公寓式酒店范文
时间：2023-04-10 19:56:15
导语：如何才能写好一篇公寓式酒店，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
篇1
Abstract: In function and combination of innovation, energy saving and sharing as the guidance, rely on technical analysis and scientific and technological innovation, to create a comfortable, safe, green energy-saving residential environment, meet the functional positioning midrange The Residence Hotel, create ecological homes Expo, so that the "city, better life".
Key words: residence Hotel, green slope, group
本项目基地位于规划的世博国际村内，为规划中的中档公寓式酒店区域，建成后将在世博会举办期间为各参展国家和国际组织人员提供完善的住宿保障，并与周边A、B、H、I等地块共同承担起生活居住和商业餐饮等功能。在世博会成功举办之后，作为一个国际化的生活区域继续发挥作用，并提供一个先进的人居建筑的示范。西侧为城市干道雪野路，东邻世博村路，北侧隔沂南路与A地块的五星级酒店遥相呼应，南侧为街坊路，而西北方向即为黄浦江江面。
本项目主要功能为中档的公寓式酒店，共有户数922户，配备适量的沿街商业及餐饮功能，七幢主楼，其中三幢16层，三幢20层，一幢24层。地上总建筑面积111302m2，地下一层，地下建筑面积29738m2。
地下一层为汽车停车库、设备用房等，并配合适量的服务辅助用房，如库房、垃圾房及服务人员用房等。地面一层为半室外广场、酒店大堂及辅助空间（例咖啡、商务、花店及休闲空间等）,沿街商业及餐饮等，并配备适当的地面临时停车。地面二层为会议，简餐，健身等配套功能，并与室外绿化环境相通。地面三层及以上为标准公寓式酒店，会中按一层8户设计。
建筑布局是本设计的设计亮点之一，本地块内拟建7幢中档公寓式酒店，高度按城市天际线和景观面考虑，由北向南，由西向东逐次递减，高度分别为24F、20F和16F，7幢主楼错落排布以让出尽量多的江景观赏面，并共同座位于一个绿化大平台上。这种布局非常有趣味性，充分利用了原有城市脉络以及西北方向的江景，通过沿江错落有致的建筑布局，通过向江面打开的绿色视觉通道，使新建范围融入整个基地环境中. 与周边规划地块内外大地肌理和谐统一,在建立并丰富世博村区域的沿江天际线的同时，使基地内建筑群均有良好的城市景观.建筑的位置错落有致又非常利于清新的江风进入基地并且形成气流循环，营造舒适自然的人居环境。
对基地地形的重塑及优化是本项目的设计亮点之二，设计依靠技术措施，一层裙房屋面大面积的覆盖绿色植被，并且堆土造坡创造山地景观，建筑就直接坐落于大片的绿坡上，大大改善公寓式酒店的环境条件，营造人与自然交流，建筑与绿色对话，使建筑真正生长在绿色环境中，体现人居建筑“绿色、环保、节能”的理念。
而为了营造绿坡的形态，设计依靠的技术措施就是本项目的设计亮点之三。设计做了大量的绿坡技术分析，从绿化、生态、节能等角度出发，进行绿坡的地貌设计，分三种层次：一为硬质铺地，点缀条状草皮或小型灌木，地形平整，作为二层室内咖啡休闲的室外延续,提供户外活动场所；二为大面积的自然草皮，土层为300～600不等，局部可堆坡至1.2~1.5米；三为消防紧急通道和登高场地，为地面植草砖，最大程度接近绿色地貌。同时绿坡的保护措施是必须的，为防止泥土下滑和水土流失,采用绿坡下设结构台阶的构造措施,在减少绿坡上层土方荷载的同时,为下层留出空间,利用绿坡的高差,设置自行车库或地下室统高的设备用房等功能.使地形和功能完美结合。考虑到植被的成活，裙房屋面采用排水组合+疏水管的形式来排除屋面上的雨水,排水组合可形成”堵-排-堵”的防水模式,使防水层表面不存在水量.从材料和水力学两方面同时进行防水,因此可更有效的提高建筑的防水质量.设计在整个二层绿化平台下按0.3%找坡,并均布疏水管,并在东西两侧及中间适当的位置设置了排水沟,这样,上部绿化的渗漏水通过排水组合有组织的排入疏水管，疏水管通至排水沟，排水沟内设置地漏将水排入总体废水管。
绿坡下的环境舒适及安全设计是本项目的设计亮点之四，由于一层裙房顶若完全被植被覆盖将无任何采光通风，环境极差。因此设计在一层裙房中结合景观插入了成组的圆形和矩形的采光庭院。在每个组团中心均设置了一个直径16米的圆形采光庭院，在引入阳光和清风的同时，营造了组团的中心景观，在靠近每个组团公共空间处又增设了两个与主楼平行的景观内院，这样，风、光线的引入大大改善了室内环境质量，我们在这些景观内院里采用了中式庭院的造景语言，追求清幽雅致的效果。这些景观庭院在赋予组团公共空间和酒店景观视觉面的同时，由于挑空空间的存在，也赋予了二层绿坡一些活泼的造景元素。在景观内院内，局部加设了钢质楼梯直达二层绿化平台，在完成安全疏散的同时，也增加了庭院内竖向的界面。
组团的建筑，共享的理念是设计的亮点之五，设计基本单位为两个或三个塔楼一组，和它们共同的半室外公共空间围合而成，利用共同的室外空间的联系，组团内的建筑可共享交通组织，共享停车，共享管理，共享设备系统，共享能源，而绿化庭院也将被最大化的利用，在方便管理的同时，也体现了“合理、经济、节能”的理念。
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但是如果你选择在一些偏远地区买独立的House，也许成交价格上的确很便宜，但是由于根本没有时间去打理，加上各种繁杂的赋税，最后将会得不偿失。于是，酒店式产权公寓也就应运而生了。它不仅能够保证你每次登陆美国都有一个环境优雅、交通便利的安居之所，满足美国移民法规定的对投资申请人的居住要求，还能在资产保值的基础上实现稳定的增值回报，可谓一举多得。
什么是酒店式公寓?
酒店式公寓是一种提供酒店式管理服务的公寓，集住宅、酒店、会所多功能于一体，具有“自用”和“投资”两大功效。购买者拥有单元产权，既可以自住、出租，也可以转售，是一种既提供酒店专业服务又拥有私人公寓秘密性和生活风格的综合物业。
Tmmp soho酒店式公寓房间购买者(业主)可以自住，在这里享受假期(在一年中业主可以使用的天数最多为120天)。业主不使用该公寓时，酒店会将其出租给客人。酒店将出租利得返还给该公寓的购买者(业主)。
Trumpp Soho酒店式公寓特征
唐纳德•特朗普这个名字长久以来都与世界顶级住宅地产相关联，被誉为美国地产大亨，是一位具有极高知名度的公众人物，全美散布着以他的名字命名的高楼大厦、游艇。
他是特朗普集团的董事长兼CEO，他还创立了特朗普娱乐度假公司，在全世界运营着众多赌场和酒店，Trump旗下的项目因其炫目壮丽的景观、无可媲美的区位以及奢华的装潢设施而著称于世。用Trump标志来命名的Trump Soho酒店式公寓在纽约的业内享受很高的信誉和关注度。
由于城市区域规划，SOHO周围全部为底层建筑，而Trump Soho是此地段唯一的一座高层建筑，视野开阔，被誉为“纽约曼哈顿酒店中最富魅力的方向标”。共46层，391间客房，总面积近3万6千平。公寓内部设施完善，房间景色美丽，透亮银玻璃覆盖，可全方位尽览整个曼哈顿全景。(截止2011年9月，平均人住率为85％-90％以上)
从过去10年(2001年-2010年)共有公寓和合作公寓的平均价格上升率来看，Trump Soho所处地段房屋的价格涨幅为曼哈顿之最。中央公园附近的上东区是成熟地带，十年间没有新不动产开发，所以该地区的房屋价格涨幅有限。而Soho区是全新开发区，最为抢手，因此位处该地区的Trump Soho有很大升值空间。步行可达曼哈顿著名的画廊、餐厅、高级精品店以及各大商店，容易打到出租车，公共交通极其便利，地铁公交车站就在附近，距离La Guardia国际机场只有20分钟车程。
奢华酒店式产权公寓
Trump Soho提供245套宽敞的客房以及146个由Fendi Casa订制的豪华套间。每套房间内部都有着高雅的落地窗配合精致的装潢设计。高级豪华房间面积从63-84平方米，配有一个超大尺寸床以及一个可睡沙发。许多套间与客房连接成为了两个卧室的套房。更有10个无与伦比的顶层套房，包括配有露台的豪华套间。
配有一流健身器材的健身中心以及通向底楼大堂的全天候商务中心。由著名的Fabrizio Carro掌厨，Quattro Gastronomia italiana带来最精致设计的纯正意大利北部风。在宁静高雅的图书馆享受一杯香浓的卡布奇诺，俯视温馨华丽的大堂以及外面喧闹的大街。KASTEL鸡尾酒休闲酒吧提供了最温馨舒适的空间让人们在夜晚品尝各式鸡尾酒。位于7楼的露台是一个完美的城市绿洲，BARD’EAU酒吧连接着美丽的泳池露台。总共1000多平方米的土耳其风格THE SPA AT TRUMP让您体验纽约市绝无仅有的中东传统奢华SPA。更有着1100多平方米的会议空间，各种一流商务会议配套一应俱全。
Trump国际酒店出租项目问答
问：什么是出租项目?
答：酒店出租项目是一类让酒店房间的所有者把空着不用的房间出租给酒店住客的项目。Trump国际酒店出租项目向你提供这项独特的服务，指定Trump国际酒店管理团队为独家管理者，精心为您出租和管理您的Trump Soho酒店房间。
问：我怎么确认我的房间享有均等的租用率?
答：酒店的房间预订系统是专门设计的计算机预订系统，它的设计确保了在某个时间内所有可用房间享有公平、平等的预订率。当然，Trump国际酒店管理部会根据客人的喜好和特殊要求进行相应的操作。
问：酒店的(出租)房价是如何制定的?
答：Trump Soho酒店公寓是一幢世界级、以奢华著称的酒店，因此它的房价与其他曼哈顿岛上一流奢华酒店的价格有相比性。Trump国际酒店管理团队根据季节、市场情况、人住率和其他标准的行业因素等情况制定酒店的(出租)房价。
问：我怎么了解我房间的出租情况?
答：每个月您会收到一份详细的业主报告，上面列出您房间在上月的租用天数、出租时的房价和详细的费用产生情况(该费用将从您的出租房间所得中扣除)。
问：我多久能收到我房间的出租利得?
答：您会在每个月收到上月100％的出租利得(出租房价收入扣除所有的固定成本和可变成本)。
问：我能自住我拥有的房间共多长时间?
答：您可以在每个日历年度中使用您所有的房间长达120天，但是在每36天时间段中不可连续使用超过29天。
问：我怎样预订以使用我的房间?
答：您可以最长提前90天预订您要使用自己房间的时间。您至少要提前5个工作日向酒店提出预订要求，并且要看您的房间当时有没有被出租。您拥有专线可以预订您的房间。
篇3
北京奥运引发酒店式公寓投资热潮
随着北京2008奥运会的临近，北京的酒店物业市场已经显现出了投资良机。由于市场的客观需求不断增加，北京酒店业在近期的快速发展成为举世瞩目的热点话题，而酒店式公寓在北京的房产品市场也逐步升温。以中关村的“中湾国际”为例，其较小的户型只有36平方米，在今年7月开盘时的均价即达13800元/平方米。众多购房者之所以趋之若鹜，原因显然在于它所处的重要地段。再如，毗邻中关村的纽约客。它是一座塔楼式的建筑，其6至15层设计为酒店式公寓。2004年11月开盘时的销售均价为8，000元/平方米，到2007年1月已升为16,000元/平方米。目前，这里的一个70平方米左右的套房（精装修、带家具、电器），租金为8,500元/月。这说明，像中关村这样的地段，人们对于酒店式公寓的需求是非常旺盛的。
早在2006年末，凯雷投资、复地集团、凤凰卫视等机构就开始对北京的酒店市场频频加以收购，由此也带动了北京酒店式公寓的新一轮投资热潮。根据商务部门的统计，北京目前有星级酒店600家左右，共计客房10万间。按照奥组委要求，奥运期间，北京星级酒店数量至少应在800家，客房数量达到13万间。也就是说，酒店和酒店式公寓的缺口尚有3万套的空间。这也正是奥运商机在房地产（特别是酒店物业）方面的一个集中体现。据不完全统计，2006年以来，北京酒店市场价格不断上涨，基本涨幅在20%左右。预计星级酒店附近的酒店服务式公寓在未来3年内，其投资也会有相当可观的回报。
投资型公寓前景看好
目前开发的酒店式公寓，一般都是产权独立分割、配备厨卫厅卧的物业综合体。它们大都具有“公寓式的业态，酒店式的服务”的特点。酒店式公寓以旅居时间相对较长的客人为主要市场目标，既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又融汇了信息时字楼的特点，集住宅、酒店、办公、会所等多种功能于一体。也就是说，它们由管理公司为住户提供酒店式的商务服务、保洁服务、物业管理、租赁管理，附属设施还可以增加银行、超市等其它项目，因此是一种综合性很强的物业形态（有人称之为“公寓式写字楼”）。这样，投资购房者既可以像购买普通住宅一样用于自住，又可以将其交由管理公司以酒店房间的形式出租给客人。无论是投资还是自住，酒店式公寓都不失为一种值得重视的投资选择。
从地域分布来看，朝阳区历来是酒店式公寓比较集中的区域，在项目总量中约占58%，这与朝阳区集中了大量的外企、驻华使领馆及办事机构不无关系。西城区和海淀区拥有酒店式公寓的数量仅次于朝阳区，分别为9%、12%，而上述三个区域拥有的酒店式公寓数量约占79%的市场份额。
管理良好的酒店式公寓一般具有三大特征：地段尊贵、配套完善、服务上乘。星级酒店式的建筑设计和大堂服务能够让客人体验到一种浓郁的商务氛围，无形中提升了用户的身价和形象。另外，酒店式公寓因其具有商业用地的性质，加上酒店式管理的高附加值，因此能够使使用者得到“商住两用”的真正便利。长期来看，投资这种房产品依然会有极大的升值潜力，因此购买酒店式公寓已经成为当今的一种投资时尚。有学者称，当恩格尔系数低于28%时，就会有很多个人投资者纷纷出手，以获得酒店式公寓的个人产权为荣。
选址定位与经营方式决定升值空间
酒店式公寓是伴随着外向型经济的发展而出现的。中国加入WTO以来，随着全球经济的快速互融，越来越多的国际跨国公司企业来北京设立分公司，而国内中小型企业的数量也在迅速增长，商旅人群的短期居住和SOHO型小企业的办公需求已形成一个特定的庞大市场。酒店式公寓的主要目标客群主要来自这些属于第三产业和创意产业的机构和企业。他们对办公场所的空间要求不大，但必须便于信息交流、人员交流和资金交流。酒店式公寓恰恰具备了配套服务全面、交通条件优越等特质，而且性价比远远优于酒店和普通写字楼，因此会成为旅居人士们的首选寓所。
酒店式公寓的业态常见的有通间、一居、二居，也有一些三居的户型，以满足市场多样化的需求。由于提供了酒店式管理和服务，其租金高于普通住宅，但又低于酒店的客房（一般价格是同一标准的酒店的60%）。从常见的8%至10%的年回报率来看，酒店式公寓比较适合中长线的投资者。
对于开发商而言，既然酒店式公寓的使用主要以商务为主，那么在区域位置的选址上，就应当从产品的功能出发，明确项目的市场细分化定位，以满足各类商旅人士和中小型服务企业的需要。在北京，高档的酒店式公寓通常集中在CBD、金融街、亚奥村和中关村四个区域，讲求成熟的商务氛围。此外，一些中档的酒店式公寓出现在城市交通枢纽附近的区域内，如西直门、东直门、三元桥、四元桥、立水桥等。
一般地说，最有利的位置一般要位于中心城区，商务中心区最佳，应选在距星级酒店、写字楼办公区、商业服务中心比较近的地方，距离交通枢纽的核心位置应当较近，因为便利的交通设施能够极大地节省人们的时间成本和交通成本。因此，在选址时应更关注交通设施的便捷性。
酒店式公寓的发展趋势
酒店式公寓的经营发展有以下六个趋势：
（1）产品根据市场细分化原则形成差异化竞争，从户型的大小到标准的高低，越来越符合所处地段的独特特征；
（2）返租模式接受市场考验，逐渐改良，使业主投资的安全性得到提高；
（3）由更多的销售变为更多的持有，从而保证物业和服务的品质，提高专业化程度；
（4）由散销变为整体销售，基金收购将成特色；
（5）国内外著名酒店管理集团介入，管理水平提升，出租率有保证，产品服务升级；
（6）市场供应量加大，价格趋升，但投资风险增加。尤其是一些相对冷僻地段的项目，出租率和租金都有可能下滑。
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关键词：酒店式公寓；市场分析；市场细分
最近一两年，全国各地的房地产市场上，关于“酒店式公寓”的广告如雨后春笋般纷纷冒了出来。“酒店式公寓”这种新兴房地产商品开始在房地产市场上盛行起来。
一、酒店式公寓市场兴起的原因
1、市场细分催生酒店式公寓
房地产市场上的房地产商品淋漓种种，各种商品都在功能、格局、价格等多方面吸引消费者，市场竞争颇为激烈。这种情况下，惟有对市场进行充分的细分，进行准确的市场定位，深刻把握市场需求特点，开发出符合市场需求的差异化产品，才能免于陷入产品同质化的价格竞争，才能在市场竞争中获得竞争优势。
产品多样化形成功能互补。目前，酒店式公寓市场从功能上可以细分为：商务型公寓、居住型公寓和混合型公寓几种产品。以上三种不同类型的公寓，在功能上相互补充，满足了不同需求的消费者的不同需要，形成了较为完善的酒店式公寓市场。
差异化竞争引导产品升级。酒店式公寓一直以来都在根据所在城市区域的特点进行进一步的功能定位细分和合理规划。这就要求不同区域的酒店式公寓在面积、房间布局、装修和房间内的各种配套设备、设施及提供的服务必须满足商务和办公的需要。
这种差异化的产品竞争不仅方便了消费者，满足了消费者的需要，可以避免价格战等形式的恶性竞争，而且可以建立起开发商和公寓管理者的特色品牌。使得酒店式公寓项目在更多方面具有挖掘优势的潜力，引导产品在不同方面升级发展，使酒店式公寓的发展前景更加光明。
2、投资优势催生酒店式公寓
酒店式公寓作为居住建筑与一般住宅公寓相比较，主要有以下几个方面的投资优势：
出租率较有保证。酒店式公寓大多聘请专业的酒店物业管理公司和酒店式公寓管理公司进行管理，他们有广泛的承租客源，保证了公寓的出租率。
租金稳定性较有保证。酒店式公寓统一的经营方式使各业主的经济利益捆绑在一起，管理公司根据收益分成，可以保持物业的整体租价。
性价比比酒店更有优势。酒店式公寓由于是成套住宅，相比较于纯酒店的单间设计，居住的舒适性大为提高，但在软、硬件的配置上与酒店相差无几，租金价格却相去甚远。因此许多酒店长租客便把置业目光投向了酒店式公寓。
随着国家对房地产市场的宏观调控力度的加大，使得在房地产市场上的投机成本急剧增加。因此，许多以前在房地产市场上进行投机的流动资本逐渐转向于房地产商品的中长线投资。而酒店式公寓的高投资回报率便自然成为这些投资者的首选。
二、酒店式公寓目标市场的选择
由于酒店式公寓是一种既有家的感觉又能享受高品质的酒店服务的居住类建筑。因此，其目标消费者应当是有这两方面需求的人群。主要有以下几个方面的人群可作为酒店式公寓的目标消费者：
年轻人。许多年轻人都乐于享受酒店式公寓的便捷生活，主要有城市白领、家居办公一族。这类人群一般收入较高，愿意追求便利、时尚、有质量的生活。而酒店式公寓面积一般较小，总价相对不高，对购买力相对低一些的年轻人来说，负担不会太重，也不会对今后的生活造成影响。
小型办公族。对于许多由几个人组成，对网络、通讯、交通等依赖较高，经常通宵达旦工作、有叫餐需求，工作、生活二合一的小型组织。而酒店式公寓即可办公，又可居住，家电设备一应俱全，有的还备有厨房，工作、生活两不误。对于工作、生活集中在一起的小型办公族来说，是最合适不过的场所。
长期驻外商务人士。这一类人群主要有商业项目人士、外派常驻人士。他们大多数是高学历、高速之人士，甚至是国际人士，对居住文化、办公环境有独特的理解和需求，有的甚至“拖家带口”。而酒店毕竟是服务性营业场所，长期居住，经济上不合算，也缺少“家”的感觉。一般的住宅又不能满足其商务性需求，酒店式公寓的出现正好填补了这项市场空白，所以这类人群是酒店式公寓的一大目标客户群。
商务、旅游等短期租赁人士。这一类人群主要有出差、旅游、会议或其他短期租赁的人士。他们停留的时间较短，目的不同，要求也有差异，一般要求较高的居住舒适度及服务性高、交通便利，具有商务配套设施和服务等。酒店虽有较好的服务，但始终不如家里随意、舒适。而那些交通便利、拥有家居配套、24小时酒店式服务和商务功能的酒店式公寓对这类人士的各项需求都能予以满足。
作者单位：沈阳航空工业学院管理系
参考文献：
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关键词：酒店公寓 中国酒店公寓 发展趋势
中图分类号：F719 文献标识码：A
文章编号：1004-4914（2012）05-035-03
目前我国的酒店公寓的发展尚处在初级阶段，还是在模仿和改进中摸索着成长，整个行业缺乏统一的，规范化的管理和监督，对其现状的分析，有助于让人们更加了解中国的酒店公寓，并对这个新兴行业的发展趋势作出正确的判定。
一、酒店公寓的含义和来源
1.酒店公寓的含义。酒店公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是亚洲兴起的一种只做服务，没有任何酒店经营的纯服务的公寓。
所谓“酒店式服务”是指按照一般的星级酒店的服务流程，办理入住登记，退房手续，还包揽定期打扫房间、换洗被单。退房后也按照酒店的流程操作：查房、打扫房间、换洗布草、整理客房、补充一次性用品。而“公寓式管理”则是指客房内配备有一般公寓所有的厨房，厨具（包括：炊具、筷子、碗、碟、刀等）、冰箱、洗衣机，有的还配有微波炉，房内普遍配有免费宽带、上网、电视、衣橱等。客人入住期间可以像在家一样按自己的习惯和喜好洗衣服、做饭、睡觉，是完全的私密独立的空间，不受到外界的干扰。打扫卫生也可以随自己的需要决定是否需要打扫，什么时候让清洁员进入打扫。还可以招呼同事朋友来公寓聚会，家人来时也可以留宿，完全是家的感觉。
2.酒店公寓的来源。酒店公寓最早流行于1994年欧洲，是当时旅游区内租给游客供其临时休憩的物业，由专门的管理公司进行统一上门管理，既有酒店的性质，又相当于个人的“临时住家”。盛行于美国的“B&B”家庭旅馆，所谓“B&B”,即“Bed and Breakfast”，从字义上直译是“住宿和早餐”的意思，实际上是一种“自己管理自己”的小型家庭旅馆，有农舍旅馆、青年旅馆、汽车旅馆、公寓式旅馆等。
近年酒店公寓由外国投资商、外国的商人、海归人士传进了中国，国内的酒店公寓最早出现在深圳，后来又陆续出现在上海、北京、厦门等地。传入中国后，经营管理者结合中国的国情、经济的发展情况和现状等因素以及中国本地的元素，发展成为一种集住宿休闲于一体的有中国特色的酒店新类型。刚开始时只是针对国外的游客和外国的商旅人士、来华出差的外资公司人员，中国式酒店公寓的建立确实得到了他们的认可。不久后，这一新兴的酒店公寓也被我国的商务人士、白领阶层、出差员工所接受。目前在我国的各大中型城市都已经有酒店公寓的存在，被越来越多的人们所接受，也受到了各界人士的关注，是未来酒店业的佼佼者。
二、酒店公寓的发展现状
（一）集中于成熟的商务中心
酒店公寓是融合酒店配套服务与家庭生活为一体的特色住宅。其特点是在功能上既可以与经济型酒店一样，为公司白领和商旅出差人士提供短期住宿，又可以作为投资居住产品进行买卖和长期使用。
从短期住宿的角度看，对于短期住宿的主要客源是国内的公司白领、商旅、出差人士。对他们来说忙碌一天之后除了想有一个舒适安全的环境可以休息之外，便捷才是他们最关注的。便捷包括：交通便捷、生活便捷、娱乐便捷、商务便捷，这都构成了便捷的主旨，而诸如此种种便捷皆取决酒店公寓所处的地段。因此在地段的选择上酒店公寓会比传统的星级酒店的选址更加严格。
从长期租住的角度看，这主要的目标客户是外籍公司派出的高级员工，国内大型私企的老板、高层人士、港澳同胞等高阶层人士，均以商务居住为主，并长期居住及安置家人的需求，这些客户的租期一般为三个月以上半年以下，由公司担负高额的房租费用。这类的客户群都希望在市中心或交通便捷的地方生活。有传统酒店的配套，相当水准的上门服务，重要的是能提供家庭式的居室布局，既有家的私密性和生活氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务以及商务氛围，而酒店公寓所具备的酒店加公寓模式完全符合他们的居住需求。
而成熟的商务中心是外国企业和外籍人员聚集流动地带，拥有便捷的交通，配套发展成熟的商业和娱乐业，无论是针对短期的客户还是长租的客户，成熟的商业中心都满足了公寓客户的需求，因此目前的酒店公寓大多数都是建立于成熟的商务中心。
（二）酒店公寓的同行竞争越来越大
1.投资商越来越多，加大同行竞争。
（1）酒店公寓的特点决定。酒店的单位小、好管理、易出租、投资风险小、回报大等特点，吸引了大量的投资商。据资料显示，北京市2005年第一季度已有酒店公寓近40家，可提供住房约3万套；上海2005年建成并基本投入使用的酒店公寓项目有八十余个，总建筑面积在200万平方米以上；成都也有酒店数十家。
（2）金融海啸的影响。2008年的金融海啸波及了全球，中国也难以独善其身。受到金融海啸的影响,①酒店投资商资金紧张，许多已开工的酒店项目进程放慢，而未开工的项目被取消。据LE的统计显示：2008年第二季度亚洲131家酒店的建设项目已在2008年上半年被取消或延期。例如中国澳门几家酒店，其中包括澳门的希尔顿和洲际酒店。②全球多个城市酒店的出租率普遍下滑，中国的香港、北京和上海与去年同期相比都出现不同程度的下跌。五星级酒店不再吃香。③上市公司业绩下滑比较明显，如锦江酒店、金陵饭店都有普遍下滑；欧美三季度上市公司业绩下挫更为明显：洲际盈利下降28%，精品国际利润下降6.5%。金融海啸对酒店业的打击，吓坏了大量的酒店投资商。他们开始另觅投资产业，新兴的酒店公寓在金融海啸面前波及不大，在部分的酒店公寓出租率还出现了上升的趋势，使投资商们看到了海啸中的曙光。酒店公寓比星级酒店的投资小、风险小、易管理、易出租等的优点更加坚定了投资商们的决心。因此大量的酒店投资商开始投资酒店公寓的建立，致使酒店公寓的同行竞争越来越大。
2.需求量越来越大，加大同行竞争。
（1）酒店公寓自身的优点吸引大量的客人。酒店公寓与一般的星级酒店相比有其自身的优点。①价格便宜：通常，酒店公寓的租金要比三星级的酒店便宜30%左右。下面是位于广州天河区五羊新村、珠江新城一带的广州星之旅酒店与广州雅家酒店公寓的价格表：
从上面两表格不难看出两酒店的最低房价相差120元，在相同的环境中一般人们都会选择价低者，明显酒店公寓优势大很多。②交通便捷：前面说过大多数的酒店公寓都建在成熟的商业中心，具有便捷的交通网络，对于客人来说交通条件也是选择酒店的重要的考虑要素。酒店公寓不输五星级酒店的交通条件，也是吸引客人的重要因素。③家的感觉：与一般的酒店相比酒店公寓多了家的味道。一般的酒店公寓都会设有厨房，装修家具配饰考究，屋内空间也不像酒店那么局促，还提供了床铺被褥等居家必须用品，客人放下行李即可入住，就像回到自己家一样，尽享家的温馨与方便；不仅如此，酒店公寓还可以给您家一般的隐私，灵活的生活；却没有家的烦锁。这也是酒店公寓的吸引客人的一大优点。
（2）金融海啸加大酒店公寓的需求。受到金融海啸的影响，人们的消费水平有所下降，大型公司对高层员工的出差消费也有所下调。对于以前住惯四、五星级大酒店的客人来说屈身于二、三星级的酒店是对其身份的贬低，而且二、三星级酒店也很难满足到他们的需求。而酒店公寓不仅能够为他们提供舒适的环境，便捷的交通，安全的周边环境，还能不降低客人的身份。因为酒店公寓本身就是针对白领阶层的，所以入住酒店公寓并不会使他们的身份降低。这就成功地成为他们出差外出的第一选择。
目前市场上的酒店公寓是需大于求，敏锐的投资商决不会看不到酒店公寓的发展前景。越来越多的投资商看到了市场的现状，纷纷加入这一行业，酒店公寓也会越建越多，竞争的增大是无庸置疑的。
三、酒店公寓在发展过程中存在的问题
酒店公寓在其发展中也存在着很多的问题，在高速发展的21世纪亟待解决。
1.酒店公寓的产权不清晰。酒店公寓中的每一间独立的客房就是一套独立的公寓，对于有足够资金的投资商来说购买十几至几十套的公寓不是问题。但是大多数的投资商都是采取自己向业主长期租下房间，再以短期出租的方式把房间再转手出租至客人。这种经营方式就致使酒店公寓中的每一间客房都有一个并非酒店管理者的业主。其实就是一个酒店管理机构为各位业主出租房子，从中赚取房间的出租的差额。例如北京的A派公寓和海晟名苑式公寓就是这种经营模式。
在酒店公寓的发展中房子是作为不动产出现的，这就难免一些小业主在合同期内就把房子出售出去，这样就会对酒店管理机构产生一些问题，例如北京美化世纪公寓式酒店在2007年就遇到了这样的问题，业主在合同期内就把房子出售了。
所以，从立项建设，资金性质，功能设置，运作管理，人事管理，经济效益看，都不完全是商业化运营。在传统体制下，产权不清晰，只是为满足特殊的体制利益下而建立的酒店，推向市场经济的基础较差。
2.缺乏统一规范，性质混杂。毕竟为一个新兴的产业，在很多的方面都没有统一的规范。例如说酒店公寓空间应该配备什么标准的设备、是不是在星级酒店的基础上加设厨房就可以说是酒店公寓了；酒店公寓又应该提供什么种类规格的服务，需要具备什么样的品位的内涵等。目前酒店公寓的设备、提供的服务都是由经营者按照自己心目中的理想酒店公寓来经营。例如同位于广州天河区珠江新城铂林国际公寓里的广州家世界酒店公寓和广州雅家酒店管理有限公司两者的客房规格大致一样。广州家世界酒店公寓将客房划分为：单身公寓、豪华公寓、豪华标准间、经典复式。广州雅家酒店管理有限公司划分为：简约雅家、商务雅家、温馨雅家、复式1床、复式2床。单身公寓与简约雅家的体格相当，面积一样，那它们是否是同一等级？因为没统一的规范，这就影响到客人的判断。
而且酒店公寓的性质也比较混杂，由于名称不规范，酒店（提供部分行政楼层）、公寓（高档物业管理，仅用于自住）、住宅（居民区）、商务楼（公司进驻办公）、酒店公寓（符合上述定义的）等不同性质的物业往往纠缠在一起。
3.缺少完美的管理标准和经营标准。目前，中国的酒店公寓还没有统一的管理标准，多数的酒店公寓的管理模式都是参照经济型酒店的管理，从中取自身能力所及的从之，不能及的弃之，随管理者的管理意识而定，有的甚至是自立标准，随心所欲的管理。我国的政府相关部门对此还没制定完美的行业经营标准，包括经营资格、经营场所、经营规模、安全防范等各个方面。如果有完善的管理标准和经营标准，这不仅能够帮助国家对这一行业的管理，也可以使经营者能够根据标准进行整改，促进酒店公寓在中国的发展。
4.法律规定不明确，住客权益不保障。中国目前还没有那部法律有明确的肯定酒店公寓是合法性的或是非合法的。虽然酒店公寓是按照酒店的模式进行经营，但并没有取得合法的经营资格。此外，大多数的投资经营者都是冲着发展的可观性而成立公司的，找几个有酒店服务经验的员工帮忙管理，有很多的小型酒店公寓甚至是家族式经营。无论是管理者，还是服务人员都是没有可遵循的培训教程，没有经过专业的培训，住客们的权益就难得到保障。据北京朝阳区工商局透露，2008年在该局注册的酒店公寓大多数以贸易公司名义注册，一旦发生消费投诉，执法部门查找被投诉机构的经营主体难度就很大了。例如广东，广州雅家酒店管理有限公司就是以管理公司的名义注册，实际从事酒店公寓的出租。甚至还存在不注册经营的。没有明确的法律，住客们的权益很难得到保障。
四、酒店公寓未来的发展趋势
1.合法化、标准式的经营。酒店公寓的出现是时代的潮流，是酒店行业发展的历史产物。它的壮大和快速发展不容我们忽视。国家应该制定相关的法律法规约束它，免除现在它并不合法也非不合法的尴尬。法律法规的最终目的也是用“法”保障这一行业的服务质量，规范这一行业的管理，建立诚信、公平、有序的市场环境，最后达到保障消费者的合法权益。据悉，国家旅游局《旅游公寓（别墅）星级的划分及评定》已呼之欲出。酒店公寓的合法化、标准化指日可待。
2.同盟式经营。酒店公寓的传入至今不过短短的几年，无论是在管理经营方面，还是推销布置上都有很大的讨论空间。行业同盟可以定期地组织聚会，通过加入同盟协会的方式获得出席聚会，一起讨论如何去更好地发展酒店公寓，合各家之所长，可以制定一定的法规约束行业。也可以把在经营时遇到的难题说出来，让大家讨论一个解决的方案。对酒店公寓行业的发展将会起到促进的作用，也可以避免一些可能会遇到的错误。
同盟协会的成立也可以成为政府部门与企业沟通的桥梁，成为相关产业之间联系的纽带，成为行业自律的协调性机构。
3.连锁式经营。酒店公寓的客源主要是公司的白领、商人。这些客人都会全国各地跑。从人的心理分析，人具有怀旧、懒惰、怀疑的特性。对于大多数的人来说，住过的酒店觉得满意都会怀旧，外出时的第一反应就是查询目的地是否有这家店的分店。如果有他就有90%以上的机率会选择它。连锁式经营是酒店公寓的发展进一阶段的标志。
参考文献：
1.石义胜.酒店式公寓的由来[N].深圳特区报，2003（12）
篇6
关键词净水方案酒店式公寓 物业管理开发商
中图分类号： F291.1文献标识码：A 文章编号：
目前城市自来水厂执行《生活饮用水卫生标准GB5749-2006》，其出厂水质能够满足广大人民群众安全使用，但是经过城市管网的长距离输送，存在二次污染的风险，因此许多酒店及酒店式公寓均有对自来水原水进行进一步处理的要求，以保证终端用水满足《生活饮用水卫生标准GB5749-2006》要求，部分业主甚至要求达到世界卫生组织《生活饮用水导则》（WHO Guideline for Drinking-water）要求。
酒店由于产权明确，通常有专门的酒店管理公司进行专业管理，通常设置集中净水系统没有争议；但酒店式公寓单套公寓的产权一般归小业主所有，在净水系统方式上存在着集中净水系统与终端净水系统的争论，本文结合目前笔者在做的西安某高档酒店式公寓的工程案例，对2种方案进行了比较。
1比较条件
案例中所例举酒店式公寓共有公寓480套，最高日直饮水用水量为5m3/d；平均时用水量为0.5m3/h。
原水水质：市政自来水
处理目标：《生活饮用水卫生标准GB5749-2006》，不要求达到直饮水标准
2 处理方案
方案一：集中净水系统
集中设置水处理系统于公寓的地下一层水处理机房，处理后由变频泵输送至各层用户，其方案如图1所示。
图1 集中净水系统方案图
方案二：终端净水系统
市政自来水通过地下一层泵房的变频泵直接输送至各层用户，在每户设置品牌净水器，如图2所示。
图2 终端净水系统方案图
3方案比较
3.1技术比较
两种净水系统均能将自来水处理到预定水质，但是从管理，维护，用户心理感受上还是存在差别，其比较如表1：
表1净水系统技术比较
3.2经济比较
两种系统的主要设备材料如表2所示
表2净水系统主要设备材料表
上述设备在日常运行中会发生一定的费用，主要包括水处理泵和家庭中央净水器电耗，过滤器滤料更换费用，紫外消毒器更换费用，家庭中央净水器滤芯更换费用等，经测算，该项目所选用系统的初投资与运行费用如表3所示，考虑到项目的可比性，上述设备均采用同档次进口品牌
表3净水系统投资与运行费用比较
4结论
就开发商而言，集中净水和终端净水两种方案初投资相差不大，2种系统均可考虑，但是考虑终端净水系统可节约40m2，如该部分面积改造成车位，可产生较好的经济效益，此种情况下，终端净水系统更占优势。
就小业主而言，集中净水方案运行费用和净水单价较低，但用水品质受到物业管理等外在因素干扰；终端净水系统，运行费用较高，且占用户内空间，并需个人自行维护，但是水质可由自己控制，总体而言，高档酒店式公寓物管水平较高，就小业主而言，集中供水系统更占优势。
就物业管理方而言集中净水方案增加物业量，物业成本增加，终端净水系统更占优势。
需要特别说明的是，本项目集中净水系统与终端净水系统造价较一致是由本项目规模确定的，当项目规模不同时，初投资费用需另行核算。
参考文献
1中华人民共和国建设部.饮用净水水质标准 CJ94-2005.
2中华人民共和国卫生部，中国国家标准化管理委员会. 生活饮用水卫生标准GB5749-2006.
篇7
承租方(乙方)：
根据《中华人民共和国合同法》、《广东省房屋租赁条例》及实施细则等有关规定，就乙方租住甲方的××酒店式公寓的事宜，为明确甲乙双方的权利和义务关系，经双方协商签订此合同。
第一章总则
第一条甲方将其所有的坐落在××街×路×号××酒店式公寓楼房(建筑面积、使用面积、装修完整程度、家具设备及家居用品附后)，出租给乙方作居住使用。
第二条租赁期限共天。甲方从年月日起将上述房租给乙方使用，至年月日收回。
第三条乙方在租住期间，根据所租住时间享受本合同规定的优惠。
甲方为乙方提供酒店式家居服务;甲方保证乙方在公寓里的人身和财物的安全。为乙方提供贵重财物的保管服务;甲方对乙方实行住客管理，乙方向甲方提供个人相关资料，甲方承担保密责任。
第四条甲方保证出租公寓具有居住功能，符合国家消防安全规定及其他有关法律、法规和规章的规定。乙方保证在租住公寓期间不改变公寓用途，不破坏房子结构，保证自己的行为符合法律、法规、规章和有关政策的规定，且遵守本合同各项约定。
第五条本合同于乙方向甲方缴纳元押金后生效。
第二章租金和其他费用的交纳与结算
第六条乙方在人住公寓期间向甲方交纳租金和有关服务费及其他消费费用。
租金=标准租金×优惠折扣率×租用的公寓面积有关服务费及其他消费费用包括：水费、电费、燃气费、电话和网络使用费用及送餐、托婴、文印等特殊费用(费用标准另定)。
甲方负责承担房产税、出租公寓所用土地的使用费、租赁管理等政府税费。
第七条乙方租住同一房——天，付——%房租;砖—天及以上享受%的优惠价。
乙方在入住期间，每月日向甲方交纳下月租金，先付后用，否则甲方可要求其立即退房。甲方收取租金后必须出具税务机关监制的收租凭证。
第八条乙方要求提前退房时，甲方根据不同情况计算应付租金和应付其他费用。
第三章公寓的使用、维修和转租
第九条甲方在出租公寓内配备的所有设施均属甲方所有，甲方保证出租公寓及其配套设施的安全符合有关法律、法规和规章的规定要求。
乙方应正常使用并妥善保护公寓及配套设施，防止不正常损坏。
第十条乙方事先未经甲方的书面同意：
1.不得在公寓内放置货物;
2.不得更动公寓内的电线、管道位置;
3.不得随意更动配套设施的摆放位置或搬离出租公寓;
4.不得在公寓内安装隔墙、隔板和改变公寓的内部结构。
第十一条乙方在公寓使用过程中，发现公寓本身或内部设施出现或发生妨碍安全、正常使用的自然损坏或人为故障时，应及时告知甲方并采取有效措施防止损失的扩大，甲方应于接到乙方通知的——小时内进行维修。本条维修的费用由甲方承担。甲方维修期间，乙方应积极配合，不得阻挠施工。.
第十二条因乙方使用不当或不合理使用，导致公寓内的设施损坏、丢失或发生故障，乙方应及时告知甲方，由甲方采取措施进行必要的维修和安装或重新添置。乙方承担维修、安装或重新添置的费用，并赔偿相应损失。
第十三条乙方确需对公寓进行改建、扩建或装修的，经甲方同意，并报请政府有关部门批准方可进行，甲乙双方应就此另行签订书面协议。
第十四条未经甲方书面同意，乙方不得将出租公寓全部或部分转租给他人。经甲方同意按法定程序转租的，转租期限不得超过本租赁合同的有效期限。乙方保证其受转租人不将转租公寓再行转租。本条发生的费用由乙方自行承担。
第十五条甲方出售房屋，须在两个月前书面通知乙方，在同等条件下，乙方有优先购买权。
第四章合同的转让、终止、解除和续签
第十六条未经甲方书面同意，乙方不得将本合同转让给第三人。
乙方要将房屋转让给第三人或与他人交换房间，须经甲方同意，但所居住天数不能连续计算。
第十七条合同自动终止的免责条件：
1.发生不可抵抗力或意外事件的影响，使合同无法履行;
2.因市政建设需要，政府决定征用出租公寓所在土地而需拆除出租公寓，或者需要改建房屋;
3.甲方的有关公寓租赁有效证件失效。
发生上述情形之一，合同终止，所造成双方的损失，互不承担责任，租金按实际使用时间计算。
第十八条有下列情形之一，甲方有权终止合同，通知乙方交回公寓，由此给甲方造成的损失，应由乙方赔偿：
1.乙方人为损坏公寓设施而不主动赔偿，甲方从乙方租赁押金扣除有关费用后，乙方不及时补足押金的;
2.乙方逾期不交房租的;
3.未经甲方同意，乙方擅自改变出租公寓用途的，擅自将公寓转租、转借、转让他人或与他人交换的;
4.乙方违反本合同约定，擅自改变公寓内部设施和内部结构的;
5.乙方在公寓内从事违法违规行为。
第十九条有下列情形之一的，乙方有权要求解除合同。在迁离公寓时，乙方有权要求甲方退还预付消费金的余额以及租赁押金;
1.在公寓内固定设施发生自然损坏或乙方愿意承担人为损坏的费用时，由于甲方不能及时维修，致使乙方无法继续租用该公寓，且未能及时为乙方安排其他适当公寓;
2.乙方在公寓里得不到安全保障;
3.乙方得不到相应的服务。
第二十条本合同到期或出现本合同自动终止的情况，甲方对公寓进行核收，结算乙方所有应付账款后，应返还乙方的预付金余额和押金。乙方应按期迁离公寓。乙方提前办理退房应提前通知甲方。
第二十一条乙方在本合同到期，如需继续租用甲方公寓乙方应于合同有效期满前三日向甲方提出续租要求，经与甲方协商一致后，重新订立新合同，原合同押金将自动转入新合同。合同期满后，如甲方继续出租公寓，在甲方还没有与其他人签订合同前，乙方享有对同一房间的优先承租权。
篇8
关键词：酒店；服务创新；知识共享；铂涛集团
日益加剧的竞争、迅速发展的科技、消费者对酒店服务越来越高的需求以及知识全球化给酒店业带来前所未有的挑战，服务创新也成为酒店发展面临的重要问题和挑战。酒店员工是服务创新的提供者，而且员工所拥有的关键资本是其自身的知识资本。酒店应该加强员工之间对于顾客个性化需求和喜好的知识共享，为顾客提供针对，并以此提升员工的服务创新行为。
—、研究背景
知识共享是知识创新的重要前提之一。知识共享通过将知识价值转换至最大化作为桥梁，对企业创新产生重要影响。对于酒店业而言，多数隐性知识存在于员工自身，由于员工流动性非常大，隐形知识保留的难度较大，因此知识共享便显得尤为重要。酒店员工在有效知识共享的过程中，将显性知识和隐形知识进行相互转换，既能将分享自身的知识，同时也能够进一步改进自身的创新行为，实现知识利用价值最大化，推动企业创新111。例如丽兹？卡尔顿酒店集团专门设立记录熟客以及会员的各种需要的系统，鼓励员工分享自身的知识，让员工处于知识转移网络中的关键节点，不仅可以提升员工的自我效能感，还可以有效防止组织知识的流失。针对目前消费者对于创新型服务的需求，铂涛集团对各种品牌进行创新，并取得一定成效，其创新成功的重要原因之一就是积极运用酒店集团内部的知识共享管理。铀涛集团的创新过程对其他酒店具有一定的借鉴意义。本文通过分析铂涛集团的各种网络文本和访谈调查资料，研究服务创新与员工知识共享之间的关系，使酒店能够提高内部员工的培训效率，提高员工的专业素质。
二、文献回顾
（一）酒店服务创新。对于酒店服务创新，如今尚未有明确的定义，国内学者根据酒店服务创新的范围、目标、内容等角度，对酒店服务创新进行界定。徐仰前、王娜（2010）认为酒店服务的创新可以分为两大方面，有形方面以及无形方面。酒店服务方式以及环境等无形的创新需要酒店企业的员工的实践与支持［21。由于服务的过程是由生产服务者跟消费者一起参与的，所以影响因素与双方面都有关，可以从酒店内部跟酒店外部这两个角度来分析酒店服务创新的影响因素［31。对于酒店内部的影响因素，摩漫和米勒（1997）对创新过程的研究发现，组织成员的知识共享可以增加决策制定的效率和效益，促进组织创新｜3］。颜宁（2011）提出酒店员工团队的知识共享能够促进服务创新，团队文化对知识共享和服务创新的关系有极强的调节作用151。总的来说，受服务的特性所影响，客户的需求导向和客户的感知难以获取，需要不断地进行知识积累和知识共享。以客户的需求作为创新导向和知识共享是影响酒店服务创新的关键因素。（二）知识共享。员工知识共享是指员工彼此之间相互交流知识，使知识由个人的经验扩散到组织的层面。在组织内部，员工可以通过查询组织知识，获得解决问题的方法和工具。奥斯德洛和福瑞（2000）指出，从企业“资源至上”的角度来看，知识是最重要的战略资源。知识是个人以及企业核心竞争力的一大组成部分，是企业能够实习可持续发展的重要要素，知识管理也成为酒店行业越来越重视的一大模块｜41。国外学者MirmIpe（2003）最先提出知识共享影响因素架构，认为组织内个体间的知识共享促动要素是有四个主要因素交织而成，分别为：知识特性、分享动机、共享机会、工作环境的文化等m。在工作中有很多方面的因素都会对员工知识共享造成影响，服务知识具有隐性无形性的特点，导致酒店企业很难在员工中展开知识共享的工作，同时在建立知识管理系统上也是举步维艰，在对这方面学者的研究中，可以把这些影响酒店员工知识贡献的因素归纳为以下三类：知识因素、个体因素以及环境因素［5］。1．知识因素：服务知识多属隐性知识。多数服务知识属于一个人的经验积累，属于隐性知识，如果个体没有进行共享的意愿，那组织内其余的个体是不可能得到这些知识的。2．个体因素：多数员工不满意酒店行业薪酬。大多数酒店的员工工资都较低，容易造成心理不平衡，甚至导致员工总想跳槽，缺少归属感，就会不在意酒店内部竞争的压力和缺乏提升自己的动力，而且这部分有离职倾向的员工也不愿意进行知识共享。3．环境因素：酒店行业员工的高离职率。高离职率对酒店业务造成很大的影响，不仅不利于内部的稳定，还会造成组织内部氛围不融洽的局面，这些都会对知识共享造成负面影响。
三、案例分析
（一）案例集团简介。铂涛集团是中国较具创新影响力的企业之一。截止至2016年最新数据，钼涛集团旗下已经拥有22个品牌，会员人数超8000万，门店总数超3700家，覆盖全国300多个城市，并积极扩张至东南亚、欧洲、非洲等海外市场。继2014年铂涛荣获《快公司》“中国最佳创新公司50名，2015年铂涛再次上榜a铂涛从最早的酒店“孵化器”到2015年被锦江集团收购，铂涛开始更加注重深化改造酒店，以求更好的整合酒店资源，实现更高品质的服务体验，满足差异化需求。铂涛集闭以其颠覆性的发展思路，针对消费者独特的住宿体验和不同的价值需求来创造和运营品牌，推出了众多符合消费者消费体验的酒店品牌。（二）数据来源和收集过程。数据收集时间从2016年2月至2016年6月，收集内容包括祐涛集团官方网站内所涉及的酒店品牌信息和新闻、其他网站上有关钿涛集团领导层的访谈和演讲等，之后将所收集的数据进行整理、归纳和总结。（三）案例集团知识共享措施。铂涛集团对于服务创新的理解是独特的。针对当今消费者对于新型服务的需求，销涛集团进行各种品牌的创新，赢得进人市场的先机。管理如此庞大必须要借助酒店集团内部的知识共享管理，才能更有效率的为顾客提供更好的服务，提升员工的创新行为。与其他酒店集团不同的是，钼涛集团将重点放在改善知识因素方面。第一，在顾客喜好和需求方面，为了让每位顾客人住都有家的体验，柏涛集团的菲诺酒店要求员工在卡片上记录每位顾客的独特需求，并把信息共享给酒店内的其他员工。当同一位顾客再次人住酒店时，酒店员工就能提前了解顾客的个人喜好以及需求，为其提供个性化服务。第二，在错误分析方面，菲诺酒店要求员工把自己在工作中出现的错误详细记录下来，并进行分享，提醒其他员工避免犯同样的错误以及出现错误后该如何进行补救等。第三，在负面评论处理方面，铀涛集团每月会定期开一个小的员工会议，查看关于酒店的负面评论，讨论顾客反映的哪个部门存在问题，之后让这个部门的员工在会上分享对此问题的理解以及今后该如何避免此类问题的再次发生。第四，在酒店产品和服务创新方面，酒店的新产品新服务都是通过员工在日常工作中，对顾客的消费以及需求特点进行分析后汇总后，在企业管理层和员工之间进行头脑风暴和知识共享后设计出来的。钼涛集团采用多种多样的方式，将隐性的服务知识转换为显性的服务知识，促进集团内部的知识共享，为酒店的创新行为提供成长的土壤。在个体因素方面，铂涛集团采取对员工实行“自动自发”的管理理念。铂涛集团人力资源管理方面，十分注重发挥员工自动自发的精神。在考勤制度方面，铂涛集团没有打卡制度，员工自己决定上班时间，事实上90％的员工都能在八点半前自发到公司。另外，铂涛集团鼓励内部的员工进行知识共享，这些做法有助于酒店进行服务创新，提高酒店内部培训的效率以及节约酒店的人力资源成本和时间成本。在环境因素方面，钴涛集团注重企业文化建设。铀涛集团积极采取措施，让现有雇员与潜在雇员认同自身的品牌和企业文化，加强员工对铂涛集团的归属感，降低员工的离职率。在铂涛集团刚推出祐涛菲诺品牌时，仍旧沿用原本7天酒店的传统经营思路，但在运营的一年时间内毫无进展，于是钼涛集团创新性提出“酒店资源平台＋外部创业团队”的转型思路，把菲诺酒店打造成一个资源平台，再以此吸引涉人中高端酒店品牌的外部创业团队，通过“6＋2＋2”的股权结构设计（即集团公司占60％，集团高管占20％，创业团队占20％），让公司员工与外部创业团队实现共赢发展。这种做法不仅促使员工使用创业的思维去经营事业，还能使其更加认同自身品牌，增强员工的归属感。
四、酒店服务创新与知识共享建议
在上述的分析过程中，可以发现：知识共享对服务创新具有促进作用，特别是在酒店的创新以及员工的服务创新行为方面。但是要想实现员工的知识共享，首先要解决上述提及的酒店内部的影响因素。（一）知识因素：重视工作中错误案例和成。功经验的知识共享在酒店的服务过程中，失误的出现是无可避免的。对员工出现的服务失误，最重要的是汲取经验和教训，酒店需要组织全体员工对这些出现的错误进行意见的交流，增强员工的知识搜集和知识贡献的能力，这有助于改善酒店的服务质量，降低酒店运营的成本。另外，把错误记录下来不是为了惩罚员工或者责备员工，而是为了更好的对员工进行管理和培训，避免再出现不必要的失误，节约酒店的人力资源和时间资源。在酒店的创新工作中，出错并不可怕，应该要从错误中进步，从每一位员工的经验中完善自己的不足，提升自我素质并做出创新行为。另外，酒店更加要向员工分享创新成功的案例，让员工对这些创新的过程以及成功的因素有所了解，这样才更有利于员工对于日常工作中问题的思考，发现服务过程中的不足，进行完善或者加以创新。（二）个体因素：利用知识共享推动创新行为。酒店推动创新行为，需要利用知识共享来提高酒店员工的服务创新意识，为员工灌输创新是为了方便员工日后工作的理念，使酒店员工能够踊跃的进行服务技巧和思路的创新，提供不同的创意。员工可以通过借鉴经验和总结，拓宽自身获取知识的渠道，学习并采纳他人积极的做法思路，结合自身原有知识，做出创新行为，提高企业的创新绩效。另外，酒店充分利用知识共享，使员工运用更富有创造性的方法解决工作中的问题，挖潜革新。知识共享使酒店能够节省更多的人力资源和时间资源的同时，还能提高酒店对于员工的培训效率。（三）环境因素：发挥管理者的作用，营造利于知识共享的氛围。在酒店员工进行知识共享的过程中，管理者的作用十分重要。管理者要充分认识到酒店员工个体在知识共享中的作用。其次，酒店管理者要根据员工的不同特点，建立员工的个性档案，进行不同的目标导向，才可以营造利于知识共享的氛围。知识共享需要团队中每一个人都有无私奉献的精神，这也要求管理者培养酒店员工助人为乐、乐于将自身经验进行分享交流的习惯，营造一个利于知识共享的和谐氛围。此外，管理者还可以利用物质奖励作为激励方式，对酒店产品或服务创新有贡献的员工进行嘉奖，鼓励员工知识共享的行为，提高员工知识共享的热情，激发员丨2017年第2iW鸟魯木齐取A太嗲＃报工知识共享的意愿，为知识共享和服务创新行为的结合提供动力。
作者:杨林美 罗承辉 单位:广州大学
参考文献：
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［3］徐虹，李璇．酒店服务创新研究综述［J］．天津商业大学学报，2013，（02）：7－12．
［4］MoormanC，MinerAS．TheImpactofOrganizationalMemoryonNewProductPerformanceandCrealivity［J］．JournalofMarketingResearch，1997，34（1）：91－106．
［5j颜宁．团队文化、知识共享与服务创新间的关系研究一以福建省高星级酒店为例［J］．北京第二外国语学院学报，2011，（03）：56－64＋55．
［6］OsterlohM，FreyBS．Motivation，KnowledgeTransfer，andOrganizationalForms［J］．OrganizationScience，2000，11（5）：538－550．
篇9
关键词：建筑屋顶；施工要点；施工方法
一个建筑的屋顶施工是否达标，影响着建筑整体的质量，还会降低人们在建筑中工作和生活的感受，屋顶的部分承担这大部分防水的作用，如果屋顶的防水层铺设出现问题，就可能会出现建筑内渗水的问题，轻则墙面因为渗水的浸泡鼓起，影响美观，重则会引起部分墙体的开裂，使建筑的使用寿命大大缩短，诸如此类影响居民居住感受的问题，在屋顶的施工中稍不注意还存在很多，所以在屋顶的施工过程中，要根据不停的建筑进行不同的设计，灵活的使用施工方法，保证屋顶的质量，不影响建筑整体的后续使用。
1 建筑屋面施工中可能存在的问题
1.1 材料问题
我国在的建筑屋顶普遍都是使用卷材建设，这种屋顶使用的材料较为普通方便购买，价格也趋向便宜，但这种屋顶在施工所使用的沥青是一种随着外界环境变化及其容易产生质量改变的材料，如果大范围的使用具有沥青成分的油毡铺设屋顶，会对周围的温度产生巨大的反应，高温时可能会随着温度的升高融化，在温度降低后，材料会因为高低温度的差距材质发生改变，变得极其脆弱，易破损，这样材料建设的屋顶无法保证建筑使用中的质量，也影响了建筑使用的寿命。
1.2 结构问题
有些地区的温度变化差距较大，建筑会因为室内外的温差急剧升高而产生一些变化，比如地基出现下沉的问题，屋顶因为荷载集中，顶层基本层与之间的支撑结构产生松动的现象，导致屋顶变形，这些问题都是促成屋面开裂的原因。
1.3 设计问题
在屋顶的建筑施工中出现问题，除了材料上的使用不当，出现问题的主要原因，就是屋顶的设计问题了，一些建筑单位只注重建筑的地基或者室内设计，没有针对建筑结构特点进行设计，对屋顶的设计敷衍了事，这样和整个建筑结构设计不够契合的屋顶，无法承受暴雨、地震等一些自然天气的侵袭，极大有可能会影响建筑内人们的工作生活产生影响。
1.4 质量问题
建筑中屋顶产生的质量问题，一般都与防水和排水有关，防水层的铺设不够严格，屋顶排水管道的坡度没有计算好，下雨天导致室内渗水，或者屋顶排水不畅，形成积水。长期下来及其影响建筑的日常使用。
1.5 维护和管理问题
建筑一定会受各种自然环境的侵袭，经过外部环境的影响和使用年限的增加，建筑的综合结构会产生一定的变化，屋顶会有变形的可能，屋顶一旦变形，其内部铺设的防水层和隔热层就跟着出现破损，严重可能会导致室内漏水情况发生，这就需要建筑的管理人员定期对屋顶进行维护和管理。
2 建筑屋面施工工艺和技术讨论
2.1 对建筑屋面进行规范化设计。在建筑屋而施工过程中，设计人员应该详细的掌握建筑材料的具体性能、建筑所需要使用的防水技术、防水设防的各项要求等相关的理论知识。在研究和设计建筑房屋的防水等级时，应该综合考虑建筑工程的重要性、功能、使用年限和工程性质等方而的因素。设计的深度一定要符合工程要求，在建筑屋而施工之间，应该做好专项设计的交底工作，并对施工图纸进行会审。
2.2 建筑屋面施工的具体工艺
2.2.1 排水坡度施工
在对建筑屋而的排水坡度进行施工时，应该布置足够建筑使用的水落管，并在水落管上标注具体的坡度，画出分水线，并对不同地方分水线的高度进行核算，并平而图上进行标注。在通常情况下，建筑的找横坡为2%，建筑结构的找横坡为3%，纵向坡而不能小于1%，在坡层较厚的情况下，可以使用轻质的材料来做找平层。建筑屋而的施工人员需要根据具体的工程设计来开展屋而施工工作，并对找平层的厚度进行控制，还需要在施工过程中对坡度进行实测和检查，并做好施工质量的评价工作。
2.2.2 混凝土陡坡屋顶的施工
在对混凝土陡坡屋顶进行施工的过程中，应该做好以下几方面的控制工作：根据墙体浇筑的具体方法，支设双层模板；在混凝土中加入细骨料，细骨料的颗粒直径应该在10mm到30cm之间，对于建筑中的施工缝，应该做好振揭密实工作，使其形成一个自动防水层。还可以在施工缝中浇筑钢筋细石混凝土，并在混凝土中掺入适量的微膨胀剂，使之形成一个刚性的防水层，并进行振揭密实。在屋顶收水之后，可以进行_次压光，并在上而铺设装饰瓦。
2.2.3 找平层的施工
在建筑屋而施工的过程中，必须要做好屋而的防水工作，由于屋而渗漏使建筑使用过程中经常会出现的问题，所以在开展屋而防水工作时，首先要对找平层进行施工。找平层是防水层的主要依附层，找平技术也会关系到防水层的整体质量，所以在对找平层进行施工时，一定要按照相关的规定进行规范施工。在找平层施工中，可以根据图纸中分仓缝的位置，使用细石混凝土和水泥砂浆进行施工。在大多数建筑中，分仓缝直接的距离都会超过6cm，并且会设置在板端的易开裂处，所以在施工前，应该做好分仓缝的预留工作，其中缝的宽度应该控制在20mm-30mm之间，并使用密封效果较好的材料进行嵌缝。在施工过程中，要将找平层赶平压光，并保证嵌缝材料的密实性，并注重对找平层的保养，在对建筑屋而的保温层进行施工的过程中，应该做好防雨的保护措施，在做好保温层的施工以后再开展找平层施工。在保温层施工后，要保证施工材料的含水量符合设计要求。保温板和边缘位置应该使用相同的碎料进行嵌实，并且保证厚度的误差保持在5%以内；在施工完成并交付使用后，施工单位应该将建筑使用、维护和保养等方而的说明交给建设单位，建设单位应该对建筑进行及时同访。建筑单位对于说明中禁止的行为应该严格杜绝，这样才能减少对屋而的损伤，也能够避免出现重大的经济损失。
结束语
屋顶的良好质量是保证建筑整体质量的基础，这想要保证屋顶的质量，就要在施工之初认真考虑屋顶所处的自然环境，根据自然环境的特征和建筑整体的结构进行准确的设计，在施工进行时对施工材料的质量进行严格的把关，确保屋顶在建筑的使用过程中不会出现严重的质量问题，还要做好屋顶施工后的后续维护和管理工作，只有从施工前期中期后期维护都严格按照要执行，才能使屋顶的质量得到保障，进而加强整体建筑的质量，为人们提供更舒适的居住环境，促进建筑业的可持续良性发展。
参考文献
篇10
【关键词】 供电企业； 供电成本； 预算管理
一、引言
供电成本是供电企业的运营管理成本，很多供电企业在遵循全面预算管理一般范式的基础上，已探索了较为有效的供电成本预算管理方法。本文认为，国内地市供电企业在加强供电成本预算标准化、规范化、精细化、精益化管理方面，在实现供电成本的有效控制进而实现核心指标“单位供电成本”、“可控供电单位成本”的优化提升及企业核心竞争力――“成本领先”提升方面，还有较大的提升空间。本文将围绕供电成本（或简称“成本”）预算闭环管理的全过程及其保障支持要素，重点对供电企业供电成本预算具体管控策略展开讨论。
二、供电企业成本管理存在的问题
根据有关文献信息的披露以及笔者的工作体会，国内供电企业供电成本管理存在的问题主要表现在以下方面：1.成本管理缺乏目标控制，突出表现在企业的核心成本指标应该达到什么水平及如何优化提升没有明确的规划，通过成本目标的规划实现对成本预算的控制环节明显缺失；2.成本管控方法总体上比较落后，虽然引入了一些成本精细化管理理念及较先进的成本管控策略，但很多供电企业的成本管控现状还较为落后，缺乏改进创新，缺乏对先进成本管控理念、方法的引入和吸收；3.成本管理对象和主体比较粗放，成本对象粗放主要表现在供电企业对供电成本对象的核算和管理还停留在传统的成本会计核算科目一级，成本控制主体粗放表现在成本控制主要依赖于成本控制主体“金字塔”的上层和中层完成，而底层介入比较少或者根本没有介入；4.成本控制介入滞后，成本控制偏重事后控制，体现为事后分析、反馈和监督，缺乏事前和事中有效控制；5.成本管理绩效考核机制不健全，成本管理水平和成本核心指标难以有效提升；6.成本管控支持系统相对落后，各单位成本管控系统的应用水平参差不齐； 7.全员成本控制意识淡薄，基层单位往往重“争夺”成本资源，而员工经常只关注成本花费，成本超标准、超预算现象经常发生，造成资源浪费，全员成本控制意识亟待提升。
三、现代成本管理理论综述
成本预算管理离不开现代成本管理理论的支撑，根据研究人员岑玢、董晓宏（2009）的综合提炼分析，现代成本管理主要有五大理论：作业成本管理、战略成本管理、产品生命周期成本理论、成本规划和全面成本管理，不过本文认为典型的成本管理理论还有目标成本管理理论，各理论在此不再赘述。根据高立法等（2008）的研究，现代成本管理理论主要呈现出以下特点：1.成本控制的空间范围由制造成本延伸到社会产品生命周期成本；2.成本控制视野由日常经营管理提升到战略成本管理；3.成本控制环节从下游管理延伸至中上游管理；4.成本控制导向由“生产导向型”向“市场导向型”转变； 5.成本降低形态由成本节省转向成本避免。由于成本管理理论一般都是以制造业为核心，加上供电企业产品和生产的特殊性，上述理论中对供电企业有实际借鉴意义的主要是作业成本管理、战略成本管理、全面成本管理、目标成本管理理论等，现代成本管理理论给我们的启示主要有以下几点：及时更新成本管理理念，拓宽成本管理视野；提高企业成本管理人员素质，先进成本管理理念、工具的运行环境要求较高；因存在国情、企情差异，需结合实际应用，忌生搬硬套。
四、供电成本预算管理体系构建及核心管控一般策略
（一）供电成本预算管理一般体系构建
2009年广东电网公司依托国际咨询公司引入国际先进的管理理念，形成了具有广东电网公司特色的全面预算管理体系，其核心是构建“责任网络、标准流程、预算制度、评价考核、信息平台”五大预算保障体系，实现“财务规划、目标设定、预算编制、监控调整”四大环节的预算全过程管理。本文认为，供电成本预算管理隶属于全面预算管理体系，可参照上述体系进行供电成本预算管理体系的承接构建。同时，本文认为企业文化氛围对成本控制的影响非常大，也应是成本控制的有效保障体系之一。由此，“五大”保障体系演化成“六大”保障体系。本文对供电成本预算管理体系具体框架设计如下：体系顶层为“成本预算管理战略目标”，其下量化表述为“成本预算管理关键绩效指标”，具体支持的是“四大”成本预算管理过程和“六大”成本预算保障体系。
（二）供电成本预算管理体系核心管控一般策略探讨
1.供电成本预算管理战略指标及关键绩效指标设计
广东电网公司非常重视公司战略，地市供电企业则承接执行省公司战略目标。为了有效衡量战略目标的达成情况，一般设立关键战略指标进行监控和衡量。广东电网公司设立了12个战略指标，其中核心财务指标有4个，与成本有关的指标有3个：即经济增加值、总资产内部报酬率和可控供电单位成本。可见成本管理对电网企业战略目标的实现非常重要。为了全面反映地市供电企业的成本管理状况，可以从战略管理需要和绩效管理需要设计关键成本指标。
（1）成本预算管理战略指标设置。供电企业成本预算管理战略指标可设置为以下3个：单位供电成本（供电成本/售电量）、可控单位供电成本（可控供电成本/售电量）、可控单位供电成本节约率［（1-本年可控单位供电成本/上年可控单位供电成本）×100%］，分别反映企业单位产出平均消耗的总成本、企业单位产出平均消耗的可控成本、企业单位产出平均消耗的可控成本同比是否降低。
（2）成本预算管理绩效指标设置。战略指标落地有赖于绩效管理，供电企业的绩效管理应当采用年度绩效管理和日常绩效管理综合应用模式。年度绩效指标可采用以上战略指标；日常绩效指标可设置为“可控供电成本预算完成率”（可控供电成本完成额/年度预算×100%，或可控供电成本完成额/年度内可控供电成本阶段性周期预算目标×100%），衡量的是可控供电成本的过程控制情况，避免预算消极完成或过于集中完成或突击完成。另外，实施了月（季度）分期预算管理的单位也可以基于相关预算周期考核“可控供电成本预算节约率”。
2.成本财务规划
财务规划是全面预算管理体现战略导向的切入点，也是企业全面预算管理的起点。供电企业应结合战略目标对本单位的成本控制目标进行合理规划，提出未来几年的成本改进目标，并定期保持规划滚动修编，以保证规划的有效性。在目前形势下，供电企业成本预算业务归口管理部门非常有必要加强成本规划管理，由于财务部门对成本管理具有全局性视野的独特优势，建议在财务部门的统筹下，开展各业务条线的成本控制规划和成本战略指标的提升目标设计。
3.成本年度目标设定
成本年度目标设定的主要内容是，围绕企业中长期财务（成本）规划，结合国家政策、外部经营形势和上级单位的管理要求，合理设定年度预算管控目标，并将年度预算目标分解至各预算归口管理部门及基层单位，形成各归口管理部门乃至各基层单位的年度预算目标。通过成本年度预算目标设定，变成本预算“按需申报”管理为“目标控制”式管理。在成本年度目标设定管理方面，有必要建立以下工作机制：一是上下联动机制；二是上级单位建立成本目标分解模型；三是供电企业建立自我目标管理机制。
4.成本预算编制
成本预算编制包括两个阶段：一是如何形成成本预算；二是上级下达的预算如何进行内部分配。管控要点包括以下几点：
（1）成本预算编制报表及项目体系。成本预算报表体系按照成本业务精细化管控要求进行设立，并基于成本动因、按照便于管控原则对成本“颗粒度”分解，建立“成本元”一级的成本项目管理体系，并适度控制成本“颗粒度”分解的深度。
（2）成本预算准入管理。预算准入包括业务准入和业务优选两个层面。业务准入方面，需要通过针对每个成本项目建立相关核算条件和核算范围，最终形成“辞典式”的管理手册。成本项目业务优选一般可以从“必要性、紧急性、经济性”三个维度进行内部综合评价，如有特殊情况则需优先考虑。
（3）标准成本管理体系。标准成本管理主要有传统标准成本管理模式和标准作业成本管理模式。前者与企业传统成本核算管理密切相关，由成本归口管理部门主导，各生产、管理部门员工共同参与，梳理各成本项目的成本驱动因素和业务标准建立各成本项目的精细化管理标准；后者则要求基于作业成本管理进行实施，总的思路是通过逐步推行作业成本管理来实现基于作业成本的标准成本控制。
（4）成本预算精细化分解，形成预算执行方案。成本预算精细化分解可以从成本项目（基于成本预算编制报表及项目精细化管理体系）、成本责任主体（建立“单位部门基层班组”的三级成本责任主体体系）、成本分配方法（建立基于成本驱动因素的成本分配数量模型）和时间（基于季度或月度实施短周期预算管理）等维度予以考虑实施。
（5）部门预算管理。部门成本预算管理是一种常见的企业内部预算管理授权方式，如何对基层预算责任部门下达合适的成本预算额度，长期以来一直是企业内部预算管理的难题。传统的部门成本预算下达方式大致如下：根据基层部门预算申报额度及历史预算完成情况，考虑部门特殊情况变动，由预算主管部门核定成本预算额度。本文提出两种改进方式：一是通过建立成本标准化管理体系，借助该体系下达标准化预算，不过也会存在“信息不对称”问题；二是通过建立某种激励规则约束基层部门主动申报一个最合适的成本预算目标，解决信息不对称的问题，即采用著名的“联合基数法”理论（又称“HU理论”）提出的方法，下文另专题分析。
5.成本监控与调整
预算监控方面需要构建“三维”的监控网络：成本责任主体、成本对象和时间。成本责任主体应该自上而下逐级承接，监控信息由下而上逐级有效反馈；成本对象的监控应该实现全面覆盖，逐项进行预算完成偏差度的分析；监控频率应该采用定期和实时结合的方式。应根据预算执行与预算目标偏离情况以及必要性，实施季度滚动预测、年中预算调整。成本预算调整属于上级重点管控的项目，单位内部各成本责任主体的预算调整应该从严控制，坚持“预算刚性”原则，除非确有特殊情况。
6.成本管理责任网络
一个完整的地市供电企业预算责任链包括以下预算责任主体：地市供电企业预委会预算管理工作组（职能部门）县区局、二级生产机构县区局的基层部门部门基层班组关键责任岗位。通过健全分级成本管理责任网络，责任层层传递，职责明确分配，并最终落实到基层部门、班组及员工身上，充分体现了“全员”预算管理特点。
7.成本预算管理制度
成本预算管理制度主要包括建立综合管理制度和建立专项管理制度。前者包括建立基本管理制度、成本准入管理制度、成本标准化管理制度、成本报账或资金支付管理制度等；后者则主要是针对每一项具体的成本项目出台“一对一”的成本控制手册（或规范），为各级成本责任主体开展成本管控提供“工具箱式”或“作业指导书式”的指南。
8.成本预算管理标准流程
流程是企业管理理念的重要载体，一般与制度进行联系、“捆绑”。标准化的流程增强了上下级不同层面、业务及财务部门间的有效沟通，确保预算业务准确开展。标准化流程的设计重点要关注流程的可操作性，流程关键节点有无统一的表单支持，制度、流程和表单是否融合统一以及信息系统固化工作等问题。特别地，地市供电企业内部的成本预算管理流程（包括表单）还需在承接上级流程规范的基础上，结合内部实际情况予以细化。
9.成本管理评价考核
通过建立预算考评指标体系和规则，保障预算有效执行，提升预算管理绩效，主要包括两个方面内容：即成本考核指标和成本考核规则。成本考核指标包括绝对指标和相对考核指标。绝对指标考核是考核年度成本预算节约情况及年度各季度预算完成均衡性，主要是成本（费用）预算总额。绝对指标包括可控供电成本预算节约率、可控供电成本预算完成率等。相对指标主要考核指标的优化程度，包括对比年度预算目标优化或完成情况和对比上年指标改善情况，相对指标主要包括单位供电成本、可控单位供电成本，衍生指标是可控单位供电成本节约率等。
10.成本管理信息平台
基于现有财务系统的成本信息化管理是一种常见的方式，但是核算系统的弊端是系统使用者限制在财务部门，无法向各成本责任主体延伸。借助网络化运作的预算管理信息系统，能实现成本预算全过程管理，也能覆盖全部成本责任主体。另外，通过建立预算系统与财务核算系统的数据接口，可以实现以业务管理驱动支持成本核算。基于ERP系统或集成系统的成本信息化管理当属目前最为先进的管理方式。
11.建立全员参与成本控制的内部企业文化
成本控制应该实实在在地渗透成为企业文化的一部分，成为员工自觉的行为理念，自觉执行上级及单位内部相关要求，自觉在费用发生过程中厉行节约和控制标准，形成企业内部成本控制的良好氛围，有效控制成本增长，促进成本挖潜增效。
（三）专项研究：“HU理论”对成本预算管理的应用研究
1.“HU理论”综述
胡祖光教授提出了一种全新的确定预算目标基数的方法：“联合确定基数法”。该方法主要涉及三个要点：（1）人的考核预算基数是联合确定的。在实际应用中为了简化，可以直接以人的自报数打一个折扣后的值作为人的考核预算基数。（2）实行超额奖励机制。对考核指标年终完成值超出考核预算基数的人实施超额奖励，超额奖励值 ＝（实际完成值-考核预算基数）×超额奖励系数。（3）实行少报惩罚机制。对考核指标年终实际完成值大于当初自报预算数的人进行惩罚，“罚款”＝（实际完成值-人自报预算基数）×少报受罚系数。该方法行之有效的关键是人预算基数确定权数（W）、超额奖励系数（P）和少报受罚系数（Q）三者之间必须满足如下关系：“P>Q>WP”，此时人会自觉报出一个自己通过努力可以达到的最大预算基数，并且确保最准确地完成。
2.“HU理论”在成本预算管理领域的应用案例
“HU理论”在成本预算考核方面的应用案例可以从两个角度进行诠释。
案例背景：总部是成本费用预算主管单位，下属部门是成本预算申报单位，为了按照“HU理论”实施考核，总部规定了以下考核条件：下属部门成本预算节约可以按照节约额的20%实施奖励（即奖励系数P=0.2）、下属部门成本如果当初申报预算多报（即预算申报数大于成本完成数）将按照多报部分的16%实施经济惩罚（即惩罚系数Q=0.16），部门成本预算的最终预算下达额度按总部确定数（比如按过去三年平均数）和下属部门自报数各占50%的权重确定（即自报数权重W=0.5）。
角度一：将成本预算直接理解为“负利润”，则可直接套用HU理论应用模型。按照HU理论，基本规则是“各报基数，加权平均；少报受罚，多报不奖；超额奖，不足补”。具体应用案例见表1。
角度二：直接以成本预算为诠释对象，HU理论应用模型需做一定变通，陈斌（2004）进行了有关研究，其基本规则相应修订为“各报基数，加权平均；高报受罚，低报不奖；节约奖，超过补”，案例情况同上，具体应用情况见表2。
无论是利润角度还是成本角度，应用结论都是一样的：即下属部门只有最真实地申报成本预算目标，综合奖励才最大。
“HU理论”以一种经济上的激励约束机制确保下级预算责任单位按照成本最优管控原则进行自我管控，可谓是一种最理想化的管控方法。在供电企业内部实施“HU理论”，首要问题是解决观念问题，预算管理部门和单位领导班子能否接受“HU理论”这种先进的考核管理模式；其次便是要解决好核心的奖惩机制问题（即“P”、“Q”值），具体以何种形式来体现“HU理论”的激励约束原理，从而激发下级预算责任单位的成本控制原动力，实际推行“HU理论”考核模式时，具体还需结合供电企业自身的薪酬绩效管理实际情况，合理地设计“HU理论”激励“落地”的操作方案，将“HU理论”有效引入到供电企业绩效管理体系。
五、结语
本论文通过分析供电企业当前存在的典型问题，结合全面预算管理核心管理体系，针对性地分析、提出了颇具特色和实际应用价值的供电企业供电成本预算管理策略体系，并首次从两个角度系统分析“HU理论”（“联合基数法”理论）对成本管理考核的应用策略。系统地分析、构建供电成本全面预算管理策略体系及其具体应用策略也是本文的主要创新点。
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