风险识别论文范文

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关键词:房地产;投资;风险识别

房地产投资的全过程是指从房地产投资意向的产生到房地产出售､资金回收或报废为止的整个过程｡这是一个动态的过程,一般可分为投资决策､项目实施和房地产经营管理等阶段｡不同的阶段各具有不同的风险特征,任何一个环节的疏忽都可能导致投资的失败,投资者必须对各个环节的不确定因素进行识别并加以防范｡

一、投资决策阶段的风险

在房地产开发过程中,投资决策阶段最为关键,拥有最大的不确定性与机动性｡房地产投资一旦展开进行,很难从项目建设中撤出,否则会付出高昂代价｡房地产投资决策阶段风险主要源于政策和经济方面｡

1.政策风险

国家政策对产业发展的影响是全局的,政策的潜在变化可能给房地产开发经营者带来各种形式的经济损失｡尤其在我国,市场经济环境尚未完善的条件下,政策风险对房地产市场的影响尤为重要｡

(1)产业政策风险

国家产业政策的变化影响房地产商品需求结构变化,决定着房地产业的兴衰｡国家强调大力发展第三产业会直接促进城市商业和服务业､楼宇市场的繁荣｡政府通过产业结构调整,降低房地产业在国民经济中的地位,紧缩投资于房地产业的资金,将会减少房地产商品市场的活力,给房地产开发企业带来损失｡

(2)金融政策风险

房地产投资绝大部分依靠银行贷款而进行,国家金融政策的调整对房地产业发展有着不可替代的影响｡2003年6月央行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》,对房地产开发资金贷款､土地储备贷款､建筑施工企业流动资金贷款､个人住房贷款等方面作了严格规定,提高房地产企业贷款准入门槛,使那些主要靠银行贷款进行投资的企业面临着一定的风险｡

(3)土地政策风险

房地产开发建设以土地为载体,土地政策的变化势必对房地产业产生重要影响｡土地产权制度的变更､不同的土地取得方式､土地调控制度以及不同的土地政策执行力度都会带来房地产投资风险｡

(4)税收政策风险

税收政策的变化对房地产投资影响重大｡税收政策和土地调控政策是市场经济条件下政府调节房地产市场的两个有力工具｡房地产投资中,各种税费名目繁多,占开发成本相当大的比例,因此,一旦提高税率,房地产开发企业将面临巨大成本风险｡

(5)城市规划风险

城市规划除了涉及到规划指标和用途的相容性､容积率､建筑覆盖率､建筑限高等,更重要的是通过城市规划布局调整和城区功能调整､交通的变化等来对房地产业带来影响｡因此,房地产企业能不能及早预测规划目标,选择增值潜力较大的合适地块,是决定项目开发成败的核心因素｡

2.经济风险

经济风险包括市场供求风险和通货风险｡市场供求风险是最直接的风险｡市场供应量､市场购买力､市场价格等反映供需状况指标的动态性和不确定性,导致供需的动态性和不确定性,进而极易导致供给与需求之间的不平衡而形成市场供需风险｡相反,市场供需不平衡会导致大量商品房空置滞销,使投资者承受资金积压的风险｡另外,房地产投资周期较长,其间可能遭受由于物价下降带来的通货紧缩风险,也可能遭受因物价上涨而形成的通货膨胀风险｡膨胀率下降会抑制对房地产商品的需求,房地产价格下跌,给房地产投资者带来损失,膨胀率增大会刺激对房地产的需求｡

3.区域社会环境风险

由于社会经济发展的不均衡性,各个国家､不同地区的社会环境各异,这使得不同地域的房地产开发面临不同的风险因素,同一风险因素在各地的影响程度也相差悬殊,即风险具有比较明显的地域性｡

4.开发时机风险

从房地产周期理论可知,项目开发时机也存在着一定的风险｡由于房地产开发周期长,易受国民经济的影响,因此,经济发展趋势就成为影响开发时机的主要因素｡所以说,风险与开发时机的选择密切相关｡

二、项目实施阶段的风险

房地产投资的实施阶段是指房地产投资计划的具体实现过程,它包括从获取土地､筹措资金到设计施工等过程｡此阶段将面临具体的风险因素｡

一方面,在土地获取阶段,房地产开发企业通过协议､招标和拍卖意投等方式来获得所需要的土地,这三种获取土地方式的选择就具有一定的风险｡

另一方面,时间､质量和成本是房地产项目建设阶段的三大管理核心,也是三大风险因素｡管理不当,将会使企业面临工期拖延风险､质量风险和成本风险｡

1.工期拖延风险

工期一旦被延长,一方面房地产市场状况可能会发生较大的变化,错过最佳租售时机,如已预售,会承担逾期交付的违约损失､信誉损失;另一方面,会增加投入资金利息支出,增加管理费｡

2.项目质量风险

质量是企业的生命｡开发项目质量主要体现在项目的适用性､可靠性､经济性､美观性与环境协调性五个方面｡消费者重视房屋的物理质量,更强调房屋的效用｡承包商施工技术水平落后､偷工减料,建筑结构有安全隐患等,是造成项目质量风险的主要因素;房屋设计和户型结构未充分考虑潜在消费者功能需求,也是房屋质量不佳的重要方面｡

3.开发成本风险

房地产项目开发成本风险源于开发的各个阶段｡建设前期对项目成本的影响程度达95%—100%,越到后期影响程度越小｡在规划设计中,方案陈旧､深度不够,参数选用不合理以及未进行优化优选设计,都会导致生产成本的增加,在建设期间,国家调整产业政策,采用新的要求或更高的技术标准,也都会使房地产开发成本增加｡除此之外,通货膨胀､物价上涨导致的建材价格上涨和建筑成本的增加及项目是否能按时完工､工程质量的保证､施工中意外事故等都是这一阶段将要面临的风险｡

三、经营管理阶段的风险

房地产项目建成后,资金投放工作基本结束,投资过程就转入到房地产销售､出租或物业管理的经营管理阶段｡该阶段决定着房地产投资收益的实现,是房地产投资风险最大的环节之一｡其中包括:营销策划风险､物业管理风险和其他风险｡

1.营销策划风险

营销策划是经营管理的核心,它的成败直接影响到成本能否收回､利润能否实现｡在房地产营销策划中,价格定位､销售渠道､营销方式等都是很重要的方面｡其中,定价最关键,因为消费者对价格最敏感｡价格过高远离市场会引起房地产销售困难,难以实现利润;而价格过低不仅会减少房地产利润,还可能致使消费者怀疑商品房的质量,从而影响房地产商在市场中的形象和信誉风险｡

2.物业管理风险

物业管理的水平关系到企业的声誉和后继生存与发展｡房地产开发投资竞争日益激烈,消费者不仅注重其价格和质量,而且注重其售后服务,即物业管理,物业管理需要一些专业的管理人员来进行管理,这也面临着一些不确定因素,如专业管理队伍､管理构架､管理公约以及管理费用等｡

3.其他风险

其他风险有很大的不确定性｡其中包括不可抗力以及由人们的过失或故意行为所致的灾害等等｡这些风险发生的可能性较小,但所造成的损失却是较大的｡

总之,房地产投资过程是一个长期的､涉及面广且复杂的过程｡这一过程中存在着大量不确定的风险因素,同时,还涉及到房地产投资者与政府部门､最终用户等之间的诸多关系,涉及到大量的政策､法规和法律问题,要做出一系列非确定性决策,这些决策属于风险性决策范畴,决策是否正确,直接影响到投资的效果甚至投资的成败｡因此,必须对房地产投资过程作全面､系统的风险分析｡

参考文献:

[1]许晓音.房地产投资风险与防范对策研究[J].商业研究,2002,(9).

[2]李伟.房地产投资分析与综合开发[M].北京:机械工业出版社,2003.

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发展的方向。

关键词：项目管理：项目监理；对比分析

现今，我国的项目管理主要值得是在项目施工期间的管理。本文主要是通过对管理项目和项目监理的分析，在找出两者的实际差距之后。分析产生差距的原因，并且找到解决项目监理向项目管理发展的措施。

一、工程项目管理和工程监理的概念比较

不论是古时还是现在，在建设建筑的工程中都存在有管理的活动。不论是国外的金字塔，还是国内的长城等古老建筑。都会存在建筑工程的项目管理活动。通常所讲的建设项目管理活动都是以现代化的理论为指导进行的活动。项目管理包括的内容很多，是一项复杂的活动。从项目的招标阶段到后来的施工，竣工阶段，都会存在项目管理的活动。项目的管理也就在一定的程度上关系着建设项目能否顺利完成。工程管理的推行实质是为了加强工程项目管理。对业主的项目有全面的管理，监督工作。从监理制度的形成以来，监理的发展很迅速。规模也越来越大，作用也变得明显。这样就出现了一批成功的监理企业，并且拥有一定的影响力。但是也仅仅是在国内有一定的影响，与国际上的先进水平仍然有很大的差距。

二、二者的含义比较

项目工程具有一定的不确定性，采用项目管理就是满足业主对于项目的要求和期望。采用工程管理的知识和技术在工期和投资以及质量之间维持一个平衡点。最终的目的是为了业主获得更大的工程效益。工程监理是业主雇佣的，受到业主的委托。根据我国的相关法律法规，获得委托方的批准之后，对工程进行的监督。

三、二者的特点比较

二者都属于服务性的活动，最终在项目的实施阶段是为了满足于业主的需求和完成业主的指示。总之，最终都是为了服务于业主的需要。

1、项目管理企业的特点

工程项目虽然说是固定项目，但是每个项目都具有不同的特点，业主的需要也会不同。要达到业主的满意和需求就要有一支实践能力很强的管理人才。在项目的实施阶段能够很好地完成协调和监督作用。以至工程结束的时候获得业主的赞赏。一般的工程项目管理方都不会是投资方。也不存在资金方面的考虑，这就要求项目管理方能够不受其他的干扰。依法运作，一切都应当根据实际去操作，独立完成。只是服务于业主，认真踏实完成自己的职责。做经得起检验的工程，获得最大的经济效益和良好的社会口碑。项目在施工阶段很可能会遇到各种各样的条件制约和变化。在实际的工作中，更应该根据实际的情况。及时处理，这就要求要有灵活的思维。只有灵活的思维才能适应千变万化的需要。一个完整的工程项目从开始到最后的建成使用阶段，都是一项大的工程。为了克服运作过程当中的各种小的问题就要应用系统的工程理论，不断调整和平衡条件。协调好各方的关系，形成有特色的管理体系和模式。

2、工程监理的特点

既不属于建筑的直接生产者也不是产于建筑的经营者。不参与工程的造价工作，也不存在利益的分成。工程监理只根据业主的需要服务于业主，应用自己的知识和经验。为了业主的工程建设提供支持。工程监理方是在施工方和业主方面之外的第三方，具有其独立的一面。在进行监理工作的时候就应当公正独立完成自己的工作。项目监理是一种高智能的服务，属于密集型的服务技术企业。它必须有一批专业性的人才有深厚的理论基础和相关的经验。要能够发现和解决工程项目中问题的能力。工程监理进行工作主要是依据国家的政策和相关的标准。在实际的过程中监理人员应当根据合同去维护双方的利益和权益。组织多方面的协调工作，在有争论的时候监理人员要承担调节的作用。调节的时候一定要立场公正。项目管理和监理的工作特点相同，但是工作的职责不同，这样就产生了比较大的差异。

3、主要内容的比较

项目管理包括的主要内容有，前期工作、目标的确定、组织结构、计划管理和综合协调、设计管理、项目组织等。项目监理主要包括，前期阶段、勘察设计、保修阶段等的监理。监理的主要负责内容是控制建设投资，工期和质量。协调各方面的工作。项目管理的范围明显比项目监理的范围大，工程监理在项目中有一定的局限性。工程项目越大，管理工作也就越复杂多样。工作中也是千变万化。没有完整的工作计划和协调是没法达到业主需求的。在制定计划的时候，一定要多收集各方面的信息。有一套连贯的一致的计划。根据实际的情况在不断地改变计划，完善计划。确保计划的顺利实现。和施工单位共同制定工程的质量设计，认真做好质量的监督工作在后期还要做到回访。在指导思想方面二者是完全一样的。监理要起到人员的协调和监督作用，确保进去现场人员的素质。拒绝出现无证上岗，无证进入的情况。确保及时处理项目信息，不能出现信息的疏忽和错误。监理人员在现场要及时做好反馈，将改变的情况及时通知到各单位，为了下一步的工作计划做好相应的铺垫。由于工程项目较大，所以在材料的采购上一定要加以控制。首先要确定好，购买的时间和来源。对于价格方面最好能够多咨询几家，以获得价格上的最优采购。签订合同，要确保能够在固定的时间内材料保质保量送到施工地点。监理在整个采购的过程中只是起到一个监督的作用。管理机构在项目中要可以识别风险，扩大正面的影响缩小负面的影响。监理在工作中要能够根据日常的报告对于项目中存在的风险和隐患及时反馈给业主，在这个过程中还要使施工方及时改正，以便将损失降到最小。

四、工程监理向项目管理的发展

建立企业发展首先要提高自己的水平才能发展成为项目管理公司。注重人才的建设，在公司内部培养优秀的员工。在公司外部不断引进高素质的人才。同时也要注重和个国际的接轨。要主动需找合作伙伴，最好能够争取到在同一个项目上，能够和外国的公司合作。在合作中要不断学习外国先进的管理经验。加强市场的宣传工作，业主方大多不懂得工程的项目管理，因此我们需要加强宣传。要做好一个项目的管理就要借鉴国际上先进的管理模式和实例。了解国际上项目管理的模式和有关的软件资料。其他公司的资料总结和成功的经验。建立信息库，收集有关方面的专著和论文。

结束语

虽然，我国的工程监理方面的事业和国际水平还相差甚远。但是有了指导意见的参考。各个监理公司和整个行业都得到了一定的机遇。面对现在形势大好的情况下，应当及时抓住机遇。不断采取措施，使得建设监理的水平不断提高。以达到项目管理的几个高度为目标。结合实际的情况努力地去和世界接轨，重视人才建设 。不断培养和引进高素质的人才。在项目立项之前一定做好相关信息的收集作用。整理和利用好一切可以利用的资料，不断借鉴国际的先例。使得项目的管理能够不断地完善和进步，在未来的日子里能够更上一层楼。

参考文献：

[1]工程项目管理与科学发展[M].2006