房地产经济理论论文范文

导语：如何才能写好一篇房地产经济理论论文，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

[关键词]房地产虚拟经济重构稳定

在市场经济中，房地产有三个基本功能：一是为消费者提供居住和工作场所；二是为个人和企业提供投资或投机机会；三是为整个信用制度提供最基本的抵押资产（在发达的市场经济中银行抵押资产的90％是房地产）。前者是房地产的自然属性，与是否市场经济无关，后两者则是房地产在市场经济运行中的基本功能，没有市场经济就没有这两个功能。房地产在市场经济运行中的基本功能引发房地产在市场经济中正反两个方面的基本作用：其正面的基本作用在于房地产可以迅速通过房地产信贷的杠杆撬动大量资金流向房地产发达地区，导致该地区经济进一步发展（在中国这总是为地方政府带来巨大的土地出让和税收收入）；而基本的负面作用就是它可能带来泡沫经济的风险。可见，房地产在现代经济运行中具有很强的虚拟经济的运行特征，把房地产作为虚拟经济的部门之一来进行研究更能体现房地产在市场经济中的特性。

然而，在传统经济理论中，房地产（realestate）一直被认为是一种最重要的实物资产（realassets），属于实体经济的研究范畴，房地产的变动应该与经济基本面相吻合。但是，现实经济中的“房经背离”和“房地产泡沫”等种种“异象”又说明了仅把房地产作为一种实物资产是远远不够的，我们必须从当今经济虚拟化的现实出发，运用虚拟经济理论对之进行合理的解释。

一、房地产虚拟资产特性研究

在现代经济中，资本化定价方式越来越普遍，整个经济系统中虚拟经济部分的影响日益增强，相应地，虚拟经济的研究也越来越重要。国内外学者对虚拟经济的定义和称呼有很多种，但是它与“实体经济”相对独立而存在的看法却是共同的。虚拟经济概念的本质意在概括一种不同于以往的经济运行方式，其基础就是资本化的定价方式。它是观念支撑或心理支撑的价格形成系统，而实体经济是成本支撑的价格形成系统。从这样的认识出发，房地产的价格形成无疑属于虚拟经济系统。

可见，虚拟经济理论重视预期和心理活动、不确定等因素的作用，它把整个经济系统划分为由成本支撑的实体经济系统和由心理支撑的虚拟经济系统。虚拟经济是一种以资本化定价方式为其行为基础的特殊的经济运行关系，一种资产，不论其有形还是无形，也不论其是金融资产还是房地产，一旦以资本化定价方式来定价，它就具有虚拟资产的运行特征，就应该纳入虚拟经济的研究框架。虚拟经济中的所有运行特征、运行规律和所发生的重大事件无不与资产的这种特殊定价方式有关。对房地产虚拟性的研究也是从资本化定价方式入手的。有关的研究如下：

1.关于房地产定价方式的研究。刘骏民（1998）指出：如果从定价方式的角度来看，即使是狭义的虚拟经济的定义也要包括房地产。随后，南开大学虚拟经济与管理研究中心课题组“房地产虚拟资产特性研究报告”指出房地产虚拟性是介于一般商品和金融资产之间的，房地产虚拟性的主要影响因素具体包括：房地产存量与市场、经济发展与经济虚拟化的程度以及制度因素（包括土地制度、法律制度和市场结构等影响房地产虚拟性质的主要制度因素）。

2.关于房地产虚拟资产特性与经济稳定的关系研究。郭金兴（2005）指出：房地产市场的波动并不必然导致宏观经济的不稳定，房地产具有稳定经济的内在机理。房地产价格的长期增长趋势可以使货币供应与经济增长中的货币需求相适应，而房地产价值的相对稳定性对稳定货币发行，从而稳定经济增长具有重要意义。王国忠（2005）通过计量经济模型的检验发现：房地产价格波动对整个经济价值系统的影响是直接而显性的。房地产价格与货币供应在整个区间内存在双向的影响机制，房地产价格对股票价格与实体经济的价格指标都有着单向的传导机制，房地产的价格波动会影响股票市场的价格及实物生产价格的波动。这说明作为虚拟经济的子集，房地产在国民经济运行中占有突出的地位。如果把房地产部门看成是虚拟经济的一部分，然后再来考察与实体经济的关系就会发现，房地产价格的变动对实体经济的影响不但没有减弱，反而出现了增强的趋势。鞠方（2005）基于对现代经济和房地产市场特殊性的分析，提出了一个基于实体经济和虚拟经济的二元结构分析框架，提出了房地产市场货币积聚假说，对房地产泡沫的成因进行新的解释。进而把房地产泡沫放在协调处理好实体经济和虚拟经济关系的角度进行研究，重点剖析房地产泡沫、经济增长和金融发展三者之间的内在联系，从而为三者的互动协调发展提供理论基础。并指出：房地产市场是一个具有鲜明的虚拟经济特征和实体经济特征的特殊市场，正是由于这种“虚实两重性”，决定了房地产“异象”成因的复杂性和多样性。

二、从虚拟经济的角度重构房地产经济理论的基本思路

在认识到房地产的虚拟性的基础上，我们可以按照虚拟经济的理论框架（刘骏民，2003），从虚拟经济角度来重构房地产经济理论。这种重构包括以下几个有机的组成部分：①房地产虚拟资产特性研究。这是从虚拟经济的行为基础——资本化定价方式的角度对房地产虚拟性进行的研究。②对房地产自身的稳定性的研究。首先，从虚拟经济的运行特征——强波动性入手，然后，对房地产这种虚拟经济成分自身的稳定性进行研究。③从价格的角度来研究房地产虚拟资产特性与宏观经济稳定的关系。说明房地产价格与宏观经济的互动关系——房地产如何影响宏观经济以及宏观经济对房地产市场产生什么影响。④从资金流的角度阐述房地产虚拟资产特性与宏观经济稳定的关系，这种资金流包括货币资金流和信贷资金流。分析房地产虚拟资产特性与宏观经济稳定（波动）之间的关系构成了新的房地产经济理论的核心部分。⑤指出在虚拟经济条件下政府要加强对房地产市场的干预，以促进经济稳定。⑥案例研究。研究美国、英国、日本、中国等国房地产业的发展与宏观经济稳定的关系。

由此，从虚拟经济的角度来重构房地产经济理论的分析框架图大致如下：

三、从虚拟经济角度来重构房地产经济理论的意义

在经济虚拟化背景下，研究房地产虚拟性质与宏观经济稳定有着重要的理论意义和实际意义。大体而言，从虚拟经济的角度重构房地产经济理论有两个基本特点：第一，强调房地产的投资和投机功能，从而将股市、债市、大宗商品期货市场等看作一个整体来考察房地产，考察资金在这些领域中转移流动的规律及其影响；第二，强调房地产作为资产的虚拟性质和可能的房地产引发的泡沫经济的风险。这种从市场经济功能视角的研究将有助于从整体上把握房地产经济的发展。具体表现在：

有利于正确解释房地产市场的发展。房地产在国民经济中具有特殊的重要性。传统经济理论难以有效解释房地产市场运行中的“异象”，只有在对房地产虚拟性进行深入研究的基础上，才会对虚拟经济的定义和研究领域有更深刻的了解；才会对虚拟经济的理论出发点是把整个经济看作一个价值系统而非物质系统有更深刻的理解；这种研究必将极大地丰富虚拟经济的理论。

有利于提高宏观调控政策的有效性。研究房地产虚拟性与宏观经济稳定的关系，指出房地产市场的发展有利于维护整个社会的公平、稳定和协调发展，这在客观上为政府对房地产市场进行宏观调控提供理论依据，并有利于提高政府实施宏观调控政策的有效性。

有利于促进房地产市场和实体经济部门的协调发展。房地产市场和实体经济存在千丝万缕的联系，房地产的健康发展对经济增长至关重要，研究房地产虚拟资产特性与宏观经济稳定，有利于促进房地产市场和实体经济部门的协调发展，从而为经济增长服务。

有利于和谐社会的构建。房地产市场的发展事关老百姓的安居乐业和社会稳定，房地产泡沫引发的财富分配效应可能加剧收入分配差距，造成社会利益主体的矛盾激化。目前，世界大多数国家的房地产市场发展迅速，房地产对国民经济的贡献率也呈逐年增加的趋势，房地产业也已经成为国民经济的支柱产业，各国的GDP增长对房地产业的依赖性较强。在此情形下，如果房地产业出现不正常的发展，不仅会导致房地产业衰退，还会对金融体系甚至整个国民经济的稳定发展带来不良影响。因此，认识房地产虚拟性并在此基础上解决房地产市场发展中的问题，关系到整个国民经济的运行、金融安全、投资决策和社会稳定，关系到和谐社会的构建。

［参考文献］

[1]AlanGreenspan.Newchallengesformonetarypolicy．beforeasymposiumsponsoredbytheFederalReserveBankofKansasCityinJacksonHole［R］．Wyoming，August27，1999.

[2]刘骏民.从虚拟资本到虚拟经济[M].济南:山东人民出版社,1998:39～42.

[3]刘骏民.虚拟经济的理论框架及其命题[J].南开学报(哲学社会科学版),2003,(2).

[4]王千.房地产虚拟资产特性与宏观经济稳定[D].南开大学2006年博士学位论文.

[5]王国忠.虚拟经济稳定性研究［D］.南开大学2005年博士学位论文.

[6]李杰,王千.房地产虚拟资产特性的理论和实证分析[J].当代财经,2006,(2).

篇2

[论文摘要]新经济时代的到来，使我国的支柱产业——房地产业面临着前所未有的机遇和挑战。我国的房地产业向何处去，备受世人的关注。文章从房地产经济对我国经济的拉动作用，房地产经济中存在着非理，新经济时代我国房地产经济发展的未来走向等方面进行分析和思考，以期对我国房地产经济的健康发展有些许的借鉴意义。

新经济不同于传统经济，它呈现出很多特征。首先，新经济的社会网络化，使得整个社会对信息的获取处理都变得极为容易和便捷。其次，在新经济时代，人们的生活习惯开始改变，如电子商务的发展，使得人们逛商场购物的习惯将会逐渐改变。再次，新经济时代的资本运作、资金流动趋向数字化、虚拟化、迅速化。

传统房地产行业的特点是：生产周期长、资金投入大。传统的房地产业，在项目开发前往往需预测一年后甚至若干年后的市场，并且一旦资金投入，就必须顶着各种风险，继续投入下去，其中，成本的风险，往往难以约束。因为无法确定现在的产品是否符合一年后市场的要求，所以面对一年后的市场风险，更是形同于赌博。在其漫长的开发过程中一旦社会公众形象出现问题，项目就可能陷于危机。

新经济时代的核心是产业信息化、信息产业化。当人类的生活、办公等行为在很大程度上通过网络来进行时，势必对我国的房地产经济产生巨大的冲击。我国的房地产经济向何处去，怎样才能步入一个健康、正规的轨道?有必要进行理性的分析和思考。为此，笔者从以下三个方面提出自己的看法。

一、房地产经济对我国经济的拉动作用

近年来，关于房地产的话题在各种媒体上议论不断、争论不休。归结起来有以下三种观点：一是大中城市房价百姓不能承受论；二是政府不作为或调控不力论；三是开发商暴利、黑心论。在对无论哪种观点和议论的研究和分析中，必须要清醒地认识到房地产业在近十年国民经济发展中的重要作用，在扩大内需，保持国民经济健康、持续、稳定、协调发展中的重要地位。绝对不能因噎废食，否定房地产业在促进经济特别是地方经济发展、满足社会需要、提高人民群众生活水平过程中的积极而重大的作用。必须要明确目前房地产发展过程中存在的问题是前进中的问题、发展中的问题，在未来我国经济社会发展中，房地产业仍然是我国基础性、支柱性产业之一。这主要体现在：

(一)房地产业发展需要国民经济中许多部门和行业提供物质资料。与之配合发展

发展房地产业需要国民经济中的建材、设备、机械、冶金、陶瓷、仪表、森工、化塑、玻璃、五金、燃料动力等许多物资生产部门和服务行业的产品生产和劳务提供相配合，对国民经济发展的拉动性十分明显。据测算，在我国当前的情况下，每投入100元的住房资金，可创造相关产业70—220元的需求；每销售100元的住宅，便可带动130—150元的其他商品销售。因此，住宅建设若增加10个百分点，可望带动国民生产总值增长1个百分点，住宅行业每吸纳100人就业，可带动相关行业200人就业。由此可以看出，房地产业对推动国民经济发展的重要作用。

(二)房地产业提供的产品，为国民经济许多部门和行业的发展提供了前提和场所

房屋能为商业、家具业、家用电器业、房屋装修业、园林花木业、家庭通讯业、房屋金融保险业、物业管理业、家庭特约服务业、搬家公司、房屋买卖中介业等等的发展提供前提和发展场所。如果没有房地产业为这些部门和行业的发展提供前提和场所，这些部门和行业的发展难免会受到瓶颈的制约。

(三)住房消费是综合性消费，它带动生活消费的方方面面

房地产的消费特别是住房消费是种综合性消费，波及吃、穿、用、住、行、娱乐、健身、学习、社交、享受、发展等人们生活的方方面面。因而，发展房地产业，提高居民住房消费水平，从住房综合消费方面讲，为人们生活其他方面的提高创造了条件，促进生活消费水平全面提高。作为经济增长的三架马车之一的消费，它的增长和发展自然会带动经济快速向前发展。

二、房地产经济中存在着非理性的行为

我国地产市场中存在着的非理，已经严重影响了我国房地产经济的健康发展，对此必须高度重视。这些非理具体表现为：

(一)以供给决定需求，城市化规划脱离市场化进程．

在市场经济的条件下出让城镇土地使用权，其地块的选址、规模、范围和时机的选择，应该是由市场的需求决定的，而不是由政府的供给决定的。但是，现在我国不少地方政府把厂房、住宅、交通、商业区、环卫等预先规划实施好，然后以优惠条件吸引投资者、居民户来投宿，美其名日“筑巢引凤”。这种做法虽然也有成功的，但是不成功者居多。这说明脱离市场实际需求的盲目“筑巢引风”是违背市场经济规律的，实际上这是产品经济“以产定销”的翻版。从市场经济的观念看来，城市化的进程是市场化的结果，城市规划中的选址、规模和时机是由生产者(企业)和消费者(家庭)的需求所决定，它们选择的原则是比较成本利益、规模利益和竞争风险利益，政府的行政抉择不能代替它们的利益选择，也不能靠优惠政策恩赐。政府在这个问题上的正确做法是只能按照需求决定供给的原则，进行规划协调，这样才能使房地产市场的供需运行保持一种良性状态，从而促进国民经济向前发展。如果还是不问时间、地址、条件到处盲目地“筑巢引凤”，其结果必然导致人力、物力、财力的浪费和土地的超前开发，基本建设的投资效益大大下降。

(二)片面追求高层次产业结构，产业结构调整脱离市场化导向

在市场经济中，产业结构的变动是平均利润规律作用的结果，市场导向既有盲目的一面，又有合理的一面。政府的理性思考是尊重其合理性，调整其盲目性。在地产市场中政府利用批租权实现其一定经济发展阶段上的优化产业结构，发挥城市集聚经济的功能。现在的问题是，或者不顾投资者的经营方向，下命令定指标，谁出高价就批租给谁；或者不尊重投资者的市场取向，强行改变投资方向，片面追求高技术、高消费的高层次产业。我国是一个发展中国家，正处于社会的转型时期，产业结构的调整应该是一个循序渐进的过程。所以在以后相当长的时间内，产业结构的特点是：第一产业仍是基础，第二产业还将占主要比例，然后慢慢地由以第一、二产业为主的结构向以第三产业为主的结构过渡，由中低技术产业、中低消费结构向高新产业、高消费结构过渡，需要经过多次产业结构调整才能实现，何况各地经济发展很不平衡。另外，各种城市集聚经济的功能是不同的，有工业带动型城市、经贸汇聚型城市、港通枢纽型城市、消费服务型城市、文化风光旅游型城市，还有各种因素的相互交叉渗透，这就对产业结构、就业结构、消费结构、交通实施、建筑风格、环境保护、文化教育等提出了不同的要求。

(三)地产市场不成熟。导致盲目的高地价和低地价

土地本身不是商品，在市场经济中它的价格不是由社会必要劳动所决定，而是地租的资本化，也就是由对土地的投资收益率决定，并且受供求关系影响。现在可供计算地价的方法有“收益还原法”、“成本法”、“比较法”和“剩余法”等等，但可靠地运用这些方法的先决条件是地产市场已经成熟，有已经积累的市场统计数据作参数。可是，我国地产市场的“买方市场”还并未真正形成，确定土地的批租价格很大程度上靠“拍脑袋”。有两个问题显得很突出：一是盲目的高价行为。表面看来，地价高的国家总是收益大，其实不然。按市场经济的运行规律，地价过高会使房地产业投资或成本上涨，商品房价格上涨又会限制生产和消费，这反过来会导致经济萎缩和地产市场的不景气。正因为这样，在资本主义的市场经济的初期和上升期，都是以低地价为条件的，只有经济发展到城镇土地资源严重短缺和垄断，供需矛盾对认，在平均利润率作用下，地价水平才高居不下。因此，盲目性的高地价对经济增长并不利，是一种非理。二是行政和政策上的需要，竞相压低土地价格，这带来了土地投资的盲目性，实物地租的无谓流失，这种行为暴露的是现行政治体制不适应市场经济发展的要求。

(四)政府对自由市场的干预，带来了愈演愈烈的“寻租”热

在地产经济中，由于政治体制、权力结构、经营管理方式等原因，创造出了不平等的竞争环境，这样就有可能给每个环节的直接经营者带来额外收益。土地批租是“垄断性活动”，其收益实质上是“垄断权收益”，也就是“权力和货币相交换”，出卖“土地使用权”如同给予“许可证”、“配额”、“户口”之类一样，都会产生为了取得额外收益而进行种种“寻租”现象。现在地产经济中的“寻租”相当活跃，大有愈演愈烈之势。其“寻租”者有i：第一，“地方保护主义者”的寻租，主要表现为不合理地分享本来属于国家财政的份额，为“地方造福”，或利用国家在吸引外资投资方面的优惠政策分享税、利，几乎无条件地向境外投资者批租土地。第二，“经济集团”的寻租。通过优先占有土地使用权获得额外收益，以“增强企业活力”，其实它们的活力相当程度上来自本该属于全民所有的地产收益，其中以形形的房地产开发公司为最。另外一些“三资”企业、国有、集体企业以及机关事业性单位也在积极“寻租”。第三，“个人”寻租。主要是国家机关、企业中极少数人利用职务之便，庇护亲属、裙带关系、分配偏爱，给予特定户优惠合同和价格，优先照顾追随者，把本来属于社会的财富装入私人腰包。尽管这种“寻租者”的目的、性质和程度不同，但最终都是有资源流失，地产市场机制被扭曲，分配不公，将成为腐败重要滋生地。

三、房地产经济发展的未来应然走向

城市房地产业的健康发展对国民经济的振兴和发展有着十分重要的作用。为此，要克服房地产经济中存在的非理，用科学发展观引领房地产业的发展是我国房地产经济发展的未来应然走向，下面主要谈四点。

(一)合理规划建设用地，搞好“城市经营”

很多人认为“城市经营”就是“炒地皮”，地方政府单纯通过土地出让增加财政收入，以房地产开发拉升GDP。这种简单的“城市经营”理念不符合科学的发展观。房地产开发项目有的是短期通过出售直接获利，比如商品住宅、小商铺等；有的是长期出租或经营获利，比如大型商场、写字楼等；有的是通过其他经济行为的加入而长期获利，比如工业厂房、娱乐用房等；有的则作为公共设施本身没有获利能力，但却提升了城市形象、品味，吸引资金或客流前来投资置业或旅游观光，使城市经济收入增加，比如公园、旅游景点、综合性大学、大型集市、金融市场等。在城市什么位置?建什么样的房子?达到什么样的规模?能否成为城市的记忆?能否复制和再生?这些问题都要求我们一切从实际出发，以科学发展观看待城市建设。

(二)强化政府经济职能，市场将逐渐走向成熟化

综合当前房地产投资的增长速度及房市表现，从房市周期论的角度分析，我国房地产投资目前还处于繁荣期，整个房市还处在有利的上升阶段，但从市场表现看，房市则处于不成熟到成熟前的调整期。在未来的几年里，市场理性将逐渐回归。毕竟房地产开发是作为城市建设重要的参与者(有的是城市运营商)，而房地产消费属于长期使用的大宗物品，盲目不得。“不管好房、坏房，只要抢到就好”的现象将一去不复返。从当前城市居民的经济实力和市民购买力分析，只要经济形势保持平稳增长和楼市不出现严重的供不应求，楼市就不会倒掉。近期，国家在科学发展观的指引下加强了对房地产的调整，这种调整并不是指楼市崩溃，而是引导房地产业进入一个成熟理性的稳定发展期，将涌现越来越多的性价比优越的产品，市场将逐渐走向成熟化。

(三)加强政府宏观调控，地价将趋于合理水平

如前所述，房地产是国民经济的先导性产业，对GDP增长具有较强的带动作用，同时又依赖于经济发展所创造的市场需求，取决于经济增长所决定的居民住房支付能力。因此，在市场经济条件下，政府有必要加强宏观调控，借助规划、计划、行政、法律和经济等宏观调控手段，适当调整地产价格，使之趋于一个合理的水平，引导和保持房地产市场繁荣稳定发展是十分必要和必须的。这是因为，房地产业是一个土地与金融两种要素紧密结合的特殊产业，土地是一种极度缺乏供给弹性的要素，而金融资源则是理论上可以无限供给且极具流动性的要素。一旦房地产业深入投机要素，将会在短期内形成经济泡沫，如果房地产市场资金链突然中断，泡沫经济将会立刻崩溃。自然将会给关联产业及整个城市发展带来致命破坏。日本、中国台湾和中国香港等均有这方面的经验教训。

篇3

关键词：房地产经济学；实践性教学；探讨

中图分类号：G642.41文献标志码：A文章编号：1674-9324（2015）07-0139-02

房地产经济学课程是我国高等院校的房地产经营管理、工程管理、工商管理和物业管理等房地产相关专业的重要课程。课程以管理学、经济学为基础，涉及房地产价格、房地产营销与策划、房地产法律制度及房地产金融等多方面的知识，具有很强的实践性。作为一门理论与实际紧密结合的课程，在教学中如果仅仅以“以教为主”，以结论形式把深奥的经济理论直接呈现在学生面前，学生很难清楚地理解经济理论的深刻含义。只有将理论性和实践性很好地结合在一起，才能达到教学目的，完成教学任务。所以，改变以知识传承为首要目标的满堂灌的填鸭式教学模式，代之以实践性教学模式，是当下房地产经济学教学改革的出路之一。

一、房地产经济学实践性教学的必要性

西方国家倡导行为主义教育哲学和实用主义教育哲学，强化教育职业化，在这一历史背景下产生实践性教学模式。实践性教学的运用是房地产经济学课程的重大变革，是提高该课程教学质量的一条切实可行的途径。

1.实践性教学真正体现“以学生为主”的教学理念。教学改革的核心内容就是变被动学习为主动学习，激发学生的学习热情，学生根据自己的兴趣作出选择，体现了自主学习，学生运用已有的知识进行学习并提高自己的技能；从师生互动的方面考虑，该教学方法表现出学生主动提出问题、教师为学生解答问题的互动学习形式，实践证明，该教学方法大大地调动了学生的内在动力，且能维持长久。

2.实践性教学能够做到理论联系实际。在实践性教学中，理论能够和实际相结合，使学生在职业成长中先人一步。“理论联系实际”理念来源于工程师工作对实践经验的依赖，房地产经济学应强调利用课程理论知识解决房地产相关工作实际问题的过程。美国工程与技术认证委员会（ABET）在工程教育专业评估标准中也强调理论联系实际的重要性。通过课程实践环节的训练，提高学生的实践动手能力，有助于后期的职业发展。

3.实践性教学有利于知识的融合，以提高人才培养质量。“知识融合”理念体现了现代教育思路，强调知识的不同视角及其完整性。核心思想是将课程知识进行有机组合，从而改变知识“一盘散沙”的无序状态，促使知识产生聚合效应、质变效应，使知识能够相互催化、相互作用，以完成知识的升华，实现人才培养质量的飞跃。

二、当前房地产经济学教学存在的问题分析

1.教学方法单一。当前房地产经济学教育主要以传统式理论灌输教学方法为主，在教师为主导的教学模式中，教师机械地讲，学生只能被动地听，学生不能参与到课堂中来，课堂气氛死气沉沉，学生缺乏参与的主动性与积极性。虽然有时也进行一些简单的案例教学、课堂讨论等教学方法的尝试，但基本上脱离不了理论科学教学模式的框架，教学方法过于单一的问题不能从根本上解决。

2.学生缺少实践机会，解决实际问题的能力不足。长期进行课堂教学，学生外出实践的机会很少，课堂内学习的理论知识不能被真正理解，理论与实践不能融会贯通。房地产经济学的课程目标在于培养学生掌握房地产课程基本理论，在此基础上，学生在将来的实际工作中分析问题、解决问题的能力才能得到提高。这就要求教师和学校充分利用一些有利条件给学生争取更多的实践机会，通过实践锻炼，既能够加深学生对课程理论知识的理解，又可以有效提高学生的思考和动手能力。

3.师资水平匮乏。由于房地产经济学涉及政治经济学、西方经济学、区域经济学、建筑、规划、金融学、财政学、市场营销、物业管理等多个领域，造成房地产经济学涉及的学科领域非常多，房地产经济学课程的综合性、交叉性很强。这就要求教师也要具备综合、全面的专业理论知识。而目前房地产经济学教师大都毕业于其他相关专业，如土地管理、地理、经济类等，专门从事房地产经济学教学的时间也不长，精通的也只是本专业领域的、某一方面的理论知识。所以，让精通某一方面专业理论知识的教师面对房地产经济学中大量存在着的综合性、交叉性知识时，这些教师难免会感到捉襟见肘，困难较大，也就难以有效地开展房地产经济学理论教学。

4.考核形式单调。在课程成绩考核方面，学校目前仍以理论考试成绩为主，实践考核的重要性未能得到重视，往往不能纳入成绩考核。而校方各项激励机制直接与学生成绩挂钩，这就造成学生思想上对教学实践环节的不重视，理论学习和实践之间的关系不能得到平衡。最后可能学生的成绩都相对较高，但实际动手能力很差，使房地产经济学课程失去设置的意义。

三、完善房地产经济学实践性教学的建议

1.实行案例教学。房地产经济学教材包含较多的理论讲述，比较枯燥，在教学过程中教师如果照本宣科，很难激发学生的学习兴趣。房地产经济学作为一门应用经济学，具有很强的理论性和实践性，在课堂教学中可根据每章教学内容的特点灵活地引入房地产相关案例，结合案例介绍相应的理论知识，这既可以提高学生的学习兴趣，使学习过程不再枯燥乏味，又能够做到理论和实践相结合，培养学生独立分析、解决问题的能力，促进房地产经济学教学目标的实现。

2.分组进行专题辩论。在授课过程中，教师可以根据教学内容要求提前设定辩论题目，比如，在讲房地产宏观调控政策时，可结合2014年第一季度房地产市场普遍看跌的经济形势，就地方政府是否应该救市、如何救市设定辩论题目，将学生分成正方、反方两个小组，安排小组成员去搜索相关的文献资料和数据资料，对辩题进行深入的分析。在上课时，正反两方就此专题进行辩论，最后教师进行点评。通过专题辩论，既可以调动学生的积极性，使学生所学知识更加牢固，也培养了学生思考问题的能力和语言表达能力。

3.互换角色教学。本科学生已经具备较强的自学能力、分析理解能力和创新能力。在课程教学过程中，可以适当安排一些较易理解的章节由学生进行讲述。比如在房地产价格一章，房价的影响因素教材上写得很清楚，比较浅显易懂，如按传统的教学模式由教师讲述，效果并不理想。因此，可要求学生自己讲述，事先将全班同学分成几个小组，以小组为单位完成PPT制作，上课时教师挑选小组代表上台演示，这样学生由被动接受知识到主动思考问题，既调动了学生的学习积极性，又锻炼了学生的胆量。由此可见，教师应逐步完成角色转换，由知识传授者和教学监督者转变为学习的指导者和协调者。

4.进行社会调查。社会调查是一种被普遍运用的方式，让学生在调查中学会理论联系实际，学会认识社会、了解社会、适应社会，学会如何解决现实问题等。因此，教师可适当布置一些大型作业，要求学生利用课余时间或假期开展多种形式的专题调查，利用网络查询、问卷调查等形式收集相关数据，在数据处理的基础上撰写专题报告，这样可以弥补课堂实践的不足，加深对所学知识的理解和运用。比如在房地产市场一章，房地产市场分析是实践性很强的教学内容，单纯的理论讲述学生很难掌握。可以安排学生选择学校附近待开发的住宅或商业楼盘进行调研，获取项目的第一手资料，然后对项目进行CMA或SWOT分析，然后做一份严谨、翔实的项目市场分析报告。实践证明，通过这一作业的完成可以收到很好的教学效果。

5.加强校企合作。为了实现课程教学和企业人才需求的“无缝对接”，专业系室可以通过教师个人的人脉关系，或者联系房地产相关行业的本校毕业生，争取和一些房地产开发企业或者房地产中介公司形成校企合作关系，建立实习基地。将学生分批推荐到合作单位实习，为提高专业技能，围绕公司某一具体项目让学生参与可行性研究报告编制、项目审批、项目招投标、项目融资、施工预算分析、施工组织设计和营销策划等实际工作，对房地产经济学专业技能进行初步培训，并深化对课程理论的理解和认识。

6.加强“双师型”教师队伍建设。“双师型”要求教师既有丰富的理论知识又有较丰富的实践经验。另外，教师还需具有一定的组织能力和创新精神。因此，可以采用“请进来、走出去”的办法加以解决，既可以聘请校外的具备较高理论水平及实践能力的企业人才担任课程兼职教师，也可以有计划地安排授课教师外出学习、培训或到相关企业锻炼。

7.完善实践性教学评价体系。建立科学合理的考评体系是实践性教学改革的重要保障。教师应积极探索建立多元化的考核方式，做到考核方式多样化、考核内容多元化和考核过程全程化。

篇4

    论文关键词 房地产 市场规制 调控制度

    随着经济的不断发展,国内外经济环境的变化,房地产业的发展呈现了一种不健康的状态,为了使人们真正的住有所居,安居乐业,加快完善房地产行业的市场规制,引导房地产行业健康有序的发展。

    一、我国房地产制度的发展

    说起我国房地产的发展,得追溯到1998年,国务院下发通知,对城镇的住房制度进行了改革,从此结束了长达40年的住房实物分配制度,从此房地产有了市场。同年5月9日,《中国人民银行个人住房贷款管理办法》[银发(1998)190号]出台,随着人们思想观念的改变,越来越多的群众热衷于贷款买房,更加加速了房地产的发展。随后的5年里,房地产疯狂的发展,房价也一路走高。随后,2003年8月,《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》“国18号文”出台,促使了房地产由热到狂热。直到2005年,国家意识到了房价过高带来的弊端,于是在《政府工作报告》中,第一次明确提出抑制高房价。随后,国家陆续出台了限制购房、提高首付款等等措施,然而都没有起到根本的作用。房地产市场仍然蓬勃发展,房价仍然是居高不下。

    二、房地产市场规制现状

    随着我国市场经济制度的完善,我国房地产行业的规定制度方面也有了一定的发展,然而面对残酷的房价,不的不承认我国房地产市场规制方面还是存在着问题,还是有提升的空间ID机遇。

    (一)法规之间缺少协调性

    同其他的市场规制一样,房地产市场规制是指现行的房地产市场的法律规范等。一个健全完善的法律体系是一个内部协调一致、内容丰富并且功能完善的动态体系。反观我国房地产市场规制中的各法律规范,缺乏内部的协调一致性。既有同级法律规范之间的不协调,又有不同级法律规范之间的冲突。比如《反不正当竞争法》和《反垄断法》,他们在内容上的设定有着一定的联系和重合,然而在重合的事项上,两条法律对责任人的行为认定以及处理方式上不同,由此导致在实际的实施过程中,两个法律之间产生冲突。再比如《反垄断法》和《产品质量法》,虽然都可以用于特殊的行业上,然而两条法律在法律主体以及监管对象上存在着交叉和不同,于是给执法者、守法者都带来了混乱和冲突的情形。

    (二)法规内容方面有缺失

    一是房地产市场规制的内容不完整,尤其是缺乏市场退出机制。我国在市场准入方面的相关制度体制已然健全,然而却是重进入,轻退出。退出市场的相关法律和机制不健全,缺乏执行力度。由此,很大一部分的市场主体决定退出市场时,不是选择按照程序进行退出,而是通过不理会、逃避年检的方式来进行逃避债务和法律责任。这些行为增加市场中的不稳定因素,因此建立完善的市场退出机制对于完善房地产市场规制是根本。二是市场规制缺少程序性规范。与宏观调控法相比,房地产市场机制的立法更加重实体轻程序。在很多法律中,条文款项是无不具细,命令禁止的条文大家也是耳熟能详。然而,对于如何实施法律的相关程序性规则则是很少或者是空白。

    (三)执法不严难以起到效果

    一是市场规制的执法理念需要改变。改革开放三十多年来,市场经济的不断完善,相关法律法规也有了进一步的完善。然而从社会行为和社会制度方面来说,社会行为较容易改变和被人所接收,而思想意识却是根深蒂固的,是需要时间来,慢慢转变的。我国由计划经济时代转向法制的市场经济社会,无论是人民群众还是执法人员,都需要及时转变观念。二是市场规制执法的主体多,职权不清楚。从我国的政体监督来看,纪委是反腐的第一线。然而,纪委在上级纪委的领导下,要接受同级党委的领导。同时,人事、工资等等都隶属于同级的党委领导下,由此,对于纪委而言,是难以对家长来实施反腐的。从我国的经济实体来说,工商行政管理机关是主要的执法主体,但是,它也是双向领导,由此导致无论干什么都是捉襟见肘,难以发挥市场中本来应该的执法作用。即使进行执法也难以保证执法公正性。三是市场规制的执法程序不规范。就我国而言,房地产市场规制法的程序规范方面是比较缺乏的,或者是缺乏相应的程序性规定,或者即使有也是很简陋的规定,难以在具体实践中操作实施。

    三、浅析房地产市场规制的建立

    (一)明确房地产市场规制的适用范围

    上面我们说到,房地产市场规制就是国家从社会整体利益出发,为维护房地产市场机制的正常运行,对影响房地产市场秩序、偏离市场的行为进行规制的法律规范的总称。因此,对房地产市场规制法的范围界定尤为重要。

    1.明确界定市场准入与市场退出关系

    随着经济全球化的发展,市场的参与主体越来越多,实力和水平也是良莠不齐,市场主体之间的相互影响越来越密切,因此,提高市场经济主体的整体素质,有利于促进房地产市场的健康发展。一是要提高市场准入资格,从源头提高市场经济主体的素质。二是完善市场退出机制的执行性,对未按照规定退出市场的,一经发现,严肃惩处,从而增加市场经济主体的违法成本。

    2.维护市场竞争秩序

    在西方经济理论中,市场被认为是一只“看不见的手”,对资源进行着最有效的配置。然而,市场的调节是存在失灵的现象的,在市场失灵的情况下,是需要国家的宏观调控的,而宏观调控的核心就是保证市场公开透明的竞争。相对于此,市场经济体制也是以维护公开透明的市场竞争秩序为核心目的的。在市场经济条件下,一方面是市场本身的优化资源配置作用,一方面是维护公平竞争的市场体制,还有重要的一点就是加强自律。

    3.房产质量保证

    市场经济主体进入市场,进行经营活动的核心目的是获得利润。但是,市场经济主体的素质是高低不一的,因此,在利润面前,在市场机制未健全的情况下,有些市场经营者会利用法律漏洞,提供劣质产品。后进入市场之后会为社会提品和服务。但是房产属于特殊的商品,它的质量直接影响着人们的生命安全和生活质量。因此,为了保证人们真正的安居乐业,一方面要加强房产质量的硬性数据规定,保证质量。一方面要加强监管,提高执行力。最后,要增加法律的执行力度,提高违反法律的机会成本,从而减少人们的以身犯险。

    (二)建立科学的房地产市场规制

    房地产作为一个关系民生的大市场,对行业进行市场规制规制体系的建立是极为有必要的。首先,由与房地产相关的诸多法律部门按照一定的原则和位阶层次形成的一定的市场规制法律规范表征样态,然后在科学合理的立法模式下,把市场规制理论内容上升为法律规范内容并用来指导实践,从而建立起科学的完备的市场规制法体系。

    (三)加强房地产市场规制的执法

    经济全球化的进程,使得我国目前的市场更是复杂多变,竞争激烈。在这样的情况下,房地产行业作为关系民生的重要行业,加强对其的市场规制,有助于我国人民的住有所居首先要发挥行政机关的主导地位,同时综合运用民事和刑事方面的司法手段补充规制。其次,要以行政机关为主体,辅助以司法机关。最后,加强司法控制,不断完善司法控制手段和司法救济途径,实现市场规制目标。

篇5

关键词：房地产价格指数 工业生产者购进价格指数 格兰杰因果检验 房地产价格指数期货

受到全球经济下行的压力，中国经济也受到影响。2014年以来，中国的房地产市场还出现了一些变化：土地购置和新开工面积下降、销售面积下降、房地产价格指数持续回落，有经济学家分析认为中国房地产市场在这一年已经进入了中长期拐点。与此同时，持续回落的大宗商品价格在2014年出现了更大幅度的下跌，截止2014年底，以铁矿石、焦煤焦炭为代表的黑色系商品价格跌去了50%，“商品之王”原油也有超过47%的跌幅。而在这些商品中，焦煤、焦炭、铁矿石、螺纹钢等黑色系产品，塑料、PP、橡胶、玻璃等化工建材产品与房地产产业联系紧密，由于这些商品基本上是房地产的上游产品，因此我判断，这两者之间是存在着某种因果联系的。通过研究大宗商品的价格指数与房地产价格指数的关系，就有机会找到他们之间的联系，如果进一步确定一方对另一方具有先行性，那么我们就可以通过一种价格指数的变化预先判断出另一种价格的变化趋势，从而规避市场变动给宏观经济、个人生活带来的不确定性风险。文章将通过理论与定量模型分析工业生产者价格指数与房地产价格指数的相关性。

本文所讨论的问题主要有两个方面，一是验证工业生产者价格指数与房地产价格指数的相关性，看他们两者之间是否存在因果关系，并且两者之间谁具有先行性特征。二是面对房地产市场和和大宗商品市场的波动，建议可以将房地产价格指数期货引入国内期货市场，这样就可以与大宗商品期货形成投资组合，更好的规避市场系统性风险给大家带来的损失，并使得房地产市场回归理性。

影响房地产价格的因素可以分为宏观因素和微观因素，其中微观因素又可分为需求因素和供给因素。需求因素主要包括人口因素、收入因素、社会因素和心理因素，供给因素主要包括投资规模、土地与建设成本、竣工面积；而宏观层面的因素则包括国民经济发展水平、利率、社会贷款总额、政府的行业政策等。人口增加、收入上涨会直接推动人们购房欲望的增强，促进房地产价格的上涨，而稳定的社会环境和房价上涨预期则会对人们的购房愿望产生积极影响，当房地产投资规模不断膨胀、购买土地成本升高、人力资本和建筑材料价格上涨时，造成开发商融资成本提高、投资回报下降，都会促使开发商提高房价以保持利润率，而当存准率、存贷款利率提高、政府实行限购政策并加大保障型住房供给时，则会对房价上涨产生抑制作用。

而我们所研究的工业产品作为房地产行业的上游原料，其对房价产生的影响是归类在供给因素中的，通过原材料价格变动来影响房屋建筑成本，进而影响房价，也就是说，它们应当表现出正相关。但是在需求拉动型市场和成本推动型市场两个不同的市场环境下，工业生产者价格指数与房地产价格指数相互作用的方向和程度是不同的。当需求拉动较强时，价格会由房地产市场向上游工业品市场传导，反映在统计结果中就是房地产价格指数是工业生产者价格指数的格兰杰原因；而当成本因素占主导时，价格传导会从上游工业品市场向下游房地产市场流动，在统计分析结果中就应当表现为工业生产者价格指数是房地产价格指数的格兰杰原因，但更多情况下他们两者之间是互为因果、相互影响的。

一、实证分析

在分析分行业工业生产者购进价格指数与房地产价格指数相关性时，我从国家统计局网站获取了2005年6月到2010年3月的分行业工业生产者价格指数月度数据，在Wind数据库中获取了同时期的全国房地产价格指数月度数据，为了使结果更加可信，我还选择了工业生产者价格指数体系中分行业的建筑材料及非金属矿类购进价格指数加入到分析中。下文中，工业生产者价格指数用PPI表示，建筑材料及非金属矿类购进价格指数用JZPPI表示，房地产价格指数用EPI表示，并运用时间序列分析中常用的ADF单位根检验、VAR向量自回归检验、Johansen协整检验、格兰杰因果关系检验等模型。

（一）单位根检验

对于时间序列，如果它是平稳序列，系统将以一种近似不变的振幅在均值上下波动；如果它是非平稳序列，系统将不会表现出这样的特征，并导致之后的回归分析产生“伪回归”，即变量之间并不存在真实的均衡关系。所以，为了防止出现伪回归现象，在进行实证分析之前，要先对获取的时间序列数据进行单位根检验，如果变量之间是平稳的同阶单整序列，才可进行下一步。目前，单位根检验的方法包括ADF检验和PP检验两种方法，本文选择ADF检验。

在检验中，我们先从水平阶数开始检验。发现在水平差分，即I=0时，EPI与PPI的T值均小于其在1%、5%、10%显著性水平下的值，说明这两组序列有99%的可能性为平稳序列，不存在单位根；而JZPPI在I（0）的条件时，在5%、10%的显著性水平下是平稳的，即有95%的可能性为平稳序列，不存在单位根。可见三组变量满足同阶单整的要求，为水平平稳序列，可进行后续操作。

（二）向量自回归检验

向量自回归模型简称VAR模型，是一种常用的计量经济模型。VAR模型的重要问题是确定最优滞后阶数，一般通过AIC最小准则和SC最小准则进行判断，当两者不一致时，一般会以AIC为准。在建模时先选择系统默认的VAR模型，再通过Lag Length Criteria命令进行滞后优化，本文得出EPI与PPI组合的最优滞后阶数为7，EPI与JZPPI组合的最优滞后阶数为3。

（三）Johansen协整检验

因为EPI、PPI与JZPPI都是0阶平稳序列，在水平状态下即满足同阶单整要求，为了严谨，我们在此对他们进行协整检验。

经VAR检验，EPI与PPI的的最优滞后阶数为7，因此在进行Johansen协整检验时，Lag intervals的取值为“1 7”。结果显示EPI和PPI在迹检验（Trace Statistic）中存在两个协整关系。而EPI与JZPPI的的最优滞后阶数为3，因此在进行Johansen协整检验时，Lag intervals的取值为“1 3”。 结果显示EPI和JZPPI在迹检验（Trace Statistic）中也存在两个协整关系。这说明，EPI分别与PPI和JZPPI存在协整关系。

（四）格兰杰因果检验

格兰杰因果关系检验是从预测可能性的观点来定义因果关系， 即如果同时利用X 和Y 的过去值来对Y 进行预测比单用Y 的过去值来进行预测所产生的预测误差更小的话， 则认为“变量X 是变量Y的格兰杰原因”或“存在X 到Y的因果关系”。结合本篇文章所研究的内容，根据向量自回归模型的AIC 值最小原则， EPI与PPI的最优滞后阶数为7， EPI与JZPPI的最优滞后阶数为3，因此他们在进行格兰杰因果关系检验时，lag的属性分别为7和3。

1、EPI与PPI的格兰杰检验

在滞后阶数为7时，“PPI不是EPI的格兰杰原因”的假设概率为0.2385，大于0.05，所以该假设被接受，即PPI不是EPI的格兰杰原因；而“EPI不是PPI的格兰杰原因”的假设概率为0.0278，小于0.05的水平，假设被拒绝，所以EPI是PPI的格兰杰原因。

2、EPI与JZPPI的格兰杰检验

在滞后阶数为3时， “JZPPI不是EPI的格兰杰原因”的假设概率为0.0517，大于0.05，所以该假设被接受，即JZPPI不是EPI的格兰杰原因。而“EPI不是PPI的格兰杰原因”的假设概率为0.0004，远小于0.05的水平，假设被拒绝，所以EPI是JZPPI的格兰杰原因。

综上所述，EPI分别是PPI和JZPPI的格兰杰原因，反之则不成立。得出这样的结果，说明在这一阶段我国房地产市场的价格链传导是从需求端向供给端传递，这在一个以需求导向为主的市场中是合理的。在这样一个市场中，房屋购买者对房地产的大量需求导致商品房和土地供不应求，另一方面在特定时期国家政策的引导下，国内外资本纷纷涌入房地产领域，催生建筑热潮，房地产行业对建筑材料的大量需求拉高了上游大宗商品价格，钢铁、水泥、橡胶、塑料、有色金属价格都在中国房地产市场汹涌澎湃的大潮中水涨船高，而当房地产的需求降低，上游的大宗商品的需求量将会下降，价格随之下跌。

由此可以初步判断，房地产价格指数相对工业生产者价格指数的先行性特征是一个阶段性特征，在需求因素占主导的市场上，EPI是PPI的格兰杰原因，但是一旦上下游产品的供求关系发生变化，如房地产市场由供不应求变为供过于求，其对上游建筑材料等大宗商品的需求就会下降，房地产价格的变化就会由需求拉动变为成本驱动，PPI与EPI的相关性也就会随之变化，最有可能出现的结果就是两者互为因果，此外，还有可能出现PPI先于EPI指标发生变化。所以，分析两个经济指标的相互关系，宏观经济状况和微观的供求关系是不可忽视的因素。

二、文章总结

本文以实证分析为基础，从理论上简述了影响房地产价格指数的因素，以及工业生产者价格指数与房地产价格指数的相互关系，再根据获取的数据，从实证角度证明这两者是存在相互关系的，并且房地产价格指数是工业生产者价格指数的格兰杰原因。但由于我国房地产产业自诞生以来一直处于供不应求的状态，因此不排除房地产价格的先导性是由于房地产行业需求因素主导所造成的。因此本篇论文的研究结果可以证明，在一个以需求导向为主的市场上，房地产价格指数是工业生产者价格指数的格兰杰原因，具有先导性。而当进入以供给因素为主导的时期后，这种关系是否发生变化，还需要进一步分析。

了解了现阶段工业生产者价格指数与房地产价格指数的相互关系，我们可以使用房地产价格指数作为工业生产者价格指数的预测变量，特别是在期货市场上，我们可以根据房地产价格指数的变化，安排好大宗商品期货的投资策略，对冲市场风险。此外，由于房地产产业是国民经济的重要产业，涉及行业面广，牵动利益非常巨大，受到政府、企业、消费者和投资人的高度关注，如何促使我国房地产市场良性健康发展，需要我们持续关注并提出解决办法。而期货作为一种新兴的金融衍生品工具，是以未来某个时刻的某个地区的商品房价格指数为标的的标准化期货合约交易，可以发挥套期保值、对冲风险、价格发现与预期、优化资产配置等重要作用，因此房地产价格指数期货就成为一个可以操作的选择，理论上可以对现货房地产价格波动起到一定抑制作用。

参考文献：

[1]陈钰.PPI、企业商品价格指数、M2 与CPI 之间关系研究[J].辽宁大学学报，2011

[2]梁宏.工业、农业生产者价格指数与CPI关系研究――基于 VAR模型的实证分析[J].经济理论与实践，2013

[3]蔡慧，华仁海，中国商品期货指数与GDP指数的关系研究[J]. 金融理论与实践，2007（8）：4-6.

[4]冯科，李昕昕.我国商品期货价格指数与宏观经济指标关系的实证研究[J].经济与管理，2014

[5]蔡慧，马晓荣.我国金属期货指数与宏观经济变量之间的关联研究[J].市场周刊，2010

[6]耿继进，余泽浩.我国发展房地产价格指数期货的必要性及可行性分析[J].中华建设，2008

[7]赵宇.房地产价格波动对CPI 影响的多视角分析[J].经济理论与实践，2014

篇6

关键词：房地产行业;区域效应;空间面板模型

作者简介：彭石，男，中央财经大学经济学院博士研究生，从事宏观经济研究;张居营，男，中央财经大学统计学院研究生，从事产业经济学研究。

中图分类号：F830 文献标识码：A 文章编号：1000-7504（2015）04-0068-07

自20世纪90年代末期的住房体制改革之后，我国房地产行业就迎来了新的发展契机，尤其是进入新世纪以来，十多年的时间里，房地产市场持续繁荣。一方面各大城市房产价格普遍上涨，部分一线城市2001年至2013年间房屋销售均价涨幅超过十倍，另一方面全国房地产开发投资热度不减，行业规模不断扩大，并由此带动上下游产业的发展，逐步成为国民经济的重要支柱产业，这一时期甚至被相关媒体及部分专家学者们界定为房地产行业的“黄金十年”。

一般而言，事物的发展都呈现一定的生命周期，多会经历从萌芽到灭失的过程，一个行业亦是如此，其发展同样具有生命周期性特征，具体来讲可分为启动期、成长期、扩张期、平稳期、成熟期、衰退期等阶段，回顾过去十余年我国房地产行业的发展，“黄金十年”也可视为房地产行业的扩张期。但是，扩张的背后既有其内生驱动机制也有其无序增长的因素包含在内，房地产行业的扩张是多重因素作用下的一个结果。2002年至2012年间，我国国内经济生产总值由12万亿增长到51.9万亿，人口总数由12.8亿增加到13.5亿，城镇居民人均可支配收入由7702元增长到21810元，城镇化率由39.09%上升到52.57%，国民经济的增长、人口红利所释放的居住需求、居民收入的增加以及城镇化发展水平等等扩大了房地产需求并推动行业发展，而供需结构不平衡、投机性炒作、境外热钱流入、过度的信贷支持等因素进一步放大了行业的发展规模，投机性需求又促使我国房地产市场泡沫化。另外，我国房地产行业的发展逐渐表现出区域化的特征，在一定的区域范围内，地理相邻的省份之间行业发展具有明显的联动关系。这与我国的区域规划政策及部分城市的城市化扩张有很大关系。特别是以北京、上海、广州为代表的一线城市，其房地产的快速发展带动了周边地区房地产的发展，并引发了二、三线城市的房地产热，更是这种区域化的具体体现。在当前房地产市场已经开始调整，行业发展面临瓶颈甚至危机之时，我们需要摒除非理性因素的干扰，反思以往房地产行业扩张过程中支撑行业发展的内在驱动力与区域效应，同时以史为鉴，在此关键节点上重新审视行业发展的趋势与方向，为房地产行业健康理性发展提供理论基础和参考，也对经济结构调整时期区域协调发展、新型城镇化等方面的转型升级有重要的现实意义。

一、文献综述

国内外很多学者从区域的角度研究房地产行业与宏观基本面关系，如Case和Shiller（1990）基于美国的4个城市1970―1986年的面板数据，利用TSCSREG （时间序列截面回归）过程分析影响住宅价格变化的宏观因素，结果显示住宅价格变化受成年人口数量、人均实际收入的影响[1];日本的Miki Seko（2003）以私人拥有住宅的平均销售价格、年收入、人口、住宅年开工量、消费价格指数和房屋空置率为变量，通过搜集日本1980―2001年的46个县的面板数据，基于自回归模型得到日本各地区的房地产价格和经济基本面有着较强相关性的结果[2];Vyacheslav Mikhed和Petr PetrZem?ík（2009）利用1980年第二季度到2008年第二节度美国的季度合并数据和1978―2007年美国22个大城市统计区的年度数据，使用单位根检验、相关性分析、跨截面增强DF回归（CADF）等方法，研究房屋价格与个人收入、人口数量、有效按揭利率、CPI等因素的关系[3];国内方面，沈悦、刘洪玉（2004）利用我国14个城市1995―2002年的中房住宅价格指数与居民消费价格指数、城市总人口、失业率、城镇居民家庭人均可支配收入等宏观经济基本面变量，并添加城市、年度哑变量，运用混合样本回归的方法，研究住宅价格与经济基本面的关系，结果显示除了经济基本面的一些因素，住宅价格水平的波动还会受到城市某些特征的影响[4];梁云芳和高铁梅（2007）在定性比较房价的波动后，利用误差修正模型形式的面板数据模型，来分析这种房价波动的区域差异及其与信贷规模、实际利率、人均GDP等变量的关系[5]。崔光灿（2009）运用面板数据模型对我国1995―2006年31个省市的房地产价格与利率、通货膨胀率、增加社会总投资和总消费等数据进行分析，结果发现房地产价格与这些变量均有显著关系。[6]

在使用空间计量经济方法研究房地产市场或行业方面，颜磊（2007）对我国30个省市自治区房地产市场进行实证分析，选取我国房地产市场1995―2004年间销售价格的数据，通过模型和实证分析整个市场的收敛趋势[7];刘振超（2009）研究我国31个省市自治区1998―2007年间房地产市场商品房平均销售价格与主要宏观经济变量之间的变动关系，采用空间经济计量方法，在考虑空间相关性的条件下，研究1998―2007年间的中国房价受人均收入、GDP、固定资产投资等7个宏观经济指标的影响[8];洪国志、李郇（2011）则是从房地产价格的空间溢出角度，采用扩展的价格法和效用估价法（Hedonic模型），以2005年广州市房地产价格数据为基础，检验城市内部区一级的边界效应，探讨房地产价格的空间自相关和价格溢出程度[9]。上述研究大多数是以房地产价格作为研究变量，很少从行业的角度来研究房地产的发展与宏观经济基本面的关系，这是因为房价是各种因素的集中反映并具有区域联动作用。本文利用空间面板模型从行业的角度来研究区域效应及影响机制，其创新之处在于：第一，以房地产投资开发完成额为因变量，衡量房地产行业的发展程度，以房地产价格为控制变量，通过房价的区域联动作用来研究房地产行业与人口、城市化等宏观基本面变量的关系。第二，通过一系列检验，利用空间面板模型的最广义形式――SDM模型来研究这种影响的区域效果。

二、实证分析

1.数据说明与权重矩阵设定

本文研究采用年度数据，选择样本区间为：2002―2012年，截面单位为：中国31个省、直辖市和自治区。数据来源于各省、市和自治区的统计年鉴和中经数据库，便于数据可比较和减少异方差，所有数据均取自然对数。其中因变量为lnre，自变量为lnpr、lnur、lnpo、lngdp、lnin。数据处理软件为Matlab 7.10以及相应软件包。各变量的具体数据及构造见表1。

其中，lnpr作为控制变量，一方面消除房地产行业过度开发、非理性繁荣导致的行业与宏观基本面各因素的偏离，以及对其他自变量的影响;另一方面通过房价的地区联动作用来研究各自变量与因变量的地区间空间效应。

另外，空间面板模型除了各变量的系数参数外，还引入了空间权重矩阵W，这是空间面板模型设置的关键所在，即引入权重矩阵来衡量空间上不同区域的关联规则。一般设定空间权重的规则为二分权重，表示有关联的变量之间设定为1，无关联的变量之间设定为0。这种关联规则的判定一般遵循Rook相邻规则，也就是采用现实空间上两个区域是否拥有共同边界来判断相邻性。在本文中，首先设定空间权重矩阵W1，其规则为根据全国31个省、市、自治区的地理位置分布构建的31[×]31维区域矩阵，主对角线上的元素为0，若两区域相邻则取1，若不相邻则取0，其中海南由于其位置特殊性，假定其与广东省、广西壮族自治区、福建省相邻。W1经过行标准化处理，用每个元素同时除以所在行元素之和，使得每行元素之和为1。对于房地产行业而言，发达地区对于周边相对落后的地区有一定的辐射作用，即较为强烈的空间影响力，较为落后地区对发达地区的影响力较小。因此，为了更好地模拟房地产行业在地区间实际存在的经济关系，本文在W1矩阵的基础上，加入经济对房地产的影响权重系数，通过计算考察期内各地区实际GDP占所有地区实际GDP之和比重的均值来衡量各地区经济水平的高低（陈晓平，李国平2006），它表明不同区域对其他区域的房地产行业影响，还与该区域经济发达程度有关。经济空间权重矩阵（W）的构造如下：

（1）

其中，

2. 空间面板模型的判定

根据前面的理论分析，我们首先要选择合适的空间面板模型，来分析房地产行业与其他变量的关系。第一步，先构建我国31个省、直辖市和自治区的无空间或区域交互作用的面板模型：

（2）

其中， 和 分别表示在空间和时间上特定的效应，即固定效应或是随机效应。

接下来，在上述非空间效应面板模型的基础上，需要进行两个方面的检验。

在这里，（稳健）LM检验是在固定效应的基础上判断空间模型具体形式，即SAR或SEM模型，但是这种固定效应并没有事先采取一些方法去判断是空间上还是时间上的固定效应，因此，在模型的初始设定上，需要同时设立无空间和时间固定效应的面板模型（即混合估计模型，Pooled OLS估计）、空间固定效应模型、时间固定效应模型以及空间和时间双固定效应模型四种形式再进行（稳健）LM检验。结合本文变量与样本数据，可以得到这四种模型的估计结果与LM检验结果如下：

表3结果为固定效应下各个模型的空间滞后影响和空间误差自相关的（稳健）LM检验，其中前三列的检验结果都不能完全否定本次实证数据不适用于SAR或SEM模型，而第四列在模型存在空间和时间固定效应下，在5%的显著性水平下（稳健）LM统计检验量的结果均拒绝了原假设，表明SAR和SEM两个模型同时成立。

空间和时间双固定效应模型下，再进一步进行LR检验得到空间固定效应和时间固定效应联合显著性的检验结果（见表4），在5%的显著性水平下，检验统计量的P值均小于0.05，因此模型（2）中应该同时包含[μi]和[λt]。根据在双固定效应模型的基础上得到LM检验统计量的计算结果，进一步表明，样本数据均支持SAR和SEM建立模型。

3. SDM模型的判定和估计

根据前面结果，LM检验的结果表明SAR和SEM两个模型同时成立，需要进一步构建SDM模型并进行估计，根据变量建立的SDM模型为：

（3）

其中，[wij]是根据区域矩阵W1计算得到的经济权重矩W中的相应元素。

基于前文第二部分的描述，对于空间和时间固定效应模型的估计运用Baltagi（2005）提出的中心化（Demeaning）方法得到。另外，由于在前面设定空间面板模型形式时，基于空间效应和时间效应都是固定的这样一个前提，所以本部分还要考虑建立空间和时间效应是随机的SDM模型。由此针对该样本数据，需要建立两种形式的SDM模型，即空间和时间固定效应、空间和时间随机效应。

接下来，需要通过检验来确定空间面板模型的恰当形式，这里的检验包括两个方面：（1）Wald检验，通过检验两个假设条件：

和

来判断SDM模型是否可以简化为SAR模型或SEM模型，如果均拒绝假设条件，就应该采用SDM模型;（2）Hausman检验，检验模型中的空间和时间效应（[μi]和[λt]）是被看作固定效应还是随机效应，如果拒绝原假设就应该采取空间固定效应模型。

表5中对因变量的因变量空间滞后性和误差项空间自回归的检验，4个Wald的统计检验量均拒绝原假设，这说明SDM模型较SAR、SEM模型更适合该样本数据。同时，Hausman检验也显著，说明空间和时间固定效应的SDM模型是最优的模型。

根据表5中空间和时间固定效应的SDM模型系数估计结果及其t值，我们可以看出，虽然lnpr的系数[β1]并不显著，但是W[×]lnpr的系数[θ1]非常显著，这说明房地产价格具有区域联动效应，并通过这种效用来影响区域房地产行业发展，这也间接支持了我们以房地产价格作为控制变量的假定。[β2]、[β3]、[β4]均显著，[β5]不显著，说明各地区城市化、人口、GDP会对本地房地产行业发展有一定影响，而人均收入影响较不显著，这与收入的不平衡有一定的关系。在房地产行业区域影响方面，除了房地产价格的影响之外，地区人口、GDP对相邻地区房地产行业的发展有显著影响，且为正向关系。这说明了本地区的人口增长、地区经济增长对周边地区的房地产行业发展具有空间溢出效应，它们借助房价来影响区域间的房地产行业，是房价区域联动效应和辐射效应的影响因素。

三、房地产行业持续发展的决定因素

上述的实证研究可以发现，我国房地产行业发展与我国GDP、人口数量、城市化水平有显著的关系，在这其中人口以及GDP增长情况作为地区最基本的宏观因素，会通过房价的波动和区域联动效应，或者辐射效应影响邻近省份或地区的房地产发展情况，由此反映了过去十余年我国房地产行业扩张的主要驱动力在于区域效应与国民经济增长、人口增长、城镇化水平等相关因素。

（1）房地产行业的区域效应

区位条件是一个城市地理位置、交通条件、资源环境等各类要素的综合表现。随着特大城市的发展，部分产业和行业必将外溢，周边的中小城市无疑是最好的承接对象，而产业的发展必将进一步带动人流的导入，从而推动经济和房地产行业发展。在房地产行业扩张时期，这种区域效应更加明显，表现在房价的推动以及交通设施的便捷带来的人们对房地产需求不断地外溢，另外还有对其他地区消费预期的增加。典型的就是毗邻北京的河北省廊坊市、上海市、江苏省苏州市。

（2）房地产行业与国民经济增长、人口增长、城镇化水平

对于整个国民经济来说，房地产行业具有重要作用，这种作用不仅表现在后者是前者整个产业体系的重要构成部分，更表现在二者之间具有密切的关联性。一方面，国民经济的发展状况决定了房地产行业的地位与发展空间，是该行业存在和发展的基础，能够在一定程度上制约或推动房地产业发展;另一方面，在某个发展阶段，房地产业又能够成为国民经济的一个新增长点，甚至是支柱产业，它的发展反过来会约束或推动国民经济的发展。一般来说，房地产行业扩张是国民经济增长的体现，而前者又进一步促进了后者。从人口的角度来说，房地产具有“居住属性”，代表了一定的需求，当人口数量增加时，会刺激房地产行业的需求，带动其价格上涨，从而促进房地产行业扩张，反之，数量减少导致房地产需求降低，会导致房地产行业的衰落。城镇化水平是国民经济中又一个与房地产行业息息相关的因素，某一国家或区域的城镇化率迅速提升，不仅带来了本地城市建设，而且人口的涌入能够刺激更多的房地产需求，自2002年起，我国房地产行业迅速发展的这十年，背后是我国城镇化率从39.09%提升到52.57%，带动了2亿农民的城镇化。同时，在城镇化过程中，城镇居民的住房改善性需求、城市规划建设带来的旧城改造与拆迁、基础设施建设创造的住房需求也对房地产市场带来了巨大影响。

上述分析为我们厘清了过去十余年我国房地产行业不断扩张过程中的实际影响因素与机制，在房地产市场非理性繁荣背后是国民经济增长、人口增长、城镇化以及区域效应等基本因素影响行业供需从而支撑行业扩张。如今房地产行业已经进入新的阶段，与之相随的是，我国经济也处于增速换挡和转变发展方式的阶段，加之未来人口红利的终结，如何在新形势下保持房地产行业合理健康发展，通过新型城镇化以及区域经济协同化等发展策略来避免房地产行业的过度萎缩，从而有效地调结构、稳增长，值得我们深思，也具有重大意义。

参 考 文 献

[1] Karl E. Case，Robert J. Shiller. “Forecasting Prices and Excess Returns in the Housing Market”，in Real Estate Economics，1990.

[2] Seko M. “Housing Prices and Economic Cycles”，Paper Presented at the International Conference on 'Housing Market and the Macro Economy： The Nexus’ held in Hong Kong， China，2003.

[3] Vyacheslav Mikhed，Petr Zemcík. “Do house prices reflect fundamentals？ Aggregate and panel data evidence”，in Journal of Housing Economics，2009.

[4] 沈悦、刘洪玉：《住宅价格与经济基本面：1995―2002年中国14城市的实证研究》，载《经济研究》2004年第6期.

[5] 梁云芳、高铁梅：《中国房地产价格波动区域差异的实证分析》，载《经济研究》2007年第8期.

[6] 崔光灿：《房地产价格与宏观经济互动关系实证研究：基于我国31个省份面板数据分析》，载《经济理论与经济管理》2009年第1期.

[7] 颜磊：《关于中国房地产市场的空间计量分析》，厦门大学硕士学位论文，2007.

[8] 刘振超：《中国房地产价格的影响因素研究――基于空间计量的实证分析》，厦门大学硕士学位论文，2009.

[9] 洪国志、李郇：《基于房地产价格空间溢出的广州城市内部边界效应》，载《地理学报》2011年第4期.

Regional Effect of the Expansion of National Real Estate Industry and Analysis of the Influencing Mechanism

PENG Shi1，ZHANG Ju-ying2

（1. School of Economics， Central University of Finance and Economics， Beijing 100081， China;

2. School of Statistics， Central University of Finance and Economics， Beijing 100081， China）

篇7

[摘要]本文从国际产业转移的概念入手，总结了当代国际产业转移中出现的新特征，在借鉴已有理论成果的基础上，从马克思政治经济学的角度，对当代国际产业转移的经济动因作了理论分析。在此基础上，对发达国家和发展中国家在产业转移中获得的价值盈余作了对比分析，得出了发展中国家改变这种现状的发展战略选择。

[关键词]国际产业转移;经济动因分析;价值赢余分析

国际产业转移是指发生在国家之间的产业转移，即某个产业由某些国家或地区转移到另一些国家或地区的现象，它主要是通过资本的国际流动和国际投资实现的。国际产业转移往往是从劳动密集型产业的转移开始，进而到资本、技术密集型产业的转移，是从相对发达的国家转移到次发达国家，再由次发达国家转移到发展中国家和地区这样逐层推进。国际产业转移，既是发达国家调整产业结构、实现全球战略的重要手段，也是发展中国家改造和调整产业结构、实现产业升级和技术进步的重要途径。

一、当代国际产业转移中出现的新特征当代国际产业转移从1990年代开始，出现了又一次大的浪潮。在这次浪潮中，西方发达国家和新兴工业化国家的产业转移呈现一些新的趋势，主要表现在以下几个方面：21写作秘书网

第一，国际产业转移规模扩大化。从1980年代后期开始，发达国家为了赢得全球经济竞争的优势，抢占全球产业结构制高点，纷纷把产业结构的调整推广到全球，以产业结构转移为手段，进行大规模的结构重组和升级，从而引发了世界范围的产业转移浪潮。

第二，国际产业转移结构高度化。1990年代以后，发达国家加快了产业结构的知识化、高度化，国际产业结构转移呈现出高度化的新趋势。国际产业转移的重心开始由原材料向加工工业、由初级产品工业向高附加值工业、由传统工业向新兴工业、由制造业向服务业转移。高新技术产业、金融保险业、服务贸易业、电子信息业、房地产业等日益成为国际产业转移的重要领域。

篇8

关键词：宏观经济因素 公司资本结构 房地产公司

一、引言

公司资本结构指的是公司各种资本，包括长期债务、普通股、优先股及留存收益的价值构成及其比例。狭义的资本结构即长期的股权资本与债权资本的构成及其比例关系。合理的资本结构对于降低公司加权平均资本成本，提高公司价值具有重要的意义。1952 年，美国财务学家 David Durand 在美国国家经济研究局召开的“公司理财研究学术会议”上发表名为《企业债务和股东权益成本：趋势和计量问题》的论文，拉开了资本结构理论研究的序幕。在随后的 50 多年中，以著名的 MM理论为代表，有关资本结构的理论和实证研究的文章层出不穷，资本结构的研究成为了公司理财的焦点问题之一。国外对于资本结构的实证研究十分活跃，但是其研究主要集中在发达国家，对于发展中国家的探索较为局限。国内对于中国的资本结构研究也不甚完善。20 世纪 90 年代以来，随着我国社会主义市场经济体制的建立和不断发展，以证券市场为代表的资本市场逐步发展壮大，我国的企业在资金来源的选择上有了更多的自由和选择余地。我国的公司也不仅仅可以通过银行贷款的方式获取资金，还可以通过发行股票和债券进行直接融资。新的形势使我国的公司面临着资本结构选择和优化的新问题，也使得当前对资本结构进行新的以及进一步的研究成为一种必要。研究对于了解我国公司当前资本结构选择状况以及改善不合理资本结构具有重要的意义。

二、文献综述

（一）国外文献 Marsh（1982）以 1959 到 1974 年间发行股票和债券的英国企业为样本，采用 Logit 和 Probit 模型进行实证分析，证明公司资本结构的选择受到市场状况和历史股价的严重影响，看起来公司在做财务决策时脑海里有目标的债务比率，且企业的目标债务比率与公司规模、破产风险和资产构成具有函数关系。Bradley等（1984）建立了一个综合现代权衡理论的最优资本结构模型，并通过对 25 个行业 821 家企业和 21 个行业 655 家非管制企业进行回归分析，考虑了使用行业虚拟变量和不使用行业虚拟变量两种情况，证明行业因素对公司杠杆具有显著影响，公司盈利的变化性、广告研究开发费用与企业 杠杆显著负相关，而非债务税盾与企业杠杆显著正相关。 Titman &Wessels（1988）采用因子分析模型，使用 1974 到 1982 年间 469 家公司的数据检验了 8 个属性对公司资本结构的影响，发现公司独特性、公司规模、盈利性与杠杆负相关，强调了交易成本对公司资本结构选择的影响，没有提供非债务税盾、收入变异性、资产担保价值或成长性对于负债比率影响的实践支持。Harris &Raviv（1991） 通过总结相关资本结构影响因素的实证研究后得出固定资产、非债务税盾、投资机会、公司规模与负债比率正相关，公司变异性、广告费用、破产可能性、产品特殊性与负债比率负相关。Rajan & Zingales（1995）采用 1987 到 1991年间 G7 国家的数据做出对资本结构的国际比较研究，发现 G7 国家公司杠杆率比之前设想的更为相似；同时他们通过四个解释变量分析 G7 国家资本结构的影响因素，得到结论：有形资产比率与杠杆比率正相关，投资机会与杠杆比率负相关，除少数国家外，公司规模与杠杆比率正相关，盈利能力与杠杆比率负相关。Booth 等（2001）对 10 个发展中国家的相关数据进行研究，用静态权衡理论、融资顺序理论和理论框架解释资本结构差异，发现国家因素对资本结构选择的影响与平均税率、商业风险、资产有形性、公司规模等财务变量一样重要。

（二）国内文献 陆正飞和辛宇（1998）选取了机械及运输设备业 35 家上市公司的横截面数据进行多元线性回归分析，发现企业获利能力与资本结构显著负相关，但企业规模、资产担保价值、成长性对资本结构影响并不显著。陈维云和张宗益（2002）发现，企业资本结构与企业规模、成长能力正相关，与盈利能力、资产流动性、资产运营能力负相关。肖作平（2004）采用 1995 到 2001 年间 239 家上市公司的面板数据，采用动态计量方法，得出有形资产比率、企业规模、产品独特性与杠杆正相关，成长性、资产流动性、现金流量与杠杆负相关。

通过回顾公司资本结构决定因素相关文献发现，国内外主流文献在这方面的研究主要考虑公司特征、行业等因素，对于宏观经济因素的专门探讨，尤其是对中国公司的实证研究比较罕见。尤其是以我国的公司为对象的研究，在宏观经济因素方面存在缺失，而一些学者又曾经在其文献中证实宏观经济因素的影响性。促使笔者对此问题进行研究。为了排除行业因素的影响，研究只从房地产公司获得了相关数据；选取房地产公司为研究对象的原因在于，房地产行业为资金密集型，资本结构的选择对于该行业的公司来说具有特殊的意义。对房地产公司在变化的宏观经济状况下选择优化资本结构具有一定的实践意义。

三、研究设计

（一）理论分析 （1）传统资本结构理论。传统资本结构理论由 David Durand（1952）总结提出，主要包括：净收益理论、净营业收益理论和传统理论。净收益理论认为，债务融资和权益融资的资本成本保持不变且债务融资的资本成本小于权益融资的资本成本，公司可以通过使用债务融资降低平均资本成本，因此最优的资本结构为 100%的负债。净营业收入理论认为，虽然债务融资的资本成本小于权益融资的资本成本，但当债务融资的比例上升时，权益成本会随之上升，加权平均资本成本将维持不变，而不会因为负债率提高而降低；因此公司不存在最优的资本结构。而传统理论采取了折中的观点，认为尽管权益成本随着财务杠杆的增加而增加，然而这在一定的程度内不会抵消债务融资带来的好处。随着债务融资的增加，公司的加权资本成本是一个先下降后上升的过程，因此公司的价值先增加后减少。在一定的债务融资水平上公司达到最优的资本结构，实现价值最大化。（2）现代资本结构理论。MM 理论，Modigliani 和 Miller 1958 年出版的杰出文献标志了现代资本结构理论的开端（Harris & Raviv， 1991）。最初的 MM 理论由 Modigliani 和 Miller 于 1958 年 6 月发表于《美国经济评论》的“资本结构、公司财务与资本”一文中所阐述的基本思想构成。该理论认为，在不考虑公司和个人所得税，没有破产风险，资本市场有效等理想条件下，公司的市场价值与其资本结构无关。即杠杆公司的价值与无杠杆公司的价值相等，公司价值为未来期望收益按一个合适资本化比率的贴现，与财务杠杆无关。该模型的表达式为：VL=Vu=EBIT/K=EBIT/Ku （VL 为有杠杆公司的价值，Vu 为无杠杆公司的价值；K=Ku 为合适的资本化比率，即贴现率；EBIT 为息税前净利）。修正的 MM 理论由两位教授于 1963 年提出，该理论放宽了初始模型的假设条件，将公司所得税纳入考虑范围。他们发现，考虑公司所得税之后，由于负债利息可以抵税而产生税收利益，公司价值会随着债务融资的增加而增加。在其他因素保持不变的情况下，公司的债务融资越多，税盾越大，公司价值越大。因此公司在 100%负债的情况下价值最大。该模型的表达式为：VL=Vu + DT（D 为债务总额，T 为公司所得税率）。MM 理论进一步发展于 1977 年，Miller 进一步将个人所得税引入模型，说明由于债券持有者需要支付个人所得税，这将提高其所要求的利息率，在一定程度上会抵减债务的抵税作用。Miller 模型的表达式为：VL=Vu + [1-（1-Tc）（1-Ts）/（1-Td）]D（Tc 为公司所得税率，Ts 为股票所得税率，Td 为债券所得税率）。权衡理论，MM 理论对于债务融资只考虑到负债的税收利益。而权衡理论的创新之处在于考虑到了负债可能带来的风险与额外费用，把公司最优资本结构的决定看成是负债的税收利益和负债的相关成本之间的权衡。公司的债务融资主要会带来两大类的成本，一是亏空破产所带来的成本，二是破产风险的增加所导致的成本等。早期的权衡理论把公司最优资本结构的决定看成是负债的税收利益和破产成本之间的权衡；而后期的权衡理论则扩大了税收利益和成本的范畴，认为税收利益除负债税收利益之外还有非负债税收利益，同时认为成本不但包括破产成本，还包括成本、非负债利益损失、财务困境成本等。后期的权衡理论把公司最优资本结构的决定建立在了一个更为全面的权衡的基础之上。（3）新资本结构理论。除经典的 MM 理论以及权衡理论之外，新的资本结构理论不断涌现。Jensen & Meckling（1986）提出了基于成本的资本结构理论。在该理论中，Jensen 和 Meckling 定义了两类冲突，即股东和经营者之间的冲突以及股东和债权人之间的冲突。随着负债率的增加，股权成本减小而债权成本增加，因此使得总成本最小的负债水平即最优负债水平。Ross（1977）提出了建立在信息不对称基础上的信号传递理论，认为公司资本结构的选择将内部信号传递给了外部投资者。Myers & Majuf（1984）进一步考察了不对称信息对于公司融资方式的影响，认为负债率上升表明公司对未来境况的预期较高，公司市场价值也会随之增加。Myers 据此提出了著名的优序融资理论，认为公司在融资时一般遵循先进行内部股权融资，然后进行债务融资，最后进行外部股权融资的顺序。近年来研究公司资本结构的理论不断出现，包括控制权理论、产品/要素市场理论以及市场相机抉择理论等。

（二）研究假设 随着市场经济以及资本市场的不断完善，以上市公司为代表的我国微观经济主体对于市场经济的适应能力不断增强。地产作为强周期行业，同时也是资金密集型行业，其资本结构的调整必须考虑到宏观经济因素。宏观经济因素在地产公司的资本结构决定中，具有显著影响。因此本文提出研究假设：

假设1：通货膨胀率及实际贷款利率与公司杠杆率显著负相关

假设2：股票市场规模与公司杠杆率显著正相关

假设3：实际经济增长率与公司杠杆率正相关

（三） 变量定义与模型构建 第一，被解释变量。本文的研究目的在于探索宏观经济环境变化对于公司资本结构的影响，因此被解释变量应当反映公司资本结构状况。根据通行的研究方法，本文用负债-权益比来代表公司资本结构。第二，解释变量。宏观经济因素所包含的范围十分广泛。根据前人的相关研究，本文选取通货膨胀率、实际贷款利率、实际经济增长率、股票市场价值与 GDP 之比等因素作为解释变量，观察其对公司资本结构选择的影响。由于本文研究对象为房地产行业的所有上市公司，仅根据数据情况作出筛选而非随机抽样，因此应该选择固定效应模型。建立模型如下：

B/Sit = α + u（i） + β1Pt-1 + β2R t-1 + β3GDP t-1 + β4K t-1 + εit

其中，i = 1， 2， 3，……37， t = 1994， 1995，1996，……2007。B/Sit 表示第 i 个公司在第 t 年的负债-权益比，α 为截距项，Pt-1 为第 t-1 年的通货膨胀率，Rt-1 为第 t-1年的实际贷款利率，GDP t-1 为第 t-1 年的经济实际增长率，K t-1 为第 t-1 年的股票市场价值与 GDP 之比。εit 为随机误差项。

（四）样本选取与数据来源 本文的研究对象为我国的房地产业上市公司，查阅沪深交易所发现目前正常上市的房地产公司共有 68 家。由于各公司的上市时间不同，所能获得的公司相关情况的年限也不同。经过筛选，去除上市时间较短以及年报中包含不正常极端值的样本，最终选择了 34 家公司从 1999 到 2012 年 14 年的年报数据作为实证分析所用数据。研究所用数据来源于中国统计年鉴及 RESSET 金融研究数据库。

四、实证检验分析

（一）描述性统计 变量的描述性统计信息如表（1）所示。

（二）回归分析 采用 Eviews3.1 对面板数据模型进行估计，为减少截面数据造成的异方差影响，在估计时采用了广义最小二乘法（GLS）。具体估计结果如表（2）。从估计的结果可以看到，模型的 P 值为 0.000000，在整体上显著性良好。虽然模型的 R2 值仅为 0.567908，但由于该模型的截面数据量大于时间序列的数据量，对于这种情况的模型来说，大于 0.5 的 R2 值已经说明模型的拟合度很高。同时除变量 K 以外，模型中各个解释变量的系数符号符合经济理论的预期。但是，解释变量 GDP 的系数未能通过检验。将 GDP 从模型中删除，得到修正的模型：

B/Sit = α + u（i） + β1Pt-1 + β2R t-1 + β4K t-1 + εit

重新进行回归，得到结果如表（3）。改进后模型的估计结果 R2 值增加，拟合度更佳；且各个变量的系数都在显著性 0.01 的水平上显著。两次回归表明，通货膨胀率及实际贷款利率与公司杠杆率显著负相关，股票市场价值/GDP 与公司杠杆率显著正相关，而实际经济增长率与公司杠杆率正相关但不具有显著性。股票市场规模与公司杠杆率的正相关与前人的实践检验结果不一致，可能的解释是在股票市场的公开上市提高了公司的透明度，因而反而为公司的债务融资提供了更多可能性。

五、结论

本文研究表明，随着社会主义市场经济以及资本市场的不断完善，以上市公司为代表的我国微观经济主体对于市场经济的适应能力不断增强，已经基本能够依据宏观经济环境的变化而调整企业的资本结构。但是，模型中 GDP变量的不显著性，以及股票市场规模与公司杠杆率反常的呈现正相关，也说明公司资本结构的调整不仅受到宏观环境的影响，更受到经济制度等多方面因素的制约；我国的宏观经济制度及条件距离完善还有一定的发展空间。对于上市公司来说，在资本结构决策中充分考虑宏观经济因素十分必要。然而在根据市场变化而调整负债比率时，也应当把握好度，注意资本结构的平衡性，以免跟随有利的经济环境一味增加负债率导致破产风险增加，或者一味减少负债率导致税收利益的流失。本文达到了预想的研究目的，但是由于不可避免的因素，仍然存在一些不足：由于数据的局限，模型所考虑的宏观经济变量较少，因此对于宏观经济环境的考察不够全面；同时鉴于知识水平所限，构建的模型较为简单，没有控制公司自身因素，对于宏观因素的估计也较为粗略。若条件允许，笔者将通过进一步的学习来完善相关模型以进行进一步的研究。

参考文献：

[1]蔡男：《宏观经济因素与上市公司资本结构选择》，《贵州财经学院学报》2013年第4期。

[2]陈维：《对资本结构财务影响因素的实证研究》，《财经理论与实践》2012年第1期。

[3]李中海：《中国企业资本结构研究》，《经济研究》2008年第12期。

[4]冯根福：《我国上市公司资本结构形成的影响因素分析》，《经济学家》2009年第5期。

[5]陆飞：《上市公司资本结构主要影响因素之实证研究》，《会计研究》2008年第8期。

篇9

论文关键词：欧债危机 欧元 汇率风险 最优货币区

2007年4月国际货币基金组织（IMF）了针对2007—2008年的《世界经济展望》（World Economic Outlook）。“在2007年至2008年，世界经济仍然看好并能继续强劲增长”，“未来的总体风险看来要比6个月前来得低”（IMF，2007）。从中我们可以看到当时国际货币基金组织对世界经济未来的发展是相当的乐观。然而，紧随而来的一系列危机似乎超出人们的预期。这使得世界经济遭受空前的冲击。Mundell（2011）认为这一系列危机包括四个阶段：（1）美国次级债券危机；（2）美元的升值和雷曼兄弟公司的破产；（3）美国和全球经济衰退；（4）欧洲债务危机。

从2001年开始，美国的低税率、低利率和低汇率使得美国以房地产为代表的资本市场过度繁荣。信用评级低于正常水平的高风险次级债券被大量发行。这些高风险债券也成为追求高回报的投资银行看好的投资产品。2007年夏，美国住宅抵押市场转向，房价下跌。银行业持有的大量以房产为抵押的证券（包括次级债券）价格下跌。按照会计准则中的市场定价（mark-to-market）规则以及反映银行资本充足率的巴塞尔协议，银行业开始大量举债来填补银行资本的折损。美国的房地美和房利美公司出现巨额亏损，投资银行雷曼兄弟破产。由次级债券引发的金融危机继续蔓延。在此期间，由于全球范围内美元的融资渠道被打破，出现对美元需求的全球性短缺，美元升值（徐以升，2011）。强势美元使得美国产品竞争力下降，房地产市场价格进一步下跌，美国经济衰退并直接或间接通过投资、国际贸易等渠道传递到全球。2009年欧洲主权债务危机爆发（Mundell，2011）。目前整个危机仍然继续着，只是在不同的时间，危机显露的重点会不同。

本文分为三部分。首先，着重分析欧洲主权债务危机爆发的各种原因。其次，分析欧元可能增加的波动性风险。最后，提出我国企业如何规避欧元汇率波动风险。

一、欧洲主权债务危机的原因

从表面上看，美国的次级债券危机造成全球经济发展趋缓，进而使得原本经济发展不畅的部分欧洲国家，尤其是希腊等国家出现国家主权债券违约的可能。这些国家包括葡萄牙（Portugal）、意大利(Italy)、爱尔兰(Ireland)、希腊(Greece)和西班牙(Spain)等国家（简称PIIGS欧债危机五国）。希腊等欧债危机国家出现国家主权债务危机不仅仅是个别国家经济出现问题，而是有更深更广的原因。这涉及欧洲经济一体化过程中，在最初制度设计上的缺陷，高福利经济制度的局限性，欧盟规章制度的约束力有限以及全球化带来的贸易和金融方面的外部冲击等因素。

1.欧元区财政制度上的缺陷。1961年Mundell在他的论文中提出著名的“最优货币区”的理论，在由几个国家或地区整合的市场区域中，生产要素（比如：劳动力、资本）可以自由流动，使用同一种货币或是有紧密联系汇率的几种货币，能减少参与成员国或地区之间的汇率波动，从而使得货币区社会总财富最优化。该理论在Mundell提出后，Mckinnon(1963) 进一步提出：越开放的经济体，国际商品价格的波动会直接或间接传递到国内商品价格上，结果使得汇率作为调节国际收支平衡工具的作用越小。Kenen(1969)又提出：进出口中，生产和消费多样化能减少外部对特定行业的冲击。因而，含有多样化生产和消费的伙伴国家，能够用更少的成本应对外部的冲击。这样的伙伴国家能更好获得单一货币区的好处。

正是在最优货币区的理论指引下，欧洲经济一体化得到逐步的发展。1992年的《马斯特里赫特条约》确定签约国统一采用欧元。欧元在2002年1月1日开始起用欧元货币，成为欧元区法定货币。使用欧元的各个成员国，放弃发行本国货币的权利，而统一使用欧元。欧元的货币政策由位于德国法兰克福的欧洲中央银行负责。按照最优货币区理论，各个成员国对内使用同一货币，对外实施浮动汇率制度。欧洲中央银行采取盯住通货膨胀的货币政策目标。从法律层面上，要求欧元币值稳定。欧元区成员国采用同一货币有利于控制通货膨胀，减少成员国之间的结算成本，增加资本、劳动力等生产要素的流动。但是，欧元的先天不足之处是：各个成员国仍然有自己独立的财政政策的制定权。货币政策与财政政策的不统一，为目前的欧债危机发生埋下伏笔。由于各国无法应用货币政策（使得货币升值或贬值）来调节国际收支的不平衡，各国只能使用财政政策来调节。一些欧元区成员国政府为扩张财政，过度运用债务杠杆，使得公共和私人债务比率上升，甚至面临国家财政有可能出现经济意义上的破产情况。 转贴于 　 2.高福利经济制度的局限性。希腊等债务缠身国家，失业率高，经济发展停滞。在加入欧盟之前，这些国家的融资成本很高，本国货币币值低。在加入欧盟以后，由于采用统一的货币欧元，币值升值（实际上是币值高估），同时采取和其他欧元核心国家相同的利率，极大地降低了融资成本，使得希腊等欧债危机国家的公共和私人债务激增。同时，这些国家在福利政策上采取与德、法等欧元核心国家相同的福利水准，使得政府的公共开支增加；在欧债危机国家，欧元的币值所内涵的实际汇率高，这些国家的出口竞争力因为币值高而下降，导致国际收支逆差，失业率增加。按照最优货币区理论，欧债危机国家富余的劳动力如果能转移到其他国家就业，也能维持经济均衡。但实际上，由于文化、语言等现实因素，理论上期望的移民大潮并没有出现（余永定，2010）。对待增加的失业人员，政府按照高福利的水平要支付昂贵的失业救济，增加政府的财政支出。由于货币政策的丧失，政府要实施扩张性财政政策来刺激经济，只能通过增加债务的方法。

3.“稳定与增长公约”约束力有限。1997年欧盟通过“稳定与增长公约”。其目的是保持欧元区的稳定。该公约规定欧元成员国的财政赤字不得超过GDP的3%，公共债务不得超过GDP的60%。如果超过规定，欧盟委员会会要求成员国在一定时间框架内减少过量的财政赤字{1}。按照该公约，成员国的财政赤字如果连续3年超过该国GDP的3%，该国将被处以最高相当于其GDP的0.5%的罚款。但是事实上，该公约出台不久，德、法等欧洲大国即超过公约提出的限制比率，但并没有遭到惩罚。使得该公约的信誉造到极大损害。其他欧洲小国政府更是不断增加财政赤字来应对经济衰退。如何增加财政政策实施的纪律性，已经是成为摆在欧盟面前一个非常重要的问题。

4.经济体的外部冲击。全球化的背景下，资本、劳动力等生产要素的自由流动，在客观上为PIIGS欧债危机国家受到区域外的经济危机的冲击提供了条件。始于美国的次级债券危机，造成全球性的经济衰退，使得原本经济脆弱的PIIGS等国家，首先暴露出其主权债务超出欧盟“稳定与增长公约”规定的趋同标准。与此同时，国际评级机构标准普尔、穆迪和惠誉连续下调危机各国的主权债务评级。国际投机机构大肆看空欧元的炒作，进一步加剧了欧元债务危机。

二、欧元汇率波动的可能因素

从经济理论角度分析，影响汇率的因素主要包括：通货膨胀、利率、经济增长和国际收支等。

从长期来看，通货膨胀对货币汇率有影响。但由于欧洲中央银行从法律上要求以通货膨胀目标制（年通货膨胀率2%）为货币政策目标，欧洲中央银行不可能实施让欧元对内贬值的通货膨胀政策。这样，欧元区是否能保持经济增长并改善国际收支平衡，成为长远来看影响欧元汇率的主要因素。尽管欧元区有各种急需解决的问题，但欧元区解体的可能性不大，欧元区更有可能通过解决这次欧债危机而加速欧洲成员国在经济和政治上的整合进程。Eichengreen(2010)指出，如果欧元区解体，各个成员国在经济、政治、程序和法律方面都存在很大的障碍。如果各国重新启用本国自己的货币，会对各国经济造成不利影响。比如，德国是以出口导向型为主的国家。如果重新启用德国马克，德国经济会因新马克升值而致出口竞争力下降；而PIIGS等欧债危机国家会出现本国货币贬值，资产缩水，资本外逃，融资成本增加，债务负担恶化。同时，欧元也是欧洲经济一体化，进而政治一体化的重要基石。任何国家退出欧元区，意味着在与欧洲其他国进行政治、经济以及外交领域的博弈中，将因缺失主导权而被边缘化。值得一提的是，1992年各国签订的《马斯特里赫特条约》里面并没包含成员国退出欧元区的规定。事实上，从欧债危机爆发以来，欧盟以及各成员国政府积极筹集资金拯救危机各国，也表现出各国政府维护欧元区统一的政治决心。这些努力也增加了市场对欧元长期远景看好的信心。

从短期看，欧元区基准利率水平有调整的可能；同时，欧元区的经济增长在可预见的未来，会持续保持低迷；欧债危机的主要国家（PIIGS），国际收支的逆差还会持续。更为重要的是，欧元汇率的波动很大程度上受到市场投资者信心的影响。而欧盟和国际社会对PIIGS欧债危机国家的拯救措施，对提振市场投资者的信心有很大的作用。2010年5月，欧盟和IMF共同推出7500亿欧元的拯救机制，并同意向希腊提供1100亿欧元援助贷款（余永定，2010）。这些举措在一定程度上增加了投资者信心并使欧债危机有所缓和；此外，国际信用评级机构的国家主权信用评级和金融机构信用评价，都会对欧元汇率有很大的影响。

篇10

[论文摘要]2007下半年在美国由“次级债危机”引发的“金融海啸”席卷全球，到今天还没见底，估计至少还会在一、两年内对世界的经济造成了严重的影响。我国的股市和就业市场以及实体经济都遭受了重创。怎样避免或减少我国的金融风险，形成安全的投资环境，刺激投资，振兴经济，尤其是减少和隔离外部的金融风险对我国经济及未来的经济的不利影响，形成安全高效的金融市场，使我国的经济健康发展。

一、“次债危机”的起因及影响

（一）“次债危机”与金融海啸

在2006年以前的5年里，美国住房市场持续繁荣，加上当时美国利率水平较低，美国的次级抵押贷款市场迅速发展。次级房贷对贷款人的偿贷能力要求较低，但能给银行业带来较高的收益。但从2006年春季起，由于利息上升，房贷者还款压力增大，很多还贷能力差的用户出现违约的现象，银行难以收回贷款的本息，美国的“次债危机”开始显现。次债危机使次级抵押贷款机构破产、投资基金被迫关闭、股市剧烈震荡引起的风暴。致使全球主要的金融市场因此出现流动性不足危机，2007年8月席卷美国、欧盟和日本等世界主要金融市场。迄今，已对全球经济造成了重大损失。世界各国政府都在通过降息、注资、增强流动性等措施来应对金融危机。

（二）“次债危机”对世界和我国受到的影响

由于经济的全球化，美国的“次债危机”在对美国经济造成严重影响的同时，也对我国的经济造成了较大的影响，我国的股票市场由6000多点跌至不到2000点左右，并且一直处于长期的寒冬，广大股民遭到了惨重的损失。我国是美国的最大债权国，我国在美国的很多投资也因投资公司的倒闭，资产每天都在很多程度上缩水。美国的经济因为“次债危机”而引发市场需求急剧下降，影响了我国以出口为导向的外向型经济地区的经济，尤其是的沿海地区的很多工厂关门倒闭，如广东东莞的很多鞋厂已经关门。

二、经济海啸对我国的直接影响主要有投资市场和外向型产业

（一）我国投资结构的不合理和安全性存在的问题

公司的筹资顺序应当如何？根据美国罗斯信号理[1]，公司筹资的最佳顺序应当为公司内部筹资，其次是发行公司债券，最后是发行股票。而我国由于历史传统和投资市场和投资理念不够成熟，在发达国家投资市场居于首位的公司债券投资在我国所占的比例太小，而股票的比例相对公司债券较大。由于风险和利润是成正比的，很多中国股民投资的投机动机太重，缺少良好的风险和收益判断预测能力。当金融风险发生时，我国的股民就难免受到严重损失，股市一蹶不振。

因此，我国的投资者应当学习资本市场的规则，把风险降到自己能够承受的程度。投资者应当更加关注自己投资的公司的经营状况，而不是只关注自己的股票的价值的升降，做一个成熟地投资者。再者，如果把更多的资金投在公司债或者基金方面，也可以降低投资风险，获得长期稳定的收益。

三、我国的应对措施

（一）面对现实，防止经济海啸进一步破坏我国的经济

美国经济严重衰退是最需要担忧的问题，这将使全球实体经济受伤，并且使“次债危机”源头美国房地产市场的进一步衰落，将危机推到更深的漩涡。

首先，应当利用经济发展较冷的时机，加快经济结构调整，促进消费性内需增长，推动自主创新和产业升级；其次，在宏观政策上继续保持适度从紧，投资和生产计划要根据形式变化及时调整，使投资需求尽可能不受全球经济衰退的短期影响而继续增长；第三，加强对资本项目下货币流动的控制，危机使全球流动性波动加大，我国需要预防流动性再度泛滥时热钱对中国市场的“管涌”。要充分利用这个时机，尽量减少金融海啸对我国经济的影响，使我国的经济有一个高质量的本质的飞跃。

（二）刺激和完善投资市场，规范股票市场、促进公司债的发展

完善和规范证券法律和制度建设，严格对股票发行的立法和监管，加大对丧失诚信者的惩罚力度。加强政府的导向和激励作用，提高投资者对公司债的热情和信心。进一步优化我国的投资市场的融资顺序，促进公司债的健康发展。培养成熟的投资者和市场，防范金融风险。加强行业组织的自律，逐步形成一个立体化、多层次的监管体系。

（三）降低对美元一边倒的倾向，扩大欧元及硬通货的储备比例，提高人民币的国际流通地位。

不要把自己的命运完全系在别人的手上。二战以来，美国一直在使用美元掠夺世界财富，美元的贬值给美国带来了难以估量的好处。美国最近提出的7000亿美元救市的计划[2]，其实质就是通过大量印发钞票的，使美元贬值，让全世界为美国埋单。尤其是作为它的第一债权大国的中国，因此受到的损失毫无疑问是最大的。我们应当进一步研究对策，加大欧元等的比例，尤其是硬通货的储备，加强分散金融风险的能力。通过各种努力为使人民币的成为世界货币的努力，把我们的命运掌握在自己手里。（四）扩大内需，刺激消费

我国的内需不大的原因很简单，广大的农民虽然免去了各种农业税，但是由于化肥等生产资料价格和CPI的攀升，农业已经没有多大的利润可言。广大农民大多不能享受到医保、低保、失业保险、人身养老保险等社会保障措施，所以内需难以拉动。我们完全可以效仿台湾发消费券的办法[3]，进一步加强民生福利建设，使人民受到实惠。扩大我们的内需，加强第三产业的发展，减少我国经济对国外市场的过度依赖。

（五）完善我国的投资风险控制，加强金融制度创新

我国之所以对金融风险控制较好，很大一方面的原因是因为我国传统儒家文化对稳定的重视。在我国发放贷款时，注意了对风险因素的控制。所以美国的“次债危机”之类的金融风险对我国的金融市场冲击较小，但是我国迫切需要调整产业结构、发展经济附加值高的高科技实体产业、构筑自主创新的经济体系。这客观上要求中国经济必须建立一套可持续发展的高效运作管理机制。[4]

总之，中国经济正面临着机遇和挑战，我们要加强经济理论研究，尽快发展完善中国资本市场，改变金融创新不足的局面。我们要居安思危，不断地提高资本市场的竞争力以保证中国经济的持续稳定发展。[5]我们形成自己正确的理论价值体系，防止过分的乐观和悲观思想。既要防止那些夜郎自大的“普济天下”的幼稚思想，自认为我们有能力和职责去救美国经济；还要防止那些裹足不前的悲观主义。我们要实事求是，化不利为有利，抓住机遇，勇于创新，使我国的经济在世界的影响力进一步加强。

参考文献

[1]王淑兰：《美国公司债券市场发展研究》吉林大学，第5页

[2]《美国7000亿救市计划是让全球帮美国买单》

[3]《台湾提振消费出奇招每户发1万新台币消费券》，中国新闻网，2008年11月16日