违约合同范文

导语：如何才能写好一篇违约合同，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

房屋买租赁约合同范本

甲方(出卖人)：****都城物业发展有限公司

乙方(买受人)：****劲松路甲1号松华园小区 单元 房业主

鉴于：

1、XX年 月 日，甲、乙双方共同签订了《北京市商品房预售合同》(合同编号： )，乙方购买***劲松路甲1号松华园小区住宅楼(都城心屿)，乙方已向甲方支付购房款人民币 元。

2、甲方应于XX年10月31日前向乙方交付商品房。

3、松华园小区住宅楼工程逾期竣工，甲方未能按合同约定期限向乙方交付商品房。

4、乙方已收到甲方的《入住通知书》，甲方自XX年5月20日起办理入住手续，乙方同意甲方的逾期交房违约金截止至XX年5月19日。

5、乙方已于XX年5月30日办理了入住手续，接收了商品房。

6、自XX年11月1日起至XX年5月19日止，甲方逾期交房201日，对照《北京市商品房预售合同》第十三条之约定，甲方按日计算向乙方支付全部已付款万分之四的违约金，甲方应向乙方支付逾期违约金人民币 元。

甲乙双方经协商，达成以下协议共同执行

一、甲方向乙方支付逾期交房违约金人民币 元，于XX年 月 日前以现金方式一次付清。

二、乙方收到甲方支付的违约金给甲方开具收据。

三、乙方收到甲方支付违约金，视同甲方已履行违约赔偿责任，乙方不得再向甲方提出金钱给付主张或要求。

四、本协议自双方签字盖章之日起生效。

五、本协议一式三份，甲方持两份，乙方持一份，具有同等法律效力。

甲方：________ 乙方：________

________ 年________ 月________ 日

-------

甲方：________，性别：_______，汉族_______， ________年________ 月出生，现住_______ ，身份证号码为: ________，联系电话：________ 。

乙方：___________，性别：________，汉族， ________年 ________月出生，现住________ ，身份证号码为:________ ，联系电话________ 。

XX年11月6日晚上，甲、乙双方在候公渡利村吃饭因甲主动劝酒过激时双方摔倒后，以致甲方左腿受伤一事(手术后经法医鉴定为轻伤：膝盖处胫骨粉碎性骨折)。现甲、乙双方根据各自的过失程度，经充分协商，自愿达成如下协议：

一、乙方一次性支付医疗费人民币XX0元(大写：贰万元整)给甲方。乙方根据甲方要求，提供相应的票证供甲方办理保险理赔手续。

二、甲方王功勋今后左腿出现任何问题均与乙方无关。

三、甲方王功勋今后不得再因此事追究乙方杜元冰的任何责任。

四、本协议一式三份，由甲、乙方和监督单位各执一份。本协议自签字盖章后之日起生效，各方都必须承担协议中各自义务 。

甲方：________ 乙方：________

监督单位：________

监督单位名称________

(盖章)

________年 ________月 ________日立

延伸阅读：

合同违约金标准

违约金是当事人通过约定而预先确定的，在违约后生效的独立于履行行为之外的给付。也就是当事人事先约定的，在一方违约时应向对方支付的一定数额的金钱。

《合同法》第一百一十四条规定当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

《合同法》第114条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。在适用违约金责任时，应当注意以下规范：

1、违约金的适用应当以当事人双方通过事先约定为前提

从原则上讲，违约金必须是当事人事先约定的，这是《合同法》第114条关于违约金含义的规定所决定的，同时《合同法》在废除原有的有关法定违约金制度的规定的同时，并没有规定新的法定违约金制度，所以明确违约金应由当事人事先约定是尊重当事人合同自由原则的体现。

2、合同约定违约金过高或者过低的处理规范

根据《合同法》的有关规定，对于当事人在合同中约定的违约金或者违约金计算方法所计算出的违约金过高或者过低的，在具体司法实践中如何处理，还有不同的做法。我们认为，应当按以下原则处理：

1、当事人没有提出合同中约定的违约金计算标准过高或者过低的，人民法院应当根据合同约定的标准计算违约金。人民法院在当事人未提出要求调减或者调增违约金的情况下，不得主动对约定违约金标准进行调整。因为合同关系是当事人之间的利益关系，即使违约金数额过高或者过低而当事人自愿接受的，因为不涉及社会公共利益、国家利益和他人的利益，所以没有必要对此进行主动干预。

篇2

【关键词】合同法；预期违约；缺陷分析

中图分类号：D92文献标识码A文章编号1006-0278（2015）09-102-01

预期违约也被称为先期违约，这项制度本是英法美等国合同法中独有的制度，其主要内容是在合同有效期成立之后，履行义务时期之前，其中一方当事人可以非常确定的表明他将不履行合同，或者是一方当事人依据客观事实预见另一方到期将不能承担履行违约合同的责任。这项制度就是为了避免合同履行中风险而创立的。预期违约制度的创立对于交易的安全稳定性以及减少损失都具有重大意义。我国如今虽然将其引入国家合同法律体系，但由于其各方面因素的制约，导致我国预期违约制度不能充分发挥其作用，笔者就此展开论述。

一、预期违约的定义

预期违约是指在合同履行期之前，其中的一方当事人向另一方当事人提出自己将不能履行合同义务，或者是以自身行动来表明将不履行合同义务的做法。预期违约主要有以下几个特点：

第一点是预期违约是必须在合同成立有效之后及合同履行期限之前发生的。然而实际违约却是在合同成立有效之后发生的，当事人在合同的履行期限来到之后没有了履行或者是不合理的履行合同中的义务。

第二点是预期违约仅仅只是一种对未来不履行合同义务所做出的行动和言语上的表示，是指将来不履行义务。

第三点是指合同当事人的预期违约违反的只是将来的合同义务，而不是现如今违反了合同义务，这种做法侵害的是对方当事人对于合同的期待债权。

第四点是预期违约的本质是指在合同一方当事人在对方当事人要出现预期违约时，能够在此之前得到相应的法律救助，避免受到无谓的损失。

二、我国预期违约制度的缺陷

预期违约制度的设立是建立在诚实信用的基础上的，对于我国在合同法中引入预期违约制度的做法，促使当事人在签订合同的同时严格履行合同义务，保护当事人的合法权益都有着重大意义。不过，我国引入预期违约制度的时间还比较短，没有外国相对完善的体系，我们一样重视其中的不足，并将其进一步优化。其不足主要体现于以下几点：

（一）预期违约适用条件不够明确

我国的《合同法》对于预期违约的适用范围是“合同一方明确的表示或者以自身行动表示将不会履行合同义务”。此项内容将显性预期违约行为和隐形预期违约行为综合在一起，不仅显得比较随意，而且不能够具体规范预期违约的范围，对于实际操作有较大难度。相对的，对于合同中的“一方能够明确的表示将不履行合同义务”这类显性的预期违约比较容易认定，但是其中的“以自身行动表示将不会履行合同义务”的隐性预期违约行为，我国《合同法》中缺少相应具体、明确的认定准则，此项法律条文过于简单，因此，造成法律的随意性较大，容易出现不公正及权利使用不当的情况。

（二）和不安抗辩权利有重复

我国的不安抗辩权利是属于体系，在我国引入预期违约制度的时候，就将不安抗辩权的第68、69条包涵在内，由此可见我国《合同法》中的不安抗辩和预期违约存在着使用上的矛盾，立法者没有很好地处理二者间的关系，造成法律重复。不安抗辩权和预期违约是两种完全不同的制度，不安抗辩权是属于防御类的权益，而预期违约是属于攻击性的救济方式。这两种法律制度均是为了保证当事人的合法权益。但在《合同法》中的位置不同，却有相近的制度，容易造成法律适用混乱，给法律的实施造成了困难。

（三）预期违约救助得不到保障

我国现有的预期违约的救助方式过于简单。在我国《合同法》的第198条中有明确规定，当事人有一方确定自身不能够履行合同义务，另一方能够在履行义务之前要求其承担违约责任。但是对于其具体违约责任形式并没有做出相关规定。据《合同法》中第107条明确规定，违约后包括继续履行、采取一些补救方式进行赔偿等，但不包括解除合同，那么受到损失的一方能否通过接触合同来解决问题不得而知。

三、如何完善预期违约法律体系

（一）制定具体的预期违约条例

现如今我国的《合同法》中对于预期违约的条例相对简单，应当将其明确，特别是违反了隐性预期违约的具体情况，一定要清晰细致，增加其实际可操作性，同时还能够避免权利的使用不当，对于隐性预期违约做出举例和具体概念结合的规章制度。

（二）避免制度重复

在我国《合同法》中，预期违约和不安抗辩的相关制度是有重复的。预期违约是从国外引进的，对于我国的国情发展和需要必须做出相应的调整，并注意与类似法律法规的关联性，不要出现法律冲突和重复的现象。在此，笔者建议将不安抗辩权的有关法规删除，将不安抗辩权归入到预期违约的条例中来，并进一步优化预期违约制度。

（三）确定具体预期违约经济救助范围

对于预期违约的救助方式应该更加细化，使之实际操作性更强，预期违约和实际违约的形成是完全不同的，在预期违约经济救助的形式上也应与实际违约区分开来。总体来说，就是要尽可能的保证当事人的合法权益。要优化我国预期违约制度的同时，我国大可以借鉴国外比较成熟的预期违约法律体系，并结合我国国情，创立属于我国自己的预期违约法律体系。

综上所述，我国预期违约制度虽然还存在着很大缺陷，但只要重视这些问题，并将之改善和优化，笔者确信，将会在不久的将来，我国能够形成一套完整的预期违约法律体系，为我国的经济发展和人民利益的保障做出贡献。

参考文献：

[1]包卫霞.论我国《合同法》中的预期违约制度[J].法制博览（中旬刊），2012（12）.

篇3

在工程建设市场中，业主通过招投标将工程项目委托给专门的工程承包商代为实施，并依据其提供的服务的数量和质量支付相应的报酬。这是工程建筑市场中一种主要合同关系。而项目实施过程中，业主不可能时时处处监督，承包商也不一定完全为业主的利益服务，可能会由于自身的道德素质或利益的驱使，在追求个体利益的过程中，产生一些败德行为并隐瞒工程中的一些信息，如偷工减料，以次充好等给业主造成损失。从信息经济学的角度来说，业主和承包商之间存在信息不对称，业主往往由于不懂工程建设相关知识，即使花很大的监督成本也很难防范承包商的道德风险。因此，业主必须想法解决承包商的败德行为。但业主要自己学习、掌握和运用工程项目的全部知识，不仅代价昂贵，而且效率十分低。有效的办法是引入专业知识较强的第三方——监理方加入到工程项目管理中，为业主提供服务，对承包商进行监督管理，以减少损失和信息费用，防范承包商的道德风险问题。这样业主与监理方之间便形成工程建设市场的又一对合同关系。此时，监理方和承包商是监督和被监督关系，但监理方对承包商的管理、技术、能力、主观努力程度以及是否选择与委托人目标一致的行动等可能了解不够。而在监督过程中，承包商具有信息优势，监理方不能直接全过程观察到承包商的具体行动，只能观测到结果，而可观测的结果由承包商的行为和自然状态一起决定，故承包商可能会将低产出归咎于不利的自然状态，逃避责任，于是产生道德风险问题。由此可见，监理方与承包商形成了一种事实上的合同关系。

综上所述，由于在工程建设市场中信息的不对称，承包商、监理方都可能存在道德风险，于是便产生如下四种情形：（1）监理方、承包商的行为与业主目标一致；（2）监理方行为与业主目标一致，而承包商存在风险；（3）承包商和业主目标一致，而监理方存在风险；（4）监理方、承包商的行为与业主的目标都不一致。最后产出如何，即业主的目标实现如何，很大程度上依赖于监理方、承包商的行为和联合努力的程度

二、工程合同主体追求各自合同目标的经济学分析

在工程建设中，由于项目各参加方追求的利益目标不同，各自占有的信息不同，管理决策不同，各自面临的风险也不同。

业主与施工企业因为利益目标分歧，而在工程合同目标上存在分歧。业主在工程项目上的目标是获得项目的投资收益，希望工程质量优良，具有良好的使用功能，较长的使用寿命，项目使用维修费用低。而施工企业的目标是通过项目施工获得利润，施工企业在满足质量验收标准的前提下，考虑施工利润的影响因素，对质量能蒙混过关的则尽量敷衍，而不考虑业主长远利益。因此，自身利益最大化是双方根本目标，这与新古典经济学的基本假设是一致的，即认为人是理性的，理性的人在给定约束条件下最大化自己的偏好。

从信息经济学的角度来看，工程建设中工程合同主体的信息是不对称的，并且这种信息强势是动态变化的。在招标阶段业主拥有信息优势，可能将潜在的风险隐瞒，包括现场条件与工艺风险等，这会加大承包商的风险。而在项目施工中，承包商则处于信息强势，特别是主材由承包人供应时，施工粗制滥造、偷工减料、行贿监理等行为从而加大了业主的损失。由于工程产品是先定价后生产，难以做到优质优价，加之主观判断或检验方法等原因导致劣质产品也不一定低价，这也加大了工程风险。同时监理方和承包商一样，都是独立的市场主体也同样可能存在损害业主利益的不良行为，如隐瞒信息或与承包商合谋等，这些都增大了业主的损失。

三、工程合同主体违约行为的成本效益分析

为了确保合同关系的建立和实施，必然发生一系列活动，产生一系列的费用。根据交易成本理论，这些交易成本分为三部分:(1)交易双方为签署合同而进行的大量的起草谈判等各项活动而发生的费用，也即签约成本；(2)合同签订过程中双方还可能根据不同的情况对合同条款进行修改、补充，以便使契约更加完备而支付的成本，也叫履约成本；(3)对协议的维护和执行过程中发生的交易成本，最典型的是为确保合同的正常执行而作出的承诺和保证成本，追究违约责任而支付的成本，也就是救济成本。上述三个方面成本内容构成了交易成本的主要部分。

工程合同主体订立合同的目的是实现效益最大化，合同违约势必会使双方当事人付出相应的成本却不能实现合同目的。从经济学角度看，合同违约的成本和收益包括：

1.合同违约的成本。合同是市场交易主体通过自由谈判，为了明确各自的权利和义务而达成的协议。如前所述，从合同的订立到履行或解除或违约等各个环节中，都不可避免地会产生各种成本。合同违约行为的成本包括实施违约行为所发生的法定成本和其他成本。具体来讲，其成本形式可以概括为:

(1)直接经济成本。直接经济成本表现为合同当事人因实施违约行为，应当以财产或其他形式给对方以补偿而必然要承受的资源耗费。根据《合同法》的规定，违约责任的承担方式有继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等形式。这种因违约被追罚违约金、赔偿金等的支出即为违约的直接经济成本。但我国目前承担违约责任常用的形式是支付违约金，而违约金原则上只具有补偿性，与合同标的总额相比很小。因此实际中因合同违约而发生的直接经济成本一般不高。

(2)无形信誉成本。无形信誉成本是指合同当事人因违约行为而使其信誉受损的代价。合同是当事人之间本着诚实信用原则订立的，如果当事人一方无故违约，则可能会受到社会舆论的谴责，从而导致其信誉下降。但是，纵观我国目前的情况是企业和个人信用制度尚未完全建立，当事人在寻找签约伙伴时往往很少——实际上也不可能去追究或了解对方以前的信用记录。因此，从某种角度而言，合同当事人违约的无形信誉成本同样不高。

(3)违约机会成本。所谓机会成本是指选择某种行为所放弃其他行为可能获得的收入。就选择违约的合同当事人而言，一旦违约，则意味着放弃履行合同并可能要寻找新的签约伙伴。这种履行合同所带来的期待收益或因处理违约事件而放弃的其他选择即为违约的机会成本。不过既然当事人选择违约，则往往对他而言，履行合同带来的期待收益不大。因此，目前合同违约的机会成本也不高。

2.合同违约的收益分析。所谓收益是指实现的价值中扣除成本之后的净值。合同当事人的违约收益可从两方面来体现：一是因当事人违约而获得另外的签约机会所可能带来的期待收益；二是当事人选择违约而免除的履约成本或因履约将会导致的损失。现代经济学“经济人”的理论认为：“经济人”在一切经济活动中的行为都是合乎所谓的理性的，即都是以利己为动机，力图以最小的经济代价去追逐和获得自身最大的经济利益。因此，我们不难发现，在不考虑道德因素和其他条件时，当合同当事人选择违约行为的收益超过其因违约所支付的成本时，他便会选择违约。从上述对合同违约成本收益的分析不难发现，由于违约成本不高，从而使某些当事人从违约中获得的利益将超过他作出履行的期待利益，这便是我国合同违约居高不下的主要原因。另外，从我国现有的司法实践来看，存在着非违约方寻求救济的成本过高等情况，这些都会进一步导致合同违约居高不下。

四、防范工程合同违约行为的对策

如何防范工程合同违约行为，可考虑从以下几方面着手：

1、谨慎订立合同、减少瑕疵合同以减少违约的发生。依法订立一份好的合同，对于降低合同的违约率及履行合同的成本将产生至关重要的作用。相反，合同条款不完备、漏洞百出，甚至出现欺诈或合同陷阱，势必会为合同违约带来机会。对此，首先要求合同主体掌握订立合同的规则和程序，熟悉并了解交易对方的情况以及合同所涉及的具体业务内容等。其次，合同的条款应当完备、具体，同时应符合法律规定。另外，还应当注意对交易对方的资信调查，尤其要了解对方的财产状况、经营状况、履行合同的能力以及信誉度等。当合同双方当事人的权利、义务极不对等，如合同中有重大误解、乘人之危、显失公平的条款时，如果当事人迫于合同的约束不得不向对方当事人履行义务，那么其就会蒙受损失，增加合同履行成本。我国《合同法》对中止履行权、抗辩权、代位权、撤销权等进行了具体规定，这如同为当事人的正当权益设置了安全网，一旦当事人遇到危险，其即可运用法律武器来保护自己的正当权益，促使合同当事人遵守法律与社会公德。在这些规定的保护下，履行合同的成本将大大降低，合同的履行将更加规范、安全，从而也间接避免了违约的发生。

2、业主、承包商在合作中存在目标分歧的情形下，应借助各种制度安排来协调合作中的目标分歧以实现合作的潜在利益:包括工程监理制度，质量保修制，质量事故处罚制度等。权力的不平衡会使合作关系难以持久，只有双方利益的平衡才能保证合作关系稳定。在预防质量风险的过程中，业主、监理方在加强监督同时，要给施工单位足够的支持并提供服务，在保证质量的前提下，合理确定合同价，不要一味压低标价过多损害承包人的利益，并帮助承包商降低工程成本，实现合作中潜在利益，降低潜在的风险，以便形成工程建设的“双赢模式”。

3、要让监理发挥良好作用，抑制承包商的风险，无疑需要加强对监理方的有效激励，让监理方有积极性多投入到监理工作中来，其方法可以是，在给定监理方一个固定的收入后，再让其具有对剩余收益的索取权。

篇4

【法律依据】

《合同法》第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

篇5

法律依据：

2021年实施的《民法典》第五百八十五条

当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

篇6

    (一)房屋出租人在下列条件下可以解除租赁合同,收回全部出租房屋或者部分出租房屋。

    1、房屋租赁协议到期,房屋出租人按约收回租赁房屋;

    2、出租人家庭人口增多,住房困难,可与承租人协商收回租赁房屋;

    3、承租人确实另有住房,承租房屋长期闲置,不能物尽其用的;

    4、屋承租人故意、或者过失将所租房屋损坏,改变房屋用途、拒绝修复或者赔偿的。

    (二)对于承租人而言,在房屋租赁期间,如果存在以下情况,就可以单方面解除合同。

    1、出租人未按时交付房屋,经承租人催告后在合理期限内仍未交付;

    2、出租人交付的房屋不符合房屋租赁合同的约定,致使承租人不能实现房屋租赁的目的;

篇7

乙方：_________

立契约书人委建人_________（甲方）与建方_________（乙方），本契约不动产标示委建事项经由甲乙双方同意订立条款如下，以资共同遵守：

第一条　房地标示：

本契约房屋坐落在_________市_________区_________地号土地内定名“_________”，经暂编号_________区_________栋_________楼的房屋一户。

第二条　房屋面积：

本契约房屋面积包括室内、阳台及走道、楼梯间、屋顶突物（仅限于水箱及楼梯间，其余部分不计入）地下室、电梯间等公共设施分摊面积在内计约_________平方米，（实际面积以当地政府机关复丈后，建筑改良物所有权状记载的面积为准），但双方同意建筑改良物所有权状记载面积加上本条前列（阳台走道、楼梯间等）公共设施分摊面积等，即相当于本契约所记载面积，若有增减，而其面积差额未逾百分之二时，双方均不得异议，若增减面积误差超过百分之二时，其误差超过百分二部分，即以该户出售时的平均单价为计算基准，由双方互为补偿。

第三条　本大楼的屋顶除水箱、楼梯间外，乙方的投资、规划，其使用权归乙方，但乙方应对甲方提供较一般人优惠的服务。

第四条　本大楼地下室产权登记为本大楼全体所有人共有，地下室除机电设外，其余场地如遇空袭时，应开放为公共避难场所，地下室平时作为停车场，由本大楼管理委员会统筹管理，其办法另详载于本大楼管理委员会管理章程。

第五条　甲方所订购房屋的室内隔间装饰及设备工程，其施工标准悉依_________市政府_________局核准的建造执照图说按图施工，如甲方要求变更或增减等，须征求乙方意，惟属大楼整体装置者不得删减，变更后的工程款由双方协议定之，但以不少于本契约所定的工程款一次付清与乙方，甲方未缴清增加的工程款前，乙方不得施工，如双方对变更后工程款未能达成协议或甲方拒绝或延迟交付所增加变更的工程款时，视为甲方取消变更或增减，乙方仍按本契约原定项目施工。

第六条　工程期限：本契约房屋建筑工程，乙方应于本契约签订后_________月内工，自开工之日起_________工作天完工，并以开始申请使用执照为完工日期。但如有下列情形之一时不在此限，乙方不负迟延完工之责。

（一）甲方未依约定付款办法的规定交付价款时。

（二）甲方要求变更内部隔间与设计，致迟延完工时。

（三）因不可抗力的原因如天灾人祸或法律法规限制等不可归责于乙方的事由，以致工程不能如期进行时。

（四）本工程屋外排水沟及巷道铺设工程，不受本条约完工时限的拘束，电等的接通供应悉凭该公用事业作业程序而决定。

第七条　保固期限：

本契约房屋领到使用执照之日起，对本契约房屋建筑结构，乙方应负责保固_________年，但天灾或不可归责于乙方的原因而发生损毁者不在此限（门、窗、玻璃及水电配件、油漆、瓷砖等乙方不负责保固）。

第八条　甲方订购本房地总价款为人民币_________（大写）元整，包括下房屋及装修土地价款。

（一）房屋及装修价款为人民币_________（大写）元整。

（二）土地价款为人民币_________（大写）元整，包括建筑基地，道路用及地上物补偿金、土地改良费、公共设施用地等费用。

第九条　付款办法：

本契约房地总价为人民币_________（大写）元整，分为备款人民币_________（大写）元整，优惠贷款人民币_________（大写）元整，银行贷款人民币_________（大写）元整，甲方应按下列进度，将分期付款表上的金额，经乙方通知于缴款期限内缴付乙方，绝不拖延短欠。

第十条　贷款办法：

本契约房屋甲方如须办理银行贷款时，应另行与乙方签委托代办贷款契约书及委任书以凭办理贷款事宜。

第十一条　甲方如全部或一部分不履行本契约（第九条）所规定工程进度的定付款时，其逾期部分甲方愿自通知交款日后第_________天起，按日加付千分之一计算滞纳金，上项滞纳金于补交其应付款时一并付与乙方，如逾期滞纳达十五天，经乙方催告仍延不交付时，即视为甲方违约，乙方不得解除本契约及代办贷款委托书，代管印章委托书等与本契约有连带关系的约定，甲方同意将已缴的款项现金部分由乙方没收，以为抵偿乙方所受的损失，乙方并得将甲方所订购的房地另行出售与第三者或为其他处分，甲方绝无异议，甲方若依前条约定的付款规定，以票据支付时，甲方保证兑现，如有遭退票情形等，视为甲方未缴款，依前述约定方式处理。

第十二条　本约房屋如乙方非因第五条的情形而逾期交屋时，其每逾一日按卖总价千分之一计算违约金与甲方，如乙方因本身因素不履行交屋，及半途发生纠葛不能出卖等情况时，除应将既收价款全数退还甲方外，并应赔偿所付价款同额的损害金予甲方作为乙方不履行本契约的损害赔偿总额。倘因政府颁布禁建等不可归责于乙方的事由，致使乙方不能交付本契约房屋时，双方同意解除本契约，乙方应将甲方所缴付价款加计利息（按照银行一年期定期存款利息计算）退还甲方。

第十三条　契约房屋已登记于甲方名义，如甲方违约拒付款项，经乙方催仍不交付时，甲方同意名义变更为乙方或乙方所指定之人，甲方不得另有其他的要求。

第十四条　甲方负责订购本房屋土地，其房屋产权及基地产权的移转登记事，乙方负责于本房屋建造完成，经政府主管单位发给使用执照，及甲方依约履行其义务后，乙方负责聘请代书与甲方共同委托统筹办理，甲方应按照乙方通知的时间内，将应提出的证件及在有关文件上盖章，连同各项税捐交与乙方或委托的代书以资办理。甲、乙双方应负担的费用如下：

（一）建筑物登记费、土地登记费、印花税、契税、监证费（或公证费用各项规费及代办产权登记费用由甲方负担。

（二）本契约土地移转过户前的土地价款及移转过户时发生的增值税由乙负担。

（三）本契约房地移转登记及质押贷款的抵押权设定登记移转规费，公定纸、印花税、保险费及代办手续费均由甲方负担。

（四）自领到使用执照之日起所发生的房屋税、地价税、工程受益费不论方已否迁入或抬头为任何一方，均由甲方负担如数缴清不得异议。

（五）以上各项应由甲方负担的费用，如由乙方先行垫付或代缴，甲方应数归还需要。

第十五条　产权登记：本契约房地产权登记由乙方指定人，统一办理土移转登记，建物所有权登记及贷款抵押权设定登记等手续。

第十六条　本契约房地，乙方保证产权清楚，绝无任何纠纷或设定他项权利象，如有任何纠葛，乙方应负责清理，不得损害甲方的利益。

第十七条　甲方同意于本房屋完工并接通水电之日起，无论所开列单据的抬为任何一方，均就负担下列费用：

（一）本户水电基本费用。

（二）本房屋自领得使用执照日起的房屋税。

（三）属于本房屋公共使用应由全体住户分担的水电费用。

（四）属于本建筑清洁保持、公共设施及设备的整理、操作与维护等事项应由全体住户分担的管理费用。

（五）本房屋有关公共管理费用的分担。

第十八条　本契约房屋于建筑完成经主管机关发给使用执照后，甲方应付清列款项税费等，乙方始行交屋，甲方如不协办或迟延逾期的，致影响本契约各项产权登记或施工进度时视同违约，并应负赔偿乙方一切损失之责。

（一）缴付本约第十四条第一、三、四项约定应付的税捐。

（二）办妥产权登记及代办贷款等费用，并预付乙方四个月的利息。

（三）付清因逾期付款的滞纳金。

（四）付清本房屋的所有优惠贷款。

第十九条　通知送达：甲乙双方所为的征询、洽商或通知办理事项均以书面本约所载住址挂号邮寄为之，有拒收或无法投递致退回的，均以邮局第一次投递之日期为送达之日。甲方的住址如有变更时，负有通知乙方的义务。

篇8

    商品房买卖合同没有约定违约金和损失怎么办

    商品房买卖合同没有约定违约金或者损失赔偿计算方法:

    逾期付款的,按照未付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

    逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

篇9

    1.不可抗力 不可抗力是指当事人不能预见、不能避免并且不能克服的客观情况。它包括自然灾害和某些社会现象。前者如火山爆发、地震、台风、冰雹和洪水侵袭等,后者如战争、罢工等。因不可抗力造成仓储保管合同不能履行或不能完全履行,违约方不承担民事责任。

    合同签订后因出现不可抗力的时间不同,会有几种不同的法律后果:当出现不可抗力以后,再要求义务人继续履行义务已无任何可能性时,可以全部免除当事人的履行义务;不可抗力的出现只对合同的部分履行带来影响,在此情况下只能免除不能履行部分的责任;如果不可抗力的出现只是对合同的履行暂时产生影响,等不可抗力的情势消失后,当事人应继续履行合同。

    不可抗力的免责是有条件的,在不可抗力发生以后,作为义务方必须要采取以下积极的措施才可以免除其违约责任:

    ①发生不可抗力事件后,应当积极采取有效措施,尽最大努力避免和减少损失,如果当事人有能力避免损失的加剧,但未采取有效措施致使损失扩大,扩大的损失不属于不可抗力造成的损失。

    ②发生不可抗力事件后,应当及时向对方通报不能履行或延期履行合同的理由。及时通报的目的是使对方当事人根据合同不能履行的具体情况,采取适当措施,尽量避免或减少由此而造成的损失。如果遭受不可抗力的一方没有及时通报,由此而加重了对方的损失,则加重部分不在免责之列。

    ③发生不可抗力事件后,应当取得有关证明。即遭遇不可抗力的当事人要取得有关机关的书面材料,证明不可抗力发生以及影响当事人履行合同的情况,这样如果日后发生纠纷,也可以做到有据可查。

    2.仓储物自然特性 根据《合同法》及有关规定,由于储存货物本身的自然性质和合理损耗,造成货物损失的,当事人不承担责任。如原我国内贸部的《国家粮油仓库管理办法》中规定,一般粮食保管自然损耗率(即损耗量占入库量的百分比)为:保管时间在半年以内的,不超过0.10%;保管时间在半年以上至1年的,不超过 0.15%;保管时间在1年以上直至出库,累计不超过0.20%.因此在此范围内的损耗属于合理损耗,保管人对此不承担任何责任。

篇10

【关键词】旅游合同违约赔偿

所谓旅游合同是指旅游承办人和旅游者之间签订的、旅游承办人提供旅游服务、旅游者支付旅游费用的合同。旅游合同履行过程中，可能由于一方当事人或双方当事人故意抑或过失的行为产生纠纷，涉及到旅游合同违约的归责原则、损害赔偿的数额以及旅游合同中是否可以要求精神损害赔偿等问题。

对于旅游过程中，因旅行社或第三人的原因造成的旅游者本身的人身财产损失等，旅行社应做出相应的赔偿，此为共识，但是对于旅游合同中旅游者可否要求精神损害赔偿的问题并没有统一的定论，我们认为就目前国内合同法来说应该增加精神损害赔偿的规定。下文就重点论述在我国旅游合同中是否需要确定精神损害赔偿制度。

1．英美法系旅游合同中的精神损害赔偿

在英美法系国家中，一般认为精神损害赔偿并不适用于合同中，但是作为例外，一些合同特别是提供服务的以精神利益为标的的合同应适用精神损害赔偿，旅游合同即是典型。旅游合同中曾发生的案例代表案情为：作为律师的Jrvis，每年享有两周的带薪假，与Swan 旅游公司预定了瑞士一家宾馆的一个15 天圣诞冬运假日活动。Swan 旅游公司的宣传册说这个假日活动是一个乡村别墅，并承诺了包括精彩的各种各样娱乐活动。但第一个星期宾馆仅有13 个人，第二个星期只剩他孤零零一个人。事实表明，那些承诺的娱乐活动实际上和宣传册上的描述大相径庭。上诉法院认为，Jarvis 有权获得的损害赔偿包括：他为此次度假活动支付的费用以及因对此次假期失望而获得的60 英镑赔偿金。显然，60英镑的赔偿金即为精神损害赔偿。[1]

而在美国也同样如此，1933年发表的《第一次合同法重述》第341条规定：“在违反合同的行为中，精神损害赔偿不予支持，除非该违约行为极不负责或不顾后果，并且造成了人身伤害，被告在订约时有理 由预知这种行为将导致除金钱损失外的精神损失。”显然，由此可以看出，精神损害赔偿在违约中并不存在，除非有特殊情形；在1981年的《美国合同法第二次重述》中做出了同样的规定，但同时也规定了特殊情形，即违约 行为导致人身伤害或合同或违约行为使严重精神损害成为一种特别可能的结果，在此种情形下，可以要求精神损害赔偿。

2．大陆法系国家或地区旅游合同关于精神损害赔偿制度的规定

在德国，德国民法典坚持将合同责任与侵权责任区分开，认为只有侵权损害赔偿中才能存在非财产损害，即在合同违约的情形下不能要求精神损害赔偿问题，例如，原《德国民法典》第253条规定：损害为非物质上的损害时，仅在法律有规定的情形下，始得要求以金钱赔偿损害；第847条同时规定：在侵害身体、健康以及剥夺人身自由的情况下，受害人所受损害即使不是财产上的损失，亦可以因受损害而要求合理的金钱赔偿。此处即规定了只有在侵权中，当事人才可以要求精神损害赔偿，这种规定给司法实践带来了诸多困扰，因此在二战以后，德国创设了一般人格权的概念，并将人格权扩大到名誉权、隐私权等，另一方面，德国将一些非财产利益“商业化”，即将某些实际上为非财产性质的损害视为“商业化”后的财产来看待，但是立法上和司法上的种种努力，也不能较好的保护非财产利益，在违约的场合，当事人仍然无法提起完全的精神损害赔偿。

种种弊端要求对德国民法典特别是债权编做出修改，于是2002年对德国民法典的修改付诸于实施，最具有突破性的变革就是增加了253条第2款，其内容是:因侵害身体、健康、自由或性的自我决定而须赔偿损害的，也可以因非财产损害而请求公平的金钱赔偿；在此同时 ，取消了原第847条的规定，这就肯定了在旅游合同发生纠纷时，当事人可以请求精神损害赔偿，也进一步否定了一贯以来司法实践中假期商业化的做法。

不仅在德国，在我国台湾地区，经过对民法典的修改，因债务不履行而享有契约上请求权的一方当事人不仅可以请求固有利益、履行利益、可得利益等财产上的损失, 有人格权受损害的, 还可以请求精神上损害赔偿；在日本，虽然没有在立法上明确规定精神损害赔偿制度，但在理论和实务界，不少学者仍赞同精神损害赔偿制度；而在法国，违约责任与侵权责任在范围上并没有太大的差别。

3．我国旅游合同中精神损害赔偿制度的建立

（1）精神损害赔偿制度确立的必要性

首先，如前所述，英美法系国家承认旅游合同中的精神损害赔偿，同时在大陆法系国家中，德国、法国等也确立旅游合同中的精神损害赔偿制度，这给我们的启示便是旅游合同作为一种以精神利益为标的的合同，确立精神损害赔偿确实有其必要性。其次，旅游合同具有特殊性，如前所述，旅游合同不同于一般的合同，其主体一方具有特定性，其内容不同于一般合同，是一种精神上的消费，以旅游产品为标的，其宗旨是满足旅游者精神上的需求。最后，民法和合同法中的公平正义原则在旅游合同中的体现，旅游者支付相应的对价给旅行社，追求的不仅仅只是旅行社提供的简单的旅游服务，其追求的更是一种精神上的享受和愉悦，因此，在旅游合同中确立精神损害赔偿制度，旅游者才能得到公平的对待。[2]

（2）旅游合同精神损害赔偿制度建立的依据

我国《合同法》第112条规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。此处损失很明显既包括直接损失，也包括间接损失，间接损失即为精神损害赔偿；同时我国《合同法》的113条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”其中的“损失”并没有严格限定于“财产损失”的范围[3]，因此，其对于旅游合同中的精神损害赔偿存在立法上的依据。

（3）精神损害赔偿责任的认定

对于旅游合同中精神损害赔偿的认定仍应遵照侵权法中的认定标准，即第一，受害人必须是旅游者；二是侵害人包括旅行社，也包括旅行社雇佣的员工； 三是必须存在违反旅游合同义务的违约行为，该行为可以是旅行社以及旅行社雇佣人员的作为或不作为，而且已严重侵害旅游者的旅游利益；再次，旅游者追求的精神享受受到严重损害；最后，违约行为与旅游合同目的未实现之间存在因果关系。

其成立要件如上所述，但是对于精神损害赔偿的标准，仍无明确的标准。台湾学者曾世雄曾提出精神损害赔偿确定的标准有三：一是时间上的标准；一是地点的标准；一是依凭的标准。[4]在具体精神损害赔偿认定上，应综合考虑以上因素，并从受害者即旅游者的角度出发。同时在数额的确定上，也要考虑一下因素，例如：加害人的加害程度、受害人精神利益损害后果及精神痛苦程度、加害人的经济负担能力及受害人的经济状况。

同时为了避免无限扩大旅行社的责任，应该对旅游者提出精神损害赔偿的条件加以适当的限制，以避免部分旅游者利用精神损害赔偿制度损害旅行社的利益。笔者认为应该从以下方面对精神损害赔偿的条件加以限制：首先，只有在旅行社违约行为严重时，旅游者方可以提起精神损害赔偿；其次，在实践中，应准确的确定旅游者的精神损害是否存在以及其受到精神损害的程度；最后，在承认旅游合同是以追求精神利益为目的的合同的同时，又不能片面夸大此种精神利益，要从我国的实际经济水平、旅游服务质量、旅游者的法律意识和目前我国法律发展的程度出发，所以既要考虑到旅游者的旅游乐趣在受到损害之后能得到一定程度的赔偿,又要兼顾旅游业经营者的交易风险,合理维护其合法利益,使旅游业健康发展。

参考文献：

[1]刘桂琴.旅游合同初探[J].内蒙古大学学报.2000,32(6):118-120.

[2]王莉莉.旅游合同及其违约责任的认定[J].商业经济.2004,11:123-124.