房地产企业范文
时间：2023-04-05 07:09:18
导语：如何才能写好一篇房地产企业，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
篇1
1.1内生因素主要包括房地产供求和房地产投资。房地产需求与供给。价格、收入、政策以及预期的变动都会使房地产需求总量受到影响继而发生变化与此同时，房地产供给总量也会在技术、劳动、资金管理等条件变化的影响下不断发生扩张或收缩的变化。房地产投资。进行房地产投资决策时，房地产投资利润率是需要被考虑的重要指标。利润率通过引导房地产的投资走向扩张或收缩，对房地产周期的波动产生重要影响。房地产投资波动常被看作是房地产周期的引擎。
1.2外生因素包括有直接影响的政策因素、有间接影响的社会经济与技术因素。有直接影响的政策因素：指与房地产业密切相关、敏感程度较大的财政政策、货币政策、投资政策、产业政策、经济体制改革政策等。这些具有明显周期性质的宏观政策因素，在短期内对房地产经济运行状况的影响是较为显著的。有间接影响的社会经济与技术因素：房地产业发展水平与国民经济增长率高度正相关，宏观经济增长率越高，房地产业发展速度越快；在经济发展的不同阶段，房地产业的发展水平有所区别。此外，技术革命、产业结构变化、体制变迁等都会对房地产业的发展造成冲击，影响房地产周期波动。
1.3随机因素，指地震、洪水等自然灾害，战争、等社会突发因素，以及不可预测的因素如科学技术的根本变革等。这些因素对房地产波动有突然、直接、猛烈的影响，这些影响一般是短期的，但有时也会持续很长时间。
2企业应对房地产市场周期波动的经营策略
2.1资本动作策略。首先，并购与重组产生的规模经济效应有利于企业产生成本优势。当房地产周期处于衰退或萧条阶段时，并购和重组产生的规模经济效应使企业在房价下跌时降低生产成本，从而保持企业的收益基本稳定，降低房地产周期波动给企业带来的风险。其次，并购与重组实现多元化经营，有利于企业稳定现金流。周期波动期间通过并购与重组实现多元化经营，可以减少企业对现有业务范围的依赖，降低经营的风险成本，通过不同业务组合稳定企业的现金流，而且多元化经营可以保持组织资本和声誉资本以及在财务和税收方面的优势。再次，财务协同效应有利于化解房地产周期波动的风险。
财务协同效应主要来自较低成本的内部融资和外部融资。有大量内部现金流和少量投资机会的企业拥有超额现金流；有较低内部资金生产能力和大量投资机会的企业需要进行额外融资。这两个企业的合并可能会得到较低的内部资金成本优势，实现优势互补，扬长避短。此外，当并购企业与目标企业的现金流量没有明显的高度相关时，风险分散化的目的就会达到。
2.2土地储备策略。在一个房价上涨的大趋势和竞争态势很激烈的情况下，房地产公司应该如何进行土地储备，有三点值得思考。第一，选地的时候要特别注重重点区域，重点区域存在重要的商机，所以区位仍然是选地储地的原则。实际操作过程当中，除了主要的区域以外，还有非主要区域和一些不被人们重视、但是实际上在起着非常重要作用的一些区域，如政府将要搬迁地区等。
第二，制定短期、中期和长期的土地储备计划，坚持“适度提前”的基本原则。房地产公司竞争能力的大小，不仅取决于绝对量的大小，更取决于土地储备结构的合理性。特别是在房地产市场处于低迷阶段更应该注重增加土地储备，以便满足市场恢复高涨时的大量土地需求。第三，多渠道增加土地储备，保持良好的储备结构。应深入研究城市发展规划和不同地段的开发价值，深入研究当地房地产市场的走势和置业消费观念的变化，积极参与招标、拍卖工作，对有潜质的土地，争取中标。同时积极争取通过股权收购、合作开发等方式获取土地储备的机会，以获得低成本的土地和较好的支持条件。
2.3业务组合策略。业务组合指企业在确定一种业务为主的情况下，出于某种经营目的，在主营业务之外再经营一种或几种辅助业务，通过多个辅助业务经营达到更大的经营利益，同时有效规避单一业务经营所带来的风险。多元化的业务组合应成为房地产开发企业规避周期波动风险的必然趋势与理性选择。而这种多元化的业务组合策略，既可以通过产品组合经营达到，也可以通过资本运作实现。房地产企业在业务组合的设计过程中可以依据业务的经营价值进行考虑，灵活运用。设计业务组合过程中必须坚持以下几条原则：一是坚持主营业务原则。辅助业务只能起辅助作用，无论在产品的开发、制造和经营等方面都要将工夫下在主营业务上，否则轻重不分，会导致整个经营失败。只有在推出新业务替代主营业务时，可以突破这一原则，但为了稳定过渡也必须谨慎从事。
篇2
一、新时期房地产企业文化的内涵
房地产企业文化是指房地产企业全体员工在长期的实践过程中培育形成，并共同遵守的最高目标价值标准基本信念及行为规范。是企业的性格，是全体员工做一切辜情的出发点和根本从本质上说，它包括全体员工的价值观、道德规范、思想意识和工作态度等从外在表现上说它包括企业的各种文化教育技术培训、娱乐联谊活动等。企业文化建设是现代房地产企业经营的重要内容之一。有学者认为“房地产企业文化是一种管理文化。
二、新时期加强房地产企业文化建设的意义
第一，树立企业良好形象，增强企业凝聚力的有效策略。
当一种优秀的企业文化与一个成功的企业模式完美结合时， 这个企业的良好公众形象就在市场上确立了。我国房地产业在飞速发展的过程中，由于竞争日益激烈，加强企业文化建设成为各房地产企业增强自身竞争能力的砝码，是树立企业良好形象的标志。
当一个企业确立了自己的文化理念之后，企业领导者注意建立科学的竞争和激励机制。在这种良性运作机制中，由于良好的企业文化的作用，团队之间的协作精神会大大增强，每个人都充分发挥了个体积极性，企业管理渠道畅通，从而获得企业管理成本的降低和经营绩效的提高。企业的工作绩效将产生巨大的增长。因此优秀的企业文化形象是房地产项目持久核心竞争力的关键因素，并贯穿房地产实践的全过程。
篇3
关键词房地产设计管理项目成本投资控制
项目成本投资控制方法包括有事前控制、事中控制及事后控制，投资控制是一个由投资决策、设计、施工、竣工等组成的全过程控制，是工程管理的一个方面，要控制好投资关键还得提高企业管理水平。设计是房地产企业的技术核心之一，又是企业控制产品的关键环节，一方面设计直接决定了企业产品是否符合消费者的要求，另一方面设计也决定了产品给企业带来的利润收入，进而决定了企业产品开发的成败。设计管理过程的造价控制主要体现在设计阶段与设计变更环节上对技术、管理、经济三者的紧密结合。
1影响设计经济合理性的主要原因剖析
1.1工程技术与经济观念相分离
当前大部分设计人员技术水平、知识储备并不差，但缺乏经济观念，设计思想保守，创新意识不强。在设计中不作多方案比较，即使多方案比较也只注重造型和使用功能，而忽视经济方面的比较。另外，造价人员与设计人员不能紧密相结合，各干各的事，缺乏必要的工作协调。造价人员只管拿图纸算量组价，计算工程造价，而没有与设计人员互通造价控制成本。
1.2政府对设计的审查不全面，缺乏监督机制
设计方案或图纸出来后，主管部门对设计成果缺乏必要的考核与评价。有关部门所组织的审查，大都只注重技术性而忽视经济性指标。
1.3设计招投标不彻底
目前项目设计只注重方案设计阶段的招标，忽略了技术设计和施工图设计的招投标工作。一旦方案中标技术设计和施工图设计也随之被确定。所以，施工图设计就缺乏竞争机制，设计人员控制造价的积极性就不会很高。
1.4平行发包方式
传统模式“设计—招标—施工”中勘察、设计、施工各主要环节之间互相分割与脱节，由此带来了工程建设周期长、效率低、投资效益差等问题。勘察、设计和施工单位相互独立、观念保守，在合作上各打算盘。许多工程没有底价资金超支。承包商主要考虑尽快完工，不需对有疏漏或错误的设计图纸负责；设计单位只考虑建筑要求，而忽略了建筑的成本和施工的技术问题，对施工单位编制的施工方案也不予负责。同一工程的承包商之间各自为政，在质量、安全、进度和现场管理以及衔接部位缺乏统一调度和协调。
2房地产企业设计管理过程控制工程造价的主要途径
2.1设计阶段是房地产企业控制成本的关键
设计费在企业产品建设全费用中所占比例并不大，大约只占建安成本的1.5%~2%，但对工程总造价的影响可达75%以上。房地产开发项目的设计一般要经历四个阶段，分别是方案设计阶段、初步设计阶段、扩初设计阶段和施工图设计阶段。这四个阶段循环渐进，要求房地产企业与设计单位相互配合才能顺利进行。在设计方案勾略前，应咨询规划部门的意见，组织设计单位及其他相关部门到现场勘查、核定设计项目的关键坐标点。设计过程中应派专人跟踪配合，以便及时掌握设计动态，避免设计偏离；随时随地做好交流记录，方便企业校核预算开支。一个科学合理的设计，可使工程造价减低10％，设计阶段控制工程造价常见的方法有：
2.1.1大力推行设计招标
把建筑方案与经济方案相结合，尽量将主体工程及配套设施、景观、绿化等统一进行招标，采用多家竞投，组织有关专家综合评比。这样既可优选出实力强的设计单位，又可促进设计人员在项目整体布局、建筑造型使用功能上开拓创新，优化设计方案。即建筑外观优美，功能布局合理，结构安全可靠，技术先进，满足建筑节能要求，经济效益和环境效益、社会效益三丰收。
2.1.2积极开展限额设计
推行限额设计，建立设计经济责任制。限额设计就是以标准的设计任务书及项目投资估算控制初步（扩初）设计及总概算，以批准的初步（扩初）设计总概算控制施工图设计及预算。设计人员要加强经济观念，树立高度的责任感，保证产品功能及技术指标的前提下，合理分解和使用投资限额，融设计和预算为一体，把技术和经济有机结合起来，由“画了算”改为“算了画”保证总投资限额不被突破。
预算部门需科学、合理确定设计限额，房地产企业应与设计人员密切配合、通力协作；同时，房地产企业在暨定设计限额的基础上，对设计单位限额设计完成情况实施奖惩考核激励机制，带动设计单位积极性。
2.1.3自觉签订设计合同
签订设计合同实际上是对设计人员是否严格使用设计规范、设计标准、工程量以及概预算指标等各方面控制的一种举措。在设计合同经济条款上，先明确设计变更产生的责任归属，然后再确定变更费用分担方式。如是由于设计方的原因产生不必要的变更，当设计变更费超出合同总价的某一比例时，则扣罚一定比例的设计费（或设计质量保证金）；若是因其他原因产生变更，若超出约定的变更额度限制，同样要求房地产企业支付变更费用。这样既可在一定程度上约束有关部门随心所欲要求设计变更，也督促设计人员认真执行设计任务，从而减少企业不必要费用支出。
2.2设计成果评审会
设计成果评审是对设计意图得以图纸化程度的评价，也是房地产企业对设计成果的最后一次把关，评审会的质量很大程度决定了后面设计变更和工程签证的多少。房地产企业要高度重视、合理科学的组织评审会，设计单位要积极配合参加，还应邀请建设（规划）行政主管部门、专家以及提供资料的相关部门等都来参与，从项目的设计质量、工程投资等方面给予评审，以获取高质量的设计成果。同时，评审会议纪要要如实详尽的记录，设计单位应严格按照会议纪要补充完善、优化设计，节约工程投资。
2.3设计变更是房地产企业控制成本的难点
设计变更是对设计成果进行的局部修改和调整。设计变更，长期以来一直是建设项目投资控制的要害，当前普遍存在由于设计频繁变更，给工程造价控制带来极大的难度。主要有：①政府部门要求变更，如设计与指标控制不符要求进行变更等；②企业领导要求变更，如领导对企业发展前景观点变化要求进行变更等；③工程部门要求变更，如设计人员设计不精、深度不够，或图纸设计失误导致无法施工提出进行变更等；④营销部门要求变更，如设计功能与客户要求不同要求进行变更等；⑤施工单位要求变更，如原材料、设备缺货要使用替代产品而提出变更等。
2.3.1及时把握投资动态信息，控制好工程变更，做好投资变化估算
在做好设计任务书、设计阶段、设计成果评审会等设计管理同时，企业应及时准确地把握建设项目的投资动态信息，此有利于各级管理者判断和控制变更的发生，在变更未发生时采取有力的措施把超预算的因素消灭在萌芽状态。这样工程投资就得到根本性的控制，达到主动控制成本支出的目的。对于变更要先从技术上验证是否可行，然后从成本上验证是否可行，最后决策是否变更，变更除了要有技术变更指令外，还要做好文字依据，明确工程数量和单价及估价的变更金额。
2.3.2统一统计口径，认真完成工程变更统计报表
在做工程变更统计时，尽量统一统计口径，对于无法确认统计归口的，要加以说明，以防重复或漏项。施工单位和监理公司均应建立专门的统计组织机构，监理公司要设立统计专业工程师，施工单位应设立专业统计员，各级要认真完成工程变更统计报表工作。
2.3.3建立一套健全的管理系统
建立一套完整的项目网络计算机管理系统，将原有的粗放式管理升级为科学管理。包括将业主、设计单位、施工单位、监理公司等联网起来形成一个网络管理系统；分设行政管理子系统、文档管理子系统、质量管理子系统、费用管理子系统、进度管理子系统、合同管理子系统、财务管理子系统、设计子系统，变更统计可纳入费用管理中。
2.3.4建立一个完整的数据库档案
企业在设计开始就应建立数据库档案。设计中按系统的要求计算工程量，企业以合同形式要求设计单位在提交图纸时，提供所有设计测量原始数据和设计数据，形成原始数据库。变更统计人员在管理工程量档案时，一接到变更通知书，就应按要求立即输入变更工程量，及时更新数据库，便随时可输出变更数量和金额。
2.4加快设计监理工作的推广
优化设计工作仅靠政府部门监控还不能满足社会发展需要的要求。业主将委托监理单位实行设计监理。通过设计监理可打破设计单位自己控制自己的单一局面。工程项目设计阶段监理控制的重点是质量控制和投资控制。与此同时，应推行设计索赔制度，保障设计质量和经济合理。国家建设部在《建设监理试行规定》中明确了设计阶段监理工作的任务。
篇4
关键词:房地产 成本控制 技术创新
在当今的市场经济环境下，企业之间竞争非常激烈，怎样在如此激烈的竞争中求生存、求发展是摆在房地产企业面前的一个重要课题。房地产企业应在开发合适畅销产品的基础上，尽可能的降低成本，这是很多房地产企业必须重视的问题，也是工作难点和重点。
一、房地产企业中成本控制的内容
房价由于受到成本的影响，成本越低低，房价就越有下调的空间，以此提高企业的竞争力，随之而来的必然是利润的大幅提升。房地产企业中成本控制应以项目设计阶段、招标投标阶段、施工阶段、竣工阶段等几个阶段为重点，进行系统的控制。
对于企业的项目设计阶段来说，设计阶段的成本控制是项目建设过程中的重点，因此房地产企业应重点注意这个阶段的控制。对于企业的施工阶段来说，施工阶段的成本控制内容主要是对编制成本计划和工作流程图、对经济技术变更进行比较、进行项目工程计量、定期进行工程费用超支分析、及时掌握有关部门的各种定额和收费标准的变化等方面的控制。对于企业的施工阶段来说，这一阶段的成本控制内容主要是加强对履约行为的控制。对于企业的竣工阶段来说，这一阶段的成本控制内容主要是对竣工后送审的工程量核实方面的的控制。
二、房地产企业成本控制的原则
成本控制的过程就是房地产企业通过运用科学的管理和组织方法使人、材、机的组合不断优化进而用最小的成本来实现最好的效果。成本控制要做到以主动控制为主，尽量变被动为主动并加以控制，同时对无法主动控制的因素进行跟踪和事后控制。为此，在成本控制过程中要坚持以下原则:
(一)房地产企业应遵循节约的原则
节约就是施工中人力、物力和财力的节省，是成本控制的基本原则。但是必须明确的是节约绝对不是消极的限制与不合理的费用削减，而是要积极创造条件，要着眼于成本的事前监督、过程控制，在实施过程中经常通过科学的评估，以优化施工方案。
(二)房地产企业应遵循全面控制的原则
全面控制原则包括两个涵义――全员控制和全过程控制。全员控制是指成本控制涉及组织中的所有部门、班组和员工的工作，并与每一个员工的切身利益有关，因此应充分调动每个部门、班组和每一个员工控制成本，关心成本的积极性，真正树立起全员控制的观念。全过程成本控制是指成本的发生涉及项目整个周期，从施工准备开始，经施工过程至竣工移交后的保修期结束。
(三)房地产企业应遵循动态控制的原则
成本控制是在不断变化的环境下进行的管理活动，所以必须坚持动态控制的原则。所谓动态控制就是将工、料、机等投入到施工过程中，全程收集和实时更新成本发生的实际值，并与目标值相比较，测算衡量执行效果，若无偏差，则继续进行，否则要找出具体原因，采取相应措施。
(四)房地产企业应遵循目标控制的原则
目标管理是管理活动的基本技术和方法。它是把计划的方针、任务、目标和措施等逐一分解到具体的组织或个人。在实施目标管理的过程中，目标的设定应切实可行，越具体越好，以便于可以将任务分派到个人，做到责、权、利相结合，对责任部门的业绩进行检查和考评，并同其工资、奖金挂钩，做到奖惩分明。
三、房地产企业成本控制的措施
(一)房地产企业设计阶段的成本控制
房地产企业设计阶段的成本控制是整个成本控制的关键与重点。尽管设计阶段的费用在整个建设工程过程中所占比例不大,但对工程造价的影响很大，能达到75%以上。由此可见，房地产企业设计质量的好坏会直接影响到建设费用的多少和建设工期的长短，决定人力、物力和财力投入的数量。因此，合理科学的房地产设计可大幅降低造价成本。因此，设计阶段对项目投资的影响是极大的。
1、房地产企业应采用合同约束措施，有效控制产品造价
针对设计人员经济观念淡薄，设计变更随心所欲。房地产企业应在设计合同的经济条款上,增加设计变更及修改的费用额度限制条款，采取一定的约束是对设计规范、工程质量与预算指标等各方面进行控制的一种举措。
2、房地产企业应推行设计招标，择优选择设计单位
房地产企业应积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法，以此来将工程主体及配套的围护、绿化等都放在一起进行招标，并组织有关专家进行综合评比，这样就既选出好的设计单位，又可促进设计方在项目整体布局上的开拓创新。
3、房地产企业应开展限额设计，进而控制造价
房地产企业应积极推行限额设计，建立健全的设计经济责任制。设计人员应熟悉掌握建筑工程预算定额及费用定额，熟悉建筑材料预算价格，然后按项目投资估算，控制初步设计及概算，再用初步设计概算控制施工图设计及概算。严格控制设计变更，以保证投资限额不被轻易突破。房地产企业的工程造价管理人员应与设计部门积极配合，及时提供可靠的工程基础资料。
(二)房地产企业招标投标阶段的成本控制
1、项目招标工程中的成本控制
工程招标投标包括设备、材料采购招投标和施工招投标两个方面，通过招投标房地产企业择优选择施工单位，这对项目投资以及质量的控制等方面都有至关重要的作用。
2、做好合同的签定工作
房地产企业应按合同内容明确协议条款，对合同中涉及的费用处理问题都应有明确的约定。在签定的过程中，对招标文件和设计中不明确内容，通过谈判争取得到有利于低价的合同条款。此外，应争取工程保险、工程担保等风险控制措施，使风险得到适当转移、有效分散和合理规避，提高工程造价的控制效果。
(三)房地产企业施工阶段的成本控制
施工阶段是房地产商资金投入最大的阶段，是合同的具体化。加强施工控制，就是加强履约行为的控制。这一阶段成本控制工作的主要包括以下几个方面：
1、 用经济措施进行项目投资的有效控制
房地产企业应严格控制现场经费和总部管理费，合理使用广告策划、销售等，减少销售成本,最大限度地降低静态投资。
2、 从技术措施上展开项目投资的有效控制
房地产企业应在对主要施工技术方案做好论证的基础上，广泛应用新材料，并想方设法在技术上实施项目投资的控制，技术措施是实施项目投资的必要保证。
3、 从管理模式上着手，建立建设监理制，追求投资的有效控制
房地产企业应按照监理规定和实施细则，从工程管理机制上建立健全的投资控制系统。同时做好月度工程进度款审核，避免投资失控。工程进度款的审核，对经监理方确定的工程量，按合同约定的计价依据，套用材料单价及费用定额进行核价后支付相应的工程进度款。
4、抓好合同管理，减少工程索赔
房地产企业在施工阶段成本控制的关键是对工程变更实行有效控制。针对目前工程量清单报价，施工单位往往采取“低价中标，索赔赢利”的方式承揽工程。作为业主方造价管理人员要做到事前把关，主动监控，严格审核工程变更，从工程结构、使用功能、经济美观等角度确定是否需要进行工程变更，以减少不必要的工程费用支出，避免投资失控。
(四)房地产企业竣工阶段的成本控制
该阶段是成本控制的最后阶段。房地产企业应根据有关法规规定，认真审核工程款，以政策为依据，对送审的决算进行核实工程量，落实签证费用，使审核后的结算真正体现出工程的实际造价。
房地产企业的成本控制是一门综合学科，只有做好各方综合平衡，才能做到成本控制的直接有效。在房地产企业中必须对影响成本的各个阶段实施全过程的控制，以利于房地产企业资金的合理流动，实现投资的良性循环。
参考文献：
[1]朱伟琼.房地产企业成本控制研究[D].中国优秀硕士学位论文全文数据库,2009;09
[2]常晓宁.基于价值工程的房地产企业成本控制研究[D].中国优秀硕士学位论文全文数据库,2008;02
[3]刘佑清.浅谈房地产开发项目的成本控制[J]铁道建筑, 2006;02
[4]张勇.我国房地产企业开发中的成本控制研究[D].中国优秀硕士学位论文全文数据库,2010;12
篇5
《中华人民共和国中外合资经营企业法》及其《实施条例》、《中华人民共和国中外合作经营企业法》及其《实施细则》、《中华人民共和国外资企业法》及其《实施细则》、《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(建住房[2006]第171号)、《商务部办公厅关于贯彻落实<关于规范房地产市场外资准入和管理的意见>有关问题的通知》(商资字[2006]192号)、《商务部、国家外汇管理局关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》(商资函[2007]50号)。
二、需符合的条件
除符合第四条“申请条件”外,设立外商投资房地产企业还应符合下列条件:
1、外商投资房地产企业范围:
外商投资房地产企业是指从事普通住宅、公寓、别墅等各类住宅、宾馆(饭店)、度假村、写字楼、会展中心、商业设施、主题公园等建设经营,或以上述项目建设为目的的土地开发或成片开发项目的外商投资企业。
2、外商投资房地产企业投资总额与注册资本的比例:
(1)投资总额在1000万美元(含1000万美元)以上的,其注册资本应不低于投资总额的50%;
(2)投资总额在300万美元至1000万美元的,其注册资本应不低于投资总额的50%;
(3)投资总额在300万美元以下(含300万美元)的,其注册资本应不低于投资总额的70%.
3、境外投资者通过股权转让及其他方式并购境内房地产企业,须妥善安置职工,处理银行债务,并自外商投资企业营业执照颁发之日起三个月内以自有资金一次性支付全部转让金。
境外投资者收购外商投资房地产企业中方股权的,须妥善安置职工,处理银行债务,并在股权转让协议生效之日起三个月内以自有资金一次性支付全部转让对价。
4、境外投资者在境内从事房地产开发或经营业务,应当遵守商业存在原则,依法申请设立外商投资房地产企业,按核准的经营范围从事相关业务。外商投资房地产企业的中外投资各方,不得以任何形式在合同、章程、股权转让协议以及其他文件中,订立保证任何一方固定回报或变相固定回报的条款。
5、外商投资从事房地产开发、经营,应遵循项目公司原则。
(1)申请设立房地产公司,应先取得土地使用权、房地产建筑物所有权,或已与土地管理部门、土地开发商/房地产建筑物所有人签订土地使用权或房产权的预约出让/购买协议。
(2)已设立外商投资企业新增房地产开发或经营业务,以及外商投资房地产企业从事新的房地产项目开发经营,应按照外商投资有关法律法规向审批部门申请办理增加经营范围或扩大经营规模的相关手续。
6、境外投资者不得以变更境内房地产企业实际控制人的方式,规避外商投资房地产审批
三、申请材料
1、设立申请书;
2、投资各方共同编制或外国投资者编制的可行性研究报告;
3、由合营(作)各方法定代表人或其授权的代表签署的合营(作)企业合同和章程;外资企业只提交外国投资者法定代表人或其授权的代表签署的外资企业章程;
4、由合营(作)各方委派或合作各方协商确定的合营(作)企业董事长或联合管理委员会主任、副董事长或副主任、董事或委员人选名单,简历,有效身份证件(复印件),投资各方董事委派书;外资企业法定代表人(或者董事会人选)名单,简历,有效身份证件(复印件),董事委派书;
5、外国投资者所在国家公证机关出具的关于投资者主体资格证明或身份证明公证书(香港、澳门和台湾地区投资者提供当地公证机构关于投资者主体资格证明或身份证明的公证文件);
6、我国驻该国使(领)馆对外国投资者所在国家公证机关出具的关于投资者主体资格证明或身份证明公证书的认证文件(香港、澳门和台湾地区投资者无须提供此项文件);
注:外国投资者为为自然人的,提供个人履历;提供有中国使(领)馆签证的护照复印件作为投资者身份证明并能提供有效护照原件供核对的,不需提交公证、认证文件;港、澳、台地区投资者为自然人的,提供个人履历;提供大陆公安机关签发的《港澳居民来往内地通行证》或《台湾居民来往大陆通行证》印件作为投资者身份证明并能提供有效护照原件供核对的,不需提交公证文件。
7、境外投资者(授权人)与境内法律文件送达接受人(被授权人)签署的《法律文件送达授权委托书》;
8、外国投资者资信证明文件和法定代表人身份证明文件(复印件);
9、中方的银行资信证明、注册登记证明(复印件)、法定代表人身份证明文件(复印件);
10、外国投资者股东名册;
11、项目土地或房地产来源证明(国有土地使用证、房屋所有权证或土地、房产权的预约出让/购买协议等);
12、如中方是以国有资产投入,应提供国有资产评估报告及国有资产管理部门的确认文件;
13、企业名称预核准通知书;
14、商务部门规定的其他应当提交的材料。
篇6
关键词:供应链成本;房地产开发公司;成本控制
当前,无论从宏观经济环境还是从市场微观层面来看,我国的房地产业已进入买方市场,消费者逐渐趋于成熟和理性,在此背景下,引入供应链管理理论,运用价值工程的分析工具,提供综合性价比最佳的产品则成了广大房地产开发企业求生存谋发展的主要法宝。
一、供应链管理与房地产供应链成本
(一)供应链管理的概念。供应链管理(简称SCM)是指在满足一定的客户服务水平的条件下,为了使整个供应链系统成本最小而把上下游企业(组织)有效地组织在一起来进行的产品研发、制造、销售及服务的管理方法。从供应链管理的概念中不难发现,出于对成本的考量,无疑是供应链管理的出发点和实质。
(二)房地产供应链成本。广大房地产企业实务中,房地产开发企业的成本项目主要包括项目开发成本和期间费用两大类。项目开发成本包括六大项:土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费以及开发间接费用。房地产企业的期间费用包括管理费用、财务费用和销售费用。
在供应链思想下,房地产企业上述所有成本费用在由上下游所组成的业务链条中则以供应链成本的形态存在,并可以运用供应链管理的思想来加以管理和控制。房地产开发过程中的各个环节是相互联系、相互影响的,供应链成本的构成和形态取决于具体房地产开发企业供应链的具体结构。
二、X房地产开发公司成本控制存在的问题
(一)土地征用环节。X房地产开发公司在做征地方案可行性论证时,仅仅从静态上基于对各项成本及预计商品房售价来测算整个项目的经济可行性,而缺乏对项目后续各环节实际运作的全面考量。比如该公司早在一年前就缴纳了M市一块土地的转让金,但由于土地手续迟迟办理不到位,导致项目计划严重拖延,仅占用的土地转让金资金利息一年就400多万元,这无形中增加了该项目的整体成本。
(二)设计环节。X房地产开发公司在设计环节成本控制中存在的主要问题有:
1、设计人员由于专业素质及经济意识的欠缺,产品设计缺陷及后续设计变更较多,造成后期窝工、返工和工期延误等。
2、设计手段较落后,工程造价和设计方案缺乏有效结合,导致工程造价控制不力。
(三)政府报建环节。X房地产开发公司在该环节成本控制存在的主要问题是:各项政府报建手续进展缓慢,从而严重延误后续各环节,尤其是导致项目预售时间推迟,这样一方面大额土地款占用资金,另一方面预售款回笼时间推后又变相地增加了资金的机会成本。
(四)施工、材料设备采购环节
1、在进行设计招标时过分依赖绝对低价选择中标单位,结果日后经常导致索赔、变更及质量问题。
2、没有确定一批具有战略合作关系的供应商,导致在施工及材料的质量和价格方面控制力不强。
3、在施工过程中,对工程变更及现场签证的管理较盲目,比如变更程序及决策机制不完善。
(五)销售环节。X房地产开发公司物业的销售由本公司成立的营销团队来进行,该环节成本控制中存在的问题有:
1、销售与工程施工节奏不一致,导致存货过大,造成大量资金占用成本。
2、各项销售政策的制定和执行较随意,销售礼品等管理较混乱。
(六)物业管理环节。X房地产开发公司的物业管理由其下属物业公司来管理,该环节常常由于前期物业质量存在设计、施工等质量问题,从而导致业主索赔、拖欠物业费,物业与开发商扯皮现象以及其他后续成本的追加,更重要的一点在于公司的品牌形象受到了损坏。
三、X房地产开发公司供应链成本控制体系构建
(一)X房地产开发公司供应链结构。X房地产开发公司的供应链成本划分为上游成本、房地产公司内部成本和下游成本。具体结构见图1:X房地产开发公司供应链结构模型。(图1)结合X房地产开发公司的项目组织结构,其供应链中的上游成本包括土地征用费和拆迁补偿费,政府综合报建费用、规划设计费等;开发商内部成本包括基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费、管理费用、财务费用、不可预见费等;下游成本包括销售费用、前期物业管理费、保修期内维修费用等。
(二)X房地产开发公司供应链成本控制体系构建。针对上述X房地产开发公司在成本控制方面存在的问题,引入供应链的思想,建立从前期土地取得,到物业销售及物业管理各环节的供应链成本体系,从而达到在时间、成本、质量等方面为业主提供综合性价比最佳的产品与服务。
1、土地征用环节成本控制。经分析,X房地产开发公司土地成本占项目开发成本比例约为15%左右,可见土地征用环节的成本控制非常重要。但由于土地通常走的是“招拍挂”形式,地价的可控性较差。因此,该环节的土地控制重点应放在控制土地闲置资金占用成本上面,具体要考虑:
(1)在做土地征用可行性方案论证时,系统论证从土地取得到最终物业实现销售整个供应链的时间,减少土地款占用的资金利息成本。
(2)运用价值工程等技术手段,提高土地使用效益,降低单位建筑面积分摊的土地成本。
(3)规避土地闲置费的缴纳。
2、设计环节成本控制。根据有关资料分析,在初步设计阶段,影响工程造价的程度为65% ,施工图设计阶段,影响工程造价的程度为25%~35%。而施工阶段对造价的影响一般仅为5%~12%,这表明设计阶段的造价控制是建安工程费控制的关键。加强设计阶成本控制要做到如下几点:
(1)提高设计人员素质,加强设计人员经济意识。
(2)引入竞争机制,实行设计方案招标、方案竞赛,可以对同一个工程进行多方案的技术经济比较,并应用价值工程最优方案。
(3)引入目标成本理论,推行限额设计。也就是在保证工程实体功能的前提下按分解的目标成本严格控制技术设计和施工图变更,保证项目成本及分解的各项经济技术指标不被突破。
(4)运用价值工程的原理,进行多方案的技术经济分析和比较,推行工程造价和设计方案相结合的设计招标,在保证项目市场定位和品质的同时,有效控制工程造价。
(5)提高设计质量,减少或避免施工时的变更造成的浪费以及由此造成的窝工、返工和工期延误。在此特别说明的是,让后期物业管理部门介入招标阶段同样可以防范后期物业管理阶段相当一部分质量成本的发生。
(6)推行产品标准化,以此减少开发新产品的研发等投入成本。
3、政府报建环节成本控制。该环节的成本控制要点是加紧办理项目“五证”,及早进入项目预售回笼资金,降低资金使用成本。
4、融资活动成本控制。不同的融资渠道,其利率水平差异较大,分析X房地产开发公司现有的几种不同的融资渠道,利率水平由低到高分别是银行项目开发贷款、个人委托贷款、第三方公司拆借、集团公司内部拆借款、股权合作等。这样,公司在安排融资方案时,就可以优先考虑利率水平较低的融资模式。另外,在此基础上,还要权衡不同融资模式的风险水平高低,对成本和风险加以平衡,设计公司最佳融资结构。
5、施工、材料设备采购环节成本控制
(1)招标阶段坚持“合理低价”原则。推行工程量清单计价报价与合理低价中标,做好资格预审,选择有实力、有信誉的企业参与投标,在此基础上采取合理低价中标,以避免投标方以低于成本价进行恶意竞争。同设计阶段一样,让后期物业管理部门介入招标阶段同样可以防范后期物业管理阶段相当一部分质量成本的发生。
(2)严格控制工程变更。建立工程变更的相关流程和制度,工程设计和合同签订阶段要尽可能考虑周全,防止人为疏漏造成的后期变更,做到事前预防。在发生工程变更时,严格审核工程变更,从对总投资的影响、使用功能和经济美观等多角度确定变更的必要性。
(3)加强现场签证的审查,减少现场签证的盲目性。现场签证是施工过程中一项不可避免的工作,是甲、乙双方认可的工程实际变更记录,是办理工程竣工决算的重要依据之一。为保证洽商签证的严肃性,必须严格现场签证管理制度。
(4)推行三级收料及限额领料。材料成本的节约是降低工程成本的关键。对施工主要材料实行限额发料,按理论用量加合理损耗的办法与施工作业队结算,节约时给予奖励,超出时由施工作业队自行承担,从施工作业队结算金额中扣除,这样施工作业队将会更合理地使用材料,从而减少浪费损失。
(5)组织材料合理进出场。一个项目往往有上百种材料,所以合理安排材料进出场的时间特别重要。首先,应根据定额和施工进度编制材料计划,并确定好材料的进出场时间;其次,应把好材料领用关和投料关,降低材料损耗率。
6、销售环节成本控制
(1)引入资金成本概念,合理设计各项销售方案,在销售价格及销售回款上做一平衡,寻求综合成本最低方案。
(2)严控各项销售费用,做好各种促销礼品的采购、发放管理,合理选取广告宣传媒介,提高广告宣传的投放效果,使各项销售费用产生实效。
7、物业管理环节成本控制
(1)物业管理前置到设计阶段及招标环节,参与项目设计方案论证及关键物资的招标等活动。由于物业管理是直接面向业主的末端环节,对业主在物业实际使用中反馈的各类产品缺陷最具发言权,此项安排可以减少由于设计缺陷、“绝对低价”招标等而导致的后期质量成本的发生。
(2)做好备品备件的采购、保管、领用管理,提高实物使用率,减少物料浪费。
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关键词：房地产；财务管理
一、引言
我国房地产行业历经二十多年的持续发展，在社会经济发展中具有较强的支撑作用。房地产开发涉及到资金投入金额巨大，属于资金密集型行业，房地产项目开发涉及产业板块多、资金投入时间长、财务风险和管控风险大，由此也使房地产企业财务管理业需要依照房地产开发的项目特点和企业管控模式，借助信息化管控体系，将可能出现的风险消灭在萌芽状态，来实现房地产企业的持续健康快速发展。
二、房地产财务管理的内容
传统意义上的财务管理是对资金的使用和分配，结合房地产资金投入大、周转期限一般较长的特点，房地产财务管理的核心是资金的筹集和使用，也就是房地产融资和房地产资金的投放，房地产开发项目的利益分配重点体现在对项目的管控程度和开发节奏的把控上。房地产企业财务管理特色显著，在遵守国家法律和会计规章的前提下，做好成本控制和核算、提高房地产开发项目的周转效率、减小房地产项目的资金占用成为财务人员，甚至是房地产企业管理者的重要内容。房地产企业的财务管理，不仅仅要在成本核算上做上功夫，还要在税务风险管控、提高资金回报率上做好前置性考虑。从而才能充分发挥财务管理的分析指导功能，为房地产企业的发展保驾护航。经过二十多年的充分竞争和持续发展，房地产企业的规模越来越大，房地产企业集团化运营、规模化发展特点越来越突出，其财务管理可以概括为以下几个方面：
(一)房地产财务管理效率和管理水平持续提高
随着社会文化水平的提高，财务人才队伍对房地产项目开发投资长、资金大的行业特点和周期属性的认识程度不断成熟，伴随着房地产开发全过程的越来越规范，贯穿房地产开发建设经营整个阶段的管理水平稳步提高，特别是随着信息化水平的引入，整个房地产企业财务管理效率逐步提高，财务管理水平上升到前所未有的高度。
(二)房地产财务管理挑战越来越高
房地产开发项目从土地获取到竣工交付，至少需要两到三年的时间、甚至更长，项目开发涉及到跨地域情况居多，同时随着房地产行业规模集中程度越来越高，千亿级的房地产企业不断增加，行业呈现集中化趋势，强者恒强的时代已经来临。规模化、集中化、跨地域的生产经营特点，使得房地产财务管理面临的管理难度和管理挑战越来越多，不同地域的政府收费政策不同、监管特点有所区别，对财务人员的要求也越来越高。整体性上，房地产财务管理的困难程度增加。
(三)房地产财务管控风险越来越高
房地产企业开发周期长，面临的各种不确定性会有所增加。房地产财务管理水平的高低直接影响了开发项目的经济效益，甚至直接决定了投资项目的成败，所以在整个项目投资和开发建设运营过程，预防各类财务风险，提供财务管控水平，成为各个房地产企业面临的重大难题。另一方面，伴随着房地产的快速发展，房地产企业公开市场融资越来越多，政策监管风险和公开市场财务披露也客观上提高了对房地产财务管控的要求。因此，房地产财务管控风险越来越高。
三、当前房地产财务管理的特点
房地产行业经过近十年的黄金发展期，房地产企业规模扩大。而随着房地产政策调控的不断多元化，房地产财务管理也呈现出独有的特点。
(一)房地产企业资金管理方面
中央政府对房地产监管日趋严格，地方政府对房地产的调控措施越来越丰富和密集多。在土地获取阶段增加的自有资金要求、开发前期阶段支付各项规费和保证金、建设阶段要支付的材料款和工程款的结算等要求，给房地产企业的资金管理带来巨大的压力和风险。同时随着房地产行业限购、限贷、限售、限签、限价等政策的日益严格，同时伴随着房地产企业的集中化和规模化，房地产企业的资金优势越来越向大型房地产企业集中。无形当中给房地产企业的资金管理带来的风险。
(二)房地产企业资金筹集方面
2016年以来，人民银行、银监会等各个监管机构频频发文规范房企融资，公开募集资金不得用于土地款、开发贷款条件调高、信托融资通道被限制、房地产债券发行被叫停、资管新规暂停了房地产资管类产品、委托贷款新规出台、银行理财办法出台、房地产资产证券化窗口指导趋严、金融机构联合授信办法出台、监管层禁止房地产企业融资公司债与票据互还。当前房地产企业外部融资主要依靠银行开发贷款、信托融资、企业债券等渠道，客观上使得房地产企业面临的财务风险较大、财务成本偏高。如何取得成本低、额度高的外部融资成本房地产企业资金筹集面临的难题。
(三)房地产企业税费管理方面
房地产开发环节涉及的税种有契税、增值税、增值税附加(城建税、教育费用附加、地方教育费用附加)、土增税、所得税、土地使用税、印花税等多种，涉及的各类政策性费用更是种类繁多。如何在企业全面发展的基础上，统筹安排协调好税费对房地产企业现金流和成本的影响，提高企业内部竞争力，成为考验财务人员的重中之重。
四、房地产财务管理的建议
(一)培养专业的财务人员队伍
财务人员水平直接影响房地产企业财务管理水平。无论是校招生逐步培养、还是社会化高薪招聘，培养专业财务人才队伍，提高房地产财务人员专业素质并长期为企业服务是最终目的。专业、稳定、高效的财务人员队伍，不仅提高可以提高解决财务问题的能力，而且可以防范财务风险，甚至可以提出合理化的企业发展建议，实现房地产企业的长远健康发展。
(二)健全财务管控体系
随着房地产企业的规模不断做强做大，全国性房地产企业的财务信息化水平发展很快，财务业务一体化水平取得了长足的发展。对房地产财务工作者而言，具备的系统管理思维、优化财务逻辑关系、健全完善的房地产管理财务管理和控制体系，实现有效的财务管控成为克敌制胜的法宝。同时财务人员在实际业务开展中，还要统筹考虑人力资源、成本管理等协同业务内容，制定符合企业财务管理目标的实施方案，使得具体工作顺利贯彻落实，发挥财务管控作用，才能使财务工作成为房地产企业的核心竞争力。房地产企业外部政府关联单位多、合同合作方多的特点，客观上要求房地产企业不断提高财务管理风险防范水平，按照事前、事中、事后三个不同时段控制财务业务风险，缩小、降低、甚至避免因为财务管理带来的风险和损失。只有建立健全的财务管控体系、具备良好的风险管理理念，对房地产业务风险有充分的认识，才能真正防范财务风险。
(三)强化财务成本管理职责
房地产的成本管理水平直接影响房地产企业的经营业绩。作为房地产企业的财务工作者领导者，不仅要对项目的技术经济指标等整体情况有所了解，还要根据开发项目的开发进展情况，利用财务的反映和监督职责，通过控制手段实现地产企业的无效成本最低、有效成本最大化。在房地产合约规划和成本管理方面，发挥财务对资金流向的把控作用，建立独立、完善的成本管理制度和集中采购体系，避免税务风险、降低财务成本、延缓现金流出，为企业发展的形成强大的支撑。
(四)做好税务管理
房地产企业预缴预征税款比较多、金额比较大，对企业现金流的影响更是重要。税务管理是财务管理的重要组成部分。借助专业的税务咨询机构、房地产企业税务管理水平不断提高。随着国家减税降税措施和简化行政审批的不断推进，通过财务人员与税务部门的密切联系，越来越多的房地产企业实现了预缴税款的返还，促进了房地产行业的健康发展。
五、结束语
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在市场经济环境下，我国的房地产市场信息瞬息万变，使得企业纳税筹划操作随之变化，但是如果企业纳税筹划操作跟不上市场信息变化，或者纳税筹划操作不能有效的运用政府相关的优惠政策，就会造成纳税操作风险发生。房地产企业纳税筹划风险主要体现在以下几个方面：第一，房地产企业相关的管理者对纳税筹划抱有较低的期望值，一定程度上增加了企业纳税筹划的成本，也常常使国家税务人员认定企业存在漏税、偷税行为；第二，进行企业纳税筹划的操作人员对国家相关优惠政策不够了解，在纳税筹划中没有对优惠政策合理的利用，在很大程度上损害了企业的经济效益；第三，房地产企业财务会计人员没有仔细的核算企业的相关税金，导致企业核算风险的发生；第四，在房地产企业纳税筹划操作过程中，操作人员没有准确的分辨偷税漏水与纳税筹划的区别，不能严格按照税法规定进行，很可能给企业带来偷税漏税风险，使企业面临国家税务部门的处罚。
二、房地产企业纳税筹划风险的有效规避策略
针对房地产纳税筹划风险的几种类型，笔者基于多年的企业税务工作经验，提出以下几点建议：
1.强化企业依法纳税意识，加强企业会计核算
作为房地产企业的经营管理者，需要建立依法纳税的意识，为企业纳税筹划工作顺利开展打下坚实的基础。作为企业实现经营利润最大化的活动，纳税筹划对企业经济发展具有重要的意义，但其又仅仅是企业财务管理强化过程的一个环节，企业的利润增长乃至于企业可持续发展不能依赖于企业纳税筹划。所以，房地产企业需要不断的加强会计核算，完善企业会计核算资料，为企业纳税筹划工作顺利开展提供依据，同时也能够为税务部门的税务检查提供准确的依据，以此证明企业纳税筹划工作的合法性。
2.加强对国家税法政策的正确把握
国家税法是房地产与税务部门的连接纽带，是企业进行纳税筹划工作的重要法律依据。企业进行纳税筹划必须掌握国家相关的税法政策，准确的了解国家税法政策精神，确保企业纳税筹划操作的科学合理性。另外，企业纳税筹划过程中，还应该充分利用相关的优惠政策，及时把握税法政策变化，以便对企业纳税筹划进行调整。
3.提升企业财务会计人员的素质
对纳税筹划风险的防范是一项长期性、复杂性的活动，所以对于房地产企业的财务会计人员应该要严格的要求，纳税筹划相关人员必须要充分的掌握和理解我国的税法政策，具备较高的财会专业能力，同时还必须要有对经济环境的预测能力、经济项目统筹策划能力等综合素质，从而为纳税筹划活动的有效开展创造良好的条件。纳税筹划相关人员的综合素质一是依赖于个人素质的提升，另外也和我国房地产行业财会人员的整体素质有很大的关系。
三、结语
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对*的631家房地产企业发放问卷，全部收回有效问卷631份。现将情况分述如下：
一、调查情况
第一部分政策调查
针对国家九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，被调查的房地产企业普遍认为，《意见》具有一定的针对性和力度，对于规范市场，促进房地产健康发展将会起到积极的作用，但也有部分企业认为该《意见》对于区域市场是否都适用，有待商榷。各地经济发展水平不同，购买力等因素也不一样，对于房地产市场区域发展不均衡的现状，是制定政策和执行政策中必须要慎重考虑的。*房地产市场近几年发展较快，不管是从房地产投资规模、增长速度、资金来源、房价及增长幅度等来看，*房地产市场从总体上看是健康的，发展是平稳的，作为省会市，在全国比较而言，*房地产价格比较合理，甚至偏低。因此，《意见》的执行应当因地制宜，不能一刀切。应该根据各地具体情况，进行有效的调控，否则，就是“空调”。
（一）《意见》中明确指出“要重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房”得到了大多数企业的赞同。92.2%的被调查企业认为该项措施切合市场需求，有必要，《意见》的六项措施明确指出了“调整住房供应结构”及“重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房”问题，表明了国家在调整住房结构，引导合理消费、解决普通百姓买房难问题方面的决心。认为不符合市场需求，没必要的仅占4.3%，说不清的占3.5%。
（二）《意见》中指出“凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”。对这项限制户型的措施对我市应如何落实被调查的房地产企业中有68.3%在认为应该按照项目和区域结合调整；16.8%的企业认为应该按照区域实施调整；12%的企业认为应该按照项目实施调整，2.7%的企业认为无所谓。这也是国六条争议最多的地方，许多企业表示，房地产行业有很强的地域性，由于经济发展水平的差异，每个城市的房地产市场都有自己的特点，用同一标准对全国各地的房地产行业进行调控，肯定会在一些地方造成政策与市场的矛盾。因此，希望《意见》能因地制宜，满足不同地区房地产行业的发展要求。
（三）《意见》中指出“为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物”。对此项严格房地产开发信贷条件，对引导和规范房地产市场方面，有53.3%的被调查房地产企业认为有一定作用，认为能起到积极作用的占33.4%，认为很难评价到的占10.1%，认为没有影响的占3.2%。
（四）《意见》中指出“对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置”。对此项加大闲置土地处罚力度的措施，73.7%的被调查企业认为可以在房地产开发中起到调节作用，认为作用不大的占18.2%，认为不起作用的占2.2%，说不清楚的占5.9%。被调查企业普遍认为此项措施的实施能切合市场需求，规范房地产行业一些不规范的行为，可以调节对闲置土地处罚力度的实施，加强和引导促进房地产业持续稳定健康发展，对稳定住房价格能起到很大的作用。
（五）《意见》中指出“加强房地产开发建设全过程监管”；“切实整治房地产交易环节违法违规行为”。这两项措施，对于引导和促进房地产业持续稳定健康发展，25.7%的被调查企业认为能够起到很大作用，67.2%的认为能够起到一定的作用，认为作用不大的占6.2%。
（六）《意见》中指出：“完善房地产统计和信息披露制度”；“统计和房地产主管部门要定期公布市场供求和房价情况，全面、及时、准确地市场供求信息”。对于这项措施，82.57%的被调查企业认为十分必要，认为可有可无的占11.25%，认为没有必要的占2.38%，认为不清楚的占3.49%。
第二部分房地产开发投资状况调查
（七）认为本地区房地产开发投资规模对本地区经济发展的影响程度较大的房地产企业占71.95%，认为一般的占25.52%，认为作用不大的占2.38%。
（八）认为本地区房地产开发投资规模适中的房地产开发企业占76.23%，认为开发投资规模偏大的企业占13.47%，认为开发投资规模偏小的企业占9.98%。
（九）对本地区房地产开发投资前景的判断结果是乐观的企业占59.59%，判断结果是一般的企业占35.18%，判断结果是不乐观的企业占4.75%。
（十）认为影响本地区房地产开发投资的主要因素在被调查企业的认识上有较大的差异。有22.55%的企业认为首要影响因素是房地产市场需求情况，第二是有17.48%的企业认为是本地区经济发展形势的影响，第三是有17.43%的企业认为是土地政策的影响，第四是有16.94%的企业认为是房地产业宏观调控政策的影响，第五是有14.49%的企业认为是国家宏观经济政策的影响，第六是有8.55%的企业认为是企业资金状况的影响。
（十一）认为本公司未来两年内房地产开发投资规模将加大的企业占58.32%，认为本公司未来两年内房地产开发投资规模将不变的企业占33.28%，认为本公司未来两年内房地产开发投资规模将缩小的企业占7.77%。
（十二）认为本地区个人购房能力一般的开发企业占61.97%，认为本地区个人购房能力较强的开发企业占29.32%，认为本地区个人购房能力不强的开发企业占8.24%。
（十三）房地产开发企业认为影响个人购房的主要因素居第一位的是价格因素，占25.25%，居第二位的是区位因素，占21.56%，居第三位的是家庭收入因素，占17.55%，居第四位的是设施配套因素，占9.95%。居第五、六、七位影响因素分别是户型设计因素、物业管理因素和工程质量因素，分别占7.6%、4.98%和4.76%。
（十四）商品房空置对企业生产经营的影响，认为空置房会造成企业经营困难的居第一位，占45.48%，认为空置房对企业生产经营有些影响的居第二位，占44.53%，认为影响不大的占5.23%。
（十五）房地产公司认为未来两年房地产开发投资的主要资金来源首先是自有资金，占25.88%；其次是自筹资金，占24.61%；第三位才是银行贷款，占22.29%；第四位是个人按揭贷款，占10.12%。
（十六）房地产公司未来两年房地产开发的投资意向首先是建普通住房，占31.64%；其次是建商业用房，占23.91%；第三是建经济适用房，占17.45%；第四是建写字楼，占13.25%；第五是向其他行业投资，占6.29%，第六是建别墅与高档公寓，占4.97%。
（十七）房地产公司认为造成商品住宅空置的主要原因：第一是房价原因，占12.93%；第二是户型面积过大原因，占12.22%；第三是户型设计不合理，占11.51%；第四是小区周边环境原因，占11.15%。
（十八）房地产公司认为目前本地区商品房销售价格是适中的占43.58%，认为商品房销售价格偏高的占38.67%；认为商品房销售价格过高的占10.14%；认为商品房销售价格偏低的占6.81%。
（十九）在不到一年的时间，国家针对房地产行业连续两次出台调控措施，对市场产生较大影响，企业对房地产市场发展的判断趋于理性。对今后一段时期房价走势，认为涨幅回落趋稳的占68.94%，19.02%被调查企业认为继续快速上涨，认为价格下跌的占2.*%，不清楚的占9.51%。被调查企业普遍认为，尽管从总体上看*房地产市场发展是健康的，房价相对比较合理，但在目前这种大的政策背景下，受影响在所难免。
第三部分房地产开发土地市场调查
（二十）房地产公司认为我市土地供应不足的占50.4%，认为土地供应量不好说的占22.98%；认为土地供应适量的占21.*%；认为土地供应过量的占3.49%。
（二十一）房地产公司认为我市目前的土地供应区域结构是“结构不尽合理，发展失衡”，占45.8%，认为土地供应区域结构“结构合理，发展平衡”的占37.56%。
（二十二）今后我市应在中心城区的哪个区域或哪个行政区域增加土地供应量，房地产公司首选是西区，占19.97%，其次是东区，占14.1%；第三是郑东新区，占10.46%；第四是南区，占8.72%；第五是北区等。有65.93%的房地产公司认为我市应该保持适度宽松的土地政策，15.53%的房地产公司认为我市应该保持适度从紧的土地政策，13.15%的房地产公司认为我市应该保持现状。调查的大部分房地产公司需要土地大约在20亩——500亩之间，所能承受的价格大多在每亩50万——100万之间。
（二十三）房地产公司准备进行房地产开发的首选区域是东区，占14.58%，其次是在西区开发，占11.41%，第三是在北区开发，占11.09%。
第四部分住宅套型调查
结合“[20*]37号”套型面积控制规定，房地产公司认为符合我市实际的、适合三口之家现在及未来需要的紧凑、实用的套型面积是：
*
二、房地产市场需要关注的几个问题
*市房地产业整体上保持着快速、协调、健康的发展态势，但在初级发展阶段中仍存在以下几个方面的问题：
1、普通商品住房和经济适用住房供应仍显不足。普通住宅需求占80%，且价格上涨相对较快，表明普通商品住房和经济适用住房市场供应量相对不足。同时，受市场供求关系的影响，控制普通商品住房价格过快上涨的压力较大。
2、商业营业用房空置面积继续扩大。上半年，*市商业营业用房竣工面积10.2万平方米，销售面积为6.4万平方米，累计空置面积45.2万平方米。商业营业用房空置的继续增加，应引起有关方面的密切关注，一方面造成积压和占用资金，影响资金的回笼,另一方面不利于房地产企业的健康发展和*市商品房市场供需结构的合理。
3、房地产市场信息公开工作仍需加强，引导企业合理投资、消费者理性购房的作用尚未充分发挥。上半年*市房地产市场存在着企业投资不尽合理，消费者观望等待，甚至出现不切实际的过度消费、超前消费等现象，急需加强引导。
4、房地产企业竞争实力不强。在目前*市有开发量的有200余家房地产企业，其余企业没有开发量。在700多家房地产开发企业中，其中一级开发资质的有4家，二级以上资质的有47家；二级以上资质企业仅占8%左右。因此，本地开发企业整体上规模小，品牌意识不强，融资渠道单一，在全国市场上的竞争力，抵御市场风险的能力均较弱，影响力大、知名度高、综合实力强的企业和企业集团尚未形成。
5、房地产经营不规范行为现象存在。在房地产开发、市场交易、物业管理、中介服务、租赁管理等环节还存在着一些不规范行为，一定程度阻碍了市场的健康发展，还需要进一步加大监管力度。
6、住房保障工作压力加大。随着*市城市框架的拉大，城市化进程的加快、城镇人口的大量增加，中、低收入家庭的住房保障问题将日益突出，住房保障工作压力将愈来愈大。
三、今后房地产发展的几点建议
1、建议对土地资源应进行高效整合后，不断投放到市场上，从而抑制土地价格的上涨趋势。针对老城区土地供应紧张且价格高，建议政府应加快环线以外市政配套建设，拉大城市框架，应控制未来土地价格的上涨。
针对土地供应区域位置不均衡，建议侧重加大东区和西区土地供应量，在西区和南区多开发适合中低阶层人员的住房。
2、积极引导商品房开发结构，控制商业用房开发规模。调查显示：单套户型在80平方米——120平方米的两室、三室是销售较好的户型，建议多建此类户型房子。加大普通商品住房和经济适用房建设，控制商业用房开发规模。要按照国家的宏观调控政策的要求，在土地供应、税收政策、信贷支持等方面向中、低档商品房开发倾斜，满足广大中低收入者的购房需求。
3、采取有效举措，抑制房价快速上涨势头。针对广大居民不同层次的需求，开发出不同档次、价位的商品房；多建中、低价位,满足中、低收入家庭的住宅。尽快从供给上下功夫，让中低收入水平的人群能买得起房子，能买到合适房子；切实稳定好住房价格，应制定具体措施限制“炒房”现象，加大对开发商和中介机构的管理，对有哄抬房价、乱涨价行为坚决制止。
4、合理引导住房消费。要建立健全完善的房地产市场信息体系，增大商品房开发硬成本的透明度；要制定并公布商品房开发的近期与远期规划，便于居民合理规划住房消费。
篇10
楼市“寒冬”袭来
这个楼市的“寒冬”到底怎么来的？这个寒冬到底告诉了我们什么？我以为，以下这几点是最需要去把握和理解的。
首先，2007年的夏天和秋天，各地楼市过度发烧，必须有个回调。当前的房价疲软和交易萎缩是一个正常且必要的市场调整，就像股市一样。我个人不希望使用“泡沫”这个词汇，但当时的房价确实疯狂，不少热点地区的热点地段短短几个月内暴涨40%甚至100%，这显然是过分炒作、极度炒作，明显透支未来很长一段时间的增长预期，市场需求能力完全跟不上，毫无可持续力可言。没有任何市场可以长期支撑这样的疯狂预期，几个月也不行。其实很多大开发商也在呼吁，他们也很害怕暴涨，那对房地产业的发展绝对是不健康的、不可持续的，但一旦整个市场都陷入疯狂的状态，再明智的开发商也是不由自主。
其次，央行的加息和打压房贷是楼市“寒冬”到来的导火索、放大器。在高流动性、高通胀的宏观环境下，央行必须严控加息。2007年内6次加息，上升了1个多百分点，住房需求的资金来源明显紧缩。房贷按揭成本显著上升，“削”去很大一部分非刚性住房需求。尤其央行、银监会要求对于“第二套房以上”的住房按揭首付不得低于40%，利率不得低于同档利率的1.1倍。此政一出，对楼市的杀伤力是十分巨大的。2007年12月11日，央行和银监会再度联手公布房贷的《补充通知》，严格界定“第二套房”概念，进一步收紧了房贷闸门。紧接着，中国人民银行副行长刘士余在2007年12月提出，“要坚决取消转按揭、加按揭贷款，不得发放无指定用途、无真实交易的转按揭住房贷款”。去年年底开始，诸多商业银行更是受到信贷额度月度数量管制，再符合条件的按揭贷款超过额度也得不到审批。2007年的9月27日的《通知》、12月11日的《补充通知》、（非交易）转按揭叫停、信贷月度额度数量管制，一系列重磅出击，让住房金融市场受到连续重大冲击，楼市失血严重，市场气氛十分紧张，参与者对未来信心大跌。
第三，自2007年8月国务院24号文件以来，国内城镇住房保障体系建设的推进力度很大，各地政府纷纷表示将扩大“经济适用房”、“廉租房”、“两限房”的供应量和供应比重，有的还公布了详细的供应计划。这让很多住房需求者尤其中间收入、非急迫需求者，开始持币观望，纷纷把住房购买计划推后。
第四，2008年以来，国内外的宏观经济环境都面临很多不确定性，让市场参与者们迟疑不定。国内方面，初春的南方雪灾、劳动合同法的出台、通胀居高不下、人民币加速升值、汶川大地震、2008奥运带来的各种政治经济变数，连温总理都坦称，2008年将是经济最困难的一年；国外方面，全球范围内的楼市下跌、美国次贷危机加剧、诸多金融机构失血严重、流动性短缺、信心下降严重，导致一些外资开始撤离或对国内楼市持观望态度。
第五，大开发商对市场的借势整合。很多人关心，万科的“降价”旗和王石的“拐点论”到底是什么意思，对楼市“寒冬”的到来起什么作用。我个人的判读是，其背后明显有企业发展战略的意图。首先，万科自己是市场的领先者，并一直有很强的扩张欲望。用降价来拉动销售、规模优先于利润是领先者常用的发展战略。2008年4月8日万科公布的第一季度简报显示，该公司2008年一季度累计销售面积114.5万平方米，销售金额101亿元，同比分别增长了82.9%和119%，可见“降价”这招的作用十分显著；其次，万科预见了市场调整必然不可避免，在2007年夏天和秋天就有了预案，从建设银行获得200亿元授信额度，公开增发融资100亿元，就是不仅要熬过这个“寒冬”，更要选好时机降价造势，推波助澜地让楼市的“寒冬”更猛烈一些，尽量杀伤一批竞争对手，然后等春天来了，再来收拾残局，对奄奄一息的中小开发商或兼并或低价拿地，大肆扩张，树立其不可动摇的市场优势；再次，在这个时节降价也讨好了政府，巩固了公共资源，更方便以后行事。当然，这些举措对大局来说也只是起个推波助澜的作用，关键还是顺应了楼市大局走向。同时也是万科自身对市场大盘和未来的高超判读能力以及从自己利益出发的企业发展战略运作，别人也无话可说。不过这对未来中国楼市是否意味着进入更有序的规范竞争，或是更将形成寡头垄断格局，还有待观察。
总之，以上五个因素的共同作用，带来了楼市“寒冬”的不期而至。其中前三条又起着最为关键的作用。从以上这些认识至少可以得出三点结论：第一，2007年楼市交易量中来自投资投机的成分相当大，这十分不健康，也不可持续，这时候让市场冷却一下是好事，有利长远发展；第二，经过几轮各种手段的房地产市场调控之后，终于找到“二套房贷加息”这一最有力打击炒房投机的重磅武器，投机性住房需求立时被挤出不少，效果明显。而以前的调控往往依靠行政手段，如空洞地声称加强市场监管，乃至干涉到具体的规划和定价――要求“90/70”和力推“限价房”，被证明要么流于形式，要么越调越乱。可见，要有效调控市场、稳定房价，还是要依靠市场化手段，尤其是利用住房金融手段；第三，中国楼市的发展还是过度依赖银行融资，一掐就死。从开发商角度看，急需发展多元化融资，不可再过度依赖期房预售资金，否则将难以生存，于未来很长一段时间都将从紧的融资环境。
楼市回暖亦不久矣
对于楼市的将来，我个人认为，如果这次“寒冬”确实如前面判读的那样，主要是因为房贷紧缩导致住房购买力尤其住房投机临时性被压制，而不是市场需求有实质改变，那么这个“寒冬”不会持续太长。最关键的是，无论是中央政府还是地方政府，都不希望楼市的“寒冬”再继续下去了。毕竟房地产业的关联效应很大，房地产投资和销售的过度下跌很可能把整个经济都拖入衰退。像上海已经开始松动对二套房的房贷了，近期上海房地局出台政策声称，如果人均住房面积小于全市平均水平(33.2平方米），再买房就仍可以享受等同第一套房的优惠利率。各大商业银行更有很强的增发按揭贷款的冲动，2007年全国金融机构个人住房按揭贷款达到27031亿元，占到整个个人贷款的82.5%，也是整个贷款余额的10%；一年之内净增7146.88亿元，约占2007年全年新增贷款3.63万亿元的五分之一。上海的中资商业银行房地产贷款占各项贷款的比重更是高达32.2％。但2007年11月后全国范围内住房按揭贷款余额就几乎没有增加。2008年3月全国居民中长期消费性贷款余额为30777亿元，相比2007年11月，在5个月内只增加了1498亿元，增幅仅为5%，大大低于历史同期水平。
就宏观层面而言，现在的局面已经是，如果下一阶段社会和宏观经济不出大的意外冲击，全国范围的楼市整体回暖是迟早的。其实到3月，楼市回暖的趋势已经很明显了。就以号称大打降价旗帜的万科为例，其第一季度年报显示，1-2月销售均价为8208元/平方米，到3月已经上升到9290元/平方米。瑞士信贷的报告称，中国七大主要城市3月份新屋销售量较2007年末季都有强劲反弹。上海的资料显示，2008年3月全市新建住房成交规模180.3万平方米（17644套），成交面积环比增幅150%，已经十分接近去年同期水平，中房上海住宅指数3月环比上升0.74%，为2月环比增幅的两倍。所以我个人判断，这几个月徘徊观望已久的购买力正积蓄很大反扑力量，随时都会冲到市场上。展望政府未来调控，会逐渐放开一些“闸口”，特别预计对自住性住房需求有保护和鼓励，让市场交易量恢复到必要的水平，增加住房投资的信心。但希望同时还要严密观测、区别对待不同需求，继续大力抑制投机炒作，密切防止楼市过度反弹和报复性增长，严防房价像2007年夏天那样的暴涨再出现。
其实，笔者还有一个判读，只要政府调控不再犯大错误，2007年夏天的房价疯涨应该是中国楼市最后的疯狂了。2001年至今的房价一直高高脱离收入基本面，有很大因素是房价的补偿性增长，中国的住房需求长期在计划体制下被压制，导致供需严重不平衡，近年来得到释放是可以理解的。但1998年房改至今也10年了，购房主力军――35岁以上的人口中，有住房实际购买力的都已基本上买下第一套房，实现了住房改善的需求；如果还没有购一套房，那么在将来也基本不太可能对住房有实际购买力了。未来支撑住房市场需求大局的，要么是新增城市人口，但这部分人口毕竟有限，而且年轻人为主，购买力有限；要么就是35岁以上人口中的“二套房”、“多套房”带有投资性的需求，而“二套房贷”政策正是打中了这个要害。所以这两部分的购买力虽然也很庞大，也还足以支撑很长一段时间房地产行业的发展，但相对要理性很多，对价格的弹性也很大。再加上政府市场调控的日益成熟和住房保障体系的大力推进，中国的楼市应该再也不会恢复到狂热到盲目抢购的时代。这意味着，买方市场的时代即将到来。所以，即使整个行业的“寒冬”过去，内功不足的房地产企业的生存压力依旧，不少开发商的日子照样会很不好过。
房企的生存之道
在全新的产业和宏观环境下，房地产企业要生存，首先要练好融资功夫。目前国内众多房地产企业还是高度依赖银行信贷融资，楼市热炒时候也不觉有何问题。但这几个月的“寒冬”一来，银根一紧，相当多的开发商资金链就十分紧张，随时都可能断裂，不少实力一般而去年又过度扩张的房地产企业已经奄奄一息。有些开发商不得不选择同业拆借来缓解燃眉之急，同业拆借的成本往往很高，有报道称房企同业拆借的年利率可能达到40％至50％。但很多有远见的房地产企业则早已深明房地产业资金密集型的特点，深知房地产开发中“资金为王”的道理，为此而早早就未雨绸缪，在资本市场上扩大各种融资渠道， IPO上市、借壳上市、再融资（增发、配股、发债）等等，在宏观经济出现剧烈变动的时期，这些成本相对较低的融资方式，保障了公司的资金链安全。展望未来，银行融资紧张的格局仍然将维持相当长时期，多渠道融资成为房地产公司生存、发展的根基。利用外资、房地产信托、REITs、保险资金、房地产抵押贷款的证券化等融资方式的扩大也正成为新趋势。
房地产企业要生存的第二项内功是品牌化。当前，房地产竞争已经进入品牌竞争的时代，企业品牌正成为房地产企业的核心竞争力。尤其住房消费者在保障性住房和租赁住房市场成长的背景下，会对购买商品住房越来越挑剔。住房市场不会再是简单圈地、粗制滥造、只要能进去就能发财的时代了。住房商品本身差异性很大，消费者很难对住房质量有充分的了解和信息，这时候，企业的品牌含金量就会成为消费者挑选住房的主要参考依据。能不能成功塑造和提升企业品牌形象，会不会做地产营销，住宅产品有没有个性化，符合不符合人性化、环保和节能等时代需求，就将成为未来房地产企业竞争环节中最关键的一环。
第三，地域转战。房地产业的规模经济效应很强，对于那些实力较弱的中型房地产企业来说，已经很难与大型企业在一线城市里硬碰硬地争夺土地和资金，转战二、三线甚至三、四线城市可成为其生存和发展之道。
第四，重组、兼并，或退出。房地产业的进入门槛越来越高，生存标准也会越来越高，实力不济的房地产企业，如不能在母集团内股东注资、财务重组、吸引外来注资，或在业内实现兼并，强强联合，做大做强自己，不如就趁手中的土地和楼盘资产还算在高点的时候主动退出。
