房产中介范文

导语：如何才能写好一篇房产中介，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

1、先知三日，富贵十年。

2、怠惰是贫穷的制造厂。

3、你的脸是为了呈现上帝赐给人类最贵重的礼物——微笑，一定要成为你工作最大的资产。

4、夫妇一条心，泥土变黄金。

5、回避现实的人，未来将更不理想。

6、大多数人想要改造这个世界，但却罕有人想改造自己。

7、两粒种子，一片森林。

8、伟人之所以伟大，是因为他与别人共处逆境时，别人失去了信心，他却下决心实现自己的目标。

9、与其临渊羡鱼，不如退而结网。

10、任何的限制，都是从自己的内心开始的。

11、即使爬到最高的山上，一次也只能脚踏实地地迈一步。

12、若不给自己设限，则人生中就没有限制你发挥的藩篱。

13、伟人所达到并保持着的高处，并不是一飞就到的，而是他们在同伴们都睡着的时候，一步步艰辛地向上攀爬的。

14、忘掉失败，不过要牢记失败中的教训。

15、人之所以有一张嘴，而有两只耳朵，原因是听的要比说的多一倍。

16、人之所以能，是相信能。

17、出门走好路，出口说好话，出手做好事。

18、一个有信念者所开发出的力量，大于99个只有兴趣者。

19、环境不会改变，解决之道在于改变自己。

20、未曾失败的人恐怕也未曾成功过。

21、别想一下造出大海，必须先由小河川开始。

22、即使是不成熟的尝试，也胜于胎死腹中的策略。

23、世上没有绝望的处境，只有对处境绝望的人。

24、有事者，事竟成；破釜沉舟，百二秦关终归楚；苦心人，天不负；卧薪尝胆，三千越甲可吞吴。

25、赚钱之道很多，但是找不到赚钱的种子，便成不了事业家。

26、如果我们想要更多的玫瑰花，就必须种植更多的玫瑰树。

27、世上并没有用来鼓励工作努力的赏赐，所有的赏赐都只是被用来奖励工作成果的。

28、积极的人在每一次忧患中都看到一个机会，而消极的人则在每个机会都看到某种忧患。

29、世界上那些最容易的事情中，拖延时间最不费力。

30、蚁穴虽小，溃之千里。

31、世界会向那些有目标和远见的人让路。

32、坚韧是成功的一大要素，只要在门上敲得够久、够大声，终会把人唤醒的。

33、造物之前，必先造人。

34、旁观者的姓名永远爬不到比赛的计分板上。

35、没有口水与汗水，就没有成功的泪水。

36、最有效的资本是我们的信誉，它24小时不停为我们工作。

37、每一发奋努力的背后，必有加倍的赏赐。

38、忍耐力较诸脑力，尤胜一筹。

39、绊脚石乃是进身之阶。

40、以诚感人者，人亦诚而应。

41、销售世界上第一号的产品——不是汽车，而是自己。在你成功地把自己推销给别人之前，你必须百分之百的把自己推销给自己。

42、积极思考造成积极人生，消极思考造成消极人生。

43、上帝助自助者。

44、当你感到悲哀痛苦时，最好是去学些什么东西。学习会使你永远立于不败之地。

45、莫找借口失败，只找理由成功。

46、如果你希望成功，以恒心为良友，以经验为参谋，以小心为兄弟，以希望为哨兵。

47、人生伟业的建立，不在能知，乃在能行。

篇2

2000年，大学毕业时，林琦和丈夫缺钱买婚房，只好找父母帮忙，买了房没钱搞装修，只好住进未铺地板的“清水房”。5年后，家庭经济情况好转，他们买了中信凯旋城一套166平方米改善居住环境。2006年，林琦开始涉足房产投资， 2007年看见买房好赚，她辞去了国际贸易的老本行，加入房产中介行列。得益于职务便利，2007年6月，她买了一套45万元的房子，尽管属于第4次买房，但由于贷款政策宽松，她依然贷到了七成房款，她买下之后立马放盘，只半年时间便净赚好几万元。

不过，近3年由于三套房停贷，已经5次贷款买房的她无法继续按揭购买住宅，只好转战商业地产领域。现在，她手握200万元在挑选商铺和写字楼。

大学毕业 曾无钱买婚房

林琦，湖南人，1977年生，大学学贸易专业，大学毕业后追随丈夫来到东莞嫁作人妇。

2000年，尽管房价每平方米只有两三千元，但是对于积蓄不多的林琦小两口来说，房子仍是难以承担之重。虽然不情愿，当时的条件下他们也只得求助父母，当起了 “啃老族”。当年，他们在东泰花园买了一套85平方米两居室“清水房”，3400元 /平方米。

交房时，房子的洗手间、厨房和墙壁已经简单装修，但是地板没有铺地砖，由于经济紧张，林琦两人没有再搞装修，直接就住进去了。林琦说：“当时日子过得很拮据，我们没有钱买家具，真是家徒四壁啊。我们节衣缩食，一边还房贷，一边存钱买家具，一件、一件地买。”

工作5年 贷款换大宅

为了尽快改善生活环境，林琦夫妻俩工作格外卖力，林琦在一个贸易公司上班，当时经济环境比较好，工资收入也比较高。丈夫吴先生做些生意，慢慢也兴隆起来。于是，这个小家庭的日子越来越宽裕了。他们觉得两居室制约相当之大，小孩子出生了，父母过来带小孩，房间住满了，杂物根本没地方放，书房也被迫与卧室合并。

“当时，我们就想，住两居室不是长久之计，小孩子稍大一些，需要自己独立的空间。”她说，2005年，他们在中信凯旋城买了一套166平方米的大宅子，毛坯房单价接近5000元/平方米，总价80余万元。当时按照政策，他们可以贷款七成，但是由于存了一笔钱了，不想背负太多利息，所以就只按揭了五成。东泰花园与凯旋城相邻，他们现在两套房子都是自住。林琦说，这套房子现在市值已经涨到200多万元了。

加入中介 打开炒房局面

2006年，房价开始明显上升，当年5月，林琦贷款七成买了第3套房用于投资。

这套房子是东泰花园一套100余平方米的带装修二手房，总价23万元。次年，她卖出，收回50万元。仅一年时间，这套房子市值已经翻番。

眼见房价步步上升，再加上经济运行不稳定，贸易工作越来越难做，林琦觉得还是做房地产收入高，同时方便自己买房投资。于是，她在2007年3月加入城区一家品牌房产中介，转型当了一名房产经纪人。不用多久，林琦便深切体会到了房产中介这份其他职业无法比拟的优势——“炒房先知”。 2007年6月，她看见东泰花园一套108平方米的带装修三居室二手房放盘，总价为45万元，觉得物美价廉，于是当机立断就贷款拿下了，并立马在公司放盘，结果在年底便以55万元出售，除开税费，她净赚好几万元。

下一步：转战商业地产

2009年，西平板块大热。当年三四月，林琦在热销的景湖春晓贷款七成买了一套158平方米的4房，毛坯价8700多元/平方米，总价138万元。之后，林琦花了20来万元对新房进行了装修，现在房子的市值带装修为165万元。

“4年时间过去了，这套房子表面上涨了7万元，算上装修人工和利息，其实是没有怎么涨。房子在高位买的，没有赚钱。”林琦说，“不过现在房子正在出租，月租4500元，比月供4000元多一些，还是可以支撑。对于这套房子，我的心理价位是1.3万元/平方米，等地铁一通，房子肯定涨价。反正，钱放在手上也会贬值，屯个房还可以抵抗通货膨胀，房价又不会跌。如果买房，价格不涨个10%，等于没涨。”

篇3

转眼之间又要进入新的一年xx年了,新年要有新气象,在总结过去的同时我们要对新的一年一个好的计划.我是一个从事工作时间不长,经验不足的工作人员,很多方面都要有一定的要求,这样才能在新的一年里有更大的进步和成绩。

xx年是我们××地产公司发展非常重要的一年,对于一个刚刚踏入房地产中介市场的新人来说,也是一个充满挑战,机遇与压力的开始的一年。为了我要调整工作心态、增强责任意识、服务意识,充分认识并做好厂房中介的工作。为此,在厂房部的朱、郭两位同事的热心帮助下,我逐步认识本部门的基本业务工作,也充分认识到自己目前各方面的不足,为了尽快的成长为一名职业经纪人,我订立了以下年度:

一、熟悉公司的规章制度和基本业务工作。作为一位新员工,本人通过对此业务的接触,使我对公司的业务有了更好地了解,但距离还差得很远。这对于业务员来讲是一大缺陷,希望公司以后有时间能定期为新员工组织学习和培训,以便于工作起来更加得心顺手。

1、 在第一季度,以业务学习为主,由于我们公司正值开张期.间,部门的计划制定还未完成,节后还会处于一个市场低潮期,我会充分利用这段时间补充相关业务知识,认真学习公司得规章制度,与公司人员充分认识合作;通过到周边镇区工业园实地扫盘,以期找到新的盘源和了解镇区工业厂房情况;通过上网,电话,陌生人拜访多种方式联系客户,加紧联络客户感情,到以期组成一个强大的客户群体。

2、在第二季度的时候,公司已正式走上轨道,工业厂房市场会迎来一个小小的高峰期,在对业务有了一定了解熟悉得情况下,我会努力争取尽快开单,从而正式转正成为我们公司的员工。并与朱、郭两经理一起培训新加入的员工,让厂房部早日成长起来。

3、第三季度的“十一”“中秋”双节,还有xx奥运会带来的无限商机,市场会给后半年带来一个良好的开端,。并且,随着我公司铺设数量的增加,一些规模较大的客户就可以逐步渗入进来了,为年底的厂房市场大战做好充分的准备。此时我会伙同公司其他员工竭尽全力为公司进一步发展做出努力。

4、年底的工作是一年当中的顶峰时期,加之我们一年的厂房推界、客户推广,我相信是我们厂房部最热火朝天的时间。我们部门会充分的根据实际情况、时间特点去做好客户开发工作,并根据市场变化及时调节我部的工作思路。争取把厂房工作业绩做到最大化!

二、 制订学习计划。做房地产市场中介是需要根据市场不停的变化局面,不断调整经营思路的工作,学习对于业务人员来说至关重要,因为它直接关系到一个业务人员与时俱进的步伐和业务方面的生命力。我会适时的根据需要调整我的学习方向来补充新的能量。工业知识、营销知识、部门管理等相关厂房的知识都是我要掌握的内容,知己知彼,方能百战不殆(在这方面还希望公司给与我们业务人员支持)。

三、 加强自己思想建设,增强全局意识、增强责任感、增强服务意识、增强团队意识。 积极主动地把工作做到点上、落到实处。我将尽我最大的能力减轻领导的压力。 以上,是我对xx年的一些设想,可能还很不成熟,希望领导指正。火车跑的快还靠车头带,我希望得到公司领导、部门领导的正确引导和帮助。

展望xx年,我会更加努力、认真负责的去对待每一个业务,也力争赢的机会去寻求的客户,争取的单,完善厂房部门的工作。相信自己会完成新的任务,能迎接xx年新的挑战。

【房产中介工作计划书二】

经过20xx年两个月的工作,我对房地产销售有了更深层次的了解,同时也学到了很多东西,为了让自己在新的一年中有更高的收获,自身有更高的提升,特总结去年展望今年,根据自身的实际情况,特做出具体的计划。

一、业务的精进

1、加强团体的力量

在团体中能够更好的发挥自身的能力,同时对提升个人素质具有更大的帮助,在与同事们两个月的相处中,我发现我和郝姗在性格上有很多的共同处,同时也有很多的不同,其中有许多是我要学习加强的,这种性格上的互补,在具体的工作中可以帮助我们查缺补漏,提升自己。在新年中,我更要加强队员的团结,团结是我不断成长的土壤。

2、熟识项目

销售最重要的是对自己所从事项目的精度了解,我在年前散发传单不断的与人接触的过程中,对本项目有了深度的了解,但在接待顾客的过程中,还是不断的有新问题的出现,让我无法流利的回答顾客的提问,主要是对项目及相关房产知识的不够了解,在新年之后,对项目的学习,对房产知识的了解,是熟识项目的首要。调盘,新年后又新起了几个楼盘,在与同行之间比较能够更好地加强对自己销售对象的信心,在不断的学习中充实自己,在不断的实践中提升自己。

3、树立自己的目标

有目标才会有方向,有方向才会有不断努力的动力。在每个月的月初都要对自己订立下目标,先从小的目标开始,即独立流利的完成任务,然后再一步步的完成奖励下授的销售任务,直到超额完成任务。在每月的月初订立下自己当月的销售目标,同时记录下当天接待顾客中出现的问题及解决之道,不时的翻动前期的工作日志,温故而知新。

二、自身素质的提升

销售的产品可以不同,但销售的目的相同,都是为了把自己的产品卖出去,用实物换成钱。因我从未正式的接触过销售,所以在推销及推销技巧处有很大的不足,所以提升自身就要从提升自己的销售能力开始。

首先,书籍是活的知识的最有利的途径,新年后要大量的阅读有关销售及销售技巧的书籍,同时不断的关注房地产方面的消息,及时的充实自己,总结自己的实践经验。

其次,实践出真知,所有的理论只有与实践相结合,才能被自身很好的吸收,提升自己,从基础的做起,重新对销售流程进行学习,在演练中对项目加深印象,同时对顾客关心的合同条款进行熟读并学习。了解最新的法律法规知识。

篇4

在大温哥华，几个华人聚在一起，只怕三句话不到就会扯到房地产话题上，而当地其他族裔对华裔的第一印象，往往也是“特爱买房子”。

说来也怪，住在大温的人都喊房价高、买不起，从大陆来的又说比起上海北京来，这里房价还是便宜。自从哈珀政府上台，近几年技术移民的门槛对中国人而言越抬越高，这种情况下加拿大的中国人几乎都是投资移民，是一帮加拿大人怎么也搞不懂钱从哪里来的“大富豪”。他们的来到不仅为当地居民中增添了更多亚洲面孔，更给房屋中介、尤其是会普通话的中介创造了无数商机和高额收入。当地白人曾这样评价“现在某某区都成亚洲人的了，有朝一日我们全都会搬走。”

这样一来，许多原本跟房地产业毫不沾边的华人，也争先恐后挤进了房地产中介这一行。其实，对于多少都存在一点语言障碍、或者无论如何专业也对不上口的中国大陆移民而言，房地产中介上手快、入行容易、回报潜力大，的确是入行的好选择，曾有位朋友开玩笑说，在卑诗省，房产中介对语言的要求，在所有“执照工”中难度“仅高于卖艺和算命”，虽颇夸张，但确能反映一些实际情况，只要考个执照，每年交些维持执照的管理费，再挂靠个房地产公司，就可以“操练起来”了。

如果在大温，你看到一个陌生人开着豪华车，不论什么季节都穿着正装，手里拿着个文件夹在你家小区转悠，那多半是遇到房屋中介了笔者发现做这一行的中国人自身素质相对都不错，很多MBA、英文老师、外贸职员都投身其中。我有一位朋友移民加拿大没几年，也做了这一行。他叫王帅，还未到不惑之年，平时戴副窄边眼镜，头发梳理有型，西装笔挺，一看就与我们这些习惯衣着随意舒适的人不同。

王帅十几年前从中国大陆去日本留学，攻读金融专业。日本并非移民国家，当年许多既不愿学成回国、又无法留下的中国留学生，都趁着加拿大技术移民政策宽松，转到了枫叶之国。其实他的英语还过得去，应付日常生活并没有问题，但用于在加拿大这个英语环境里找对口专业工就有点难度了他也试着找过专业工作，但面试这关就过不去。

俗话说东方不亮西方亮，他太太年轻时留英学习财会专业，练得一口标准英音，轻轻松松就在一家天然清洁用品公司谋得一较高会计职位，收入颇厚。

在加拿大的中国技术移民，通常如果有一人找到稳定、福利健全的固定工，就可以确保一家人的基本收入，以及覆盖全家的商业保险和福利，另一人往往会选择一份较灵活的工作，一来机会多一些，二来倘拖家带口、孩子幼小，家里也总有个能照应的人。王帅正是因为这，才花了几个月时间，“啃”下张房产中介的执照。

因为门槛不高，入行者众多，中介这行虽然衣着光鲜，香车宝马，看上去很神气，做起来却并不那么轻松，做得特别好的或特别不好的都不多，大多数人处在“半年不开张、开张吃半年”的状态下。王帅当然还不是什么“地产明星”，但他会英、日、汉三种语言，而且办事认真、为人可靠，倒也吸引了不少客户。

篇5

乙方：

丙方：

公司名称：公司注册号：

鉴于：甲乙丙三方同为 共同合作投资出资人，为更好地经营管理公司，甲乙丙三方在平等、自愿、互利互惠、协商一致的基础上就公司的管理规章等一些事项达成如下协议，共同遵守。（下列甲乙丙三方同时提及时简称三方）

一：公司股份；

三方各自享有公司相应的股份及相应的权益，其股份详细比例分别为甲方： ；乙方： %；丙方：%；

二：出勤于考勤；

① 正常上班作息时间为：

② 每月休假；每人每月休假 天，请假及矿工；

（1）：事假

（2）病假；

（3）矿工；

④考勤记录三：公司财政；

① 财务记录；公司财务开支必须有专人记账

② 财务报账；

（1）公司内所有人员为公司支出或收取了任何费用必须向记账人员汇报，不得多报，否则，一经发现，扣除虚报者虚报部分三倍数额的人民币作为处罚。

（2）公司内所有人员在收取了与公司营业范围及公司所从事的服务有关的费用时经手人必须向公司及时报账。

财产安全；公司内所有人员（包括三方）必须爱护公司公共财产，维护公共财产安全，因个人原因导致公司财产遭到损坏或遗失，损坏或遗失人员必须向公司赔偿与相当于被损坏或遗失物品的原价 相等数额的人民币。

⑤财政核算

财政的分配及承担；公司内各项开支盈亏（除房产倒卖外）均按三方各自所享有公司的股份比例分配公司利润和承担公司亏损。

四：公司决策；

① 决策权力；三方均有对有关公司各事项决策的权力。

② 决策范围；公司规模的变动、公司各店面位置的迁改、员工的聘请、辞退、奖惩及工作调动，公司的财务支配、公司各项目的投资(不包括房产倒卖项目投资)、公司设施器材的增减、公司发展道路方向、公司管理制度的制定与变更、有关公司的各种合同或协议的签订与修改、公司的转型、转让或解散等各方面，三方均有包括在上述范围内的等各方面决策权力。（决策范围包括但并不限于以上所述）

③ 决策过程；三方凡遇公司某事项决策方面发生争执可由三人协商，协商不成可通过股份投票数最终拟定决策。

④ 决策结果；股份投票数必须大于50%（不含50%）决策方可通过并确立。

⑤ 决策执行；凡通过公司决策最终确立的方案，三方必须共同遵守。

⑥ 决策结果的变更；公司各事项经三方决策后确立的结果或方案若要变更必须经三方均同意认可，方可变更决策，新的决策也由三方重新拟定。

五：公司投资；

① 公司在店面扩展、公司财务支出、倒卖房产等方面的投资必须经过三方决策后同意许可，无论哪一方不得在其他两方未同意或不知情的情况下擅自投资。

篇6

售楼部（salescenter），是指一个楼盘项目进行销售的场所，也是形象展示和实际交易的地点。而房产中介是为房产买卖双方达成销售和购买而建立的一个平台机构，并有为买卖双方保证安全交易的义务。

楼盘指由具备开发资质的开发商承担设计、建设并聚集在某一处进入市场上销售的房子。楼盘一般指商品房。一般指正在建的或正在出售的楼房。

（来源：文章屋网 ）

篇7

在房地产市场兴旺蓬勃的今天，各种各样的法律问题和合同纠纷是非常不可忽视的一方面。最高人民法院的第一批指导性案例中就有上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案，通过研究这个案例，能够给予我们关于居间合同和“跳单”问题的更深刻认识，并通过此案例，启发出笔者对房产中介公司如何应对“跳单”的法律风险的一些思考和建议。

一、案情简介

（一） 案件概况

原告：上海中原物业顾问有限公司

被告：陶德华

原告上海中原物业顾问有限公司诉称：被告陶德华利用中原公司提供的上海市虹口区株洲路某号房屋销售信息，故意跳过中介，私自与卖方直接签订购房合同，违反了《房地产求购确认书》的约定，属于恶意“跳单”行为，请求法院判令陶德华按约支付中原公司违约金1.65万元。

被告陶德华辩称：涉案房屋原产权人李宝萍委托多家中介公司出售房屋，中原公司并非独家掌握该房源信息，也非独家销售。陶德华并没有利用中原公司提供的信息，不存在“跳单”违约行为。

法院经审理查明：2008年下半年，原产权人李宝萍到多家房屋中介公司挂牌销售涉案房屋。2008年10月22日，上海某房地产经纪有限公司带陶德华看了该房屋；11月23日，上海某房地产顾问有限公司（简称某房地产顾问公司）带陶德华之妻曹美娟看了该房屋；11月27日，中原公司带陶德华看了该房屋，并于同日与陶德华签订了《房地产求购确认书》。该《确认书》第2.4条约定，陶德华在验看过该房地产后六个月内，陶德华或其委托人、人、代表人、承办人等与陶德华有关联的人，利用中原公司提供的信息、机会等条件但未通过中原公司而与第三方达成买卖交易的，陶德华应按照与出卖方就该房地产买卖达成的实际成交价的1%，向中原公司支付违约金。当时中原公司对该房屋报价165万元，而某房地产顾问公司报价145万元，并积极与卖方协商价格。11月30日，在某房地产顾问公司居间下，陶德华与卖方签订了房屋买卖合同，成交价138万元。后买卖双方办理了过户手续，陶德华向某房地产顾问公司支付佣金1. 38万元。

（二） 法院判决

上海市虹口区人民法院于2009年6月23日作出（2009）虹民三（民）初字第912号民事判决：被告陶德华应于判决生效之日起十日内向原告中原公司支付违约金1.38万元。宣判后，陶德华提出上诉。上海市第二中级人民法院于2009年9月4日作出（2009）沪二中民二（民）终字第1508号民事判决：1.撤销上海市虹口区人民法院（2009）虹民三（民）初字第912号民事判决；2.中原公司要求陶德华支付违约金1.65万元的诉讼请求，不予支持。

上海市第二中级人民法院生效裁判认为：中原公司与陶德华签订的《房地产求购确认书》属于居间合同性质，其中第2.4条的约定，属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款，其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金，该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效。根据该条约定，衡量买方是否“跳单”违约的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。本案中，原产权人通过多家中介公司挂牌出售同一房屋，陶德华及其家人分别通过不同的中介公司了解到同一房源信息，并通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立。因此，陶德华并没有利用中原公司的信息、机会，故不构成违约，对中原公司的诉讼请求不予支持。

二、争议焦点

在本案中，笔者主要探讨两个争议焦点：

第一，双方签订的《房地产求购确认书》的法律性质及禁止“跳单”格式条款效力的效力如何？

原告上海中原公司在11月27日与被告陶德华签订的《房地产求购确认书》这一合同是属于什么性质的合同？房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定是否合法、有效？

第二，被告陶德华有没有构成“跳单”，即构成违约？

卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售，陶德华通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息，而并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息，这样做是否构成“跳单”违约？

三、案件相关法律问题分析

（一） 《房地产求购确认书》的法律性质及禁止“跳单”条款的效力

1.居间合同和格式条款的法律概念引入

对于居间合同和格式条款的概念，《合同法》均有明确规定：

《合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”

《合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”

2.《房地产求购确认书》具有居间合同属性

根据《合同法》关于居间合同的规定，居间人的义务是向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人的义务是在居间人促成合同订立后向其支付居间报酬或佣金。在本案所涉及的合同中，居间人上海中原公司的义务是向委托人陶德华提供房源信息，提供订立房屋买卖合同的机会，而委托人的义务是对上海中原公司提供的服务支付报酬。因此根据上文所引的法律规定，这一合同具有居间属性，①而不属于合同等其他合同。

3.禁止“跳单”格式条款有效

根据《合同法》第四十条的规定：“如果格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方存在免除其责任、加重对方责任或者排除对方主要权利的，该条款无效”。对于本合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定这一禁止“跳单”格式条款是否有效，笔者认为该条款是为防止买方陶德华利用上海中原公司提供的房源信息却跳过中原公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金，该约定双方具有相应的民事行为能力，意思表示真实，且并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定是有效的。

（二）被告陶德华有没有构成“跳单”

1.客户构成“跳单”的要素分析

《合同法》第四百二十六条、第四百二十七条规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬；居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬”。但是如果任由委托人看房后跳开中介公司，逃避支付佣金的约定义务，则对居间人显属不公平。因此，确认客户“跳单”的要素就显得很有必要，笔者认为认定客户构成“跳单”的要素主要有以下四个方面：

第一，有效的禁止“跳单”条款。即在双方订立的居间合同中，具有不违反民法和合同法等相关法律的禁止“跳单”条款的存在，这是确认客户构成“跳单”的法律依据和大前提。

第二，房产中介公司提供了居间服务。即房产中介公司履行了居间合同的主要义务，如根据客户的要求提供房源信息，带领客户看房等等，并留下了相关证据。

第三，客户在看房后的合理期间内“跳单”。对于房产居间合同如本案《房地产求购确认书》中的禁止“跳单”的格式条款，里面约定了看房后的一定期限内不得“跳单”。本案中的约定是6个月，上海市第一中级人民法院的周峰和李兴认为3个月比较妥当，②此3个月的期限从看房完成之日起开始算，而不是从居间合同签订之日起算。

第四，客户“跳单”时是恶意的。比如为了逃避支付或者少支付居间报酬，自己或者利用第三人与卖房人直接签订房屋买卖合同，或者故意透漏信息给第三人使第三人与卖房人签约，等等。而如果卖房人将同一所房屋通过多个中介公司出售，买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息，买方选择了服务更好，价格更低的中介公司，这符合民法的契约自由精神，此应为善意，与前面所说的恶意相对应，不应构成违约。

2.本案中被告陶德华并无违约

该案中，被告陶德华虽然与原告上海中原公司有合同在身，合同中也规定了符合法律规定的禁止“跳单”格式条款，中原公司也提供了房源信息、带领看房的居间服务，但陶德华是通过正当途径对多个中介公司的对比，善意的选择了价格更优惠的另一家中介公司，此做法并无不妥，符合传统民法中的契约自由精神，彰显了以人为本的原则，因此，笔者认为法院判罚非常准确，被告陶德华并没有构成“跳单”违约。

四、本案带来的一些思考――房产中介公司应对“跳单”的法律风险防范

在如火如荼的中国房地产市场，各种各种的房产纠纷数不胜数，该案中的房屋买卖居间合同纠纷就是一个非常普遍的存在。该案作为最高人民法院的指导性案例，它的判罚彰显了社会主义法律以人为本的思想，但在间接上也使中介公司之间的竞争更加激烈，面临的法律风险也更高。因此本人针对中介公司如何应对“跳单”的法律风险有一些思考和建议。

第一，房产中介公司人员应加强对“跳单”违约的法律认识。房产中介公司的相关人员，应该认真学习和分析最高人民法院的这一指导性案例，理解“居间合同中禁止买方利用中介公司提供的房源信息，却撇开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定具有约束力，即买方不得‘跳单’违约；但是同一房源信息经多个中介公司，买方通过上述正当途径获取该房源信息的，有权在多个中介公司中选择报价低、服务好的中介公司促成交易，此行为不属于‘跳单’违约”的深刻含义，从法律思维上武装自己，以便在日后的中介工作中更加游刃有余，避免犯错。

第二，房产中介公司应完善自己的合同和相关条款。一般来说，房产中介公司都有自己一整套的合同或者协议文本，这些文本都是事先做好，可重复使用的，也就是按照合同法的规定，属于格式合同和格式条款。本指导性案例虽然认可了禁止“跳单”条款，但并非条款无懈可击。比如本案的格式条款规定“看房后6个月内禁止跳单”，笔者也认为期限偏长，如果改为3个月左右，避免出现加重买房人责任、排除买房人权利而被法院认为是无效格式条款的法律风险。同时，关于格式条款中的违约金或赔偿金，在该案例中，如果陶德华恶意“跳单”，应按照与出卖方就该房地产交易价格的1%向

中原公司支付违约金，如果该违约金的标准不是1%而是超过了国家法定的房产居间报酬标的如5%或更高，那么该格式条款同样存在无效的法律风险，应非常注意。③

第三，房产中介公司应注意适时签订文件并做好证据保留。在买房人前来中介公司寻求服务时，建议签订《房屋求购委托协议》之类的文件，标明居间报酬的标准和支付期限，在签订协议的时候可以要求看房人出示身份证件，做到实名制。④在带领买房人看房时，要求看房人签订类似本案的《看房确认书》，在确认书中列明带领看房相关工作人员、所看房源的基本信息、禁止“跳单”的格式条款等等，这些都是防范恶意“跳单”的有效办法。在居间服务的整个过程中，必须非常注意证据的保留，以免在对峙于法庭上时，因缺乏相关证据而败诉。

此外，由于该指导性案例间接导致了房产中介公司之间更加激烈的竞争和更好的法律风险，房产中介公司除了上面所说加强法律思维培养、完善合同文本和格式条款、注意保留证据等法律专业方面之外，还需努力提高服务质量，扩大服务范围（如代办证照、代办产权过户、代办贷款等⑤），努力争取质优价廉，增强自身的竞争力。

[注释]

①李金升：《最高人民法院的“跳单”指导性案例对房产中介公司的现实性影响分析》，《上海房地》2012年第2期。

②周峰，李兴：《房屋买卖居间合同纠纷中“跳中介”现象的法律问题研究》，《法律适用》2011年第10期。

③李金升：《“跳单”指导性案例对房产中介公司的现实性影响分析》，《上海房地》2012年第2期。

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1、了解自己负责的房源有哪些，自己拥有哪些优势以及存在哪些劣势。

2、学习态度是最重要的，听从经理安排，从中获取经验。多多的向前辈学习，多听、多看、多带看、多接触客户。

3、在客户面前尽量表现得聪明，同时要有一颗诚实的心。聪明可以体现在对客户的关怀上，例如多备几套房子，提前查好路线，提前看好房子的情况等等细节上。尤其是比较重要的大客户，更是需要你的细心。不要试图去欺骗自己的客户，因为每个客户都都有自己的判断能力，一个真诚去的人是被客户选择的最基础的条件。

4、与客户保持良好的沟通。对客户有耐心并保持良好的沟通也是非常重要的。你需要通过你客户的交谈中了解到客户真正的需求，从而针对他的需求给他提出针对性的建议。

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网络信息平台与传统中介双方，矛盾根源在双方合作模式。前者向个人提供后者的房源，按点击量收费，即“卖端口流量”。随着互联网时代前者的快速崛起，上不封顶的竞价排名、端口收费不断提高，都成为其提高盈利的手段，这些举动直接导致传统中介成本高企。如链家地产，其近年来在互联网的年投放均过亿元，2013年的数据相较前一年直接翻倍。与此同时，由于中介向个人收费的比例未改变，因此互联网投放成本提高的同时，其渠道效果却在下降。

其实，早在2008年，搜房网就曾计划提高端口收费标准，彼时受到三家传统中介抗议才打消想法。但近年互联网的发展伴随中国房产市场的火爆，令搜房网、安居客等网络平台的话语权不断提升，对传统中介的收费也日益加大。一个明显的对比是：目前中国房产经纪行业的平均利润率为3%-5%，而已上市的房产网络企业利润率往往高达30%以上。

但搜房网们的好日子似乎要结束了。由于二手房交易市场的萎靡，传统中介不堪重负，开始联合反击。网络房产平台盈利模式简单而脆弱，无非是向传统中介贩卖流量；同时，受益于房产经纪公司提供的海量房源带来的点击率。因此，遭遇反击的搜房网、安居客，几乎被一招制服：一夜之间，北京安居客原来挂牌的45万套房源已经只剩下6万多套，上海安居客上的50多万套房源则剩下17万套。

篇10

关键词: 房地产中介服务发展现状对策

Abstract: This article elaborates the development present situation of the local real estate intermediary industry, from the regulation and adjustment of the real estate intermediary illegal behavior, analyzes the current problems in the industry, and puts forward relevant measures and suggestions, in order to promote the local real estate intermediary organization and the whole real estate industry healthy development.

Key words: real estate; intermediary services; development present situation; countermeasure

中图分类号：F293.35文献标识码： A文章编号：2095-2104（2012）

0 前言

房地产市场是社会主义市场体系的重要组成部分，它在产品市场和要素市场中都占有很重要的地位。自20世纪90年代初开始发展起来的，随着房地产市场突飞猛进的发展，房地产业作为消费热点和新的经济增长点，对经济的高速发展、市场内需的扩大、投资和消费的双向增长、城市面貌的改变以及人民生活水平提高发挥着巨大的作用，不仅逐渐成为我国国民经济的支柱产业之一，而且还带动了建筑、金融等相关行业的快速发展。

随着房地产行业的不断升温，房地产市场空前活跃，房地产中介服务机构如雨后春笋般纷纷涌现。房地产中介行业是房地产业的重要组成部分，房地产中介贯穿在房地产业经济运行的全过程之中，一方面，中介机构为房地产交易的供求双方起到了媒介和桥梁的作用，为房地产业的生产、流通和消费提供了多元化的中介服务，促进了房地产交易的专业化、规范化运作;另一方面，由于我国房地产中介服务起步较晚，立法也不够健全，房地产中介服务行为混乱无序，侵害当事人权益、欺诈消费者事件时有发生。文章阐述了当地房地产中介行业的发展现状，分析了目前行业中存在的问题，针对问题提出了相应措施，以促进本地房地产中介组织和整个房地产业的健康发展。

1.当地房地产中介行业发展现状及问题

1.1 当地房地产中介行业的总体发展现状

当地房地产中介行业的发展现状总体上看，本地房地产的发展己步入快车道，具备了作为新的经济增长点的特征和条件。据统计，2010年本地房地产中介企业数量占全市中介服务业企业的13. 8%; 年末从业人员达到11283人，占17.5%; 营业收入为13.05亿元，资产总计约为40亿元。由于行业政策等因素使得市场并未形成垄断，本地中介行业的竞争显得异常激烈。到2010年初，本地房产中介行业里比较强大的企业约有20多家，此外还有众多的小型中介企业为街道两旁的小型门面店及办事处等。

1.2 本地房地产中介行业发展中存在的问题 1.2.1 发展无序，企业生存率低

市场对房地产中介的需求逐步放大，但房地产中介尤其是普通中介市场，由于投资成本低，管理不规范，准入制度不完善，企业间存在恶性竞争，因而许多中小房地产中介企业逐步被淘汰，近年来，由于当地政府推行的住房建设、分配、使用、交易制度和土地使用制度改革在不断向纵深发展，房地产市场的潜力在不断释放，本地的中介业务成倍上升，有许多投资人看好这一巨大的市场，不断地涌入从而大大加快当地房地产中介业的洗牌速度。

1.2.2经营失信，社会信誉度低

日前对房地产中介组织的资质管理和行为监督尚不健全。楼市异变之下的中介市场，是一个急需监管和自律的市场，房产中介老总轻易携客户巨额房款潜逃，充分暴露了当前二手房市场在资金监管方面存在巨大漏洞。另外，本地的一些房地产中介机构将赚钱看作是唯一目的，一些经纪机构扣留、骗取看房押金的行为，故意让房屋买卖双方互相隔绝，加剧信息不对称，以压低卖价、抬高买价，从中获取非法所得的现象; 以霸王条款、虚假广告、隐瞒重要信息、承诺不予兑现、巧立名目胡乱收费等方式强迫和欺骗的问题也较为普遍，因此，如何重塑社会对房地产中介机构的信任，己成为整个中介行业发展所面临的严重问题。

1.2.3 企业规模较小，抗风险能力差

据统计，目前当地房地产中介服务企业中从业人员数在10人以下的占80%; 超过50人的占4.9%。专业化程度低也是此类企业普遍存在的问题之一，除少数规模较大的机构内部设有一些专业部门，绝大部分机构业务范围狭窄，没有实行专业分工，缺乏自身的业务强项，因此缺乏为客户提供法律咨询、评估、信贷、产权登记和过户手续等多样化的服务。业务种类单一，经营范围狭窄，也造成了企业抵抗风险能力的不足。

1.2.4 市场准入低，从业人员素质参差不齐

房地产中介企业的经营服务水平在很大程度上取决于从业人员的素质。目前，只有少数几家大公司在招聘员工时有大专以上学历要求而且要有相应的工作经验，其他一些小中介企业都没有学历限制，一般的高中学历都可以去任职。

1.2.5 法律法规尚须完善，行业监管和自律不力

当地对房地产中介组织设立、运营以及对从业人员资格认证、行为管理进行规范的法律、法规和部门规章、规范性文件己初步形成了一个框架，但还不健全和完善。同时，由政府直接监管，面对数量庞大的中介机构和不胜枚举的中介纠纷，难以到位，同时还存在着寻租空间，另外，政府各职能部门以各自的依据和方式参与监管，会造成政出多门，企业无所适从，且易产生许多漏洞，而行业协会监管同样存在诸多问题。1.2.6信息化程度低

目前在本地市场上，实行计算机信息化和网络化管理，并拥有自己的网站的中介企业可以说是少之又少，除少数大的中介公司外，一般都没有像样的设备，因此被人们称之为"皮包公司"。

1.3 房产中介市场现实存在的欺诈行为

目前房地产中介市场的欺诈行为包括包销、无照经营、超越经营范围和非法异地经营、房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书、滥用格式合同、房地产经纪组织未按期限办理备案手续、虚假广告等。这些不当行为严重危害了房地产中介市场的有序、健康地发展。同时，也给社会维稳带来了极大的隐患。

2. 健全房地产中介行业的对策和建议

2.1 房地产中介行业发展对策

2.1.1 加强政府规划和调控，引导企业有序发展

由于市场机制在解决信息不对称方面有其自身的局限性，因此，政府应采取措施对市场进行调控，以弥补市场机制的不足，因为市场是有缺陷的，需要政府加以干预。当地政府可以通过制定一定时期的产业政策和发展计划，并运用信息披露、税收、信贷、担保基金等经济手段，对本地房地产中介组织发展的速度、规模和结构进行事先规划和过程调控，避免或减少大起大落。

2.1.2 树立中介品牌，加强企业诚信建设

鼓励一批具有实力、运作规范的房地产中介企业，通过各种手段塑造服务品牌，以真诚的服务、专业的素质在客户心目中树立威信，在竞争中脱颖而出，成为房地产中介名牌企业。同时，采取建立企业信用档案，开展企业信用评级，创造有利企业诚信经营的环境和条件。

2.1.3 规范市场准入制度，提高从业人员整体素质

应加快实施房地产中介人员执业资格管理，从事房地产中介的机构必须具备相应的人员和资金，并取得有权部门颁发的房地产中介机构资格证书: 严肃查处无资质的中介企业和中介行为。同时，加强对从业人员的培训，通过培训考核，使房地产中介从业人员具备系统的专业知识，较强的沟通能力，良好的职业道德和牢固的法纪观念。

2.1.4 完善法律法规，改进政府监管和行业自律

制定一部自成体系的房地产中介法律或法规，提高立法层次和法律效力。修订、调整和充实与房地产中介"基本法"衔接配套的法规或规章，优化法律结构， 完善法律体系。

在房地产法律法规中增加或重新设置概念准确、含义清楚、解释详尽的条文，增强法律法规的适用性和实效性。

2.1.5 推广实行计算机信息化和网络化管理

将IT产业与房地产中介服务业结盟，创建局域网、远程网和互联网等网络体系，构建公司在房屋置换市场上的网络信息高速通道。开发各种与房地产中介服务相关的软件，如交易、评估、抵押、按揭等。利用基于互联网的网络科技手段向客户提供高品质、人性化和多样化的房地产中介服务。

2.2 对相关立法的几点建议

借鉴国外的立法经验，结合我国房地产中介市场的实际情况，建议立法应确立以下几方面内容：严格市场准入制度、设立行业协会、规定房地产中介服务的禁止行为、建立中介机构法人责任制和业务失误赔偿制。