房地产调控范文

导语：如何才能写好一篇房地产调控，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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会议中提出了六大去库存举措，包括要加快农民工市民化;允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，形成在就业地买房或长期租房的预期和需求;建立购租并举的住房制度，把公租房扩大到非户籍人口;鼓励自然人和各类机构投资者买房，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业;鼓励房企适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组;以及取消过时的限制性措施。

这是房地产调控政策实施以来，首度在中央经济工作会议中浓墨重彩阐述房地产。

《财经国家周刊》记者采访的多位业内人士认为，会议提出的去库存方式体现了行业管理思路的重大转变，向市场释放出积极的信号。不过，鼓励农民买房和让企业降低房价等举措，需要很多配套改革，政策效果有待检验。

调控思路大转变

北京师范大学管理学院教授董藩认为，本次会议的最大亮点是提出“鼓励买房，发展租赁市场”的行业管理思路，这是一个彻底的转变。

过去数年，中国一直把“多买房”看成投资，甚至投机活动，政策上一律是严厉打压、至少是不支持的。但这次提出要发展住房租赁市场，鼓励人和机构购买商品房，成为租赁市场的房源提供者，甚至鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。

这意味着，政府承认中国已经进入房地产的存量时代。而在刚性需求之外，政府也表示鼓励发展改善性、投资性需求，这是中国政府管控房地产思路的重大转变。

对于会议中提出的“要取消过时的限制性措施”，业界颇多期待。在房地产市场供不应求时代推出的限购限贷政策，在大多数城市已被取消，目前仅北上广深四个一线城市和三亚仍实施限购政策。

亚太城市房地产研究院院长谢逸枫看来，这表明限购、限贷、限价和限售政策已没有存在的必要，释放出2016年一线城市取消限购的信号。不过，也有人士表示，诸如北京、上海等大城市，是以限购来控制人口规模，短期内不太可能取消限购政策。

董藩表示，目前一线城市想借限购限贷政策调控人口规模，根本不可能控制住人口增长，可能渐渐抑制了人口的过度聚集。而不允许买第二套、第三套及以上的规定，不管实施范围大小，从目前市场管理和调控目的看，都是过时的限制性措施。

易居中国执行总裁丁祖昱则认为，取消过时的限制性措施，能取消的城市已经取消，不能取消的一线城市，提了也白提。如果一线城市真取消，只能是一线城市房价继续攀升，对全国的去库存并没有多大帮助。

降房价真能实现吗？

化解房地产库存，具体政策在现实中的落地实施效果如何，业内看法不一。

特别是鼓励开发商适度降价这一条，业内预计，并不会试图用行政手段限制开发企业提高房价，而是用引导的方法让开发企业对市场未来产生合理预期。

当然，并不是每一个城市的房地产都要降价，例如北京等一线供不应求的城市房价就不太可能下降。政府此举的核心目的是避免开发企业误判去库存的形势，避免土地市场竞争过于激烈。而在执行的具体政策措施上，仍然会是采取市场化手段。

另一个重要问题是，降低房价是否一定能带来交易量上升？

答案是不一定。这反而可能加剧市场观望情绪，使部分需求推迟入市。“鼓励房企降房价、去库存，犹如让房企拿刀割自己的肉，不太现实。上市房企不会愚蠢到亏损卖房子，因为股东会反对;中小房企不敢降价，可能面临公司破产。”

谢逸枫表示，更不用说一旦全面降房价，前期买房的业主与投资人恐又会上演砸售楼部等。

中国房地产业协会副会长胡志刚表示：“这个意义不大，政府只能点到为止。”在他看来，企业的开发成本是刚性的，地价那么高，土地出让金已经让政府收走了，让房企降价，土地出让金退不退给企业呢？

另外，劳动力成本、建安成本都在上涨，要想降价，只能让企业在获得一定适度利润基础上，将超额利润的泡沫挤掉，但这也只是主观想象。“关于降价政府不能过度干预。市场本身有自身的调节功能，降不降价企业会根据市场和自身情况来做。”胡志刚说。 目前有大量房企是“僵尸”企业，不死不活，因此要实施兼并重组，将不合格的房企清理出市场。

去库存还有何配套举措？

谢逸枫建议说，要解决房地产库存的这个大问题，应该设计一套系统化的解决方案。一是应该实施全方位的方案，将政府、银行及国税局三方都纳入方案中来，最大程度地释放出市场上的首次、改善和投资性购房需求。

可以施行的政策包括，一是房贷首付与利率下降，继续降准、降息，实施买房财政补帖和房地产税费减免等。 二是要在供需两端同时发力。在供应端，让库存过高的城市停止用地供应，调整产品结构。在需求端，可以将户籍和二孩政策全面放开、停止城市大拆迁、收购商品房转为保障房、实施棚户改造货币化安置和农民工财政补帖买房等措施。

三是进行全套的住房制度改革，完善住房供应体系，打破城乡二元制土地制度，建立政策性住房银行，推进房贷资产证券化（MBS）、允许异地贷款和公积金房贷资产证券化等。

四是保障房制度改革。让农民工和外来务工人员拥有居住证，全面纳入保障房体系。

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【关键词】城市住房 价格波动 政策调控

一、我国房地产价格的现状

统计数据显示，自2001年到2010年的十年间，我国的商品房销售均价从2170元/m2上涨到5053元/m2，期间除2008年受金融危机的影响房价小幅跌落外，房价基本呈现一路上升的态势。房价增幅在2004年、2005年、2007年和2009年数值较高，均超过10%，2009年达到最高增幅23.18%。经计算，2001年到2010年间，我国商品房均价平均增速为10.09%。由此可见，我国房地产业正处于一个价格持续上升的态势，过高的房价已严重影响国计民生的发展。

二、房地产调控政策回顾

从2003年开始的宏观调控期间，我国商品房价格的绝对值除个别年份外，基本呈现上涨态势，但受宏观调控政策的影响，房价涨幅在不同的年份产生了较大的起伏，其中，2006年、2008年、2010年期间，房价出现明显下降；而2004年、2005年、2007年和2009年，房价涨幅较大。

2003年，房地产投资增速过快，经济出现过热迹象。2003年6月，央行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（简称121号文），对房地产信贷业务进行规范，并提高行业进入门槛和项目资本金的要求。8月份国务院出台《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（18号文），指出房地产业是国民经济的支柱，需要促进其持续健康发展。18号文是对房地产业宽松政策的信号，旋即扭转了121号文带来的房地产业内紧张的局面。经济过热，再加上政策之间的不协调，房价上涨的势头并未遏制住，反而加快了上升速度，2004年和2005年房价涨幅迅速。

2005年是房地产行业的调控年，新旧国八条相继出台。2005年3月26日，国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》，即“旧国八条”，提出抑制住房价格过快上涨的八项措施。5月9日，国务院办公厅转发建设部等七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》（新“国八条”），提出调整住房转让环节营业税政策等新的八项意见。具体的，对个人购买住房不足2年转手交易的，按其取得的售房收入全额征收营业税。同时，2005年上半年央行开始上调个人房贷利率，自营性个人住房信贷优惠利率由原来的5.29%调整至6.15%。针对房价上涨过快的城市，上调最低首付款比例由20%至30%。财政政策和货币政策双管齐下，房价得到一定的抑制，2006年房地产市场呈现量跌价滞的局面。2006年房地产市场低迷，于是2007年国家再没有出台严厉的调控政策，被压抑的房价又开始爆发式上涨。2007年房地产行业又呈现新一轮投资过热局面。

2007年3月18日起，央行出台一连串的加息政策，前后6次加息。并多次上调存款准备金率，年初至年末累计达1.5%，至2008年初我国存款类金融机构的存款准备金率达14.5%，创近20年的历史新高。2007年美国次贷危机爆发并引发了全球性的金融危机，我国的经济也受到严重冲击，房价在2008年出现了本世纪来的首次下降。

为了缓解金融危机带来的经济衰退局面，国家实施了一系列鼓励投资的救市政策。2009年5月，国务院《关于调整固定资产的投资项目资本金比例的有关通知》，规定普通住宅的最低资本金比例18%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为28%。这是自2004年执行35%的自有资本金贷款比例后的首次下调。同时，居民个人住房转让营业税征免由2年恢复到5年，不足5年的，按其销售收入与购房价款的差额征收营业税，超过5年的，免征营业税。在这种政策的大利好下，2009年房地产市场出现空前繁荣，房价井喷式上扬，甚至高出2007年。

2010年4月17日，国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（即“国十条”）将二套房首付提高到50%，第三套停贷，外地人购房必须出具1年以上纳税证明或社保缴纳证明。2011年房产税在上海和重庆两地进行试点。2011年1月26日国务院办公厅《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，规定个人购房不足5年转手交易的，按其销售收入全额征税；家庭购买二套房，首付款比例不得低于60%；制定和执行严格的限购措施，同时提出增加公共租赁住房供应。北京、上海、深圳等陆续出台楼市限购令，其中2011年2月16日，北京的“京十五条”成为“史上最严限购令”，与此同时，欧债危机愈演愈烈全球经济下滑。到2010年底房价快速上涨的趋势有所缓和，2011年，大多数城市的住宅价格更有大幅回落趋势。

三、政策建议

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目的逻辑：到底是保民生，还是保增长

谈到房地产调控的目的逻辑，我们需要回顾一下中国房地产市场调控的基本历史。2005年全国两会上，总理第一次公开表达了政府对不断攀升的房地产价格和经济可能过热的深切忧虑，房地产市场宏观调控便由此开始。随后，国家出台了一系列调控措施抑制房地产投资过快增长，其政策重点主要是提高房贷门槛和房地产投资成本，以打击供给环节和消费环节的炒作行为。2006年，中国经济开始出现过热，部分城市房地产价格上涨过快，中央出台了“国六条”。2007年，CPI突破5%，为控制通胀，当年除强化土地及金融政策外，还推出了房地产交易环节的税收政策，开征土地增值税。2008年世界经济危机呼啸而来，房地产调控政策来了个180度大转弯，调控转眼变成了救市，房地产成了经济复苏的救命稻草。随着2009年4万亿的推出，我国经济迅速复苏，房地产价格出现报复性飞涨，“稳物价、控通胀”又成了首要政策目标，房地产调控的“新国十条”和“国八条”紧急出炉，限购、限价和限贷等严厉的行政调控手段相继推出。而房价走势方面，以北京五环附近的住宅为例，每平米从2005年的5000元左右，到2007年的8000，到2009年的1万5，到2010年的3万，2011年底短暂回落，半年后又超过3万，可以说是一路狂奔。

从理论上讲，房地产调控的目的一要保增长、二要保民生，毕竟我们一再强调住房不是投资品，而是民生消费品。但是，从上面的历史回顾中我们看到，政府的房地产调控政策一直左右摇摆，而房价却是越调越高。另外我们还看到，从2005年到现在，房地产调控政策更多的是在为经济增长保驾护航，控房价保民生顶多就是保增长的附属品。简单的规律就是，CPI走高，房地产调控就严，房价上涨势头得到遏制，而经济一旦下行，房地产调控就放松，房价随之报复性反弹。经济过热时，我们担心楼市泡沫破裂，而一旦经济下滑，泡沫和民生就很快被抛到了脑后。到底是保民生，还是保增长？明眼人都能从上面的历史中看出来，调控的目的逻辑都错了，房价调控当然难见效果。

博弈逻辑：消费者总是输得惨烈，却又无可奈何

基于调控中错误的目的逻辑，理所当然地就导致了调控的另一个奇怪逻辑——房地产调控的博弈逻辑。

我们看到，每次新一轮调控政策出台时，购房消费者和开发商刚开始都是边观望边博弈。随着心理预期的改变，住房成交量开始下降，房地产开发商要么以促销去库存化，以尽快回笼资金，要么捂盘悄悄潜伏准备过冬。而消费者则是捂着钱包，傻傻等待房价回落。地方政府则是马上放慢土地供应的节奏，抱着好女不愁嫁的心态在一旁偷偷观望。随着博弈进入胶着状态，有些前期过于冒进或小规模的开发商就会出现资金链紧张，经济增速也会由于缺乏房地产的有效支撑而出现缓慢回落。在这个博弈白热化的紧要关头，我们往往能看到什么呢？肯定是各地政府想方设法给调控悄悄开口子。缺口一打开，消费者的心理预期瞬间逆转，出于害怕再次踏空的心理，压抑许久的购房刚性需求在短时间内集中释放。开发商趁机提价，房价报复性反弹在所难免，调控成果也就瞬间土崩瓦解。

这好比两个人拔河比赛，其中一个是开发商，一个是购房消费者，政府本应是比赛规则制订者，是裁判。可每当双方赛得势均力敌，决不出输赢时，裁判总是悄悄到另一方暗中使把劲，最后的比赛结果可想而知。消费者总是输得惨烈，却又无可奈何，总不能和裁判打架吧？2006年、2007年、2009年、2010年、2012年，虽然每次博弈的时间长短不同，但无一能逃脱上面的规律。

试想一下，如果在博弈的白热化时期，政府加快土地供应会出现什么情况呢？如果在加大土地供应的基础上，再改“招拍挂”为“限房价竞地价”呢？如果限完房价，再要求配建一定量的保障性住房呢？房价肯定会迅速回落，只可惜这种情况从来没有出现。实际情况往往是，博弈平衡打破后，房地产市场价量齐升，开发商又有了巨额资金，地方政府也乐于在高点加大土地供应。于是，地王又诞生了，经济又回升了，政府也高兴了。可谁又想过，新的地王诞生为下一轮博弈会埋下什么样的糟糕伏笔呢？

奇怪逻辑的背后

出现上述两个奇怪逻辑的根本原因，是从1998年我国住房制度改革到现在，政府一直把发展房地产作为一种经济手段，用这个手段服务于宏观经济，服务于控通胀，服务于地方财政收入增长。在这种习惯性思维下，住房本身民生属性的重要性并没有得到充分体现，房价涨还是不涨，合理还是不合理，政府其实并没有特别关注，政府更关心的是房价的高低对经济和财政收入增长的拉动作用到底有多大。

在开发商和消费者的博弈中，政府没有保持中立的立场，而是有意无意参与了与开发商的合谋，结果造成房价越调越高，房地产市场在经济结构中的比重越来越重。房地产经济这个柱子粗了，房地产商就有了霸气的资本。到如今，即使政府部门有心加以限制，但在保增长的政策考量下也总是难以下手。房地产开发商的心态转变更清晰地说明了这一点，房地产上涨的时候，都是自由派，主张政府不要干预，都拼命批评政府。房地产下跌的时候，都变成凯恩斯派，都喊要救市，每个人都有每个人心中的小算盘。

从今年5月份开始的楼市反弹就是理解以上逻辑的鲜活案例。今年，在世界经济和国内经济都大喊“跌破相”的特殊当口，中国的楼市和房价却出现了逆势反弹，购房者的逆势选择和房价的反经济周期走向在世界上都是绝无仅有，也有违基本经济规律。那么，造成购房者心理预期逆转的根本原因是什么？正是基于以上分析的两个奇怪逻辑，购房者心理预期才出现了逆势转变。进入2012年，中国经济开始超预期下行，特别是二季度，当时很多人预计GDP增速可能“破七”， CPI数据更是从2011年7月份的6.5%，下降到今年3月份的3.6%、4月的3.4%、5月的3.0%，一直到6月的2.2%，这种对经济的悲观预期和CPI的一路狂泻，以及近期货币政策的不断放水加速了购房观望者的担忧，担忧经济困难时期，政府又会扛起房地产救市的大旗，而且房地产调控政策的历史一再告诉他们，这种担忧很可能不是多余的。特别是今年地方政府出现的财政窘况和对土地转让收入的过度依赖现状，更是从另一个方面强化了购房消费者的这种心理预期。

该是突破奇怪逻辑的时候了

今年以来，温总理已经多次特别强调“调控决心不能动摇、政策方向不能改变、力度不能放松”。但购房者好像还是害怕再次成为“傻子”，不是钱太多，也不是房价已经下落到合理区间，购房者当下急忙入市确实是既悲壮又无奈的选择。从某个角度讲，此次购房消费者恐慌性入市折射出民众对政府房地产调控缺乏信心。如果此次的房地产调控再次失败，必将严重吞噬政府公信力，我们再也输不起了！

因此，现在已经到了突破房地产调控奇怪逻辑的决战时刻。在“史上最严厉”房地产调控措施走到“向左还是向右”的十字路口，政府需要及时明确表态，显示促使房地产市场理性回归的决心。当务之急是再次强调房地产调控的三个“合理回归”目标——促进地方政府心态的回归、促进开发商心态的回归和促进购房者心态的回归。

对于当下地方政府与房地产市场的关系，有人用“臭鱼效应”进行了形象论述：房地产市场就是“臭鱼”，地方政府就是“猫”， 除非把臭鱼从猫的身边拿走或者给猫罩上笼子，否则，让一大群猫看着眼前的臭鱼不去吃，显然很是困难。在宏观经济持续下滑、财政压力不断增大，中央房地产政策并没有实质松动的情况下，我们需要的是笼子。但要问的是，笼子究竟在哪里呢？笼子就是我们需要建立的房地产调控的长效性制度框架，而要建立这个框架，第一步就是要从打破房地产调控的两个奇怪逻辑开始！

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【摘 要】房地产行业是我国国民经济行业的重要支柱产业，在近几十年间都对我国的社会经济发展有着很大的影响作用。一直以来，国家都对房地产行业的发展采取一丁点宏观调控政策，以缓解市场需求不断增多的情况下，房地产的高价格与人民低收入之间的矛盾。现本文主要是基于宏观经济的角度，对房地产的宏观调控问题进行了研究探讨。文章主要是从经济增长和经济周期这两方面来探讨了其与房地产业之间的相互影响作用，并就房地产宏观调控的思路、目标以及政策措施进行了简要探讨。

【关键词】房地产；调控；宏观经济；经济周期

自建国以来，我国的社会经济、科技文化、医疗水平等都有了很大的提升，直接促使了我国人口的大幅度增长和城市建设的快速发展。人口增多势必需要更多的住房来满足需求，因而房地产的雏形逐渐形成。在改革开放以后，我国的经济体制发生了转变，市场经济体制的制定与实施促使了我国的社会经济又上升到一个新的台阶，房地产行业也随之得到了迅猛的发展。尤其是近几年，房地产行业的价格上涨现象愈演愈烈，买房难逐渐成为了全民问题。在此情况下，我国一直出台各种宏观政策与财政政策来对房地产行业进行宏观调控，尤其是在2004年出台的“管严土地，看紧信贷”的宏观调控政策更是紧紧扼住了房地产的两大命--土地与资金。随后几年中，国家一直将对房地产的调控作为宏观经济调控中的重要内容，并大力实施调控紧缩政策。由此可见，房地产在我国社会国民经济发展中的地位越来越重要。

1、房地产行业是我国经济增长的主要动力

在我国逐渐大力发展城市现代化与工业化的进程中，不但给我国社会经济的增长提供了更大的发展空间，促进了我国国民经济的迅速提升，同时也给房地产行业的形成与发展带来了契机，并反而促使了城市化与工业化的进一步发展，成为我国经济增长的主要动力。也就是说，我国城市化与工业化的发展是我国经济水平提升的基本原动力，房地产与其两者之间的关系为相互促进，共同发展的关系，同时，房地产业的形成与快速发展也是城市化、工业化进程中的必然发展趋势。

2、房地产行业对我国经济周期的影响

房地产行业除了作为促进经济增长的主要动力以外，还具备另一更重要的经济意义，即房地产行业是影响经济周期的重要动力因素。据相关研究与实际数据分析表明，房地产投资增长率与经济增长率的波动是存在一致性的，且房地产投资的增长率以及波动的幅度要大于经济增长率及其波动幅度。在将我国的经济波动与美国相比后，可以得知美国的经济波动幅度较小，这是因为其房地产行业已经成熟，标志着其市场经济的成熟。也就是说，房地产投资增长率波动较大，经济增长也会随之有较大波动；相反，则经济波动较小。可以看出，房地产行业的发展对于经济周期是有着极大的动因作用的。但当房地产行业发展成熟后，投资增长率较低，经济增长率波动较小时，稳定住房地产行业，就是稳定了货币供给，也就稳定了经济周期，这就说明了房地产行业不但对经济周期起到动因的影响，也能在一定条件下起到制衡经济周期波动的重要力量。

3、我国房地产宏观调控的基本思路

房地产行业之所以能够引起全民关注，不仅仅是因为住房是人们的生活必须品，更是因为房地产市场价格的持续上涨给人们生活所带来的压力越来越大，才会使人们对房地产的宏观调控给予了极大的期待与关注。那么房市的价格为什么会持续上涨呢？笔者从宏观经济 的角度进行了分析，认为造成房价增长的直接原因是因为市场资金的流动方向均是直指房地产行业。也就是说，当很多人将资金投入了房地产行业时，就会使房地产行业的价格上涨，从而给投资者带来了预期的经济利益，使其更加乐意经资金投入房地产市场，从而再次推动房地产价格的上涨。这种预期的自我实现机制是引起房地产市场价格居高不下，持续上涨的主要原因。为此，加大对房地产资金来源的控制与管理，完善和规范其融资结构就成为了宏观调控房地产的基本思路。

4、房地产宏观调控的目标与政策措施

鉴于房地产业的特殊地位，房地产业的每一项调控措施，都必须同时考虑它对产业和宏观经济的影响。房地产业的调控政策就既是产业政策，也是宏观政策。产业目标可以定为：总量增长，结构调整，供需平衡，价格合理；而宏观目标则仍然着眼于促进增长、物价平稳和减缓波动。我们建议政府政策有必要从供求调节的短期调控思路转向总量价格调节的长期调控思路。后者与政府的通货膨胀经济增长的政策目标权衡一致。房地产调控政策的效力要发挥得当，恰到好处，必须注重其针对性和准确性。为此政府在调控房地产时需要考虑众多的因素，在错综复杂的目标之间进行权衡取舍：

4.1长期目标与短期目标的权衡。政府的长期目标是促进经济增长、熨平经济周期并调节收入分配。通货膨胀由于其危害经济增长和收入分配成为政府短期控制目标。房地产业的发展推动经济增长，也容易触发通货膨胀甚至金融危机。以往的地产调控政策主要是控制土地供给和信贷投放，从供给方入手，虽然能够很快压制房地产投资过热和价格过高，但也会影响到经济增长。最近的政策表明，政府开始更多的从需求考虑，用如利率和首付比例来调节需求以达到供求的平衡。我们认为，供求分析作为一种经济学的分析方式更适用于短期而不是长期，而且降低价格的手段应该是增加供给而不是减少供给。事实上，房地产价格和房地产总量是可以分开考虑的。只要不严重影响房地产企业的利润，控制房价就不会严重影响企业的房地产投资。数量的增长和价格的平稳是可以同时达到的。

4.2地方政府和中央政府的目标的权衡。土地价格和房地产的税费对地方政府财政收入贡献很大，中央政府控制房价的目标必然和地方政府的目标冲突。中央政府目标的实现有赖于对地方的有效节制。同时，地方政府也应当认识到，房地产如果出现价格泡沫，最终必然会影响到当地经济发展。

4.3缩减区域差异均衡发展的权衡。由于房地产市场天然具有隔离的特性，所以地区间的差异较为显著。为实行差别化、地方化的房地产调控政策提供了支持，为地方政府赋予了更多的主动性和更大的责任。

4.4中国房地产业的高负债率对银行体系的稳定性施加了巨大压力。而上市的房地产企业的负债率低于整体水平10多个百分点，但比重很小。加大房地产企业在股票市场融资，不仅可以促进城市化和工业化，推动经济增长，而且更重要的在于可以降低产业的资产负债率，进而稳定银行体系和宏观经济。

5、结语

总之，房地产行业在我国国民支柱产业中占据重要地位，其发展水平的高低直接影响着我国经济增长速度与经济周期，房地产市场的价格波动更是对国民经济的稳定和社会的和谐发展起到极大的影响作用。因此，我们必须要加大对房地产市场的宏观调控力度，并注意在各个不同调控目标之间权衡取舍的合理性，促使我国房地产业与经济都能实现稳步增长。

参考文献

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各县（市）区政府和市有关部门要坚决贯彻落实国家和省各项房地产市场调控政策，切实承担起住房保障和稳定房价的责任，积极采取有效措施，继续增加土地有效供应，加大普通商品住房建设力度；严格执行差别化住房信贷和税收政策，进一步遏制投机投资性购房，促进房地产市场健康发展。

二、加大保障性安居工程建设力度

各县（市）区政府和市有关部门要围绕构建以廉租住房为主，公共租赁住房、限价商品房为辅的多渠道、宽领域的住房保障体系，十二五”期间全市计划建设、收购各类保障性住房10万套。年通过新建、配建等方式筹集各类保障性住房2.97万套。其中廉租住房5200套，力争累计筹集廉租住房1.8万套，廉租住房实物配租达到应保障户数的50%以上，基本解决2.6万户低收入住房困难家庭的住房问题，实现应保尽保。加快危陋住宅区改造步伐，今年完成危陋住宅区拆迁面积43.5万平方米，使8070户居民居住条件得到改善。加快推进公共租赁住房建设，出台《市公共租赁住房管理暂行办法》通过“政府支持、社会参与，多元投资、市场运作”方式，鼓励开发区、产业园区、大中型企事业单位和学校利用自有土地建设公共租赁住房，年内筹建公共租赁住房1.75万套，解决中等偏下收入家庭、外来务工人员和大中专毕业生等“夹心层”住房困难。积极探索限价商品房保障模式，年内建设限价商品住房4000套。

三、加强税收征管

各级税务部门要严格执行个人转让住房营业税、个人所得税征收政策，对个人购买住房不足5年转手交易的统一按其销售收入全额征收营业税。要加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。

四、严格执行差别化住房信贷政策

各金融机构和市住房公积金管理中心对贷款购买第二套住房的家庭要认真执行“首付款比例不低于60%贷款利率不低于基准利率的1.1倍”政策。银行业监管部门要加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为要严肃处理，通过信贷政策杠杆，有效遏制投机投资性购房。

五、增加住房土地有效供应

各县（市）区政府和市有关部门要认真落实我市今年国有建设用地供应计划，优先保证保障性住房用地，确保各类保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%

市、县国土管理部门要加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查。参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的要坚决纠正和严肃查处。对已供房地产用地，超过2年没有取得施工许可证进行开工建设的要及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。要依法查处非法转让土地使用权行为，对房地产开发建设投资达不到25%以上的不含土地价款）不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发项目。

六、合理引导住房需求

自本通知次日起，对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭（包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）能够提供本市1年（含）以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供1年（含）以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市市内五区、高新区范围内购房。购买住房前，购房人需持有效证件到市房屋交易登记机构对其是否符合购房资格进行核实。符合购房条件的购房人持市房屋交易登记机构出具的证明办理购房相关手续。具体限购细则由市房管局制定。

七、建立住房保障和稳定房价工作约谈问责机制

各县（市）区政府和市有关部门要按照本通知要求认真落实房地产市场调控各项政策措施，不折不扣地完成住房保障各项任务。市发展改革、国土、规划、房管、建设、财政、税务、公安、民政、统计、监察、人力和社会保障等部门要密切配合，健全机制，确保各项政策措施落实到位。国土部门要确保住房用地供应，严格依法查处闲置用地，盘活存量土地资源，杜绝土地出让中连续出现楼面地价超过同类地块历史最高价的情况发生。住房保障和房产管理部门要进一步加强统筹协调，不断完善政策，抓好保障性住房建设管理工作；加强房地产市场监测分析，完善监管长效机制，巩固房地产市场秩序整治成果；完善个人住房信息系统，为落实房地产调控政策提供基础数据。税务部门要进一步加强个人转让住房税收征管，认真做好土地增值税的征收管理工作。财政、税务、住房保障和房产管理等部门要相互配合，加强存量房交易税收征管，坚决堵塞税收漏洞。统计部门要进一步做好房价分类统计和工作。

对新建住房价格出现过快上涨势头、土地出让中连续出现楼面地价超过同类地块历史最高价，保障性安居工程建设进度缓慢、租售管理和后期使用监管不力的市房管局、国土局、监察局要约谈县（市）区人民政府负责同志。对不能完成保障性安居工程目标任务的县（市）区政府要向市政府作出报告。市政府将根据有关规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位、房地产相关税收征管不力以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也将纳入约谈和问责范围。

八、进一步完善房地产市场信息披露制度

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“史上最严调控”政策作用下，各地土地交易量萎缩、开发商拿地缺乏热情、土地流拍频现。

地方政府开始焦躁起来，中央与地方的博弈正在酝酿最大变数。

土地收入跳水

中国指数研究院日前的对120个城市的监测报告表明，第一季度住宅用地交易遇冷，土地成交量和成交价格双双下滑。该报告显示，一季度全国120个城市共成交土地4372宗，环比减少2l%，但与去年同期相比反而增加13%;土地溢价水平降至8.10%，是两年来最低水平。 海南正在试图松动“限购令”。

一线城市具有标杆意义。截至3月29日，北京市一季度共推出土地43宗，其中住宅用地5宗，且有4块是在1月推出;“限购令”出台后只推出一块住宅用地，3月份成交量为零，直到3月30日，才集中推出15块土地后续交易。

2月初，在上海市住宅市场转冷前，曾连续两天出让的住宅用地有17幅之多，都获得高溢价率，而2月中旬后出让的27幅地块，出让的地块大多“面积小、数量不多、以底价成交”。

二三线城市土地交易情况更是恶化，进入4月后，郑州、昆明的土地市场冷得出奇，两市仅以底价和稍稍高出底价成交了4块土地，其他地块则流拍。土地供应一直偏紧的温州，1月底推出的10个地块，干脆无人问津。

有的城市即使有卖地需求，也是无地可供。为压制“十二五”开局之年的投资狂热，国土部今年缩紧了地根，严控新增建设用地指标，导致土地交易量萎缩。

时刻关注西安土地交易的西安汇融投资有限公司的董事长颜辉对近期拿到地块已不再抱什么希望了。

“政府不放地，也无地可放。”颜辉无奈地告诉本刊记者，计划在西安开发老年公寓的他，在交足了拍地保证金后，陷入了长期等待。

与颜辉同样着急和无奈的还有西安市长陈宝根。全国“两会”期间，陈宝根没有放过向国土资源部部长徐绍史“要地”的机会。

土地交易连着房价冷热。3月份的数据显示，全国同比价格下降的城市有2个，同比涨幅回落的城市有46个。

房地产市场的压抑，令地方政府坐卧不安。

尾大不掉的民生支出

不安在于，今年年初地方政府增加了诸多民生支出预算。

“十二五”时期新建各类保障性住房3600万套的目标，中央政府已强硬到不容讨价还价的地步。具体到2011年，根据中央指令，全国要建1000万套保障房，官方预估需增支1.38万亿元资金。

保障房必须在限定期限内开工，否则将被问责、约谈。目前各地大致确定的保障房开工进度是，4月底前“项目落地”，5月、6月“完成规划”，7月、8月、9月“集中开工”。

不得不为此配套增支的地方政府，成为了压低房价、地价与扩大财政支出的夹缝中人。

钱从哪里来？由于中国税制结构调整尚未到位，用于民生工程所需资金很难通过小小的地方税满足。

“现实情况是，仅靠税收远远不够。”银川市财政局马姓官员告诉《凤凰周刊》记者，土地出让收入成为地方政府收入主要来源是无奈之举，没有这笔收入，财政捉襟见肘不可避免，很多“吃财政饭”的部门恐怕会“断粮”。

如今的地方政府也已毫不避讳其财政收入被指责为“土地财政”。

统计显示，近10年来，各地土地出让金收入在地方财政收入中比重不断提升。至2009年，土地收入占地方财政总收入的46%左右，有些县市，土地出让收入占比已超过50%，还有的甚至达到80%以上。

在已公开的各地2011年财政预算案中，杭州市2011年土地出让收入预计达到550亿元，这占到杭州市财政收入的8成以上，并计划都将用于保障房等民生工程。

只是，像杭州那么乐观，且财大气粗的城市并不多。从一季度地方政府土地交易冷淡的局面来看，多数城市的保障房建设配套资金，恐难以按期足额到位。

中央党校研究室副主任周天勇认为，地方政府有苦难言是体制困境所致，长期积累下来的惯性很难一时改变。调控政策虽然剑指房价，实际上直指政府财政收入。

开发商四面楚歌

尽管从成交量来看楼市已陷入低迷，并因此影响到了土地市场，但中央对房地产市场的调控还将继续。“以限购为代表的楼市调控没有明确的停止时间表，调控还将继续加码。”4月16日，出现在博鳌亚洲论坛上的住建部政策研究中心主任陈淮表示。

国土部的声音更是严厉。日前，国土资源部副部长O小苏对浙江省官员说，中央认为，以城市住房为主的问题已经影响到了全局，将坚持房地产市场调控力度不放松。

在此轮“史上最严调控”中，对房企“银根”控制之紧，超出以往。限制资金流入房地产领域成为中央调控房价的撒手锏。在不到一年的时间里，央行已连续四次提高准备金率，银行放贷能力进一步收缩。4月21日以来准备金率达到20.5%的罕见高位。

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根据近几年我国针对房地产市场出台的各项经济调控政策的具体内容以及调控目标，为房地产市场稳定房价、政府打击房地产市场这两项投机行为具有重大的理论研究意义，政府首次通过市场的调节机制控制房地产市场，对于稳定房价这一调控目标、保障中低收入家庭的住宅需求的供给，另外也没有伤害普通家庭的购房积极性。首先，根据投资者的流动性特点，对于持有地区房产的时间往往很短，主要原因就是炒作现象的日益严重导致的资金流向的不确定，这一类的投资者承受了巨大的机会成本，从一定程度上降低了房产的收益，增加了购房风险，因此，政府应该从税收政策上做出正确的调整，征收营业税的规定不仅能够增加二次交易成本，而且极大地削减了短期投资者的炒作收益预期。其次，对于处于中等家庭的投机炒作者，他们的主要目的就是能够通过投资炒作寻求短时间内房产变现获利，通过出租等手段实现个人资产的保值，这样就在一定程度上增加了金融机构的风险，影响了国民经济在运作上的安全性。最后，通过简单地定性分析模型的建立，能够得出结论：我国房地产市场的发展速度过快，以及大量的投机行为，严重的影响了政府对于房地产市场调控政策的实施，从而使普通居民的自住性住房需求长期不得到充分满足，原因则是房地产市场调控政策上的连连失策，始终没能有效命中要害。

2我国房地产调控政策效用失灵的治理建议

2.1加强地方政府的调控政策治理

我国房地产市场的调控政策失灵情况最大的根源主要是利益相关者行为的扭曲，为保证政府调控政策的积极有效实施，就要在一定程度上对地方政府的行为进行制约，建立规范健康的市场制度环境，第一，均衡地方政府的利益分配，建立合理的约束机制，对地方政府的既得利益与其他利益集团之间的联系区分开，进行合理的利益分配，通过严格的控制房地产市场的开发程度、限制并清除不合规定的房地产费用来制约地方政府的利益行为，同时削减地方政府的财务支持强度，以平衡保障性住房和中央调控政策成本双方面的利益为目的，减少地方政府过度支持房地产发展的影响，另外，建立有效的约束机制，制定事后惩罚等监督体制，增强社会监督的影响来规范地方政府的行为；第二，改革地方绩效考核制度，保证社会民生的效益，现在中央政府适时的建立了地方性的绩效考核制度，改进不合理的绩效考核体系，明确地方政府对于社会民生所做出的贡献给予政治上的嘉奖，在设置绩效考核标准时，注重居民对于社会利益和经济利益两方面的评价，根据效益性指标的权重的大小，将维护和稳定住房价格以及改善住房结构、解决中低收入家庭的住房困难等问题真正的纳入绩效考核指标体系中；第三，改善地方政府的职能，防止过度干预，由于地方政府具有干预房地产市场的经济职能，为保证房地产市场的有效竞争，必须适时的限制地方政府过度开发房地产市场，避免造成的资源浪费现象，规范有序的市场、引导正确的资金流向，防止地方政府的越位现象。

2.2加强政府调控政策对于开发商的监督

为保证政府调控政策的有效实施，首先，应该加强开发商的信息披露力度，建立一套完善的房地产信息披露体制，强制性的要求开发商披露房价的成本、房子的销售信息等，遵循公开、公正、及时、有效的原则，尽可能的减少地方政府与开发商之间的信息不对称现象，防止房地产市场上出现价格泡沫等不利现象的发生，做到信息资源的公开化，使得房地产对于开发商的服务真正的透明化；其次，建立独立的监督机构，实现第三方治理的公平现象，目前中央政府还没有单独的设立房地产的监督机构以便规范房地产市场的不正当行为，由于房地产的调控涉及的部门众多、相关利益者之间的调控政策的复杂，造成的政府对于调控政策的侧重点做不到面面俱到，使得调控措施偏离了预期的方向，造成了不必要的冲突；最后，增强开发商违规的处罚机制，使得地产商的违规成本加大，这样才能够在一定程度上对开发商起到威慑作用，遏制开发商的不正当行为。

2.3加强引导社会大众的住房消费需求，防止投机取巧行为

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另一方面，房地产“去库存”的压力仍然很大，加强对热点城市和周边地区的调控，也意在把社会资金引导到三四线城市，以加快这些城市的房地产“去库存”。但“去库存”的效果并不理想，据海通证券统计，2017年3月64个三四线城市商品房销量降幅达24.3%，而全国的房地产库存先降后升，2月末的待售面积为7.06亿平方米，比“去库存”政策出台时的2015年10月底的6.86亿平方米还要高。

房价调控走过的十年

一二线城市的房价调控与三四线城市的“去库存”能否奏效？在回答这个问题之前，我们先看一下过去10年的房地产调控史。按房地产价格的波动周期划分，最近10年的楼市调控可分为4个阶段。

第一阶段：经济手段抑制期（2002年到2008年中）。早在2002年，国家九部委就217号文，之后陆续有“国八条”“新国八条”“国六条”和“国十五条”，调控的手段偏重经济，从土地供应、金融信贷、税收、首付比例、住房结构、贷款条件、货币政策等方面入手，虽然是房地产调控，但没有跳出宏观调控的范畴。

第二阶段：鼓励购买期（2008年底到2010年初）。针对2008年下半年宏观经济形势恶化、房地产行业衰退的局面，在出台“4万亿”经济刺激计划的同时，还出台了房地产刺激政策，力度之大，前所未有。在此次救市中，京沪等地一些区域的房价翻了一倍。这时房地产调控已经脱离宏观调控的范畴，成为民生问题。

第三阶段：行政干预式调控期（2010年初至2014年9月）。2010年元旦过后，史上最严厉的“新国十条”出台，用行政手段直接限制异地购房（“限购令”），大幅提高二套房贷标准等措施密集出台，数十个城市先后推出“限购令”，户籍、社保缴纳年限成为购房的前置条件，并逐步成为社会管理的核心工具之一。到2012年初时，房地产市场进入僵持状态。京沪等一线城市的一手、二手住宅成交量、成交均价涨幅均为近几年来的最低点，资金向三四线城市转移，开发商也离开一线城市，在三四线城市拿地。

但大家很快就发现，三四线城市的楼房供给过多、房价上涨乏力，到2014年9月30日，除了4个一线城市外，其它城市均取消了限购。部分城市甚至不得不开始救市，如海口出台房地产销售奖励政策。与此相映照，一线城市尤其是京沪两地的房市依旧火热，2013年初京沪不得不强化限购政策，甚至推出外地户籍单身者不得购房等升级政策。

第四阶段：分类调控，控房价与“去库存”并行期（2014年10月至今）。2014年下半年以来，一二线与三四线城市的房价走势出现明显分化。一方面，面临“去库存”的压力，2015年2月时，70个大中城市中，66个城市的房环比下降，房价下跌是无法“去库存”的，因此2014年9月末限购全面取消时，央行也放宽了贷款约束，其效果是显著的，到2015年10月，70个大中城市新房价格环比下降的城市少了一半，只剩33个。

另一方面，宽松的货币政策又助L了中心城市的房价，深圳、北京、上海更是出现爆发式上涨，中心地段的房价在一两年内涨幅高达100%，这让原本就开始分化的房地产市场越发分化。居高不下的房价背后隐现的是房地产泡沫，处理不当就会酿成系统性金融风险，这是目前房地产市场调控最主要的背景。2016年末召开的中央经济工作会议要求房地产调控要分类，因城因地施策，解决三四线城市房地产库存过多的问题，也要抑制一二线城市房价过高的问题。

房价调控奏效的关键

要判断房地产分类调控能否奏效，需要先解释为什么房地产市场会分化。首先，房价上行是在城市化的背景下展开的，中国城市化率从2001年的38%升至2016年57%，平均每年增长1.3%，这意味着每年有1600万人进城。新增的购房需求与租房需求，势必极大地拉动住房市场。房价攀升较快的城市，通常是人口的流入城市，而萎靡不振的三四线城市，则是人口净流出或人口流入较少的城市。

此外，自上而下的行政级别，使得资源分配倾向于大城市，如好大学、好医院、体育场、游乐园等都集聚在大城市，容易造成房地产溢价。对于多数外地人来说，在城市里买房子，是在城市立足的前提，不买房子，无法落户，就不能享受子女教育等一系列社会公共服务，这是一二线城市房子贵的又一原因。

但梳理调控政策后不难发现，这些政策的立足点大多是抑制流入人口的需求，如“限购令”等，却难以从根本上减少需求。因此，倘若不改变一二线城市相对其它地区的资源优势，随着时间的累积或限购的放松，需求释放会让一二线城市的房价上涨得更快。

其次，在住房供给上，供给与需求并不匹配。三四线城市人口流出，却依然放任住房供应（土地供应量基本上是过度供应），无形中积累了那些地区的金融风险；与此同时，却又减少了人口流入地区的住房供应（限制土地供应，尤其是核心市区的土地），反倒加剧了当地住房短缺的状况。

举个例子。从过往6年的供地情况看，北京一直在减少供地，商品房住宅实际供地已由2011年的1220公顷降低为2016年的850公顷。从北京市商房用地供应看，2011年到2016年间的实际供应量是598公顷、472公顷、978公顷、517公顷、382公顷、103公顷。土地供给的收紧与人口规模的扩张形成鲜明对比，这是一二线城市房价上涨的最关键因素。

由此可见，人口的净流入和土地供给规模是否匹配是判断一个城市房价涨跌最关键的两个指标。总体看，数据显示，2016年的外出农民工中，进城农民工下降到13585万人，比上年减少157万人，城市化的动力主要来自行政区划变动，而非农民主动进城，这意味着农民主动向城市流动的城市化进程已经减缓。

一二线城市的人口规模扩张尽管放缓，但对流动人口的吸引力仍然强劲，常住人口规模仍处于上升状态。一二线城市存量的非户籍人口规模也很大，住房拥有率大多处于低位，存量的购房需求还很足。

与一二线城市人口净流入对应的是土地供应的不足，除了严控大城市土地供应的约束外，地方政府抑制供地规模、维持房价，其实也会推高土地出让金的总量，这一动机目前尚难改变，这些都预示着除非发生突发事件，彻底改变市场预期，否则，一二线城市的房价将长期保持坚挺。

三四线城市就没这么乐观了。在进城农民总量缩减的情况下，一二线城市人口的扩张意味着三四线城市的人口是净流出的（可能仅有部分区域的人口是增加的），消化现有的住房库存已力有不逮，而这些地区为了维持土地出让金的规模，却不得不继续出让土地，导致新增住宅规模很难缩减。在这种情况下，“去库存”只是创造了需求，刺激人们的投资需求，将开发商的债务转移至私人部门，对降低系统性风险的帮助并不显著。

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如今，我国的房价依然“涨”声一片，房地产业依旧保持着高温态势。针对这种现象，我国政府及时采取了相关的措施，制定并实施了抑制房价上涨过快的政策，充分发挥政府的宏观调控职能。我国政府进行的房地产调控，目的是改善现在房地产业的过热现象，积极引导房地产业向健康、合理、稳定的方向发展，使得居民人人有房住，解决基本的住房问题。目前这个阶段，政府可以并且已经做出了相关对策：

首先，在保持物价总水平稳定的前提下，我国居民的收入水平不断提高，使得其消费水平也得以提高，在一定程度上有助于增加人们应对住房问题的信心。同时，统筹区域发展，缩小居民收入差距，为解决住房问题提供经济保障。另外，政府针对房价高涨的局面，实行了限制房价政策和两个70%政策，切实协调住房群体之间的关系。

其次，调整土地供应政策，改革现行土地招、拍、挂现象，协议出让土地，解决地方中所出现的土地财政的问题，充分发挥土地的效能，实现利用率的最优化和最大化，进一步解决住房问题。

第三，健全市场调节，拓宽政府提供住房的渠道和方式。政府可以自己盖房，或者让私营企业来盖房，然后提供给生活困难户。具体内容有出售公有住房，建设经济适用住房、针对最低收入群体，建造廉租住房、建设公共租赁住房、进行棚户区改造（主要针对老工业区、城市里的工业区、国有企业的老工厂）。真正做到了以人为本，力求实效。

第四，完善住房金融体系，改革税费制过高的现象，全面建立住房公积金制度，职工工资的12%纳入个人公积金账户，同时单位再缴纳12%，缓解居民的压力。同时实行租金改革，加大财政投入，对低收入群体收取低租金或者按照一定标准发放租住房补贴，切实保障居民的切身利益，为居民提供了良好的社会福利保障。

第五，政府切实整治房地产开发商，清算土地增值税，抑制不规范的市场行为，打击偷税漏税和从事非法交易的开发商，杜绝不良现象，搞好房地产业的发展秩序，促进行业的健康发展。

将多种住房政策一起实施，我国的房地产调控已经取得了初步的成效，我国的住房水平得到显著提高，市场供应成为了主体，住房保障体系逐步形成，大大减轻了人们的住房压力。

相关政策的实行，离不开各级地方政府的执行，由于各个地区具体实际情况的不同，他们在执行过程中，肯定会有各种各样的问题，因此，在房价调控方面实行地方政府问责制，自己负责本地区的事务，明确责任，防止推诿扯皮现象的出现。

最后，与住房联系最紧密的群体莫过于居民，随着社会的发展和科学技术的进步，我国居民的科学文化素质以及道德水平都有了极大地提高，再加上政府有关部门的教育和宣传，居民的消费观念已有所转变，更趋向于理性消费，去除了盲目跟风的不良现象，为促进我国房地产业的健康持续发展做出了贡献。

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关键词：房地产政策；土地首付比例；博弈分析

中图分类号：F293.3文献标识码：A

一、引言

2009年以来，我国市场上炒地风气严重，部分城市房价上涨过快，整个房地产市场发展处于不稳定状态。财政部等中央五部门为了规范土地市场，控制房价过度上涨，在2009年底出台了《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，即规定土地首付款比例上升至50%的政策，但是这一政策的实际影响不是很理想。因此，2010年中央政府又出台了国务院办公厅《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（“国11条”）、国土资源部《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》（“国19条”）等政策。本文将从博弈视角分析中央、地方政府和开发商在这些调控政策出台后的策略选择，并在此基础上提出建议。

二、博弈模型的建立

（一）模型组成要素。本文运用博弈扩展式形式分析中央、地方政府和开发商在面对一系列宏观调控政策时的博弈（以土地首付比例上升为基础），本模型主要由以下方面组成：

1、参与人集合。以N=｛0、1、2、3｝表示，这里参与人0表示“自然”，即对博弈无具体作用，参与人1、2、3分别表示中央政府、地方政府和开发商。

2、事件顺序。这是一个定义在结点集K上的某种二元关系R，R包含了适用于这些事件的优先标准。设X1、X2分别表示中央政府放宽实施政策和严格实施政策；由于X2存在，导致Y21、Y22可能存在（Y21、Y22分别指地方政府放宽实施政策和严格实施政策）；由于Y21存在，导致Z211存在（Z211表示开发商继续圈地），由于Y22的存在，导致Z221、Z222存在（Z221、Z222分别表示开发商选择以变相开发高档楼盘为主的策略和以开发中低档楼盘为主的策略）。于是就有X2RY21RZ211，X2RY22RZ221，X2RY22RZ222。

3、行动顺序。在中间结点标出参与人i∈N，表示在该点参与人i作出的决定。

4、收益。终点结z∈Z，具有与之相连的实向量∏（Z），表示在该博弈中每一个参与人获得的收益。在博弈中，设自变量L表示土地首付比例，列出各方的收益函数：

对于中央政府，本模型选取土地供求平衡、房地产价格稳定、开发商总体素质提高为收益点。假设中央政府的收益函数为：S1i=a1m1L-b1（-n1L）+c1g1L。其中，m1L、n1L、g1L分别表示全社会土地供求平衡、普通商品房的房价同比向上变动幅度、开发商的总体素质，a1、b1、c1（均非负数）分别表示因变量S1i的三个影响因素能直接相加的折算系数。假设上述收益函数的理由是：①提高L会使部分开发商因资金能力不足而退出市场，土地需求就会有所减少，供不应求的现状就会有所改变，这符合中央政府调控意图，即m1L、S1i均随L同向变化；②提高L和“国11条”、“国19条”等的实施会使幸存下来的开发商可用的开发资金大幅减少，即只能开发中小型的普通商品房，市场上中小户型比例就会有所上升，其价格上涨速度就会逐渐放缓甚至下降，中央政府的收益就会增大，即n1L随L反向变化，S1i随n1L反向变化；③提高L将会使部分实力弱、素质低的企业被淘汰，整个行业里的企业总体素质就会变高，中央政府的收益就会增大，即g1L、S1i均随L同向变化。

对于地方政府来说，本模型选取地方土地供求平衡、房价稳定、地区房地产企业素质提高、财政收入稳定为收益点。假设地方政府的收益函数为：S2i=a2m2L-b2（-n2L）+c2g2L。其中，m2L、n2L、g2L分别表示地方土地供求平衡、地方普通商品房价格同比向上变动幅度、地方房地产企业素质，a2、b2、c2的含义分别与a1、b1、c1相同。假设上述收益函数的理由是：①类似对中央政府收益函数的上述分析，提高L会使m2L、S2i均随L同向变化；②类似对中央政府收益函数的上述分析，实施提高L等政策会使n2L随L反向变化，S2i随n2L反向变化；③类似对中央政府收益函数的上述分析，提高L会使g2L、S2i均随L同向变化。

对于幸存的开发商来说，在本模型中企业可用于开发的资金、竞争对手的数量等是其关注重点。假设开发商收益函数：S3i=-a3iL-b3（-jL）-c3kL。其中，iL、jL、kL分别表示可用于开发的流动资金、竞争对手的数量、楼盘开发周期，a3、b3、c3的含义分别与a1、b1、c1相同，假设上述收益函数的理由是：①提高L将会使开发商可用于开发的资金减少，即iL随L反向变化，且在“国19条”规定下，会使幸存下来的开发商一次性开发规模缩小其收益就会降低，即S3i会随iL正向变化；②提高L将会使开发商优胜劣汰，但幸存下的开发商的竞争对手数量就会减少（即jL随L反向变化），这会使该开发商在市场中的份额、收益相对增加，即S3i随jL反向变化；③提高L并实施“国11条”、“国19条”等，幸存下来的开发商快速回笼资金的需求就会扩大，项目的开发周期就需要缩短（即kL会随L反向变化），开发商一次性开发大规模项目的可能性就会减小，收益降低，即S3i随kL同向变化。

（二）博弈扩展模型的建立。假设所有参与人都是理性的，即严格追求自身利益的最大化。于是得到博弈模型图1、图2。（图1、图2）

如图所示，本模型中参与者1的策略为xi∈Xi=（x1，x2）=（放宽实施，严格实施），参与者2的策略为y2i∈Y2i=（Y21，Y22）=（放宽实施，严格实施），参与者3的策略为z2ij∈Z2ij=（Z211，Z221，Z222）=（圈地、以变相开发高档楼盘为主、以开发中低档楼盘为主）。

三、博弈分析

（一）博弈第一阶段分析。在这个博弈模型的第一阶段中央政府策略为xi∈Xi=（x1，x2）=（放宽实施，严格实施），收益函数为S1i=a1m1L-b1 （-n1L）+c1g1L。

当xi=x1=放宽实施时，假定中央政府通知各地暂缓实施《进一步加强土地出让收支管理的通知》等相关调控政策，或又做出允许地方适度变通执行这些通知的补充性说明。这时作为理性人的地方政府为追求自身利益的最大化，必将通过增加土地出让金收入来弥补近年金融危机影响其他行业税收下降带来的损失，且中央政府选择x1（放宽实施）的策略，于是地方政府会大胆放宽政策。而作为理性人的开发商为追求自身利益必会继续大肆圈地。这样，地价、房价就会继续上涨，中低收入者会更买不起住房，社会稳定就会受到威胁。所以，当中央政府选择xi=x1=放宽实施时，博弈会马上结束，中央政府的收益函数中各项均为负值，即s11

既然博弈第一阶段的结果分析表明当xi=x1时将使中央政府和整个社会遭受损失，那么中央政府就会选择xi=x2=严格实施的策略。于是，博弈进入第二阶段。

（二）博弈第二阶段分析。在这个博弈模型的第二阶段中，中央政府要求地方政府严格执行《进一步加强土地出让收支管理的通知》和上述的后续政策，地方政府的策略选择空间为y2i∈Y2i=（y21，y22）=（放宽实施，严格实施）。

当y2i=y21=放宽实施时，会有博弈第一阶段时的结果，唯一的区别是地方政府要时刻担心中央政府的稽查和追究。所以s22

当y2i=y22=严格实施时，即地方政府严格实施政策，这时至少在一定程度上能有效地降温土地市场，减少开发商大肆圈地，抬高地价的现象。所以s13>s12=s11，s23>s22>s21。

既然博弈第二阶段的结果分析表明当y2i=y22时能使整个社会获得的收益比y2i=y21时要大，地方政府就将选择y2i=y22=严格实施的策略。于是，博弈进入第三阶段。

（三）博弈第三阶段分析。在这个博弈模型的第三阶段中，中央政府和地方政府严格执行《进一步加强土地出让收支管理的通知》和上述的后续政策。此时，开发商策略选择空间为z22j∈Z2ij=（z221，z222）=（以变相开发高档楼盘为主，以开发中低档楼盘为主）。

当Z2ij=z221=以变相开发高档楼盘为主时，虽然“国19条”中规定要确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房的建房用地不低于所有住房建设用地供应总量的70%，但是由于国家对自住型中小套型商品房没有明确的定义，所以开发商可以变相地开发高档住宅，这就会使得市场上中低档楼盘房源比例实际没有提高，其价格就很难有下降的趋势，当然此时中低收入者仍会买不起房子，社会和谐会遭受破坏。对社会的消极影响意味着中央收益的损失，中央政府将进一步要求严格实施政策，直到这种消极影响消除。

当Z2ij=z222=以开发中低档楼盘为主时，会使得市场上中低档楼盘房源比例变大，那么其价格上涨速度就会有所放慢或下降，更多中、低收入者就能实现“居者有其屋”的梦想。

因此，本博弈模型中的均衡策略为｛中央政府，地方政府，开发商｝=｛x2，y22，z222｝=｛严格实施政策，严格实施政策，以开发中低档楼盘为主｝。

四、结论

（一）模型风险应对。通过上述分析，本模型中存在均衡策略能有效地控制圈地、房价高的现状。但这个均衡策略仍存在一定的风险，需政府及相关部门采取适当的配套措施。

首先，从政府保证均衡策略实施的角度分析。中央政府必须加强对地方政府的监督，地方政府自身应奉行可持续发展的战略，还应改变地方政府、房地产企业、银行利益链环环相扣的现状，且可考虑切断地方政府对土地的过度依赖，在严格保护耕地与国家掌握城市土地所有权的前提下，试着把土地交易交给专业公司进行处置，政府回归到监督者的角色。

其次，从开发商保证均衡策略实施的角度分析。由于政府至今没有对自住性中小套型商品房等概念下明确的定义，且“国19条”中规定禁止提供别墅用地，这就使得高档住宅将会越来越稀缺，所以本模型中有实力的开发商可能会选择以变相开发高档住宅为主的策略。因此，建设部等部门可以出台自住性中小套型商品房的概念标准，严格限制开发商变相开发高档住宅；而政府拍卖的土地应严格规定其容积率、建筑密度和具体套型面积及比例。

（二）建议

首先，从供需角度分析。据国家统计局的数据显示，全国范围内房地产市场存在人们对住房的需求大大超过市场供给的现象，在这种严重供不应求的情况下，国家单从抑制需求方面控制房价是不够的，而需要增大普通住宅土地、保障性住房的供给。

其次，从土地出让方式角度分析。在现行土地出让制度中使用最多的是拍卖方式，这种方式简便，但易抬高地价。政府可以探索一种更好的土地出让制度，在确定土地出让最低价的基础上，将开发商拟建项目的具体数据考虑进去，如拟建项目的建设周期、中小户型的比例、客户人群定位、房价定位区间等。

最后，为了实现“居者有其屋”的理想，可以尽快制定《住房保障法》，使现行的住房保障制度具有法律保障。保障性住房供给不足及分配不公的现象从法律上得到重视，确确实实地分流住房需求、平抑房价。

但有些问题仍然值得深思，近期出台的一系列房地产调控政策，无疑使开发商拿地条件更复杂，难度更大，成本更高，但这会不会恰恰也成了开发商提高房价的理由呢？在信贷方面，虽然近期银行对首次、多次购房和首付比例房贷利率都有所收紧，但对开发商的贷款额度却未有明显规定，那么即使在“国19条”等严格实行的情况下是否开发商仍可以通过向银行借款取得土地呢？

（作者单位：重庆大学建设管理与房地产学院）

主要参考文献：

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