旧城改造论文范文
时间：2023-04-10 22:03:19
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篇1
随着我国城镇化水平的不断提高，一方面是城镇新区建设和城镇规模不断扩大，另一方面伴随而来的是旧城老化问题日益突出。城镇发展过程中的旧城区比较普遍地存在基础设施水平低，土地利用率低，布局零乱，环境恶化，城镇功能衰落等问题，无法适应社会经济发展的要求。为了保证城镇社会经济的持续发展，促进城镇土地的合理有效利用，改善城镇环境质量和城镇设施水平，强化旧城区的城镇功能，必须对城镇旧城区进行有计划的改造。
自上个世纪八十年代，我国改革开放以来的二十余年间，许多城市都进行了多轮城市规划和开发改造，城市建设取得了较为显著的经济效益和社会效益，同时城市环境质量和地方特色遭受破坏日趋严重的事实也急待面对和解决。
1 旧城改造存在的问题分析
1.1 重视经济效益，忽视社会效益和环境效益
由于旧城改造需要大量的资金，所以在旧城改造过程中重视经济效益，通过对一些黄金地段的改造所获取的利润来解决部分旧城改造基础设施建设所需的资金。也有一些地块由于改造开发没有足够的利润空间，旧城改造则一再推迟。
1.2 重视局部改造，忽视全局的统筹协调
在旧城改造中，往往都非常重视局部每一个单体旧城改造项目的规划设计、改造质量和改造水平等各个环节，力争使每个项目成为旧城改造项目的精品和亮点工程，但是对旧城改造全局统筹性和协调性普遍没有引起重视。
1.3 重视城市景观，忽视城市特色和个性
城市特色和个性是城市的生命。但旧城改造过程中为了追求现代化城市景观，出现了大量相似的建筑，造成了“千城一面”的现状，甚至对外地建筑照搬照抄，而没有根据自身城市的特色和形态进行改造和建设，造成新建单体建筑虽然很好，但风格风貌与城市特色形态格格不入，建筑风格风貌没有整体协调性，极大地减弱了城市特色和城市个性，造成了旧城改造的质量和水平难以得到保证。
1.4 重视土地利用，忽视生态环境的建设
针对旧城区人口密度大，城市用地紧张等问题，在旧城改造时，常采用提高建筑密度和增加建筑高度的方法。城市建筑的高密度化和高层化虽然提高了城市土地的利用率，缓解了城市用地紧张状况，但同时引起了城市地区人口和产业的过度集中，公共绿地等生态环境建设的减少，导致了城市生态环境的恶化。
1.5 重视改造开发，忽视旧城修复和保护
旧城改造是集开发、修复、保护一体的综合性城市改造建设。但旧城改造大都采取大规模拆迁改造的方法，对旧城区的建筑物，除古建筑外，基本上都采取全部拆除，重新建设的方针。
2 旧城改造的发展对策分析
2.1 协调旧城与新区发展进程关系
旧城和新区均为一个城市的有机组成部分，是相辅相成的。新区是当代城市发展的重要标志，发展新区将减轻旧城改建的压力。旧城和新区开发建设进程把握，应将城市新区作为重点建设区域，相应的旧城改建速度可以放慢。从旧城历史文化名城的角度，提倡“以保护为主，改善和改造相结合”的建设方针。
2.2 调整旧城改造方针政策
“双自”方针和以实物安置为主的拆迁政策在旧城改建的历史中发挥过重大作用。但是如今旧城改建全面开展之际，这些政策的继续推行无疑会给今后城市建设留下巨大的隐患，从旧城传统历史风貌保护和创建全国历史文化名城的角度而言，这些政策的继续实施是不适宜的。规划建议今后的旧城改建应采取改善与改造相结合的途径，逐渐加大政府投入并采用以货币安置为主的拆迁政策，通过调整旧城改造政策，使旧城改建达到降低密度、改善环境、保持可持续发展的目标。
2.3 坚持旧城改造规划原则
规划设计的质量是影响城市改造效果的重要因素之一，城市改造的失败很大程度上与规划设计本身的质量有关。规划建议旧城改建应坚持保护性改善和改造相结合的原则，对古城范围内应主要采取改善城市总体空间结构为主导，以疏导完善路网系统，改善环境景观为重点，完善基础设施配套，调整功能布局，降低城市密度，旧城之外部分可以根据城市建设发展需要采取改造的方法。即“改善中心、改造边缘”的原则。
2.4 强化“城市运营”理念，多方筹措旧城改造资金
城市运营是运用市场机制和市场规律来调控城市发展要求与发展条件之间矛盾的一项经营管理活动，是将城市作为最大的国有资产来规划、建设、管理和运营，通过营造城市的最佳投资环境和最适宜的居住条件，创造城市的品牌、提高知名度、吸引要素聚集、优化城市资源要素配置、带动城市经济社会的全面发展，从而提高城市自身价值和综合竞争力。旧城改造的项目因拆迁量较大，尤其是有保护性要求的地块，高昂的前期投入往往令许多开发商望而却步，给旧城改造的招商引资工作造成较大的难度。政府可以借鉴一些成功的开发经验，如在旧城区内先投资建设公共绿地和重要的公共设施，等周边的土地升值之后再进行土地拍卖，获得的资金再用补偿先前的建设投入。不宜采用先拍卖土地再投资基础设施的开发模式，因为在基础设施建设之前土地价格较低，基础设施投入运行以后，周边的土地虽然升值，但土地的使用权已不在政府手中。政府应加强“城市运营”的理念，多方筹措资金完成旧城区更新改造的任务，保证城市的和谐、均衡发展；而不应以缺乏资金为由而对旧城区的更新改造放任自流。
2.5 加强房屋拆迁宏观调控，完善拆迁计划和拆迁方案
城市的建设和发展离不开政府，拆迁问题的解决同样也离不开政府。关键问题是政府应该明确自己在拆迁过程中的角色，政府角色的定位将直接影响到政府作用的发挥。政府如果对自身的角色定位把握不准，其结果往往是政府施政行为的无效或低效。随着政府管理环境的变化，政府职能也应相应的发生变化。
发改、规划、房管、国土资源等部门加强对旧城改建和旧村改造工作的研究，制订地区旧城改建和旧村改造的近中远期计划，并定期下达年度拆迁计划，凡未列入年度拆迁计划的，不得实施动迁改建。对于具体改建项目，不得随意调整拆迁范围。确需调整的，必须报市政府相关部门批准。同时要进一步完善拆迁计划和拆迁方案，计划和方案应明确拆迁范围、拆迁对象、拆迁实施步骤、补偿安置方案、安置房建设方案和临时安置周转房房源情况、各项拆补偿费、补助费预算，以及拆迁期限、具体时间安排等。对于尚未制定详细拆迁计划的申请单位，一律不予发放房屋拆迁许可证，不得实施动迁改建。
过去的拆迁政策对集体土地平屋拆迁采取“一翻三”减宅基地调换的补偿安置方式，而新拆迁政策对房屋拆迁补偿安置体现造价原则。因此应积极引导被拆迁人转变思想，用造价原则做好新老政策的衔接，协调好征地与拆迁二者之间的矛盾，即维护被拆迁人的合法权益，又维护拆迁安置政策的严肃性。
3 结语
旧城改造历来是城市建设中最复杂、涉及面最广的一项系统性的社会工程，是涉及到政府、社会、经济和公众等方方面面的综合性工作，也是群众最为关注的重大问题。旧城改造的主要目的是从根本上解决旧城区存在的各种城市问题，进行城市社会经济的持续发展。可以说，旧城改造是以城市土地的合理利用，改善城市环境质量、强化城市整体功能为主要目的，在城市老化地区有计划地实施再开发、修复和保护为一体的综合性城市改造建设。
参考文献
1.刘力，邹毅.旧城改造困境.城市画刊.2006
篇2
1、城市园林的功能
随着城市日趋工业化和现代化，随之而来的是工矿企业的“三废”污染严重地破坏了人居环境，威胁着居民的身心健康。科学家和园林专家曾多次提出，将森林引入城市，让森林发挥其生态功能，以改善城市日益严重的环境污染。城市园林的基本功能作为现代城市建设范畴的城市园林绿化,其出发点和归宿点都应落实在有利于促进城市居民的身心健康这一目标上。所谓身健康,就是城市园林绿化首先应产生良好的生态效益,使城市生态环境得到最有效的改善,从而有利于人们的身体健康；所谓心健康,就是城市园林绿化应该给人们美的视觉享受,并且通过城市园林绿化景观的展现,使人们感受到城市色彩的丰富绚丽,品味到城市特有的人文风貌与历史脉络,从而使人们获得心灵的满足。因此,城市园林绿化的根本目的决定了它应充分发挥出两方面的功能：
1.1改善城市生态环境城市绿地系统是城市中惟一有生命的基础设施,在保持城市生态系统平衡、改善城市环境质量方面,具有其他设施不可替代的功效,是提高城市居民生活质量的一个必不可少的依托条件。城市园林绿化通过植树、种灌、栽花、培草、营造建筑和布置园路等过程,不仅要提高城市的绿地率,也要充分利用立体多元的绿色植被的生态效应,包括吸音除尘、降解毒物、调节温湿度、有效降低城市污染的程度,改善城市生态环境,使城市环境质量达到清洁、舒适、优美、安全的要求,从而为市民创造出一个良好的城市生活空间。但草坪的生态功能有限，只相当于森林的1/25.光靠草坪来改善生态，改善环境是不够的。相比起来，建设上有高大的乔木，中有低矮的灌木林，地面上是草本地被植物的森林，其生态和环境价值就要高得多。国际上以“城市之肺”来比喻森林对城市的作用。由城市森林构造的“肺部”吸纳的则是尘土、废气、噪音等污染物，呼出的是氧气和水分。这是提高城市居民生活质量的必要条件。因此,城市园林绿化要把改善城市生态环境作为首要功能。
1.2美化市容,充分烘托城市环境的文化氛围城市园林绿化根据不同城市的自然生态环境,把大量具有自然气息的花草树木引进城市,按照园林手法加以组合栽植,同时将民俗风情、传统文化、宗教、历史文物等融合在园林绿化中,营造出各种不同风格的城市园林绿化景观,从而使城市色彩更丰富,外观更美丽,并且通过不同园林绿化景观的展现,充分体现出城市的历史文脉和精神风貌,使城市更富文化品味。森林绿量是草坪的3倍。据测定，同样面积的乔、灌、草复层种植结构的森林，其植物绿量约为单一草坪的3倍，因而其生态效益也明显优于单一草坪。因此，为了提高土地的有效利用率并达到最佳的生态效益，最大限度地改善人居环境，乔、灌、草的合理配置和有机结合的绿化方式是最优选择模式。而森林则有良好的参与性能，人们可在森林中尽享鸟语花香、尽情休闲娱乐，使人与自然和谐、融洽地相处。美好的市容风貌不仅可以给人美的享受,令人心旷神怡,而且可以陶冶情操,并获得知识的启迪。美好的市容风貌还有利于吸引人才和资金,有利于经济、文化和科技事业的发展。因此,成功的城市园林绿化在美化市容的同时还应充分体现出城市特有的人文底蕴,这是城市园林绿化重要而独特的功能。
2、城市园林现状
2.1城市绿地结构趋向单一,缺乏生态学指导
在城市园林绿地建设中,为了获得整齐划一的人工美,从空间结构上缺乏群落的分层,往往是单纯的草本、灌木或乔木相互孤立的种植,而生态稳定性最强的乔灌草结构则较少见。尤其是在近年来全国大中城市兴起的草坪热,更是将这种单一性倾向推向了顶峰。另外,从生态学的角度而言,不同地域、不同气候、不同水土的城市,都有最适合于本地生长的植物群落。将这些植物群落根据不同的需要选择运用到城市园林绿化的过程中,就可以自然地体现出城市绿色景观的地域特征,从而产生可识别性和特色性。如穿行于椰林夹道的城市街道,就会使人体验到南方沿海城市特有的风韵；而徜佯在白桦掩映的林阴道上,便会使人感受到北方城市的风格。这种突出地理特征、凸现城市风貌、因地制宜而又经济实惠的绿化理念,应该成为城市园林绿化建设的主导法则。但这一法规近些年来在名为“现代化”实则西洋化的城市园林绿化中被削弱甚至否定了。于是原产于韩国、后风行于欧美、现风靡于中国的韩国草草坪大片大片地在城市铺起来了,不论这个城市地处东西还是南北,也不管这个城市是干旱少雨还是多雨潮湿；而一些适合在热带沿海城市生长的植物如槟榔树、棕榈树、椰子树等等,也被广泛引种到大江南北的城市之中。在这样的园林绿化过程中,城市的地域特征在绿色景观中消失了,人们也因体验不到城市应有的独特风貌和魅力而兴味索然。可见,这种结构趋向单一的城市园林绿化,削弱了每个城市应有的独特风貌,影响了每个城市特有的魅力,不仅有害于城市景观的美化和城市形象的树立,而且也大大弱化了城市园林绿化应发挥的生态效益。从旅游经济的发展角度看,这种单一的城市园林绿化也大大降低了旅游者对城市的兴趣,使他们将城市作为旅游的“站”而不是旅游的“点”,显然这对城市旅游经济的发展是极为不利的。
2.2绿地生态效益重视不够，绿化体系亟待完善
城镇绿化中引进一些适宜的树种是非常必要的，但相比之下使用乡土树种更为可靠、廉价和安全，因此这两者都应改受到重视。北方城镇受自然环境的影响，常绿树种资源有限，在冬季缺少绿色。因此许多城镇都非常注意常绿树种的引进。当然，从丰富景观的角度来说，这是理所应当的。但是有些常绿树种引种进来后，许多都处于濒死边缘，不要说发挥生态效益，仅仅是维持生命。相反，一些具有鲜明地方特色的落叶阔叶树种，不仅能够在夏季旺盛生长而发挥降温增湿、净化空气等生态效益，而且在冬季落叶阔叶增加光照，起到增温作用。目前许多城市在绿化建设中，热衷于引进外国植物及新品种，忽视乡土树种，尤其是建群种的应用。在植物景观设计和生态环境建设中，不重视植物的生物学和生态学特征，片面追求视觉效果和美化效果，导致城市森林景观单调，缺乏自然特性，生态效益低下，不能充分发挥单位面积上应有的森林生态效益。从全国城镇绿化的现状来看，除了城镇森林公园、城郊片林等原生绿地体现了多树种、多层次的乔灌草结合的复层结构以外，在其余的大部分的绿化模式中，品种单一，抗逆性差，甚至是仅为造景而造景的现象非常普遍，这类设计忽视了植物本身的生物学、生态学特性，于城市森林绿地建设自然化、生态化的趋势背道而驰。
2.3缺乏文化品味,难觅历史文脉
如同建筑不是建筑材料的堆砌而是建筑思想的体现,城市不是建筑的胡乱拼凑而是城市建设思想的物化一样,城市园林绿化也决非简单的植树、栽花、培草,也并非仅仅是从生态法则角度来种植好花草树木,而是一种源于自然而高于自然的有着丰富文化内涵的植树栽花培草活动。因此,城市园林绿化是保持和塑造城市风情、文脉和特色的重要方面,应在以自然生态条件和地带性植被为基础的同时,将民俗风情、传统文化、宗教、历史文物等融合在园林绿化建设之中,烘托出城市环境的文化氛围,从而体现出城市特有的人文底蕴。不同国家、不同地域、不同民族、不同城市都有着不同的文化背景与历史脉络,城市园林绿化必须充分考虑和运用这些文化背景。然而近些年来,国内一些城市的园林绿化建设都往往偏离了城市自身的文化特色,偏离了城市自身的历史文脉,或以西化的美学视觉来指导城市园林绿化,或举着“借鉴”的旗帜去抄袭模仿别人的成功之作,如欧美式草坪的全方位推广,模纹花坛的广泛流行等。结果使人们很难从城市园林绿化景观中品味出不同城市的人文风格,更难从中读出不同城市的历史文脉,从而使城市丧失了自身应有的独特性和吸引力。
3、树种选择配置
树木是构成森林最基本的组成要素，科学的选择城市森林树种是保证城市森林发挥多种功能的基础，也直接影响城市森林的经营和管理成本。
3.1发展各种高大的乔木树种
在我国城市绿化用地十分有限的情况下，要达到以较少的城市绿化建设用地获得较高生态效益的目的，必须发挥乔木树种占有空间大、寿命长、生态效益高的优势。比如德国城市森林树木达到12修剪6以下的侧枝，林冠下种植栎类、山毛榉等阔叶树种。我国的高大树木物种资源丰富，30～40的高大乔木树种很多，应该广泛加以利用。在高大乔木树种选择的过程中除了重视一些长寿命的基调树种以外，还要重视一些速生树种的使用，特别是在我国城市森林还比较落后的现实情况下，通过发展速生树种可以尽快形成森林环境。
3.2按照我国城市的气候特点和具体城市绿地的环境选择常绿与阔叶树种
乔木树种的主要作用之一是为城市居民提供遮荫环境。在我国，大部分地区都有酷热漫长的夏季，冬季虽然比较冷，但阳光比较充足。因此，我国的城市森林建设在夏季能够遮荫降温，在冬季要透光增温。而现在许多城市的城市森林建设并没有这种考虑，偏爱使用常绿树种。有些常绿树种引种进来了，许多都处在濒死的边缘，几乎没有生态效益。一些具有鲜明地方特色的落叶阔叶树种，不仅能够在夏季旺盛生长而发挥降温增湿、进化空气等生态效益，而且在冬季落叶增加光照，起到增温作用。因此，要根据城市所处地区的气候特点和具体城市绿地的环境需求选择常绿与落叶树种。
3.3选择本地带野生或栽培的建群种
追求城市绿化的个性与特色是城市园林建设的重要目标。地区之间因气候条件、土壤条件的差异造成植物种类上的不同，乡土树种是表现城市园林特色的主要载体之一。使用乡土树种更为可靠、廉价、安全，它能够适应本地区的自然环境条件，抵抗病虫害，环境污染等干扰的能力强，尽快形成相对稳定的森林结构和发挥多种生态功能，有利于减少养护成本。因此，乡土树种和地带性植被应该成为城市园林的主体。建群种是森林植物群落中在群落外貌、土地利用、空间占用、数量等方面占主导地位的树木种类。建群种可以是乡土树种，也可以是在引入地经过长期栽培，已适应引入地自然条件地的外来种。建群种无论是在对当地气候条件的适应性，增建群落的稳定性，还是展现当地森林植物群落外貌特征等方面都有不可替代的作用。
4、园林植物配置原则及方法
4.1配置原则
4.1.1整体优先原则
城市园林植物配置要遵循自然规律，利用城市所处的环境、地形地貌特征，自然景观，城市性质等进行科学建设或改建。要高度重视保护自然景观、历史文化景观，以及物种的多样性，把握好它们与城市园林的关系，使城市建设与自然和谐，在城市建设中可以回味历史，保障历史文脉的延续。充分研究和借鉴城市所处地带的自然植被类型、景观格局和特征特色，在科学合理的基础上，适当增加植物配置的艺术性、趣味性，使之具有人性化和亲近感。
4.1.2生态优先的原则
在植物材料的选择、树种的搭配、草本花卉的点缀，草坪的衬托以及新平装的选择等必须最大限度地以改善生态环境、提高生态质量为出发点，也应该尽量多地选择和使用乡土树种，创造出稳定地植物群落；充分应用生态位原理和植物他感作用，合理配置植物，只有最适合的才是最好的，才能发挥出最大的生态效益。
4.1.3可持续发展原则
以自然环境为出发点，按照生态学原理，在充分了解各植物种类的生物学、生态学特性的基础上，合理布局、科学搭配，使各植物种和谐共存，群落稳定发展，达到调节自然环境与城市环境关系，在城市中实现社会、经济和环境效益的协调发展。
4.1.4文化原则
在植物配置中坚持文化原则，可以使城市园林向充满人文内涵的高品位方向发展，使不断演变起伏的城市历史文化脉络在城市园林中得到体现。在城市园林中把反应某种人文内涵、象征某种精神品格、代表着某个历史时期的植物科学合理地进行配置，形成具有特色地城市园林景观。超级秘书网
4.2配置方法
4.2.1近自然式配置
所谓近自然式配置，一方面是指植物材料本身为近自然状态，尽量避免人工重度修剪和造型，另一方面是指在配置中要避免植物种类地单一、株行距地整齐划一以及苗木的规格的一致。在配置中，尽可能自然，通过不同物种、密度、不同规格的适应、竞争实现群落的共生与稳定。目前，城市森林在我国还处于起步阶段，森林绿地的近自然配置应该大力提倡。首先要以地带性植被为样板进行模拟，选择合适的建群种；同时要减少对树木个体、群落的过渡人工干扰。上海在城市森林建设改造中采用宫协造林法来模拟地带性森林植被，也是一种有益的尝试。
4.2.2融合传统园林中植物配置方法
充分吸收传统园林植物配置中模拟自然的方法，师法自然，经过艺术加工来提升植物景观的观赏价值，在充分发挥群落生态功能的同时尽可能创造社会效益。
参考文献：
1彭振华城市林业中国林业出版社2003
2宋晓虹城市园林绿化的生态与文化原则贵州农业科学2002,30（5）：64～65
3严玲璋努力创造有利于城市生态质量的绿色空间环境中国园林1999（1）：1～7
4俞孔坚文化生态与感知北京：科学出版社，1998
篇3
关键词：中心城区 旧城改造 成效 思路
Abstract: This paper is centered on Qujing kylin center city demolition of old basic situation and obtained achievements and existing problems of the exchange of experience.
Keywords: center city transformation of the old city effect of ideas
中图分类号：TU984 文献标识码：A文章编号：2095-2104(2013)
近年来，随着经济、社会的迅猛发展，城市规模日益扩大，老城的物质环境和功能已不适应城市发展的需要，旧城改造成了城市建设和发展的重要内容。就麒麟中心城区而言，市、区政府对旧城改造和房屋拆迁安置工作十分重视，始终把旧城改造作为完善社会公共事业和城市基础设施功能、改变城市面貌、提升城市品位、改善生产生活环境、解决安全隐患和社会矛盾问题、缓解交通压力的一项重要抓手。通过出台配套政策，建立多项制度，采取切实措施，坚持“政府主导、市场运作”的原则，以“创建人民满意城市”为载体、提升城市形象和完善城市功能为重点，统一安排、部署，先后对南宁东西路、荷花塘旧城区、两江治理、子午路立交桥、326国道小坡铁路桥至沾益段等项目进行了拆迁改造，充分发挥重点项目的辐射带动作用，为旧城改造的健康发展打下良好基础，打造曲靖生态城市品牌，现已取得初步成效。
曲靖麒麟区涉及的拆迁点多、面广、情况复杂、纠纷多，为维护拆迁当事人的合法权益，保证社会稳定发展，各项拆迁任务都是严格按照《中华人民共和国物权法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》、《曲靖市中心城区旧城改造土地收储办法（试行）》及现行的法律法规，坚持依法拆迁、阳光操作与走群众路线并举，紧紧围绕拆迁工作中的政策、拆迁、安置等三大关键环节，在各项旧城拆迁改造中探索实践出了一些有效的做法，取得了一些好的经验。
一、曲靖麒麟中心城区旧城改造基本情况
（一）中心城区旧城改造呈现出的特点：一是建设主体多元化的特点。有以市级建设部门为主体，有以市国土部分为主体，有区级建设部门为主体，有片区整体开发建设办公室为主体，有社会力量建设为主体的。二是投资主体多元化的特点。有招商引资项目，有财政拨款投入项目，有财政部份投入加社会捐款的项目，有贷款投入为主的项目，有以入股开发商参与共建的项目等。三是旧城拆迁改造矛盾大，拆迁难度大，耗时长的特点。荷花塘片区的旧城拆迁改造已历时4年，仅完成了拆迁任务；农校片区的拆迁改造历时3年多，仅完成了单位的部份拆迁；火车站站前广场的拆迁历时4年多，仅完成85%的工作量；南宁东西路的拓宽改造历时4年，完成道路建设及后续安置工作；两江治理建设历时3年也才完成一期道路及绿化工程建设。
（二）人文关怀成效大，旧城拆迁补偿安置更加合理。在旧城改造中，市、区政府及各责任单位坚持以人为本，按照“刚性要求，有情操作”的原则，始终把群众的利益放在第一位，做到公开、公平、公正，让整个拆迁工作透明化、公开化。为保护被征收人合法权益，采取了多项切实可行的措施：一是征求住户意见，被征收人自行选择补偿方式，补偿方式主要有3种：货币补偿；回迁安置（产权调换）；货币补偿与回迁安置相结合。二是合理确定补偿标准。三是合理安排安置地点，保证安置面积。四是对特殊困难户，结合实际给予适当考虑。以上措施的实施，使补偿安置更加合理，有效地保障了住户的合法权益。
二、主要做法、经验和成效
（一）主要做法：做好摸底调查工作；加强领导，成立组织机构；依法办理相关手续；制定方案、强化措施；政府引导，市场运作；加强宣传，营造氛围；加强协调和沟通，强化部门配合；妥善解决遗留问题；依法拆迁，规范运作程序；坚持人性化操作； “选好人、用好人”，不违背原则的要敢于授权给一线工作人员，便于即时解决小问题，小矛盾，充分发挥好“一线指挥员和一线工作人员”工作的积极性和作用；通过亲戚朋友、熟人的联系，建立起与被拆迁户的沟通桥梁，用感情去感化和打动被拆迁户，以推动拆迁。（二）主要成效：城市面貌变化大；城市居民生产、生活环境得以优化；城市交通得以缓解；城市的品位，档次得以提升；城市的危旧房、危险房、低凹水淹消防隐患突出的安全隐患问题得以排除。（三）主要经验：城市规划必须具有前瞻性、全局性、严肃性、可持续性、可操作性，不能换人就换规划，不能“今天建明天拆”，这让老百姓很反感，社会资源浪费巨大，会造成巨大的社会矛盾；已启动的项目，规划部门、国土部门及相关职能部门应结合拆迁安置的实际，及时尽快批准规划，尽快供地，尽快办理相关手续，有效推进项目的进展，有效缓解资金压力和社会矛盾，能让项目按预期目标完成并投入使用；拆迁工作要在把握全局、把握原则的基础上，善于表态、敢于表态，并兑现承诺；拆迁工作可以培养一批敢于做群众工作、善于做群众工作、会做群众工作的干部；拆迁工作的人员要熟悉掌握相关的法律法规，但必须做到学以致用，善于结合、善于思考、善于学习、善于沟通；拆迁工作也要敢于碰硬、善于碰硬，针对少数不理解、不支持、无理取闹、带头煽动的，要依法依规及时快速的进行处理；拆迁工作中领导要敢于担责、善于担责，强力推进；拆迁补偿安置方案的制定要依法合理，可操作，要结合当地的实际。
三、存在的困难和矛盾
多数被拆迁户赔偿期望值过高；少数被拆迁户认识差、缺乏大局意识，漫天要价，甚至串联上访；个别单位领导发展思路不清，对拆迁改造工作不理解、不支持，拆迁安置难度大；在旧城拆迁改造工作中，矛盾多，情况复杂，困难和问题突出，工作难度较大；资金投入量较大，资金筹措困难，规划审批难度大，供地手续繁杂；由于目前我们普遍实施的是“先拆后建”模式，常常造成过渡期过长，回迁安置房不能按时建设完工，超期过渡费与日增加，资金压力较大，还容易产生矛盾，影响社会稳定；相关行政职能部门还有待进一步加强协调。由于旧城改造和房屋拆迁安置工作是一项比较复杂的系统工程，涉及市房管、规划、税务等多个部门，旧城改造和房屋拆迁安置还缺乏一定的统一性和前瞻性；老城区的建筑类型较为复杂，致使制定拆迁补偿安置政策的难度较大。
篇4
关键词：旧城改造；问题；开发模式；探析
一、前言
作为人类定居和繁衍生息的地方，城市是人类文明的结晶，是人类寄托梦想和希望之所。快速的城市化，使得土地资源变得稀缺，城市原有土地功能不能满足城市未来发展的需求，城市处于不断的扩张中，城市人口不断膨胀。不断增长的城市人口与不断升级的城市功能需求，对现代城市的建设与发展提出了许多的要求，旧城改造便顺势而生。然而，近年来由于旧城改造管理不到位，而引发的社会问题不时发生，这无疑为我们关注旧城改造开发模式敲响了警钟。
二、旧城改造对城市发展的意义
从城市发展的角度上来说，旧城改造的主要意义与价值可以表现在以下几个方面：一是在确保旧城区既有用地性质、用地功能维持不变的前提条件下，使旧城区原有的环境容量、以及环境质量得到合理的改善与扩大。二是旧城改造使旧城区与城市其他功能分区之间的联系更加的紧密，使旧城区在整个城市系统中的功能与效用得到更加充分的发挥。三是旧城改造可以使城市用地总体布局结构向着更加优化与有效的方向发展，促进城市功能分区组织关系的完善。总的来说，旧城改造对于城市可持续发展影响深远，对于提高城市发展中的空间配置效益与社会经济效益而言，均是至关重要的。
三、目前我国旧城改造中存在的问题
旧城改造既是城市局部更新的过程，也是整个城市有计划有步骤地改善其全部物质经济社会环境的过程，我国的旧城改造项目呈现出了一些不容忽视的问题：
第一，在城市更新中，历史街区建筑没有得到保护与修缮而被开发商拆毁，旧城历史文化遗产被破坏，历史风貌荡然无存。
第二，部分旧城改造照搬照抄国外建筑形式，一味求新求洋导致我国众多旧城改造毫无历史痕迹与地域特色，不少旧城改造后呈现出千城一面的景象。
第三，我国旧城改造项目的开发模式多以政府和开发商为主导，居民对改造项目的参与度不够，政府及开发商对旧城区原住民搬迁及改造意愿不够重视，规划之中缺乏人性关怀。
第四，资金成为旧城改造的瓶颈，严重阻碍着旧城改造项目的实施。旧城改造项目开发时间跨度大，涉及人员多，从而需要的资金额也非常的庞大，改造过程中的资金问题一直很突出。
第五，旧城改造工程实施的旧城改造制度还不够完善，旧城改造的许多操作不能得到有效的保证。
第六，旧城改造过程中被拆迁户的利益和旧城改造工程的进度有很大的冲突。
四、旧城改造模式研究
（一）旧城改造整体运作模式
该运作模式主要有三种类型，即政府型、开发商主导型、政府主导下的开发商参与型。政府型运作模式即政府掌握控制权，强化住宅的保障功能，实施主体不用开发商，改造区域不进行商品房开发，所建房屋全部用于居民回迁。开发商主导型即将亟待改造土地交给发展商去进行整体规划改造，政府不参与，发展商根据自身利益去进行房地产开发。根据城市总体规划，政府划出地块由开发商进行投资，独立承担拆迁补偿、安置、回迁和商品房建设。政府主导下的开发商参与型模式，即政府主导下的开发商参与。市区两级政府共同做好居民的搬迁安置，进行总体规划、土地开发和市政设施建设，然后实行土地招牌挂，由开发商组织进行设计、建造和运营。开发商可以是由一家具有良好资质、经济实力和旧城改造经验的企业独立完成，或者是分片区由不同的开发商完成。这三种类型各有利弊，我国目前的房地产开发大都基于开发商主导型模式。
（二）旧城改造项目开发模式
以大规模和小规模渐进式开发模式为基础，诸多学者们研究创新了其他旧城改造模式，如模块式开发模式、软性开发模式、改造开发模式、城市历史文化遗产保护模式（“整旧如旧”模式）、整合开发模式等。大规模改造属于巴洛克式改造，它是对现有城市进行全盘否定，追求“宏伟”与“巨大”。该种改造方式导致最直接的结果就是将贫民窟从一个地方搬到另一个地方。由于片面追求城市土地开发强度和开发效益，导致很多城市中心区域的改造缺乏弹性和选择性，对城市的连续性和多样性产生破坏性的影响。因此，简？雅各布斯认为：“大规模改造并不能解决城市中现存的问题，同时还带来了一系列新的问题”。因此，有必要以渐进式小规模更新改造代替大规模改造，通过渐进式小规模的整治改造，该模式不仅可以改善居民的居住条件，还可以实现居住社区与历史街区中文化的继承与发展。模块式开发模式是针对大规模、多功能的旧城改造项目，由单一的开发商、单次难以直接完成，利用模块划分的思路，保证模块的相对独立性与完整性，保证模块开发的资金收回，同时利用规划组与开发商的互动，保证整个项目目标的实现。该模式适用于大型的、需要进行全面的功能改变、开发目标明确的多功能配套地区。
（三）旧城改造拆迁模式
“阳光”拆迁模式做法是坚持以人为本、公开、公平、公正的原则，规范拆迁行为，制定好阳光拆迁政策，阳光拆迁补偿安置标准，阳光拆迁管理。把政府有关部门的工作毫无保留地摆到群众面前，接受群众的监督，让群众明白拆迁政策、参与评估裁决、受惠补偿安置，坚持拆迁公开，保障群众的知情权，努力从制度环节上杜绝“暗箱操作”。该模式源于成都的旧城改造，在做法上主要有以下两点阳光之处：拆迁评估补偿方面；实施拆迁听证制度，确保拆迁程序的规范化、社会化。“不动迁”拆迁模式的核心就是能不拆的尽量不拆，重点强调对老建筑的内部设施进行改造，而建筑的外形和结构按照规划保持原貌或进行适当修复，对于确实不能使用的房子或者因改善片区整体水平的基础设施水平，部分需要拆除的必须拆除，修建时可根据当地规范的风格特色，进行就地的修建。该模式也可以说是一种综合整治模式，即在满足城市形象、居住条件、周围环境的情况下，不动迁原地居民，由居民自筹资金进行改造。该模式的优点是保护当地的历史文化，保留了城市原汁原味的形象和内涵，维护了居民原有的生活方式，解决了全盘拆迁中可能出现的许多问题，政府用于拆迁的成本也大大减少，而且也体现了政府更多地尊重群众的利益和意见，更多地充当协调角色，这种改造可谓是深得民心。
（四）旧城改造融资模式
融资模式有很多种，但究竟哪种最适合旧城改造项目，还需要针对项目特质进行分析，通过对西方旧城改造经验的分析，我们知道旧城改造的发展必然是一种政府主导的，走向三方的合作伙伴关系，因而那些注重各方合作的融资模式就比较适合旧城改造项目，如PPP和PFI模式，资产证券化和产业基金模式。
PPP模式即公私合作模式，是以参与方“双赢”或“多赢”为理念的新型融资模式，是指为了完成某些公共设施服务（包括公共服务领域其他服务内容）而在公共机构与私人机构之间达成伙伴合作关系，签署合同明确双方的权利和义务以确保这些项目的顺利实施。旧城改造是一个系统工程，PPP模式与旧城改造项目的结合，以政府作为主导方，可以积极地制定激励政策引导私人机构的进入，一方面可以缓和政府的财政压力，另一方面从公共管理的角度看，私人机构的高效率带入到公共部门，有利于提高政府公共部门的绩效水平。
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关键词：旧城区；道路；交通体系；改造
中图分类号：U41 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）08-0-01
一、引言
由于历史、经济等多方面原因，旧城区道路建设很难跟上日益增长的交通需求，车辆的不断增多造成了现有道路进一步拥挤，并出现了许多交通安全问题和矛盾。在我国城市化水平和人民生活水平进一步提高的背景下，人们对我国城市交通提出了更高的要求。正因为如此，城市道路规划建设的管理者们就应该依据本地区交通发展的实际情况，以可持续发展及适度超前的原则，有针对性的发现城市道路规划建设中的相关问题，并探讨出一些解决对策。
二、旧城区道路交通体系的主要问题。
1.过境交通与城区内部交通混行。部分城市未建设过境外环道路，大量的过境交通增加城区道路的交通负荷，严重影响了道路的通行效率，并增加安全隐患。
2.缺少南北方向与东西方向贯通的主干路或快速路，断头路多，路网连通度低。部分城市道路分级不明确，次干路、支路道路网密度不足或建设不合理，导致交通过分集中在主干路上。断头路导致路网连通度低，无法均衡路网流量，交通流向几个关键连接点，出现拥堵点。
3.铁路线切割问题严重。部分城市沿铁路线两侧建设，因为没有足够数量或互通功能完善的跨越铁路线的立体交通体系，导致连接铁路线两侧道路的路段拥堵严重。
4.道路管理、养护不到位。交通管理手段单一，管理方法落后，交通信号灯设置和配时不够科学，交通设施出现故障不能及时修复。
5.公共交通发展滞后。因公共交通重视程度不够，资金投入支持不足，车辆数量不足，公交线网密度较低，线路覆盖面积较小，道路优先权不高，导致公共交通出行效率低，市民优先选择其他出行方式，导致车辆增加。
6.交通秩序混乱，交通参与人行为不规范。部分城市只重视道路的修建，而忽略日益增长的机动车数量与车辆停放需求之间的矛盾。导致停车设施配置不合理，路边随意停车现象严重，影响交通秩序并造成道路资源浪费。因为人行设施建设不配套，缺少人行过街设施，导致行人与机动车相互干扰，降低道路通行效率。
三、旧城区路交通体系改造的策略
1.结合本地区近期、远期城市建设规划，制定具有适度超前标准的交通体系规划。城市道路改造是一项庞大、复杂而又系统的工程，它需要考虑诸如交通供需、地方财力和土地等各种问题，是一个很考验地方政府的科学决策的庞大的系统工作。旧城区道路改造规划应符合国家、本地区的相关政策、法规、标准和规范。要求以发展的眼光制定规划，与城市发展战略相适应，明确交通体系的发展方向。规划方案应做到远期可行，近期可操作。并按城市快速路、主干道、干道、支路分级控制建设，加强对外交通建设，减少或禁止过境车辆穿越城市道路。规划前应做好详细的交通调查及数据整理分析工作，做好交通分析与评价、经济发展与交通需求预测。根据城市交通发展战略，应包括对外交通规划、内部道路系统规划，常规公共交通规划，城市轨道交通规划，客运枢纽规划，停车设规划，步行系统规划等。
2.理顺道路规划中的主干道和支路建设主次的合理关系。一直以来，我国在城市道路规划建设中存在这样一个问题，即只重视主干道及立交桥的建设而忽视支路或次干路的建设。这也就使得了城市道路支路网的密度大大低于国际通用标准。正是由于这种主路网与支路网的不合理性，决定了城市交通不得不集中在几条主干道上，这就容易造成车辆过多而形成交通堵塞。因此只有理顺两者的合理关系，才能缓解主干道的交通负荷，降低拥堵几率。
3.将道路交通体系改造与交通管理合理规划进行有机结合。因为旧城区对于道路建设的增加容量是有限的，而交通需求则会随着城市经济的发展变得越来越大。这就需要通过对交通需求管理和交通系统管理的进一步强化来满通需求。可以将错时上下班、机动车限时、限号、简化交通事故处理程序等交通管理方法，以及采用先进的智能交通管理体系与道路扩张、改造进行有效地结合，共同达到解决问题的目的。
4.重点做好常规公共交通和城市轨道交通规划工作。解决交通拥挤，扩大城市交通容量，应通过扩大道路建设和优化公共交通体系两种手段来实现。城市道路的扩张、改造不可能无限的进行，大力发展公共交通体系才是解决拥堵问题的根本所在。提高非公共交通的出行成本并进行出行限制，降低公共交通出行成本和提高公共交通的出行效率，引导公众优先采用公共交通出行。可以将拓宽道路的投资及非公共交通的税收投入到公共交通进行铺贴，提高公共交通的优先权，重新规划城区公交路线走向，使公交线路合理覆盖城区所有范围。
5.旧城区道路改造应科学合理组织实施，做好建成后的管理工作。旧城区交通体系改造应本着“分批分期实施，保证交通基本出行”的原则实施，避免因扎堆进行道路改造而造成的区域交通的拥堵、瘫痪。
改造完成后应加强交通管理，采取科学的管理手段调整交通量的时空分布，提高整个交通系统的效率，合理设置机动车、非机动车、人流间的隔离设施，实现人车分行、机非分流，加强停车秩序管理。部分路段实施禁止左转和直行管理，建立机动车单向行驶系统。整治占用公共交通空间摆摊设点的行为。同时加强对市民文明交通意识宣传，提高交通参与者的文明交通素质，都将有利于改善交通出行环境。
四、结束语
旧城区道路交通体系改造是否经济、合理，是否具有可持续性，关系到城市未来发展，群众生活质量等方面。将城市道路交通进行系统规划、科学改造与大力发展公共交通，采取先进的交通管理手段是解决城市拥堵问题的根本所在。
参考文献：
[1]陈元.现代综合交通运输体系建设研究[M].北京：研究出版社，2008，6.
[2]孙孝文.和谐交通体系构建研究[D].（博士学位论文）.武汉：武汉理工大学，2007.
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论文摘要:分析了太原市历史文化遗产保护的现状，详细阐述了太原市紫线控制规划的编制，探讨了太原市紫线控制规划对历史文化保护的影响，以促进历史文化遗产的保护。
论文关键词：紫线规划，历史文化遗产，风貌
1太原市历史文化遗产保护的现状
在春秋时代，太原已建有城邑，称晋阳城。后相继为赵国都城、秦汉重镇、北齐别都、盛唐北京，以及后唐、后汉、北汉的宫阙之地，素有“龙城”之称，太原有史可考的历史已有2500年。从宋朝初年毁晋阳城而重建，至今已有1000年历史，这1000年城市发展的空间就在于旧城。历史赋予旧城丰富的遗产，纯阳宫、文庙、督军府等文物古迹众多，传统民居和宁化府、清和元、开化寺等老字号，记录着丰富的历史文化信息，城西水系、拱极门遗址等古迹传承着历史的记忆。这些文化遗存完整地展现了太原历史的发展脉络，清晰地反映出地方文明的进步历程，这些历史文化遗存不仅对现代人是一笔宝贵的财富，对于后代也是不可或缺的。
然而，进入20世纪90年代以来，随着房地产业的快速兴起，在旧城改造中，开发商片面追求土地及经济效益，而忽视了对历史建筑的保护，大拆大建已造成反映太原特色的居民区几乎消失殆尽；见缝插针现象屡禁不止，使原保护规划中的视线走廊造成阻碍；城内部分文保文物历史建筑仍被一些单位占有，得不到应有的保护；周边建筑在高度、体量、色彩方面，从不考虑协调；部分文保单位和历史街区，因旧城改造的需要而被当做破旧建筑拆除，如八路军办事处、裕德里民居、上肖墙民居等。清代的开化寺民居被数十户居民当做住宅；古关帝庙、圆通寺、以及散布在市区大量寺庙都处于无人问津的废弃状态，年久失修，日益破损，绿化建设严重缺乏。在太原旧城出现的大规模改造热潮，虽然在一定程度上改善了旧城居民的居住水平，对城市建设起到了促进作用，但城市建设在某些方面的短期性致使名城保护处于被动和消极的状态。不仅给城市造成了许多社会问题，而且对旧城的历史文化造成了前所未有的建设性破坏。作为省会城市，区域经济中心城市，其发展速度较快，城市规模不断扩张，同时对旧城改造的进程也加速了，在这种背景下，旧城更新中的历史文化保护就变得尤为紧迫。
2太原市紫线控制规划的编制
1)依据“先急后缓”的原则，明确主城区的紫线控制范围。从历史和现代情况分析，太原市历史街区和历史建筑主要分布于主城区；从规划管理的角度，城市建设用地范围即主城区是一个相对完整的规划层次；从城市建设的趋势分析，主城区范围是建设量最大，建设速度最快的地区，也是保护与发展矛盾最为突出的地区。故紫线规划控制范围为太原市主城区范围内已公布的历史街区、历史建筑。主城区范围以外的部分将来作为二期陆续进行编制。
2)通过现状调研和分析，从历史遗存的集中度、风貌的整体性以及规模的完整性方面进行了初步评价，结合与其他城市历史街区的对比，认为应将文庙历史文化风貌区、钟楼街传统商业街和坝陵桥街区作为三个历史街区。
文物建筑属于历史建筑的范畴，历史建筑还包括一些非文物的古建筑和优秀的近现代建筑。优秀近现代历史建筑的界定一般是指从l9世纪中期至20世纪70年代末建设的，能够反映城市发展历史、具有较高历史文化价值的建筑物。包括反映一定时期城市建设历史与建筑风格、具有较高建筑艺术水平的建筑物，以及重要的名人故居和曾经作为城市优秀传统文化载体的建筑物。对它的评价标准为建成三十年以上，并有下列情形之一的建筑，可以确定为优秀历史建筑：a．建筑样式、施工工艺和工程技术具有建筑艺术特色和科学研究价值；b．反映太原地域建筑历史文化特点；c.著名建筑师的代表作品；d．产业发展史上具有代表性的作坊、商铺、厂房和仓库；e.其他具有历史文化意义的优秀历史建筑。这样主城区范围内划定73处历史建筑。
3)根据《城市紫线管理办法》将历史街区紫线保护范围划分为核心保护区和建设控制区。核心保护区；指历史街区中由历史建筑物、构筑物和其风貌环境所组成的核心地段。应最大限度、尽可能地包含历史街区中保存着历史信息的遗存及载有真实历史信息的传统建、构筑物。建设控制区：指为确保历史街区的风貌特色完整性而必须控制的地区。在建设控制地带内，不得建设危及历史建筑安全的设施，不得修建其形式、高度、体量、色调等与历史街区的环境风貌不相协调的建筑物或构筑物。
将历史建筑紫线保护范围分为绝对保护区和风貌协调区。绝对保护区指历史建筑本身，包括历史建筑本体及其围合的院落和必要的通道。划定的73处历史建筑的绝对保护区基本上可以分为两类：一类是围合院落式建筑，一类是相对独立的建筑。前者多为文物单位，以传统建筑为主，采取建筑围合庭院的布局，此类建筑的绝对保护区必然包括建筑本体和院落空间。后者多为近现代建筑，采取现代建筑的设计理论，以独立式建筑为主，其绝对保护区应包括建筑本体和相对围合的空间(如工人文化宫)，以及必要的通道和空间(如原市政府办公楼)。在划定绝对保护区的过程中，主要有以下几种情况：
1)许多历史建筑l临城市规划道路，有些城市道路红线与历史建筑本体有冲突，考虑到历史建筑的不可再生性，依据紫线优先的原则，建议局部调整红线或调整规划道路断面设计，缩窄人行道。2)个别历史建设与规划道路红线存在严重矛盾。如校场巷工程师楼、川至医院、博爱医院等。规划综合考虑规划道路的层次及调整的可能性，依据紫线优先的原则，采取了调整规划道路或历史建筑整体迁移保护的方式解决。3)对于其他矛盾，如历史建筑保护与危旧房改造等问题，依据紫线优先，抢救第一的原则，严格划定绝对保护区。风貌协调区是针对目前普遍存在的只重视历史建筑本体保护，而忽略周围环境，整体风貌协调的问题，主要考虑历史建筑的外部环境，控制一定范围内新建建筑与历史建筑的协调，保证历史建筑景观不受破坏而划定的区域。风貌协调区的划定主要考虑以下因索：
1)原则上要考虑历史建筑的观赏视线要求，避免新建建筑对历史建筑的视觉干扰，尽量保护历史建筑的原有环境格局和风貌。具体划定时，要结合现状地形地物，提高可操作性，为严格规划管理创造条件。2)由于历史建筑尤其是文物建筑周边大多是危旧平房区，综合考虑历史建筑保护与改善居住环境的要求，在一些具体地段，将风貌协调区划分为A，B两区，并提出不同的保护要求。A类地带：是为保护历史建筑环境景观而设置的地带。地带内只准进行绿化、小品建设及修筑消防通道，不得进行其他建设。对现有违章建筑，应创造条件予以拆迁，一时难以拆迁的房屋，可以维修利用，但不得增加建筑面积，不得提高建筑层数。B类地带：地带内建筑物的形式、体量、色调都必须与历史建筑相协调，建筑高度原则上不得高于历史建筑高度。地带内邻近历史建筑一侧的建筑物和通向历史建筑的道路、视觉走廊两侧的建筑物，其形式、体量、色调应与历史建筑相协调。
3太原市紫线控制规划对历史文化保护的影响
1)太原市紫线控制规划的编制为太原市人民政府将来制定《太原市城市紫线管理办法》提供技术依据，加强了对太原市历史街区和历史建筑的保护，在城市的历史与现实之间画条紫线，划定了保护范围、明确了保护要求、丰富了保护内容、完善了保护体系，为城市规划管理提供科学依据，为有效保护，合理利用，传承城市传统文脉，构建太原城市特色提供了合理的思路。
2)本着尊重历史，尊重现实的态度，根据历史街区和历史建筑的概念，对每个单位进行深入地现状调查和分析评价，综合考虑区域、街道、院落、建筑各个层次，综合考虑“实”的建筑形态与“虚”的空间肌理，保持风貌的整体性。
篇7
论文摘要：从驱动我国城市郊区化行为主体的研究视角出发，认为我国城市郊区化是由政府、 企业 和个人共同作用的空间行为选择过程，并探讨了新经济时代南京市郊区化的动力机制。研究结果表明，城市规划与旧城改造、开发区与大学城建设、房地产开发以及 交通 设施的建设与完善等均是推动新经济时代南京城市郊区化 发展 的重要因素。
城市郊区化是城市化过程中的一个发展阶段，主要是指城市由集聚式发展转变为扩散式发展，表现为人口、 工业 、商业、服务业、办公业等先后从城市中心区向郊区迁移。关于城市郊区化动力机制的研究，以往大多是从制度改革、城市规划、产业结构与布局的调整等宏观角度探讨，而城市郊区化机制应该是宏观(政府)、中观(企业)和微观(个人)各方面因素综合作用的结果[1]。本文试图从驱动郊区化的行为主体的角度来探讨城市郊区化的动力机制。
新经济是一种全新的经济方式，是一场新的产业革命，正在全球迅速传播，它以知识化、信息化和 网络 化，使世界经济重新组织，城市与区域空间重新构建[2]新经济的核心变化是由一个传统的以实际产品为基础的经济向一个以知识的生产和应用为基础的经济转变，可以认为是一种明显的知识型经济。20世纪90年代后期以来，全球化和新经济的快速发展对我国大城市的郊区化产生了深刻影响，已成为郊区化不可忽视的动力。长江三角洲地区是我国受新经济和全球化影响较为深远的地区之一，因此，以长江三角洲“三极”之一的南京市为例，研究新经济时代背景下城市郊区化的动力机制具有一定的代表意义。
一、南京城市郊区化发展现状
南京市位于我国3大城市群之一的长江三角洲城市群，是江苏省省会和南京都市圈的中心城市。截至2002年6月，南京市域的行政区划由11区2县组成，市区包括玄武区、鼓楼区、秦淮区、建邺区、白下区、下关区，郊区包括雨花区、栖霞区、六合区、浦口区和江宁区，其中浦口区和六合区处于长江以北。改革开放以来，在旧城改造、产业结构调整、土地有偿使用制度和住房商品化改革等政策推动下，以城区人口、工业企业和部分城市功能向郊区扩散为主要内容的郊区化现象开始出现。
南京城市郊区化主要表现为工业郊区化和人口郊区化以及部分商业的郊区化趋势。工业郊区化主要表现为两种情况：一是以污染扰民企业的搬迁为主，它们往往是被城市环境要求的压力所迫而外迁，同时，在外迁过程中对企业进行改造；二是以经济结构调整为目的的企业外迁，它们外迁的主动成分比较大，大多数是规模较小的市属国有企业从2000年初到2003年底，主城区累计迁出工业企业达到114家，迁出工业用地面积达97034万m。，大大改善了以往主城区人口过密、交通紧张、房屋陈旧、设施落后和环境质量恶劣的状况，并使城市用地有所调整，土地利用率有所提高。在人口郊区化中，主要表现为城市中心区人口外迁，虽然城区的人口密度在大多数年份都有增无减，但随着城区原有部分人口向郊区迁移，对城区过密的人口起到了一定的缓解作用，使整个城市人口分布趋于合理。此外，随着人口和工业的郊区化，商业郊区化的趋势也初见端倪。部分商业如便利店、仓储超市、大型专业店等开始在城市郊区的交通要道或大型居住区附近集中，如在江宁区的双龙街附近就集中了许多外商投资零售企业，包括麦德龙、百安居、家乐福等大型仓储、家居、装饰建材超市。
二、城市郊区化驱动的行为主体
城市郊区化动力机制除了传统的制度、政策(如土地使用制度、住房制度及户籍制度)作用外，市场经济的逐步建立使经济运行主体多元化，政府、企业和个人都积极参与了经济发展以及城市郊区化进程[3]。鉴于此，驱动城市郊区化的行为主体应当包括政府、企业和个人(见图1)。
(一)政府
除了20世纪80年代以来的土地有偿使用制度、住房商品化制度改革、旧城改造等促进城市郊区化之外，地方政府还通过行政区划调整来扩大可经营的土地面积，如2000年以来南京大规模撤县设区，兼并了周围的江宁县、六合县和江浦县，使其市区面积扩大了3702krn。，这些被兼并的县(县级市)大多成为具有强劲发展活力的城市新区，成为城市政府推动开发区、大学城、房地产聚集的热点板块。行政区划调整导致了城市郊区范围与郊区化进程的急剧扩张。为了提升郊区的土地价值实施城市经营，许多城市政府将越来越多的大型公共设施布局在郊区。同时，通过制定多种政策来促进郊区发展，如对开发区内的外资企业实施零地价甚至补贴地价、税收减免等优惠政策，以吸引投资、促进郊区就业的增长与经济的繁荣。
(二)企业
企业区位迁移和投资行为对城市郊区化进程产生了重要的促进作用。城市土地有偿使用制度的改革导致了城区土地“退二进三”式的功能置换，促进了城市内部土地结构的优化，城市中心区产生的排斥力(地价上涨、交通拥挤、环境恶化等)和郊区产生的吸引力(低廉地价、有利区位、广阔用地等)，使大量的企业向郊区扩散]。伴随着城市产业结构升级和高度化所带来的产业布局大调整，城市郊区已集聚了大量从城区转移出来的传统产业。经济全球化的日益加快，又为跨国公司提供了广泛的活动空间。在我国，设立的各级各类开发区(如经济技术开发区、高新技术开发区等)以一系列的优惠条件吸引了大量的外企进入。此外，随着人口的郊区化，许多跨国公司投资于零售企业，它们在城市郊区的交通要道或大型居住区附近纷纷兴建大型购物中心，推动了大城市商业郊区化的进程。
(三)个人
长期以来，我国的城市郊区化是以政府干预为主导的(如住房商品化改革、因旧城改造而导致的城市居民的被动郊区化)，这是区别于西方国家郊区化的不同之处。郊区普通商品住宅开发相对于城区同类住宅往往价格较低，这对于城区人口尤其是工薪阶层有较大的吸引力，一些在城区工作的人员便选择在郊区购房，从而促进了人口的郊区化。同时，随着人们收入水平的不断提高和居住观念的转变，居民对居住环境的质量也提出了更高的要求，郊区新概念住宅的开发建设及其优越的环境、完善的社区配套设施、便捷的交通使得一部分居民倾向于在郊区购房。此外，家用轿车缩短了主城区与郊区的通勤距离，一些城市富裕阶层在郊区购买第二住宅的趋势越来越明显。
三、新经济时代是南京城市郊区化的动力机制
除了土地制度和住房制度改革、旧城改造等经典郊区化因素以外，新经济因素对南京市郊区化的作用也越来越显著。高新技术发展带来的新的产业空间，如为了适应新经济时代的人力资源居住环境和城市富裕阶层的需求而出现的许多新概念住宅建设，以及以大学城为主的高级竞争性基础设施的建设等。
(一)城市规划和旧城改造
在新 经济 时代，空间已成为城市 发展 的一种战略性资源和一种参与全球性竞争的战略经营手段以及反映地方政府业绩的工具。城市规划的意义也实现了从传统的安排国民经济、社会生产的手段向 现代 的增强城市竞争力的政府公共政策的飞跃[6]。南京总体规划都市圈城镇结构为“主城一新市区一新城”，即主城，东山、仙西、江北3个新市区和大厂、新尧、板桥、龙潭、雄洲、永阳、淳溪7个新城。“一主三副”的城市格局以及南京跨江发展战略的实施，成为郊区化进程中的一股重要的推动力量[7]。此外， 交通 基础设施的规划建设、旧城改造和市政建设也导致了大量的城市人口外迁。随着南京地铁1号线建成，以及地铁2号东山出口的建设，进一步拉近了主城与郊区的空间与时间距离，使其与主城的人流、物流、资金流、信息流愈加畅通，进一步推动了城市郊区化进程。在建的地铁1号线南延232程又将使江宁与主城区之间实现无缝联系，主城区的232业、居住、 教育 、科研、市场、 旅游 休闲等功能将进一步扩散到江宁区，大大促进郊区化的快速发展。
(二)大学城和开发区建设
大学城是在我国高等教育规模急剧扩张的情况下，各级地方政府寻求的一种新的办学模式。自1987年南京大学自筹9100万元在浦口大学城征地56．67万m。建立新校区，拉开了浦口大学城建设的序幕以来，南京市又先后在市区的东部和南部兴建了仙林大学城和江宁大学城。这3个大学城规划占地面积60km。，在校学生规模约37万人。大学城的建设大大增强了其对人口的拉动作用，高校学生、教职员工等在此聚集，将进一步带动房地产、餐饮、旅游等相关产业的发展，形成逐步扩张的态势，进而分担主城区压力。大学城的建设还打破了城市原有的布局范式，大大延伸了南京城市的骨架，形成了现代化城市新的卫星城格局，有力地促进了南京的郊区化进程。新经济增长的主要动力是创新，知识化产业和高科技产业是新经济的主要增长点和支柱产业。伴随着高新技术的发展，出现了新的产业空间，如经济技术开发区、高新技术开发区等，大大促进了城市郊区化进程。20世纪90代以来，南京先后建成了浦口高新技术开发区、江宁开发区，江宁开发区内又包括江宁高新技术开发区、江宁n-学园和华商科技园。开发区的建设引起了人口与产业在区内的集中，加快了城市周边地区基础设施的建设，促进了城市的郊区化进程。
篇8
关键词：城市公共设施，导向，保障性住房，空间布局，济宁
中低收入住房问题是一个长期的社会问题，不仅在我国，在发达国家同样存在。由于社会制度、经济发展水平、文化渊源以及中低收入人口数量等因素的差异，解决这一问题的途径不是唯一的，国外的经验只能用来借鉴而不能简单照搬。本文从城市公共设施的引导作用来分析，通过居住空间的落实，进行回归性研究分析问题的核心，以探讨解决问题的途径。
1 城市公共设施对居住空间布局的主要影响1.1 引导居住空间开发时序城市公共设施建设是居住区开发建设的基本要素，城市公共设施建设的时序决定着开发的时序，也是择居人群的重要导向之一。同时，城市公共设施又会根据相应地段与居住人群而建设，以满足人们的生活需求，形成对择居人群的二次吸引力，逐步形成功能完备的社区。免费论文。
1.2 对城市地价起决定作用凡是基础设施完善，交通便利，公共服务设施齐全的地段，都对择局人群形成强大的吸引，其地块价值也相对较高。从公共设施完备到人群聚集、地块价值的提高，再到公共设施的进一步完善，形成良性循环，所以，城市公共设施配套的完善和便利程度往往在很大程度上影响地块的价值。
1.3 参与社会网络构建城市公共设施中的道路、公交网络以及服务设施对于城市居民的出行、生活、交流等起着至关重要的作用，是居民社会网络构成和发展的物质基础。同时随着社区文化、结构、层次的明晰化和固定化，对于设施的选择和建设重点又起到筛选作用。因此，城市公共设施的建设对于居住环境的层次、文化品位、阶层关系等有着预设作用。
2 城市公共设施的导向性分析2.1 交通可达性需求城市道路和公交网络的完善程度决定了人群的出行方便程度，进而影响其对城市资源的利用以及人际交往圈层的范围。低收入人群等城市相对弱势群体在占有城市资源方面原本就处于相对较低的层次，尤其在私有化交通工具日益发达趋势下，更处于一种不利地位。由于资源的分配不均，高收入者对城市交通设施的占有比例将大幅增加，从而将低收入者进一步推向边缘，形成了公共设施占用中的“马太效应”(马太效应（Matthew Effect），是指好的愈好，坏的愈坏，多的愈多，少的愈少的一种现象。名字来自于圣经马太福音中的一则寓言)。所以，受保障者对公共交通便利程度有着更高的诉求，住所周边的公交网络成为人群的主要出行节点，与公交站点之间的步行距离直接反映了出行便利程度。济宁市由于城市建成区范围较小，以及城市公共设施分布较为集中，居民多以公交加步行和自行车等方式出行为主。而济宁市北湖新区的建设和东部中心的拓展，必将导致的城市建成区的“跨越式”扩展，结果将是步行与自行车出行的比例将急剧下降，受保障对象的出行劣势将快速呈现。
保障性住房空间布局应结合公交网络布局， 在主要公交换乘中心周围布置保障性住房。在旧城区中，越是居住条件好的地段其公交系统越发达。基于目前老城逐步疏解的趋势，济宁市一方面可以加大已建设保障性住房区域的公交网络建设；另一方面需要对原繁华地段整合，政府可以集中调换与回购其住宅以用作租赁性保障住房。就北湖新区和东部新区而言，从保障性住房的选址阶段就应重点考虑将其选在交通便捷的地域，充分发挥公共交通网络的优势，以保证受保障群体的长期受益。
2.2 区域就业需求城市公共服务设施为居民提供了必要的生活、生产的服务条件，同时，公共服务设施由于其行业特性需要大量的不同层次的工作人员，起到对社会劳动力的配置作用。旧城更新改造的居民迁往新区，打破了原有社会网络的支持，虽然有了住房保障，但是在收入来源和交通成本的影响下，其生活品质并没有得到实质性的提高，这方面在国外的建设实践中已被证明。
济宁市北湖新区的起步以及东部新区的拓展将孕育出南部中心和东部中心，必然形成分别以两个中心为基础的公共服务网络。如何利用本区域的优势完成对受保障对象的就业安置是居住空间布局首要考虑的问题。理想化的选择是结合区域公共服务设施中心和公交换乘枢纽集中布置保障性住房社区，其他社区临近公共服务设施地块分散布置保障性住房，便利受保障对象就近就业，统筹安置、定向选址，以达到合理的居住空间结构。
2.3 文化生活需求城市公共设施的功能是否健全、利用是否充分、服务范围是否广泛等因素直接影响着社会功能的发挥，也影响到群众文化生活品质的提高，特别是社区中心更是区域的文化生活的集散地，所以对于住区居民来讲，能否方便的共享这种资源直接影响其生活水平，甚至影响其社会价值的实现程度。
济宁市旧城区居住密集，公共设施配套完善，且受到早期“单位制”和居民购买能力的影响，多被中高收入群体占用且地价较高，在这一区域建设保障性住房的余地有限。随着城市行政中心南移，将带来新区的发展和内城的整合，鉴于此，结合旧城和拟建新城公共设施布局保障性住房是现实的，也是必要的。
2.4 有效引导社会网络的同构社会系统被视为一种依赖性的联系网络，社会成员按照联系点有差别地占有稀缺资源和结构性地分配这些资源（Ruan 1993）。免费论文。其中和居民最为密切相关的是社会支持网络，也是微观社会网络分析的非常重要的方面，前三项需求均是社会支持网络的基础性构成要素，均与城市公共设施布局和完备程度相关。低收入人群的社会网络是相对低水平的，处于社会边缘的状态，保障性住房如不能从社会网络特别是社会支持网络构建的保障上给予受保障人群以更多的支持，就无法给予其社会活动和生存能力的保障。免费论文。迁往郊区、新区的居民以及其他受保障人群，得到的是住房实物支持，而原有的社会网络却几乎不复存在，其生活水平并不能得到切实有效的改善。因此，充分利用城市公共设施的作用和引导是其社会网络特别是社会支持网络重新构建所必需的。
基于以上观点，济宁市保障性住房建设有必要在旧城疏解和新区发展中重视受保障人群社会网络的构建和优化，在保障其居住权利的同时为其生活、交往以及长期发展提供坚实的基础。旧城疏解中，结合原有公共设施用地配建住房，将危旧房集中地段更替为相对较高容积率的住房，用以还迁和增设保障性住房；对于原有设施和环境较好且其原居民迁出的地段，政府采用回购的方式予以保障低收入人群。新区建设中，在居住用地规划布局前就应充分考虑保障性住房利用城市公共设施的便利性，重点以临近公共交通设施和服务设施的地段作为选址参考，在政府收益与社会保障之间取得平衡。
3 结语居住空间布局是一个复杂的系统，其中，保障性住房建设更是关系到国计民生和社会和谐的重要内容，对其研究要落到实体物质空间上，以解决低收入人群住房现实问题，本文提出了以城市公共设施为导向、如何优化与合理布局济宁市旧城和新城保障性住房的措施，以期对城市保障性住房空间布局方面起到一定的参考作用。
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【关键词】中小城市 房地产市场 发展潜力
一、引言
做好房地产开发工作不但能促进我国城市化进程的健康发展，还可以扩大内需，提高人们的生活水平，同时还可以对区域经济发展产生协调作用。下面就先对中小城市的特点进行分析，然后再对其房地产发展潜力进行分析研究，以便在中小城市房地产开发过程中能巩固对其有利因素进行充分利用，扬长避短，最大化地促进房地产业的健康发展。
二、中小城市的特点
中小城市和大城市相比，具有以下特点：（1）大多数都承载着一定的城市功能。一个城市的成立需要满足三个条件：能够满足城市或者周边地区的某种需求，有支柱产业以及自己的城市特点。其中包括城市功能，例如山西大同具有发达的采煤业，就为资源性城市。（2）城市发展迅速。中小城市多数处于城市扩建期，旧城改造以及拆迁等，也进一步带动房地产业的发展。（3）周围农村和城郊人口向城市的流动性持续加大。（4）城市的服务业就业人口逐渐增多，其第三产业的发展速度较快。（5）政府在城市建设和发展过程中，占有城市规划制定权和指挥权。
三、中小城市房地产市场发展潜力分析
（一）中小城市房地产市场需求分析。随着我国居民生活水平的不断提高，并在宏观调控的逐渐影响下，居民的置房需求会进一步得到释放。一方面在上世纪50年代是一个生育高峰，造成现今社会上25-34岁以及35-44岁年龄段的人口数量占有很大比例，这些人正处于消费和投资阶段，特别是25-34岁阶段的人员，正准备组建家庭，具有购房需求；另一方面城市化进程的不断加快，吸引了大量的外来人口，这些人口的住房问题，必然会带来房地产的一个新的发展阶段。随着我国对市场经济控制力的增强，吸引了一大批国外企业来我国设立区域总部或者研发中心，这些企业的聚集，必然会吸引更多的海外人才的到来；另外，城市的不断扩建，随之而来的是大面积旧城的改造，被拆迁的居民的刚性居住需求以及商业圈的不断扩张，则就又为房地产市场的发展带来了一个新的发展通道；我国城市人们的生活水平不但提高，其家庭结构不断缩小，但是其购房需求却在加大。现在的人们结婚之后，就想单住，还有一些“丁克”家庭也呈增长趋势，这些都会引起住房需求的增加。
（二）中小城市房地产市场发展分析。中小城市的房地产市场需求大部分都是为了满足当地居民的住房需求，所以说中小城市的房地产投资需求比较小。如果从建筑形态来看的话，中小城市的住宅项目大多数还是多层楼板，高层以及小高层最近才刚刚被人们所接受，就中等城市来说，南北通透、采光条件比较好的板楼依然是市场上最热销的住宅；如果从户型来看的话，中小城市还是以二居和三居为主，其中二居室大面积通常是在80～100平方米，三居室的面积通常是在110～130平方米。中小城市的居民大多想的是一步到位，即购买一次房子，生儿育女，最后知道子女长大成人，都要在这栋房子里完成，所以其购买大多在一百平方米左右。但是现今随着人们生活水平的提高，人们的置业周期也在不断的缩短，有很多家庭的置业周期已经是6～8年，有的更短；如果从价格方面来看的话，中小城市的房地产则具有稳中有升、趋于平稳的特点。一个楼盘从开盘到销售，其房价的涨幅都不大，更多的时候是处于平稳状态。甚至有些项目从头到尾都不用进行价格调整。中小城市客户购买房子首要考虑的就是价格问题，其次才是交通、地段、物业等其他因素。由于中小城市的地域小，信息的传播速度非常快，只要进行一些低成本的直接面向客户的宣传推广就非常有效，但是中小城市更注重的是实实在在的东西，所以中小城市的期房没有现房好卖。总体来说，中小城市房地产市场建设项目只要能够和城市的特点相符合，其发展还是很可观的。
（三）中小城市房地产市场发展所面临的机遇和风险。目前来说，中小城市房地产市场发展面临的基于主要有：农村人口不断城市化，其购房需求在不断增加；政策方面具有一系列的优惠，例如土地政策、人文政策以及税收政策等；综合成本比较低，其中包括土地成本、税收成本、建安成本、人力成本等；机会成本小，有些政府部门的集体订购，就可以直接消耗1/3以上；市场竞争力小，有助于开发商建立自己的市场等。面临的风险主要有：市场容量小；客户消费能力低；政策变化比较大；区域风俗习惯比较强等。
四、结语
总体来说，只要抓好时机，认准市场，中小城市的房地产市场的发展潜力还是比较大的。为了能够最大化地减少风险，抓好机遇，一方面要算准建设周期，最好在一届领导任期内完成，另一方面就要充分做市场调查，依照当地的风俗习惯和人文环境，做好产品定位以及户型设计，最好还要进行适当的推广宣传，建立良好的商业信用，口碑相传的效果要远远优于广告的效果。
参考文献
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篇10
关键词：历史文化名城；文化软实力；多元投入体系
Abstract：Protecting historical and cultural city is the important content of enhancing Beijing’s culture soft power. The key problem of historical and cultural city Protection in Beijing is capital deficient. It’s very urgent to establish a diversified capital input system of government leading and driving social capital into the historical and cultural city protection. Combined with Beijing’s practical factors, this paper analyzes four typical patterns of social capital investment, and puts forward that we should take the different patterns according to the different types of historical and cultural city protection.
Key words：historical and cultural city；culture soft power；diversified input system
中图分类号：C912.81文献标识码：A
文章编号：1674-4144（2012）-03-26（5）
加强历史文化名城保护是提升名城文化软实力的重要内容。历史文化名城保护任务非常艰巨，风貌保护、房屋修缮、人口疏解、环境整治等资金需求量巨大，以政府投入为主导的投资方式远远不能满足需要，迫切需要建立社会多元参与的投融资体系。国内外实践经验表明，政府在历史文化名城保护与更新改造中发挥着主导作用，在加大财政投入的同时，还通过制定政策法规、税收减免、资金补助、贷款优惠等方式鼓励各类社会资本参与到历史文化名城保护发展中来[1]。这些国内外典型模式可以为北京创新历史文化名城保护与发展的融资模式提供有益借鉴。
1社会资本参与历史文化名城保护的动力机制分析
从国内外实践经验来看，一个城市的历史文化遗产不仅是城市深厚的文化底蕴和内涵的体现，也已成为城市发展的重要资源――一种兼具历史、文化、社会和经济等多重价值的资源。这种文化遗产资源的保护性开发越来越被社会所重视，带动了社会资本的积极参与，社会资本也因此成为历史文化名城保护的重要力量。社会资本参与历史文化名城保护具有三大动力：
1.1文化遗产保护性利用产生经济价值的市场动力
历史文化名城拥有众多的文化遗产，这些历史文化遗产，尤其是物质类文化遗产往往具有稀缺性、独特性和不可再生性，这既对文化遗产保护提出高要求，同时也使得文化遗产具有较高的投资价值，吸引了各类社会资本的投资。社会资本对历史文化遗产投资主要产生三个方面的经济回报：一是对历史文化遗产保护性利用带来的直接经济回报。社会资本在对历史文化遗产进行保护修缮的基础上，可以直接开发为旅游景点或者引入文化休闲、创意设计、特色商业、商务会所等多种业态来获取经济收益，而且在这种经济收益中附加了文化遗产的独特价值，往往要高于一般性建筑物载体所带来的经济收益。二是文化遗产的品牌影响力促进社会资本品牌价值的提升。利用文化遗产的品牌效应已经成为文化遗产产业化运作的重要途径之一，虽然有些文化遗产的直接保护性利用的投入与经济回报难以实现平衡，但是文化遗产的品牌影响力可以拓展到社会投资主体的其他业务领域，促进企业其他业务领域市场竞争力提升和社会品牌价值提高。三是社会资本通过股权投资、债券投资等方式参与文化遗产的保护与开发可以获得一定的直接收益。
1.2历史文化名城保护的社会责任感
历史文化名城是全人类的财富，保护历史文化名城不仅仅是政府的责任，也是每个社会公民应尽的责任与义务。随着社会文明程度的提高，社会公众自觉参与历史文化名城保护的积极性显著提高，各类型慈善基金成为历史文化名城保护资金的重要组成部分，如法国有大约350多家基金会服务于文化遗产领域，仅文化遗产基金会一家投入就相当于政府投入的一半[2]。
1.3政府政策引导的激励机制
从国外发展经验来看，政府税收政策是激励社会资本进入历史文化名城保护的重要推动力。法国、美国、英国等国家均制定了相应的法规制度，规定公司或个人向文化遗产保护慈善基金会捐赠可以获得税前扣除，企业投资历史文化遗产保护项目可以进行税收减免，等等。这些政策在很大程度上激发了社会资本投资文化遗产保护与利用的积极性。我国也鼓励社会资本参与到历史文化遗产和历史文化名城的保护中来，但与国外相比，支持力度还有待进一步提高。
2北京历史文化名城保护中引入社会资本的主要瓶颈
近年来，在历史文化名城保护过程中，北京市积极探索通过政府资金投入引导各类社会资本进入，取得了一定的成效，但是总体上看，社会资本参与历史文化名城保护的积极性并不高，主要原因在于：
2.1改造成本与投资回报之间的矛盾日益突出
旧城是北京历史文化名城保护的核心。受人口密度大、居民搬迁补偿期望值较高等因素影响，旧城特别是历史文化街区的改造成本相对较高，人口疏解、房屋修缮、市政设施改造等资金需求量巨大。而《北京历史文化名城保护规划》等政策文件对旧城提出整体保护的要求，建筑高度、容积率都有严格限制，尤其是历史文化街区内严禁大拆大建，只能实行保护性更新，其保护更新所得收益很难弥补前期的巨额投入，同时政府又缺乏相应的政策扶持和利益补偿机制，导致社会资本参与历史文化街区更新改造的积极性不高。
2.2房屋产权复杂，改造协调难度大
由于客观历史原因，北京旧城范围内房屋产权复杂，涉及到系统产（军产、宗教产、教育产等）、直管公房、代管产、代经产、售后公房、私产、混合产权等多种产权，甚至同一院落房屋由众多产权单位、众多使用单位构成，整体腾退改造难度大。据统计，北京现有市级以上文保单位只有40%左右对外开放，大部分被机关团体和居民占用；大部分四合院落都属于多元产权主体。地方政府协调各种产权主体利益都面临很大难度，对于社会投资主体则更为困难，一定程度上也制约了社会资本参与历史文化街区改造的积极性。
2.3社会资本参与文化资源保护利用受到诸多政策法规约束
一方面，社会资本参与文保单位保护的途径比较有限，现有政策法规大多鼓励单位和个人以捐赠、资助等方式参与文保单位的保护，对社会资本的吸引力不强，建立博物馆、保管所或者辟为参观游览场所的国有文物保护单位，不得作为企业资产经营，也影响了社会投资的积极性。虽然北京市已经尝试通过转让市区级文保单位使用权筹措保护资金，但目前尚无法律条文可依。另一方面，四合院产权关系复杂，但四合院产权交易制度尚不完善，使得产权交易困难，导致社会资本介入院落保护利用的通道不畅。
3国内外社会资本参与历史文化名城保护发展的典型模式
随着文化遗产保护在城市文化发展乃至城市发展中地位与作用的日益提升，国内外各类型的历史文化名城、名镇、名村都在积极探索引导社会资本参与历史文化遗产保护，形成了产权售让、文化单位自治、契约模式等一些较好的模式与路径[3]。本研究结合社会资本参与历史文化名城保护的问题，在现有的政策框架下，探索若干适宜社会资本进入的发展模式，为北京历史文化名城保护提供参考借鉴。
3.1企业主导的历史文化街区与其他区域“捆绑式”开发模式
为提高社会资本参与历史文化名城保护与有机更新的积极性，国内外许多地区通过建立容积率转移、容积率奖励等制度，对参与历史文化街区更新改造的开发企业在其他区域给予一定的建筑面积补偿，保障企业在保护历史风貌的同时实现一定的投资收益[4]。如上海太平桥旧区改造过程中，为保护“新天地”传统风貌，采取容积率外推方式，将“新天地”地段的容积率损失转移到周边写字楼和住宅地块，“新天地”成功转型成为集传统风貌与文化休闲、现代商务于一体的高品质区域，并带动了周边写字楼、住宅价格的全面上涨，弥补了“新天地”地块的亏损，实现了项目的整体盈利[5]。
在该模式下，通过容积率转移，在容积率移入区实现较高经济回报弥补了在历史文化街区的较低经济回报甚至是亏损，从而激发了企业参与历史文化街区改造的积极性，而且还可以使得企业有机会获得某些具有较高价值地块的优先开发权，从而实现企业更大收益。该模式实施应关注三个方面：一是制定严格的转移容积率核定标准和转让规则。不同区位、不同用途土地的地价均不同，容积率在移出区和移入区的价值衡量标准不同，需要设定好兑换标准与规则后方能进行顺利转移。美国使用“开发信用”进行兑换，根据保护区的重要性、稀缺度和难易度，确定开发单位的开发信用，越是控制难度小的地区，每个开发信用单位所包含的面积就越多。如严格限制开发的保护区域每16公顷一个开发信用单位，湿地每32公顷一个开发信用单位，农用地每81公顷一个开发信用单位。台湾则以每年地方城市的土地公告现值为基准，设定价值转化公式的方式进行。二是根据移入区综合承载力设定转让上限。过量容积率转移容易造成移入区环境恶化、城市管理失控。台湾1999年颁布的《古迹土地容积率转移办法》明确规定了不同区位的移入区所应承受移转的容积率上限，一般不超过该土地基准容积的30%，在城市更新区和特殊地段，可放宽至50%[6]。三是建立移出区与移入区之间的利益平衡机制。由于涉及中心区与郊区、中心区内部不同地块之间的利益调整，容易出现相互掣肘。通常对于移出区的补偿利益应大于所有权人就地直接开发的所得利润，对于移入区的开发利益应大于正常开发所得利润，即实现开发企业、容积率移出区、移入区三方共赢。
3.2居民、政府和社会投资者产权合作开发模式
国内外一些地区通过采取产权入股、产权托管、产权租赁等方式，较为妥善地解决了历史文化名城保护中遇到的权属复杂及其带来的收益分配问题[7]。如苏州市西山镇明月湾村为保护10多处明清古宅，采取政府成立股份公司，政府以修缮费和公共设施的建设费用入股，私人古宅按完好率、文物价值等由相关部门进行评估并作价入股。入股后户主搬出古宅，古宅产权不变，交由股份公司将古宅整治修复后以通票形式开放经营。为确保私人户主利益，公司前期采用固定租赁金的方式实行保底分红，赢利后实行按股分红的经营机制。广东深圳客家文化珍贵遗产大万世居的保护、开平碉楼修缮整治也采取产权租赁或托管模式实现了较好的发展。
产权合作模式在国内仍处于探索阶段，一般来说，该模式适用于古建筑群的开发，在这种模式下，社会投资者可以实现古建筑群的整体性开发，从而获得规模开发效益以及整体品牌打造带来的更高附加价值；居民则可以依托资源获取一定的经济回报，改善生活质量。其实施过程中需关注三个方面：一是项目要有良好的盈利前景及盈利模式。历史街区或古建经过准确定位、特色化运营以及宣传营销能够实现持续盈利，为产权所有者带来稳定收益，只有这样才能充分调动起产权所有者参与的积极性。二是项目实施必须有一家牵头单位。该牵头单位可以是政府性质的国有开发公司，或是一家具有较强实力的大型社会企业，政府应在税收优惠、低息贷款和财政补贴等方面给予企业一定扶持。三是建立规范的利益协调与分配机制。在房产评估、修缮费用分担、收益分红、退出等环节都需要建立利益引导和约束机制，保障参与方的投资收益。
3.3政府引导的非盈利性基金会运作模式
组建基金会是国际上筹集文化遗产保护资金的一种重要途径。许多西方国家通过建立各种各样的文化遗产保护基金会，吸纳企业、社会团体和个人等社会资金，用于遗产保护和文化振兴。如日本1990年创立了艺术文化振兴基金，由政府出资500亿日元，民间捐款120亿日元，为包括博物馆在内的许多文化和艺术团体提供了资金支持。英国国家信托组织是英国最大的遗产保护慈善组织，拥有43万名志愿者，通过政府资助、社会捐赠和遗产经营收入等方式筹措资金用于遗产保护[8]。国内一些城市也正在积极探索非赢利性基金会保护模式，如无锡市于2007年4月成立文化遗产保护基金，实行政府引导、民间运作，首期募集资金超过2 480万元，通过委托国联信托有限责任公司对基金运作，主要用于资助保护文化遗产的企业和个人、开展文化遗产保护研究及相关专著出版、编制公布地方保护法规、资助吴文化节系列活动等。
该模式成功运作需要具备四个条件：一是需要有最初的资金注入来启动该项目。国外主要通过政府资金、捐赠、集资或借贷。北京市可以利用旧城保护专项资金、部分土地出让金、旧城改造中收取的城市基础设施配套费等。二是通过优惠政策吸引社会资本跟进。政府财政投入只是启动资金，而社会资本才是基金资金的主要供给方。发达国家多采取个人捐助减免所得税、注资资金会的私人机构所得税减税、资金会运作项目所得税减税等优惠政策来吸引社会资本进入。三是组建专业化团队负责文化遗产保护项目的运营。四是基金运作需要建立完善的监管机制。包括基金的资金筹措、项目评估、投资、预决算、退出等环节的监督管理，以保护好投资者的投资权益。
3.4政府或国有企业资本市场融资模式
通过向社会发行债券、信托、项目融资等手段直接融资的方式是国内外大型文化遗产项目开发过程中采取的一种方法。如郑州市以信托方式吸引民间资金用于商代遗址保护，于2005年4月公开发行“商都建设项目贷款资金信托计划”，居民可在农行网点购买该信托产品，委托一家专业信托投资机构将募集的资金向项目开发公司放贷，统一用于商代遗址保护等政府投资项目。
运用该模式进行文化遗产项目的开发需要关注以下三点：一是债券或信托产品的预期收益率要高于同期银行存款和国债的收益率，才能调动机构或居民个人投资的积极性。二是债券发行主体一般为政府投资的国有投资开发公司。企业拥有的国企背景、在城市基建领域的主导地位以及政府的财政担保，将保障项目投资的安全性，降低外来投资者的风险顾虑。三是投资项目要确保有一定的收益，能够有效缓解政府财政压力。
4引导社会资本参与北京历史文化名城保护发展的对策建议
4.1建立政府资金引导机制，出台引导社会资本进入的扶持政策
一是参照无锡市文化遗产保护基金等成功经验，尽快设立北京历史文化名城保护基金。由市政府拨付启动资金，专业化机构运营管理，吸引各类社会资本跟进，用于北京历史文化名城保护的专项支持。二是进一步拓展“微循环”模式，按照“谁投资、谁受益”的原则，政府负责市政基础设施建设，单位、企业、个人和原居民多方共同出资参与修缮。三是研究制定社会资本参与遗产保护的财税政策。对直接参与文化遗产保护的企业及个人进行所得税前抵扣；对捐助现金或房产到遗产保护基金会或公益组织的公司或个人，可以申请所得税的减免或抵扣；对参与保护活动的企业或个人给予资金补助、贷款贴息、提供优惠贷款等方面扶持。
4.2针对不同类型保护项目采取不同的社会资本进入模式
不同的社会资本进入模式有不同的使用条件，借鉴上述研究的四种典型模式，结合北京市历史文化名城保护不同项目，进行分类引导。
对于成片历史文化街区的保护性改造，应该积极吸引具有较强实力的开发企业以历史文化街区与其他区域“捆绑式”开发模式参与保护。在该模式下，可以通过为参与历史文化街区改造的企业优先提供市域内其他价值较高的开发地块、或者提高企业开发其他地块的容积率等方式，保障企业在其他地块的较高收益来提高对历史文化街区改造的积极性。近期，可考虑在区县内部开展历史街区与非历史文化街区地块捆绑开发试点，远期应从市级层面统筹新城建设与旧城保护，进行跨区县异地补偿。
对于产权复杂的文化遗产保护利用，可以采取居民、政府和社会投资者产权合作开发模式。其中，对于具有一定开发利用价值的文物保护单位、相对规模较大的四合院群落等可以在积极引入大型开发企业的同时，采取产权作价入股的方式吸引产权单位、使用单位及个人参与。对于预期收益不太明朗，经营存在一定风险的项目，可以采取产权租赁或托管方式由政府或开发公司统一修缮利用，定期向业主支付租金。
对于公益类保护项目或旧城景观维护类项目，可以采取政府引导的非盈利性基金会运作模式。该模式适用范围包括：一是具有较高保护价值，同时又不具备商业开发价值的文物修缮工程，包括文物古建的一次性大修、长年持续性修缮等；二是博物馆、文化馆等大型公建的日常运营和其他社会文化公益活动。三是历史文化名城景观环境的改造项目，包括市政基础设施配套、环境卫生维护、园林绿地建设等。
4.3完善历史文化名城保护发展的法律法规和工作机制
完善北京历史文化名城保护相关法律法规。进一步完善《北京历史文化名城保护条例》等相关文件，健全实施配套细则，加强历史文化名城保护相关立法工作，积极开展历史建筑保护性利用准入标准、旧城人口疏解、四合院房屋产权交易等相关政策创新。
强化北京历史文化名城保护委员会工作机制。充分发挥北京历史文化名城保护委员会的统筹协调作用，加强城建、规划、文物和房管等多部门联动，形成合力；进一步完善专家顾问、公众参与的保护机制，形成制度化的保护决策程序。
建立历史文化名城保护项目的投资服务体系。结合北京市正在推进的固定资产投资行政审批制度改革，完善现有的旧城改造项目审批机制以及重大项目区县属地协调服务工作机制。
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