房地产项目范文
时间：2023-04-01 17:32:18
导语：如何才能写好一篇房地产项目，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
篇1
委托方：_______（以下简称甲方）
地址：_________
居间方：________（以下简称乙方）
地址：_________
居间方受委托方委托，双方就居间方向委托方提供有关居间服务、顾问服务等事项，经协商一致，签订本合同。
第一条
合同标的物
居间方向委托方提供土地的转让。
第二条
居间方义务
1、居间方应积极认真地把委托方介绍给项目业主，并及时沟通情况。
2、居间方协助委托方做好该宗土地项目的前期投资策划及沟通工作。
3、居间方应积极努力做好居间介绍，协调有关矛盾，促成委托方与项目业主方签订合资或转让合同。
4、居间方应协助项目当事人做好有关部门对项目的技术指标的审批工作，促成项目成功签约。
第三条
委托方义务
委托方承诺一旦本项目业主与委托方签订项目合资或转让合同，并实际支付土地款项后，委托方即应承担向居间方支付服务费的义务。
第四条
居间服务费
1、居间服务费的标准：
委托方与投资方签订的针对本项目整体合资或转让合同总金额(不论何种形式)的(居间方开具正式合法发票)。
2、居间服务费的支付办法：
委托方与项目业主签订合资或项目转让合同，并实际支付土地款项后(包括定金)，居间费按该合同签订的具体价格和付款进度同比例支付。
第五条
诚信原则
1、如果委托方与投资方在本合同委托期内，未能达成合作协议，没有征得居间方的书面同意，委托方不应再与该投资方进行协商并签订合作协议，否则居间方有权请求委托方按本合同第四条支付服务费。
2、如果委托方以相关企业或在_________当地成立的子公司及一切转投资公司的名义与(土地项目的业主单位)签订本合同标的物的转让合同，居间方有权请求委托方按本合同第四条支付服务费。
3、本合同的有效期(委托期)为_________天(自本合同签字生效之日起计算)。居间方在此期间必须积极推动本项目业主与委托方进行实质性洽谈，并协助委托方和本项目业主达成实质性成交合同。
4、委托期内委托方未能与项目业主方达成协议时，委托方将不支付居间方任何费用。
5、居间方必须提供真实有效的信息给委托方，如在谈判过程中，委托方发现居间方提供的居间信息中有虚假或不真实的信息时，委托方有权向居间方索取本合同标的物最低成交总金额的居间服务费标准30%的赔偿。
第六条
合同成立及修改
本合同经双方签字盖章后生效，未经双方书面同意，任何一方不得擅自修改本合同。
第七条
争议的处理
1、本合同受中华人民共和国法律管辖并按其进行解释。
2、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可由有关部门调解;协商或调解不成的，按下列第_________种方式解决：
(1)提交_________仲裁委员会仲裁;
(2)依法向人民法院起诉。
第八条
违约责任
违约责任按《中华人民共和国合同法》有关条款执行。
本协议共贰页，一式两份，双方各执一份。
甲方(公章)：_________
乙方(公章)：_________
法定代表人(签字)：_________
法定代表人(签字)：_________
_________年____月____日
_________年____月____日
房地产项目合同范文2
甲方：
供地方
委托人：
身份证号码：
电话：
帐号：
乙方：
建设方
单位地址：
法定代表人：
委托人：
身份证号码：
电
话：
帐号：
根据城市规划建设的需要，经某县政府批准，经有关职能部门同意，甲方与乙方联合共同开发某某项目
(下称该项目，地点位位地址：
法定代表人：甲、乙双方多次协商，本着平等、互利、自愿的原则，达成联合开发某某商贸市场项目的协议，特订以下条款共同遵守。
第一条
合作原则
甲乙双方的合作原则为合法、平等、自愿、互利互惠。在合作过程中双方若有其他分歧，应本着以上原则进行协商解决。
第二条
合作标的
(一)双方联合开发标的位于某县某路某某土地，面积及范围以政府主管部门最后批准的土地使用权宗地图为准(宗地图见附件)，在该地块上拟建某某商贸市场项目。
(二)甲方投资的土地类型为
，开发房地产手续应由甲、乙双方共同汇报政府和有关部门达成一致意见，行文执行。甲方以某某现有全部土地约10000㎡(以原划拨土地面积为准)土地使用权宗地图面积评估价为限出资，四址界线以土地使用权宗地图为准(宗地图见附件)。过户该宗土地使用权由政府主管部门行文直接将该宗土地办理完整过户手续到乙方名下，甲方必须提供相关资料手续。过户契税由乙方负责，其他费用由甲方承担。
(三)甲方投资联合开发的该宗土地，应合法无任何纠纷，如因该宗土地四址界限图内遗留产生的纠纷，以及相关民事责任和经济责任由甲方负责解决，所发生的费用由甲方全部承担;
如因该宗土地宗地图外新规划涉及到周边相邻单位及居民因建设所发生的纠纷由乙方解决，产生的费用由乙方承担，与甲方无关。该项目建设实施中需甲方提供的相关资料和需要甲方出面协商的，甲方应积极提供并参与协调。
第三条合作方式
(一)甲方将其拥有的某某土地按某县国土资源局编制的基准地价进行评估，将其评估价格作为合作出资份额。
(二)乙方负责该项目开发资金筹集、工程前期的报批、对规划设计单位、工程监理单位及施工单位的选择和确定、工程的营造、工程款支付、房屋销售、工程的验收以及工程竣工后材料的备案、房屋的保修、物业管理单位的选择等事项，并承担该项目的全部法律责任。
第四条
合作时间
甲乙双方合作时间从签订本协议时起，到全部条款履行完毕后止。全部条款履行完毕应理解为：⑴该项目工程完全按照设计图纸全部建设完毕;⑵该项目的销售部分的房屋销售完毕或甲乙双方认为销售完毕的;⑶该项目完成各种行政报批手续、办理各种竣工手续、完成法律、法规、政策规定的其他手续的;⑷其他双方认为应该完成的事项。
第五条
项目规模
建筑规模按乙方报审的经政府主管部门最后批准的方案为准。
第六条
利益分成
(一)在该项目方案确定后，经甲乙双方协商后大致确定分给甲方商品房的位置及楼层。
(二)在该项目竣工后，乙方根据甲方所投入的该地块的评估价格，按当时该项目商品房价格划分与该地块的评估价同等价格的商品房给甲方，甲方所得商品房应缴纳的各种税费和应办理的各种手续由甲方自行负责。
第七条
甲方的权利和义务
(一)落实合作开发项目用地规划手续，办理合建项目占地的使用地规划批文，土地使用权人为乙方，土地使用不附带第三者的利益限制。
(二)落实合作开发项目占地的规划报建工作。
(三)完成合作开发项目规划用地的拆迁、安置及补偿工作。
(四)若乙方自筹资金不足确需贷款，乙方会通甲方后，以项目名义向银行贷款，甲方有权监督乙方使用该银行贷款的情况。
(五)甲方应及时配合乙方办理有关项目报批、工程施工、销售等手续。
(六)甲方应及时缴纳本协议规定的由甲方缴纳的各种税费，否则由此产生的各种责任与乙方无关。
第八条
乙方的权利和义务
(一)乙方委托二狗同志全权负责该项目的开发资金筹集、工程前期的报批、对规划设计单位、工程监理单位、施工单位的选择和确定、工程的营造、工程款支付、房屋销售、工程的验收以及工程竣工后材料的备案、房屋的保修、物业管理单位的选择等事项。
(二)为使该项目如期完工，实现较好的经济效益和取得良好的社会信誉，乙方须设立专项帐户，该项目的所有销售收入必须进入该帐户，实行专款专用。
(三)乙方不得挪用以该项目名义向银行所贷的款项，所得贷款须在甲方的监督下用于项目开发建设。
项目开发销售收入除一部分用于保持正常施工进度外，其他优先用于偿还贷款，否则由此产生的银行债务及其它法律责任均由乙方承担。
(四)乙方负责合作项目的整体供水、污水处理、供电、供气、通讯报装手续。
(五)乙方负责合作项目开工手续的办理，获得开工许可证，使合作项目可以合法开工建设。
(六)乙方应保质保量按期完成项目建设。
(七)乙方应及时缴纳本协议规定的由乙方缴纳的各种税费，否则由此产生的各种责任与乙方无关。
第九条
声明及保证
甲乙双方应保证以下事项真实可信：
(一)甲方为有独立民事行为能力的法人，有权独立签署并有能力履行本协议。
(二)乙方为一家依法设立并合法存续的企业，有权签署并有能力履行本协议。
(三)甲乙双方签署和履行本协议所需的一切手续均已办妥并合法有效。
(四)在签署本协议时，任何法院、仲裁机构、行政机关或监管机构均未作出任何足以对任何一方履行本协议产生重大不利影响的判决、裁定、裁决或具体行政行为。
第十条
保密条款
甲乙双方保证对在讨论、签订、执行本协议过程中所获悉的属于对方的且无法自公开渠道获得的文件及资料(包括商业秘密、公司计划、运营活动、财务信息、技术信息、经营信息及其他商业秘密)予以保密。未经该资料和文件的原提供方同意，另一方不得向任何第三方泄露该商业秘密的全部或部分内容。但法律、法规另有规定或双方另有约定的除外。保密期限双方按照实际情况约定。
第十一条
协议的变更
本协议履行期间，发生特殊情况时，甲、乙任何一方需变更本协议的，要求变更一方应及时书面通知对方，征得对方同意后，双方在规定的时限内(书面通知发出七个工作日内)签订书面变更协议，该协议将成为协议不可分割的部分。未经双方签署书面文件，任何一方无权变更本协议。
第十二条
协议的转让
除协议中另有规定外或经双方协商同意外，本协议所规定双方的任何权利和义务，任何一方在未经征得另一方书面同意之前，不得转让给第三者。
第十三条
争议的处理
(一)本协议受中华人民共和国法律管辖并按其进行解释。
(二)本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人按照本协议合作原则协商解决，也可由有关部门调解;协商或调解不成的，按下列第_________种方式解决：
(1)提交_________仲裁委员会仲裁;
(2)依法向人民法院起诉。
第十五条
违约责任
(一)甲方隐瞒真实情况，合作的该地块不合法致使项目无法继续进行的，甲方应向乙方赔偿自项目开发以来所发生的费用总额及该费用总额的同期人民银行贷款利息;
合作的地块有其他纠纷影响项目建设的，造成的损失由甲方负责。
(二)甲方不配合或不及时配合乙方办理项目开发所需要的各项手续致使项目开发延期的，造成的损失均由甲方承担。
(三)乙方隐瞒真实情况，不具备房地产开发资质的，乙方应向甲方赔偿自项目开发以来所发生的费用总额及该费用总额的同期人民银行贷款利息。
(四)乙方不能如期筹集项目开发所需资金的，甲方可视为乙方违约而与乙方解除协议另寻合作方。
(五)乙方不能如期保质保量完成项目建设，损失由乙方负责。
(六)乙方私自挪用以该项目名义向银行的贷款，造成损失由乙方负责。
(七)合作的某一方违反本协议保密规定泄漏秘密的，造成的损失由泄漏方负责。
(八)合作的某一方违反本协议关于协议更改规定的，所作出的更改内容无效，由此产生的损失由违约方承担。
(九)合作的某一方违反本协议关于协议转让规定的，任何转让，未经另一方书面明确同意，均属无效。
第十六条
协议的解释
本协议未尽事宜或条款内容不明确，协议双方当事人可以根据本协议的原则、协议的目的、交易习惯及关联条款的内容，按照通常理解对本协议作出合理解释。该解释具有约束力，除非解释与法律或本协议相抵触。
第十七条
补充与附件
本协议未尽事宜，依照有关法律、法规执行，法律、法规未作规定的，甲乙双方可以达成书面补充协议。补充协议和附件作为本协议不可分割的组成部分，与本协议具有同等的法律效力。
第十八条
协议的效力
(一)本协议自双方或双方法定代表人或其授权代表人签字并加盖单位公章之日起生效。
(二)本协议经甲乙双方签字盖章后生效，全部条款履行完毕后自然失效。
本协议壹式陆份，壹份捌页，甲乙各执叁份。
甲方(公章)：_________
乙方(公章)：_________
法定代表人(签字)：_________
法定代表人(签字)：_________
_________年____月____日
_________年____月____日
房地产项目合同范文3
甲方：
乙方：
甲方是
的企业，拥有的土地，根据国家的土地政策，可用“三旧改造”的方式进行房地产项目开发，乙方决定与甲方共同合作开发。为了明确双方的权利义务，在公平自愿的原则下，双方经过充分协商，达成如下合作开发房地产的合同，双方共同遵守履行。
一、合作项目的基本情况
甲方是领有注册号为的营业执照，公司拥有位于
(土名)的土地
亩，属
用途，详见国有土地使用权证及房产证。上述土地符合“三旧改造”的条件，可以进行房地产项目开发。
二、合作方式
甲方提供上述土地及地上房屋及附着物，经双方协商作价人民币伍仟万元，乙方提供现金人民币伍仟万元，双方注册成立新的具备房地产开发资质的项目公司，注册资本为人民币
万元，甲乙双方各占50%股权，以新成立的项目公司作出开发上述土地的主体，具体运作经营以新公司的章程为准。
三、甲方的权利和义务
1、甲方在新的项目公司中占有50%的股权，相关的盈利风险责任亦占50%。
2、甲方承诺和保证其提供的土地、房屋附着物有完整合法的产权，没有设定抵押，也没有被查封，不存在有产权纠纷，也不存在债务。如果确实存在上述限制产权的情况，甲方承诺在签订本合同后10个工作日内解决。
3、甲方提交其公司100%股东同意提供上述土地与乙方合同开发房地产的决议给乙方。
4、甲方必须依照有关法律政策向政府申请将上述土地以“三旧改造”的方式进行商住房地产开发，并取得政府同意变更为房地产开发的批复。
5、按照双方的约定提供股东身份资料用于项目公司工商注册登记。
6、乙方出资已达到人民币伍仟万元时，项目运作的资金不足，甲方应根据项目公司运作的实际需要及股东会的决议按50%的比例增加投资款或者用项目土地向银行抵押借款。
7、甲方委派作为项目公司的法定代表人任董事长职务并推荐项目公司的会计。
四、乙方的权利义务
1、乙方必须按照项目公司股东会的决议按时缴交人民币伍仟万元的投资款。
2、按照双方约定及时提供相关股东的身份资料，用于项目公司的工商注册登记。
3、如果乙方缴出投资款人民币伍仟万元，项目公司的流动资金还不够用，则乙方应根据项目公司的实际运作资金需要及股东会的决议，按照50%的比例增加投资款或者用项目的土地向银行抵押借款。
4、乙方委派项目公司总经理及出纳的人选。
五、项目公司的基本管理制度
1、项目公司的股东会的形式进行财务管理，凡是项目公司的开支超出
元以上就必须经过100%的股东表决同意方可开支入账。
2、凡是项目公司开支在元的范围内由项目公司的董事长及总经理共同审批方可以开支入账。
3、凡是项目公司在可开支入账。
4、项目公司的设计合同、施工合同、销售合同及聘请物业管理合同等其他重大合同，必须经过100%股东表决同意。
5、项目公司的财务预算、结算及分配方案必须经过100%股东的表决同意。
六、合同的终止、变更、解除
1、本项目开发销售完毕并结算清楚分配完毕，本合同终止。
2、本合同在履行过程中，如有未尽事宜经过双方协商同意可以变更及补充，与本合同有同等法律效力。
3、如果有不可抗力的自然灾害因素导致本合同无法履行，双方可以协商解除。
七、违约责任
甲乙双方均应本合同严格履行各自的义务。否则视为违约，违约方应按本合同的约定承担违约责任。
1、如果因甲方的原因，导致上述土地被查封或抵押，在约定的时间内无法解决影响到本项目的开发，则视为甲方构成违约，应按项目注册资金20%承担违约责任，乙方有权选择继续履行合同或者解除合同，如果乙方要求解除合同的，则按项目的评估价退回乙方的投资款。
2、如果因乙方的原因导致不按时出资，则视同乙方构成违约，乙方应按欠缴出资额每天万分之五承担违约责任。如果超期出资达180天，则甲方有权解除合同，按照项目的评估价退回乙方的投资款
八、甲乙双方如果要转让股权，原则上在双方内部转让且股东享有优先受让权。
九、本合同经双方签字后生效。
如果产生争议经过协商无法解决，则提交广州仲裁委员会仲裁。
甲方(公章)：_________
乙方(公章)：_________
法定代表人(签字)：_________
法定代表人(签字)：_________
篇2
关键词：房地产开发；成本控制；质量管理
中图分类号:F293.31 文献标识码：A
成本控制是整个房地产开发企业工作的重心，对房地产企业的发展和运行具有重要意义。近些年，房地产成为消费和投资的重点和热点，但是国家针对房地产市场出现过热现象，进行了宏观的调控。因此，如何有效的降低投资成本和增效，促进房地产企业向着集约化管理的方向改变，是当前的房地产开发企业面临的重要问题。
一、房地产开发企业对成本管理和控制的意义
成本控制能够帮助房地产开发企业在激烈的市场竞争中站稳脚跟具有重要战略意义。在现实开发过程中，我国的房地产存量比较大，既有宏观体制方面的原因，又有价格机方面的原因。由于房地产项目开发成本不断上升，导致商品房房价居高不下，说明了房地产开发企业对投资成本缺乏科学合理的控制。从宏观角度讲，对成本进行科学控制和管理，有利于合理的土地资源，有效的避免出现市场泡沫，降低国民经济的损失。
随着国家宏观政策的出台，对房地产的市场进行规范和调整，尤其是加强对土地交易市场的整顿，有效的消除了不正当竞争和暗箱操作取得土地经营权的行为。因此，房地产开发企业在获取土地使用权和经营权的过程中，要完全按照市场规范和规定，通过正当的招标和拍卖方式获得。这样可以有效抑制房地产过度消费需求，改变过去高风险和粗放式的开发方式，科学合理的利用投资资金。因此，只有加强项目的成本管理，才能树立房地产开发企业在激烈市场竞争中的优势，促进企业的良性发展，不断提高企业的经济利润和社会效益。
二、加强房地产开发企业成本控制的措施
随着房地产市场发展微利时代的到来，成本控制的重要性逐渐凸显出来，有利于房地产开发企业提高经济效益，制定合理的销售策略等。因此，要做到以下几个方面：
（一）做好前期的调研工作
在房地产工程正式建设开始前，要做好调研工作，具体包括工程开发的地质条件、地理位置以及周围的市场需求，考虑开发的可行性，这对房地产开发项目成功与否起着重要的决定作用。如果房地产开发企业没有进行前期的调研工作，仅仅流于形式，在一定程度上增加了项目开发的风险，会影响到项目正常开发和企业的经济效益，不利于企业的正常运营盈利。因此，在进行房地产项目开发过程中，要对财务进行科学合理有效的分析和研究，充分了解预期的投入的风险，保证投入和产出能够达到预期的目标。要潜在的消费者心理、市场容量以及工程造价进行相依的分析和判断，对开发项目进行可行性研究，确保工程开发顺利进行。在这一阶段，要制定相应的资金流量管理和销售规划，要降低房地产开发项目的资金投入，有效管理和控制开发成本，提高利润和经济效益。
（二）设计阶段开发成本的控制
设计阶段是进行全面工程造价管理重要和关键阶段，要考虑影响工程成本各方面的因素，同时要做好相关的准备工作，在设计过程中，要注意以下内容：
首先，要不断完善相关的方案和工程设计投招标制度，建设单位要积极引入竞争机制，不断控制施工成本。可以采用竞争的方式选择设计方案，保证方案的技术先进性和经济的合理性，同时要不断提高设计的质量。另一方面，在进行设计过程中，可以房地产工程项目的实际情况采用分段招标标，这样可以有效的降低设计费用。
2、要采取有效措施进行技术之间的交流，采用限额设计的方法。在房地产工程项目设计过程中，对要定量分析的设计内容，要进行科学严谨精确的计算，实现技术和经济措施的有效结合，在设计过程中要施工的可行性、经济性，保证施工技术和管理的水平向吻合。在选择建筑工程的材料和机械设备过程中，要保证价格合理，质量优良；要尽量避免使用存在质量问题、采购比较困难、运输距离较远或者施工很复杂的材料或者设备，保证设计的标准化和系列化，同时要遵循房地产开发项目的建筑标准、规模以及设计规范和规定；设计方案不仅要满足使用功能，还要对分配的投资进行限额控制，严谨出现不合理的设计变更，以免影响到工程造价，同时还要保证投资的限额；在设计的招标的过程中，要提供真实有效克广的概算指标，为设计中对工程造价预算提供前提条件。
3、要加强对设计图的审核。在设计阶段，要保证设计的质量，将设计的变更有效的控制在正式施工之前，要尽量花费最小的代价取得最好的效果。因此，要组织专家坚强对设计图的审核，以免影响房地产开发项目顺利进行。
（三）施工阶段
施工阶段也是房地产工程开发项目控制和管理成本的重要阶段。
1、要科学有效的控制在施工过程中出现的工程变更，具体包括设计变更、进度变更、工程变更以及施工条件的变更，这些都是建设施工单位提出的。因此，在施工过程中，要建立和完善房地产开发项目的签证管理制度，对于项目的预算部门以及人员，要设置合理的权限，保证分工明确，保证在施工中签证的质量，要坚决杜绝虚假签证行为的发生。在发生变更后，要严格遵循合同以及相关规定及时办理相应的增加预算，在办理过程中不得进行随意更改。
2、在施工过程中，要正确出阿里承包商的合理索赔要求，要根据合同内容和条款等，对递交的索赔资料进行严谨的审核和检查，保证处理索赔工作的及时性；同时要对索赔项目加强预见性，尽量减少不必要的速配，以免增加投资成本，甚至引起投资失控。
3、在进行采购材料和设备的过程中，工程项目人员要及时掌握和了解市场行情，严格按照相关规定做好材料的限价工作，控制中间的价格差。对于施工单位采购的施工材料、半成品以及成品，如果在规定范围的内，要监督采购产品的质量，要进行适当参与和质量监督的原则，保证采购的材料和设备的质量，价格低廉，质量优良。
（四）竣工阶段
施工单位要完全按照施工图纸和合同要求保证工程如期竣工，在竣工验收过程中，必须要验收单。要做好工程最后的洽商签证和预算账目的清理，处理好材料差价和竣工调价的审核工作，在审核过程中，要与原来的招标文件进行对照，避免标底内的已经包括的项目重复出现。要严格按照合同规定制定合理的技措费以及各项奖项等，保证工程最后的结算工作。
三、质量控制
施工质量是企业顺利发展的根本保证，对提高企业运营能力和树立良好企业信誉形象具有重要的作用。
在工程项目的施工阶段，要加强质量的控制和管理，要保证成本控制、进度控制和质量控制的协调统一，制定的质量目标要符合施工建设项目的实际特点。在施工过程中的质量控制就是对施工程序和出现的偏差进行控制，要对施工中的阶段成果与合同规定内容进行有效对比，保证施工的顺序、技术以及方法符合施工标准。可以采用抽查和普查等方法，对整个工程作业进行跟踪管理，从而有效的保证工程施工质量。
综上所述，施工成本和质量控制对房地产开发企业发挥着重要的作用。因此，在施工过程中要加强不断采取有效措施和手段，加强对施工质量的管理，适当的控制工程投资成本，减少返工和索赔造成的经济损失，从而有效帮助房地产开发企业实现可持续发展。
参考文献：
[1] 魏蓉.房地产建设项目设计阶段的造价控制研究[D].中南林业科技大学 2011
[2] 郝姝婕.房地产建设与城市化发展的协调性分析[J].经济与管理.2008(07)
[3] 宋世伟.化工建设项目环境影响技术评估要点探讨[J].当代化工.2006(02)
篇3
关键词：房地产项目；成本构成；成本控制
今年来房地产行业飞速发展，并已经成为我国三大国民经济支柱产业之一。着就表示房地产行业不但给投资者带来了巨大收益，也意味着为GDP的增长做出了巨大贡献。从经济学角度来讲，“效益＝施工总收益-项目成本”，如何将效益最大化，就必须要通过成本控制来实现，那么接下来就详细介绍下房地产项目的成本构成及特点。
一、房地产项目的成本构成及特点
每个行业都有不同的规则和特点，而房地产行业就与其他行业有着许多区别之处，接下来就介绍一下房地产开发项目的成本构成。
1.项目前期策划和确立阶段的成本
在项目前期策划这一阶段中主要是依靠对房地产市场进行调研，然后依据调研结果进行分析、研究，最终得出理论性结果和决策。主要包括房地产项目的设想、目标设计、可行性研究报告等，这期间所花费的所有费用都被划为项目成本之中。而在这一阶段中还有两个重要成本是必须要考虑的，首先土地、土建、设备费用。这些费用都是必不可少的，任何工程项目都必须进行详细考虑，要对土地费用进行详细核算，看是否符合建设指标，能否有盈利价值。然后在融入土建费用以及设备采购费用等，将这些费用一起考虑进去，就可以大致评估出该房地产项目的利润点，从而制作可行性实施报告。其次房地产项目的配套设施及一些其他费用，这在房地产项目中虽然占据比例不多，但是也必须考虑进去，房地产项目想要吸引消费者，就必须要具备公共配套设施，比如学校、超市、医院等，这些都是与人们生活息息相关的，如果房地产企业进行资金投入后，无法在短时间内收回成本费用，所以房地产企业就必须要有一个完善的收费制度，要将公共配套设施建设好、利用好，从而最大限度地实现效益最大化。
2.项目设计与计划阶段的成本
在项目设计与计划阶段的成本内容主要包括项目设计、计划成本、招标投标成本、施工前准备成本这几个方面，例如在工程施工前的勘探费用、设计人员的设计费用、工程档案保管费用、临时用地费用、项目评估费用、勘察设计监督费用，这些都是必不可少的，同时还包括与人们生活密切相关的一些水费、电费、供热费、污水处理费、土地转让费、消防费用等，这些也都属于公共设施费用。
3.项目施工阶段成本
在项目施工阶段的成本内容主要包括建设单位在各个施工环节中的所有费用，同时在开工时还需要缴纳监理费、审计费、投资方向调节税、协调费、绿化建设费用等，这些都必须要在施工结束前进行结算，也是一笔很大的成本开销，在竣工时也包括了很多费用，比如竣工验收时的手续费、综合验收、性能认定、测绘、产权登记费等。例如：国家发展和改革委员会、财政部又于2008年4月15日联合《关于规范房屋登记费计费方式和收费标准等有关问题的通知》发改价格[2008]924号，规定住房登记收费标准为每件80元，非住房房屋登记收费标准首次明确统一为每件550元。这些费用必须在成本控制考虑范围之内。
4.项目使用阶段成本
从交付使用到规定的责任期结束为止,即通常的物业管理成本。
二、房地产项目的成本控制
1.项目策划阶段项目策划阶段的成本控制
在整个工程项目中是至关重要的，首先要对工程项目的可行性进行市场调查，然后根据市场调查结果进行投资评估，开发商要对项目周边的环境因素进行考虑，要对项目的市场价值进行分析，还要对政府的相关政策进行思量，要将项目周边的交通和医疗设施、教育设施都考虑全面，同时对工程项目的原材料采购和设备购买都要有详细的规划，要对工程项目实施过程中所能出现的突发因素考虑全面。例如：北京玫瑰园在北京是卖了十几年的别墅区。为什么会出现销售十几年的现象，除了几经易手以外还有一个重要原因是地理位置不佳，开发商没有充分考虑周边的环境的利弊，项目所在地位置偏僻，且配套设施大不到高档社区的要求。
2.项目设计阶段
众所周知，项目的设计阶段对于整个工程项目都有着直接影响，尤其是设计阶段的成本控制，必须要达到国家级或者省级设计标准，要建立健全的项目设计体系，尽量降低资金投入、保证工程质量、缩短施工周期，要将项目的经济效益最大化。开发商获得项目主要是通过招投标方式，每个施工企业都可以公平参与，对该工程项目进行设计规划，只有设计方案最优化合理的企业才会中标。例如：按照国际上工程建设招投标活动的通行做法进行工程清单报价，它反映的是工程的个别成本,而不是按定额的平均成本计价。工程量清单将实体消耗量费用和措施费分离,此种方式不但充分展现施工在投标中的技术水平，还可以充分发挥施工企业自主定价的能力,从而改变现有定额中有关束缚企业自主报价的限制。与此同时还必须要考虑两点，首先项目设计前的投资估算，这一阶段会将整个工程项目中所涉及的成本投入都考虑到，尤其是人工费用、设备费用、施工费用、税收费用，这些都必须要有书面资料，要为评估阶段提供理论依据。其次初步设计要重视方案的选择,按投资估算进一步落实成本费用,将施工图预算严格控制在批准的范围内,同时应加强设计变更的管理工作。
3.发包、施工阶段
目前我国房地产项目多数是通过发包进行施工的，大多的企业根本无法完成所有的施工工序，所以企业往往会选择承包给其他施工企业，在这种情况下就必须要采用合同制，要有明确的施工方案，要有明确的设备采购、原材料采购的管理制度，要根据国家相关施工标准进行选购，而且承包方还要根据开发商提供的工程范围经济效益最大化。
4.项目销售阶段
在项目销售阶段的成本控制主要是销售费用，房地产商必须要对工程项目进行社会宣传、媒体宣传、广告宣传，这些都是需要巨大成本的，一般情况下，房地产项目的销售费用是房地产销售价格的4%左右，例如：广告宣传费用,约为销售额的1.5%-2%;销售费用,约为销售收入的2%一3%;其它销售费用,约为销售收入的0.5%-1%，以上各项合计销售费用约占销售收入的4%一6%。这是一笔数目庞大的资金，而且每个城市的消费水平和房产价格也是不一样的，这就使房地产项目的销售成本也具备不定性，要根据当地实际情况进行制定。
三、成本控制总体上应注意的问题
1.成本控制的综合性
工程项目的成本控制并不是单一的，必须要与施工质量、施工进度、施工效率相结合起来，只有这样考虑才有价值，不能一味地去强调成本控制，必须要在保证工程质量的前提下，不能因为质量问题而出现工程项目的延期或者返工，这样不但达不到降低成本的目的，还会对整个工程项目的信誉和利益造成影响，所以在工程项目实施过程中，必须要加强对成本控制的综合管理，要对合同控制、技术控制、管理措施控制，要不断对工程项目进行关注，发现问题时要及时解决或调整，要将工程项目实施中所能出现的影响因素考虑全面，要保证工程项目的功能和质量达到国家标准。
2.成本控制的全面性
房地产项目的成本控制是贯穿于整个房地产开发实施过程,包括整个房地产开发建设及销售过程中的所有费用。所以说在成本控制中，要考虑工程项目的全面性，防止只控制工程项目的安装成本,而忽视了对工程项目施工设备和器具费用的控制；要对房地产项目结构内的所有子项目或单项工程的费用实施控制,防止只重视主体工程项目成本,而忽视其他项目的成本控制；要对所有合同的付款进行控制；要对成本数量进行控制,对费用发生的时间进行控制,以满足资金使用计划的要求。例如：在社区建设中，开发商只注重了控制全面的成本，全面抓住楼盘主体建设反而忽略了配套环境的营造，在后期配套设施建设中资金紧俏不得不降低配套设施品质，导致配套环境不能真正与社区整体品质相匹配，使这整体品质下降。
总之，严格把房地产项目控成本就是从宏观和微观两方面来控制，使项目工程在完全符合国家质量标准的基础上更有效更合理的利用资源，从而降低成本，为投资方及消费者带来双方面的利益。
参考文献：
[1]王琪.精细化管理在房地产项目中的应用研究[D].天津大学,2012.
[2]陈雪.“华逸花园”项目全程策划管理研究[D].西南交通大学,2011.
[3]姜维.房地产项目全过程风险识别与评估研究[D].郑州大学,2013.
篇4
关键词：房地产开发工程成本控制
Abstract: since China officially joined the WTO, the market economy is developing fast, together with the invasion of foreign capital unceasingly, increasingly fierce competition in the industry, the real estate industry is particularly outstanding. Especially in recent years, as China's inflation further intensifies, house prices is also a rose and rose, ordinary consumers can only be prohibitive, or a mortgage slave pain in the neck, the enterprise property sales shrunk dramatically. Therefore, how to control the cost of real estate development, lower prices, not only is the real estate enterprises to develop the profit space, to conquer magic weapon, and more government control of inflation, reduce social unstable factors of the key macroeconomic regulation. In this paper, the engineering cost management from the theory of real estate development enterprise Angle provides some cost management advice.
Keywords: real estate development project cost control
中图分类号：F293.33 文献标识码：A文章编号：
近年来，在政府的宏观调控下，房地产销售大幅缩水，大部分房地产企业处境艰难。如何有效的控制房地产开发总成本，使得企业在宏观调控下做到游刃有余，是摆在各房地产开发企业面前的共同课题。
1．房地产项目开发过程的成本组成
研究房地产企业成本，其实质就是对房地产项目开发成本的分析研究。总体而言，一个项目的开发成本大体可以分以下五大部分
1.1土地成本：指为取得项目所在的土地的开发经营权而需支付的费用，包括向国家及相关政府部门缴纳的土地出让金、土地征用费、建设配套费以及针对土地上原有建筑及居民的拆迁安置补偿费。
1.2前期工程费：指从项目开始规划到正式施工前所消耗的费用。取得土地使用权后，土地使用者要完成项目的相关决策和规划，并对总体部署方案的可行性进行咨询和研究，主体工程开工前需对土地进行勘察设计，此部分的费用包括房屋开发的规划建筑设计费、地质勘查设计费、研究咨询费、报批报建过程中的政府规费以及七通一平费。
1.3工程成本：指完成项目所需的建筑工程（含精装修工程）、安装工程、设备工程、室外工程、弱电工程、环境工程及公共配套工程的总费用。
1.4期间费用：指直接从企业的当期产品销售收入中扣除的销售费用、管理费用和财务费用
1.5营业税金及附加:指房地产企业需交的营业税、城市建设维护税、教育费附加、土地增值税、地方教育费附加、水利建设专项基金
从成本的属性来看，土地成本、前期工程费、期间费用、营业税及附加在项目初期即可大部分确定，其波动幅度微小，可控性相对较小；工程成本则会因为项目本身 情况、涉及复杂因素众多等而出现前后测差异较大的情况，如采取有效措施，则可压缩性（可控性）较强。因此，工程成本是项目开发过程中进行成本控制的重点。
2．工程成本控制
一个房地产项目的工程成本控制大体可以分以下6个阶段
2.1可行性研究阶段
项目的决策决定了房屋开发的总体方案和投资规模，是控制开发成本的关键所在。房地产开发周期相对较长，开发风险较大，所以对开发地点、建设方案的选取都要慎之又慎。好的项目方案不仅要符合所在地区的总体规划布局，而且要尽量合理利用已有的配套设施，以降低开发成本，同时应充分考虑项目开发规模与周期，把房屋的升值空间纳入体系，为未来的销售做足准备。
在开发位置的选择上，不仅要考虑地理位置的优劣，还要充分考虑该位置所处的社会环境、市场供求关系的环境以及未来城市规划的环境。要对开发位置做出综合评价，就要充分考虑该处的交通状况、自然环境、公众基础设施等，还要深入了解当地的住房需求及能够接受的销售价格，“入乡随俗”对产品合理定位，最后通过确定的销售价格来倒推工程成本目标。
2.2 设计阶段
设计阶段造价成本控制的重点除了控制好设计费（报建费、勘察费等比重较小，且一般有相关收费标准），更主要的是通过限额设计等手段从源头上控制好建安成本。该阶段主要从以下几方面进行控制：
1）设计供应商采购管理：对概念设计、规划设计还是一般的装修设计，均通过规范化的设计供应商采购控制流程，以争取最佳的性价比。
2）通过限额设计落实目标成本的要求：在满足设计质量的前提下，限制钢筋含量、砼含量、节点设计等对工程造价影响大的内容；在满足建筑效果的前提下，控制装饰用料和建筑材料封样对工程造价的影响。
3）通过规范化的设计任务书和设计合同严格控制设计单位的设计质量：在项目前期即尽可能确定有关技术经济指标参数，防止因设计自身失误原因导致成本增加。
4）通过规范化的设计评审流程来评价各重要设计节点的设计成果质量。
2.3审图与优化设计阶段
本阶段通过施工图会审来控制设计质量和工程成本。建设单位用它进行招标可以减少图纸设计风险、减少一些不平衡报价所带来的损失。因此，从此阶段进行造价成本控制，可以有效地减少设计图纸方面造成的损失。具体操作是：在施工图完成后组织由设计、工程、成本人员和监理人员组成联合小组，对施工图的技术性、安全性、周密性、经济性（包括建成后的物业管理成本）等进行会审，提出明确的书面审查意见，并督促设计单位进行修正，避免或减少设计不合理甚至失误所造成的投资损失浪费。
2.4招投标阶段
1）选择恰当的招标形式
对于房地产开发招标来说，首选邀请招标，而且最好是合作伙伴型，这样大家知根知底对对方都放心，一般情况下不要搞华而不实的公开招标；合同形式采用那种都可以，不过其中风险范围、奖惩、结算调整范围等一定要写清楚。
2）选择合适的施工单位
对于一个工程项目来说，工程质量的好坏决定建设单位的社会地位、口碑、市场卖价、后续工程等等，所以选择一个好的施工单位是很重要的，不要选择什么“……县施工公司”或“…….分 公司”，而且要注意了解有些公司是不是挂羊头卖狗肉，对于不入流的公司，一定要在准入上机制做好文章，在资质上一定要把好关。另外对其注册资本、公司财务 情况、优质指标、同类型工程、技术人员、机械、市场地位口碑、管理情况等等都要做出详细限制，不能因为某某公司可以让利、可以垫资就让其轻易入围。
2.5施工阶段
施工阶段的造价成本控制主要是施工中增加造价部分的管理，包括对工程变更、现场签证、施工索赔、经济洽商、技术联系单、验收资料等的管理，其中没有定额的分部分项工程单价的确定要及时合理。一般造价工程师不怎么注重施工组织设计或施工方案，基本是交给监理审核工程部二审之后批准。可是在施工组织设计中施工单位会隐藏一些结算时可以索赔的东西， 比如马镫筋、温度筋、钢筋定尺，钢筋搭接、电线电缆、桥架、挖土方式、运土距离、模板、摊销周转等等。这也是造价成本控制容易被忽略的地方。
2.6结算阶段的成本控制
这一阶段的造价成本控制，是施工单位最后的机会也是建设单位最后的努力。房地产企业的造价控制人员应该秉承的原则是：
1）合同协议及造价变更资料的时效性（国家文件实效，7、14、28天的规定等）、合法性（是否合同风险范围）、完备性（签字盖章等）；
2） 矛盾问题解释顺序一致性（所有文件是否统一）；
3）件的责任清理，如果施工方说法模糊，一般是按最不利于施工方的解释来处理；
4）规范标准中强制执行条文，防止施工方无中生有浑水摸鱼；
5）分析总包分包、工艺标准等情况，防止施工方高估冒算；
6）杏造价书中的说法一步步审核。这样基本保证结算完整并较为正确，一般差额控制在3％以内。
3结语
以上介绍了房地产开发的成本组成，并就如何控制工程成本做了简要分析，在实际的工作中,由于不同项目所处的环境、规模、用途等条件的变化,以及从事这项工作人员的素质和能力的差别,实际的控制结果也有着很大的变化,不能一概而论,需要在项目之初就要进行全面和详细的分析,找出控制的重点,然后在相应的过程和环节上给于足够的重视,并投入足够的力量,这样才能达到应有的效果,实现节约成本,扩大效益的目的。
总之，成本决定价格，而房地产价格又是影响社会经济和稳定的重要因素。房地产价格的波动从不仅关系到人们的生活，也是影响国民经济的产业结构、产业政策以及各行业协调发展的关键因素。控制房地产开发成本，无论是对企业的利润最大化，还是对国民经济可持续发展都具有现实意义。
主要参考文献：
[1]彭亚飞，王福成.浅谈施工项目成本控制方略[J].山西建筑2007(3).
篇5
地理位置始终是决定房地产项目价值的核心因素之一。房地产项目拥有良好的自然环境，或者经过改造后拥有一个良好环境都是项目的一个亮点。通过项目名称对这些亮点予以强化则能够更好地凸显项目的价值和品味。如万科开发的项目“十七英里”位于深圳的黄金海岸线小梅沙附近，配以“十七英里，你能和这个世界保持的距离”的主打广告，通过名称凸显其位于海边远离喧嚣市区的宁静。又如获得2002年度“广州市民十大喜爱楼盘”称号的星河湾，以及和记黄埔有限公司在珠海开发的项目“海怡湾畔”，都是通过项目名称来强调各自靠河、靠海的优越地理位置。再如深圳的著名楼盘“中信红树湾”通过名称直接标识出其位于红树湾片区的场地环境。广州方圆房地产在珠海有一个项目，位于珠海凤凰山畔、红门楼水库旁，周围环境层峦叠嶂、烟波浩渺；他们把项目命名为“云山诗意”，贴切的体现了项目的独特之处。
2从项目规划设计特点中寻找命名信息
建筑改变生活，设计创造价值，规划建筑设计是一个房地产项目的灵魂。如果项目本身设计具有鲜明特点，那么从设计中寻找命名信息也不失为一个办法。红石实业有限责任公司在北京CBD开发的项目，位于建国门外大街的“建外Soho”就是一个项目名称和建筑设计特点紧密结合的成功范例。建外Soho设计上亦商亦居的商住单位打破了传统的三室一厅概念，完全是开放式空间，让业主自由发挥，所有工程完工后，将有数万人在那里办公、居住、逛街。项目命名为“建外Soho”既体现了建国门外大街这一CBD位置，又契合了项目融“办公、居住、逛街”于一体的“Smalloffice&homeoffice”的设计特点。再如广州宏宇房地产公司开发的项目“罗马假日”其命名既体现了项目欧式古典风格这一建筑设计特点又利用著名电影《罗马假日》给购房者以浪漫遐想。4从传统文化中寻找命名信息
我国历史上就有为建筑命名的传统，从用于文人雅士居所的“某某斋”、“某某轩”、“某某阁”到用于帝王将相行宫的“某某馆”、“某某府”、“某某宫”等，古典园林建筑更是大量运用匾额、碑刻、对联、题咏等文学手法来深化意境、标点主题。现代房地产项目命名中也不乏结合传统文化的成功案例。比如位于南京钟山美庐附近的房地产项目“上林苑”，语出唐朝著名诗人杜审言的《春日京中有怀》：“上林苑里花待放、细柳营前叶漫新”②。上海的房地产项目“好世鹿鸣苑”，典出诗经的“呦呦鹿鸣，食野之苹。我有喜宾，鼓瑟吹笙……”③。深圳的房地产项目“碧海云天”引申自传统词牌名“碧云天”。长沙湘江旁的著名小区“沁园春”本身就是词牌名,别有一番韵味。北京的房地产项目“天行健国际商务花园”典出《周易》：“天行健，君子以自强不息；地势坤，君子以厚德载物”。
3从异域建筑风情中寻找命名信息
住宅建筑不仅是人们的居住场所，还在一定程度上反映了使用者的生活质量和人生追求。与国际接轨，向西方主流社会靠拢的思潮反映在房地产项目上，就是一些“洋”味十足的项目名称引起大家注目。这些具有异域风情的房地产名称大多以国外的风景名胜或特色城镇作比拟：如位于深圳华侨城的“波托菲诺”——以华侨城的税水案丛林比拟意大利西北利古利亚的滨海小镇波托菲诺。西安的“枫丹白露苑”项目——用法国的森林宫殿枫丹白露宫及其花园来比拟项目的花园别墅定位。秦皇岛的房地产项目“里维埃拉”——以地中海沿岸旅游胜地“里维埃拉”来比拟北戴河的阳光沙滩。首创置业推出的新一代别墅项目“温哥华森林”——以加拿大名城温哥华来比拟项目位置北京小汤山温泉度假区。无锡的房地产项目“香榭丽花园”出自法国巴黎的“香榭丽舍大道”。此外如上海的“蓝堡爱琴海”、成都的“中海格林威治城”、嘉兴的“江南巴比伦”、杭州的“威尼斯水城”等都属于此类命名。
4以开发商名称为基础进行系列命名
以开发商名称为基础进行系列命名是开发商的企业名称和单个项目名称的结合，在房地产项目命名中体现出开发商名称可以使具体项目和开发商之间相得益彰。一方面随着楼盘的销售可以扩大开发商的影响力，另一方面开发商的知名度又可以反过来促进楼盘的推广销售。这对一些大的知名度高的开发商来说表现得更明显一些。比如万科公司在全国各地开发的项目大多都以万科作为项目命名的一部分：深圳的万科·第五园、天津的万科·水晶城、沈阳的万科·四季花城、珠海的万科金域蓝湾等。保利地产公司开发的项目也多以保利作为项目命名的一部分：如保利·香雪山、保利·西子湾、保利·香槟花园、保利·心语、保利·康桥等。又如华发房地产开发的项目很多也是在命名上以华发为“根名字”：华发·世纪城、华发·水郡、华发·生态园等。
房地产项目提供的是一种公共环境，其命名反映了当代的社会意识形态和价值观，成功的项目名称在契合了项目特质的同时也会反映消费者的某种价值观和心里追求。在房地产项目销售推广理念日新月异的今天，前述几种命名方式难免会以偏概全，今后还会有更多、更好的房地产项目命名跃入我们的视野。
参考文献：
[1]余源鹏.中国楼盘实战命名三万例.中国建筑工业出版社，2006.
[2]王慧灵.谈房地产品牌建设中的楼盘命名策略.现代企业教育.2007(08).
[3]罗耀华，柴延艳.武汉市住宅小区命名的调查分析.理论语言学研究.2007,2(1).
[4]俞孔坚.小区命名如何更好体现城市特色.人民网-强国社区-嘉宾访谈-强国论坛.2005-08-04，/GB/32306/
篇6
在房地产投资决策阶段时,项目开发商实际上就要对所开发的房地产项目的市场定位、品质要求有一个初步的估计,并对项目成本有个初步的测算。而且成本的初步测算应在项目设计过程中予以体现。房产既然是商品,它就有和其他商品一样的共性,可以应用价值工程管理,即在满足工程结构、质量以及使用功能的前提下,争取获得最佳经济效益。在价值工程中,价值定义为:功能和实现这个功能所耗费用的比值。其表达方式为:价值=功能/成本。功能是一种产品所具有的特定职能和用途:成本是从根据用户所提出的功能要求进行研制、生产,到用户使用所花费的全部成本。提高产品价值的途径有五种:一是功能不变,降低成本;二是成本不变,提高功能;三是成本增加,功能提高幅度更大;四是一些次要功能下降,但带来成本大幅度降低;五是既提高功能,又降低成本。通过功能细化,把多余的功能去掉,对造价高的功能实施重点控制,从而最终降低工程造价,实现建设项目最佳经济效益。目前房地产项目设计实行工程造价和设计方案相结合的设计招标方法,这有利于在保证项目市场定位和品质的同时,有效控制工程造价。房地产企业应在此基础上对工程项目做进一步测算优化,以确定项目的最终的成本。在实际工程中,在保证品质的前提下改进和优化设计,降低项目开发成本,在这方面还是有很大的潜力可挖的。
二、项目目标成本的控制
项目成本目标确立后,如何有效控制成本是房地产项目最终是否盈利或取得丰厚回报的重要保证。在一个大背景没有太大变动的成熟的房地产市场,房地产的市场定位是相对稳定的,因此对于项目成本控制是重重之重。在工程实施阶段中,我们特别需要在以下几个主要环节做好成本控制工作。
(一)合理安排工程周期
成本的发生涉及到项目的整个建设周期,做好科学合理地安排建设周期,可以使分解到各个单项的目标成本实施按时间、按节点进行有效控制。从项目开工准备开始,经施工过程至竣工移交,成本控制工作要伴随项目的每一个阶段,如在工程准备阶段与总承包单位制定最佳的施工方案,合理安排施工工序,按照设计要求和施工规范要求,充分利用现有的资源,确保工程质量,减少施工成本支出,减少工程返工费。使工程成本自始至终处于有效控制之下。同时,根据建设周期,施工进度,相应地安排各项配套工作的时间节点,围绕工程项目开展的各项工作有序进行。
(二)严格控制建安成本
严格控制建安成本,降低工程造价是房地产项目目标成本管理的重要内容。在实际工作中,工程虽能按期保质完成,但工程成本超支较为严重,不能达到预期收益的情况时有发生。在与施工单位签订承包合同时,应聘请有经验的咨询公司编制严密的招标文件、合同文本,对承包商的制约条款要达到无所不包的地步,对可能发生的情况都要有提前的预计,防止施工单位在工程实施过程中寻找各种理由进行索赔。根据建筑市场行情、建筑业的一般惯例和有关规范,施工中可能产生职责不清、互相扯皮、影响造价、质量、延误工期等因素进行事先约定,经法律形式确定下来,来确保双方的按约履行。成本管理部门要会同工程管理部门及监理工程师对施工过程中出现的技术变更、施工变更进行分析,应尽可能减少变更,对于技术变更和施工变更,要先签单(技术合同单、施工签证单)后施工。如果工程进度要求紧,也要做到同步进行,工程若有增减应及时审价,以避免无法核实的情况发生,引起双方不必要的争议。总之,各职能部门要加强监控,加强预算审查,严格经济签证和工程变更管理。聘请独立的专业审价机构是个好办法,该工作在项目实施之初就要及时介入,协助建设单位对项目施工的实标工程量、材料的选用价格进行及时跟踪统计,特别是隐蔽工程的变更要及时审价,为工程项目最终审计和成本控制打下好基础。
(三)严格控制材料、设备价格
材料设备费在工程的建安造价中约占70%,工程材料成本控制是开发过程的重要内容,对主要材料和设备一般采用甲方供应或限价的方式。房地产企业要建立价格信息网络,及时准确地了解市场上最新的材料设备的价格信息。要注意各项材料、设备的定位与楼盘的品位是否一致、是否经济合理等。大宗材料设备订货,应货比三家,也可采用招投标方式采购,在满足施工的前提下,把握好订货的时机。同样的材料设备,由于产地价格会有差异,就是同样品牌的设备由于销售不同价格也会有差异。要树立成本意识及形成控制成本机制。非甲供材料,可以采取限价的手段进行控制。成本管理部门和工程管理部门与监理工程师应适当参与施工单位的材料订货,可以推荐相关厂家进行类比,同时要控制材料的采购价格、监督材料的质量、在保证质量的前提下合理限价。
(四)合理安排建设资金
企业必须合理筹措资金,保证项目开发较好的控制资金成本。房地产企业一般资产负债率都比较高,而较高的资产负债率是向银行贷款的一道坎。因此房地产企业要拓宽融资渠道,就要根据投资期限的长短、自身资金状况以及资金回收的情况来选择适合的融资方式。对于同时投资于多个房地产开发项目的企业来讲,投入资金较多,资金压力也越大,通过融资来保证项目的开发,要避免过多占用资金造成资金成本过高。如果对每个项目开发过程的资金收支情况有一个很准确的预计,同时又对本企业的资金运作情况能有一个比较清晰了解,才能制定最佳资金计划方案,把企业资金成本降低到最小。例如,我们根据公司房产开发点多、资金紧缺的情况,对一项目开发在配备一定自有资金同时,采用融资方式解决前期购买土地资金,在取得“四证”后,再根据建设资金安排,向银行逐步分期贷款支付建设资金和归还前期向融资的借款,再用销售回款归还贷款资金,取得了很好的效果。通过融资,就可以解决前期投入资金的问题;还可以合理优化资本结构,使其具有再融资能力;这样就能有效地规避资产负债率高的问题。
三、合理利用税收政策的筹划
房地产开发企业应对全公司的税务进行科学的综合筹划,有效降低税务负担。企业财务部门应针对每种税收的特征,制定相应合理的避税措施。房地产开发项目税金主要为:营业税及附加、所得税、土地增值税。土地增值税以增值额累进征收。房产项目如果合理进行税务筹划,此三大税应有较大避税空间。房地产开发项目主要利用税收政策进行筹划的方式有:合理分摊法、定价筹划、收入筹划、优惠政策筹划等。如能合理分摊费用,用足用活优惠政策,则有不少筹划空间。由于税法规定房地产开发项目取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和,可加计20%扣除,三项期间费用可在取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的10%之内扣除,普通住宅增值额未超过20%的情况下可以免征土地增值税。因此,如果开发的项目涉及普通住宅和其他房地产开发,应考虑土地增值税不分开计算与分开计算(前提是当地税务是否允许)可得出不同的增值率来选择应缴纳的增值税;也可以通过增加可扣除项目金额和降低房产销售价格将普通住宅增值额尽可能地控制在不超过20%;期间三项费用开支尽量达到开发成本10%的上限等。
四、结束语
篇7
一、企业信息供需分析
企业的信息交流至关重要，快速的获得和提供信息可减少信息的逐级反映，使信息需求者或受信息影响的企业能快速反应，提高效率，而某个节点上的企业所提供的信息可能同时被其他节点上的企业获取采用，同时某个节点上的企业需求的信息也可以借助信息平台快速的从其他节点企业直接获得，企业所需求的信息可能是从多个企业获得，而不仅仅是只从它上游或下游紧连接的企业获得。从整个链条上的企业获得信息，可以更方便企业的快速反应，及时调整自己的计划。由于避开了必须从房地产商转达，直接从节点企业获得信息，从而节省了信息流通时间。一般的，房地产业信息流基本包括以下几个方面的内容：
1、顾客需求信息
顾客需求是供应链的拉动力，上游各合作伙伴根据顾客需求来安排自己的产品和服务，以便更好地满足实现企业的利益和价值。
2、供货/进度信息
房地产业供应链中，房地产开发企业需要根据总承包商的进度来制定公司项目进度计划；总承包商需要根据各分包企业制定总项目进度计划并根据各专业进度进行协调；各施工方根据材料供应商的供货情况来调节自己的工程进度。同样，施工方也会依据自己的施工进度及时向供应商提供需求进度信息。
3、价格信息
房地产项目中，占大部分成本的是材料和设备，因此，材料设备价格信息对于房地产项目是一个关键的成本因素。材料设备供应商合作伙伴需要经常向其下游企业一承包商或者房地产开发企业公布其价格信息，增加供应链企业间的信任。同时，房地产开发企业与各方伙伴企业之间的合同价格也是大家关心的敏感因素，如何在供应链运作中取得最合适的合同价格也是很关键的。
4、技术进步信息
顾客获得的最终产品的每一次更新进步，都需要依靠供应链上所有企业的共同努力，只有所有企业的技术进步和配套支持步调一致才能形成具有创新性的产品。一个工程项目的成功完成需要供货商的新材料新工艺，设计商的新思想新设计，施工方的新工艺新技术，还有房地产公司新的管理理念和管理思想。
5、质量信息
产品质量是决定竞争力的关键因素。在供应链上，质量的“木桶效应”表现得非常明显，上游企业的供货质量直接影响下游企业的产品质量，最终产品的质量取决于质量最差的产品。供应链上企业的质量体系和工具都是一致的，必须通过共同遵守，无论一个企业的产品质量出现何种大的波动，都应当及时通知下游购买者提前做好相应的对策。
通过对供应链上的一些主要的产生增值的节点企业的信息交流情况做了分析。其他企业如咨询公司、监理公司等并未进行分析，但这并不代表它们不与其他企业发生信息交流，比如监理公司可以在信息平台上项目进度和质量要求等信息便于房地产商和承包商等进行查看，监理公司也可以从承包商和房地产商获得自己所需的信息。
二、 基于Internet/Intranet 的供应链管理的信息共享技术
供应链管理的整个过程中都涉及到信息的流通，从以上的节点企业供需信息分析我们可得知：房地产开发企业需要根据市场和行业发展确定公司战略、根据市场信息和供应商信息选择合适的供应商、房地产开发企业与供应商之间，供应商与供应商之间需要进行业务信息流通、房地产企业内部随业务流程进行的信息流交换等。大量的信息在供应链企业之间来回流动，加大了信息的处理难度，也势必影响信息的流通速度，也加大了供应链管理的难度。
信息共享是实现供应链高效管理的基础，供应链的协调运行建立在各个节点企业高质量的信息传递与共享的基础之上，因此，有效的供应链管理离不开信息共享，高效管信息技术系统可以为其提供可靠的支持。
我们可以借 Internet/Intranet 的集成实现房地产项目供应链的信息共享，主要是因为它有技术上的优点：Internet 上局部网络出现故障并不影响整个网络的其它部分，但数据从某一通道不能径直通过时会选择其它道路路到达终点，只要每个企业管理好自己一端的网络基本上就能保证网络的稳定通畅。这样网络管理的复杂工作就可以交给电信等网络营运商去解决，企业要解决的就是其最熟悉的核心业务。
所以我们这里借助Internet/工Intranet 信息技术实现信息共享，其技术特点分为两方面：
1、外部信息交换：通过因特网（Internet）进行，首先通过Web 服务器建立一个电子信息平台，一方面企业信息和项目信息，完成对不同分包企业、监理企业和建筑设计院和其他合作伙伴的信息沟通与控制，加强对工程项目建设的协作。其他节点企业也可从信息平台上获得所需的信息。
2、内部信息交换：通过企业的局域网（Intranet）进行。企业的局域网为外部电子信息平台提供后台支持，企业的事务处理、信息共享、协同计算都是建立在局域网上，要与外部交换信息也是以局域网组织的信息为基础。
3、信息系统的集成：集成化供应链管理环境下，要实现企业内部独立的信息处理系统之间的信息交换，就需要设计系统之间信息交换的数据接口。以往企业各部门的信息系统之间往往由于系统结构，网络通讯协议，文件标准等环节的不统一而呈现分离的局面，而通过Internet 的标准化技术，Intranet 将以更方便，更低成本的方式来集成各类信息系统，更容易达到数据库的无缝连接，使企业通过供应链管理软件使内外信息环境集成为一个统一的整体。
篇8
关键词：房地产项目 资金管理 预算管理
一、前言
从目前房地产项目的运作来看，房地产项目要想正常运转，需要大量的资金予以支持。考虑到房地产项目的资金需求较大，为了严格控制资金使用，避免出现超预算的情况，在房地产项目运作过程中应认识到预算的重要性，并根据房地产项目的运作实际提高预算质量，确保预算管理能够取得实效。结合房地产项目的运作经验，做好预算管理是提高房地产项目整体效益的关键，同时也是满足房地产项目运作需要的重要手段，对房地产项目的运行和建设具有重要的促进作用。
二、房地产项目预算管理的特点
（1）全过程性。预算管理是对企业各项经营活动的事前、事中和事后的全过程管理。
（2）全方位性。预算管理的内容包括财务预算。经营预算和投资预算。预算编制涉及企业生产经营的方方面面，将产供销，人财物全部纳入预算范围。
（3）全员性。公司领导、各部门负责人，下属公司负责人、各岗位员工必须全员参与预算管理。
（4）以现金流预算为基础。由于房地产企业的高利润，高负债，高风险，现金流的健康顺畅显得尤为重要。
（5）以工程项目预算为核心。工程项目成本的业务量大，成本内容复杂，成本开支难控制的特点决定了工程项目预算的核心地位。
（6）以工程形象进度为节点。
三、房地产项目应建立完善的预算管理制度
基于房地产项目资金需求量较大的特点，如果不对资金使用加以有效管控，房地产项目在运作过程中，将会出现严重的超支情况，不但危害房地产项目的整体效益，也会对房地产项目的运行造成严重影响。为了保证房地产项目的运作质量，提高房地产项目的整体效益，明确预算管理的重要性，并建立完善的预算管理制度，对房地产项目的开展具有重要作用。具体应从以下几个方面入手：
（一）房地产项目应着力建立预算管理制度
要提高全员全部门的参与意识。通过目标制定、指标分解、责任界定、专题会议等方式，将相关指标落实到各部门以及各相关责任人头上，必要时应签署责任书。预算管理作为一项专业性较强的工作，对房地产项目有着重要意义。结合房地产项目的运作实际，完善的预算管理制度，是开展预算工作的基础，也是预算管理工作的重要依据，只有加强对预算管理工作的重视，并重点建立预算管理制度，才能为房地产项目的开展提供有力支持，满足房地产项目的开展需要。从目前房地产项目的预算工作来看，完善的预算管理制度不但可以强化预算管理工作效果，同时还能提高预算管理的针对性，使房地产项目预算管理工作取得积极效果。
（二）房地产项目应提高预算管理制度的针对性
预算管理制度作为预算工作的开展依据，在预算管理工作实施过程中发挥着重要作用。但是考虑到房地产项目的特殊性，以及房地产项目对资金管理的现实需求，房地产项目预算管理制度在建立过程中，除了要提高其完善性之外，还要在制度的各个环节与房地产项目紧密结合，做到预算管理制度能够有较强的针对性，能够最大程度的满足房地产项目的资金管理需求，达到合理控制房地产项目资金使用的目的。因此，提高预算管理制度的针对性，对房地产项目的资金控制具有重要作用。
（三）房地产项目应提高预算管理制度的合理性
基于预算管理工作的专业性，以及房地产项目的特殊性，房地产项目在预算管理制度的制定中，应提高预算管理制度的合理性，使预算管理制度能够在实行过程中，符合房地产项目的资金管理实际，能够最大程度的保证房地产项目资金管理安全，同时提高房地产项目预算管理制度的指导性，使预算管理制度的作用能够得到全面发挥。因此，提高预算管理制度的合理性，是房地产项目资金预算管理的重要保证，只有认识到这一点，并做好预算管理制度的建立，才能满足房地产项目运作实际。
四、房地产项目应合理制定预算指标
为了提高房地产项目的预算质量，就要在预算管理制度的支持下，合理制定预算指标，并通过全过程成本核算的方式，将预算指标细化和具体化，保证预算指标能够达到科学性和合理性要求，提高预算的可操作性。因此，合理制定预算指标，应成为房地产项目预算管理的重要手段。具体应从以下几个方面入手：
（一）房地产项目应制定总体预算指标
房地产项目在开始之前，就要根据项目的总体规划，拟定具体的预算方案，并制定总体的预算指标，使房地产项目的总体资金需求能够得到客观的反映。结合房地产项目运作实际，总体预算指标关系到房地产项目的资金控制目标，同时也对房地产项目的运作有着具体的指导作用。因此，房地产项目在预算管理中，应将总体预算指标的制定作为重点，不但要突出总体预算指标的重要性，同时还要将总体预算指标与项目实际相结合，确保总体预算指标能够具有可操作性，避免过低的预算目标危害房地产项目资金管理过程。以投资项目开发全过程为周期，全面控制项目的资金使用效率和盈利能力，其包括项目销售预算、项目工程预算、费用预算、利润预算以及项目开发计划等，重点针对开发项目全过程的现金流、利润状况等。
（二）房地产项目应将预算指标细化
考虑到房地产项目的复杂性，以及资金管理流程较长、资金需求项目多的特点，房地产项目在预算管理过程中，除了要制定总体预算指标之外，还要将总体预算指标按照资金的具体需求部位进行细化，使预算指标能够分成总体预算指标和具体预算指标两部分，满足房地产项目资金管理需要，使房地产项目的预算管理能够更加细化并具有较强的针对性。所以，房地产项目应将预算指标细化，并将预算指标与资金管理相结合，突出预算指标的合理性，保证预算指标能够贴近房地产项目实际，使房地产项目的预算管理能够更加有效。
（三）房地产项目应提高预算指标的科学性和合理性
预算指标作为房地产项目资金管理的重要依据，其科学性和合理性关系到房地产项目资金管理工作能否取得实效。从目前掌握的情况来看，房地产项目预算指标的科学性和合理性，是衡量预算指标的重要因素，同时也是预算指标所必须达到的要求。因此，房地产项目在预算指标制定过程中，不管是总体预算指标还是分项工程的预算指标，都要最大程度的保证预算指标的科学性和合理性，并将预算指标的制定与房地产项目的资金管理过程相结合，提高预算指标的可操作性，保证预算指标能够起到良好的指导作用，指导房地产项目的资金管理工作。
五、房地产项目应加强预算的审批和落实
由于房地产项目总体资金量需求较大，并且资金支出环节多，要想对提高资金管理，其难度是可想而知的。结合房地产项目的运作实际，以及资金管理的现实要求，在现有的预算制度和预算指标的指导下，加强预算的审批和落实，严肃预算纪律，加强预算管理流程的控制，对提高房地产项目的预算质量具有重要意义。结合房地产项目运作实际，具体应从以下几个方面入手：
（一）房地产项目应严格执行预算审批制度
企业应严格按经审批后的预算开展业务，并定期检查与追踪预算执行情况。企业可建立预算执行情况通报会或计划执行完成情况沟通会，对各部门预算执行情况定期或不定期进行通报。为了保证房地产项目的预算质量能够有效提高，并使预算能够得到有效执行，在房地产项目管理过程中，应根据预算管理制度的要求，加强预算的编制、审核、批准，并在预算资金支出过程中，严格控制审批流程，加强对预算资金每一个审批环节的控制，确保房地产项目的预算能够在合理范围之内，避免超预算和不按预算审批流程进行的问题出现。结合房地产项目资金管理实际，严格执行预算审批制度，是提高预算质量的关键，对满足房地产项目的预算管理需求具有重要作用。
（二）房地产项目应加强预算管理制度的落实
对于房地产项目而言，只建立预算管理制度是远远不够的。除了要保证预算管理制度的完善性，同时还要根据房地产项目的运作实际，加强预算管理制度的落实，使房地产项目中的资金管理能够在各个方面符合预算管理制度的要求，达到根据预算管理制度的具体要求，提高预算管理制度的执行效果。因此，加强预算管理制度的落实，是提高房地产项目资金管理需要和资金管理效果的关键。只有重视房地产项目中预算管理制度的落实，才能提高预算的整体质量。
（三）房地产项目应根据工程实际对预算进行合理调整
考虑到房地产项目运行过程中的复杂性，对于某些临时增加的费用，只有是房地产项目中的合理增加的部分，在预算管理中应对其认可，并在实际资金管理中予以支持。为了最大程度的满足房地产项目资金管理需要，根据工程实际对预算进行合理调整，是提高预算质量的关键。所以，房地产项目的预算目标并不是一成不变的，而是要根据房地产项目的实际需求进行合理调整，最终达到提高房地产项目运作质量的目的。对此，我们应有正确认识。
六、结束语
通过本文的分析可知，考虑到房地产项目的资金需求较大，为了严格控制资金使用，避免出现超预算的情况，在房地产项目运作过程中应认识到预算的重要性，并根据房地产项目的运作实际提高预算质量，确保预算管理能够取得实效。结合房地产项目的运作经验，做好预算管理是提高房地产项目整体效益的关键，同时也是满足房地产项目运作需要的重要手段。
参考文献：
[1]刘立英.论建设工程造价的有效控制[N].广西大学学报（自然科学版）;2014年S1期
[2]吴晟奕，周义珏.建设项目如何进行工程造价控制[N].盐城工学院学报;2014年01期
篇9
[关键词] 房建项目；工程造价：管理改革
一、现阶段我国的工程造价管理状况
工程造价管理制度形成于50年代，现阶段我国正在运行的管理制度是80年代经过完善后开始实施的。这种管理制度是由国家对经济活动进行参与和直接管理，并且明确规定必须编制与不同设计阶段相符的预算或概算，政府相关部门负责制定概预算的编制内容、方法、原则以及审批办法，并涵盖了关于所需材料的审批、管理权限、编制和费用定额以及概预算定额等各个方面。基于相对完善的概预算定额的管理体系是随着历史的恢复、演进、革新和发展形成的。宏观上说，概预算是依靠行政手段和经济手段为依托即国家直接参与管理的经济行为，企业并不是真正意义上的经济实体。计划经济成为短缺经济是基于当时特定的生产力条件和计划经济的相关属性。由于商品极度短缺的短缺，必须有投入才会有产出。对于这样的客观社会条件，关于技术经济剖析和项目的规划考证就不知从何谈起。国家控制人工工资、利税的分配，以及材料设备的价格等构成工程造价的必要条件，在相对于稳定的经济条件下，概预算制度在财政建设和为核定工程造价等方面产生了积极影响。在社会主义市场经济体制下，要求投资方对工程项目的投资进行评估预测和投入控制。就最近几年来，工程造价需事前预控、事中控制是国际上发达国家的基本要求。而我国一贯的做法造成了轻经济、重技术，先建设，后算账，轻决策、重实施的经济影响。对于长期难以实现的工程造价的预控目标，是由于工程造价技术人员的造价测控意识和技术经济观念的落后造成的，使工程造价管理人员的本身素质难以得到有效提高。针对客观的工程造价情况，在80年代我国学术界首先提出了关于一条龙的造价管理和预控观念，其相关部门对于建设投资项目进行了可行性的研讨和预决算全面覆盖延伸的要求作出了必要的规定。把我国工程造价管理的状况提到了一个高的起点。建设符合中国国情的市场经济体制与工程造价的现代化管理相结合是当前造价管理的首要任务，努力学习先进的管理经验，建设符合中国客观国情的市场经济体制目标与工程造价管理相融合的管理体系，不断提高工程造价的编制水准。
二、针对建设工程造价管理进行改革的措施
(一)结合新观念对全过程造价控制进行改进
在工程建设中，要科学合理的控制工程造价，并及时根据项目进展等相关情况进行造价偏差的纠正，以保证项目建设阶段人力、财力、物力的合理使用，从而实现项目管理投资的既定目标，为企业获得良好的社会效益与投资效益奠定坚实的基础。针对项目的设计阶段、招投标阶段、投资决策阶段、施工阶段以及竣工验收阶段全过程中造价进行管理人们称之为全过程动态控制。以下是对各个阶段进行造价控制的观点：
1.项目设计阶段。一直以来，在我国的工程建设中，把注意力都集中在了审核施工图预算、施工、结算工程款等阶段，而对项目前期阶段的造价控制不够重视。在这一阶段中，工程造价的管理工作主要是针对技术与经济相结合展开的。而在这一阶段如果给予足够的重视，能够对后期的造价管理工作奠定良好的基础。在设计阶段，工程造价管理部门应该充分发挥自身优势，建立起设计与施工的桥梁，为控制建设投资提供造价咨询服务，工程造价管理部门在设计阶段尽早的介入进行计价分析，可极大程度上提高投资控制效率，能攻关为今后的投资控制工作奠定坚实的基础，从而使今后的造价工作更加科学合理。
2.招投标阶段。在工程建设中实施招投标就是为了降低工程建设的成本，为工程造价工作的展开做好铺垫。笔者认为在招标过程中，应做到以下四点：(1)坚持公平、公正、公开的原则：(2)不断提高标底编制的质量，加强评标人员的综合素质；(3)在招标过程中，严格禁止招标负责人利用施工企业投标心切的情况，提出不公平的条件，如要求施工企业压价让利、垫资施工等；(4)在对标底的确定上，要充分考虑双方利益，坚持共赢的原则。在评标的过程中，应该综合考虑施工单位的资质、设备情况、施工能力及社会信誉等情况，从而更好的选择施工单位。
3.投资决策阶段。在这一阶段的工程造价管理，其重点工作就是根据发展前景以及市场的需求，进行可行性研究，并科学的制定建设规模，为项目决策做好准备工作。对于这阶段工作的开展，应从建设产品的市场前景、技术来源进行研究，对于经济效益进行深入的分析，并作出正确的评价，还要充分考虑在施工期间可能出现的对工程造价有影响的因素，如施工期间材料价格上涨等，尽可能对工程项目进行全面的投资估算，降低投资决策的风险。
4.施工进行阶段。由于这一阶段的涉及面广，工程量大，存在着政策性变化、材料设备价格、市场供求波动、施工周期等对工程造价有影响的因素。因此，在这一阶段要投入大量的财力、物力、人力来进行工程造价的控制，要在工程进行阶段加强各部门监督与管理职能，从而加强施工全过程的造价管理。笔者认为，关键要从以下几方面控制：
(1)对于施工期间出现的变更要严格控制，规范设计变更程序，对于需要变更的工程，应该先做好工程量造价的变更分析，然后由项目负责人同意之后，上报设计审查部门，经设计审查部门签证并发出相应的说明图纸后，方可变更；在工程进行中如需要重大变更，必须上报原批部门批准后方可变更。(2)在工程施工中，对于施工图设计的进度计划与实际的施工进度要及时审核，从而制定施工预算。对于超出设计的预算部分，要进行深入分析寻找原因，并及时上报项目负责人，以便及时与施工部门沟通，修改或制定新的控制计划，确保对工程造价做到动态控制。
5.竣工结算阶段。竣工结算对于业主和施工单位都是至关重要的环节，在这个阶段，工程造价管理部门应该从以下几个方面着手开展工作：
(1)在进行竣工验收时，要严格审核工程内容是否符合合同规定的计价依据、结算方法、主材价格、取费标准及承诺的优惠条件等：(2)在进行隐蔽工程的验收过程中，要严格检查该隐蔽工程的验收记录，确保工程内容与竣工图一致；(3)对于变更的工程内容，要经项目负责入与监理工程师同意，并有设计单位负责人确认；对于重大工程变更，需要有原设计审批部门审批，方可竣工，否则不予列入竣工结算，确保设计变更签证的落实工作；(4)验收过程中要把竣工图、现场签证、设计变更与现场工程内容结合起来进行工程内容的核实；(5)在竣工验收阶段要坚持公平、公正、合理、严格的原则。
(二)加强造价管理队伍建设，完善造价管理部门职能
由于在工程建设中工程造价管理是一项复杂、庞大的工作。对于工程造价的管理应该规范化，建立规范的工程造价管理体系，科学合理的管理制度。此外，对于造价工程师的要求除了要具备很强的专业水平和丰富的工作经验外，还要全面了解工程设计过程、设计内容、项目管理以及工程建设的外部环境等，以加强工程造价的管理工作。笔者认为在工程造价管理中要加强以下几方面工作：
1.建立完善的工程造价资料管理制度。在工程造价管理中，资料的收集整理应该做到规范化、标准化、系统化。工程造价人员在每个项目完成后，都要及时把该项目的资料经统一整理后，以规范的格式保存到信息管理系统中，为以后出现类似的项目提供参考。
2.加强工程造价资料的分析。造价资料就是对建筑市场各类价格信息及时、准确的进行整理加工后形成的规范信息。由于工程造价是一门实践性很强的专业。因此，在工程造价管理中，要重视各种基础资料的积累与分析，并把分析后的资料进行整理，建立工程造价数据库存档。
3.提高工程造价技术人员的专业水平。从整体上看，我国目前的工程造价队伍的总体素质还有一定的差距。因此，应顺应时代的发展步伐，不仅要努力学习好相关专业的知识，还要结合本身工作掌握和了解与工程技术有关的专业知识。既要有关于工程技术知识如机械、建筑结构等知识，还要掌握概率与数理统计、经济、财务、造价方面的基础知识，还应具备计算机、管理学、价值工程、系统工程、计量经济等全方位拓展知识的相关专业水平。
三、结语
总而言之，在工程建设中，造价管理关键就是在工程前期对造价进行确定，在工程后期对造价进行控制，从而提高企业的投资效益。要想做好工程造价管理工作，必须摒弃传统思想，引进新的管理理念，将合理确定造价作为有效控制的基础，将有效控制作为合理确定的保证，只要两者做到有效的补充搭配，相辅相成，就能够行之有效的进行工程造价的工作，从而为工程造价专业的发展，为工程造价管理能够适应社会主义市场经济体制开创新的局面。
参考文献
[1]隋疆平.浅谈房地产项目工程造价的控制与管理.《大陆桥视野》2010(10)
[2]张春前.优化房地产项目开发全过程的工程造价管理.《昆钢科技.2010(2)
[3]陈永川.房地产项目全过程工程造价管理与研究.《科学与财富》.2010(1)
篇10
[关键词]房地产项目 进度管理
一、项目进度管理的概念及作用
房地产项目进度管理主要指在既定的工期内,编制出最优的施工进度计划,在执行中经常检查施工的实际进度情况,并将其与计划进度相比较,若出现偏差,便分析产生的原因和调整措施,修改原计划,不断地如此循环,直至房地产项目竣工验收。房地产项目的进度管理目的是确保房地产项目项目的既定目标工期的实现,或在保证施工质量而不增加施工实际成本的条件下,适当缩短施工工期。
二、影响房地产项目进度的因素
对于房地产项目进度的影响因素,一般认为有人为因素、技术因素、材料和设备因素、机具因素、地基因素、资金因素、气候因素、环境因素等,其中人的因素是最主要的干扰因素,最常见的有两种情况,一是项目经理对项目的特点与项目实现的条件认识不清。二是项目参加人员的工作失误。
三、做好房地产项目进度管理的具体措施
1. 合同措施
(1)工期的确定。一般来说,合同工期主要受建设单位的要求工期、房地产项目规模的定额工期以及投标价格的影响。房地产项目招投标时,由于房地产项目工期紧迫,建设单位通常不采用定额工期而根据自身的现实需要提出要求工期,并由此限定投标工期,只从价格上选择相对低价者中标。多数施工单位为了实现中标这一首要任务,忽视房地产项目造价与合同工期之间的辩证关系。因此,要求工期的科学合理和允许投标工期在平衡投标报价中发挥作用,将有利于减小建设单位在进度目标控制中存在的风险。
(2)工程款支付的合同控制。房地产项目进度控制与款项的合同支付方式密不可分,工程进度款既是对施工单位履约程度的量化,又是推进项目运转的动力。房地产项目进度控制要牢牢把握这一关键,并在合同约定支付方式中加以体现,确保阶段性进度目标的顺利实现。
(3)合同工期延期的控制。合同工期延期一般是由于建设单位、房地产项目变更、不可抗力等原因造成的;而工期延误是施工单位组织不力或因管理不善等原因造成的,两者概念不同。因此,合同约定中应明确合同工期顺延的申报条件和许可条件,即导致工期拖延的原因不是施工单位自身的原因引起的。在房地产项目进度控制中还要判断延期事件是否处于施工进度计划的关键线路上,才能获得合同工期延期的批准。若延期事件是发生在非关键线路上,且延长的时间未超过总时差时,工期延期申请是不能获得批准的。此外,合同工期延期的批准还必须符合实际情况和注意时效性。
2. 经济措施
(1)强调工期违约责任。建设单位要想取得好的房地产项目进度控制效果,实现工期目标,必须突出强调施工单位的工期违约责任,并且形成具体措施在进度控制过程中就对企图拖延、蒙混工期的施工单位起到震慑作用。如根据审定的房地产项目进度计划对照形象进度,属施工单位原因超过计划时间点未能完成形象进度的,以合同价款的若干比例按每延误一日向建设单位支付工期违约金,并在房地产项目进度款支付中实际体现。施工单位在下一阶段目标或合同工期内赶上进度计划的可予以退还违约金;否则,建设单位将继续扣留或累计扣罚违约金。
(2)引入奖罚结合的激励机制。长期以来,在实现房地产项目进度控制目标的巨大压力下,针对施工单位合同工期的约束大多只采取“罚”,但效果并不明显。因此,房地产项目进度控制只采用“罚”的办法是比较被动的,而采取奖罚结合的办法可以引导施工单位变被动为主动。施工单位在合同工期内提前完工奖励的幅度可以约定为一个具体数值或是与违约金支付的比例相当。由于奖励比惩罚的作用更大,争创品牌的施工单位自然会积极配合建设单位的进度控制,尽可能为此荣誉而努力,也有利于促成双方诚信合作的良性循环。
3. 组织措施
(1)制定工作授权协议,强调责任。制定进度计划时未制定相应的责任分配矩阵,致使工作职责不太明确,只是通过领导口头授权来指导工作,而领导的授权往往是不系统地、不周密的、多变的,所以在下达进度计划的同时,还要下达相对应的责任矩阵。
责任矩阵可以明确计划中的各项工作由谁负责,但不能明确执行标准。进度计划中只有完成时间,却没有质量标准,执行者为了按期完成任务,有可能会拿半成品应付了事,结果导致后续工作无法进行。所以,以书面的形式明确计划中每项工作的质量标准、可用的资源等细节问题,是很有必要的,而工作授权协议就是这样的文件。
(2)加强对施工项目部的管理,建立明确的工作分解结构。施工项目部是建设项目进度实施的主体,建设单位进度控制的现场协调离不开施工项目部人员的积极配合。因此,项目部组成人员的素质尤为重要。建设单位应当要求项目部的人员配备与招投标文件相符,主动加强与项目部人员的相互沟通,了解其技术管理水平和能力,正确引导其自觉地为实现目标控制而努力。同时,建设单位还可以督促施工单位对房地产项目项目部从进度、质量、资金等方面进行监督检查管理。
工作分解结构是项目任务的一种自上而下、层层分解的表达方式,使每项任务都被安排到整个项目结构的适当位置,既要将所有属于项目的工作列入其中,又要将所有不属于项目的工作排除在外。运用工作分解结构,可以使进度计划层次清晰、工作齐全。
参考文献:
[1]陈志勇,工程网络计划中资源优化问题的研究[D],大连:大连理工大学,2006
[2]丁士昭,工程项目管理[M],北京:中国建筑工业出版社,2006
