房产调控范文

导语：如何才能写好一篇房产调控，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

总理在4月13日主持召开的国务院常务会议上强调，坚持房地产调控政策不动摇，决不让调控出现反复。这表明本届中央政府会将房价调控进行到底。

据统计，今年以来，北京签约10套以上的约60个房产项目中，有70%是在去年调低入市价格的基础上加大了打折力度。 除了北京以外，国家统计局公布的2月70个大中城市房价数据显示，新建商品住宅价格环比下降了的城市有45个，持平的城市有21个，上涨的城市仅有4个。随着房价的明显下降，3月份一线城市的成交量相对2月上涨达到50%左右。这让不少人担心，房价会不会就此反弹，决策层会否停止房地产调控的力度。

“成交量的回暖，得益于银行降低了首套房贷的门槛，以及一些限购的城市新年释放了一些获得购房资格的需求，绝不意味着市场全面回暖了。” 一名房地产企业负责人告诉记者。北京、上海等地，远郊区降价力度显然较大，而地段较好、公共配套完善的区域，房价仍然维持在高位。

这样的现实不光让楼市调控政策不见松动，在执行层面也在进一步收紧。一些城市对调控政策的执行力度一度有所放松，包括限购、限贷在内的一些政策，试图变通。为了确保调控政策严格落实，部分城市已经开始调查相关工作人员，并对其中涉及的问题进行处理。

调控手段多样化

4月中旬，从住建部内部会议传出消息，该部准备对楼市中的高库存 “动真格”，操作方式就是预售证管控。具体方式是，如果一个开发项目最新一期推出的房源消化率未达到70%，相关地方住建系统将提高新房源预售证的审批门槛。

尽管这一提议只是来自住建部一名专家之口，但住建系统通过预售证管控，阶段性地实现某个地产调控目标，此前就有先例。

北京中原市场研究部一份统计数据显示，截至4月8日，已公布2011年年报的75家A股上市房企库存市值达到9048亿元，比2010年末上涨44.3%。库存量的步步高升必将进一步减缓房企销售回款的能力和还债能力，对金融机构带来冲击。

有关方面已经未雨绸缪。目前多家银行已暂停向中小房企发放开发贷款，因为通过各种非正常渠道已经形成“事实性破产”的房企数量已经有很多。据兰德咨询的统计，在2008年到2010年的3年间，全国范围内从事房产开发的法人单位已经减少了24.75%，从去年到今年减少的比例更多。目前，已经有地方政府开始监控开发商的资金结构，了解后续的投资意向，以期预防风险。

本轮房地产调控除了显示出“严厉”特色外，也显示出灵活的一面。近期，多家商业银行银行对于优质客户首套房贷实行8.5折优惠。分析人士指出，这是为了“不误伤刚需”。

唯有降房价

以限购、限贷为核心的房地产调控政策精准地打中了房地产投机者的“七寸”，投机者无法在房地产市场里翻云覆雨；个人首套住房贷款利率出现松动，不至于误伤“刚需”； 银行暂停向中小房企发放开发贷款，将会把实力不强的房地产开发商挤出去房地产开发队伍，并逼其降价换市场份额。再辅之以其它房产调控的行政手段，因此本轮房地产调控渐趋成熟。

篇2

19日，国土部、住建部下发的《关于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的紧急通知》，其中大部分内容阐述了下半年土地市场的治理问题；

26日，财政部表态，严格实施差别化住房税收政策，加强交易环节和持有环节相关税收征管，抑制投机投资性购房需求；

同日，上海市政府办公厅《关于进一步严格执行房地产市场各项调控政策的通知》，称下半年开展房地产调控政策执行情况检查，加强限购方面违法违规的查处力度；

27日，中国银监会网站披露，尚福林在“2012年年中监管工作会议及2012年第二次经济金融形势通报分析会议”上指出，今年下半年，银监会将坚决贯彻落实国家房地产调控政策，继续强化房地产贷款风险防控，加强房地产信托风险管理。

以上强化和“硬化”调控的迹象，首先是对“稳增长”压力下房地产调控松动预期的应急反应。尽管在国务院强化“稳增长”的政策微调行动中，房地产调控尚不在此列，但中国的内部与外部经济形势并未出现根本性好转，经济放缓压力仍然巨大。现有的政策逻辑也没有有力地证明房地产调控一定能善始善终。

实际上，自2011年下半年以来，在全国105个监测城市中，已有33个城市对楼市政策作出微调。其中，包括上海在内的4个城市，微调政策因为触及“限购”而被叫停。这说明地方政府尚未找到房地产之外高效的替代手段，来实现“稳增长”的目标。

这样的背景之下，以“限购”为中心的调控逻辑，将始终面临政策退出之时房地产价格报复性上涨的困境。无论是投资者还是所谓刚性需求者，“理性”地预见了前述后果，其行动便构成对“限购”政策施行期间调控效果的逆动或消解。这就造成“限购”措施虽然严厉，但中长期效应并不突出。

数据显示，6月份环比上涨5.2%，与去年同期基本持平，房价出现上涨趋势。同时，全国100个城市（新建）住宅平均价格为8688元/平方米，环比5月上涨0.05%，结束自2011年9月以来的连续9个月环比下跌态势。7月23日至29日，八成城市楼市成交同比上升，较前一周有所增加。监测的40个城市中，34个城市同比上升，6城市同比涨幅超过150%，其中苏州同比增幅最大，达297.06%。重点城市周均成交仅深圳有所下跌，其余城市均同比上涨，其中杭州涨幅最大，达196%。南京及杭州主城区涨幅亦超过100%，重庆、广州和成都涨幅均在50%以上。

我们必须告别若干政策集中突击的调控方式，转而寻求一条逻辑自洽的可信赖的有效路径，来宣示中央关于房地产调控的长效机制。但是，这一路径要发挥作用，必须满足若干条件。

首先，需要各项政策（尤其是长期的政策和短期的政策）相互配合，建设性地满足资本所有者的投资需求。长期来看，特别应当放松国内其他行业尤其是垄断性行业的进入门槛，采取有力的政策措施引导和鼓励社会资金进入创新性行业。

其次，需要创新财政投融资体制，满足地方政府符合“土地中性”的资金诉求。核心是让地方政府能够因为对城市本身的有效经营和运作而获得相应的财政收入增长，而不是单纯依靠一次性的土地出让金作为“第二财政”。现在越来越多的大城市都开始面临土地约束，政府进行土地整备和收储的成本越来越高，未来这个趋势会更加明显。

以土地作为“股份”而非“商品”投放市场，更能够提升地方政府对土地长期价值而非即期价格的关注，从而注重提高土地利用的效率，并强调对附着在土地之上的产业价值的经营提升。

篇3

严格执行政策，房价有望稳定

2006年5月，“国六条”“国八条”实施细则先后出台，开发商开始变得紧张。接下来又是一系列暴风骤雨般的宏观调控政策：央行再次加息，二手房征个人所得税，限制外资炒房……

如果严格执行这些政策，明年的楼市将有望切实调整结构，稳定房价。

“2006年宏观调控的效果九十月已开始显现，十一十二月以及今年一月，将进一步显现。这些调控措施如能得到落实，整个经济将保持平稳增长，房价不出现反弹的可能性大。”范剑平说。

住房保障力度不够

“房地产投资有一个周期的问题，调控对新立项的项目有影响，而对已开工在建项目的影响有一个过程。现在调控政策出台后支持上涨，更主要的是我们房地产的结构问题，主要体现为经济适用房和廉租房占比较低，住房保障力度不够。其次，中央各项宏观调控政策、措施在各地得到落实，需要有一个过程。”

“即使房地产调控，也不能指望房价绝对水平下降，这也是不现实的，而通常表现为涨幅回落。”范剑平强调，“在经济发展保持平稳、较快发展情况下，房价下降不太可能，房价涨跌与经济有关，只有泡沫破灭，经济出现萧条，房价才会下降。”

调控政策还要细化

国务院发展研究中心研究员廖英敏则向记者表示，从刚刚闭幕的中央经济工作会议看，今年除了将会继续落实现有的宏观调控政策外，可能还会出台一些调控政策。廖英敏认为，有的宏观调控政策还要进一步细化，如在抑制炒作等方面，也可能制定一些具体的措施。

廖英敏分析，问责与税收手段可能是今年房地产调控两大看点。除酝酿已久的物业税之外，消费税开征有可能提上议事日程，并有可能将来在高档房交易方面实施。

篇4

控房价过快上涨 四季度将全面落实房产调控

10月24日，国务院总理主持召开国务院常务会议，研究部署第四季度经济社会发展工作。会议表示，四季度将全面落实房地产调控政策，努力控制房价过快上涨。

会议要求，第四季度要严格执行土地利用计划，防止年底前违规批地用地，从严控制新开工项目，特别是高耗能、高排放和产能过剩行业的新开工项目，继续控制高耗能产品出口。同时，加强市场监管，抑制消费品价格过快上涨，坚决打击各种价格违法行为，年底前，原则上不出台政府调价项目。

会议表示，第四季度要全面落实房地产调控政策，大力推进廉租房制度建设，着力解决困难群众的住房问题，努力控制房价过快上涨。

■公司

联手远洋地产

太古地产10亿投资太古城

英资背景的香港太古地产(0019.HK)在内地愈战愈勇！

有消息称，继三里屯项目后太古地产与远洋地产(3377.HK)秘密达成协议，太古地产收购了远洋地产旗下北京将台房地产公司50％股权，计划与远洋地产一起开发“北京将台商务中心项目”。

由于该项目尚在建设中，太古地产将与远洋地产一起投资该项目建设。保守估计，该项目建成将需要20亿元，而太古地产对此项目的投资也在10亿元以上。据透露，该项目日后或将更名为“太古城”。

远洋地产公司网站资料显示，将台商务中心为零售、酒店、写字楼综合体，位于北京东三环燕莎商圈内，建筑面积28万平方米。远洋地产计划将其作为自持物业。

太古地产在内地投资的项目一直都是自持项目，但是将台商务中心已被列入远洋地产自持商业物业计划，因此太古地产待项目建设完毕后如何处理其与远洋地产的股权关系将成为最大关注点。

依据顾问行业的统计数据，外资在“130号文”出台以后掀起了新一轮投资内地商业物业的热潮，与之前不同的是，这次以外资房地产开发企业为代表，投资重点从收购成熟物业转向进入商业物业开发。

■市场

前3季度房地产开发

投资增长16814亿

国家统计局今日公布前三季度国民经济运行数据显示，中国房地产开发投资16814亿元，增长30.3%。

数据显示，前三季度，固定资产投资高位运行，增幅有所回落。前三季度，全社会固定资产投资91529亿元，同比增长25.7%，比上年同期回落1.6个百分点。分城乡看，城镇投资78247亿元，同比增长26.4%(9月份增长24.8%)，比上年同期回落1.8个百分点；农村投资13282亿元，增长21.2%。在城镇投资中，第一产业投资938亿元，同比增长41.1%；第二产业投资34522亿元，增长29.3%；第三产业投资42787亿元，增长24.0%。

东部地区投资40172亿元，同比增长21.4%；中部地区投资19331亿元，增长36.2%；西部地区投资17539亿元，增长29.6%。国有及国有控股投资33951亿元，增长16.2%。房地产开发投资16814亿元，增长30.3%。

此外，数据显示，前三季度累计新开工项目170123个，比上年同期增加18151个；新开工项目计划总投资60309亿元，同比增长24.2%。

■资本

21世纪不动产

获国际私募5200万美元

篇5

自2003年之后，中央政府也开始进入了楼市的动态调控阶段，然而，一个极其尴尬的现实是，迄今为止，房地产市场并没有按照人们期望的那样去发展。过去的6年中，关于房价下跌的预测被证明只是一个又一个的传说。

这个市场纠缠着太多的不确定因素：宏观经济的过热过冷、土地供应政策的调整、货币政策的调整、购买优惠政策的调整等等，对于大多数人来说，这都是些未知数。影响因素在地产市场之内，又在地产市场之外。

2010年，房地产市场的调控又一次在继续着这个未知的变局，虽然它出台了一些被号称为“有史以来最严厉的调控措施”，但在混乱的统汁数据中，恐怕还是不得不接受这样的事实：行政调控像游戏浮在水面上的汽球，托起来，压下去，压下去，浮起来……

宏调未了

2008年至20lO年3年问，中国房地产市场经历了所谓一波三折，2007年9月底的二套房贷首付及利率提高政策以及2008年的金融危机，导致整体市场低迷，开发商资金链紧张，成交量萎缩，价格滞涨。但至2009年，随着极度宽松货币政策和积极财政政策的出台，依靠房地产保增长的宏观基调再次让市场逆转，土地成交量、投资额、销售量及销售价格都大幅飙升。

而正是由于2009年强劲的经济刺激政策，各方对于资产价格泡沫和通货膨胀的忧虑加强，亦更因为住房问题已成为中国部分城市的社会矛盾集中点，终迎来了2010年一系列严厉的宏观调控举措。

根据华远地产董事局主席任志强的统计，2010年1-8月，共出台了国家与部委的政策调控文件17份，平均每个月3份多。而截至11月，2010年共出台了15项主要的调控措施。

其中，4月17日国务院出台的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，被称作“史上最严厉”的楼市调控政策。接下来，从国四条、国十条到全面叫停销售订金，加强廉租房政策，再到规范二套房认定标准等等，涉及房地产市场的土地供应和开发、信贷、税收、融资、购买、保障等多个环节。“限购令”、“限囤令”不一而足。

调控举措是全方位的，在产业链链条上，从地方政府、银行、开发商到投资者全部覆盖，从供应、生产和需求多端着力。而纵观这诸多的调控手段，仍然主要集中于土地供应政策和金融信贷政策，一为供应，一为需求。在历史的多次调控中，土地和资金这两大闸门是政府最为惯常的调控手段。

而综观今年以来的调控目标，则主要集中于“遏制部分城市房价过快上涨”和“打击投资投机性住房”。后者更是今年宏观调控的主要目标，关于非自住型购房的各种限购令措施之严厉，力度之大前所未有。

但从统计数据来看，调控却难言有多大效果。根据国家统计局统计，全国新建房1－10月平均同比涨幅12.96％，二手房1－10月平均同比涨幅7.84％，在重点调控的“部分城市”如北京、上海、广州、深圳、杭州等地，成交量虽有所萎缩，但房价涨幅同比和环比下降效果并不明显。进入11月，并出现量价齐升的现象。

虽然有观点认为，按照目前的CPI和PPI指数，下半年以来房价涨幅环比缩小，相当于“遏制过快增长”的政策调控目标已经实现，但与居民收入增长与CPI涨幅相比，这样的效果难以让人满意。

这也有可能意味着，2010年的宏观调控仍然是一个未了局，政策的连续性仍然会延续，包括正在热议中的房产税试点，以及明年将可能持续的央行加息。

供给和需求

在目前中国房地产市场上，倘若宏调失措，也并不见奇。对于如何遏制房价过快增长问题，争论的焦点之一就是究竟是通过加大供给还是抑制需求(主要指投资投机性需求)来进行调节。

一方观点认为，目前房地产的主要问题在于供给不足，主要又是指土地供给不足导致的房屋供应量不足，不但是商业用地供给不足，保障性住房用地供给亦不足，这又导致了产品短缺，价格自然上涨。在每次的宏观调控之后，房价都出现报复性上涨，主要原因在于政策强压之下，投资和开工建设率下降，房屋供给减少，导致需求井喷。

土地原属稀缺资源，而政府垄断商品房建设土地供给更导致短缺，土地价格飞涨，土地价格的飞涨又被指为房价上涨的主要原因。

由于对18亿亩耕地红线的硬性指标，城镇国有土地的出让权集中于地方政府之手，自2002年招拍挂制度出台及2004年8月31日取消土地协议出让之后，土地价格便一路上涨，而历史统计数据也表明，2004年之后商品房价格进人快速上涨的通道。

但现实的情况并不完全如此，一方面是招拍挂制度实施之后，土地的购置量与之前相比，呈现了负增长的情况。另一方面在土地供应量同比下降之时，开发商的囤地现象又在增加，根据国土资源部数据，截至5月底，全国共上报房地产违法违规用地3070宗，接近19万亩。其中，闲置土地2815宗，接近17万亩，分别占上报总宗数和面积超过90％。

随着土地供应闸门的收紧，土地价格不断飞涨，造成土地价格不断飞涨的原因，主要则源自于地方政府对土地财政的依赖。这不仅推高了对房价的预期，也造成成本的上升，推高了房价的上涨。尽管从供需关系上来说，是需求决定了价格，而非成本决定。但从近年来的数据看，地价与房价二者不可分割，互相推动。

在需求上，大概这样的共识是已经形成的：中国快速的城镇化，使得大量人口涌进大中型城市，对住房需求的剧增，必然会推高房价的上涨。根据统计，2009年底，全国的城镇化率达到37.9％。中国人民大学人口研究所的预测显示，预计到2029年中国的城镇化率将提高到65％，达到发达国家城市化过程进入稳定期的水平。

根据这一预测，2029年全国人口将达到14.4亿人。按发达国家城镇家庭户均规模2.7人的水平计算，届时的城镇家庭数量将达到约3.47亿户，较目前增加1.32亿户，平均每年薪增660万户。

而根据国家统计局数据，2004年至2009年，全国每年的全部住房竣工套数为704万套(其中商品住房499万套)，每年的商品住房销售套数为528万套。按目前商品住房建设水平，未来10年内要充分满足城市家庭需求并不乐观。

但在需求中，又分为居住需求和投资需求，事实上，很难从统计数据上分析届住需求和投资需求的比例各占多少，但住房作为资产，在通货膨胀的预期中，作为固定资产投资的保值增值空间无疑是可观的。财富分配体制的不合理，投资需求的旺盛，导致投资需求挤压居住需求的现象普遍。

加大供应和抑制投资需求，正是此轮宏观调控的着力之处。今年的供地指标要

比去年10万公顷供地指标增长80％，达到18.5万公顷，其中保障性住房用地高达70％。而大部分的调控政策，都落在了抑制投资需求上

在供给和需求关系无法达到平衡之前，宏观调控的效果看来仍然难以实现。政府与市场

每一次的宏观调控出台，都能引发行政干预与市场调节相矛盾冲突的争议。1998年取消福利分房，住房市场化改革之后，10年来，房地产市场中政府与市场的关系就从来没有理顺过。

时至今日，市场中的主体一再地呼吁主张政府的归政府，市场的归市场。但由与中国经济体制结构性矛盾和住房需求的公共性质，二者难以分离。住房市场化改革之初至2007年期间保障性住房体系的缺失，更导致商品房市场的矛盾愈为突出。

中国快速的城镇化使得住房的商品市场长期趋势看涨，但问题在于上涨速度是否过快，是否出现资产价格的泡沫化，是否与居民收入增长比例严重失调。

按照价格信号发现市场供需关系的原理，供不应求价格上涨，供过于求或者价格泡沫，市场自动调整。但由于中国经济过分依赖于房地产市场，地方政府的财政过分依赖于土地出让金，这使得中国经济的波动又与房地产市场紧密相连。

在楼市的调控中，虽然国土资源部公示了罔地黑名单，国土问责风劲吹，但由于这些闲置用地涉及地方政府的合同执行问题，打击囤地也势必会影响地方财政收入，所以其效果并不理想。开发商与地方政府的利益结盟，使得这种治理一时难以被打破。

二套房贷基准利率和执行，开发贷款的限制，银行机构也并不严格执行，在多地，仍有二套房贷拿7折甚至更低的利率，开发贷款的收闸看起来也并不完全收紧，央行三季度数据显示开发贷与去年相比，不减反增。

篇6

各县（市）区政府和市有关部门要坚决贯彻落实国家和省各项房地产市场调控政策，切实承担起住房保障和稳定房价的责任，积极采取有效措施，继续增加土地有效供应，加大普通商品住房建设力度；严格执行差别化住房信贷和税收政策，进一步遏制投机投资性购房，促进房地产市场健康发展。

二、加大保障性安居工程建设力度

各县（市）区政府和市有关部门要围绕构建以廉租住房为主，公共租赁住房、限价商品房为辅的多渠道、宽领域的住房保障体系，十二五”期间全市计划建设、收购各类保障性住房10万套。年通过新建、配建等方式筹集各类保障性住房2.97万套。其中廉租住房5200套，力争累计筹集廉租住房1.8万套，廉租住房实物配租达到应保障户数的50%以上，基本解决2.6万户低收入住房困难家庭的住房问题，实现应保尽保。加快危陋住宅区改造步伐，今年完成危陋住宅区拆迁面积43.5万平方米，使8070户居民居住条件得到改善。加快推进公共租赁住房建设，出台《市公共租赁住房管理暂行办法》通过“政府支持、社会参与，多元投资、市场运作”方式，鼓励开发区、产业园区、大中型企事业单位和学校利用自有土地建设公共租赁住房，年内筹建公共租赁住房1.75万套，解决中等偏下收入家庭、外来务工人员和大中专毕业生等“夹心层”住房困难。积极探索限价商品房保障模式，年内建设限价商品住房4000套。

三、加强税收征管

各级税务部门要严格执行个人转让住房营业税、个人所得税征收政策，对个人购买住房不足5年转手交易的统一按其销售收入全额征收营业税。要加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。

四、严格执行差别化住房信贷政策

各金融机构和市住房公积金管理中心对贷款购买第二套住房的家庭要认真执行“首付款比例不低于60%贷款利率不低于基准利率的1.1倍”政策。银行业监管部门要加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为要严肃处理，通过信贷政策杠杆，有效遏制投机投资性购房。

五、增加住房土地有效供应

各县（市）区政府和市有关部门要认真落实我市今年国有建设用地供应计划，优先保证保障性住房用地，确保各类保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%

市、县国土管理部门要加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查。参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的要坚决纠正和严肃查处。对已供房地产用地，超过2年没有取得施工许可证进行开工建设的要及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。要依法查处非法转让土地使用权行为，对房地产开发建设投资达不到25%以上的不含土地价款）不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发项目。

六、合理引导住房需求

自本通知次日起，对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭（包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）能够提供本市1年（含）以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供1年（含）以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市市内五区、高新区范围内购房。购买住房前，购房人需持有效证件到市房屋交易登记机构对其是否符合购房资格进行核实。符合购房条件的购房人持市房屋交易登记机构出具的证明办理购房相关手续。具体限购细则由市房管局制定。

七、建立住房保障和稳定房价工作约谈问责机制

各县（市）区政府和市有关部门要按照本通知要求认真落实房地产市场调控各项政策措施，不折不扣地完成住房保障各项任务。市发展改革、国土、规划、房管、建设、财政、税务、公安、民政、统计、监察、人力和社会保障等部门要密切配合，健全机制，确保各项政策措施落实到位。国土部门要确保住房用地供应，严格依法查处闲置用地，盘活存量土地资源，杜绝土地出让中连续出现楼面地价超过同类地块历史最高价的情况发生。住房保障和房产管理部门要进一步加强统筹协调，不断完善政策，抓好保障性住房建设管理工作；加强房地产市场监测分析，完善监管长效机制，巩固房地产市场秩序整治成果；完善个人住房信息系统，为落实房地产调控政策提供基础数据。税务部门要进一步加强个人转让住房税收征管，认真做好土地增值税的征收管理工作。财政、税务、住房保障和房产管理等部门要相互配合，加强存量房交易税收征管，坚决堵塞税收漏洞。统计部门要进一步做好房价分类统计和工作。

对新建住房价格出现过快上涨势头、土地出让中连续出现楼面地价超过同类地块历史最高价，保障性安居工程建设进度缓慢、租售管理和后期使用监管不力的市房管局、国土局、监察局要约谈县（市）区人民政府负责同志。对不能完成保障性安居工程目标任务的县（市）区政府要向市政府作出报告。市政府将根据有关规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位、房地产相关税收征管不力以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也将纳入约谈和问责范围。

八、进一步完善房地产市场信息披露制度

篇7

一、投鼠忌器的中央政府

面对着房地产的"繁荣昌盛"，中央政府心情复杂。首先，房价疯涨，使得购房者怨声连连，长此下去必然会影响社会稳定。目前的城镇居民（特别是年轻人），几乎言必谈房子，这种情形在北京、上海、广州、深圳等城市表现尤甚，其焦虑愤懑之情溢于言表。高房价已经使人们憎恶地把住房问题称为新时期"压在人们头上的三座大山"之一。其次，房地产泡沫的破灭使日本经济陷入了长达十年之久的通货紧缩，在此过程中，银行背负了大量坏账，即便是现在仍未完全康复。而令人忧虑的是，至少在银行方面，我国目前似乎已经显露出了日本泡沫经济崩溃前的某些病征。根据人民银行2005年8月15日的《2004中国房地产金融报告》：我国房地产开发中使用银行贷款的资金超过了55%.上海的比重则更高，资料显示：2004年上海全市中资金融机构人民币自营性房地产贷款占到了全部新增贷款额的76%，占上海当年新房销售总额的50%强。这种局面一旦形成，银行的荣枯便与房地产的涨落休戚相关，此时银行已彻底蜕变为房地产业的"人质"而不得不与其结成"利益共同体"：银行通过各种途径增加信贷来维持和支持房价，以此保证贷款的安全回收和银行自己的良好绩效。比如2006年4月26日，交通银行就全面取消了强制性房贷险，同时，对办理新房按揭的购房人免收律师费而由银行代缴，对办理二手房按揭的购房者则完全取消律师费（0.25%-0.40%）。在这种"银行-房地产利益共同体"格局下，一旦房地产价格下落，坏账随即在银行积累。日本前车之鉴历历在目，教训惨痛，这促使中央政府不得不保持高度警惕。客观地说，正是上述两方面，构成了中央政府频频出拳、试图稳定房价的主要动机。

然而，也正是出于对房地产价格下落可能使银行坏账迅速累高、进而危机金融体系乃至整个经济稳定的担忧，中央政府的意志才又出现了某种"软化".实际上，2005年下半年某些城市购房者在房价暂时小幅回落后即要求退房的举动，就已昭示了房价一旦下跌（特别是像某些学者所言的30%-50%）所可能带来的灾难性后果。可能正是及时发现了这种苗头，中央政府才将宏观调控目标的通俗解读版本由最初的"打压房价"转变为"控制房价"，进而再转变为更为含糊的"保持房地产市场平稳".除了对银行坏账可能进一步积累的担忧外，还有一个更重要的原因就是：房地产业已经成为我国经济增长的支柱产业之一，重拳出手势必殃及整体经济增长。根据表1提供的资料，就全国来说，在2000年房地产投资对经济增长的贡献率为12.05%，到2003年已经增加到19.91%；而对于北京来说则更高，2000年为33.07%，2003年则高达53.37%.由此看来，房地产已经成为我国经济发展名副其实的"支柱产业"了。这种"支柱"作用的发挥，主要体现在房地产本身强大的关联效应上。单纯从直接关联来看，钢铁、水泥、电解铝、合金等行业就是深受房地产影响的主要上游产业。而如何舒缓这些行业可能出现的过剩，自2004年以来就一直是中央政府所关注的主要问题之一。在中央政府看来，一边控制新增产能，一边维持需求显然是使这些行业平稳发展的理想方案。这样，如果对房地产的调控力度过大，使得短期内其对上游需求出现萎缩，必将使这些行业的过剩立刻暴露，破坏眼下的良好经济增长态势。正是这种顾虑，使得中央政府投鼠忌器。因而，如果仔细品味到目前为止的调控政策就不难发现，中央政府一直都是在旁敲侧击，敲山震虎，希望借此使房地产企业自觉约束自己的行为，尽量避免伤筋动骨。

二、吃"土地财政"的地方政府

中央政府的投鼠忌器，恰好正中地方政府下怀。因为除了房地产对地方经济发展有着举足轻重的作用外，更重要的是房地产业还是地方政府的"衣食父母".按照现行的"分税制"，税收中的大头即增值税的75%，印花税的94%、利息税的100%都上缴了中央财政，而随经济增长也相应增长较快的所得税也被划为中央和地方共享税种（分成比例年年在变，2001年中央和地方的分成比例为5：5，2003年变为6：4），且地方所得比例不断降低。在收入不断受到挤压的情况下，即使是南方一些经济较为发达的地区也深切感受到亟需拓展收入来源。恰在此时，不断上升的地价为地方政府提供了宝贵的替代性收入来源。令其喜不自胜的是，这种土地转让收益居然可以名正言顺地归为预算外收入而基本不受中央节制：其绝大部分甚至完全可以不与中央分享；使用也较正规财政收入自由和不透明。正是在这种背景下，地方政府纷纷开始"经营城市"、建立并"完善""土地储备制度"以及土地出让的"招标、投标和拍卖制度".这种行为的结果是，地价不断走高，土地转让收入占地方政府收入的比重也不断增加。表2提供的数据清楚地显示了这一点。1997年全国房地产企业土地购置费用为247.6亿元，占地方财政收入的5.60%，占地方政府预算外收入的9.24%.到2000年，房地产企业的土地购置费用占地方财政收入的比重已经超过了10%，占预算外收入的比重也已超过了20%.此后，房地产企业的土地购置费用的增长速度进一步加快。到2003年，房地产企业的土地购置费用占到地方财政收入的比重已经高达20.87%，占预算外收入的比重更是接近50%.2004年房地产企业的土地购置费用占地方财政的比重进一步上升到了21.65%。

土地出让价格的节节攀升，自然使得商业银行把土地作为炙手可热的贷款抵押物。这样就又为地方政府开拓了新的资金来源。他们通过土地储备机构把征来的土地抵押给银行来获取大量贷款。有关资料显示，有些城市60%-70%的城建资金是政府通过土地抵押贷款获得的。地价越是上涨，其获得贷款就越容易、数额也越大、通过土地拍卖归还贷款也就越容易。这种现象的广泛存在，正是最近五部委联手行动规范商业银行各类"打捆信贷"（银行与地方政府签署的支持地方建设的贷款）的主要原因。

土地出让价格的不断攀升，必然会在成本加成机制的作用下，推动房地产价格的不断上涨。有意思的是，这还会再次使地方政府从中受益，因为房产交易中的许多税费都是以房产的交易总金额为基数计算的。房价越高，在人们买涨不卖跌的心理下，人们的购买反倒越踊跃，地方财政从中汲取的税费也就越多。更有意思的是，这种税费中绝大部分（依贷款比例而定）具有"提前征收"色彩，即地方政府实际上已经将银行贷款的一部分转化为眼下的税收落袋为安了。

三、结束语

房地产价格的上涨对地方政府几乎是有百利而无一害，而房价的任何下挫都将减少地方政府收入。正因为如此，所有地方政府都努力对中央的调控政策采取障眼法，瞒天过海。本来中央政府就投鼠忌器，出拳时有所保留，现在再加上地方政府"太极推手"的推挡，拳到之时，力量已经损耗大半。如此一来，房地产调控政策的效果就可想而知了。至此，中央政府虽屡次出拳，房价依然继续上涨就不足为怪了。

篇8

2004年4月28日，国务院发出通知，决定适当提高钢铁、电解铝、水泥、房地产开发固定资产投资项目资本金比例。钢铁由25%及以上提高到40%及以上；水泥、电解铝、房地产开发(不含经济适用房项目)均由20%及以上提高到35%及以上。

固定资产投资需求增长一直是中国经济快速增长的主要拉动力，但2004年一季度表现出明显的过热迹象。但就深圳本地房地产市场情况看，情况并非如此。规划与国土资源局公布的数据显示：今年第一季度，深圳市完成房地产开发投资103.32亿元，较去年同期增长8.79%，增幅比去年同期回落了7.61个百分点，商品房施工面积为2036.88万平方米，比去年同期增加了1.83%；新开工面积到324.11万平方米，比去年同期增加了9.07%，而商品房竣工面积为172.41万平方米，比去年同期减少了31.64%。

2004年第1季度，深圳市商品房批准预售面积为173.17万平方米，批准预售面积比实际销售面积少41.72万平方米，其中住宅批准预售面积比销售面积少33.79万平方米，住宅新增供求比为0.82:1。考虑到商品房空置以及房地产三级市场（二手楼）的销售等实际情况，商品房市场供给量与需求量总体上继续保持基本均衡的态势。

深圳本地市场总体发展较为均衡，并没有出现投资过热的状况，随着该项政策的出台，开发商会更加谨慎地对待新开发地项目，更好地控制项目资金运用，扩大融资渠道，合理利用资源，而对整体市场供应不会产生多大的影响。

深圳地产市场在经历了多次过热之后，已经逐渐趋于理性和成熟，各品牌发展商和中小发展商都在尽力避免地产过热现象的产生，让深圳地产走上稳定发展的道路，也只有长期稳定地发展，才能使整个地产界保持良好的市场氛围，使供需双方共同努力，更加理性地推动深圳地产继续领跑中国地产界。

二、银行存款准备金率的提高，效力有限

经过央行批准，实行差别存款准备金率制度，将资本充足率低于一定水平的金融机构存款准备金率提高0.5个百分点，执行7.5%的存款准备金率。其他金融机构仍执行现行存款准备金率，共计收缩可贷资金约1100多亿元。

存款准备金制度一向是央行调控货币市场的主要手段之一，其目的是防止货币信贷的过快增长，在西方发达国家及金融自由度较高的地区运用效果非常明显。

相对的，在我国存款准备金制度调控效果就没有那么明显了。

从宏观面上看，这样的存款准备金调控意图很难说没有，但也应注意到，本次调整由于仅涉及到少量金融机构，同时，它对于整个货币投放量的调控作用是有限的，因此，它的立足点，应该还是更多地在于推进商业银行实行更为理性的经营行为、建立更为合理的治理机制。而这些，不仅仅对于股份制商业银行，同时对股份制改造中的国有银行以及民营银行，都具有极其重要的意义。

同时，这次上调存款准备金率不仅着眼于控制货币信贷的总量，还兼顾优化了货币信贷的结构，鼓励银行加大对农业、中小企业等方面的贷款投放。

从微观的资金面上看，金融机构减少可用资金1100亿元对资本市场资金面的影响有限。并且，由于各类信托产品的出现及大量上市，在某种程度上缓解了开发企业的资金压力，新的金融创新产品的出现也达到规避这一政策的效果。

再者，随着CEPA的实施，多家香港银行在深圳的业务近期有望展开，大量香港及海外资金将进入深圳金融市场，其中的部分会投向房地产领域，可以解决目前金融控制带来的不利影响，同时将风险转移到外资银行。

【资料】金融机构必须将存款的一部分缴存在中央银行，这部分存款叫做存款准备金；存款准备金占金融机构存款总额的比例则叫做存款准备金率。

三、实施央行121文件，重在控制市场，减少投机，抑制高消费

2003年6月13日，中国人民银行发出《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（121文件）。其中规定，如果借款人申请个人住房贷款购买第一套自住住房（高档商品房、别墅除外），商业银行按照中国人民银行公布的个人住房贷款利率（不得浮动）执行；购买高档商品房、别墅、商业用房或第二套以上（含第二套）住房的，商业银行按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率执行。

近期向银行贷5年以上的款，第一套住房（不包括高档商品房、别墅）的利率可按5.04%的贷款利率计息，而第二套住房的利率则将按照5.76%来执行，第二套房的利率要比第一套房的利率高出约14.3%。

现阶段，第二套住房及高档住宅利率上涨的影响，具体有以下几点：

1、增加普通家庭二次置业成本

不过，只要采取第二套住房以夫妻另一方名义贷款的方式，一般家庭都应该能够有效解决难题。这不过是一点小小的麻烦。

2、增加高档住宅、豪宅、别墅置业成本

置业成本的增加会适度减小短期内对高档住宅的需求，但就目前市场情况看，真正的豪宅依然走俏，客户对银行贷款依赖较小，受影响程度不甚明显。

3、投资客户成本增加、门槛提高

对于投资住宅的散户，由于主要靠租金抵月供，贷款利率的上升会直接增加投资成本，减小住宅出租收益，增加风险。因此，部分散户会谨慎介入。

由于现阶段个人住宅贷款还是属于银行业的优质业务，一般银行还将继续维持很大热情，在适度变通的情况下，例如用多个身份证买房、团购等，银行一般会适当减低部分贷款利率，以挽留客户。但随着新一轮房地产低谷的预期到来，拖欠贷款、断供的风险会加大，银行对投资型客户的态度也会更加谨慎。

4、依赖银行贷款程度高的中小开发商影响较大

再结合固定资产投资项目资本金比例提高的政策，提高利率对于主要依赖银行贷款运作的开发企业压力加大。这一类发展商对银行贷款资金的依赖一般在80％以上，因此，多项金融控制措施的实施，将使其资金链运作出现一定困难。

从2003年6月央行公布121文件后各地开发企业的反映看，北京较为敏感，广东则相对平静。究其原因，与北京的政策导向型市场不同，广东的市场导向型房地产市场较为规范和成熟，抗压能力较高。

随着新金融政策的逐步实施，部分中小开发企业会逐渐感到资金压力，项目取得和开发难度加大，后继乏力。因此，部分企业会选择退出，部分会选择进军内地市场或者与内地开发企业合作。在由广东商学院经济系与国际贸易系于2002年暑假发动的关于珠三角民营企业的经营状况的调查的结果中，我发现，制约它们发展的最大的原因是融资问题。而民营企业，是我国私营经济的重要组成部分，它的健康发展，将在促进流通、满足市场需求、缓解就业压力、扩大出口和增加国家水手等方面发挥积极的作用。就此，我想谈一下民营企业的融资问题。

调查分析：融资，民营企业发展的瓶颈

在这次调查中，总共收到有效问卷197份，调查的对象遍及珠三角、广州市东西两翼和一些山区。其中，从地区分布来看，以珠三角地区的为主，占了65%；从行业分布来看，遍及机械、电子电器、化工、建筑材料、纺织、食品和轻工、商业、服务业等；从生产总值来看，从10万到5亿以上都有。所以，这次调查的结果还是具有一定代表性的。

在这些企业当中，他们的资金来源，自身积累占67%，股东追加和银行借贷占11%，资本市场融资和民间借贷各占4%，利用外资占3%。从这里可以看到，将近80％的资金是来源于资本积累，而不是资本集中。我们知道，资本积累会使社会总资本扩大，而社会总资本的扩大是缓慢的。资本集中却可以在短时间内汇聚众多资本。如果中国是一个封闭的、自给自足的市场，那么，这样慢慢的积累也没有什么问题。问题是，面临入世，随着大批航母式的外国资本将涌入中国市场，跟这些民营企业争肥夺利，民营企业将面临着史无前例的挑战。要迎接挑战，发展自身，实现规模效益是必然的事。因此，加快进行资本集中是必然的事，否则将被淘汰。

现代企业的发展，离不开信息化和专业化。我们不妨首先关察一下这两方面的调查结果。

外国的企业基本上都已经实现了信息化，在交易方面很多都已经实行电子商务。而在这次调查中，建立内部网络的企业只有40％，接入互联网的只有43%，而进行电子商务的只有89%，与外国的差距是显而易见的。在对待信息化的态度方面，87%企业都已经认识到信息化的重要，但还是"结合实际情况推进信息化的进程"。这意味着，当别人已经通过利用电脑和网络处理大量的文书工作，并进行生意洽谈，而节约了劳动与成本并扩大了销售量时，我们的民营企业还在为了处理文书工作和扩大销售量而不得不浪费人力资源和资金。在所调查的企业中，只有一家是购回大量的电脑、软件、服务器进行信息改造的，而且是一家大企业。这说明了，除了技术与人才，制约着民营企业进行信息化改革的，就是资金缺乏。

在专业化方面，虽然只有不到18%的企业没有专业化，但是，在选择受到不同竞争者压力的时候，选项"本地民营"高踞榜首，有61%的企业选择了它。这说明了在专业化的同时，并没有形成差别竞争，这些民营企业如果不愿意来个鱼死网破，就需要进一步专业化。这需要技术革新的支持，否则，大家就只能生产同样的产品，最终避免不了价格战的命运。而在技术创新的选项中，选"技术引进"和"自行开发"的占了绝大部分，。这些都需要大量的资金投入。

所以说，融资问题，已经严重制约着民营企业的发展。在资金来源的调查选项，银行贷款、民间借贷、资本市场融资和利用外资似乎还有扩大的空间。但是，民间借贷所能筹集的资金不会很多，民营企业利用外资的能力也有限度。根据工商银行公布的2002年上半年统计数据，广东地区的各项存款余额为4086.40亿元，而各项贷款的余额为2763.24亿元，似乎尚有许多贷款空间。但是，我国《银行法》规定，在贷款是如不能提供足够的抵押、质押或担保是不行的。而在进行低压借贷是，银行所承认的抵押品只有土地、房产等不动产。而这些民营企业，不是缺乏不动产就是缺乏担保。所以，实际上它们是很难得到银行的贷款的。至于资本市场融资一途，现在的金融市场基本上还没有对民营企业提供专业服务，股市的上市规定更限制了民营企业的上市集资。但是，如果我们进行一些改造或创新的话，在资本市场融资和向银行借贷还是行得通的。

篇9

关键词：房地产；调控政策；房价走势

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）06-0-01

一、近年来出台调控政策的效果分析

1.信贷政策。从信贷政策来看，对房地产市场的影响主要体现在三方面：（1）存款准备金率的变化；（2）基准利率的变化；（3）二套房首付比例及贷款利率的变化。这些政策都没有起到明显控制房价过快上涨的趋势。在房贷方面，应继续落实差别化住房信贷政策，切实支持保障性安居工程建设。加大金融服务，支持普通商品住房建设，满足首次购房家庭的贷款需求。

2.保障房政策。2008年年底时，中央提出要争取用三年时间基本解决城市低收入住房困难家庭住房及棚户区改造问题，其拉开了保障性安居工程提速的序幕。2011年，总理又提出全国建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套，未来五年将建3600万套。

保障房实施以来，一定程度上有助于遏制房价过快上涨，但是，这种适度的调整，仅仅让房价回落了一点点。之后，2013年开春，新一轮的房价上涨趋势有开始了。说明长期来说的保障房对于房价控制还是偏软的。政府要分析内因，为什么保障房还不能彻底根治、解决过快的房价走势。

3.限购政策。自2010年4月份国务院提出限购政策以来，全国先后已有51个城市出台了当地的限购政策。在出台限购政策的城市中，北京市的限购措施最为严厉，北京市限购细则要求非本地户籍的家庭能够提供五年以上的纳税证明或社会保险证明才可以购买1套住房，这在所有城市中是最长的。

从限购对市场交易的影响来看，其对成交量的影响较为明显，而对房价的影响则不那么明显。限购政策通过对购房群体设置一个“门槛”，直接减少具备购房资格的潜在购房群体总量。但限购政策对房价的影响则较为复杂，由于刚性需求的存在以及房地产开发商在定价权上的绝对地位使得房价易涨难跌，只有部分供应量集中、炒家过多、前期房价上涨过快的区域，房价才会出现一定幅度的下降，而且这个降价也需要经过一段僵持期后才会出现。从实际看，目前在中央屡次重申房地产调控不放松的情况下，地方政府不可能完全取消限购，但在操作层面出现松动的可能性较大，限购令将是有节奏、分区域地逐步退出。

4.关于20%差额税。对于20%差额征税政策，到目前为止，北京、上海、广州、深圳、杭州、石家庄、南京、厦门等35个城市了各自的地方细则。但多地仅提及将严格执行〔2013〕17号文（即“新国五条”），并没有明确提出要执行房屋转让个人所得税按“转让所得的20%计征”。甚至发现除北京外，其余各地并未开始执行。多地尚未落实20%差额征税政策，更加引起了众多业内人士对后续市场的猜测。多位专家认为，由于多地在落实“国五条”时有偏差，应警惕政策效应减弱后的报复性反弹风险。因此，长远来看还是要征收房产税与持有环节税费来稳定房地产市场，但过程中还有很多困难需克服。所以，笔者也认为：稳定房地产发展市场，从目前来看最根本的是增加有效供给，达到满足社会需求的根本目的。

二、今后房地产市场调控政策的建议

1.应保持房地产宏观调控的连续稳定性与针对性。从03年以来，房地产业一直都是我国社会各界关注的热点话题，连续多年成为“两会”时的焦点。针对房价出台的调控政策数量之多，持续时间之长，更是凸显了政府对房地产的重视。但从另一方面来看，政策的过于频繁变动也使得市场各方无法形成稳定一致的预期，使得房地产调控掉进“动态不一致性”陷阱，房地产投资消费都出现非正常波动，不利于市场的稳定发展。建议：在当前房地产宏观调控的基础上，梳理房地产调控的调控目标、调控手段等，然后根据市场实际情况依据调控目标采取相应的调控手段，既保持调控政策的连续性和稳定性，又具有一定的灵活性和针对性。

2.不断完善住房供应体系。要立足国情，引导理性消费，保障基本需求，加快构建以市场为主、满足多层次需求、以政府为主提供基本保障的住房供应体系。要继续坚持住房市场化改革方向，更好地发挥市场机制在住房资源配置中的基础性作用。政府要在提供基本保障、维持市场秩序、改善投资环境、引导合理消费方面发挥积极作用，对城镇低收入住房困难家庭，实行廉租住房制度；对中等偏下收入住房困难家庭，实行公共租赁住房制度；对中高收入家庭，实行租赁与购买商品住房相结合的制度。

3.继续加大保障性安居工程建设和管理力度。“十二五”时期，我国将建设3600万套保障性住房，这将基本解决保障性住房供应不足的问题。但与此同时，规划、土地供应、房屋质量、准入与退出机制等相关环节就显得尤为重要。要切实强化规划的控制和指导，优先供应建设用地，拓宽融资渠道，建立稳定的投入机制；加大公共租赁住房建设和供应，进一步完善发展公共租赁住房的土地、财税、金融等支持政策，逐步使其成为保障性住房的主体；加强保障性住房管理，制定公平合理、公开透明的保障性住房配租政策和监管程序，严格规范准入、退出、管理和租费标准，完善租赁补贴制度。

篇10

【关键词】房地产 调控 需求 供给

一、房地产调控政策的背景

2010年之前，得益于宽松的货币与财政政策，房地产行业得到飞快的发展，几乎所有城市的商品房销售面积及销售额均达到历史高位。同时由于“热钱”的不断涌入，各房产企业的竞争非常激烈，“地王”的竞标单价不断打破记录，成本的增加无形地推动价格无限地攀升。在此背景下，房地产市场的调控迫在眉睫，中央政府与2010年1月7日出台了“国十一条”,由此进入调控阶段。

我们在经济学中通常使用供给与需求达到均衡时的价格来衡量产品的真正价值。如果供给超过需求即供过于求，或者需求超过供给即供不应求，均会引起价格相对于真正价值的波动与偏离。因此，从根本上解决房地产问题应是从总供给与总需求两方面着手，目前政府采取的“房地产调控”政策也正是基于对这两方面的调整与控制，通过深入分析造成房产供求失衡的原因，进而对症下药，控制总供给与总需求达到新的平衡，使房价稳定下来。

二．从供需角度剖析房地产政策

（一）控制各类需求

（1）提高存款准备金率。这是央行调控货币市场的有力工具，通过调整准备金率，一方面减少商业银行的超额准备金，另外一方面也降低了货币乘数，从而控制货币的总供给，增加房产开发商的融资难度，减少房地产投资的“热度”。同时，从宏观上对冲外汇储备剧增、出口顺差等原因造成的流动性过剩，控制CPI增速及通货膨胀；

（2）谨慎提高相关利率。此举通过两个方面来控制投资与购房需求。首先，高利率提高了开发商的融资成本及风险，大大缩减了其利润水平，降低再投入的能力，抑制了投资需求；另外一方面，高利率直接增加了所有购房者的购房成本，强制性降低了购房需求，尤其是2010年4月对二套房房贷贷款利率的调整，又进一步提高了购房成本，控制了投机性需求。此外，高利率也可以控制房地产泡沫引起的通货膨胀，但由于引起的超额利息支出无法区分承担者的购房动机属于合理性还是投机性，无法兼顾正常合理的自住购房需求者的利益，同时降低了整个社会的经济需求，因此需“慎用”。

（3）对开发商及购房者实行差别化信贷政策。首先，通过引导银行和信托等金融机构，对房地产行业的信贷调整额度、风险评级、风险溢价，控制对该行业的资金投放额度，限制房企的融资渠道，控制投资需求；其次，又通过类似三套房贷暂停的政策提高了投机购房的购房压力，从而限制了各种投机性购房需求。

（4）税收政策。房地产相关课税税种不断开发，而且伴随着税率的逐步提高以及课税范围的不断推广，尤其是对多套房持有者的征税，均旨于大大提高购房交易成本，包括持有成本和出售成本，抑制投资性购房需求；同时有利于节约住房、土地资源，对住房基本消费平等化、促进住房公平有积极意义。但由于相关税种存在重复征税引起争议，房产税还处于试点状态。

（5）房产的限制购买与停止购买政策。从2010年开始，由主要一线城市到二三线城市，各地方政府相继出台限制性购买政策，通过对外地户籍居民购房、公司购房、对本地户籍居民购房套数以及多次购房时间间隔的限制，强行遏制了过度的投资投机性需求，在中心城市比如北京、上海等地实施限购政策的效果尤其显著；限购政策是目前调控的最有效的手段，以行政手段强制将“热钱”隔离，是从根本上控制购房需求的前提，避免政策落空，同时又不会影响租赁、度假、物业等相关产业的发展。

（二）增加住房有效供给

（1）采用财政手段直接或间接地推进城市保障房的建设及扩大有效住房供应量。保障房建设是从根本上减少房产供求差距的有效手段。从直接的角度来讲是通过政府拨款提供资金，扩大相关财政支出，比如增加中央财政拨款、地方政府公共预算的相应比例，用于实现保障房的建设；间接则是指政府通过补贴、减税甚至免税等财政手段，鼓励并引导信贷资金向国家政策扶持的保障房建设项目投放，同时通过合理的利率降低保障房的建设成本，提高民间资本的投资积极性，从而最终推动保障房的建设。加快保障性住房建设，已成为房地产调控寻求突围的重要突破口，逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系，对有效遏制当前房价持续上涨和加强房地产调控都将产生积极影响，解决由住房供给结构严重失衡引发高房价等一系列社会和经济问题。同时，扩大有效住房供应量是通过房产税增加了住房持有成本，迫使持有多套房者“吐出”一部分房子，扩大住房供应，从而抑制房价增长。

（2）采用行政手段强制调节土地的合理供应及控制土地的价格。从2010年开始，从中央到地方，住房用地的计划供应总量逐年增长，2011年的住房用地计划供应总量在2010年实际供应量的基础上增加了72.6%，直接而有效的增加了土地的供应；通过控制对大型商品房及别墅的土地供应、强制要求增加对经济适用房、廉租房及中低价位、中小户型等商品住房的土地供应以及对民生住房建设用地或保障性安居工程用地的优先安排，来提高土地的有效利用率，进而提高住房的有效供给量。其次通过强制杜绝非法囤地来平抑土地价格。土地供应的控制有利于土地价格及房价的回归，提高了土地的使用率，增加了住房有效供给，从根本上改善了住房需求。

三．房地产政策的未来展望

（一）调控效果将显现

去年10月份以后，在万科、保利、金地等大开发商的带动下，一线城市房价出现明显下跌，二三线城市房价滞涨，县级城市房价涨幅缓慢。前几年，开发商谋求暴利、消费者盲目购房、地方政府土地财政思维严重，正是这些非理性的心态导致中国房地产市场疯狂，房价持续疯涨。而在今年，市场各方将逐步确立理性心态，开发商抛却暴利思维、消费者确立理性房屋消费观、地方政府抛却土地财政思维。同时，在国家紧缩银根、加息、限贷等政策调控下，房地产行业整合将加剧，部分中小房企将或因转型、关闭、破产而告别房地产领域，随着行业整合及市场竞争的加剧，产业升级也必将提速。整个房地产行业将出现建筑工厂化、家居智能化、产品个性化等趋势。

此外，房地产投资增加必然会拉动经济增长，一般在成熟国家中，房地产投资占GDP的比重在5%到10%左右。而我国房地产投资的比重远超过这个区间，2012年我国经济发展目标为GDP增长7.5%，8年来首次破“8”，足以说明经济结构调整的决心。

（二）调控将难以长期持续

根源于房地产调控的干扰因素过多，包括各种内在或外在性因素，无法从根本上消除。比如说土地财政问题，这是一个老生常谈的问题，地方政府依靠房地产完成财政收入目标以及平衡财政收支的现状暂时无法改变，目前来讲地方政府仍旧面临巨额债务的压力，这是地价攀高的根源，因此暂时只是行政手段压制了其推高低价的冲动，而政策一旦放松，地价就会立即反弹；还有目前投资资金缺乏合适的投资渠道，由于近几年来在房地产行业的推动下，出于对通货膨胀的预期，投资资金缺乏可以获得超额收益的投资渠道，目前房地产调控政策只是通过行政手段将“热钱”隔离，但是无法根本性地解决投资资金的去处，因此调控政策一旦放松，这些资金仍旧会立即追高；除此之外，国际经济因素干扰调控，近年来美国经济复苏非常缓慢、欧洲债务问题的扩大升级，都会影响全球的经济发展，也很容易造成全球性经济的动荡，如果发生引起动荡的全球性大事件，调控政策将被迫打断。因此，目前的房地产调控难以长期持续。

参考文献

[1]戚蓉蓉.近年来房地产调控政策分析及展望[J].中国房地产金融，2011.5 (4):21-22.