楼市调控范文

导语：如何才能写好一篇楼市调控，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

尽管房价上涨，但以往接踵而至的楼市调控并未出现。上一届政府离任前宣布的新国五条最终无疾而终，而新一届政府一直对房价问题保持沉默。这可能有几个原因：

一是对于经济增长下行的担忧。在三季度经济出现反弹之前，上半年经济增长低于预期。制造业、出口和消费都出现不同程度的下滑，而房地产和基础设施投资是支持经济增长的主要动力。一旦出手加重楼市调控，造成房地产投资下滑，可能会加剧经济下行的风险。

二是缓解地方政府的财政压力。2011年，中国地方政府的财政收入增长29%，而这一增速在2012年大幅回落到16%，在今年前三个季度更进一步回落到13%。而随着房价的反弹，今年前三个季度的土地出让收入较去年同期猛增50%。这在很大程度上缓减了地方政府财政上的压力，也降低了地方政府债务面临的短期风险。

然而，更重要的一个原因是房地产市场区域差异化的扩大。一线城市由于最近几年的楼市调控和供应下滑，房价上涨的幅度最大。而在另一端，三线城市（除省会城市和计划单列市之外的城市）的房价平均同比增长仅为4%，而且随着大量供应入市，房价在未来一两年可能面临下调的风险。在这种情况下，中央很难出台一个一刀切的政策，而只能给予地方政府更多微调的权力。

不管原因如何，持续多年的楼市调整都面临重新评估的要求。

由于住房供给调整的时滞以及做空机制的缺乏，通常房地产价格偏离均衡价格是常态。如果出现房价上涨过快的情况，政府通常需要两手抓。即一手抓需求方，通过各种金融及行政手段短期打压房地产市场的需求，缓和供小于求的短期矛盾；另一手同时抓供给，通过增加供给满足市场需求。基于供给调整的时滞，通常短期政策以抑制需求为主，旨在为中长期调整供给赢得时间。

中国近十年的楼市调控实践，几乎清一色的是需求方的政策，如限购限贷等政策几乎被用到极致。但形成鲜明对比的是供给方政策一直只闻楼梯声，不见下楼来。这样导致的结果是，需求方政策的效应越来越弱，但是供需失衡的结构性问题却依然存在。以一线城市为例，在前几年控制需求的时候并未大幅提高供给，因而当被抑制的需求重新爆发时，不可避免地导致房价的飙升。

因此，在未来的房地产政策中，供给方的政策很可能要占据更重要的地位。供给方的政策主要包括三条：一是通过土地供应和土地开发政策的调整，加大新增商品房的供应；二是保障房建设，为城市中低收入阶层提供廉租房、公共租赁房、限价房和定向安置房；三是通过税收政策（如房产税、资本利得税、遗产税）加大多套住房的持有成本或降低住房投资的收益率。

在上面三条政策中，前两条着重于新增楼盘供应，而第三条侧重已有住房的重新分配。在经历15年的商品房改革和住房存量越来越多的情况下，第三条政策变得尤为重要。尤其在一线城市，一方面房价飞涨、供应紧张，另一方面住房空置现象严重。通过税收手段迫使多套住房拥有者出售投资性房产，不仅有助于增加二手房的供应，也是对过去十年房价飙升后导致的社会财富分配不公的一种调整。

篇2

从很多城市被逼实施限购令，而且与户籍挂钩，到上海、重庆试点房产税，中国对房地产市场的宏观调控，已经进入了一个“不惜代价”的时代。

然而这样的政策，只能使得一段时间内，市场成为一潭死水，一旦松开，就会进型动行报复性反弹，就当前的压制政策来看，等于将房地产储蓄活化，这么多游资没有出路，只能祸害实业，炒这炒那，使得老百姓的圣活成本更高。楼市被政策严打后又进入股市，粮食、高档酒类、艺术品等，只要有获利的可能性，他们不惜代价，这就是中国的民间资本的威慑，只要楼市调控继续加深，当前的物价上涨的压力就非常大。

而且，这样的做法，并没有使得资本远离楼市投机，反而因为其他地方不好过，进来的越来越多，楼市就如一条地上悬河。一刀切式的法例和政策，容易导致一个地方发烧，全国跟着吃药，一个行业水深火热，其他行业也跟着降温。

在信贷政策上，限制给房地产企业贷款，但是，此举本来是为了遏制房地产投机行为，却引来了大量游资和产业资本注入的局面，比如说，强悍的温州资本，已经从低级炒楼炒地皮的小打小闹，深入到房地产的每一个环节，越是宏观调控，他们越是高兴，收购、注资破产的开发商，给开发商业上高利贷。所以，紧缩货币政策和卡死开发商资金链，不会产生什么效果，只会增加房地产产业链的动荡。

有媒体报道说，温州民间闲置资本已经达到8000亿元左右，过去十年，温州的投资率一直徘徊在35％左右，远远低于浙江省的47％和全国的67％。2010年上半年，人们印象中“不差钱”的温州，投资增速全省并列倒数第二，总量仅是杭州的25.7％、绍兴的49％。所以，有人认为，温州正在走向空心化。事实上，确实如此，大企业都搞开发和并购，小企业搞地皮炒房子。这就是笔者多年前谈到的，温州资本蝗虫的来源，即当年的产业资本，壮大之后，却没有持续性，幻化成了金融资本。这些金融资本，正是看中了宏观调控的软肋，迅速在赚取房市差价中，膨胀起来。

表面上来看，由于劳动力、原材料、土地、资源环境等成本上升，以及人民币升值压力，多重因素叠加，共同推高生产成本，压缩企业利润空间，使得传统产业利润薄如刀片甚至无利可图。

但事实上，产业资本之所以空心化，一个重要原因在于，他们斗不过信贷资本，也在产业发展中，已经没有多大的空间，做到了极致。经济学家厉以宁认为，中国现阶段不是一个公平竞争的环境，某些领域不让民间资本进入，这样民间资本就感到没有很好的去向，于是纷纷流到资产市场去。此外，即使在民营经济或者民间资本可以进入的场所，但由于经济是不公平的，待遇是有差别的，所以它感到没有保障。在没有安全感的情况下，相当一部分民间资本就流入资产市场去了。

在政策高压下或许投机者会喘口气，但一旦政策放松，游资就会如狼似虎恶狠狠地狂炒楼市。在货币收紧的局面下，中国就是有这样一批游资不受限制于央行的信贷规模大小，银根是否松紧，他们永远以盈利为目的，炒房炒股，因此，我们很难用简单的压制政策，就能够圈住这些资本。

篇3

中国房产信息集团（CRIC）提供数据显示，3月份，北京商品住宅成交均价为19429元/平方米，环比下降21.60%；进入4月份，均价变为20670元/平方米，环比增长6.39%。

仅从2个月的成交数据上看，楼市并无太多放松端倪，但调控开禁之声却不胫而走。

北京一地产国企人士近期对《财经国家周刊》记者透露，北京正在研究放松调控政策，“年底可能会放宽限购政策”。他同时表示，相关消息由政府层面得来，“绝对权威”。

与北京停留在“流言”阶段相比，个别城市已做出实质动作。

5月31日，大连的“限购令”开始松动：自当日起，在大连市内四区及高新园区买房，不再以家庭为单位，改以个人为单位限制购房。这意味着一个三口之家，最多可拥有6套房，而非原先的2套房。包括华远董事长任志强在内的多名房地产人士均提出疑问：限购令开始放松了？

知情人士透露，大连限购政策松动源于成交量的大幅萎缩。“比如供应量最大的甘子井区，下降了60%。这一区域集中了不少品牌开发商，政府部门感受到了压力。”

“希望这种放松政策，也不要是一刀切。”高策地产董事长李国平对《财经国家周刊》记者说。在他看来，尽管限购饱受质疑，但其抑制房价的初衷已经见效。“即使政策有松动，也只能是结构性放松，下一步政策将出现差别化。”李国平说。

灵敏的市场不会放过任何一个变化，以钓鱼台七号院为代表的“天价房”从入市到禁售不过两周，更凸显地方政府的矛盾心态。

“限购令”年底到期?

CRIC数据显示，近一个季度，一线城市成交量下滑明显，上海、北京一季度成交面积同比下滑超过两成；而三、四线城市成交量却保持增长。

华远地产董事长任志强将此种下滑归结为“地方政府在控制出货量”。以北京为例，2010年有16亿平方米的新开工面积，今年上半年的供应量应该很大，但调控政策下，不少开发商不愿去领预售证；另外政府不允许单价超过3.5万的房子入市。

供应量大减，使得地方政府相应税费减少。而更大的压力来自开工量的不足。据任志强统计，今年北京新开工面积只有8亿平方米，比去年少一半，下降非常大。“这还没算上保障房，保障房有些是不卖的。”任志强说，“明年没有房子卖怎么办？”

住建部政策研究中心主任秦虹对《财经国家周刊》记者表示，目前35个城市的销售面积占全国总销售面积的51%，销售额占35.6%。“假定其他城市的投资型需求有20%，北京则达到40%。这意味着，北京成为受限购政策影响最大的城市之一。”

据秦虹测算，在大量高端需求受到冲击之下，有4000亿元左右的购房资金要退出住宅市场。对北京在内的一线城市而言，大量资金正擦肩而过。

“有的官员在酒桌上就骂娘了，又要盖保障房，又要GDP，地方政府都没钱怎么搞？所以政策迟早要放松的。”一位知情人士分析。

而任志强透露，不少地方限购的影响已经扩大至土地市场，“土地卖不出，钱回不来”。事实上，北京财政收入最多的西城区，其财政收入也只有230亿元，而其用于土地储备的贷款却达到了400亿。“土地如果放不出，或换不回钱，那今年融资平台就会很有问题，甚至保障性住房也会出问题。”

“在这种状况下，放开限购令成为这些城市共同的呼声。”接近北京市政府的国企人士表示。按他的分析，北京限购政策将在年底开始松动，高端楼盘将全面放开。

“事实上，对高价项目预售证的发放已经开始，批了好几个6万~8万元的项目，比如红玺台。”而单价高达30万的钓鱼台七号院，更引发市场种种猜测。

分析人士认为，钓鱼台豪宅的入市，可以解读为企业对市场及政策的一种试探，但试探结果耐人寻味。

6月3日，北京市住建委以项目存在土地问题为由，紧急叫停钓鱼台七号院的销售。上述人士表示，停售的根本原因是，“地方政府与企业的联合试探，引发市场的强烈反弹，更与当前的调控基调不符”。

“问题是怎么放开，是否以价格为准？据我所知，目前政府内部在研究对策。年底放开的原因还有一个，就是等保障房的建设量跟上来了，分母放大了，就不怕商品房价格上涨。”上述国企人士对《财经国家周刊》记者表示。

“我们也听到了类似的消息，但已经做好了打持久战的准备，没有太当真。”龙湖北京公司总经理宋海林对《财经国家周刊》记者表示。万科北京总经理毛大庆也表示，“现在一大堆不确定的因素，到三季度，才可能会观察到一些端倪。”

在李国平看来，很多地方原本就不应该去限价，比如北京郊区、天津和河北。一方面提高当地的GDP，另一方面可分流北京的负担。但李国平也对限购令的放松提出了质疑。“目前政策还是有效的，凭什么放松。尽管这个一刀切的政策是错误的，但目前态势下，不可能会放松。”

“如果说政策上有所调整，那也应该是结构性的放松。比如钓鱼台7号院，卖100万也没问题，和老百姓没有太多关系，不给他贷款就可以了。”李国平说。

房产税悬疑

与“限购令”退出传闻一起扩散的，是房产税要在北京推广的消息。

知情人士透露，北京市内部，已经为房产税在北京开始试点展开领导干部层面的吹风会，并要求领导干部带头支持这项政策。“这恐怕也是房产税即将在北京等地全面推行的一个信号，房产税的推行同时也是限购退出的一个重要条件。”

尽管目前调控政策的指向都是针对房价，但具体分析中央目前推行的调控政策组合拳，不难发现保障房与房产税是两项必须长期持续执行的政策，而且很可能作为换届之后的下一届政府，对房地产长期调控的政策。

如今，保障房政策已在地方政府的支持下不断推进，接下来的问题是，房产税是否将在今年从试点转向全面推开。

接近北京市政府的人士对《财经国家周刊》记者透露，在上海和重庆的试点还没有见效前，北京不可能开征房产税。“郭金龙市长说2011年不会推行试点工作。”

当前业内的一个共识是，房产税的全面推开，需要两个条件。一是来自地方政府的响应，二是试点城市的成效。目前看，只要房产税不涉及敏感的财产公开问题，地方政府是有动力推行这一政策的，因为这可以为调控下土地财政的不稳定，寻找新的收入来源。

但另一方面，沪、渝两地试点目前尚未有太大成效，反而被指税收太少，无法替代土地财政。近期重庆市市长黄奇帆也公开表态，重庆将对征税模式进行微调。

决策层的相关调研工作一直在进行。住建部政策研究中心副主任秦虹告诉《财经国家周刊》记者，她近期赴新加坡调研，重点了解了当地房屋的征税方式。

秦虹介绍，从今年5月1号开始，新加坡的二手房交易前五年的征税标准分别为16%、14%、 13%、12%和11%，第六年开始免征。她认为此种差别征税比较符合行业规律。

针对税收过少的质疑，秦虹认为，假定重庆今年房产税一点税都没有收到，那说明重庆的房产税是成功的。“现在上海和重庆实行了差别化的税率，是根据买房的价格的高低来设定差别化税率。如果没收到房产税，意味着没有人买高价房，如果高价房得到控制的话，实际上便宜的房子就好卖了，这是设计思路。”秦虹说。

但秦虹同时表示，不能寄希望于用房产税来抑制投机。“现在采取的方式是限贷和限购，目的挤出住房的投资性需求。这样一个目标，我觉得在今年、在明年是不会改变的。”

“窗口期”之后

在5月份一次小型聚会上。北京万科总经理毛大庆感慨，现在市场博弈进入了静默期。“可能要到7、8月份楼市走向才变得清晰。”

毛大庆的说法是基于北京万科的推盘计划。

从7月份开始，北京不少开发企业将出现一波推盘高峰。如万科、远洋，分别为去年和前年的北京市场占有率冠军，这两家在7月份将狭路相逢。“同时推盘，而且产品类似，都是中小户型。”万科北京营销总监肖劲对《财经国家周刊》记者表示，“盘子就这么大，你占得多了，别人就占得少了。”

按照市场惯例，每年的5、6月份为销售旺季。即使调控政策犹在，各地也出现了一段销售“窗口期”。

CRIC的一份市场报告预测，尽管2011年整个上半年重点城市成交量一直处于相对低位，但随着买方市场对政策的逐渐消化，类似去年那样在政策“空档期”，需求出现反弹从而推动成交量回暖的现象依然会再次出现。

公开数据显示，重庆、西安、南京、苏州等城市的确出现一波抢购高峰，而华南开发商碧桂园则在几个四线城市收获颇丰。

“市场回升是由供求双方共同促成的，但这样的回暖其实并不具备持续性。”CRIC分析师杨晨青表示，在限购政策不松动的前提下，刚需人群很快将在这一轮市场回暖中消耗完毕，市场会再次陷入“要么买不起，要么不能买”的尴尬境地。

分析人士认为，这一“窗口期”过后，博弈双方将从买房人与开发商，重新转移到开发商与地方政府、地方政府与中央政府之间。

“接下来最不好过的不是开发商也不是银行，而是地方政府。如果没有保障性住房，地方政府可能觉得日子还过得下去，但现在不行，7、8月份还没建的话要‘杀头’撤职。”任志强分析。

对北京而言，保障房发展的最大制约在于土地。2010年国土资源部公开的供应数字为18万公顷，开发企业共获得4万公顷。任志强推算，今年数字不会多于3万公顷。“这意味着明年不会有太多的房子，从供需关系上看，我估计明年政策就走不动了。”

篇4

许多人认为2010年的楼市调控使得资金涌入二、三线城市，房价飞涨，已经出现了泡沫。南昌、西安涨幅超过40%，青岛、重庆、沈阳、无锡涨幅超过30%，长沙、大连、天津、武汉、东莞、苏州、南京涨幅超过10%。做为衡量泡沫的房价收入比，二、三线城市大多在8~9倍，而一线城市也不过12~13倍，从收入增长速度来看一线城市远超二、三线城市，因此泡沫论又开始在二、三线城市蔓延。笔者对此却有不同观点：认为二、三线楼市泡沫会填实，正是基于“十二五”的主线加快转变经济发展方式，实现区域平衡。

首先，2011年一些新的经济区域将会批复，如云南的“桥头堡”、内蒙古区域、京津冀都市圈、海南国际岛、山东、福建、新疆这些经济区。这些城市会享受国家的利好政策，同时房地产限购又不会向一线城市那样严厉。因此房价仍会继续上扬。同时随着产业升级和经济发展，房价收入比会逐步回归正常，泡沫填实。

其二，从年后的招聘会，可以看出人才流正向二、三线城市涌动。一线城市房价太高，生活节奏也快，压力太大，不如回二线城市生活更舒服些。而今一些大型企业也在积极布局二、三线城市，毕业生择业路子宽了许多。

其三，一线城市限购，迫使刚需转移到二、三线城市。受一线城市的限购影响最大的，是那些从外地调到一线城市的精英，他们大都有资本积累，但来到北京等一线城市后却因受限只能租房居住。五年后等他们获得在京买房资格时，房价不知又会涨到什么程度，为了对冲买房，他们会先在他们熟悉的二、三线城市，置下一些固定资产，然后等到自己买房资格到位，再实现“二、三线包围北京”。

其四，本轮的楼市调控，导致房地产商重新布局，加大二、三线城市开发。像万科、保利、恒大等品牌地产商大举进军二、三线城市，拉升了当地住房消费的档次，高品质小区也带动了当地房价的上升，这种趋势还在不断扩大。

篇5

其实半年前,央行就可以作出这样的决定。或许今天完全会是另外一番情景。

中国的负利率持续太长时间了,按CPI公布值算已经7个月了,若按真实通胀水平算,幅度和持续时间都远比这个要长。

按照哈耶克的讲法,负利率恶化资产泡沫和通胀,资源错配和不当投资才会不断发生。尽管是历史最严厉的行政手段组合(限制购买),似乎对于楼价的抑制作用也未见得乐观。为何?

经济中货币的“整体水位”还在快速上升,将其从楼市挤出必将推高物价通胀压力,整体负利率的加深反转过来又将导致资产价格的进一步上涨预期。道理很简单,因为市场会迫使我们改变我们长期以来所习惯的市盈率(租金回报率,内部隐含收益率等等),人们的风险忍受能力被负利率所催升。半年前你可能在25倍PE(市盈率)时才会考虑购买某公司的股票,今天即便是30倍的PE你觉得这项投资也是值得。其实这个公司什么都没变。投资者却愿意为此付出20%的涨幅。

资产价格的泡沫本质上是人的一种动物性的宣泄。这是金融经济学中资产定价的最基本的道理。股市、楼市会不会降,会降多少,最终还要取决于整体的负利率水平变化。

过去央行一直采用数量工具来管理流动性,无论提高准备金率还是公开市场操作净回笼,我们大概都清楚一次性冻结了银行多大规模的流动性。而启动价格工具的效果,则需要经过一个传导的过程,关键在于要使得被调控者相信调控者的坚决抑制通货膨胀和资产泡沫的意图和决心,然后做出相应行为的自觉调整,从而使得经济指标达到政策目标。否则,价格工具的效果将难以显现。

所以市场相不相信很重要,政府犹豫的时间实在是太长了,全局性紧缩政策的掣肘实在太多,出其不意的一次利息调整恐怕很难使得市场相信货币当局敢连续加息。

宏观当局一直通过数量管制和微观管理(行政手段)来控制信贷增长而放任资金成本过低,是不希望看到资产泡沫的刚性破裂。泡沫破裂是个很棘手的事情。因为随着人民币资产估值下沉,土地市场将落入谷底,政府平台债务将演变成银行的“幽灵”,而使得整体银行信用陷入收缩。因为中国银行业信贷的90%是以人民币资产作为抵押而发放的。经济有可能失速而“硬着陆”。

此次加息,政府是否就抱定了刺破泡沫、经济主动减速的决心?故此,调整者和被调控者的博弈将不可避免地延续,谁叫我们一而再再而三延误加息的时点呢。

本次加息带有太多妥协的成分。时间上拖得太久,总给人感觉是被动式的、倒逼式的,而且还更多地照顾强势部门利益,活期存款利息率不加,多少还可以有利于银行利差的增加。

至于中国加息会增加人民币升值压力,是个习惯性的误区。各类“想当然”的研究者不断地重复着这根本没有得到实证的结论,最后大家都相信它是真的。而恰恰这是一个伪命题。

真实经济的逻辑是这样的。人民币内在升值压力来自于经济超速增长,进来的钱是搏资产价差的,而非息差。如果国内经济坚定减速和抑制资产泡沫,跨境资本流入的压力会减少,升值压力会减轻。市场投资者也是这样理解的。

中国经济数据的实证研究表明,进口增速与“外汇占款增量-贸易顺差-FDI”呈现强的正相关,进口增速通常被认为对应与国内需求(投资品)的增减。过往几年的经验数据表明,当国内内需被抑制(进口减速)时,跨境资本流向将出现逆转,热钱开始减少进入国内,甚至流出境外。这是市场投资者的选择,与内在经济的逻辑相一致。

笔者再次说明,中国国内紧缩增加人民币升值压力的结论是荒谬的。

在今天,人民币资产(楼市)估值要呈现向下拐点取决于两种情况。一种情况是现在就放开人民币的自由兑换,国内居民和企业能自由地将人民币资产转换成美元;第二种情况是经济主动地有效减速,去掉实际汇率升值的“势”,减速意味着信贷需要严格地紧缩,长期利率要上抬以抑制投资的冲动和财政需求,经济要忍受结构调整的阵痛期。

篇6

最近，因为我的一个关于高房价的观点，引起了不少媒体的关注。为避免断章取义，以偏概全，有必要再完整谈一下我的观点。

新“国五条”的实施并没有让楼市降温，但令人欣慰的是，今年北京成交的近3万套住宅中，有5800套是保障性住宅，占比达20%。高房价与保障房是一物两面，在房价居高不下的城市，作为城市经营者的政府应主动承担为穷人提供住房保障的社会责任，这是成熟国家楼市调控政策的基本共识。

从2008年起，全国20多个省市相继开始推行“保障房配建”制度，这是楼市调控政策走上正轨的标志。那楼市调控的政策目标究竟是什么？答案是：社会公平！而非“合理房价”！长期以来，楼市调控政策以所谓“合理房价”为目标，以政策挑战市场，但事与愿违，房价越调越高，百姓怨声载道，政府信用受到极大伤害！政策目标的错误导致政策的执行一错再错，时至今日，如果还有谁相信政府能代替市场决定“合理”房价，我只能表示遗憾，因为房价由市场供求决定，价格必然因人而异，因时间而异，因地点而异，绝不会简单听命于政府。而“保障房配建”制度还会使中心城市房价的上涨趋势进一步增强。

其实政策性的“合理房价”是一个伪命题，因为在买卖双方的价格谈判或协商中，自愿即公平，成交即合理，否则无论如何也谈不成交易！此时，包括政府在内的任何第三方都无权干预，而作为经济学研究的“合理价格”是要揭示市场价格形成背后的供求规律，而非用所谓更“合理”的价格去否定市场机制。人们常说，房价要和建房成本挂钩，要和居民收入挂钩，早在1989年就有媒体发文引发了关于合理房价之争。当时文章说“每平方米1600～1900元的房价犹如从夜空摘星星”，北京两居室的房子总价近6万元，大学生毕业工作后节衣缩食也要“100年才能买上两居室”。因此断言：“楼价势在必控，国家正拟法规！”如今24年过去了，依然没有出台“控制楼价的国家法规”。

篇7

对此，楼市是否出现拐点，不仅再次引发人们的讨论，而且有了新的数据支撑。按拐点为止涨下跌来理解，广州7、8、9三月已经止涨，10月开始下跌，符合拐点的特点。但由于有时会有反复现象，因此，接下来两月的房价对是否形成拐点至关重要。我认为，若连续降价三个月，拐点就成立了。

而且，楼市有所谓“金九银十”之说，但9、10月广州房价止涨下跌，显然比在其他月份房价下调来得更有指标意义。11、12月继续下调的可能性非常大，土地出让一月内中止四次，32幅地卖不出多少反映了开发商对后市的判断。

比较而言，京沪等地的降价来得更早更猛，深圳一跌就是21%，广州才0.2%。一方面说明在一线城市中，广州楼市相对理性，绝对房价也低一些，即使出现拐点也可能晚一些。或者说，即使接下来的两个月房价继续下跌，但如果跌幅不大，连降三月说是拐点出现也有点勉强。因此，我的判断，在连续下跌三个月的特点之外，下调幅度应该在10%以上，才算真的出现拐点。

同理，深圳虽然也是刚开始下降，但一下就降两成，也可认为是拐点突然出现。因为就目前调控力度来看，接下来的两个月出现大反弹的概率比较小。或可以说，在广东楼市中，深圳率先迎来拐点，广州和珠三角有可能跟进。

国务院会议及温总理讲话多次提到调控不放松，即使是宏观经济的预调微调，对房地产的调控可能仍会持续下去。一方面是吸取2008年因担忧金融危机影响调控突然转向导致房价猛涨的教训，另一方面，估计中央判断房地产泡沫较大已经影响到经济的稳定健康发展，调控即使不加码但也不会在短期内放松。

篇8

跑路、崩盘、降价维权……楼市乱事多

继凤还阁院开发商卷钱潜逃之后，济南舜耕名筑、东城摩尔开发商“失踪”，上百业主无处维权。无数业主质疑：“连五证齐全的楼盘都能变成烂尾楼，那什么样的房子才能买?”据了解，舜耕名筑、东城摩尔都存在“一房多卖”的现象，部分业主在房子无水无电的情况下抢先入住。山东科学院战略研究所教授吕兆毅指出：部分人只顾自己发财，牟取暴利，这是非常恶劣的行为。对抗法律，就一定要得到法律的严惩。吕兆毅建议政府约谈开发商，让房企签承诺书，绝不干这种违背社会责任的事情。

祸不单行，济南路劲御景城陷入“维权门”，降价幅度整整2000元。业主以“价格欺诈”为由要求退房。御景城济南区域负责人近日公开表态称：“路劲御景城并未全面大幅降价，近期举办的优惠活动仅针对内部员工。”此事件在济南新浪乐居官方微博上引发热议，不少网友认为因为开发商降价造成损失，老业主心里不满情有可原，但是围堵售楼处而进行“维权”，难获法律支持，劝导老业主们遵守契约精神，寻求合法途径解决问题。

更有甚者，日前媒体爆出鄂尔多斯康巴什楼市崩盘的消息。部分楼盘价格下跌七成。房企跑路、降价维权的消息不绝于耳…一下一个会是谁?受伤的总是购房者

舜耕名筑小区目前尚未完工，很多房间的窗子上贴着”此房有主，电话××”的字条，有的还贴着法院封条和财产保全的裁决书。据报道，已搬进舜耕名筑的业主有六七十户，在没水没电更没有暖气的情况下，过得十分艰难。

篇9

【关键词】楼市调控；房产税；房地产

1 楼市调控与房产税改革

2003年，我国房地产市场正式步入市场化运作阶段。不可否认，房地产市场的快速发展对于我国经济发展发挥了一定的积极作用，但是由于房价增长速度过快，带来了一系列的社会问题。特别是在北上广深等一线城市，房价虚高扼制了相当一部分刚性需求购房者的需求，并由此引发了一系列社会问题。近年来，国家为了规范房地产市场过快发展，抑制楼市过热，不断出台调控政策对楼市进行调整，但整体效果甚微，房地产市场依然处于上升通道内，房价也一路上涨，未见跌势。针对这种情况，2010年以来，国家出台了更为严厉的楼市调控政策，并将进行房产税改革试点正式纳入政府工作内容。2010年5月31日，中国政府网《国务院批转发展改革委关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知》，这标志着房产税改革的正式启动。但尽管政策一波严过一波，2010年的房地产市场发展速度仍然惊人。国家统计局数据显示，2010年，全国商品房销售面积10.43亿平方米，商品房销售额5.25万亿元。仅2010年12月当月，全国商品房销售面积就达2.18亿平方米；全国商品房销售额达1.02万亿元。在这种背景下，2011年1月28日，国家正式开始了房产税在上海和重庆的改革试点，以期能够促进楼市调控政策的进一步推进，促进房地产市场步入良性发展轨道。

2 房产税改革的要点分析

房产税并非新税种，我国在1986年就开始实施。根据1986年颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》，房产税依照房产原值一次减除 10%至30%后的余值计算缴纳。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。近年来随着我国社会经济的全面发展，原有的房产税征收范围和征收依据都已经不在适用，社会发展特别是房地产市场的发展迫切需要出台新的房产税征收办法对其进行规范。当前进行房产税改革的要点，应主要包括扩大征收范围、改变计税依据和采用差别税率等三个方面。

2.1 适当调整房产税征税范围

首先，根据《房产税暂行条例》的规定，需要征收房产税的房产仅限于城镇和工矿区的房产，不包括农村房产，随着农村城市化进程的加快，很多农村的房产也应按照相应标准征税。其次，房产税税制还把行政机关、人民团体、军队自用、财政拨付事业费的机构、个人居住用房等房产列为免税对象，这种做法也是不合理的，应该根据具体情况将其按照合适的比例来征税。以上这两种情况的存在，是由于在政策制定之时，我国房地产商品化程度还比较低，经济发展尚需政府通过“减税让利”的措施来进行刺激和鼓励。但是，20年后的今天，我国的社会经济结构发生了巨大的变化。一方面，房地产行业作为国家重要的产业发展势头不断高涨，住宅商品化程度不断提高，房产拥有者结构也发生了巨大的变化，个人购房比重逐步上升，统计数据显示，我国大中城市的个人购房比例很多已高达95％以上。另一方面，经过公有住房制度改革，我国原有公房已发生了产权货币化转移或使用权货币化转移，公房性质发生了变化，在现行房产税免税者的状况已发生根本变化的条件下，实行免税规定等于人为抛弃税源。此外，随着市场经济的不断发展，我国工商企业、国有企业、乡镇企业、外商企业等逐步扩展到农村地区，农村城市化程度不断提高房地产规模急剧扩大，经营用房快速膨胀，这部分房产也应纳入征税范围。基于上述情况，当前房产税改革必须扩大征收范围，将包括农村和个人非经营用房产等纳入房产征税范畴。

2.2 调整房产税计税依据

目前，我国房产税的计税依据主要包括两种。一种是按房产计税价值征税的从价计征，另一种是按房产租金收入征税的从租计征。从价计征的房产税计税依据是房产的历史成本，由于近年来土地交易价格的不断上涨带动了房价的上升，使同一地段、同样面积的房产税负差异严重。而如果按照这种税制计算，房产原值就不符合经济发展和房产变动的规律了，也就难以发挥房产税的调节功能。此外，现租房产按照租金收入的12％计征。对于处于城市繁华地段的老房产，由于其建造年代久远，因此账面原值较低，但由于其所处地段较好，会出现按照房产租金课税税负高于按照房产原值课税税负的情况。处于稍偏远地段的新房产，由于其造价较高。则会出现按照房产租金课税税负低于按照房产原值课税税负的情况。因此，常常导致同一房产仅仅由于自用或出租经济行为的不同而承担不同的税收负担。因此，房产税改革应该按照公平原则，以房产现值为计税依据客观的计算出房产现值，并根据房产所在地理位置以及房产质量等因素来进行合理的评估，以确定征税标准，这样可以更好的发挥房产税的作用。对于房产价值的评估，可以聘请具备合法资质的社会中介机构按照市场规则对房产现值进行评估，从而增加税基评估的透明度，减少人为因素的干扰，体现税收的公平性。

2.3 根据实际情况确定合理的税率

房产税税率的确定应充分考虑我国国情，在借鉴其他国家和地区经验的基础上确定符合我国实际情况的税率，确保不给纳税人带了过重的税收负担。在税率设置原则上，我国应采用低税率、宽税基的思路，确保房产税收入的持续稳定增长。此外，需要注意的是，很多征收房产税的国家实行的是土地私有制，其房产税是对土地所有权征税，而我国则仅是对土地使用权征税，因而税率不宜过高。

3 当前我国进行房产税改革的作用和影响

2011年1月28日起，房产税开始在上海和重庆进行试点。其中上海房产税试点方案规定，对在沪居民家庭新购且属第二套及以上的住房和非在沪居民家庭新购住房（即“应税住房”）征收房产税，税率因房价高低分别暂定为0.6%和0.4%。重庆房产税方案则规定，对包括存量及新增独栋别墅、新购的价格是重庆主城区均价2倍及以上高档公寓、三无人员（在渝无户口、无工作、无投资）在渝购买的第二套及以上住房，征收房产税。税率施行累进税率，即住房交易单价为重庆主城区房屋均价2-3倍的，税率为0.5%；单价为均价3-4倍的，税率为1%；单价在均价4倍以上的，税率为1.2%。

3.1 房产税改革的作用

对于我国房地产市场而言，进行房产税改革并非短期行为，而是整个社会发展的必然要求。我国于1986年颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》，无论从内容还是形式上看，都无法适应我国现阶段的社会经济状况。在楼市调控的大背景下，施行新的房产税政策，对于我国房地产市场的发展具有深远的影响。短期来看，房产税改革与楼市调控政策的叠加效应会对市场造成巨大的心理冲击；而从长期来看，开征房产税将会促使我国房地产税收结构日趋合理，并有助于抑制房地产投资过热，起到稳定房价的作用。

3.2 房产税改革的短期影响

3.2.1 难以从根本上影响房价涨跌

国家出台房产税政策，其在一定程度上是出于对控制房价、抑制炒房行为的考虑。但是由于房价上涨并非单一因素导致的结果，开征房产税无法从根本上影响房价和抑制炒房行为。从经济学角度来看，价格是由供需关系决定的。需求过旺和供给不足都会造成价格的上涨，而我国目前的楼市，既存在需求过旺的情况，有存在供给不足的情况。一方面，我国人均居住面积虽然有所增长，但随着人们生活水平的不断提高，购房者的需求仍然高涨，并且从需求构成上来看，刚需购房者、改善性需求购房者和投资型购房者都占有相当高的比例，且无论哪一部分人群，对于住房的需求都较为迫切，在巨大的需求面前，房价下跌是不符合价值规律的。另一方面，我国房地产市场供给仍不算充足。虽然近年来，各大城市的楼盘数目和住宅面积都增长迅速，但是在北上广深等一线城市以及杭州、天津等二线城市，住宅用地供给仍显不足，供给的不足也在一定程度上支撑和推高了房价。

3.2.2 征收房产税会提高消费者的房屋持有成本

对住房消费者而言，对住房保有环节征税，会直接增加消费者的住房持有成本。这会直接影响到潜在的住房消费者，并间接影响其购买行为。但是由于房产税的征收是以住宅结构和面积等指标为征收依据的，其对需求的调整只是结构性的，对于住房需求总量的影响微乎其微。

3.3 房产税改革的深远影响

3.3.1 房产税为地方政府带来稳定的持续性收入

房产税作为住宅持有税，其能够为地方政府带来长期稳定的税收收入。在房产税施行之前，地方政府通过出让土地来获得出让金的方式来提高财政收入。这种土地出让方式获得的收入是一次性的，地方政府在出让土地之后无法继续获得收入。而开征房产税，则可以为地方政府带来持续的收益，这对于城市的持续化经营和发展具有重要的意义。但从国际经验来看，房产税的征收很难再短期内募集大量资金，直接进行城市基础建设，因此，只有当城市发展到一定阶段之后，房产税才能成为很好的公共设施服务的融资渠道。因此，此次房产税改革试点只选在了上海重庆这样的大城市，而并未一次性在全国施行。

3.3.2 房产税是我国税收体系完善的重要组成部分

长期以来，我国的税收体系较西方国家以及亚洲先进国家而言还较为落后，特别是在房产税方面，还较为落后。我们此前的房产税规定还是于1986年出台的，随着市场经济的不断深化，完善的经济体系必然需要完善的税收体系来支持，房产税征收政策的完善将促进我国税收制度走向合理化和全面化道路，促进我国经济的持续稳定发展。

3.3.3 房产税使消费者逐步建立起理性的消费观念

楼市调控不断升级，其在于楼市泡沫的不断加大，而这一问题从本质上来说是源于消费者需求的非理性化膨胀。征收房产税增加了住宅的持有成本，能够通过影响消费者预期来降低非理性需求的过度膨胀，促使消费者建立起理性的住宅消费观念，根据个人实际需求理性购房，从而降低住宅市场的供给压力，从供需两个方面对房地产市场进行全面调整，进而从根本上平衡房地产市场供需关系，建立房地产市场新秩序。

4 结束语

总之，在楼市调控背景下，国家当前出台房产税的意图明朗，旨在通过持续性手段来温和的调整房地产市场。但从短期来看，房产税的实行将给住宅市场带来诸多不确定性，购房者在明确市场走势之前将会更为审慎的进行消费，这会导致商品住宅交易量的下降和价格增长的放缓，但房价并不存在大幅下跌的可能。而从中长期来看，房产税的最大作用并不在于直接调整房价，而在于对现有住宅利用率的调节，因此其作用将是稳定、持久且较为温和的，其最终结果是有效遏制炒房行为，促进住宅供需合理化发展，确保整个社会经济的稳定运行。

参考文献：

[1] 杨红旭.其实政策比经济形势更复杂――房产税之争凸显楼市调控的复杂性[J].经济展望，2010（07）.

[2] 龚盛，李秀秀，周小淞.楼市调控政策建议房产税改革视角[J].商场现代化，2010（29) .

[3] 魏文彪.房产税政策需围绕楼市调控目的制订[J]. 资源与人居环境，2010（20）.

篇10

但专家认为，要打碎房价泡沫只能靠加息，并且房地产调控政策还将源源不断。

原因分析：楼市调控加息勇当“接力棒”

链家地产副总裁林倩表示，这是央行34个月以来首次加息，除对当前中国经济发展过热、CPI上涨过快起到宏观抑制作用外，对当前处于调控敏感期的房地产市场影响也同样重大。

据记者了解，年初第一次宏观调控虽然力度空前，但是楼市仅仅持续了四个月的低迷。到8月时，成交量迅速上涨，原本停止上涨的房价又开始蠢蠢欲动。

于是9月底，各部委启动二次调控，但半个多月过去，无论从新房还是二手房成交数据来看总体还是呈现上涨趋势。

“距离政策希望的还差很远。”荧灿地产总经理顾辰天表示，虽然加息对于购房者来说每月按揭也就多还一百多块钱，但是给其造成一定的心理压力。而中原地产三级市场研究总监张大伟认为，加息给开发商带来的心理影响更大，预计开发商将有一波明显的开售潮。特别是一些最近土地供应集中的郊区项目可能迎来价格战。

专家预言：打压政策还将源源不断

顾辰天认为，二次调控的政策靴子还有很多没有落地，比如说北京市住建委与地税局应该一起调整二手房地区指导价，缩减指导价与实际成交价之间的差距。从而杜绝“黑白合同”的合理避税。

顾辰天认为，调整二手房指导价对于房地产市场的影响远远要比调整契税大得多，购房者各项税费成本有可能因此而翻番。

未来一年北京房价跌三成

知名地产评论人牛刀认为，加息是房价下跌的开始，效果将会在未来3-6个月内逐步显现。房价下降将会在一年左右时间内完成，下降30%-50%，不同城市下降幅度不一样。

比如北京整体房价下降幅度将达到30%，其中望京、通州等前期上涨过快的区域下降幅度会大一些，而前期没有被炒作过的区域下降幅度也会相对较小。

牛刀认为，房地产调控的组合拳加息是比较重要的一项，未来再加上房产持有税一项，形成完整的组合拳，房价将真正的进入下降通道。

算笔小账：贷款100万每月多还百余元

以贷款100万20年还清计算，加息前每月按揭为7129.7元，而加息后，每月按揭为7245.3元，以此计算，贷款100万加息后每月按揭只多还115.6。业内人士认为这对于购房者来说并不会造成太大的经济压力，但是对于二套房贷款者显然负担更重些。

30年贷款100万加息前后月供变化表

加息前月供加息后月供月供差额

（单位：%）（单位：元）（单位：%）（单位：元）（单位：元）

贷款基准利率5.947129.76.147245.3115.6

20年8.5折利率5.056627.25.226721.794.5

1.1倍利率6.5347475.86.7547606130.2

贷款基准利率5.9459576.146085.8128.8

8.5折利率5.055398.85.225503.5104.7

1.1倍利率6.53463436.7546488.6145.6

（以上数据由中原地产提供）

地产名人微博

潘石屹：用加息的方法抑制房价要比限购来得好。

任志强：房市与股市都会影响通胀。加息是能兼顾房市、股市和非资产价格上涨的唯一路径。压房价，能解决货币增量对其它价格的影响。

马光远：房价将迎来实质性的下跌,压倒房价的最后一根稻草提前降临。