房地产宏观调控范文
时间：2023-04-04 23:45:52
导语：如何才能写好一篇房地产宏观调控，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
篇1
一、引言
随着国民经济的快速发展，房地产已成为我国经济的支柱产业和新的经济增长点。但与此同时，大部分城市的房地产市场也出现了过热的现象。具体表现为：价格的不合理持续上涨；市场运作不规范；房地产有效供给不足与无效供给过剩并存；房地产的投机性日益增长等问题。这些问题不仅威胁着房地产金融秩序的有序性和安全性，也严重影响着我国民生问题和国家经济的健康运行。为此，政府相继出台了一系列的宏观调控措施来抑制或者纠正房地产市场发展过热的现状。
政府出台的宏观调控政策主要有：综合性政策，如“国八条”、“国六条”等；土地政策；金融政策，如调整银行存贷款利率、调整存款准备金率、调整公积金贷款利率等；税收政策，如调整税率；财政政策、保障性住房政策等等。下表为十年来我国房地产市场的主要调控政策汇总：
我国房地产市场的调控政策
时间段
调控政策
1998-2002年
发展是主旋律
2003-2005年2月
调控住房供给总量
2004年
调高资本金比例、经济适用房、加息
2005年3月-2006年4月
调控住房需求总量
2006年5月-2008年8月
调控住房结构
2008年9月-2009年
紧缩性政策开始松动
篇2
关键词：房地产；宏观调控；经济政策；投资
房地产宏观调控是指国家运用经济、法律和行政等手段，从宏观上对房地产业进行指导、监督、调节和控制，促进房地产市场总供给与总需求、供给结构与需求结构的平衡与整体优化，实现房地产业与国民经济协调发展的管理活动。目前，随着社会经济的不断发展，房地产行业得到进一步的发展，对市场经济的影响也越来越大，在整个市场经济中，房地产经济占据着主导地位，此时，为了能够遏制房地产经济的恶性发展，国家及政府不断调整宏观调控政策，加大宏观调控的制约力度。根据我国宏观调控的历史经验来看，过去我国对于房地产宏观调控的调整力度不够，并没有使房地产经济得到有效的遏制，这就给市场经济带来了极大的影响，也不利于人民生活水平的提高，更加不利于市场以及人民群众对于建筑的供应要求。如今，随着我国对房地产宏观调控的制约力度不断加大，在宏观市场中对于房地产经济的调整与控制具有非常重要的作用。
一、当前国家宏观调控经济政策对房地产市场的影响分析的意义
通过对国家宏观调控经济政策的研究，一方面可以了解国家的相关法律法规及相关的宏观调控经济政策的相关内容及其功能，另一方面可以为有关的部门单位做出科学、合理的决策提供有效的依据。
1.通过经济政策对房地产市场影响的研究，为国家有关部门调控房地产市场提供依据
通过对当前国家有关部门采用宏观调控经济政策对房地产市场进行调控所产生的影响进行研究，可以使国家有关部门了解政策的作用和功效，为国家有关部门进行事前控制，提前预测经济政策的调控效果，对房地产市场及其他产品市场可能产生或引起的效应等进行提前掌控，并为有关部门根据房地产市场所出现的问题，具体问题具体分析，采用具体的宏观调控经济政策所产生的功效对房地产市场进行对症下药，避免政策适用不当造成的附加损失，及时缓和问题所带来的附加矛盾，促进房地产市场在国家有关部门的掌控之下和谐发展。
2.通过经济政策对房地产市场影响的研究，为房地产企业提供决策依据
通过对当前国家有关部门采用宏观调控经济政策对房地产市场调控过程中所产生的影响进行研究，有助于房地产企业了解国家采用宏观调控经济政策的最终目标，了解相关经济政策的调控力度，对何种情况产生影响，了解宏观调控经济政策可能导致本企业的损失有多少等等，为房地产企业采用科学、合理、合法的措施，防止和预防对企业造成损失，及时调整和转舵，对宏观调控经济政策调控后可能产生的威胁和机会进行掌控，并为企业制定相关的战略规划和战术计划提供了有效的依据。
3.通过经济政策对房地产市场影响的研究，有助于解决民生问题，缓解社会矛盾
通过对当前国家有关部门采用宏观调控经济政策对房地产市场进行调控过程中所产生的影响进行研究，有利于国家有关部门了解民生，了解人民的需要，及时有效的提供高效的公共产品和服务，帮助人民解决民生问题，缓解房地产市场的过度竞争而引起了社会矛盾和冲突，为国家的经济发展提供一个和谐的环境，促进国家经济稳步快速发展。
二、当前国家宏观调控经济政策对房地产市场的影响
通过上述，国家实行宏观调控政策能够有利于提高人民群众的生活水平，保证社会经济的有效发展，从而保证我国国民经济实现可持续发展。但是凡事都具有双面性，从某个角度来讲，国家对房地产市场采取宏观调控政策也会造成其他经济方面问题的出现，所以，为了能够保证市场经济的平衡发展，国家及政府必须要采取相应措施，利用调控手法来对其进行维护，以保证市场经济有序的进行，它能够有效的化解房地产经济与市场经济激化的矛盾，从源头上遏制经济方面的负面问题。
1.加息
从短期来看，加息会从三个方面对房地产业造成影响，从而导致当前的高房价回归理性。
第一，加息是一个国家或者某个地区的中央银行提高利息的行为，其主要目的是平衡市场的供应需求、遏制市场中通货膨胀。在消费者购买住房的过程中，如果遇到加息的情况，就会有效的转变消费者的观念，然后使其知难而退；第二，加息能够促使更多人进行存款而非购房，也就是说，银行增加利息之后更多的人会选择存款来增加个人的收入，但是如果选择购房，那么就极大可能造成贷款数额的增加，对于消费者购房是极为不利的，这样能够有效的遏制消费者的购房需求；第三，加息会增加商家建房时的经济成本，所以，越来越多的商家将盈利点转向到了商品房，从而满足市场的需求。中央银行采取增加利息的措施，其本质是将消费者与售房者的成本收益曲线进行改变，从而在无形之中使市场经济达到平衡发展的状态。
2.房产税
房产税，又称房屋税，是国家以房产作为课税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。在征收房产税的过程中，国家通常会采用税收杠杆的征税形式，从而有效地管理房产经济，保证房屋建筑的使用价值，有效的控制及调整国家实行房产政策。国家在征收房产税时，其具有以下几点意义：1）有效的稳定市场经济，尤其是房地产经济在市场经济中的稳定发展；2）有利于遏制开发商对房屋建筑的无限制开发与建设；3）有利于转变消费者的购房观念；4）有效地控制因投资过热而引起的房价上涨。限制房价的上涨主要有以下几点措施：
（1）降调节房价增长率；
（2）低房屋土地空置率，调节供需平衡；
（3）增加地方政府收入来源，降低对土地出让金的过分依赖；
（4）优化社会资源配置，缩小贫富差距。
3.限购令
限购令有利于社会公平和资源节约，影响如下：
（1）限购令固然是以行政强力遏制了购房需求，其短期或对调整房市有所影响，但正因为调控行为的非市场化，政策的连续性就让人存疑。
（2）“限购令”的实际效果很有限，象征意义大于实际意义。首先，这是一项临时性措施，对房价而言只能发挥临时降温作用，并不能真正改变市场预期。只要炒房客预期房价继续上涨，炒房客就有可能千方百计绕开规定。其次“一户限购一套房”的规定有漏洞。炒房客既可以借用暂时不买房人的身份证来炒房，还可以通过假离婚等方式来炒房。
三、结论
近年来，国家及政府实行宏观调控有效的遏制了房地产经济的恶性发展，并使得房地产更好、更稳的发展。根据房地产市场经济的发展情况来看，国家及政府采用了各种手段，再根据市场发展的起伏状况，从而保证市场经济的有效发展，尤其是房地产经济在市场经济中的稳定发展，除此以外，宏观调控的实行还能够带动我国其他产业的发展，使得我国全面迈向小康社会。
参考文献
篇3
关键词：宏观经济项目管理
一、面临的问题
随着国家宏观调控力度加大，房地产行业面临着调整，突出表现在由于流动性缩进导致的开发贷和房贷规模减少，进而影响房地产开发企业的现金流，再加之市场整体观望情绪严重，成交量急剧缩小，进一步影响了房地产企业的销售回款，目前多数房地产企业资金链感到紧张。资金带来的压力体现在对项目管理上就是建设投入不足，将会导致无法保证正常的施工进度，进而降低企业的财务周转率，降低经济效益。市场竞争加剧，为占有更大的市场份额获得更高的价值利润，各房地产企业纷纷打出了品质牌，不约而同的走上了提升品质、创建品牌的道路，这也为项目管理提出了更高要求。大浪淘沙，谁能笑到最后，最终将取决于谁能较好的解决上述问题。
二、深入的分析
近年来，受多重因素影响，国内住房价格暴涨，在带动房地产业快速发展的同时，也带来大量的社会问题，威胁国家经济与社会稳定，已经上升为影响全局的政治问题，所以，对于房地产市场的宏观调控势在必行。然而房地产业关联度高、带动性强，在我国经济领域中处于支柱地位，因此，调控的最终目的不是抑制房地产业的发展，而是使其回归更理性、更健康的发展轨道。
但在这轮调控中，趋严的形势会使房地产企业陷于巨大的困境中，资金占用量增加，产品去化速度下降，及商业融资困难加剧，将会使一些企业面临生存压力，甚至会使一部分企业倒闭，行业面临重新洗牌，这种情况可能会在2011-2012年出现，之后逐渐得到缓解。
项目是房地产企业经营的基本单元，是其生产中心和利润创造中心。做好项目管理，提振品牌形象，创造额外价值，是走出困境的正确路径。
三、解决的办法
当房地产企业面临问题，并深入分析了问题的严肃性和持久性之后，房地产企业发现了房地产企业项目管理的永恒使命：不断的“提升品质、降低成本、加快节奏、提高效率”，其实这一个放之四海而皆准的命题，但放在宏观调控的当前背景下，就显得尤为重要，且有其更深层次的含义。
关于“提升品质”，质量是项目的前提和基础，没有高品质的产品就没有优秀的项目形象，更别谈品牌建设啦。要想提升产品质量必须在规划设计与建造质量两个方面多下功夫。规划设计阶段解决的是满足客户需求与偏好，确定产品定位与特色的过程，也就是说项目具体要干成什么样子的，如外立面是简欧的，现代的抑或是古典的等等。同时，这一阶段往往涉及投入，因为外墙用石材还是用涂料，显然其质地和观感是不一样的，而两者成本则相差甚远。房地产企业本着提升品质的初衷，都在逐步的加大在这一方面的投入，包括成本和精力的投入，力图通过更为新颖的外立面设计来展示自身项目的独特魅力，提升外在品质，从而扩大知名度，支持销售，建设品牌。
但是更为聪明也更为深沉的方式，应该是通过努力提升建造质量来提升产品的内在品质。建造质量是指由于施工工艺以及过程把控所决定的建筑工程实体质量，如住宅内部的防水是否渗漏、外窗是否变形、墙面是否空鼓，地面是否开裂等等。在目前的行业内，对业主后期使用影响最大的往往是建造质量问题，所以也应该是负责任的房地产企业最应该关注的方面，而且它还是提高客户满意度和突出竞争优势最直接、最经济、最有效的方式。提高建造质量要从施工单位选择、加强过程控制和严格分项验收下功夫，要加强标准化建设，统一工艺，注重新技术、新材料的运用，努力保证产品功能的完整体现，换句话说，就是建造质量应该让设计意图完美展现。
事实证明，只有通过内外兼修的方式，才能真正的提升产品品质。
关于“降低成本”，也就是要加强成本控制，这是一个系统工程，从其发展进程来分，可以分为树立正确的成本意识、抓住并改善影响成本的主要环节和做好有关成本的细枝末节三个阶段。
说到树立正确的成本意识，有三层意思，一是成本控制应靠前管理，最早可以追溯到买地、调研阶段，因为按照开发过程越是靠前的阶段越是对项目开发成本影响重要的部分，显然土地成本是开发成本中非常重要的部分；二是成本控制除了节约原则外，更重要的是合理分配成本，因为同样的成本总额不同的分配方式和比重，必然会获得不同的效果，而房地产企业追求的是最佳效果；三、成本控制不应一味追求节约，应适时适度增加投入，因为如果增加10%的投入能够获得增加50%的效果，显然获得单位收益所付出的成本降低了，这才是真正的节约。
说到抓住并改善影响成本的主要环节，大家都知道一个项目开发过程按成本控制阶段大体可以分为，土地购置阶段、项目设计阶段、招标采购阶段、施工建设阶段和竣工结算阶段。按照成本控制应靠前管理的原则，逐次分析一下各阶段，土地购置阶段前面讲了，这里不再说；项目设计阶段主要包括规划设计和施工图设计两个阶段，而这两个阶段是房地产企业当前成本控制的最重要阶段，众所周之，同一块土地同样的控规要求，不同的设计人员能够给出不同的规划方案，而这不同的规划方案之间就存在着显著的成本区别，如多层、小高层与高层建筑单体的比例不同，则其结构配置、电梯配置、消防配置均不同，高层越多，这方面的配置就越多，付出的成本也越多；但上述配置不是匀速变化，而是按等级来跃升的，如6层和7层、11层和12层、18层与19层之间在上述配置方面有着显著的等级区别，而7-11层、12-18层、19-30层之间属同一级别，在上述配置方面并无明显区别，所以设置大量的7-8层、12-13层、19-20层显然在成本上是不划算的，就不如大量设置6层、11层、18层甚至30层的单体，既然突破了某一规定就要把他的规则用到极限（当然还要与日照等因素综合考虑，此处仅从成本角度出发）。同理施工图设计阶段，如同一栋单体，不同的结构形式，其成本必然会有显著区别，到底选用全剪、短剪、框剪还是框架结构形式，恐怕成本是房地产企业应该考虑的一个重要方面，重要的方法就是限额设计（在设计委托中约定钢含量和砼含量等经济指标要求）。针对上述项目设计阶段的成本问题，应该抱着研究的态度，有计划性的逐一解决，久而久之就会形成企业自身的一套规划设计风格和阶段成本控制模式；招标采购阶段是继项目设计阶段之后，一个非常重要的成本控制阶段，这一阶段主要需要解决的是充分竞争的问题，充分竞争的前提是拥有充足的资源，因此，寻找并积聚足够的资源，是房地产企业当前一项非常重要的工作，当然了，如果不准备采取碧桂园那样的什么都自己做的一条龙模式，而且短时间内也不可能具备万科那种产业化模式，房地产企业能做的最好就是培养和建立自己的优秀的长期战略合作伙伴，因为战略采购不但能够有效降低成本，更能稳定品质，从而大量减少沉没成本，这才是房地产企业招标采购工作的精髓；施工建设阶段需要解决的成本控制问题是，通过各种质量管理措施，来保证项目工程质量和产品品质的实现，也就是不花冤枉钱的意思，让每一份钱都闪耀其应有的光芒，是这一阶段的突出责任，当然还有变更控制，这也很重要；竣工结算阶段就剩下拾漏补遗了，这一阶段除了通过结算审计把好成本流出的最后一关，更重要的应是做好成本分析工作，为后续项目开发提供成本控制方面的宝贵意见，以使成本控制工作形成闭环，并持续螺旋上升。
说到做好有关成本的细枝末节，这可能是成本控制中比较高的境界和阶段了，就像是雕琢之后的打磨，雕琢使玉成型，打磨却可以使玉传神。在具备了正确的成本控制意识和抓住了成本控制的主要环节之后，房地产企业需要做的是就大家习以为常或视而不见的成本控制角落进行研究，并指导项目开发实践，以期达到传神效果，如项目开发时机与成本的关系，项目开发周期与成本的关系，宏观政策走向与成本的关系等，很显然，钢筋砼等主材价格对项目成本影响重大，而主材价格是随时间变动的，所以项目开发时机就很重要；项目开发时间越长则管理成本越多，所以项目开发周期控制也很重要；国家宏观政策的走向包含节能、财政、税收、货币政策的调整等，而这些无疑都对成本产生重大影响，所以积极研究并正确预期宏观政策走向就非常重要。
总之，成本控制不是企业管理的单一内容，它涉及企业管理的方方面面，成本控制也不是企业过冬的一时之需，它是伴随企业生存和发展的核心管理内容，必须长期坚持，持续改进。
关于“加快节奏、提高效率”，这同样是一个系统工程，涉及项目开发的方方面面。从项目开发过程来讲，对项目开发整体周期影响较大的主要是两个阶段，即项目开工前准备阶段和项目开工后建设阶段。
结合房地产企业整体实际情况来说，目前影响其整体开发效率的关键阶段不是项目开工后的建设阶段（当然个别项目是例外的），而是项目开工前的准备阶段。这是因为以我国房地产行业及建筑业目前的常用施工方法，就是现浇法，这种工艺受自然工期限制，长短压缩比不是很大，不同企业之间差距也不可能拉的太大，当然了如果做好计划安排和工序穿插，在一定程度上（仅是一定程度，不能决定性的颠覆）还是能够缩短工期提高效率的，而房地产企业在这方面整体上做的较好，优于行业内同等竞争对手。要想革命性的改变施工建设周期，就只有万科的产业化模式，这很容易理解，就像箱式变压器逐步代替传统户内配电室的经历一样，因为只有工厂化、预置话、标准化才能够提高社会工作效率，才能代表先进的生产力，才能取代传统。但是这不是短时间内能实现的，包括万科。
所以目前影响房地产企业整体开发效率的关键阶段是项目开工前的准备阶段。这也是显而易见的，政府主管部门日益严谨，前期规划报批均耗时超长，对后期施工产生了不利影响，而且这当中还可能存在这样那样的问题，如拆迁、如规划变动、如手续难以办理等等。行业内较快的开发记录显示从获取土地到项目开工可以做到6个月甚至更短，但是大多数房地产企业则相反，平均都在9-11个月，甚至更长，如此长时间的间隔，怎么能够保证周转率，怎么能够提升投资回报率。
当然了，这可能是每个人都不愿意看到的，问题是房地产企业如何去解决这个问题。其实，只要和房地产企业的榜样万科对比一下就可以知道了，万科有专门的研究机构，负责对各区域经济特征和业主需求进行专门研究，并形成短期精确报告和中长期发展预测报告，在一定区域内在一定时间内项目定位是没有颠覆性变化的，因此其项目市场调研和定位工作也就不是全盘重复的，普通的大型房地产企业没有万科那样的专门机构，一般依靠分公司完成上述工作，而事实上分子公司不具备那种能力（至少不完全具备），所以普通的房地产企业经常是重复性的做着上述工作，一遍一遍的做，这耽误了不少时间；另外，万科全国布点项目众多，可其主力户型只有20-30种，相反普通房地产企业的布局更集中，点数也少于万科，可是普通的房地产企业的户型确有120-130种，这就显而易见了，同一时期同一地域的业主有关户型的偏好是不可能千差万别的，一定有那么几种是主流的，而这些应该是稳定的，不需太多重复工作的，也就是说房地产企业在力争满足个性的同时，应该努力提炼共性并抓住共性，因为这才是提高开发效率的智慧之门；万科在招标采购方面一直着力于建立长期的战略合作伙伴（这在房地产企业2006年推行战略采购时已从各厂商口中得以证实），长期的战略合作伙伴不但有利于降低成本，更减少许多重复的考察、甄选工作和双方的磨合适应期，因此，战略采购也是提高开发效率的重要一环。
总结起来，如何提高开发效率就是以下几项措施，一是要建立专门的研究机构，提高房地产企业市场调研与项目定位的精度和速度，从而大大减少前期重复工作；二是要整合梳理现有户型资源，形成各企业自身特有的产品系列，从而实现项目开发的快速复制；三是继续建立和推行战略采购模式，培养和建立与自己荣辱与共的战略合作伙伴，从而有效节约招标采购时间、不断稳定和提高施工建设速度与质量。
篇4
论文摘要：本文首先分析我国房地产業发展的现实情况及存在的问题，在此基础之上提出对我国房地产宏观调控的政策建议，以保证我国房地产業健康有序发展，从而确保我国宏观经济在全球经济危机的波及下能保持较快平稳运行。
一、当前我国房地产業存在的问题
1、我国房地产市场的资金来源结构单一
如前文所述，我国房地产行業中的资金大部分来自于银行或其他金融机构的贷款。除了大型房地产企業能够通过上市的方式直接融资外，其余的房地产企業自有资金比例相对较低，而其他的融资途径又很少，基本都通过银行贷款进行间接融资。随着房地产泡沫的不断膨胀，银行的系统风险也开始逐渐显现。一旦房地产市场由繁荣转向衰退，市场风险便由银行来分担。在银行出现大量呆账坏账的情况下，政府不可能坐视不管，一定会从财政拨款来填补银行呆坏账漏洞。在内需没有被有效刺激的情况下，实体行業不景气会使财政收入不足，于是地方政府会着力把土地价格卖得更高，如此便形成了一个恶性循环。
2、房地产开发商囤地现象普遍
房地产業经过多年的发展已形成一个无形的利益链条，包括开发商、地方财政、商業银行，以及一些个人都从中获益。在土地价格不断上涨的情况下，许多开发商在拍卖获得地块后都选择将土地闲置而不盖房。开发商“囤地”已经成为我国房地产行業中的普遍现象。由于当时土地出让实行协议出让制度，因此获得土地使用权的成本低廉，开放商在土地价格上涨的预期下，将获得土地使用权进行房地产开发的土地长期闲置。对此，1999年国土资源部了《闲置土地处置办法》，规定了以出让等有偿使用方式获得土地使用权进行房地产开发的土地，闲置时间超过出让合同中规定的动工日期满1年未动工开发的，地方政府可以征收相当于土地出让金20％以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。然而，这一政策却一直未见被有效执行。
3、住宅供应结构不尽合理
我国的房地产投资结构中，大多数资金都用于开发中高价位的商品房投资，而经济适用房、保障性住房以及廉租房的供给比例太小。同时，交通便利的区位周围几乎都是商品住房。经济适用房、保障性住房和廉租房的地理位置基本都比较偏僻，且周围配套设施不齐全，这样就在无形中增加了非商品房用户的居住成本。因此，房地产行業中产品结构的不合理也是导致普通居住群体不得不调整需求结构的原因。
二、我国房地产業宏观调控的政策建议
1、完善房地产市场的金融政策建议
(1)实行差别化的信贷政策
行業间的差别化信贷。如前文分析，在金融危机的影响下，应对危机最有效的方式应该是推动消费来扩大内需。扩大国内的消费需求，最根本的是要增加居民收入，提高居民消费能力。对于有良好发展前景的实体企業，银行应该加大信贷规模；对于产能过剩、高污染、高能耗的企業，银行应限制信贷规模。以此来体现国家的产業政策导向，促进国家产業结构优化升级和经济增长方式的转变。为了抑制房地产投机性需求，应对购买不同标准的住房实行不同的政策。
(2)稳定人民币汇率政策
我国房地产市场中存在大量国际游资，在一定程度上是因为国外投资者对人民币有升值预期。近年来，人民币升值的压力在各个国际集团的施压下不断增大。在金融危机的背景下，我国的出口行業已经受到严重打击，人民币升值会导致更严重的经济后果。人民币升值意味着我国的投资品价值也随之升高。一方面，这意味着我国投资机会增多且收益水平可观；另一方面，人民币升值刺激人们形成了强烈的财富效应，将房地产作为消费升级的主要焦点。因此，一定要在房地产市场价格回归到合理的范围内后，才可以放开稳定人民币汇率的政策。
2、完善房地产市场的财政政策建议
目前，我国的房地产業需求呈现出结构性矛盾。有投机性需求的购房者已经拥有多套住宅，但在利益的驱使下，仍然有动机继续购房；而具有自住性需求的购房者却因房价超出实际消费能力，刚性需求无法被满足。在这种现实的矛盾下，可以通过调整各方的税负差异或财政补贴将投机者、自住者区别对待，抑制投机性需求，调控房价。投机性需求旺盛是我国房价不断攀升的重要原因之一。拥有投机性需求的购房者，只有在房地产的租售等流转过程中才能获取利润。通过对两套或两套以上住房的居民，征收高额的房产交易税；对别墅、大户型房产的持有人征收住房保有税等措施，会使国内房地产市场的需求快速下降。
3、完善房地产市场的土地政策建议
(1)有效增加土地供应量
土地是房地产开发的源头，土地供应总量直接决定了房地产市场的供给规模的上限。在房产需求旺盛，供给不足的情况下，房地产价格只能越来越高。中央政府应制定有效措施，改变以拉动GDP增长和增加财政收入为考核指标的机制。引导地方政府将目标和责任从短期利益转向长期解决民生问题上。同时，鉴于房地产行業“囤地”现象严重的现实，应将打击土地闲置行为的办法落到实处。
(2调整土地供给结构土地供应结构
应该由住房供给结构来决定，而住房供给结构应以居民收入结构为基础。当前我国城市居民收入结构呈橄榄形。地理位置优越，交通便利的区位周围几乎都是商品住房，而经济适用房、保障性住房和廉租房的地理位置基本都相对偏僻，周围配套设施不齐全，无形中增加了非商品房用户的居住成本。因此，在未来的土地供应结构上，应更多地增加中小户型、中低价位的商品房开发土地供给，增加商品适用房、保障性住房及廉租房的土地供给。当经济适用房供给增加时，便可适当降低经济适用房及保障性住房的申请标准，解决“政策夹心层”的住房问题。
参考文献：
[1]陈柳钦，中国房地产发展的回顾展望[J]，广东经济，2009(06)：14-20.
篇5
[关键词] 房地产 资金链 宏观调控
近几年来，我国一些地区商品房销售价格迅猛上涨，尽管商品房的开发与销售仍呈供需两旺的局面，但房地产泡沫已成为摆在学术界、政府部门、房地产从业人士面前的一个难题。政府近几年来通过金融、税务、法律等宏观调控措施和加大经济适用房建设等手段稳定房价、以促进房地产业健康发展。这些措施虽起到了一定的积极作用，但虚高的房价并没有真正降低，房地产泡沫依然存在。与此同时，政策和经济环境的变化使部分房地产开发企业出现了资金紧张的局面，甚至出现资金链断裂的现象，这一现象的出现对房地产业的宏观调控提出了新的要求。为避免房地产业的大起大落，应充分关注我国房地产业的资金链情况，注重资金来源的合理性、资金循环的稳定性，促进房地产业的健康发展。
一、我国房地产行业的参与主体及资金链情况
我国房地产行业的资金链是以房地产开发企业为核心，由若干与房地产开发企业存在着资金流动关系的主体之间所构成的网状结构。我国房地产资金链的参与主体包括房地产开发企业、国土资源管理部门、与房地产开发企业存在业务关系的行为主体、权益资本提供者、债务资本提供者、投机性购房者、居住性购房者、租房人等与商品房开发和销售有直接资金关系的各类主体。上述各主体在房地产资金循环过程中的关系如图1所示。
图1 房地产开发资金链构成示意图
从图1可以看出，房地产开发企业是资金链的核心，银行是影响商品房开发和销售、承担较大风险的资金提供者，国土资源管理部门对房地产开发规模和成本有重要影响，权益资金提供者和除银行外其他债务资金提供者的数量和资金提供方式对房地产业的发展有重要影响，居住性购房人的数量和收入水平是决定需求的根本因素，而投机性购房人的数量和投机热情直接关系到房地产泡沫的产生和发展。
二、我国房地产资金链中出现的问题
我国部分房地产企业资金链趋紧局面的产生既与国家宏观调控政策有关，也与我国房地产开发企业资金链的不完善有关。国家对房地产行业的宏观调控应以保持房地产行业的持续、健康发展为主，因此有必要关注我国房地产开发企业的资金链问题，并提出针对性的调控措施或解决措施。目前我国房地产开发企业的资金链主要体现以下一些问题：
1.房地产开发企业鱼龙混杂，部分企业资金链管理能力和抗风险能力不强。房地产行业的“暴利”现象吸引了实力和背景各不相同的投资者纷纷进入，由于融资能力和开发能力的不足，违规筹资时有发生，融资成本和风险迅速升高；部分企业开发的商品房质量难以保证、资金回收困难，从而给银行及其他资金提供主体带来资金回收风险，进而影响到房地产行业的整体资金供应形势和对房地产开发贷款的风险水平的评估结果。
2.房地产开发资金筹集方式不规范，缺乏风险控制机制。近年来我国在房地产开发筹资方面一直表现出银行贷款所占比重较大、资金来源复杂的特点。表1中列出了2006年全国房地产开发企业资金来源及其比例，从中不难看出其他资金来源所占比重最大，其他资金的提供者相对风险分析与管理能力较弱，一旦房地产行业发展出现一定的波动，这些资金提供者将受到很大的影响。
表12006年我国房地产开发企业资金来源
资料来源：中国统计年鉴，2007
3.房地产开发企业债务负担过重，极易受到系统风险的影响。从1997年到2006年，我国房地产开发企业的资产负债率一直在72.7%％～76.2%之间。一旦由于经济波动或其他原因导致所开发房屋销售不理想，将直接导致大量房地产开发企业破产或接近破产边缘。
4.银行在房地产资金链中承担风险过大。银行不仅是房地产开发的重要资金提供者，同时通过按揭贷款、住房抵押贷款等形式成为房屋销售环节的重要资金来源；加之实际贷款过程中出现的审查执行不严、假按揭、转按揭、加按揭等不正常现象，使银行成为了直接承担房地产业系统风险的最大潜在受害者。
5.没有建立完善的信用评价制度，信贷风险难以得到控制。信用评级制度的缺失和审核不严等直接导致金融领域不良贷款比例较高，2007年第四季度，我国商业银行不良贷款占全部贷款的比例为6.17%，如果考虑到房地产行业的特殊情况及系统风险发生的可能，当宏观形势或行业发展出现波动的情况下，房地产行业不良贷款的比例有可能迅速上升。
6.房地产行业预警系统仍没有起到行业发展的警示和指导作用，房地产行业供需失衡所带来的市场风险不能得到及时抑制。虽然早在2003年原建设部就提出建立房地产行业预警系统，并已经在部分城市进行了试点。但目前为止，房地产的开发建设速度和商品房的销售火爆局面并未受到影响。2006年，我国城镇居民人均住宅建筑面积已达26.1平方米，考虑到我国近几年商品房开发的数量，预计到2008年底，我国城镇人均住宅建筑面积将达到30平方米。根据对不同收入国家居住水平的分析，中高收入水平国家平均居住面积29.3平方米，高收入国家则为46.6平方米。世界各国的经验还表明，在人均住房面积达到30~35平方米之前，会保持比较旺盛的住房需求。从我国的经济发展水平上看，我国将很快进入房地产销售趋淡的时代，如果不在房地产开发建设速度上加以适当控制，势必造成供过于求的局面，从而导致行业效益下滑，甚至部分企业由于房屋难以销售，进而走向破产。同时，这种风险也势必传递给银行和其他资金提供者。
7.与发达国家建立在完善的资本市场条件下的资产证券化等融资模式不同的是，我国金融机构的资金来源比较单一，导致了风险过度集中于金融机构。同时，由于房地产企业上市比例较少，普通投资者难以通过购买股票或各种有资产抵押的证券实现对房地产行业的投资，分享房地产业高速发展的利益。
8.“炒房”行为使房地产领域的风险出现了向部分市场参与者集聚的现象，为房地产行业系统风险的发生埋下了祸端。如果房地产市场出现转折，投机性“炒房者”将最先成为风险的承担者和传递者。虽然我国近年已出台了对“第二套住房”贷款的限制和对房屋转让加以年限和税收的控制等措施，然而在房价上涨较快的情况下，“炒房”行为并没有得到真正的限制。
9.为应对资金紧张局面，一些企业采取了应对性融资措施，如发行企业债券、民间筹借等方式，由于融资行为不够规范，往往造成债务负担加重，还贷风险进一步加大。
10.部分房地产业的宏观调控政策对于平抑房价、解决居民住房需求这一调控目标的作用有待推敲和证实。例如“招拍挂”制度带来的土地获得成本上升问题；对部分二手房转让征收营业税的制度造成的“炒房人”囤积住房，使房屋供需关系改变问题；对新建楼盘户型结构的限制既无理论和实际依据，也难以实现调控目标问题等。
11.由于二手房交易在程序、贷款方面存在一定的操作上的问题，从而改变了新建住房市场和二手房市场的供需关系，造成了不同收入阶层利益分配的错位和中低收入阶层债务负担的加重。
三、基于我国房地产行业资金链的宏观调控政策研究
为避免由于政策和经营环境变化造成房地产企业资金链紧张，进而导致行业的“大起大落”，在未来的宏观调控中应采取如下措施：
1.在城市居民人均住房面积逐步提高、住房潜在需求逐渐得到满足的情况下，应进一步提高房地产行业的准入门槛，以解决房地产开发中的盲目投资问题，提高房地产开发企业的持续发展能力，降低房屋购买者的风险。
2.尽快建立房地产预警系统并及时向社会公开各类信息，以控制房屋的建设规模，缓解房屋“非理性”购买造成的需求被提前和放大现象对供需关系的影响，促使房地产供需回归理性。
3.建立房地产企业信用评级制度，使企业信用成为决定融资水平和成本的重要因素；在建立房地产企业信用评级制度基础上，创造条件使信用较好的企业可以通过发生企业债券、上市发行股票等方式筹集资金，保证资金供应的稳定性。
4.将房地产开发申请与房地产开发企业的资信状况、已开发房屋销售情况结合起来，避免房地产开发企业采取负债经营方式盲目建设，造成资产负债比率过高，企业经营风险加大的现象。
5.在规范和打击目前所存在的民间集资中的违法、违规行为的同时，努力为资信水平较高的企业建立完善的直接融资和间接融资渠道，在确保企业资金供应的同时，使普通投资者能分离房地产业健康发展的回报。
6.通过提高囤积住房的留置成本、调整住房交易相关税率等方式使囤积的存量住房逐步转化为住房有效供给，促使房地产领域真实供需平衡的实现；通过简化二手房交易手续、减少二手房交易中的障碍因素、为符合条件的二手房购买者提供简捷、利率较低的贷款。
7.通过土地供给政策抑制房地产行业的盲目投资和盲目开发，从总体上避免商品房保有量超过居民实际购买力的现象，避免房地产行业系统风险的发生。
8.调整政府与土地使用权转让和房地产开发有关的利益机制，避免政府追求高地价、高房价所带来的“益处”；调整在土地“招拍挂”中将土地出让价格作为决定因素的做法，将土地利用系数、土地升值系数、开发商资信状况等作为决定土地使用权的因素加以考虑。
除此之外，政府宏观调控部门还应该改变对房地产开发商新开发房屋户型结构的限制政策，转而通过对现有住房结构数据的统计、对房屋需求结构的预测等方法来引导商品房开发的规模和结构；加强对与房地产相关的贷款人的整体风险情况和还债能力的考察，避免还贷风险向少数群体的累积。
总之，为保证房地产行业的稳健发展，避免因为风险的累积和资金链的断裂造成行业动荡，国家应在规范竞争秩序、进行供给调控、完善筹资渠道、盘活二手房市场、建立行业预警系统等方式来调整房地产行业的供需结构，达到行业的均衡、稳定发展。
参考文献：
[1]丁悦等:均衡理论下房地产市场宏观调控政策分析.统计与决策，2008.8
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关键词 宏观调控 房地产 营销策略
一、引言
随着我国宏观调控政策的落实，楼市的价格得到了一定的控制，市场的观望气氛逐渐显现，对于房地产业造成了明显的影响，房地产市场向理性消费的方向转变。在新的形势下，房地产营销面临着各种各样的问题，需要创新性的营销策略来应对各项挑战。因此，房地产企业要抓住机遇，适应社会大环境，采用有效的营销手段来吸引更多的消费者，从而使企业树立良好的形象，在竞争中取得优势。
二、宏观调控环境下房地产营销所面临的问题
（1）销售压力增大。在一系列的经济刺激政策之下，我国房地产曾提前结束调整而迅速升温，导致房价不断升高，以至于超出了多数社会成员的购买能力，同时也带来了一系列的社会问题和经济问题。为了保证社会经济的和谐稳定发展，国家对房地产市场进行了新一轮的宏观调控，使投资的增速、贷款的规模等都得到了有效的控制，在宏观调控的环境下，房价过高以及市场需求的锐减使得销售压力急剧增大。资本的运作和融资愈发困难，多数房地产公司面临着资金的压力，不得不降低房价、增大促销力度，尽快带动房价的回调。
（2）对理性消费更为重视。房地产市场的变动使得人们的消费心理更加成熟，对于理性消费更为重视，消费者这种消费观念的变化使得房地产行业由竞争时代向服务营销时代转变。在购房时，消费者首先考虑价格因素、环境因素、交通因素等，然后对于朝向、物管、辅助设施等进行综合考虑。消费者所考虑的因素更为全面，不仅包括硬性的条件还包括看不见的软性条件，对于服务的品质更为重视，这就为房地产企业的发展方向提供了目标。
（3）品牌意识缺乏。现代社会，商品的品牌已经成为影响消费者行为的一种重要因素，对于房地产来讲，一个知名品牌可以将价格提升一个层次，如万科地产就是价值相当高的品牌。目前，很多房地产企业对于品牌的提炼还有待提高。房地产企业的品牌内涵是为公众提供人性化、绿色舒适的建筑空间，使其具有现代化的精神和价值。某些企业将一个项目打造成功后，依托所谓的品牌优势不断开发新产品并进行强势推广，最终导致资金短缺，营销受限。
三、宏观调控环境下房地产营销策略创新
（1）注重项目开发前的调查工作。目前，房地产行业的市场竞争越来越激烈，很多项目在进行开发的过程中由于没有进行充分的市场调查导致很多项目的后续销售方面与预期存在着很大的差距。因此，提升房地产营销水平的进程中要注重项目开发前的开发工作。在进行市场调查的过程中，要充分认识到房地产行业的复杂程度，密切关注国家的宏观调控政策的变化，同时也要注重金融方面以及相关的立法方面对于房地产行业的影响，对影响房地产营销的各个因素进行充分深入的市场调查研究，进而为项目的开发提供重要的决策资料。
（2）加强房地产企业品牌建设。目前，随着我国国内房地产行业的快速发展，房地产建设的规模和数量也进一步扩大，同时房地产企业的数量也在进一步增多，良好的品牌对于提升房地产企业的营销水平具有十分重要的促进作用。品牌不仅仅是一个企业的标识，同时还是企业的无形资产，良好的品牌形象能够使得房地产企业的形象和信誉得到大众的广泛认可。因此，在提升房地产企业营销水平的进程中，要进一步加大企业的品牌建设力度，将品牌建设作为企业工作的重中之重来对待，通过塑造高品质的工程来进一步提升企业的品牌形象，进而使得企业能够获得更多的公众的认可，从而使得房地产企业的营销环境能够得到进一步的改善。
（3）加强企业营销文化建设。房地产企业营销水平的提升离不开企业营销文化的建设，在房地产产品从开发一直到推向市场的过程中，将丰富的文化内涵蕴含在产品中进而推向市场。在进行房地产企业营销文化建设的进程中，要本着以人为本的营销理念来为顾客营造更好的居住环境，将人文关怀贯彻于整个企业的营销工作中，建立起独具特色的企业营销文化，进而通过文化的带动力来进一步提升企业的营销水平。
（4）树立绿色营销理念。随着目前环境污染和能源危机越来越严重，人们对于环境保护也越来越重视，很多房地产企业在进行市场营销的过程中引进了以环境保护为主旨的绿色营销理论，以绿色文化、环境保护为内涵，将绿色营销作为企业的核心营销理念来开展企业的营销工作。在开展绿色营销的过程中，房地产企业要统筹自身的建设与营销工作，针对目前人们比较钟情于小区绿地覆盖率要在进行规划建设的过程中进行相应的绿地规划，针对当前人们节能意识的提升在进行规划建设的过程中要注重绿色节能住宅的建设，将绿色营销理念贯穿于整个工程的规划建设以及后期的营销过程中，进而使得绿色营销成为企业的一个强有力的竞争点，从而进一步提升房地产企业的市场营销水平。
四、结语
宏观调控环境下房地产营销存在很大的不确定性，为了适应激烈的社会竞争，在进行市场营销时要充分发挥团队的智慧，转变营销理念，用绿色的营销理念为推动社会的健康发展，树立优秀的企业形象。此外，还要结合市场的实际情况，应抓住消费者的心理，将多种营销方式进行巧妙结合，吸引消费者的注意。最后，要不断探索适合企业的创新性营销方式，走在房地产营销行业的前沿，为企业的发展奠定基石。
（作者单位为苏州大学商学院MBA2012秋1班）
参考文献
[1] 李凤珍.宏观调控环境下房地产营销策略创新探析[J].现代营销（学苑版），2012
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[5] 王惠.试论宏观调控背景下房地产企业营销策略[J].经济师，2011（03）：276+279.
篇7
关键词：房地产；宏观调控；可持续发展
1房地产经济宏观调控的必要性
政府对房地产经济的宏观调控就是指以政府为主体,通过经济、法律、并辅之以计划与行政的手段和机制,对整个房地产行业和房地产经济运行所进行的宏观调节和控制,以发挥房地产经济在国民经济中应有的作用,保证其健康可持续的发展。
1.1房地产资源优化配置的需要
市场经济体制的基本要求是社会资源以市场配置为基础,但市场配置资源有其自发性和盲目性等缺陷。为弥补市场失灵,保证其健康运行,政府必须对市场经济进行干预和调控。中国房地产经济作为市场经济中的一个子系统,其资源配置在充分发挥市场机制调节作用的基础上,同样要受到政府的调节和控制,以保证房地产业健康发展。土地和房屋是重要的社会资源,特别是作为房地产基础的土地是一种不可再生的稀缺资源,它的合理配置直接关系到国民经济的可持续发展,所以各国对房地产经济的控制和干预相对较强。
1.2加强房地产业在国民经济中的重要地位和作用的需要
房地产业在国民经济中的重要地位和作用决定了必须对它实施政府宏观调控。房地产同国民经济的其他产业的关联度大,是基础性、先导性产业,房地产业的发展状况,直接影响这些相关产业的发展。随着房地产业创造的产值在国民生产总值中所占比重的增长,房地产经营收入日益成为政府财政收入的重要组成部分,所以房地产业成为国民经济的重要支柱产业。
1.3保证我国房地产经济可持续发展的需要
我国房地产经济处于起步阶段,其发展的幼稚性也要求对它实施政府宏观调控。这种幼稚性主要表现在如下几方面:（1）发展不稳定；（2）地区间发展不平衡。（3）竞争无序,市场运行不规范;（4）房地产价格秩序混乱,价格体系尚未理顺;（5）作为市场主体的房地产企业生产经营活动缺乏经验,操作不规范;（6）房地产供给结构不合理,需求增长过快。
2房地产宏观调控的相关举措
国家两会的召开和宏观调控的深入，使人们进一步认识到我国政府希望看到的是房地产业的稳步、健康和持续发展。政府宏观调控的目的并不简单的是为了打压房价和整顿市场，而是为了稳定房地产商品的市场价格，理顺房地产消费和加强住房保障，使房地产业进入理性发展的轨道，满足广大消费者的基本住房要求。因此，在2007年这个房地产宏观调控政策落实和执行年中，我国政府和相关部门又推出一系列的配套政策和相关举措，使我国这一轮的宏观调控政策得以真正落到实处。
2.1严控高档住宅用地和别墅用地
针对今年仍然存在的房地产项目土地出让审批和开发环节出现的诸多问题，国土资源部等八部委继联合下发《关于开展房地产市场秩序专项整治的通知》后，日前又共同组织召开全国电视电话会议，正式开始安排布置我国房地产市场秩序专项整治工作。针对各地不规范的土地出让制度，房地产开发企业取得土地后不按出让合同规定开发利用土地，擅自更改土地使用条件，违反国家用地政策搞别墅类房地产开发等问题进行全面检查。此次国土资源部等八部委的专项检查中的重点是禁止别墅类房地产开发和严控高档公寓、低密度、大套型等高档住宅用地。我国2007年土地利用计划中农用地转用和耕地占用指标仍然将保持在去年的水平上，而在指标分配上，将适当压缩工业用地，增加民生用地。政府在此次联合检查中，将加大闲置土地处置力度，其依法没收的土地，要首先用于保障性住房的建设，继续加大土地审批后的监管力度，严格落实土地出让合同中有关竣工时间和建设标准条款的管理，加快已供土地的建设速度，以促进房源的增加。
2.2土地增值税将采用清算后多退少补的方法
土地增值税是我国宏观调控体现杠杆作用的重要税种，我国《土地增值税暂行条例实施细则》明确规定：纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征增值税，待该项目全部竣工，办理结算后再进行清算，多退少补。国家税务总局和各级地方税务机关将在年内进一步做好土地增值税的清算工作，确保土地增值税条例及其细则的贯彻落实。我国房地产开发企业开发及转让的特点决定了对其征收土地增值税必须采取先预征后清算的征算方式，这类似于企业所得税按季或按月预征，按年度汇算清缴。只是土地增值税清算工作受房地产开发周期的影响，不能按年度进行，要等到项目完工并实现销售以后再进行。对房地产开发企业的土地增值税实行先预征再清算，最终的税款将采用多退少补的方法，这实际上也是该税种开征以后明确规定的，只是由于各种主客观原因使我国一直以来没有严格照章办事和令行禁止。今年2月起实施的《关于房地产开发土地增值税清算管理有关问题的通知》为规范和做好土地增值税清算工作，特别是针对土地增值税清算中的一些具体问题和操作难点，在征管方面作出了一些新的规定，从而简化了清算办法，使土地增值税的征收更加科学和合理。通知明确各省级税务机关可依据通知的规定并结合当地实际情况制定具体清算管理办法。
2.3彻底清查我国房地产市场中存在的违法行为
建设部日前公布的2007年建设部稽查工作要点中明确表明：今年下半年将集中开展房地产市场秩序的专项整治工作，在房产市场领域，突出对房地产企业恶意炒作、哄抬房价、违规销售、中介机构违法操作等违法违规行为的专项稽查。在加强稽查工作的同时，要严肃查处违法违规行为。其中，在房地产市场领域将突出对各种违法违规行为进行稽查。而建筑市场领域也将对各种违法违规行为突击稽查。集中开展房地产市场秩序的专项整治工作，全面清理、排查房地产领域涉及的有关部门及其相关工作人员的违法违规行为。与行政监察机关、检察机关配合，集中查办房地产领域的违法违规和权钱交易等行为，建立健全我国房地产业健康、有序发展的长效机制。
2.4推动住宅产业化,大力推广节能和绿色建筑
节能建筑是指按节能设计标准进行设计和建造、使其在使用过程中降低能耗的建筑;绿色建筑是指为人们提供健康、舒适、安全的居住、工作和活动的空间,同时在建筑全生命周期中实现高效率地利用资源(能源、土地、水资源、材料)、最低限度地影响环境的建筑物。
2.5完善房地产法律制度
运用以法律手段为主的政策配置,建立法制化、规范化的房地产业运行环境,是转轨时期促进中国房地产业持续增长、实现房地产经济稳定运行的重要任务和有效途径。具有强制性、规范性、稳定性等特点的法律手段,主要是通过规范房地产市场主体行为、市场竞争行为和政府管理行为等方式,在协调各方利益的基础上,从而创造房地产业的法制化环境,引导房地产业健康发展。
参考文献
［1］洪开荣.房地产经济学(第一版)［M］.武汉：武汉大学出版社,2006.
篇8
摘要：近年来，为了解决房地产投资规模过大、住房供应结构不合理、住房价格上涨过快、房地产市场秩序比较混乱等问题，我国陆续出台了一系列政策措施，这些调控政策从立法性质来说，均是法律层次较低的规范性文件，但对促进房地产业的健康发展发挥了积极作用。本文从经济法宏观调控的基本概念出发，分析了房地产市场宏观调控的基本原则与措施。
关键词：宏观调控；整体性；间接性
一、经济法视角下的房地产市场宏观调控
（一）宏观调控的概念与特征
宏观调控的实质，实际上是政府针对市场情况，以特定的经济、法律或者行政手段，以协助市场客服缺陷和市场调整的失灵为目的，以调整社会总需求和总供给之间的平衡为手段，对经济社会进行调节和控制的行为，行为的结果必然是为了追求整体经济的健康发展，实现社会稳定、持续增长的最终目标。
从经济法的角度看，宏观调控具有整体性（即宏观性）、间接性的特点。其中，宏观调控的对象具有整体性的特征，它关注国民经济总体活动、经济的宏观结构，注重对社会经济总量进行调节。具体来说，政府宏观调控的目标包括经济增长、发展稳定、促进就业和经济结构协调，作用范围涉及社会经济全局。
间接性是指宏观调控不是通过直接手段而是间接手段间接影响市场主体的行为，政府等监管部门不会直接干预市场主体的个别经济活动。间接手段主要是指能够影响社会经济总量的杠杆工具，包括财政手段、税收手段、金融手段等财政经济政策。国家直接作用于杠杆的此端，力量传递到杠杆的彼端，影响和带动社会众多经济主体的经济活动。
（二）政府在房地产市场调控中的职能定位
依据市场经济的理念，市场实际是范对国家的管制的，而房地产市场的宏观调控，抛开结果，其实质是加强了国家对房地产市场的干涉，最终实现国家对房地产市场的调控和管制。经济社会发展到现在，国家已经作为重大影响的经济实体存在在市场经济中，已经不可能有任何国家独立与市场之外。这就决定了国家权力的运用必然会对经济行为产生影响，因为国家掌握了大量的资源和权力，而如何有效的规范国家行为，让国家和市场在法制规范中有效运行，有利于整个社会的发展，这是当前迫切需要关注的问题。
在房地产宏观调控上，国家应当恪守经济法基本精神，更多地对市场进行引导和促进，而不是限制和剥夺。在对房地产市场调整中，政府的首要任务是维护公平的市场竞争秩序，为房地产行业的发展创造有序的的环境。
二、房地产市场宏观调控的原则与措施
（一）整体性原则
做为社会整体利益来看，以下特征是必须具备的：首先，社会整体利益的收益对象必须具备非特定性，不能是某个指定的个体。其次，在利益设定上，不会排斥涵盖整个社会的商业目的，更不会排斥促进公共利益的各种群体利益，但是设定上不能是基于个别主体的商业目的而设定。第三，公共利益不以个体为意志为转移实现，而必须通过特定的法定程序来实现。经济法基本原则要求宏观调控要着眼于社会经济的宏观结构和总体运行，影响对象的范围是社会经济全局，其作用方式比一般的法律更抽象。政府在调控目标的制定和调控对象的选择上，必须将稳定房价，规范房地产市场运行，维护公众利益作为调控目的，以整个房地产行业作为调控对象。
（二）间接性原则
宏观调控法的调整方法是一种间接调整的方法，这是由宏观调控的性质决定的。政府对房地产宏观调控是在充分发挥市场机制作用的基础上进行的，政府通过计划、财政、金融、税收、物价等方面的法律化的政策作用于市场，而后者通过市场引导经济主体的交易活动符合宏观经济政策的要求。
我国对房地产行业和房地产市场的宏观调控向来具有较强的政策性，这些政策对宏观调控法的制定有很大的指导作用，而经济法恰好是房地产宏观调控政策的法律化，在法律框架下的宏观调控有利于依法贯彻落实。反过来，宏观调控政策又为制定经济法的具体条款进行了有效尝试。
（三）经济法对房地产市场的调控措施
在房地产领域，经济法是最为重要的法律部门，原因在于，宏观调控对经济运行的调整，主要是通过行政、经济、法律三种，这三种均为间接手段，行政和经济的性质决定了这类手段不能在法律框架之外运行，那就决定了所有的宏观调整的认可和保护必须通过相应的法制。关于房地产调控的国家宏观经济决策、法律及各类施行措施组成统一整体，借助行政手段、法律手段、决策手段对市场进行规范与调整，实现国家房地产调控目标。
比较以上三种手段，决策手段主要包括货币、财政、土地、投资等方面的决策，反映了房地产市场的短期调控要求；房地产经济手段以房地产决策为导向，包括经济法律、行政法律等；行政手段主要包括许可、审批、监察行政行为。这三种调控手段相互配合、相互影响。其中，法律手段是调整房地产宏观调控关系过程中最规范、最主要的手段。
三、结语
严格来说，房地产调控政策是国家为促进房地产市场健康发展而出台的引导意见，区别于权力机构依据《宪法》和《立法法》而为的立法行为。无论是作为行政管理立法的《城市房地产管理法》，还是保护民事权利的实体立法《物权法》，均没有关于房地产市场调控的内容。虽然这些这些措施对房地产的调控产生了一定的积极效果，但是没有从根本上扭转我国房地产价格持续上涨的态势。
政府在房地产调控过程中，必须防止调控行为与措施过度政策化，回归经济法宏观调控的本位，坚持宏观调控法的基本原则，明确政府在房地产调控中的职责，完善房地产市场的宏观调控立法。（作者单位：西北政法大学法律硕士教育学院）
参考文献：
[1]参见徐孟洲：《耦合经济法论》，中国人民大学出版社2010 年版，第208 页—209 页。
[2]参见聂飞舟：《我国房地产市场宏观调控的经济法反思》，载于《中国房地产》，2009年10月，总第346期。
[3]参见黄珊珊：《经济法视野下的房地产市场宏观调控问题》，载于《法制与社会》，2012年3月（上）。
篇9
关键词：房地产；市场经济；宏观调控
受到国际金融危机的影响，我国近些年以来的房地产市场经济出现了很大的问题，这就集中表现在房地产市场的市场价格逐渐出现了下降的趋势，一些房地产产品成交率也呈现出大幅下降的趋势。为此，政府要能够对房地产市场进行严格管制，也就是宏观调控。但是，关于一些政府要不要拯救房地产市场经济存在着诸多的歧义。一方面，人们认为当前的房地产市场对于平常人来说是比较高的，另外一方面认为我国需要紧急启动房地产市场，这是由于我国的房地产能够有效促进我国相关的产业发展，其中对房地产市场经济的回升也标志着经济的好转。
1 对我国房地产市场的经济形势分析
对于我国房地产市场的经济，特别是自从2008金融危机以来，我国政府逐步加强了对房地产市场的宏观调控，这不仅可以有效促进我国房地产业的健康、可持续发展。还可以带动其他产业的发展。而准确的市场形势分析是进行宏观调控的基础，在我国的学术界和经济专家看来，对我国当前的房地产市场经济形势存在着诸多的分歧，一般存在着各种说法；例如，“泡沫经济论”以及“基本健康论”和“无泡沫论”这几种不同的观点，为此，笔者要能够从以下几个方面进行逐一探讨，去理清当前我国的房地产市场的形势。
（一）从房地产市场的总供给和总的需求量来看。我国房地产市场经过十多年的发展和完善，我国商品房供需量上总体是处于平衡的状态。但是进入到新世纪以来，我国房地产市场出现了供应与需求、投资和消费共进的局面。但是我国房地产市场供应关系上还是存在着不少的问题。在对于商品房的供应关系上，目前，我国对房地产市场中商品房的投资需求主要体现在正常需求、被动需求以及投机需求和投资需求这四种。其中对于我国的房地产市场普遍都存在着需求上的泡沫，因此，我们很难从表面现象中看出其中的问题，也就是很难从供求是否平衡老判定房地产市场的真实需求情况，
（二）我国房地产市场上有些上升速度太快，涨幅速度超过市场上的预期，在对近三年以来，我国房地产市场的涨幅速度超过人们的想象预期，这些就成为了我国房地产市场中突出的问题。根据我国的相关数据，在2004年以来，我国兴建的商品房的销售价格上涨14%，到2005年以来，全国的房价逐渐上涨了15%以上，这些数据都充分表明，我国房地产市场价格的上涨速度已经超过人们的预期，这些都将加重购房者的负担，从而为以后的房价大起大落隐含了后患。
（三）从我国房地产市场中的供需结构上看，我国房地产市场中对于各类商品房的供求结构来看，目前我国各种房地产产品的供求不平衡，一些商品房与高档次的大户型的住房相比，商品房的比例还是处于较低的水平，一些中低档次的、中小型的房子所占的比例相对来说是比较小的，这些都与居民的收入结构和消费水平都存在一定的差异性，两者之间产生了严重的供求矛盾。住房供给结构的失调也是住房价格上急速上升的一个重要原因。
2 我国房地产市场宏观调控的分析
当前，我国房地产市场所存在的问题，已经引起了中央政府的高度重视，只有坚决抑制我国房地产市场的过热的现象，坚决抑制房价过快增长这已经成为当前宏观调控发展的重要内容，为此，我国相关的政府部门已经采取了相关的措施来加强对房地产市场的监管。针对我国一些地区存在的房地产投资过热的情况，我国政府必须要对此做出相关的指示。在我国房地产市场的宏观调控政策实践和理论还不是运用很熟练，仍然需要在不断的探索实践过程中加强宏观调控的研究。
（一）建立房地产市场的宏观调控体系
在对我国房地产市场的经济环境下，要能够以国民经济发展的实际情况进行仔细分析和研究，这样更好地为我国房地产市场宏观调控打下基础。国民经济的发展可以对房地产的发展起到很强的制约性，所以，要能够切实做好房地产市场的宏观调控，这就必须要对房地产市场进行严密地监控，并对市场预期做出科学和理性的分析，做好是对房地产市场制定近期、中期和远期的分析，这样对我国未来房地产市场的两年之内可以进行有效的监管，从而能够切实保证房地产市场的稳定运行，能够对房地产市场的宏观调控的及时性，对于制定房地产市场规范的五年，这就必须要能够组织相关的房地产市场专家和学者进行科学地分析和探讨来共同完成。通过对房地产市场的中长期经济形势做出有效判断，就可以对房地产市场经济的走向能够有所了解，从而能够对我国的房地产市场经济形势做到初步把握，使得宏观调控更加准确。
（二）准确把握房地产发展的阶段性和周期性
通过对房地产市场的发展的复苏、繁荣以及萧条时期的把握，可以对我国房地产市场的经济做出一个长期的、总体性的认识，能够有效避免对房地产市场形式做出准确、科学的认识，这是对我国房地产经济的宏观调控的关键性之一。这样可以在房市处于高峰时，可以将调控的重点放到促进合理需求上，通过抑制过度的消费需求，依法打击不合理的短期房价炒作和囤积居奇的行为上，从而有效减少对房地产市场的盲目性，当对我国房地产市场处于低谷时，这就需要能够采取相关的刺激消费来对房地产市场形成有效的提升作用，从而鼓励投资与开发的调控措施，这样可以有效促进房地产事业的健康发展。在实际监控工作中，要能够切实注重房地产市场的周期性，防止硬套房地产市场的周期性，切实做好房地产市场的调控力度，从而实现房地产市场的着陆，有效避免宏观调控的“急刹车”所造成房地产市场的大起大落。
（三）建立健全我国房地产市场的信息公开制度，
加强我国对房地产市场的舆论引导和市场监测，不断增强政策的透明度。积极运用信息管理系统，加强对我国房地产市场政策的研究力度，研究和完善我国房地产市场中的运行机制和市场信息标明制度，通过向社会市场运行信息，建立土地成交以及商品房价格标示制度，能够不断加强社会中各个有关部门的信息沟通与整理，从而能够形成一个透明、公正的房地产市场环境，能够积极引导房地产进行投资和消费。另外还要能够不断加强对市场透明度以及有效抑制人为炒房行为和抬高房价的行为。
（四）整顿和规范相关的房地产市场秩序，严厉打击违法犯罪行为
要能够严格控制房地产市场的开发企业和中介机构的市场进入，依据相关的法律，对一些违法违规的销售行为进行严管严追。对一些虚假合同和囤积房源的行为要对相关的人员进行查处，特别是要注意对一些不实的房价消息和销售行为进行依法取缔，并及时向社会各界进行公布。加强金融体系的监管力度，调整房地产市场的资金供应量，通过调整商业银行的存款以及利率等一系列的措施来减少房地产市场的货币供应量，从而可以有效降低房地产市场的大起大落。
3 结语
要建立健全房地产市场监管体系，不断加强我国对房地产市场的舆论引导和市场监测，增强政府部门决策的透明度。积极运用信息管理系统，加强对我国房地产市场政策的研究力度，研究和完善我国房地产市场中的运行机制和市场信息标明制度，只有这样，才能不断促进和强化我国房地产市场的健康稳定运行。
参考文献：
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经历了从20世纪90年代开始的国家对房地产行业的宏观调控，我国房地产行业近几年的发展态势跌宕起伏，目前，正面临极大地挑战。房地产行业如何焕发新的生机与活力，成为其发展过程中必须考虑的问题。房地产行业需要通过对其经营战略的调整来提高其核心竞争力，以适应复杂多变的环境，保持房地产行业及企业的健康有序发展。
一、宏观调控政策下房地产行业发展现状及存在问题
1993年以来，国家宏观调控政策对房地产行业的影响逐步显著，面对房地产行业的跌宕起伏，国家也适时进行宏观调控，综合协调房地产市场的发展。“国十六条”、“国八条”、“国六条”等政策的相继出台，击碎了房地产泡沫，使中国经济实现“软着陆”，房地产市场在迎接美好前景的同时，也面临巨大的挑战。
（一） 宏观调控政策下房地产行业发展现状
1.开发商土地购置谨慎，土地出现供过于求现象。国家的宏观调控政策中，土地政策对房地产行业造成了巨大影响。从2008年到2013年，房地产行业土地供应量同比增速呈现先升后降的趋势。2008年到2010年，国家为了应对金融危机，稳定经济制定并投入实施了四万亿计划，使得房地产行业土地供应量呈上升趋势；而2010年以后，政府出台了严格的土地调控政策，使得政府在对土地出让的过程中，对房地产行业也提出了严格的要求，包括限制户型、实行限价房计划、严格建设周期、改挂牌出让为招标为主等，这些措施对开发商的进入造成很大压力。另外，2014年6月国土资源部颁布《节约集约利用土地规定》，防止地方政府为谋求经济增长急功近利，加强了对用地规模的整体调控，力图实现“控总量、挤存量、提质量”的目标。国家对土地资源的调控政策，使政府对土地的出让以及房地产开发商对土地的购置更加谨慎，2014年1-6月，房地产开发企业土地购置面积14807万平方米，同比下降5.8%，降幅比1-5月份扩大0.1个百分点，部分城市土地出现供过于求现象[1]。
2. 房地产市场主要面向大中城市，对小城及以下关注不够。2014年，国家发改委提出对大中小城市实行区别分类的户籍政策，即：全面放开城镇及小城市户籍限制，有序开放中等城市落户限制，合理确定大城市落户条件，严格限制特大城市人口数量。对户籍政策的调整，为农民“农转非”提供了便利的条件，同时促进了城镇及中小城市的房地产市场发展，也一定程度的抑制了特大城市及大城市的房地产行业的急速扩大，平衡了城市间房地产发展的水平。但就目前来看，我国房地产开发商依旧将主要精力集中在大中城市的市场开发当中，并且市场向小城市及村镇的扩大正在进行当中，市场的全面建立还需要一段过程。
3. 保障性住房建设力度加大，地产商劳动需求增大。2014年，我国银监会批复国家开发银行建立住宅金融事业部，这一部门的建立，有助于减轻中低收入者购房压力，强化了社会保障体系，力图实现住有所居的目标。在2012年11月12日举行的十记者招待会上，十代表、住房和城乡建设部部长姜伟新说 ，“十二五”期间城镇保障性住房建设目标是3600万套，2011年已经开工1000万套，今年开工了700多万套，明年计划开工数量不会低于500万套[2]。 这一政策的实施，对于扩大房地产市场有积极的作用，刺激了房地产市场的需求，也刺激了地产商的建设欲望，促使各企业积极响应国家政策，也使得行业内对劳动力的需求扩大。
4. 房地产商资金获取压力大，资金来源单一。2003年开始，国家就通过“121号文件”来对房地产行业信贷政策进行调控，文件一出，增加了购买高档房或者第二套住房以上的消费者的压力，有效的抑制了房地产市场过热的现象。近些年来，对于消费者买房，乃至房地产商贷款的政策始终处于严格把控状态，使得地产商开发资金短缺。由于地产商本身自有资金短缺，大部分资金来自于银行贷款，以及国家对贷款政策的严格把控，使得地产商面临资金危机，甚至出现垫资建设的情况，严重影响了房地产行业的发展以及产品的开发。
（二）宏观调控政策下房地产行业存在的问题
1.地产商土地获得资金压力大，土地获得难度增大。一方面，国家改挂牌出让为招标出让，房地产开发商想要用更高的价格获取招标的资格，这无疑使得原本资金储备实力就薄弱的房地产开发商资金压力进一步扩大。另一方面，国家对土地出让的限制，使得房地产开发商必须慎重考虑获得土地后的使用方式以及获得土地后开发的产品类型。这一政策的颁布，虽然有效抑制了房地产行业滥用土地的现象，但是已经从根本上增加了房地产开发商获取土地的难度。更值得注意的是，如果开发的产品为住宅，其户型、建筑面积、建设成本等多种因素都要纳入规划范围。
2.目标市场范围小，建设重心过于集中。金融事业部的建立进一步对中低收入者提供了购房保障，但当前房地产行业对中低收入者市场的关注度不够。另外，在小城镇及郊区的产品类型主要是高档别墅，产品类型过于单一。而市场的过于集中导致当前房地产市场的发展成绩平平，受限严重，无论是产品的开发还是推广以及销售都受到很大影响，因此，市场规模亟待扩大，市场开发及产品建设重心亟待转移。
3.地产商开发资金储备不足，过于依赖银行贷款。目前来看，整个房地产行业并不具备雄厚的自有资金实力来维持产品的开发与建设，过多的依赖外力，是目前房地产行业发展的主要问题。正是因为行业自有资金储备不足，开发与建设产品的资金都要依靠外力，而主要的方式是银行贷款，除了这种方式，对于其他融资手段的应用还比较少，过度的依赖银行贷款导致的融资结构单一，也成为宏观调控政策下，阻碍房地产行业发展的重要原因。
4.行业发展不够灵活，缺乏新的利润增长点。调控政策对房地产成交量影响深远，缺少有效的应对限制政策的战略对策。在众多的限制政策下，房地产市场依旧走老路，未能及时灵活的调整发展战略，对政策变化反应不灵敏，没有制定有效的应对限制的策略，缺乏灵活变通的能力。另外，行业内没有发掘新的房地产行业利润增长点，过度依靠抬高房价实现利润增长。目前我国房地产行业的主要利润增长点还是建设大户型，实施高房价。但是，就宏观调控政策而言，国家对房价和户型的限制近些年来将不会放松，因此，此类方法对于谋求利润的作用将会逐步消失。
2013年全年，房地产开发投资额为8.6万亿，同比增长19.8%，比2012年增速提高3.6个百分点。其中，住宅开发投资额为5.9万亿，同比增长19.4%；办公楼开发投资额为4652亿元，同比增长值高达38.2%；2013年的行业数据显示， 2010年以来国家宏观调控对房地产行业的负面影响正在消退，行业呈现稳定增长迹象[1]。就2013年房地产行业发展数据来看，房地产行业整体发展台式良好，但针对上述分析中得出的行业所面临的威胁，整个行业需要有针对性的进行战略调整。
二、当前政策下房地产行业战略调整策略
针对当前我国房地产行业的发展现状以及存在的问题，整个行业应该提高其对国家宏观调控政策的反应能力，逐步进行战略调整，灵活市场策略，调整经营理念和经营方式，寻求新的利润增长点和市场机遇，以便房地产行业在国家大的宏观调控背景下实现良性发展。
（一）调整经营观念。发展初期的房地产行业，经营理念着眼于对土地的开发以及产品的销售，不太注重产品未来发展以及物业的管理等。但是在经历了漫长的发展历程以及政府多年的调控之下，商品化的程度也大大加深，越来越多的房地产企业进入行业内，导致行业内竞争越发激烈。因此，注重产品的质量以及良好的售后服务和物业管理已经成为企业乃至整个行业必须关注的问题。如何商品的价值最大化，将成为房地产企业最核心的竞争优势。在满足消费者获得产品基本功能的条件下，也要为消费者提供诸如别致的外观、优异的质量、完备的基础设施、良好的社区环境、到位的售后服务等附加产品。同时，也要具备随着消费者需求变化而提供相应服务的应变能力。
（二）调整土地开发模式。发展初期的地产商，把对土地的开发作为经营重点。但是就目前的调控状况以及房地产行业的现状来看，过于注重开发新的土地来发展经营，建设产品已经不适应当前发展，因此，房地产开发商应该从单纯开发获取土地调整为对土地的重复利用，对空间的二次利用。重复利用、以及二次利用与开发新建、拆旧建新不同，指得是对旧的建筑物进行重新包装、翻新的过程[3]。这种方式，在其他国家已经初具雏形，并产生了很好的效果。开发方式的转变，不仅能减小国家土地政策从紧给地产商带来的压力，也能为国家环保事业做出一定贡献。这一策略可以缓解国家的土地压力，也从另一个侧面，为国家放宽对房地产行业的土地政策奠定了基础，为房地产行业今后的发展减少障碍。在目前国家土地政策从紧的情况下，成为房地产行业新的利润增长点。
（三）调整目标市场。随着户籍政策的变化，房地产市场的结构也会相应发生变。农民户籍转变为非农户籍难度减小，中、小城市户籍政策的放开，无疑会打开中小城市的房地产市场。因此，房地产行业应该审时度势，将市场眼光扩大，更加重视中小城市的市场。另外，国家住房保障制度的实行，使得中低收入者也能够有实力购买自己的房屋，拥有自己的房产。这也就打开了中低收入者的市场，房地产企业也应该将中低收入者逐步纳入其主要开拓的市场行列。
（四）调整产品多样性。目标市场范围的扩大，相对应的产品的多样性也要作出调整。实现产品开发的多样性，需要各房地产企业明确自己的目标市场定位。房地产行业在今后的发展中需要把产品的开发集中在住宅、工业用地、商业用地和旧楼改造上来，依据国家政策、根据目标市场定位，有针对性的开发商品，力图准确预测市场需求，抓住机遇，更好发展。针对住宅用地，合理规划中小户型的设计，实现精细化、标准化；对于商业地产的开发需谨慎，对于繁华商圈，避免重复建设商业地产，造成地区商业虚假繁华，应针对具体需求，在有需要的地方比如城郊别墅区适当开发商业地产；对于工业地产的开发与选址，要在尽量少的破坏当地环境的基础上进行开发建设，尽量与政府合作，实现工业地产开发的有序化与合理化；就目前形势看，我国房交量处于萎缩状态，因此，继续开发新的产品将会出现产品囤积、供过于求的状态，因此对旧楼的改造将会一定程度节省企业成本。但是，对旧楼的选择也要格外慎重，被选择作为重新改造的旧楼必须是结构坚固的，对于年久危楼不建议采取改造措施，在改造过程中，可以对楼体外观进行重新装潢，对内部格局进行改造，使之符合当代消费者的需求，成为更有价值的产品。房地产行业对于产品多样性的调整可以满足更多消费者的需求，缓解交易萎缩的态势。
（五）调整开发融资模式。就当前我国的形式来看，各房地产企业的资金多来源于银行贷款，国家信贷政策的缩紧无疑给房地产行业带来巨大压力。因此，房地产行业调整开发融资的模式，也成为宏观调控政策下战略调整的重点工作。各房地产企业可以采取多样化的融资模式，诸如外资银行、信托机构、基金公司等渠道，获得产品开发资金，解决当前资金短缺，垫资建设以及无力偿还贷款等问题。企业可以通过对短期资金需求的合理预测，合理安排、选择合作机构，安排企业开发资金来源，不断拓宽企业融资渠道，从而降低企业的融资成本以及融资风险。
（六）调整供应商与购买者之间的关系。Mark J. Garmaise和Tolbias J. Moskowits在研究中发现，市场信息不对称，对房地产行业的供求关系造成很大影响，他们建议政府在进行宏观调控过程中，通过政策措施乃至法律手段，要求供应商完全的产品信息，实现供应商与购买者之间的信息平衡，实现行业一级市场的有序发展[4]。因此，房地产行业应该适时调整供应商与购买者之间的关系，全面的产品信息，包括附加产品信息，使得消费者能够全面了解产品，实现交易公平。另外，房地产商应该多站在消费的角度思考问题，进而可以更加准确的预测消费者需求，更好的销售商品，同时打破传统的供需关系，实现经营-服务-售后-关怀的模式，拉近供应商和消费者之间的关系，获取更多消费者的信任，促进产业的持续健康发展。
（七）制定新的应对税制改革的战略。房地产行业税制改革已成为大势所趋，而房地产行业税制改革的最终结果将导致企业成本提高，因此，企业应该制定相应战略来应对税制改革带来的威胁。首先，企业应该提高技术水平以减少原料的浪费；其次，房地产企业可以采取前向一体化经营模式，形成供建一体化，节约成本；另外，房地产行业应该通过关注其产品质量及其附加产品的价值来提高行业公信度，结合国家有力的价格调控，使产品价格到达消费者可接受范围，保障产品成交量，使得行业在税制改革的压力下，也能稳定发展。
