房地产行业范文

导语：如何才能写好一篇房地产行业，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

论文摘要：房地产行业“暴利合理论”认为，房地产行业的利润率虽然远远高出绝大部分行业，但也低于某些行业，因此无可指责。实际上，住房具有生活必需品特性，非住房类房地产具有基本生产资料特性，所以不能将房地产行业的高利润率与少数行业的高利润率进行简单类比。而且，房价因房地产开发商追逐高额垄断利润而不断上升，达到畸高的程度，将严重危害经济社会发展。由此可见，房地产行业“暴利合理论”是完全错误的。

近几年来，全国城镇特别是大中城市房价的持续高涨，引发了关于我国房地产行业的高利润率是否合理的争论。正确认识该问题，是准确判断房地产市场形势、树立科学房地产发展观的前提，因此有必要对该问题进行深入研究。

1.房地产行业的利润率及“暴利合理论”

财政部的抽样调查显示，2005年房地产开发企业的平均利润率高达26.79％。学术界普遍认为，该数据仍然是被低估的。另据2005年福州市物价局测算，该市房地产开发商的平均利润率为50％，利润率最高的超过90％。[1]统计表明，南京房地产开发商平均从每套住房获利（从每个买房家庭赚取）16万元，北京房地产开发行业平均每两天的利润就能打造一个亿万富翁。[2]

新闻界、房地产业内人士披露的部分楼盘的利润率，更是令人震惊。上海“申江名园”前期工程的房价为6000元/平方米，后期工程涨到24000元/平方米。[3]2005年初上海某楼盘的开发商预期价格是7000~8000元/平方米，而实际售价涨至17000~18000元/平方米。[4]2006年上半年，北京万城华府TOWNHOUSE的销售价格高达30000元/平方米，是最初开发商预期价格的两倍。[5]

据统计，在我国，房地产以外绝大多数行业的平均利润率低于10％，集中于7％~8％这一区间。[1]由此可见，房地产行业的平均利润率远远高于其它行业。

面对社会上关于房地产开发商哄抬房价、牟取暴利的批评，有房地产开发商公开说：“房产品牌就应该是具有暴利的。”[6]还有人（包括建设部门的官员）将房地产的利润率同奢侈品（如化妆品）的利润率相比，证明房地产行业的利润率不算高，即使房地产行业的利润高也是合理的。他们声称，既然利润率超过500%的部分化妆品都没有遭到声讨，那么平均利润率低于30%的房地产行业根本不值一哂。[7]

房地产行业的利润率远远高出绝大部分行业，同时低于少数行业，这种状态是合理的吗？

2.房地产是一种特殊商品

房地产对个人生活、企业生产的重要性是一般商品不能比拟的。对人类而言，住房是生活必需品。人们常说的“衣食住行”概括了人类生活的基本需要，其中衣服、粮食和住房是最基本的生活必需品。从人类生活的基本需求层次来说，住房名列第三位，仅次于粮食、衣服。人们在对食物和衣服的需求得到满足之后，就会自然转向对住房的需求。许多人甚至会选择长期压缩食物和衣服方面的消费支出，以求尽快改善居住条件。对绝大多数企业而言，房屋是最基本的生产资料之一，是开展生产的场所。在很多情况下，扩大生产规模的过程伴随着扩大生产场所的面积。

房地产的总价很高。住房是目前绝大多数中国家庭最昂贵的财产。据国家统计局公报，2006年5月全国城镇商品住宅平均销售价格为3199元/平方米，上半年城镇居民人均可支配收入为5997元。如果三口之家购买一套90平方米的新房，那么住房的总价约28.8万元；假定家庭储蓄率为60％，则购房要花费13.3年的家庭储蓄总额。在同等条件下，商业地产的单位面积价格高于住房。一项工业地产、旅游地产的总面积远远大于一套家庭住房，因此前者的总价也远远大于后者。

奢侈品不是个人生活必需品，也不是企业的基本生产资料，因此奢侈品对个人生活、企业生产的重要性远远不及房地产。而且，一般使用的某些种类的奢侈品（如化妆品）的总价，与住房的总价相差悬殊。所以，将化妆品等奢侈品的高利润率与房地产的高利润率进行简单类比，显然是不正确的。

3.房地产行业利润过重危害经济社会发展

房价因房地产开发企业追逐高额垄断利润而不断上升，达到畸高的程度，对经济社会发展会产生多种负面效应。主要表现为：

3.1降低中、低收入阶层的生活水平。他们或者因无力买房而不能实现改善居住条件的愿望，或者因买房而背负沉重的债务并产生严重的心理压力。

2006年的《中国房地产金融安全评估报告》称，东部地区的商品住房均价约为4000元/平方米，房价收入比约为13，由此推断7成城市居民没有购房的经济能力。[8]据央行统计，在2005年10月末，上海、北京居民的平均房地产月供收入比分别为45%、42%。[9]两市购房者的月供收入比接近银监会规定的50%的警戒线，高于国际通行的1/3的警戒线。

在“一天不工作，就会被世界抛弃”的精神重压下，房奴的生活质量大幅度下降：不敢轻易更换工作，更害怕失业，担心自己生病、银行加息，尽量减少各种开支。

3.2扩大社会贫富差距。高房价使广大自住房屋购买者的财富加速向房地产开发商、炒房人集聚，房地产开发与投机活动放大了“马太效应”。

一方面，上千万普通市民为了购买价格畸高的住房，不仅耗尽了自己甚至先辈多年辛苦积攒的家底，还透支了未来十几年甚至几十年的收入。据统计，当前我国70％的购房者使用了银行贷款，而在北京该比例高达90％。[10]

另一方面，占全国人口极小比例的房地产开发商、炒房人在极短时间内积累巨额财富，成为百万、千万、亿万富翁。例如，2002年和2003年上半年，姚康达先后向上海某支行申请了7141万元的个人住房按揭贷款，并用这些资金先后购买了128套住房进行炒作，从中获得了巨额利润。[11]

3.3限制与房地产无关的行业（在生产、销售方面与房地产业没有直接或间接联系的行业）增加投资、扩大生产规模。

房地产相关贷款在金融机构贷款总额中所占比例不断提高，相当于挤占了其它行业的资金。从1998~2005年的7年间，房贷总额增长了115倍以上。其中，2005年房地产开发贷款、商业性个人住房贷款余额合计占金融机构人民币各项贷款余额的比例接近1/4，与GDP的比值超过1/4。[12]各种金融机构的资金过度投入房地产，这种局面增大了与房地产无关行业的融资难度。

房地产业的利润率远远高出其它行业，不仅诱使其它行业的部分资金流向房地产业，还诱使其它行业的部分企业纷纷介入甚至完全转向房地产开发。某些在国内享有盛名、在国际上拥有较高知名度的高新技术企业，如海尔、联想、TCL等也相继兼营房地产开发业务。2003年初的统计显示，有300多家国内上市公司介入房地产开发业务，占当时上市公司总数的25％以上。[13]经过四年多的房地产扩张，估计这个比例已经大幅度攀升。

当前，我国正处于产业结构调整与升级的关键时期，新技术、新设备、新材料的研发与引进需要大量资金，特别是自主创新需要雄厚的风险投资支持。房地产业过度吸收资金的现状，不利于这些重大战略目标的实现。

3.4压缩与房地产无关行业的有效需求。高房价削弱了国民对住房以外产品的消费能力，是近年来我国总需求不足的原因之一。在购买住房之后，绝大多数市民不得不竭力节省开支，推迟甚至取消对其它产品的初次消费或更新消费。于是，饮食、服装市场的需求相对减少，家用车、电脑的普及率较低，家用电器消费的更新换代速度较慢，旅游仍然是少数人的奢侈享受。高房价从资本供给与有效需求两个方面打击了与房地产无关的行业，必然迟滞这些行业的发展，最终影响国民经济整体素质的提高、综合国力的增强。

3.5增大国民经济运行的金融风险。

在房价快速增长的情况下，房地产的预期收益良好，因此房地产作为信贷抵押品的价值被高估。一旦房价下跌，债务人无力或拒绝偿债，银行只能强制收回作为信贷抵押品的房地产，结果必然导致银行的资产负债状况恶化。同时，商业银行将房地产开发企业、购房者视为优质客户，为扩大贷款业务而放松对房地产开发贷款、个人住房按揭贷款的审批监管。这一方面诱发伪造合同套取银行贷款的行为，造成银行资产严重流失；另一方面导致金融机构的资金过度介入房地产，使国家金融安全严重受制于房地产业的发展状况。

房价增长过快会诱发国内外游资的投机炒作，并引发消费者的群体性恐慌心理。投机性需求不断膨胀，自住性、自用性需求被严重放大，各种需求之间相互影响。各方的购房行为产生叠加效应，使房地产的价格上升到严重偏离其价值的高度。随着房地产泡沫不断膨胀，爆发金融危机乃至经济危机的风险日益增大。[14]

3.6危害房地产业的可持续发展。

在房价快速增长的过程中，房地产开发商拥有突出的卖方优势，会降低对服务质量、生产技术含量的重视程度，削减有关投入。这将影响开发商竞争力的后续发展。

房价的持续性大幅度增长促使大量自住性、自用性需求提前寻求满足，结果在一段时期内房地产市场出现了高度集中性消费。即使不发生房地产危机，随后整个行业将面临有效需求长期不足的局面。而一旦发生房地产危机，该行业的大量企业将破产，整个行业陷入长期萧条。

3.7影响总体物价水平的稳定。高房价直接带动房地产开发投资热潮，间接带动与房地产相关的457种生产要素涨价。[15]钢材、电力等房地产行业大量使用的生产要素，对房价增长尤为敏感。

3.8妨碍投资规模的适度控制。行业投资规模过大会造成产能过剩，严重浪费经济资源。高房价间接带动与房地产相关的生产要素涨价，进而促使这些要素市场出现投资热潮。结果，整个国民经济陷入投资过热的困境。

3.9降低城市竞争力。高房价增加了居民的生活成本、企业的经营成本，这不仅可能导致部分外地人才、外地企业放弃来该市创业的机会，还可能引发本地人才外流、本地企业外迁的现象。

3.10阻滞农村剩余劳动力的转移。高房价及其带动的物价上涨，提高了城市的生存成本。对农民工（建筑行业除外）而言，他们在城市谋生的难度加大了。这将缩小农村剩余劳动力进入城市的规模，扩大城乡差距。

综上所述，房地产行业“暴利合理论”根本没有考虑住房的生活必需品特性、非住房类房地产的基本生产资料特性，也没有考虑房价畸高对社会和谐、经济发展的严重危害性，因此是完全错误的。

参考文献：

[1]郑言成.开发商隐瞒利润，26.79％算不算暴利.中国产经新闻,2006-11-9.

[2]丁建臣.高房价彰显中国人力资源贬值[N].中国经济时报,2006-08-04.

[3]银行已遭到房地产挟持,央行力挺房价不跌!./msn/news/2006-11-03/252048.html,2006-11-03.

[4]开发商利润率到底有多高,房地产行业揭秘[N].京华时报,2006-04-14.

[5]洛涛.高价楼盘拉动京房价狂飙,调控需求成未来关键?[N].经济参考报,2006-05-15.

[6]王红茹.利润率55％是房地产底线?[J].中国经济周刊,2005-11-28.

[7]王红茹.房地产开发商为何成过街老鼠[J].中国经济周刊,.

[8]七成城市居民无力买新房,高房价导致购房萎缩[N].北京青年报,2006-04-16.

[9]张丽锦.北京、上海等城市居民月收入近一半用来还房贷[N].法制晚报,2006-06-02.

[10]钟伟.房奴论背后的经济学分析[N].第一财经日报,2006-06-06.

[11]一人买110套房.6.5亿贷款来源成谜.中国新闻网,2006-04-30.

[12]徐思佳.央行副行长吴晓灵：住房金融体系已不能适应现状[N].中华工商时报,2006-04-26.

[13]袁剑.房地产套牢中国.

篇2

关键词：房地产行业；挑战；金融危机；货币政策；人民币增值

一、新形式下房地产行业所面临的挑战

(一)金融危机的影响

源于美国的金融危机愈演愈烈，已经发展为全球性的金融危机。对于资本市场比较开放的一些国家，严重影响了金融行业的稳定和投资者的信心，甚至使一个国家濒临破产(比如冰岛)。本质上讲，这次金融危机源自于房地产行业。由于欧美连年的房地产泡沫的爆裂，导致“次贷危机”爆发，进而影响到投资人的信心，并反过来进一步影响房价，最终导致的金融危机不断深化。所以可以说房地产泡沫的爆裂是这次金融危机的“导火索和推手”。

房地产行业虽说是属于第三产业，但是却是属于“资金密集型”行业，和金融行业关系密切。从过去几年的“流动性过剩”可以看出，信贷在房地产行业的过度发放、外行业(特别是基金公司等投资公司)及股市融资大量进入房地产行业、外资过多的资本进入房地产行业、银行给买房人的过度放贷等等，都是对整个房地产行业的过度发展起到了主要的“推波助澜”的作用。而金融危机的发生使这些资金链都受到了不同程度的影响。

金融危机对房地产的具体影响表现在：

1、投资者丧失信心，消费者处于观望状态。金融危机使得大多投资者对资本市场产生了怀疑，资本市场的信用基础出现了问题，股市一落千丈，房地产股价也一路杀跌，房价不断回落，消费者一直处于观望状态。房价的不断走低使得房产不能保值，好多消费者买房之后，发现不长时间内同一楼盘价格缩水，去向开发商索要价差一般都是未果，这在一定程度上打击了消费者的消费欲望。

2、银根紧缩，房地产资金链断裂。房地产行业大部分都是负债率很高的企业，一般通过银行借债进行资金周转，并且借贷金额都是巨大的。金融危机使得金融系统也提高了警惕，为了保证金融行业自身的安全运转，对其他行业特别是受政策性影响较大的房地产行业的放贷开始压缩。这对房地产行业来说，无疑是雪上加霜。金融危机的影响不是短暂的，对房地产行业来说需要几年的缓和期。

(二)人民币增值的影响

从整体上和短期来看，人民币升值对房地产行业的影响是有利的，但也得看到长期可能存在的不利影响。人民币升值直接影响到我国的出口额，如果出口下降，再加上内需不足很容易导致经济回落，这将对房地产市场产生重大影Ⅱ向。一方面，一些出口企业、外贸企业受人民币升值影响，出口量减少，利润出现下滑，效益不好了，也就会影响这些企业租用写字楼，减少办公场所的投资建设，这对商业地产市场会产生一定的冲击；另一方面，人民币大幅升值，房地产市场的投资需求过度，很容易产生房地产泡沫并进而影响国家经济安全。从上个世纪韩国和日本的发展历史来看，房价与币值升值有一定正向关系，最初的货币升值使得外资对房地产的投资需求增加，投资过热进而导致房价上涨，形成经济泡沫，而在升值后期外资撤退，房价下跌，泡沫破裂。这在一定程度上影响了整个国家的经济安全。

(三)国家宏观调控政策的影响

房地产行业的特点是链条长，“裙带关系”多，对整个国民经济的影响较大，所以易受国家宏观调控，特别是货币政策的调控。人民币升值吸引国际游资的涌入和资产重估的热潮带来的房地产价格快速上涨，2005年开始房地产进入了蓬勃发展的全盛时期，2007年达到历史高峰。面对这种形势，国家开始相继出台相关的调控政策：紧缩信贷。严格限制土地供应等。房地产行业再次面临严峻的挑战。

2006年以来，尤其是去年的二三季度，由万科、金地、保利等上市公司为首的主要房地产商大量储备土地，掀起了一股囤地。然而去年天价所获得的地块，现在正成为这些地产公司巨大的包袱。北辰在长沙92亿元拍得得新河三角洲地块，楼面地价为3090.58元/平万米，按照此楼面价，成本至少6000元/平万米以上，那么如果销售价格达不到7000元/平万米以上，北辰这个项目必将亏损。而目前在售周边的项目，均价仅仅略高于5000元，平万米。

不管房地产行业需求如何强劲，平均负债率超过70％的房地产企业，在金融杠杆调控前实在是脆弱得不堪一击。相比行政手段，金融杠杆对房地产行业调控的效果要更明显。银根紧缩，首当其冲受到影响的就是对金融资本高度依赖的房地产行业，而最先被调整的，当然就是去年、前年极度囤积土地准备扩张的那些地产企业。二、当前房地产行业的应对策略

目前。我国房地产行业所面临的挑战，基本上来自于大环境的变化，不管是金融危机还是紧缩的货币政策，都是房地产行业所无法控制的，需要国家的相关调整来解决。投资者和市场对2008年的资金紧缩最为关注，不过资金紧缩不会是全面规模压缩。再融资的紧缩主要体现为融资条件的提高和融资频率的控制。比如，对公开增发的募集资金投向进行控制，要求土地证、用地规划证的法律手续完备等，而对于解决同业竞争、提高上市公司竞争优势和成长性的股权融资不会停止。

2008年的宏观调控政策来看，降低流通环节税费，促进房屋流通成为国家稳定房价的一个手段。财政部、国家税务总局3月发出通知，个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税；廉租住房经营管理单位的租金收入，免征营业税、房产税；对个人出租住房取得的所得减征10％的个人所得税，国家在对房地产交易环节税收实行这些优惠政策，目的就是刺激内需。

从2008年5月以来，各地相继出台了促进房地产发展的“救市”政策，降低首付、降低按揭利率、降低购房支出在居民实际收入中的比重能真正提升房地产的交易。宏观经济减速、实际收入下降延长了房地产调整的时间；按揭利率降低可以减少实际房价，不过应用具有刚性；目前市场成交量来自于刚性的自住需求，只有房价的调整才能带来成交量的上升，目前调整仍会继续，房价仍然有内在调整的需要。由于一方面受制于中央严格的政策规定、另一方面受制于有限的地方财力，因此，力度和优惠程度均有限，没有改变市场成交下滑的趋势。其实宏观政策的目标是保持经济稳定增长，而不是救房价和救开发商。

房地产行业可以在能控制的范围内从以下几个方面采取策略：

1、价格策略

最近几年城市化的不断推进，使得城市房产需求具有一定的刚性。城市化首先表现为城市数量和地域的扩张，同时带来城市人口的增长和对住宅的需求，我们以城市化每年增加的百分点数来测算每年所增加的城市人口及其所需要的住宅面积。我们发现，城市化所增加的人口每年将新增3，5—5.3万平方米住宅的需求量，而这部分住宅需求基本上需要从商品房市场满足。所以说房价具有一定的刚性，如果在目前大多消费者处于观望状态之际，再适当的对消费者进一步让利，不但可以增强消费者欲望，也可以及时回笼资金，以增强企业的运营能力。在价格政策上，房地产商还需注意的一点是：同一楼盘或同一地段的房产价格不能在短时间内大幅跳水，这样只会加重消费者的观望情绪，谁也不愿去买不断贬值的房产。

2、变换销售策略。在目前房市低迷的情况下。商家应该变换营销策略，比如，加大广告力度，根据一般人的心理，人们更愿意为知名度比较高的东西买单，从心理上觉得“物有所值”；再比如，通过各种方式促销，最近长沙有商家出奇招，只要通过该公司购买洗面奶、白酒等消费品，超过一定金额后，就可以送一平米的房子，买主可以将这一平米房子在网上再转手，等凑齐几十平米后就可以作为首付去找房产商要房子；还可以通过提高服务质量来增加销售量。

3、优化住房供应结构。房产商可以提供多种形式和结构类型的房产，比如，增加国家政策范围内的经济适用房建设，同时增加双限房和廉租房两个种类，在目前经济疲软的现状下，应该主要提供面向城市中低收入阶层不同层次的基本住房。这也符合国家的两分法的大政策，即把中低收入阶层的住房需求从纯粹由市场价格调节的商品住宅体系中分离H{来，通过由政府利用财政保障土地供应、开发资金、销售对象等开发条件的供给，而占人口大多数的中高收入阶层对商品房的居住、消费和投资功能则通过依靠市场调节的市场化住宅体系来满足。当然，面向中低收入者的住房开发利润空间不是很大，但国家也给了房产商相应的优惠政策，在目前低迷的楼市状况下，也不失为一种较好的策略。

4、管理策略。一要加强与客户关系的管理，房子虽然也是一种商品，但它毕竟不同于普通商品，因为其价值高并且不可移动，每位房主都是公司的客户，做好售后服务，适当做些售后调查，既可以为公司带来更多的客户，又可以发现房产的潜在问题，为巩固公司的长期业务打下基础；二要加强公司内部管理，各部门之间加强合作，房地产开发的产业链很长，从前期策划分析、征地、拆迁、规划、设计、施工，预销售、产权登记发证到物业管理，所以要分项目进行责任管理，各项目负责人具体负责自己项目的前期准备阶段、建筑施工阶段、经营阶段的各项工作。

篇3

2006年房地产行业回顾：行业景气上升

行业景气度振荡上升。房地产开发综合景气指数由年初的100.61点至7月上升至103.51点，与销售价格指数同时达到年内高点。随后房地产政策调控效应逐步显现，8月份开始连续3个月景气度略有下滑。之后，由于销售价格指数高企及开发投资指数走强，景气指数至10月又反弹至103.4点，比年初上升2.8个点。

区域市场差异明显，京津地区地产市场持续走强。从房屋销售价格指数与租赁价格指数来看，全国房屋售价走低而租价走强。各地市场中，北京、深圳等城市房价走势趋强，特别是北京房价持续走高，而上海房价走势趋弱。

2007年房地产行业展望：行业景气持续向好可期

2007年房地产市场将持续走强。

支持因素。第一，人民币持续稳步升值预期对房地产行业构成长期利好，人民币升值预期下的住房潜在投资需求将会长期存在，房地产投资需求将可能快速增长从而成为支持房价长期走强的主要动力。

第二，居民收入增长及消费升级成为地产市场走强的重要支撑。近年来我国城镇居民人均可支配收入始终保持稳步增长，消费升级引导住房消费需求提升，目前居民的购房需求还没有充分释放出来，加之房改房上市存在制度，二手房交易制度安排缺位等原因，这些将推动房地产市场长期走强。

第三，开发投资增速高企将维持地产行业高景气度。在宏观经济调控下，预计固定资产投资增速将可能有所减缓，但由于地产行业的高盈利性及资金流动性过剩，地产行业的开发投资将会持续增长，固定投资增速高企将维持行业高景气度。

第四，城市化进程加快实现了住房内在价值的增值。近年来国内城市基础设施建设力度不断加大，交通、绿化、商业环境、居住配套设施的完善提高了居住的舒适度、方便度与生活质量，未来城市化进程加快将使住房内在价值同步提升，住房价格的上涨在一定程度上反映了其使用价值增值部分。

第五，房地产“结构性供需矛盾”推动房价维持高位。虽然今年出台的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》着重强调要加大未来中低价及小套型住宅的供给量，但是短期内房地产市场无效供给过多或有效供给不足导致的“结构性供需矛盾”依然无法缓解，经济适用型和中低价住房的需求缺口依然较大,这已成为房价维持高位的一个主要原因。

基本预测。2007年房地产行业将持续向好，行业景气度将会在高位振荡后小幅走高，房地产销售价格将会持续上涨。房地产区域市场差异明显，以上海为核心的长三角地区将可能维持高位盘整，以北京与天津为核心的环渤海地区市场将取而代之成为“热点”区域，其他二线城市将可能出现持续走强。

2007年房地产行业重点关注： “多极化”投资视角下的热点转换

目前地产行业按产品特性可分为住宅开发、商业地产与工业地产三类地产上市公司，前者以开发、销售住宅产品为主，后两者指以持有并出租商业物业或工业物业为主的地产公司。住宅开发地产上市公司较多，其中在全国或区域内已形成一定规模优势的优质公司是我们重点关注的公司，概括为“规模优势型”公司与“区域优势型”公司。商业地产与工业地产上市公司较少。以上四类地产上市公司的主要特征、优势及劣势见表1。我们通过选取其中上市公司的样本股，从盈利能力、项目储备、管理成本、融资能力等方面对以上四类公司进行分析对比。

工业地产（工业园区）公司：关注国家重点开发园区、资产增值较大或有资产注入公司

工业地产公司是未被市场深入挖掘的“金矿”。工业地产是指工业类使用性质的土地及其上建筑物和附属物，工业类土地上建筑物通常包括工业厂房、物流仓库和工业研发楼宇等。工业地产是由市场利益和环境驱动带动的产业，具有政策主导、专业性强、区域性强、投资回报稳定的特点。工业地产上市公司大都以高新开发区为载体，从事开发区的土地一级开发、房地产项目开发、工业物业出租、园区内配套设施建设与服务、对园区内的高新公司创业投资等，如海泰发展、张江高科、苏州高新等。工业地产具有收益稳定、地价增值较大的优势，目前市场对工业地产上市公司关注度不高。

工业地产需求缺口较大，工业地价未来将大幅上涨。在中国进入重工业时代、世界制造中心加快向中国转移、国家推动重点工业园区建设等重要因素的作用下，国内工业地产的长期需求呈上升趋势，目前许多地区已出现工业地产供需倒挂，工业地产的投资价值正逐步显现，工业物业的租售价格趋于稳步上扬。今年工业地产公司的特点是盈利水平不高，管理费用及期间费用较高，偿债能力较强，资产周转率指标高。工业地产公司主要关注三个方面：一是区域经济发展前景好及政府对开发园区扶持力度较大的公司面临较好发展机遇，重点关注未来国家重点开发建设的高科技园区，如可能参与天津滨海高新区开发建设的海泰发展；二是其控股股东大多为开发区主管部门或公司，未来对上市公司的优良资产注入将会进一步提升公司业绩。三是由于持有并出租园区内大部分工业物业，未来将面临资产增值及盈利水平提高的利好。因此，持有大量有增值潜力工业土地的工业地产公司值得重点关注。

9月国家《关于加强土地调控的有关通知》，今后工业用地的批租环节将日益市场化、规范化，工业用地的资源稀缺性将日趋明显，工业用地价格大幅上涨不可避免。

工业地产需求缺口较大，工业地价未来将大幅上涨。在中国进入重工业时代、世界制造中心加快向中国转移、国家推动重点工业园区建设等重要因素的作用下，国内工业地产的长期需求呈上升趋势，目前许多地区已出现工业地产供需倒挂，工业地产的投资价值正逐步显现，工业物业的租售价格趋于稳步上扬。今年工业地产公司的特点是盈利水平不高，管理费用及期间费用较高，偿债能力较强，资产周转率指标高。工业地产公司主要关注三个方面：一是区域经济发展前景好及政府对开发园区扶持力度较大的公司面临较好发展机遇，重点关注未来国家重点开发建设的高科技园区，如可能参与天津滨海高新区开发建设的海泰发展；二是其控股股东大多为开发区主管部门或公司，未来对上市公司的优良资产注入将会进一步提升公司业绩。三是由于持有并出租园区内大部分工业物业，未来将面临资产增值及盈利水平提高的利好。因此，持有大量有增值潜力工业土地的工业地产公司值得重点关注。

商业地产公司：关注业绩稳定增长、资产增值较大的公司

商业地产公司的持有物业大都位于城市的商业、金融聚集区的黄金地段或核心位置，对周边区域具有较强的功能辐射作用，其物业是该区域的“稀缺资源”，资产增值潜力相当大，其中以北京、上海等地的金融、商贸区的地产公司为代表，如中国国贸、陆家嘴、浦东金桥、金融街等。相对于住宅开发类地产公司，商业地产公司具有盈利水平较高、管理成本较低、偿债能力较强的经营优势，但总体资产盈利水平与资产周转水平不高。

商业地产公司的投资价值应从两个方面考虑：一是由于依靠出租物业收入为主，物业出租率与物业折旧政策直接影响业绩，一般业绩增长平缓，成长性较差。另外，由于初期固定资产投入较大，财务成本高，业绩短期内较难增长，而资产已进入投资回收期的公司业绩将会稳定增长。二是在人民币升值预期及新会计制度下，持有物业公司将面临资产增值及盈利水平提高的利好。可关注资产增值幅度较大的上市公司。

目前商业地产公司的平均估值水平高于工业地产与住宅地产上市公司，随着地产行业平均估值水平的抬高，商业地产估值将会进一步提升。建议关注金融街、中国国贸、陆家嘴、浦东金桥等商业地产公司。

住宅开发公司：关注住宅开发公司中的行业龙头及区域龙头

规模优势型公司的优势在于较快资产周转、低成本融资、较高资金管理水平，区域优势型公司的优势在于较高项目盈利水平、较低营业成本。通过比较发现，规模优势型公司的整体期间费用率较低，资产负债率等偿债指标与资产周转率等营运指标较好，区域优势型公司的毛利率等盈利指标、营业费用率相对较好。我们认为，规模优势型公司的竞争优势主要在于规模化扩张及项目开发进度较快带来的资产快速周转，低成本融资、低管理成本带来的较低综合营运成本，资金管理水平较高带来的较强偿债能力；区域优势型公司的竞争优势主要在于项目盈利水平较高，项目区域化经营带来的较低营业成本。

住宅开发类地产公司未来仍将面临政策调控风险，关注住宅开发公司中的行业龙头及区域龙头。规模优势型公司由于项目分散在不同区域，将会平滑政策调控风险带来的业绩不稳定性，而所处区域未来走势稳健的区域优势型公司抵御政策调控风险能力更强。建议关注已在全国市场形成一定品牌与规模优势的规模优势型公司，以及在区域地产市场中居龙头地位的区域优势型公司。

住宅地产中，建议关注万科A、华侨城、阳光股份、栖霞建设、华发股份等公司。

结论

“多极化”投资视角下关注住宅开发公司中的“行业龙头”及“区域龙头”公司，以及商业地产、工业地产中的“资产增值”公司。未来行业景气度的持续攀升，人民币升值速度加快都将使地产上市公司成为今后市场的主要投资主题之一。在地产供需结构变化、区域市场走势分化、人民币升值、地产政策调控、会计制度变更等外因作用下，地产公司的投资视角将向“多极化”方向演变。我们认为，“多极化”投资视角下关注住宅开发公司中的规模优势型、区域优势型公司，以及商业地产、工业地产中的优质公司。其中，已在全国具有品牌与竞争优势的规模优势型的行业龙头公司，区域市场走势稳健的区域优势型的区域龙头公司，业绩稳定增长或资产增值较大的商业地产公司，国家重点开发园区及资产增值较大或有资产注入的工业地产公司值得重点关注。

篇4

然而，有关房地产品牌的相关定义性描述却依然处在一个百家争鸣、莫衷一是的环境中，一方面是地产界里关于如何用各式各样的营销手段塑造房地产品牌的概念多多、“成功案例”多多，众多房企也都竞说自己是品牌房企或者说正在塑造品牌，另一方面则是还有人提出了“房地产行业无品牌”的观点。只是，就在这种我们连房地产品牌到底是什么都没有彻底认识清楚的情况下，那些所谓的“品牌房企、品牌楼盘、品牌营销、品牌推广”等等诸多以品牌为噱头的名号与术语已经漫天飞舞了。

本文中，我想从品牌的衡量标准、房地产产品的特性等几个方面去深入的分析一下房地产行业里的品牌到底是什么？

一、衡量品牌的五“率”

现如今“品牌”满天飞，我觉得如果要使“品牌”的含义有一个通俗易懂的轮廓，或者说令品牌有一个简易的评价标准的话，用建立在市场基础之上的“五率”去评判比较合适：

第一、对于低价值、低关注度产品而言，品牌的效力体现在指认（排他）购买率、重复购买率、推荐购买率，比如快速消费品、中低端服装、电器产品、连锁酒店等，可口可乐就是最典型的代表；

第二、对于高价值、高关注度的产品而言，品牌的魔力不仅体现在指认（排他）购买率、重复购买率、推荐购买率，还体现在期待购买率，比如一些高端的汽车、珠宝、手表等奢侈品，典型如宝马、奔驰，中国现在开这类车的人相对较少仅仅是因为购买力有限，其实有太多的人一旦有了钱都会立即去买，这就是期待购买率；

第三、市场占有率，市场占有率的计算有两种最大框的类别，一是目标区域，二是目标人群，在这两个大框中还可以进行更多的细分。你说自己是品牌，但连市场占有率的基本数据都拿不出来，何谈品牌？

指认（排他）购买率、重复购买率、推荐购买率、期待购买率、市场占有率的高低是衡量品牌的关键标准，如若用大白话来形容品牌，那就是——基本同质或类似的产品，谁在自己的目标区域里或者目标客户群中卖得好、卖得贵、卖得快，谁就是行业品牌。

显然，房地产行业的适用标准是后两条。但是经过比对之后，几乎没有符合者。

二、品牌价值到底是什么？

品牌其实是一个非常虚化的概念，无论你提到到任何关于品牌的辞藻，诸如品牌内涵、品牌气质、品牌文化、品牌烙印等等，但无可否认的一个基本而具体的前提就是——任何的品牌都应有现实中相对应的“品牌载体”去承载，品牌载体就是产品。而所有商品的价值，其实均由两部分价值构成：一是产品的基本功能价值，二是品牌的附加价值。

现在很多所谓的品牌研究机构经常推出一些“品牌价值”的排行榜，但品牌价值到底是什么呢？其实只有两条：

第一、拉升商品的整体价值，实现超出产品功能价值的附加价值，即品牌溢价。

为什么做工质地完全相同的、出自同一家工厂的两套西装，一套标了杉杉的牌子卖几千、一套标上杰尼亚就能卖几万呢？这就是品牌的价值拉升了整个商品的价值，使商品彻底脱离了其物理功能价值。很多给外国品牌搞贴牌生产的企业对这一点理解最深了，典型如服装界的杉杉和杰尼亚。

而对于那些奢侈品而言，品牌所能创造的溢价力则更是非同凡响。劳斯莱斯、宾利、迈巴赫都是超级豪车，但最低数百万的报价卖得还是一辆物理功能意义上的“车”吗？已经不是了。买这些超级豪车的人并不是在买一辆自乘或自驾的“车”，甚至他们根本不懂得这些名车的历史典故与全部使用功能，他们是在买一种因为拥有了这种车而带来的认同与尊荣。

第二、降低交易成本、缩短交易周期，并重复购买。

这一点对于低价值、低关注度的产品而言，主要体现在重复购买，随着商品价值的攀升则主要体现在缩短交易周期。就拿汽车而言，越是低价格的家庭轿车，其购买者的选择周期越长，反而是那些价格越高的轿车，其购买者用在交易环节的时间越短。这是为什么？

核心原因在于，越是高端的品牌越能够令消费者对其产品质量与基本功能产生信任，甚至不予关注。与之相辅相成的是，客户对产品品质的关注度越低，品牌所能发挥的作用愈大。

三、房地产行业与产品的特性

宁高宁曾问王石，为什么万科的规模做不过海尔？为什么世界500强里没有地产企业？王石回答说“地产本身是间断性的业务，它不是以品牌往前推进市场，而在很大程度上取决于它拿到的地……地产怎样才能跳出这个圈子，实现工业化，对这个问题我一直没有想通，这也是全世界地产企业规模普遍不是很大的原因之一”。

房地产行业与其他行业相比，具有以下的几点特殊性：

第一、房地产开发是一个没有排他性核心技术的行业，缺乏建立在充分的技术壁垒与知识产权的保护之上的核心竞争力。

在这个行业里，所有的信息都处于一种完全公开的环境中，你的房子盖得好，会立马有很多人前来学习和照搬，搬不了全部至少能搬他想搬的那部分，这在房地产行业是可以轻松实现的。无论你在一个项目的开发中、营销中运用了怎样的新技术、新方法、新手段，在极其短暂的时间内，就会有很多同行进行“借鉴性学习”、迅速拷贝，根本无秘可守。在这一点上房地产行业与其他行业差异性极大，所以，凡是没有自家独门秘籍，或是有独门秘籍但是没法守住的行业，都极难产生品牌或说对品牌的依存度极低。

企业战略专家姜汝祥博士一针见血地指出：中国的房地产公司严格来讲是没有核心竞争力的。很多私营房地产企业不是在做企业，而是在做生意，加上房地产行业的基本技术的公开化、较低的进入壁垒、竞争的不完全性，也为房地产企业拥有核心竞争力带来现实困难。

第二、基于核心生产资料——土地获取的特殊性，房地产开发具有不连续性和难规模化的发展瓶颈。

在房地产行业里，“拿地能力”始终是衡量一个开发公司实力强弱的最重要指标之一（另一个最重要指标是融资）。比如万科，早就进入了北京并制定了明确的环渤海区域的发展战略，但始终因为拿地问题而在北京难以放开手脚，只能在京郊徘徊。

土地都在政府手中，政府掌控着市场中土地的多寡，这对开发商而言就具有较大的机会成分；而越是机会成分大的行业越是难以持续发展、难以做大的行业。再加上拿地过程中依然存在的非市场性、非专业性的因素太多，直接导致大部分开发公司都处在一个以取得并操作好每个独立项目为核心的生存环境中。

房地产企业要想做大，拘泥于一城一地是不现实的，必须开展跨地域经营活动。然而，房地产企业想通过跨地域经营做大却非常困难。就土地属性而言，世界上没有完全相同的两块土地，极大的特殊性与差异性就决定了每一个新项目都是一个新的开端，你很难用简单复制的方式去复制曾经的成功。况且，一旦进行了跨地域经营，房地产企业的生产和营销活动都必须在当地开展，除了资金调度和部分产品的设计，其余所有的经营活动必须完全本地化。在这种前提下，无论是管理成本、还是采购成本都是难以通过规模化来降低的。这是房地产行业与以流水线制造为代表的所有工业企业所差别最巨大的一点，因为难以标准化复制，所以规模化优势在这个行业并不适用。

一家开发商若想实现规模效应，只有两种方式：要么是开发超级大盘，要么是在某城市集中开发。除此之外，毫无规模效应可言。

第三、对政府政策与经济环境的高依赖性决定了房地产行业对品牌的依赖度极低。

在发展周期的波峰阶段，房子都好卖，故而不需要下多大的功夫，谁能拿到土地、批下项目谁就能发财；但当进入到发展周期的波谷阶段时，再“品牌”的企业也得收缩应对，一招不慎就可能大厦将倾。08年以来万科部分楼盘降价所掀起的轩然大波就是明证，万科是拥有着中国第一房地产品牌的龙头级企业，但它的抗下跌能力反而要弱过其他地产公司，这正应了华高莱斯的李忠对房地产行业的那个观点——不重品牌重市道。

第四、房屋品质的难以统一化、标准化和稳定性是商品房不符合品牌商品的基本特征。

对于大部分商品而言，现代化的生产线、标准化的生产工艺，从而其质量是基本均衡稳定的。但基于土地的特殊性，直接导致了房屋产品的特殊性——世界上没有完全相同的两套房子（从社区内部的规划、产品形态、户型、园林景观、物业，到社区外部的地段、配套、交通、大环境），故而其生产环节根本无法做到彻底的标准化。而且因为施工作业环节中的人为因素过多，监督和管控的漏洞巨大，更导致了产品品质的难以标准化和保持稳定性。比如万科，按理说万科的管理体系与操作流程够系统、够全面了，但在个别城市的个别项目上，还是曾经出现过较大范围的质量问题。相对应的是，一家成立时间不长、知名度不高、公司规模不大、开发经验不多的小公司，也会由于项目位置好、合作方优秀、管理严格而开发出很好的项目。

可见，凡是需要发挥大量人的主观能动性才能创造出的产品，或者由于人的因素将会产生重大差异的产品，必定是难以规模化而且产品品质难以保持统一标准水平的行业。

第五、在房地产行业里，品牌附加值与品牌溢价非常难以实现。

从品牌价值的角度去衡量，在开发领域，就是像万科、中海、金地这样全国最著名的企业开发的楼盘，价格也仅能比周边同档次的楼盘高出10％～20％，在抵消了更高的管理成本之后，在房地产行业里，品牌附加值与品牌溢价非常难以实现，这显然与大部分品牌商品差异巨大。按照常规的理解，大部分行业中的市场最具领导地位的企业获得的回报往往是长期高于市场平均水平的，但在房地产行业里，这一点在通常意义上看是不存在的。

第六、房地产产品是重复购买率最低、重复购买的可能性最小的商品，这直接导致了房地产行业品牌的忠诚度难以维持。

在大部分行业里，80/20法则均适用，一个品牌的忠诚者通常只占全部购买者的20％左右，但其购买量却往往达到该品牌销售总量的80％。但在房地产行业正好相反，大部分客户都是新客户，能够产生重复购买的客户非常少见。无论大家对你的品牌如何认可，但你就是没有在那个城市开发项目，大家的需求早晚会被其他开发商所占有，你的忠诚度依然是“0”。就算一部分人买了你的房子很满意，但充其量只能通过推荐购买率去兑现品牌价值，这不仅因为中国人的房产消费次数少，还取决于你开发的项目是否与老客户的新购房需求相吻合。

第七、品牌在房地产消费中所起的作用具有极大的局限性。

如今，消费者在即将购买商品时，首先是挑选确定品牌、再挑产品，但在房地产行业则是先看地段、产品等硬性条件，在硬性条件符合了之后再看是谁开发的。房地产产品对外在因素的依赖极重，最典型的莫过于地段价值、区域配套、自然资源，产品自身的成本和溢价力差距并不大，真正差距大的是项目周边享有的稀缺配套或自然资源。而且消费者购买房屋的关注程度最高、过程最复杂，绝大部分购房者都会将环境、地段、教育、交通、产品等全部要素了解清晰后，方才做出购买决定，这跟你是不是品牌房企几乎没有关系。

第八、房地产品牌的产生并非在营销环节，而是在交房后的使用环节。

现在营销界最大的误区所在，即总认为营销与广告在地产品牌的塑造中起着巨大的作用，这其实是大错特错的。从营销的角度看，营销阶段只是地产产品生命周期中极短的一步，一个房地产项目在开发完毕，交房投入使用后，就不会再有任何的广告推广投入。如果用传统的营销思维去看，是不是这个项目的品牌塑造就终结了呢？恰恰相反，交房后才是房地产产品品牌体验的真正开始。

房子是天生的口碑产品，不管你在营销阶段拿多多少奖项，到了交房入住环节才是考验的开始。大部分住宅产品的法定使用周期为70年，消费周期最长，这是其他所有商品彻底无法比拟的。这也注定了房地产品牌的形成与验证需要一个漫长的历史周期。

综上所述，基于品牌之上的竞争才是品牌竞争，目前的房地产行业还处于产品竞争的时代。

四、房地产行业品牌细解

通过对房地产行业与商品房的充分了解，我们可以发现，如果用品牌的角度去衡量，单论房地产项目或产品自身根本不具备成为品牌的先天条件。

在房地产行业中，有一个“隐形品牌”被严重误读和忽视——物业品牌。物业管理是一个极其关键、却又极其易被忽视的因素，物业管理对房地产品牌的形成具有相当重要的作用，尤其是交房入住后，物管对项目美誉度的形成和稳定具有决定性的重要作用。它之所以被忽视，一是因为像万科、金地、中海等开发量巨大的地产企业均有自己的物业公司，二是因为除去该房地产产品的直接使用者，外界消费者往往将此部分“功劳”记在开发企业的头上，从而对开发商的企业品牌的塑造起到了正面的积极作用。比如万科，大家都知道万科开发的项目好、名声好，但忽视了万科好声誉的形成恰恰有大部分是优良物管的功劳。

因此，如果提到品牌的层面去做一个论断的话，在整个房地产行业只有可能存在两种品牌：一是房地产开发企业的企业品牌，二是物业管理公司的物业品牌。而且，前者比后者更难形成，从更长远的角度去看，后者的生命力甚至将超越前者。

广告可以传播你的开发理念，营销可以更快的完成销售，但一个又一个品质出众、性价比优越、物业优良的地产项目才是对企业品牌的点点累积。房地产品牌的形成靠的是天长日久的消费者的口碑积累，而非其它。

现在关于房地产品牌有很多可笑的言论，比如某企业从某地向异地拓展，做了几个异地项目，就说完成了从地方性品牌到全国性品牌过渡；再比如，只不过在海外上了市，就说自己成为国际品牌。真是可笑之极。

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【关键词】 土地增值税；　征管模式；　实证研究

随着社会经济持续、快速发展和城市化进程的加快，土地增值税涉税事项剧增，且情况越来越复杂，而作为直接调节房地产开发收益的土地增值税，在房地产行业突飞猛进中，土地增值税政策明显滞后，在税收征管中存在难以操作的问题，极大地影响了土地增值税的征收管理。笔者从税收实践的角度，认为应尽快完善土地增值税政策，改变目前土地增值税征收管理模式。

一、光泽县土地增值税征收管理现状

在房地产市场暴涨行情的大潮中，光泽这座山中小城也备受青睐，房地产行业也经受了暴涨大潮的洗礼，房地产行业已成为地方重要税源。光泽县地税局抢抓机遇，及时加强土地增值税的征收管理，全面落实土地增值税预缴管理和清算工作，取得了显著成效。

（一）注重规范管理，税收增长明显

随着地方经济的不断发展，房地产市场十分活跃，作为调节房地产过度投机行为的土地增值税的征收管理，得到地税机关的高度重视。严格执行土地增值税的税收政策，积极推行土地增值税的预交管理和精细化管理，针对土地增值税管理中的薄弱环节，深入挖掘增收的潜力，不断提高土地增值税的管理水平。自1994年土地增值税政策施行以来，全县土地增值税收入逐年增长，累计征收入库1 709.83万元，特别是从2010年开始，加强了土地增值税的预缴和清算管理，取得了非常明显的成效，2010年度征收入库土地增值税116.83万元，2011年1—10月入库土地增值税258万元，同比增长121.7%，是光泽地税第一个年度实现土地增值税税款金额的172倍。

（二）严格执行政策，预缴管理到位

目前，在光泽县注册登记的房地产企业有12户，暂无外商投资房地产企业，有开发项目的房地产企业7户，处在开发中的房地产项目有8个，全部按照土地增值税预缴管理的要求，随预（销）售收入按月预缴土地增值税，土地增值税预缴管理全部到位。2011年1—10月累计预征土地增值税236.55万元，占同期入库土地增值税税款的91.68%。

（三）创新管理方法，清算初见成效

在日常管理中，通过对房地产开发项目登记的房屋面积、套数等信息与征管业务系统信息和房地产企业网络在线发票开具金额、户数信息进行比对，按照土地增值税清算条件进行筛选，从而确定符合土地增值税清算的房地产开发项目，对确定符合土地增值税清算项目的房地产企业下达《土地增值税清算提示通知书》和《土地增值税涉税风险提醒书》，督促房地产企业按时进行土地增值税的自行清算，在企业自行清算的基础上，主管地税机关进行审核，开展土地增值税清算，2011年对“秀山花园一期”、“外贸小区”两个符合土地增值税清算的房地产项目开展了土地增值税清算，清算土地增值税21.45万元，其他各税税款1.01万元，实现了光泽县土地增值税清算税款的“0”突破。

（四）加强部门协作，建立控管机制

2010年6月1日，全县建立了“政府牵头、地税主导、部门参与、协作控管、先税后证”的房地产税收一体化工作机制。加强了与住建、房管、国土、财政等部门的配合，定期传递交换房地产涉税信息，定期召开联席会议，“先税后证”的工作机制运行已步入常态化。土地增值税是“先税后证”控管的主要税种之一。同时，地税主管机关对房地产开发项目实行项目化管理，建立单项目专户档案和台账，对房地产项目的征地、开发、销售和纳税情况实行全程跟踪动态管理，切实强化土地增值税源的监控。

二、土地增值税征管中存在的问题

（一）税收政策不完善

现行的土地增值税政策将房地产开发项目划分为普通住宅，非普通住宅和别墅、写字楼、商业用房三大类型，对不同类型执行不同的土地增值税预征率，而在这三大类型中，别墅、写字楼、商业用房在房地产开发项目中仅占到10%，且政策明细容易执行，但在占到整个房地产市场90%的商品住宅上，普通住宅和非普通住宅的认定，就成为地税机关和房地产商“较量”的焦点。房地产商开发的商品住宅是普通住宅还是非普通住宅的认定，是否享受“纳税人建造普通住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的”免征土地增值税政策优惠的问题，就摆在了我们面前。

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关键词：房地产 营改增 改革分析

一、前言

为满足时展的需求，近些年来，我国政府加大了对房地产业的深入性调控。在这样的社会背景下，对房地产实施税制改革便成为一种必然的发展趋势。现阶段，我国房地产行业在税收制度方面具有纷繁复杂的特征，因此，为顺利开展营改增”改革活动，需要相关单位按照因地制宜的方式改革税收制度，充分利用税收调节的作用，创建出与时俱进的税收制度，为房地产企业实现持续发展构建出具有长效性的财务管理机制。

二、现阶段中国房地产行业的税制现状

现阶段中国房地产行业的税制现状体现为如下几个方面：一是税种种类繁多且具复杂性：房地产涉及的税种高达10余种，比如契税、房产税、营业税、城建税等，并存在于开发、销售、交易等诸多运作环节。二是房地产税负繁重，且存在重复征收的情况：行业流转税的征收包括了土地增值税及营业税的双重征收。三是在房地产行业的中的营业税、契税等较大的税种，均属于地方税，个人所得及企业所得税属于地方和中央的共享税。因此，地方税收与中央税收在比例分享方面存在不协调的问题。

三、在房地产行业中实行“营改增”的重要性

在房地产行业中实行“营改增”的重要性主要包括以下几个方面：一是健全增值税的链条，避免受到重复征税的负面影响。二是简化税制，降低综合型税负，有利于合理调节房价。三是为制定出与时俱进的财税制度创造了条件，推动政府实施税制改革措施。四是激活房地产相关产业的专业化发展，有利于实现良好的社会合作和分工模式，提升经济运行质量。五是利于我国政府对房地产行业市场进行科学调控。

四、促使房地产行业顺利开展“营改增”改革的有效方法

（一）优化传统的分税制度

促使房地产行业顺利开展“营改增”改革，需要相关部门不断优化传统的分税制度。同时，采用科学的测算方法，计算出进行“营改增”改革可能减少地方财政经济收入的规模，然后考虑适当调整地方财政部门的税收分享百分比，将中央财政部门的比例进行适当下调，并适当上升地方财政部门的比例，以有效改善地方政府财政压力大的现状，合理协调地方和中央的财政经济收入利益，进而促使地方政府积极支持 “营改增”改革。

（二）尝试对本行业其他相关税种的同时改革

将“营改增”为起点，采用科学的梳理方式，对我国房地产行业中所涉及到的相关税收项目进行详细整理，对现行的税制进行简化，并对现行税制中存在的不合理问题进行优化改革，确保税制能够满足我国现阶段房地产行业市场的实际发展需求。

（三）寻求财政扶持政策的支持

在房地产行业开展“营改增”改革的过程中，需要对政府部门出台相应的扶持政策，以减少“营改增”改革对房地产相关行业的负面影响。同时，相关企业在寻求财政扶持政策支持的情况下，既要以不影响现阶段房地产企业的税负为改革的基本前提，也要保证“营改增”改革不给相关企业带来更沉重的税收负担，进而为推动 “营改增”改革工作的顺利开展创造条件。

（四）梳理经营活动以全面识别营改增风险

为促使房地产相关企业科学开展税务筹划活动，同时，保证其能够在进行“营改增”改革后达到减少税负的目的，就需要相关企业及时梳理企业的业务流程，并对其中可能存在的改革风险事项进行有效识别。对于工程建设、拿地、预售、融资等相关环节，相关企业应该采用科学的计算方法计算出能够达成的进项增值税抵扣，其中，可抵扣部分在总支出中所占的比例越大，会越有助于帮助企业达到减轻税负的目的。比如，部分房企采用业务外包的方式进行税务筹划，可以帮助企业达到税费转移的目的，该种情况为难以处理进项税抵扣的房地产企业发挥了重要作用。但在服务外包时，为维护企业的长远发展利益，企业应对产品质量和品牌做好维护工作，将风险降到最低。

（五）强化供应商管理及时获得可抵扣发票

为避免受到“营改增”改革的较大负面影响，房企需选择资质正规、可提供增值税相应发票的施工单位。另外，房企还应该注意不断提升企业的内部管理质量。同时，强化对材料供应采购以及劳务委托环节票据的科学管理，做好与施工单位之间的工程决算工作，为及时取得增值税的可抵扣发票创造条件。全面提升企业的会计核算水平，为每笔账目提供合法的参考依据，并坚持“无发票不抵扣”的原则，保证会计核算结果的准确。

五、结束语

总之，在房地产企业中实施“营改增”政策是一项系统性的改革工程，不仅需要相关单位统一制定税制改革策略，还需要制定各项配套改革的方案，同时，也需要全面考虑具体的事项等，才可以保证房地产企业在税制改革中实现平稳过渡。尤其是我国当前正处在经济转型发展的特殊时期，要想实现该项工程的完美改革，需要相关单位树立正确的改革理念，采用科学的改革方法，充分利用 “营改增”带来的发展契机，提高房企的市场竞争力，促使该行业健康和谐地发展。

参考文献：

[1]张明涛.浅谈“营改增”对企业的影响[J].全国商情（经济理论研究），2012，11（19）：118-119

[2]李炳芝.论营改增对建筑企业会计核算的影响及应对[J].现代经济信息，2013，13（17）：191-192

篇7

一批举足轻重的客户开始应用CRM

中国房地产的高速发展始于1997年，当时，国家决定进一步深化城镇住房制度改革，在全国范围内停止住房的实物分配。这项改革是对近50年计划经济体制下的实物分房体制的革命，是具有划时代的意义。从此，由运行了50年的单一的实物分配住房供应体系，转变为高收入者购买市场价商品房、中低收入家庭购买经济适用住房、最低收入家庭租赁廉租房的新的住房供应体系。从以往的依赖单位分房到如今的个人买房，人们的住房观念在这短短的五年间发生了深刻的嬗变。

几年来，全国各地商品住宅销售中，个人购房比重逐年提高，全国个人购房比重达到93.6%，曾因住房紧张而闻名全国的上海，个人购房比重更是高达95.6%，越来越多的普通居民圆了自己的住房梦。全国商品住宅竣工面积达38.25亿平方米，是此前将近40年的总和，相当于为5400多万个家庭提供了新居。中国住宅建设以每年20%的速度递增，是世界各国增幅最快的。

据国家统计局最新数据显示，目前全国房地产开发企业已近3万家，其中，资质等级二级以上的企业为3151家，比上年减少259家，平均企业资产总值由上年的2.7亿元增加到3.2亿元。这些企业完成的房地产开发投资占全部投资的近三分之一。从深圳招商地产实施应用CRM解决方案算起，至今不过是一年多的时间。根据来自媒体的报道统计，在短短的一年时间里，应用CRM解决方案的房的产企业目前只有12家，在整个房地产企业中占的比例很小，但是由于他们基本上都是成长性的企业，其中一半的企业又都是上市公司，因此，他们的成功应用CRM将对这个行业有着灯塔效用。

招商地产是国内房地产行业最先吃螃蟹的，他们的CRM是从2002年初拉开序幕的，至今已经有1年多的时间。招商地产CRM项目的一期工程已经完成，现在正在紧锣密鼓的进行一期项目的扩展工作，将关注的重点集中在前台销售人员，使一线的销售人员能够获得直接的价值。通过一年多来的学习和实践，招商地产也深深地感到，一个适合房地产企业应用的CRM系统，必须具有鲜明的行业特征，符合房地产行业自身的业务逻辑。数据结构设置要合理、线索简单，同时要与相关管理制度的必要的量化评估指标，对于使用人员进行考评。

应用CRM的企业分布在房地产市场发达的地区

从全国的角度来分析，我们看到，2002年初的时候，CRM的应用仅仅是深圳招商地产一家房地产企业，我在深圳招商地产做CRM培训的时间是2002年1月10日。我写的介绍深圳招商地产CRM的文章，“卖房子的第四板斧”，发表于《IT经理世界》2002年2月5日，引起了国内房地产业内很多人的关注。后来我又于2002年3月2日在深圳中海地产做了CRM的培训（华侨城地产、金地地产的相关人员都参加了这次培训）。到2002年中的时候，中海地产、金地地产、华侨城地产都相继开始启动了自己的CRM项目。我将中海地产导入CRM的前因后果整理成文，以“房地产的IT兴奋剂”发表于《IT经理世界》2002年9月20日。从此，深圳招商地产开始的房地产CRM的“星星之火”开始形成“燎原之势”。

到2003年3月，CRM在房地产行业的应用已经初见格局，由2002年的一个城市发展到6个城市。我们也看到，这些应用CRM解决方案地企业都集中在房地产比较发达，房地产价位比较高的地区。北京：北京城开、华润地产（2家）；上海：万兆地产、瑞安新天地、上海协和（3家）；杭州：金都房产（1家）；深圳：招商地产、华侨城地产、中海地产、金地地产（4家）；广州：广州城建（1家）；郑州：河南建业（1家）。

与此同时，我们也了解到内地的一些省会城市、直辖市、计划单列城市的房地产企业也纷纷表示出对CRM的极大热情，他们都相继派出考察队伍前往深圳，了解CRM的应用情况。

CRM解决方案厂商在这个行业都有硕果

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关键词：房地产;　财务风险　;控制;　措施

房地产行业对我国经济社会的发展有着不可替代的重要作用，这就需要积极防范潜在的财务风险，防止财务风险造成损失。财务风险能分成狭义以及狭义两大类，其中广义财务风险指的是企业资金运环节，因为各种原因在利润以及资金分配方面产生不足，从而对企业的长期发展带来严重不良影响的风险。本文当中的财务风险属于狭义概念，指的是因为企业内部财务结构不够合理以及融资方式不够恰当而导致的融资财务杠杆效果下降的风险。

一、房地产行业的主要财务风险

第一，按期偿债的风险。目前阶段我国的房地产行业资金主要包括自持有资金部分、银行抵押贷款部分、楼盘预售款项部分以及其他借款部分共同组成。通常情况下，自持有资金占总体资金的比例较低，大多数的开发资金都是来源于其他借款以及银行贷款。房地产行业作为一个收回成本过长比较较长的产业，其收益利润同意存在着比较明显的不确定性，这一环节的财务管理存在着较大的风险。如果无法有效及时地控制成本收回，那么银行抵押贷款产生的利息就会显著降低企业经营利润。企业需要应对银行高利率，甚至被迫选择风险更严重的融资途径，从而给行业的发展带来不利影响。第二，工程项目管理导致的风险。目前房地产行业的工程施工建设过程当中，往往缺乏对工程项目施工的有效监督管理，在简单投资以及工程设计后，就交付施工企业去执行，从而导致工程项目的管理不够衔接，工程质量的控制不够严格，容易使得工程质量显著低于预期，引发改造成本以及后续维修成本的上升，从而直接影响到房地产企业的效益。除此之外，由于缺乏行之有效的工程管理，工程施工进度也容易受到影响，出现延期预售以及交房问题，进一步延长资金回笼的时间，加大企业资金成本以及资金压力。第三，市场因素以及通货膨胀的风险。通货膨胀容易导致市场当中贷款利率出现变化，利率上升就意味着企业的投资出现缩水，难以达到预期的收益，甚至使得房地产项目面临利润下降或者是亏损的风险。因此在房地产项目投资建设之前，在做好房地产项目市场定位的过程当中，不能忽视市场信贷这一影响因素，并且要重点考虑项目市场前景，确定价格方面也要同市场供需关系匹配。简言之，通货膨胀的风向集中体现于银行对房地产项目的评估环节，并且容易受市场泡沫影响而导致收益下降。

二、房地产行业财务风险的成因

第一，经济周期以及市场环境变化。宏观经济以及市场环境在房地产行业发展过程当中扮演者重要角色，房地产行业的发展周期往往伴随国民经济周期而波动。例如近年来全球经济发展不断下滑，在这一背景下，我国企业受到重大的冲击，在某一定度上对房价增长发挥抑制的作用，从而增加房地产的融资压力，这些都有可能引发财务风险。除此之外，房地产行业发展还同其他行业存在着密切的关系。这部分行业发展的状况会对房地产带来间接或者是直接的影响。制造业以及商业银行发展情况会影响到房地产行业的开发成本。房地产项目占据企业的大量的资金，征服的土地政策、土地位置以及供求关系都会给开发商的资金周转率以及收益率带来直接影响。第二，资本结构不够合理。房地产行业如果不具备合理科学的资本结构，往往会将影响到经营收益，并且增加行业财务风险。房地产行业在前期要求投入大量的资金，资金回笼的速度比较慢。因为自身变现的能力比较差，房地产行业的大多数资金来自于外部的金融机构贷款以及工程项目预付款，只有少量资金来自于房地产企业的自有资金。这就导致房地产行业的资产负债率居高不下，债务资金比例过高，一旦实际收益率远远低于预期的收益率，容易发生资金链的断裂问题，甚至出现无法支付到期利息的财务风险。第三，融资渠道简单。随着我国房地产行业的不断的发展，目前房地产企业的数量超过六万家，其中只有一百家左右的企业可以借助于发行股票等途径来筹资。房地产开发项目的初期需要大规模投资额度，从而导致现金流的风险较大，因此保持资金链的连续有重要意义。不过目前我国金融体系以及房地产金融不够健全，使得房地产业的银行信贷依赖度比较高．银行贷款成为房地产项目运营的主要资金链。融资渠道简单导致房地产行业面临财务风险无法利用资产的组合规避风险。尤其是在人民币利率上调的情况下，银行的贷款条件不断提高，不断加大房地产项目费用成本。

三、房地产行业财务风险控制措施

第一，构建多元化的融资渠道。只通过传统融资方式显然不利于房地产行业控制财务风险，也会加大银行的压力，所以需要持续丰富融资渠道，探索新融资方案，从而解决房地产行业面临的负债率居高不下问题。首先需要持续加强对股票、债券以及房屋预售款等环节的管理，其次是要改善自身资金的拥有状况，并不断提高自引外资条件。例如能够根据房地产信托计划，在确保公司负债率不变的条件下，吸引外来投资，从而降低融资的成本，这样一方面有利于减少财务管理成本，另一方面也有利于持续优化房地产公司资金结构。借助于多元化融资以及合理搭配各种资本权益，进一步加强企业成本控制，逐步增加企业价值从而降低财务风险。第二，加强内部财务监督控制。财务管理可以说是企业经营的核心内容之一，房地产企业应当从空间以及时间这两个维度动态监测成本，通过约束以及非约束措施相结合，构建可续额度成本管理机制，从而更好地加强内部财务监督控制。在内部财务控制方面，需要承力由企业高级管理人员带头，并且财务部门作为核心的内控小组，对财务工作定期进行监督与考核，不断完善财务内部控制。除此之外，还需要在房地产服务设计与开发方面，预先进行成本的规划，确保设计图纸成本同实际施工成本更加接近，尽可能降低误差。房地产企业通过成立财务控制小组，在不同的环节根据制度以及控制目标严格进行监督，最大限度避免人为因素带来的不良影响，提高财务风险的控制水平。第三，做好市场调研工作。房地产行业由于受外部因素以及自身因素的影响，其财务控制风险主要来自市场，尤其是市场需求量方面的变化，会给房地产行业带来严重冲击。这就需要房地产企业成立市场调研小组，招聘或者是聘请专业人才进行充分的市场调研，并在此基础上制定财务管理方案，从而避免房地产企业盲目跟随潮流而一味扩大投资，加大资金风险。这样有利于房地产企业提高自身市场承受能力，从而更好应对行业变化过程当中出现的问题。第四，完善成本管理机制。财务风险控制离不开成本管理，而成本管理则离不开完善的预算管理机制。房地产行业要想建立健全预算制度，需要合理设置预算管理控制机构，通过组建权利与责任相一致的成本管理机制，有利于明确工作人员的管理职责，从而协调成本管理，监督成本控制的整体过程，确保房地产项目根据成本控制的目标施工建设。除此之外，房地产行业要执行全过程成本管理，在项目启动之前根据具体情况确定成本控制目标，项目开发过程当中严格根据目标来监督控制成本，项目完工之后再度评估项目，对比目标成本以及实际成本，分析出现误差的原因。

综上所述，房地产行业的资金需求量大并且投资回收期限比较长，因此需要采取综合性的措施来控制潜在的财务风险，最大限度减轻政策带来的市场冲击，从而稳定房地产行业稳定发展的态势，并且为我国经济社会的发展做出相应的贡献。

作者:史功路 单位:西京学院

参考文献：

[1]周霞,陈光明.后金融危机时代房地产企业财务风险控制分析[J].会计之友,2014,12(10)：103-105.

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会计信息是指在经济活动过程中，利用会计理论和会计方法，使用会计实践获取反映了会计主体的价值运动状况的信息。会计信息的失真就是指会计信息的获取在客观上违背了可靠性原则，不能够准确反映出会计主体真正的经营成果和财务状况。因此，如果房地产行业会计信息失真，就不可以客观、如实地去反映房地产企业在一定时期内的经济业务和财务的状况，不能给决策者提供宏观经济管理和经济决策的依据，也不能提高管理水平和经济效益。然而，随着市场经济的发展，房地产行业的会计暴露出了不少问题，特别是会计信息失真这一问题的亟待解决，受到了人们的广泛关注。

一、房地产行业会计信息失真的原因

导致房地产行业会计信息失真的原因比较多，在宏观方面有政策不配套、法律制度不健全、相关制度不完善等一系列的客观因素，也存在微观上的会计基础工作薄弱、房地产行业管理制度不严密、会计人员业务能力和专业素质差和房地产行业业内部对自身利益的追求等。

（一）会计法规制度和会计法规尚不完善

我国的会计制度的缺陷集中表现对没有对新出现的会计业务做出规定，对某些经济业务和事项的核算不明确或不科学。正是由于应用会计科目不合理及使用上的串项等一系列的会计核算不规范造成了房地产行业成本不实，会计信息失实，收入、支出和结余虚假。我国目前的《会计法》的规定尚有待进一步完善。例如，《会计法》中只规定了违法人员的刑事责任和行政责任，而没有规定民事责任，降低了违法人员承担巨大成本的风险。此外，对会计人员的奖励和保护的法规还不明确。房地产行业的会计人员在违背单位、个人利益而遵守《会计法》要求时，国家要从法律上给予保护。如果缺少这方面的保护，很容易造成会计信息失真。

（二）房地产行业监督机制不健全

房地产行业的监督机制可分为内部监督机制与内部监督机制两种。第一，房地产行业的内部监督有一定的局限性。房地产的内部会计监督的主体是决策者，但是会计负责人又是由决策者直接聘任的，会计人员的薪酬也是由决策者直接决定的。也就是说，会计工作某种程度上是在为企业的决策者服务，随着决策者的意志而变化。所以，不少房地产企业的会计信息失真，没有真实反映经营成果。第二，房地产行业的会计工作的社会监督机制也不健全。目前，房地产行业的外部监督还是由房地产行业的主管部门实现的，而主管部门往往考虑到的是本部门的利益，对其下属的房地产行业采取保护的态度，不能够很好地监督。第三，一些社会中介机构彼此间进行不正当的竞争，或者是一些注册会计师职业道德水平差，出具虚假的会计验证报告。这就使有些会计信息即使被确认了但仍缺乏真实性。

（三）房地产行业会计人员自身素质较低

总的来说，我国房地产行业会计人员的自身素质并不高。会计活动的主体是会计人员。会计信息要经过会计人员对相关要素的计量和确认后才能生成，必然要对经济活动中的某些不确定的因素加以估算、推理和判断。所以，会计人员的素质直接关系到会计信息的质量。一直以来，房地产行业对会计人员的业务素质的提高并不重视，致使会计人员的素质和技能得不到提高，常发生原理性和操作性的错误。近年来，会计制度变化特别大，新增的内容很多，更增加了会计核算的难度，这也影响了会计信息的质量。素质不高的会计人员即使遵守了会计法规，但受到认识水平的局限，也可能使计量处的数据与实际情况不符，从而使会计信息不实。有些会计人员素质较低，不按会计法核算，迎合上级或自身利益需要，做假账、受理假凭证和编制假报表，使得会计信息失真。 二、房地产行业会计信息失真的治理对策

（一）健全法律法规制度体系，建立科学的会计法律体系

会计工作的技术性极强，有它自身的工作规律。因此，会计法律法规的制定应当符合会计工作反映出的客观规律，特别是关于会计信息质量的判定标准和判定方法要具有较强的可操作性。国家要进一步制定实施会计法规的细则和详细的管理会计信息质量的法规，完善会计信息的披露制度，为管理人员的责任提供明晰的法律依据，严肃财经类法规，切实贯彻好以《会计法》为核心的整个会计法律体系。修订后的《会计法》明确了会计违法行为的法律责任，尤其是加大了打击会计提供虚假会计信息的力度。有关部门在执法时一定要做到有法必依、执法必严、违法必究，使提供虚假会计信息者受到法律的惩罚，力保会计信息的真实可靠性。

（二）强化房地产行业的监督机制，建立会计信息管理体制

一方面，房地产行业要建立起强化其内部管理的会计管理体系，制定内部稽查和财

[1] [2] 

务监察制度，加强对内部的控制，为真实会计信息的提供打下良好的会计基础。完善内部监督，还应当建立内部审计机构并明确相关责任，实行好内部监督岗位责任制，增强内部会计监督的真实有效性。另一方面，房地产行业要健全社会监督机制，提高会计监督的权威性和全面性。大力倡导注册会计师事业的发展，充分突显出社会审计的客观公正作用。同时，也要增强对注册会计师的相关法律责任的监督，促使他们不断提高业务水准和职业道德水平。注册会计师审查鉴定会计信息的法律责任要明确，对违反法规和职业道德的注册会计师要加以惩处。财政、审计和税务机关都要依法加强对房地产行业的审计监督和财务检查。各个主管部门也要担当起相应的责任，要对所属的会计人员在业务上做好指导，监督和检查其核算情况，纠正其已经查处的问题，严肃处理有问题的会计人员。

（三）提高房地产行业会计人员的素质，建立一支过硬的会计队伍

房地产行业要加强对会计从业人员的道德品质、职业道德、遵守法律和业务素质等的思想教育，让每一个会计人员都牢牢树立起会计行业的诚信信念，全面提高自身的综合素质。首先，要实行会计人员持证上岗制度，强化会计人员接受再教育和职业道德、法律法规的教育。对会计人员要进行职业化的管理，完善他们的从业制度，严格遵守会计人员的从业和任职资格条件，由专门的机构定期考察。其次，要加强财务会计人员的业务培训，特别是计算机知识的普及，改变传统的单一的会计工作方式，转变为现代的全面的工作方式，逐渐从核算型过渡到管理型。最终使会计人员的素质与现代企业制度相符合，并能与国际接轨。最后，要适当提高会计人员的经济地位，保护其合法权益。会计人员的工作积极性要充分调动起来，将其会计职能充分发挥。

随着社会经济的发展，会计工作越发重要。房地产行业会计工作只有提供可靠的、真实的会计信息才能为经济管理服务。人们已经意识到房地产行业会计信息失真是一个较为普遍的现象，要治理这一现象需要较长的时间，只有在国家、社会和房地产行业的一起努力下，才能彻底解决好会计信息失真的问题。

、方璇.企业会计信息失真问题研究[J].安徽农业大学学报(社会科学版),().

、关雪.企业会计信息失真及审计对策[J].辽宁科技学院学报,().

、啜华.会计信息质量与财务约束机制研究[J].财会通讯,().

、李益婧.会计信息失真的原因及防范对策的思考[J].吉林工商学院学报,().

、杨翠兰.会计信息失真的原因及对策的探讨[J].达州职业技术学院学报,(Z).

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关键词：营改增;房地产企业;影响

一、各界人士对“营改增”对房地产企业的影响分析

据有关业内人士分析，房地产实行“营改增”，税率估计为11%，房地产企业的整体税负将会减轻，成本可以得到降低，利润会有一定的提升空间，但对房地产企业的项目销售和房价影响是不大的。其税负有望得到下降。

税改前，房地产企业实行的营业税税率为5%，营改增之后，普华永道间接税主管合伙人胡根荣称，建筑业的增值税税率在2011年11月财政部、国家税务总局联合下发的《营业税改征增值税试点方案》中规定为11%，房地产行业应该会与之一致，税率也应该是11%。

中央财经大学税务学院税务管理系主任蔡昌也认为，建筑业和房地产业营改增后的税率预计在11%的水平。

财政部财科所所长刘尚希此前曾指出，增值税税率定在11%，和以前房地产业5%的营业税税率相比，从表面上看提高了，但考虑到可以抵扣的话，房企的实际税收成本应该会得到降低的。

《安信证券研报》认为，房地产实行的“营改增”会涉及到如何抵扣、土地增值税如何处理，目前细则还未出台，对房企影响最终还要看各种抵扣细项以及土地增值税的处理等。总体来说，若按11%测算，房地产企业税负就会降低。《中银国际研报》指出，房地产行业实行“营改增”后，估算带来的减税规模或超8000亿元。

尤尼泰（北京）税务师事务所的房地产部经理赵杰称，“营改增”对房企影响最大的是分管模式上的差别。因为营业税算法比较简单，增值税有一些具体财务核算的规定，对财务管理水平要求更高。增值税中，财务销项进项的算法不同，最终需要纳税的结果可能就会有差别。如果进项能够取得进项税票，抵扣得多，税负就会降低，否则税负有可能提高。

二、“营改增”对房地产企业税负的影响分析

营业税和增值税是流转税中两大主要税种，因为税制设计的差别，营业税是价内税，营业额全额是其计税依据，并按适用税率计算，在其商品的流转环节交纳。增值税是价外税，其增值额是计算依据，采用税款抵扣制度，对之前的环节已纳税款可以抵扣，这样就可以达到不重复征税。“营改增”使得房地产企业开发成本增加，因为增值税的抵税性，假如房地产企业从建筑施工企业或其他企业取得的发票都是专用发票的话，其进项就可以抵扣了，这样的话，从理论上讲，房地产企业税负就会得到降低了。笔者通过相关的分析来揭示房地产企业“营改增”前后的总体税负情况：

假如某市的一个房地产企业的营业收入为A万元，能抵扣的进项额为B万元，此时进项税税率适用 17%和11%，不考虑其他变动因素。

（一）一般推导。（1）针对增值税一般纳税人，并且可以抵扣的进项税率为17%时：如果“营改增”前后税负水平一致，A和B关系如下：

5%A=11%/（1+11%）*A-17%/（1+17%）*B

B/A=33.79%

如果“营改增”后税负水平降低了，A和B关系如下：

5%A11%（/1+11%）*A-17%（1+17%）*B

B/A33.79%

为此，只有当进项可抵扣金额大于营业收入的 33.79%时，“营改增”的推行才有可能降低房地产行业的税负水平。反之，就会升高。如果可以抵扣的进项税率为11%的话，上面数据会发生一定的变化。

（2）针对增值税一般纳税人，并且可以抵扣的进项税率为17%时：如果“营改增”前后税负水平一致，A和B关系如下：

5%A=11%/（1+11%）*A-11%/（1+11%）*B

B/A=49.5%

如果“营改增”后税负水平降低了，A和B关系如下：

5%A11%（/1+11%）*A-11%（1+11%）*B

B/A49.5%

为此，只有当进项可抵扣金额大于营业收入的49.5%时，“营改增”的推行才有可能降低房地产行业的税负水平。反之，就会升高。

（3）针对小规模纳税人，企业的税收负担一定是减少的。因为 5%X〉3%（/1+3%）X 是恒成立。

（二）实例推导。A市的一房地产公司出售一幢写字楼，房屋收入1000万元。写字楼的开发关支出为：土地出让金及其他费用100万元;房地产开发成本400 万元（取得可抵扣税率为11% 增值税专用发票350万，取得可抵扣税率为6% 增值税专用发票50万），期间费用150万元;该房地产公司所在地政府规定用于计算土地增值税的其他房地产开发费用扣除比例为

10%，增值税销项税按 11%。

1.“营改增”前税负。（1）营业税 =1000×5 %=50（万元）;（2）城市维护建设税 =50×7%=3.5（万元）;（3）教育费附加= 50×5% = 2.5 （万元）（含地方教育费附加）;（4）堤防维护费=1000×0.09% =0.9 （万元）;（5）土地增值税计算 ：增值额

=1000-（100+400）-500×10%-（50+3.5+2.5）-500×20%=1000

-500-50-56-100=294（万元）;增值率 =294÷（500+50+56+100）

=41.64%;土地增值税 =294×30%=88.2 （万元）;（6）企业所得税：（1000-100-400-56.9-88.2-150）×25%=51.225（万元）;（1）-（6）合计 ：50+3.5+2.5+9+88.2+51.225=196.325 （万元）;总税负率 =196.325÷1000=19.63%

2.“营改增”后税负。（1）增值税进项税 =350/1.11×11%

+50/1.06×6% =34.685+2.83=31.855 （万元）; 增值税销项税

=1000/1.11×11%=99.099 （万元）; 应交增值税 =99.099-

31.855=67.244（万元）;（2）城市维护建设税 =67.244×7%=4.707 （万元）;（3）教育费附加= 67.244×5% = 3.362（万元）（含地方教育费附加）;（4）堤防维护费= 1000/1.11×0.09% =0.81（万元）;（5）土地增值税计算 ：增值额 =1000/1.11-（100+400）-500×

10%-67.244 -4.702D3.362-500×20% =900.9-725.308=

175.592（万元）;增值率 =175.592÷725.308=24.21%;土地增值税 =175.592×30% =52.678 （万元）;（6）企业所得税：（1000/1.11-100-400-4.707-3.362-0.81-52.568-150）×

25%=189.45×25% = 47.36（万元）（1）--（6）合 计 ：61.583+

4.311+3.079+0.81+54.578+47.031= 171.392（万元）;总税负率=171.392÷（1000÷1.11）=19.02%;税负降低率= 19.63% - 19.02% = 0.61%

根据上面理论分析结果显示，该房企可抵扣的进项额B/营业收入A=561.45/1000=56.14%，>33.79%，

从上述案例可以看出，“营改增”后税负不论绝对值还是相对值都有不同程度的降低，虽然降低幅度不是很大，但随着“营改增”政策逐步完善，使整个增值税抵扣链条更加完整，

其税负会进一步降低。

三、房地产企业怎样面对“营改增”的影响

（1）“营改增”是我国目前重大的税制改革，对每一个房企的生产经营产生重大的影响。企业必须从上至下高度重视，并做好有关的培训的工作，财会人员应牢固掌握“营改增”的相关政策，并做好会计核算方法协调，提高会计核算水平;其他部门积极配合，制订或修订有关企业的制度，更要重视的是在政策执行的初期，想办法搞好过渡期间的有关工作，使企业的各种进项税额得到有效抵扣。

（2）重视“营改增”后房地产企业开发成本的增加，对于房地产企业来讲，如何选择施工企业和材料供应商，就相应地显得尤为重要了，房地产开发企业必须要通过招投标方式，按各施工企业资质、报价;并根据材料供应商产品质量、规模等因素综合考虑，那么就应当把取得增值税专用发票当作重要条件之一，国有企业加强融资创新的探索从源头上把关。此外，房地产开发企业应当尽可能地减少零星用工，没有办法的情况下，实在是要零星用工的话，也可以通过建筑施工企业去实现，这样就可以获得增值税专用发票，从而降低税负。

（3）提高房地产开发企业的纳税意识，企业在采购材料过程中，必须要能避免贪图价格上的优惠，从而企业放弃开具专用发票的行为，这样，就可以使企业进项税抵扣增大，进而达到少缴税款。我们知道，房地产企业税收金额一般较大，各企业的财务部门一定要严格把关，每一笔交易都必须得有合法合规的有效发票，杜绝用收款收据等其他白条现象充抵发票，提高会计核算的质量，从而达到合法并合理减税，降低企业税负。

综上所述，我国政府为了完善税制，避免重复征税，推行了“营改增”。从上面的分析可以看出，在我国房地产开发企业实行“营改增”工作，对企业来讲是有利的，可以达到降低房地产开发企业的税收负担，与此同时，还可以达到房地产开发企业的有效调控，对遏制房价大幅上涨，促进房地产企业健康可持续发展具有重要意义。

参考文献：