住房保障范文
时间：2023-03-27 06:05:18
导语：如何才能写好一篇住房保障，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
篇1
一、住房保障制度概述
（一）住房保障制度的内涵
住房保障制度是国家通过立法对国民收入进行分配和再分配，对中低收入家庭，特别是生活有特殊困难的家庭的基本住房权力给予保障的制度。它是社会保障制度的重要组成部分，也是国家住房政策的组成部分，是随着经济社会的发展、居民收入的两极分野及住房政策的改变而产生的，其实质是政府利用国家和社会的力量，采取多种保障方式，解决中低收入家庭的住房问题。
（二）住房保障制度的特点
1、全民性
全民性一方面是指任何一个社会都有住房保障问题，不仅现代社会有，古代社会也有；不仅资本主义国家有，社会主义国家也有。另一方面是指住房保障涉及到每一个社会成员的切身利益，是广大人民群众普遍关注的问题。
2、互济性
互济性是指人们在社会生活中互相接济，包括自发的及非正式的相互帮助与直接参与者的利益合作。如住房公积金，既为他人提供帮助，又享受他人为自己提供的帮助。
3、福利性
福利性是指住房保障必然给被保障对象带来一定的生活补偿，物质文化待遇以及其他派生收入。这是住房保障的一个重要特征。
4、安全性
社会保障作为一种社会安全制度，是通过对人们基于生活的保障，向社会成员提供一个安全保护。
二、我国住房保障的发展及现状分析
（一）我国住房保障的产生及发展
经过20多年的住房制度改革，住宅建设迅猛发展，城镇居民的居住条件得以改善，人均住房面积大幅度提高，住宅质量显著提高，居住环境不断优化美化。但随着房改的深入，与此同时，与社会领域收入差距不断扩大相对应，城镇居民的住房差距越来越大。面对住房制度改革出现的这些情况，在1994年的《房改决定》中，全面规定了住房体制改革的基本内容，第一次以政策文件的形式明确了我国的住房保障体系建设要求。1998年在《房改通知》中也明确了“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”,并明确“对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品房”。建设部《建设事业“十五”计划纲要》更加明确地提出了“加大政策支持力度，建立较为完善的适应不同地区、不同收家庭支付能力的住房保障制度，形成商品房、经济适用住房、廉租房合理比例的供应体系。”所有这些为建立我国住房保障体制指明了发展方向，奠定了政策基础。
（二）我国住房保障存在的问题
我国的住房保障体系虽然已基本建立起来了，然而在实际的运行中，在具体的实施方式、住房金融及法制保证方面都存在着相当多的问题。
1、经济适用住房存在的问题
第一，定位不清晰。《房改通知》中明确了经济适用住房的地位，在国发[2003年]18号文《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中除强调经济适用住房外，又增加了一条“要增加普通商品住房的供应”。在2005年[2005]26号《关于做好稳定住房价格的意见》中对于改善住房供应结构中又强调了“住房建设要以中低价位普通商品住房和经济适用住房为主”。这就与《房改通知》中确立的我国经济适用住房供应为主的供应体系相互矛盾。这也给许多地方不建或少建经济适用住房提供了很好的理由。
第二，供应数量远远不足。近几年来，在需求和成本的推动下，全国商品住房价格不断上升，开发商在高额利润驱使下，大量开发建设中高档、大户型的商品房，中低价位的商品住宅供应明显不足，许多城市中低价位商品住宅只占供应总量的10%左右。从我国经济适用房的开发来看，从2000年开始，经济适用住房的投资增长幅度、占商品住宅比重以及新开工面积、销售面积等比重等各项指标均呈大幅度下降趋势，部分城市甚至停建了经济适用住房。
第三，经济适用住房分配环节不规范。经济适用住房的分配也是近几年来争议较大的一个方面。许多地方经济适用的分配管理不到位，甚至是由开发商负责审查购房资格，分配的程序不透明，分配的标准不公开，分配的秩序不规范，使得“走后门”之风盛行，而那些真正的中低收入者恰恰由于门路不多，往往无法取得购房资格。
2、廉租房存在的问题
第一，廉租房发展不平衡，总体覆盖面过低。由于廉租房是针对城镇最低收入户的住房保障制度，各地的经济发展水平差异较大，导致了保障的标准和覆盖面存在着较大的差异。从保障标准看，各个地方在在补贴对象的标准与补贴水平上存在较大差异。经济实力较强，保障力度较大的城市已提出把补贴对象调整到12平方米以下的住房困难户，而大部分城市只能先行解决6平方米以下、甚至是4平方米以下的双困家庭住房问题。特别是租金补贴标准差异更大，有些城市只补到10平方米，有些城市已补到近30平方米。从保障对象看，有些城市已把保障范围上调到低收入家庭（核定收入线标准），保障比例达到居民家庭总数的10%左右；同时，也有一些城市对双困家庭都难以做到应保尽保，保障面不到1%。
第二，廉租房的资金来源存在问题。当前影响廉租住房工作向前推进的最主要障碍就是资金瓶颈问题。除少数城市建立了制度性的财政资金供应计划外，大多数的城市都是依靠住房公积金的增值收益和公房售房款的余额部分作为廉租住房资金来源的主渠道，由于这部分资金灵活性较大，后续资金没有保证，致使这些城市不敢推行租金补贴的保障方式。因此，大部分的城市只能是筹集一批资金，建设或购买一批廉租住房，解决多少算多少，使国家的廉租住房保障政策难以真正得到落实，导致廉租住房保障面过小。
3、住房金融发展不够
随着经济的发展和住房制度改革的深化，这种单一的政策住房金融模式越来越难以满足新形式下的住房保障要求。
第一，公积金的目的与实际实施存在矛盾。目前大量下岗职工，效益不太好、规模较小的企业职工及大量的私营企业雇员等中低收入群体，普遍未建立公积金制度，或者虽然已建立公积金制度，也不缴存住房公积金，因而失去了申请公积金贷款的基本条件。这就使得实际上最需要政策性住房金融支持的群体反而处于政府住房保障的覆盖面之外，使这一部分人无法享受政府的金融政策优惠，这显然与建立公积金的初衷相违备了。
第二，政策性住房金融体系不完善。我国目前除公积金外，尚未有第二种直接面向中低收家庭发放的低息或无息的政策性住房贷款，也没有与之相适应的专业性的住房金融机构。住房金融体系发展的滞后，制约了中低收入者购房的能力。
4、住房保障法制不健全
从综合性法律来看，在我国的《宪法》和《民法通则》中都没有公民住房权利的任何相关规定。从专门性的法律来看，我国至今还没有出台一部相关的专门性住房保障法律，大多数存在的都是以政府的红头文件、政策、规定、办法以及行政命令等形式，缺乏建立住房保障体制的强有力的法律依据，使住房保障工作缺乏规范性和稳定性，也缺乏应有的权威性，使政府许多住房保障的具体措施不能得以很好的落实。
三、完善我国住房保障体制的对策
构建住房保障制度是一个复杂的系统工程，建立和完善城镇住房保障制，需要有方方面面的协调和配合，才能使住房保障政策有效的运行。
（一）确立政府管理体制
政府作为一国经济的宏观调控者，担负着社会全面发展的责任，理应成为构建住房保障体系的主体。因此，建立住房保障体系，保障千家万户中低收入者的居住权是政府义不容辞的责任。
1、明确和建立各级政府的住房保障决策委员会
住房问题是各级政府必须解决的长期存在的问题，是必须承担的社会责任，加上住房问题涉及面广，协调部门多，要想切实解决好住房问题，落实国家的各项住房保障政策，必须要成立一个常设的政府直属的住房保障委员会。具体来说，这个委员会要由政府的计划部门、财政部门、建设部门、规划部门、土地部门、房管部门、税务部门、法制部门、人民银行等组成，住房保障委员会，主要职能是依据相关的住房保障法律法规，制订本地区的住房发展计划，制订本地区的住房保障性法律、法规、规定、政策等，依法协调各部门的住房保障职能和责任，监督和保证本地区的住房发展计划和住房保障政策的实施。
2、建立明确的住房保障实施执行机构
各地区的住房保障委员会作为一级政府的常设决策机构，不应该也不必要直接参与住房保障的微观管理。因此，必须在该委员会下设置住房保障执行机构，具体实施政府相关住房保障政策。避免目前住房保障实施部门杂乱无序的局面，确保住房保障实施的连贯性和统一性。如许多地方，廉租房的实物配租由房管处负责，廉租房的房租补贴由财政局会同民政局发放，住房货币化的购房补贴由房改办实施，经济适用住房的建设实施又由建设局下属国有开发企业负责。因此，我国目前必须尽快建立专门的住房保障执行管理机构，其主要职能应包括：具体实施本地区住房保障委员会的住房发展计划；负责本地区经济适用住房、廉租房等公共性住房的建设、分配、管理；负责住房补贴资金的分配、管理；负责各项住房保障优惠政策如税费优惠、低息贴息、政策性抵押担保等的落实和协调。
3、建立专门的政策性住房金融机构
住房金融机构在国家解决住房问题上起着重要的作用。政策性住房金融机构主要是为解决中低收入阶层的住房问题而设立的。我国目前除公积金具备初步的政策性金融机构雏形外，还没有建立类似的政策性金融机构，对于解决中低收入阶层的住房贷款困难问题非常不利，应该尽快成立，也可以将公积金中心进行完善和改进。
（二）规范政府干预住房市场的方式
我国实行的是市场经济，在市场经济中，市场对住房资源起着基础性的配置作用。就我国目前而言，政府关键要从住房发展计划、加强财政税收优惠等方面进行干预。
1、制订住房发展计划
通过目标明确的住房发展计划来实现其住房发展目标，最终达到住房保障的要求。目前，我国各级政府亟需制订住房发展计划。避免住房建设发展的盲目性和随意性，确保住房发展的系统性。同时，定期向社会公布政府住房发展计划，使社会居民及时了解政府的住房目标、发展状况和趋势，从而稳定社会对住房市场的预期，避免住房市场的大起大落，确保房地产业健康、稳定、协调地发展。
2、加强财政、税收、金融优惠政策的实施
当前我国政府应该尽快出台系列的财政税收优惠政策，为解决中低收入阶层的住房问题提供良好的财政支持。
（1）出台政策鼓励社会资金投资兴建廉租房并按指定的价格出租，大量增加廉租房的供给量，减轻政府直接建设廉租房的财政压力。可给予开发商提供优惠利率的贷款，并对其租金收入实施相应的税收抵扣优惠等。
（2）出台中低收入居民贷款购房的税收抵扣政策，如可以向政府申请优惠利率贷款，由财政进行贴息，并可用每月的贷款还款额进行所得税的抵扣等。
（3）进一步降低房屋出租税费，鼓励居民出租多余的房屋，以增加出租房屋的总供给量。
（4）加强政府财政资金的补贴量，扩大最低收入居民享受租金补贴的覆盖面。
（三）建立健全住房分类供应体系
近几年来，我国政府也意识到住房分类供应体系存在的问题，多次下发文件强调落实住房分类供应的主体和比例。当然，要真正解决好中低收入家庭的住房问题，还必须进一步完善和改革现有的住房分类供应体系。
1、改革和完善现行的经济适用住房制度
从目前我国的经济、社会现状来看，作为经济还比较落后的发展中人口大国，经济适用住房在我国的住房保障体系中至关重要，对解决占我国大多数的中低收入家庭住房问题起着关键性的作用，对于稳定社会、发展经济、提高人民的居住水平，建设和谐社会有着巨大的作用。而现行的经济适用住房制度存在的各种弊端已严重阻碍了其进一步发展，亟需改革和完善。
（1）重新定位经济适用住房的性质
由于各地经济适用住房建设量的日益减少，致使我国的“以经济适用住房供应为主”的住房分类供应体系始终无法建立起来，中央政府意识到了这个问题，但又无法很好地解决现行政策下的经济适用住房建设问题，于是，在2003年以后的各个规定中，又提出了建设普通商品房、中低价位商品房为主的供应要求，造成了我国住房政策体系的混乱。因此，当前关键是要统一对经济适用住房的认识，国家应将经济适用住房与普通商品房、中低价商品房等政策性商品房合并总称为经济适用住房。
（2）大力发展重新定位的经济适用住房
在政策上定性准确、定位清晰后，就应该大力增加和完善经济适用住房的供给：
第一，转变供给方式。目前，我国许多地方的经济适用住房都是由政府所有的国有开企业开发建设经济适用住房，负责建设、分配、管理一揽子工作，这种做法并不妥当。作为一个经济主体，这些开发企业在本质上同样追求最大的经济效益，再加上分配、流通、管理等工作的合并，事实上营造了暗箱操作、滋生腐败的土壤。因此，在重新定性经济适用住房后，大量的经济适用住房建设就应该在全社会范围内实行限定销售房价的土地及项目拍卖模式，让社会上的所有开发商一起参与竞争，谁的管理水平高，谁的竞争能力强，谁就能取得经济适用住房的建设，获取合理的利润。从而改变政府部门或下属国有企业独占经济适用住房建设的垄断局面，有利于经济适用住房质量的提高和环境的改善。
第二，大力增加供给数量。我国当前应大力增加经济适用住房的供给量，力争使针对中低收家庭的经济适用住房的建设量所占社会开发总量的比重与中低收入家庭占社会家庭比重基本相符,这个比重应该达到50%以上。应该说，在明晰经济适用住房的定性，推行社会化的限价土地拍卖方式后，我国各地政府完全可以使经济适用住房的供应比例达到住房总供给量的50%—70%以上。可以预见，这对于稳定房价，抑制房地产投资过旺，引导住房合理消费，保持房地产业健康持续发展将起到关键性的作用。
第三，改变供给结构。在原有的经济适用住房供应模式下，供给结构还是存在着相当多的问题。许多地方不顾自己的实际情况，片面追求大户型，许多地方虽然规定了要建中小户型，但在实际管理中，又未加以严格控制，从而在事实上造成了经济适用住房面积过大的状况。这显然与建设经济适用住房针对中低收入阶层的本意相违备了因此，我国在现阶段的住房建设更应该以中小户型为主，尤其是针对中低收入的经济适用住房而言，更应如此。必须严格控制户型，改变现存的经济适用住房供应面积过大、结构失衡的状况。
2、改革和完善廉租住房制度
廉租住房供应体系作为城镇住房新制度的重要组成部分，作为我国住房保障的最底线部分，受到城镇最低收入居民的关注。因此，当前，从全面建设小康的目标出发，要想更好地发挥出廉租住房体系的效用，必须尽快完善现行的廉租住房制度。
（1）改革和完善廉租住房的供给方式
廉租住房的供给决定了廉租住房的覆盖面，体现了政府解决最低收入居民住房困难的程度。
第一，坚持发放货币补贴的原则，取消实物配租。当前关键是要求各级政府尽快做好本地区廉租对象的调查、建档工作，确立符合本地区实际情况的廉租补贴发放范围和标准，尽快全面实施廉租住房货币补贴发放政策，停止政府投资建设廉租房。
第二，转变原有的政府一元化供给为社会多元化供给。当前，我国应尽快出台相关的政策支持文件，鼓励社会资金投资建设廉租住房，明确可以享受的优惠条件，如低价或划拨土地、低息或财政贴息贷款、税收减免和抵扣等，从而吸收广大的社会资金投资廉租住房，有效增加廉租住房供给量，减轻政府的压力。
（2）落实廉租资金来源
当前要建立完善的廉租房保障体系，就必须解决好这个问题，明确要求各级政府根据本地区的廉租对象的范围和补贴标准，详细测算每年所需的廉租补贴资金，并在当年的财政预算中单项列支，建立以财政预算为主的住房保障专项基金，使廉租住房资金来源稳定可靠，切实保障城镇最低收入家庭的基本住房需求。
（3）大力发展住房租赁业
我国近年来，各地房价飞涨，其中一个原因就是可供租赁的房屋太少，居民对于住房的选择空间太小，导致了对于住房的需求基本上集中在了购房需求上。由于我国今后将对廉租住房全面采用货币补贴的方式，而要较好实现这种方式的前提就是住房租赁市场必须规范、发达，必须有大量的住房特别是中低档的住房可供出租。因此，可以说，要想使我国的廉租住房制度得到很好地执行，必须充分发展我国的房屋租赁业：
第一，政府出台相关政策规定，鼓励房屋业主拿出多余的住房进行租赁，政府进行税费优惠。
第二，鼓励社会开发商投资建设低标准的低收入住房，政府提供相关的优惠政策；
第三，鼓励房屋租赁中介行业的发展，促进房屋租赁业的规范、发达。
第四，加强租赁登记备案的管理。可以实行政府货币补贴直接拨付给房主的方式，避免货币补贴资金被挪用，这就要求房产管理部门做好租赁登记备案工作。
3、改革和发展住房金融体系
一个完备的房地产市场，离不开房地产金融的支持，一个完善的住房保障体系，更是离不开政策性住房金融的保证。当前，我国在住房保障中主要推行了公积金制度，取得了比较好的效果，但总体来看，作为一个完备的住房保障体系的重要部分，现行的住房金融仍需大力改革和完善。
（1）强化公积金制度
第一，强化公积金的强制储蓄力度。2002年修订的《住房公积金管理条例》中规定“职工和单位住房公积金的缴存比例均不得低于职工上一年度平均工资的5%”，从现在来看，这个比例太低了，应该适当提高缴存比例。虽然现在不少地方的比例已提到8%的水平，但仍然偏低。按我国目前的实际状况看，应该将缴存比例提高到25%左右比较合适。
第二，提高公积金的互。当前应尽快加强公积金的互，放宽对中低收入居民的贷款条件，不仅能给更多的中低收入家庭购房提供支持，也有利于提高公积金的资金使用效率，有助于公积金的保值增值，为政府解决住房问题提供更多的资金来源。
（2）建立政府住房金融机构
作为商业性的住房金融机构，其行为受市场机制的制约，其目的是趋利避害，不愿经营低利润、高风险的贷款服务。相比高收入家庭的商业住房贷款，中低收入居民的贷款正表现为这种特征。因此，必须建立非营利性的政府住房金融机构作为商业住房金融金构的补充。专门的政府住房金融机构其主要职能应该包括以下几方面：
第一，为投资建设面向中低收入阶层的经济适用住房、廉租房等的开发商提供政策性的优惠利率贷款，从资金上鼓励支持经济适用住房、廉租房的兴建，降低其投资资金成本，以有效增加公共性住房的社会供给总量。
第二，为中低收入阶层购房贷款提供政府担保，可以建立专门的风险基金，解决中低收入家庭购房贷款难的问题，增强中低收入家庭的购房能力。
第三，为其他专门性的住房金融机构提供财政贴息或低息贷款。
（四）健全住房保障法制建设
由于我国长期以来的住房福利化，现代意义上的住房保障是最近几年才产生的，法制明显滞后，目前已经制约了我国整个住房产业的健康发展，应尽快加强住房保障法律的体系建设。
（1）在宪法和民法中强调公民居住权的规定。我国现行的《宪法》第二章“公民的基本权利和义务”第四十五条规定“中华人民共和国公民在年老、疾病或者丧失劳动能力的情况下，有从国家和社会获得物质帮助的权利。国家发展为公民享受这些权利所需要的社会保险、社会救济和医疗卫生事业。”完全可以在此基础上增加“国家保障公民的居住权，国家致力于改善公民的居住条件，保障公民的基本居住条件。”等有关公民居住权的条文，从而提高国家和社会对于公民居住权的重视和责任，也为专门性法律的制订提供最基本的依据。
（2）制订专门性的住房保障法律。当前，我国亟需建立此类的《住房法》从根本上明确我国的住房保障发展目标、计划，住房保障实现的方法、机制，政府的责任等原则性的法律规定，只有这样，才能使我国的住房保障真正进入有法可依的发展轨道，确保整个住宅产业的健康有序发展。
结束语
完善的社会保障体系是全面建设小康社会战略目标的一个重要内容。住房保障制度作为社会保障体系的一个重要组成部分，更应将作为现阶段的政策目标，并在实践中努力寻求自身的完善与发展，不断提高房地产行业的发展能力。只有这样才能实现建设全面小康社会的目标。
参考文献
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篇2
关键词：住房保障住房政策保障模式
我国城镇住房保障体系还处于不完善的阶段，且当前的住房保障问题没有得到有效的解决，政策运行结果偏离初衷。本文以广州市的具体情况为出发点，对住房保障体系的理论研究框架和动态发展进行重新思考。
广州住房保障体系现状分析与理论框架重构
（一）广州多层次住房保障体系的现状分析
广州市住房供给主要涉及四个方面：通过商品房来解决高收入者的住房需求；通过经济适用住房政策来解决中低收入者家庭的住房需求；通过廉租住房政策来解决没有购买能力的低收入者的居住需求；通过限价房满足夹心阶层的住房需求。廉租房的适用对象最初为城镇双特困户，根据2004年8月的统计数据安置的廉租房住户为1024户，同年制定了以租金补贴为主，实物配租、租金核减为辅的廉租住房保障方式的工作方案。但直到新社区的建设中的廉租房才在2007年底着手解决5643户双特困户住房困难问题。经济适用房的建设方面在安居工程结束后，基本没有持续建设，在2006年在房价上升速度过快的情况下才重新规划建设。同时，广州也开始了限制价房的土地供应和住房建设，第一个限价房项目于2008年2月开售。
广州市住房保障作为一个系统的工程和长期的机制与模式，还存在一些问题和不足：缺乏与居民收入相符合的保障对象界定标准和保障对象宽泛性。目前的收入分组法是国家统计局按人均生活费收入将家庭数量分成五组，只是能够满足统计需要，沿用这种中低收入的分法总人数则有60%，范围过大。保障标准偏高。部分经济适用房的面积超过100平方米，脱离保障的意义和目的。缺乏对经济适用房的有效规划和管理，尤其是再上市的管理。保障体制使需要保障的对象游离于保障层次的之间，影响保障政策的实施效果。首先是体现夹心层中的相对收入较低的阶层排除在经济适用房之外；其次住房公积金制度没有有效发挥住房保障的作用。
（二）广州住房保障体系理论分析框架构建
本文在传统住房保障供给与需求分析基础上，立足于广州市住房保障体系的现状，将住房保障实施的保证性因素作为一个重要组成部分，重构广州市的住房保障体系的静态理论分析框架，如图1所示。
广州住房保障需求的动态变化
（一）以收入分类法的差别化来识别保障对象及区隔各阶层住房门槛
居民的住房需求取决于他们的收入承受力，也就是在既定收入水平与房屋价格水平下，各阶层居民实际能承担的住房面积或者总价。在广州市现有的商品房市场、限价房、经济适用房和廉租房供给上，不同收入群体承受能力差别极大。因此，完全由市场或政府来提供住房都是不可行的，按照收入群体不同进行差别化的住房需求结构设计势在必行，详见表1。
（二）广州住房保障需求动态调整的影响因素分析
人口老龄化趋势影响家庭消费能力和养老模式，对广州市的住房保障带来影响。2003-2007年常住户籍人口统计数据的变化表明，2007年末全市常住户籍人口中，65岁及以上老年人口比重达到9.8%，比上年末提高0.05个百分点。老少比为67.83%，比上年末上升2.95个百分点。年龄中位数为35.46岁，比上年末增加0.33岁。在65岁及以上老年人口中，80岁及以上的高龄人口14.67万人，占19.4%，比上年末上升了0.9个百分点。广州市户籍人口年龄结构在进一步老化，0-14岁人口比重不断下降，65岁及以上老年人口比重逐年上升，年龄中位数也逐年增加，庞大的中年人口将陆续进入老年人口行列，老年人口将持续增加。随着全市人口老龄化、高龄化的快速发展和日益增加的老龄人口规模，必将受家庭生命周期影响的住房消费带来很大的影响，对现行的家庭养老模式产生冲击。
广州居民收入阶层的分化的趋势必然导致住房保障的动态调整。广州市的居民收入呈现出分化严重的趋势，这种趋势将对居民在自己生命周期中的总收入水平下降，势必导致对住房消费等大额支出的消费能力下降，而对于住房消费能力的低下就将导致住房保障压力的提升。2006年的居民收入统计数据表明，按照企业、事业和机关分类，占职工人口数的78.10%左右的企业职工平均工资低于合计的平均工资，企业和事业与机关之间收入分化；按照国民经济行业分类也有82.07%的职工平均工资低于合计的平均工资，而且在不同的行业中工资水平相差很大，最高的电信行业与最低的农业之间相差59227元，是农业行业职工的4.52倍。而且在同一行业之内收入差距也很大，电信内部的差距是28349元。
广州中低收入者住房消费能力与保障住房供给结构调整
（一）广州中低收入阶层的住房消费能力分析
基础数据的设定与基于职业生涯期间居民收入的静态假设。本文对于居民的住房消费能力采用静态分析为前提假设：家庭中有2人工作，假设家庭人口为3人，2006年消费水平为18903元/人，购买经济适用房的保障对象的消费为平均消费的70%，同时也选取2006年的职工平均收入作为基础数据，购买经济适用房的保障对象的收入为平均收入的70%，即26122元/年。可行性判断标准选取两个：还款/收入比，根据现行专家的建议标准为30%；还款-收支，如果小于零，则表明具备还款能力；计算利率为2007年3月18日后利率下限，考虑到中低收入对象的住房公积金少或者没有住房公积金的现状，表2数据采用商业贷款计算。经济适用房的面积为60平方米，价格4000元/平方米；限价房面积80平方米，价格为6000元/平方米。具体的消费能力预测分析（见表2）。
（二）广州保障住房的供给结构调整
住房保障供给结构的调整要从两个方面考虑，其一是保障体系中的廉租房、经济适用房和限价房之间的供应结构调整，由于收入阶层的分化现象和人口老龄化的趋势导致居民的消费能力的增长速度赶不上住房价格的增长速度，从上边数据可以看出低于平均职工收入水平的职工占总数的80%左右，在行业之间和行业之内的分化现象也很严重，根据当前的限价房的消费能力测算可得出结论，在三者之间必须要加大前两者的供应。其二是在经济适用房和限价房的面积结构上考虑调整，由于成本的因素，价格调整的空间相对较小，结合国外的经验，保障性住房的面积在50—60平方米比较合适，这也合适当前保障对象的消费能力。其三是基于长期趋势中的总体居民收入变动的情况动态调整保障性住房的结构。
结论与建议
（一）完善住房保障体系
针对当前住房的调查结果和保障住房供应情况，在住房保障体系的方面要从房屋开发建设的各个环节确保其完善。完善保障住房的土地供应、建设、征集、分配和回收体系，确保保障住房不出现断层。采用各项优惠政策优先安排保障住房的用地，保证需求的数量；制定保障住房建设和征集的规模、质量、成本和标准（房型、面积和价格），保证住房保障需求的层次上得到满足。在开发建设和房源的供给方面可以通过多种渠道的结合：政府组建开发建设公司直接进行保障住房开发建设；通过招投标安排经营性的房地产开发公司进行保障住房委托开发；要求房地产开发商按法定的一定比例缴交保障住房房源；收购一手房、二手房和经过腾退、过滤或改造过的低标准旧公房，建立廉租房和廉价房的供应资源。对已不符合再使用保障住房标准的享有者，回收廉租和廉价房，对经济适用房和限价房也可以考虑回购制度。
（二）完善保障住房家庭的遴选机制和个人信用制度
确定住房保障对象是住房保障制度执行的难点，对住房保障对象的遴选要根据广州社会经济和收入的发展水平，按租金、售价标准和住房解困目标，划定和调整不同层次的享用保障住房的客观标准和比例；接受居民户享用保障住房的申请，并进行分层次认证；每隔一定年限，对分层次享用保障住房的居民进行资格动态再认定。对家庭和个人的收入监管可以从代缴单位、税收、银行和公众等渠道进行监督。同时也要同个人的信用结合起来，对申请保障住房的家庭或者个人，要对其进行信用评价，而对于信用评价的主体主要由银行来承担，充分发挥银行的监控职能，建立个人收入和信用档案，对个人及其家庭收入变动情况跟踪调查，对个人信用状况进行记录和评估。
（三）拓宽公积金制度覆盖面和加强对住房公积金的管理
当前住房公积金的交纳要考虑完善城镇个体工商户及雇员、自由职业者的自愿缴存政策，逐步实现住房公积金制度对全市各类就业者的全覆盖。要鼓励和扩大中低收入者使用公积金的比重，提供适合于弱势群体使用公积金的新品种和新方式；要尝试运用公积金进行廉租房、廉价房的开发建设、征集和货币贴租的新途径；要研究调整组合贷款中住房公积金贷款和商业性贷款的比重和还款次序问题。
（四）多渠道就近筹措廉租房房源
廉租房房源过少，分布不合理，门槛标准高，是廉租房的实物性配租比例过低的重要原因。凡是符合条件的廉租屋享有者，政府、单位和社区一要认定，二要在规定时间里给予保障，三是房源要尽可能地就近，四是通过政府、单位和个人都出一点的办法，多渠道分担责任，筹集房源。
参考文献：
1.施育晓.低收入人士住房政策.中国政府门户网站.2005-12-31
篇3
关键词:保障性住房;经济适用房;线性回归法
中图分类号:F29
文献标识码:A
文章编号:1672-3198(2010)16-0122-02
0 引言
20世纪90年代住房市场化改革以来,住房私有化率大幅提升,人们对住房的需求越来越大。2003年北京居民房屋产权情况调查显示,商品房的比重只有0.65%,统计到2008年,商品房的比重已经达到28.6%,涨幅达到4400%,说明居民对住宅的刚性需求越来越大,商品房价出现了大幅攀升。截止至2009年第四季度,北京地区四环路以内商品住宅期房销售均价为25907元/平方米,人们的住房压力也是越来越大。过高的房价如果严重背离了广大市民的实际支付能力和全社会的承受能力,将会影响健康社会心理的形成和保护。因此,自从取消福利分房以来,北京就积极地进行经济适用房、限价房等各种保障房政策,统称四级住房保障管理体系。
保障性住房是针对目前上市的商品房而言的,包括有政策性租赁房,廉租房,经济适用房,限价房。保障性住房是政府在考虑本地中低收入家庭购房困难,针对目前市场过高的房价,实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准,具有社会保障性质的住房。经过十几年来商品房市场的自由发展实践证明,随着市场的进一步深化改革,逐渐显现出其中能够由人所控制的因素,这些不利因素有使市场脱轨运行的危险。
1 提出问题
当前房价的居高不下使部分人的住房需求得不到满足,特别是像北京这种面向国际化的城市,住房问题必然要成为发展过程中的重大矛盾。不论是常住人口还是外来人口,首次购房或者二套房,又或是拆迁家庭以及想改善住房的人群都对当前的房地产市场存在巨大的要求。这些都是社会和谐健康发展需要考虑的问题。北京房价十倍的增长所带来的后果更需要关注。
今年两会期间,北京市国土局局长魏成林表示,2010年,新建小区中保障性住房的配套比例将实现翻倍,由过去的15%提高至30%。 在《2010房地产蓝皮书:中国房地产发展报告》中也肯定了为了抑制房价上涨过快,达到满足需求和促进房地产健康稳定发展的目的,将加大保障性住房的供应,可见,目前保障性住房任务已经提上日程,落实保障性住房的建设的作用将不仅仅局限于区域性地完善房屋保障体系,而将日益对稳定房地产市场发挥重大的作用。
2010年住宅用地总供应面积达到2500公顷,其中保障性住房和中小型住房比例不小于70%,保障性住房支持力度再次加大。今年不仅是保障住房大量建成投入使用的一年,也是实施三年规划的年份,将进一步增加投资,扩大建设规模,保障性住房在房地产业当中的位置更加重要。
综上所述,保障性住房的供应情况将影响北京房地产市场,一般而言保障性住房的供应量越多,就越能有效解决社会对住房的刚性需求,潜在购买者范围缩小以后,可以适当清除房地产市场的泡沫,体现政府对房地产市场的调控作用,房价就越稳定。相比较而言,目前经济适用房在整个住房保障体系中所占的比例最大,经济适用房的数据也较为齐全,保障性住房对房地产市场的影响更大程度上体现为经济适用房对于房地产市场的影响。因此笔者以经济适用房为例,总结了近年来北京市房地产市场面临的问题。
2 研究问题
从图1和图2可以看出,从2003年以后经济适用房的竣工面积连年下降,降幅接近200%,在商品房的连年竣工面积也同时下降的情况下,放大了市场需求,这是与北京的城市化进程相悖的。根据市场一般规律来判断,供不应求,房价也将脱离控制。反而,如果加大经济适用房的年竣工面积,就可以平抑一部分的市场需求。笔者通过EXCEL的CORREL函数发现,经济适用房的年竣工面积和年销售面积之间的相关系数约为0.91,那么它们两者之间的变化就存在一个同趋势性。即当年竣工面积为一个较大值时,年销售面积也对应一个较大值;或者年销售面积为一个较大值时,年竣工面积也对应一个较大值。
据此,再对表1进行线性回归分析。
计算过程如下:其中,x为经济适用住宅的年竣工面积,y为经济适用住宅的销售面积,n为年份,ε为各类参数之和,并假设y=bx+a。
=2218.3210=221.83 =1968.8710=196.89
假设:
Lxy=497426.8-10×221.83×196.89=60665.71
Lxx=554728.79-10×221.832=62643.31
Lyy=458663.78-10×196.892=71007.06
那么:
b=LxyLxx=60665.7162643.31=0.97 a=-b=(-18.29)
所以,所求的回归方程为y=0.97x-18.29
检验回归方程的有效性:
R=LxyLxxLyy≈0.91;df=n-2=8
查相关系数临界值表得:R0.01=0.7646
因为|R|>R0.01,所以回归方程在α=0.01的检验水平下有统计意义。
3 小结
回归分析是确定两种或两种以上变数间相互依赖的定量关系的一种统计分析方法,运用十分广泛。笔者从2000年-2009年间的经济适用房的竣工面积数据出发确定经济适用房竣工面积和销售面积之间的定量关系式,并采用最小二乘法估计参数,最后对这些关系式的可信程度进行相关系数检验。结果证明,经济适用房的年竣工面积和年销售面积之间存在着y=0.97x-18.29的线性回归关系。
4 结果分析
(1)通过以上实证分析,我们对2000年到2009年的北京市经济适用房的历史与现状有了进一步了解。经济适用房的年竣工面积和年销售面积之间存在着y=0.97x-18.29的线性回归关系,也就是说,年竣工面积增加时,年销售面积也会上升,因此,政府在决策时,可以更多在关注经济适用房的年竣工面积因素,以竣工面积来保障土地的供应
量,增加年竣工面积要求迫切,才能解决更多城镇居民家庭的住房需求。
(2)从数据中可以看出,虽然年土地总供应量不断上升,但是自从2003年以后住宅竣工面积却在减少,房价也是从那年开始形成分水岭。总的原因在于住宅销售面积不足,如果再考虑住房空置率或者是炒房这样的人为因素,当前的北京市房地产市场存在一定的畸形因素。
(3)从经济适用房的情况就可以看出,目前整个房地产市场都存在相同的情况。政策的研究和执行已经到了立刻提上记事议程的时刻。人们只能感觉到在不停地拆迁、盖房子和房价飞涨,但是由于统计数据没有及时面向广大群众,使得土地供应量实际在减少的事实受到了掩盖。为了使房地产市场健康稳定发展,信息的统计与披露需要进一步完善,以消除由于信息不对称带来的恐慌因素。
(4)目前对于保障性住房群众仍存在巨大的需求。北京市四级住房保障管理体系是完善房地产市场的必要补充,但任何事物的发展都有其自身的规律,今后仍需要不断进行探索,使之更好地解决群众的客观需要。
5 论文总结与展望
本文通过找出经济适用房年销售面积和年竣工面积这两个指标之间的线性关系,明确两者之间具有正相关的影响,从近十年的数据来看,保障经济适用房的年竣工面积是一个很重要的因素。但是经济适用房的市场状况还受其它指标的影响。同时,虽然经济适用房是北京市四级住房保障体系的一个重要方面,但是完善这个体系需要四种住房同时协调,本文只是对线性回归分析的一个简单应用,希望在以后的学习研究中不断完善,通过对经济适用房的相关研究,加深对本专业理论知识的掌握和理解,同时也希望能为经适房的相关政策制定提供一些参考。
参考文献
[1]何晓群等.应用回归分析[M].北京:中国人民大学出版社,2001.
篇4
建设部网站1月18日公布了汪光焘部长在全国建设工作会议上的报告。汪光焘在会上明确指出，2008年要增加限价房供应，鼓励各地发展政策性租赁住房，帮助中等收入家庭解决住房困难。这意味着，政府部门在反复强调保障低收入家庭住房问题后，开始考虑将政策夹心层――中等收入家庭也纳入到政府住房保障规划范围中来。
建设部要求各地在1月底前要公布2008年度住房建设计划，3月底前要公布2009年度住房建设计划。6月底前要公布2008年至2012年住房建设规划。重点明确廉租住房、经济适用住房、限价商品房和中低价位、中小套型普通商品住房的结构比例、建设规模，并落实到具体地块、项目。至此，国家住房保障政策的范围最后落定。
回望2007年，这一年，住房问题可谓跌宕起伏，充满戏剧性：上半年，土地交易一片火热，一连几个“地王”纪录横空出世，住房价格接连刷新；下半年，随着政府“居者有其屋”的基本理念和施政措施进一步强调，住房保障政策再次被国家高度重视，楼市交易也随即步入调整期。
在市场冷淡的当下，渐收渐紧的调控缰绳、“梦想照进现实”的住房保障成为2007年楼市这种不平静的最佳注脚时，在标本兼治的调控政策逐步发挥作用以及未来调控政策仍将出台的预期下，2008年的楼市将走向何处成了目前最大的谜题。
每个人都试图求解这道谜题的正确答案。或曰目前的调整只是前期上涨过快的“中场休息”，喘息过后便又是一道“盛宴”，或曰房价已见顶，楼市局部触底或将出现，部分开发商和投机者将经历一场“梦魇”。但我们则认为，市场状态尚待观察，建设部给老百姓画了一个“饼”，但这个“饼”能否“充饥”仍然考验着地方政府的执行力。
早在八年前，国务院就要求各级政府尽快建立起以经济适用房为主和租售并举的住房供应体系。但这个方案长期都没有引起地方政府重视，相反则是地方政府对商品房建设的投资冲动不减。
究其原因，保障性住房建设的资金来源成为地方政府迟迟不愿推进这一工作的主要原因。持续上涨的地价直接导致保障性住房建设成本增加，在目前分税制下，土地出让金成为地方政府财政收入的最后一根“稻草”，因此无论是在土地出让环节还是在保障性住房的建设上，地方政府的“趋利性”都不支持保障性住房的大面积铺开。
同时，保障性住房的管理对地方政府来说也是一块“烫手的山芋”，不仅这是一个长期繁杂的工作，国家也迟迟没有出台相关的配套规定，比如就经济适用房的上市流通，如何补偿一直备受争议。因此，为应付住房保障问题，一些地方政府宁愿收购开发商已经建成的物业，用于充抵保障性住房，并多数为出售形式，这更加扭曲了政府作为保障性住房建设的主体作用地位。
篇5
一、总体要求和基本原则
（一）建设城区保障性住房的总体要求是：深入贯彻落实科学发展观，把住房保障工作作为政府公共服务的重要内容，逐步建立健全适应我县经济社会发展的城镇住房保障体系，改善城镇中等偏下和低收入住房困难家庭居住条件，到“十二五”期末我县保障性住房覆盖面达25﹪左右，为建设宜居祁门、和谐祁门创造良好的社会环境。
（二）建设保障性住房的基本原则是：坚持从我县县情出发，逐步满足基本住房需要；坚持政府主导，统一规划，尽力而为；坚持政策扶持，社会参与、量力而行；坚持规范管理，分段实施，综合配套的原则。
二、建设任务及地点
我县保障性住房建设任务为580套：其中廉租房150套，公租房50套；棚户区改造房200套；经济适用房120套。另公租房改建60套。
建设地点：廉租房、公租房、经济适用住房建设选择在凤凰小区；棚户区改造住房建设选择在新城区大冲安置区。公租房改建选择在石山坞部队营房。
三、建设标准
按照《省保障性住房建设标准》有关规定，根据我县城区低收入家庭的经济状况和我县住房建设成本费用情况，合理设计保障性住房建设标准。
（一）按照《省保障性住房建设标准》实施，建成房屋必须符合国家的安全和质量标准。
（二）廉租房、公租房户型均为二房一厅，廉租房每套建筑面积40㎡以内；公租房每套建筑面积50㎡以内；经济适用住房每套建筑面积60㎡左右，厨卫配套。
四、建设投资
2012年度保障性住房建设资金除向上争取中央和省级补贴外，地方住房公积金增值收益在提取贷款风险金和管理费用后，全部用于廉租住房和公共租赁住房建设，土地纯收益用于保障性住房建设不低于10﹪。廉租房建设不足资金按照财政部、建设部、国土资源部《关于落实城镇廉租住房保障资金的通知》的要求由县财政配套解决；新建50套公租房全部与县直企业联建，用于企业解决新就业职工和外来务工人员的住房困难问题；棚户区改造住房建设资金不足部分由使用单位自筹解决；经济适用住房建设资金由县房管中心负责筹措。
五、建设时间和用地
保障性住房建设项目，计划5月份完成土石方开挖、图纸设计和招投标工作，6月上旬开工，12月中旬竣工。建设用地采取有偿划拨。
六、税费减免
为降低保障性住房的建设成本，县政府在土地、规划、建设等方面按有关规定给予政策扶持，所有行政事业性收费和政府性基金均予减免。
七、组织实施
为确保我县保障性安居工程建设管理顺利实施，制定出台我县各种保障性住房建设管理办法，成立县保障性住房建设管理领导小组，负责协调解决保障性住房建设、分配管理过程中的有关问题。各有关部门要明确职责，密切配合，共同做好我县保障性住房建设管理工作。
1、县房管中心负责保障性住房建设管理工作的组织实施；起草制定保障性住房建设管理方面的有关制度，严把工程建设质量关、施工安全关；负责制定保障性住房维护及物业管理办法，对保障性住房实行社会化、专业化、市场化的物业管理；负责保障性住房租金收取和销售。
2、县财政部门负责保障性住房有关建设资金的安排，并协助筹集建设资金。
3、县国土部门负责保障性住房建设用地指标的落实，及时为保障性住房办理有关用地手续。
4、县住建、规划等部门负责为保障性住房及时办理有关手续和质量安全监督管理。
5、县民政部门负责对申请人是否符合低收入家庭进行认定。
6、县公安部门负责对申请人的户籍情况进行认定。
7、县人社部门负责对申请人的工作身份进行认定。
8、祁山镇、金字牌镇政府及社区负责对申请保障性住房的调查和申报等相关工作。
八、加强监督
1、保障性住房建设资金必须建立专户管理，由县财政局、房管中心监督使用。
2、保障性安居建设工程要严格履行法定的建设程序，规范招投标行为。
篇6
一、城镇居民住房保障工作的指导思想和主要目标
㈠指导思想
以保障城镇居民住房需求为目的，以实现社会公平、维护社会稳定、构建和谐为重要内容，努力建设符合我市实际的多层次住房保障体系，促进房地产业持续稳定健康发展。
㈡主要目标
1、经济适用住房建设。年计划建设经济适用住房500套，建设规模4万平方米，投资额3000万元；今后每年以20％的速度增加，到年基本解决城镇中低收入家庭住房困难。
2、廉租住房建设。年启动廉租住房建设工程，计划建设廉租住房37套,1850平方米,今后根据我市实际,每年以20％的速度增加，到年，共提供200套廉租住房。
二、城镇居民住房保障工作的主要措施
㈠停止企业集资建房
今后，一律不再批准企业在原地国有划拨土地上改造房屋、集资建房和开发商品房。企业的危房户、无房户、住房困难户一律按市房管局的统筹安排到集中开发建设的经济适用住房和廉租住房小区购买或租房。市建设局、市房管局、市国土资源局、市规划局等部门要加强协调配合，严格按照规定办理涉及建房方面的审批事，切实规范审批、许可行为，并认真履行在规范建房行为过程中监管职责。
㈡加快经济适用住房建设步伐，严格购房管理
市房管、国土资源等相关部门要加大经济适用住房建设的支持力度，切实解决市区企业无房户、危房户、住房困难户的住房问题，认真落实经济适用住房建设过程的资金、计划、土地供应和行政事业性收费等方面优惠政策，促进经济适用住房建设持续、快速增长。
市房管局等相关部门要按照《市经济适用住房管理办法（试行）》的规定，从严控制经济适用住房的户型面积，严格按照规定程序审核购房户的条件，切实做到经济适用住房供应给符合条件且迫切需要住房的申请人，并强化对经济适用住房销售价格和房屋交易行为及小区物业管理行为的监管，认真做好办证、按揭贷款等服务工作，真正把惠民的好事做好。
㈢启动我市廉租住房建设
年底前，启动廉租住房建设，解决城镇居民中人均住房面积不足8平方米的低保家庭的住房困难，争取到年将全市人均住房面积不足10平方米的低保家庭全部纳入廉租住房保障范畴。为确保廉租住房建设顺利启动，要做好以下工作：
1、做好城镇居民住房状况和收入状况调查。成立由市房管局牵头，民政、劳动、物价、鄢城办事处等部门参与的工作专班，采取普查、抽查等方式，全面掌握当地住房总量、结构状况、不同类型城镇居民的收入情况、居住状况和住房需求情况，做好城镇居民住房和收入状况的调查工作。
2、逐步建立分类保障的廉租住房制度。对孤、老、病、残及急需救助的“双困”家庭实行实物配租，对一般住房困难低收入家庭实行租赁补贴的廉租住房保障方式。实物配租的面积2人以下家庭建筑面积控制在30平方米以下；3人家庭建筑面积控制在40平方米以下；4人以上家庭建筑面积控制在50平方米以下。
3、多方筹集廉租住房建设所需资金。廉租住房建设所需资金渠道主要包括：财政预算安排的资金，住房公积金增值收益中扣除计提住房公积金贷款风险准备金、管理费用等后的余额，土地出让净收益的5％以上，社会捐赠资金等。
市财政局要将廉租住房资金列入每年的财政预算，根据本市城镇最低收入家庭住房需求状况及财政承受能力，安排一定资金用于保障城镇廉租住房制度建设。今年计划安排资金100万元用于廉租住房建设，其中：市财政安排资金50万元，公积金增值收益安排5万元，土地出让净收益安排45万元（以市国土资源局上报数据为准）。
4、建立严格的申请、公示、审批、轮候、复核和退出制度。廉租住房以家庭为单位向市房管局提出申请，由市房管局会同民政等相关部门对申请家庭的收入、人口及住房等状况进行审核，经审核符合条件的家庭由市房管局公示7天，对公示无异议的由市房管局予以登记；申请家庭户数多于可提供的廉租住房套数时，由市房管局按申请人的困难程度采取轮候的方式确定承租户，并在规定时间内书面通知申请人；对享受廉租住房保障家庭的收入、人口及住房等状况由市房管局会同民政等相关部门进行年度复核，并根据复核结果对享受廉租住房保障的资格、方式、额度等进行调整并书面告知当事人。市房管局作出取消保障资格的决定后，享受实物配租的家庭应将承租的廉租住房在规定的期限内退出，逾期不退出的，市房管局可以依法申请人民法院强制执行。
5、加强资金管理，确保专款专用。市房管局要强化城镇廉租住房租金的收取和管理。廉租住房建设资金和廉租住房租金均应实行财政专户管理，专项用于廉租住房补贴的发放以及廉租住房的建设、维修和物业管理等，确保专款专用。
三、加强领导，明确责任
篇7
第一条为了完善城镇廉租住房保障制度，逐步解决城镇低收入家庭的基本住房困难，根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔*〕24号）、《廉租住房保障办法》（建设部等九部委令第162号）等有关规定，结合本县实际，制定本办法。
第二条本办法适用于庐城规划区内的庐城镇城镇居民。
第三条县房地产管理部门负责本县城镇低收入家庭廉租住房保障管理工作。
庐城镇人民政府及县发改、财政、民政、物价、劳动保障、税务、国土资源、建设（规划）等部门应当按照各自职责，做好本县廉租住房的相关工作。
第四条廉租住房制度是政府按照规定在住房方面履行社会保障职能，向城镇低收入且住房困难家庭提供基本住房保障，满足其基本住房需要而采取的政策措施。
第二章保障措施
第五条城镇低收入家庭廉租住房的保障方式以发放廉租住房补贴为主，实物配租为辅。
廉租住房补贴是指县人民政府向符合条件的申请对象按规定标准发放货币补贴，由其到市场上自行租赁住房。
实物配租是指县人民政府向符合条件的申请对象直接提供住房，并按照廉租住房租金标准收取租金。
第六条廉租住房保障资金采取多种渠道筹措，资金来源包括：
（一）年度财政预算安排的廉租住房保障资金；
（二）提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额；
（三）土地出让净收益中安排的廉租住房保障资金；
（四）政府的廉租住房租金收入；
（五）社会捐赠及其他方式筹集的资金。
廉租住房资金实行财政专户管理，专项用于租赁住房补贴的发放、廉租住房的购建、维修和物业管理等，不得挪作他用。
廉租住房资金的会计核算和财务管理规定由县财政部门会同县房地产管理部门另行制定。
第七条县房地产管理部门应根据低收入住房困难家庭的申报和资金筹集情况，会同县财政、民政部门确定廉租住房补贴保障面，报县人民政府批准。
第八条实物配租的廉租住房来源主要包括：
（一）政府出资收购的住房；
（二）社会捐赠的住房；
（三）腾空的公有住房（含单位自管房）；
（四）政府出资建设的廉租住房；
（五）其他渠道筹集的住房。
实物配租应当面向孤、老、病、残等特殊困难家庭及其他急需救助的家庭。
第九条新建廉租住房建设用地实行划拨方式供应，行政事业性收费按有关经济适用住房规定标准执行。购买旧住房作为廉租住房，以及实物配租的廉租住房租金收入，按照规定给予税收优惠。
第三章申请与核准
第十条符合下列条件的家庭，可以申请享受廉租住房保障：
（一）家庭成员具有庐城城区非农业户口；
（二）家庭人均收入符合县人民政府当年公布的低收入标准；
（三）家庭现住房人均建筑面积符合县人民政府当年公布的住房困难标准；
（四）家庭成员之间具有法定的赡养、抚养或扶养关系。
第十一条城镇低收入家庭廉租住房实行申请、审核及退出等管理制度。
第十二条申请廉租住房应当由申请家庭的户主作为申请人，户主不具有完全民事行为能力的，申请家庭应推举具有完全民事行为能力的家庭成员作为申请人，同时其他具有完全民事行为能力的家庭成员应出具共同签名的书面委托书。
申请人应当向庐城镇人民政府（以下简称受理机关）提出书面申请，并提供下列材料：
（一）申请家庭成员所在单位或居住地村（社区）委会出具的现住房证明和家庭收入证明；
（二）申请家庭成员的身份证、户口簿和婚姻状况证明材料；
（三）《*县城镇廉租住房保障申请表》；
（四）其他证明材料。
第十三条受理机关收到廉租住房申请材料后，应当及时作出是否受理的决定，并向申请人出具书面凭证。申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当在5日内书面告知申请人需要补正的全部内容，受理时间从申请人补正材料次日起计算；逾期不告知的，自收到申请材料之日起即视为受理。
材料齐备后，受理机关应当及时签署意见，并将全部申请资料移交县房地产管理部门。
第十四条接到受理机关移交的申请资料后，县房地产管理部门应会同县民政、监察部门组成审核小组予以审核，申请家庭及其有关单位、组织或者个人应当如实提供有关情况。县房地产管理部门自收到申请材料之日起15日内向申请人出具审核结果。
经审核不符合条件的，县房地产管理部门应当书面通知申请人，并说明理由。经审核符合条件的，县房地产管理部门应当在申请人的户口所在地、居住地或工作单位将审核结果予以公示，公示期限为15日。
第十五条经公示无异议或者异议不成立的，由县房地产管理部门予以登记，并书面通知申请人。经公示有异议的，县房地产管理部门应当在10日内进行复核。经复核异议成立的，不予登记，并书面告知申请人不予登记的理由。
已登记为实物配租的家庭，在候租家庭较多时，由县房地产管理部门会同县民政、监察部门和庐城镇人民政府采取公开摇号的方式确定。但经共同认定的无劳动能力，无生活来源，无法定赡养人、扶养人或抚养人，或者优抚对象、重度残疾等特困家庭，可在公开摇号前优先予以解决。
未被摇号选中的家庭实行轮候，轮候期间申请家庭的收入、人口、住房等情况发生变化的，申请人应当及时告知县房地产管理部门，经审核后，县房地产管理部门应当对变更情况及时进行变更登记，不再符合廉租住房保障条件的，由县房地产管理部门取消资格。
第十六条已准予廉租住房补贴的家庭，应当与县房地产管理部门签订为期一年的《*县城镇廉租住房租金补贴协议》。协议应当明确租赁住房补贴标准、停止廉租住房补贴的规定及违约责任等。
租赁住房补贴家庭与出租人签订房屋租赁协议应报县房地产管理部门备案。
第十七条已准予实物配租的家庭，应当与廉租住房产权人签订租赁合同。合同应当明确廉租住房情况、租金标准、腾退住房方式及违约责任等内容。承租人应当按照合同约定的标准缴纳租金，并按约定的时限腾退原有住房。
确定实物配租的低收入家庭不接受配租方案的，原则上不再享有实物配租资格，县房地产管理部门可视情采取发放租赁住房补贴或其它保障方式对其实施住房保障。
第十八条县房地产管理部门应当在发放租赁住房补贴、配租廉租住房后，将结果在县政府网站、巢湖日报（*版）或县电视台予以公布。
第四章监督管理
第十九条低收入廉租住房保障家庭实行一年一核和动态管理。
享受廉租住房保障的家庭应当于每年12月31日前向县房地产管理部门如实申报家庭收入、家庭人口及住房变动情况，由县房地产管理部门会同县民政部门、庐城镇人民政府对其申报情况进行复核，根据复核结果对其享受廉租住房保障的资格、方式、额度等及时进行调整予以公布，并书面告知申请人。
第二十条城镇低收入家庭人均收入标准、住房困难标准和廉租住房保障面积标准，以县人民政府当年公布标准为准。
第二十一条享受廉租住房保障的家庭有下列情形之一的，由县房地产管理部门作出取消保障资格的决定，收回其承租的廉租住房，或者停止发放廉租住房补贴：
（一）家庭人均收入连续一年以上超过县人民政府公布的低收入标准的；
（二）因家庭人数减少或住房面积增加，人均住房面积超过县人民政府公布的住房困难标准的；
（三）擅自改变房屋用途的；
（四）将承租的廉租住房转借、转租的；
（五）无正当理由连续六个月以上未在廉租住房居住的或者未交纳廉租住房租金的。
第二十二条符合廉租住房保障条件的家庭，只能享受廉租住房补贴、实物配租两种保障方式的一种。
第二十三条县房地产管理部门应当会同县物价、财政、民政等部门对廉租住房补贴标准提出方案，报县人民政府批准后公布实施，并根据经济发展情况适时进行调整。
廉租住房租金标准由维修费、管理费两项因素构成。单位面积租赁住房补贴标准，按照市场平均租金与廉租住房租金标准的差额计算。
实物配租标准应根据拟分配家庭和可分配住房的情况进行分配。
第二十四条廉租住房申请人对县房地产管理部门的审核、摇号、轮候、配租等结果有异议的，可以向县人民政府或者市房地产主管部门申诉。
第二十五条低收入家庭申请廉租住房保障时违反规定，不如实申报家庭收入、家庭人口及住房状况的，由县房地产管理部门取消其申请资格；已骗取廉租住房保障的，责令其退还已领取的住房租金补贴，或者退出廉租住房并补交市场平均租金与廉租住房标准租金的差额。
第二十六条房地产管理部门作出取消保障资格决定后，应当在5日内书面通知当事人，并说明理由。享受实物配租的家庭应当将承租的廉租住房在规定的期限内退回，逾期不退回的，依法处理。
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一、建立全国管理中心，保证住房公积金的流动性
由于各地经济发展速度及房地产市场发展情况差距很大，而住房公积金又实行属地封闭化运行，不能跨区跨市调剂资金余缺，导致各地住房公积金利用率不均衡。利用率最高的在95%以上，最低的只有15%。近年来，在住房公积金贷款支持保障房建设试点过程中，一些城市就出现了公积金个贷排队或调低贷款额度的现象。因此，为提高住房公积金的使用效率，更好地支持保障性住房建设，有必要建立全国住房公积金管理中心，统筹安排使用住房公积金。各地住房公积金管理中心的闲置资金（或沉淀资金）全部汇总到这个中心，地方管理中心通过资金短期“头寸”拆借和中长期有偿融资来防范流动性风险。全国住房公积金管理中心可以进入银行间市场或通过发行票据、债券等方式融资，再向地方住房公积金管理中心转贷。这样既实现了资金的跨区域流动，也有利于提高资金使用效率，保证住房公积金整体的流动性。
二、控制贷款风险，保证住房公积金的安全性
虽然国家有关部门在此次试点工作中的管理非常严格，包括制定了《利用住房公积金支持保障性住房建设试点项目贷款管理办法》和《住房公积金支持保障性住房建设项目贷款业务规范》；试行了住房公积金督察员制度；建立了全国统一的项目贷款业务运行平台和项目贷款运行监管系统，各试点城市通过运行监管系统规范操作，住房和城乡建设部统一监管等措施。但保障性住房盈利性差，其中租赁类型的保障性住房还面临投资回收期长、利率与市场风险都较大的问题。尚且在实际操作中，仍然存在一些如开发单位自有资金不足、贷款资金被挪用、建设项目房屋滞销、滞租等不确定因素引发的风险。因此，建立有效的风险控制与风险转移机制是关键。
1.加强公积金贷款的风险防范
与个贷相比，项目贷款无论是从业务复杂程度来说，还是风险控制等方面都对管理中心工作人员提出了更高的要求。多年来，住房公积金管理中心都是以发放个人贷款为主要业务，想要做好项目贷款试点工作，各试点城市住房公积金管理中心应该按照住房和城乡建设部的要求成立专门的部门来负责项目贷款管理及操作，组织项目贷款管理人员的培训，制定项目评审标准，严格规范操作程序。公积金管理中心应成立审贷领导小组，负责贷款项目的调查评审；可以借用商业银行对房地产开发企业的信用评级系统，对借款人的资信情况、财务状况、履约能力进行量化分析；可以邀请第三方的专业团队，对项目投资和收益、抵押物价值进行分析或评估，提供是否列为贷款项目以及贷款额度等建议；建立审贷分离制度和贷款逐级审批制度，通过多部门、多层级把关，确保贷款项目选择的科学性；落实贷款抵押，针对保障性住房的不同特点采取区别政策，以销售为主的经济适用住房和城市棚户区改造类的住房可完全以在建工程作为贷款抵押物，而以出租为主的公共租赁住房，除在建工程抵押外，还可要求借款人追加公建或商品房等未来便于处置的财产作为抵押物，以减轻未来拍卖执行抵押物的难度，加强对债权的保护力度。
2.健全担保机制
从国际经验看，盈利性差、风险性高的公共住房建设贷款十分需要有专门、独立的担保机制给予配合和支持，控制风险和转移风险，否则将很难可持续发展。目前一些地区公积金管理中心的保障房项目贷款寄希望于地方政府财政担保，既无法可依，事实上也无法操作。要建立符合中国实际的住房保障制度，没有政策性金融体系的支持是难以实现的，而有效的政策性金融体系不仅包括直接为保障房建设或消费提供信贷支持的金融机构，还应包括提供担保、保险等信用增级支持的辅机构。鉴于住房公积金项目贷款的政策性，建议由中央和地方财政共同出资设立保障性住房担保基金，为公积金贷款提供风险转移和补偿机制。
三、加强政策扶持，保证住房公积金的收益性
住房公积金作为政策引导下的互助型住房资金，来源于强制的个人储蓄，而非政府出资，这一特点决定了其管理必须以维护广大缴存人利益为目标。
目前，保障性住房贷款的主要支持对象为经济适用住房和公共租赁住房，经济适用住房虽然收益率低，但还可以保证让开发企业保本微利运行，实现收支平衡，还贷风险相对较小；但是公共租赁住房单纯靠租金收入是难以实现收支平衡的，因此，国家需要在公共租赁住房贷款融资安全方面做出努力，尽早出台应对措施。
通过研究瑞典、我国香港等地的保障性住房融资政策，我们认为，可以从以下几个方面加以借鉴：一是由政府对公共租赁住房贷款进行贴息，这样一方面可以降低保障性住房建设成本，另一方面可以使公共租赁住房的受益人花更少的钱享受到理想的居住条件；二是由政府出资对公共租赁住房在贷款期限的亏损直接予以补贴，以提高其偿债能力；三是由政府对承租人进行租房补贴，以降低承租人的租金负担，同时，还有助于提高公共租赁住房的出租率和租金收缴率，增加公共租赁住房收入；四是延长贷款期限，使其与公共租赁住房长期租赁才能实现资产运营平衡的特点相匹配；五是根据公共租赁住房的运营情况，出台政策允许部分公共租赁住房转为经济适用住房对外销售，弥补经营亏损。从国外经验看，寄希望于在短期内集中大批量建设公共租赁住房一劳永逸地解决所有问题是不现实的，尤其是现阶段政府财政支付保障性住房建设资金存在严重困难的情况下，公共租赁住房要想发展好，就必须建立可持续发展模式，而分批次出售公共租赁住房，不仅可以弥补亏损、减轻政府压力，还能积攒出后续建设资金，实现公共租赁住房的滚动发展。
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解决低收入家庭住房问题，是世界各国面临的共同课题。在社会主义市场经济条件下，保障这部分家庭的基本居住权利，关系到社会稳定和人民群众的根本利益。**在建设国际化大都市的过程中，一方面总体房价因为需求大于供给而居高不下，房地产发展迅速；另一方面家庭收入与房价之间的差距难以在短时期内缩短，造成低收入者的住房条件难以通过自身能力得到改善。因此，现阶段，低收入家庭的住房条件和居住现状与21世纪**市民居住标准极不相符，与建设**国际大都市的要求距离也较大。如何构建新时期的住房保障体系和运行机制成为一个亟待研究解决的现实问题。
**廉租住房保障制度从1**9年的试点到20**年全面推广，初见成效，解决了近四千户最低收入家庭的居住困难，取得了良好的社会效益。廉租住房制度实施是一个动态管理的过程，只有通过研究分析目前廉租政策实施所存在的问题，才能提出进一步完善廉租住房政策的有关建议。如，在对已享受廉租住房的最低收入家庭居住现状调查的基础上，如何根据最低收入家庭的人均收入水平的提高，进一步推行廉租住房的准入制度以及承租人收入提高后的退出制度，或随承租人收入水平的提高实行新的租金标准的调租机制等方面的建议与措施。
其中，**市民政补助家庭42万户，提出申请、核准并享受廉租住房保障的家庭为四千户，约占民政补助家庭的0.95%，比例较低。而某区对低收入家庭居住现状进行试点调查中发现，**低收入家庭的居住条件比最低收入家庭的差的现象仍较为普遍，人居矛盾也更为突出。因此，本课题将研究的范围从最低收入家庭扩大为低收入家庭。在民政、财政、金融和房管等部门的相互协作下，研究建立符合**实际情况的低收入家庭新型住房保障运行机制，使低收入家庭也能享受到住房的基本保障权利。
总之，通过本课题的研究，目的是健全和完善**住房保障制度和运行机制，把“三个代表”的重要思想真正落到实处。该课题研究在社会效益上具有重要的现实意义和长远意义，研究成果既为**市政府有关部门决策提供基础资料，也为兄弟省、市提供可借鉴的示范性管理案例。
二、研究内容
（一）住房保障政策实施现状及难点问题分析
通过分析目前廉租住房保障政策实施现状和运行中面临的难点、问题，提出探索建立住房保障新机制的重要性和必要性。
（二）住房保障新机制模式及运行方案设计
结合**的实际情况，对低收入家庭住房保障模式及运行机制方案的设计，包括目标设定、居住标准、准入与退出的运作过程、政策配套等。
（三）住房保障新机制运行的对策建议
深入了解和调查新方案在未来实施过程中会遇到的障碍和操作难点，并提出相应的对策和措施。
（四）技术难点
（1）低收入家庭意愿调查
统一标准，制定表格，抽样调查，了解低收入家庭的居住现状和意愿。
（2）住房保障制度的专家咨询
开专题会与个别访谈结合，了解学术界对保障对象、居住标准、租金补贴标准的认定、复核、退出等观点和建立低收入家庭的运行机制方案，及付诸实施的有关建议。
（3）政府有关职能部门研讨
组织相关专业管理部门的同志，进行座谈、研讨，加强信息沟通。
（4）部分国家和地区住房保障经验借鉴
通过资料收集，借鉴部分国家（地区）的经验，开拓住房保障机制研究的新思路。
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上海保障性租赁住房什么意思
保障性租赁住房和公租房都属于住房保障体系。前者主要是解决的是符合相关条件的新市民、青年等群体的住房困难，由政府提供政策支持，引导多方投资，多渠道筹集“小户型、低租金”租赁住房。后者主要面向城镇住房和收入困难家庭，政府承担兜底保障责任，并提供实物住房和货币补贴，实行严格的准入和退出管理。
上海保障性住房在哪里申请
上海保障性租赁住房的申请人不限户籍，不要求收入。基本准入条件是在本市合法就业、在职工作且住房困难。合法就业以劳动合同等方式确定，住房困难则以家庭在本市一定区域内人均住房面积不足15平方米为标准。
申请过程中，申请人可直接通过单位或亲自向保障性租赁住房出租方提出申请，出租方进行审核。本市住房情况由住房保障机构按规定核定；审核通过后，方可签订租赁合同。
上海保障性住房可以住几年
