才能正常进行的；6，企业生产经营购进原材料、零配件等(包括价格及交易条件等)是由另一企业所控制或供应的；7．企业生产的产品或商品的销售(包括价格及交易条件等)是由另一企业所控制的；8．企业生产经营、交易具有实际控制的其他利益上相关联的关系，包括家族、亲属关系等。”近年来，从福建省地税局稽查部门房地产行业等涉嫌避税案件稽查可以看出，一些企业就是通过关联企业开展避税活动。

(二)美国对关联企业的认定有如下特点：1．采用的标准：以有关各方的共同经营为标准，强调的是“控制”的“实质重于形式”的原则。2．立法形式：对关联企业的认定只做出了原则性的表述，而把相当的权限赋予了财政部长及其授权人员。只要在实务中存在转让定价，税务部门即可根据税法做出存在控制关系的假设，若纳税人不服的，可以提出反证据，承担举证责任。3．适用交易对象：转让定价税制的适用对象包括国内交易和国际交易。

可以看出，我国对关联企业的认定是在原则性规定的基础上又使用了实例列举法，立法的初衷主要是针对跨国关联企业，同时也适用于内资关联企业。在实务中，税务机关更关注跨国关联企业，而内资关联企业的转让定价问题由于起步较晚，数额也较前者要小，往往容易被忽略。

二、关联企业转让定价给地方税收管征带来难题

转让定价避税是关联企业之间在经济业务往来中，不是按独立企业(非关联企业)之间的正常市场交易价格进行交易，而是以人为确定的内部价格进行结算，通过转移收入、利润而人为地安排某地公司盈利或亏损，以此来减轻或解除公司总体税收负担。

(一)内资关联企业制定转让定价的动机

1、可以减少或拖延交纳企业所得税。我国《企业所得税法》规定，企业所得税实行33％的比例税率；同时又规定两档照顾性税率，即对年应纳税所得额在3万元(含3万元)以下的企业，减按18％的税率征收，年应纳税所得额在10万元(含10万元)以下至3万元的企业，减按27％的税率征收。关联企业可以通过转让定价，使内部企业降低应税所得额到适用较低税率的档次，还可以通过转让定价推延纳税义务的发生时间(即贷款的支付时间)。

2、可以免征或少征土地增值税。土地增值税采用四级超率累进税率，最低税率30％，最高税率60％。土地增值税纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的(含20％)免征土地增值税。土地增值税纳税人通过转让定价，内部转移利润，达到少征或不征税。

3、关联企业通过转让定价实现整体税负最小。关联企业利用国内高税区与低税区的税制和税收优惠差异，减少高税区的税收压迫，在税收上避重就轻，达到整体税负最小。我国各地区在税收优惠、是否开征可选择的税种、幅度税率的选择和具体的征管方式上有很大差异，对关联企业避税是很大的激励。

(二)转让定价的形式多种多样，给地方税收管征带来很大困难。

1．有形财产的转让定价。关联企业对原材料、半成品和成品(包括机器设备和生产线)的转让实行“低进高出或高进低出”，把收入尽量转移到税负低的企业，而把费用尽量转移到税负高的企业。地税机关虽可以根据新《征管法》规定关联企业可以按照独立企业之间作价以及再按销售给无关联的第三者价格进行调整，但很多企业定价调整没有参照标准，现行税法对转让定价调整还没有比较切实可行的规定，在实际中难以操作。例如目前一些制药企业就利用其制造原材料定价的复杂性、税务机关掌握市场药价的困难，对原材料、半成品的转让实行“高进低出和低进高出”办法进行避税。又如房地产交易，每个房地产企业开发的房产是独一无二的，虽然相同地段相同类型相同结构的房产可供参照，但这种参照标准不是唯一的，因为房产价格除了地段、类型和结构影响外，还受地价、开发成本等房产自身因素的制约。

2．无形资产的转让定价。关联企业之间无形资产故意将土地使用权在关联企业间转让，就是比较典型的转让定价行为，地税机关一般很难察觉和进行调整。如：福州某房地产开发公司取得政府划拨地使用权，又将该块地转让到其全资子公司名下开发房产，增值额在土地增值税免征范围，规避土地增值税的征收。

3．劳务费用的转让定价。关联企业之间经常发生内部互相提供劳务，如果将大量劳工费转移到一家公司的账上，致使这家公司出现虚亏实盈，就可免纳所得税，根据我国《企业所得税法》还可以用今后五年的利润来弥补这项亏损。

4．固定资产租赁的转让定价。关联企业之间还经常发生固定资产的租赁，租赁不仅具有融资的作用，还可以用来避税。例如高税区的公司借入资金购买机器设备，以最低价格租给低税区的关联企业，后者再以高价租给另一高税区的关联企业，就可以利用租赁费可在企业所得税应税所得额中扣除的规定实现避税，减少筹资成本。例如厦门一家房地产开发公司，为了规避税收政策，将原本属于租金的收入以物业管理费的名义收取，造成租金偏低，与同档次写字楼租金相差达42．8％，由于租金以管理费的名义收取，造成其收取的物业管理费偏高，是同档次写字楼的2．29倍。

5．金融方面的转让定价。(1)关联企业之间提供贷款的利率高于或是低于市场利率；(2)资本弱化，即在企业资本结构中减少自有资本的数量而增加贷款的数量，从而增加利息的扣除；(3)关联企业之间的短期资本融资，如购货方延期支付货款的时间超过商业惯例却不按市场利率支付利息；或是供货方向分销商提供短期资本供进货周转，未按市场利率收取利息；或是由上级公司担保取得第三者贷款，下级公司未支付正常的担保费用等。(4)长期金融领域也常常容易发生转让定价，如抵押贷款、融资租赁等。

三、内资关联企业通过转让定价避税的危害与对策

(一)据估计，跨国关联企业避税每年给我国造成的损失在300亿元以上，已经成为近期税收工作的焦点。我国内资关联企业转让定价避税的问题同样不容忽视，随着我国经济的继续发展，对外经济交流的进一步增多，这种避税现象将会急剧扩大化和复杂化，其危害性是非常严重的。

1、关联企业通过制定转让定价，降低其整体税负，侵蚀了国家的税收收入。我国各地区各行业的税收优惠繁多冗杂，使得转让定价避税非常容易实现，造成国家税收收入的大量流失。

2、造成同地区、同行业的企业税负不均，不利于公平竞争。同地区、同行业的企业本应适用同样的税收政策，但是由于转让定价的存在，不同关联企业之间、关联企业和非关联企业之间的实际税负差别很大。

3、由于各地区的税收优惠不一致，税收收入由高税负地区流入低税负地区。改革开放以后，国家对东部沿海地区制定了大量的税收优惠政策，东部企业到中西部投资，利润却通过转让定价转移到东部纳税。中西部地区资源遭到掠夺性开采，环境被破坏，社会成本和公共财政支出剧增，却没有得到相应的税收补偿，而东部地区没有付出成本却坐享其成，严重恶化了我国区域经济发展的失衡。实行西部大开发战略后，国家对西部地区也制定了大量的税收优惠政策，中部地区腹背受敌，形势更为严峻。

4、造成非正当竞争，容易孳生垄断。关联企业通过转让定价操纵商品价格，使某一内部企业能以低于当地市场价的价格出售商品，或通过转让定价虚增某一内部企业利润，扭曲其他企业对其信誉判断，误导消费者，将非关联竞争对手挤出市场。

5、不利于税收的经济杠杆作用发挥。关联企业通过转让定利润流入国家鼓励和照顾的低税率行业，违背了税收优惠的初衷。

由于转让定价的过度使用侵蚀了国家的税收，还带来巨大的负的外部效应，不利于社会经济的可持续发展。所以，对转让定价进行调整，是各国税制的一贯做法。

(二)我国的反避税工作已经积累了一定的经验，取得了一定的成绩，然而避税和反避税之间的斗争仍然任重而道远。我们应该借鉴国际做法，吸收跨国关联企业反避税的经验，完善内资关联企业的转让定价税制。

1、强化立法，完善法律法规：(1)修改我国《公司法》，增加有关关联企业的条款，规定关联企业在注册登记时须予以申报，确认其身份。(2)修改税法有关关联企业认定的条款，以股权占有标准和业务上或组织上的实际联系标准为主，辅以有关各方共同经营结果标准，既可以减少税务执行上的随意性，又具有一定的灵活性和主动性。(3)进一步细化征纳双方的权利义务，明确对关联企业提供虚假资料、税务机关介入和处罚的权限、税务机关违法或不当执法侵犯企业自等行为的判断标准和处罚措施，既防止企业自的滥用也防止税收执法权的滥用。(4)对我国现行繁多冗杂的税收优惠进行清查整理，废除不合时宜、不利征管、不符合市场经济原则的税收优惠，提高避税的难度。

2、严格执法，维护税收法律刚性：(1)提高税务机关对内资关联企业的转让定价问题的重视，不能对跨国关联企业一边倒，要坚持内外“两手抓，两手都要硬”。(2)在内资关联企业试点推行预约定价协议。预约定价是目前国际上监控转让定价较先进的方法，其最核心的原则是企业通过与税务机关进行协商讨论，预先确定双方同意的转让定价原则，从而降低关联企业日后受到转让定价调查的风险。(3)严格执行《会计准则一关联方关系及其交易的披露》，特别是大型和上市内资关联企业年报，对不予披露、披露不足者进行重点审计和处罚。

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论文关键词：国外房地产税，比较，借鉴

 

随着我国房地产业的快速发展，已经初步建立起了房地产税收体系，房地产税在调节社会利益关系、增加财政收入和平抑房地产市场价格，促进房地产业健康发展等方面起到了积极作用。我国现行房地产税收虽然在逐步完善，但仍然存在一些问题和缺陷。而英国、加拿大、德国、美国、日本等等经济发达国家在房地产税制度建立比较早，比较完善，有很多成功经验，值得我们学习和研究，这将对我们完善和发展我国房地产税制度建设有着十分重要意义。

一、国外房地产税制度的主要内容

1、课税对象及征收方式

房地产税的课税对象是指包括所有的房地产。由于国外各国和地区的房地产税内涵不同，所以名称也有所不同，美国和新加坡把房地产税称为财产税，日本称为固定资产税、城市规划税，中国香港称为差饷、物业税。各国和地区对房地产税征收方式也是不同的，有些国家只对土地征税，有些国家只对房屋征税。还有些国家和地区对土地和房屋分开征税，如日本，中国香港和中国台湾，香港的差饷税不包括土地，而对土地单独征收地租税，台湾设立地价税和房屋税。多数国家对土地和房屋合并在一起征税，如新加坡、菲律宾、德国、英国、加拿大、美国等等。

2、税率

各国和地区在确定房地产税率差异很大国外房地产税，有的国家由中央政府统一确定，有的国家则由地方政府自行确定。美国各个州和地方政府自行确定财产税税率，各个州和地方政府税率是不相同的，大致为1%～3%。日本的固定资产税统一为1.4%、城市规划税税率最高不超过0.3%，新加坡财产税2011年自住住宅实行0，4%，6%的累进税率；其他为10%。中国香港差饷的征收税率为5%，物业税率为16%，有的国家采用超额累进税率，如塞浦路斯；还有国家采用定额税率，如新西兰。

3、计税依据

1）土地与地上建筑物价值。这一计税依据10多年来为各国普遍采纳，采用这种计税依据，既可以对土地和地上建筑物统一进行评估并适用同一税率，如荷兰，也可对土地和地上建筑物分别进行评估并适用差别税率，如泰国、南非、津巴布韦。

2）土地价值。这种计税依据仅为土地的价值，而不包括地上建筑物价值。目前，新西兰、肯尼亚、澳大利亚、中国台湾地区和南非的部分地区采用了这一计税依据。

3）租金收益龙源期刊。即以不动产租赁价格（租金）为计税依据。以年度租金收益为计税依据，如何来确定年度租金收益，各国目前的解决办法是在估算房屋建筑物的重置成本减去折旧后，在运用一个合理的贴现率去确定名义租金。

4）土地面积。以土地面积作为计税依据，采用的是从量计征的课税方式。俄罗斯、匈牙利、波兰、斯洛文尼亚、捷克共和国等中东欧的经济转轨国家均采用这种计税依据。

4、房地产税评估制度

国外对房地产的估定价值主要有三种方法：市场销售比较法、收入法、重置成本法。以市场价值作为计税依据的国家和地区通常采用批量评估的方法，建立比较完善的与地理信息系统相结合的计算机批量评估系统（CAMA）。税务机关将从不同渠道搜集的有关房地产、纳税人以及市场的信息录入计算机中，利用模型进行评税，然后将税单以邮寄或其他方式转给纳税人，纳税人再向税务机关或银行纳税。由于房地产估价比较复杂，因此多数国家一般设有房屋、土地等财产估价结构，发达国家都有估价师专门从事房地产价格评估工作，并通过立法形式规定了评估周期。评估周期有长有短。有的每年一次，如新加坡、中国香港；澳大利亚的评估周期各州从4年至7年不等；有的5年一次，如英国。

5、房地产税的优惠政策

美国政府鼓励百姓购房，百姓购买第一套住房时免收房产税，从第二套住房起征收房产税，在购买第三套、四套住房时，房产税会有一个较大比例的增长。有的州给予70%的折扣率，对于低收入者实行住房抵免，抵免额可以顶个人所得税或退休金等。用于宗教、教育、慈善、政府机构的房地产免收，而有一些州对低收入残疾人免收房地产税。日本房地产税免征点为土地30万日元、房屋20万日元、折旧资产150万日元。新加坡从1991年4月1日起，空置住宅进行建筑工程，可获得退税优惠为期两年，工程完成后，住宅须为所有人自行使用，1995年3月起国外房地产税，对于开发的土地在开发期间内免征财产税，免税期可达5年。

二、国外房地产税制度建设对我国的启示

1、各国或地区房地产税征收目的不同，房地产税占地方财政收入的比重有一定差异。有些国家或地区将其作为地方政府财政收入主要来源，有些国家只是将其作为一般收入来源，并经常对房地产税进行调整以对房地产市场和经济进行调控。美国出于保证财政收入而征收房地产税的目的较为突出，一般要占地方财政收入的50%—80%，由各州制定房地产税法，各市、镇征收，收入归地方政府，主要用于当地的各项基础设施建设。日本在20世纪50年代开始征收房地产税后，其占地方税收总收入的比重一直保持在40%以上，并在90年代初攀升至50%。新加坡和中国香港地区没有中央税与地方税之分，从占政府总体财政收入比重的角度看，差饷和物业税占全港政府收入的比重一般5%左右（不包括某些实行大幅差饷减免年度）；新加坡财产税占财政收入的比重一般在7%左右。与国外相比，我国房地产税对地方财政的贡献率是非常低的。在我国，国家是城镇土地的所有者，对于附着在土地上房产，不论是商用、工业用，还是城镇民用的住宅，都属于国家财产的范畴，在政企不分，产权不明和财税体系不完善的前提下，土地使用税和房地产税仅限于象征性征收。以上海为例，如果一个本地的三口之家拥有400万的高档住宅，每年实际缴纳的房地产税仅有1120元。而在纽约，100万美元的房产，每年大约要交3万美元的房地产税，可见我国房地产税率是比较低的。

2、国外实行“低税率，宽税基”税收政策。“低税率”即较之于个人所得税而言，房地产税在大多数国家实行低税率，这样一方面税收可以避免因复杂而导致发生重复征税的现象，另一方面可以降低税收管理成本，提高税收效率，低税率的出发点主要是考虑降低税收征管阻力，有效地促进房地产市场发展，最重要的是这种低比例、习惯性低税由于其征收税基宽，实际上在很大程度上实现了税收转移支付价值，并且以不可转嫁成本的特点变相地控制了住房价格无限上涨。“宽税基”是指房地产税的征税基础广泛，除了对公共、宗教、慈善等机构的不动产实行免税政策外，其他房地产业主或住户均是纳税的主体，这就为征收房地产税提供了广阔物质基础。这样的税制搭配对于地方财政创造出充足和稳定的收入来源起到积极作用。我国目前实行房地产税制存在着税基窄、税种复杂及税收不公平弊端。其表现在两个方面：一是房地产税不具备完全的财产税性质，大量的个人所有非营业性用房产被排除在课征范围以外；二是有关房地产流转或经营的税负过高，导致部分房地产通过隐形市场交易逃避纳税义务。应该借鉴国外先进经验国外房地产税，简化税种，将我国目前近20种房地产税适当合并税种，改变以前重视取得和转让阶段税收而轻视保有阶段税收的做法，逐步扩大保有阶段税收所占的比重，增加投机者囤积房地产的成本。扩大税基，将房地产税的征税对象从高档住宅向普通住宅拓展，将征税地区从一、二线城市向全国推进。在税率制定上要既让普通居民能够接受，又能够起到调节高收入者住房消费的作用。

3、国外大多数国家实行差别税收政策体系。即对房地产所有权转让环节区分有偿和无偿，并考虑实际占有权属时间长短征税，这虽然不能从根本上完全区分正常房地产需求和投机性需求，但可以在相当程度上实现二者在税收政策上的差别性对待，保护合理性的需求，增加投机性需求的交易成本。从国际税收实践来看，当发生房地产买卖时，多数国家对房地产转让收益增值部分都实行征税龙源期刊。如英国、法国、芬兰、日本、美国等国家，都把房地产转让收益归入个人或法人的综合收益，征收个人所得税或法人（公司所得税），其中意大利将从买入到转让时的价格上涨部分作为税基，按照价格增长幅度采用累进制，按5%至30%的税率征收不动产增值税，而美国实行15%到34%的累进税率。借鉴国外经验我国可以开征房地产转让收益个人所得税，即对有偿转让房产产生的利润征税。对购买房产一～三年内转让所得征收相应比例的所得税，三年以上的免征，开征房地产转让收益个人所得税可以在保护真实购房需求的同时，有效地抑制投机性需求，降低房地产泡沫风险。

4、国外有些国家采取房地产分设税种，并以土地税为主。土地和房屋虽然都是不动产，但两者的自然属性和经济属性是有较大区别的。土地具有稀缺性、不可再生性，房屋的一些特性是由土地的特性派生出来的。因此，国外有些国家对土地和房屋采取分别课税，对房屋课征房屋税，对土地课征土地税。在税率上，土地税的税率比房屋税的税率高，对土地课以重税。从目前我国房地产税制度上看，难以适应经济发展需要，需要进行改革。从征税范围上看，我国目前的土地增值税只对买卖土地使用权、房地产征税。还应该考虑对发生在土地使用权出租、房地产折价入股等交易方式上产生的土地增值、土地租赁过程中的增值和自然增值征税。从减免上看，目前我国除了对建筑普通标准住宅、国家征用回收、个人转让原有住宅等条件的合理性免征外，对税改以前所签订的房地产转让合同，不论其房地产何时转让均免征，应该设置一个过渡性税率，以保证税收的公平和公正性。从税率上看，目前土地增值税率为30%～60%国外房地产税，高于国外多数国家和地区水平，土地增值税的目的之一是对无偿取得土地或以低于市场价格取得土地而获得暴利行为的抑制，而对土地和房屋的转让征高税，则会制约不动产的正常流通。

5、国外房地产税征收需要具备一定必要的条件。各国和地区在征收房地产税时，一般以不动产的评估值为计税依据，改变了原来的对房地产定额征收的做法。要做到这一点，首先，根据目前的实际住房价值税进行更客观地评估；第二，在收集信息和征收监管的统一化中，保持更公正和合理的原则；第三，与房地产价格挂钩的土地应该相应增加税收，这样有利于有效地调节收入。目前，许多国家都已经建立了完善的财产评估机构和财产评估制度，并通过专业的财产评估机构对房地产的价值进行评估，科学地确定房地产税的计税根据。只有这样房地产税的征收才有科学的依据，才能有效发挥房地产的职能作用。借鉴国外这一经验，我国在开征房地产税时，首先要设立不以赢利为目的的评估机构，其次，国家应该出台房地产评估相关法律法规，制定科学的评估标准，建立起比较科学详尽的财产信息管理系统，并与工商等部门进行联网，实行资源共享，完善征收工作配套措施，进一步提高征收工作高质、高效。

参考文献

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【论文摘要】 管理审计是对企业管理活动的评价与建议，它带给企业的价值不仅仅体现在效益上，还有管理水平的提高和管理思路的转变，不但对被审计单位的管理有促进作用，对审计人员本身也是提高能力与素质的探索和尝试。

管理审计是现代审计一种新的审计类别，它是经济发展的必然结果，也是审计事业发展的趋势，是审计人员对被审计单位经济管理行为进行监督、检查及评价并深入剖析的一种活动。它的目的是使被审计单位的资源配置更加富有效率。从管理审计的辅助手段上来说，它是相对于审计的一个概念，从被审计单位经济活动的外延来看，管理审计又是相对于经营审计的一种认知。管理审计是以财务收支真实性为前提，通常以风险评估为基础确定被审事项，以分析、评价资源的投入产出及管理活动的经济性、有效性（含效率和效果）和适当性为主要方式方法，以促进管理层加强内部控制、有效履行职责、增加价值为审计目标的一种较高层次的审计类型。

管理过程审计通过对各种管理职能的健全性和有效性的评估，以考查管理水平的高低，管理素质的优劣以及管理活动的经济性、效率性，并针对管理中所存在的问题，提出改进的建议和意见。如对决策职能的审查，主要应查明是否制定科学的决策和程序，是否遵守合理的决策原则；决策的方法是否科学、恰当，决策的结果是否正确等。对控制职能的审查，主要应查明有无健全和科学的内部控制制度，各项控制制度是否严格执行，其实际效果如何等。

内审工作只有审出成绩，审出问题，为组织增加实实在在的价值，才能真正取得单位领导的重视与支持。管理审计主要是通过检查内部控制、对比分析有关数据，提出合理化审计建议，以促使被审单位完善管理、降低风险、增收节支，这是一种效益。但这种效益有时不能在短期内显现，有时账面还无法计量和反映，一般不如财务收支等审计效果直接。正如花出去的每一分钱在账上都有记录，能看得见、摸得着，但节约下来的钱在财务账面往往无法反映一样。因此管理审计工作成效往往被忽视。在实际工作中，经过多方探索，进行了一些实践，并且取得了很好的效果。

一、通过风险分析，提高管理活动效益 电费资金纳入财务部门统管。资金管理是企业管理的重要环节，由于电网企业电费收入较大，电费资金的回收应当是重点监控。通过以前进行的“三清理一规范”活动，电网企业特别是县级供电企业的电费账户基本上收归企业财务统一管理，但我们在审计中发现，个别单位的供电所仍然有存折，用于保存TM（“井井通电”和“户户持卡”工程）卡卡费和预收的电费，供电所附近的多是邮政储蓄机构，他们大多在那里开立活期存折。由于这部分资金基本游离于财务部门的监控之外，所以风险也很大，管理难度很大。 我们通过与被单位探讨，认为由部门在邮政储蓄开立电费账户，通过其下属的邮政储蓄机构进行归集，这样，既不影响供电所办理TM卡电费预存，也保证了资金在财务部门的监控之下。通过这一方式的变化，可以更有效地保证供电所资金安全问题。

二、通过制度创新，提高审计工作的影响力 的创新。关系千家万户，涉及国计民生，正是由于电力的这种基础产业和公用事业特点，使得电力客户以几十万计，即使在一个县级供电企业，电力客户少的也有几万户，多的十几万户。我们在审计中发现，有一个单位在营销程序管理上不是很连贯，财务部门管理电费资金，营销部门进行电费计算，农电部门负责电费催收，但是财务部门没有欠费明细，营销部门没有实收记录，农电部门汇总的电力客户计费数据和已有的经营数据，没有通过电脑网络进行完全的资源共享，即使是单位的负责人，如果想查询其中某一个电力客户缴费记录的话，也只能通过命令的方式要求下属进行汇报。这种管理方式不但没有效率，也因为其传递过程较长，可能影响数据的准确性。结合我们的工作经验，我们提出了建立比较完善的营销管理系统的建议，由财务部门管理资金，由营销部门管理全部客户电费信息和缴费记录，农电部门负责欠费催收的分工合作的管理体制，并通过营销管理系统将相关部门联系在一起，通过用户授权解决不同层次使用者的需求。也许这个通过信息网络提高工作效率的建议并不新奇，但对习惯于某种固定思维模式的单位来讲，任何新的变化都是对传统观念的打破，所谓不破不立。被审计单位对我们的建议非常同意，希望通过我们这次审计建立和完善营销管理信息系统。

银行对账方式的创新。由于企业和银行在记账方式和时间上的不同，会存在未达账项，也就需要企业在月末编制银行存款余额调节表，以便一方面了解本单位真实的货币资金状况；另一方面通过对账发现资金管理中存在的问题。我们在审计中发现，有的单位年末的未达账项比较多，但还在手工对账和编制银行存款余额调节表。我们提出的建议是利用现有的会计核算软件自动编制银行存款余额调节表，软件的特点在于进行大量、简单、重复的数据处理，利用现有的软件可在很短的时间内自动完成银行对账。由于被审计单位对这一做法还比较陌生，我们就会计软件中银行对账的实际操作进行了演示，他们通过试运行，对账速度大大加快，资金安全性得到进一步提高。

三、通过增值服务，构建和谐的审计

一般认为，审计主体与客体是相互对立的，是矛盾的双方，但作为内部审计来讲，由于其服务的对象是一致的，都是为企业的发展服务，把他们对立起来的做法非常不可取，所以，我们把构建和谐的审计文化作为审计工作的一个内容，把对立的双方变成利益的共同体。学里有一个名词叫“特里芬悖论”，它是美国耶鲁大学教授特里芬在1960年出版的《黄金与美元危机》中提出的一个观点。书中的描述是这样的：“由于美元与黄金挂钩，而其他国家的货币与美元挂钩，美元虽然因此而取得了国际核心货币的地位，但是各国为了发展，必须用美元作为结算与储备货币，这样就会导致流出美国的货币在海外不断沉淀，对美国来说就会发生长期贸易逆差；而美元作为国际货币核心的前提是必须保持美元币值稳定与坚挺，这又要求美国必须是一个长期贸易顺差国。这两个要求互相矛盾，因此是一个悖论。而实际上，当美元作为国际货币成为一种历史的选择且至今无法改变时，使用并保留美元储备的大量国家也就无可奈何地被绑到了美国经济的战车上，要保住手中美元的价值，就必须全力支持美国经济的繁荣；保留的美元越多，支持的力量也就必须越大。我们认为，虽然审计双方存在矛盾，但可以通过共同的目标联系在一起，实现规范和提高的目的。

实行开放式沟通。审计者与被审计单位的沟通是双方非常重要的联系方式，良好的沟通不但有利于提高被审计单位的管理水平，而且有利于融洽双方的关系，提高工作效率。过去的做法是审计过程对被审计单位是保密的，审计组成员不可以把审计底稿的内容泄露给被审计单位，这种做法不但造成了审计工作的神秘感，也不利于在交换意见前，双方进行充分的协商。我们的做法是，在审计工作基本完成时，由审计组全体成员与被审计单位财务人员等相关成员共同讨论审计工作底稿的充分性与适当性。这样，不但可以使审计底稿的表述更加准确，也可以使双方就有分岐的方面坦诚陈述意见，还可以提高审计人员的综合素质。在随后进行交换意见中，也就可以节约时间，提高效率。在实际工作中，我们的做法得到了审计人员和被审计单位的肯定。

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【摘要】房地产信贷是银行信贷业务的重要内容之一。随着经济体制改革的不断深入,国家有关部门就加强金融宏观调控作用、促进房地产市场持续健康发展出台了一系列措施。因此,加强对房地产投资风险的分析和提高风险防范意识具有特定的现实意义。本文分析了房地产投资的风险,揭示了房地产金融投资风险的成因,并提出了银行房地产信贷的风险防范措施,在房地产金融风险防范方面提供了有益的借鉴。

【关键词】风险防范房地产信贷银行业

房地产是我国国民经济中一个重要的支柱产业,它的发展对于发展经济和提高人民生活水平、拉动相关行业发展、扩大内需等都产生着极为重要的作用,房地产信贷又是一项充满风险的业务。因此,如何规避金融风险、积极促进房地产业持续健康地向前发展,将是我国当前十分重要的任务。

一、银行房地产信贷过程分析

1、地产开发阶段。承担土地一级开发的有土地储备中心、土地出让单位、项目公司以及土地出资(合作)者。这三类单位都有银行贷款介入,他们的还贷资金又主要来源于土地转让。

2、房地产开发阶段。房地产开发企业的资金主要来源于自筹资金、国内贷款、外资、债券及其他。房地产开发企业取得贷款后,将部分资金支付给地产一级开发商,这也使银行对地产开发阶段的贷款收回。房地产开发企业通常将工程分为一期、二期、三期等,启动项目后着力开发一期,在取得销售许可证等“五证”齐全后预售商品房,获得预售收入并用该资金开发二期,实现循环开发。

3、房地产销售阶段。银行向购房者提供按揭贷款等服务,房地产开发企业将取得的销售收入支付建筑安装企业的代垫资金和对项目开发贷款进行还贷,银行通过回收购房者还贷资金实现整个房地产信贷资金的“回笼”。

二、银行房地产信贷风险揭示

结合以上银行对房地产信贷过程,银行可能遇到风险如下。

1、项目合法有效性风险。由于房地产和其他行业的差异,这一业务既有房地产企业(借款主体)的资质管理——保留行政审批的项目,还有项目本身的合法有效性,大部分项目都是保留行政审批的,尤其是进行规划的审批很普遍,所以存在较大的政策性风险,这体现在房地产项目的地产一级开发阶段和项目开发阶段,这类风险发生最为显著的是工业园区的房地产开发项目。

2、市场风险。房地产项目的市场定位往往成为市场风险的主要决定因素,其中价格和当地对该同类项目的供需情况是衡量市场风险的主要参考指标。这类风险主要体现在银行对项目的审贷初期和房地产项目的销售阶段,易受该行业经济“泡沫”的影响,海南房地产“泡沫”的破灭至今让人记忆深刻。

3、项目质量风险。由于房地产项目按揭时间较长,在此期间容易滋生许多不确定性风险因素。其中项目的工程建设质量相对容易监控,而项目的选址、项目类型、物业配备等将会在长时间影响项目质量,从而给银行带来相应的信贷风险。这类风险体现在房地产工程项目建设管理和项目的周围经济环境上。

4、经济风险。经济风险主要指房地产上游行业的风险传导,例如原材料价格的上涨将会加大房地产开发的经营成本,甚至推动房价的上涨,给市场带来许多不确定性。此外,国民经济总量的发展和人们消费水平都将影响到房地产的需求市场。由于房地产的行业特性,其受经济环境的影响因素较多。

5、政策性风险。对房地产而言,其政策性风险主要指货币政策、财政政策、政府对房地产的产业政策等其他相关政策的影响。

三、银行房地产信贷风险防范措施

1、政府对房地产市场的宏观调控能力。政府要增强对房地产宏观调控的前瞻性和科学性,改善对房地产市场的监督管理,完善调控手段,提高调控能力,促使房地产业稳定、健康、有序地均衡发展,防止大起大落,防范房地产泡沫的产生。为此,必须首先加强房地产市场的统计工作,完善全国房地产市场信息系统,建立健全全国房地产市场预警预报体系。通过全面、准确、及时地采集房地产市场运行中的相关数据和对影响市场发展的相关数据进行分析、公布,政府可以全面、及时、准确地掌握我国房地产市场运行情况,并进一步加强对房地产市场的监控和指导,以实现对我国房地产市场运行情况的预警和对房地产投资、消费的引导。

其次,政府要设计合理、严密的房地产税制,引导土地持有者合理提高土地使用效益,抑制土地的过度投机。比如对土地空(闲)置征税,以鼓励持有人积极投资开发,提高囤积投机的成本;征收土地增值税,土地增值税能有效地抑制土地投机,且能将由社会引起的土地增值通过增值税的形式部分返还给社会,体现了社会公正。征收土地保有税,以刺激土地供给等。

2、发展多元化的房地产金融市场。我国应当大力发展多元化的房地产金融市场,形成具有多种金融资产和金融工具的房地产二级金融市场,以达到分散银行信贷风险的目的。房地产对于银行的依赖性过大,不利于自身发展,同时商业银行过度的房地产贷款,有悖于商业银行的“三性”原则。因为商业银行的资金来源主要是吸收社会存款,而将这部分资金投向期限较长的房地产项目不符合银行资产流动性、安全性的要求,容易造成清偿危机,产生金融风险。在成熟规范的市场中,房地产开发和经营的融资不仅仅有债权融资和股权融资两种基本形式,在一级市场以外,还应存在着发达的证券化二级市场。在这个二级市场上,各种房地产金融工具同时存在,包括投资基金、信托证券、指数化证券等等。房地产证券化可以促使房地产经营专业化,实现资源的合理配置。

3、房地产企业要提高自身的抗风险能力。房地产企业自身应增强管理能力、市场竞争能力、风险控制能力和诚信度,提高抗风险能力。作为资金密集型产业,房地产业的规模经济效应较其他行业尤为明显。规模小的开发商的单位成本居高不下,在广告策划、营销推广、环境改造、配套设施、物业管理等方面规模较大的公司占有明显优势。此外,规模大尤其是具有较强现金实力的开发商在选择项目最佳开发时间上也具有主动权。因此,房地产业内部适度的资本集中,能有效地节约房地产开发和经营成本,提高抗风险能力。

4、银监会要充分发挥监管作用和服务功能。银监会应加快发挥在社会信用基础和市场诚信制度建设中的重要作用,完善监管手段,提高监管能力,充分发挥其监管作用和服务功能。激励诚信行为,促使各经济主体在日常信用活动中养成守信习惯,彼此建立起互信、互利的信用关系,确立失信成本递增的违约制裁机制,严惩欺骗和违约行为,在全社会范围内营造起诚实守信的氛围和环境,促进金融稳定。

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关键词：有效税率；经济增长；结构性减税

本文得到辽宁省教育厅人文社会科学研究一般项目资助（项目号：2009A228）

中图分类号：F81文献标识码：A

有效税率分为边际有效税率和平均有效税率，前者是指边际税基所承担的有效税率，后者等于税收收入与相应税基的比值。相对于法定税率和宏观税负，有效税率更能说明经济增长过程中不同结构要素所承担的税负水平。按照征税对象的不同，本文将税收收入分为资本收入税收、劳动收入税收和消费支出税收。将分别计算资本、劳动和消费的有效税率，并用三种有效税率进行实证分析。

一、税收的归类

（一）资本税收。对资本征收的税收是我国税收收入的主要部分，在所得税、财产税、行为税中都有所体现。对资本征收的税收主要包括土地使用税、土地增值税、耕地占用税、房产税、车辆购置税、车船使用税、固定资产投资方向调节税、印花税、资源税、城市维护建设税、烧油特别税、牲畜交易税、契税、企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税等税种，以及增值税、营业税和个人所得税中应计入对资本征收的部分。

（二）劳动收入税收。劳动收入是劳动者出售劳动力所获得的报酬。对劳动收入征收的税收包括农业税、牧业税、社会保险基金和来自于劳动收入的个人所得税等。其中，社会保险基金虽然没有采用税收的形式，但是国际上一般将其作为税负的组成部分之一，因此，本文将其纳入劳动收入的有效税率的计算。

（三）消费支出税收。本文的消费支出税收是指以消费品或消费行为为征收依据的税收的总称，包括特别消费税、农业特产税、集市交易税、筵席税、盐税、屠宰税、关税、增值税和营业税中对消费征收的部分和消费税。

二、对部分税种的处理

（一）流转税的处理。由于我国目前实行的增值税是生产型的，它同1994年前的产品税、营业税都属于部分对资本收入征收（如对机器设备和中间产品征收的增值税），部分对消费支出征收（如对最终消费品征收的增值税）。1994年税制改革后，营业税的征税范围改为流通领域的应税劳务、转让无形资产和销售不动产，应视为完全对资本征收。因此，对于流转税的整理方法，本文参照刘溶沧、马拴友（2002）的方法，按照最终消费率即支出法GDP中最终消费所占的比例核算增值税和营业税对消费支出征收的部分，并与消费税合并计入对消费征收的流转税，计算公式为：1994年前对消费征收的流转税＝（产品税＋增值税＋营业税）×最终消费率；1994年后对消费征收的流转税＝增值税×最终消费率＋消费税。同理，1994年前对资本征收的流转税＝（产品税＋增值税＋营业税）×资本形成率；1994年后对资本征收的流转税＝增值税×资本形成率＋营业税。

（二）个人所得税的处理。由于个人所得税一部分针对劳动收入征收，如工资、薪金所得，一部分针对资本收入征收，如利息、股息、红利所得，因此需要将个人所得税在劳动和资本收入间进行分配。本文按照城市家庭收入中工薪收入与经营净收入、财产性收入所占比例，将个人所得税分为劳动收入的税收和资本收入的税收两部分。

（三）农业税、牧业税、耕地占用税、农业特产税和契税的处理。《中国统计年鉴》将农业税、牧业税、耕地占用税、农业特产税和契税统计为农业各税。而在中国现行税制中，农业税、牧业税属于农业税类，由于农牧业从业者主要是通过投入劳动获得产出，因此作为对劳动收入征税；农业特产税也属于农业税类，但主要对农产品的消费行为征税，因此作为对消费支出征税；契税属于财产税类，耕地占用税属于资源税类，将耕地视为资产的一种，因此将契税和耕地占用税计入对资本收入征收的税收。

（四）关税的处理。Mendoza（1994）就曾指出，在分析发展中国家的经济问题时，由于许多产品依赖于进口，应将关税纳入有效税率的核算体系。关税属于流转税类，是海关机构对进出我国关境的货物和物品征收的税收。关税的征收涉及国民经济的投入产出和消费结构，在本文的核算中，将关税计入对消费支出征收的税收。

三、资本、劳动总收入以及消费支出的核算方法

（一）资本总收入。由于缺少直接的统计项目，对资本收入的核算较为复杂，本文采用以下核算方法：资本总收入＝营业盈余－企业亏损补贴＋资本税收。1994～2006年数据根据《中国统计年鉴》各年份计算而得；1985～1993年（营业盈余－企业亏损补贴）数据根据刘溶沧、马拴友（2002）论文中的数据 （资本收入－资本征税）计算。

（二）劳动总收入。劳动总收入等于劳动税收与税后劳动报酬之和。由于税后劳动报酬在1990年前缺乏年鉴数据，本文采用以下方法计算劳动收入：1985～1998年劳动收入根据刘溶沧、马拴友（2002）所提供的劳动报酬加上劳动税收计算；1999～2003年由《中国统计年鉴》中各省劳动报酬合计而得。

（三）消费支出。消费支出用最终消费表示。最终消费指常住单位从国内和国外购买货物和服务的支出，包括居民消费和政府消费，数据来源于《中国统计年鉴》。

根据前面的核算方法，计算出资本总收入、劳动总收入和总的消费支出。然后，按照上述各种税收的归类，用下面的公式就可以计算出资本、劳动和消费有效税率：

图1给出了三种有效税率变化趋势图。（图1）从中可以看出，在三种有效税率中，资本有效税率最高，而且与另外两种有效税率相差比较悬殊。资本有效税率在1986年达到最大值为35.6%，在其他年份有较大的波动，但总体水平一直在20%以上。从国际比较看，我国资本有效税率也达到了一个比较高的程度，OECD国家资本有效税率平均只有22%，G7国家平均为24.4%，欧盟成员国平均为21.2%。图1表明，我国劳动有效税率呈现出逐年上升的趋势，1985～2003年一直低于消费有效税率，在三种有效税率中处于最低水平，而从2004年开始高于消费有效税率，说明随着我国收入水平的提高，劳动税收在总税收中占有越来越重要的地位。1985～2005年消费有效税率在平稳中呈现下降的趋势，尤其是近几年下降的比较明显，说明目前我国消费有效税率的水平比较低，消费税收还有一定的增税空间。同时，通过三种有效税率比较分析也说明，我国的税制改革应注重结构性减税，降低资本的有效税率，适度提高劳动和消费的有效税率。

四、有效税率对经济增长影响理论分析

我们在Milesi-Ferretti，Gian Maria and Nouriel Roubini（1995）给出的框架下研究有效税率与经济增长之间的关系。考虑一个两部门的经济，第一个部门生产物质资本，第二个部门生产人力资本。设K表示物资资本，L表示人力资本，生产函数是规模不变的柯布-道格拉斯生产函数：

其中：v和u分别表示物质资本和人力资本用于生产产品的投入比例。设物质资本存量的折旧率为?啄。人力资本是一个非市场性的活动，也采用以物质资本和人力资本投入的柯布-道格拉斯生产函数，并且设人力资本的折旧与物质资本的折旧相同，也为?啄，则有：

其中：xt和zt分别是物资资本和人力资本的投入比例。

政府部门的预算约束为：

其中：Ct和Gt分别是私人消费和政府消费。

假定家庭同质，并且永远存续，其终生效用以下列效用函数表示：

其中：p是时间偏好率，l是闲暇时间。假定即时效用函数采用固定跨期替代弹性形式：

当消费、物质资本和人力资本都以相同的增长率?酌增长，要素配置u，v，z保持不变时，经济达到均衡增长路径。

Milesi-Ferretti，Gian Maria and Nouriel Roubini（1995）在一些假设条件下（此处从略）得出平衡增长路径上的经济增长率为：

以上分析表明三种税率通过直接或间接影响资本收益率而影响经济增长速度。

五、有效税率对经济增长影响实证分析

在实证研究中，Bleaney等的研究表明消费税是非扭曲性税收，利用非扭曲性税收来为生产性消费融资，能够促进经济增长，而扭曲性税收则降低了经济增长率。Daveri和abellini的研究则表明劳动税的扭曲效应要大于资本税和消费税。刘溶沧、马拴友（2002）发现我国对资本征税降低了投资率和全要素生产率，但不影响劳动供给，对经济增长有一定的负效应；对劳动征税降低了投资率，刺激了劳动供给，对技术进步没有影响，总效应是降低经济增长；对消费支出征税，提高了投资率和全要素生产率，不影响劳动供给，最终效应是不妨碍或弱促进经济增长。

人均产出增长主要取决于资本或投资大小。另外，经济增长研究表明，经济的开放程度也对经济增长有重要影响。因此，本文建立如下的回归方程（样本期间：1985～2006年）：

其中，gpgdp表示实际人均GDP增长率，ktax、ctaxr、ltaxr分别表示由（1）、（2）、（3）式计算的资本有效税率、消费有效税率、劳动有效税率，ifr为投资率，open为进出口总额占GDP的比重，用来衡量开放程度。回归结果表明，资本有效税率和劳动有效税率与经济增长率负相关，并且劳动有效税率对经济增长率的影响大于资本有效税率的影响。而消费有效税率倾向于对经济增长率有正的影响，但不显著。

（作者单位：东北财经大学数学与数量经济学院）

主要参考文献：

[1]李芝倩.资本、劳动收入、消费支出的有效税率测算.税务研究，2006.4.

[2]刘溶沧，马拴友.论税收与经济增长对中国劳动、资本和消费征税的效应分析.中国社会科学，2002.1.

[3]刘初旺.我国消费、劳动和资本有效税率估计及其国际比较.财经论丛，2004.4.

[4]BleaneyMichael.Gemmell Norman and Kneller Richard.Testing the Endogenous Growth Model：Public Expenditure，Taxation，and Growth over the Long Run，Canadian Journal of Economics，2001.Vol.34.

[5]Daveri Francesco and Tabellini Guido（1997）.Unemployment，Growth and Taxation in Industrial Countries，IGIER （InnocenzoGasparini nstitute for Economic Research），Bocconi University.