房地产经济学范文

导语：如何才能写好一篇房地产经济学，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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房地产经济学论文范文一：工商管理对房地产经济发展的促进作用

摘要：

随着我国房产税改革方案的提出以及沪渝两市的试点情况，房地产经济的发展必将迎来全新的挑战和机遇。工商管理对规范房地产经济发展，平衡行业内部竞争具有极其重要的作用。文章对工商管理的特点进行了简单分析，针对房地产经济和工商管理之间的内在联系作了剖析，探究了工商管理对房地产经济的促进作用，以期对相关工作起到一定参考作用。

关键词：工商管理;房地产经济;内在联系;促进作用

房地产经济发展的好坏和国家整体经济发展具有直接关联，其既是国家宏观政策的体现，也是市场环境的外在表征。工商管理是对各行各业的监督约束，通过明文规定对行业内的各种行为进行检查和规范。对于房地产行业而言，通过工商管理加强其行业行为的合理性与合法性，对维持房地产经济持续发展和保证市场秩序具有极其重要的作用。

一、工商管理特点分析

工商管理从其性质上看属于政府职能部门，但是，其和常规的职能部门又存在一定差别。工商管理的核心工作是按照国家相关法律规定对各行各业进行监督管理，以此确保各行各业经济发展科学合理。通过工商管理的定义不难看出，其只是对经济活动进行监督和管理，并不具备直接干预经济活动的权力。因此，可以说工商管理是市场经济的框架，市场经济只有在工商管理的范围内才能确保良性健康的发展，一旦超出工商管理的范围，就可能导致一些违背市场规律、法律法规的行为出现，最终对市场经济发展造成较大影响。从实际工作看，工商管理具有很高的灵活性，对于不同经济体或是不同的行业，工商管理可以采取不同措施手段展开相关工作。但是，在这高度的灵活性当中，又有一部分维护不变的核心内容，比如我国经济政策、相关法律法规等。只有以我国的经济政策和法律法规作为不变的核心，以此构建灵活多用的工商管理工作模式，才能取得最好的工作效果。工商管理从范围上看是很大的，其不仅涵盖了各行各业，在管理形式上也可以分为有形监管和无形监管两种。有形监管就是工商部门通过既定的准则、确定的流程等展开相关工作。而无形的监管主要是凭借市场准入、市场竞争和市场交易等对各行业的经济活动进行监管，以此实现市场经济平稳发展。

二、房地产经济和工商管理的内在联系

(一)房地产经济是工商管理工作的重要组成

在市场经济的繁荣发展下，房地产经济也表现出了强力的增长。尤其是在我国经济水平整体提高之后，普通居民对住房的需求不断增长，直接刺激我国房地产行业大幅进步。但是，在房地产行业飞速发展的背景下，也表现出了不少问题，尤其是在房地产规模迅速扩大之后，对应的监管制度和措施缺少，导致房地产行业出现了一些乱象。因此，作为工商管理的重要组成部分，房地产经济对工商管理工作的发展起到了积极的促进作用，也是工商管理工作不断进步的重要基础。

(二)房地产经济和工商管理可以实现互补互助

房地产经济想要快速、健康、稳定的发展，离不开工商管理的监管约束。同理，工商管理工作的进步发展也离不开房地产经济的支撑。房地产经济作为市场经济的重要环节，其具有风向标的作用，通过房地产经济的发展情况，就可以对其他行业的发展情况作出基本预测。而工商管理是保证市场经济良性发展的重要手段，即工商管理工作不断发展进步，就可以促进房地产经济进步发展，而房地产经济发展进步又可以反向推动工商管理进步。所以说，房地产经济和工商管理具有互补互助的作用，二者在一定程度上具有高度的一致性。

(三)工商管理为房地产经济发展助力

房地产经济的发展具有许多关联因素，比如市场需求、行业竞争、关联行业发展以及工商管理等。在这些众多因素中，市场需求和行业竞争等都属于房地产经济的直接关联因素，而工商管理属于外部刺激因素，这两类因素在不同的层面发挥着不同的作用。虽然工商管理自身也存在一定缺陷，无法全面地对房地产经济发展起到监管作用，但是，其仍然可以通过现有的制度和政策对房地产经济发挥推动作用。尤其是在美国发生房地产泡沫之后，我国更应该加强工商管理在房地产经济发展中的监管作用，以便为房地产经济的发展助力。

三、工商管理对房地产经济发展的促进作用分析

(一)促进房地产市场更加规范合理

房地产市场在发展过程中表现出了不少不合理的行业现象，给房地产经济的发展形成了不小的限制。基于此，通过加强工商管理对房地产行业的监管，可以有效减少这些不合理现象。比如，拿地是房地产企业规划布局的重要环节，也是竞争最为激烈的一个环节。但是，在某些地方，房地产企业拿地存在一些暗箱操作，或是一些不正当的竞争行为，这给整个房地产市场带来了一股不正之风，扰乱了健康有序的房地产市场。因此，通过工商管理的强力作用，依据各项规章制度对房地产企业的各项经济活动进行监管，对其中存在的不合理操作进行严厉打击，以此逐步规范完善房地产市场，促进房地产经济良性发展。

(二)维持房地产经济发展秩序

在房地产市场的发展过程中，出现了一些不合理的现象，打破原本有序的经济发展局面。加之金融危机对我国造成的冲击，进一步扩大了经济发展有序局面被打破的问题，导致我国房地产经济发展出现混乱。出现混乱会导致不正当竞争加剧、消费者利益受损、房地产企业经济效益下滑以及关联行业发展前景走弱等问题。因此，基于国家的宏观调控政策，通过工商管理确保这些政策在房地产经济发展中得以落实，对恢复并维持房地产经济发展秩序具有十分积极的作用。不仅如此，通过工商管理的强力规范作用，还可以最大程度减少房地产行业中的一些风险因素，确保房地产经济可以实现有序发展。

(三)有效的风险防控

风险防控是企业乃至整个行业发展中所必须予以重点关注的问题，但是如何全面完善风险防控，却有待进一步研究。对房地产经济发展而言，风险防控的对象因素众多，各种规章制度都会对房地产经济造成影响。风险防控不仅仅是企业的事情，也是工商管理的重点工作，因为保证企业安全、良性的发展是工商管理的职责所在。于工商管理而言，其风险防控相关工作主要是从监督管理的层面入手，发现房地产经济发展过程中暴露出的风险因子，并及时提出对应的风险应对措施，或是责令企业对存在风险因素的方面进行整改。

(四)保证消费者利益

工商管理的意义不仅在于维护行业的经济发展，其还需对消费者的利益进行保证。就房地产经济发展而言，消费者利益受损的事件出现频率颇高，各类新闻中均报道过相关新闻。在房地产行业中，消费者遭遇最多的问题就是房屋质量问题。相对房地产企业而言，消费者属于弱势群体，其在利益受到侵害时难以得到客观公正的对待。因此，通过工商管理打击房地产经济发展中侵犯消费者利益的问题，可以较大程度保证消费者利益。

(五)指引房地产经济发展方向

工商管理在某种程度上是国家政策制度的反映，其可以体现出国家未来经济发展规划的动向。不仅如此，工商管理是国家宏观调控的一种具体手段，可以从外部对房地产经济的发展起到促进作用。在房地产市场竞争日益加剧的情况下，通过工商管理指引其未来的发展方向，对房地产经济的进步具有积极效用。

四、结语

房地产经济的发展速度越来越快，在房地产市场不断扩大的背景下，工商管理的作用逐渐凸显。在房地产经济中加强工商管理的相关工作，可以对房地产经济的发展起到积极的促进作用，在市场秩序、风险防控以及消费者利益等方面都发挥出显著效果。

参考文献：

[1]童伶,明伟菊.探究工商管理对经济发展的促进作用[J].现代商业,2014(09).

[2]李国瑞.工商管理对经济发展的促进作用研究[J].商业经济,2014(08).

[3]曾美英.工商管理对经济发展的促进作用探究[J].东方企业文化,2014(10).

[4]陶连辉,苗博凯.论工商管理对经济发展的促进作用[J].赤峰学院学报(自然科学版),2014(19).

房地产经济学论文范文二：房地产经济管理问题及改善措施

1我国房地产经济管理中常出现的问题

1.1房地产出现了泡沫经济

房地产的经济泡沫，还影响到了其他行业，比如金融业，因为对房产的需求很高，导致了房产的价格飙升，而这种非正常的飙升直接的刺激了金融、信贷，从而也产生了金融、经济方面的危机。同时，这种过度膨胀还对购房者和房地产企业产生了错误的引导，使得房产的供求严重的不平衡，新房产积压，这就是房地产泡沫经济。

1.2政策缺乏科学性

如今，我国的房地产市场管理目标已经变成了尽快实现房地产市场供需的总体平衡，以及抑制房价的过快上涨。但我国的房地产经济管理因为政策缺乏科学性，所以存在不稳定、波动性大的特点。比如短期政策和长期规划的思路不一致，这不仅不利于房地产市场的可持续发展，同时也不利于消费者。

1.3利益中的冲突

因为房地产开发项目的土地资源稀缺，而且近几年来，人们对房产的需求超过了供给，这使得房地产商品越来越短缺，价格也渐渐的上涨。这样一来，开发商就成为了设计、施工、监理、业主等市场主体追逐的目标，从而形成了市场的强势主体和利益核心。房地产企业垄断了市场，实现了房地产项目自主、封闭式的管理，造成了房地产企业和业主在房地产信息方面不一致、不对称。

1.4盲目投资

一些企业或者看人看到房地产企业的利润很高，便盲目的投入了进去，既没有进行可行性研究，也没有对技术和财务进行分析。一部分开发商以市场变化不定为借口，没有进行可行性研究，使得项目市场定位不合理，还耗费了一定的人力、物力、财力。同时开发出来房产也不符合业主的要求，这也是我国房地产经济管理常常出现的问题。

2解决房地产经济管理问题的对策

2.1完善相关的法律、法规

如今，我国房地产经济出现的问题都是因为政策不合理，因此，必须完善相关的法律、法规，调整政府部门的管理职能。首先要制定房地产产业的发展规划，以此来完善产业政策，完善房地产市场。其次，国家要从创新体制入手，不但必须消除房地产行业不公平竞争的障碍，还要使房地产机制能够良性的运行。最后，必须调整整个房地产经济，使经济收入格局合理而科学，从而真正做到公平、公正。

2.2控制房地产开发成本

房地产行业的经济管理，重点在于控制开发成本。如今，控制成本已经越来越难，其他相关业务也具有比较大的弹性，尤其是报账的标准，更是难以控制。但必须采取措施将房地产开发的成本控制下来，才能够优化房地产市场，使房地产市场运行更加的规范与合理。

2.3在项目定下来之前完成预算

预算是房地产企业管理中非常重要的一个部分，只有完成了预算，才能够实现经济利益。因此，必须把利益指标算入预算中。要检验一个企业的业绩和竞争力，首先要看的便是企业的利润，另外，这也是一个企业的发展基础，更是促进房地产经济健康和谐发展的首要条件。

2.4发挥宏观调控的作用

国家要从管理体制入手，强化房地产市场管理，维护房地产市场的秩序。首先，国家要强化税收在房地产经济中的作用，然后要采取税收措施来对房地产市场的调控。最后，国家还要制定房地产市场机制，设置政府管控机制，调控土地的价格，避免土地价格被垄断或者受到不良影响，这样就能缓解房价带来的压力。

2.5建立预警预报制度

国家可以建立房地产预警预报制度，对房地产信息、数据、资料等进行收集并分析，再根据当前的市场运行状况，对房地产经济现状作出科学的判断。同时，这样也能够为国家引导房地产提供一些可靠的依据。此外，还要建立房地产市场信息系统，根据全国各地的房地产市场的发展规律，构建适合当地的房地产预警指标体系，从根本上避免房地产经济泡沫的产生。

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关键词房地产市场主体信用分析

房地产业作为国民经济的支柱产业，在我国经济建设中发挥着举足轻重的作用。由于房地产开发市场主体———建设、设计、施工、监理单位的信用缺失，影响了工程竣工验收、按期交付使用、顺利办理产权，损害了购房业主的合法权益，给房地产开发监管部门———政府职能部门带来很大的工作量和工作难度，给政府监管提出很高的要求。随着社会主义市场经济体制的日益完善，要求政府致力于营造公平的市场竞争环境，因此，加强政府监管、建立和完善信用制度至关重要。

1房地产开发中市场主体信用缺失的主要表现

为了加强对城市房地产的管理，政府职能部门在建设项目前期阶段实施行政许可，并负有后续监管的责任。由于行政机关实施行政许可是建立在申请人对其申请材料实质内容真实性负责的基础之上，因此，不再对有关数据进行计算，如规划主管部门核发《工程规划许可证》时，不再对建设单位报送的施工图建筑面积进行核算，使得机会主义者有空可钻，提供虚假数据。而且，行政机关存在重审批、轻管理的现象，使得建设、施工单位有机会随意变更规划指标。目前，我国房地产开发中各市场主体信用缺失，主要体现在：

（1）违法建设。体现在不按项目基本建设程序办理相关的行政许可手续，前期手续不齐全，产生工程质量安全隐患。

（2）前期阶段。体现在有些建设单位虚报建筑面积，施工图实际的建筑面积大于申报《工程规划许可证》的建筑面积；办理《工程规划许可证》的图纸不是经过审查的图纸，造成两套不同图纸而超建的现象；绿地率达不到规划要求。

（3）实施阶段。体现在有些建设、施工单位在实施项目过程中有意无意地违反设计条件，如擅自变更轴线位置、加层建设，使得实际建筑面积超过《工程规划许可证》核准的面积。

（4）竣工阶段。体现在有些建设单位携款逃跑、下落不明，建设项目无法按正常程序办理验收手续，导致购房人无法办理产权证，有些还给物业管理带来“后遗症”。

2信用缺失原因的经济学分析

从经济学的角度来看，上述现象的产生与市场监管机制不健全、人的机会主义倾向和有限理性有关。

（1）从制度经济学的角度分析信用缺失的原因。从制度经济学角度来看，信用缺失的本质是经济人的机会主义行为倾向。按照威廉姆逊的定义，机会主义倾向指人们借助不正当的手段谋取自身利益的行为倾向。目前，政府管理不到位给机会主义者提供了有利的条件。

房地产开发周期长、环节多，参与的市场主体多，管理部门多，由于管理部门之间缺乏有机联系，而且存在“重审批轻管理”现象，使得管理措施得不到有效落实、管理制度不健全，出现管理真空地带。行政管理的缺位，使市场主体的失信行为有时不会被发现，即使被查实，也只须交纳罚款，而罚金数目远远低于其所获得的经济收益，起不到强有力的威慑作用。市场主体选择不诚信，却得不到惩罚，仍能获得额外的经济效益，说明我们目前的制度安排有利于不诚信的行为。

根据制度经济学理论，尽管房地产开发主体的机会主义行为不可能完全根除，但是可以通过制度建设，依靠内部和外部两种强制力来约束市场主体的行为，增加市场主体信守诺言和履行承诺的可能性。

（2）从信息经济学的角度分析信用缺失的原因。从信息经济学的角度来看，信息不对称是房地产开发中市场主体失信的根源。信息不对称，使市场主体机会主义倾向得以显现，这种倾向分为事前、事后两种，事前称为逆向选择，事后称为道德风险。

在前期报批阶段，非对称信息将导致市场主体的逆向选择。例如在报批《建设工程规划许可证》时，建设单位知道审批部门不核算建筑面积，出于机会主义的动机，虚报建筑面积；而建设单位在过去有虚报建筑面积的行为，但行政管理部门对此并不知情。这主要有三方面的原因。一是房地产开发周期长，同一单位可能会有多个项目交叉运作，存在前一个项目未竣工验收，后一个项目又进行前期报批；二是房地产开发企业数量多，有些是专门为项目开发而成立的项目公司，行政管理部门很难判断A公司的失信行为是否应记到B公司头上；三是有些建设审批权下放，市、区两级审批机构难以知悉某市场主体过去是否存在失信行为。

在建设阶段，非对称信息将导致市场主体的道德风险行为，即管理部门难以监督市场主体的行动而导致的风险。管理部门管理的目标侧重于全局性，重在培育诚信市场，对具体项目的管理大多采取抽查的方式或对违规行为的处罚。市场主体可能利用这个管理漏洞，随意变更规划指标，给建设项目竣工验收、按期交房、产权办理等方面留下后遗症，严重损害了购房业主的合法权益。

尽管市场主体存在机会主义倾向，可能产生失信行为，但市场主体选择守信还是失信，是个博弈的过程。如果其失信的短期利益所得大于长期利益损失，他会选择失信。目前对市场主体失信行为的处罚机制促使市场主体选择失信。例如超面积建设，以厦门为例，超建1m2，规划管理部门依据规划法律规章对违法建设单位进行处罚，处罚标准按违法建设部分土建工程造价的60%即180元/m2；土地部门要求建设单位补交超建部分的土地费用，房地产售价在5000元/m2左右，收入与费用相抵，仍有3000元/m2以上的盈余，超建的效用太大了。因此，需要建立一种机制，使失信受损、守信受益，让人们真切地认识到诚信可以给自己带来利益，是一个永远受用的无形资产。

3解决思路

为解决上述失信行为，维护公平的市场竞争环境，可通过政府监管、行业自律和社会监督等形式，规范市场主体的行为，建立以法律为保障、道德为支撑的有效管理体系。

（1）建立系统、完善的行业信用法律体系。我国出台了一系列的房地产开发管理的法律规章，但这些法律规章并非专门针对信用，对企业的信用行为没有建立起与“规范授信、平等授信机会”相应的法律准则和约束体系。而且，目前并没有一个社会信用服务机构的综合管理部门，各系统的信用信息得不到有效整合，没有形成一套有效的监管机制。因此，我们必须加快信用立法步伐，制订行业信用方面的专门法律，并建立有效整合信用信息的综合管理体系，为社会主义市场经济创造有法可依的法律环境。

（2）加强建设项目前期审批管理。对建设单位虚报建筑面积、设计单位超面积设计的情况，可以通过加强政府审批、审查部门间的协作，共享建设审批成果来加以解决。即在施工图审查机构进行施工图技术审查时，审图机构除对施工图进行结构安全和强制性标准、规范执行情况进行审查外，还应对建筑面积进行核算，确认是否超过规划局批准的建设工程方案所核定的面积指标。建设单位报批《建设工程规划许可证》时，必须同时提供施工图审查机构核算的建设面积，作为规划部门核发《建设工程规划许可证》面积控制的依据。规划部门确认施工图审查意见书的面积与《建设工程规划许可证》批准的面积一致时予以发放批文。对出现两套不同图纸而超建的现象，可以通过完善施工图审查的操作办法来加以解决。

（3）加强规划放样验线的批后监管。为减少擅自变更轴线位置而导致建筑面积增加的行为，很多地方增设±0.00验线环节，要求建设单位将±0.00验线资料报送规划管理部门盖章确认后才可进入下一道工序，这样再加上测量所花的时间，整个时限较长，影响了工程建设进度。而且由于±0.00验线不属行政审批事项，增设±0.00验线环节，有以加强行政管理之名、滥行行政审批的嫌疑。

（4）加强违规查处力度。有效发挥法律和市场机制对失信行为的双重惩罚机制，营造公平的市场竞争环境，切实保护守信企业、购房业主的合法权益，为房地产开发中各市场主体信用制度建设奠定基础。对违法、违规的市场主体的行为，包括设计单位不按相关管理部门批准的立项、规划等批准文件及方案进行施工图设计，建设单位对设计、施工、工程监理等单位提出超建、扩建等违反规划指标要求的或不办理建设项目前期手续，施工单位不履行监管职能或监管不到位，目前法律规章均有明确的罚款、降低资质直到清除市场等处罚规定，关键在于行政执法机关能否掌握到失信行为，并严肃查处。

（5）加强和完善信用信息的披露。在市场经济中，加强和完善信用信息完善披露制度，增强信用信息的透明度，可以有效解决信息不对称的问题。对房地产开发过程中各市场主体信用行为记录进行记载，任何市场主体有失信行为，就会进入信用记录系统，并将失信企业列入黑名单曝光，公众通过高科技手段，可以很便捷地查到这些不良记录。这些信用信息也应迅速传递给招投标管理单位，各专业招投标评标企业信用时就有了更为直接、客观的依据，将影响到投标企业是否中标。

（6）充分发挥各行业协会的作用。行业协会是行业性、自律性的社团组织，作为社会主义市场经济活动中的一个重要中间组织，具有协调市场主体利益、提高市场资源配置效率的功能。行业协会目前主要做好以下三方面的工作：一是通过宣传政府政策、法律法规来约束企业的行为，督促企业依法开展经济活动；二是负责“政府不该管、但又需要有人管的事务”如行规行约的制定，并负责执行和监督，促进行业诚信服务；三是协助政府从事行业管理，如为加强±0.00验线报备工作的监督管理，可委托建筑行业协会建设监理专业委员会对验线工作进行督促抽查。

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[关键词]：宏观经济 房地产 GDP 解决措施 发展趋势

进入21世纪以来，国内的房地产市场日趋火爆，人们纷纷涌向房地产领域，仿佛一旦进入房地产就可以资产翻倍。然而，经过几年盲目的火爆之后，房地产市场的泡沫不断增大，国家和政府也已经意识到了这个问题，一些调控措施不断出台，房地产市场终于开始逐渐回归理性。那么，国内房地产业未来的趋势如何，当房地产企业不再暴利之后，房地产市场是否会彻底崩盘亦或是逐步走下坡路呢？本文将从中国房地产行业现象产生原因，影响及解决措施来分析。

一、产生原因

1.宏观经济发展：我国的经济体制是正处在社会主义建设的初级阶段，宏观经济的发展阶段将根本决定房地产的发展。所以无论的房地产的发展规模还是房地产的发展方向都受到了宏观经济的影响，然而矛盾是相互的因此房地产的发展也将引领一段时期内的宏观经济运行对我国的经济产生巨大的影响。

2.供求关系影响：总需求决定总供给，面对庞大消费者，我国在房地产有广大的消费市场，所以中国房地产业发展迅速。当然，只有人口数是远远不够的，还有一个最主因就是中国进入了人均1000-4000美元的发展阶段，这个阶段正是房地产发展的黄金阶段，在一定收入支撑下的旺盛消费成为房地产发展恒久的“经济加速器”。

信贷影响：我国的房地产项目开发实行的是香港模式，整个开发流程中。从买地、建造、销售、管理都由一家房地产商独立完成，项目开发周期长，开发商急于出手项目以回笼资金。我国房地产开发中的资金来自银行资金的比重多在70%～80%甚至更高。房地产贷款过分集中于银行，使银行承担了过多的风险，事实上将房地产业的市场风险和信用风险向银行体系进而向社会转嫁。而对于房地产企业来说，资产负债率过高，则受政策调控紧缩的影响非常大。

3.通货膨胀影响：根据近几年国际上的部分国家和城市情况可看出，投资房地产是抵御通货膨胀的一个很好的途径。越是在物价上涨的时期，房地产越能体现其保值性，也就是说，在物价上涨的时期里，持有房产是比较理想的，正因为这样，真实的通胀率和预期的通胀率一般会对房价产生正面的影响，通胀率越高，人们对房地产的投资就越多，房价上涨的也就越快。

二、对社会的影响

1.对房地产业的影响：不可否认，近年来房地产行业的发展如日中天，各种不同类型的房地产行业如雨后春笋般出现，从很多经济数据中我们可以看出，房地产的增长同中国GDP的增长大体上同步，随着房价的攀升，房地产无论是在数量上还是在营业利润上都显著提高。

2.对经济影响：高房价导致经济资源利用率降低，不利于经济资源的合理配置，房地产业对金融业有着强大的依附力，因此其风险性也随之加大，房产价格高涨使大量资金囤积在这一行业中，是社会资源得到不合理的配置，而且房地产价格的上升给当地政府带来了巨大的经济利益，致使当地政府投入更多的经济资源，这种投资在短期内可能会增强当地的经济发展水平，但是对长期的发展是非常不利的。

3.对城市生态的影响：我们从没听说过纽约的街头只准跑法拉利和劳斯莱斯，也没听说定居纽约需要常青藤名校的毕业证做敲门砖，更没听说过纽约用高房价做“生态门槛”逼走穷人。事实上，正如近些年我国出现了“逃离北上广”的呼声，在美国城市化进程进入高峰时，纽约等特大城市也呈现交通拥挤、空气污浊、房价过高等等城市病，于是也出现过“逃离纽约”的口号。

4.对居民生活的影响：面对着持续攀升的房价，最痛苦的应该是普通百姓了。据统计，2009年，上海的住房均价17000元/平米，人均收入23623元，人们需要不吃不喝64.7年才足以买房子。房价上涨固然是经济和城市发展的一个重要支撑，但是房价不可能一直地涨下去，如果不加以治理，高升的房价迟早有一天会突然爆裂，猛地下跌。而接踵而来的是一系列的经济问题，需求下降，通货紧缩，经济衰退等，到时就更加难以控制。

三、宏观调控政策措施

1.实施稳健的财政政策：近些年来，货币的超额发行不但给我国的经济带来很大的隐患，也不利于社会稳定。所以，从经济和社会多个方面考虑，货币政策应该逐步回归稳健。今年央行已经数次上调准备金率，显示了遏制通胀的决心。

2.调整中央与地方之间的关系：强化对政策的执行力度和监督力度。我国房地产调控执行不利，很大程度上是由于地方政府的政策执行不利，而这深层次的原因还在于我国还没有完全理顺中央和地方之间的关系，中央与地方之间的事权和财权没有得到明确的划分，地方的事权多而财权少，才产生了诸如“土地财政”、过度依赖房地产投资等短期行为。

3.完善住房调控体制：我国目前的住房调控体制不健全是导致调控没有取得预期效果的重要原因之一。所以我国在调控房地产市场时，应该加强对于调控体制的建设，从我国居民住房整体市场来考虑调控政策的制订，要保证调控政策的协调一致，完善调控的应急机制和长效机制。

综上所述，是对房地产价格上涨的原因、影响、政策以及未来发展趋势的一些观点和见解。房地产之所以受到广泛的关注，不仅仅因为它对中国的经济形势产生巨大的影响，更因为它关系到每个人的生活，是每个人的生活必须品。然而，在这个经济形势多变的市场状况下，房价的变动确实难以捉摸。因此，我们也希望政府可以采取一定的措施对房地产价格进行一定的调控，让其健康正常的发展，同时也需要广大民众的配合，让我们的房市健康发展，促进和谐社会的建设。

参考文献：

[1]、中国房地产年鉴.

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任何工程项目总是通过投资活动才得以实现。在市场经济条件下，通过经济分析评价投资方向的合理性，选择最合理的工程建设项目，保证项目有限的资金发挥最大的经济效益；通过经济分析为实现某一项目成本的最终目标选择最优的实现途径。在房地产开发过程中，目标成本控制是房地产开发管理的重要组成部分，工程项目的经济分析为工程成本控制的真实性、准确性、全面性提供了保障。

1 房地产开发中成本控制具体措施

1.1 事先控制

（1）落实施工项目计划成本责任体制。一个成熟的施工企业在工程开工前，根据以往的工程经验，首先应该确定成本计划，根据计划的要求，采用目标分解法，由项目经理部将目标分配到各职能人员、施工队和施工班组，签订成本承包责任状（或合同），然后由各承包者提出保证成本计划完成的具体措施。

（2）根据设计图纸和有关技术资料对施土方法、施工顺序、作业组织形式、机械设备选型、技术组织措施等进行认真的分析，并运用价值工作原理，制定出科学先进、经济合理的施工方案。

（3）项目投资估算控制与项目招标估算控制。

设计阶段为项目估算控制环节的关键部分，投资估算是在对项目的建设规模、技术方案、设备方案、工程方案及项目实施进度等进行研究并在基本确定的基础上，估算项目投入总资金并测算建设期内分年度资金需要量。投资估算是制订融资方案、进行经济评价，以及编制初步设计概算的依据。投资估算的准确定，将直接影响到对工程项目全寿命周期费用的合理估计，因此，在各项技术方案确定的基础上，确定一个在规定的误差范围内的投资估算。

1.2 事中控制

（1）加强管理施工任务单和限额领料单制度。特别要做好每一个分部分项工程完成后的验收，做好实际耗用的人工、材料、机械等的数量核对，以保证施工任务单和限额领料单的结算资料绝对正确，为成本控制提供真实可靠的数据。

（2）核对结算资料与施工预算的数据，计算分析分部分项工程的成本差异，并采取有效的纠偏措施。

（3）收集和整理月度成本原始资料。月度直接成本分析表主要是反映分部分项实际完成工程量与成本相对应的情况，以及该分部分项工程预算成本和计划成本相对比的实际偏差和目标偏差。为找出偏差产生的原因及制定相应措施提供了依据。月度间接成本分析表主要反映间接成本的发生情况，此外，还可通过间接成本比例来分析其支用水平。最终成本控制报告表中反映出每季度或半年己完产值和己完累计成本，并联系后期工程量和未发生的成本，对最终成本进行预测，对项目经理部前期的成本控制进行评估，为项目部纠正偏差，制定对策提供依据，为实现各项经济指标作新的要求。

1.3 事后控制

（1）抓好每一环节，认真做好审计工作。审价、费用控制人员应经常深入施工现场，及时掌握施工动态，并做好造价相关资料整理。在竣工结算阶段，除应准确计量取费外，更要注意实施变更应有相应的证明性文件才能纳入结算。搜集有效的经济文件，包括图审记录、隐蔽记录、签证变更、竣工图等，做好工程决算审计工作。

（2）做好工程相关记录，为反索赔提供依据。合同文件是索赔的重要依据，建设方应充分解读合同，才能有力的反驳承包人索赔：同时还要收集有关工程资料及相关证据，为建设单位进行反索赔做好准备。作为建设单位，可以对工程质量问题、延误工期及施工方原因为发包方造成损失等反索赔。要想成功反索赔，必须有充分有力的证据，并发挥监理的作用，保存好现场工程图片和相关会议纪要等原始资料。

2 房地产开发中目标成本核算的具体方法

在不同阶段根据现有信息所制定的项目成本，目标成本是项目在开发过程中成本控制的依据之一，按项目开发进度的不同阶段，编制各个阶段性的控制成本。项目定位阶段的估算成本，建筑方案确定后的目标成本，主体施工图阶段的修正目标成本。时刻监控成本动态，简历预警机制，预测成本动态变化，随时就可能超成本的细项进行预警，以防患未然，达到事前控制的效果。

2.1 成本核算的一般步骤

第一步：根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。

第二步：设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本费用

第三步：按受益原则和配比原则，确定应分摊的成本费用在各成本核算对象之间的分配方法和标准。

第四步：将归集的开发成本费用按确定的方法和标准在各成本核算对象之间进行分配。

第五步：编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。

第六步：正确划分己完工和在建开发产品之间的开发成本，按具体核算对象分别结转完工开发产品成本。

第七步：正确划分可售面积、不可售面积，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，正确结转完工开发产品的销售成本。

第八步：编制成本报表，根据成本核算和管理要求，总括反应各成本核算对象的成本情况。

2.2 成本核算对象的确定

成本核算对象的确定原则：应满足成本计算的需要，便于成本费用的归集，利于成本的及时结算，适应成本监控的要求。

结合项目开发地点、规模、周期、方式、功能设计、结构类型、等当地实际情况，确定具体成本核算对象：

（1）单体开发项目，一般以每一独立编制设计概算或施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象。在同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相近，有同一施工单位施工的群体开发项目，可以合并为一个成本核算对象。

（2）对于开发规模较大、工期较长的开发项目，可以结合项目特点和成本管理的需要，按开发项目的一定区域或部位或周期划分成本核算对象。

（3）同一项目有不同功能的，在按期（区）划分成本核算对象的基础上，还应按工程划分成本核算对象。

2.3 成本科目的设置

项目成本科目的设置应兼顾成本管理、财务管理、合同管理的需要根据房地产项目特点，结合项目成本核算的一般要求，房地产项目的成本科目分为成本类和财务类，两大类的设置基本相同。

（1）成本费用的归集与分配

单独一期开发的项目，其土地成本一次性计入项目开发的土地成本。分期开发的项目，每期的土地成本计算按每期项目占用总项目土地面积的比率分摊总土地成本。每期内有不同类型的开发产品，应当单独计算各类型产品应分摊到额土地成本。

（2）配套费用及间接费用的分摊：同一开发期内的公共配套费用及间接费用，按各产品类型的建筑面积分摊到各类型产品的开发成本里。为多期服务的成本较高的公共配套成本，应当在各期内分摊。

（3）贷款费用的计算摊销。

（4）开发成本的结转。

3 总结

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虚拟经济是与实体经济相对应的一个概念，虚拟经济在21世纪之前对广大的中国人民来说还比较陌生，当然现在已经逐渐被广大的学者和普通老百姓所接受。经济的本质是一套价值系统，包括资产价格系统和物质价格系统。资产价格系统与物质价格系统不同，它是以资本化定价方式为基础的一套特定的价格体系，这就是所谓的虚拟经济。由于采用的是资本化的定价，心理因素会对虚拟经济产生极大的影响。可以说虚拟经济包含着人们对未来的一种预期，含有极大的波动性和不确定性。房地产经济在广大的人民看来有水泥，钢筋、沙子组成应该是一种重要的实体经济，但是随着经济的发展房地产的价格定位模式已经不再是按照房地产的成本来定价而是演变为一种像股票高涨一样的预期，认为房地产价格会越来越高，逐渐演变为一种虚拟经济。虚拟经济产生于实体经济，但是虚拟经济过度的扩张，就会变成一种泡沫，对实体经济乃至这个社会经济的发展产生极其不利的影响。房地产作为我国的支柱产业，经济的过度虚拟化会导致泡沫化，对我国的经济的健康发展会产生极大的挑战，必须引起政府和广大学者的重视。

一、我国房地产虚拟经济的表现特征

房地产市场是非常特殊的市场。作为商品，房地产具有消费品和投资品的双重属性。不同于其他的资产和商品，房地产不仅仅是实物资产，同时又具有虚拟资产的特性，主要表现在以下几个方面：（一）土地资源的稀缺性、不可再生性导致土地价格表现为级差地租，土地自身就是采用的资本化的定价方式；资本化定价的模式是使房地产具有虚拟性的最根本原因；（二）房地产不仅能满足消费者使用，还具有通常实物资产不具备的投资价值，以此获得财产的保值和增值，由于可以实现所有权与使用权的分离，房屋的所有者也可以通过对房屋的经营和出租来获得收益；（三）影响房地产价值的预期因素非常复杂，倘若预期不能实现，就会有价格的大幅波动；（四）房地产交易能够脱离有形的实物资产进行转移，可以只表现表现为相关房地产权属证的转移，但权属证书自身没有价值，但它通过房地产交易市场中的循环使得它不需要经过实体经济循环就能盈利；（五）从金融角度对房地产进行研究分析，房地产金融工具依托金融系统的循环运动使得不经过实体经济的循环就可以取得盈利。比如房地产抵押贷款和抵押贷款的证券化，房地产企业发行债券、上市融资和股票等证券的交易等相关的金融活动。所以，房地产经济的虚拟化是客观存在的，房地产经济的虚拟化是房地产泡沫的根源。

二、房地产虚拟经济的现状

自从我国废止福利分房以来，我国房地产经济发展突飞猛进。虽然在2008年国际金融危机之后出现过一阵低迷，国家出台了许多调控措施，但是房地产经济发展的势头依然强劲。近几年来房价上涨的速度达到了前所未有的高度，商品房的投资投机行为是我国房地产经济进一步虚拟化，甚至出现了房地产泡沫化的倾向。据调查，十年来我国平均住宅价格增长了3-5倍。在一些大中城市房价甚至涨了十几倍，一直到2010年国务院出台了“国十条”，房价过快上涨的势头才有所下降，但是房价一直在升高，只是涨幅下降了而已。在我国大多数地区，地方经济的发展很大一部分是靠房地产的投资来实现的。按照通行的国际惯例，房价和收入之间的比例在3-6倍之间比较合理，加之考虑住房贷款等因素，住房的消费占收入的比例也不应高于30%。当前我国许多城市的房价和收入之间的比例是不平衡的，小城市的房价收入比已达6倍以上，房价明显偏高。据统计，北京、上海等大城市的比率都超过30甚至更高。当前普遍认为，当前我国房地产虚拟经济现状有几个特征：房价上涨过快、房价收入比过高、开发投资与房地产企业负债增长过快、房屋闲置率过高等等。房地产经济虚拟化程度越高产生经济泡沫的风险越大，泡沫一旦破裂将会给我国经济带来极大的危害。

三、从会计角度分析我国房地产经济的虚拟化

房地产经济过度虚拟化的原因是多方面的，土地的稀缺性以及刚性需求，房地产中投机行为，投资者和消费者的非理性预期，银行也为追逐暴利而盲目放贷，行业缺少自律，金融监管不利等都是房地产过度虚拟化的原因。从会计学角度来分析，最主要的影响莫过于会计信息的不对称和会计要素计量的选择。（一）房地产经济虚拟化与会计信息的关系。房地产市场是一种垄断性的竞争市场，购房者和开发商通过博弈来实现房地产的交易。在此博弈中，开发商是强者，购买方则是弱者。二者之间存在严重的信息不对称。在所有的信息中，会计信息是最重要的部分，也是投资者进行决策和投资的主要依据。房地产市场也是时刻在变化的。可是，在会计信息不对称、且质量低下、披露不很及时的情况下，投资者对变化的房地产市场无法做出及时准确的判断，并且房地产开发项目周期长，使得房地产开发商的有效供给往往滞后于市场的需求，进一步使房地产市场更加虚拟化，加快了泡沫的生成。由此我们看出，会计信息出现问题不但会扭曲房地产市场中供求关系的正常反映，更是市场中盛行投机炒作的一个重要原因。（二）房地产经济虚拟化和会计要素计量的关系。会计计量是为了将符合确认条件的会计要素登记入账并列报于财务报表而确定其金额的过程。根据企业会计准则的规定，会计计量属性主要有历史成本、重置成本、可变现净值、现值和公允价值等。在一般情况下，产品的价格是以成本和市场的供求关系来确定，一旦产品的价值和价格产生严重的背离，将会产生泡沫。当前我国房价的上升已经不是主要由生产成本上涨引起的，其增长的幅度早已超出成本的增长幅度。目前我国房价的上涨，很大程度上是由对未来资产增值的预期所带来的虚拟价值的增长所决定的。计量属性反映的是会计要素价值或价格的确定基础。因此，房地产计量属性能否反映房地产的真实价值显得颇为重要。从会计学上来看，房地产可分为存货房地产、自用房地产和投资性房地产。自用房地产指的是企业为生产经营经营而持有的房屋、土地等房地产。企业用来生产经营而持有的土地使用权属于无形资产；而生产经营用的办公大楼和厂房属于固定资产。自用房地产是按照历史成本作为无形资产和固定资产来进行初始计量和后续计量。投资性房地产是通过出租建筑物或出租土地使用权来获得收益的房地产。按照会计准则的规定，投资性房地产按照成本模式进行初始计量。投资性房地产的后续计量只有企业在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以对投资性房地产采用公允价值进行后续计量。如果不加限制的引如公允价值，就会出现人为操作利润的现象，从而导致房地产价值背离价格，过度虚拟化，产生泡沫。存货房地产是指的是房地产开发企业自行建造并待售的房产。此时无论是购买的土地还是构建厂房的各种成本都并入房产的开发成本，统一作为存货的成本。在虚拟经济的大环境下，房地产的公允价值会不断升高，给广大的投资者带来房地产价格继续高涨的预期，在这种情况下，按照经济学中的各种模型计算出的公允价值会不断的攀升。非理性的投资者会受到多种因素的影响而不能察觉到房地产价格的过度虚拟化，感觉不到泡沫的存在。投资者会根据以往的价格和当前市场的价格来确定公允价值，过去持续攀升的价格给投资者以良好的预期，最终导致泡沫的出现。当公允价值下降时候，投资者的预期变得悲观，导致房地产虚拟经济回到实体经济状态，但会造成房地产经济的持续低迷。

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关键词：房地产经济；会计计量；虚拟化；公允价值

虚拟经济是与实体经济相对应的一个概念，虚拟经济在21世纪之前对广大的中国人民来说还比较陌生，当然现在已经逐渐被广大的学者和普通老百姓所接受。经济的本质是一套价值系统，包括资产价格系统和物质价格系统。资产价格系统与物质价格系统不同，它是以资本化定价方式为基础的一套特定的价格体系，这就是所谓的虚拟经济。由于采用的是资本化的定价，心理因素会对虚拟经济产生极大的影响。可以说虚拟经济包含着人们对未来的一种预期，含有极大的波动性和不确定性。房地产经济在广大的人民看来有水泥，钢筋、沙子组成应该是一种重要的实体经济，但是随着经济的发展房地产的价格定位模式已经不再是按照房地产的成本来定价而是演变为一种像股票高涨一样的预期，认为房地产价格会越来越高，逐渐演变为一种虚拟经济。虚拟经济产生于实体经济，但是虚拟经济过度的扩张，就会变成一种泡沫，对实体经济乃至这个社会经济的发展产生极其不利的影响。房地产作为我国的支柱产业，经济的过度虚拟化会导致泡沫化，对我国的经济的健康发展会产生极大的挑战，必须引起政府和广大学者的重视。

一、我国房地产虚拟经济的表现特征

房地产市场是非常特殊的市场。作为商品，房地产具有消费品和投资品的双重属性。不同于其他的资产和商品，房地产不仅仅是实物资产，同时又具有虚拟资产的特性，主要表现在以下几个方面：

（一）土地资源的稀缺性、不可再生性导致土地价格表现为级差地租，土地自身就是采用的资本化的定价方式；资本化定价的模式是使房地产具有虚拟性的最根本原因；（二）房地产不仅能满足消费者使用，还具有通常实物资产不具备的投资价值，以此获得财产的保值和增值，由于可以实现所有权与使用权的分离，房屋的所有者也可以通过对房屋的经营和出租来获得收益；（三）影响房地产价值的预期因素非常复杂，倘若预期不能实现，就会有价格的大幅波动；（四）房地产交易能够脱离有形的实物资产进行转移，可以只表现表现为相关房地产权属证的转移，但权属证书自身没有价值，但它通过房地产交易市场中的循环使得它不需要经过实体经济循环就能盈利；（五）从金融角度对房地产进行研究分析，房地产金融工具依托金融系统的循环运动使得不经过实体经济的循环就可以取得盈利。比如房地产抵押贷款和抵押贷款的证券化，房地产企业发行债券、上市融资和股票等证券的交易等相关的金融活动。所以，房地产经济的虚拟化是客观存在的，房地产经济的虚拟化是房地产泡沫的根源。

二、房地产虚拟经济的现状

自从我国废止福利分房以来，我国房地产经济发展突飞猛进。虽然在2008年国际金融危机之后出现过一阵低迷，国家出台了许多调控措施，但是房地产经济发展的势头依然强劲。近几年来房价上涨的速度达到了前所未有的高度，商品房的投资投机行为是我国房地产经济进一步虚拟化，甚至出现了房地产泡沫化的倾向。据调查，十年来我国平均住宅价格增长了3-5倍。在一些大中城市房价甚至涨了十几倍，一直到2010 年国务院出台了“国十条”，房价过快上涨的势头才有所下降，但是房价一直在升高，只是涨幅下降了而已。在我国大多数地区，地方经济的发展很大一部分是靠房地产的投资来实现的。按照通行的国际惯例，房价和收入之间的比例在3-6倍之间比较合理，加之考虑住房贷款等因素，住房的消费占收入的比例也不应高于30%。当前我国许多城市的房价和收入之间的比例是不平衡的，小城市的房价收入比已达6倍以上，房价明显偏高。据统计，北京、上海等大城市的比率都超过30甚至更高。

当前普遍认为，当前我国房地产虚拟经济现状有几个特征：房价上涨过快、房价收入比过高、开发投资与房地产企业负债增长过快、房屋闲置率过高等等。房地产经济虚拟化程度越高产生经济泡沫的风险越大，泡沫一旦破裂将会给我国经济带来极大的危害。

三、从会计角度分析我国房地产经济的虚拟化

房地产经济过度虚拟化的原因是多方面的，土地的稀缺性以及刚性需求，房地产中投机行为，投资者和消费者的非理性预期，银行也为追逐暴利而盲目放贷，行业缺少自律，金融监管不利等都是房地产过度虚拟化的原因。 从会计学角度来分析，最主要的影响莫过于会计信息的不对称和会计要素计量的选择。

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高等学校是培育高级专业技术人才的摇篮和开创现代生产技术的基地，在支持农业发展方面优势凸出。尤其是那些具有相关行业背景的高等学校，农业对其依赖更为明显。新形势下，如何进一步挖掘高等学校服务现代农业的潜在优势，重构“产学研”结合的新体制，扫去制度屏障成为时代课题。本文拟就“产学研”结合的思想路径所做的思考，但愿能对探索“产学研”结合模式有所裨益，对高等学校助推现代农业发展有所启发。

 

一、以整体发展为统领，夯实“产学研”结合的思想基础

 

发展是第一要务，而整体发展则是发展的基本要求，在高等学校、科研机构与行业企业的“产学研”结合的道路上，整体性发展始终是统领一切思想行为的旗子。有了这面旗子，“产学研”结合便有了合理性，有了前进的目标和为此目标而奋斗的不懈动力。

 

在社会主义市场经济体制不断深化的时代条件下，高等学校、科研机构和公司企业必须积极迎和市场需要，快速更新观念，以责任意识和发展意识，重整组织模式和工作关系，革新激励模式和评价标准，以项目为纽带，按贡献计酬劳，推进社会整体发展。

 

高等学校是为社会发展培养人才的安宁摇篮。除高等学校的基本任务人才培养工作外还，还应在探索高等学校的科学研究与服务社会功能与外部社会的合作模式与合作途径，打造出一套高等学校、科研机构和公司企业共同培养人才的新模式，探索出一条不同以往的、又很适合今后社会发展需要的人才培养模式。

 

二、以政策引导为方向，兼顾“产学研”结合的社会需求

 

政府政策是政府以引导社会发展方向，站在长远与当前、整体与局部的关系的立场上制定出来的，具有宏观规划作用。因此它所设立的经济和社会发展目标，不论是整体性的还是局部性的，其间的关系都是非常紧密的。“产学研”结合模式，是在当今这种日益凸显出来的大科学的时代背景下提出来的，以争取最大工作合力的新型的生产关系模式。实现这种生产关系模式，将推动我国社会生产力水平出现质的飞跃。只有在政府政策的宏观引导下，“产学研”结合才能把各种社会机构的分力最大程度地合成为推动社会进步的动力，才能避免社会出现各种发展能量相互抵消的负面效应。一是要有通盘考虑和长远设计。各参与单位要发挥自己的主动性，在认真领会政府政策的基础上，正确分析自身的发展状况和利益需求，设计出符合自身需要的具体的“产学研”结合模式，最大可能提升生产力水平。二是高等学校在这方面要有战略性考量，不断增强自己的政策敏感性和实践鉴别力，强化发展观念，树立战略意识，为最终建立起学校与企业的“产学研”结合认真做好准备工作并积极投身到社会产业模式调整的洪流中去。

 

三、以项目合作为纽带，重构“产学研”结合的有效模式

 

改革开放前，我们的产、学、研一度也是结合在一起的。但结合的力度和发展水平不高，通过革新制度、重整责权、凸现效率、提升速度，为之后的以项目为纽带的“产学研”结合的有效模式提供了有效的经验。自20世纪90年代以后，在量上出现了质的飞跃，满足了广大人民群众对高等教育的量的要求，在质的方面，高等学校与外部社会的结合之路日益凸显。以项目来结合，项目是价值体系、创造体系和利益体系。项目执行时，项目参与主体首先以合同方式规定各自的责权利。这样一来，参与主体在市场规范的约束下各自发挥竞争优势，大家各显其长，各尽其能，责任互束，各取其利。

 

四、以转化现实生产力为动力，激发“产学研”结合的创新能量

 

高等学校里的教师被固定在某个院系或者学科专业，在行政管束和学术层压的双层制约下，开展自己的教学和科研工作。这样一来，教师的积极性与创造性受到了很大限制。在激发教师的潜、推动生产力发展方面，与当前的经济一体化的大潮和大科学时代相比突显弱性。要调整和改善这种关系，就要打破旧的格局，重塑新的格局。在保证学校稳定发展的前提下，只能采取渐变方式，探索在“产学研”结合模式下的高校教师的生产力转化。一方面，“产学研”结合模式是由政府倡导的正在积极试行的一种模式。该模式处在发育期，尚未成熟，需要大力扶持和支持。另一方面，“产学研”结合模式又是大家都愿意实行的。因为这种模式是符合生产力发展要求的，给高等学校、科研机构和行业企业探索利益重分配机制留下了时间和空间。所以，高等学校要抓住这个历史机遇期，积极探索，大胆偿试，普写我国高等教育改革的新篇章。

 

当然，高等学校在探索在“产学研”结合模式下的高校教师的利益关系时，千万不要忘记自己的本质要求。高等学校不是企业，其价值取向不是掘取利润。高等学校的根本任务是人才培养，其价值取向是以人为本。这样一来，高等学校在与行业企业、科研机构合作时，一定要站牢自己的利益阵地，谨守教育忠诚，维护教育利益。在利益分配中把握一个总原则：人才培养第一，科学研究第二;凡是有利于人才培养和科学研究的事，就做，否则，就不做。

 

五、以法律规范为准绳，保证“产学研”结合的良好秩序

 

任何社会主体都要在法律的约束下活动，任何社会事件都要在规范的指引下发展，“产学研”结合也不例外。“产学研”结合是个复杂体系，这里面存在着利益主体和纷繁的事件过程，值得约束和指引的元素很多，同时，它又是一个创造体系，更多地需要体制的柔性和规范的活性，否则，“产学研”结合就走向了 “吃大锅饭”的尴尬境地。随着经济社会的快速发展，随着“产学研”结合模式的日益成熟，要以发展的眼光来看待这个领域的法律规范的建设工作，尽早动手，让法律规范建设与“产学研”结合共同成长。

 

因此需要制订适合“产学研”结合的法律规范。对于高等学校，在探索践行“产学研”结合模式时，也要在法律规范的形成方面积累经验。尤其是针对那些牵涉到学校本质发展要求的关键环节和主要方面，高等学校更是要积极探索、大胆实践。因为不做不知道，只有做了，才能知道其中的复杂性。比如这里头的交叉学科的管理问题、产学研的对接方式问题、多元利益格局中的利益分配问题，都是十分难解的问题。都需要法律规范的指引，同时，又都需要给以足够的柔性照顾。对于法律界要积极关注这些交叉领域，紧跟时代需要，在实践基础上，加强理论研究，编写相关法律条文。政府部门要强化这个领域的管理工作，多调查研究，出台相关制度规范。只有政府真正重视起来，并且组织相关力量认真开展这方面的研究工作，一套刚柔相济的法律规范才能出现。唯此时，我们的“产学研”结合模式才能在健康发展中生动活泼。

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学校根据我国国民经济建设与发展的需要和重庆市城乡统筹综合试验改革以及建设创新型城市的要求，抓住重庆市“一圈两翼”战略发展机遇，以“培养人才、发展科学、服务社会”为办学宗旨，明确“特色立校、文化兴校、人才强校”的发展战略，以“把学校建成为国内一流的高级应用型人才培养基地和西部地区新技术与应用技术研发和培训基地”为战略目标，全面贯彻落实全国科技大会精神，响应重庆市委市府关于构建产学研合作大平台的号召，充分发挥学校1957年依托石油、冶金两大行业办学的优势，利用石油、冶金、机械电子等特色学科的人才、科研成果和平台条件，以产学研合作为重要载体形成了一定的办学特色和办学模式。

依托石油、冶金两大行业办学，积极构建产学研合作平台

重庆科技学院与重庆钢铁(集团)公司在科研与人才培养方面有50多年的合作历史，在长期合作中建立起了良好的互信关系，特别是重庆科技学院受托于重庆钢铁(集团)公司完成的翻引钢机械手、棒材强力穿水冷却系统、轴承座自动拆卸及翻转系统、钢厂设备管理系统等科研项目取得良好的社会经济效益。近年来，重庆科技学院与中石油和航空航天企业合作开发的新项目得到了社会的肯定。

与中石油共建“油气井控及安全技术研究与培训中心”

重庆科技学院是重庆市唯一一所拥有石油天然气工程学科的高校，原重庆石油高等专科学校自1951年建校以来，50多年的从事石油天然气工程学科专业建设实践，造就了一支学术水平高、专业结构合理的师资、科研人才队伍，特别是油气井井控技术、现代油气钻井技术等学科方向形成了优势和特色，承担并完成了国家自然科学基金项目、国家“863”项目、国家重点科技攻关项目、国家创新基金项目及省部级科研项目等20余项，获国家发明专利1项，省部级科技奖多项。其中：现代井控技术研究(欠平衡钻井动态模拟及设计软件开发、空气钻井配套技术研究)，包括高压气井、水平井的井控工艺技术和井控装备研制，成果具国内先进水平，已在大庆、辽河、胜利、中原、四川、长庆、塔里木等油气田推广应用；石油HSE风险管理配套技术研究及评价，其研究成果(行业评价标准)已在培训实践中应用，受到石油企业的好评；另外，石油安全工程技术研究及评价、油气井钻井工艺技术研究等方面，都已形成自己的特色。

在与中石油公司长期科研与人才培养合作的基础上，中石油公司拟投资近千万元与重庆科技学院共同建设油气井控及安全技术研究与培训中心，为石油行业企业提供技术支撑和培养技术、安全管理人才。

与航空航天企业合作，共建“功能磁性材料研发中心”

目前，在我国专门从事针对航空、航天及军工用的磁性材料研发的单位不多，从事磁性材料研究方面的人才培养的高校也较少，且主要集中在北方的一流高校，而这些重点大学还主要从事磁路设计、磁性材料的理论研究方面的工作，西南地区还没有从事功能磁性材料研发与应用型人才培养的高等院校。

重庆科技学院长期从事冶金与材料工程学科的教学与科研工作，现有金属材料工程、无机非金属材料工程、冶金工程三个本科专业和冶金技术、新材料技术两个专科专业，其中新型功能材料为主要专业方向之一，也是学校的专业特色。在50余年的教学科研活动中。培育了一支稳定的高素质、高水平的教师和科研队伍，建设有材料研发科技创新团队两个，致力于新型功能磁性材料的研究与开发制造，研发的产品已成功运用于我国的航天和国防产品中。转贴于

学校与南京晨光集团、中国航天科工集团等我国航天工业重点研发企业合作共建功能磁性材料研发中心，中心已获得了ISO2000质量管理体系认证，已承担了多项国防科研项目。

积极探索官产学合作新型道路

与重庆市科委、重庆三峰公司联合成立“重庆垃圾焚烧发电技术研究院”

2005年8月重庆科技学院与重钢集团签订了产学研合作办学协议，同时重庆科技学院与重庆三峰环境公司合作开展了“垃圾发电厂高速离心雾化器的研究与开发”、“垃圾发电厂焚烧炉液压控制技术及系统的研究”等项目研究。基于对未来社会可持续发展、能源与环境二者地位和制约关系的思考，面向国家能源、环境领域战略需求，在重庆市科委等市政府相关职能部门的大力支持下，重庆科技学院、重庆三峰环境公司、重庆市科委三方决定联合组建重庆垃圾焚烧发电技术研究院，在一个更高的平台上展开更深层次的合作，实现互利双赢，促进经济和社会发展。重庆三峰环境产业有限公司成立于1998年8月，是具有百年历史的特大型钢铁联合体——重钢集团旗下专门从事环保产业的子公司，重庆同兴垃圾处理厂、福州红庙岭垃圾焚烧发电厂等大型项目即由重庆三峰环境公司牵头进行投资、建设并承包运营。

重庆垃圾焚烧发电技术研究院是重庆科技学院与企业、政府部门合作搭建的产学研合作平台，属官产学合作。研究院建设所需资金、仪器设备、场地由学校、政府和企业共同投入。投入形成的固定资产按各自拥有、共同使用、统一管理的原则执行，运行费用由项目经费解决。研究院实行首席专家负责制，按市级工程技术研究中心的要求建设和管理，主要研究人员由学校教师和向社会聘请部分优秀研究人员组成，所有人员由研究院统一管理。

重庆垃圾焚烧发电技术研究院这一官产学合作平台的搭建显示出它的蓬勃生机。由研究院研制的垃圾焚烧发电高速离心雾化器和垃圾焚烧炉液压控制系统在福州红庙岭垃圾焚烧发电厂得到推广应用，为重庆三峰环境产业公司节省直接投资上千万元；目前，新的研究开发任务正在有条不紊地组织实施，已申请专利67项；获得重庆市科委重大科研项目、“十一五”国家科技支撑计划重点项目、国家火炬计划项目等多项，科研经费达1000余万元；与美国COVANTA公司签订了技术合作开发与联合开展人才培训备忘录，第一批技术合作开发经费164万美元已到位；与哥伦比亚大学合作，成立了美国哥伦比亚大学地球工程中心中国分中心；与重钢集团公司合作，在研究院设立重钢集团博士后工作站的工作室。培养高级人才和开展科学研究。

重庆垃圾焚烧发电技术研究院响应国家号召走引进、消化、吸收、再创新之路，开发出具有独立自主知识产权的技术，将为重庆市乃至我国环保装备制造业的发展发挥巨大作用。

与重庆市安监局联合成立“重庆安全工程学院”、“重庆安全生产科学研究院”

重庆科技学院有深厚的石油、天然气和冶金行业背景，具备安全工程的学科基础条件，有专业教师60余人，教学科研仪器设备1000余万元，已经在石油工程、冶金工程、化学工程与工艺等本专科专业中开设了安全工程相关课程。学校非常重视安全培训、咨询、科研及技术服务工作，建有国家甲级资质的重庆渝油安全评价所、中国石油天然气集团公司“IADC重庆(长城)国际井控培训中心”、中国石油天然气集团公司“HSE重庆培训中心”等中介与培训机构。近年来，学校为各行业培养了井控、HSE和安全监督管理等中层、基层技术管理干部5000多人次，并开展了广泛的安全技术服务工作。

鉴于近年来安全生产形势严峻、安全教育机构缺乏、安全科技人员严重不足、安全生产技术及科研缺乏支撑的现状，为了解决安全生产深层次问题，根据《重庆市人民政府关于2006年安全生产工作要点的通知》要求和重庆市王鸿举市长提出的“依托相关高等学校，筹备成立重庆安全工程学院”的指示精神，重庆科技学院与重庆安全生产监督管理局联合成立了重庆安全工程学院。

重庆安全工程学院集学历教育、短期培训、职业教育、科研开发、中介服务为一体，全方位辐射安全生产技术支撑领域。为政府安全生产决策、事故抢险及调查、重大事故隐患整治、安全人才培养、重大安全科技研究、企业安全技术服务提供技术和人才支持。是重庆科技学院与政府部门合作搭建的又一产学研合作平台。安全工程学院由学校提供办学场地、图书情报资料，市安监局提供政府专项资金和政策保障，双方共同提供师资，投入设备。安全工程学院实行理事会领导下的院长负责制管理模式，理事长和学院院长由双方派出，双方共建共管。目前，重庆安全工程学院已招收全日制专科学生240余人，全日制本科学生200余人，对全市安全生产人员的培训工作正在进行，安全中介服务及科研工作不断取得新的成果。

目前，重庆科技学院在重庆市安监局的指导下，整合全市安全研究与评价机构，并得到国家安监局的支持，组建了重庆安全生产科学技术研究院，同时也是国家安全生产科学研究院重庆分院；同时，根据“渝府[2008]3号文件”精神，积极参与构建“重庆市安全生产科技支撑体系”的工作。

重庆安全工程学院、重庆安全生产科学技术研究院随着不断的改革和发展，投入的不断到位，将会越来越发挥出为政府安全生产决策、事故抢险及调查、重大事故隐患整治、安全人才培养、重大安全科技研究、企业安全技术服务提供技术和人才支持的巨大作用。

充分利用大学城地缘优势，与重庆微电子园开展人才培养及技术研发合作

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关键词：课程改革工学交替专业建设

随着国民经济转型的速度加快， 对于各行业所需人才的素质提出了新的要求，各高校因此在培养目标和规格上应当定位在为生产、管理、服务一线培养的具有良好职业道德、专业知识素养和职业能力的高技能应用型人才。

“工学结合”即理论实践一体化的课程，其主要目的是通过整体化的课程设计，为学生提供一个能够对理论和实践进行整体化衔接的综合性工作任务和工作过程，让学生借此学习专业知识和技能与工作过程获得职业意识和方法，通过合作学习学会交流与沟通并最终形成综合职业能力。现实中如戴晓星认为：“部分学校为了人才培养工作水平评估，迎合评估优秀指标，生搬硬套、盲目变更教学计划牵强实行所谓的分段式工学交替教学，造成校外顶岗项目与校内理论学习内容严重脱节，实习期间放养学生、疏于管理等不良后果”。

因此，房地产经营管理专业学生毕业后从事工作的实际岗位任务决定了学生的素质要求，进而决定高职院校在相关课程体系构建中应当更加注重实践环节的教育。

一、进行房地产行业情况分析

房地产行业情况分析是房地产经营与管理专业工学结合课程开发的基础环节，通过对相关职业工作领域的整体研究，了解相关行业中适合该专业毕业生发展的具体岗位，明确行业需求点在什么环节，从而在明确岗位的前提下，进行人才培养规格的制定和学生工作后需要考取的具体执业证照。

二、进行房地产经营管理职业工作分析

课程体系设计的好坏，关键在于课程开发是否贴近“地气”。工学结合课程开发的实际意义，在于能从毕业生将来就业的主要工作岗位及潜在的岗位出发，将其具体的工作任务以及工作性质、相关人员的责任，岗位所面临的各种任务间的内在逻辑关系整理清楚，明确各任务之间所需要涉及到的学科、知识点，对学生的专业知识要求和实践动手能力的要求。在明确房地产项目开发过程中所涉及到的工作对象、实施内容、具体操作的方法、步骤、强制性法律规范、外部联系因子等之后，为将来的课程设计所需要确定的典型工作任务打下必要的基础。

三、进行房地产经营管理专业典型工作任务分析

典型任务的分析离不开房地产开发的具体流程环节分析。对于房地产项目开发过程，一是房地产开发公司的前期准备工作阶段；二是房地产建设项目的行政许可程序阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）商品房预售许可阶段；7）建设工程竣工综合验收备案；三是房地产项目权属初始登记阶段；四是后期物业管理阶段。根据其工作特性，通过职业领域和职业工作任务分析，召开行业内有影响的专家、学者会议，运用“头脑风暴法”，结合相关从业人员成长经历，在具有代表性的职业工作任务中选择和确定具有“综合性和开放性”特点的典型工作任务。

四、进行相关专业学习领域描述

建立房地产经营管理专业课程目标和内容，形成具体课程方案体系。通过实践专家访谈会所获得的典型工作任务属于工作领域，在此基础上明确学生应具备的职业核心能力和专项能力，进而明确学生所需的专业知识和对应的主要知识点，形成工学结合课程方案。在该环节，要在目标、内容、组织和评价四个课程要素层面，对典型工作任务进行由工作领域向学习领域的转换，将“从事工作”变为“学习工作”。

五、学习情境与课业设计，选择和整合工作内容，建立学习目标，形成学习任务

学习情境来源于典型工作任务，但不是典型工作任务的全部和原始再现，而是对典型工作任务分解后围绕课程目标经过选择和整合后设计而成的学习单元。以工程项目技术资料管理为例，则需要明确的技术资料包含哪些内容，对应工程项目施工哪个阶段，各个环节对于资料本身的要求，在整理资料的过程中如何保证资料的连续性、完整性，若出现资料缺失、错误，如何纠错。对于这些实训项目环节，应当围绕实践展开，先在工程项目技术资料管理实训课程中展开分解成各个学习单元，形成各分任务模块，引导学生构建相关实践技能体系。

六、设计工作页学习材料

工作页教材是工学结合课程教学实施的载体，通过体系化地引导问题，在工作与学习一体化的情境下，引领学生完成学习任务，经历完整的工作与学习过程后，注重培养学生对于实践生产环节的掌握，熟悉相关流程，明确重点、关键点、风险点，掌握应对具体实践中可能遇到问题的解决思路、途径、方法，进而提升适应社会的能力。

总之，我们应当根据房地产经营与管理专业对应的实际工作岗位，通过全面详细的市场行业调研，对岗位性质、职责、任务进行准确定位，通过任务驱动的方法，剖析专业教学中学生应当具备的基本素质以及对应的各个理论、实践知识点，通过工学结合的方式，在一定的逻辑顺序下，构建合理的相关专业课程体系，最终达到培养适应市场需求的毕业生要求。

参考文献：

[1] 倪依纯.工学交替模式的实践及思考 [J].职业技术教育,2007,29

[2] 李淑英.科学设计高职教学计划的思考 [J].黑龙江高教研究,2004,1

篇10

当前在中国外贸出口不畅、消费严重不足的情况下，确实有一些决策者主张通过投放货币，刺激经济的发展。当前房地产市场价格迅速回升，就是因为商业银行的贷款通过各种方式回流到房地产行业，从而促使房地产行业价格节节攀升，在一些城市甚至出现了新的“地王”。

从这个意义上来说，不是普通老百姓手中有钱，而是资本的拥有者缺乏其他投资渠道，从而导致房地产行业畸形发展。经济学家没有看到货币的作用，而只是在供给和需求方面做简单的加减法，这实在是一种误导公众，不负责任的做法。

房地产行业是一个非常特殊的行业，其中既有消费房地产，也有投资房地产。所谓消费房地产是指确保社区居民住房消费的房地产，所谓投资房地产是指为了保值升值而投资的房地产。二者之间可以相互转化，但是在货币的作用下，货币发行量的大小以及货币走向，决定着房地产的兴衰。

正如之前那位经济学者所指出的那样，当前中国的收入分配机制偏向富人，而富人筹资渠道过于单一，结果导致大量资金进入房地产市场。这是当前房地产市场价格上涨的根本原因。但我们不能因此而认为，中国富裕的人太多，从而导致房地产市场价格上涨，而只能说我国的资本市场不合理，导致我国的房地产市场发展出现了扭曲的现象。

现在中国所面临的困境是，政府加大财政投入刺激经济的发展，但却没有办法将资金留在传统的产业经济领域。房地产业是一个资金密集的行业，银行放松银根，为房地产业的发展注入了新的血液，而投资渠道的过于狭窄，又导致大量的资金涌入房地产业，中国的房地产市场面临新一轮的投资热潮。可是，房地产业的空前繁荣，并不意味着真实购买力的增加，等到新的宏观调控政策出台，大量资金转向其他行业和领域的时候，房地产行业将会面临更加严峻的考验，到那个时候，将会有一大批房地产开发商的资金链条断裂，商品房的空置率将会不断增加。